Thermometer Architectuurcentrum Aorta Š Het hele jaar zet Aorta de thermometer in de stad. De Thermometer Leegstand krijgt vorm in een weblog op de site van Aorta. De thermometer wordt begeleid door een gastcommentator – die reageert op actuele ontwikkelingen en projecten in de stad. Die commentator is Mark Hendriks. Hij is journalist, redacteur en auteur op het gebied van ruimtelijke ordening, stedenbouw en landschapsarchitectuur en werkt voor vaktijdschriften als Blauwe Kamer en PostPlanjer. Aanvullend worden 8 gastauteurs gevraagd hun visie op kantorenleegstand te geven, al dan niet in de vorm van een interview. De stukken worden aan het einde van het jaar gebundeld en gepresenteerd aan de stad.
Stappenplan
Mark Hendriks // mei 2012
STAPPENPLAN HET RAPPORT WONEN BUITEN KANTOORTIJD IS EEN GEDEGEN EN STAPSGEWIJZE HANDLEIDING VOOR EEN SUCCESVOLLE TRANSFORMATIE VAN LEGE KANTOORPANDEN. TOCH SLAAT HET STAPPENPLAN SOMS EEN STAPJE OVER.
In zijn bijdrage aan deze blog houdt rijksbouwmeester Frits van Dongen een pleidooi voor de herbestemming van lege gebouwen. Hij noemt het tijdperk waarin we verkeren ‘de eeuw van het hergebruik’: de Nederlandse bouwcultuur moet in het teken staan van het omgaan met de bestaande voorraad. Van Dongen schrijft: ‘We moeten op een generieke manier leren kijken, zodat hergebruik niet bij voorbaat onmogelijk wordt gemaakt door regelgeving of iets dergelijks. Lokale overheden moeten faciliterend anticiperen, en de Nederlandse bouwwereld ook.’ Hoezeer maar weinigen het met de rijksbouwmeester oneens zullen zijn, schept zijn betoog weinig nieuw licht op de debat over leegstand. Het sleutelen aan de bestaande stad is in de afgelopen jaren gemeengoed geworden. Van Dongens voorgangers Liesbeth van der Pol en Mels Crouwel spraken er al van, evenals ministers, wethouders en andere prominente ruimtelijke ordenaars. De oproep van de rijksbouwmeester tot een ‘faciliterend anticiperende overheid’ klinkt relevant, evenals de constatering dat we op ‘een gene-
rieke manier moeten leren kijken’. Maar hoe Van Dongen dit voor zich ziet – daarop krijgt de lezer geen antwoord. Mede daarom ontving ik vol verwachting het rapport Wonen buiten kantoortijd van de Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting (SEV), de gemeente Amsterdam en het Utrechtse samenwerkingsverband Transformatieteam. Het document is een handleiding voor de permanente of tijdelijke ombouw van lege kantoren tot woonruimte voor onder meer studenten en arbeidsmigranten. Het uitvoerige stappenplan moet overheden, corporaties, vastgoedeigenaren en projectontwikkelaars stimu-leren om met de transformatie van lege kantoren aan de slag te gaan. Je kan zeggen: het stappenplan is een handreiking voor de door Frits van Dongen bepleite generieke manier van kijken. Waar andere handleidingen nogal eens blijven steken in globale tips en adviezen, nemen de schrijvers van Wonen buiten kantoortijd ons stap voor stap mee door het complexe transformatieproces – van initiatief en planvorming tot realisatie en beheer. We worden ingewijd in het bepalen van de financiële haalbaarheid, het maken van duidelijke afspraken met de eigenaar, het aanvragen van vergunningen en het vertalen van een programma van eisen naar een geschikte plattegrond. Het stappenplan bevat concrete tips over contracten, subsidies en de selectie van aannemers en installateurs.
De opstellers voorzien met het stappenplan uiteenlopende partijen van wijze raad. Gemeenten kunnen een transformatieproces beter faciliteren door flexibel met beleidsregels en wetgeving om te gaan. Corporaties blijken bij uitstek geschikt als initiatiefnemer en particulieren wordt aangeraden zich te verenigen in een bewonersstichting. Het gebruik van succesvolle voorbeelden, onder meer uit de Utrechtse regio, maakt de handleiding geloofwaardig. Zo is aan de Archimedeslaan op initiatief van de Stichting Tijdelijk Wonen een voormalig schoolgebouw omgebouwd tot 192 studentenkamers en atelier-, expositie- en horecaruimte. De aanpak is voorbeeldstellend. Met de eigenaar van het pand is overeengekomen dat het gebouw tot 1 april 2017 gebruikt mag worden. Om kosten te dekken hebben toekomstige bewoners meegewerkt aan de verbouwing, in ruil voor tien procent korting op de huurprijs. De gemeente Utrecht droeg een steentje bij door borg te staan – iets wat zij eerder deed bij de tijdelijke herbestemming van het KPN-kantoor aan de Kanaalweg. Ondanks de nuttige tips en adviezen geeft het stappenplan geen antwoord op een tweetal fundamentele vraagstukken in de strijd tegen kantorenleegstand. Ten eerste schrijven de opstellers dat wanneer een pand in een afgelegen gebied staat, waar verder alleen maar kantoren staan en nauwelijks voorzieningen zijn, de kans op ombouw naar
woningen vrijwel is uitgesloten. Daar wringt de schoen – want vormen niet juist die kantoren op afgelegen en monofunctionele gebieden langs snelwegen, veelal gebouwd in de jaren zeventig en tachtig en omgeven door een zee van groen en parkeerplaatsen, niet de kern van het leegstandsprobleem. Het stappenplan van de SEV, de gemeente Amsterdam en het Transformatieteam suggereert dat in dit soort gevallen eerst een gebiedsontwikkeling nodig is, waarbij ook de omliggende kantoorpanden worden aangepakt. We weten inmiddels: dat is makkelijker gezegd dan gedaan. Ten tweede wordt in het stappenplan voorbij gegaan aan een essentiële fase in de permanente transformatie van een leeg kantoorgebouw – de verkoop van het pand door de eigenaar aan een initiatiefnemer, zoals een corporatie of ontwikkelaar. Dergelijk transacties verlopen moeizaam, omdat het merendeel van de lege kantoren voor een te hoog bedrag in de boeken staat. Bij de verkoop van een leeg kantoor rijst de vraag wie bereid is het verlies te nemen. Willen eigenaren hun bezit afwaarderen? Of zijn initiatiefnemers bereid een te hoge prijs te betalen? Helaas bestaat voor dit soort dilemma’s nog geen stappenplan.
Mark Hendriks, mei 2012