안전경매1~35 by alledunet1

1993년부터 경매제도가 호가제(呼價制)에서 입찰제(入札制)로 바뀌면서 경매가 일반인에게 널리 개방되는 계기가 되었습니다. 경매는 이제 모르는 사람은 거의 없을 정도로 대중화되었습니다. 경매에 참가하는 절차가 그리 복잡하지 않기 때문에 경매에 관심 을 갖는 사람들이 늘어났고, 문명의 발달로 정보사회로 진입한 오늘날은 인터넷을 통하여 누구나 똑같은 조건으로 경매에 관한 모든 정보를 공유할 수 있게 되었습니다. 법률을 전혀 모르는 문 외한이라도 마음만 먹으면 경매를 할 수 있게 된 것입니다. 그렇 다 하더라도 경매는 전문 법률분야이므로 경매를 깊이 있게 제대 로 정확히 알고 있는 사람은 그리 많지 않을 것입니다. 왜냐하면 경매와 관련된 모든 법률지식을 체계적으로 가르치는 곳을 찾기 가 어렵고 이를 제대로 이해하기도 쉽지 않기 때문입니다. 사람들이 경매에 관심을 갖는 이유는 경매를 통하여 시가보다 싼 가격으로 물건을 살 수 있다고 생각하기 때문입니다. 경매로 큰돈을 번 일부 사람들이 책이나 광고 등으로 경험을 퍼뜨린 것도 경매로 큰돈을 벌 수 있다는 환상을 키운 원인이 되었습니다. 그 러나 경매를 통하여 돈을 번 사람만 있는 것은 아닙니다. 적지 않

은 사람들이 경매로 손해를 보고 경매시장을 떠났지만 그들은 그 실패담을 책으로 쓰지 않았고 광고도 하지 않았습니다. 이것이 경 매시장에 대하여 잘못된 환상을 갖게 된 이유 중 하나입니다. 어떻게 하느냐에 따라서 경매로 큰돈을 벌 수도 있고 손해를 볼 수도 있습니다. 그러므로 경매를 시작하기에 앞서, 경매로 무 조건 큰돈을 벌 수 있다는 환상을 가지는 것보다는, 대가를 지불 하고 노력하면 노력한 만큼 큰돈도 벌 수 있는 것이 경매시장이 라고 믿고 시작하면 좋습니다. 이러한 전제에서 경매공부를 시작 하면 기본을 충실히 할 수 있고 기본이 충실하면 안전경매를 할 수 있습니다. 기본이 잘 다져진 경매에 관한 지식은 이후의 삶에 있어서 큰 자산이 될 것입니다. 필자는 법원행정고등고시에 합격하여 법원사무관으로 임관한 이 래 23년 동안 경매, 민사소송, 가압류 가처분, 등기 등 업무경험 을 주로 쌓았고, 집행관으로 4년 근무하면서 경매와 인도집행 등 업무의 기본기를 다졌습니다. 민법(물권법)으로 박사학위를 받았 고 이론적인 바탕을 다지면서 법원공무원교육원과 인천대학교 행 정대학원과 각 부처 연수원에서 강의경험도 충분히 쌓았습니다. 27년간의 공무를 마치고 새로운 계획을 구상하던 중 서점에 가 서 경매관련 서적을 검색하니 약 800권의 책이 쏟아져 나왔습니 다. 잠깐 훑어보는 가운데 내용을 부분 부분 잘못 기술하고 있는 책들도 적지 않게 발견했습니다. 내용도 비슷비슷하고 종류도 워 낙 많아 처음 경매공부를 시작하는 입장에서 좋은 책을 고르기가

너무 어렵다는 생각이 들었습니다. 그때 처음 경매공부를 시작하 는 사람들을 위해서 올바른 경매 서적을 써야겠다는 결심을 하게 되었습니다. 학문에는 왕도(王道)가 없다고 합니다. 그렇지만 경매공부에는 올바른 길이 있고 그것이 왕도라고 생각합니다. 그것은 바로 이 론과 실무를 결합하여 입체적으로 공부하는 것입니다. 경매공부를 제대로 하려면 사적(私的)인 법률관계, 즉 권리의무 를 규정한 실체법인 민법과 관련 특별법(주택임대차보호법, 상가 건물임대차보호법 등)을 공부해야 하고 권리의 실현절차를 규정한 절차법, 즉 민사집행법과 부동산등기법 등을 이해하여야 합니다. 이 책은 경매를 처음 접하는 일반인을 대상으로 집필하였습니 다. 제가 직접 겪은 경매실무경험을 토대로 강의하듯이 경매의 전 과정을 알기 쉽게 설명하였으므로 누구나 쉽게 경매를 이해하 실 수 있으리라 확신합니다. 경매의 바이블처럼 가정에 한 권씩 비치해놓고 필요할 때마다 참조하시기 바랍니다. 이 책을 통해서 여러분 모두가 결코 손해 보지 않고 이익을 내는 안전경매의 길 을 펼쳐 나가시기를 기원합니다.

경매집행박사

1장 경매란 무엇인가?

1. 경매제도의 연혁

2. 매매와 경매의 차이

3. 경매와 공매의 차이

4. 강제경매와 임의경매

5. 경매를 알려면 어떤 법률을 알아야 하나?

6. 경매사건번호에 담긴 의미는?

2장 경매절차에 관여하는 사람들은? 1. 채권자와 채무자

9 9

2. 집행법원과 경매계장, 사법보좌관, 판사, 집행관

3. 감정인

4. 매수인

5. 이해관계인

3장 경매관련 필수용어

1. 문서의 종류 : 원본, 정본, 등 · 초본, 부본, 사본

2. 집행권원, 집행문, 집행력 있는 정본

3. 송달(교부송달, 발송송달, 공시송달)

4. 압류(등기, 정본송달)

5. 현황조사명령과 평가명령-보고서, 평가서

6. 최저매각가격

7. 매수신청의 보증금(매수보증금)

8. 권리신고와 배당요구, 배당요구 종기

9. 최고(내용증명과의 차이)

10. 공유자

11. 매각물건명세서

12. 개별매각, 일괄매각

13. 사건번호와 물건번호

14. 법정매각조건과 특별매각조건

15. 호가경매, 기일입찰, 기간입찰

16. 최고가매수신고인, 차순위매수신고인

17. 공유자우선매수신고

18. 농지취득자격증명과 토지거래허가서

19. 기일 · 기간 · 기한의 차이

20. 연기와 변경, 속행의 차이

21. 매각기일과 매각결정기일

22. 새매각과 재매각

23. 인도명령

24. 배당기일과 배당이의

25. 낙찰률과 낙찰가율

26. 인수주의, 소멸주의(민사집행법91조)

27. 이른바 말소기준권리

28. 제시외 건물

29. 집합건물(集合建物)

30. 대지사용권과 대지권

31. 토지별도등기

32. 다가구주택과 다세대주택

33. 무효와 취소, 철회

34. 소멸시효와 제척기간

35. 기록편철방법(가철, 합철, 첨철)

4장 경매는 어떻게 시작되는가?

1. 신청

2. 경매개시결정

3. 등기촉탁

4. 정본송달

5장 법원의 매각준비단계

1. 배당요구 종기결정 공고

2. 채권신고의 최고

3. 집행관의 부동산 현황조사

4. 감정인의 감정평가와 최저매각가격결정

5. 매각물건명세서의 작성

6. 남을 가망이 없는 경우의 경매취소

7. 매각기일 및 결정기일의 지정 · 공고 · 통지

6장 매각(경매, 입찰) 기일에서 하는 일은?

1. 매각기일의 개시

2. 매수신청의 방법(호가경매, 기일입찰, 기간입찰)

3. 매수신청의 최고와 매수신청인의 자격

4. 매수신청의 보증

100

5. 기일입찰의 절차

101

6. 개찰절차와 최고가매수신고인의 결정, 입찰종결

105

7. 입찰의 무효사유

108

8. 새매각

109

7장 매수신고에서 대금지급까지의 절차는?

