Arthur Loyd - Etude du marchĂŠ 2012 - Edition 2013
Sommaire B U R E AU X LE MARCHÉ DES TRANSACTIONS
>> Evolution des volumes sur 15 ans >> Evolution du nombre/de la taille moyenne des transactions >> Analyse des transactions depuis 2002
P8
P9
P10
>> Analyse détaillée de l’année 2012
P12
ANALYSE DE LA DEMANDE EXPRIMÉE
P17
>> Le stock disponible à 6 mois
P18
SITUATION DE L’OFFRE
>> Le stock disponible à plus d’un an
P19
>> Répartition géographique des stocks
P20
LES VALEURS
P22
LE MARCHÉ 2012 DE L’INVESTISSEMENT
P23
DÉFINITIONS RETENUES LE MARCHÉ DES TRANSACTIONS
P49
PRÉSENTATION D’ARTHUR LOYD LILLE MÉTROPOLE EN QUELQUES CHIFFRES INTRODUCTION
>> Répartition par bassins >> Analyse de l’offre
P50 P54
P56
>> Les valeurs
P58
PERSPECTIVES ET CONCLUSION
P61
P5 P6 ISSN 2110 - 6274
CONCLUSION ET PERSPECTIVES ANALYSE DÉTAILLÉE DES 9 SECTEURS >> Euralille / Lille Gares >> >> >> >> >> >> >> >>
Lille Les Grands Boulevards Les Parcs Tertiaires Villeneuve d’Ascq Centre Ville / Centre Commercial Haute Borne / Sud Métropole Roubaix / Tourcoing Lille Sud / Eurasanté Rocade Nord Ouest
L OCAUX D’ACTIVITÉ >> Analyse du marché global
P4
P25
P28
P30 P32 P34 P36 P38 P40 P42 P44
ART H U R LO Y D N o r d pa s - d e - c a l a i s
DIRECTION GÉNÉRALE
BUREAUX
LOCAUX D’ACTIVITÉ MÉTROPOLE LILLOISE
Benoît Tirot - Directeur Général
Nathalie Vanneuville - Consultante
Bertrand Meriaux - Directeur Commercial
Virginie Tavernier - Assistante de Direction
Stéphane Greugny - Consultant
Thibaut Le Blan - Consultant
Paul Lequint - Consultant
Julien Slembrouck - Consultant
INVESTISSEMENTS
Justine Wattine - Consultante
Hugues Rohart - Consultant
Sonia Matmati - Consultante
Benoit Fouvez - Consultant
Aurélien Desprets - Consultant
Julien Caillez - Consultant
Muriel Pioger - Assistante
MARKETING
Noëlle Sanchez - Assistante
Stéphanie Liber - Assistante
Pascale Orjekh
Julie Binet - Assistante Asli Ledain - Assistante
4
HORS MÉTROPOLE
COMMERCES
Thibaut Montois - Directeur Commercial
Axel Herbez - Consultant
Tanguy Delcourt - Consultant
David George - Consultant
François Breton - Consultant
Jennifer Spitaels - Assistante
Séverine Haeck - Assistante
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
Une métropole au cœur d’une région productrice de richesse et de valeur a joutée 5 sites d’excellence L’UNION
15ème métropole européenne 3ème place industrielle de France 2ème région de France pour l’accueil des investissements étrangers, hors Ile de France 3ème région de France pour le commerce international 2ème pôle français du textile technique 2,2 millions d’habitants Population active : 900 000 personnes, dont 500 000 travaillent sur Lille Métropole (20% dans le secteur industriel et 80% dans le secteur tertiaire) 15 sièges sociaux de groupes internationaux 80 sièges d’entreprises de plus de 500 salariés 100 millions de consommateurs dans un rayon de 300 km 100 000 étudiants au sein de la 2ème académie de France.
80 hectares de bureaux, activité, logements, équipements publics, qui accueillent quatre filières économiques : la distribution et le conseil, les textiles techniques, le pôle juridique et l’image.
LA HAUTE BORNE Dédié à l’accueil des activités scientifiques et technologiques à haute valeur ajoutée, ce parc s’étend sur plus de 140 hectares. Les entreprises y trouvent une implantation propice au développement de l’innovation, et au renforcement des synergies entre les centres de recherche et les entreprises à la pointe du progrès technologique. EURALILLE
Etendu sur 128 hectares au cœur de Lille Métropole, relié directement à Paris, Londres et Bruxelles par TGV, ainsi qu’à l’ensemble de la Métropole, Euralille et ses 370 000 m2 de bureaux est au cœur des réseaux.
EURATECHNOLOGIES Un site d’excellence économique dédié au développement des entreprises TIC sur 100 hectares et labélisé éco-quartier. EURASANTE
Un site de 300 hectares consacré aux activités de pointe de la filière biologie-santé au centre du plus grande campus hospitalo-universitaire d’Europe.
Métropole d’avenir pour les TIC 20 000 salariés Plus de 2 000 entreprises 3ème région de France sur le marché de l’environnement 9 500 salariés 270 entreprises Leader dans le secteur du recyclage Région leader en agro-alimentaire et en ingrédients santé 650 chercheurs 10 000 salariés 200 entreprises 2eme marché d’intérêt national Bonduelle, Cémoi, Jean Caby-Groupe Smithfield, Lamy Lutti, Mc Cain, Roquette frères, Tate & Lyle, Téreos Première région ferroviaire de France 10 000 emplois Lille : Hub ferroviaire européen Railteam 1ère destination TGV hors Paris, en nombre de trains (9 millions de passagers par an) 2 gares TGV
Le TOP 30 des entreprises de Lille Métropole Groupe Auchan, Auchan France, Dalkia, La Mondiale, Atac, Leroy Merlin France, Décathlon, Castorama France, Eurauchan, Pétrovex, Dalkia France, Bonduelle, La Redoute, Supermarchés Match, Norauto, Ingram Micro, Boulanger, Lesaffre, Crédit du Nord, Trois suisses France, Cofidis, Agapes, Crédit Mutuel Nord Europe, Kiabi Europe, Crédit Agricole Nord de France, Promod, Damartex, Dca Mory Shipp, Rabot Dutillieul Groupe, Ziegler France Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
5
I N T RO D U C T IO N Nous vous présentons la 17ème édition de l’étude du marché de l’immobilier de bureaux de la Métropole Lilloise complétée par celle des entrepôts et locaux d’activités, réalisée par Arthur Loyd Lille. Comme chaque édition précédente, l’approche globale, dégageant les grandes tendances, sera suivie d’une analyse plus détaillée des transactions 2012, des valeurs de marché et évolution des stocks. Nous complèterons l’étude bureaux par un examen de chacun des 9 secteurs géographiques que nous avons identifiés comme composant le marché Métropolitain, et pour les locaux d’activité les trois bassins principaux d’implantation. Nous espérons, par ce document, pouvoir contribuer de manière aussi complète que possible, à la compréhension de nos marchés et mettre à la disposition des acteurs économiques et politiques un outil objectif et fiable. Nous accueillerons bien volontiers toutes observations, questions et suggestions.
Cette étude a été réalisée par : Daniel Dorchies Benoît Tirot Virginie Tavernier Muriel Pioger Pascale Orjekh
Bureaux : Nathalie Vanneuville Stéphane Greugny Julie Binet Paul Lequint Justine Wattinne Benoît Fouvez Julien Cailliez Asli Ledain Séverine Haeck Noëlle Sanchez
Locaux d’activité :
6
Benoît TIROT Directeur
Daniel DORCHIES Président
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
Bertrand Meriaux Thibaut Le Blan Julien Slembrouck Hugues Rohart Aurélien Desprets Stéphanie Liber
B U REA U X
7
Le Marché des transactions
«2012 conforme à la moyenne décennale»
1/ Evolution des volumes sur 15 ans
Moyenne 126 000 m2 hors comptes propres
2002-2012
L’année 2011 avait été la moins bonne constatée depuis 2005 avec 112 000 m² de transaction hors comptes propres. 2012 affiche 127 200 m² soit une progression de 13% plaçant le score au niveau de la moyenne des 10 dernières années. La part du neuf : 35 000 m² reste faible, en deçà de la moyenne décennale : 43 300 m². C’est donc la transaction de seconde main qui opère la progression du marché global avec 92 200 m² (+ 19%). Par ailleurs, les comptes propres : 33 000 m² sont à un bon niveau portant la transaction - comptes propres compris - à 160 000 m² correspondant à une hausse de 22% par rapport à 2011.
TOTAL
108 058
111 082
129 744
121 227
126 457
113 589
111 344
147 839
187 214
204 660
149 297
140 067
184 988
130 956 160 200
Hors comptes propres, le rapport neuf / seconde main reste constant à 30 / 70. Ces constats globaux l’observation suivante : •
Les volumes de transaction entre les grandes métropoles françaises.
