1. 소규모 개발에 대한 관심 증가 아파트를 비롯한 주택의 전세가 상승과 매매가격의 상승으로 일반 소시민들의 쓸 만한 내 집 마련의 꿈은 자꾸만 멀어져 가고 있는 것이 현실이다. 이러한 가운데에서 구도심 주택가의 낡은 단독주택을 허물고 세련된 외관 디자인과 수 납공간 등 내부 편의시설이 잘 갖추어진 협소주택 신축에 일부 관심이 쏠리고 있다. 또 한 집 한 채를 소유할 정도의 여력이 있는 베이비부머 세대가 본격적으로 은퇴하기 시작 하면서 수익성 상가주택이나 원룸주택의 신축에 대한 관심도 늘었다.
2. 소규모 개발의 위험성 대규모 부동산 개발의 경우 부동산 신탁회사의 자금관리, 은행의 공정관리, 그리고 각종 의 이행보증제도 등 사고 없는 준공을 위한 여러 가지 제도적 장치들이 이용되고 있다. 그러나 소규모로 집을 짓는 건축주의 경우 저렴한 가격에 집을 지어 주겠다는 시공자에 속아 공사도급계약을 체결한 결과, 땅을 빼앗기고 빚더미에 올라선다든지 아니면 준공을 내게 되지만 집 짓는 세월 동안 헤아릴 수 없는 정신적·경제적 고통을 겪게 되는 경우가 다반사이다. 지역의 시공업체들은 돈만 보면 앞뒤 가리지 않고 돌진하는 습성이 있는 부실업체인 경 우가 대부분이라고 말하고 싶다. 이러한 업자들과 도급계약을 체결하는 순진한 일반 소 시민들은 가진 재산을 전부를 날리는 등 엄청난 일들을 겪게 된다. 즉 집 짓다가 땅을 날린다든지, 집을 지었다고 하더라도 준공기한 지연, 비상식적인 추가견적 요구로 인한 수익성 악화, 건물의 하자로 인한 피해 등으로 마음이 멍드는 경우가 대부분인 것이다.
3. 이 책을 쓰게 된 동기 과거 박정희 대통령은 불균형 성장 정책을 경제정책의 기조로 삼아 한강의 기적을 이루 어낸 바 있다. 소기업의 경영도 마찬가지이다. 한 가지 사업을 경영하여 반석 위에 올려 놓은 다음에 다른 연관 사업을 추가로 진행해야 한다. 저자 또한 현재 집중할 수 있는 한 가지 사업에 전념하여 어느 정도 궤도 위에 올려놓은 후, 연관되는 다른 사업을 벌였 어야 했다. 그러나 최근까지 필자는 사업체 여러 곳을 동시에 운영하면서 사고 나는 사 업체에 동분서주 뛰어다니며 해결사 노릇만 수년간 한 바 있다. ㈜나무숨, ㈜한빛알앤씨 등의 법인사업체를 운영하면서 나무숨 인테리어, 올에듀넷 인터넷 동영상업체, 노량진 한국법학원, 안산한국법학원, 한국법학교육원 본사, 도서출판 올에듀넷, 채움과 나눔, 강남공무원방송 등의 상표로 출판사업, 온라인·오프라인 교육사업, 건설 및 실내건축 사업, 분양대행사업 등을 동시 다발적으로 사업장을 개설하거나 인수하여 경영을 하였 다. 사업이 잘되는 곳도 있었지만 관리의 한계로 믿었던 지인에게 배신을 당하여 사고 나는 현장도 많았다. 나를 배신한 절친했던 후배나 친구들 때문에 자금 압박을 받게 되 고 자금이 묶여 집안 가재도구가 압류집행 되는 일도 겪었고, 검찰에 억울하게 고소당하 여 심적 고통을 겪기도 하였다. 특히 필자는(개인적 의견일 수 있지만) 소규모 건설사업 쪽의 시공 관계자들은 전부 사기꾼이라고 피를 토하는 심정으로 말하고 싶다. 명예훼손 이 될 수도 있겠지만 소규모 건축시공자들은 일반소시민들이 접하기에는 무리가 있는 족속들이라고 말하고 싶다. 이제는 위기를 하나하나 극복하여 모든 사업체가 어느 정도 정상적으로 운영이 되고 있지만 남은 것은 극복하기 쉽지 않은 우울증과 협심증의 위험 을 안고 살아야 하는 현실이다. 조금만 주의를 기울였다면 그러한 고통을 겪지 않고 사 업을 할 수 있었을 텐데 하는 아쉬움, 나의 경험담을 많은 분들이 타산지석으로 삼았으 면 하는 마음으로 본서를 집필하게 된 것이다. 나의 잘못 없이 나의 과실(果實)을 훔쳐가 고자 호시탐탐 노리고 있는 사기꾼들이 내 주변에 항시 있다는 것을 명심하고 사업을 진행해야 한다는 것을 널리 알려드리고 싶다. 나는 우연히 법과대학을 졸업하고 법과대학원에서 민사법을 전공하였고 부동산대학원 에서 부동산학을 전공하여 남들보다는 부동산관련 사업 분야를 알 만큼 알고 사업을 영
위하였지만, 사람을 잘 믿는 인성 탓에 건설사업 부도직전까지 가는 아찔한 경험을 하였 고 개인적으로도 파산 직전까지 이른 적이 여러 번 있었다. 법을 잘 아는 내가 이리 당하 는데, 법을 모르는 일반인들은 얼마나 처절하게 힘든 일을 겪게 될까? 수많은 소시민들 이 파산하는 것이 그들만의 잘못만은 아닐 것이다. 멘토 역할을 하는 사람들이 많이 있 다면, 소시민들을 사기 치는 행위를 사전에 막을 수 있는 제도적 장치 내지 교육시스템 을 갖추고 있다면 얼마나 좋을까 하는 마음에서, 그리고 어떠한 사회적 의무감 내지 정 의감에서 본서를 집필하였고 건국대학교 미래지식교육원(홈페이지 참조), 서울벤처대학 원대학교(홈페이지 참조)를 비롯한 여러 곳에서 강의를 개설하게 되었다.
4. 본서의 집필 방향 저자가 겪은 건축 경험담을 기초로, 나는 이렇게 해서 고통을 겪었지만 독자들은 저렇게 해서 실수를 하지 말라는 취지로 이 책을 집필하였다. 부동산 민법과 계약법 강의를 20 년째 하고 있는 지식과 상식을 바탕으로 하였고, 건설도급계약서도 건축주의 입장에서 수정하여 보았다. 필자가 제시하는 수정된 도급계약서가 모범답안은 되지 못할지라도 최소한 건설도급계약서를 작성하자마자 甲과 乙이 바뀌는 사태는 막을 수 있을 것이고, 현장부도의 사태를 막을 수 있지 않을까 하는 생각을 해본다. 저자의 실패경험담과 함께 오기열 교수님, 손준익 교수님께서 부지매입에서 준공 분양까지의 상세한 행정절차와 개발 노하우를 전해 줄 것이다.
5. 감사의 말씀 여러 가지 사업을 영위하면서 크게 느낀 것은 그래도 나를 배신하지 않고 끝까지 믿어 주었던 가족과 친구들의 존재감이었다. 나의 가족과 몇몇 친구들은 내가 억울한 상황에 빠져 있을 때에도 자신들의 위험을 감수하면서까지 나를 도와주었다. 대환대출이 불가 능한 상황에서도 나의 인성을 믿고 적극적인 지원을 아끼지 않았던 무궁화신탁의 이화 준 본부장, 대신저축은행의 김승래 과장, 국제자산신탁의 신광호 팀장, 삼성SDS의 황선 민 부장 그리고 사기꾼들의 횡령 때문에 강사료 등을 수개월간 지불하지 못하는 난감한
상황에서도 끝까지 나를 믿고 아무 말 없이 기다려준 여러 강사님들과 직원들, 그리고 조건 없이 나의 일을 자신의 일처럼 챙겨주었던 허종택 변호사, 오진철 변호사, 한범수 변호사, 김의식 법무사, 우울한 마음에 단비를 내려 주곤 하였던 건국대학교 부동산 대 학원 동기들, 그리고 전문 강의 개설에 적극적으로 협조해 주신 건국대학교 미래지식교 육원 행정실 여러분들과 장성대 교수님, 그리고 서울벤처대학원대학교의 최민섭 교수 님, 국민대학교 조형예술대학 윤재은 교수님, 나와 연을 맺고 있는 일일이 열거하지 못 한 모든 분들에게 머리 숙여 감사의 말씀을 전하고 싶다.
저자대표 민경호
개정판을 집필하며 초판을 출간한 지 어느덧 2년이 지났는데 이제야 개정판을 내게 되어 죄송스러운 마음을 금할 수 없다. 초판 발간 이후 예기치 못한 많은 호응을 보내주시고 개정판이 나오기까 지 힘이 되어주신 독자분들에게 감사의 말씀을 올린다. 이번 개정판에서는 부끄러웠던 오탈자를 수정하였고, 개정법령을 중심으로 수정 보완하였으며, 건축수익률계산과 관련 된 내용도 대거 보완하였다. 특히 저자가 꼭 강조하고 싶은 건축의 위험성과 그 대책에 관한 내용을 다시 정리하여 부록으로 추가하였는데, 이 부분은 특별히 무료 동영상 강의 로 촬영하여 닥터빌드 홈페이지에 탑재해 놓았다. 그리고 서울벤처대학원대학교 부동산 학과 최민섭 교수님과 박준모 교수님께서 이 책을 과분하게도 높게 평가해 주신 데에 대해서 깊은 감사의 말씀을 전하고 싶다. 이 책과 강의가 많은 이에게 도움 되기를 바라 는 마음 간절하다.
아무도 알려주지 않는 소규모건축 실패기와 성공기
C o n t e n t s
1장 나홀로 개발 실패기와 실패예방법 1절 집 짓다가 땅 빼앗기고 감옥에 구속된 사례
28 28
(1) 건축계획안 및 예상사업수지
29
(2) 김동수와 김순자의 동상이몽
30
· 김순자와 김동수의 도급계약서 작성
32
· 김동수와 ㈜서해종합건설의 계약서
33
· 이후 공사 진행 상황
37
· 공사대금 지불방법
37
· 하청업자들의 압박
38
· 중간정리
39
· 중간타절 후 건축비 마련을 위해 사채업자를 만나다
40
· 불어난 공사비와 두 번째 공사중단
44
· 공사중지명령
45
· 세 번째 시공자 등장, 우리은행의 경매신청, 건축주의 구속
46
· 준공후 건물이 경매에 나오는 이유는?
