ÁREA DE GESTIÓN PORTAFOLIO GESTIÓN DE PROYECTOS II ALESSANDRA MEJIA 20184148 LUCIA VILLANUEVA ORTEGA 822
TABLA DE CONTENIDO
INFORMACIÓN DEL CURSO
CG1, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11
TRABAJO 01 TP-1 GESTIÓN DEL ALCANCE
CG1, CG4, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11
TRABAJO 02 TI-1 MONOGRAFÍA PARCIAL
CG4, CG6, CG11
TRABAJO 03 TP-2 CRONOGRAMA
20
02
06 14
24 28
CG4, CG6, CG10, CG11 TRABAJO 04 TP-3 PRESUPUESTO
CG4, CG6, CG10, CG11 TRABAJO 05 TP-4 FLUJO DE CAJA EVALUACIÓN DE PROYECTOS
CG1, CG4, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11 TRABAJO 06 TI-2 MONOGRAFÍA FINAL 34
38 CV
NOMBRE DEL CURSO GESTIÓN DE PROYECTOS II SECCIÓN 822
NOMBRE DEL PROFESOR VILLANUEVA ORTEGA, LUCÍA
SUMILLA DEL CURSO
La asignatura proporciona instrumentos y metodologías para el análisis de las distintas operaciones financieras y toma de decisiones de inversión y financiamiento de proyectos y empresas en marcha.
En su contenido se tratan temas referidos al valor del dinero en el tiempo; interés simple y compuesto; tasas de interés nominal, proporcional, efectivo y real; diagramas de flujo de caja; conceptos de equivalencia; anualidades; valor presente, futuro y gradientes. VAN, TIR, relación beneficio-costo, periodo de recuperación de capital, entre otras herramientas que sirven para la evaluación de proyectos de inversión.
OBJETIVOS
Objetivo general: Entender el concepto de proyecto como un conjunto de actividades y recursos relacionados y coordinados entre sí para lograr un fin concreto y poder así desarrollar la capacidad para preparar y manejar herramientas de gestión y evaluación básica de proyectos, basadas en la metodología PMI.
Objetivos
específicos:
1. Investigar las actividades de un proyecto hasta la etapa de finalización, organizarlas secuencialmente y valorizarlas como componentes dentro del mismo.
2. Analizar y formular los elementos que conforman la línea base del proyecto y aprender las herramientas básicas para el control del mismo: uso de herramientas tecnológicas para elaborar el Diagrama de Gantt, preparación de estimaciones, presupuestos detallados y flujo de ingresos y desembolsos en concordancia con todas las disciplinas involucradas
INFORMACION DEL CURSO
3. Entender el concepto del valor del dinero en el tiempo y resolver problemas de aplicación de los indicadores que permiten evaluar la conveniencia o no de emprender un proyecto. Aprender a calcular el VAN Y TIR del proyecto en estudio con el uso de herramientas tecnológicas
4. Aplicar los conocimientos y herramientas impartidos en el curso en el desarrollo de un proyecto urbano residencial, llegando a la identificación de las variables de éxito del mismo.
5. Objetivos de Desarrollo Sostenible – ODS:
Objetivo 5: Lograr la igualdad entre los géneros y empoderar a todas las mujeres y niñas. Objetivo 10: Reducir la desigualdad en y entre los países Objetivo 11: Lograr que las ciudades sean más inclusivas, seguras, resilientes y sostenibles.
02
GESTIÓN DEL ALCANCE
DESCRIPCIÓN
El trabajo consiste en la definición del alcance del producto. Para ello deben presentar el terreno elegido donde se viene desarrollando un proyecto inmobiliario en etapa inicial o de preventa. Sobre dicho terreno, realizan un análisis del certificado de los parámetros emitidos por la Municipalidad, así como el análisis del entorno terminando en un análisis FODA. Asimismo, realizan un estudio de mercado, analizando oferta, demanda y competencia para poder definir el público objetivo y proponer una cabida preliminar donde determinarán los m2 del área construida y área vendible para desarrollar un proyecto inmobiliario en ese terreno. Terminarán proponiendo un perfil de producto, comprendiendo el concepto de alcance de producto vs el alcance del proyecto
OBJETIVOS
FORMATO DE ENTREGA
Power
Point y exposición
CRITERIOS DE EVALUACIÓN
- Identificar las características del terreno: dimensiones, ubicación, parámetros normativos que lo hacen atractivo como inversión.
- Identificar las ventajas competitivas del terreno para el desarrollo de un proyecto inmobiliario: ubicación, accesibilidad, entorno, equipamiento, etc.
- Analizar el mercado, oferta, demanda y competencia
- Definir el público objetivo
- Elaborar el Test de cabida
- Definir el alcance del proyecto y alcance del producto.
OBJETIVOS RIBA: CG1, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11
TRABAJO 01 /
4 04
SEMANA
GESTIÓN DEL ALCANCE
PRESENTACIÓN DE LA EMPRESA
ESCALA inmobiliaria es una oficina de arquitectura dedicada al diseño y desarrollo de proyectos de arquitectura, teniendo en cuenta la importancia de reconocer la diversidad de familias que buscan un hogar de manera económica, a la par que reivindicamos que la adquisición de un departamento es igual de valiosa que la de una casa.