VILLE TOTAL
8
Lyon 185 802 (-30%)
Toulouse 130 000 (=)
Marseille - Aix 150 000 (+30%)
Nantes 90 000 (-10%)
Paris 2 380 000 (-3%)
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
amènent
L’environnement économique négatif continue de pousser les entreprises à rationaliser leurs implantations et à profiter des opportunités d’économies offertes par le marché. Paradoxalement, la crise a un effet stimulant pour la transaction.
2/ Evolution de la taille moyenne des transactions Moyenne
336 m2 période 2002-2012
Nombre et taille moyenne des transactions :
Le nombre de transactions – 375 – progresse de 2011 à 2012 restant légèrement inférieur à la moyenne décennale. La taille moyenne est, quant à elle, conforme à la moyenne : 336 m².
Taille
435
327
315
300
329
334
307
269
435
306
340
3/ Evolution du nombre de transactions T
Moyenne
378 T
période 2002-2012
Nombre
291
347
353
376
417
437
419
409
375
366
375
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
9
Le Marché des transactions
«Les petites & moyennes transactions créent la dynamique du marché»
4/ Analyse des transactions depuis 2002
A/ Analyse du cumul des volumes par taille des transactions Moyenne
70 700 sur 10 ans
Moyenne
55 294 sur 10 ans
Les transactions inférieures à 1 000 m² progressent de 15% et retrouvent les bons niveaux de 2007 et 2008 supérieurs à 80.000 m². Les transactions supérieures à 1 000 m² (46.450 m²) sont en deçà de la moyenne décennale et à un faible score deux années de suite. C’est le tissu des entreprises de moins de 50 salariés qui anime le marché 2012.
10
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
B/ Analyse du volume par taille des transactions Plus au détail :
Les très grandes transactions (+ de 2 500 m²) sont, en 2012 comme en 2011, à leur plus bas niveau depuis 10 ans. Les grandes entreprises et les services publics ont, pour l’essentiel, réalisé leurs mutations. Le segment 1 000 / 2 500 m² obtient un bon score proche de 35.000 m² (+12%). Le segment 500 / 1000 m² progresse de 30% (30 800 m²) plaçant son niveau à l’égal des meilleurs scores des années 2007 et 2008.
C/ Evolution par tranche de surface du nombre de transactions 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 PROGRESSION
0 à 250 m2
251 à 500 m2
501 à 1000 m2
1001 à 2500 m2
Sup. 2500 m2
TOTAL
193 247 241 258 291 286 290 318 241 253 238 -6%
43 46 43 66 64 68 62 45 61 53 69 +30%
26 31 50 34 30 50 41 22 36 34 42 +24%
20 15 13 11 27 26 21 20 30 23 23 0%
9 8 6 7 5 7 5 4 7 3 3 0%
291 347 353 376 417 437 419 409 375 366 375 -2,46%
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
Les transactions comprises entre 250 et 500 m² sont elles aussi à leur meilleur niveau sur la décennie avec plus de 23 000 m². Les petites transactions inférieures à 250 m² tiennent un niveau constant depuis 10 ans (près de 27 000 m²). On trouvera donc la source du volume 2012 chez les entreprises de 20 à 50 collaborateurs alors que seulement 3 transactions concernent les entreprises de plus de 150 personnes.
11
Le Marché des transactions
«La progression du marché est celle du marché de seconde main»
5/ Analyse détaillée de l’ année 2012
Évolution du nombre de transactions sur 5 ans
A/ Répartition neuf / seconde main Étude des volumes
Étude du nombre de transactions
Évolution des volumes neuf-seconde main sur 5 ans
Neuf Seconde main
B/ Analyse géographique des transactions en nombre Taille moyenne des transactions en m 2 Neuf
Seconde Main
856
710
0
228
Grands boulevards
732
391
Parcs tertiaires
471
191
0
549
Sud Métropole
951
174
Roubaix-Tourcoing
230
200
Lille Sud / Eurasanté
338
351
Rocade Nord Ouest
468
574
Euralille / Lille gares Lille / centre ville
Villeneuve d’Ascq
Total 12
19
90
69
47
12
35
64
12
27
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
Répartition neuf / seconde main Le volume transacté en neuf est constant avec 35 000 m² soit 28% du marché. C’est un niveau faible, le plus faible depuis 2005. La transaction moyenne en neuf décroit à 467 m² (contre 643 m² en 2011). Cette baisse traduit l’adaptation de l’offre neuve aux contraintes du marché dont la dynamique est celle des moyennes surfaces. Le marché de seconde main progresse en volume (+ 19%) mais baisse en nombre (300 transactions en 2012 pour 312 en 2011). La taille moyenne s’établit à 307 m².
1
EURALILLE / LILLE GARES
2
LILLE / CENTRE VILLE
3
LES GRANDS BOULEVARDS : Avenues de la République, de la Marne et de Flandre
4
LES PARCS TERTIAIRES :
Villeneuve d’Ascq Les Prés / Moulins et Pilaterie
5
VILLENEUVE D’ASCQ :
Hôtel de Ville, Centre Commercial
6
SUD DE LA MÉTROPOLE, HAUTE BORNE : Villeneuve d’Ascq, Lezennes, Fâches- Thumesnil, Lesquin, Templemars
7
ROUBAIX - TOURCOING - RONCQ
8
LILLE SUD - EURASANTÉ
9
ROCADE NORD OUEST
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
13
Le Marché des transactions C/ Répartition géographique TRANSACTIONS TOTALES - en m2 Moyenne TRANSAC TIONS TOTALES sur 5 ans
Rappel 2011
Pour la transaction globale : 50% des transactions s’opèrent sur Lille - Euralille et Grands Boulevards avec cependant, cette année, une nette progression des Grands Boulevards (+ 35%). Les 6 autres secteurs sont stables, montrant la faible amplitude de mobilité des implantations. Cette répartition constante des transactions sur ces 6 secteurs « hors Lille » est observée depuis 5 ans, traduisant bien l’éclatement géographique du marché métropolitain.
EURALILLE LILLE GARES
EURALLIANCE RANDSTAD 800 m2 à la location
14
LILLE CENTRE VILLE
96 RUE NATIONALE CONSORT NT 320 m2 à la location
GRANDS BOULEVARDS
AvENUE RepUBLIQUE EDF 4000 m2 à la location
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
PARCS TERTIAIRES
Green park UGAP 1400 m2 à l’achat
NEUF - en m2
Moyenne NEUF sur 5 ans
Pour le neuf :
3 secteurs génèrent des volumes supérieurs à 5 000 m² : Euralille, Sud Métropole (dont Haute Borne) et Roubaix -Tourcoing. Euralille continue de produire du foncier et reste bénéficier de sa proximité des gares. Le sud Métropole est privilégié par les entreprises extérieures tandis que Roubaix - Tourcoing bénéficie de la dynamique du Pôle Image de l’Union et des investissements communautaires amenant des créations de surfaces. Sur les 5 dernières années c’est le sud Métropole Haute Borne qui affiche la plus importante production (près de 12 000 m²) pour moins de 10 000 m² sur Euralille.
Rappel 2011
SECONDE MAIN - en m2
Moyenne SECONDE MAIN sur 5 ans
Pour la seconde main :
Les 3 secteurs Lille, Euralille et Grands Boulevards cumulent 60% des transactions avec une nette progression des Grands Boulevards (+ 40%) ; ce secteur dispose d’une offre seconde main récente, financièrement attractive, un bon niveau de prestations et des transports en commun. Lille, au bénéfice d’un parc important, reste actif avec 20 000 m² et une moyenne sur 5 ans de 17 500 m². Roubaix – Tourcoing conservent un volume de transaction dont une large proportion bénéficie de la zone franche.
Rappel 2011
VILLENEUVE D’ASCQ
LE METROPOLE SOMEWHERE 1000 m2 à la lcoation
SUD MÉTROPOLE HAUTE BORNE
Tereneo SOGETI 1000 m2 à l’achat
ROUBAIX TOURCOING - RONCQ L’UNION Imaginarium 1000 m2 à la location
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
LILLE SUD EURASANTÉ
GALIENIS Ecole des psychomotriciens 450 m2 à l’achat
ROCADE NORD OUEST
Parc du Haut Touquet SAFIG 1800 m2 à la location 15
Le Marché des transactions D/ Répartition achat/location
23 071 m2
6 431 m2
28 564 m2 Rappel 2011
73 505 m2
18 700 m2 Neuf Seconde main
Neuf Location
Seconde main
Vente
La répartition en pourcentage est constante : 20% achat 80% location ; la progression est de 15% sur la location, 9% à l’achat. S’agissant des transactions locatives le volume en neuf reste égal à 2011 (28 500 m²). La progression s’applique intégralement au seconde main (+ 21%). L’offre neuve disponible en 2012 reste assez limitée et moins adaptable aux petites transactions que le seconde main. Les transactions à la vente traduisent le même constat ; stabilité sur le neuf, progression de 13% sur l’ancien. C’est donc bien le marché de seconde main qui, à lui seul, achat ou location, crée la progression des transactions. Les taux d’intérêts très favorables n’ont pas eu une influence significative sur les volumes de ventes réalisées.