48
· 사기분양
52
제2절 경험 없는 건축주가 집 짓다가 망한 사례들
52
1. 건축도중 건축부지에 설정된 저당권이 실행된 경우
53
(1) 사건 개요
53
(2) 권리관계
53
(3) 권리분석
54
2. 나대지에 저당권 설정 후 미등기, 미준공 건물이 신축된 경우, 그 후 토지만의 저 당권이 실행된 경우
55
(1) 사건개요
55
(2) 권리관계
55
(3) 권리분석
56
3. 독립한 건물로 인정되는 제시외 건물, 즉 토지만 경매 처분된 경우
57
(1) 사건개요
57
(2) 권리분석
57
4. 독립성이 인정되는 건축 중의 미준공건물, 토지저당권의 실행
58
(1) 개요
58
(2) 권리관계
58
(3) 권리분석
58
5. 토지경락인이 건물의 철거를 청구하면서 건물주에게 지료를 청구한 사안
59
(1) 개요
59
(2) 권리관계
59
(3) 권리분석
59
6. 건물만이 강제경매되었으나 관습법상의 법정지상권이 인정되지 않는 사례
60
(1) 사건개요
60
(2) 권리관계
61
(3) 권리분석
61
7. 건물만이 경매되었으나 법정지상권이 인정되지 않고 낙찰가가 현저히 떨어지는 이유 61 (1) 사건개요
61
(2) 권리관계
62
(3) 권리분석
62
8. 정리
제3절 민간건설공사표준도급계약서 해설
62
63
1. 민간건설공사표준도급계약서 원문
63
2. 민간건설 표준도급계약서 원문의 수정과 해설
85
(1) 민간건설공사표준도급계약서의 개정취지
86
(2) 공사명, 공사장소, 착공, 준공년월일 기재방법
86
(3) 계약금액 기재방법 등
87
1) 임금에 대한 압류의 금지 근거규정
88
2) 특수조건 별지특약에 규정해야 할 내용
90
3) 압류금지효과가 미치지 않는 노임채권
90
4) 기타 특수조건 별지특약에 규정해야 할 내용
90
(4) 계약보증금, 기성부분금 지불방법
91
1) 계약보증금
91
2) 기성부분금
91
3) 선금
92
4) 특별조건 별지특약에 규정할 내용
92
5) 추가공사비를 달라! VS 무상 서비스로 해주기로 한 부분이다!
93
6) 건설공사 이행단계별 보증
94
(5) 지급자재의 품목 및 수량
97
(6) 하자담보책임
97
(7) 지체상금율
97
(8) 지연이자율
98
(9) 기타사항 기재방법
99
(10) 붙임서류
99
(11) 도급인·수급인 기재방법
100
(12) 계약보증금 등
101
1) 계약보증보험: 서울보증보험 홈페이지 참조
102
2) 공사대금지급보증
102
(13) 착공신고 및 공정보고
103
(14) 공사기간의 수정
104
(15) 선금규정의 삭제
104
(16) 자재의 검사 및 품질기준
106
(17) 지급자재와 대여품 규정의 삭제
107
(18) 안전관리 및 재해보상규정의 보완
108
(19) 건설근로자 보호규정의 보완
109
(20) 공사기간의 연장규정
110
(21) 불가항력에 의한 손해규정 삭제 후 별도 규정에서 보완
111
(22) 불가항력에 의한 손해 시 위험부담규정
111
(23) 설계변경으로 인한 공사내용의 변경과 계약금액의 변경
112
(23) 물가변동으로 인한 계약금액의 조정규정 삭제
114
(24) 계약내용변동으로 인한 계약금액의 조정규정 삭제
115
(25) 기성부분금
116
(26) 준공검사 규정
117
(27) 대금지급과 하자보완공사
118
(28) 지체상금 규정의 보완
120
(29) 하자담보책임 규정
121
(30) 건설공사의 하도급 제한
122
(31) 하도급대금의 직불원칙
123
(32) “갑”에 의한 도급계약의 해제사유
124
(33) “을”에 의한 도급계약의 해제사유
126
(34) 도급계약해제의 효과
127
(35) 도급인에게 불리한 규정의 삭제
128
(36) 공사대금채권양도의 금지
129
(37) 손해배상책임 규정
130
(38) 법령의 준수의무 및 분쟁 시 해결방법
131
3. 특수조건 별지특약의 예시 및 해설
132
(1) 공사도급계약금액
132
(2) 공사비의 지불방법
132
4. 기타 도급인이 주의할 사항
제4절 건축주의 입장에서 수정된 민간도급계약서 예시
135
137
민간건설공사 도급계약 일반조건
139
공사계약 특수조건 별지특약
156
제5절 건축주가 알아야 할 건설 분쟁 판례 1. 주택의 하자보수 및 손해배상청구 (1) 공사 시공자가 「건설산업기본법」에 따른 건설업자인 경우
161 161 161
1) 수급인의 담보책임
161
2) 책임의 제한
163
(2) 공사시공자가 「건설산업기본법」에 따른 건설업자가 아닌 경우
163
1) 수급인의 담보책임
163
2) 도급인의 계약해제 제한
164
3) 하자가 도급인이 제공한 재료 또는 지시에 기인한 경우
164
4) 담보책임의 존속기간
164
5) 담보책임면제의 특약
165
2. 현장소장 고용 시 주의할 점
166
3. 건설업 명의대여자의 책임과 건축주의 피해사례
167
(1) 명의대여의 판단기준
167
(2) 명의대여를 인정한 사례
168
(3) 명의대여자의 채권자가 한 공사대금채권 압류의 효력
168
4. 기성고 산정방법
169
(1) 합리적인 기성고 산정방법
169
(2) 기성고 산정에 관한 합의가 있다면 합의가 우선
171
5. 정액도급공사에서 추가공사대금을 청구하기 위한 요건
171
(1) 추가공사비를 청구할 수 없는 경우
171
(2) 추가공사비를 청구할 수 있는 경우
172
6. 물가변동으로 인한 계약금액의 조정
173
7. 공사대금을 부동산으로 대물변제한 경우의 효력
173
8. 대물변제 약정 후 공사대금채권에 대한 압류의 효력
174
9. 도급인의 채무인수의 성질
175
10. 공사대금채권의 가압류
176
(1) 공사대금채권의 지급을 구하는 소송제기 가능여부
176
(2) 공사대금채무의 이행지체책임 발생여부
176
11. 노임에 대한 압류
177
(1) 노임에 대한 압류는 무효?
177
(2) 압류가 금지되는 노임채권의 범위
178
12. 지체상금
179
(1) 지체상금 관련 약정은 그 도급계약이 해제된 경우에도 적용되는가?
179
(2) 도급계약이 중도해제된 경우 지체상금의 시기 및 종기와 그 액수
179
(3) 지체상금책임 면제사유 인지 여부
180
(4) 지체상금의 종기인 공사완성의 의미
181
(5) 입증책임
182
13. 지체상금의 과다여부 판단기준 등
182
(1) 판단기준 1
182
(2) 판단기준 2
183
14. 지체상금과 함께 약정한 계약보증금의 성격
183
(1) 과거판례
183
(2) 현재판례
184
15. 지체상금약정과 손해배상약정이 병존하는 경우
185
16. 준공기한 이전의 해제와 지체상금약정의 존속
185
17. 공사도급계약 해제의 방법
186
(1) 이행지체의 경우
186
(2) 이행불능 등의 경우
187
18. 공사도급계약의 해제와 소급효 제한 (1) 해제의 소급효제한
188 188
(2) 해제의 소급효가 인정되는 경우
19. 합의해제의 경우 손해배상청구의 여지
189
190
(1) 합의해제와 손해배상청구권
190
(2) 묵시적 합의해제로 인정되는지?
190
20. 법정해제(단독행위로 해제)시 손해배상의 범위
191
21. 건축물의 하자
192
(1) 미완성과 하자
192
(2) 사례
193
22. 약정과 다른 승강기의 시공은 중요한 하자인지?
194
23. 과다한 보수비가 소요되는 경미한 하자
195
24. 도급인의 지시에 따른 시공 또는 감리의 승인을 얻은 시공의 하자유무
196
25. 도급인은 하자의 존재를 이유로 공사대금채무의 지급을 거절할 수 있는지?
197
26. 하수급인에 대한 도급인의 동시이행항변권 행사
198
27. 하자를 이유로 도급계약을 해제할 수 있는지?
198
28. 하자를 이유로 분양위임계약을 해지할 수 있는지?
