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머리말 공인중개사 자격시험은 객관식시험입니다. 객관식시험에서 원하는 점수를 획득하 기 위해서는 기본서에 나와 있는 이론을 먼저 숙지하셔야합니다. 그러나 기본서의 내용을 안다는 것과 기본서의 내용을 구현한 문제를 푼다는 것이 반드시 일치하지 는 않습니다. 그러므로 문제를 푸는 것은 별도의 훈련이 필요하게 됩니다. 특히, 객 관식 문제는 논술형 문제처럼 본인의 지식을 논리적으로 전개하는 것이 아니라, 출 제위원이 묻고자 하는 이론적 내용을 빨리 찾는 순발력이 필요합니다. 따라서 객관 식 시험은 될수록 많은 문제를 풀어보는 것이 중요한 것 같습니다. 본 교재는 부동산학에 대한 일반적인 이론이 어느 정도 숙지가 되신 분들을 위해 만들어 졌습니다. 따라서 이론이 안 되신 분들은 기본서를 한 번이라도 정독을 하시 고 문제를 접하실 것을 권유합니다. 본 교재에서는 기출문제 등은 이미 기본서 또는 다른 매체 등을 통해서 많이 습득하 였다고 판단하여 최대한 집어넣지 않았으나, 아주 중요한 지문은 문제 안에 삽입하 였습니다. 그러므로 본 교재의 문제를 푸시기 전에 반드시 기출문제를 꼭 분석하시 기를 부탁드립니다. 저는 개인적으로 기출문제보다 우수한 문제는 없다고 생각하고 있습니다. 본 교재에서는 마지막에 부록으로 모의고사를 첨가하였으므로 문제집의 내용을 모 두 푸신 후에 다시 한번 모의고사를 통하여 전체 내용을 정리하실 시간을 가지시기 바랍니다. 시험은 결과로 말하는 것 입니다. 따라서 과정도 중요하지만 , 결과만 남는 냉혹한 현실입니다. 공인중개사시험이 봄과 여름 그리고 가을을 지나서 맞이하는 시험이므 로 봄날의 따뜻한 햇살의 유혹과 여름의 그 뜨겁고, 힘든 역경을 물리치고 가을에 풍성한 결실을 여유롭게 만끽하는 승리자가 되시기를 간절히 소망해 봅니다. 여러분들의 합격을 진심으로 기원합니다. 감사합니다.
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공인중개사 자격시험안내 Ⅰ. 공인중개사란? 1. 공인중개사/중개업이란? 1) 공인중개사란?
｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣(이하 ‘｢공인중개사법｣’이 라 한다)에 의한 공인중개사자격을 취득한 자를 말하는 것으로서 공인중개사가 되 고자 하는 자는 공인중개사 자격시험에 합격하여야 한다. 공인중개사 중개사무소를 두고자 하는 지역을 관할하는 시장ㆍ군수ㆍ구청장에게 중개사무소의 개설등록을 하면 중개업을 할 수 있다. 중개사무소의 개설등록을 한 자를 중개업자라 하며, 개 인의 경우 공인중개사만이 중개사무소의 개설등록을 할 수 있다. 또한 공인중개사 자격증을 취득하면 법인의 사무소의 임원이나 직원으로 취업할 수도 있으며 또는 공동사무소의 직원으로 중개업을 할 수도 있다. 2) 중개업이란?
다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 수수료를 받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.
2. 업무내용 ｢공인중개사법｣에 근거한 토지 및 건물의 매매, 교환 및 임대차를 중개하고 상호 거래당사자 간의 권리 및 의무 신고 및 변경 등 부동산 중개에 관련된 종합민원업무 를 수행하고 있는데, 요즘은 개인의 부동산 중개 이외에 건물이나 토지의 경매, 투 자, 상담 및 자문 역할을 수행하여 고소득을 올리는 부동산 컨설팅 또는 국유지와 대기업 소유의 토지나 건물을 중개하는 선진국형 종합 부동산 회사를 설립하는 예 도 많이 있다.
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공인중개사 자격시험안내 Ⅱ. 취득방법 1. 응시자격 제한 없음(학력, 나이, 내ㆍ외국인 불문) 단, 다음의 각 호에 해당하는 경우에는 공인중개사 시험에 응시할 수 없음 ① 공인중개사시험 부정행위자로 처분 받은 날로부터 시험시행일 전일까지 5년이 경과되지 않은 자(법률 제4조의3) ② 공인중개사 자격이 취소된 후 3년이 경과하지 않은 자(법률 제6조) ③ 이미 공인중개사 자격을 취득한 자
2. 시험과목 ① 제1차 시험(2과목) 과목당 40문제(100분) ㉠ 부동산학개론(부동산감정평가론 포함) ㉡ 민법 및 민사특별법 중 부동산 중개에 관련되는 규정 ② 제2차 시험(3과목) : 2017년부터 2차시험 과목 분리 ㉠ 1교시(2과목) : 과목당 40문제(100분) ⓐ 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 및 중개실무 ⓑ 부동산공법 중 부동산중개에 관련되는 규정 ㉡ 2교시(1과목) : 과목당 40문제(50분) 부동산공시에 관한 법령(부동산등기법, 공간정보의 구축 및 관리 등의 관한 법률) 및 부동산 관련 세법
3. 합격 결정 기준 ① 제1차 시험에 있어서는 매 과목 100점을 만점으로 하여 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점한 자를 합격자로 함. ② 제2차 시험에 있어서는 매 과목 100점을 만점으로 하여 매 과목 40점 이상, 전 과목 평균 60점 이상 득점한 자를 합격자로 함.
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공인중개사 자격시험안내 4. 일부 과목 면제 제1차 시험에 합격한 자에 대하여는 다음 회의 시험에 한하여 제1차 시험을 면제함.