114

1. 매각결정기일

114

2. 매각불허가결정

115

3. 매각허가결정

121

4. 매각허부결정에 대한 불복

123

5. 매수인의 대금지급의무불이행과 법원의 조치

137

8장 부동산관리명령

146

9장 매수인의 대금지급 및 후속절차

150

1. 매각대금의 지급

150

2. 후속절차(소유권이전등기 등의 촉탁)

156

10장 부동산인도명령

168

1. 개설

168

2. 인도명령의 당사자

169

11장 주택임대차보호법

179

1. 적용범위

179

2. 대항력

182

3. 확정일자를 갖춘 임차인의 우선변제권

184

4. 소액임차인의 우선변제권

189

5. 임차인의 배당금 수령과 명도확인서

194

6. 우선변제권이 미치는 매각대금의 범위

196

7. 임대차기간

196

8. 임차권등기명령제도

198

12장 상가건물임대차보호법

203

1. 적용범위

203

2. 대항력 및 효력발생시기

206

3. 우선변제권

207

4. 임차권등기명령제도(주택임대차보호법상 임차권등기명령제도 참조) 207

13장 특수지상권

208

1. 법정지상권

208

2. 관습법상의 법정 지상권

212

3. 분묘기지권

213

14장 유치권

215

1. 개념 및 인정근거

215

2. 유치권의 법적 성질

216

3. 유치권의 성립

216

4. 유치권의 효력

217

15장 부동산등기의 이해

219

1. 부동산등기의 의의와 등기제도의 특색

219

2. 공시의 원칙과 공신의 원칙

220

3. 등기의 효력

221

4. 등기할 사항인 권리와 권리변동

222

5. 전산 등기부의 구성

223

6. 등기부의 공개

228

16장 권리분석과 배당의 기본원칙

232

1. 권리분석의 의의와 중요성

232

2. 물권 및 채권의 의의와 물권의 우선적 효력

233

3. 물권의 우선적 효력 및 채권자평등의 원칙의 예외

235

4. 배당의 기본원칙

236

17장 배당절차

238

1. 배당절차 개관

238

2. 배당요구

239

3. 배당 받을 수 있는 채권자와 배당순위

244

4. 배당기일의 실시

248

18장 담보권실행 등을 위한 경매(임의경매)

255

1. 강제경매와 임의경매의 차이

255

2. 경매신청

257

3. 경매개시결정

257

4. 경매개시결정등기의 촉탁

260

5. 금융기관의 임의경매 신청시 송달의 특례

260

6. 임의경매개시결정에 대한 이의

261

7. 배당절차(공동저당)

263

19장 형식적 경매 (채권 채무와 무관한 경매)

265

20장 매각기일에 실수하지 않으려면…

268

21장 명도로 가는 여정

275

1. 명도는 경매의 종착역

275

2. 매각허가결정 확정까지의 기다림

276

3. 대금납부 후 명도까지

279

경매란 무엇인가?

1. 경매제도의 연혁 부동산 경매는 1960년 4월 4일 법률 제 547호에 의해서 제정 된 민사소송법에 처음으로 규정되었고 이 법률은 1960년 7월 1일 부터 시행되었습니다. 당시 민사소송법은 제7편에 강제집행을 규 정하고 제7편 제2절에 부동산에 대한 강제집행을 규정하였는데, 통칙 2조를 포함하여 강제경매에 관한 규정은 총 68조였습니다. 1912년 3월 18일 제령7호 조선민사령 제1조 제22호의 규정에 의해서 의용된 경매법이 제헌헌법 100조에 의하여 시행되었으나 당시 실정에 부합되지 않았으므로 1962년 1월 15일 법률 제968호 에 의해서 경매법이 제정되었습니다. 경매법은 유치권자, 질권자, 저당권자 및 전세권자의 경매와 기타 민법 또는 상법의 규정에 의 한 경매의 절차를 규정함을 목적으로 제정되었고 전체 조문은 41

경매란 무엇인가? ┃ 1장

조에 불과하여 경매법에 규정되지 않은 내용은 민사소송법을 준용 했으므로 경매제도가 이원적으로 운영되었던 것입니다. 경매법은 개정 없이 18년간 운영되다가, 1990년 1월 13일 민사소송법 개정 으로 민사소송법에 흡수되면서 1990년 9월 1일 폐지되었습니다. 민사소송법상 강제집행 절차에 관한 규정은 1960년에 민사소송 법이 제정된 후 1990년에 경매법을 흡수하기 위하여 일부 개정한 것을 제외하고는 약 40년간 개정이 이루어지지 아니하여 사회 경 제적 발전에 따른 신속한 권리구제의 필요성에 부응하지 못하고 있다는 지적에 따라, 채무자 등의 제도남용에 따른 집행절차의 지연을 방지하고 불량 채무자에 대한 철저한 책임추궁을 통하여 효율적이고 신속한 권리구제방안을 마련함으로써 정의로운 신용 사회를 이룩하는 한편 법률용어를 국민의 법 감정에 맞도록 순화 하고 통일적이며 일관된 법집행을 위하여 민사집행부분을 민사소 송법에서 분리하여 2002년 7월 1일 ‘민사집행법’이라는 별도의 법률이 탄생하게 되었습니다. 민사집행법은 강제집행, 담보권 실행을 위한 경매, 민법·상법, 그 밖의 법률의 규정에 의한 경매 및 보전처분의 절차를 규정함 을 목적으로 2002년 1월 26일 제정되고 2002년 7월 1일부터 시 행 됐으며 총 312조로 구성되어 있습니다.

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2. 매매와 경매의 차이 매매는 물건을 사고파는 계약인데, 물건을 파는 매도인과 물건 을 사는 매수인의 의사가 합치될 때 성립됩니다. 그런데 매매는 물건을 누구에게 팔 것인가, 얼마에 팔 것인가, 언제 팔 것인가 를 물건의 주인인 매도인이 자유롭게 결정하는데, 이것을 계약자 유의 원칙이라고 합니다. 강제경매절차에서 물건을 파는 ‘매각’의 성질도 일반 사법상 의 매매와 같이 보는 것이 통설적 견해입니다. 그러나 경매는 부 동산의 주인인 채무자의 의사를 무시하고 채권자의 신청에 따라 법원이 강제로 매각한다는 점에서 일반적인 매매와는 다릅니다. 법률적 근거도 다른데, 매매는 민법 채권편에서 다루고 있지만 경매는 민사집행법에서 그 절차를 규정하고 있습니다. 매매로 인 한 소유권의 이전은 등기를 해야만 효력이 발생하는데 경매로 인 한 부동산의 취득은 등기 없이도 매수인에게 소유권이 이전한다 는 점에서도 구분됩니다.

3. 경매와 공매의 차이 세금을 납부하지 않은 경우 세무서장 등이 납세의무자의 재산 을 압류하여 매각한 돈으로 체납한 세금 납부에 충당하는 것이 공매절차이고, 개인간의 관계에서 채무불이행 등이 있을 때 채권

경매란 무엇인가? ┃ 1장

자가 채무자를 상대로 하여 판결 등을 받아 채무자의 재산을 압 류해서 매각한 뒤 그 돈으로 채권 만족을 얻는 것이 경매절차입 니다. 양자는 국가권력에 의하여 채무자의 재산권을 압류하여 강 제로 현금화하고 그 돈으로 채권의 변제에 충당한다는 점에서는 근본적으로 성질이 같습니다. 그러나 공매는 공법상 채권인 조세 채권의 실현을 목적으로 하고 강제집행인 경매는 사법상 청구권 의 실현을 목적으로 한다는 점에서 다릅니다. 경매와 공매의 비교 구분

경매

공매

법적근거

민사집행법

국제징수법

매각방식

기일입찰(오프라인)

기간입찰(온라인: www.onbid.co.kr)

경매개시결정등기 기입, 채 압류(주등기), 공매공고 후 압류

현황조사제도

무자에 정본송달

등기촉탁(부기등기)(국세징

(민사집행법83조4항)

수법45조,67조의2)

집행관 현황조사(민사집행 세무서장(세무공무원)(국 법85조)

세징수법62조의2)

