Propriedade Imobiliária e Restrições Urbanísticas
Felipe Rebêlo
Agenda Propriedade imobiliária e restrições urbanísticas
Importância da análise de todos os aspectos que tem
que ser levados em conta quando da locação ou aquisição de um imóvel, não apenas do ponto de vista da segurança jurídica acerca da titularidade e dos vendedores/locadores, mas especialmente em relação a destinação que será dada ao mesmo, considerando as previsões da lei de uso de solo municipal, aspectos ambientais, direito de vizinhança, interesse social/histórico/cultural.
Lei 10.257/2001 (Estatuto da Cidade)
Art. 1o Na execução da política urbana, de que tratam os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, será aplicado o previsto nesta Lei.
Parágrafo único. Para todos os efeitos, esta Lei, denominada Estatuto da Cidade, estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental.
Art. 2o A política urbana tem por objetivo ordenar o pleno desenvolvimento das funções sociais da cidade e da propriedade urbana, mediante as seguintes diretrizes gerais:
I – garantia do direito a cidades sustentáveis, entendido como o direito à terra urbana, à moradia, ao saneamento ambiental, à infra-estrutura urbana, ao transporte e aos serviços públicos, ao trabalho e ao lazer, para as presentes e futuras gerações;
II – gestão democrática por meio da participação da população e de associações representativas dos vários segmentos da comunidade na formulação, execução e acompanhamento de planos, programas e projetos de desenvolvimento urbano;
III – cooperação entre os governos, a iniciativa privada e os demais setores da sociedade no processo de urbanização, em atendimento ao interesse social; (...) VIII – adoção de padrões de produção e consumo de bens e serviços e de expansão urbana compatíveis com os limites da sustentabilidade ambiental, social e econômica do Município e do território sob sua área de influência;
Ocupe Estelita
Aldeia O destino de alguns condomínios na margem direita da
Estrada de Aldeia (PE-27), no sentido centro-subúrbio, em Camaragibe, está nas mãos do Tribunal de Justiça de Pernambuco. A corte deve julgar, nas próximas semanas, uma Ação Direta de Inconstitucionalidade (Adin) contra a Lei Municipial 032/1997.
Essa lei, segundo o Ministério Público (MPPE), contraria
normas estaduais. Ou melhor, estaria permitindo a divisão dos condomínios em uma quantidade maior de lotes e afetando assim as bacias dos rios Morno, Macacos, Paratibe e Beberibe. Estima-se que Aldeia, cuja área pertence a oito municípios, possua 40 condomínios. Desses, cerca de dez estariam no território pertencente aos mananciais dos rios e, portanto, sujeitos aos questionamentos da Adin. Fonte: http://siteantigo.mppe.mp.br/index.pl/clipagem20120909_justica
Empreendimento Catarina - JHSF
Embargo do Empreendimento
Catarina é reportagem na Revista Exame desta semana!
20/12/13
A batalha de São Roque – Revista Exame
A
incorporadora JHSF pretende construir no interior de São Paulo um complexo bilionário que inclui até aeroporto. Mas os vizinhos querem salvar seu sossego — e estão conseguindo.
Fonte: Revista Exame
Projetos Questionados
Fonte: Revista Veja – São Paulo
Estudo de Prévio Impacto de Vizinhança (EIV)
Art. 36. Lei municipal definirá os empreendimentos e atividades privados ou públicos em área urbana que dependerão de elaboração de estudo prévio de impacto de vizinhança (EIV) para obter as licenças ou autorizações de construção, ampliação ou funcionamento a cargo do Poder Público municipal.
Art. 37. O EIV será executado de forma a contemplar os efeitos positivos e negativos do empreendimento ou atividade quanto à qualidade de vida da população residente na área e suas proximidades, incluindo a análise, no mínimo, das seguintes questões: I – adensamento populacional; II – equipamentos urbanos e comunitários; III – uso e ocupação do solo; IV – valorização imobiliária; V – geração de tráfego e demanda por transporte público; VI – ventilação e iluminação; VII – paisagem urbana e patrimônio natural e cultural. Parágrafo único. Dar-se-á publicidade aos documentos integrantes do EIV, que ficarão disponíveis para consulta, no órgão competente do Poder Público municipal, por qualquer interessado.
Art. 38. A elaboração do EIV não substitui a elaboração e a aprovação de estudo prévio de impacto ambiental (EIA), requeridas nos termos da legislação ambiental.
