DIRECCIÓN PROVINCIAL DE RESPONSABILIDAD SOCIAL
MANUAL DE SEGURIDAD Y MANTENIMIENTO EDIFICIO IJAN
INSTITUTO PROVINCIAL DE JUEGOS DE AZAR (IJAN)
AUTORIDADES IJAN PRESIDENTE Cr. Alfredo Monaco.
ENCARGADO DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO Arq. Joaquín Gómez Aubone.
VICEPRESIDENTE Cra. Adriana Durazzi.
ENCARGADA DE SEGURIDAD DEL EDIFICIO Lic. Alina Sierra.
DIRECTOR PROVINCIAL DE LOTERIA Y QUINIELA Sr. Antonio Reus.
INTENDENTE DEL EDIFICIO Sr. Sergio Gauna.
DIRECTOR PROVINCIAL DE RESPONSABILIDAD SOCIAL Ing. Ricardo Pullella. DIRECTOR PROVINCIAL DE SALAS DE JUEGO Y CASINOS Sr. Mario Becher. DIRECTOR PROVINCIAL DE ASUNTOS LEGALES Dr. Agustin Li Gambi.
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ÍNDICE
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OBJETIVOS - METODOLOGÍA
PÁG. 6
SEGURIDAD: PLAN DE RESPUESTAS DE EMERGENCIA
PÁG. 8
MANTENIMIENTO CONCEPTOS
PÁG. 14
MEDIOS DE ELEVACIÓN
PÁG. 16
GRUPOS ELECTRÓGENOS
PÁG. 18
INSTALACIÓN CONTRA INCENDIO
PÁG. 20
INSTALACIONES SANITARIAS
PÁG. 22
INSTALACIONES TERMOMÉCANICA
PÁG. 26
LIMPIEZA DE FACHADAS
PÁG. 30
LIMPIEZA DE TANQUES DE RESERVA
PÁG. 34
LIMPIEZA DE CIELORRASOS Y GARGANTAS
PÁG. 36
ELECTRICIDAD E ILUMINACIÓN
PÁG. 38
PRUEBAS FUNCIONAMIENTO DE EQUIPOS DURANTE EMERGENCIA
PÁG. 40
ESPACIOS VERDES
PÁG. 42
FINAL
PÁG. 44
CONTACTO
PÁG. 46
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CAPÍTULO 1 OBJETIVOS-METODOLOGÍA
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El mantenimiento, así como la seguridad, es la tarea que garantiza la prolongación de la vida útil de las edificaciones, al evitar que con el deterioro queden inutilizables. Las características de la seguridad, el mantenimiento y las reparaciones están en función de la tipología de la edificación en sí y se relaciona estrechamente con la época de construcción y los materiales que se emplearon en su ejecución. La planificación en edificios puede salvar vidas y bienes, evitar gastos innecesarios y pérdida de tiempo, pues la falta de esta implementación conduce a edificios degradados prematuramente, limitando su vida útil, deteriorando la calidad de vida de sus ocupantes y generando un elevado costo de las instalaciones. El proceso de deterioro de una edificación se debe a la interacción de ésta con el medio, ya que éstas se ven degradadas por elementos ambientales como cambios de temperatura, luz solar, humedad ambiental, lluvia, y del propio uso a través del tiempo. Un Plan de Seguridad y Mantenimiento es necesario debido a que es una actividad constante durante la vida útil del edificio, pues estos se deterioran con el paso del tiempo, con el maltrato y la falta de conservación. Para ello se requiere una metodología con fundamento técnico que permita establecer un Uso Sosteniblede los edificios y se pueda ejercer un control real sobre su comportamiento. Desarrollar un plan de Respuestas a Emergencias que permita que el personal pueda actuar de forma adecuada ante situaciones que pongan en riesgo a las personas o los bienes materiales. Preservar la integridad física de todas las personas que se encuentren en el edificio al momento de la emergencia, evacuándolas en forma rápida y ordenada, a través de las vías de escape hacia las áreas de reunión preestablecidas.
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Si el grado de la emergencia lo requiere, sirviéndose de los organismos externos apropiados. El Plan de Respuesta a Emergencias abarca a todo el personal del establecimiento y a toda persona que circunstancialmente se encuentre en el mismo. Para ejecutar un plan de mantenimiento se toman aspectos de Plan de Respuestas de Emergencia, Mantenimiento Preventivo y Mantenimiento Correctivo, y el costo de oportunidad para aplicar cada uno con el propósito de seleccionar el método menos costoso para atender las necesidades. En la mayoría de los casos, el mantenimiento correctivo cinco veces más costoso que el mantenimiento preventivo. Se debe sopesar la cantidad de mantenimiento preventivo y correctivo brindada, porque, si bien es cierto, el costo de reparar anticipadamente una falla es menor, el gasto incurrido en la inversión de trabajar preventivamente puede llegar a ser mayor a operar correctivamente. Para llevar a cabo un sistema de planificación se debe crear los procedimientos y herramientas necesarios para medir el comportamiento de un edificio. Para ello se requiere de inspecciones periódicas, y a partir de ellas realizar las intervenciones requeridas (reparaciones, sustituciones, renovaciones y limpieza). Es importante que independientemente, de si una intervención se haya planificado o no, ésta se registre en una base de datos, para así generar registros históricos de mantenimiento. Si éstos se llevan a cabo, a futuro se podrán obtener índices de la cantidad de bienes y servicios demandados por cada edificio para cubrir sus necesidades de conservación, así poder estimar la cantidad y monto requeridos para dar mantenimiento a las edificaciones.
CAPÍTULO 2 SEGURIDAD PLAN DE RESPUESTAS DE EMERGENCIA
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DESARROLLO 1. Introducción:
En el presente procedimiento se desarrollará un plan de respuesta a emergencias que permitirá que todo el personal del establecimiento pueda cumplir un rol en la prevención de riesgos hacia las personas y los bienes.