MISIÓN
“Ser un equipo líder en el mercado de diseño y construcción de viviendas multifamiliares de nuestro país, pudiendo llegar a realizar un cambio en la arquitectura y una reivindicación de la compra de departamentos”.
VISIÓN
Priorizar la comodidad de nuestros clientes con soluciones para las viviendas multifamiliares que se adecuen a las necesidades de cada familia, facilitar y generar más valor para la compra de departamentos apoyando el desarrollo de nuestro país en la transformación urbana hacia una ciudad más compacta.
ANÁLISIS DEL LOGO
Con la paleta de colores se trata de transmitir calidez por el hecho de que nuestro público objetivo son familias y hogares para estas mismas, ofreciéndoles, calidad, seguridad y comodidad con nuestros proyectos.
INMOBILIARIA
Breve presentación de nuestra empresa, para que nos conozcas más.
TRABAJO 01 / OBJETIVOS RIBA: CG1, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11pisos
Vivienda multifamiliar 4 pisos Vivienda multifamiliar 7
Av.LimaPolo
Viviendamultifamiliar 4pisos
Viviendamultifamiliar 4pisos
Jr. Pío XII
Vivienda 2pisos Viviendamultifamiliar
4pisos
ANÁLISIS TERRENO
Lima Polo 375 Ubicado en una de las urbanizaciones más privilegiadas y prestigiosas de Lima, en el distrito de Santiago de Surco con acceso de las avenidas principales como Av. La Encalada, Av. El derby, Av. Manuel Olguin y Av. Golf de los Incas; muy cercano a buen equipamiento urbano donde la familia se pueda desarrollar.
Ubicación
Avenida Lima Polo Esq. con Jirón Pio XII, Santiago de Surco, Lima.
Área y Altura: 862.08 m2 5 pisos + Azotea
Dptos: 16 departamentos - 1, 2, 3 y 4 dormitorios de 68 a 334 m2 - 2 estacionamientos por departamento
Retiros: 3.00 m frente al Jr. Pio XII 5.00 m frente a la Av. Lima Polo
El terreno se encuentra ubicado en la esquina de la Avenida Lima Polo y el Jirón Pio XII, tiene dos frentes y una vista directa al club Lima Polo Hunt.
Características del terreno: - Medidas de lote: 38m x 26m - Precio por m2: 2300 - Tipo: Esquina
Lima Polo Club
PORTAFOLIO 06
PARÁMETROS
NORMATIVA
Zonificación: Zona de residencia de densidad media.
Usos permisibles: Unifamiliar, multifamiliar. Porcentaje de área libre: 35%
Altura maxima de edificacion: 5 pisos
Área mínima de departamentos según el proyecto y número de estacionamientos por unidad de vivienda:
3 dormitorios, 108m2, 2 estacionamientos.
2 dormitorios, 90m2, 1 estacionamiento.
1 dormitorio, 60m2 (30% de nulidad de vivienda como máximo), 1 estacionamiento.
ANÁLISIS FODA TRABAJO 01 /
O P O R T U N I D A D E S F O R T A L E Z A S D E B I L I D A D E S A M E N A Z A S 1.- ECONOMIA DEL PAIS INESTABLE, POR ENDE EL COSTO ES VARIABLE 2.- APARICIÓN DE EMPRESAS SIMILARES EN LA ZONA CON PRECIOS MÁS BAJOS 3.- CAMBIOS EN LOS PARÁMETROS 4.- ALTO PRECIO DE LAS UNIDADES DE VIVIENDA AL ENCONTRARSE EN ZONAS EXCLUSIVAS 1.- OFERTAS DE MÚLTIPLES CONSTRUCTORAS 2.- SERIVICIO DE CALIDAD HACIA LAS FAMILIAS 3.- CONDICIONES OPTIMAS PARA EL PEATÓN (CICLOVÍAS, VEREDAS) 4.- ALTA DEMANDA EN EL SECTOR RESIDENCIAL 1.- CERCANÍA A EQUIPAMIENTO PÚBLICO Y PRIVADO 2.- OPORTUNIDAD DE INVERSIÓN 3.- BUEN DISEÑO DEL PROYECTO 4.- OFRECIMIENTO DE VIVIENDA EXCLUSIVA A FAMILIAS DE MÁS DE 3 INTEGRANTES 1.- CERCANÍA A VÍAS PRINCIPALES, LO CUAL GENERA CONTAMINACIÓN AUDITIVA 2.- ALTA COMPETIVIDAD CON DISTINTAS EMPRESAS 3.- INCUMPLIMIENTO DE ENTREGA
OBJETIVOS RIBA: CG1, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11
SOCIAL
Clubes
Lima Polo Club 10 Jockey Club 11 Club Arabe Palestino 12
Restaurantes y Cafe´s Osaka 15 Starbucks 16 Sarcletti 17
Markham College 06
Colegio Weberbauer 07
Colegio Pio XII 08
Colegio Salcantay 09
Centro comerciales El Polo 13 Jockey Plaza 14
TRABAJO
Centro empresarial Cronos 20 Capital Derby 21
ANÁLISIS ENTORNO
Terreno ubicado en el distrito de Santiago de Surco, en un entorno cercano muy residencial, y con acceso a vías principales de la ciudad como Av. El Derby, Av La Encalada, Av Manuel Olguín; rodeado variado equipamiento como colegios y universidades de alto prestigio, clínicas particulares reconocidas y clubes sociales de prestigio.