5. 시험방법 ① 1차ㆍ2차 시험은 같은 날에 구분하여 시행하되 모두 객관식 선택형으로 출제 ② 1차 시험에 불합격한 자의 제2차 시험은 무효로 함.
6. 부정행위자 처리 그 시험을 무효로 하고, 그 시험시행일로부터 5년간 시험응시자격이 정지됨.
7. 원서 접수 방법 ① 인터넷 원서접수 : Q-net 회원 가입 후 인터넷을 통한 원서접수만 실시(단, 인 터넷환경에 익숙하지 못한 수험자나 시설이 구비되지 못하여 내방한 수험자는 공단 지역본부 및 지사에서 인터넷접수 도우미서비스를 제공받을 수 있음) ※ 내방시 준비물 : 사진(3.5×4.5cm) 1매, 전자결재 수단(신용카드, 결재통장 등) ② 접수사이트 : www.q-net.or.kr
8. 응시수수료 1차시험응시자 : 13,700원 / 2차시험 응시자 : 14,300원 1,2차시험 응시자 : 28,000원
9. 자격증 발급 응시원서접수일 현재 주민등록상 주소지의 시ㆍ도지사가 교부
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공인중개사 자격시험안내 [공단 지역본부 및 지사] 지역본부 및 지사
주 소
전화번호
서울지역본부
121-757 서울시 마포구 공덕동 370-4
02)3274-9612
서울동부지사
143-300 서울시 광진구 자양4동 63-7
02)461-3283
서울남부지사
151-730 서울시 관악구 신림본동 1638-32(삼모빌딩 2층) 02)6907-7132~6
강원지사
200-880 강원도 춘천시 동내면 학곡리 101-24
033)248-8510~4
강릉지사
210-852 강원도 강릉시 사천면 방동리 649-2
033)650-5710~7
경인지역본부
405-817 인천시 남동구 고잔동 625-1
032)820-8622~7
경기지사
441-440 경기도 수원시 권선구 탑동 906
031)249-1212~4
경기북부지사
480-070 경기도 의정부시 신곡동 801-1
031)853-4285
성남지사
461-807 경기도 성남시 수정구 수진동 4554
031)750-6212
대전지역본부
301-748 대전지 중구 문화1동 165
042)580-9141~3
충북지사
361-839 충북 청주시 흥덕구 신봉동 244-3
043)279-9031~4
충남지사
330-280 충남 천안시 신당동 434-2
041)620-7633~5
부산지역본부
616-740 부산시 북구 금곡동 1877
051)330-1912~6
부산남부지사
608-830 부산시 남구 용당동 546-2
051)620-1911~2
울산지사
680-801 울산시 남구 달동 572-4
052)276-9031
경남지사
641-843 경남 창원시 교육단지1길 69
055)212-7210~5
대구지역본부
704-901 대구시 달서구 갈산동 971-5
053)580-2321~6
경북지사
760-310 경북 안동시 서후면 명리 406-1
054)855-2121
포항지사
790-822 경북 포항시 남구 대도동 120-2
054)278-7702~3
광주지역본부
500-470 광주시 북구 대촌동 958-18
062)970-1762~4
전북지사
561-844 전북 전주시 덕진구 팔복동 2가 750-3
063)210-9221~5
전남지사
540-964 전남 순천시 조례동 480(평화로 67)
061)720-8531
목포지사
530-410 전남 목포시 대양동 514-4
061)282-8671
제주지사
690-833 제주 제주시 일도2동 361-22
064)729-0711~7
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시험과목 1. 시험과목 구분
시험과목 ① 부동산학개론 (부동산감정평가론 포함)
시험범위
출제비율
부동산학개론(세부내역 하단 참조)
85% 내외
부동산감정평가론(세부내역 하단 참조)
15% 내외
민법의 범위 제1차 시험 (2과목)
∙ 총칙 중 법률행위 ∙ 질권을 제외한 물권법 ∙ 계약법 중 총칙ㆍ매매ㆍ교환ㆍ임대차
85% 내외
② 민법 및 민사특별법 중 부동산중개에 관련되는 규정
민사특별법의 범위 ∙ 주택임대차보호법 ∙ 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 ∙ 가등기담보 등에 관한 법률 ∙ 부동산 실권리자명의등기에 관한 법률
15% 내외
∙ 상가건물 임대차보호법 ① 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 및 중개실무
② 부동산공법 중 제2차 시험 (3과목)
부동산 중개에 관련되는 규정
③ 부동산공시에 관한 법령 (부동산등기법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률) 및 부동산 관련 세법
1. 공인중개사법 2. 부동산 거래신고에 관한 법률
70% 내외
3. 중개실무
30% 내외
1. 국토의 계획 및 이용에 관한 법률
30% 내외
2. 도시개발법 3. 도시 및 주거환경정비법
30% 내외
4. 주택법 5. 건축법 6. 농지법
40% 내외
1. 부동산등기법
30% 내외
2. 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법 률 제2장 제4절 및 제3장
30% 내외
3. 부동산 관련 세법(상속세, 증여세, 법인 40% 내외 세, 부가가치세 제외)
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시험과목 부동산학개론의 시험범위 세부내역 구분
목차 1) 부동산의 개념과 분류 2) 부동산의 특성(속성)
1. 부동산학 총론 1) 부동산경제론 2) 부동산시장론 2. 부동산학 각론
3) 부동산정책론
① 부동산의 수요와 공급
② 부동산가격이론
③ 부동산의 경기변동 ① 부동산시장
② 입지 및 공간구조론
① 부동산정책의 의의 및 기능
② 토지정책
③ 주택정책
④ 부동산 조세정책
4) 부동산투자론
① 부동산투자 이론
5) 부동산금융론
①부동산 금융·증권론
6) 부동산개발 및 관리론
① 부동산 이용 및 개발 ③ 부동산 마케팅
② 부동산 관리
① 감정평가의 기초이론