RUTA DE EVACUACIÓN: Es un camino continuo no obstruido que conduce desde un punto del edificio hasta una zona exterior al mismo, que no se vea afectado por las consecuencias de la emergencia. SE DEBE PROCURAR QUE LAS MISMAS ESTÉN SIEMPRE LIBRES DE OBSTÁCULOS.
Para ello se le asignará un rol específico a cada uno de los trabajadores. Ante una situación como la que se quiere prevenir y enfrentar, es necesario que se cumplan una serie de tareas básicas que ayudarán a contener el incendio o siniestro, o como mínimo, garantizar las mejores condiciones posibles para que bomberos pueda hacerse cargo de la situación a su llegada.
PUNTO DE REUNIÓN: En caso de Evacuación, es el punto hacia donde debe dirigirse. Es importante que todos los ocupantes se dirijan y mantengan allí, ya que es una forma de corroborar que el edificio fue evacuado en su totalidad.
2. Conceptos Básicos:
EMERGENCIA: es todo acto o suceso inesperado que represente o pueda transformarse rápidamente en un serio riesgo para la salud del conjunto de las personas que ocupen cualquier lugar del establecimiento. EVACUACIÓN: se refiere a la acción o al efecto de retirar personas de un lugar determinado. Normalmente sucede en emergencias causadas por desastres, ya sean naturales o accidentales.
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3. Causales de Evacuación:
INCENDIO: presencia de fuego incontrolado, resistente a los intentos de neutralización con los medios de extinción utilizados, con serias posibilidades de propagación a elementos de fácil combustibilidad existentes próximos al lugar de inicio. EXPLOSIÓN: brusca liberación de energía con desprendimiento de calor cuya onda expansiva produce efectos destructivos, originado por la combinación de sustancias químicas explosivas y/o acumulación de volúmenes gaseosos.
DERRUMBE: caída total o parcial de estructuras edilicias o instalaciones fijas debido a fallas en la resistencia de los materiales. INUNDACIÓN: evento natural que se produce en las corrientes de agua como resultado de lluvias intensas o continuas que, al sobrepasar la capacidad de absorción del terreno y de los cauces, desbordan e inundan extensiones. PAQUETES SOSPECHOSOS/ARTEFACTOS EXPLOSIVOS: aparición injustificada en el interior de las instalaciones de algún paquete, caja, envoltorio o cualquier otro elemento que por sus características y ubicación motive la presunción de encontrarse ante la presencia de un artefacto incendiario o explosivo.
4. Roles de Emergencia:
a- Director de la Evacuación Será el encargado de: • Verificar los acontecimientos. • Verificar que cada persona cumpla con su rol correspondiente. • Comunicar la situación a los servicios de emergencias a su llegada. • En caso de incendio cederá el mando al jefe de Bomberos y/o acorda ran tareas conjuntas a su llegada. b- Responsable de Piso • Organiza la evacuación del piso correspondiente hacia la salida de emergencia. • Verifica la evacuación del piso asignado, incluyendo baños y cocina. • Informa la evacuación al Director de la Evacuación. • Mantiene al grupo a su cargo en el punto de reunión hasta que se comunique el fin de la emergencia, o el Director de la Evacuación autorice su disgregación. c- Jefe Técnico • Realiza los cortes de energía. • Se pone a disposición del responsable de emergencia para que asigne nueva tarea.
d- Jefe de Seguridad • Realiza llamada a Bomberos al 100, a la Policía al 101, y comunica la situación. • Solicita presencia de ambulancia al Servicio Médico deEmergencias: ECCO. • Impide el reingreso al edificio. e- Grupo de control de incendios o siniestro. • Evalúa la situación del lugar siniestrado • Adopta las medidas convenientes tendientes a combatir o atenuar el foco causante del siniestro hasta el arribo del Cuerpo de Bomberos de la Jurisdicción. • Informa al Director de la Evacuación las actividades realizadas. f- Empleados, Tercerizados, Contratistas externos, Clientes y Visitantes.
• Detener todas las actividades y dejar todo en su lugar. • Seguir las directrices. • Dirigirse a la salida del edificio en forma tranquila. • No volver al interior del edificio por ningún motivo.
5. Detección y alarma contra incendios
Detección de un incendio
a- Detección automática • La central de incendios se activa por medio de los sensores de humo instalados estratégicamente en el edificio. b- Accionamiento manual de la alarma • Cualquier persona, perteneciente al establecimiento o no, que esté circulando por el mismo y detecte la presencia de un incendio, dará aviso al responsable de piso, para que ejecute el plan de acción, según corresponda. El Responsable de Piso, en caso de evaluar necesaria la evacuación, ordenará el accionamiento manual de la alarma contra incendios.
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6. Plan de acción contra incendios
a- Falsa alarma • En caso de que se compruebe que se ha producido una falsa alarma (verificado visualmente), el Director de Evacuación comunicará a todo el personal que se ha tratado de una falsa alarma, y que se podrá continuar con las tareas habituales. b- Principio de incendio Definición: un principio de incendio es aquel que puede llegar a ser controlado por medio de equipamiento manual contra incendios (matafuegos). Si se verifica que se trata de este caso, la persona que ha verificado el alerta le comunicará al Responsable de Piso, el cual, decidirá sobre la necesidad de proceder a evacuar el edificio (mediante el accionamiento manual de la alarma), o de la utilización de un extintor manual de incendios para tratar de controlar el mismo. En caso de dudar, o de no poder utilizar un extintor, se procederá directamente a evacuar el edificio y se convocará a los servicios de emergencia (bomberos, ambulancia, etc.). c- Incendio declarado Definición: un incendio declarado o fuera de control es aquel que puede llegar a ser de proporciones importantes y no controlables con extintores portátiles. Se necesitará para su extinción equipamiento especial y técnicas especiales. En este caso se debe accionar manualmente la alarma contra incendios y proceder a la evacuación del edificio y se convocará a los servicios de emergencia (bomberos, ambulancia, etc.). Nota: Cualquiera sea la situación como primera medida se deberá comunicar el hecho a los Bomberos (una vez declarada la veracidad de los acontecimientos), excepto falsa alarma verificado visualmente. ANTE CUALQUIER TIPO DE DUDA SOBRE QUE HACER, NO HACER NADA, SIMPLEMENTE SE PROCEDERÁ A REALIZAR LA EVACUACIÓN, SIN PERDER TIEMPO. d- Otras contingencias Cualquier otra contingencia no contemplada en el plan En caso de ocurrir cualquier otro acontecimiento que ponga en riesgo a las personas y/o bienes del edificio, y que no se halle contemplado específicamente en el presente plan, se implementará el proceso de evacuación mencionado en el punto anterior.