Av. Manuel Olguin
05 11
Av. El Derby
Av.LimaPolo
Av. Club Golf de los Incas
10 21 13 17 20 18 16 15 19 07 09 08 06 02 03 12 04 EDUCACIÓN Universidades Universidad de Lima 01 PAD-Universidad de Piura 02 UPC 03 ESAN 04
08
PORTAFOLIO
Lima Polo 375
JirónCruzelSur
Av. Raul Ferrero
Av.Primavera 01
El Polo Av. La Encalada 14
Colegios
Colegio Peruano Britanico 05
SALUD Clínicas San Pablo 18 Padre Luis Tezza 19
ESTUDIO DE MERCADO
OFERTA
Realizamos una recolección de datos de diversos departamentos en venta localizados en surco con fuente de Urbania; logrando evaluar 1118 departamentos en total que nos ayudarían a analizar cuál es la oferta en esta zona y por dónde deberíamos estar nosotros. De estos 1118 departamentos logramos analizar cuáles eran sus precios y la cantidad de habitaciones que ofrecían a los usuarios.
RIBA: CG1, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11
Residencial Cataluña 19 500,000 a 740,000 11 8
Edificio Hnos. Quinteros 8 750,000 a 1,060,000 4 4 Vert 346 - Surco 14 750,000 a 1,150,000 7 7 El Velero 16 250,000 a 1,050,000 6 5 5
Edf Las Magnolias 166 17 980,000 a 1,720,000 17 Qbal 23 370,000 a 930,000 8 8 7
Perla 190 10 600,000 a 1,200,000 5 5
Edificio Golf One 26 3,000,000 a 5,900,000 13 13
Hq5 - Surco 34 500,000 a 1,300,000 17 17 León García 509 Surco 14 730,000 14
Proyecto Cosenza 8 790,000 a 1,200,000 8
Edificio "El Parque" 23 570,000 a 1,100,000 8 8 7 Ativa 118 330,000 a 580,000 40 39 39 Navarra 11 830,000 a 1,350,000 4 4 3
Solar 13 460,000 a 900,000 7 6 Residencial Praga 12 570,000 a 1,200,000 4 4 4
Simplicity 398 360,000 a 760,000 133 133 132 Spring 47 340,000 a 700,000 16 16 15
Inspira Chacarilla 77 600,000 a 1,200,000 39 38 Solaris 74 390,000 a 550,000 37 37
Look and Feel 156 420,000 a 940,000 52 52 52
Se analizaron los precios de cada uno de estos departamentos, para poder hacer una comparación entre departamentos; dandonos cuenta de que los precios suelen ser bastante elevados, sobre todo para los multifamiliares con 6 niveles o menos y que cuentan con menos de 50 unidades.
Por otro lado, los proyectos que poseen más de 60 unidades ofrecen unos costos más preferenciales.
Por último, recalcar que la mayor cantidad de departamentos oscilan entre los 750 mil y 900 miles de soles; mientras que el mayor porcentaje del total de estos son de costos Medio Alto (entre 900 mil y 1 millón con 50 mil) y Alto (Más de 1 millón con 50 mil soles).
TRABAJO 01 / OBJETIVOS
BAJO Hasta
Entre
Entre
MEDIO BAJO MEDIO MEDIO ALTO ALTO
0 50 100
600 mil Entre 600 mil y 750 mil
750 mil y 900 mil
900 mil y 1 millon con 50 mil Más de 1 millon con 50 mil
150 200 21.47% 17.44% 36.76% 7.16% 17.17% 300 350 400 450 PRECIOS POR DEPARTAMENTO 1 2 3 4
DORMITORIOS
TOTAL 1118 263 385 439 31 PROYECTOS DEPARTAMENTOS PRECIO
ACERCA DE LA FAMILIA
¿Cuántos miembros hay en su familia?
En su familia ¿Hay niños?
¿Cuentan con auto propio o utilizan transporte público?
¿Qué servicios públicos les gustaría tener cerca?
PÚBLICO OBJETIVO
Realizamos una recolección de datos de diversos usuarios, sobre sus necesidades y la cantidad de personas que habitarán en el nuevo inmueble. En donde se puede analizar que la mayoría de personas prefieren un departamento por encima de una casa, muy a pesar de la cantidad de miembros en la familia. Se busca un hogar que cuente con distintos estacionamientos y cuente con distintos servicios públicos alrededor de él.
DEMOGRAFÍA
El distrito de Surco comprende con 329 152 habitantes los cuales en su mayoría mujeres (46.27%),con una gran población predominantemente adulta (51.33%) y soltera (40%) seguida de cerca con la casada (39%), asimismo se encuentra con un porcentaje de 63% personas percibiendo ingresos altos,los cuales serían de 2,412.45 soles a más al mes.
ACERCA DEL NUEVO INMUEBLE
¿Cuál es el área que desearía para su departamento?
¿Qué precio estaría dispuesto a pagar por m2?
