Alcance de la protección de la fe pública registral en el sistema registral inmobiliario dominicano

DERECHO INMOBILIARIO

Ariella Adames Rojas Auxiliar de servicios de la Unidad de Servicios Presenciales de la Jurisdicción Inmobiliaria. aadamesrojas@yahoo.com

ALCANCE DE LA PROTECCIÓN DE LA FE PÚBLICA REGISTRAL EN EL SISTEMA REGISTRAL INMOBILIARIO DOMINICANO RESUMEN: Se analiza el alcance de la fe pública registral, uno de los principios informadores del sistema registral inmobiliario dominicano.

PALABRAS CLAVES: Fe pública registral, protección, sistema registral, derecho inmobiliario, República Dominicana.

L

a fe pública registral permite otorgar seguridad jurídica al comercio inmobiliario, toda vez que el tercer adquiriente a título oneroso de buena fe, también llamado tercero registral, será mantenido en su adquisición frente a un cuestionamiento de su derecho, porque se considerará inatacable su título al haber contratado de acuerdo al contenido registral publicado por el registro de la propiedad. Es así que el sistema registral protegerá al tercer adquiriente a título oneroso de buena fe cuando cumpla con las condiciones admitidas por el ordenamiento jurídico. De no existir tal protección, la seguridad jurídica sería inexistente, pues el adquiriente que inscribe su derecho no podrá hacerlo prevalecer frente a un propietario no inscrito que cuestiona su titularidad. Este esquema supondría un triunfo de la clandestinidad, ya que lo no inscrito afectaría al titular registral que inscribió su derecho. De no protegerse a quien confió en el registro para sus contrataciones inmobiliarias, se daría al traste con la seguridad jurídica necesaria en el tráfico jurídico inmobiliario.

El Tribunal Constitucional ha afirmado que los derechos adquiridos deben ser protegidos y garantizados por el Estado, tra-

tándose de terrenos registrados, a menos que se pruebe la mala fe del adquiriente: En este sentido, si bien es cierto que en principio la propiedad es un derecho casi absoluto, limitado sólo por el carácter social del mismo, una vez el bien ha sido transferido y entrado al patrimonio de una persona natural o jurídica y éste se subroga en los derechos del propietario, dicho derecho no puede ser vulnerado, por tratarse de un derecho legítimamente adquirido, y el Estado tiene el deber de garantizar y proteger los derechos adquiridos, sobre todo cuando ese derecho recae sobre terrenos registrados, salvo que se demuestre que no se trata de un adquiriente de buena fe1.

La protección opera sobre el tercero registral o tercer adquiriente a título oneroso de buena fe. ¿Quién es este tercero registral? Es el titular inscrito, ajeno a la situación jurídica no inscrita. El sistema no podría proteger a quien no inscribe su derecho.

La citada sentencia2 indicó que el tercer adquiriente de buena fe debe ser un tercero registral, es decir, tener derecho inscrito.

1 Sentencia TC/0585/17, 1 de noviembre 2017.

2 SCJ, 3.ª Sala, 18 de octubre 2017, núm. 663, B. J. 1283.

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El tercero registral es parte en la relación jurídica inscrita3. Para explicar las clases de tercero registral se han erigido en España dos teorías: la tesis dualista y la monista. Así, partiendo del artículo 32 de la Ley Hipotecaria española que afirma que “los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados en el Registro de la Propiedad, no perjudican a tercero”, se ha afirmado la inoponibilidad de los títulos no inscritos. Solo existirá para este tercero el contenido registral publicado por el Registro. De acuerdo a esta tesis, será protegido quien inscriba su derecho. Esta es la tesis dualista, en virtud de la cual lo publicado vincula al tercero.

Esta tesis es de corte francés, ya que uno de los rasgos diferenciadores del sistema registral inmobiliario francés es la inoponibilidad de lo no inscrito.

Por su parte, el artículo 34 de la Ley Hipotecaria española establece que “el tercero que de buena fe adquiera a título oneroso, algún derecho de persona que en el Registro aparezca con facultades para transmitirlo, será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque después se anule o resuelva el del otorgante por virtud de causas que no consten en el Registro”, con lo cual erige la tesis monista de concepción

germánica. Se trata del tercero que, ante una contratación inmobiliaria, se informa sobre lo publicado por el registro, y sobre la base de esto concretiza su negocio jurídico. Es importante resaltar que el tercero de la tesis dualista es distinto al tercero de la tesis monista. El tercero registral que define la tesis dualista desvela el principio de inoponibilidad de lo no inscrito, mientras que el tercero de la tesis monista será el tercero protegido por la fe pública registral.