Código Florestal – Lei 12.651/12
Art. 3o Para os efeitos desta Lei, entende-se por: (...) XXVI - área urbana consolidada: aquela de que trata o inciso II do caput do art. 47 da Lei no 11.977, de 7 de julho de 2009;
Lei 11.977/2009 Art. 47. Para efeitos da regularização fundiária de assentamentos urbanos, consideram-se: I – área urbana: parcela do território, contínua ou não, incluída no perímetro urbano pelo Plano Diretor ou por lei municipal específica; II – área urbana consolidada: parcela da área urbana com densidade demográfica superior a 50 (cinquenta) habitantes por hectare e malha viária implantada e que tenha, no mínimo, 2 (dois) dos seguintes equipamentos de infraestrutura urbana implantados: a) drenagem de águas pluviais urbanas; b) esgotamento sanitário; c) abastecimento de água potável; d) distribuição de energia elétrica; ou e) limpeza urbana, coleta e manejo de resíduos sólidos;
Código Florestal – Reserva Legal Lei Federal nº 12.651/12 CAPÍTULO IV DA ÁREA DE RESERVA LEGAL Seção I Art. 12. Todo imóvel rural deve manter área com cobertura de vegetação nativa, a
título de Reserva Legal, sem prejuízo da aplicação das normas sobre as Áreas de Preservação Permanente, observados os seguintes percentuais mínimos em relação à área do imóvel, excetuados os casos previstos no art. 68 desta Lei:
I - localizado na Amazônia Legal: a) 80% (oitenta por cento), no imóvel situado em área de florestas; b) 35% (trinta e cinco por cento), no imóvel situado em área de cerrado; c) 20% (vinte por cento), no imóvel situado em área de campos gerais;
II - localizado nas demais regiões do País: 20% (vinte por cento). § 1o Em caso de fracionamento do imóvel rural, a qualquer título, inclusive para
assentamentos pelo Programa de Reforma Agrária, será considerada, para fins do disposto do caput, a área do imóvel antes do fracionamento.
Legislação Municipal de Caruaru
Dispõe sobre a criação de áreas de urbanização específica no Município e dá outras providências.
PROJETO DE LEI COMPLEMENTAR:
Art. 1º Os Distritos do Município de Caruaru passam a ser considerados como áreas de urbanização específica.
Art. 2º A delimitação das áreas objeto desta lei complementar será a dos respectivos distritos, excluídas: I - aquelas ocupadas por atividade efetivamente rural, devidamente cadastrada no INCRA e em atendimento aos parâmetros da legislação vigente, em especial Estatuto da Terra; Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937; Lei n° 5.868, de 12 de dezembro de 1972; Decreto n° 59.428, de 27 de agosto de 1966; e Instrução do INCRA n° 17-b/, de 22 de dezembro de 1980, e
II - aquelas qualificadas na legislação municipal como urbanas, de expansão urbana ou de urbanização específica.
§ 1° Não será permitido o parcelamento do solo: I - em áreas qualificadas como de Preservação Permanente, conforme definidas na legislação vigente, em especial na Lei Federal n° 12.651/12 e alterações; II - em áreas qualificadas como de Reserva Legal, conforme definidas na legislação vigente, em especial na Lei Federal n° 12.651/12 e alterações; III - em terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública, sem que sejam previamente saneados e licenciados ambientalmente; e IV - em outras áreas com restrições na legislação ambiental ou urbanística vigentes.
Decreto 144/12 – Jaboatão dos Guararapes
Ementa: Prorroga o prazo de suspensão de novas licenças de construção no entorno da Lagoa Olho D'Água estabelecida pelo Decreto nº 58/11, prorrogado, e dá outras providências.
CONSIDERANDO que não foi concluída a Revisão do Plano Diretor do Município e da Legislação Urbanística Básica LUB, com a previsão de definição de diretrizes urbanas para uso e ocupação do solo, consoantes às novas realidades da dinâmica urbana local e Metropolitana;
CONSIDERANDO o disposto no art. 2º do Decreto Municipal 058/2011, publicado no D.O.M. nº 89/11, de 13/05/2011 e as suas sucessivas prorrogações;
DECRETA: Art. 1º. Fica prorrogado por 03 (três) meses o prazo de suspensão de licenças de construção no entorno da Lagoa Olho D'Água, conforme disposto no Decreto Municipal 058/2011, publicado no D.O.M. nº 89/11, de 13/05/2011 e as suas sucessivas prorrogações.
Art. 2º. Ficam suspensas, pelo período de 03 (três) meses, as emissões de novas aprovações de projetos na área compreendida pelo polígono descrito adiante, tendo como referencia o Macrozoneamento da Lei 01/2008, Plano Diretor do Jaboatão dos Guararapes: “Poligonal: início no ponto de cruzamento da linha férrea e o limite com o município do Cabo de Santo Agostinho, seguindo na direção norte, pela Ferrovia até a Rua Santa Fé; desta segue se até o encontro com a Rua Nova Roma, seguindo até o encontro com a Rua Calumbi; deste ponto, segue margeando a Lagoa Olho D'água a uma distancia de 500m, até encontrar com a Rua São Sebastião; deste, segue-se margeando a Lagoa Olho D'Água, a mesma distancia de 500m até encontrar a Rua Cleber de Andrade, seguindo na direção Leste até a Rua Engenheiro Manoel Gusmão; desta, segue-se na direção Sul, até chegar a uma distância de 500m do Canal do Olho D'água, seguindo até encontrar o Rio Jaboatão; segue-se acompanhando o Rio até o limite com o município do Cabo de Santo Agostinho, acompanhando este limite até encontrar o ponto inicial, definidos e o polígono descrito conforme mapa em anexo.”
