Enlace Julio - Septiembre by ampicdmx

EDITORIAL

a transición que este año inició en el gobierno federal ha influido en todos los sectores, e incluso en aspectos de la vida cotidiana, la industria inmobiliaria no ha sido la excepción; el ‘combate a la corrupción’ insignia de la 4T ha repercutido en el aspecto legislativo, como en las modificaciones a la Ley de Extinción de Dominio, tema central de este número; y pese a la polémica que gira en torno a este tópico, nuestro principal interés es brindar herramientas que permitan a los profesionales de AMPI protegerse ante los posibles aspectos negativos –y en este sentido también como los que se mencionan en la columna de nuestro director de comunicación, Manuel Chaparro, que tienen que ver justamente con la aplicación de las leyes–. Pero también deseamos resaltar y saber aprovechar los aspectos positivos y contribuir a la construcción de una mejor sociedad. Como en cada número les traemos algunos consejos de Real Estate, para cerrar mejor la venta de una propiedad o enfrentarse a las preventas, muy común en estos días en que los departamentos deben estar vendidos aún cuando su construcción no ha concluido. No dejamos de lado nuestra sección enfocada a la sostenibilidad, pues estamos convencidos de que el futuro de nuestras ciudades requiere justamente una visión integradora y que regrese al equilibrio ecológico que necesita el planeta entero. Finalmente, quisiera resaltar las colaboraciones que enriquecen siempre la visión de todos los que hacemos esta revista, y desde luego de nuestros lectores, esperamos que las disfruten tanto como lo hemos hecho nosotros.

Laura M. Hernández Alvarado

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ENLACE INMOBILIARIO CONSEJO EDITORIAL Víctor Lachica / Cusman & Wakefield Gloria Arroyuelo de Pöhls / Presidenta AMPI CDMX Luis Domingo Madariaga / Grupo Urcitano Adolfo Kunz / Kasa Administración Yazmín Robledo / Isibrokers Javier Lomelí / Colliers International David Figueroa / Notario no. 57, CDMX Manuel Chaparro / www.renda.soy

Manuel Chaparro Flores DIRECTOR Laura Magnolia Hernández Alvarado EDITORA Nax Aguilar ARTE Y DISEÑO Laura Garduño COLABORADORA

SUMARIO

STUDIO 91 arquitectura de fondo y forma

COLUMNAS 24

Hablando de casi todo

Indeterminante

BOLETĂ?N AMPI 33-48

Salud de las ciudades ENLACE Inmobiliario A.M.P.I

REAL STATE 22 El mejor

cierre al vender una propiedad

50 Aspectos

infravalorados al elegir una nave Industrial

58 Estrategias de preventa inmobiliaria

Alquileres fugaces, una opciรณn en ascenso

El Blockchain estรก renovando la industria ENLACE Inmobiliario A.M.P.I

Inmobiliarias se comprometen a respetar las normas de desarrollo urbano La Secretaría de Desarrollo Urbano y Vivienda (Seduvi) de la Ciudad de México inició el domingo diversas mesas de diálogo con empresas inmobiliarias para impulsar el cumplimiento de la normatividad en materia de desarrollo urbano. La Seduvi ha atendido, a la fecha, a cerca de 150 compañías y agrupaciones de ese sector, bajo la premisa de respetar la zonificación con los niveles permitidos, así como los porcentajes máximos de construcción y mínimos de área libre.

EL BANCO INMOBILIARIO AUMENTARÁ 35% ANUAL SU INVERSIÓN EN EL NORESTE EN 2019

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La inversión del ente financiero para 2019 asciende a 1,091 millones de pesos, de acuerdo con un comunicado. Tan solo en Monterrey la inversión será de 976 millones de pesos, lo que representa un 32% más que el año pasado. A nivel nacional, el BIM planea una derrama de 10,800 millones de pesos, 20% más que en 2018.

Javer inicia la construcción de su primer desarrollo en Guanajuato Casas Javer arrancó su primer desarrollo en el estado de Guanajuato en el que invertirá 700 millones de pesos en los próximos cinco años, anunció la empresa en un comunicado. El fraccionamiento Fuentes de Balvanera se ubica en Apaseo El Grande y tiene un extensión de 30 hectáreas donde se construirán 2,160 viviendas del segmento medio con un precio de alrededores de 560,000 pesos por unidad.

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El Infonavit permitirá que familiares o amigos unan sus créditos

Las desarrolladoras venden menos vivienda social

BREVES •• Inmobiliarias

El Instituto del Fondo Nacional de la Vivienda para los Trabajadores (Infonavit) quiere que hasta cuatro o cinco derechohabientes puedan juntar su oportunidad de sacar un crédito hipotecario para adquirir vivienda a través del programa de créditos solidarios, meta que podría estar completa hasta 2021. De esta forma se podrían sumar hasta 100,00 acciones más de vivienda dentro del Instituto.

En el segundo trimestre del año, el volumen de unidades de todos los segmentos comercializadas por algunas vivienderas enlistadas en la Bolsa Mexicana de Valores (BMV) cayó. Las de Javer bajaron 30%; las reportadas por Vinte, 18%; Ara, 17% y Cadu 7%, en comparación con el mismo periodo de 2018. Por segmento, las vivienderas registraron mayor escrituración de inmuebles dedicados a niveles medio y residencial, cuyos precios superan los 500,000 pesos.

Las ventas de vivienda nueva y usada se desploman en México La venta de vivienda nueva en México cayó 17.2% anual en el primer trimestre de 2019 en México, mientras que en el segmento usado la caída fue de 10.6% anual, revelan cifras publicadas por un reporte de la firma inmobiliaria Realty World. Las unidades nuevas colocadas durante enero-marzo fueron 62,931, contra 785,986 del mismo periodo del año pasado, de acuerdo con datos del Monitor Inmobiliario correspondiente a mayo, basado en cifras de la Comisión Nacional de Vivienda y del Infonavit.

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Deka Inmobilien compra la torre Reforma Diana en la Ciudad de México

La empresa alemana Deka Inmobilien compró la torre Corporativo Reforma Diana, ubicada en avenida Paseo de la Reforma 412, Ciudad de México, lo que representa la mayor transacción del sector de oficinas en lo que va del año, de acuerdo con firma de corretaje CBRE.

MARRIOTT INVERTIRÁ EN CUATRO HOTELES EN LA RIVIERA NAYARIT

La operadora de hoteles Marriott invertirá más de 800 millones de dólares para la construcción de cinco propiedades ‘todo incluido’ en América Latina, de las que cuatro de ellas pertenecerán al proyecto NIA en la Riviera Nayarit, que incluirá las marcas Ritz Carlton, Westin, Autograph Collection y un Marriott.

La construcción de oficinas en CDMX frena, pero no mitiga la sobreoferta

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Durante la primera mitad del año, el gobierno capitalino puso la lupa en aquellas que presentaron irregularidades en sus permisos de construcción, lo que derivó en incertidumbre para el sector inmobiliario. Uno de los mercados que más resintió el efecto fue el de las oficinas, ya que el inventario en construcción cayó en 43% en segundo trimestre del año en comparación con el mismo periodo del 2018; mientras que en los primeros tres meses la caída fue de 28%, según cifras de la firma de corretaje Cushman & Wakefield.

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Nuevo programa de vivienda de la Ciudad de México La iniciativa privada y Claudia Sheinbaum, jefa de Gobierno de la Ciudad de México, presentaron el Programa Especial de Regeneración Vivienda Urbana y Vivienda Incluyente, así como la Ventanilla Única de Construcción, luego de la suspensión de obras en toda la capital que realizaba la autoridad desde octubre de 2018 con el objetivo de revisar que los proyectos cumplieran con la ley. El programa está planteado bajo un nuevo modelo de desarrollo urbano basado en: sustentabilidad, disminución de las desigualdades y la opinión de los habitantes de la capital mexicana.

INFRAESTRUCTURA MEXICANA LIDERA EN INVERSIÓN EXTRANJERA DIRECTA

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El sector de infraestructura fue el que más recibió inversión extranjera directa (IED) en México durante el primer semestre del año, con 42% del total recibido en el periodo, de acuerdo con datos preliminares de la Secretaría de Economía. Al primer semestre de 2019, al país llegaron 18,102 millones de dólares (mdd), un incremento de 1.5% anual en comparación con el mismo periodo del año pasado, cuando entraron 17,842 mdd de IED, según las cifras divulgadas por la dependencia

Créditos de vivienda a los millennials

Smart Lending es la fintech que busca ayudar a los millennials a comprar casa a través de trámites digitales, una tasa menor a la del Infonavit, pero bajo los mismos criterios de esa institución de vivienda, y la posibilidad de solicitar un crédito con amigos o familiares indirectos. Cuenta con una alianza con Fideicomiso Hipotecario, una empresa pública regulada por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (CNBV) con la que puede ofrecer créditos en varias partes del país, principalmente en Jalisco, Nuevo León, Yucatán, Baja California Norte, Nayarit y la CDMX.

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Slim entra en el negocio de alquiler de vivienda con Realia El magnate mexicano Carlos Slim ha creado una empresa en la que irá incorporando edificios de casas arrendamiento a medio plazo. Por Redacción con información de El País arlos Slim ha intensificado su apuesta por el sector inmobiliario español a través de las dos empresas que controla en el país, FCC y Realia, dado que además de sumar unas 1,550 viviendas en distintas fases de construcción han anunciado el lanzamiento de una firma de alquiler de pisos. La inmobiliaria crea una filial, que todavía no tiene nombre, desde la que promoverá y gestionará residencial destinada en alquiler con un fin patrimonialista, es decir, con la que conseguir rentas (pagos por alquileres) a largo plazo. La empresa ha comenzado este negocio con un proyec-

Foto: www.realia.es

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to de vivienda protegida en Tres Cantos en Madrid de entre 80 y 90 viviendas, según avanzó Gerardo Kuri, consejero delegado de Realia, en un encuentro con la prensa tras la junta de accionistas. “Será una empresa mediana. Nos gustaría crecer rápidamente”, señaló Kuri. La idea de Realia es centrarse en las grandes urbes, sobre todo inicialmente en Madrid y Barcelona y sus áreas metropolitanas. Como promotora, el consejero delegado reconoció que les interesa promover los propios desarrollos en terrenos propios o adquiridos, pero también se abre a adquirir proyectos de llave en mano. Sobre la inversión prevista en este nueva línea de negocio apunta que no lo tienen definido, pero que no se ponen un límite porque la compañía tiene capacidad para destinar recursos.

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El negocio inmobiliario provoca 16,000 desalojos en CDMX La lucha de los vecinos por defender el edificio Trevi pone de manifiesto una avalancha de desalojos frente al avance del negocio inmobiliario en CDMX Notimex n la Ciudad de México se han registrado 16 mil desalojos desde 2014 hasta la fecha, situación que alcanzó al edificio Trevi, un inmueble Art Decó ubicado a un costado de la Alameda Central, en la calle Cristóbal Colón 1, en la alcaldía Cuauhtémoc. En marzo del 2018 se notificó a los habitantes del edificio Trevi que el inmueble sería vendido y que podían acceder a la compra del edificio, a un costo de 80 millones de pesos. Eran días post sísmicos, de ver cómo la sociedad se organizaba para exigir su derecho a la vivienda, luego del movimiento registrado el 19 de septiembre de 2017. “Decimos que después del sismo siempre viene un tsunami y en este caso es un tsunami inmobiliario. Después del sismo se desataron una serie de dinámicas de lucro y de despojo en la Ciudad de México, en donde estuvo involucrado el gobierno, así como empresarios, y a muchos vecinos que no fueron afectados por

el sismo les tocó por este lado”, señaló Carlos Acuña, habitante del edificio Trevi. Los despojos no son algo nuevo en la Ciudad de México. La 06000 Plataforma Vecinal y Observatorio del Centro Histórico ha documentado, desde 2014 hasta febrero de este año, 16 mil 646 casos; en promedio tres mil desalojos por año, los cuales, además, vienen acompañados de violaciones a los derechos humanos. En entrevista con Notimex, Carlos Acuña dijo que “en realidad, de lo que estamos hablando son procesos de despojo, de desplazamiento, desalojos y de extracción de la cultura de los barrios”. Es el caso del edificio Trevi, que se ubica a un costado de la Alameda Central. La empresa que “compró” el espacio es “Público Coworking”, para integrarlo en un desarrollo que incluiría un Hotel Boutique y espacios de oficinas compartidas. “Antes de que sea vendido tenemos el derecho al tanto a que podemos acceder dentro de los primeros 30 días. Supuestamente, nosotros decimos si queremos comprar, pero no 80 millones, que nos vendan nuestra parte proporcional que por años hemos rentado”, comentó Acuña. Las contrademandas llegaron rápido. A la fecha, hay nueve juicios abiertos contra los inquilinos y una de ellas es por falsificación de sus propias firmas.

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real state

El edificio se volvió uno de los puntos nodales dentro del Centro Histórico: cómo los ciudadanos deberían de involucrarse en la política pública, organizando, por ejemplo, proyectos para mejoramiento barrial o para presupuestos participativos

”

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La Plataforma Vecinal y Observatorio del Centro Histórico ha documentado, desde 2014 hasta febrero de este año, 3000 mil desalojos por año, los cuales, además, vienen acompañados de violaciones a los derechos humanos.

El entrevistado señaló “¿quién está demandándonos realmente? porque nos demanda Banca Mifel, pero no sabemos quiénes son los socios que están operando estas demandas en nuestra contra. Es como estar luchando contra un fantasma, al que nunca le vemos la cara”. Lo que hacen, refirió, es provocar demandas que pueden ser lo más absurdas posibles. “Lo que ellos esperan es que no podamos defendernos, lo curioso es que sí hemos podido defendernos, porque nuestra abogada está sumamente comprometida con el caso y porque también somos una clase media, con ciertos estudios académicos y sabemos de quién se trata y contra quién estamos peleando”, añadió. A Carlos Acuña se le notificó que sería desalojado de su departamento por incumplir con las rentas, pero alzar la voz y el poder vecinal lo impidieron. “Cuando estaban a punto de desalojarme, sobre todo en esta incertidumbre que no sabía qué es lo que iba a pasar, recordé los días del sismo a nivel micro porque muchos vecinos del Centro Histórico llegaron al edificio a resguardar mi departamento, por lo menos 20 vecinos. Después llegaron más, otros se fueron, pero fueron unos 22 vecinos que se acercaron, que entraron a mi departamento y dijeron: de aquí no te sacan”, contó. Destacó que “el edificio se volvió uno de los puntos nodales dentro del Centro Histórico: cómo se hace, cómo se debería de planear la ciudad, cómo se debería discutir, cómo los ciudadanos deberían de involucrarse en la política pública. Nos involucramos organizando, por ejemplo, proyectos para mejoramiento barrial o para presupuestos participativos”.