16
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
88 885 m2
Analyse de la demande exprimée A / Evolution de la demande des transactions Nombre de demandes exprimées Surface Taille moyenne Achat Lille Euralille
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
530
519
458
438
459
430
385
2
294 000 m 566 46% 45%
2
270 000 m 462 30% 40%
2
235 000 m 513 34% 35%
2
286 000 m 653 28% 30%
2
295 000 m 642 35% 35%
2
275 000 m 639 35% 30%
2
230 000 m 600 30% 25%
B / Evolution du nombre et du volume de la demande
Analyse de la demande exprimée chez Arthur Loyd Lille : La demande exprimée poursuit la baisse amorcée en 2011. Néanmoins, on a constaté que la transaction 2012 aura progressé de 13%. Les opportunités du marché ont donc amené plus de mutations motivées par des économies et rationalisation des implantations. Par ailleurs, une partie de la demande aura été traitée par l’aboutissement des négociations avec les bailleurs acceptant une baisse de loyer contre la poursuite du bail.
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
17
Situation de l’offre 1/ Le stock disponible à 6 mois
A / Evolution du stock global comparé au volume des transactions Le stock global : Avec 235 000 m² disponibles à fin 2012 la décrue du stock global n’est que de 3% traduisant l’absence de consommation nette de surfaces. Le marché reste en position globalement « offreur », le stock représentant près de 2 années de transaction. La quasi absence de production neuve en blanc a permis de ne pas créer de déséquilibre plus marqué.
Le stock en neuf :
B / Evolution du stock neuf / seconde main 242
OFFRES
L’offre reste faible, bien que progressant légèrement à 50 000 m² (+ 5 000 m²) ce qui représente moins de 18 mois de transaction neuve. Quelques opérations « en blanc » (Parc de la Marque, Business Park) ont été initiées. Par ailleurs, on identifie 6 000 m² en phase de livraison dont 3 500 m² sur Euralille.
Le stock seconde main :
46
OFFRES
18
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
Après une progression de 15% en 2011 le portant à un niveau record de 195 000 m², ce stock décroît à 185 000 m² (- 6%) soit 2 années de transaction au rythme 2012. Cette offre représente 242 solutions d’implantations dont seulement 11 dépassent les 2 500 m². C’est néanmoins la part récente et en bon état de ce stock seconde main qui a profité des transactions de 2012, en baissant de 30%.
2/ Le stock disponible à 1 an et projets 1
EURALILLE / LILLE GARES
2
LILLE / CENTRE VILLE
3
LES GRANDS BOULEVARDS
4
LES PARCS TERTIAIRES
5
VILLENEUVE D’ASCQ
6
SUD DE LA MÉTROPOLE
7
ROUBAIX - TOURCOING - RONCQ
8
LILLE SUD - EURASANTÉ
9
ROCADE NORD OUEST
Très bon état (locaux performants, de qualité)
Etat d’usage (locaux peu performants, louables en l’état)
Neuf :
59 500 Projets :
130 500
Qualification du stock de seconde main
Rénovés (locaux ayant fait l’objet de travaux de rénovation, sans permis de construire)
Stock disponible à 12-18 mois + projets
A rénover (locaux peu performants et nécessitant des travaux de rénovation)
La qualité du stock de seconde main :
L’offre de qualité récente ou rénovée baisse significativement (de 90 000 à 58 000 m²) et ne représente plus que 30% du stock global. A l’inverse, l’offre en état d’usage ou à rénover représente 70% de la disponibilité. Dans le contexte des marchés actuels présentant une offre neuve réduite, il y aura lieu de considérer l’importance des efforts de rénovation des locaux pour répondre aux exigences de qualité et performance des utilisateurs. La disponibilité réduite à 30% de l’offre en surfaces de bonne qualité nous paraît faible, n’assurant pas une année de transaction de seconde main. Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
19
Situation de l’offre
3/ Répartition géographique des stocks A / Offre disponible à moins de 6 mois TOTAL 236 000 m2
Rappel 2011
1
EURALILLE / LILLE GARES
6
SUD DE LA MÉTROPOLE
2
LILLE / CENTRE VILLE
7
ROUBAIX - TOURCOING - RONCQ
3
LES GRANDS BOULEVARDS
8
LILLE SUD - EURASANTÉ
4
LES PARCS TERTIAIRES
9
ROCADE NORD OUEST
5
VILLENEUVE D’ASCQ
NEUF
SECONDE MAIN
51 000 m2
185 000 m2
Rappel 2011 20
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
Rappel 2011
B / Répartition géographique des stocks Lille – Euralille et Grands Boulevards voient leur offre baisser de 50 à 40% du stock global. C’est la réduction de l’offre, Lille (-40%) et Grands Boulevards (-30%) qui opère cette baisse. Le Sud Métropole, Haute Borne voit son stock augmenter à près de 30 000 m² bien que ce secteur maintienne son attractivité. Roubaix - Tourcoing et Rocade Nord Ouest grossissent leur offre disponible à un niveau élevé comparé à leur capacité d’écoulement.
Centre Vauban LILLE
Néanmoins, sur ce secteur, une part importante du stock (34 000 m²) est en état médiocre.
C / Répartition géographique du stock de seconde main à 1 an Parc Europe MARCQ EN BAROEUL
Parc du Molinel WASQUEHAL
Total
24 795
23 456
26 901
14 973
4 555
26 335
55 839
3 013
21 565
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
Parc République MARCQ EN BAROEUL
21
Les valeurs Evolution des valeurs de marché en neuf :
Valeurs en euro HT/m2 par an
Les valeurs faciales sont globalement stables en 2012 ; néanmoins les mesures d’accompagnement sont présentes, pouvant diminuer la valeur économique de 10% à 15% par rapport à ces valeurs faciales.
Variation
Variation
Variation
La demande exprimée manque de dynamisme et de densité pour permettre une hausse des valeurs. Variation
La motivation des preneurs quant à réaliser des économies dans leurs implantations pèse, elle aussi, sur les niveaux de prix.
Variation
Evolution des valeurs de marché en seconde main : Le seconde main récent ou rénové résiste correctement, à des niveaux de loyers attractifs, moins élevés que le neuf.
Variation Variation
L’écart se creuse entre ces actifs, qui sont bien adaptés aux exigences de la demande et d’autres, peu qualitatifs. A défaut de rénovation certains immeubles doivent accepter une lourde décote tant à la vente qu’à la location.
Variation
22
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
Variation
Le marc hé 2012 de l’i nvesti ssement Année record ! La métropole lilloise connait, en 2012, un chiffre record avec 230 millions d’investissements réalisés. Les niveaux de 2009 à 2011 (42, 126, 73 millions) sont très largement dépassés. Il se confirme bien que les investisseurs sont motivés par le marché métropolitain qui bénéficie de profondeur et de régularité dans une économie régionale diversifiée. La demande des investisseurs était déjà présente en 2011 mais ne trouvait pas d’offres bien adaptées, alors qu’en 2012 différents plans d’arbitrage ont alimenté le marché d’opportunités intéressantes.
Euralille / Lille Gares Lille Grands Boulevards Autres Totaux
MONTANTS INVESTIS (millions d’euros) 2008 2009 2010 2011 2012 66 7 50 25 109,5 10 14 24 9,50 12,5 35 2 21 17 41,2 47 26 31 22 62 158 49 126 73,50 225,2
2008 31 000 9 000 26 000 24 000 125 000
SURFACE (m2) 2009 2010 4 100 13 800 7 500 12 500 1 500 13 500 14 900 18 300 28 000 58 100
2011 11 700 4 300 11 500 20 600 48 100
2012 41 000 7 000 25 000 33 500 106 500
18 TRANSACTIONS
18 transactions sont relevées en 2012 contre 13 en 2011 avec une opération significative par la vente d’ONIX sur Euralille pour 62 millions d’euros à un taux inférieur à 6% nets. Les actifs « core » et les immeubles neufs ou récents (- de 5 ans) bien loués, sont capitalisés à des taux compris entre 6 et 7% sur Lille et Euralille et entre 7 et 8% en secteurs périphériques matures. Sur ces 230 millions investis 57 millions le sont « en blanc » c’est-à-dire sans locataire identifié. C’est plus de 20% du montant investi en neuf et 4 fois plus qu’en 2011. Les investisseurs privés restent présents avec 27 000 m² acquis, soit 10% de plus qu’en 2011. Leurs achats portent largement sur des immeubles plus anciens produisant néanmoins des taux de rendement plus élevés. La capacité des opérateurs institutionnels et privés est cependant limitée par leur relative difficulté à monter des investissements avec emprunts.