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7. Plan de evacuación
Actuación de los Roles ante el disparo de Sirenas: TODOS LOS ROLES TITULARES deberán colocarse los chalecos para ser fácilmente identificables (por eso recomendamos siempre tenerlo a mano). En caso de licencia del titular, dejárselo a su respectivo suplente. Recepción: debe liberar los molinetes, y procurar que los ascensores queden en planta baja, inutilizados. Director Evacuación: Aguardará en la salida del edificio, para identificar a los responsables de piso que vayan evacuando hacia el punto de reunión (y llevar así el control de los pisos que ya han salido). Cuando el edificio haya sido evacuado, se dirigirá al punto de reunión, donde constatará con los responsables de piso que nadie haya quedado en el inmueble. Indicará a los Responsables de Piso, finalizada la contingencia, si se pueden retomar las actividades, o se dispersa el grupo hacia sus respectivos hogares. Responsables de Piso: de forma ordenada realizarán el barrido del piso/ área para llevar a los colaboradores de su sector hacia la escalera/salida de emergencias. De contar con su suplente, puede asignar al mismo para que encabece la salida. Mientras su grupo se dirige hacia las salidas encabezado por su suplente, realizara un recorrido final procurando que la TOTALIDAD del piso/área haya sido despejada (controlando baños, office, etc). Indicará en la puerta del edificio al Director de Evacuación si su piso ha sido despejado. Una vez en el punto de Reunión agrupará a su piso/ área, controlando que estén todos y NO SE DISPERSEN. En caso de corroborar que falte alguien, o ante la duda, indicará al Director de Evacuación, y éste a personal de bomberos que falta ese colaborador. Aguardará en el punto de reunión la orden del Director para dispersar a su grupo, sea retomando las actividades laborales, o retornando a sus domicilios.
Jefe de Seguridad: Llamará a los servicios de emergencias correspondientes (Bomberos y Policía al 100 y 101, Servicio de Emergencias al 0810-888-3226 (ECCO), y al 107 (Hospital público). Quedará apostado en la puerta de entrada para evitar el reingreso al edificio. Para cruzar la calle para dirigirse al punto de reunión, designará un encargado de corte de tránsito (su suplente, vigilancia privada, colaborador, etc) hasta el arribo de personal policial para dicho fin. Para ello se dispondrá de conos reflectivos en cercanías de la recepción. Jefe Técnico: Procederá al corte de la energía eléctrica del edificio PROCURANDO que a su vez no inicie el Grupo Electrógeno.
8. Normas generales de evacuación
a- Mantenga la calma ante una situación de riesgo, no adopte actitudes que puedan generar pánico.
g) El fuego se propaga rápidamente. No regrese al edificio una vez que lo ha abandonado. Quizás no exista una segunda oportunidad. h) Una vez autorizada la evacuación diríjase a la salida más cercana de su puesto y reúnase en el punto de reunión establecido. Una vez a salvo el Responsable de Piso deberá pasar lista del personal para saber si falta alguien, de confirmar algún faltante dará conocimiento al personal de bomberos para comenzar la búsqueda. En caso de que se encuentre fuera de su lugar de trabajo habitual (baños, pasillos, etc.) y se presentase alguna emergencia reúnase con el grupo que tenga más cerca y evacue con él. Una vez a salvo reúnase con su grupo de pertenencia para que sepan que se encuentra fuera del edificio. NADIE DEBE REGRESAR AL LUGAR DE SINIESTRO, SALVO PERSONAL DE BOMBEROS. NO SE RETIRE DEL LUGAR DE REUNIÓN HASTA TANTO NO SE RECIBAN ORDENES PRECISAS DE LAS MEDIDAS A ADOPTAR POR PARTE DEL PERSONAL AUTORIZADO.
b- No corra, camine rápido y en fila de a uno, cerrando a su paso la mayor cantidad de puertas y ventanas. Así evitará la propagación del fuego. Antes de abrir una puerta toque el picaporte con el dorso de la mano, si el mismo se halla caliente no la abra, busque otra alternativa de salida. Descienda siempre, nunca el recorrido debe ser ascendente, salvo en sótanos o subsuelos.
9. Punto de reunión
c- Ante la presencia de humo desplácese gateando, cubriéndose la boca y nariz con pañuelos o toallas. De tener que desplazarse gateando la primera persona de la fila lo deberá realizar con una mano extendida y tocando cualquier obstáculo que se presente con el dorso de la mano para evitar el contacto fortuito con cables y o elementos que puedan resultar peligrosos.
10. Primeros auxilios
d- Si no puede abandonar el lugar acérquese a una ventana abierta, allí encontrará aire para respirar, a la vez efectúe señales agitando un trozo de tela para ser visualizado. Cubra la base de la puerta para evitar el ingreso de humo. e) No transponga ventanas, ese hecho le ha costado la vida a muchas personas. Espere todo lo posible para ser rescatado. Si halla un teléfono o medio de comunicación a mano pida ayuda e indique su posición exacta para poder ser rescatado. f) No transporte bultos a fin de no entorpecer su propio desplazamiento ni el de los demás. Recuerde que los objetos materiales pueden ser recuperados, y que el objetivo principal es preservar la vida humana.