¿En qué distrito te gustaría comprar el departamento?
¿Qué aspectos toma en consideración al momento de adquirir un nuevo departamento?
(Marque del 1 al 5, siendo 1 el más bajo y 5 el más alto)
Usted, para adquirir un nuevo departamento. ¿Con cuantas habitaciones debería contar?
Con la información concerniente a la población interesada y la existente en el distrito en el cual se encuentra ubicado el proyecto logramos identificar el público objetivo al cual se enfocará el proyecto.El cual sería en su mayoría familias con ingreso altos y medio altos,así como personas con hijos y que se encuentren en un espacio de convivencia.
DEMANDA
PORTAFOLIO
1 Persona 2 Personas 3 Personas 4 Personas 5 a más MIEMBROS EN FAMILIA 37.5% 31.3% 6.3% 6.3% 18.8% Departamento Casa PREFERENCIA DE INMUEBLE 26.1% 73.9% Auto propio Transporte público TIPO DE TRANSPORTE 0 10 20 30 40 50 60 70 80 64.7% 47.1% 58.8% Centro Comercial Colegio Supermercado Parque Servicio médico SERVICIOS PÚBLICOS 0 20 40 60 80 100 88.2% 76.5% 70.6% 29.4% Sí No NIÑOS 0 10 20 30 40 50 60 70 80 76.5% 23.5% 70 - 80 m2 100 - 130 m2 150 - 200 m2 ÁREA DE DEPARTAMENTO 23.5% 76.5% $ 1600 $ 1800 $ 2000 $ 2200 $ 2500 PRECIO POR M2 35.3% 47.1% 6.3% 11.8% La Molina Surco Barranco Miraflores San Borja San Isidro Magdalena San Miguel DISTRITO DE PREFERENCIA 0 10 20 30 40 50 60 35.3% 52.9% 11.8% 47.1% 35.3% 52.9% 17.6% Ubicación Comodidad Precio 1 2 3 4 5 ASPECTOS IMPORTANTES 0 2 4 6 8 10 GÉNERO EDADES 53 73% 46 27% 51.33% 24 68% 13 12 % 10.87% Mujeres Hombres Adultos Infantes Ado escentes Adul y ESTADO CIVIL 40% 39% 3% 10% 3% 5% Soltero Casado Conviviente Separado Divorciado Separado INGRESOS 63.2% A tos 31.7% Medio A to 0 3% Medio Ba o 4.8% Medio ESTADO CIVIL CASADO/CONVIVIENTE INGRESOS ALTOS (DE S/2,412.45 A MÁS) MIEMBROS 3 A MÁS MIEMBROS EDAD 25 AÑOS A 49 AÑOS FAMILIAS CON NIÑOS TIPO DE HOGAR ESPACIOSO(ENTRE 100-200 M2) 10
Para el estudio de cabida se toma en cuenta en primer lugar el certificado de parámetros, este nos da los metros cuadrados min por unidad de vivienda según la cantidad de habitaciones, el porcentaje de área libre y los retiros. Como resultado tenemos el área vendible y con esta podemos estimar la cantidad de departamentos podrían existir según sus metros cuadrados que se determina con el estudio de mercado de la competencia directa. CONSTRUCCIÓN
RIBA: CG1, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11
LIBRE
TRABAJO 01 / OBJETIVOS
2475 m2 Area construida desde nivel 1 1650 m2 Area en sotanos 15 un Cantidad de unidades 30 un Estacionamientos vendibles 4 un Estacionamientos de visita 6.3% m2 NO E R R E T A E R A 825 dato tipo ON CI CA FI ZONI RDM os pis A UR T L A 5 ml E L L CA J J A CI A H O R I T E R 3m ml QUE R A P R J A CI A H O R I T E R 5m % E R B I L A E R A 40% m2 OS T DP DE A M NI I M A E R A 75/3 d pto unid/de OS NT E I M ONA CI A ST E 2 AREA
330
TOTAL ESTACIONAMIENTOS 30.00 2475
ESTUDIO DE CABIDA RESUMEN DE AREAS AREA CONSTRUIDA SOTANO 1650 AREA CONSTRUIDA SOBRE RASANTE 2475 AREA CONSTRUIDA TOTAL 4125 5 7 2 2 2 E L IB D N E V A E R A ESTACIONAMIENTOS VENDIBLES 30.00
AREA CONSTRUIDA 495 CIRCULACIONES 50 10% AREA CONSTRUIDA VENDIBLE 446 10 15 CUANTAS UNIDADES? 15 2 3 1 2 unid DPTOS DE 1 DORMITORIOS? 3 222.75 148.5 120 163 area DPTOS DE 2 DORMITORIOS? 5 445.5 445.5 DPTOS DE 3 DORMITORIOS? 7 DPTOS DE 4 DORMITORIOS? 1
area const sobre nivel 900 area sotano m2 1650 area sotano 2227.5 area venta 30.00 cantidad est 825 15 445.5
Total de 16 departamentos con 4 tipologías Total de 32 estacionamientos
PENTHOUSE
161 m2 03 dormitorios 112 m2 02 dormitorios 212 m2 03 dormitorios
117 m2 03 dormitorios 156 m2 03 dormitorios
68m2 01 dormitorio
TERRACE HOME
PERFIL DEL PRODUCTO
USUARIOS
117 m2 02 dormitorios
211 m2 03 dormitorios 123 m2 02 dormitorios 334 m2 03 dormitorios
Los departamentos de 3 dormitorios cuentan con vestíbulo de entrada, hall-estar de ingreso a zona de dormitorios, dormitorio principal con baño y walk-in closet, patiol lavanderia y zona de servicio completa.