PROFIL INVESTISSEUR
NATURE DE L’INVESTISSEMENT
VENTE EN BLANC 5 O P E R AT I O N S
18 300 m 2 pour 39 M€
Privé
Institutionnel
Neuf
Seconde main
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
25 % du volume investi dans le neuf
22 % du montant du neuf
23
L eS PRI N CIPA L E S RÉA L I S AT IO N S D E 2 0 1 2
24
Avenue de la république
PARK PLAZA Haute Borne
ONIX Euralille – Lille Gares
PARC HORIZON Haute Borne
4 000 m2 Vendu à un investisseur privé
8 000 m2 Vendu à un investisseur institutionnel
17 000 m2 Vendu à un investisseur institutionnel
7 500 m2 Vendu à un investisseur institutionnel
Rue du Priez Euralille – Lille Gares
PERINOR Grands – Boulevards
Rue du Vieux Faubourg Euralille – Lille Gares
Rives de la Marque Grands Boulevards
3 500 m2 Vendu à un investisseur privé
9 000 m2 Vendu à un investisseur privé
3 000 m2 Vendu à un investisseur privé
2 500 m2 Vendu à un investisseur privé
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
Conclusion & perspectives Comme chaque année, nous comparerons les constats de cette année 2012 avec les prévisions que nous avions établies il y a un an. Nous anticipions : - Un volume global conforme à ses moyennes compris entre 110 000 et 130 000 m² ; - Une part du neuf entre 30 et 40 000 m² ; - Des valeurs protégées en neuf et érodées en seconde main. 2012 réalise 127 000 m² de transaction dont 35 000 m² en neuf. Notre prévision sur les volumes et sur les valeurs se voit ainsi confirmée par les constats de 2012.
Les conclusions essentielles sur 2012
Les perspectives 2013
Un niveau de transaction qui s’établit sur sa moyenne décennale ; Un contexte économique difficile qui pousse les utilisateurs à rationaliser leurs implantations ; Un marché largement offreur dont la part d’offre neuve et offre ancien de qualité diminue et ne se renouvelle pas ; Une stabilité des valeurs faciales et une baisse des valeurs économiques.
Dans un contexte économique qui présentera les mêmes caractéristiques que 2012, soit :
Comme en 2011, 2012 se positionne dans un contexte économique de crise.
PIB national à croissance faible à nulle ; Pas de création d’emploi tertiaire métropolitain ; Absence de crise systémique.
Nous anticipons pour 2013 :
La dynamique du marché est obtenue par la recherche d’économie et rationalité des surfaces essentiellement par les petites et moyennes implantations.
Un niveau constant de transactions dans la fourchette 110 à 130 000 m² ; Une part du neuf affaiblie par une offre devenant très basse ; Des valeurs relativement maintenues pour le neuf et le seconde main de qualité.
La création de surface, 33 000 m² en comptes propres plus 35 000 m² en neuf soit 68 000 m², correspond à un taux de renouvellement du parc de 1,3% en ligne avec le maintien de l’équilibre actuel et ne suscitant pas d’accroissement du stock.
La faiblesse de l’offre neuve nous fait, cette année encore, considérer comme réaliste l’émergence de solutions neuves venant enrichir le disponible actuel.
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
25
Arthur Loyd lille 2012 - 103 transactions bureaux ETO
SOGETI
NATIXIS
AXIMA
VINCI ENERGIE
2500 m2 LA MADELEINE
900 m2 PARC DE LA HAUTE BORNE VILLENEUVE D’ASCQ
370 m2 ONIX LILLE
2500 m2 PARC VENDÔME LESQUIN
750 m2 PARK PLAZA HAUTE BORNE VILLENEUVE D’ASCQ
GRDF
SOMEWHERE
MINISTERE DE LA JUSTICE
DEMARLE
NIDEL
1600 m2 + 400 m2 PARC DU MOULIN WAMBRECHIES
1000 m2 LE METROPORT VILLENEUVE D’ASCQ
1300 m2 CENTRE CARNOT LILLE GARE
950 m2 LES RIVES DE LA MARQUE MARCQ EN BAROEUL
800 m2 VILLENEUVE D’ASCQ
LMCU
KELLY SERVICE
MACIF
TRANSPOLE
CARREFOUR
2700 m2 LILLE SAINT MAURICE
200 m2 LES CARYATIDES
550 m2 L’ARSENAL LILLE
2000 m2 CHATEAU ROUGE MARCQ EN BAROEUL
2000 m2 ARMENTIERES
36%
DE PART DE MARCHÉ Volume Arthur Loyd 45 609 m2 Autres Conseils immobiliers 81 591 m2
Nombre Arthur Loyd 103 T
Autres Conseils immobiliers 272 T
26
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
A na lyse dé ta i ll é e de s 9 se c te u rs P 28
1
P 30
2
P 32
3
EURALILLE / LILLE GARES
P 34
4
LILLE / CENTRE VILLE
P 36
5
LES GRANDS BOULEVARDS :
P 38
6
Avenues de la République, de la Marne et de Flandre
LES PARCS TERTIAIRES :
P 40
7
ROUBAIX - TOURCOING - RONCQ
VILLENEUVE D’ASCQ :
P 42
8
LILLE SUD - EURASANTÉ
SUD DE LA MÉTROPOLE, HAUTE BORNE :
P 44
9
ROCADE NORD OUEST
Villeneuve d’Ascq Les Prés / Moulins et Pilaterie
Hôtel de Ville, Centre Commercial
Villeneuve d’Ascq, Lezennes, Fâches- Thumesnil, Lesquin, Templemars
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
27
EURALILLE / LILLE GARES Analyse détaillée des 9 secteurs
MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE
2008 : 15 % 2009 : 13 % 2010 : 20 % 2011: 13 %
RÉPARTITION LOCATION / VENTE
14 359 m2 Vente Location
2012 : 11 % 113 421 m2
14 359 m2
STOCK À 1 AN : 278 000 m2
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN
42 700 m2
5 133 m2 Neuf Seconde main
VALEURS (en € /m2/an)
Neuf 190/200
CHIFFRES CLEFS
Tendance
9 226 m2
2012
2008
2009
2010
2011
Volume de transactions : 2 Location - Vente (m )
18 760
14 350
32 807
14308
14 359
Nombre de transactions :
56
35
47
36
19
335
410
698
397
399
30 500 29 600 2 500
47 600 2 400
33 523 2 340 12 023
30 177 3 500 2 741
30 900 11 800 9 970 -
2
Taille moyenne des transactions : (m ) 2
Seconde main 170/185 28
Stock disponible : (m ) à 6 mois à 6 / 12 mois à 12 / 18 mois Projets
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
Valeurs locatives
TENDANCES DEMANDE EVOLUTION DU STOCK PRIX € le m2 HT / an 22
10
5
09
4
13
11
14
11
11
3
9
8
5
6
7
3
8
10
6
Nombre de transactions
CRÉATION DE SURFACE Investissement NEUF
> 6/7%
Taille des transactions
Investissement 2nde MAIN
> 7 /8%
IRISIUM m2 35
22
28
20
6
8
7
6
6
4
9
2
6
5
5
4
3
4
5
1
0
1
3
0
3
Nombre de transactions
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
VÉROSE
29
LILLE centre ville Analyse détaillée des 9 secteurs
MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE
2008 : 08 % 2009 : 26 % 2010 : 14 % 2011: 15 %
RÉPARTITION LOCATION / VENTE 5 099 m2
20 566 m2 Vente Location
2012 : 16 % 106 634 m2
15 467 m2
STOCK À 1 AN : 278 000 m2
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN
41 000 m2
484 m2 Neuf Seconde main
VALEURS (en € /m2/an)
Neuf 170/190
CHIFFRES CLEFS
Tendance
20 082 m2
2012
2008
2009
2010
2011
Volume de transactions : 2 Location - Vente (m )
10 460
28 438
22 872
17140
20 566
Nombre de transactions :
67
136
63
52
90
156
209
363
330
229
38 100 3 000 7 000
37 500 8 000 -
41 264 2 400 -
52 065 3 017 2 000
32 000 9 000 10 866 4 800
2
Taille moyenne des transactions : (m ) 2
Seconde main 150/175 30
Stock disponible : (m ) à 6 mois à 6 / 12 mois à 12 / 18 mois Projets
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
Valeurs locatives
TENDANCES DEMANDE EVOLUTION DU STOCK PRIX € le m2 HT / an 9
13
14
5
11
29
91
22
17
18
13
8
9
7
27
11
15
7
10
20
Nombre de transactions
CRÉATION DE SURFACE Investissement NEUF
> 6,5 / 7,5 %
Taille des transactions
Investissement 2nde MAIN
> 7,5 / 8 %
RIHOUR
57
114
43
39
60
7
12
5
5
21
2
4
9
7
7
1
4
5
5
2
0
2
1
0
0
Nombre de transactions
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