Una vez producida la evacuación deberán permanecer en el punto de reunión hasta recibir órdenes precisas de las acciones a realizar. El punto de reunión definido para el establecimiento se ubica en. Bv Alvear.
a- Cuando ocurre un accidente grave en un lugar de trabajo, es muy probable que la única persona que se encuentre cerca del accidentado sea alguien, que puede o no tener conocimientos sobre socorrismo. El lapso de tiempo con que se cuenta para aplicar los primeros auxilios es muy corto, antes de que se produzcan lesiones orgánicas irreversibles (cerebrales en particular). b- Toda persona que esté capacitada para realizar primeros auxilios debe proceder de la siguiente forma: c- Estar tranquilo y actuar rápidamente. Transmitir confianza a la víctima y a aquellos que se encuentran cerca. d- Siempre dar aviso al sistema integrado de emergencia. e) Evaluar el sector verificando los posibles peligros que aún existan: gases tóxicos, fuego, corriente eléctrica, etc., que puedan ponerlo en peligro.
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f) Evaluar cuántos accidentados hay y cuál es el menos comprometido de salud para comenzar atendiéndolo a él. g) Dejar al herido acostado sobre la espalda. Si tiene la cara congestionada, se le debe subir la cabeza, inclinándola hacia un lado si vomita. h) Manejar al herido con gran precaución. Jamás se cambiará de sitio al accidentado antes de asegurarse del estado en que se encuentra y haberle dado los primeros auxilios. i) Examinar bien al herido. Investigar si sangra, si respira, si tiene una fractura, si presenta quemaduras, si ha perdido el conocimiento. Estar bien seguro de no haber dejado de observar nada. j) No hacer más que lo indispensable. Si se intentan hacer demasiadas cosas, se retrasará el traslado de la víctima hacia el puesto de socorro. Los primeros auxilios no tienen por objeto reemplazar al médico, solo mantener al accidentado en las mejores condiciones posibles hasta que llegue el sistema de emergencia médica. k) Mantener al herido caliente. Si hace frío, todo el cuerpo debe estar caliente; para ello lo mejor será envolverlo en una manta. l) No dar jamás de beber a una persona sin conocimiento. En este estado no podrá tragar y existiría el peligro de ahogarla con el líquido que le introdujéramos. Si la víctima conserva el conocimiento y no presenta una herida profunda en el vientre, se le puede dar de beber lentamente, y solo a pequeños sorbos. No darle alcohol; es preferible café o té caliente, sobre todo si hace frío. m) Tranquilizar al enfermo. Calmar sus temores y levantarle el ánimo. No dejar que vea su herid
11. Rol de Emergencias
Estos roles deben ser cubiertos por personal del IJAN quién deberá determinar los nombres de cada uno, reemplazables con intervalos de 6 meses, de acuerdo con las siguientes responsabilidades a asignar. Estas nominaciones deberán comunicarse en lugar visible en cada piso. a) Director de Evacuación: Titular y Suplente b) Responsable de pisos: c) Planta Baja:Titular y Suplente d) 2º Piso:Titular y Suplente e) 3º Piso: Titular y Suplente f) 4º Piso: Titular y Suplente g) 5º Piso: Titular y Suplente h) 6º Piso: Personal de limpieza i) Jefe Técnico: A designar cuando se coloque parada de emergencia, mientras tanto Bomberos. j) Jefe de Seguridad: Policía (en la Recepción) k) Control de Incendios: l) 2º Piso:Titular y Suplente m) 3º Piso:Titular y Suplente n) 4º Piso:Titular y Suplente o) 5º Piso: Titular y Suplente p) 6° Piso:Personal de limpieza
12. Simulacros de emergencia
Un simulacro de incendio consiste en realizar una imitación de una posible situación de emergencia que requiera la evacuación del personal que se encuentre en las instalaciones, con el objetivo de verificar las condiciones de seguridad del centro e informar y preparar a los trabajadores sobre cómo actuar en el caso de que se tratara de una situación real. Por lo tanto, cada simulacro será diferente en función de la superficie y la distribución del espacio, el número de trabajadores, etc. Deberá realizarse un simulacro periódicamente, estimándose un plazo conveniente de 6 meses entre uno y otro. TELÉFONOS DE EMERGENCIAS: Policía 101/442-4046 Bomberos: 100/442-2212/442-5105 Emergencias Médicas (ECCO): 4438011/08108883226 Hospital: 107/4490800
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CAPÍTULO 3 MANTENIMIENTO CONCEPTOS
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Mantenimiento Preventivo
El mantenimiento preventivo es la actividad destinada a evitar Mayores Gastos. Busca prevenir que se den fallas y deterioros en las estructuras, cuyo costo de reparación es más elevado una vez que se presenten. También el mantenimiento preventivo busca alargar la vida útil del edificio y mejorar aspectos como la estética y salubridad de las edificaciones. Es además el más recomendable, dado que trata de llevar una planificación integral que pueda hacer una asignación de recursos (mano de obra, materiales, etc.) adecuada para conservarlo en buen funcionamiento. En este sistema se trata de llevar un proceso de inspecciones rutinarias y sistemáticas, además realizar algunas correcciones menores que prevengan un acelerado deterioro de las partes que componen al edificio.
Mantenimiento Correctivo
El mantenimiento correctivo se refiere a realizar acciones solamente cuando se presentan fallas o el deterioro de la estructura es avanzado y se ha hecho visible (por lo general), causando molestias a los ocupantes del edificio, además de que puede detener el uso normal de la infraestructura. En muchos de los casos el costo de realizar la actividad de reparación o sustitución es elevado, debido a que muchas de las correcciones que se realizan se pudieron prever y evitar a tiempo, esto cuando el problema no es significativo.
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El Manual establece un control mensual, semestral y anual de las instalaciones y servicios según corresponda para poder llevar un esquema de evaluación con la intención de mantener el edificio en las condiciones óptimas de funcionamiento. En la PLANILLA DE MANTENIMIENTO se establece la PERIODICIDAD en que cada una debe llevarse a cabo. La descripción de los trabajos que deben realizarse según la mencionada planilla se encuentra contenidas en los siguientes capítulos.
CAPÍTULO 4 MEDIOS DE ELEVACIÓN
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• Efectuar Limpieza del solado de cuartos de máquinas, selector o re-
• Constatar el estado de desgaste de los cables de tracción y accionamiento, del cable del regulador o limitador de velocidad, del cable o cinta del selector o registrador de las paradas en los pisos y del cable de maniobra, particularmente su aislación y amarre.
