«Was geregelt ist, ist geregelt»

meistbesserfährt,weilbeieinemsolchen

Übertrag kaum der Verkehrswert einer Liegenschaft bezahlt wird.

DieBabyboomer-GenerationkommtjetztinsAlter,vielImmobilienbesitzgehtindennächstenJahrenandienächsteGenerationüber. Wasesdabeizubeachtengibt,sagtRechtsanwaltundInhaberdesNotariatspatents,RogerSteiner,vonderGewerbeTreuhandAG DerSchweizfehltWohnraum dasThemaist in aller Munde aktuell Was bedeutet dies im Kontext der Übertragung von Wohneigentum innerhalb der Familie?

DieKnappheitführteinerseitsdazu dass den Eltern oft eine Ausweichmöglichkeit respektiveeine«kleinere»Ersatzwohnung fehlt.Andererseits verunmöglichen es die aktuellen Liegenschaftswerte dem Normalverdiener, günstig zu Eigentum zu kommen Dementsprechend gibt es im Familienverbund viele Diskussionen, wer von den Kindern das elterliche Eigentum übernehmen darf und zu welchem Preis Da gibt es eine ganze Palette an Themenbereichenzuberücksichtigen unteranderem auch erbrechtliche und psychologische Aspekte.

Bei mehreren Kindern ist der Aspekt der Gerechtigkeit ein Punkt. Macht es die aktuelle Preislage nicht vielfach unmöglich, ein ObjektinderFamiliezuhalten weildasAusbezahlen der nicht übernehmenden Kinder zu viel Geld erfordert?

Fast jede familieninterne EigentumsübertragungbeinhalteteineSchenkungskomponente–eswirdsehroftlediglichein «Familienpreis» bezahlt.Der Schenkungsanteilistzwarerbrechtlichrelevantbeziehungsweise wird als ausgleichungspflichtige Zuwendung mangels anderer AbrededemspäterenErbteildesBeschenkten angerechnet.Es ist aber dennoch Fakt dass das Kind,das ein Objekt übernimmt,

AlsodarfesineinemsolchenVorgangnicht nur ums Geld gehen?

Es geht ja auch darum das Eigenheim das sich die Eltern im Laufe der Jahre erarbeitet haben, im Familienverbund zu halten Das Ganze hat somit auch eine emotionale Komponente. Trotzdem müssen Reibereien mit den nicht berücksichtigten Kindern tunlichst vermieden und proaktiv angegangen werden.

Wie oft erleben Sie dass eine Liegenschaft «ausserhalb» verkauft werden muss weil familieninternkeineLösunggefundenwerden kann?

Zum Glück sehr selten. Wir als Gewerbe TreuhandAGwirkenimmerdahingehend, dass man das Gespräch und den Kompromiss sucht. Nebst erbrechtlichen VorkehrungenwiederAusgleichungspflichtkann auch ein Spekulationsschutz eingebaut werden, indem die Geschwister ein Vorkaufsrecht und/oder ein Gewinnanteilsrechterhalten Washeisst:FallsdieLiegenschaftvomübernehmendenKindverkauft wird können die Geschwister entweder das Wohneigentum beanspruchen oder anteilsmässig vom realisierten Gewinn profitieren SolcheMechanismenschaffen Vertrauen und fördern die Streitprävention.

Wird in einem solchen Erbvertrag der Wert der Liegenschaft bereits fix definiert oder kann man als Berechnungsgrundlage den Verkehrswert des Objekts im Todesfall einsetzen?

Wir empfehlen,den Wert bereits bei der Übertragungerbrechtlichzufixieren,hierfüreineSchatzungeinzuholen Diesedient als Grundlage für die Diskussionen in der Familie und für die Festlegung des Schenkungsanteils und des Familienpreises. So wird das Ganze in Stein gemeisselt – unabhängigvonderkünftigenWertentwicklung.Essolltenichtsein,dassdieErbenim TodesfallihrerElternerneutdieDiskussion führen müssen, wie mit einem allenfalls tieferen oder erhöhten Verkehrswert zu verfahren ist,das würde unnötigen Raum für Streit bieten.