199
29. 담보책임의 면제특약의 유효성
199
30. 하자보수보증금의 성질
200
31. 하자보수보증금을 초과하는 실손해배상금의 청구가능성
201
32. 하자보수보증금 청구권이 발생하기 위한 요건
201
33. 건설공제조합이 발생하는 계약보증서의 성격
202
34. 도급계약 시 부가세의 부담
202
35. 지체상금에 대한 부가세
203
36. 수급인이나 수급인의 피용자가 저지른 불법행위등에 대한 도급인의 책임
204
37. 제3자에 대한 감리자의 손해배상의무
206
38. 여론
206
(1) 취득세와 개발부담금
206
(2) 준공 이후 하자로 인한 입주지연
207
(3) 민형사 고소 조치 후 좌절
208
제6절 건축부지, 전원주택부지 매매와 관련된 논점 1. 주택건축이 가능한 토지 (1) 대지
210 210 211
1) 「건축법」상의 대지
211
2) 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」상의 대(垈)
212
3) 지목의 변경
212
(2) 농지전용과 농지전용허가 절차
212
1) 농지전용허가 신청서의 제출
213
2) 농지전용허가의 심사
214
3) 농지전용허가의 결정
217
4) 허가증의 발급
217
5) 수수료 및 위반 시 제재
219
(3) 산지의 전용
219
1) 산지의 전용의 개념
219
2) 산지전용허가 등의 관할 행정청
220
3) 산지전용허가 절차
221
2. 주택건축 가능 여부의 확인
232
(1) 국토교통부 토지이용규제정보서비스 홈페이지 이용
233
1) 토지이용계획 열람
233
2) 지역·지구별 행위제한
233
3) 규제안내서 열람
233
4) 지형고시도면 열람
233
(2) 입지와 규모의 사전결정
234
1) 입지와 규모의 사전결정
234
2) 사전결정의 신청 및 첨부서류
234
3) 사전결정 통지를 받은 경우 신고·협의의 의제
235
4) 사전결정 효력의 상실
235
3. 주택부지 매매 등에서 토지 거래의 규제 (1) 토지거래 및 이용에 관한 규제
236 236
1) 토지거래허가제
236
2) 토지이용규제
241
3) 토지지정지역(투기지역)규제
242
4) 개발제한구역지정
244
5) 부동산거래 신고제도
245
(2) 개발이익환수제도
246
1) 개발이익의 개념
246
2) 개발이익의 환수
247
4. 토지매매계약체결의 준비
250
(1) 계약 전 확인사항
250
1) 계약 목적물의 확인
250
2) 부동산등기부의 확인
250
3) 토지, 임야, 건축물 대장(臺帳)의 확인
251
4) 토지이용계획확인서의 확인
252
5) 현장조사 시 확인사항
253
6) 기타 권리의 확인과 유의사항
253
(2) 당사자의 확인
255
1) 당사자와 관련하여 확인할 사항
255
2) 매매계약의 당사자
255
3) 대리인
256
5. 다운계약서(업계약서)를 이용한 비정상적인 토지매매사례 (1) 사례와 특약
258 258
1) 사례
258
2) 특약사항
258
(2) 거래 시 체크사항 1) 계약서 작성 시 체크사항
259 259
2) 중도금 지급 전 체크사항
264
3) 잔금 지급전 체크사항
264
6. 비정상적인 부동산 거래행위의 사례
266
(1) 3자 합의에 의한 미등기전매(중간매수인 내지 중개사가 프리미엄을 받아 챙긴 경우) 266 (2) 최초매도인 모르게 행하는 미등기전매
270
(3) 최초매도인과 최종매수인을 속이는 거래행위
276
2장 나홀로 건축 성공을 위한 실무이론 제1절 나홀로 건축을 위한 기본 공법 익히기
280 280
1. 점검표 작성하기
281
(1) 토지 점검표
281
(2) 건축물 점검표
282
(3) 환경 검토
282
2. 점검표 작성을 위한 기본 학습 (1) 토지점검표 1
283 283
1) 면적 계산하기
283
2) 지목 공부하기
283
(2) 토지점검표 2
284
1) 국토교통부 토지이용규제정보서비스 인터넷 홈페이지
285
2) 토지이용계획확인서 발급받기
285
3) 지역, 지구
285
3. 사례연습(노원구 월계동 다가구 주택)
295
(1) 개요
295
(2) 토지이용계획확인원
296
(3) 건축물 대장
297
4. 서울시 도시계획조례
299
(1) 건폐율
299
(2) 용적율
300
5. 제2종 일반주거지역 안에서 건축할 수 있는 건축물
301
(1) 법
301
(2) 조례
303
제2절 입지
306
1. 입지의 개념
306
2. 개발대상 선정 고려요인
306
3. 입지 조건
307
4. 사례 연구
307
(1) 서울시 상권의 특징
307
1) 다핵화된 상권
307
2) 위계적 상권
307
3) 전철 역세권의 중요성
308
(2) 실전 상권 분석
308
1) 상권의 범위와 배후지 파악
308
2) 지형·지세의 중요성
309
제3절 실무로 본 건축허가 및 신고
311
제4절 주택공사하기
324
1. 착공신고
324
2. 토지의 굴착 등과 관련한 조치
327
(1) 소음의 규제기준
329
(2) 진동의 규제기준
329
3. 주택의 구조 및 재료 관련 제한
332
(1) 건축물 구조의 안전 확인
332
(2) 대지 안의 피난 및 소화에 필요한 통로의 설치
333
(3) 계단의 설치
333
(4) 방화구획의 설치
335
(5) 경계벽 및 바닥의 설치
335
(6) 건축물의 내화구조
336
4. 공사감리
제5절 건축 공사의 맥 1. 기초공사 1단계
336
341 341
(1) 사전 점검 포인트: 경계측량과 건물좌표 표시
341
(2) 현장조사
341
2. 기초공사 2단계
341
(1) 토공사 및 기초공사
341
1) 지내력과 지반조사
341
2) 부동침하와 대책
342
(2) 기초공사
342
1) 매트의 두께 및 철근 배근 검토
342
2) 기초 공사 시 유의점
342
3. 철근 콘크리트공사
343
(1) 가설공사
343
(2) 거푸집공사
343
1) 거푸집
343
2) 두께와 보강재
344
(3) 콘크리트 타설
344
1) 수직타설, 낙하거리 1m 이하
344
2) 이어붓기 금지
344
(4) 콘크리트의 양생, 균열
344
1) 균열의 종류
344
2) 대책
345
4. 조적공사
345
(1) 균열·백화·습기침투
345
1) 벽돌벽의 균열 원인
345
2) 백화현상 방지법 및 조치사항
346
3) 벽돌벽의 습기 침투 원인
346
5. 지붕
347
(1) 지붕재료에 요구되는 사항
347
(2) 지붕재료와 물매
347
6. 방수 (1) 재료, 공법, 장소별 분류
347 347
1) 재료상 분류
347
2) 공법상 분류
348
3) 시공장소별 분류
348
(2) 피막방수와 합성고분자 방수의 종류
348
1) 피막 방수의 종류
348
2) 합성고분자 방수의 종류
348
7. 창호공사
348
(1) 공사 순서
348
(2) 공사 시 유의사항
349
8. 단열 및 결로 (1) 단열 이해를 위한 기본개념
349 349
1) 열전도율
349
2) 열관류율
350
(2) 단열공법의 종류
350
1) 벽단열 공법
350
2) 시공법의 종류
350
(3) 단열재의 분류
351
(4) 결로 발생원인과 대책
351
3장 소규모건축 성공을 위한 건축학개론 제1절 규모검토 및 타당성 검토 1. 건축(주택)이란
352 352 352
(1) 정의
352
(2) 좋은 건축물(주택)이란? (Art & Design)
353
(3) 디자인의 종류
354
(4) 모더니즘과 포스트 모더니즘
355
2. 기획(건축계획 구상)
355
(1) 등장인물
355
(2) 필요서류
357
(3) 지목
358
(4) 건축물의 용도 – 건축법 적용을 다르게 함
363
(5) 건축법 체계
369
(6) 지역, 지구, 구역 – 용도, 건폐율, 용적률 등을 달리 적용함
371
(7) 대지와 도로
373
(8) 대지분할
373
(9) 일정계획
373
(10) 예산계획
374
(11) 장기계획
375
3. 규모 검토
376
(1) 대지 위치
376
(2) 지역지구(토지이용계획 확인서에서 확인)
376
(3) 대지면적
376
(4) 도로 : 도로의 폭과 도로에 접한 길이를 확인한다.
377
(5) 대지 안의 공지(인접대지경계선 이격)
377
(6) 높이규제
378
(7) 주차대수 -주차장법 및 주차장 조례
378
(8) 조경면적 : 건축법 및 건축 조례
380
(9) 기타
380
4. 건축인허가
380
(1) 건축설계
380
(2) 사전결정
382
(3) 개발행위허가 (형질변경)
382
(4) 건축심의 등
382
(5) 건축허가
382
(6) 시공자 선정
383
(7) 감리자 선정
383
(8) 착공신고
384
(9) 허가사항 변경
384
(10) 설계변경
384
(11) 사용승인
385
(12) 용도변경
385
5. 수지분석
386
(1) 수지분석
386
(2) 순현재가치 평가분석
387
(3) 순현재가치가 적용된 Cash Flow 사례
389
제2절 건축 관계법규 이해
391
1. 건축계획과 건축법규
391
2. 면적 산정
391
(1) 대지면적
391
(2) 건축면적 (건축법시행령 제119조)
392
(3) 바닥면적 (건축법시행령제119조)
395
(4) 연면적 (건축법시행령 제119조)
396
(5) 조경면적(국토교통부고시 제2015-787호 조경기준)
396
3. 높이 산정
397
(1) 지하층= (위험하다!) 70년 의무규정 신설, 99년 의무규정 삭제
397
(2) 층수(건축법시행령제119조)
398
(3) 건축물의 높이(건축법시행령119조)
399
(4) 반자높이(Ceiling Hight) = 천장높이
400
4. 구조
401
(1) 라멘구조와 벽식구조, 무량판 구조
401
(2) 철근 콘크리트 구조와 철골구조
401
(3) 구조제한
402
5. 공지
404
(1) 대지안의 공지
404
(2) 건축선지정 (건축법 제46조)
406
(3) 공개공지 (건축법시행령 제27조의2)
406
6. CORE
407
(1) 기능 : 수직동선 역할, 구조적 역할, 설비적 역할
407
(2) 계단
407
(3) 기타
411
7. 창호
411
(1) 종류와 기능