② 감정평가방식
부동산 감정평가론
② 부동산 투자분석 및 기법
③ 부동산가격공시제도
2. 시험시간
구분
제1차 시험 제2차 시험
교시
시험 과목
시험시간 일반인
시각장애인 등
입실시간
시험시간
입실시간
시험시간
비고
1교시
2과목
09:00까지
09:30~11:10 (100분)
09:00까지
09:30~12:00 (150분)
과목당 40문항
1교시
2과목
12:30까지
13:00~14:40 (100분)
12:50까지
13:10~15:40 (150분)
과목당 40문항
2교시
1과목
15:00까지
15:30~16:20 (50분)
16:00까지
16:10~17:25
과목당
(75분)
40문항
※ 2차 1교시 : 2과목(공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 및 중개실무, 부동 산공법 중 부동산중개에 관련되는 규정) 2차 2교시 : 1과목(부동산공시에 관한 법령(부동산등기법, 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률) 및 부동산 관련 세법)
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출제경향 분석표 구 제1편 부동산학의 기초 제2편 부동산 경제이론
분
20회 21회 22회 23회 24회 25회 26회 27회 28회 합계
부동산학의 기본개념
1
2
부동산개념 및 분류
1
1
1
2
1
2
1
부동산 특성 소
계
3
1
5
1
2
2
13
1
1
1
7
%
0
2
4
3
3
3
3
3
4
25 6.9
부동산 수요ㆍ공급론
5
3
2
3
5
3
4
3
5
33
부동산경기변동이론
1
3
1
2
1
2
1
2
6
6
3
5
6
5
5
5
5
46 12.8
1
3
2
1
1
2
1
11
4
3
3
3
6
2
1
1
3
26
4
4
6
5
6
3
2
3
4
37 10.3
소
계
부동산시장론 제3편 입지 및 공간구조론 부동산 시장론 소 계 제4편 부동산 정책론
1
비율
부동산문제
13
1
1
부동산정책론
5
3
5
4
4
3
5
4
5
38
소
계
5
3
5
5
4
3
5
4
5
39 10.8
제5편 부동산 투자론
부동산투자론
7
8
5
5
7
6
6
7
8
59
소
계
7
8
5
5
7
6
6
7
8
59 16.4
제6편 부동산금융론
부동산금융론
9
5
6
5
4
7
5
6
4
51
소
9
5
6
5
4
7
5
6
4
51 14.2
계
부동산이용 부동산개발 제7편 부동산관리 부동산 개발․ 부동산마케팅 및 광고 관리론 기타 소
1
1
1
3
1
2
2
2
5
3
1
1
1
1
1
2
2
1
1
1
1
1
1
1
1 1
1
2 2
21 10
1
8 2
계
3
5
4
5
4
5
8
6
3
43 11.9
감정평가이론
2
3
3
2
1
2
1
1
2
17
감정평가3방식 3 제8편 감정평가활동 부동산가격공시제도 등 1
2
3
4
3
2
1
2
3
23
2
1
1
2
4
4
3
2
20
소
6
7
7
7
6
8
6
6
7
60 16.7
40
40
40
40
40
40
40
40
40 360 100
총
계 계
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차례 1편 부동산학의 기본개념 1장 부동산학의 기본개념
2
2장 부동산의 개념 및 분류
7
3장 부동산의 특성
17 2편 부동산경제론
1장 수요와 공급이론
28
2장 부동산경기변동이론
62 3편 부동산시장론
1장 부동산시장
72
2장 입지이론 및 지대론
91 4편 부동산정책론
1장 정부의 시장개입 및 토지정책
122
2장 주택정책 및 조세정책
142 4편 부동산투자론
1장 부동산투자이론
166
2장 부동산 투자분석
192
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차례 5편 부동산금융론 1장 부동산금융의 의의 및 대출금의 상환
222
2장 저당의 유동화 및 부동산투자회사 등
240
6편 부동산관리 및 개발론 등 1장 부동산이용 및 부동산개발
264
2장 부동산관리 및 부동산마케팅
291 6편 감정평가론
1장 감정평가 총론
312
2장 감정평가 방식
330
3장 부동산가격공시제도 및 감정평가에 관한 규칙
362
부록 모의고사 1회차 모의고사
376
2회차 모의고사
389
3회차 모의고사
405
4회차 모의고사
420
정답 및 해설
437
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부 동 산 학 개 론
1 부동산학의 기본개념
1장 부동산학의 기본개념 2장 부동산의 개념 및 분류 3장 부동산의 특성
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부동산학의 기본개념
부동산학에 관한 설명으로 틀린 것은?
제26회
① 과학을 순수과학과 응용과학으로 구분할 때, 부동산학은 응용과학에 속 한다. ② 부동산학의 연구대상은 부동산활동 및 부동산현상을 포함한다. ③ 부동산학의 접근방법 중 종합식 접근방법은 부동산을 기술적·경제적· 법률적 측면 등의 복합개념으로 이해하여, 이를 종합해서 이론을 구축하 는 방법이다. ④ 부동산학은 다양한 학문과 연계되어 있다는 점에서 종합학문적 성격을 지닌다. ⑤ 부동산학의 일반원칙으로서 안전성의 원칙은 소유활동에 있어서 최유효 이용을 지도원리로 삼고 있다. 정답 및 해설
…………………………………………………………………………………………‥
<정답> ⑤ <해설> ⑤ 능률성의 원칙에 대한 설명이다. 부동산학의 일반원칙에는 능률성, 안전성, 경제성의 원칙이 있는데 능률성의 원칙은 소 유활동은 최유효이용의 원칙을 거래활동의 경우 거래질서확립을 지도원리로 삼고 있다.
02
다음은 부동산학에 관한 설명이다. 가장 틀린 것은? ① 부동산학은 부동산활동을 능률화 하는 원리 및 그 응용기술을 개척하는 종합응용과학으로 정의된다. ② 부동산학은 추상적인 학문이 아니라 현실의 부동산활동을 대상으로 하는 구체적인 경험과학이다. ③ 부동산학에서 추구하는 최우선의 가치는 효율성이다. 특히, 민간부문에 한정하여 볼 때는 효율성을 중시하게 된다.