La fe pública registral tiene como fundamento la presunción de exactitud del registro y el principio de legitimidad “que establece que el derecho existe y que pertenece a su titular”. La presunción de exactitud del registro se plasma en el principio de publicidad que está establecido en la Ley 108-05 de Registro Inmobiliario (en lo adelante Ley 108-05) en el principio II, al indicar que la publicidad “establece la presunción de exactitud del registro dotando de fe pública su constancia”. Lo publicado por el registro de la propiedad se presume exacto. Así lo establece el artículo 90 de la Ley 108-05: “El contenido de los registros se presume exacto y ésta presunción no admite prueba en contrario, salvo lo previsto por el recurso de revisión por causa de error material y por causa de fraude”.

3 MEDINA DE LEMUS, Manuel. Derecho Civil de bienes, derechos reales e inmobiliario registral: Madrid, Dykinson, 2003, t. II, p. 344.

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En el sistema registral inmobiliario dominicano la exactitud del registro, de acuerdo a este artículo, se trata de una presunción iuris et de iure, dado que afirma que no admite prueba en contrario, salvo en los casos de revisión por causa de error y por causa de fraude.

Para quedar protegido por el principio de la fe pública registral, el tercero registral deberá cumplir ciertas condiciones que el ordenamiento jurídico exige. Estas condiciones creadas por la jurisprudencia y de construcción doctrinal4 son que haya inscrito su derecho en el registro, que haya hecho la adquisición de su legítimo propietario, que tal adquisición haya sido hecha a título oneroso y que haya estado presente la buena fe. La sentencia5 del Tribunal Constitucional dominicano expresó que para que opere la protección al tercero registral es necesario “que se cumplan exigencias concretas […], como son la onerosidad, la legitimidad del titular del derecho registrado o constituido, y sobre todo que haya una manifestación clara e inequívoca de su buena fe”.

Ante la necesidad de determinar la titularidad de un tercero registral que ve cuestionado su derecho, serán los tribunales quienes tendrán que decidir sobre el derecho de propiedad. Los jueces fundamentan constantemente su decisión en la presencia o no de la buena fe del adquiriente, la cual es determinante para que el tercero registral sea mantenido en su adquisición. El Tribunal Constitucional dominicano6 estimó que “la Tercera Sala de la Suprema Corte de Justicia no violó el derecho de propiedad, ni el derecho a la tutela judicial efectiva en perjuicio del recurrente…”, toda vez que en la especie no se probó la mala fe ni que la adquisición no fue a título oneroso.

Sin esta protección al tercer adquiriente de buena fe el Estado de derecho no se configuraría7, ya que le faltaría uno de sus principios esenciales, que es la seguridad jurídica. La seguridad jurídica da certeza al individuo en sus contrataciones; el ordenamiento le asegura la estabilidad jurídica al no afectarle cambios bruscos en la ley o disposiciones de los poderes públicos, quienes no “podrán afectar o alterar la seguridad jurídica derivada de situaciones establecidas conforme a una legislación anterior”8.

La seguridad jurídica comprende la previsibilidad, ya que quien adquiere una vivienda de propietario inscrito no querrá ver cuestionado su derecho por un propietario al margen del registro.

También, el acreedor que inscribe una hipoteca querrá ver seguro su crédito y no verse sorprendido por cargas ocultas. La seguridad jurídica es un corolario del principio de fe pública registral. Es precisamente por preservar la seguridad jurídica que el tercero que adquiere según registro deberá ser mantenido en su adquisición. De otro modo, el tráfico sobre bienes inmuebles no sería posible, al no existir garantías.

En las sentencias del Tribunal Constitucional dominicano, se ha definido la seguridad jurídica: Como un principio jurídico general consustancial a todo Estado de derecho, que se erige en garantía de la aplicación objetiva de la ley, de tal modo que asegura la previsibilidad respecto de los actos de los poderes públicos, delimitando sus facultades y deberes. Es la certeza que tienen los individuos que integran una sociedad acerca de cuáles son sus derechos y obligaciones, sin que el capricho, la torpeza o a la arbitrariedad de sus autoridades puedan causarles perjuicios9.