411
(2) 방화문
411
(3) 회전문
412
(4) 차면시설
412
8. 설비 (1) 전기설비
413 413
(2) 기계설비
414
(3) 운송설비
417
(4) 소방설비
418
9. 방화구획
418
(1) 적용대상과 방화구획의 기준
418
(2) 방화구획의 구조와 기준의 완화
419
10. 재료
420
(1) 외장재료
420
(2) 단열재료
421
(3) 내장재료
422
11. 경과조치
424
12. 과태료의 부과 기준
424
13. 이행강제금 산정기준(건축법시행령 제115조의2)
426
14. 주차장법(부설주차장)
427
(1) 주차장의 구조 및 설비기준
427
(2) 자주식주차장 지하식(건물식) 구조 및 설비기준
428
(4) 8대 이하의 연접주차
429
(5) 기계식 주차장
429
15. 화재예방, 소방시설 설치 유지 및 안전관리에 관한 법률(소방법)
430
(1) 건축허가 동의 대상
430
(2) 소방시설 설치기준
431
(3) 주택용 소방시설 – 단독주택 및 공동주택(아파트와 기숙사 제외)
437
16. 장애인·노인·임산부 등의 편의증진 보장에 관한 법률
437
제3절 건축설계
444
1. 설계도서
444
(1) 설계도서의 의의
444
(2) 설계도서의 구성
445
(3) 단계별 성과물
446
2. 건축 계획 : 일관된 생각의 흐름
459
(1) 건설 프로세스
459
(2) 설계자 선정 및 계약
459
(3) 건축주 요구사항 조사 및 분석
460
(4) 목표 및 개념설정
461
(5) 대지 및 사례조사
462
(6) 스페이스 프로그램 및 조닝
462
(7) 배치계획과 Mass study
463
(8) 평면계획
463
(9) 단면 및 입면계획
464
(10) 아이디어를 얻는 방법
465
3. 사례보기
제4절 공사비 산정과 시공 계약 1. (예정)공사비 산정
465
465 465
(1) 개요
466
(2) 공사가격의 구성(원가구성도)
466
(3) 재료비 = 재료량(물량) × 단위당가격(단가)
467
(4) 노무비 = 노무량 × 노무비 단가(단위당 가격)
468
(5) 경비 : 공사원가 중 재료비와 노무비를 제외한 원가
468
(6) 일반관리비 : 기업의 유지를 위한 관리활동부문에서 발생하는 비용
469
(7) 이윤
469
(8) 계약금액
469
2. 시공자 선정
469
(1) 발주방식
469
(2) 입찰방식
470
(3) 낙찰제도
471
(4) 범위에 따른 계약방식
471
(5) 공사비 결정에 따른 계약방식
471
(6) 수의시담
472
3. 계약서
472
(1) 설계도서
472
(2) 계약문서
473
(3) 공사도급계약의 내용(건설산업기본법 시행령 제25조)
473
(4) 공사비 지급
474
(5) 민간건설공사 표준도급계약서(국토교통부 고시 제2015-750호)
475
(6) 하자담보기간(건설공사의 종류별 하자담보책임기간 건설산업기본법 시행령 제30조) 476
4. 클레임(Claim)
477
(1) 개념
477
(2) 클레임의 유형(발생 원인에 따른 분류)
477
(3) 분쟁사례
478
5. 시공
478
(1) 가설공사(Temporary Work)
478
(2) 터파기와 흙막이공사
479
(3) 방수공사
480
(4) 민원
480
4장 소규모주택개발사업을 위한 건축실무 1. 건축실무
485 485
(1) 건축의 이론과 실무
485
(2) 건축현장의 역동성
486
(3) 건축시행자와 건축시공자
487
1) 시행자와 시공자의 관계
487
2) 소규모 개발사업 시행자가 직영 시공하기 어려운 이유
488
3) 시행자와 시공자간의 갈등
490
4) 시공자의 역할
491
5) 시행자의 지위에서의 의사결정
492
2. 건축 사업의 이해관계자
495
(1) 건축사업 시행자
495
(2) 공인중개사사무소
495
(3) 매도인
496
(4) 건축사
496
(5) 감리자
496
(6) 특검
497
(7) 인허가권자
497
(8) 시공자
498
(9) 민원인
498
(10) 공정별 공사업자
499
(11) 수분양자
499
(12) 금융
500
3. 소규모 주택 개발 사업을 위한 사업성 분석 (1) 시장 분석
500 501
1) 거시시장분석
501
2) 일본식 자산디플레이션
502
3) 글로벌 인플레이션
507
(2) 지역분석
508
1) 지역선정
508
2) 지역분석
509
(3) 비용분석
4. 사업성 분석
512
513
(1) 사업성분석의 성격
513
(2) 사업성 분석의 핵심
514
(3) 사업성분석 매뉴얼
514
(4) 다세대주택개발을 위한 사업성 분석
515
1) 수치분석
515
2) 일조사선분석
518
(5) 다중주택개발을 위한 사업성 분석
521
1) 다중주택
521
2) 다중주택의 사업성 분석
522
5. 부지의 계약의 필수 특약조건
524
(1) 건축허가조건
524
(2) 매도인명도조건
525
(3) 건축 준비를 위한 조건
526
1) 측량조건
526
2) 정화조 청소조건
526
부록 : 건축현장에 대한 권리침해 행태와 그 예방책
527
아무도 알려주지 않는
소규모건축 실패기와 성공기
1장
나홀로 개발 실패기와 실패예방법 아무도 알려주지 않는 소규모건축 실패기와 성공기
왜 집 짓다가 10년 늙는다는 것인가? 왜 집 짓다가 내 땅까지 빼앗기는가? 이 물음에 마땅히 대답해 줄 멘토가 많지 않은 것 같다. 아래의 내용은 실제 있었 던 사례와 저자가 겪었던 사례를 혼합하여 서술하였다. 다만 실제 겪은 일들은 아래의 내용보다 훨씬 많고 형언할 수 없을 정도로 고통스러웠다는 것을 말해 둔다. 지면으로 표현해야 되는 한계 상 전부 서술하지 못한 부분들이 있지만, 그래도 준비 안 된 나홀로 건축의 위험성을 전하는 데에는 충분할 것이다.
제1절
집 짓다가 땅 빼앗기고 감옥에 구속된 사례
내포신도시는 충남도청 이전지이다. 현재 충남도청, 충남경찰청, 충남교육청 등 주요기관이 이전 완료된 상태이고 여타 기관들이 이전 중에 있다. 도청소재 지가 이제는 충청남도 홍성군 일대인 것이다. 이곳에서 조상 대대로 살아온 홍 성 토박이 김순자라는 사람이 있었다. 김순자는 일찍이 남편을 여의고 혼자 외 롭게 살아 왔지만 교회에 열심히 다니면서 하나님을 섬기는 것을 인생의 낙으 로 삼고 있었다. 같은 교회에서 자연스럽게 만난 김동수라는 자가 있었는데, 이 자는 건축 관련 노동일을 하면서 전국을 떠돌다가 충남 홍성에 잠시 정착 해 교회에 나가면서 사기 칠 상대방을 물색하는 자였다. 김동수는 같은 교회에 다니는 김순자가 지역 요지에 대지 400평을 소유하고 있는 것을 알고 김순자와 친해지기 위한 노력을 하였고 급기야는 김순자와 연 인관계로까지 발전하게 되었다.
28
2012년 5월 6일 “순자아~, 내년에 충남도청이 홍성으로 이전해오면 관공서나 기업체들이 도청 을 따라서 이전하게 되는데, 그렇게 되면 홍성으로 인구가 많이 유입될 거야. 그러니 순자 네가 소유하고 있는 대지 400평에 빌라 4개동을 지어 분양을 하 자. 그러면 큰돈을 벌게 될 거야.” 사기꾼 김동수는 세상물정 모르는 김순자에게 빌라신축 및 분양사업을 할 것 을 권유하였다.
“건물을 지을 돈도 없는데, 어떻게 집을 짓지?” “내가 30년간 건설회사를 운영해 온 사람이야. 내가 시키는 대로 따라서 하 면 돈 한 푼 없이도 집을 지을 수 있으니 나만 믿어.” 준수한 외모, 신뢰를 주는 목소리, 세련된 매너를 가진 김동수였다. 그래서 김순자는 김동수를 전적으로 신뢰하였고 김동수의 설득과 안내에 따라 건축 을 위한 절차를 진행하였다. 김동수가 김순자에게 제안한 대지 400평에 대한 대략적인 건축계획안과 사 업수지는 다음과 같았다.
(1) 건축계획안 및 예상사업수지 ▶ 사업계획: 다세대 빌라단지 4개동 신축 및 분양사업 ▷ 대지는 400평, 대지 시가는 6억 원 ▷ 건축비 대출 10억 원(우리은행의 금리 2%의 건축비 대출포함) ▷ 건축면적 700평 × 평당 건축비(인허가비, 인입비등 포함) 300만 원= 총건축비 21억
29
아무도 알려주지 않는
소규모건축 실패기와 성공기
▷ 건축비 21억의 지불방법: 10억 원의 대출금 중 2억 원은 설계비, 인허가 비등의 비용으로 사용, 8억 원은 시공사에게 건축비로 지불, 나머지 건 축비 13억은 준공 후 전세금이나 토지와 준공된 건물에 저당대출을 받아 지불하는 후불 조건(일부 외상공사) ▷ 시행자(도급인)는 지주 김순자 ▷ 시공자(수급인)는 김동수(실질적인 건설브로커이자 김순자의 대리인) ▷ 하수급인은 ㈜서해종합건설(도급계약상 수급인) ▷ 빌라 4개동의 분양가는 평당600만 원×연면적700평=42억 ▶ 총 분양매출 42억 ▶ 예상수익금: 분양매출42억-건축비21억 - 인허가비, 금융비용, 분양비, 전용료, 개발이익부담금 등 3억=18억(※ 땅값 6억)
(2) 김동수와 김순자의 동상이몽 ▶ 김순자의 생각 소유하고 있는 ‘잘 팔리지도 않는’ 대지의 매매시세는 6억도 안 되는데, 대지를 18억에 매각하는 결과를 얻을 수 있다고 생각함. 즉 자기 수중에 18억 원의 현금을 쥘 수 있다고 생각함. ▶ 김동수의 생각 김순자를 설득하여 빌라 4개동의 건축을 21억 원에 수주하여 ㈜서해종합 건설에 19억 원에 다시 하청을 맡길 생각임(※ 발각 내지 피소되면 브로커 김동수는 건설산업법 위반으로 형사처벌될 수도 있다). 결국 2억 원의 차 익을 보겠다는 생각이고 더불어서 분양대행 수수료는 세대 당 500만 원씩
30
받아서 공인중개사들에게 300만 원씩 지불하고 200만 원의 차익을 보려는 의도임. 그리고 김동수는 홍성건축사사무소에서 근무하는 후배 박전무로부터 소개 받은 ㈜서해종합건설로 하여금 공사도급을 19억 원에 맡기고 소개 수수료로 ㈜서해종합건설(박전무의 후배가 대표자, 사기전력 있음, 업체부실)로부터 1 억 원을 받아 김동수와 박전무가 절반씩 나누기로 함. 결국 김동수가 취하는 금전은 건설수주로 인한 차익 2억 원, 분양대행수수 료 30세대 ×200만 원=6000만 원, 건설회사 소개비 5000만 원. 총 3억 1천만 원임.