배당(배분)요 첫 매각기일 전 법원이 정한 최초 입찰기일이전(예외 있 구종기제도 날(민사집행법84조) 최저매각가격의 10%(재매 입찰보증금 각사건은 10~30%)(민사집 행규칙63조) 매각예정가격 최저매각가격기준 20~ 30 저감

%씩(민사집행법119조)

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음)(국세징수법67조5항) 최저매각가격의 10% 이상 (국세징수법65조2항) 최초매각가격기준10%씩 (최초매각가격 50%까지만 저감)(국세징수법74조3항)

농지취득자격 증명원

매각결정기일

소유권이전등기촉탁신청시

인정(민사집행법143조2항)

불인정

인정(민사집행법136조)

불인정, 명도소송 필요

제출기한 상계신청 (차액지급) 인도명령

매각결정전에 체납세액 납부 경매취소기한

대금납부 전까지

후 가능(국세징수법71조1항) 매각결정 후에는 매수인 동의 필요(국세징수법78조1항1호)

차순위 매수신고 공유자우선매 수청구권

인정(민사집행법114조)

인정(국세징수법73조의3)

인정(민사집행법140조)

인정(국세징수법73조의2)

대금지급기한(매각결정확정 대금지급방법 후 1개월 이내) (민사집행규칙78조)

대금지급기한(매각결정 후 7일 이내),세무서장이 30일 한도로 연장 가능) (국세징수법75조4항)

4. 강제경매와 임의경매 강제경매는 채권자가 채무자에게 소송을 제기하여 승소한 판결 문을 가지고 채무자의 부동산을 압류한 뒤 팔아서 그 돈으로 채 권의 만족을 얻는 절차입니다. 판결문과 같은 것으로는 지급명령 결정, 화해조서, 조정조서, 이행권고결정, 공정증서 등이 있습니 다. 이런 것들을 ‘집행권원(執行權原)’이라고 하는데 처음 들어 보

경매란 무엇인가? ┃ 1장

시지요? 전에는 이를 ‘채무명의債務名義)’라고 했습니다. 집행 권원은 채무자가 채권자에게 갚아야 할 빚(채무)이 있다는 것을 증명하는 공적 문서로서 법률에 의해서 집행력이 부여된 것을 말 합니다. 이를 ‘집행력 있는 정본’이라고 합니다. 임의경매는 당사자간의 계약에 의해 등기부에 설정된 담보권 (저당권, 근저당권, 전세권, 담보가등기 등)에 기해서 행하는 경 매입니다. 즉 담보된 채권을 채무자가 이행하지 않는 경우에 담 보권자의 신청으로 이루어지는 경매가 임의경매입니다. 은행에 집을 담보로 잡히고 대출을 받으면 부동산등기부에 근저당권이 설정됩니다. 채무자가 원리금을 못 갚고 연체하게 되면 근저당권 자인 은행이 경매를 신청하는데 이것이 임의경매입니다. 즉 채무 자가 계약상의 채무를 이행하지 못하면 임의경매를 당하게 되는 것이지요. 결론적으로 강제경매는 일반채권에 기한 경매이고 임 의경매는 물권(담보권)에 기한 경매라고 이해하시면 쉽습니다.

5. 경매를 알려면 어떤 법률을 알아야 하나? 경매의 근거법률은 민사집행법입니다. 우선 법률은 그 내용에 따라 실체법과 절차법으로 구분하는데 실체법은 권리·의무라는 법률관계를 규정하고 있는 법률이며 민사에 관한 대표적인 실체 법은 민법입니다. 민법은 민법총칙과 물권법, 채권총론, 채권각론 과 친족, 상속법으로 구성돼 있습니다. 법 조문만 해도 자그마치

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1118조입니다. 판사가 민사소송사건의 판결을 하는데 기준이 되 는 기본법은 실체법인 민법입니다. 한편 절차법은 실체법에 의하 여 규정된 권리 및 의무를 실현하는 방법과 형식을 정한 법입니 다. 절차법은 실체법을 적용시켜서 재판을 진행하고 판결을 선고 하는 절차를 규율하는 법률인데 민사에 관한 대표적인 절차법은 민사소송법입니다. 민사에 관한 절차는 모두 민사소송법에서 규 율했으나 2002년부터 민사집행법을 민사소송법에서 별도로 독립 시켜 단일 법률로 만들었습니다. 그래서 경매를 공부하려면 민사 집행법을 알아야 하고 또 실체법인 민사법에 대한 지식이 필요합 니다. 여기서 민사법이란 일반사법인 민법과 민법의 특별법인 주 택임대차보호법, 상가건물임대차보호법 등을 포함하는 개념입니 다. 또한 등기부를 볼 줄 알아야 하므로 부동산등기법의 기본적 인 부분도 이해해야 합니다. 배워야 할 법률이 많다고 겁 내지 마시기 바랍니다. 법은 하나 의 체계로 연결되어 있기 때문에 법을 체계적으로 이해하면 경매 절차와 관련 법률지식을 쉽게 이해할 수 있습니다.

6. 경매사건번호에 담긴 의미는? 법원에 접수되는 사건들은 각자 독특한 사건번호를 가지고 있습 니다. 교도소에 구속되면 이름 대신 수형자번호를 달고 다니는 것 처럼, 경매사건에도 사건번호가 있습니다. 보통 “2018타경 2365

경매란 무엇인가? ┃ 1장

부동산강제(임의)경매”와 같은 형식입니다. 여기서 앞 2018은 그 사건이 접수된 년도를 의미하며 법원에 접수되는 모든 사건번호는 1년 단위로 매년 갱신됩니다. 그래서 앞 번호를 보면 그 사건이 어 느 해에 접수된 사건인지 알 수가 있지요. ‘타경’은 부동산경매 사건에 대한 사건별 부호문자입니다. 부호문자는 재판사무규칙에 따라 제정된 사건번호부여에 관한 대법원예규에 정해져 있습니다. 이를테면 민사1심합의사건은 ‘가합’, 민사1심단독사건은 ‘가 단’, 민사소액사건은 ‘가소’, 민사항소사건은 ‘나’, 민사상고 사건은 ‘다’, 민사가압류·가처분등합의사건은 ‘카합’, 단독사 건은 ‘카단’, 형사1심사건은 ‘고합’, ‘고단’, 약식사건은 ‘고약’, 형사항소사건은 ‘노’, 형사상고사건은 ‘도’로 표시 하도록 하고 있습니다. 위에서 ‘2365’는 진행(접수)번호인데 일 련번호 뒤에 마지막 한 자리 검색숫자를 붙인 것입니다. 그래서 이 사건은 2017년에 접수된 부동산경매사건인데 2365번째가 아니라 236번째 접수된 사건이라는 의미입니다. 사건번호부여부는 매 연 말 해당관리은행에서 부여받아 사용하고 있습니다. 사건번호가 ‘2016타경4632 부동산강제경매’라고 되어 있다 면 이 사건은 2016년 463번째로 접수된 강제경매사건이라는 것 을 알 수 있습니다.

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경매절차에 관여하는 사람들은?

1. 채권자와 채무자 법원에 제출되는 모든 서류는 접수를 거부할 수 없습니다. 그 리고 법원 직원들은 당사자의 신청이나 청구가 있어야만 움직이 게 됩니다. 경매도 누가(채권자)가 경매신청을 해야만 경매절차가 시작됩니다. 경매신청을 한 사람을 경매신청채권자 또는 경매채 권자라고 하고 그 집행 당하는 상대방을 채무자라고 합니다. 강 제경매에서 채권자는 채무자가 채무를 이행하지 않을 경우 재판 을 해서 승소한 판결을 가지고 경매를 신청할 수 있는데 그 판결 정본에 ‘집행문’을 부여한 것을 ‘집행력 있는 정본’이라고 합니다. 그것이 집행의 근거인 ‘집행권원’입니다. 그런데 돈을 빌려주고 근저당권을 설정한 은행도 채무자가 원 리금을 약속대로 갚지 않을 때 경매를 신청할 수 있는데 이를 ‘담

경매절차에 관여하는 사람들은? ┃ 2장

보권실행등을 위한 경매’라고 하고 강제경매에 대비해서 임의경 매라고 부릅니다. 담보능력이 없는 채무자는 다른 사람의 부동산 을 담보로 제공하고 대출을 받을 수 있는데 이때 채무자를 위해 서 부동산담보를 제공한 사람을 ‘물상보증인’이라고 합니다. 예를 들면 홍길동이 은행에서 대출을 받을 때, 가진 부동산이 없어서 삼촌에게 부탁하여 삼촌이 살고 있는 아파트를 은행에 담보로 잡 히고 대출을 받을 경우에 홍길동을 채무자라 하고 홍길동 대신 은행에 담보를 제공한 삼촌을 ‘물상보증인’이라고 합니다. 이런 경우 임의경매가 진행된다면 채무자와 소유자가 다른 경우에 해 당됩니다. 그러나 강제경매는 항상 채무자와 부동산 소유자가 같 습니다.