Welches sind Ihre Funktionen als Gewerbe TreuhandAGineinemsolchenProzess?

Wohneigentum im Alter –verkaufen oder behalten?

Wir suchen die optimale Lösung für die Familie, egal welche Prämissen der Kunde, die Kundin mitbringt: Ob es «einfach geht» oder ob sich «Problemfelder» auftun Wir arbeiteninterdisziplinäralsKundenpartner unteranderemauchindenBereichenSozialversicherungen und Steuern Stichworte: Nachkommen-ErbschaftssteuerundGrundstückgewinnsteuer Insbesondere letztere kann massiv einschenken – Faustregel: Besteuerung des Gewinns im Umfang von 20 Prozent–wennmanesfalschmachtoder fehlerhaft plant Wie«falschmacht»?

Man kann diese Steuer unter Umständen aufschieben sodass die Eltern die Steuer nicht zahlen müssen, sondern das Kind als Erwerber die Steuerposition von den Eltern übernimmt Das funktioniert, wenn der Übertragungswertnichtmehrals75Prozent des Liegenschaftswertes beträgt oder dieser unter dem Anlagewert liegt

Wann ist der ideale Zeitpunkt mit Ihnen als FachmannKontaktaufzunehmen?

Der Zeitpunkt hängt stark vom Beweggrund ab Ist das Wohneigentum zu gross? OderwilleinemKindermöglichtwerden,das Wohneigentumselberzubewohnenoderals Anlageobjektzubenutzen?Istaufgrundder Pensionierung die Tragbarkeit bei der Bank problematischundderAuslöser?SolldasVermögen vor dem Staat geschützt werden im Hinblick auf den Eintritt in ein Alters- oder

Pflegeheim?OdersolleinfachdieErbteilung vorweggenommenwerden?Essindsoviele Bereiche,die in die Thematik reinspielen In jedemFallsolltemanfrühzeitigmitunsKontaktaufnehmen damitmansichnichtsvergibt EsgehtalsonichtnurumWohnobjekteansich inIhrerBeratung?

Nein Wirwirkenauchdahingehend,dass imFamilienverbundeineumfassendeNachlassplanung erfolgt und ein Erbvertrag erstellt wird So zum Beispiel mit der heute üblichenMeistbegünstigungdesüberlebendenElternteilsmitErbverzichtderKinder Die Liegenschaftsübertragung wird in diesem Vertragauchabgebildet Mansollteindieser Thematik immer ganzheitlich denken Sie empfehlen in jedem Fall zu Lebzeiten diesenProzessanzugehenundnichtdasErbrecht imTodesfallwirkenzulassen?

Was geregelt ist ist geregelt Es gibt später keine Diskussionen und entsprechend keinen Streit Das bedeutet aber nicht automatisch, dass man die Liegenschaft bereits zu Lebzeiten übertragen soll In bestimmten Fällen genügt ein Vorspuren mittels eines Erbvertrags Wir empfehlen, die Thematik proaktiv zu besprechen und zu regeln Es drauf ankommen zu lassen ist heikel dies kannzuunerwünschtenFolgenführen Man hörtundliestjazurGenüge wieverschieden die Ansichten in den sogenannten Erbgemeinschaften sein können Andréas Härry

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Wohneigentum kann im Alter viel Sicherheit geben, aber auch Fragen aufwerfen

Ist das Wohneigentum noch trag- bzw finanzierbar?

– Soll das Wohneigentum auf ein oder mehrere Kinder übertragen werden?

Wie ist bei einem Verkauf an Dritte vorzugehen?

– Welchen Wert hat das Wohneigentum?

Sind erbrechtliche Vorkehrungen angezeigt?

Die Lösung ist so individuell wie Sie: Sie hängt von Ihren Ansprüchen Bedürfnissen und Verhältnissen ab Lassen Sie sich beraten, damit wir geme nsam Ihre massgeschne derte Lösung finden

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