• Lubricación de todos los mecanismos expuestos a rotación, deslizamiento y/o articulaciones componentes de los equipos.
a) Controlar el accionamiento de las llaves de limites finales que interrumpen el circuito de maniobra y el circuito de fuerza motriz y que el mismo se produzca a la misma distancia correspondiente en cada caso, cuando la cabina rebaza los niveles de los pisos extremos.
Se realizará las tareas de mantenimiento de los medios de elevación correspondientes a Ascensor Peatonal y Monta Coches, los cuales comprenden las siguientes tareas: gistrador de la parada en los pisos, regulador o limitador de velocidad, tableros, controles, techo de cabina, fondo de hueco, guiadores, poleas inferiores tensoras, poleas de desvío y/o reenvío y puertas.
• Verificación del correcto funcionamiento de los contactos eléctricos, cerraduras de puertas, interruptores de seguridad, sistema de alarma, parada de emergencia, freno, regulador o limitador de velocidad, poleas, guiadores de cabina y contrapesos. • Controlar la conexión de la puesta a tierra de protección en las partes metálicas de la instalación no sometidas a tensión eléctrica. • Controlar las cerraduras de las puertas exteriores, operando en el primer gancho de seguridad, no permitan la apertura de estas no hallándose la cabina en el piso y que no cierren el circuito eléctrico y que el segundo gancho de seguridad no permita la apertura de la puerta, no hallándose la cabina en el piso y que no se abra el circuito eléctrico. 17
• Limpieza de Guías:
b) Efectuar las pruebas correspondientes de seguridad de la cabina y del contrapeso.
CAPÍTULO 5 GRUPOS ELECTRÓGENOS
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Se realizará las tareas de mantenimiento correspondiente a:
• Cambio de aceite y filtros de motores. • Cambio de filtro de combustible. Es importante en esta tarea que el
motor esté frío para evitar cualquier riesgo de incendio
• Cambios de filtros de aire. • Cambio de filtro separador. • Controlar desgaste baterías y nivel de refrigerante. • Control de los elementos electrónicos de arranque y panel electrónico
de control.
• Los rodamientos se engrasan de por vida: vida útil aproximada de la grasa = 20.000 horas o 3 años. Se recomienda engrasar el alternador en marcha. Supervisar la elevación de temperatura de los rodamientos, que debe superar los 50Cº por encima de la temperatura ambiente. Si sobrepasa este valor, se tendrá que parar el alternador y realizar una verificación. • Para la limpieza de los elementos eléctricos no utilizar: tricloroetileno, percloroetileno, tricloroetano ni ningún producto alcalino. Se pueden utilizar determinados productos desengrasantes y volátiles puros como, por ejemplo: - Gasolina normal (sin aditivos); inflamable - Tolueno (poco tóxico); inflamable - Benceno (o bencina, tóxico); inflamable - Ciclohexano (no tóxico).
• Para las piezas mecánicas se prohíbe utilizar chorros de agua o aparatos de limpieza a alta presión.
• Revisión de los ventiladores, las correas y sus respectivos tensores. • Revisar los alternadores ya que tienen rodamientos que no suelen re- • Para desengrasar la máquina se debe utilizar un pincel y un producto
querir mantenimiento, pero sí deben ser reemplazados tras unas 25.000 horas de uso. Generalidades para el proceso de Mantenimiento:
desengrasante. Comprobar su compatibilidad con la pintura.
• Para quitar el polvo utilizar aire comprimido. • Para lavar se utiliza agua en caso de polvos secos y un baño con jabón
o detergente si se trata de polvos grasos. También se puede utilizar ga-
• Después de unas 20 horas de funcionamiento, verifique el apriete de to- solina o cloroetano. dos los tornillos de fijación del alternador, el estado general del alternador • Después de limpiar el alternador es imprescindible comprobar el aislay las distintas conexiones eléctricas de la instalación. miento de los bobinados.
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CAPÍTULO 6 INSTALACIÓN CONTRA INCENDIO
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Se realizará las tareas de mantenimiento preventivo del sistema de protección contra incendio correspondiente a:
• Revisión de Tablero Eléctrico de Incendio • Bombas de Incendio • Manómetros de control: recambio si corresponde. • Bridados: verificación de ajuste y recambio si corresponde. • Válvulas de accionamiento: prueba por medio de la cañería de recirculación. • Gabinetes hidrantes: cambios de asientos, vástagos, roscas, volantes
y lubricación según corresponda. Limpieza y repintado según corresponda.
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• Cañerías. • Tanques sanitarios y de incendio: vaciamiento parcial para renovación
de agua.
• Cañerías de rociadores: limpieza y repintado, cambio de rociadores
cada 6 meses, control de superficies de cobertura, y caudal de descarga. En el trabajo de revisión de los elementos se deberá chequear y realizar la Medición de temperaturas de trabajo, control de voltaje y adecuación de terminales, en el caso que corresponda se deberá cambiar terminales, cables, leds y perillas conmutadoras.
CAPÍTULO 7 INSTALACIONES SANITARIAS
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ANÁLISIS BACTERIOLÓGICO De acuerdo con el Código Alimentario Argentino, en su Capitulo XII, art. 982, se debe determinar la calidad de Agua Potable, la cual tiene que ser apta para la alimentación y uso sanitario. La misma no deberá contener substancias o cuerpos extraños de origen biológico, orgánico, inorgánico o radiactivo en tenores tales que la hagan peligrosa para la salud. Deberá presentar sabor agradable y ser prácticamente incolora, inodora, límpida y transparente. Para certificar la potabilidad se realizan análisis Físico/Químico y Bacteriológicos mediante procesos de toma de muestras. Para el Análisis Bacteriológicolas muestras deben cumplir con las siguientes características: Bacterias coliformes: NMP a 37 °C-48 hs. (Caldo Mc Conkey o Lauril Sulfato), en 100 ml: igual o menor de 3. Escherichia coli: ausencia en 100 ml. Pseudomonas aeruginosa: ausencia en 100 ml.