2. 집행법원과 경매계장, 사법보좌관, 판사, 집행관 경매절차는 부동산 소재지를 관할하는 지방법원에서 진행되는 데 경매사건이 계속되고 있는 법원을 집행(執行)법원이라고 합니 다. 한편 소송이 계속되고 있는 법원을 소장(訴狀)이 접수된 법원 이라는 의미에서 수소(受訴)법원이라고 합니다. 집행법원에는 경 매계장과 사법보좌관, 판사, 집행관 등이 경매업무를 담당하는데, 집행관은 경매 업무를 담당하지만 법원소속 공무원이 아니기 때 문에 항목을 바꾸어 설명하겠습니다.

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(1) 경매계장(참여관) 경매사건은 민사집행과 또는 종합민원실에서 접수한 뒤에 특정 경매계로 배당됩니다. 각 법원마다 경매계가 있는데 많은 곳은 10여개가 넘는 곳도 있고 경매1계, 경매2계와 같이 순서대로 표 시됩니다. 사건을 받은 경매계장(참여관)은 경매가 끝날 때까지 사건기록 을 관리하며 사법보좌관이나 판사의 지시를 받아 송달이나 통지, 공고, 증명서 발급, 매각물건명세서 작성, 등기촉탁, 배당표 작성 등의 업무를 수행합니다. 배당이 끝나면 경매사건이 종결되게 되 는데 경매계장은 종결된 사건들을 보존계로 넘기는 일도 담당합 니다. 매우 중요한 일들이지요. 경매계장은 보통 6,7급 공무원이 대부분이고 보통 각 법원마다 최소한 한 자리는 5급인 법원사무 관이 경매계 업무를 담당하고 있습니다.

(2) 사법보좌관 사법보좌관은 3,4급 공무원이 담당하는데 대부분 법원서기관급 법원공무원으로서 일정기간 특별교육을 받고 임명됩니다. 사법보 좌관은 경매사건이 접수되면 경매개시결정, 배당요구 종기결정· 공고, 매각기일 및 매각결정기일지정 공고, 현황조사명령, 평가명 령, 배당기일지정, 배당표작성 등 핵심적인 업무를 수행합니다. 2005년 7월 1일 사법보좌관제도가 시행되기 전에는 이 업무를 판 사가 담당했습니다. 경매절차에 관여하는 사람들은? ┃ 2장 11

(3) 판사 판사는 사법보좌관에 대한 이의사건, 즉시항고 사건 등을 다루 고, 경매물건이 팔린 뒤 대금을 완납한 매수인이 인도명령신청을 하게 되면 그 결정을 하게 됩니다. 인도명령은 강제력이 동원되 는 중요한 부분이기 때문에 판사에게 맡긴 것이지요. 사법보좌관 에 대한 이의사건 등을 판사가 맡는 이유는 헌법에 규정된 법관 에 의한 재판받을 권리를 보장하기 위한 것입니다.

(4) 집행관 집행관은 법원 공무원일까요? 집행관은 법원과 검찰청에 근무한 일반직 공무원 중에서 퇴직 한 뒤에 지방법원장이 임명합니다. 보통 4급 이상 1급 공무원 중 에서 명예퇴직을 하고 임명되는데 그 임기는 4년입니다. 집행관 을 공무원으로 잘못 알고 있는 경우가 많은데 집행관은 개인사업 자로서 공무를 집행하는 것이며 부동산경매와 동산집행 등 수수 료로 보수를 받기 때문에 받는 보수가 불규칙적입니다. 경매는 부동산경기와 반비례하는 관계에 있기 때문에 경기가 불황일 때 오히려 집행관 수입은 늘어나게 됩니다. 지금은 집행관 수를 대 폭 늘렸기 때문에 집행관 수입이 전에 비해 현저히 줄어든 상태 입니다. 집행관은 부동산경매법정에서 진행되는 매각기일에서 매 각(입찰)절차를 주관합니다.

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그리고 집행관은 경매 물건에 대한 현황조사와 특별송달 업무 를 담당하고 동산집행, 동산가압류, 가처분집행, 명도(인도명령집 행) 등 매우 중요한 업무를 담당합니다. 판결에서 승소한다 해도 판결 내용대로 집행이 되지 않으면 판결문은 휴지조각에 불과하 게 되며, 따라서 판결의 최종 목적지는 집행입니다. 최후의 집행 단계에서 집행관은 채권자와 채무자를 조정하여 합의를 시키기도 하는데 이는 매우 보람된 일이기도 합니다. 집행관은 업무를 수 행하기 위하여 잠긴 문도 따고 들어갈 수 있을 정도로 막강한 권 한을 갖고 있습니다. 소방관처럼 문을 부수고 들어가는 것이 아 닙니다. 법원에 등록한 열쇠공들은 디지털 키를 딸 수 있고 감쪽 같이 원상복구하는 실력이 있습니다. 어떻게 문을 따고 들어가는 지 궁금하시죠?

3. 감정인 경매개시결정으로 경매가 시작되면 사법보좌관은 법원에 등록 된 감정인에게 해당 부동산에 대한 평가명령을 내리게 됩니다. 감정인은 2주일 내에 감정평가서를 집행법원에 제출하도록 되어 있고 감정평가액은 최저매각가격을 결정하는 기준이 됩니다. 감 정인은 감정을 할 때 강제력을 행사할 수 없기 때문에 채무자나 소유자가 문을 열어 주지 않고 감정평가에 협조하지 않을 경우에 는 집행관에게 원조를 요청하여 집행관의 도움으로 업무를 진행

경매절차에 관여하는 사람들은? ┃ 2장 13

합니다. 그 경우 강제로 문을 따고 들어가기도 하고 경찰관의 도 움을 받아 집에 들어가기도 합니다.

4. 매수인 경매절차에서 경매 목적물을 매수하는 사람을 매수인이라고 합 니다. 매수인은 채권자와 채무자 모두에게 도움이 되는 존재입니 다. 왜냐하면 경매물건을 사 주는 사람이 없다면 채권자와 채무 자는 함께 어려움에 처하게 될 것이기 때문입니다. 경매는 매매 와 달리 부동산 소유자의 의사를 무시하고 법원에서 강제로 공개 매각하는 절차이기 때문에 법원에서 현황조사나 감정평가를 통하 여 부동산에 대한 기본 정보를 제공해주고 있습니다. 매수를 희 망하는 자는 그것을 기초로 경매물건에 대한 조사를 진행하며, 매각기일(입찰기일)에 참가하여 입찰표에 최저매각가격 이상으로 매수 희망가격을 기재한 뒤 매수보증금과 함께 제출합니다. 개찰 결과 최고 높은 가격을 제출한 사람이 최고가매수신고인이 되고 1주일 뒤 매각허부결정이 납니다. 매각허가결정이 확정되면 최고 가매수인은 매수인으로 지위가 바뀌고 바로 대금지급기한이 정해 지며 그 기한 내에 대금을 완납하면 부동산 소유권을 취득하는 것입니다. 경매절차에서의 매수인은 일반매매에서의 매수인과 달 리 등기 이전 없이도 소유권을 취득합니다. 전에는 경매로 물건을 싸게 사는 것을 부도덕한 것으로 생각하 여 일부 특별한 사람들만 경매에 참가했으나 지금은 경매로 물건

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을 사는 것이 보편화되어 누구나 참여하고 있습니다. 경매로 물 건을 사는 것은 위에 언급한 바와 같이 모두에게 좋은 일을 하는 것이므로 당당하게 참여하세요. 돈 많이 벌어서 좋은 목적에 사 용하는 것은 좋은 일이니까요.