CONDICIONES DE DISEÑO
Acabados en la fachada Cuarcita
Perfiles metálicos oscuros Cristal Pintura en tonos cálidos Muros verdes
Acabados en el interior Piso parquet
Perfiles y barandas metálicas oscuras Pintura clara Mobiliario de granito Spotlights
Con la información brindada se pueden identificar las diferentes características y atributos del proyecto, siendo los principales, su ubicación estratégica, la conectividad frente a grandes avenidas, la variedad de tipologías que brinda el edificio, las diferentes áreas y el como este armoniza con el entorno, respetando las diferentes normativas.
PORTAFOLIO
FLAT DÚPLEX
PERSONAS SOLTERAS
12
PAREJAS FAMILIAS
MONOGRAFÍA PARCIAL
DESCRIPCIÓN
Los estudiantes realizarán una entrega y exposición del trabajo grupal en su etapa parcial Se solicita lo siguiente que abarquen lo siguiente: 1. Introducción: donde deben presentar a la empresa y el proyecto y sustentar los argumentos que lo hacen interesante como inversión. 2. Definición del proyecto: Deben presentar el acta de constitución del proyecto. 3. Establecimiento de las bases del proyecto: Análisis de la ubicación y entorno, certificado de parámetros y normatividad vigente .FODA del terreno 4. Estudio de mercado y público objetivo. 5. Fit test del proyecto. Alcance y Perfil del producto. 6. Estimado de inversión inicial 7. Brochure del producto
FORMATO DE ENTREGA
Exposición y trabajo monográfico en pdf
CG1, CG4, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11
CRITERIOS DE EVALUACIÓN
OBJETIVOS
- Analizar el terreno y entorno y determinar los criterios que justifican su elección
- Demostrar el conocimiento del mercado, realizando un análisis de la oferta y demanda del distrito.
- Identificar y Analizar la competencia del proyecto.
- Demostrar los criterios empleados para la elaboración de una cabida preliminar que responda al mercado y normativa analizadas
- Entender el concepto de estimación preliminar de ingresos y costos, identificar ratios para estimar la inversión del proyecto que responda al perfil definido.
- Definir los atributos del producto y presentarlo al mercado (elaboración de brochure)
TRABAJO 02 / OBJETIVOS RIBA:
6 14
SEMANA
ACTA DE CONSTITUCIÓN
Procedimos a realizar el inicio de nuestra acta de constitución de proyecto colocando la información más relevante sobre el mismo.
Se aplico el uso de las 4Ps para un correcto uso estratégico de marketing, para el reconocimiento de nuestro proyecto
4 PS
PRODUCTO PRECIO
Edificio residencial multifamiliar dirigido a familias pequeñas y/o grande con niños, el cual busca el confort y seguridad del usuario.
Los precios pueden variar dependiendo de las tipologías de los departamentos:
- Tipología 1
- Tipología 2
- Tipología 3
Teniendo en cuenta que $2432.97 el metro cuadrado
PLAZA PROMOCIÓN
Se planea realizar una página web de la inmobiliaria la cual brinde información concerniente al proyecto.
Ventas a nivel nacional.
A través de las redes sociales ( Instagram, Facebook y Tiktok), con avisos publicitarios y con la ayuda de la promoción de personas con presencia en redes.
RIBA: CG1, CG4, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11
TRABAJO 02 / OBJETIVOS
GASTOS Y UTILIDADES
Como resultado de la utilidad obtuvimos 117,018.49 dólares. Representan un 2.02% de la cantidad total de ingresos por el proyecto.
Una vez definido el producto se realizo una inversión previa estimada. Lo que se le mostraría a los posibles clientes de como va a ser el proyecto
PORTAFOLIO 16
CUADRO CVO
EXPEDIENTE TÉCNICO DE ANTEPROYECTO BROCHURE
El expediente técnico, ayuda a tener una aproximación de los planos al interior del proyecto, y las tipologías de departamentos.
PLANO DE UBICACIÓN
El proyecto se ubica en Calle Pío XII 492 con Av. Lima Polo, urbanización Lima Polo Hunt en el distrito de Surco. Colinda con viviendas multifamiliares de 4 y 7 pisos, además de una vivienda de 2 pisos. Se encuentra frente al Lima Polo Club. Su zonificación es RDM (Residencial de densidad media). Nos permite un máximo de 5 pisos y el proyecto cuenta con 5 pisos + rooftop.
RIBA: CG1, CG4, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11
TRABAJO 02 /
OBJETIVOS
INMOBILIARIA
EDIFICIO VANGUARD GESTIÓN DE PROYECTOS II
SOLO 16 DEPARTAMENTOS
EN 5 PISOS + ROOFTOP
Terrace homes de 3 dormitorios.