LES RIVES DE L’ISLE
31
Grands Boulevards Analyse détaillée des 9 secteurs
MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE
2008 : 15 % 2009 : 13 % 2010 : 17 % 2011: 16 %
RÉPARTITION LOCATION / VENTE 4 733 m2
28 329 m2 Vente Location
2012 : 22 % 98 871 m2
23 596 m2
STOCK À 1 AN : 278 000 m2
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN
34 200 m2
2 926 m2 Neuf Seconde main
VALEURS (en € /m2/an)
Neuf 135/150
CHIFFRES CLEFS
Tendance
25 403 m2
2012
2008
2009
2010
2011
Volume de transactions : 2 Location - Vente (m )
22 250
14 183
26 954
18 055
28 329
Nombre de transactions :
78
58
74
61
69
285
245
364
296
411
42 200 15 100 12 900
54 200 3 300 -
45 855 133 020
42 002 4 800 17 170
29 700 4 500 9 000 43 000
2
Taille moyenne des transactions : (m ) 2
Seconde main 115/130 32
Stock disponible : (m ) à 6 mois à 6 / 12 mois à 12 / 18 mois Projets
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
Valeurs locatives
TENDANCES DEMANDE EVOLUTION DU STOCK PRIX € le m2 HT / an 28
15
14
12
15
16
17
10
17
15
17
10
12
6
14
2
10
9
14
11
Nombre de transactions
CRÉATION DE SURFACE Investissement NEUF
> 6,8 / 7,3 %
Taille des transactions
Investissement 2nde MAIN
> 7 / 8,5 %
CHÂTEAU BLANC m2 55
45
45
45
40
9
4
16
9
10
10
6
4
3
12
4
3
9
3
5
0
0
0
1
2
Nombre de transactions
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
BUSINESS PARK
33
Parcs Tertiaires Analyse détaillée des 9 secteurs
MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE
2008 : 14 % 2009 : 07 % 2010 : 11 % 2011: 17 %
RÉPARTITION LOCATION / VENTE 5 334 m2
10 377 m2 Vente Location
2012 : 8 % 116 823 m2
5 043 m2
STOCK À 1 AN : 278 000 m2
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN
15 000 m2
2 353 m2 Neuf Seconde main
VALEURS (en € /m2/an)
Neuf 130/140
CHIFFRES CLEFS
Tendance
8 024 m2
2012
2008
2009
2010
2011
Volume de transactions : 2 Location - Vente (m )
18 100
7 273
17 548
13 666
10 377
Nombre de transactions :
66
45
52
55
47
317
162
337
248
221
11 800 4 000 11 700
23 700 4 600
16 747 7 022 -
18 841 2 160 2 286
12 300 2 700 5 260 1 628
2
Taille moyenne des transactions : (m ) 2
Seconde main 100/115 34
Stock disponible : (m ) à 6 mois à 6 / 12 mois à 12 / 18 mois Projets
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
Valeurs locatives
TENDANCES DEMANDE EVOLUTION DU STOCK PRIX le m2 HT / an 10
7
7
5
11
29
15
21
22
7
18
15
16
15
16
Nombre de transactions
CRÉATION DE SURFACE Investissement NEUF
> 7/8%
Taille des transactions
Investissement 2nde MAIN
> 8/9%
LES PRÉS m2 45
40
32
40
32
9
4
9
10
10
8
0
6
3
4
4
2
5
1
1
0
0
0
1
-
Nombre de transactions
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
PIRAINO
35
Villeneuve d’ascq - centre commercial Analyse détaillée des 9 secteurs
MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE
2008 : 02 % 2009 : 06 % 2010 : 04 % 2011: 03 %
RÉPARTITION LOCATION / VENTE
600 m2
6 593 m2 Vente Location
2012 : 5 % 120 607 m2
5 993 m2
STOCK À 1 AN : 278 000 m2
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN
6 500 m2
Neuf Seconde main
VALEURS (en € /m2/an)
Neuf 140/150
CHIFFRES CLEFS
Tendance
6 593 m2
2012
2008
2009
2010
2011
Volume de transactions : 2 Location - Vente (m )
2 270
6 480
7 295
3 869
6 593
Nombre de transactions :
8
6
10
14
12
283
1 080
730
276
549
2 100 8 000 -
11 800 7 800
10 565 -
6 622 4 200 9 000
4 500 2 000 2 400 -
2
Taille moyenne des transactions : (m ) 2
Seconde main 120/125 36
Stock disponible : (m ) à 6 mois à 6 / 12 mois à 12 / 18 mois Projets
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
Valeurs locatives
TENDANCES DEMANDE EVOLUTION DU STOCK PRIX € le m2 HT / an 5
2
4
5
4
1
0
0
2
1
1
2
5
6
5
Nombre de transactions
CRÉATION DE SURFACE Investissement NEUF
> 6,8 / 7,5 %
Taille des transactions
Investissement 2nde MAIN
> 7,5 / 8,5 %
HÉRON PARK m2 3
3
5
40
6
4
0
1
10
1
1
0
1
3
3
0
1
2
0
1
0
2
1
0
1
Nombre de transactions
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
CCEIFFAGE
37
sud mÉtropole - haute borne Analyse détaillée des 9 secteurs
MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE
2008 : 14 % 2009 : 15 % 2010 : 16 % 2011: 09 %
RÉPARTITION LOCATION / VENTE 3 538 m2
14 635 m2 Vente Location
2012 : 12 % 112 565 m2
11 097 m2
STOCK À 1 AN : 278 000 m2
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN
32 300 m2
7 164 m2 Neuf Seconde main
VALEURS (en € /m2/an)
Neuf 130/140
CHIFFRES CLEFS
Tendance
7 471 m2
2012
2008
2009
2010
2011
Volume de transactions : 2 Location - Vente (m )
18 000
16 770
25 926
14569
14 635
Nombre de transactions :
27
33
36
29
35
666
508
720
502
418
24 600 9 300 14 000
24 710 1 700 5 000
20 035 122 7599 -
22 064 5 123 5 000 22 637
28 300 4 000 5 500 14 800
2
Taille moyenne des transactions : (m ) 2
Seconde main 110/125 38
Stock disponible : (m ) à 6 mois à 6 / 12 mois à 12 / 18 mois Projets
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
Valeurs locatives
TENDANCES DEMANDE EVOLUTION DU STOCK PRIX € le m2 HT / an 2
14
8
7
11
6
4
9
4
7
9
2
6
3
8
9
9
8
12
5
Nombre de transactions
CRÉATION DE SURFACE Investissement NEUF
> 6,8 / 7 %
Taille des transactions
Investissement 2nde MAIN
> 7 / 8,5%
EURO PARC m2 14
20
22
18
17
7
8
5
5
10
2
2
4
2
4
1
1
3
3
2
3
2
2
1
2
Nombre de transactions
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
PARC HORIZON
39
Roubaix - Tourcoing - Roncq Analyse détaillée des 9 secteurs
MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE
2008 : 22 % 2009 : 14 % 2010 : 10 % 2011: 15 %
RÉPARTITION LOCATION / VENTE 1 554 m2
13 822 m2 Vente Location
2012 : 11 % 113 378 m2
12 268 m2
STOCK À 1 AN : 278 000 m2
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN
65 800 m2
7 809 m2 Neuf Seconde main
VALEURS (en € /m2/an)
Neuf 150/165
CHIFFRES CLEFS
Tendance
6 013 m2
2012
2008
2009
2010
2011
Volume de transactions : 2 Location - Vente (m )
29 000
15 467
15 671
16 302
13 822
Nombre de transactions :
79
73
45
54
64
367
212
348
302
216
25 700 12 800 3 000
55 500 500 24 300
38 002 12 800 3 918 -
47 433 5 400 19 599
65 800 0 20 418 18 700
2
Taille moyenne des transactions : (m ) 2
Seconde main 100/120 40
Stock disponible : (m ) à 6 mois à 6 / 12 mois à 12 / 18 mois Projets
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
Valeurs locatives
TENDANCES DEMANDE EVOLUTION DU STOCK PRIX € le m2 HT / an 7
10
3
2
3
0
1
1
6
17
33
25
17
14
11
22
21
11
21
26
Nombre de transactions
CRÉATION DE SURFACE Investissement NEUF
> 7/8%
Taille des transactions
Investissement 2nde MAIN
> 8,5 / 9,5 %
GREEN CRISTAL m2 44
59
34
35
48
1
7
6
9
9
4
3
4
6
5
2
3
0
3
2
1
0
1
0
-
Nombre de transactions
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
QUATUOR
41
Lille sud - eurasantÉ Analyse détaillée des 9 secteurs
MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE
2008 : 03 % 2009 : 02 % 2010 : 04 % 2011: 05 %
RÉPARTITION LOCATION / VENTE 2 464 m2
4 184 m2 Vente Location
2012 : 4 % 122 436 m2
1 720 m2
STOCK À 1 AN : 278 000 m2
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN
10 500 m2
676 m2 Neuf Seconde main
VALEURS (en € /m2/an)
Neuf 125/130
CHIFFRES CLEFS
Tendance
3 508 m2
2012
2008
2009
2010
2011