5. 이해관계인 민사집행법 제90조는 이해관계를 가진 자 중에서 특히 보호할 필요가 있는 자를 이해관계인으로 규정하여 경매절차의 전반에 걸쳐서 관여할 자격을 주고 있습니다. 이해관계인은 송달의 기준 이 되는데, 각종 통지를 받을 권리, 각종 이의신청권, 의견진술 권, 즉시항고권 등을 가집니다. 이해관계인의 범위에는 압류채권 자와 집행력 있는 정본에 의한 배당요구채권자, 채무자 및 소유 자, 등기부에 기입된 부동산 위의 권리자, 그리고 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자가 포함됩니다. 부동산 위의 권 리자로서 그 권리를 증명한 자는 경매개시결정등기 이전에 매각 부동산에 대하여 등기 없이도 제3자에게 대항할 수 있는 물권 또 는 채권을 가진 자를 말하는데, 주택임대차보호법상 대항력을 갖 춘 임차인, 상가건물임대차보호법상 대항력을 갖춘 상가건물 임 차인, 유치권자, 법정지상권자 등이 해당됩니다. 그러나 가압류권 자, 가처분권자, 예고등기권리자 등은 이해관계인이 아닙니다. 그 들은 확정된 권리자가 아니기 때문입니다.

경매절차에 관여하는 사람들은? ┃ 2장 15

경매관련 필수용어

1. 문서의 종류 : 원본, 정본, 등 · 초본, 부본, 사본 (1) 원본(原本) 원래의 문서 그 자체로 하나밖에 없는 것입니다. 판결 원본은 판사가 작성하여 날인한 것으로 법원에 영구 보관됩니다. 모든 문서의 원본은 하나밖에 없는 게 당연하지요.

(2) 정본(正本) 원본(原本)을 토대로 공증 권한을 갖는 공무원이 원본에 의거하 여 작성한 문서를 말하는데, 원본과 동일한 효력이 인정됩니다. 판결이 선고되면 원·피고 양 당사자에게 판결문을 보내줘야 하

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는데 원본이 하나밖에 없기 때문에 원본과 같은 효력이 있는 문 서를 더 만들 필요에서 만들어진 것이 정본입니다. 정본은 원본 을 프린트하거나 복사하여 마지막에 ‘정본입니다’라는 인증문구가 들어간 용지를 붙여서 법원사무관 등이 법원의 직인을 찍고 간인 하여 만듭니다. 원본이 무엇인가에 따라 판결정본, 결정정본, 지 급명령정본 등으로 불리어집니다.

(3) 등본(謄本)·초본(抄本), 사본(寫本) 등본은 원본을 전부 출력 또는 복사하여 ‘등본입니다’라는 인증 문구를 기재하고 공무원이 직인을 찍은 문서로서, 원본의 존재사 실을 증명하는 문서입니다. 주민등록등본이나 등기부등본과 같이 사용하는데 등기부등본은 전산등기부의 경우에는 등기사항전부증 명서라는 명칭을 사용하고 있습니다. 원본 전부를 기초로 만든 등본에 대하여 원본의 일부를 출력 또는 복사하여 ‘초본입니 다’라는 인증문구를 기재하고 직인을 찍어 만든 문서는 초본이 라고 합니다. 마찬가지로 원본의 존재사실을 증명하는 문서입니 다. 사본은 원본의 내용을 단순히 베끼거나 복사하여 만든 문서 로서 법률적 효력이 없습니다. 등본과 정본은 모두 원본의 내용을 복사한 것인 점에서는 똑같 으나, 정본은 원본과 똑같은 효력이 있지만, 등본은 원본의 존재 사실만을 증명할 수 있는 문서라는 점에서 구별됩니다. 그래서 정본은 엄격한 절차를 밟아서 당사자 본인에게만 발급해 주고,

경매관련 필수용어 ┃ 3장 17

등본은 비용을 지급하고 일정한 조건만 갖춰지면 누구에게나 발 급해주는 것입니다. 등기부등본(등기사항전부증명서)은 누구나 발 급받을 수 있다는 것은 알고 계시지요?

2. 집행권원, 집행문, 집행력 있는 정본 ‘집행권원’은 강제집행의 근거가 되는 문서를 말하는데, 실체법 상의 청구권의 존재와 범위를 표시하고 법률상 집행력을 인정한 문서를 말합니다. 강제경매신청에서는 집행권원이 필수적이지만 임의경매 신청에서는 담보권의 존재를 나타내는 서류가 필요하고 집행권원은 필요하지 않습니다. 집행권원은 법 개정 전에는 ‘채 무명의’라는 용어를 사용해서 이해하기가 어려웠습니다. 집행권 원으로는 확정판결이 대표적인 것이고, 그밖에 이행권고결정, 화 해권고결정, 인낙조서, 화해조서, 조정조서, 확정된 지급명령, 집 행증서(공정증서), 가집행선고가 있는 미확정의 판결 등이 있으 나, 우선 판결과 지급명령만 이해하셔도 됩니다. ‘집행문’은 ‘이 정본은 피고 000에 대한 강제집행을 실시하기 위하여 원고 000에게 내어준다’라는 인증문구를 말합니다. ‘집 행력 있는 정본’은 ‘판결정본’에 이 집행문이 표시된 용지를 붙여서 법원사무관등이 법원 직인을 찍고 간인한 것을 말합니다. 강제경매를 신청할 때나 배당요구할 때 꼭 필요한 서류가 바로 ‘집행력 있는 정본’입니다. 판결정본을 가진 채권자는 판결을

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한 수소(受訴)법원에 판결정본을 제출하여 집행문을 부여받은 뒤 에야 경매신청을 할 수 있는 것입니다. 경매를 신청했으나 채권 일부만을 배당받아 나머지 일부 채권 이 남아 있을 경우에는 경매가 끝난 뒤 집행법원 경매계에 (판결 정본)원본 환부신청을 하면 배당받은 금액 등을 기재하고 날인한 뒤에 되돌려 줍니다. 다음에 그 판결정본을 가지고 나머지 채권 전부를 변제받을 때까지 경매신청을 또 할 수 있는 것입니다. 그 래서 판결정본은 잘 보관해야 합니다.

3. 송달(교부송달, 발송송달, 공시송달) 송달은 법원이 당사자와 그 밖의 이해관계인에게 소송과 관련 된 서류를 법정의 방식에 따라 보내는 것을 말합니다. 교부송달 은 소송서류를 송달 받을 자에게 직접 교부하는 방식에 의한 송 달인데 일반적으로 등기우편에 의하는 것이 원칙입니다. 예외적 으로 송달장소에서 송달 받을 자를 만나지 못했을 때 다른 사람 (동거인, 피고용인 등)에게 송달서류를 교부해도 송달의 효력이 발생하는 데 이런 교부송달을 보충송달이라고 합니다. 유치송달 은 송달 받을 자가 수령을 거부하는 경우에 송달할 장소에 서류 를 놓아둠으로써 송달의 효력이 발생하는 것이고, 조우송달(출회 송달)은 송달 장소가 아닌 곳에서 송달 받을 자를 만난 경우에 하는 송달을 말합니다. 또 법원에 송달할 서류를 넣을 함을 설치

경매관련 필수용어 ┃ 3장 19

하여 송달함에 넣은 후 3일이 지나면 송달된 것으로 보는 송달함 송달(민소188조)이 있습니다. 집행관이 휴일이나 야간에 하는 교부송달을 특별송달(집행관송 달)이라고 합니다. 발송송달은 법원사무관 등이 송달서류를 등기 우편으로 발송함으로써 실시하는 송달인데 발송한 때 송달의 효 력이 발생합니다. 그리고 송달할 장소를 알 수 없는 경우 법원사 무관 등이 송달서류를 보관하고 그 사유를 대법원홈페이지에 게 시하는 등으로 공시함으로써 실시하는 송달을 공시송달이라고 하 는데, 처음 실시하는 송달은 공시일로부터 2주가 지나야 효력이 발생하고, 두 번째부터의 송달은 공시일 다음날 송달의 효력이 발생합니다. 공시송달은 과거에는 재판장의 명에 의하여 실시했 으나 2005.7.1.부터는 법원사무관 등이 직권 또는 당사자의 신청 에 따라 독자적으로 실시합니다. 양 당사자가 법원에서 소송이나 집행을 하는 경우 송달은 매우 중요한 절차입니다. 특히 강제경매의 경우에는 경매개시결정정본 을 채무자에게 반드시 송달해야 적법하게 절차를 진행할 수 있습 니다. 그래서 채무자가 개시결정문 수령을 하지 않으려고 피해 다니는 것입니다. 송달에 하자가 있으면 경매가 진행되다가도 경 매절차가 취소되는 수가 있다는 점을 염두에 두시기 바랍니다.