Flats de 3 dormitorios.
Dúplex de 2 dormitorios.
Penthouses de 3 y 4 dormitorios.
Flats de 1 dormitorio + sala de estar.
LA VANGUARDIA DE LA FACHADA
ENTREVISTA A GUILLERMO MÁLAGA
¿Cuáles son las principales características de este proyecto?
Su ubicación en esquina con frente principal sobre la avenida Lima Polo, así como la doble vía arbolada centralmente y bermas laterales verdes colindantes.
¿Cómo describirías las fachadas del proyecto?
La fachada principal, sobre la avenida Lima Polo, se caracteriza por elementos acristalados de piso a techo y los balcones que corresponden a las sala comedor. Las habitaciones principales también tienen vista a los maravillosos espacios verdes. Sobre la fachada lateral, en la calle Pio XII, se ubican los ambientes secundarios. Estos tienen ventanas mampara tipo balcón y balcones en los departamentos en esquina.
¿Cuáles son sus valores?
Los valores predominantes son la racionalidad de sus proporciones, altura, ocupación del terreno y respeto a las construcciones vecinas.
CONECTIVIDAD & PRACTIVIDAD
A 5 - 10 MINUTOS
Nada más placentero que vivir cerca del colegio de tus hijos o de la universidad en la que planeas estudiar una maestría. Cerca a zonas comerciales y con conectividad inmediata a las principales vías rápidas de la ciudad.
DISEÑO INTERIOR POR PUNA ESTUDIO
Proporciones elegantes, iluminación y vistas al verde infinito del Lima Polo Club. Dúplex de doble altura.
Todos los departamentos cuentan con halls o zonas diseñadas para el trabajo remoto.
LOS DEPARTAMENTOS DE 3 DORMITORIOS CUENTAN CON:
Vestíbulo de entrada.
Hall-estar de ingreso a zona de dormitorios.
Dormitorio principal con baño incorporado y walk-in closet.
Amplios dormitorios secundarios.
Cocina independiente y espacio previsto para comedor de diario, patio, lavandería, y zona de servicio completa.
La elaboración del Brochure, para el marketeo, y una explicación más específica para el cliente, sobre los mejores atributos del proyecto y tomen una decisión rápida.
PORTAFOLIO 18
AMPLITUD & BELLEZA INTERIOR
LA EXPERIENCIA HACE AL MAESTRO ARQUITECTO GUILLERMO MÁLAGA
1.
2.
3.
4.
5.
GESTIÓN DEL TIEMPO
DESCRIPCIÓN
Los estudiantes elaboran el cronograma integral del proyecto inmobiliario empleando la herramienta MS Project, sobre la cual han tenido previamente un taller de capacitación. El trabajo es una critica calificada de avance sobre el tema
FORMATO DE ENTREGA
Critica en clase y envío de cronograma en Ms Project
CRITERIOS DE EVALUACIÓN
OBJETIVOS
- Definir claramente las etapas, plazos y secuencias de las actividades del proyecto inmobiliario trabajado, para lograr una buena administración del tiempo del proyecto
- Aplicar el aprendizaje del taller de MS Project, elaborando el cronograma y diagrama de Gantt en Project
- Entender de manera práctica la relevancia de la gestión del tiempo en el éxito del proyecto
TRABAJO 03 / OBJETIVOS RIBA: CG4, CG6, CG11
10 20
SEMANA
GESTIÓN
DEL TIEMPO
Se realizo el cronograma al comienzo porque se encuentra la etapa de planificación de proyectos. Esto con las actividades y plazos estipulados, que servirá como guía para cumplir con el objetivo de gestión y poder implementarlo en el flujo de caja.
RIBA: CG4, CG6, CG11
TRABAJO 03 / OBJETIVOS
En la vida profesional, el cronograma tiene como propósito ser una herramienta de planificación y control a traves de establecer tiempos y responsabilidades de cada tarea asignada en un tiempo predeterminado y el proyecto sea eficiente.
PORTAFOLIO
22
GESTIÓN DEL COSTO
DESCRIPCIÓN
Los estudiantes elaboran los metrados de las partidas de Arquitectura de una planta típica del proyecto inmobiliario e investigan sobre precios unitarios. Con esta información realizan el presupuesto detallado de Arquitectura el cual complementan con un presupuesto en base a ratios del resto de partidas de construcción para llegar a tener el presupuesto de construcción de la obra, el cual emplearán en las siguientes etapas del trabajo.
FORMATO DE ENTREGA
Critica en clase y envío de presupuesto en Excel
CRITERIOS DE EVALUACIÓN
OBJETIVOS
- Entender la relación entre el alcance y perfil del proyecto y la gestión de costos y cómo la selección de materiales y sistemas constructivos deben estar alineados a ello.
- Elaborar los metrados de arquitectura por partidas de una planta típica
- Aprender a preparar un presupuesto estimado en base a ratios y un presupuesto detallado en base a metrados.