2
부동산학의 기본개념 ∥ 1편
부 동 산 학 개 론
④ 부동산학은 인간과 부동산과의 관계개선이라는 목적 또는 이상을 실현하 기 위해 실제적으로 현실생활에 활용하려는 실천적이고 실무적인 학문이 라는 점에서 순수과학이라는 성격을 지닌다고 볼 수 있다. ⑤ 부동산학은 부동산의 가치증진과 관련된 의사결정과정을 연구하기 위하 여 부동산에 대해 법적·경제적·기술적 측면에서 접근을 시도하는 종합 응용 사회과학이다. 정답 및 해설
…………………………………………………………………………………………‥
<정답> ④ <해설> 부동산학은 인간과 부동산과의 관계개선이라는 목적 또는 이상을 실현하기 위해 실제적으 로 현실생활에 활용하려는 실천적이고 실무적인 학문이라는 점에서 응용과학이라는 성격 을 지닌다고 볼 수 있다.
03
다음은 부동산학에 대한 설명이다. 틀린 것은? ① 부동산학은 ‘토지와 토지상에 부착되어 있거나 연결되어 있는 여러 가 지 항구적인 토지개량물에 관해 그것과 관련되어 있는 직업적·물적·법 적·금융적 제 측면을 기술하고 분석하는 학문연구의 한 분야’라고 정 의하고 있다. ② 부동산학은 부동산과 인간의 관계를 개선하고자 하는 이상을 실현하기 위한 이론적 체계라고 할 수 있으며, 그 연구대상으로써 부동산현상과 부동산활동 및 부동산환경을 논하기도 한다. ③ 부동산학의 연구분야는 기능과 역할에 따라 부동산 결정분야와 부동산결 정 지원분야 및 부동산학의 기초분야로 구분하며, 부동산결정분야는 이 론적 분야이고, 부동산결정지원분야는 실무적 분야이다. ④ 부동산학은 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학 성이 인정되고, 그것을 실무활동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인 정된다. ⑤ 부동산학의 접근방법 중 의사결정 접근방법은 인간은 합리적인 존재이 며, 자기이윤의 극대화를 목표로 행동한다는 기본가정에서 출발한다.
1장 ∥ 부동산학의 기본개념
3
올 에 듀 넷 공 인 중 개 사 예 상 문 제 집
정답 및 해설
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<정답> ③ <해설> 부동산결정분야와 부동산결정지원분야는 실무적 분야이고, 부동산학의 기초분야는 이론적 분야이다.
04
다음은 부동산활동에 대한 설명이다. 틀린 것은? ① 부동산 활동은 토지 등을 대상으로 의사를 결정하고 실행에 옮기는 관리 적 측면의 행위이다. ② 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 기술성이 인정되 고, 그것을 실무활동에 응용할 때에서는 과학성이 인정된다. ③ 부동산활동은 사회성·공공성이 강조되고 있어 부동산 업자에게는 직업 윤리가 중요시되고 있다. ④ 부동산윤리는 고용윤리, 조직윤리, 서비스윤리 및 공중윤리가 있으며, 이 중 고용윤리란 기업내부 조직에서 조직원간에 지켜야 할 도리를 말한다. ⑤ 부동산활동은 공중, 지표, 지하를 포함하는 3차원 공간을 대상으로 전개 한다.
정답 및 해설
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<정답> ② <해설> 부동산활동은 체계화된 지식으로 부동산활동의 원리를 설명할 때에는 과학성이 인정되고, 그것을 실무활동에 응용하는 기술면에서는 기술성이 인정된다.
4
부동산학의 기본개념 ∥ 1편
부 동 산 학 개 론
05
다음은 부동산활동에 대한 설명이다. 틀린 것은? ① 부동산활동은 부동산활동의 주체가 인간이라는 점에서 대물활동뿐만이 아니라 대인활동의 성질을 갖고 있다. ② 부동산활동은 부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부동성이라 는 특성과 대인활동이라는 속성 때문이다. ③ 부동산활동은 일반적으로 일반소비상품을 대상으로 하는 활동과는 달리 장기적 배려 하에 결정되고 실행된다. ④ 부동산 활동은 과학성과 기술성이 요구되고 높은 전문성이 요구된다. ⑤ 부동산기업을 경영하는 자는 의뢰인의 이익옹호를 위해 노력해야 하며, 금전적인 것은 물론 비금전적인 것도 고려해야 한다.
정답 및 해설
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<정답> ② <해설> 부동산활동은 부동산활동을 임장활동으로 규정하는 근거는 부동성이라는 특성과 대물활 동이라는 속성 때문이다.
06
한국표준산업분류상 부동산 관리업의 분류체계 또는 세부 예시에 해당하지 않는 것은?
제28회
① 주거용 부동산 관리
② 비주거용 부동산 관리
③ 사무용 건물 관리
④ 사업시설 유지·관리
⑤ 아파트 관리 정답 및 해설
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<정답> ④ <해설> 한국표준산업 분류표에 의하면 부동산업은 크게 부동산임대 및 공급업과 부동산관련 서비 스업으로 분류되며, 부동산관련서비스업은 다시 부동산관리업과 부동산중개 및 감정평가 업으로 분류된다. 그리고 부동산관리업은 주거용부동산관리업과 비주거용부동산관리업으 로 분류되는데 주거용부동산관리업의 예에는 아파트관리가 있고, 비주거용부동산관리업의 예에는 사무용건물관리가 있으며, 건물 청소 및 소독 활동, 사업시설 유지·관리 활동은 제외된다.