Volume de transactions : 2 Location - Vente (m )
3 280
2 296
6 994
5 337
4 184
Nombre de transactions :
17
8
28
24
12
193
287
250
222
349
3 500 1 200 3 500
13 000 2 000
13 900 -
7 632 3 368 10 000
10 500 0 1 530 12 845
2
Taille moyenne des transactions : (m ) 2
Seconde main 110/110 42
Stock disponible : (m ) à 6 mois à 6 / 12 mois à 12 / 18 mois Projets
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
Valeurs locatives
TENDANCES DEMANDE EVOLUTION DU STOCK PRIX € le m2 HT / an 1
0
0
0
1
6
2
8
0
2
0
1
4
8
2
6
5
11
22
2
Nombre de transactions
CRÉATION DE SURFACE Investissement NEUF
> 7/8%
Taille des transactions
Investissement 2nde MAIN
> 8 / 9,5%
CENTRE SERVICES EURASANTÉ m2 14
5
17
18
5
2
2
8
3
3
1
2
2
1
4
0
0
1
2
-
0
0
0
0
-
Nombre de transactions
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
FLEMING
43
Rocade Nord Ouest Analyse détaillée des 9 secteurs
MARCHÉ DU SECTEUR SUR LA MÉTROPOLE
2008 : 05 % 2009 : 04 % 2010 : 04 % 2011: 08 %
RÉPARTITION LOCATION / VENTE 2 019 m2
14 335 m2 Vente Location
2012 : 11 % 112 865 m2
12 316 m2
STOCK À 1 AN : 278 000 m2
RÉPARTITION NEUF / SECONDE MAIN
32 100 m2
5 150 m2 Neuf Seconde main
VALEURS (en € /m2/an)
Neuf 130/135
CHIFFRES CLEFS
Tendance
9 185 m2
2012
2008
2009
2010
2011
Volume de transactions : 2 Location - Vente (m )
6 700
4 810
7 298
8 710
14 335
Nombre de transactions :
21
14
20
41
27
319
344
365
212
531
11 500 2 000 3 000
16 100 -
15 303 3 830 7 773 -
14 213 2 649 7773
22 000 10 100 5 244 34 700
2
Taille moyenne des transactions : (m ) 2
Seconde main 115/125 44
Stock disponible : (m ) à 6 mois à 6 / 12 mois à 12 / 18 mois Projets
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
Valeurs locatives
TENDANCES DEMANDE EVOLUTION DU STOCK PRIX € le m2 HT / an 1
0
0
9
3
3
2
3
7
3
3
1
1
10
1
11
7
14
6
12
Nombre de transactions
CRÉATION DE SURFACE Investissement NEUF
> 7/8%
Taille des transactions
Investissement 2nde MAIN
> 8/9%
LA CESSOIE m2 13
9
11
9
16
5
2
5
7
6
1
2
3
10
1
2
1
0
1
3
0
0
1
0
1
Nombre de transactions
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
RIVEO
45
46
Arthur Loyd - Etude du marchĂŠ 2012 - Edition 2013
Locaux d’activité
Entrepôts
ET
47
ZI d’Avelin 1 200 m2 À LOUER
48
ZA Min de Lomme 900 m2 À LOUER
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
ZA Min de Lomme 2 280 m2 À LOUER
DéFINITIONS RETENUES Locaux d’activité : Un local d’activité correspond à une surface jusque 1 500 m2 comportant une partie stockage et / ou atelier. Il répond aux caractéristiques suivantes : Hauteur libre supérieure à 4,5 m. Au minimum un accès véhicule de plain pied Une partie bureau de 10 à 30% de la surface totale Ce type de locaux sera de qualité améliorée s’il présente : Une possibilité de charger à quai Une hauteur avoisinant plus ou moins 6 m. Une isolation - Un système de chauffage Entrepôts / Ateliers : Ces locaux correspondent à des surfaces supérieures à 1 500 m2. Ils disposent d’accès à quai et plain pied, accès nombreux dans l’utilisation d’entrepôts et messagerie.
ZI de la Pilaterie 600 m2 À LOUER
Parc des Pyramides hallennes lez haubourdin 300 à 2 000 m2 À LOUER - À VENDRE
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
49
Le Marché des transactions
«2012 : Conforme à la moyenne sur 5 ans»
1/ Analyse du marché global
A / Évolution des volumes et répartition du neuf - seconde main depuis 2008 Le volume de transactions connait en 2012 une baisse de 15%. Néanmoins le score de 168 500 m² correspond à la moyenne des transactions sur 4 ans. Dans ce chiffre global la répartition neuf / ancien reste strictement conforme aux années antérieures 14 / 86%.
Total m2
184 500
125 273
168 458
197 268
B / Répartition Neuf / Seconde main
On verra dans ces chiffres les conséquences d’une conjoncture incertaine. Pour autant l’effet de baisse (-15% sur une bonne référence en 2011) est loin d’être aussi marqué que celui de 2009 qui perdait plus de 30% par rapport à 2008.
168 459
Neuf Seconde main
La taille moyenne des transactions en neuf continue de baisser au motif de la meilleure rationalité des surfaces neuves.
Taille moyenne des transactions 2012 : 1 238 m2
Rappel 2010 197 268 m2
2011 : 1 360 m2 2010 : 1 135 m2
Volume total : 168 459 m2 50
Transactions totales : 136 T Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
2009 : 1 160 m2
C / Répartition vente / location Total : 168 459 m2
Vente
Location
Total : 136 T
Répartition vente / location : Depuis 2010 le marché locatif est constant en volume, légèrement supérieur à 80 000 m². C’est la surface à l’achat qui crée l’évolution en perdant 26 000 m² de 2011 à 2012. Rappel 2011 : 197 268 m2
Évolution des volumes
Rappel 2011: 145 T
Plus précisément, ce sont les mutations à l’achat de transactions de 5 à 10 000 m² et supérieures à 10 000 m² qui justifient cette baisse globale.
Évolution du nombre de transactions
SURFACE MOYENNE LOCATION : 928 M 2 SURFACE MOYENNE VENTE : 1 789 M 2
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
51
Le Marché des transactions D / Analyse de la taille des transactions
Total m2
9 459
Évolution des volumes depuis 2009
21 056
14 638
14 717
42 644
41 708
60 132
54 666
33 169
46 640
37 529
35 361
29 504
30 154
34 796
45 103
9 000
16 500
28 403
90 % des transactions sont inférieures à 3 000 m2 et constituent 65 % du volume global.
52
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
6 192
0
12 400
21 770
12 420
Évolution du nombre de transactions depuis 2009
Total Transactions
35
68
47
49
50
47
66
58
17
22
17
16
7
8
9
11
1
2
5
1
3
1
1
1
Par segments de surfaces :
Le marché 0 / 500 m² est constant très largement locatif. Le marché 500 / 1 500 m², le plus actif, est à 60% locatif avec, depuis 2 ans, l’apparition d’un volume significatif à l’achat supérieur à 20 000 m². Le segment 1 500 / 3 000 m² renforce sa position à l’achat à 70%. Entre 3 000 et 5 000 m² 55% du volume se traite par des ventes. Assez curieusement le marché n’enregistre pas de vente entre 5 000 et 10 000 m². Une seule vente pour un immeuble ancien à étages est supérieure à 10 000 m².
Au global on retiendra que la dynamique de marché est obtenue en volumes entre 500 et 5 000 m² et en nombre de 0 à 1 500 m². Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
53
Le Marché des transactions 2/ Répartition géographique par bassins Le bassin Ouest : Le plus petit avec un stock de moins de 50 000 m² (15% du total), réalise un volume conforme à ses références antérieures sauf l’année 2011 qui avait enregistré une vente exceptionnelle de 21 000 m². Achat et location se partagent le global dont 83% est opéré sur la seconde main. Le bassin Nord Est : Le plus important avec 133 700 m² d’offre dont 94% de seconde main. Ce bassin réalise 40% du volume global (67 000 m²) avec pour l’essentiel des transactions endogènes réalisées à 85% en seconde main. Le bassin Sud : 2ème bassin par son parc (122 000 m² ; 40% du total). Il enregistre 50% des transactions confirmant son attractivité. Les parts de ventes et de locations sont équivalentes. Le manque d’offre disponible en neuf amène 90% des transactions sur la seconde main.