La fe pública registral pone de relieve el debate de las adquisiciones a non domino del tercero registral. Lo publicado por el registro se tendrá por verdadero y exacto, y proteger a quien se fía del contenido registral publicado fundamenta la seguridad del comercio inmobiliario. Las adquisiciones a non domino exponen la posibilidad de que el verdadero propietario no sea el que figure inscrito en el registro de la propiedad, lo que plantea ponderar la justicia frente a la seguridad que propone el sistema. Surge la interrogante de si la protección al tercer adquiriente a título oneroso de buena fe se hace a costa del verdadero propietario cuando este no inscribe su derecho, ya que se tendrá por legítimo propietario a quien figure inscrito como tal en el registro de la propiedad. Desconocer la titularidad del propietario inscrito ante “el verdadero propietario” que no inscribió su derecho y, en consecuencia, no proteger al tercero registral, que adquirió porque el registro proclamó la titularidad de quien figuraba inscrito, sería dar al traste con la seguridad jurídica y socavar las bases de un determinado sistema registral inmobiliario. Desconocer al titular inscrito, equivaldría a hacer prevalecer la clandestinidad frente a la publicidad, lo que supondría negar la finalidad misma del registro que se agota en la publicidad de los derechos.

Para que opere la protección de la fe pública registral, en cuanto al requisito de que el tercero registral debe hacer la adquisición de su legítimo propietario, la sentencia10 estimó que “al tratarse de derechos que fueron adquiridos de la mano de un vendedor el cual ostentaba” un certificado de título no podía ser considerado el comprador de otra forma que no fuera tercer adquiriente de buena fe, toda vez que el vendedor había adquirido en virtud de una sentencia de adjudicación que no fue atacada por una demanda en nulidad de sentencia por la vía principal. En este caso, el vendedor era el legitimado para vender, pues tenía su derecho inscrito. La inscripción legitima su derecho de propiedad y el tribunal fundamenta su decisión en que ostentaba un certificado de título. En nuestro sistema, tener

4 GÓMEZ, Wilson. Manual de derecho inmobiliario registral: Santo Domingo, Amigo del Hogar, 2014, p. 156.

5 Sentencia TC/0585/17, 1 de noviembre 2017.

6 Sentencia TC/0093/15 del 7 de mayo del 2015.

7 JORGE PRATS, Eduardo. Derecho constitucional: Santo Domingo, Gaceta Judicial, 2003, vol I, p. 650.

8 Ibid., 651.

9 TC/0100/13 del 20 de junio de 2013, TC/0122/14 del 13 de junio de 2014, TC/0380/14 del 30 de diciembre de 2014.

10 SCJ, 3.ª sala, 21 de junio de 2019, núm. 28, B. J. 1303.

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un certificado de título, aspecto heredado del sistema australiano Torrens, equivale a tener inscrito un derecho de propiedad. En ese sentido, el artículo 91 de la Ley 108-05 afirma: “El Certificado de Título es el documento oficial emitido y garantizado por el Estado dominicano, que acredita la existencia de un derecho real y la titularidad sobre el mismo”.

El criterio antes señalado, de que la adquisición debe ser hecha de su legítimo propietario, se evidencia en la sentencia11 que estimó que toda persona en favor de la cual se hubiere expedido un certificado de título en ejecución de un acto traslativo de propiedad retendrá el inmueble, y en el caso de la especie el recurrido adquirió el inmueble como un tercer adquiriente a título oneroso de buena fe, toda vez que la mala fe no fue probada por la recurrente. Las Salas Reunidas12 de la Suprema Corte de Justicia mantienen este criterio como una constante: cuando un tercero adquiere a título oneroso un inmueble o derechos en él, después de haberse expedido los certificados de títulos corres-

pondientes a favor de sus causantes, se trata de un tercer adquiriente de buena fe. Este criterio se revela en la sentencia núm.

1397-2020-S-0010013.