1장 ∥ 부동산학의 기본개념
5
올 에 듀 넷 공 인 중 개 사 예 상 문 제 집
07
표준산업분류상 부동산업의 분류에 대한 설명으로 틀린 것은? ① 부동산업은 부동산임대 및 공급업, 부동산관련서비스업으로 분류된다. ② 부동산임대업은 주거용 건물임대업, 비주거용 건물임대업, 기타 부동산 임대업으로 분류된다. ③ 부동산개발 및 공급업은 주거용 건물 개발 및 공급업, 비주거용 건물 개 발 및 공급업, 기타 부동산 개발 및 공급업으로 분류된다. ④ 부동산관련서비스업은 부동산관리업, 부동산감정평가업, 부동산컨설팅 업, 부동산중개업으로 분류된다. ⑤ 부동산관련서비스업 중 부동산관리업은 주거용 부동산관리업과 비주거 용 부동산관리업으로 분류된다.
정답 및 해설
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<정답> ④ <해설> ※ 우리나라 표준산업분류체계 중분류
소분류
세분류
범례 주거용 건물 임대업
부동산 임대업
비주거용 건물 임대업 기타 부동산 임대업
부동산 임대 및 공급업
주거용 건물 개발 및 공급업 부동산개발 및 공급업 비주거용 건물 개발 및 공급업
부동산업
기타 부동산 개발 및 공급업 부동산 관리업 부동산 관련 서비스업
6
부동산학의 기본개념 ∥ 1편
주거용 부동산 관리업 비주거용 부동산 관리업
부동산 중개 및 대리업 부동산 중개, 자문 및 부동산 투자 자문업 감정평가업 부동산 감정 평가업
부 동 산 학 개 론
02 01
부동산의 개념 및 분류
다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다. 틀린 것은? ① 생산요소, 자산, 자본, 공장재단, 소비재 등은 부동산의 개념 중 경제적 개념에 해당한다. ② 민법에서 규정하는 토지와 정착물은 광의의 부동산에 속한다. ③ 부동산학에서 부동산의 개념은 부동산활동의 범위를 확정시켜 준다. ④ 부동산의 물리적 개념은 부동산활동의 대상인 유형적 측면의 부동산을 이해하는 데 도움이 된다. ⑤ 부동산은 토지와 건물 등 구체적인 물리적 실체를 인식되기도 하나, 사 용권·수익권·처분권 등의 권리적 측면을 의미하기도 한다.
정답 및 해설
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<정답> ① 공장재단은 법률적 개념에 해당된다.
02
부동산의 개념에 관한 설명으로 틀린 것은?
제27회
① 복합개념의 부동산이란 부동산을 법률적·경제적·기술적 측면 등이 복 합된 개념으로 이해하는 것을 말한다. ② 민법상 부동산은 토지 및 그 정착물을 말한다. ③ 기술적 개념의 부동산은 생산요소, 자산, 공간, 자연 등을 의미한다. ④ 준부동산은 등기·등록의 공시방법을 갖춤으로써 부동산에 준하여 취급 되는 특정의 동산 등을 말한다. ⑤ 토지와 건물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상태 로 다루어져 부동산활동의 대상으로 인식될 때 이를 복합부동산이라 한다. 정답 및 해설
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<정답> ③ <해설> ③ 기술적 개념의 부동산은 자연, 공간, 위치, 환경 등을 의미한다.
2장 ∥ 부동산의 개념 및 분류
7
올 에 듀 넷 공 인 중 개 사 예 상 문 제 집
03
다음은 부동산의 개념에 관한 설명이다. 적합하지 않은 것은? ① 정착물이란 사회·경제적인 면에서 토지에 부착되어 계속적으로 이용된 다고 인정되는 물건이다. ② 정착물은 토지와 서로 다른 부동산으로 간주되는 것과 토지의 일부로 간 주되는 것으로 나눌 수 있다. ③ 준부동산은 물권변동을 등기나 등록 수단으로 공시하고 있는 동산을 말하 며, 이들은 감정평가의 대상이 되며, 부동산 중개의 대상이 되기도 한다. ④ 임차자정착물의 소유권은 원칙적으로 임차자에게 귀속된다. ⑤ 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 ‘복합개념의 부동산’이라 한다.
정답 및 해설
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<정답> ⑤ <해설> 토지와 그 토지 위의 정착물이 각각 독립된 거래의 객체이면서도 마치 하나의 결합된 상 태로 다루어져 부동산활동의 대상으로 삼을 때 이를 ‘복합부동산’이라 한다.
04
다음은 부동산의 개념에 대한 설명으로 옳은 것은? ① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있지 않다고 하더라도, 사회·경제 면에서 인정되는 독립된 물건이면 된다. ② 건물, 소유권보존등기된 입목, 담장, 명인방법을 구비한 수목, 권원에 의 하여 타인의 토지에서 재배되고 있는 농작물 등은 토지의 정착물 중 토 지와 독립된 정착물에 해당한다. ③ 토지의 일부로 취급되는 정착물은 토지소유권의 내용에 포함되지 않는다. ④ 토지에 정착되어 있고 매년 경작의 노력을 요하지 않는 나무, 자연식생, 그리고 다년생 식물 등은 부동산의 정착물로 간주되어 부동산의 매매시 에 함께 양도된다. ⑤ 임시로 지어진 판잣집, 가식중인 수목, 헐어버린 건축물 등도 부동산으 로 분류한다.
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부동산학의 기본개념 ∥ 1편
부 동 산 학 개 론
정답 및 해설
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<정답> ④ <해설> ① 정착물은 계속하여 토지에 부착되어 있어야 한다. ② 담장은 토지의 일부에 해당되는 정착물이다. ③ 토지의 일부로 취급되는 정착물은 토지소유권의 내용에 포함된다. ⑤ 임시로 지어진 판잣집, 가식중인 수목, 헐어버린 건축물 등은 동산으로 분류한다.