Part du Bassin Autres Bassins Neuf Seconde main 54
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
A / Répartition en volume depuis 2009
Total m2
23 103
16 302
51 400
17441
59 519
82 790
61 207
67 206
43 051
69 366
84 661
83 812
42
52
57
57
B / Répartition en nombre depuis 2009
Total Transactions
22
28
25
19
44
68
63
60
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
55
ANALYSE DE L’OFFRE 1 / Étude des stocks disponibles à 6 mois depuis 2008
Analyse de l’offre : Après 3 années de progression le stock global se stabilise au niveau de 310 000 m² dont une offre neuve de 30 000 m², niveau qui reste faible (10% du global), bien que progressant par le lancement en blanc d’immeubles comme le parc Vendome (Lesquin) ou Building (Neuville-en-Ferrain). On constate que le marché « consomme » environ 25 000 m² de surfaces neuves par an en moyenne, ce qui correspond à sa production neuve annuelle. Ainsi le stock neuf reste constant avec une offre comprise, selon les années, entre 20 000 et 30 000 m². .
56
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
2 / Répartition géographique
Le stock par bassin : Le bassin Ouest : Son stock est en hausse avec environ 55 000 m² de disponible dont 12 800 m² en neuf. Ce bassin souffre de son manque d’amplitude et la commercialisation des nouveaux sites y est moins rapide. Le bassin Nord Est : L’offre en neuf y est faible (6%) à 7 900 m². Ce bassin présente des immeubles de qualité en zones d’activité mais d’importantes surfaces médiocres, voire obsolètes, dans les périmètres urbains. Le bassin Sud : Avec 112 000 m² il représente 40% de l’offre globale dont 9 300 m² en neuf (8%). Le plus souvent en zone d’activité, la qualité des immeubles est en bonne adéquation avec la demande. Le stock neuf progresse grâce au lancement de plusieurs opérations en blanc.
Neuf Seconde Main
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
57
LES VALEU RS
58
Arthur Loyd - Etude du marchĂŠ 2012 - Edition 2013
Étude des valeurs sur les 14 principales zones de la métropole NEUF
SECONDE MAIN
Locaux d’activité *
Document validé par les membres de la Délégation FNAIM Entreprises
Locaux d’activité *
Entrepôts (+ 1500 m2)
Bureaux
Activité
Bureaux
Activité
Plus de 6m
ZI Templemars
100 €
50 €
80 €
38 €
35 €
ZI Seclin
90 €
50 €
75 €
35 €
35 €
ZI Epinette
95 €
50 €
80 €
40 €
42 €
CRT Lesquin
100 €
50 €
85 €
42 €
40 €
-
-
75 €
35 €
30 €
Pilaterie
105 €
55 €
90 €
50 €
55 €
CIT Roncq
105 €
50 €
80 €
40 €
38 €
ZI Neuville
90 €
50 €
80 €
38 €
32 €
ZI Ravennes les Francs
100 €
50 €
85 €
42 €
40 €
ZI Roubaix Est
90 €
48 €
75 €
35 €
30 €
ZI Villeneuve d’Ascq
100 €
50 €
85 €
45 €
37 €
Zamin Lomme Hallennes les Haubourdin
100 €
55 €
85 €
45 €
35 €
ZI Chapelle d’Armentières Nieppe - Houplines
95 €
50 €
75 €
35 €
32 €
ZI Rocade Nord Ouest - Wambrechies - Saint André
100 €
50 €
85 €
42 €
40 €
Hellu Lezennes / Hellemmes
Tendance
Les valeurs Les valeurs faciales du neuf restent stables en 2012 même si des mesures d’accompagnement sont fréquentes pour favoriser les locations. En seconde main les disparités sont très importantes selon l’état et la fonctionnalité des locaux. La tendance constatée en 2012 est néanmoins celle d’un léger tassement.
* Valeur moyenne pour un local d’activité de type 600 m2, dont 100 m2 de bureaux Sud
Nord-Est
Ouest
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
59
Arthur Loyd lille 2012 - 54 transactions ACTIVITÉ 40%
PEUGEOT VERBAERE AUTOMOBILE
LECLERC DRIVE
ANDREWS SYKES CLIMAT LOCATION
4 837 m2 LOMME
6 192 m2 FRETIN
700 m2 HALLENNES LEZ HAUBOURDIN
360 m2 WAMBRECHIES
HOUDAN MENUISERIES
OSKAB CUISINES
ASDGOT
WEB DISTRIB
1 560 m2 WASQUEHAL
3 081 m2 WASQUEHAL
350 m2 ROUBAIX
97 m2 HALLENNES LEZ HAUBOURDIN
NPL
HOYEZ
SD SERVICES
GRAHAM & BROWN
2 140 m2 TEMPLEMARS
1 250 m2 ENNEVELIN
1 790 m2 FRETIN
5 000 m2 SANTES
SAM +
DE PART DE MARCHÉ
60
Arthur Loyd
Vente
Autres
Location
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
Conclusion & perspectives Les principales données du marché 2012 : La baisse des transactions de 15% entre 2011 et 2012 traduit sans doute l’environnement économique incertain, peu propice aux anticipations positives, particulièrement pour les achats. Néanmoins, et malgré ce contexte, le score de 168 500 m² place 2012 conforme à la moyenne des années antérieures. La part du neuf reste constante et équivalente à la production annuelle ne suscitant donc pas de déséquilibre. Avec un stock global de moins de 2 années de transaction le marché est sain. Dans ce contexte les valeurs se maintiennent sauf pour les surfaces obsolètes.
Les perspectives 2013 : Selon les mêmes hypothèses économiques que celles retenues pour le tertiaire, les locaux d’activité, dans un marché équilibré, devraient maintenir leur niveau de transaction. Le volume des ventes a baissé en 2012 malgré des taux de crédit très bas. On y verra à la fois la prudence des entreprises face à des engagements financiers et sans doute aussi la rigueur des banques quand à accorder ces financements en tissu PME; ce même constat sera une probabilité pour 2013. La part de production neuve, cohérente avec le rythme d’absorption du marché, ne suscite pas de déséquilibre et assure le renouvellement du parc. Les valeurs seront préservées.