En la esquina del edificio hay otro lugar emblemático, el Café Trevi, que ha existido desde la década de 1950, y que recientemente, por la organización de los vecinos, ha regresado a ser un lugar de encuentro cultural. Acuña expuso que “aquí tenemos otro Centro Histórico, cada fin de semana en esta plaza, la Plaza de la Solidaridad, hay una verbena popular, hay vendimia, hay danzón, cumbia, guaracha, hay un espacio en donde pueden encontrarse todas las clases sociales”. Eso, afirmó, es lo que tendría que ser el espacio público y “eso es lo que se está perdiendo porque ahora el espacio público está concebido como un espacio de tránsito entre una tienda y otra, así es como lo vemos”.

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Por el momento hay tres semanas de “vacaciones” en los juzgados, gracias a lo cual no hay más órdenes de desalojos. Sin embargo, los inquilinos se mantienen en la idea del diálogo y de llegar a acuerdos en los que se exalte el espacio público y la organización ciudadana. “Estamos dispuestos a renunciar a la vivienda, siempre y cuando estos procesos políticos tengan un lugar en la mesa de discusión y para eso necesitamos un espacio, necesitamos el Trevi, que no se vaya, que se quede y nos lo han ofrecido; estamos dispuestos a aceptarlos, siempre y cuando estas demandas cochinas se dejen de hacer”, apuntó Acuña.

GRUPO EDITORIAL

CRITERIO

EN ESPAร OL

PERIODISMO GLOBAL El mundo de la informaciรณn en tus manos

Los ciudadanos podrán denunciar corrupción en México en nueva plataforma A partir de hoy, los ciudadanos que quieran denunciar casos de corrupción podrán hacerlo desde la plataforma Ciudadanos Alertadores Internos y Externos de la Secretaría de la Función Pública (SFP).

on la finalidad de establecer los mecanismos para combatir de manera eficaz y eficiente los actos de corrupción y consolidar una cultura de denuncia, la SFP, realizó el lanzamiento de la plataforma “Ciudadanos alertadores internos y externos de la corrupción”, el primer portal creado por el gobierno federal como una nueva política pública para la denuncia, constituido por tres componentes:

Una interfaz web que permite la posibilidad de intercambiar comunicaciones con la SFP bajo el más alto estándar de anonimato y seguridad.

Un conjunto de procedimientos que, además de garantizar el anonimato, permitan el sustento de los casos que sean presentados y una relación entre alertador y servidor público.

Medidas de protección para aquellas personas que denuncien.

Durante su lanzamiento, la titular de la SFP, la Dra. Irma Eréndira Sandoval Ballesteros, indicó que su principal contribución es el establecimiento de mecanismos que incentivan la denuncia y protegen a los denunciantes para que, tanto los servidores públicos, los representantes del sector privado y la ciudadanía en general contribuyan activamente en la prevención y la lucha contra la corrupción.

En el evento estuvieron presentes el ex ministro de Relaciones Exteriores de Ecuador, Ricardo Armando Patiño Aroca, la Embajadora Adjunta del Reino Unido en México, Amy Clemitshaw y el representante de la Oficina de las Naciones Unidas contra la Droga y el Delito en México, Antonino de Leo, quien reconoció que con este mecanismo México cumple con los principios planteados por la comunidad internacional para promover la denuncia, garantizar sistemas sólidos de anonimato y confidencialidad, evitar cualquier tipo de represalia, así como proteger y respetar los derechos humanos al salvaguardar la integridad física y moral del denunciante. Por su parte, la Titular de la SFP afirmó que una de las estrategias más exitosas en el combate a la corrupción en el mundo ha sido el auspicio de la denuncia y la protec-

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gobierno

https://alertadores.funcionpublica.gob.mx/

ción de alertadores internos de la corrupción los llamados whistleblowers; “por eso el paso que damos hoy es histórico, respondemos así a una obligación internacional, como una política pública que promueve la denuncia y protege los derechos de quienes tienen el valor de sonar una alarma y señalar la corrupción”, puntualizó. Con este programa se pretende fomentar la denuncia a través de tres ejes básicos: Confidencialidad absoluta a través de canales tecnológicos más democráticos y seguros.

Acompañamiento desburocratizador de la denuncia mediante asesorías y medidas de protección para los alertadores frente a represalias. Proactividad en el seguimiento y desahogo de la denuncia para combatir la impunidad. La nueva función pública busca que las denuncias fluyan y se instaure la cultura de la rendición de cuentas, a través de medidas de protección para quienes denuncien actos graves de corrupción, violaciones a derechos humanos, hostigamiento y acoso en general en el gobierno federal.

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¿Cómo conseguir el mejor cierre al vender una propiedad? Por propiedades.com Un cierre efectivo es aquel que se realiza en el menor tiempo posible, a un precio justo y realista, además de ser una negociación transparente y ágil, tanto para el comprador, como para el vendedor, explicó Leonardo González, analista en Real State de propiedades.com.

Fijar un precio realista

Si quieres lograr un mejor cierre al momento de vender una propiedad, analistas consultados por el portal inmobiliario te dan algunas recomendaciones.

E VENTA DAD PROPIED

PONER UN PRECIO REALISTA Lo más importante a la hora de vender un inmueble es fijar el costo adecuado. Poner un precio muy alto podría evitar que el inmueble se venda rápido o incluso que no se venda y asignar uno por debajo de su valor podría hacerte perder dinero de tu patrimonio. Un factor que podría entorpecer la venta de una casa a veces es el mismo dueño, indicó Eric O’farril socio y director de Coldwell Banker Urbana. El directivo añadió que a veces es porque no estuvieron bien asesorados, porque les dijeron que su propiedad valía más del valor real y se aferran a esa cantidad. O le ponen un valor más alto porque es un inmueble al que le tienen apego. En el precio del inmueble no solo influye el costo de otras propiedades similares en la misma colonia, también tiene que ver con qué tipo de acabados y amenidades cuenta. “El precio debe ser estimado de acuerdo con las tendencias de la zona de ubicación y debe considerar los atributos y amenidades así como vicios ocultos”, señaló González.

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real state

El precio debe ser estimado de acuerdo con las tendencias de la zona de ubicación y debe considerar los atributos y amenidades así como vicios ocultos

”

Respaldar a los expertos

RESPALDAR A LOS EXPERTOS Es indispensable que los dueños de la propiedad conozcan la importancia de contar con un asesor inmobiliario, debido a que esté conoce la situación del mercado y puede asesorar respecto a los precios de inmuebles y realizar los estudios de mercado pertinentes. “Además, no solo es lo que el estudio te está indicando en un sector en una zona determinada, porque tú puedes ver un inmueble que está en cierto valor con características similares, sin embargo, los precios de cierre son otros y solo los asesores cuentan con estos datos” añade O’Farril. Asimismo, los asesores inmobiliarios cuentan con otros especialistas como valuadores, abogados y notarios, que pueden facilitar todos los trámites.

Lo que debes evitar

LO QUE DEBES EVITAR González apuntó que para agilizar la venta se debe identificar el uso y perfil del inmueble para perfilar el interior real por vender o comprar. No es lo mismo venderle a una persona que está buscando una casa para habitarla que alguien que está buscando una inversión a diversificar su portafolio. También hay que evitar las negociaciones simultáneas, ya que sobre la opción de esperar a una mejor propuesta y alargaría la fase de cierre. Por último, antes de iniciar con la venta es necesario contar con todos los documentos y tenerlos en orden, que las escrituras están a nombre del vendedor, tener la cancelación de hipoteca y que la propiedad está libre de gravamen.

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OPINIÓN

H A B LA N D O D E C A S I T O D O

¿Por qué son peligrosas las reformas al código penal de la CDMX? Por Manuel Chaparro*

Desde 2008 se implementó en México un Sistema Procesal Penal Acusatorio cuyo principio rector era lograr la reparación del daño a las víctimas; además de lograr la eficiencia en los tiempos y formas de resolución de los casos, privilegiando en la manera de lo posible el que las personas que no representan un peligro para nuestro sistema social no llevaran sus procedimientos dentro de los centros de retención, pues está demostrado el efecto criminológico que esto tiene en los procesados, devastando su tejido social y económico haciéndolos más proclives a engrosar los verdaderos ejércitos criminales. El sistema efectivamente ha mostrado alguna eficiencia en mantener lejos de los centros de detención a muchos “primodelincuentes”, gente que cometió delitos conocidos en la jerga judicial como “delitos bagatela” –dado el poco o nulo impacto en la violencia que puede generar en la sociedad–; y que en contraste generan un costo para el Estado de alrededor de 28 mil pesos por audiencia. He visto gente llorando de felicidad cuando el juez de control las vincula a proceso y minutos después se los concede una salida alterna para que sean puestos en libertad; mujeres que en un momento desesperado tomaron las latas de leche o pañales de una tienda; estudiantes que fueron judicializados por “manipular vegetal verde”, que a la postre resultó ser cannabis en cantidad igual a 5 gramos; padres y madres de familia que causaron lesiones al impactarse accidentalmente contra una bicicleta; etc. Gente que si bien violó una norma jurídica de forma consciente o accidental no es ni por asomo un criminal. Seguramente muchos de ustedes no recuerdan o quizás no tuvieron la –mala– suerte de conocer a las denominadas “madrinas”, individuos insignificantes y deleznables que eran los ayudantes no oficiales de lo que sería hoy los policías de investigación (judiciales), que todavía en la década de los 90 tenían el poder de destrozar familias, mandándote a la cárcel por su simple dicho y,

por lo tanto, de extorsionarte de la peor manera, quitándote no solo tu dinero sino tu dignidad de muchas maneras; y lo lograban porque cualquier persona que fuera acusada de un delito por el ministerio público tenía que enfrentar su procedimiento encarcelado en lo que se determinaba su culpabilidad o inocencia. Hoy, la puerta giratoria de la verdadera delincuencia no está en los juzgados; no son los jueces los que establecen la impunidad –por lo menos de la mayoría de los delincuentes comunes aunque no podría estar tan seguro en aquellos delitos financieros de alto impacto y con tintes políticos–; pero es casi seguro que no se coluden con bandas de robo de autos, extorsionadores, violadores, o similares. La verdadera opacidad en estos casos se da desde el momento de la investigación del hecho criminal, en su caso de la detención y de la decisión de judicializar o no un expediente, ya que no hay supervisión de la investigación. La etapa de la investigación inicial –con la obtención o desecho de pruebas que llegarían a los jueces– es donde tendríamos que poner énfasis y mecanismos para que la impunidad no sea el pan de cada día. Hay un retroceso recurrente en el sistema por los cambios que se han venido haciendo a las leyes penales, primero con la ampliación de los delitos cuya medida preventiva oficiosa es la privación de la libertad, en segundo lugar con el incremento de las penas en los delitos y ahora al ajustar las penas con base en la reincidencia de los individuos, lo cual parece un castigo a la persona por ser quien es y no por sus acciones. Además de un retroceso, el sentido conceptual de política criminal, lo es en un sentido práctico que en el mediano plazo entorpecerá la actividad de los juzgados dado que de facto anula las ventajas de los procedimientos abreviados, pues nadie querrá aceptar la responsabilidad de un acto criminal sin agotar todas las instancias, pues hay que sumar a esto que aquellos a quienes se les considere reincidentes enfrentarían su proceso desde la cárcel, sin ninguna otra opción.

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Se los voy a ejemplificar... Tienen un hijo de 19 años que sale con sus amigos y aunque tiene un comportamiento ejemplar, al salir con un grupo de amigos –de manera intencional o por accidente– abandonan un restaurante sin pagar la cuenta, son detenidos, retenidos en las galeras de la procuraduría, presentados con el juez de control, vinculados a proceso y dado que son culpables y responsables del acto para evitar el alargamiento del juicio deciden llegar a un procedimiento abreviado y declararse culpables. Siguen con sus vidas mucho más conscientes de los extremos a los que puede llevar una conducta antisocial por nimia que parezca y parece que hasta ahí; 10 años después, ya casado, con su primer hijo de un año, al conducir un vehículo de manera responsable y sin haber ingerido alcohol o sustancia alguna, tiene la mala suerte de verse involucrado en un accidente automovilístico en el que se registran lesiones a terceros cuyo resultado es una pena de tres años de cárcel; él por ser reincidente los tendrá que cumplir recluido; esta es la diferencia de ser juzgado por persona y no por acto. En el otro extremo tenemos una persona que por años se ha dedicado al robo a turistas, circunstancialmente es detenido y vinculado a proceso, en el modelo hasta antes de la reforma este delincuente optaría por un procedimiento abreviado, al cual solo puede acceder una sola vez y obtener una condena mucho más corta de la que tendría si decide irse a juicio, pero dado que ahora si volviera a cometer un acto criminal de cualquier tipo se le consideraría reincidente y su pena se agravaría (lo cual superficialmente parece correcto, pero no operativamente) su abogado le sugiere seguir el procedimiento y contar con que el turista por obvias razones no compadezca y así, muy probablemente desahogar testimonio como prueba anticipada, dejando al juez en la posición de sobreseer el caso y dejarlo en libertad sin el antecedente de culpabilidad. Al obligar a los jueces a decretar prisión preventiva oficiosa, eliminar el principio pro-persona, ampliar el catálogo de delitos y al no utilizar los criterios de oportunidad para salidas alternas, están regresándole al Ministerio Público y a la policía de investigación el poder que tenían en las épocas en que los mayores extorsionadores eran esas dos entidades, he ahí donde radica el peligro de las reformas al código penal de la CDMX. El respeto a los Derechos Humanos y la no sobrecri-

minalización nos beneficia mucho más a los ciudadanos comunes que a los delincuentes, el punto es que como cualquier sistema suele ser calificado por su fallas las cuales son evidentes, cuando sus beneficios son difíciles de percibir porque en esencia están diseñados para evitarlos, así pasa ahora con el Nuevo Sistema Penal Adversatorio que se practica en México. Es tan redituable políticamente el incrementar penas y ampliar la lista de delitos que no se detienen a ver otras salidas; pero las hay, y lo ejemplifico con los siguientes datos:

Cantidad de gente encarcelada por cada 100,000 habitantes PAÍS

AÑO

PERSONAS

EUA

2016

655

México

2014

214

China

2015

118

Canadá

2018

107

Alemania

2018

Finlandia

2018

Japón

2018

*Estado Unidos es el país con el índice más alto de gente encarcelada. **La lista no representa ningún ranqueo oficial, es una selección personal del Mtro. Manuel Chaparro. Fuente: http://www.prisionstudies.org/world-prision-brief-data

Es claro, los países más seguros no son los que tienen más gente en sus cárceles. Favorecer la contratación de un servicio por preferencias personales, darle un puesto a una persona por afinidad y no por mérito; ver de forma inapropiada a una mujer, no reportar un ingreso al SAT, causar daño a propiedad en accidentes de tráfico y muchos más actos similares son delitos. Estoy seguro que varios de nosotros pudiéramos incluso sin intención haber cometido algún delito, pero de lo que estoy 100 % seguro es que no somos criminales. No a la sobrecriminalización.