05
부동산의 개념에 있어서 정착물의 구분기준을 설명한 다음의 내용 중 틀린 것은? ① 건물 등에 부착된 물건이 물리적으로 아무런 손상없이 제거할 수 있다고 하더라도 기능적으로 건물의 효용을 제한하게 되면, 그 물건은 정착물로 간주된다. ② 어떤 물건이 건물의 특정위치나 용도에 맞도록 특별히 고안되었다면 정 착물로 본다. ③ 당사자가 물건을 어떠한 의도로 설치하였는가에 대한 합리적인 추론을 통하여 정착물의 유무를 결정한다. ④ 임차인이 설치한 물건은 민법상 부동산정착물로 보지 않는 것이 일반적 이다. ⑤ 매매시에 어떤 물건이 정착물인지 아닌지가 불분명 할 때는 그것은 일단 은 동산으로 간주되어 매수자에게 넘어간다.
정답 및 해설
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<정답> ⑤ <해설> 쌍방의 관계가 매도자와 매수자일 경우, 어떤 물건이 정착물인지 아닌지가 불분명 할 때 는 그것은 일단은 정착물로 간주되어 매수자에게 넘어간다.
2장 ∥ 부동산의 개념 및 분류
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06
다음은 부동산의 개념에 관한 기술이다. 옳은 것은? ① 부동산을 기술적 측면, 경제적 측면, 법률적 측면 등으로 파악하는 것을 복합부동산이라 한다. ② 협의의 부동산에는 토지 및 그 정착물 그리고 준부동산이 해당된다. ③ 부동산을 생산요소로 취급하는 것은 법률적 개념으로서의 부동산으로 파 악하는 것이다. ④ 부동산의 기술적 개념은 무형적 측면, 경제적·법률적 개념은 유형적 측 면으로 파악될 수 있다. ⑤ 자동차, 건설기계, 선박은 법률적 개념에 해당된다.
정답 및 해설
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<정답> ⑤ <해설> ① 복합부동산 ⇨ 복합개념의 부동산 ② 준부동산은 광의의 부동산에 해당된다. ③ 법률적 개념 ⇨ 경제적 개념 ④ 무형적 측면 <-> 유형적 측면
07
다음은 복합부동산에 대한 개념으로 옳지 않은 것은? ① 법률적으로 독립된 부동산인 토지와 건물 등이 결합된 상태에서 부동산 활동의 대상이 되는 경우의 부동산을 말한다. ② 토지와 건물뿐만 아니라 토지와 입목의 결합 또는 토지와 그 정착물 가 운데 특별한 권리관계를 설정하였을 때 이러한 권리관계와의 결합 등도 복합부동산이라 할 수 있다. ③ 복합부동산은 감정평가시에 일괄평가가 가능하다. ④ 구분소유권의 대상이 되는 건물부분과 그 대지사용권을 일괄하여 감정평 가하는 경우에는 거래사례비교법을 적용한다. ⑤ 동산과 부동산이 결합된 상태에서 부동산활동의 대상이 되는 경우를 의 미하기도 한다.
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부동산학의 기본개념 ∥ 1편
부 동 산 학 개 론
정답 및 해설
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<정답> ⑤ <해설> 복합부동산이란 독립된 부동산이 결합된 상태에서 부동산활동의 대상이 되는 경우를 의미 하는 것이지, 동산과의 결합체를 의미하는 것은 아니다.
08
다음은 토지용어에 대한 설명이다. 틀린 것은? ① 맹지(盲地)란 타인의 토지에 둘러싸여 도로와 접하고 있지 않는 토지를 말한다. ② 공한지(空閑地)는 농지의 비옥도 회복을 위하여 한동안 경작하지 않고 정상적으로 휴경하는 토지이다. ③ 나지(裸地)란 토지에 건물 기타의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사 용·수익을 제한하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 말 한다. ④ 건부지(建敷地)란 건물이 들어서있는 부지로서 감정평가시에 건부감가를 행하는 것이 일반적이다. ⑤ 택지(宅地)는 주거용·상업용·공업용으로 이용중이거나 이용가능한 토 지이다.
정답 및 해설
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<정답> ② <해설> 공한지 ⇨ 휴한지. 공한지란 주로 도시토지 중 지가상승만을 기대하고 장기간 방치하고 있는 토지를 말한다.
2장 ∥ 부동산의 개념 및 분류
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다음은 토지에 관한 용어의 설명이다. 옳은 것은? ① 이행지(履行地)란 부동산의 용도적 지역인 택지지역, 농지지역, 임지지 역 상호간에 전환되고 있는 지역의 토지를 말한다. ② 획지(劃地)는 토지의 등기·등록단위가 되며, 소유권이 미치는 범위를 말한다. ③ 나지(裸地)는 토지 위에 건물이 없고 사적 부담과 공법상 규제가 없는 토지를 말한다. ④ 소지(素地)란 대지 등으로 개발되기 이전의 자연적 상태 그대로의 토지 를 의미하는 것으로 주로 1차 산업용도로 이용하는 것이 일반적이다. ⑤ 대지(垈地)란 자루형 모양의 토지로 도로에 접하는 너비가 좁은 토지이다.
정답 및 해설
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<정답> ④ <해설> ① 이행지 ⇨ 후보지 ② 획지(劃地) ⇨ 필지(筆地), 획지란 인위적·자연적·행정적 조건에 의해 다른 토지와 구별되는 가격수준이 비슷한 일단의 토지를 말하며, 토지의 이용단위를 말한다. ③ 나지(裸地)란 토지에 건물 기타의 정착물이 없고 지상권 등 토지의 사용·수익을 제한 하는 사법상의 권리가 설정되어 있지 아니한 토지를 말한다. ⑤ 대지(垈地) ⇨ 대지(袋地)
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이용상태에 따른 토지용어의 설명으로 틀린 것은?