Art. 3º. O prazo acima definido poderá ser prorrogado por iguais e sucessivos períodos conforme necessidade a ser apontada pela Secretaria de Desenvolvimento da Cidade.
Art. 4º. Retroagir este Decreto á 01/10/2012.
Recife – Mudanças na Lei de Alvará Lei Municipal 17.982/14
Um festival de irregularidades. Levantamento da Secretaria Municipal de Mobilidade e Controle Urbano aponta que 80% dos estabelecimentos instalados no Recife estão sem alvará de funcionamento. Diante desse universo gigantesco de “foras da lei”, que inclui escolas, restaurantes, boates e posto de combustíveis, por exemplo, a Prefeitura do Recife decidiu facilitar o processo de regularização ao invés de fechar a maior parte dos empreendimentos da capital. Um projeto de lei do executivo propõe 16 modificações na Lei de Alvará. Entre as alterações consideradas mais importantes e polêmicas estão a dispensa de análise de localização do negócio, a não exigência de estacionamento para edificações com até 5 mil m2 de área construída, além da revogação da distância mínima entre motéis, escolas e templos religiosos. O projeto deve ser encaminhado para a Câmara de Vereadores em novembro. Caso o projeto seja aprovado, a maior facilidade no processo de regularização já poderá ser sentida com a redução no prazo de liberação do alvará de funcionamento provisório, que será de no máximo 72 horas. Inclusive o alvará poderá ser viabilizado eletronicamente através de um sistema chamado Redesim. A prefeitura estima que, atualmente, a depender do tipo de estabelecimento, o processo pode demorar vários meses, principalmente por conta da análise de localização. “O tempo vai reduzir porque, a princípio, vamos exigir o básico, como a segurança, para conceder o alvará provisório, já que deverá cair a exigência de localização e de estacionamento”, explicou o secretário João Braga. Para garantir a segurança da edificação citada por Braga, o projeto prevê a obrigação de apresentação de Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), garantindo a estabilidade do imóvel, e do Atestado de Regularidade dos Bombeiros. A maior exigência quanto ao endereço de funcionamento irá continuar sobre serviços de manutenção/reparação, lava-jato, postos de gasolina, indústrias, comércio atacadista e metalurgia. No caso dos estacionamentos, o projeto prevê que a sua ausência não poderá causar transtorno à vizinhança ou à mobilidade, sob pena de cassação do alvará. Outra sugestão de mudança na lei diz respeito à criação de baias para embarque e desembarque dentro do lote, quando se tratar de casas de festa e escolas de ensino fundamental e médio localizadas em vias principais. Mais uma alteração é destinar áreas e horários para embarque e desembarque de carga e descarga. “Podemos propor o horário das 22h às 5h no Centro, por exemplo”, supôs Braga. Os empreendedores precisam ficar atentos porque os usos já instalados terão seis meses para se adequar à nova lei. Um alvará condicionado poderá ser concedido com validade de três anos, tempo máximo para o empreendedor iniciar as adaptações. Após esse tempo, o imóvel deverá estar adaptado para garantir a acessibilidade. Só assim obterá o alvará definitivo, com validade de cinco anos. Outra novidade é o aumento no valor da multa de estabelecimentos sem alvará, que passará a custar 10% do valor venal do imóvel. Hoje esse valor é menor que R$ 1 mil.
Fonte : http://www.diariodepernambuco.com.br/app/noticia/vida-urbana/2013/10/30/interna_vidaurbana,470949/mudancas-na-lei-de-alvara.shtml
Lei de Acessibilidade - Recife
Lei nº 17.512/08
Art. 4º Excepcionalmente os projetos de adaptação das obras já concluídas e vistoriadas para fins de concessão de Habite-se ou Aceite-se poderão prever a redução de outros parâmetros exigidos na legislação urbanística municipal, quando tecnicamente não for possível, sem tal redução, a adaptação às regras sobre acessibilidade.
§ 1º O responsável pelo projeto deverá submeter à análise do órgão competente memorial técnico justificativo, no qual se demonstre a impossibilidade de adaptação da edificação às normas exigidas, no prazo de 60 (sessenta) dias, a partir da vigência da presente Lei;
§ 2º Caberá recurso ao Colegiado das Gerências Regionais da Diretoria de Controle Urbano ou outro órgão que lhe venha a suceder com igual finalidade e, posteriormente, à Comissão de Controle Urbano da decisão do órgão responsável pela análise que não aceitar as razões constantes do memorial técnico justificativo. (...) Art. 6º As edificações de uso público e coletivo que já possuam Habite-se ou Aceite-se terão o prazo máximo de 24 (vinte e quatro) meses para a apresentação de projeto de adaptação às normas de acessibilidade.
§ 1º Para efeito desta Lei são consideradas: I - edificações de uso público, aquelas administradas por entidades da Administração Pública, Direta e Indireta, ou empresas prestadoras de serviços públicos e destinadas ao público em geral; II - edificações de uso coletivo, aquelas destinadas às atividades de natureza comercial, hoteleira, cultural, esportiva, financeira, turística, recreativa, social, religiosa, educacional, industrial e de saúde, inclusive as edificações de prestação de serviços de atividades da mesma natureza.