- Investigar sobre costos reales de mercado de las partidas unitarias (uso de revista Costos, visitas a proveedores especializados)
- Entender de manera práctica la relevancia de la gestión del costo en el éxito de un proyecto
TRABAJO 04 / OBJETIVOS RIBA: CG4, CG6, CG10, CG11
10 24
SEMANA
METRADOS DE ARQUITECTURA
Para el cálculo de los costos de la obra , primero se escogió dentro de las tipologías de vivienda un departamento de área promedio ( 116 m2) Para poder definir los acabados y materiales de construcción relacionados a nuestro público objetivo.
Colocación de precios por partida, para realizar el resumen de cada partida con metrado, precio y costo parcial y total por partida y subpartida (apoyandonos de la revista costos).
RIBA: CG4, CG6, CG10, CG11
TRABAJO 04 / OBJETIVOS
Es importante el precio de cada partida, debido a que estos costos ayudan a controlar el avance del proyecto y determinar los materiales a comprar, asi como el presupuesto es una línea base del costo autorizado y sirve para no excedernos.
PORTAFOLIO
26
FLUJO DE CAJA E INDICADORES
DESCRIPCIÓN
Los estudiantes deben elaborar el flujo de caja del proyecto. Esto incluye el flujo de ingresos en función a la venta, el flujo de egresos en función a los costos del proyecto, para luego determinar el flujo de caja operativa del proyecto y obtener los indicadores financieros. Para el presente trabajo los estudiantes utilizarán como referencia la teoría brindada en clase sobre los conceptos económicos y financieros del proyecto. También deberán utilizar el cronograma previamente realizado para incorporar el factor tiempo en la distribución de los ingresos y costos del proyecto.
FORMATO DE ENTREGA
Critica en clase y envío de presupuesto y flujo en Excel
RIBA: CG4, CG6, CG10, CG11
CRITERIOS DE EVALUACIÓN
OBJETIVOS
- Cuantificar los ingresos y gastos totales del proyecto inmobiliario.
- Definir los criterios para la distribución de costos
- Preparar el cronograma de ventas
- Preparar el cronograma de ingresos y desembolsos del proyecto y armar el flujo de caja
- Calcular el flujo económico, flujo acumulado
- Calcular el VAN y TIR del proyecto y entender los factores que afectan su rentabilidad
- Entender la interrelación entre la Gestión del Alcance, Gestión del Tiempo y Gestión del Costo del proyecto, y su relevancia como factores críticos para el éxito del mismo
TRABAJO 05 / OBJETIVOS
SEMANA 12 28
PRECIOS DE DEPARTAMENTOS
Para el cálculo de los costos de la obra , primero se escogió dentro de las tipologías de vivienda un departamento de área promedio ( 116 m2) Para poder definir los acabados y materiales de construcción relacionados a nuestro público objetivo.
RIBA: CG4, CG6, CG10, CG11
En cuanto a nuestro precio de departamentos tenemos la peculiaridad de que nuestras unidades se encuentran todas al frente otorgándoles un precio de 2400$,lo cual logra uniformizar el precio y darnos un mayor retorno al momento de vender los departamentos.Dándonos un total de 160.6875 m2 como área promedio y un total de 2571 como total de área.
TRABAJO 05 / OBJETIVOS
RATIOS ESTIMADOS FLUJO VENTAS
En cuanto a ratios y estimados procedimos a realizar un cálculo en el cual utilizamos los rangos estimados del sector “A”,debido a que tenemos un proyecto denominado de alta gama,debemos de utilizar el mayor estimado posible por la denominación del proyecto.
Asimismo procedimos al utilizar el área construida del proyecto,multiplicando cada estimado de cada obra o trabajo preliminar para obtener los costos entre el rango de precios “A”.Es con esto que nos termina arrojando un total de; 2,881,592 en obra, 192,510 en ascensores, 132,007 en ascensores.Teniendo un total de 3,206,108 en el costo total de construcción del edificio.
Al ser 16 departamentos de “alta gama”, establecimos una velocidad de venta de 1 departamento y 2 estacionamientos por mes. Empezamos, según cronograma, ventas en el mes 7. La preventa dura 4 meses y tiene un descuento del 5%.
Las ventas finalizan en el mes 22, por la cantidad de 16 departamentos en total y velocidad de venta de 1 por mes. A la par con las ventas, recibimos ingresos recién en el mes 7 también.
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PORTAFOLIO
FLUJO DE CAJA
Se realizo un flujo de ingresos y gastos para calcular la rentabilidad del proyecto. Tambien se realizo un analisis detallado de los gastos previos a construcción, gastos de ejecución de obra y gastos de venta y publicidad, gastos de gerencia y gastos esperados por ventas. A continuación, se realizó el flujo de caja teniendo en cuenta la información del cronograma y presupuestos. Este flujo se compone por ingresos por venta y egresos por partida, en donde se incluye los estudios previos a la construcción, la ejecución de obra, gastos publicitarios, etc. Esta información más el factor de tiempo, se obtuvo la función al flujo de caja acumulado, que da un valor real preciso de ganancias.
RIBA: CG4, CG6, CG10, CG11
TRABAJO
/
05
OBJETIVOS
Gastos previos a la construcción: Inician en el mes 0 con los gastos de terreno y finalizan en el mes 11 con los gastos de licencia.
Gastos de la ejecución de obra: La obra inicia en el mes 12, una vez obtenida la licencia y finaliza en el mes 23, con una duración de 11 meses.