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En la evaluación de la potabilidad del agua ubicada en reservorios de almacenamiento deberá incluirse entre los parámetros microbiológicos a controlar el recuento de bacterias mesófilas en agar (APC -24 hs. a 37 °C): en el caso de que el recuento supere las 500 UFC/ml y se cumplan el resto de los parámetros indicados, sólo se deberá exigir la higienización del reservorio y un nuevo recuento. En las aguas ubicadas en los reservorios domiciliarios no es obligatoria la presencia de cloro activo.
CAPÍTULO 8 INSTALACIONES SANITARIAS
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ANÁLISIS FÍSICO QUÍMICO Y BACTERIOLÓGICO De acuerdo con el Código Alimentario Argentino, en su Capitulo XII, art. 982, se debe determinar la calidad de Agua Potable, la cual tiene que ser apta para la alimentación y uso sanitario. La misma no deberá contener substancias o cuerpos extraños de origen biológico, orgánico, inorgánico o radiactivo en tenores tales que la hagan peligrosa para la salud. Deberá presentar sabor agradable y ser prácticamente incolora, inodora, límpida y transparente. Para certificar la potabilidad se realizan análisis Físico/Químico y Bacteriológicos mediante procesos de toma de muestras. Para el Análisis Físico Químico las muestras deben cumplir con las siguientes características: Características físicas: • Turbiedad: máx. 3 N T U
• Color: máx. 5 escala Pt-Co • Olor: sin olores extraños. Características químicas:
• pH: 6,5 -8,5 • pH sat.: pH ± 0,2.
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En caso de no cumplir con estas características, el laboratorio deberá informar de los métodos necesarios para cumplir con la composición normal del agua potable y la posibilidad de aplicar tecnologías de corrección si hiciera necesario. Para el Análisis Bacteriológico las muestras deben cumplir con las siguientes características: Bacterias coliformes: NMP a 37 °C-48 hs. (Caldo Mc Conkey o Lauril Sulfato), en 100 ml: igual o menor de 3. Escherichia coli: ausencia en 100 ml. Pseudomonas aeruginosa: ausencia en 100 ml. En la evaluación de la potabilidad del agua ubicada en reservorios de almacenamiento deberá incluirse entre los parámetros microbiológicos a controlar el recuento de bacterias mesófilas en agar (APC -24 hs. a 37 °C): en el caso de que el recuento supere las 500 UFC/ml y se cumplan el resto de los parámetros indicados, sólo se deberá exigir la higienización del reservorio y un nuevo recuento.
CAPÍTULO 9 INSTALACIONES TERMOMÉCANICA SERVICIO COMPLETO
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Se procederá a realizar el Servicio Completo de las instalaciones termo mecánicas que comprenden las siguientes tareas:
• Limpieza de filtros de: - 42 equipos de baja silueta. - 12 equipos casete de 4 vías. - 22 equipos casete de 1 vías. - 12 equipos del tipo Split mural.
• Control de funcionamiento y cambio de correas en 3 ventiladores de extracción e inyección de aire. • Verificación de ventilador de sala de máquinas de ascensor. • Verificación de los desagotes de condesado de las unidades interiores. Generalidades para el proceso de Mantenimiento:
• Para la limpieza de las unidades interiores se debe realizar retirando las tapas de los equipos, aspirando el polvillo depositado en los elementos compositivos de los equipos. En caso de que fuera necesario repasar las superficies con paños humedecidos con agua.
• Limpieza de serpentinas de 21 condensadores del sistema VRF. • Limpieza de tableros eléctricos de condensadores VRF. • Limpieza de serpentinas de Roof Top de 17Tr. • Cambio de filtros del Roof Top. • Cambio de correas de ventiladores del Roof Top. • Control de presiones, medición de consumos eléctricos en Roof top. • Ajuste de bornes.
• Para la limpieza de las unidades exteriores ubicadas en la terraza
se debe realizar con agua a alta presión (hidro-lavadoras) sin aditivos corrosivos ni combustibles.
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CAPÍTULO 10 INSTALACIONES TERMOMÉCANICA
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SERVICIO LIMITADO Se procederá a realizar el Servicio Limitado de las instalaciones Termomecánica que comprenden las siguientes tareas:
Generalidades para el proceso de Mantenimiento.
• Revisión y cambio de filtros del equipo Roof Top. • Revisión y cambio de correas de ventiladores Roof Top de ser necesario. • Revisión y cambio de filtro en ventilador de impulsión. • Revisión y cambio de correas de ventiladores de extracción e inyección
tapas de los equipos, aspirando el polvillo depositado en los elementos compositivos de los equipos. En caso de que fuera necesario repasar las superficies con paños humedecidos con agua.
de aire externo de ser necesario. • Revisión de funcionamiento del ventilador de la sala de máquinas de ascensor. • Verificación de los desagotes de condesado de las unidades interiores.
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• Para la limpieza de las unidades interiores se debe realizar retirando las
• Para la limpieza de las unidades exteriores ubicadas en la terraza se debe realizar con agua a alta presión (hidro-lavadoras) sin aditivos corrosivos ni combustibles.
CAPÍTULO 11 LIMPIEZA DE FACHADAS
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Para la limpieza de las fachadas exteriores se utilizará la técnica empleada con arneses dado la compleja accesibilidad que presentan las superficies de fachada. Esta técnica consiste en que el operario se descuelgue por las superficies vidriadas, de chapa o de mampostería para poder realizar el trabajo de limpieza.
1. Limpieza de revestimientos de chapa microperforada Negra: para la lim-
pieza de las chapas microperforadas de los puentes se realizarán con máquinas lavadoras de alta presión, para que el agua ingrese por los agujeros de la chapa y pueda barrer la tierra en su interior. Luego de este proceso, se repasarán las chapas con paños de microfibra para secar la superficie.