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4. 압류(등기, 정본송달) 부동산 압류의 효력은 경매개시결정등기가 등기부에 기입되거 나 채무자에게 경매개시결정정본이 송달되는 것 중 먼저 도래한 시점에 발생합니다. 통상 등기부에 경매개시결정등기가 기입된 뒤에 채무자에 대한 정본송달을 하므로 먼저 시점인 경매개시결 정등기 기입 시에 압류의 효력이 발생하는 것이지요.

5. 현황조사명령과 평가명령-보고서, 평가서 사법보좌관은 부동산의 현황과 점유현황 등을 파악하기 위하여 집행관에게 현황조사명령을 내리고, 최저매각가격을 결정하기 위 하여 감정인에게 평가명령을 내립니다. 집행관과 감정인은 2주일 내에 각각 현황조사보고서와 감정평가서를 제출해야 합니다. 집 행관의 현황조사서와 감정인의 감정평가서는 경매에 참가하고자 하는 사람들이 물건을 파악하기 위하여 참조해야 할 가장 중요한 자료인데 매각물건명세서와 함께 매각기일 1주일 전에 법원에 비 치하므로 누구나 열람할 수 있습니다. 현황조사를 하는 집행관들 은 특히 눈이나 비가 오거나 또는 날씨가 춥거나 더울 때 많은 고생을 합니다. 사진을 찍기도 쉽지 않고 또 현장을 정확히 찾아 가는 것이 어려운 일인데 지금은 내비게이션이 있어서 전에 비해 매우 편리해졌습니다. 시골 산골에 있는 부동산의 경우에는 도로

경매관련 필수용어 ┃ 3장 21

상태가 좋지 않아 차를 멀리 세워두고 목적물을 찾으려고 길도 없는 산을 등산하기도 하고 눈길에 차가 빠져 경운기나 트랙터의 도움을 받아 차를 꺼내기도 하며 차를 돌릴 곳이 없어서 한 시간 이상을 후진해서 나오기도 하는 등 고생이 많습니다.

6. 최저매각가격 집행법원(사법보좌관)은 감정인의 평가액을 참작해서 최저매각 가격을 정하는데 보통 감정평가서에 나와 있는 평가금액이 최저 매각가격이 됩니다. 입찰에 참여하는 사람들은 최저매각가격 이 상으로만 매수신청을 할 수 있습니다. 응찰자가 없어서 다시 경 매를 하게 되는 새매각의 경우에는 최저매각가격을 상당히 낮춰 서 새 매각기일을 진행하게 되는데, 법원별로 20~30% 정도씩 낮 추고 있습니다. 응찰자가 없어서 다시 진행하는 새매각기일에서 만 최저매각가격을 저감하며, 그밖에 다른 경우에는 직전의 매각 기일에서의 최저매가가격과 같은 가격으로 매각을 진행합니다.

7. 매수신청의 보증금(매수보증금) 기일입찰에서 매수신청인은 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공해야 합니다. 민사집행규칙에 의하 면 기일입찰에서 매수신청의 보증금액은 최저매각가격의 10%로

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한다고 규정하고, 또 법원은 상당하다고 인정하는 때에는 보증금 액을 달리 정할 수 있도록 하고 있습니다. 현행 실무는 전국법원 이 모두 매수보증금을 10%로 하고 있습니다. 매각허가결정이 확 정된 뒤 매수인이 대금지급기한까지 대금을 지급하지 아니한 경 우에는 재매각을 하게 되는데 이때 보증액은 10%~30%로 법원별 로 다르게 정하고 있습니다. 실무에서는 재매각의 경우에 보증금 이 증액되었는데도 10%만 내는 바람에 최고가를 써내고도 무효처 리되는 경우가 종종 있으니 유의하시기 바랍니다. 보증제공의 방법으로는 현금 외에 은행 등의 자기앞수표, 지급 보증위탁계약체결문서의 제출이 가능합니다. 집행관들은 보증금을 수표로 내는 것을 선호합니다. 현금으로 내는 경우에는 돈 뭉치가 커서 입찰함 투입구에 잘 안 들어가서 애를 먹는 경우가 있고 보 증금을 현금으로 낸 사람이 최고가매수신고인이 된다면 그 현금을 일일이 다 세서 확인해야 하는 번거로움이 있기 때문입니다.

8. 권리신고와 배당요구, 배당요구 종기 권리신고는 부동산 위의 권리자가 집행법원에 신고를 하고 그 권리를 증명하는 것이며 권리신고가 있으면 이해관계인이 되지만 (민집90조4호) 배당에 참가하려면 반드시 배당요구를 하여야 합니 다(민집148조 참조). 배당요구는 다른 채권자에 의하여 개시된 집 행절차에 참가하여 동일한 재산의 매각대금에서 변제를 받으려는

경매관련 필수용어 ┃ 3장 23

민사집행법상 행위로서, 채권의 원인과 금액을 기재한 서면을 제 출하면 됩니다. 지금은 경매개시결정과 동시에 배당요구종기를 지 정하기 때문에 배당요구를 하면 되고 권리신고만을 분리해서 할 필요가 없어졌습니다. 국세징수법 56조의 규정에 따른 교부청구 는 성질상 배당요구와 같습니다. 배당요구 종기는 배당요구를 할 수 있는 마지막 기한을 말하는데 배당요구 종기까지 배당요구를 해야만 배당에 참가할 수 있습니다.

9. 최고(내용증명과의 차이) 최고(催告)는 채권자가 채무자에 대하여 채무의 이행을 청구하 는 의사의 통지를 말합니다. 일반적으로 최고의 통지는 내용증명 우편의 방식으로 상대방에 발송합니다. 보통 소송을 위한 자료로 쓰기 위해서 내용증명 우편의 형식으로 상대방의 행위를 요구하는 최고서를 발송하는데 이것을 “내용증명을 발송했다”하는 식으로 표현하고 있습니다. 그러나 내용증명은 우편송달방식을 가리키는 것이고 발송하는 서류의 정확한 법률상 용어는, 상대방에 대하여 일정한 행위를 요구하는 최고서입니다. 내용증명 방식으로 최고서 등을 발송하려면 최고서 3부를 출력하여 우체국에 가져가야 합니 다. 1부는 우체국장이 보관하고, 1부는 상대방에게 등기우편으로 발송하며, 1부는 최고서를 보내는 사람에게 돌려줍니다. 경매에서 부동산을 산 매수인은 소유자나 임차인 등에게 내용

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증명을 발송하기도 하는데 내용증명은 상대방에게 일정한 압력을 느끼게 합니다. 그래서 협상을 하기 전에 먼저 내용증명을 보내 는 것이 유리할 때가 적지 않습니다. 그렇지만 내용증명을 받는 입장에서는 기분을 상하게 하는 일이므로 내용이나 문구작성에 신경을 써야 합니다. 최고서를 잘 작성하는 것도 실력이지요.