*Director de Comunicación AMPI CDMX

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LA EXTINCIÓN DE DOMINIO Y LOS INMUEBLES La nueva Ley de Extinción de Dominio permitirá al Estado mexicano vender anticipadamente los bienes utilizados para cometer los delitos de secuestro, robo de hidrocarburos, trata de personas, robo de vehículos, tráfico de drogas, uso de recursos de procedencia ilícita, delitos por hechos de corrupción, y aquellos cometidos por servidores públicos, entre otros.

Por Óscar Ruiz Vargas @Dr.Vivienda

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l Senado mexicano aprobó una nueva Ley de Extinción de Dominio que sustituirá a la primera ley en la materia con la que contó nuestro país, vigente desde 2009, establece el procedimiento para que las autoridades administren y “moneticen” los bienes sujetos al proceso de extinción de dominio, destacándose el hecho de que el Estado podrá venderlos de manera anticipada, aún cuando no exista una sentencia firmada al respecto; lo cual ha generado gran controversia. Cualquier Estado-Nación en el mundo que se jacte de contar con un sistema democrático y que respete las libertades, no debería experimentar riesgos en el ejercicio del derecho a la propiedad, ni de la legítima posesión de un bien. La recién salida del horno Ley Nacional de Extinción de Dominio, no surgió como un pretexto ideal para combatir la corrupción, que tanto ha crecido en los últimos cuatro lustros, sino que ha sido un proceso paulatino de mejora y perfeccionamiento en el que se han visto involucrados actores sustantivos, legislativos y conocedores de las políticas públicas de la seguridad, prevención del delito y procuración de justicia; y se concatena con otras figuras que siempre han existido en el derecho objetivo de muchos países en el mundo, basados en el principio de la rectoría del estado.

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LO QUE DEBES SABER DE LA NUEVA LEY ÚNICA DE EXTINCIÓN DE DOMINIO

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¿QUÉ ES Y QUIÉN LA APLICA? El artículo 3 del proyecto de ley define a la extinción como “la pérdida de los derechos que tenga una persona en relación con los bienes a que se refiere la presente Ley, declarada por sentencia de la autoridad judicial, sin contraprestación, ni compensación alguna para su propietario”. La solicitud de extinción de dominio, de un bien o una propiedad, estará a cargo del Ministerio Público que investiga un delito, pero el proceso se realizará de forma separada y por la vía civil. Un juez será el responsable de determinar, tras un juicio, si es procedente o no.

¿CUÁL ES SU OBJETIVO? De acuerdo con la argumentación del proyecto, el objetivo de la extinción de dominio es fortalecer el combate al crimen organizado y a la corrupción, a través de mermar su estructura patrimonial y financiera. Anualmente las fiscalías General y las de los estados deberán entregar un informe a los congresos, sobre el uso de este recurso.

VA PARA 11 DELITOS Entre ellos los relacionados con hechos de corrupción, y también los de robo de hidrocarburos (como el llamado huachicoleo). Los otros tipos de delitos donde se podrá aplicar este procedimiento son: • Delincuencia organizada • Secuestro • Delitos contra la salud • Trata de personas • Encubrimiento • Delitos cometidos por servidores públicos • Robo de vehículos • Lavado de dinero y extorsión

¿SOBRE QUÉ BIENES SE PUEDE APLICAR? Inmuebles, terrenos, ejidos y objetos que estén relacionados con la comisión de alguno de los delitos antes mencionados, así como recursos económicos en cuentas bancarias, en efectivo o de cualquier otra forma que también estén relacionados con las actividades ilícitas.

EL PROCEDIMIENTO DE EXTINCIÓN DE DOMINIO SE COMPONDRÁ DE DOS FASES: Etapa preparatoria: donde el Ministerio Público deberá reunir los elementos que sustenten un posible procedimiento, y en la que se deberá notificar a los posibles dueños de los bienes en cuestión. Etapa judicial: que inicia a partir de que la solicitud se presenta formalmente al juez especializado, para que inicie el proceso.

Y existen dos audiencias fundamentales:

LA INICIAL en la que se hará el planteamiento del tema, se revisará que se cumplan con los requisitos legales y se anunciarán las pruebas

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LA PRINCIPAL, en la que se desahogarán las pruebas, se presentarán los alegatos de cada una de las partes y se dictará sentencia. El espacio entre una y otra audiencia deberá ser de 15 días, dichas audiencias a diferencia del proceso penal se realizarán estén o no presentes todas las partes y testigos.

No quiero dejar de lado el comentar que cualquier ley es susceptible de perfeccionarse, pero debe existir un acompañamiento puntual entre la sustancia de la norma, su aplicación y los responsables de aplicarla; encontrando de manera permanente la falla en el último bastión señalado y que tiene que ver con el factor humano, en efecto, me refiero a su aplicación e interpretación, policías de investigación, ministerios públicos y jueces, motivados por la amplia estela de intereses creados, a la par de lo que representa la riqueza patrimonial de familias, colonias, pueblos, barrios, municipios, ciudades, zonas territoriales y la federación misma. Anteriormente con la Ley Federal y Leyes locales de extinción de dominio, se postraron como inoperantes y poco hegemónicas, generando una diversidad de criterios que rigidizaron su operación. En su vasta aplicación el legislador a través del camino andado ha considerado incorporar una sola normatividad para aplicarla en forma global en todo el país y no a través

de una ley federal como el pasado reciente, con estructuras infiltradas y permeadas de corrupción que permitían la instalación de diversidad de criterios y ejecución de procesos a modo, dependiendo del estado de la república que se trate y de acuerdo con las condiciones específicas de cada una de las leyes locales de extinción de dominio, ahora con una Ley General permea la uniformidad al aplicarse una sola ley para todo el territorio nacional y la unificación de criterios por los tribunales de alzada que permitirán poner un cinturón de seguridad a pretensiones que vulneren los derechos de los ciudadanos de cualquier región del país y con ello evitar arbitrariedades, sobre todo, fundados en revanchas y contiendas políticas como una herramienta de poder al servicio de unos u otros. En diversos puntos del globo terráqueo se aplica esta figura, aunque con diferente nombre, caso concreto para señalar una y muy eficiente, es la de la coterránea continental Colombia, con su célebre declaración de inexistencia del derecho de propiedad, que se realiza a través de los tri-

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portada

Se recomienda a los propietarios que rentan sus inmuebles a recurrir a una asesoría jurídica especializada para que, además de la investigación, los contratos de arrendamiento se redacten con cláusulas específicas que excluyan la responsabilidad de los arrendadores, en caso de que el inquilino cometa algún delito.

bunales de extinción de dominio y enriquecimiento Ilícito del Tribunal Superior de Bogotá y que ha mostrado una eficiencia extraordinaria para combatir el crimen organizado. Por ello la ahora Ley General de Extinción de Dominio resulta una herramienta de combate al flagelo de la corrupción, que anualmente cuesta al Estado Mexicano y todos sus habitantes, la fabulosa cantidad de 500 mil millones de pesos al año, operaciones que actualmente se perfilan con la participación de complejas operaciones de lavado de dinero, simulaciones, prestanombres y empresas fantasma. En una primera aproximación, puede resultar distante que la reciente Ley Nacional de Extinción de Dominio vaya dirigida a violentar el patrimonio de los legítimos poseedores o propietarios, cuyos bienes inmuebles han sido adquiridos de manera lícita, y tienen una vocación que no es contraria a la ley. LA CONTROVERSIA El hecho de que el Estado pueda disponer de manera inmediata de los bienes materia de la extinción de dominio, incluso en

algunos casos, desde la vinculación a proceso, es para dejar en forma fulminante, sin posibilidad de operación respecto de ese bien a la delincuencia organizada, y se evitan las maniobras que compliquen su procesamiento a través de las chicanas judiciales y las componendas de corrupción, además de evitar las cargas onerosas que las propiedades incautadas representan en su operación, administración, conservación y vigilancia. Para darnos una idea de los costos generados por estas propiedades, en la ciudad de México en el pasado reciente el costo anual de 93 inmuebles en depósito judicial representó una cifra de poco más de 53 millones de pesos, es decir, más de medio millón por inmueble por gastos de operación, administración y vigilancia. Pero se preguntarán qué pasa si la extinción de dominio se aplica a un inmueble, cuyo titular demostró que no se encontraba en ninguna de las hipótesis establecidas en la ley, pues deseamos que sean los menos casos posibles e incluso, mediante el rigor técnico señalado por la Suprema Corte de Justicia de la Nación, para que estos procedimientos se lleven a cabo bajo condiciones de excepcional certeza jurídica, transparencia y debido proceso. LOS CASOS DE ARRENDAMIENTO Como ha quedado ampliamente expuesto la extinción de dominio va dirigida a combatir el flagelo de la delincuencia organizada, pero en caso de arrendamiento estamos obligados a cerciorarnos ¿en qué medida? Siempre será latente un nivel de riesgo para el propietario de un inmueble, máxime cuando no lo ocupa de manera directa, por ello es recomendable migrar a la formalidad jurídica todos aquellos contratos verbales o de buena fe, que se hayan realizado en su momento, respecto de bienes inmuebles otorgados en comodato o arrendamiento.

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Riesgos para arrendadores

En términos generales esta ley es positiva, toda vez que sigue los lineamientos internacionales establecidos en la materia. No obstante, en países donde el Estado de derecho es deficiente, como el nuestro, este tipo de normas pueden representar un riesgo para las personas que poseen bienes inmuebles y que, sin cometer ningún delito, pueden sufrir la extinción de dominio porque sus propiedades fueron usadas por delincuentes.

del bien sujeto a extinción. Pero en lo que el proceso se clarifica, esto ya generó crisis para el propietario (arrendador). Por lo que es conveniente tomar todas las previsiones suficientes y necesarias, primero, al seleccionar al inquilino y segundo al realizar el contrato de arrendamiento. Es momento de que el arrendador (dueño) – arrendatario (inquilino), establezcan en sus contratos la previsiones correspondientes, principalmente el dueño, en caso de acontecer delictivas, para ello se debe ir adelante por cualquier conducta que se pueda generar derivada del arrendatario o cualquier persona, que en su caso, cuente con autorización para ocupar el espacio arrendado, con el objeto, primero de blindarse ante un eventual suceso de aseguramiento de la propiedad con la figura de extinción de dominio y que en caso de que esta se dé, pueda contar con elementos para recuperar en numerario del bien inmueble en caso de que el juicio se pierda. Ello en vista de que en la acción de extinción de dominio el MP la puede ejercitar con los datos o indicios que se encuentren en la carpeta de investigación, independientemente que el imputado sea procesado o no. Es decir, la base de la acción del Ministerio Público son las investigaciones, lo que evidentemente no exige la existencia de un auto de vinculación a proceso o procedimiento penal, orden de aprehensión o sentencia, basta que existan investigaciones, lo que se puede traducir en un acto de molestia, sin embargo, se deben de garantizar los medios de defensa adecuados, para en su caso demostrar la procedencia legítima

OTROS CASOS A REVISAR Por otra parte, habrá que preguntarse qué pasa con figuras como el comodato, o con el desdoblamiento en una misma propiedad, pues tenemos que veintiocho de cada cien hogares en México son ampliados (INEGI 2015 Encuesta Intercensal), tal es el caso de la figura de condominio familiar, o bien, cuando tenemos que más del 50% de la población no cuenta con una escritura a su nombre. Sin duda alguna, hay mucho que hacer y perfeccionar respecto de la figura de extinción de dominio, pero tenemos que dar cobertura a un gran requerimiento histórico para avanzar contra la corrupción y delincuencia organizada, es el momento, pero tenemos que hacerlo bien, sin brindar cuartel al error o al inquisidor de procedimientos dolosos y sin sustento. Por todo lo expuesto me quedo con la siguiente premisa: la propiedad privada adquirida legítimamente es un derecho fundamental, por lo que su reconocimiento está sujeto al cumplimiento de su función social, al orden público y al bienestar general. En consecuencia, este derecho no puede ser reconocido cuando se trate de bienes obtenidos de actividades ilícitas, ni pueden gozar de protección constitucional ni legal cuando sean destinados a las mismas.

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ESTADÍSTICAS PARA EL BENEFICIO DE NUESTROS AGREMIADOS: BOLSA

AMPI CIUDAD DE MÉXICO

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Medalla Luis Barrios

a la Excelencia Inmobiliaria Proceso electoral 2019

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DIRECTORIO AMPI CDMX Gloria Arroyuelo de Pöhls PRESIDENTA Fernando González Salazar VICEPRESIDENTE Luis Domingo Madariaga Lomelín DIRECTOR DE ADMINISTRACIÓN Salvador Sacal Cababie DIRECTOR DE COMERCIALIZACIÓN Y ESTADÍSTICA Felipe A. Cuevas Peña DIRECTOR DE CAPACITACIÓN Manuel Chaparro Flores DIRECTOR DE COMUNICACIÓN Miryam Toledo Valdez DIRECTORA DE EVENTOS Manuel Vázquez Ruiz DIRECTOR JURÍDICO Marissa Quiroga Quiroga DIRECTORA DE MEMBRESÍA Horacio Argüero Licea DIRECTOR DE RELACIONES CON CENEVAL Y CERTIFICACIÓN Adolfo Kunz Bolaños DIRECTOR DE RELACIONES INSTITUCIONALES Joaquín Aguilar Paulín DIRECTOR DE PATROCINIOS Lilia Rosa García, Gustavo Delgado COLABORADORES DE ESTA EDICIÓN

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MENSAJE

Bienestar y seguridad Bienestar, es una palabra muy completa que engloba muchos ámbitos, la salud mental, corporal y espiritual, e involucra a la familia, al trabajo y todo lo que lo rodea, sin dejar de lado el tener cubiertas todas las necesidades. Bienestar no es solo un estado de ánimo, sino un vivir plenamente en toda la extensión de la palabra. Siempre escuchamos consejos de cómo alimentarnos, hacer ejercicio, prevenir tal o cual enfermedad, meditar, etc. Sabemos que, manteniendo una actitud positiva, buenas relaciones y una vida ordenada, se puede estar bien. Pero no es suficiente, hay muchos otros factores que se conjugan, incluso factores externos que juegan a favor o en contra y que alteran nuestra paz. Y uno muy importante es tu seguridad, cada vez hay más peligros. Antes rara vez escuchabas que asaltaran a alguien, oír hablar de un secuestro era noticia, ahora los noticieros te informan cada día de estos lamentables sucesos. Tanto si eres inmobiliario como si no lo eres, tienes que estar atento a cada momento de lo que sucede a tu alrededor, no puedes distraerte y ninguna medida de seguridad sale sobrando. La Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, Ciudad de México, (AMPI CDMX), siempre preocupada por la capacitación, formación y bienestar de sus asociados, proporciona consejos y herramientas para la seguridad de los mismos. Hemos elaborado un manual práctico para que lo tengas siempre presente, aplicándolo en cada una de tus operaciones, para así –de alguna manera– tratar de prevenir ser víctima de los malhechores. Este folleto puedes solicitarlo sin costo en las oficinas de la Asociación. También existen diversas aplicaciones que es conveniente tengas en tu teléfono en caso de emergencia, como: 911, Mi Policía y Mi Policía en mi Negocio. Cuando piensas positivamente, atraes, decretas. Si tienes salud, trabajo, una familia, lo suficiente para vivir, lo tienes todo. ¡Disfrútalo! No podemos, ni debemos vivir con miedo, pero sí con precauciones, lograr un equilibrio en todas nuestras actividades nos proporcionará bienestar y por ende felicidad, porque al final bienestar significa sentirnos satisfechos, felices y tranquilos.