함정 지역에서 가장 좋은 위치에 대규모 인구유입으로 아무리 분양성이 좋더라도 ㈜ 서해종합건설 측이 건축비 19억원에 비정상적으로 저가로 수주하고 토지 대출금의 일부를 선금으로 받고 상당히 큰 금액을 후불로 건축해 주겠다는 조 건에 함정이 있다. 소규모 건축에서 상당금액을 후불로 받는 조건으로 남의 땅에 건물을 지어주 겠다는 건설회사는 자력이 충분한 회사이기보다는 시공능력이 전혀 안 되는 회사일 가능성이 크다. 뒤는 생각하지 않고 선불로 받는 현금에 눈독을 들이는 사기업체인 것이다. 즉 소규모 건축에서 남의 땅에 건물을 지어 주면서 상당금 액을 후불로 받아가겠다는 건설회사는 사기성업체라고 보면 된다. 건축주는 시공회사를 선정할 때 시공능력, 계약이행보증능력, 신용도, 재무제표 등을 철 저히 따져봐야 한다.
31
아무도 알려주지 않는
소규모건축 실패기와 성공기
2012년 6월 1일 ■ 김순자와 김동수의 도급계약서 작성
민간건설공사 표준도급계약서 1. 공사명 : 충남 홍성군, 읍, 오관리 231번지 소재 빌라4개 동 신축공사 2. 공사장소 : 충남 홍성군 홍성읍 오관리 231 번지 3. 착공년월일 : 2012년 6 월 23 일 4. 준공예정년월일 : 2012 년 11 월 10 일 5. 계약금액 : 일금 21억 원정 (부가가치세 포함)
계약시 또는 토지담보대출시 계약금 1억 원, 2012년 7월23일 중도금 7억 원, 준공 후 14일내 잔금 13억 원을 지불한다. 6. 하자담보책임: 관련법에 따른다. 7. 지체상금율 : 일 1/1000% 8. 기타 : 중등품질로 시공한다. 도급인과 수급인은 합의에 따라 붙임의 계약문서에 의하여 계약을 체결하고, 신의에 따라 성실히 계약상의 의무를 이행할 것을 확약하며, 이 계약의 증거로서 계약문서를 2통 작성하여 각 1통씩 보관한다. 붙임서류 : 1. 민간건설공사 도급계약 일반조건 1부 2. 설계서 및 산출내역서 1부 2012년 6월 1일
도급인
수급인
주소: 충남 홍성군 홍성읍 오관리
주소: 인천광역시 남동구 간석동 201
222-111번지 성명: 김순자 (인)
32
성명: 김동수 (인)
함정 빌라 4개동을 건설할 수 있는 자격요건도 갖추지 않은 무등록 건설업자 김 동수가 건축에 대해서 아무것도 모르고 분양 후 18억 원의 현금을 손에 쥘 수 있다는 꿈에 부풀어 있는 김순자와 민간건설표준공사도급계약서의 양식 을 일부 변경하여 빌라 4개동을 짓는 공사도급계약서를 작성한 것이다. 여 기서 김동수는 건설면허도 없는, 자격이 없는 상태에서 도급계약을 체결하 였고 공사내용의 전부를 타 업체(서해종합건설)에 하도급을 줌으로써 건설 산업기본법령 상의 형사처벌 규정의 구성요건을 충족하였다.
2012년 6월 10일 ■ 김동수와 ㈜서해종합건설의 계약서 김동수는 김순자와 체결한 공사도급계약서를 내세우면서 홍성건축사 사무소 박전무로부터 소개받은 ㈜서해종합건설과 이면계약을 하는데, 합의 내용은 시공권을 넘겨주되 이에 대한 대가는 금 2억 원이고 건축비 잔금을 받음과 동시에 지급한다는 내용이다. 즉 서해종합건설이 실질적으로 수급한 공사금 액은 도급계약상 수주금액 21억원이 아닌 19억원인 것이다. 김동수와 ㈜서해종합건설 간 2억원의 수수방법은 이 금액에 대한 차용증을 작성한 후 건축주 김순자에 대한 ㈜서해종합건설의 공사대금채권 중 2억 원 의 채권을 양수도 하는 서류를 받아두는 방법에 의한다. 김동수는 건축주 김 순자와 체결한 도급계약서를 컬러복사한 뒤에 원본인 것처럼 속이면서 김순 자 앞에서 폐기하고 ㈜서해종합건설과 다시 도급계약체결을 해야 한다고 권 유하였다. 이에 김순자는 몇 개월 뒤 발생하게 될 영업이익에 눈이 멀어 무 조건 김동수가 시키는 대로 응하였다.
33
아무도 알려주지 않는
소규모건축 실패기와 성공기
민간건설공사 표준도급계약서 1. 공 사 명 : 충남 홍성군 홍성읍 오관리 231번지 소재 빌라4개동의 신축공사 2. 공사장소 : 충남 홍성군 홍성읍 오관리 231 번지 3. 착공년월일 : 2012 년 6 월 23 일 4. 준공예정년월일 : 2012 년 11 월 10 일 5. 계약금액 : 일금 21억 원정 (부가가치세 포함)
계약시 또는 토지담보대출시 계약금 1억 원, 2012년 7월23일 중도금 7억 원, 준공 후 14일내 잔금 13억 원을 지불한다. 6. 하자담보책임: 관련법에 따른다. 7. 지체상금율 : 일 1/1000 % 8. 기타 : 중등품질로 시공한다.
도급인과 수급인은 합의에 따라 붙임의 계약문서에 의하여 계약을 체결하고, 신의 에 따라 성실히 계약상의 의무를 이행할 것을 확약하며, 이 계약의 증거로서 계약 문서를 2통 작성하여 각 1통씩 보관한다. 붙임서류 : 1. 민간건설공사 도급계약 일반조건 1부 2. 설계서 및 산출내역서 1부 2012년 6월 10일 도급인 주소: 충남 홍성군 홍성읍 오관리
222-111번지 성명: 김순자 (인)
34
수급인 주소: 충남 예산군 예산읍 응봉리 201 번지 성명: ㈜서해종합건설 대표이사 장석개 (인)
함정 서해종합건설이 김동수에게 공사를 넘기는 조건으로 2억 원이나 지불약속을 하 고 설계사무소 박전무에게 소개료 1억 원(이중 5천만 원은 김동수에게 소개비 로 넘어감)을 지불하면서 공사를 수주한 것은, 서해종합건설도 자금사정이 열 악한 나머지 눈앞에 보이는 도급계약금 1억 원과 중도금 7억 원에 욕심을 부렸 기 때문이다. 결국 공정별 하수급인들에게 약속한 공사비의 전부나 일부를 지 불하지 못하여 공사가 중단되게 되는 사태를 맞이하게 된다. 참고로 건설 브로커 김동수의 안내에 따라 김순자와 ㈜서해종합건설 대표 장석 개 사이에 공사도급계약서가 작성되는데, 이 도급계약서는 우리은행에 건축비 대출서류로의 일부로 제출되며 ㈜서해종합건설은 대출금채무의 보증인으로 자 서하게 된다. 여기서 우리은행은 ㈜서해종합건설의 시공능력에 대한 검증도 없 이 토지담보가치를 초과하여 건축비 대출을 실행한다. 소규모 건축비 대출에 있어서 시공사의 시공능력을 제대로 검증하지 않는 부분은 의문이다. 또한 은 행 측은 공정관리나 기성고 관리를 하지도 않는다. 할 능력이 없는 것이다. 공 사가 중간에 중단된다면 은행은 대출금 회수에 지장을 받게 되고 건축주는 후 술하는 바와 같이 토지를 경매 처분 당하게 되는 피해를 입게 되는 것이다.
함정 도급인(일을 맡기는 사람)은 수급인(일을 맡는 사람)의 신용상태를 사전에 충분 히 확인한 후에 적절하다고 판단될 시 도급계약에 임해야 한다. 수급인이 법인이라면 재무제표를 확인하여 수급인의 수주실적과 재무상태도 면 밀히 살펴보아야 한다. 수억 원의 피해를 볼 수 있는 도급계약을 체결한다면 이 정도는 기본으로 확인해야 할 것이다. 더불어서 건축지식과 경험이 풍부한 사람 예 닥터빌드)의 도움을 받아서 수급인의 기술적인 능력과 실적을 평가해야 할 (◯
것이다. 대물공사 내지 외상공사를 약정하는 업체들은 추후에 현금을 요구하면 서 공사를 지연시킬 개연성이 있는 수급인인 것이 대부분이다.
35
아무도 알려주지 않는
소규모건축 실패기와 성공기
[김순자의 토지] 등기부 상 등기사항의 요약 甲구
2000.05.2
소유권자
김순자
2012.06.20
근저당권자 채권최고액 12억 원
우리은행
2012.06.20
지상권자
우리은행
乙구
함정 일반인들은 보통 시공자 측이 가져온 국토해양부 홈페이지에서 다운받을 수 있 는 ‘민간건설공사표준계약서’를 사용한다. 국가가 권고하고 있는 ‘민간건 설공사표준계약서’ 양식은 건축주, 시공자 양쪽의 입장에서 공평한 계약문구 로 구성되어 있다. 과연 위와 같은 공평한 도급계약서를 사용해야 하는가? 절대 아니다. 위 도급 계약서를 작성하고 날인하는 순간 무경험한 건축주는 철저한 乙의 입장이 되 고 시공자는 甲의 입장이 되기 때문이다. 건축주 김순자 또한 위와 같은 도급 계약서에 날인을 한 것이다. 도급계약서에 날인을 하더라도 甲과 乙의 지위가 바뀌지 않을 올바른 도급계 약서 작성방법은 다음 절에서 논하고자 한다.
▶ 의문점 우리은행은 건축에 대한 경험이 전무한 건축주 김순자의 토지를 담보로 담보가 치 이상의 10억 원이라는 건축자금을 대출하였다. 전문가 집단인 우리은행에서 건설회사의 신용이나 시공능력을 제대로 평가도 하지 않은 채 막대한 자금을 대출하는 이유를 지금도 모르겠다. 그리고 은행은 보통 수급인에게 유치권포기각서를 받는데, 하수급인에 대한 유치권포기각서는 받지 않는다. 소규모건축에 대한 공정관리나 자금관리에 대한 제도적인 장치가 시급하다.