10. 공유자 공유는 단독소유와 달리 수인의 공동소유 형태의 하나로 하나 의 소유권이 분량적으로 분할되어 수인에게 귀속되는 상태를 말합 니다. 공유자 2인이 각각 2분의 1씩 소유하고 있는 경우 각 공유 자가 가지고 있는 소유권의 비율을 지분이라고 합니다. 공유자는 자기 지분을 자유롭게 처분할 수 있어서 공유자 일부 지분만 압류 될 수 있는데 이러한 경우를 보통 지분경매라고 합니다. 보통 사 업을 하는 사람들은 사는 집을 배우자와 공동으로 소유하는 것이 유리할 때가 있습니다. 공유자우선매수신고 등 지분경매의 특수성 을 잘 활용하면 어려운 상황에 잘 대처할 수가 있기 때문이지요.

11. 매각물건명세서 집행관의 현황조사보고서와 감정인의 감정평가서가 제출되면 경 매계장은 그것을 기초로 매각물건명세서를 작성하는데 사법보좌관

경매관련 필수용어 ┃ 3장 25

명의로 작성됩니다. 매각물건명세서에는 부동산의 표시, 부동산의 점유자와 점유의 권원, 점유할 수 있는 기간, 차임 또는 보증금에 관한 관계인의 진술, 등기된 부동산에 대한 권리 또는 가처분으로 서 매각으로 효력을 잃지 아니하는 것, 매각에 따라 설정된 것으로 보게 되는 지상권의 개요 등에 대한 사항이 기재되며, 매각기일 1 주일 전까지 매각물건명세서·현황조사보고서 및 평가서의 사본을 법원에 비치하여 누구든지 볼 수 있도록 하고 있는데 이는 매수희 망자가 매각대상 부동산에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 하 기 위한 것입니다. 법원은 이를 전자통신매체로 공시할 수도 있습 니다. 매각물건명세서는 공신력 있는 문서이므로 내용이 사실과 다 르거나 문제가 있을 때에는 집행에 관한 이의 등을 하거나 항고나 취소신청을 할 수도 있습니다. 간혹 사설 유료 경매사이트의 내용 과 매각물건명세서의 내용이 다른 경우가 있는데 이런 경우에는 공신력이 있는 문서인 매각물건명세서를 기초로 해야 합니다. 양식 은 뒤에서 볼 수 있습니다.

12. 개별매각, 일괄매각 하나의 매각절차에서 여러 개의 부동산을 매각하는 경우에 최 저매각가격의 결정과 매각의 실시를 각 부동산별로 하는 방법을 개별매각이라 하고, 여러 개의 부동산 전부를 일괄하여 매각하는 방법을 일괄매각이라고 합니다. 개별매각이 원칙이기 때문에 일 괄매각을 하려면 법원의 직권 또는 이해관계인의 신청에 의하여

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일괄매각 결정을 하여야 합니다. 개별매각을 하는 경우에는 각 부동산마다 물건번호가 부여되므로 사건번호는 하나지만 물건 숫 자만큼 사건 수가 늘어난 것과 같습니다. 일괄매각결정은 채무자 를 위해서 하게 되는데, 개별 매각만으로 채권자의 채권을 모두 만족시킬 수 있을 때에는 개별매각을 해야 하고 특별한 이유 없 이 만약 일괄매각을 하게 되면 과잉(초과)경매가 되는 문제가 있 습니다.

13. 사건번호와 물건번호 한 사건에서 경매 목적부동산이 여러 개이고 각각 개별매각하는 경우에는 물건마다 물건번호가 부여되게 되어 입찰시에 사건번호 와 물건번호를 함께 기재해야 합니다. 입찰표에 물건번호 기재란 이 있는데 일괄매각의 경우에는 비워 두고, 개별매각의 경우에는 물건번호를 반드시 기재해야 매수하고자 하는 물건이 특정되게 됩 니다. 실무에서 종종 물건번호 기재를 빠뜨려서 최고가로 매수신 고를 했어도 무효처리 되는 경우가 있으니 주의해야 합니다. 입찰 표의 물건번호란에는 “※물건번호가 여러 개 있는 경우에는 꼭 기재”라 고 표시되어 있으나 당황하면 빠뜨릴 수 있으니 조심하세요.

경매관련 필수용어 ┃ 3장 27

14. 법정매각조건과 특별매각조건 강제경매는 소유자의 의사에 반(反)해서 행해지고 이해관계인도 많으므로 민사집행법과 규칙에서 매각조건을 미리 정해 놓았는데 이를 법정매각조건이라고 합니다. 예를 들면 최저매각가격 미만 으로는 매각을 허가할 수 없다는 것, 매수인의 대금지급의무와 지급시기, 매수인의 소유권취득시기, 소유권이전등기 방법, 권리 의 인수와 소멸, 공유자우선매수권, 매수인의 자격 등입니다. 법정매각조건을 합의 또는 직권으로 변경한 것을 특별매각조건 이라고 합니다. 예를 들면 경매 목적물이 농지인 경우 매가허가 결정기일까지 농지취득자격증명원을 제출해야 한다는 것이 특별 매각조건입니다.

15. 호가경매, 기일입찰, 기간입찰 부동산의 매각은 ⅰ)매각기일에 하는 호가(呼價)경매, ⅱ)매각 기일에 입찰 및 개찰하는 기일(期日)입찰, ⅲ)입찰기간 내에 입찰 하게 하여 매각기일에 개찰하는 기간(其間)입찰의 세 가지 방법이 있습니다. 호가경매는 호가경매기일에 매수신청의 액을 서로 올 려가는 방법인데, 현재는 동산경매에만 이용되고 있습니다. 기간 입찰은 집행관이 일정한 기간 동안 직접제출 또는 우편제출의 방 식으로 입찰표를 받아 보관하고 별도의 매각기일에 개찰하여 최

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고가매수신고인을 정하는 방법인데 이용상 문제점이 있어서 현재 는 사용되지 않고 있습니다. 부동산 경매는 현재 기일입찰만이 실시되고 있는데, 기일입찰은 입찰표에 입찰가격을 적어 내고 최 고가매수신고인을 정하는 방법입니다. 경매를 호가경매로 진행했을 때에는 경매 브로커들이 경매시장 을 독점해서 턱 없이 낮은 가격으로 낙찰을 받는 일이 많았기 때 문에 경매시장이 왜곡되는 등 부작용이 심각하여 1993년 입찰제 도를 처음 시범적으로 도입한 이래 전국적으로 확대시킨 것입니 다. 입찰제도의 도입으로 경매가 보편화되는 계기가 되었지만 경 매를 너무 쉽게 생각하고 경매에 관한 충분한 지식을 갖추지 않 은 채 성급하게 참여했다가 보증금을 떼이고 경매시장을 영원히 떠난 사람 수도 적지 않습니다. 경매는 안전경매가 최상의 정책 이지요.

16. 최고가매수신고인, 차순위매수신고인 매각기일에서 입찰표를 작성하여 매수보증과 함께 제출하는 기 일입찰의 방식으로 경매가 진행되는데 같은 사건에서 가장 높은 가격으로 입찰표를 써 낸 사람이 최고가매수신고인이 됩니다. 차 순위매수신고인은 최고가매수신고인이 써낸 금액에서 보증금액을 뺀 금액보다 많이 쓴 사람 중에서 제일 높은 금액으로 응찰한 사 람이 될 수 있습니다. 차순위매수신고인이 되면 입찰보증금을 법

경매관련 필수용어 ┃ 3장 29

원에서 보관하게 됩니다. 최고가매수신고인이 대금을 납부하지 않을 때에는 차순위매수신고인에 대하여 매각허가결정을 하게 되 므로 다시 매각기일을 열 필요가 없게 됩니다. 차순위매수신고인 제도는 경매절차를 빨리 진행시키기 위한 방편 중의 하나인데, 차순위매수신고인의 자격을 제한한 것은 채무자 보호를 위해서입 니다. 2위를 했다고 하여 무조건 2위를 차순위매수신고인으로 정 할 경우 1위와 2위의 가격차가 매우 크다면 물건이 너무 싸게 팔 린 결과가 될 수 있어 채무자가 매우 불리해지기 때문이지요.