Gloria Arroyuelo de Pöhls Presidenta de la Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios

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Estimados Asociados Inmobiliarios de AMPI Ciudad de México Con base en lo previsto por los artículos 25º, inciso r) y 37º, inciso e) de nuestros Estatutos y el Perfil de Candidatos correspondiente; el Consejo de Directores que presido, los invitamos para que propongan a la “Comisión de Honor y Justicia de la AMPI Cd. de México”, al Asociado o Asociada que según su buen juicio, se haya distinguido por su humanismo, lealtad, bonhomía, claridad en sus conceptos profesionales, cortesía, cariño por la profesión, compañerismo, entusiasmo, además de tener un alto sentido de ética en lo personal y en los negocios en el ejercicio de su Profesión Inmobiliaria, para otorgarle en el presente año la:

“MEDALLA LUIS BARRIOS A LA EXCELENCIA INMOBILIARIA” La Comisión de Honor y Justicia recibirá en un término que vence el 31 de agosto 2019, las propuestas que se hagan por escrito a nuestras oficinas y enviadas por los asociados para el otorgamiento de la medalla; procederá a calificarlas y presentará al “Consejo de Directores” las propuestas que reúnan los requisitos estatutarios, y será el Consejo de Directores quien elegirá por votación al homenajeado. No serán sujetos a elección los miembros titulares del Consejo de Directores o de la Comisión de Honor y Justicia en funciones, así como los siguientes Asociados que en años anteriores se hicieron merecedores a esta distinción:

1992

Sr. José Luis Ordóñez

2006 Lic. Salvador Gómez Monroy

1993

Lic. Ausencio Lomelín Anaya

2007 Lic. Enrique Del Castillo Lanz

1994

Ing. Ramón Salcido O.

2008 Sr. Sergio Boy A.

1995

Lic. Roberto Núñez Arratia

2009 Sr. Anuar Kuri Adam

1996

Lic. Adolfo Kunz Bolaños

2010

Lic. Carlos Rivera Montiel

1997

Lic. Víctor Perera C.

2011

Sr. Eliseo Vázquez Ibarra

1998

Lic. Luis Carlos Robina Ibarra

2012

Sr. Francisco Javier Lomelí Anaya

1999

Lic. Luis Domingo Madariaga Lomelín

2013

CP Martha Parga De Carrión

2000 Lic. Manuel Moran Z.

2014

Sr. Fernando González Salazar

2001

2015

Lic. Jorge Philippe Rousseau

2002 Sr. Bo E. Wallsten Ostlund

2016

Lic. Roberto Barrios Gaxiola

2003 Sr. Fernando Schutte y Elguero

2017

Lic. Juan Jaime López Cano Nebreda

2004 Sra. Guadalupe Arizcorreta y Terrazas

2018

Lic. Pedro Trueba de Torres

Sr. Luis Gándara Aristi

2005 Lic. Jacobo Jasqui Amiga Todas las propuestas deberán ser enviadas a las oficinas de AMPI Cd. de México, ubicadas en Halley No. 32 Col. Anzures, Delg. Miguel Hidalgo o bien por e-mail. socios@ampicdmx.mx y/o izabel.fernandez@ampidf.com.mx Sin más por el momento y en espera de sus propuestas, quedo de ustedes.

Atentamente

Lic. Gloria Arroyuelo de Pöhls Presidente AMPI Cd. de México ENLACE Inmobiliario A.M.P.I Ciudad de México

Estadísticas de bolsa AMPI Ciudad de México Por Ing. Salvador Sacal Cababie* En está ocasión les presentamos la rentabilidad de la inversión en apartamentos o departamentos dentro de las alcaldías de la Ciudad de México, calculada con la información de la Bolsa Inmobiliaria de AMPI Ciudad de México, calculada en el mes de julio del presente año.

ara el estudio en cuestión verificamos la información de la Bolsa Inmobiliaria exclusivamente de apartamentos en venta y en renta, dando los siguientes resultados; el valor promedio en la Ciudad de México de los apartamentos o departamentos en venta es de $10,375,000.00 (diez millones trescientos setenta y cinco mil pesos 00/100 MN) mientras que los de renta producen un producto o fruto de $44,350.00 (cuarenta y cuatro mil trescientos cincuenta pesos 00/100 MN) mensual; con un promedio de superficie en venta de 165 m2 y de renta de 175 m2; así como un valor promedio por metro cuadrado de venta y renta de $56,500.00 (cincuenta y seis mil quinientos pesos 00/100 MN) y $255.00 (doscientos cincuenta y cinco pesos 00/100 MN), respectivamente. Con esta información, podemos calcular la tasa de rentabilidad de la inversión inmobiliaria de apartamentos o departamentos,

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aplicando la fórmula de rentabilidad, la cual esta dada de la siguiente forma: Tasa de Rentabilidad

Rentas

1200

Valor del Inmueble

O también podríamos ocupar la siguiente fórmula para calcularla Tasa de Rentabilidad

Valor/m2 de rentas

1200

Valor/m2 de Construcción

Con base en estas fórmulas, la tasa de rentabilidad en la Ciudad de México para los departamentos es de 5.44 %, mientras que su tiempo de capitalización, es decir, el periodo para recuperar la inversión es de 18 años.

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Valor/m2

Valor de la tasa de capitalización de la inversión y tiempo de recuperación de la inversión ALCALDÍA Álvaro Obregón

TASA %

TIEMPO AÑOS

5.14

TASA %

TIEMPO AÑOS

Iztapalapa

6.13

5.60

s/i

ALCALDÍA

Azcapotzalco

7.01

Magdalena Contreras

Benito Juárez

5.58

Milpa Alta

Coyoacán

6.82

Miguel Hidalgo

4.76

Cuajimalpa

4.72

Tláhuac

s/i

Cuauhtémoc

7.06

Tlalpan

4.85

Gustavo A. Madero

8.77

Venustiano Carranza

4.57

Iztacalco

599

Xochimilco

8.09

s/i Sin Información de inmuebles en venta y/o renta dentro de la alcaldía

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En la siguiente tabla, podemos ver las tasa de rentabilidad de la inversión, así como el tiempo de capitalización para cada una de las alcaldías de la Ciudad de México, en la cual destaca Gustavo A. Madero como la alcaldía donde se da el mayor rendimiento a la inversión y el menor tiempo de capitalización, seguida por la alcaldía Xochimilco. En las gráficas siguientes, podemos ver el comportamiento de los valores promedio tanto de las ventas como de los arrendamientos de apartamentos o departamentos en las distintas alcaldías de la Ciudad de México. En el caso de los precios promedio por metros cuadrados de los departamentos en venta, el precio más caro es el de la alcaldía Miguel Hidalgo, mientras que el precio más caro de los arrendamientos promedio es en la alcaldía Cuauhtémoc. Cabe mencionar que, para la realización del siguiente estudio, se tomaron en cuenta 1,692 inmuebles en venta y 713 inmuebles en renta, contenidos en la Bolsa Inmobiliaria de AMPI Ciudad de México. Esperamos que la presente información les sea de utilidad para la toma de decisiones y asesoría a sus clientes.

*SALVADOR SACAL CABABLE Director de Comercialización y Bolsa Inmobiliaria y Director de Estadísticas

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VALOR POR METRO CUADRADO EN VENTA (Apartamentos o departamentos en las 16 alcaldías de la Ciudad de México) Xochimilco V. Carranza Tlalpan Tláhuac Miguel Hidalgo Milpa Alta M. Contreras Iztapalapa Iztacalco GAM Cuauhtémoc Cuajimalpa Coyoacán Benito Juárez Azcapotzalco Álvaro Obregón $0

$10,000

$20,000

$30,000

$40,000

$50,000

$60,000

$70,000

$80,000

VALOR POR METRO CUADRADO EN RENTA (Apartamentos o departamentos en las 16 alcaldías de la Ciudad de México) Xochimilco V. Carranza Tlalpan Tláhuac Miguel Hidalgo Milpa Alta M. Contreras Iztapalapa Iztacalco GAM Cuauhtémoc Cuajimalpa Coyoacán Benito Juárez Azcapotzalco Álvaro Obregón $0

$50

$100

$150

$200

$250

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$300

$350

La capacitación inmobiliaria actual Por Laura Flores Araiza* nte la avalancha de cursos, foros, talleres –en línea o presenciales– que se encuentra uno en la oferta actual, sin olvidar Diplomados en diversas Universidades, o instituciones que se dedican a la capacitación inmobiliaria, –e incluso algunos ofrecen Master incluso, olvidando que un Master es una grado académico de posgrado, que se cursa después de una licenciatura, y que no se puede obtener en cualquier lugar–, resulta difícil pensar que hasta hace unos años, la oferta académica era mucho menor, prácticamente nula. Pocas personas se preocupaban seriamente de informarse y tener conocimientos. Esta actividad era en verdad autodidacta, y muchos, muchísimos se incorporaban a trabajar sin saber nada, con apenas buenas intenciones. Y, con suerte, y uno que otro tropezón, iban formando conciencia de la importancia de sumar conocimientos a la práctica y la experiencia.

Afortunadamente, eso ha cambiado hoy. Hay más oferta, más comunicación, la información está a la mano, el mismo cliente se encuentra hoy mejor preparado, ya que antes de llegar con un asesor, hizo su propio estudio de mercado, visitó portales, comparó precios y sabe la mayoría de las veces, Cuando te decidas a invertir tanto o más que su aseen tu capacitación, hazlo en sor inmobiliario. una Institución de prestigio, Hoy, aunque la establecida, con registros esencia del negocio es la misma: propietaante la SEP y la Secretaría rio-inmueble-compradel Trabajo de ser posible. dor, al mismo tiempo ha cambiado todo, las herramientas, sobre todo. Y aún prevalece –y cada vez adquiere mayor importancia– la necesidad de estar bien capacitado, pero ¿qué hacer ante tanta oferta? Cuando te decidas a invertir en tu capacitación, hazlo en una Institución de presti-

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gio, establecida, con registros ante la SEP y la Secretaría del Trabajo de ser posible, en una asociación con antigüedad y prestigio, no tires tu dinero. AMPI Ciudad de México, desde hace 9 años, en conjunto con la UNAM, Facultad de Arquitectura, ha impartido un Diplomado muy exitoso. Han sido ya 21 generaciones, con un promedio de 70 a 75 alumnos cada vez. Con más de 20 ponentes de prestigio, que tienen la cualidad además de transmitir conocimientos, de ser empresarios exitosos. Y todo, a un precio verdaderamente accesible. ¿Quieres iniciar o permanecer en el negocio? Debes invertir, pero debes invertir bien. Puedes pertenecer a un selecto grupo egresado de la UNAM. Te respalda y brinda

un gran prestigio, y tu diploma queda registrado con folio, por lo que te sirve de referencia, además de darle brillo a tu currículum. No lo pienses más, si lo vas a hacer, hazlo bien. Nadie se hace profesional inmobiliario en un día, tampoco millonario con los bienes raíces, no te dejes sorprender. Incorpórate a una Institución que te dé conocimiento, seguridad y certeza.

LIC. LAURA FLORES ARAIZA Gerente de Capacitación AMPI CDMX

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Participa en el Proceso Electoral 2019 y forma parte del Consejo de Directores de tu Asociación EL COMITÉ DE ELECCIONES DE AMPI CIUDAD DE MÉXICO, A.C. C O N V O C A A PARTICIPAR EN EL PROCESO ELECTORAL 2019 Con fundamento en el artículo 33º, apartado 7 de nuestros estatutos, los invitamos a participar en las elecciones para Consejeros por el bienio 2020-2021, en la próxima Asamblea Anual Ordinaria, que se celebrará el jueves 21 de noviembre durante nuestra sesión-desayuno en la Hacienda De Los Morales ubicada en Vázquez De Mella No. 525, Col. Del Bosque, Del. Miguel Hidalgo, México, D.F. Los Consejeros que permanecerán por un año más son: Lic. Marissa Quiroga Quiroga Ing. Salvador Sacal Cababie Lic. Miryan Toledo Valdés Lic. Felipe Cuevas Peña Lic. Joaquín Aguilar Paulin Lic. Adolfo Kunz Bolaños Se elegirán seis nuevos Consejeros, los cuales deben reunir los siguientes requisitos: 1. Tener una antigüedad mínima de dos años dentro de la Asociación al primero de enero del año de su candidatura (2019) 2. No estar suspendido por la Comisión de Honor y Justicia

3. Estar al corriente en sus cuotas treinta días antes de la elección 4. Aceptar por escrito su Candidatura comprometiéndose a cumplir el cargo. Lo anterior podrá hacerse por e-mail, ratificando con la documentación original autógrafa cuarenta y ocho horas antes de la asamblea. Las listas de candidatos que deseen proponer los Asociados para la elección de consejeros deberán reunir los siguientes requisitos: a) Cada lista deberá ser propuesta por un mínimo de diez Asociados y cada uno de ellos solo podrá apoyar una lista. b) Las listas deberán contener un máximo de seis Asociados propuestos. La lista y la aceptación de los candidatos deberán ser entregadas personalmente o enviadas por carta con acuse de recibo, o por e-mail, a la atención del presidente del Comité de Elecciones, a más tardar DIEZ (10) días antes (11 de noviembre de 2018), de la celebración de la Asamblea, en las oficinas de la Asociación Halley 32, Col. Anzures, Delegación Miguel Hidalgo.