36
2012년 6월 23일~ 2013년 9월 1일 ■ 이후 공사 진행 상황 ㈜서해종합건설은 계약금 1억 원을 지불받아 철거업자, 골조업자, 전기업자 등에게 공정의 순서대로 하청공사대금의 일부를 지불하면서 공사의 진행을 의뢰하였다. 일감이 귀했던 하청업자들은 ㈜서해종합건설로부터 계약금을 받고 중도금의 일부도 현금으로 받기로 하고 상당수의 잔금은 준공 이후에 받아가기로 하면서 하도급 계약을 체결하였다. 건축주 김순자로부터 중도금 조로 금 7억 원을 받은 서해종합건설은 상당수의 금액을 하청업자들에게 기성고에 따라 지불해야 했는데, 자신이 대부분의 금액 을 유용하였다. 그리고 하청업자들에게는 다음 달에 돈 생기면 준다든지 건축주 에게 돈을 덜 받아서 그렇다는 등의 이유를 대면서 차일피일 공사대금의 지불을 미루었다. 이후 일부 하청업자들이 공사진행을 중단시켰고, 이에 따라 후속공정 이 진행될 수 없게 되어 장기 공사중단 사태를 맞이하게 되었다. 보다 못한 건축주 김순자가 직접 나서, 가령 공사를 중단한 배관 설비업자에 게 공사를 속행해줄 것을 사정하였다. 이에 설비업자는 건축주가 인감을 첨 부한 직불계약서를 써주면 진행을 하겠다고 하였다. 이에 건축주는 기꺼이 응하였고 몇몇 하청업자들에게도 건축주는 직불계약서를 써주면서 공사진행 을 재촉할 수밖에 없는 불합리한 상황에 놓이게 되었다.
■ 공사대금 지불방법 현금 전부를 지불하면서 공사를 진행하는 경우 또는 현금의 일부를 지불하고 나머지는 준공 후 지불하기로 약속한 경우 모두 공사대금의 지불방법은 기성 예 닥터빌드)의 기성고 평가에 따라서 고에 따른 지불을 해야 한다. 감정인(◯
기성고에 상응하는 금액을 지불하기로 약속해야 한다. 특히 일정금액 이상의 하청공사는 하수급인에게 직불하는 특약을 체결해야 한다.
37
아무도 알려주지 않는
소규모건축 실패기와 성공기
위 사례에서 건축주 김순자가 크게 실수한 것은 기성고가 얼마나 진척된 것인지를 모른 채 약속한 중도금 지불날짜가 되어 시공자에게 중도금을 지불해 버린 것이다. 반복하여 강조하지만 재무상태가 튼튼하고 능력 있는 시공사가 아닌 한, 시 공사와 공사대금의 전부 또는 일부의 대물계약(내지 외상공사계약)을 체결하는 것은 바람직하지 않다. 시공사는 다시 하청업자들과 상당한 금액의 대물계약 (내지 외상공사계약)을 체결할 것인데, 하청업자들이 재정능력을 구비하고 있지
않다면 맡은 바 공사를 완성하지 못할 것이고 후속공정이 원만하게 진행되지 못하는 문제가 발생할 수 있기 때문이다.
2012년 9월 20일 ■ 하청업자들의 압박 공사 중단사태를 겪고 난 후 하수급인들은 시공사에 대한 신뢰를 잃어, 공사 대금을 완납받지 못하는 사태를 우려하게 되었다. 이어 일부공정에 대한 공 사가 또다시 중단되었고 이러한 악순환이 계속되다 보니 준공예정일이 도과 하는 것은 당연한 일이 되었다. 일부 공사가 진행되다가 멈춘 상태가 오랜 시간 지속되면 건축주 김순자는 속이 타들어갈 수밖에 없었다. 공사대금조로 대출받은 금 10억 원의 이자까 지 기약 없이 매달 납부해야 하는 상황이었다. 마땅한 고정 소득이 없었던 김순자에게는 감당하기 힘든 상황이었다. 시공을 맡은 서해종합건설은 처음 에는 죄송하다고 사과를 해오다가 나중에는 공사비의 선급을 요구하면서 장 기간 연락두절 상태에 들어갔다. 건축주 김순자는 공사에 깊이 관여하면서 하수급인들을 직접 접하게 되었다. 가령 배관설비업자에게 왜 공사를 하지 않느냐고 물으면 ㈜서해종합건설과 배관공사계약을 금 1억 3천만 원에 체결하였는데, 조건은 계약금 1천만 원,
38
중도금 2천만 원은 현금으로 지불하고 잔금 1억 원은 준공 이후에 받기로 하 였다는 것이었다. 그런데 계약금은 지불되었는데 중도금 지불이 차일피일 미 뤄지고 있어 ㈜서해종합건설에 대한 신뢰가 깨졌고 준공에 대한 확신이 없어 진 관계로 공사를 진행하지 못한다고 하였다. 타일업자와 섀시업자들, 승강 기 설치업자, 벽돌, 석재업자, 외관도색을 일부 한 업자들도 공사지연에 따 라 시공사에 대한 신뢰가 깨짐에 따라서 모두 공사를 진행하지 않고 손을 놓 게 되었다. 이들은 유치권 행사 중이라는 현수막을 걸어 놓을 것이라고 건축 주에게 으름장을 놓기도 하였다.
■ 중간정리 시공자 서해건설은 하수급인들과 하청계약을 체결할 때, 어떤 업자들에게는 준공 후 공사비 전액 후불계약을 체결하고 또 다른 업자들에게 는 계약금만 지불하고 후불계약을 체결하고 또 다른 업체와는 계약금, 중도금, 잔금을 지불하 는 식으로 하도급 계약을 체결하였다. 그 이후에 서해건설은 대부분의 하청업자들에 게 이러한 중도금이나 계약금 지불 약속들을 지키지 않았다. 건축주로부터 받은 공사대금의 대부분을 다른 현장의 공사에 유용하거나 개인 용도로 사용했기 때문이다. 이에 어떤 하청업자가 공사대금지불 약속 위반에 대해 항의하면서 공사진행 을 멈추어 버리자 그 밖의 수많은 하청업자들이 시공사를 신뢰하지 못해 더 이상의 공사진행에 비협조적으로 나오게 되었다. 결과적으로 전 후속공정이 멈추어 버리는 사태가 벌어졌다. 즉 공사 중단의 장기화에 돌입한 것이다.
39
아무도 알려주지 않는
소규모건축 실패기와 성공기
2012년 10월 10일 이후 ■ 중간타절 후 건축비 마련을 위해 사채업자를 만나다 그러던 중에 건축주 김순자로 하여금 건축 및 분양사업을 제안했던 연인 김 동수가 김순자에게 사채라도 얻자고 자문하였다.
“순자야, 이왕 이렇게 된 상황에 누구를 탓할 것이 아니라 준공에만 신경 쓰 자. 내가 잘 아는 강남 논현동에 대부업체가 있는데, 미준공 건물 전문 대출 업자야. 조금만 더 있으면 준공이야, 힘내자.” “깡패짓 하는 사람들이 아니고, 법정이자만 받고 건축자금 대출해 주는 사람 들이니까 사채라도 얻자.” 사실 김동수는 처음부터 이러한 상황을 어느 정도 예측하고 있었다. 그래서 미리 잘 아는 사채업자와 내통하고 있는 상황이었다. 수개월 간 공사가 중단되어 있고 지역사회에서 부도난 건물이라는 소문이 난 상황에서, 김동수가 또다시 소개한 ㈜동해건설 사장은 능력도 안 되는 서해 건설을 내쫓아 버리고 몇 억만 지원해 주면 자기가 2개월 내로 준공을 내주 겠다고 말하였다. 건축주 김순자도 우리은행의 건축비 대출이자를 더 이상 감당할 여력이 없어진 관계로 이에 협조하기로 마음먹게 되었다. 그리고 장기간 공사를 중단시킨 ㈜서해종합건설 장석개 사장은 돈 없는 건축 주와 더 이상 공사를 진행시키지 못하겠고 그 동안 공사비를 추가로 많이 지 출하였으니 이제는 투입된 비용을 받기 전까지 유치권을 행사하겠다고 엄포 를 놓고 있었다. 이에 건축주 김순자는 서해종합건설과 중간타절 합의서를 작성하게 되었다. 즉 홍성건축사 사무소와 대전에 있는 건축사 사무소에서 평가한 기성고 평가액 의 평균금액인 15억 원 중(홍성건축사사무소의 김전무는 서해종합건설 사장과 고교
40
선후배 사이로서 서해종합건설의 요구대로 기성고를 높게 평가한 평가서를 써준다)에서
이미 받은 계약금 1억 원과 중도금조로 받은 7억 원을 제한 나머지 7억 원의 지 불약정서(변제기 2013.2.2일)를 써주게 되었다. 나중에 밝혀진 바에 의하면 ㈜서해종합건설은 종합건설로 등록된 업체인 것은 맞으나 공제발행능력이 안 되는 업체였다. 즉 공제를 위한 건설공제조합 공탁금 이 다른 채권자들에 의해서 압류된 상태인 부실업체였다. 건축주는 도급계약시 이행보증서류를 챙겨야 되는 것인 줄도 몰랐다. 입법론적으로 준공서류 중에 이 행보증서류를 요구하는 것이 필요하다. 다만 계약이행보증서는 총공사금의 1-20%정도만 보증이 된다. 그 이후의 기성금 지급을 위한 철저한 기성고 평가의 시스템 내지 지식을 건축주 스스로 갖추거나, 전문업체(닥터빌드 등)에 의뢰하여 건축하는 것이 사고 없는 안전한 건축을 위해서 필요하다.
함정 건축주 김순자는 중간타절 합의서 작성 시 서해건설이 지금까지 시공한 기성고 평가액을 기준으로 작성하였다. 이는 건축주에게 상당하게 불리한 합의서가 되 고 건축비가 많이 불어나는 원인이 되는 것이다. 이에 관한 판례는 후술한다.
