Thermometer Architectuurcentrum Aorta Š Het hele jaar zet Aorta de thermometer in de stad. De Thermometer Leegstand krijgt vorm in een weblog op de site van Aorta. De thermometer wordt begeleid door een gastcommentator – die reageert op actuele ontwikkelingen en projecten in de stad. Die commentator is Mark Hendriks. Hij is journalist, redacteur en auteur op het gebied van ruimtelijke ordening, stedenbouw en landschapsarchitectuur en werkt voor vaktijdschriften als Blauwe Kamer en PostPlanjer. Aanvullend worden 8 gastauteurs gevraagd hun visie op kantorenleegstand te geven, al dan niet in de vorm van een interview. De stukken worden aan het einde van het jaar gebundeld en gepresenteerd aan de stad.
Probleemeigenaar gezocht
Mark Hendriks // april 2012
PROBLEEMEIGENAAR GEZOCHT LEEGSTAND IS EEN PROBLEEM, MAAR WIENS PROBLEEM IS HET NU WERKELIJK?
In het VPRO-programma De Slag om Nederland ging het onlangs over de verhuizing van het hoofdkantoor van Cap Gemini van Papendorp naar een nieuwe kantorenlocatie in Leidsche Rijn. De verhuizing is geruchtmakend omdat het consultancybedrijf voor de derde keer in korte tijd binnen Utrecht van onderkomen wisselt. Nog geen tien jaar geleden liet Cap Gemini een gebouw in Rijnsweerd leeg achter voor een splinternieuw kantorencomplex op Papendorp. Nu staat het bedrijf weer op punt van verhuizen omdat het huidige pand niet zou voldoen aan de eisen van het zogenoemde ‘nieuwe werken’. Daarmee komt op de ambitieuze kantorenlocatie Papendorp, dat niet eens voltooid is, nu al tienduizend vierkante meter leeg te staan. In een poging verhaal te halen over deze opmerkelijke gang van zaken gingen de makers van De Slag om Nederland van het kastje naar de muur. Cap Gemini wilde niet reageren. Zij zijn slechts huurder – en hebben het recht om van locatie te wisselen wanneer hun bedrijfsvoering daarom vraagt. De eigenaar van het pand op Papendorp CBRE Global Investors wees met een beschuldigende vinger naar de gemeente Utrecht. Die zou hebben
nagelaten om te zorgen voor een goede openbaarvervoer verbinding en andere voorzieningen, waardoor het kantorenpark nooit de beloofde kwaliteit heeft gekregen. Het is dan, aldus CBRE, niet vreemd dat huurders als Cap Gemini wegtrekken. Wethouder Gilbert Isabella liet vervolgens weten dat hij aan handen en voeten gebonden is – maar dat ie graag beschikt over instrumenten om dit soort ongewenste verhuisbewegingen te stoppen. De uitzending van De Slag om Nederland legt een probleem bloot dat in de aanpak van de kantorenleegstand te vaak onderbelicht is gebleven. Leegstand is voor velen een doorn in het oog, maar wiens probleem is het nu werkelijk? Ik bedoel: iedereen erkent het probleem, iedereen oppert oplossingen, maar niemand neemt de verantwoordelijkheid. Als puntje bij paaltje komt wijzen betrokken partijen vooral naar elkaar. Het gebrek aan een duidelijke probleemeigenaar komt terug als we zelf een rondje langs de velden maken. De Nederlandsche Bank en de Delftse hoogleraar Hugo Priemus waarschuwen in de Volkskrant dat de virtuele overwaarde van lege kantoren tot een nieuwe economische crisis zal leiden. Zij vinden dat de rijksoverheid moet ingrijpen. Tegelijkertijd twittert Priemus’ collega Friso de Zeeuw – praktijkhoogleraar Gebiedsontwikkeling – dat leegstand helemaal geen maatschappelijk probleem is. En in een
gesprek dat ik had met de brancheverenging van projectontwikkelaars worden de waarschuwingen van DNB en Priemus afgedaan als bangmakerij: ‘Het lost zich van zelf wel op. Op een gegeven momenten schrijven vastgoedeigenaren lege panden af, en dan worden ze uit de markt gehaald.’ Maar in een artikel dat ik schreef voor het vaktijdschrift Blauwe Kamer blijkt dat die eigenaren van lege kantoren over het algemeen de schouders ophalen. Deze veelal ondoorgrondlijke pensioenen beleggingsfondsen – opvallend vaak afkomstig uit Duitsland en Rusland – bezitten over de hele wereld gebouwen. Van een paar lege panden in Nieuwegein of Maarssen wordt zo’n fonds niet warm of koud. Die gemeenten zien op hun beurt de alsmaar groeiende leegstand met angst en beven tegemoet. Teveel lege panden kunnen leiden tot het rotteappeleffect, waardoor een leeg kantoor de kwaliteit en de waarde van omliggende woongebieden naar beneden haalt. Veel kunnen de gemeenten niet doen: net als wethouder Isabella in Utrecht kunnen ze vastgoedeigenaren niet dwingen tot actie. Ondertussen blijven al die partijen plan op plan stapelen om het leegstandsprobleem op te lossen. Landschapsorganisaties en burgers pleiten voor een stop op de bouw van nieuwe kantoren, wethouders willen leegstandsboetes en
fiscale maatregelen. Vastgoedexperts roepen eigenaren op tot afwaarderen en ‘uit de markt halen’ van lege panden. Minister Schultz van Infrastructuur en Milieu maakte kantorenleegstand zelfs onderdeel van haar beleid, maar komt vervolgens met het nogal abstracte Actieplan Aanpak Lege Kantoren. In De Slag om Nederland werd gepleit voor de invoering van een verwijderingsbijdrage – om zo de sloop van nutteloze kantoorgebouwen te financieren. Het zijn lovenswaardige en moedige pogingen, maar nog weinig effectief. Zolang een substantieel deel van de betrokkenen de urgentie tot ingrijpen niet voelt, en het andere deel niet bij machte is daadkrachtig op te treden, zullen dit soort oplossingen kansloos blijken. Daar komt bij dat het merendeel van de architecten en plannenmakers nog altijd denkt dat ze met ingenieuze masterplannen en wilde visies lege kantoren een tweede leven kunnen geven – vaak in de vorm van tijdelijke ateliers voor kunstenaars, studentenwoningen en stadslandbouw. Ze gaan daarmee voorbij aan de complexe financiële en administratieve werkelijkheid en beseffen niet dat de meeste vastgoedeigenaren leegstand niet als probleem ervaren. Als ze die houding willen veranderen, moeten ze niet met stedenbouwkundige tekeningen aan komen. Mark Hendriks, april 2012