Atentamente

Lic. Roberto Núñez Arratia Presidente del Comité de Elecciones ENLACE Inmobiliario A.M.P.I Ciudad de México

PROFESIONAL INMOBILIARIO CERTIFICADO Georgina Hernández Flores INMOBILIARIA ATIK CPIC-19-2278

Amparo Centeno Peralta PROFESIONAL INDEPENDIENTE CPIC-19-2279

Julieta Rendón Amelio COLDWELL BANKER BEST CPIC-19-2280

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Bertha Razumoff Cortés HR AVALÚOS CPIC-19-2281

Guadalupe Razumoff Cortés VERUS VALUACIÓN ESPECIALIZADA Y REPRESENTACIÓN CPIC-19-2282

Lilián Ruiz García PROFESIONAL INDEPENDIENTE CPIC-19-2283

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Ana Luisa Catalán Ortigoza COLDWELL BANKER BEST CPIC-19-2284

Carlos Javier Rojas Martínez CJ ROMA & ASOCIADOS S.C CPIC-19-2288

Yahir Ernesto Lara Espinosa PROFESIONAL INDEPENDIENTE CPIC-19-2285

José Pedro Tafoya Salgado PROFESIONAL INDEPENDIENTE CPIC-19-2289

Andrea Consuelo Tagle Zurita GRUPO INMOBILIARIO ASHA S.C. CPIC-19-2286

José Antonio Roldán Martínez GAP BIENES RAÍCES CPIC-19-2290

Carlos Álvarez Cano TRUEHOME HOLDINGS CPIC-19-2287

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NUEVOS ASOCIADOS AURORA DEL CARMEN CASAS MOTA Egresada de la Universidad Autónoma del Noroeste (Torreón Coahuila), como arquitecta, cuenta con 25 años en el ramo inmobiliario, laboró por varios años en el Banco Nacional de México en distintas áreas; en 2010 se integró a la empresa Valuación Profesional Mexicana, como directora general, en 2014 colaboró en Ernst & Young, como Senior Manager-Transaction Real Estate y actualmente se participa en la empresa Cibergestión, con la Dirección de Valuación, su socio recomendante es la señora Bertha Aurora Berlanga Espinoza de AMPI Torreón.

OSIRIS MATILDE MÉNDEZ MARTÍNEZ Egresada de la Universidad Nacional Autónoma de México (UNAM) con licenciatura de Derecho, cuenta con cinco años de experiencia en el ramo inmobiliario; asesora en diferentes inmobiliarias como Pérez Álvarez y Asociados, Broker AbaCapital créditos infonavit, Grupo D.V.; y actualmente es socia de la empresa Tu espacio Tu casa, es Certificada por AMPI CdMx y ha tomado el Diplomado AMPI-UNAM 2019. Su socio recomendante es el Licenciado Felipe Cuevas Peña, director de la empresa Coldwell Banker Best y director de Capacitación de AMPI CdMx.

DIANA LORENA CASTILLO GUEVARA Egresada del Colegio de Ciencias y Humanidades, cuenta con 12 años de experiencia en el ramo inmobiliario, ha laborado en distintas inmobiliarias como en Bades Inmobiliario, Spacio Asesores Inmobiliarios y actualmente trabaja por su cuenta, ha tomado en dos ocasiones el Diplomado AMPI-UNAM, una de ellas fue la primera generación y la segunda fue en la edición 2018-2019 y está Certificada por AMPI CdMx. Su socio recomendante es la Licenciada Marissa Quiroga, directora de Círculo Bienes Raíces.

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LUIS RODRIGO LAGOS ÁNGELES Egresado de la Universidad Latinoamericana con la licenciatura de Administración, cuenta con cuatro años de experiencia en el ramo inmobiliario, en los cuales se ha desempeñado en la empresa Desarrollo Residencial Tlalpan, como asistente administrativo y actualmente como asesor inmobiliario, su socio recomendante es el Licenciado Ignacio Orozco del Real de la empresa KW Polanco.

GUADALUPE PARTIDA VARGAS Egresada del CETIS 9 Puerto Rico en la Ciudad de México, con la carrera de Técnico en Diseño Industrial de Patrones, cuenta con 19 años de experiencia en el ramo inmobiliario, ha laborado en las empresas Casas Geo, Casas Ara y Ambint Inmobiliaria, actualmente es directora de la empresa Punto de Partida Inmobiliaria, su socio recomendante es la Licenciada Marissa Quiroga, Directora de Círculo Bienes Raíces.

JULIÁN JAVIER AMADOR LÓPEZ Egresado de la Universidad Tecnológica de México (UNITEC), con la carrera de Licenciado en Administración de Empresas, cuenta con 2 años de experiencia en el ramo inmobiliario, durante este tiempo ha sido asesor independiente y actualmente es director de la Empresa Stilo Inmobiliaria; su socio recomendante es la Licenciada Marissa Quiroga, Directora de Círculo Bienes Raíces.

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MARÍA DE LA LUZ CEREZO RAMÍREZ Egresada de la Universidad Autónoma Metropolitana con la carrera de Licenciatura en Nutrición, cuenta con 9 años de experiencia en el ramo inmobiliario, fue asesor de las inmobiliarias InnMobiliaria y AITEX, actualmente es asesor independiente, pertenece a la 11ª Generación del Diplomado AMPI-UNAM, su socio recomendante es la Licenciada Marissa Quiroga, Directora de Círculo Bienes Raíces.

AUDELIC ANGÉLICA JIMÉNEZ RESÉNDIZ Egresada del Instituto Norteamericano con la carrera de Relaciones Culturales, cuenta con 10 años de experiencia en el ramo, fue asesor inmobiliario en la empresa Century 21 Covarrubias durante 9 años: pertenece a la 8ª Generación del Diplomado AMPI-UNAM, actualmente es asesor independiente, su socio recomendante es Marissa Quiroga, Directora de Círculo Bienes Raíces.

RAQUEL SÁNCHEZ SOTO Egresada de la Universidad Tecnológica de México (UNITEC) en la licenciatura de Ciencias de la Comunicación y en Especialidad en Administración de Recursos Humanos, cuenta con 10 años de experiencia en el ramo inmobiliario, ha sido asesor inmobiliario en la empresa CIDSA Inmobiliaria, actualmente es Directora Adjunta en la empresa INCO VIVIR BIEN, su socio recomendante es el Sr. Guillermo Isaac Castro López de AMPI Nova.

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A 9 empresas que reconstruyen en la CDMX se les ‘pierden’ 124.2 mdp

La Comisión Nacional del Agua (Conagua) y la Cámara Mexicana de la Industria de la Construcción (CMIC) colaborarán para prevenir, mitigar y brindar auxilio a la población, en caso de desastres naturales generados por fenómenos climáticos. Eduardo Ramírez Leal, presidente de la CMIC, destacó que con el acuerdo se potenciarán los esfuerzos para proteger y atender a la población en caso de emergencias.

LOS PRECIOS AL CONSTRUCTOR BAJAN EN JULIO Y TOCAN SU MENOR TASA DESDE 2014 Los precios en el sector mexicano de la industria de la construcción retrocedieron en julio por lo que la tasa anual registró su nivel más bajo desde abril de 2014, revelan datos publicados este jueves por el Instituto Nacional de Estadística y Geografía (Inegi). En términos mensuales, los precios bajaron 0.22 por ciento. En mayo, avanzaron 0.25 por ciento. A tasa anual, la inflación fue de 2.01% en el mes de referencia, la más baja desde abril de 2014 cuando el dato fue de 1.89 por ciento. Además hila siete meses de moderación. En mayo, la tasa fue de 3.06 por ciento. La inflación al constructor se ubicó por debajo de la inflación al productor en general que tocó 3.38% anual en el séptimo mes del año.

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BREVES •• Construcción

Constructores colaborarán con la Conagua en caso de desastres climáticos

Nueve empresas contratadas para reconstruir inmuebles dañados por el sismo del 19 de septiembre de 2017 no han comprobado en qué han gastado un total de 124.2 millones de pesos asignados del presupuesto de la Ciudad de México. Ante los señalamientos de ciudadanos sobre posibles sobrecostos en obras de rehabilitación, César Cravioto, comisionado para la Reconstrucción, presentó los resultados a la revisión de 23 edificios, realizada en conjunto con la Contraloría capitalina. Cravioto dio un ultimátum a las empresas para que aclaren los montos a más tardar el 9 de agosto próximo. De lo contrario, deberán regresar el dinero que no justifiquen o realizar obras complementarias en los mismos inmuebles. De negarse a rendir cuentas, quedarán descartadas para llevar contratos con el gobierno capitalino, además de que se iniciarán procesos administrativos y legales en su contra.

ASPECTOS INFRAVALORADOS EN LA SELECCIÓN DE UNA

nave industrial Por Sebastián Bañuelos* in duda alguna, uno de los factores más importantes para impulsar el crecimiento económico de nuestro país ha sido la inversión de capital que los empresarios nacionales y extranjeros realizan en nuestro territorio para establecer sus oficinas corporativas y plantas productivas, generando empleos, incrementando el comercio y promoviendo la creación de centros educativos y de entrenamiento para suministrar el capital humano calificado que laborará en estas empresas. En los últimos años se han logrado atraer inversiones importantes a nuestro país, en sectores industriales como el automotriz, aeronáutico, energético, metal mecánico, manufactura, alimentos, entre otros; esto en gran parte gracias a la conformación de clústeres industriales y parques industriales que agrupan atractivos beneficios a los inversionistas desde el punto de vista de su costo de operación, localización estratégica, accesibilidad a mano de obra calificada y disponibilidad de vías de comunicación que favorezcan las rutas comerciales.

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infraestructura

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De ahí que cada vez cobre más importancia el establecimiento de parques industriales cuyos servicios e infraestructura le den un valor agregado al inversionista y destaque sobre la oferta en otras regiones. En mi experiencia, debido al rubro industrial en el que me desenvuelvo, he identificado uno de los aspectos más subestimados a la hora de seleccionar el lugar donde las empresas quieren establecer su planta de producción, bodegas y oficinas, que es la

ventilación del lugar y su repercusión en la inversión de las compañías. Inclinándonos más sobre las plantas productivas, algunos de los factores a evaluar para tomar la decisión de establecimiento de una empresa en cualquiera de estos parques industriales van desde la extensión del terreno, el valor de la propiedad, la infraestructura energética y de logística, vías de comunicación, etc. Inclusive, el tipo y prestigio de empresas que ya están ahí

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infraestructura

¿En dónde están las mejores inversiones? De acuerdo con Gerardo Ramírez Barba, director regional de Soluciones Corporativas Industriales de JLL México, “diferentes sectores industriales en México han ocasionado un efecto ancla en las regiones”. De manera que ciertas zonas del país se caracterizan por el tipo de producto que en ellos se elabora, desde luego al instalarse una planta industrial de un giro determinado, “llama” a su cadena de suministro. “El norte es básicamente maquilador y está ligado muy fuerte a la economía de Estados Unidos (EU). Como a EU le ha ido bien en los últimos años, la industria maquiladora ha tenido un boom y estas ciudades en cuestión de bienes raíces están muy bien y hay lugares con una tasa de desocupación muy baja, alrededor del 1%. Pero también está Puebla, con la armadora de VW y Audi y que son el ancla del estado. Dentro de esta región también se cuenta Toluca, “que tiene una gran variedad de empresas, tanto de distribución, como de manufactura, con Fiat, GM, Nestlé, Bayer, empresas con diferentes productos y poca maquiladora”, explica. Finalmente, el Bajío es la región con mayor empuje en los últimos años. “Los estados que la componen tienen una serie de cualidades que las hace ser un sitio a elegir: tiene varias ciudades muy bien interconectadas entre sí y están muy cerca; tienen una población económicamente activa, joven y capacitada; hay servicios como agua y electricidad; además son poco afectadas por fenómenos meteorológicos y desastres, como ciclones y sismos” , menciona el analista de JLL en entrevista para Expansión (Valor Inmobiliario, abril 2019).

establecidas, pero frecuentemente –si no es que casi siempre– se deja en el olvido la infraestructura que tienen estas naves industriales en materia de ventilación, control de contaminantes y generación de residuos peligrosos; sobre todo, cuando ocurren contratos de arrendamiento, o compra de naves industriales construidas. El no valorar estos aspectos puede traer al inversionista un problema complejo de resolver cuando entra en operación su compañía, ya que en su presupuesto pocas veces se contempla una inversión suficiente para resolver los problemas de contaminación y ventilación que su nave industrial requiere, y en ocasiones, aunque estos montos hayan

Instrumentos de inversión

• FIBRAs. Actualmente en la Bolsa de Valores hay alrededor 16 fideicomisos de este tipo. Algunas tienen portafolio mixto y por lo menos tres de ellas están especializadas en industria: • Fibra MacQuarie: se enfoca en el mercado industrial-manufacturero. • Fibra Terrafina: se enfocan en naves industriales y de logística. • Fibra Prologis: para adquirir y administrar inmuebles destinados a actividades industriales • CKD. En estos instrumentos los inversionistas son sobre todo las Afores, las Administradoras de Ahorro para el Retiro. De acuerdo con el experto de KPMG, existen por lo menos cinco que contemplan el sector inmobiliario entre su portafolio y otras que están especializadas en él, como: • AMB • Prumex Industrial III. • Crowdfunding. En este sistema, varios inversionistas que tienen un patrimonio importante, pero no suficiente, se juntan a través de plataformas especializadas y con su patrimonio agregado construyen una nave o un parque industrial.

sido contemplados, las limitaciones en la infraestructura de la nave industrial le demandará un monto mayor para adecuar las soluciones. Muchas personas afirmarán y se preguntarán: “Es solo aire, ¿en verdad es tan grave este problema, si aún con estos inconvenientes las plantas pueden cumplir con su producción?”. La respuesta es sí, es grave, aunque no es tan evidente, porque le quita rentabilidad a la compañía. Entre los problemas que se pueden encontrar por una falta de ventilación y control de contaminantes (humos de soldadura, polvos fugitivos, gases de combustión, neblinas y vapores, etc.), algunos que se pue-

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den mencionar y que afectan la rentabilidad de la operación están: • Frecuente rotación de personal, que conlleva a invertir más recursos para capacitar y entrenar a los nuevos elementos y perdiendo la misma inversión realizada al personal que se retira. • Ausentismo frecuente de personal a causa de enfermedades que pueden ser calificadas como enfermedades/ riesgos laborales, incrementando primas de aseguramiento. • Mayor gasto de recursos en actividades auxiliares de limpieza y mantenimiento que demandan una alta frecuencia.