공사중단의 장기화에 따른 이미지 훼손, 수백만 원씩 나가는 우리은행 대출 이자 부담, 사채 몇 억원만 얻어주면 2개월 내로 준공을 내주겠다는 ㈜동해 건설 사장의 신뢰 있는 목소리 톤, 본격적인 겨울이 되기 전에 준공을 내야 된다는 심리적인 부담감이 있는 상황에서 우리은행의 1년 만기 건축자금대 출금 만기도래 2주 전이 되었다. 우리은행 측에 문의한 결과 건축자금 대출 의 만기가 도래하면 대출연장 계약은 1차례 가능하지만 금리가 2%에서 7% 가 되고 시공사의 대출보증이 또 필요하다는 것이었다. 마음이 조급해진 건축주 김순자는 김동수의 안내에 따라 새로운 시공사인 ㈜ 동해건설을 선정하고 강남 논현동까지 상경하여 사채업자에게 금 6억 원을
41
아무도 알려주지 않는
소규모건축 실패기와 성공기
얻게 되었다. 조건은 토지에는 우리은행 다음으로 2순위 근저당권, 미준공 건물에 대해해서는 촉탁에 의한 보존등기 후 선순위 근저당권을 설정해 주는 조건이었다. 이 과정에서 선이자 1억 원, 금리 연 25%에 6억 원을 빌리는 것으로 약정하 고 대출중개인의 수수료 5천만 원(사실은 김동수의 몫)을 떼고 법무사 수수료를 제한 후 손에 쥔 것은 기가 막히게도 4억 원 남짓의 금액이었다. 서럽게 눈 물을 흘리는 김순자에게 김동수는 다정한 말투로 준공 후에 분양하면 현금 10억 원 이상을 손에 쥐는데, 너무 억울해 하지 말자고 위로의 말을 건네었 다. 그리고 2달 안에 준공을 내겠다는 ㈜동해건설 사장의 호언장담에 우리은 행 대출 연장도 3개월의 기간으로 정하였다.
2013년 5월 10일 이후 ㈜동해건설과 연인 김동수의 말을 믿고 사채업자에게 굴욕적으로 자금을 융 통하여 지불을 하였으나 ㈜동해건설도 건축주의 피같은 돈을 받고 1개월간 공사를 진행시킨 후 공사 중지에 들어갔다. 제대로 된 건설회사라면 공사 중 단된 현장에 들어오지 않았을 것이다. ㈜동해건설의 재무상태도 처음 건설업 자와 다를 것이 없는 것이었다. 당장 들어오는 돈에 눈이 멀어 공사를 수주 한 또 다른 사기꾼인 것이었다.
[토지] 등기부상 등기사항의 요약-변제기(변제기 2013.2.2.일) 이후에 ㈜서해종합건설의 토지가압류가 들어옴 ⑴ 2000.5.2
소유권자
김순자
⑶ 2013.5.2
가압류권자
㈜ 서해종합건설
⑵ 2012.6.20
근저당권자
우리은행
⑵ 2012.6.20
지상권자
우리은행
甲구
乙구
42
[토지] 등기부상 등기사항의 요약- ㈜강남대부에서 저당권을 취득함 ⑴ 2000.5.2
소유권자
김순자
⑶ 2013.5.2
가압류권자
㈜ 서해종합건설
⑵ 2012.6.20
근저당권자
우리은행
⑵ 2012.6.20
지상권자
우리은행
⑷ 2013.5.10
근저당권자
㈜강남대부
甲구
乙구
[101동 201호 건물] 등기부상 등기사항의 요약 표제부
토지별도등기(가압류등기, 근저당권등기) ⑴ 2013.5.9
소유권 보존
김순자
⑵ 2013.5.12
가처분권자
김동수(짜고 친 등기)
⑶ 2013.5.12
근저당권자
㈜ 강남대부
甲구 乙구
함정 김동수는 건축사기 전문가이다. 건축 사기꾼들의 DNA는 보통사람들과 다르다. 중간에 사채업자를 끌어들이는 이유는 사채중개를 통한 수수료를 챙기는 동시에 나중에 건물을 저렴하게 낙찰 받고자 하는 사채업자와 결탁이 되어 있는 것이다. 사채업자는 토지에는 2순위 저당권자이지만 미준공건물에 대해서는 1순위 저당 권자이다. 따라서 자신의 대여금을 떼일 염려가 거의 없다. 만약 자신의 대여금이 떼일 정도로 유찰이 된다면 사채업자 스스로 낙찰을 받을 것이다. 그런 연후에 건축허가권을 당연 승계(이전 건축주의 동의 不要, 대법원 판 례)받아 미준공건물을 완성하여 저가에 분양하면 고수익을 얻을 수 있는 것이다. 중도에 미준공인 상태에서 건축자금이 필요하면 저축은행, 새마을금고, P2P업체나 ㈜닥터빌드 등을 이용하는 방법을 우선 찾아야 한다. 금리도 사채업자보다 저렴하다. 특히 닥터빌드는 추후 공정일정관리, 공사비 흐름관리 등 공사의 전반에 관한 용역을 무료로 제공하고 있는 공익목적 법인이다. 다만 건축에서는 사고발생 이전의 예방주 사는 있으나 사후 치료제는 극히 부족하다. 사후에는 극약처방이 필요할 수 있다.
43
아무도 알려주지 않는
소규모건축 실패기와 성공기
■ 불어난 공사비와 두 번째 공사중단 ㈜동해건설과 공사대금 14억 원(선불 4억 원, 후불 10억 원)에 도급계약을 체결한 결과, 서해종합건설에 지불했거나 지불해야 되는 금전 15억 원까지 합하여 총 공사금액은 21억 원에서 29억 원으로 늘어난 상태가 되었다. 그리고 인허가등 부대비용과 대출이자부담까지 합하면 총 32억 원 이상의 공사비가 들어가는 상 태가 된 것이다. 그렇지만 두 달만 버티면 준공 이후 준공된 건물을 담보로 좋은 조건에 대출도 얻고 분양도 하면 숨이 트일 것이라고 생각한 건축주 김순자는 늘어난 공사비를 감당하기로 마음을 먹었고. 교회 동료들에게 고액의 이자를 약 속하고 돈을 얻어 ㈜동해건설에게 각서를 받으면서 돈의 사용용도까지 지정하 여 3억 원을 추가로 지불하였다. ㈜동해건설의 집요한 요청에 따른 것이었다. 그러나 ㈜동해건설은 또다시 공사를 진행하는 척하다가 결국에는 공사를 중 단하였다. 기가 막힌 내막은 아래와 같은 것이었다. ㈜충북기계공사, ㈜홍주토목공사 등 여기저기 회사에서 건축주 김순자를 제 3채무자로 하여 내용증명우편물, 법원우편물들이 날아왔다. 내용은 자기들은 ㈜동해건설에게 받을 돈이 얼마가 있으니 앞으로 김순자는 ㈜동해건설에게 돈을 줄 일이 있어도 주지 말고 자신들에게 주어야 한다는 것이었다. ㈜동해건설은 김순자와 도급계약을 체결할 당시 여기저기 공사현장에서 공 사대금을 회수하지 못하고 있었고 자신들의 채권자들(하도급업자들)에게 채권 추심의 압박을 받고 있었다. 김순자로부터 받은 공사대금도 기존 급한 채무 의 해결에 사용하고 김순자의 현장에 투입한 돈은 얼마 되지 않았다. 공사대 금채권의 압류 소식이 동해건설의 하청업자들에게 전해지게 되고 또다시 공 사가 장기간 중단되기에 이르렀다.
44
2014년 3월 5일 이후 ■ 공사중지명령 공사중단사태를 또다시 겪고 있던 중 지자체에서 보낸 공사중지명령 공문이 김순자의 집에 도착하였다. 건축주 김순자가 깜짝 놀라 살펴보니 공사중지의 이유는 연면적이 700평이 넘으면서도 건축허가 시 건축주가 직접 건축하는 직영공사로 착공계를 제출 하였다는 것이었다. 즉 종합건설법인이 시공해야 하는 현장인데, 건축주가 시행자 겸 시공자로 되어 있다는 것이었다. 이건 또 무슨 소리인가? 건축주 김순자는 남자친구 김동수를 통해 소개받은 홍성건축사사무소에 모든 인허가 사무를 위임한 바 있다. 그런데 홍성건축사 사무소에서 착공계를 이런 식으로 냈다는 것이 이해가 되지 않았다. 또 지자 체에서도 이러한 서류를 가지고 착공허가를 내준 것이 이해가 되지 않았다. 조금 더 알아보니 건축사사무소가 ㈜서해종합건설과 짜고 건축주를 시공자 로 해서 착공계를 낸 정황이 드러났다. ㈜서해종합건설은 공제증서 발행능력 이 없음에도 불구하고 본 현장의 시공을 수주하게 된 것이었고 건축사무소는 ㈜서해종합건설로부터 시공사 소개수수료를 받아 챙기는 상황이었기 때문에 이런 식으로 착공계를 제출한 것이었다. 공사중지 공문을 보냈던 지자체 담당공무원에게 왜 이러한 착공계를 접수받 아 준 것이냐고 따지니 자신의 전임자가 일처리에 부족함이 있었던 것 같다 는 진술을 들을 수 있었다. 행정관청에 강력하게 항의하고 싶어도 밉보이면 준공에 지장을 받을까 염려되어 합당한 항의도 할 수 없었다. 건축관련 공무 원들의 직무교육은 행해지고 있는 것인지 의심스러운 부분이었다. 이제 와서 어떻게 하랴! 부랴부랴 건축주 김순자는 부득이 자격이 있는 종합 건설법인을 섭외하였다. 종합건설 면허대여의 대가로 금 2천5백만 원을 지 불하기로 약속하였다.
45
아무도 알려주지 않는
소규모건축 실패기와 성공기
건축주 김순자는 정말로 죽고 싶은 심정이었다. 그래도 면허대여에 소요되는 자금을 지인에게 어렵게 융통하여 종합건설을 시공자로 정하는 행정절차를 완수하였다.
함정 김순자는 종합건설 면허를 대여받는 조건으로 금 2천5백만 원을 설계사무소의 박전무에게 지불하였으나 사실은 폐업 직전에 있었던 종합건설 측에는 5백만 원 을 지불하고 나머지 2천만 원은 건축설계사무소의 박전무가 착복한 것이었다.
■ 세 번째 시공자 등장, 우리은행의 경매신청, 건축주의 구속 공사가 장기간 중단되자 최초의 공사업체인 ㈜서해종합건설 측에서는 약속 한 기일이 지났음에도 기성고에 대한 공사비를 완불해 주지 않는다는 이유로 이미 2013년 5월 2일에 토지에 7억 원의 공사대금채권에 기한 가압류를 해 왔고 우리은행에서는 더 이상 공사비 대출의 연장이 불가능하다고 하면서 만 약에 건축비를 변제하지 않으면 경매신청 할 수 밖에 없다고 말하였다. 건축주 김순자는 ㈜동해건설 사장에게 강력히 항의하였고 공사현장에 얼씬 도 하지 말라고 말하였지만 ㈜동해건설 측의 유치권 압박으로 3억 원의 중간 타절 계약서(기성고평가액 10억 원, 이미 지급한 7억 원을 제외한 3억 원은 준공 후 지 불약정)를 작성한 후 또다시 새로운 시공자를 찾았다.