Arthur Loyd - Etude du marché 2012 - Edition 2013
61
Arthur Loyd FRANCE
COMPIEGNE Edouard BOUSSION 157 Rue de la Gare 60710 CHEVRIERES Tel : 03.44.300.600 compiegne-oise@arthur-loyd.com
LE HAVRE Sylvain BENARD & Sylvain MONNIER, Pascal PIT 32 Avenue Foch 76600 LE HAVRE Tel : 02.35.42.32.00 sylvain.benard@arthur-loyd.com
AIX EN PROVENCE Pierre-Laurent FIGUIERE Le Triangle – 235 Rue Léon Foucault 13857 AIX EN PROVENCE Cedex 3 Tel : 04.42.39.93.99 info@figuiere.com
BLOIS Benoît PLUMEL La Chaussée Saint Victor 24 A Route Nationale - BP 90708 41007 BLOIS CEDEX Tel : 02.54.74.08.88 - blois@arthur-loyd.com
DIJON Florent PUCHOT Imm. Les Terrasses de L’Europe - Parc Valmy - 27 Rue Elsa Triolet 21000 DIJON Tel : 03.80.60.00.00 - dijon@arthur-loyd.com
LE MANS Brigitte GILLES & Anthony GONZALES 39 Boulevard Demorieux - Bâtiment Epsilon 72100 LE MANS Tel : 02.43.72.90.67 lemans@arthur-loyd.com
AMIENS Benoît TIROT, Nadia THOREL Centre Jacobins - 72, Rue des Jacobins 80000 AMIENS Tel : 07.77.849.349 nthorel@arthur-loyd.com
BORDEAUX Jean-Raymond BUNEL 69 Rue des Remparts 33000 BORDEAUX Tel : 05.56.79.00.00 bordeaux@arthur-loyd.com
FONTAINEBLAU Marc ARDILLY 3 Rue Grande 77300 FONTAINEBLEAU Tel : 01.64.22.35.84 fontainebleau@arthur-loyd.com
LES ANTILLES Mr Christophe BEUNAICHE Immeuble du Port - Avenue Maurice Bishop 97200 FORT DE France Tel : 05.96.39.47.17 info@arthurloyd-iccdom.com
ANGERS Nicole BELLO PA Angers-Beaucouzé - 4 rue Olivier de Serres 49070 BEAUCOUZE Tel : 02.41.31.31.31 angers@arthur-loyd.com
BOURGES Benoît PLUMEL 1 Rue Emile Deschamps 18000 BOURGES Tel : 02.48.20.02.02 bourges@arthur-loyd.com
FRÉJUS Centre Europe Boulevard du Cercéron 83700 SAINT RAPHAËL Tel : 04.93.65.48.55 sophia@directoire-finance.fr
LILLE Benoît TIROT, Bertrand MERIAUX Parc du Pont Royal – Bât A 251, Avenue du Bois - BP 60159 59832 LAMBERSART Cedex Tel : 03.20.30.38.38 - lille@arthur-loyd.com
ANGOULEME Patrick LA GUERCHE 23 Place des Boissières 16000 ANGOULÊME Tel : 05.45.94.61.48 angouleme@arthur-loyd.com
BREST Erwan LE ROUX 21 Rue de Lyon 29200 BREST Tel : 02.98.46.28.14 brest@arthur-loyd.com
GRENOBLE Guillaume WOUTAZ 1 Avenue Marcelin Berthelot 38100 GRENOBLE Tel : 04.76.43.15.15 agence@arthurloyd-grenoble.com
LIMOGES SIERA Parc du Pont Royal – Bât A 251, Avenue du Bois - BP 60159 59832 LAMBERSART Cedex Tel : 03.20.30.38.38 - lille@arthur-loyd.com
ANNECY Robert MAILLET 11 Parc des Raisses 74940 ANNECY LE VIEUX Tel : 04.50.23.71.09 mailletarthurloyd@sfr.fr
CHALON SUR SAONE Daniel CORMIER 33 Avenue Monnot 71100 CHALON SUR SAONE Tel : 03.85.41.42.00 chalon71@arthur-loyd.com
LA REUNION Thierry MICHEL 11 Rue Jean Chatel 97400 SAINT DENIS Tel : 02.62.97.48.48 arthur-loydrun@wanadoo.fr
LYON Brice ROBERT, Maryse CADEGROS, Jean-Pascal DENYS 15 Rue Bossuet 69006 LYON Tel : 04.72.83.08.08 contact@bricerobert.com
AVIGNON Bertrand FILLIETTE 135 Rue Pierre Senard MIN. Bât D2 – Lot 4 84000 AVIGNON Tel : 04.90.25.25.00 - b.filliette@arthurloydlr.fr
CHARTRES Alexandre ROS 4 Avenue Maunoury 28600 LUISANT CHARTRES Tel : 02.37.88.10.10 martintrans.aloyd@wanadoo.fr
LA ROCHELLE Gilles DESVALLOIS 40 Rue Chaudrier - BP 1004 17087 LA ROCHELLE Cedex 2 Tel : 05.46.41.48.48 arthur.loyd@online.fr
MARSEILLE Stéphane JAUFFRET & Stéphane RIVET Les Docks – Hôtel de Direction 10 Place de la Joliette - BP 50002 13566 MARSEILLE Cedex 02 Tel : 04.91.909.909 - marseille@arthur-loyd.com
BIARRITZ Patricia VIDAL 38 Rue Gambetta 64200 BIARRITZ Tel : 05.59.22.09.33 info@arthurloydbiarritz.com
CLERMONT FERRAND Cristelle FENET 10 Rue Valentin Haüy 63000 CLERMONT FERRAND Tel : 04.73.43.41.42 arthurloyd@ca-centrefrance-immobilier.fr
LAVAL Joël GASDON 52 bis Avenue de Chanzy 53000 LAVAL Tel : 02.43.64.32.32 laval@arthur-loyd.com
MELUN-SENART Yannick EON 3 Rue Augereau 77000 MELUN Tel : 01.60.63.01.00 melun@arthur-loyd.com
METZ Jean-Marc GILSON 1 Place Carnot 54000 NANCY Tel : 03.83.36.78.26 nancy@arthur-loyd.com
PARIS – ILE DE FRANCE Philippe LEIGNIEL 22/24 Rue du Président Wilson 92532 LEVALLOIS-PERRET Cedex Tel : 01.41.400.600 paris@arthur-loyd.com
MONTLUÇON Claude MICHAUD 20 Avenue Marx Dormoy 03100 MONTLUçON Tel : 04.70.03.67.84 claude.michaud@arthur-loyd.com
PAU Didier BLED 2 Rue Henri Faisans 64000 PAU Tel : 05.59.02.55.47 ideaimmo@wanadoo.fr
SOISSONS Jean-Luc HERMENT Parc Gouraud – Imm.Ambassadeurs 2 Allée de l’innovation 02200 SOISSONS Tel : 03.23.555.555 - danielchimiak@arthur-loyd.com
MONTPELLIER Michel PEINADO Immeuble Olympie - Parc Eurêka 91 Rue de Thor 34000 MONTPELLIER Tel : 04.67.20.00.00 - arthurloyd-34@arthurloydlr.fr
PERPIGNAN Joëlle ESTELA-METOIS 9 Rue Camille Desmoulin 66000 PERPIGNAN Tel : 04.68.34.48.25 c2i.d@orange.fr
STRASBOURG Pascal ROTH 4 Rue Saint Georges 67500 HAGUENEAU Tel : 03.88.06.16.90 alsace@arthur-loyd.com
NANCY Jean-Marc GILSON 1 Place Carnot 54000 NANCY Tel : 03.83.36.78.26 nancy@arthur-loyd.com
POITIERS Richard SCHNEEKONIG ZI République 12 Rue Eugène Chevreul 86000 POITIERS Tel : 05.49.52.20.20 - poitiers@arthur-loyd.com
TOULON Stéphane RIVET 9 Boulevard de Strasbourg 83000 TOULON Tel : 04.94.668.668 toulon@arthur-loyd.com
NANTES Benoît TIROT, Yvan QUILLEC Immeuble Arbor Jovis - 3 Boulevard du Zénith 44800 SAINT-HERBLAIN Tel : 02.40.74.74.74 nantes@arthur-loyd.com
REIMS Angelo LEMBO 18 Rue Tronsson Ducoudray 51100 REIMS Tel : 03.26.77.05.05 reims@arthur-loyd.com
TOULOUSE Olivier AUSTRY 12 Avenue Charles de Gaulle 31130 BALMA Tel : 05.62.57.62.57 infos@arthur-loyd-31.com
NICE-SOPHIA ANTIPOLIS Philippe WERNERT Frégate - 2400 Route des Crêtes – BP 65 06902 SOPHIA ANTIPOLIS Cedex Tel : 04.93.65.48.55 sophia@directoire-finance.fr
RENNES Benoît PLUMEL 12 A Rue des Pâtis Tatelin - CS 80635 35000 RENNES Tel : 02.99.87.01.01 rennes@arthur-loyd.com
TOURS François BOILLE 47 Rue Edouard Vaillant 37000 TOURS Tel : 02.47.75.07.50 info@boille-immobilier.fr
ARTHUR LOYD INVESTISSEMENT Philippe LEIGNIEL 22/24 Rue du Président Wilson 92532 LEVALLOIS-PERRET Cedex Tel : 01.41.400.600 investissement@arthur-loyd.com
NÎMES Michel PEINADO Immeuble L’Axiome - 150 Rue Louis Landi BP 20030 30900 NIMES Tel : 04.66.23.11.55 - rthurloyd@arthurloydlr.fr
ROANNE Jaime DA SILVA 15 Rue des Aqueducs - BP 62 42312 ROANNE Tel : 04.77.78.03.61 ac-immo@wanadoo.fr
VALENCIENNES François BRETON 1 Rue du Sénateur Girard 59300 VALENCIENNES Tel : 03.27.28.24.24 fbreton@arthur-loyd.com
ARTHUR LOYD LOGISTIQUE Didier TERRIER 15 Rue Bossuet 69006 LYON T : 08.11.22.80.00 logistique@arthur-loyd.com
ORLEANS Virginie SIRIEX - GUILLARD 81 Boulevard Alexandre Martin 45000 ORLEANS Tel : 02.38.62.51.00 info@arthurloyd-orleans.com
ROUEN SIERA Parc du Pont Royal – Bât A 251, Avenue du Bois - BP 60159 59832 LAMBERSART Cedex Tel : 03.20.30.38.38 - lille@arthur-loyd.com
VIENNE Stéphanie RECORS 15 Rue Bossuet 69006 LYON Tel : 04.72.83.08.08 stephanierecors@bricerobert.com
ARTHUR LOYD VALORISATION Philippe CAROL 15 Rue Bossuet 69006 LYON Tel : 04.72.83.61.47 philippecarol@arthur-loyd.com
ARTHUR LOYD : 57 implantations en FRANCE
Concept graphique : SOLÉAM 03 20 51 58 17 - www.soleam.com - Illustrations 3D : Soléam -Tous droits réservés SOLEAM - Photos Arthur Loyd
Parc du Pont Royal Bâtiment A 251, Avenue du Bois - BP 60159 59832 Lambersart Cedex Tél. 03 20 30 38 38 Fax 03 20 30 38 39 e-mail : lille@arthur-loyd.com www.arthurloydlille.com