• Incremento en el riesgo de accidentes • Mayor gasto por concepto de reparación de equipos y maquinaria, al verse perjudicados por calentamiento de partes, corrosión, abrasión, entre otros efectos a consecuencia de la acumulación de polvo y sustancias dañinas. • Mayor consumo en refaccionamiento (tarjetas electrónicas, rodamientos, filtros, aceites, grasas, etc.) • Mayor gasto en consumo energético, ya que un ambiente mal ventilado requerirá compensar la falta de iluminación en su planta debido a la opacidad generada por los contaminantes, además de requerir soluciones parciales para resolver puntos críticos del proceso (refrigeración de cuarto de motores, acondicionamiento de oficinas, etc.) • Reclamaciones, retrabajos y/o indemnizaciones a causa de la calidad del producto final (producto contaminado, mal acabado, pintura deficiente, etc.) • Contaminación de materias primas o de procesos • En algunos casos, riesgos de incendio y/o explosión Considerando los puntos anteriores, existen empresas que pueden afectar su productividad en márgenes importantes estimados entre 15 y 30% dependiendo el giro, lo que se traduce en pérdidas para la empresa, o encarecimiento del producto final, perdiendo competitividad y rentabilidad. Muchos de los problemas que se identifican tienen que ver con las restricciones de las constructoras para realizar modificaciones a sus naves industriales, así como también las limitaciones que las construc-

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infraestructura

Frecuentemente se deja en el olvido la infraestructura que tienen estas naves industriales en materia de ventilación, control de contaminantes y generación de residuos peligrosos; sobre todo, cuando ocurren contratos de arrendamiento, o compra de naves industriales construidas.

ciones tienen para adaptar tecnologías que corrijan estas carencias. Algunos empresarios aún creen que esto pareciera muy simple de resolver, implementando ventanas, persianas, puertas, ventiladores de techo o atmosféricos en sus edificios, sin embargo, es requerido un análisis más profundo del proceso productivo y sus requerimientos en el medio ambiente interno con el fin de no perjudicar su producción, al mismo tiempo que deben mantenerse dentro de los límites que marcan las regulaciones ambientales y laborales nacionales e internacionales (en el caso de empresas globales), ya que el medio ambiente circundante al complejo industrial también juega un papel importante. En conclusión, además de los factores convencionales que se mencionaron en las líneas anteriores de este artículo, y otros más para evaluar el asentamiento de una empresa –así como la venta y arrendamiento de la nave en que se instalará– deben tomarse en cuenta, para efectos de una buena ventilación:

defecto en las paredes laterales de la nave, así como la facilidad para agregar ventanas o louvers • Construcciones aledañas o áreas circundantes a la nave industrial • Procesos de producción que requieren control de contaminación • Altura de la construcción, en caso de arrendar o comprar una nave existente • Temperaturas ambientales del lugar y carga térmica de la maquinaria a instalar en el interior de la nave • En caso de que el inmueble ya cuente con equipos de ventilación, solicitar los datos técnicos de los equipos y asesorarse con un experto en ventilación para evaluar sus capacidades y limitaciones, ya que muchas veces estos equipos están subdimensionados. • No confundir la ventilación con el control de contaminantes, aunque ambas actividades están relacionadas, son especialidades diferentes.

• Área externa disponible para colocación de equipos de ventilación y control de contaminantes, tales como condensadores de aire acondicionado, manejadoras de aire, colectores de polvo, ventiladores centrífugos, chillers, torres de enfriamiento, etcétera • Factibilidad de colocación de equipos de ventilación en techo, o en su

Con los criterios anteriores, se dotará al empresario un poder para negociar un valor agregado con las constructoras de parques industriales, o en todo caso, lograr un mejor acuerdo comercial cuyos ahorros le permitan a la empresa invertir los recursos necesarios para su óptima operación, al mismo tiempo que observa las mejores prácticas para reducir el impacto ambiental al interior y exterior de sus instalaciones.

SEBASTIÁN BAÑUELOS Gerente General en la empresa Clean Air International, dedicada al desarrollo e implementación de proyectos de ingeniería para filtrar las partículas sólidas y líquidas en el aire ambiente de industrias, empresas y comercios. (www.clean-air.mx)

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El blockchain está

renovando

la industria de los bienes raíces Por Redacción con información de Consultora JLL n su forma más simple, blockchain, es una base de datos disgregada. Al registrar y combinar transacciones dentro de un sistema contable descentralizado y seguro, se crea una “cadena” de datos cronológicos sobre los cuales nadie tiene control. Su valor radica en la capacidad del sistema para autenticar y monitorear transacciones en tiempo real sin necesidad de un tercero como, por ejemplo, un banco. A través de la tecnología existe el potencial de transformar el negocio de los predios que acelere de manera significativa las transacciones e incremente la transparencia. “La gente está tratando de idear nuevas maneras de usarlo a fin poder caer sobre el lado correcto dentro de esta tecnología disruptiva de negocios” según el reporte de investigación DBRS (Dominion Bond Rating Service - agencia de calificación crediticia mundial) titulado “Como la tecnología blockchain está reconstruyendo la industria de los bienes raíces comerciales”.

Los bienes raíces podrían ser transformados durante los próximos años por medio de la cadena de bloques, o ‘blockchain’, gracias a la facilidad que brinda a la hora de recaudar recursos y el gran mercado que pone al alcance.

MÁS INTELIGENTE, MÁS TRANSPARENTE Uno de los mayores impactos que tiene blockchain sobre los bienes raíces comerciales es el proceso, más rápido y ágil, en la administración de contratos que acelere las transacciones. Contando con contratos inteligentes, cada una de las porciones del

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contrato de venta o arrendamiento son automatizadas y los pagos recibidos de manera instantánea – incluso fuera de horarios de trabajo. Blockchain haría posible crear, autenticar y auditar contratos en tiempo real a través del mundo sin intervención de intermediarios” dice Nick Clare, Encargado de Administración de Proyecto en JLL, Reino Unido. Los contratos inteligentes “tendrían instrucciones “enraizadas” en la transacción de modo que los pagos solo puedan tomarse mientras se cumplan las instrucciones dando total transparencia a todos los involucrados y reduciendo la posibilidad de controversias por razón de pagos.” Los contratos inteligentes también acelerarían los procesos de diligencia propia (due diligence) previa al arrendamiento. La tecnología blockchain puede ayudar a verificar identidades, agilizando los procesos de revisión de antecedentes. Las partes del contrato podrán tener acceso a los mismos a través de una llave digital personal, reduciendo de esa manera cualquier posibilidad de fraude. En los sectores logístico e industrial particularmente, la transparencia de blockchain pudiera resultar en beneficio de tanto inversionistas como ocupantes, indica Aaron Ahlburn, Director, Investigación Industrial de JLL. Conforme las empresas se van expandiendo internacionalmente, las cadenas de suministro se van volviendo más largas y complejas — y el reto de monitorear inventarios se ha vuelto difícil.

inversión

La tecnología blockchain puede ayudar a verificar identidades, agilizando los procesos de revisión de antecedentes.

Los contratos inteligentes también acelerarían los procesos de diligencia propia (due diligence) previa al arrendamiento.

Las partes del contrato podrán tener acceso a los mismos a través de una llave digital personal, reduciendo de esa manera cualquier posibilidad de fraude.

dinámico y competitivo, según la empresa. “Esto permitirá a las financieras reunir capital de manera más eficiente y efectiva en costo para finalmente crear liquidez para los nuevos emisores en plataforma” añadió.

“Con eso de que las entregas en un día se han vuelto lo “nuevo normal”, las empresas minoristas y de comercio electrónico (e-commerce) saldrían beneficiadas gracias a que la tecnología mejora sustancialmente el rastreo de productos y ayuda a reducir los costos al disminuir excedentes en los inventarios. A largo plazo, esto pudiera agregar valor real a los sectores minoristas, de logística y distribución los cuales están manejando, al diario, altos volúmenes de datos de transacciones,” añade Ahlburn. LIQUIDEZ Para aquellos inversionistas que se encuentran presionados para crear un portafolio de propiedades diversificado puede resultar difícil convertir los bienes en liquidez. La tecnología blockchain tiene el potencial para facilitar este proceso si todas las inversiones quedan registradas en un libro mayor, simplificando de este modo el intercambio de acciones entre inversionistas.

Silver Portal Capital LLC, banco mercante y de inversiones inmobiliarias ubicado en la ciudad de San Diego, hizo uno de los primeros intentos para capitalizar la oportunidad cuando el año pasado se asociaron con el proveedor neoyorquino de comercio electrónico y tecnología, Fundamental Interactions Inc. para lanzar Silver Portal. Las emisiones primarias habilitadas a través de blockchain y la plataforma de comercialización secundaria para títulos y propiedades inmobiliarios “no líquidos” da una nueva viabilidad a lo que fueran mercados de valores secundarios creando más liquidez y facilitando el acceso a emisores y financieras inmobiliarios de primera clase,” indica Jon K. Haahr, fundador de Silver Portal Capital. El mercado secundario va a remodelar la red, la cual ha estado históricamente desacoplada, de las financieras inmobiliarias, a corredores intermediarios financieros y a los consultores de inversiones registrados para convertirlo en un mercado comercial

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TÍTULOS DE PROPIEDAD Un atractivo más de la tecnología blockchain es su uso para el registro de títulos de propiedad –un tema históricamente desafiante por el tema de acceso a la totalidad de la información la cual continúa almacenada fuera de línea–. Esta tecnología tiene el potencial de poder acortar drásticamente el engorroso proceso de registrar y transferir títulos de propiedad con el beneficio adicional de aportar transparencia “a prueba de balas”. Más y más gobiernos están a la busca de maneras de aplicar ledger security como una forma de almacenar y tener acceso fácil a registros de títulos de propiedad antiguos. El gobierno del Reino Unido anunció recientemente sus planes de trasladar su registro de terrenos a blockchain para el año 2022 al amparo del proyecto ‘Digital Street’ (Calle Digital), en tanto que se anuncia que Suecia, Ucrania, Dubái y la República de Georgia están todos probando esta tecnología. Como es el caso de cualquier nueva tecnología, Blockchain también es sujeto de críticas. Ya han surgido dudas sobre la seguridad y confiabilidad de la tecnología, así como sobre el tema del error humano; para comenzar, al ser usada como una base de datos, la información introducida al sistema debe ser registrada de manera muy exacta.

Estrategias de preventa inmobiliaria Por redacción* *Con información de 4srealestate.com y obras.com

Vender todo antes de que termine la construcción es el objetivo de las desarrolladoras inmobiliarias ante los desarrollos y su constante competencia, por lo que en esta carrera el marketing y una buena estrategia puede ser crucial.

osicionarse en los buscadores, aprovechar las redes sociales e incluso generar contenidos en blog para acaparar clientes que aún no saben que desean invertir en su inmueble, son los pasos elementales. En torno esta estrategia digital, las empresas han desarrollado planes de marketing que van desde promover comunidades a través de experiencias dentro de los desarrollos, hasta afinar al máximo los motores de búsqueda de internet para aparecer primeros en los resultados y posicionarse como la mejor opción.

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real state

PROMOVER UNA COMUNIDAD Los Friends&Family siguen siendo la estrategia preferida para captar nuevos clientes a través de amigos o familia, pero, ahora, las inmobiliarias buscan cómo ampliar ese círculo para captarlos con la idea de integrar una comunidad. Un ejemplo son los eventos dentro de los desarrollos, como una cata de vinos, clases para preparar sushi o un curso de mixología. Los clientes pueden invitar a quien quieran para “que tengan la experiencia de lo que van a vivir”, cuenta Jessica Woodford, directora de ventas de Neuchatel Polanco, de la desarrolladora MIRA. Para Woodford, este tipo de beneficios para clientes establecidos y potenciales es un ganar-ganar, ya que los clientes obtienen descuentos y reembolsos por referidos, y la empresa se asegura de no dejar tantos departamentos hasta que ya esté construido.

APROVECHAR LAS REDES Guillermo Carrillo, director de Marketing de Agatha Premium Living, señala que todo cambió para la empresa cuando entendieron “cuál es el perfil del consumidor y cómo se aproxima a la compra, desde el momento en que nos toman en consideración hasta que logramos cerrar una venta”. Ocho de cada 10 compradores de vivienda utilizan internet para empezar su búsqueda, advierten en el portal de compraventa inmobiliaria Vivanuncios, que recibe 20 millones de visitas al mes, según datos de comScore. Por eso, las estrategias de marketing de empresas como Agatha se basan en lo que se conoce como ‘ropo’: research online, purchase offline (busca en línea, compra en físico).

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Las empresas han desarrollado planes de marketing como los edificios adaptables, departamentos con opción lock off, que permiten separar una parte de la casa para destinarla a otros usos, como, por ejemplo, para la renta.

“Nuestra gran inversión está centrada en redes digitales”, cuenta Carrillo. “Estamos transformando nuestro portal para que sea un marketplace donde no solo puedas ver nuestros desarrollos, sino compararlos con otros y comprar. El objetivo es que nos consideren desde el principio, que seamos una opción mucho antes de que se decidan a tomar la aventura de adquirir un inmueble”. Para figurar en las primeras líneas de los motores de búsqueda, Agatha genera blogs y contenidos sobre el sector, como cuáles son los mejores lugares para comprar, qué zonas ofrecen más plusvalía, o cómo elegir una vivienda. “Desde ese momento queremos ir orientando la decisión de compra”, añade el experto. RENTABILIZAR LAS COMPRAS La promesa de que son edificios adaptables a cualquier tipo de necesidad o eventualidad genera confianza entre los clientes, que se deciden a comprar con más facilidad, dice Carrillo.

Para generar esa certidumbre, Agatha recurrió a los departamentos con opción lock off, que permiten separar una parte de la casa para destinarla a otros usos, como, por ejemplo, para la renta. “En Humboldt (uno de sus desarrollos) cerramos desde el comienzo alianzas con Airbnb, que nos ayudó con recomendaciones en el diseño, y montamos un esquema donde tú puedes independizar una habitación de tu casa y rentabilizarla para pagar la hipoteca o generar otro ingreso”.