17. 공유자우선매수신고 부동산의 일부 지분만 경매 목적물로 하는 경우를 지분경매라 고 하는데, 이 경우 공유자는 다른 사람보다 우선적으로 당해 부 동산을 매수할 수 있는 권리가 있습니다. 사전에 공유자우선매수 신고를 할 수 있는데, 매각기일에서 최고가매수인이 있는 경우에 는 그 가격으로 공유자가 최고가매수신고인이 되고 최고가로 응 찰한 사람은 차순위매수신고인이 됩니다. 이전에는 공유자가 우 선매수신고를 했더라도 매각기일에 응찰자가 없을 경우에는 입찰 보증금을 내지 않고 몇 차례 유찰시킨 뒤에 저가매각을 유도하는 등 공유자우선매수신고제도를 악용하는 사례가 있었으나 현재 실 무는 공유자매수신고는 단 한 번만 할 수 있도록 제한하고 있습 니다(대결201.8.26.2008마637 참조). 우선매수신고를 할 수 있는

30 안전경매 내비게이터

시한은 입찰마감시가 아니라 입찰종결선언을 하기 전까지입니다. 실무에서 집행관이 매각기일을 진행하다 보면 모든 사건의 입 찰이 마감되었는데도 경매법정에 남아 있는 사람이 있을 수 있는 데 공유자우선매수신고시한을 입찰마감시로 잘못 알고 매각종결 선언 전까지 공유자우선매수신고를 하지 못한 경우입니다. 집행 관이 매 사건 최고가매수신고인의 이름과 가격을 호창하고 매각 의 종결을 고지하면 그 사건은 종결되는 것이므로 공유자는 그 사건에 대한 집행관의 매각종결선언 전까지 우선매수신고를 해야 한다는 점을 명심해야 합니다.

경매관련 필수용어 ┃ 3장 31

[전산양식 A3359]

공유자 우선매수신고서 사

건

20○○타경○○○○○ 부동산강제(임의)경매

채권자 채무자 (소유자) 공유자 ▣ 매각기일

20○○. ○. ○. OO:OO

부동산의 표시 : 별지와 같음 공유자는 민사집행법 제140조 제1항의 규정에 의하여 매각기일 까지(집행관이 민사집행법 제115조 제1항에 따라 최고가매수신 고인의 성명과 가격을 부르고 매각기일을 종결한다고 고지하기 전까지) 민사집행법 제113조에 따른 매수신청보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수하 겠다는 신고를 합니다. 첨부서류 1. 공유자의 주민등록표 등본 또는 초본 1통 2. 기타(

) 20 .

우선매수신고인(공유자) (연락처 :

. 󰃡 )

○○지방법원 경매○계 귀중

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18. 농지취득자격증명과 토지거래허가서 농지매각의 경우에 최고가매수신고인 등은 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 집행법원에 제출하여야 매각허가를 받을 수 있고, 이러한 특별매각조건은 매각공고시에 공고되기 때문에 공 고문항을 세심히 읽어 보아야 합니다. 최고가(차순위)매수신고인 이 되면 경매법정에서 ‘최고가(차순위)매수신고인증명서’를 발급 해 주는데 그것을 가지고 농지소재지를 관할하는 시,군,구,읍,면 장에게 가서 농지취득자격증명을 신청하면 발급해 줍니다. 그러나 토지거래허가지역의 경우라도 경매로 매수하는 경우에 는 토지거래허가서를 발급 받을 필요가 없습니다.

19. 기일 · 기간 · 기한의 차이 민사소송법상 기일(期日)은 법원, 당사자, 그 밖의 이해관계인 이 모여서 소송행위를 하기 위하여 정해진 시간을 말하며, 기일 은 지정된 일시, 장소에서 재판장이 사건(사건번호와 사건명)과 당사자의 이름을 부름으로써 개시됩니다, 모든 기일에는 기일조 서가 작성되는데 기일이 어떻게 진행되었는지 그 경과는 반드시 조서를 통해서만 증명될 수 있습니다. 기일은 날짜가 아니라 연 월일시로 표시된다는 점을 유의하기 바랍니다. 기간(其間)은 어느 시점부터 어느 시점까지의 계속된 시간을 말 합니다. 기간을 「시·분·초」로 정한 경우에는 즉시 기산하고, 경매관련 필수용어 ┃ 3장 33

「일·주·월·년」으로 정한 경우에는 기간의 초일(初日)을 산입 하지 않는데 이를 「초일불산입(初日不算入)의 원칙」이라고 합니 다. 예를 들면 “매각결정기일이 있은 후 7일 내에 즉시항고하여 야 한다”고 규정되어 있는 경우 10월 10일에 매각결정이 선고 되었다면 첫날(초일)인 10일은 산입하지 않고 그 다음날인 11일부 터 7일째가 되는 날이 17일이 되는데 17일 밤 12시까지 즉시항고 를 하면 기간을 준수하는 것이 됩니다. 이때 기일의 말일(末日)이 공휴일이면 그 다음날이 마감날이 됩니다. 「초일불산입의 원 칙」에는 두 가지 예외가 있는데, 그것은 ⅰ)기간이 오전 0시부 터 시작하는 경우와 ⅱ)연령 계산의 경우인데 이 경우에는 초일 을 산입합니다. 기한(期限)은 ‘법률행위의 효력을 장래의 확실한 사실에 의존 케 하는 부수적인 약관’ 정도로 이해하시면 됩니다. 우리말로 「~까지」라고 이해하면 쉽습니다. 예를 들면, 경매에서 매각잔 대금 납부를 위한 ‘대금지급기한’을 2018.12.20. 14:00로 정했다 면 기한을 정한 날로부터 마지막 기한인 12월 20일 오후 2시까지 는 언제든지 잔금을 낼 수 있습니다. 만약 기한이 아니라 ‘대금지 급기일’이라면 기일 전에는 대금납부를 할 수가 없고 반드시 그 날 그 시간이 되어야만 대금납부가 가능합니다. 따라서 대금지급 기일의 경우에는 그 때까지 채무자는 채무를 변제하고 경매를 취 소 또는 취하시킬 수 있어서 매수인의 지위가 매우 불안하였던바 이런 문제점을 시정하기 위하여 대금지급기한제도가 도입된 것입 니다. 이제 기일과 기한의 차이를 확실히 이해하셨지요?

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20. 연기와 변경, 속행의 차이 민사소송에서 (변론)기일은 재판장이 사건(사건번호와 사건명) 과 당사자의 이름을 부름으로써 개시되는데 기일이 개시되고 다 른 행위 없이 바로 다음기일을 잡아 종결하는 것을 연기(延期)라 고 하고, 기일을 개시하지 않고 기일을 다른 날짜로 바꾸는 겻을 변경(變更)이라고 하며, 기일을 진행한 뒤에 다음기일에 연속하여 진행하기로 하는 것을 속행(續行)이라고 합니다. 경매절차에서 매각기일의 경우 공고된 뒤에 변경되는 경우가 있 는데, 매각기일변경은 채무자가 신청하는 것은 받아들여지지 않고 채권자가 기일변경신청을 하여 이루어지는 경우가 대부분입니다. 그 경우에는 별도로 공고하지 않고 매각기일 당일 기일을 시작하 기 전에 입찰법정 입구 게시판에 ‘변경, 취하로 진행되지 않는 사 건목록’을 게시하게 됩니다. 따라서 응찰하려는 사람은 매각기일 개시 전에 법정입구 게시판에서 본인이 응찰하려는 사건이 그 날 정상대로 진행되는지 변경 또는 취하로 진행되지 않는지를 꼭 확 인해야 합니다. 그렇지 않고 응찰할 경우 개찰이 끝날 때까지 기 다렸다가 매수보증금을 찾아가는 헛수고를 할 수 있습니다.

21. 매각기일과 매각결정기일 매각기일은 매수희망자들이 법정에서 입찰표를 제출하여 최고 가매수신고인을 정하는 기일이며 (판사가 아니라) 집행관이 주재

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