2. Limpieza de superficies vidriadas: se debe limpiar los vidrios con pro-
ductos aptos para vidrios, no corrosivos. Con agua y productos de limpieza se aplica con el Mango Limpia Vidrios, primero retirando la suciedad y repasando la tierra pegada, segundo retirando el agua con suciedad y secando. En caso de quedar algo de agua en los vidrios y en los marcos de aluminio, se limpiará con papel seco. Asimismo, los marcos de aluminio deben ser limpiados con agua limpia, sin productos de limpieza ni corrosivos.
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3. Limpieza de revestimientos de chapa Gris: para la limpieza de las
chapas exteriores de color gris se realizarán con cepillos o pincel secos y paños de microfibra humedecidos con agua, sin productos de limpieza agregado. El proceso consistirá en repasar con el cepillo o pincel en seco las uniones de las chapas conformadas por buñas, luego de retirar la tierra de las buñas se procederá a humedecer el paño en agua limpia, repasando las superficies de las chapas y de las buñas.
4. Limpieza de revestimientos de chapa ondulada Negra (cenefa aires y
sala maquina ascensor): para la limpieza de las chapas onduladas de la terraza del 7º piso se realizarán con máquinas lavadoras de alta presión para eliminar la tierra pegada en la superficie. Luego de este proceso, se repasarán las chapas con paños de microfibra para secar la superficie.
5. Limpieza de revestimiento acrílico sobre revoques exteriores: para la limpieza del revestimiento pétreo / acrílico se realizarán con máquinas lavadoras de alta presión, para eliminar la tierra pegada en la superficie. El proceso se debe realizar desde arriba hacia abajo para que el agua con suciedad baja escurriendo hacia abajo.
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Generalidades para el proceso de Limpieza. • La empresa que realiza los trabajos debe presentar todos los seguros laborales de riegos del trabajo y un plan de Higiene y Seguridad del Plan de Trabajo.
• El operario que se desliza desde la cubierta del edificio y queda colgando por medio de anclajes, deben estar perfectamente colocados y probados.
• Los operarios que llevan a cabo este tipo de limpieza de fachadas necesitan tener encima muchos elementos. Para facilitar esta tarea, en determinadas ocasiones disponen de una plataforma móvil en la que pueden dejar algunos de ellos. Otras veces, se ven obligados a llevar con ellos permanentemente cada herramienta y, por tanto, deben disponer de los sistemas necesarios para anclar estos instrumentos en su indumentaria.
• Se debe tener especial cuidado con las medidas de seguridad personales y generales, sobre todo de los peatones que circulan por las veredas donde se está realizando la limpieza. Es importante demarcar la zona y dejar paso lateral a los peatones.
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CAPÍTULO 12 LIMPIEZA DE TANQUES DE RESERVA
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Se procederá con el vaciamiento y limpieza de los tanques de reserva y cisterna de uso sanitario. Para este trabajo se debe coordinar un horario de fin de semana ya que para su procedimiento de lavado se deben vaciar los depósitos.
3. Vaciar el tanque completamente y enjuagar varias veces con maquina hidro-lavadoras. Eliminar los residuos por la válvula de desagüe, nunca por la cañería de distribución.
Procedimiento:
de agua, 1 litro de lavandina concentrada.
1. Cerrar la llave de ingreso de agua al tanque. Luego, cerrar la válvula de la cañería de distribución interna y abrir la válvula de limpieza o desagote, hasta que quedar un fondo con 15 centímetros de agua, aproximadamente. No agitar ese resto ni la suciedad que contiene. 2. Limpiar el fondo, las paredes y la tapa del tanque con la ayuda de un
cepillo o escoba de plástico. Sólo usar agua, nunca utilizar un cepillo de metal ni detergente, jabón o polvo limpiador.
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4. Llenar el tanque hasta la mitad con agua. Agregar, por cada 1.000 litros 5. Una vez lleno el tanque, dejar actuar como mínimo durante tres horas. Eliminar el agua por la cañería de distribución, abriendo todas las canillas. Nuevamente, llenar y vaciar el tanque hasta eliminar el exceso de cloro.
CAPÍTULO 13 LIMPIEZA DE CIELORRASOS Y GARGANTAS
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Este proceso se debe realizar en fuera del horario de trabajo de IJAN, luego de las 15hs o fin de semana. Los trabajos para realizar consisten en la limpieza de las placas de chapa microperforadas desmontables y en las gargantas de los cielorrasos de placa de roca de yeso.
Generalidades para el proceso de Limpieza.
• En el caso de la limpieza de las placas microperforadas, luego de la limpieza, se recomienda la utilización de guantes para la recolocación, para no dejar marcadas las placas una vez colocadas. • En el caso de la limpieza de las gargantas, se recomienda proteger con paño seco, la placa que conforma el “canto” del cielorraso de modo de no
1. Limpieza de placas desmontables: para la limpieza de las placas de marcar o dañar la pintura del cielorraso con la manguera de la maquina chapa microperforadas de los cielorrasos desmontables se realizarán con paños de microfibra humedecidos con agua limpia, sin productos de limpieza agregado. El proceso consistirá en retirar una a una las placas, repasando las superficies con el paño humedecido en agua limpia. Luego de la limpieza, se procederá con la colocación de estas en su posición original.
2. Limpieza de gargantas: para la limpieza de las gargantas de los cielo-
rrasos de placa de roca de yeso se realizarán con maquina aspiradora. El proceso consistirá llegar por medio de una escalera al nivel de ubicación de las gargantas y con una maquina aspiradora con boquilla de cepillo se procederá a retirar el polvillo acumulado. Luego de este proceso y en caso de ser necesario se repasará con microfibra humedecida en agua limpia.
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aspiradora y/o brazo de limpieza.
CAPÍTULO 14 ELECTRICIDAD E ILUMINACIÓN
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Este rubro requiere que el mantenimiento siga un cronograma de tareas periódica mes a mes, priorizando a los sistemas críticos documentado en un registro de tareas preventivas. Se considera mantenimiento preventivo eléctrico e iluminación:
• Limpieza y ajustes de bornes en tableros eléctricos, circuitos e iluminación.
ción de bornes, medición de consumo, control y medición de PAT.