제28회
① 부지(敷地)는 도로부지, 하천부지와 같이 일정한 용도로 이용되는 토지 를 말한다. ② 선하지(線下地)는 고압선 아래의 토지로 이용 및 거래의 제한을 받는 경 우가 많다. ③ 맹지(盲地)는 도로에 직접 연결되지 않은 한 필지의 토지다. ④ 후보지(候補地)는 임지지역, 농지지역, 택지지역 상호간에 다른 지역으 로 전환되고 있는 한 필지의 토지다. ⑤ 빈지(濱地)는 물에 의한 침식으로 인해 수면 아래로 잠기거나 하천으로 변한 토지를 말한다.
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부동산학의 기본개념 ∥ 1편
부 동 산 학 개 론
정답 및 해설
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<정답> ⑤ 빈지(濱地)란 바닷가토지로서 법적으로 소유는 불가능하지만 실익이 있는 토지를 말하 며, 물에 의한 침식으로 인해 수면 아래로 잠기거나 하천으로 변한 토지는 포락지이다.
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다음은 토지에 대한 용어이다. 옳지 않은 것은? ① 부지는 일정한 용도로 제공되고 있는 바닥 토지를 말하며, 건축용지이외 에 하천, 철도 등의 바닥토지에 사용되는 포괄적인 용어이다. ② 후보지와 이행지는 감정평가시에 전환이 완만한 경우에는 전환전의 용도 를 기준으로 감정평가한다. ③ 공한지(空閑地)란 일정한 시설물의 바닥토지 가운데 건축법에 의한 건폐 율 등의 제한으로 인해 한 필지 내에서 비어 있는 토지이다. ④ 법지(法地)는 법적으로만 소유할 뿐 이용실적이 없거나 적은 토지로서 윗집의 토지면적에 포함된다. ⑤ 빈지(濱地)란 해수면 최대만조수위선으로부터 지적공부에 등록된 지역까 지의 사이’를 지칭하고 있으며, 법률상의 용어는 ‘바닷가’를 말한다.
정답 및 해설
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<정답> ③ <해설> ③은 공지(空地)에 대한 설명이다.
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다음은 토지의 분류와 관련된 내용들이다. 옳지 않은 것은? ① 포락지는 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되어 수면 밑으로 잠긴 토 지를 말한다. ② 임지지역에서 택지지역으로 전환된 지역의 토지를 후보지라고 한다. ③ 후보지는 전환된 후에는 지목이 변하나, 이행지는 전환된 후에도 지목이 변경되지 않는 경우도 있을 수 있다. ④ 간석지는 만조수위선으로부터 간조수위선까지의 사이를 말한다. ⑤ 다른 조건이 일정할 때, 건폐율이 강화되면 공지의 면적은 커질 수 있다.
2장 ∥ 부동산의 개념 및 분류
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정답 및 해설
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<정답> ② 후보지 또는 이행지는 용도가 전환 중인 토지를 의미한다.
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부동산 활동에 따른 토지의 분류 중 지적공부에 등록된 토지가 물에 침식되 어 수면 밑으로 잠긴 토지는?
제26회
① 포락지(浦落地)
② 법지(法地)
④ 맹지(盲地)
⑤ 소지(素地)
정답 및 해설
③ 빈지(濱地)
…………………………………………………………………………………………‥
<정답> ① <해설> ① 포락지란 전, 답 등이 지반이 절토되어 하천으로 변한 토지를 말한다. 즉 지반이 절토 되어 무너져 내린 토지이다.
14
다음은 토지의 분류와 관련된 내용들이다. 가장 옳은 것은? ① 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우에도, 나 지가격보다 높게 평가되는 것이 일반적이다. ② 어떤 지역에서 건폐율의 규제가 완화되었다면, 이 지역의 건부지를 감정 평가할 때에 건부증가현상이 나타나는 것이 일반적이다. ③ 어떤 지역에 개발제한구역의 지정이 결정되었다면, 이 지역의 건부지를 감정평가할 때에 건부증가현상이 나타나는 것이 일반적이다. ④ 필지는 하나의 지번을 갖는 토지이며, 토지소유권이 미치는 범위와 한계 로서 토지의 면적단위이다. ⑤ 나지는 필지 중 건축물을 제외하고 남은 부분의 토지를 말한다.
정답 및 해설
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<정답> ③ <해설> ① 건부지는 건물 등이 부지의 최유효이용에 적합하지 못하는 경우, 나지에 비해 최유효 이용의 기대가능성이 낮기 때문에 나지가격보다 낮게 평가되는 것이 일반적이다. ② 건부증가 ⇨ 건부감가 / ④ 면적단위 ⇨ 등록단위 / ⑤ 나지 ⇨ 공지
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부동산학의 기본개념 ∥ 1편
부 동 산 학 개 론
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“공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률”상 지목에 해당되는 것은? ① 제방
정답 및 해설
② 저수지
③ 유휴지
④ 사찰용지
⑤ 선하지
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<정답> ① <해설>
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지목 전 답 과수원 목장용지 임야 광천지 주유소
부호 전 답 과 목 임 광 주
지목 염전 대 공장용지 학교용지 도로 철도용지 주차장
부호 염 대 장 학 도 철 차
지목 하천 제방 구거 유지 수도용지 공원 창고용지
부호 천 제 구 유 수 공 창
지목 체육용지 유원지 종교용지 사적지 묘지 양어장 잡종지
부동산을 다양한 기준에 따라 분류하여 설명한 것으로 옳은 것은?