En nuestro derecho la buena fe se presume. Este es el sentido del artículo 2268 del Código Civil: “se presume siempre la buena fe, y corresponde la prueba a aquél que alega lo contrario”. De manera que la carga de la prueba estará sobre quien alega la mala fe. Para que sea efectiva la protección al tercero registral, la buena fe en la adquisición debe estar presente. En caso de probarse la mala fe, el sistema registral inmobiliario no mantendrá en su derecho a quien así haya adquirido. La mala fe puede tratarse de actos o maniobras fraudulentas y también del conocimiento que tenga el adquiriente de las anomalías sobre el derecho de su causante14. El tercer adquiriente a título oneroso de buena fe se configura solo si desconocía la situación irregular15 o denunciada sobre los derechos de su causante, de acuerdo a la sentencia núm. 1399-2019-S-0009216. Es oportuno señalar, no obstante,

11 SCJ, 3.ª sala, 21 de febrero 2018, núm. 47, B. J. 1287.

12 SCJ, Salas Reunidas, 19 de septiembre de 2018, núm. 6, B. J. 1294.

13 1.ª Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central, 11 de diciembre de 2020.

14 SCJ, Salas reunidas, 26 de marzo 2014, núm. 3, B. J. 1240. Sentencia TC/0585/17, 1 noviembre 2017.

15 SCJ, 3.ª Sala, 28 de marzo de 2012, núm. 57, B. J. 1216.

16 3.ª Sala del Tribunal Superior de Tierras del Departamento Central, sentencia de fecha 26 de junio 2019.

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que al adquiriente le basta la consulta del registro para informarse y no se le exige llevar a cabo más diligencias17.

Si la mala fe no es probada, el tercero registral deberá protegerse18. No basta probar la mala fe del vendedor, también debe probarse la mala fe del comprador19. Es necesario determinar si el tercero registral está confabulado para la comisión del fraude de su causante. En caso de que no lo esté, se configura la buena fe y el fraude no puede oponérsele20. La condición de que esté presente la buena fe en el tercero registral queda plasmada en la sentencia21 que estimó que el tercer adquiriente a título oneroso y de buena fe no puede ser perjudicado por una litis que ha sido inscrita después de haber inscrito su derecho. Para anular su derecho de propiedad, debía probarse que tenía conocimiento de las alegadas maniobras fraudulentas del vendedor. En ese sentido también se pronunció el Tribunal Constitucional dominicano22 al establecer que “en modo alguno la mala fe del vendedor define ni determina la presunción de buena fe que se reputa a favor del tercero adquiriente. Esa presunción debe ser destruida probando la mala fe del comprador”.

El Tribunal Constitucional en ese sentido expresó: La Suprema Corte de Justicia ha mantenido una sólida línea jurisprudencial en cuanto a la protección que le debe el Estado a los “terceros adquirientes a título oneroso y de buena fe”,

estableciendo que no basta alegar irregularidad del título del vendedor para anular la transferencia hecha a favor del comprador. Dichos derechos no pueden ser anulados hasta que no se pruebe la mala fe del tercer adquiriente, es decir, el conocimiento que tenía de los vicios de título de su causante23.

BIBLIOGRAFÍA ÁLVAREZ CAPEROCHIPI, José Antonio. Derecho inmobiliario registral, 2ª ed.: Granada, Editorial Comares, 2006.

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GÓMEZ, Wilson. Manual de derecho inmobiliario registral: Santo Domingo, Amigo del Hogar, 2014.

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PERDOMO CORDERO, Nassef. Jurisprudencia del Tribunal Constitucional dominicano 2012-2014: Santo Domingo, 2015.

17 SCJ, 3.ª Sala, 28 de marzo de 2012, núm. 57, B. J. 1216.

18 SCJ, 3.ª Sala, 29 mayo 2013, núm. 62, B. J. 1230 y SCJ, 3.ª Sala, 4 diciembre 2013, núm. 5, B. J. 1237.

19 SCJ, 3.ª sala, 21 de junio de 2019, núm. 28, B. J. 1303.

20 SCJ, 3.ª Sala, 11 de septiembre 2013, núm. 41, B. J. 1234.

21 SCJ, 3.ª sala, 29 de noviembre de 2019, núm. 78, B. J. 1308.

22 Sentencia TC/0381/15 del 15 de agosto del 2015.

23 Sentencia TC/0041/15 del 23 de marzo 2005.

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