Gastos de venta y publicidad: Dura del mes 7 al 21, finaliza un mes previo a la última venta de departamento. Incluimos gastos de por comisiones y gastos de marketing.
Gastos de gerencia: Inicia junto con el proyecto y finaliza en el mes 26.
Ingresos esperados: Con un total de 16 departamentos y 32 estacionamientos, estimamos un flujo de ingresos de $6,914,167
Tenemos una utilidad del 18.3%, un VAN de $902,211 y un TIR anual de 60.4%.
En la vida profesional, el flujo de caja es muy eficiente al momento de comparar los ingresos y egresos a lo largo de la realización de proyecto, calculando un estimado eficiente, para que el proyecto sea rentable y todo concuerde con la fecha pre-establecida en el cronograma de obra.
PORTAFOLIO 32
MONOGRAFÍA
FINAL
DESCRIPCIÓN
El trabajo final contiene todos los temas tratados durante el semestre aplicados a un proyecto inmobiliario. Consta de lo siguiente:
1. Introducción, nombre de la empresa y objetivos
2. Definición del proyecto:
3. Establecimiento de las bases del proyecto: 4. Análisis de la ubicación y entorno, certificado de parámetros y normatividad vigente. FODA
5. Estudio de mercado y público objetivo.
6. Fit test del proyecto.
7. Perfil del producto.
8. Estimado de inversión inicial.
9. Características del proyecto. Presentación de proyecto para venta/marketing.
10. Cronograma y metrados del proyecto.
11. Presentación de flujos de ingresos y gastos, cálculo de VAN y TIR del proyecto.
12. Conclusiones finales y los factores de éxito del proyecto
OBJETIVOS
FORMATO DE ENTREGA
Exposición y trabajo monográfico en pdf
RIBA: CG1, CG4, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11
CRITERIOS DE EVALUACIÓN
Demostrar la aplicación de los fundamentos de la gestión de proyectos en el desarrollo de un proyecto inmobiliario
Realizar el análisis del terreno y del entorno y definir los criterios que justifican su elección
Realizar un análisis integral del mercado, y definir un producto que responda al mercado analizado, esté claramente sustentado y genere interés para un usuario final.
Definir y planificar las actividades y procesos que forman parte integral del proyecto, organizarlas en un cronograma en Ms Project
Calcular el presupuesto de ingresos y gastos del proyecto y entender la aplicación de los distintos tipos de estimaciones de costos
Entender la relación entre el cronograma del proyecto y los flujos de ingresos y gastos
Entender la importancia de la evaluación económica y el análisis para que una inversión sea rentable Concluir cuales son los factores de éxito del proyecto y preparar escenarios de gestión evaluando riesgos y sus posibles impactos.
TRABAJO
/
06
OBJETIVOS
14 34
SEMANA
MONOGRAFÍA
FINAL
Como equipo, se realizaron conclusiones que ayudaron a mejorar como gestores y reconocer diferentes oportunidades del proyecto y las herramientas de MS Project y Excel.
Para la monografía final se realizo una recopilación de datos de todas las entregas corregidas, para evaluar la rentabilidad de nuestro proyecto.
RIBA: CG1, CG4, CG5, CG6, CG7, CG10, CG11
TRABAJO 06 /
OBJETIVOS
CONCLUSIONES / LECCIONES APRENDIDAS
Gracias a la realización de este trabajo, enfocado en un proyecto residencial, al plantear diferentes escenarios de la vida real, el trabajo en conjunto como equipo, las encuestas a la población, los problemas a lo largo del proyecto. Se aprendieron los diferentes factores y agentes que se pueden ver involucrados en una ejecución de obra, problemas en los presupuestos, etc. Por ello fue importante entender el orden y la secuencia desde el primer punto y todo está correctamente relacionado.
Fue importante tener en cuenta todos los conceptos aprendidos a lo largo del curso, para un total entendimiento de los temas a tratar, teniendo como pregunta base, el que ofrezco y que tiene mi proyecto que resulte rentable y la mejor opción frente a diversas competencias.
Podemos concluir en lo siguiente: como supuesto que la venta sería de 1 departamento por mes, comenzando por el primer nivel.Se puede apreciar que el resultado es favorable debido que el saldo acumulado final termina con un total mayor a la inversión. Asimismo el valor del TIR( tasa interna de retorno) resultó favorablemente mayor con respecto al VAN, lo cual evidencia la rentabilidad del proyecto.Lo cual califica apto para inversión.
Al realizar el estudio de mercado nos dio el alcance de conocer la zona donde se encuentra el proyecto, como sus competidores directos y también aproximarnos a alcanzar el precio de m2 promedio de acuerdo a la estimación de flujo de ventas y caja.
Concluimos también, que gestionar proyectos en el distrito de Santiago de Surco es una buena oportunidad de inversión. Esto debido a que el distrito se encuentra en Lima Top, por lo que el valor del m2 se valoriza constantemente.
Es muy importante reflexionar sobre los procesos de la gestión para en un futuro corregir errores en diferentes etapas del proyecto. Además se aprendio la importancia de la comunicación y organización del grupo, para la repartición de tareas.
PORTAFOLIO 36
CV
PORTAFOLIO 38