부호 체 원 종 사 묘 양 잡
제27회
① 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 용수를 위하여 일정한 형태 를 갖춘 인공적인 수로·둑 및 그 부속시설물의 부지의 지목을 유지(溜 池)라고 한다. ② 건축법령상 용도별 건축물의 종류에 따라 운전학원 및 정비학원은 자동 차 관련시설로, 무도학원은 위락시설로 분류한다. ③ 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지를 이행지라고 한다. ④ 주택법령상 도시형 생활주택은 주택 외의 건축물과 그 부속토지로서 주 거시설로 이용가능한 시설 등을 말한다. ⑤ 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 공용시설을 보호하고 공공업무기능을 효율화하기 위하여 필요한 지구에 대해 중요시설물보존지구로 지정한다. 정답 및 해설
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<정답> ② <해설> ① 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법령상 용수를 위하여 일정한 형태를 갖춘 인공적 인 수로·둑 및 그 부속시설물의 부지의 지목을 구거라고 한다.
2장 ∥ 부동산의 개념 및 분류
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올 에 듀 넷 공 인 중 개 사 예 상 문 제 집
③ 택지지역, 농지지역, 임지지역 상호 간에 다른 지역으로 전환되고 있는 지역의 토지를 후보지라고 한다. ④ 도시형 생활주택이란 2009년 개정된 주택법에 의해 서민가구의 주거 안정을 위해 저 렴한 주택을 공급할 목적으로 주택 건설기준을 완화하여 만든 주택입니다. 도시형 생 활주택은 단지형, 다세대형, 원룸형으로 구분할 수 있습니다. 그러므로 문제의 경우 주 택외의 건축물은 포함되지 않습니다. ⑤ 국토의 계획 및 이용에 관한 법령상 공용시설을 보호하고 공공업무기능을 효율화하기 위하여 필요한 지구에 대해 공용시설물보호지구로 지정한다.
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다음 법률적 요건을 모두 갖춘 주택은?
제28회
○ 1개 동의 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330㎡ 이하이고, 주택으 로 쓰는 층수(지하층은 제외)가 3개 층 이하일 것 ○ 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것(각 실별로 욕실은 설치할 수 있으나, 취사시설은 설치하지 아니한 것을 말함) ○ 학생 또는 직장인 등 여러 사람이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있는 것 ① 연립주택
② 다중주택
④ 다세대주택
⑤ 기숙사
정답 및 해설
③ 다가구주택
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<정답> ② <해설> 다중주택：다음의 요건 모두를 갖춘 주택을 말한다. ㉠ 학생 또는 직장인 등 다수인이 장기간 거주할 수 있는 구조로 되어 있을 것 ㉡ 독립된 주거의 형태가 아닐 것 ㉢ 주택으로 쓰이는 바닥면적의 합계가 330m² 이하이고 층수가 3개 층 이하일 것
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부동산학의 기본개념 ∥ 1편
부 동 산 학 개 론
03 01
부동산의 특성
토지의 자연적 특성으로 인해 발생되는 부동산활동과 현상에 관한 설명으로 틀린 것은?
제28회
① 토지의 부증성은 지대 또는 지가를 발생시키며, 최유효이용의 근거가 된다. ② 토지의 개별성은 부동산활동과 현상을 개별화시킨다. ③ 토지의 부동성은 지방자치단체 운영을 위한 부동산조세수입의 근거가 될 수 있다. ④ 토지의 영속성은 미래의 수익을 가정하고 가치를 평가하는 직접환원법의 적용을 가능하게 한다. ⑤ 토지의 부증성으로 인해 이용전환을 통한 토지의 용도적 공급을 더 이상 늘릴 수 없다. 정답 및 해설
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<정답> ⑤ <해설> 토지의 자연적 특성 중 부증성의 특성은 토지는 생산비나 노동을 투입하여 물리적 절대량 을 늘릴 수 없다는 특성이다. 그러나 용도변경 등의 이용전환을 통한 용도적 공급은 얼마 든지 가능하다. 이를 토지의 경제적 공급이라 하는데 토지의 인문적 특성인 용도의 다양 성과 밀접한 관련이 있다.
02
다음은 토지의 특성 중 부동성에 대한 설명이다. 가장 틀린 것은? ① 부동산의 위치는 인간의 힘으로 이동시킬 수 없음을 말하는 것으로 모든 부동산활동은 이 부동성을 전제로 하여 전개된다. ② 토지의 경우도 경제적 감가의 대상이 될 수 있음을 알 수 있다. ③ 토지이용을 집약화시키는 근거가 된다. ④ 부동산활동이 지역적으로 특화되고, 정부의 상이한 규제와 통제를 받게 된다. ⑤ 부동산과 환경과의 관계에서 외부효과에 대한 근거가 되기도 한다.
3장 ∥ 부동산의 특성
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정답 및 해설
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<정답> ③ <해설> 토지이용을 집약화시키는 근거가 되는 것은 부증성이다.
03
다음은 토지의 특성 중 부증성에 관한 설명으로 틀린 것은? ① 부증성은 토지는 다른 생산물처럼 노동이나 생산비를 투입하여 순수한 그 자체의 양을 늘릴 수 없다는 의미이다. ② 토지의 최유효이용의 근거가 된다. ③ 토지의 희소성을 유발시킨다. ④ 지가상승의 문제를 발생시키기도 한다. ⑤ 공유수면의 매립은 토지의 물리적 공급이다.
정답 및 해설
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<정답> ⑤ <해설> 공유수면의 매립은 토지의 물리적 공급이 아니라 경제적(용도적) 공급이다.
04
다음의 파생현상을 모두 발생시키는 토지 특성은?
제27회
○ 소유함으로써 생기는 자본이익(capital gain)과 이용하여 생기는 운용이 익(income gain)을 발생시킨다. ○ 가격이 하락해도 소모되지 않기 때문에 차후에 가격상승을 기대하여 매 각을 미룰 수 있다. ○ 부동산관리의 중요성을 강조하게 한다. ① 부동성
② 개별성
④ 영속성
⑤ 적재성
정답 및 해설
③ 인접성
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<정답> ④ <해설> ④ 영속성으로 인하야 소유이익과 이용이익으로 구분이 가능하고 임대차가 가능하게 된 다. 모두 영속성의 파생현상이다.
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부동산학의 기본개념 ∥ 1편