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Es más complejo hacer vivienda social: Canadevi

Toma de Protesta del Consejo de Directores de AMPI CDMX 2019

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Asociación Mexicana de Profesionales Inmobiliarios, Ciudad de México, A.C. Halley 32, colonia Anzures, Del. Miguel Hidalgo. C.P. 11590, CDMX socios@ampicdmx.mx Tel 55114702 o vía whatsapp: 04455 7362 1929

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través de plataformas digitales los propietario tienen la opción de potencializar sus rentas en una industria, valorada en 100,000 millones de dólares (mdd), que alcanzará un valor de 167,900 mdd en este año, según datos provistos por Short-Term Rentalz, un servicio filial de International Hospitality, una organización especializada en conferencias y exposiciones, y servicios para la industria hotelera. Este sector crece más rápido que el negocio hotelero. Certify, una empresa que monitorea los gastos de viaje, señala que el mercado de alquileres a corto plazo a nivel mundial creció más de 220% entre los primeros trimestres de 2018. Además, datos del Informe Tendencias Turísticas del Mercado Latinoamericano 2018, de la consultora TrekSoft, señalan que en México el crecimiento en ese periodo fue de 148 por ciento.

LOS COMPETIDORES Quizás Airbnb ha sido el más popular en México, sin embargo entre sus competidores están plataformas fuertes como HomeAway, Flipkey, TripAdvisor y Booking.com. Los metabuscadores los que han cambiado el panorama en línea, pues potenciaron la disponibilidad y oferta de espacios. Actualmente los propietarios pueden optar por

promocionarse en todas las plataformas para dar mayor visibilidad a sus espacios. Ninguna de las plataformas de rentas temporales restringen que los propietarios listen su inmueble en la competencia o en algún metabuscador, por lo que resulta interesante anunciarlos en más de una. AIRBNB Sus reglas establecen que tanto los alquileres independientes como los alojamientos o habitaciones compartidas están permitidos. Las propiedades que a menudo se enumeran son habitaciones privadas y compartidas, alojamiento en hoteles, casas de vacaciones, departamentos, cabañas, lofts, ryokans (habitación tradicional japonesa), campers, castillos e incluso casas en árboles. Aunque Airbnb no comparte sus números de México, sí lo hace por región. En Latinonamérica, en promedio, tuvo en 2018 más de 157,000 huéspedes que utilizaron la plataforma por noche. La plataforma está presente en 140 ciudades latinoamericanas con más de 1,000 alojamientos disponibles. Entre las ciudades de la subregión que estuvieron entre las que recibieron a más de un millón de huéspedes en 2018 están Ciudad de México y La Habana, Cuba.

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CDMX, Ciudad de México

LLEGADA dd/mm/aaaa

SALIDA dd/mm/aaaa

Los anfitriones pueden estar tranquilos al saber que Airbnb ofrece cobertura de responsabilidad de seguros de protección. Además, cuentan con el programa de garantía de anfitriones, que reembolsa por daños hasta 1 millón de dólares. “Los anfitriones pueden sentirse cómodos sabiendo que es probable que nunca tengan que usar estas protecciones: Airbnb informó que se producen daños significativos en menos de 0.7% de todos los alquileres”. Los anfitriones pueden reportar cualquier daño a través de la función de reporte de mala conducta. Además, ellos pueden agregar de forma independiente un seguro de alquiler a corto plazo a la cobertura de sus propietarios existentes. BOOKING Ofrece un servicio similar a Airbnb, con más de 5.4 millones de propiedades en 228 países. Los propietarios de alquileres pagan una tarifa a la tarjeta de crédito de 3% y otra por la reservación

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BUSCAR

de 15%, pero no hay tarifa de suscripción. Booking.com ofrece alquileres de departamentos, de vacaciones y casas completas. Los huéspedes no pueden alquilar habitaciones o partes de una propiedad. La red de la plataforma también incluye Priceline, Kayak y Agoda. En 2018, Airbnb tuvo en Latinoamérica en promedio más de 157,000 huéspedes por noche. Los anfitriones pueden reportar cualquier daño a través de la función de reporte de mala conducta. Además, ellos pueden agregar de forma independiente un seguro de alquiler a corto plazo a la cobertura de sus propietarios existentes. HOMEAWAY No permite compartir el espacio habitable con el propietario de la propiedad u otros viajeros. Esta plataforma posee varias empresas de alquiler de vacaciones: HomeAway Family, Vrbo, VacationRentals.com y Homelidays.

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inversión

1 2 3 4 5 Su inventario es de más de dos millones de alquileres en 190 países. Tiene alrededor de 14.3 millones de visitas por mes desde América y 2.4 millones de visitas desde Reino Unido. VRBO recibe 18 millones de visitas de EU cada mes. VacationRentals.com tiene entre 250,000 y 600,000 visitas por mes. HomeAway ofrece una variedad más amplia de formas de pago por sus servicios. La primera opción es comprar una suscripción anual (499 dólares), en este caso, no se le cobra por cada reservación.

5 TIPS PARA RENTAS FUGACES Súperhost. Para convertirse en un súperhost, básicamente hay que responder con prontitud a los invitados, mantener limpio el lugar y no mentir. Luz. Cualquier foto que haga que el lugar se vea sombrío y tenebroso NO está bien. Siempre hay que tomar fotos a la luz del día. Contratar un fotógrafo. Las fotos son la forma en la que el posible inquilino conocerá la propiedad, de la vista nace el amor. Enfatiza tu baño limpio. Siempre es preferible un baño limpio y toallas blancas.

Honestidad. Piense en el lugar como si estuvieras en un perfil de citas: hay que mostrar el mejor yo, pero sin exagerar.

TRIPADVISOR También ofrece alquileres a corto plazo en 179 países. No hay tarjeta de crédito ni tarifa de suscripción para los propietarios de los alquileres, solo una tarifa de reserva de 3 por ciento. Los viajeros pagarán una tarifa de 8 a 16% para la mayoría de las reservaciones. Hay alrededor de 300,000 listados a través de TripAdvisor, que también posee FlipKey, Holiday Lettings, Niumba, HouseTrip y Vacation. Recibe alrededor de 38 millones de visitantes a su sitio cada mes, y ahí ofrece muchos más servicios más allá de vacaciones.

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Foto: www.urban-act.com

SALUD CIUDADES DE LAS

DISTRITO A DISTRITO ENLACE Inmobiliario A.M.P.I

urbanismo

Por Redacción con información de Consultora JLL a creación de una ciudad que pueda llamarse “saludable” no es tarea simple, para Franz Jenowein, director de Consultoría en Sustentabilidad de JLL, los gobiernos de las grandes ciudades necesariamente deben enfocarse a todo aquello que cae bajo su control –como el acceso a hospitales, áreas verdes, así como medios de transporte que promuevan la actividad como la bicicleta o caminar–. También es importante, proveer a las ciudades de amenidades saludables fragmentándolas a modo que puedan ser manipulables. “Los distritos de la ciudad son un gran sitio de donde arrancar y permiten a la iniciativa privada integrarse de manera más fácil dado que una ciudad entera es demasiado grande para poder mantenerla bajo control y más costoso también” añade Jenowein. Este enfoque, distrito por distrito, para desarrollar una ciudad más saludable ha comprobado, de hecho, ser una estrategia muy popular a través de todo el mundo. Con un enfoque totalmente innovador para la creación de una ciudad saludable está la gente detrás del proyecto de 40 acres, 2 billones de dólares, ubicado en la ciudad de Tampa en el estado de Florida en Estados Unidos el cual se convertirá en el primer distrito en el mundo con certificación WELL. Basado en el hecho de que la mayoría de la gente invierte casi un 90 por ciento de sus vidas al interior, los criterios WELL para medir el desempeño de edificios comprende siete categorías: aire, agua, alimentación, luz, acondicionamiento físico, confort y mente. Aplicando la tecnología y estrategias de diseño utilizadas en ciudades más pequeñas, este proyecto de uso mixto comprenderá zonas amigables para caminar, árboles con bajo contenido de polen, barreras contra ruido, infraestructura verde, así como monitoreo diario de la calidad del aire. Se tiene planeada la terminación de la primera fase para el año 2020. La ciudad de Tampa es solo un ejemplo de cómo se pueden diseñar en todo el mundo ciudades que tomen en consideración la salud de sus habitantes.

Mantener un estilo de vida saludable no se trata únicamente de comer bien y hacer ejercicio con regularidad; la infraestructura y factores ambientales de la ciudad juegan también un papel crítico.

UN NUEVO AMBIENTE URBANO Otras ciudades están experimentando con ideas propias. En París, Saint-Ouen Docks es un distrito de 100 hectáreas actualmente en construcción a lo largo del Río Siena el cual forma parte de Grand París, un proyecto de transformación urbana aún mayor.

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Foto: www.kcap.eu/en/projects

HafenCity en Hamburgo cuyo enfoque radica en “derribar muros” entre espacios públicos y privados con el fin de promover la caminata y una vida más saludable

El diseño promueve fundamentalmente un estilo de vida más saludable entre todos sus residentes: un parque biodiversidad de 12 hectáreas el cual incluye corredores instalados a lo largo de praderas y vergeles permitiendo a todos los residentes de todas las edades participar en el cuidado de los jardines, colmenas y determinadas áreas verdes; un vivero educativo con una cocina de instrucción, estudios de yoga y tai chi, un edificio que no utiliza electricidad y una dotación máxima de luz solar, así como suficiente espacio exterior para salones de clase. LA PROPUESTA ALEMANA HafenCity en la ciudad de Hamburgo está considerada uno de los desarrollos ubicados al interior de la ciudad más grandes de Europa cuyo enfoque radica en “derribar muros” entre espacios públicos y privados con el fin de promover la caminata y una vida más saludable, según dice Jürgen Bruns-Berentelg quien está a cargo de supervisar esta transformación. Él considera que espacio y preferencias son elementos clave en el diseño urbano para ayudar a la gente a volverse más activa. “El proceso de caminar puede ser redireccionado. No se trata solamente de un asunto de índole lineal sino también de percepción espacial. Permite el uso de los espacios para actividades de esparcimiento e incentiva a la gente a caminar dentro de estos espacios” mencionó, durante la Conferencia Anual del Instituto del Territorio Urbano. El incorporar amenidades como canchas de básquet dentro de zonas residenciales les facilita a los jóvenes a mantener un estilo de vida mucho más activo. “De este modo, los deportes se van integrando a la vida diaria, las familias pueden enviar a sus hijos a jugar obteniéndose con todo esto excelentes resultados en su salud”, explica.

EL ROL DE LOS DATOS MASIVOS (BIG DATA) Conforme se van enfocando en vencer el reto de proveer a sus ciudadanos más espacios saludables, los Datos Masivos (Big Data) juegan un papel muy importante para entender la interacción que tiene la gente con sus entornos y en qué aspectos se pueden hacer mejoras. “Los habitantes de las zonas urbanas caminan habitualmente con bases de datos en el bolsillo gracias a los teléfonos inteligentes lo cual les permite medir mejor diversos factores relacionados con su salud. Estar mejor facultado para medir más factores relativos a su salud en su día a día, les permite elevar su entendimiento sobre una mejor calidad de vida y exigirla; por su parte, los gobiernos municipales deberían poder dar respuesta a estas exigencias” añade Jenowein. Para poder poner en uso esta montaña de información relativa a los habitantes, se requiere de la instalación de estruc-

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Saint-Ouen Docks, un distrito en Paris actualmente en construcción que incluye un parque biodiversidad de 12 hectáreas que permitirá a todos los residentes participar en el cuidado de los jardines, colmenas y determinadas áreas verdes.

Foto: www.smartcity.press

urbanismo

Foto: archello.com/project

Waterfront Toronto, una comunidad inteligente que tendrá un portal con capacidades sociales para vincular a todos los interesados y apoyar una calidad de vida excepcional.

turas inteligentes que servirán de cimiento para crear “ciudades inteligentes” – que sirvan para facilitar la construcción de ciudades saludables. Después de todo, añade Jenowein, una ciudad saludable, es básicamente uno de los resultados que se espera de una ciudad inteligente. Uno de los distritos que está manejando su información es el proyecto multi-billonario Toronto Waterfront Revival. La ciudad se unió a IBM y a Element Blue para el lanzamiento de un portal comunitario enfocado a mantener a los habitantes conectados con la comunidad y entre sí. Con el uso del portal para reportar cualquier riesgo a la salud o seguridad en la zona y para tener acceso a información actualizada sobre el transporte público, congestionamientos viales y calidad del aire, los habitantes pueden estar más informados sobre la salud diaria – mental y emocional y física – así como temas sobre bienestar y para mejorar sus estilos de vida en general. En la ciudad de Auckland, el innovador distrito de Wynyard Quarter mantiene una plataforma de reporteo y monitoreo en línea la cual recopila, en vivo y a través de sensores, datos sobre la actividad peatonal y ambiental. Dicha información ayuda a medir los avances para el logro de su meta la cual consiste en alcanzar hasta un 70 por ciento en desplazamientos sea caminando, por bicicleta o transporte público.

EL RETO DE LA CIUDAD SALUDABLE Más y más ciudades pudieran estar tomándose el reto de crear distritos saludables, pero no existen planes de acción estándar que sirva de guía. A pesar de que factores “duros” tales como edificios eficientes en energía y más espacios verdes son más fáciles de definir y de crear, son los factores “suaves” relativos a la calidad de vida los que presentan el reto. Jenowein explica: “La salud depende también de la mentalidad y emociones personales las cuales dependen de diversas variables tanto en sus vidas como en sus entornos. Existen una gran cantidad de medidores a ser considerados de tal forma que cuando las autoridades municipales estén decidiendo el enfoque a adoptar en la construcción de nuevos distritos, la pregunta sea, si se inclinan hacia el factor felicidad o hacia lo verde y energía eficiente.” Ciertamente, el concepto de distritos saludables está aún en sus primeras etapas, pero conforme van creciendo las poblaciones urbanas y conforme evolucionan las expectativas, también irá creciendo la complejidad para mantener la salud y bienestar de la comunidad – ya no digamos de una ciudad completa.

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70 Las redes subterráneas de frío urbano son una inversión de largo plazo y su objetivo no es el segmento residencial; sin embargo, pueden sustituir aires acondicionados de manera sustentable.