• Paradas y puestas en marchas de ciertos elementos e instalaciones que posea el edificio.
• Confeccionar informe con porcentaje de avance en el cumplimiento de los planes de mantenimiento preventivo de tableros y demás partes de la instalación.
• Inspecciones y revisiones de manera periódica. Confección de check • Realizar mediciones lumínicas, de cargas y tomas, termográficas, cir- list. cuitos PAT y todas aquellas necesarias para poder confirmar el estado correcto del mantenimiento realizado en la instalación que se interviene. • Inspección y prueba de funcionamiento de los sensores de iluminación. Presentar informe por cada trabajo finalizado. • Inspección del sistema automático de iluminación, medición de las • Mantenimiento de motores de CA (no se contemplan motores del as- fuentes de alimentación. censor, montacargas, aire acondicionado, bombas de incendio), inspec-
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CAPÍTULO 15 PRUEBAS FUNCIONAMIENTO DE EQUIPOS DURANTE EMERGENCIA
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Las comprobaciones del correcto funcionamiento de los diferentes equipos de emergencia se realizarán durante el SIMULACRO EMERGENCIA Y EVACUACIÓN. Con una frecuencia mínima anual, se llevará adelante el Simulacro de Emergencia y Evacuación. Éste conforma, dentro de las acciones llevadas a cabo en los Planes de Respuesta a Emergencia, la acción más efectiva de protección. Mediante la realización dichos ejercicios, se busca entrenar y sensibilizar al personal para que, al presentarse una situación de emergencia real, se actué de forma adecuada a fin de preservar la integridad física de las personas e instalaciones.
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Con los ejercicios de simulacro se verifica: • Establecimiento de contacto con los sistemas de emergencia (bomberos, policía, ambulancia, etc.). Funcionamiento de líneas telefónicas.
• Funcionamiento de las luces, alarma y parada de emergencia. • Funcionamiento del desbloqueo manual de molinetes. • Funcionamiento de bloqueo intencional del ascensor en planta baja. • Cumplimiento de los diferentes roles de emergencia de acuerdo establecido en el Plan de Emergencia.
Deberá quedar registrado fecha, hora, nombre de los participantes y tiempos promedios de evacuación, de acuerdo a lo establecido en la Ordenanza 13847/18 y/o modificatorias que pudieran surgir.
CAPÍTULO 16 ESPACIOS VERDES
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Terraza Verde
Canteros sobre Veredas Municipales.
La generación de un espacio de uso recreativo con áreas verdes de vegetación nativa que aporten un mejoramiento paisajístico al entorno, y dentro del marco de sustentabilidad bajo la cual se rige la edificación. Con esta premisa se proyectó dicha terraza la cual requiere mantenimientos mínimos.
Se deberá tener en cuenta para estos canteros las siguientes tareas:
El mantenimiento de la terraza confiere las siguientes tareas a tener en cuenta:
del cantero y las guías de los árboles.
• Limpieza diaria: barrido de los espacios de circulación, retiros de residuos,
limpieza de luminarias, limpieza de mobiliario urbano, retiro de elementos externos sobre los espacios verdes.
• Limpieza de rejillas de desagües pluviales. • Reposición y poda de plantas según cronograma de poda anual. • Revisión quincenal de conmutador de riego por goteo para verificar su correcto funcionamiento.
• Programación de riego por goteo según estación del año: Primavera / verano – Otoño / Invierno.
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• Limpieza y retiro mensual de yuyos • Verificar el correcto funcionamiento del riego por goteo. • Aplicación Anual de convertidor de óxido sobre las estructuras metálicas • Poda Anual de árboles según calendario de poda Municipal.
CAPÍTULO 17 FINAL
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Utilidad de un plan de mantenimiento Todo edificio debe tener un plan de mantenimiento. En el caso de este edificio es obligatorio tener el Manual de Uso junto con el Manual de Seguridad y Mantenimiento. Este último incluye acciones preventivas y correctivas. Las primeras permiten evitar daños, mientras que las segundas son para enmendar cualquier problema que se presente en las instalaciones. Cumplir con este plan de mantenimiento permite alargar la vida útil del edificio. De manera que podamos prevenir cualquier problema o actuar a tiempo en caso de que ocurra algún inconveniente. El paso del tiempo y el uso que se les da acelera el deterioro del edificio y sus instalaciones. Esto afecta la higiene, su funcionamiento y la estética; por lo tanto, son tres puntos que hay que vigilar bien de cerca. Cómo se ve una estructura habla mucho de las personas que se encuentran en ella. Y, más allá de eso, si se llega a un punto crítico es probable que no podamos seguir haciendo uso de ese lugar.
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La falta de mantenimiento se refleja en el gasto energético, en las fachadas de los edificios, tejados, la limpieza o la comodidad que ofrece a quienes lo utilizan. También se manifestará en el valor del inmueble. Un mantenimiento adecuado y planificado contribuye con la comodidad, seguridad, limpieza, conservación y funcionamiento del edificio. El mantenimiento oportuno influye en la salubridad. Si no se tienen rutinas de higiene y limpieza adecuadas se comienza a acumular suciedad, lo que atrae plagas de insectos y roedores. Asimismo, comienzan a aparecer bacterias y otros microorganismos que provocan alergias y otros problemas de salud. De manera que no es solo un tema de estética. Gracias a estas labores es posible conservar las características funcionales y estéticas por más tiempo. Al invertir en el mantenimiento y limpieza de edificios se está ahorrando dinero a futuro. Estas labores pueden significar una disminución en el consumo energético, además de otros costos.
CONTACTO
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Dirección
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En línea
Carlos H. Rodríguez 146 Q8300HJD Neuquén capital
0299 - 442 9395
E-Mail: mantenimiento@ijan-neuquen.com Sitio web: www.ijan-neuquen.com
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MANUAL DE SEGURIDAD Y MANTENIMIENTO - EDIFICIO -
INSTITUTO PROVINCIAL DE JUEGOS DE AZAR (IJAN)