우리은행에게는 한 번만 더 대출을 연장해 줄 것을 사정사정하여 부탁을 하 였고 우리은행은 연 금리 17%(※최초 금리 연 2%)에 3개월간 대출기간 연장을 해주었다. 김순자는 다니던 교회 사람들로부터 소개받은 또 다른 공사업자 김철수에게 나머지 공사비 견적을 요청하자 최소 5억 원이 필요하다고 하였다. 기가 막 힌 김순자는 그대로 바닥에 주저앉아 버렸다. 서해건설에 지불했거나 지불해 야 하는 공사비 15억 원, 동해건설에 지불했거나 기성고에 따라 지불해야 하
46
는 돈 10억 원, 은행이자·사채이자 등 3억 원, 마무리업자 김철수의 공사견 적금 5억 원, 전용료·설계비·개발이익환수금·인입비·준공에 필요한 비 용 등 총 3억 원을 더하면 총 36억 원+@가 되는 것이었다. 공사비 5억 때문에 총매출 42억 매출의 현장을 부도낼 수는 없는 것이 아닌 가? 그래서 지인들을 찾아다니면서 돈을 꾸기 시작하였다. 3부이자로 2달만 돈을 융통해달라면서 지인들에게 사정을 하여 돈 3억 원을 융통하여 김철수에게 주고 나머지 공사를 해달라고 사정을 하였다. 그런데 김철수도 금 3억 원 중 2억 원은 개인용도로 사용하고 1억 원을 가지고 나머지 공사를 진행하였다. 그 후, 중간에 직불계약서를 써주었던 배관설비업체 의 압류가 김순자에게 들어오고 공사를 수년간 끌어온 결과 견디다 못한 하청업 체들이 유치권행사의 현수막을 걸어 놓기 시작하였다. 그리고 우리은행에서는 미 준공건물에 대한 사채업자의 저당권이 설정된 사실을 나중에 알게 되었고 건축주 도 이자를 체납하기 시작하자 3개월의 대출연장기간이 지난 후에 결국에는 경매 신청절차를 진행하게 되었다.
[미준공건물 빌라 201호의 등기부] 표제부
甲구
乙구
토지별도등기(가압류등기, 근저당권등기) ⑴ 2013.5.12
소유권 보존
김순자
⑵ 2013.5.12
가처분권자
김동수(짜고 침)
⑷ 2014.2.2
압류
신경기산업(배관업자)
⑸ 2014.3.2
가압류
이순옥(교회친구)
⑹ 2014.4.1
가압류
김경진(교회 친구의 친구)
⑶ 2013.5.12
근저당권자
㈜ 강남대부
⑺ 2014.5.2
임의경매
우리은행
그러던 중 법원집행관이 여러 사람들을 대동하고 김순자의 개인 집에 느닷없 이 들이닥쳤다. 그들은 이 방 저 방을 돌아다니면서 붉은 압류딱지를 여기저 기 살림살이에 부착하였다. 배관설비업체가 신청한 압류가 실행된 것이다.
47
아무도 알려주지 않는
소규모건축 실패기와 성공기
다른 하청업자 몇 명에게는 직 불계약서를 인감을 첨부해서 써 주었지만 배관설비업체인 경기 산업에게는 공증까지 서준 것이 었다. 변제기에 변제가 없으면 강제집행을 수락한다는 문구가 써진 공증서면이었다. 김순자에게 돈을 대여했던 교회
<하도급업체인 배관설비업체가 건축주의 집안에 부착한 유체동산 압류표지>
동료인 이순옥과 김경진은 김순자가 전화도 받지 않고 이자도 한 푼 내지 않 자 배신감을 느꼈고 이순옥은 그의 절친인 이영희에게 돈을 꿔다가 다시 김 순자에게 빌려 주었던 것이었는데, 이영희가 약속한 기일에 변제를 받지 못 하고 이순옥의 채무자 김순자의 현장이 경매가 진행되고 유치권 현수막이 붙 자 괴로운 마음에 자살을 하게 되었다. 이에 이순옥은 비통해하면서 다른 채권자 김경진과 함께 김순자를 경찰에 형 사고소를 하였다. 그리고 유치권 행사 전에 건축주 김순자는 이자를 낼 돈도 없어 두 달 후에 이사 들어오겠다는 입주예정자에게 압류, 가압류로 누더기 가 된 건물 301호에 급 전세를 놓고 전세금을 받은 상태였다. 나중에 입주예 정자 역시 김순자를 사기로 고소하였다. 결국 검찰에 기소의견으로 송치되고 김순자는 사기로 법정 구속되었다. 김순 자는 차라리 구속되는 것이 편했다. 수년 전부터 김순자의 집에는 거의 매일 같이 법원, 검찰청, 4대 보험공단, 시공자의 채권자들, 개인채권자들로부터 온 등기우편이 날아들고 있었다.
■ 준공후 건물이 경매에 나오는 이유는? 김순자가 구속되지 않고 어떻게든 준공을 냈었다면 어찌 되었을까? 토지에 우리은행 저당권이 설정되었고, 미준공자금 대부업체에서 토지와 건
48
물에 근저당권을 취득하였고, 토지에 첫 번째 시공자와 개인채권자들이 가압 류조치를 해놓았고, 김순자가 직불계약을 써준 하청업자들이 토지와 건물에 가압류 조치를 해놓은 상태였다. 등기부상 채권액 총액은 무려 25억 원에 이 르렀다. 준공 후 대출을 25억 원 이상을 해주는 은행이 있다면 은행으로부터 25억 원을 대출받아 위 채권자들에게 변제 후 저당권과 가압류들을 말소한 다면 매매분양이나 전세분양이 가능하였을 것이다. 그러나 토지와 건물의 담보감정가 25억 원이 나온 상태에서 어떤 은행권이 25억 원 이상을 대출해 주겠는가? 더군다나 4년 가까이 건축을 진행해온 건축주 김순 자의 신용상태는 상당히 나빠졌기 때문에 대환대출이 불가능한 상태였다. 결국에는 채권자들이 경매를 신청하게 되고 준공까지 피눈물 나는 노력을 기 울였던 건축주 김순자는 사기로 피소되어 구속에 이르게 되었을 것이다. 만약 위 사례에서 운 좋게 25억 원 이상의 대환대출이 실행된다고 가정하면 건물에 설정된 저당권, 가압류 등이 모두 말소되어 분양을 개시하게 될 것이 다. 그러나 장기간의 공사진행으로 신뢰를 잃어버린 건물을 분양받는 사람들 은 거의 없을 것이다. 주변 공인중개사 사무소에서도 숨어 있는 권리상의 하 자를 염려하여 중개거래를 꺼릴 것이다. 전세를 내놓아도 25억 원이나 되는 원금을 갚기가 어려울 것이고 장기간 대환대출이자를 감당하기도 어려울 것 이다. 이래저래 건축주는 망하게 되어 있는 것이다.
도급계약상의 채권양도에 의한 신종사기행태 ▶ 실제사례 해설 공사 중단된 현장에 찾아와 나머지 공사를 해주겠다고 건축주를 위로하면서 종합건설 회장을 사칭하였던 김경개. 건축주의 인감이 첨부된 공사도급계약 서를 챙기고 목수 4명을 섭외하여 현장에 투입시킨 후 더 이상 공사를 진행 시키지 않는다. 그 후 장기간의 공사중단사태를 보다 못한 건축주는 다른 공 사업자를 섭외하여 어렵게 준공을 내지만 종전에 사라졌던 김경개는 공사도 급계약서상의 허위채권양수인 김정개와 함께 준공 직후의 시간을 노리고 다
49
아무도 알려주지 않는
소규모건축 실패기와 성공기
시 나타나 허위 채권양수인 김정개의 이름으로 현장가압류를 치게 된다. 즉 김경개는 도급계약을 성실히 이행하여 공사를 완공하였으나 건축주가 잔금 4억 원 을 주지 않고 있고 김경개가 자신의 채권자 김정개에게 공사대금채권을 양도하였다고 거 짓으로 법원을 기망한다. 그리고 허위로 김경 개로부터 공사대금 채권을 양수받은 김정개 는 현장가압류를 친 후 건축주에게 금 1억 원 을 요구한다. 법원은 채권을 양도하면 채무자 에게 채권양도사실을 통지하는 것이 일반적인 데, 채권양도사실을 건축주에게 통지하지 않은 이유는 뭐냐고 보정명령을 통해 묻는다. 이에 김경개와 김정개는 채무자가 재산을 도 피시키는 것이 우려되어 채권 양도 사실을 통지하지 않고 가압류를 신청하였으니 신청을 인용해 달라고 요청한다. 이에 법원은 수긍하고 가압류 등기촉탁을 등기소에 의뢰한다. 준공 후 대환대출을 진행하던 건축주는 김정개의 현장가압류로 대출이 불가능하 다는 것을 알게 된다. 어쩔 수 없이 대출과 동시에 금 1억 원을 지불하기로 공증 을 통한 약정을 하고 가압류말소 서류를 받게 된다. 대환대출이 일어나는 날 김 정개는 은행 로비에서 1억 원을 입금 받고 미소를 짓고 사라진다. 건축주는 김정개의 가압류시 바로 경찰에 형사고소장을 제출한 바 있다. 김경개 라는 사람은 공사도급계약서를 작성받아 간 후 공사를 하지 않고 사라진 사람인 데 존재하지도 않는 허위공사대금채권을 양도한 사람이고, 김정개라는 사람은 김경개와 짜고 허위로 채권양수한 후 현장을 가압류 친 사람이다. 허위채권에 기한 가압류는 사기의 실행의 착수가 아니냐고 형사 고소하지만 경찰 조사를 받기도 전 현장부도를 막기 위한 건축주의 눈물겨운 결단으로 가압류말소 의 대가로 형사고소를 취하하면서 금 1억 원의 지불을 약정할 수밖에 없는 상황이 된다. 이렇게 힘들이지 않고 금 1억 원을 뜯어낸 김경개는 이후에도 김정개와 함께 공사중단현장 여기저기를 돌아다니면서 공사도급계약서를 받아 내고 있는 것이다. 다음 기사 내용은 저자가 김정개의 행태를 보고 국제뉴스에 제보한 내용이다.
50