REDES DE FRÍO URBANO la propuesta europea contra el cambio climático AFP ajo tierra, unas ruidosas máquinas inyectan agua helada en cañerías que discurren a orillas del Sena. En un mundo cada vez más caliente, las “redes de frío urbano” podrían ser una alternativa al aire acondicionado, nefasto para el clima. En Boulogne-Billancourt, cerca de París, seis kilómetros de conductos enfrían más de 350,000 m2 de oficinas y equipos en el antiguo emplazamiento de las fábricas históricas del fabricante de automóviles Renault. El sistema funciona en parte con geotermia, explica Clémentine Jaffré, responsable de la agencia de la empresa Idex, que construyó esta estación en el corazón de un acuífero subterráneo del que se pueden ver algunas gotas filtrar pese a las paredes de hormigón.

Las “termofrigobombas” usan así el agua a 15°C de la capa como complemento, para producir agua fría a 4°C y en paralelo agua caliente a 80°C para la red sanitaria y la calefacción en invierno. Las redes de frío urbano, aún marginales en el mundo, no utilizan el mismo sistema pero buscan ofrecer una alternativa más ambiental a los aires acondicionados individuales. En un informe publicado en 2018, la Agencia Internacional de Energía describió el círculo vicioso de esos aparatos, grandes consumidores de electricidad, emisores de gases refrigerantes de efecto invernadero más potente que el CO2 y que lanzan aire caliente, amplificando las burbujas de calor urbanas. Actualmente hay unos 1,600 millones de aires acondicionados instalados en el mundo. Pero podrían alcanzar 5,600 millones de aquí a 2050.

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sustentabilidad

La red de frío produce 4 megavatios de frío por 1 de electricidad consumida.

Un acondicionador de aire autónomo produce 2 megavatios de frío por 1 de electricidad consumida.

“Eso quiere decir que cada segundo, se venderán 10 unidades de aire acondicionado durante los próximos 30 años”, explicó Lily Riahi, especialista del Programa de la ONU para el Medio Ambiente (PNUMA). Ellos consumirían “el equivalente del consumo energético de China y de India actualmente”, agregó. La eliminación de los gases utilizados por esos climatizadores permitirían evitar 0.5°C de calentamiento, aseguró. “Si queremos un mejor futuro, debemos pensar en la manera de mantenernos frescos y las redes de frío son una buena opción, principalmente en ciudades muy pobladas”, agregó. BOMBAS DE TIEMPO CLIMÁTICO La Agencia Internacional de la Energía es un poco menos entusiasta. “La mayoría de las redes de refrigeración del mundo actual no son más eficientes que los refrigeradores o

50%

de reducción en las emisiones de este contaminante Fuente: Climespace.

los acondicionadores de aire en un edificio”, indicó el analista John Dulac, señalando en particular pérdidas de energía durante el paso por tuberías mal aisladas. “En teoría y en algunos de los mejores casos prácticos, esto puede ser mucho más eficaz”, reconoce. “Pero eso depende en gran medida de cómo (el sistema) está diseñado”, insiste el analista, dando como ejemplo la red de frío parisiense, la más importante de Europa, que almacena, en particular, hielo producido en horas huecas para entregar el agua refrigerada durante los picos de consumo. Con 80 kilómetros de cañería instaladas bajo París, Climespace, filial de Engie, suministra frío a 700 clientes, entre ellos el Louvre, la Asamblea Nacional, la alcaldía o grandes almacenes. Los equipos que funcionan con electricidad, pero utilizan también el agua del

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Sena, producen “4 megavatios de frío por 1 de electricidad consumida mientras que (un acondicionador de aire autónomo) produce 2 megavatios de frío por 1 de electricidad”, precisa el director de explotación Jean-Sébastien Mascrez. Y las emisiones de CO2 se reducen en un 50%, según Climespace. “Una red de frío es muy eficaz, es evidente”, insiste David Canal, de la agencia francesa de control de la energía Ademe. En cambio, su perímetro es limitado: “El sector residencial no es el objetivo principal”, subraya. Por lo demás, “primero hay que reducir las necesidades”, en particular las necesidades de “comodidad”, estableciendo otras medidas como el “diseño bioclimático de edificios”, continúa. Riahi aboga también por soluciones “naturales” como la vegetación de las ciudades, antes de las soluciones mecánicas. Además, las redes de frío requieren inversiones iniciales “importantes” sin retorno inmediato, señala. Las infraestructuras de Boulogne costaron unos 65 millones de euros (72 millones de dólares). “Pero es rentable a largo plazo”, asegura Guillaume Planchot, presidente de Via Sèva, asociación francesa de promoción de redes de calor y frío. “Este siglo, que lamentablemente es el siglo del calentamiento global, va a hacer emerger este tipo de sistemas”, predice: no hay opción frente a las “bombas de tiempo climáticas” que son los aires acondicionados.

OPINIÓN

Ciudades Inteligentes en México, el reto en el desarrollo de las ciudades Paulina H. Mallorga* El 74.2% de la población mexicana vive en una de las 401 ciudades que conforman el Sistema Urbano Nacional (CONAPO, 2018), en concordancia con la tendencia mundial de urbanización. La acelerada expansión territorial y la fuerte concentración de población, servicios y equipamiento urbano, aunado al escaso control del crecimiento e instrumentos de planeación no aplicados, conforman el proceso natural de crecimiento de las ciudades mexicanas, dentro del modelo de producción del espacio urbano influido por la economía global. Lo anterior, ha generado considerables contrastes en la calidad de vida de la población dentro de las ciudades. El reto entonces, es modificar el paradigma de transformación de nuestras ciudades, aprovechando sus características mediante una administración sustentable de los recursos. El modelo de ciudades inteligentes impulsado, entre otras instituciones, por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), nos propone el uso de tecnologías de la información y la comunicación, en la planeación y gestión de las ciudades. Por medio de herramientas colaborativas y participación ciudadana, es posible generar esquemas de cooperación entre sector privado y gobierno, que permitan un funcionamiento más eficiente de las urbes. El gran desafío en México para generar ciudades verdaderamente inteligentes, es mejorar la distribución de los recursos tecnológicos. Proyectos como Ciudad Maderas en Querétaro, tienen contemplada cobertura total en servicios de conectividad, que permitirá el uso de herramientas móviles al alcance de la población para la gestión de servicios urbanos, como transporte y energía. Sin embargo, este no es el caso para las ciudades en una fase de desarrollo más avanzada, aunque sin duda, el progreso es visible. La digitalización de servicios urbanos y generación de puntos de acceso gratuito a internet,

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han sido prioridad de las últimas administraciones de ciudades en todo el país; los gobiernos locales se acercan cada vez más al uso de herramientas de recolección y representación espacial de datos, tal como los Sistemas de Información Geográfica (SIG), con resultados de gran utilidad como el Portal de Datos de la Ciudad de México (2019), que permite visualizar desde la red de transporte de la ciudad y el Atlas de Riesgos, hasta la ocurrencia de delitos. El siguiente paso es aspirar a estandarizar el uso de la información espacial para la planeación urbana y hacerla más accesible, no solo desde el sector público, sino también promoviendo que en el mercado inmobiliario (por ejemplo), crezca de la mano de herramientas móviles que posibiliten que la población acceda a las mejores oportunidades de vivienda, movilidad, servicios e infraestructura. El acceso en tiempo real a información de los lugares (estado de la red de transporte, tráfico, acceso a estacionamientos, niveles de contaminantes, entre otros), y el acceso a información histórica (densidad de población, flujos de movilidad, localización de infraestructura y servicios, etc.), se han convertido en parte fundamental de la integración de la población con la ciudad y promueven una mejor toma de decisiones con el apoyo del desarrollo tecnológico. Ciudad inteligente es entonces, aquella donde la población en general tiene acceso a las herramientas tecnológicas que promuevan un desarrollo integral y sostenible. El camino de la innovación está bien trazado; sin embargo, nos queda bastante por recorrer.

*Analista Geográfico, egresada de la UNAM, con interés en la Planeación Urbana y el Ordenamiento Territorial. Apasionada por contar historias con mapas.

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La felicidad de una buena iluminación Por Laura Magnolia Hernández Alvarado *Con información de Hygge: La felicidad en las pequeñas cosas. Editorial Diana, 2019, y vivaanuncios.com

e acuerdo con Meik Wiking, miembro del Instituto de Investigación sobre la Felicidad, existen elementos que los países nórdicos comparten tales como: salud, trabajo, buenos ingresos, seguridad y libertad, y que vuelven a sus pobladores miembros de los países más felices del mundo. Sin embargo, Dinamarca se destaca de ellos gracias al Hygge, una filosofía originaria de este país que se distingue por buscar la felicidad en lo cotidiano. Wiking afirma en su libro Hygge: La felicidad en las pequeñas cosas, que el hygge tiene más que ver con el ambiente y la experiencia que con las cosas, pero ¿cómo afecta la iluminación de los espacios cerrados esta percepción de la vida y la felicidad?

Dinamarca ha sido reconocido en diferentes rankings mundiales como ‘una superpotencia de la felicidad’, además de factores como el bienestar social, existen factores culturales que han posicionado al país nórdico, sorprendentemente uno de ellos es la iluminación de interiores.

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“Los daneses seleccionan las lámparas cuidadosamente y las colocan de forma estratégica para crear relajantes charcos de luz. Es una forma de arte, una ciencia y una industria. Algunas de las lámparas de más bello diseño del mundo provienen de la edad de oro del diseño danés, por ejemplo las lámparas de Poul Henningsen, Arne Jacobsen y Verner Panton.” Pero no todo son lámparas de diseñador, pues como lo dijo el mismo Henningsen ‘iluminar una estancia correctamente no cuesta dinero, pero sí requiere cultura’. Por ello, la iluminación perfecta puede alegrar un espacio y brindar un lugar de paz, seguridad y confort para sus habitantes. Lograrlo puede ser más fácil con estos consejos:

interiorismo

TECHOS BRILLANTES Por más obvio que suene, muchas veces no tratamos el techo de la manera correcta, empezando por la elección de los tonos de su superficie. Si estás por pintar tu departamento, te recomendamos que el techo sea en tonos claros y brillantes como blanco, beige e incluso el amarillo. Estos colores otorgarán una mejor luminosidad al espacio, así como una mayor amplitud y altura a la habitación. Para mejores resultados adapta lámparas colgantes que irradien luz en todos sentidos. PAREDES EN TONOS CLAROS Para crear un mayor efecto de luz y amplitud en los espacios de tu departamen-

to, es mejor pintar las paredes en colores claros o pasteles. Así, la luz que entre de manera natural rebotará de forma que toda la habitación se vea mucho más iluminada y grande. En la noche, cuando ya hay necesidad de encender las luces, una luz cálida dará una sensación acogedora y relajante, además no tendrás que encender todas las lámparas para iluminar bien el interior. PERSIANAS EN LUGAR DE CORTINAS La gran ventaja de utilizar persianas es que te permiten regular la entrada de luz, en cambio con las cortinas no logras crear el mismo efecto. Las persianas permiten mayor iluminación y además son excelentes

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elementos decorativos, ya que las podrás encontrar en distintos colores y materiales que van desde pvc, tipo madera y hasta de aluminio que se ajustan perfecto a cualquier estilo sin dejar de lado su función primordial: dejar entrar la luz necesaria a tu hogar. SPOTS DE LUZ INDIRECTA Además de ser tendencia en el diseño interior, los puntos de iluminación indirecta son ideales porque proyectan la luz hacia las paredes creando un efecto homogéneo en todo el ambiente debido a que el reflejo se distribuye en diversos ángulos. Es ideal para áreas que no cuentan con suficiente luz natural y necesitan mayor claridad.

Un juego en la relación de espacios públicos y privados gira en torno al núcleo central del proyecto Vidalta 2802.

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arquitectura

En 2015, el arquitecto Jaime Bucay creó Studio 91, a través del cual ha presentado propuestas plagadas de frescura, elegancia y un que muy personal en conceptos de diseño arquitectónico e interiores.

Studio 91 arquitectura de fondo y forma

TUDIO 91 conceptualiza, diseña y construye espacios únicos que brindan experiencias particulares para sus clientes, ofreciendo soluciones a la composición arquitectónica, en la búsqueda permanente de innovación, tendencia, sensualidad y equilibrio entre función y forma. La experiencia de su oficio se reafirma en la diversidad de sus proyectos y la gran variedad de las escalas que han diseñado, de las cuales presentamos algunas muestras.

Fotos: Cortesía Studio 91

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AUGUSTA Este proyecto es finalista del Premio Firenze Entremuros 2019 en la categoría de Mejor Interiorismo Residencial gracias al ambiente único recreado a partir del uso de madera de nogal en muros, celosías, plafones y muebles empotrados. Una variedad de tejidos se dispone en cada espacio dejando los más complejos para las áreas privadas. Pareciera a veces que el departamento está labrado dentro de un gran sólido de madera creando huecos que albergan los espacios habitables. MALAQUITA La terraza Malaquita enmarca estas vistas desde todos sus ángulos en sus eventos y fiestas; fue diseñada como un descanso del caos de la ciudad y al mismo tiempo una revaloración de la capital mexicana. El diseño de las paredes es rudo, con un aspecto frío y serio, que nos brinda el concreto aparente en los muros, al igual dentro de la composición del lugar encontramos algunas de las obras del pintor mexicano Neon Caron que presenta su concepto de pinturas en movimiento –que se aprecian en realidad aumentada con ayuda de una app–. De miércoles a domingo a partir de las 4 de la tarde, la terraza opera como bar, ofreciendo coctelería con tragos frescos. El nombre de este rooftop proviene del mineral que existe debajo del templo histórico de la Ciudad de México desde el tiempo de los Aztecas.

Malaquita, la terraza del hotel City Center en el corazón del Centro Histórico diseñada como un escape de la ciudad.

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Augusta un departamento que utiliza la madera como elemento principal tallando en sus espacios un ambiente cálido y elegante.

VIDALTA 2802 A partir de la reinterpretación del estilo neoclásico francés, Studio 91 creó el interiorismo de Vidalta 2802 que remite a la elegancia que da el misterio de otros tiempos. El departamento ubicado en Bosques de las Lomas fue planeado para una joven pareja de recién casados y presume un lenguaje de gran elegancia. Un juego en la relación de espacios públicos y privados gira en torno al núcleo central del proyecto: la estancia o sala-comedor, dividida por una gran viga en V que funciona como una celosía escultórica.

Alrededor de la estancia se encuentran las áreas privadas: la recámara y las áreas de servicios que se esconden tras las puertas camufladas por el muro de madera blanca adornado por marcos. El diseño interior está lleno de texturas, luces cálidas y acabados de tonos monocromáticos como mármoles, pisos de madera, y acero con detalles de color en los accesorios y los muebles –también diseñados por Studio 91– dando una idea acogedora y sensual con un eco a los grandes salones de casonas y palacios de la antigüedad.

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