HU I S V E S T E N S Y M P OSIUM
Platform Duurzame Huisvesting opgericht
Duurzaamheid kost geld, maar levert meer op De verduurzaming van kantoorgebouwen prijkt bij de overheid en in het bedrijfsleven hoog op de agenda. Hoewel de knowhow en technieken aanwezig zijn, komen projecten echter in veel gevallen slechts moeizaam van de grond. Vooral bij de verbetering van bestaande kantoorgebouwen is nog ruime winst te boeken. Tijdens het symposium ‘Duurzame huisvesting: wie is aan zet?’ passeerde een aantal praktijkvoorbeelden de revue. De overheid en marktpartijen werden opgeroepen meer initiatief te tonen. TEKST: JACK VAN EEKELEN
Het symposium, dat op 10 februari plaatsvond in Bussum, was de kickoff voor het eind vorig jaar opgerichte Platform Duurzame Huisvesting, een alliantie van elf branche-, kennis- en koepelorganisaties in de utiliteitsbouw. Doel van het Platform is in vier jaar tijd de samenwerking in de huisvestingsketen aan te jagen, zodat verduurzaming van vastgoed
26
meer kansen krijgt. Daartoe moeten volgens de alliantie knelpunten worden weggeruimd die het realiseren van duurzaamheid in de weg staan. Een van die knelpunten is het zogeheten split-incentiveprobleem waarbij de gebruiker van een gebouw wel, maar de investeerder daarentegen niet of nauwelijks profiteert van een lagere energierekening.
FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 188 | MAART 2011
Revitaliseren De leegstand van kantoorpanden is in Nederland een immens en structureel probleem. Volgens ruwe schattingen staat momenteel 6,5 miljoen vierkante meter kantoorruimte ongebruikt. Naar verwachting neemt die leegstand de komende jaren nog verder toe. Een van de gevolgen van deze ontwikkeling is een toenemende druk
SYMPOSIUM HU I S V E S T E N
op de huurprijzen. Belangrijkste oorzaken van die structurele leegstand zijn veroudering, slechte bereikbaarheid en dito functionaliteit van de panden en een beroerd imago. Het is reëel te veronderstellen dat een deel van die gebouwen nooit meer een gebruiker zal vinden. Niettemin zijn er mogelijkheden een groot aantal ‘slapende’ kantoren nieuw leven in te blazen, door middel van (duurzame) revitalisering. Dat was de boodschap van René Stevens, algemeen directeur van ATELIER V real estate, tijdens zijn presentatie op het symposium. ATELIER V real estate maakt deel uit van een samenwerkingsverband met de naam Revitaal. De andere partners in dit verband zijn Ballast Nedam Beheer, Imtech en Troostwijk Real Estate. Re-vitaal heeft tot doel ‘vastgoed te revitaliseren en gebouwen te laten aansluiten bij de (duurzaamheid)eisen van zittende of potentiële huurders of gebruikers binnen de economische randvoorwaarden van de eigenaar’. Om kantoorpanden te revitaliseren, zijn niet alleen fysieke aanpassingen in het gebouw zelf geboden. Belangrijk is een goede uitstraling en een omgeving die aanspreekt. ‘Een villa in een krottenwijk is minder waard dan een krot in een villawijk’, zo drukte Stevens zich uit. Volgens hem is het uitgangspunt van de integrale aanpak dat zowel de huurder/gebruiker als de eigenaar/belegger ervan moet profiteren. ‘De motieven om te kiezen voor de duurzaamheid zijn bij belegger en huurder nogal verschillend’, constateerde hij. ‘De belegger wil rendement consolideren door duurzame cashflow. Hij wil zijn concurrentiepositie verbeteren en minimaal de waarde van het gebouw behouden. De huurder op zijn beurt kijkt nauwlettend naar zijn imago en de voordelige effecten van maatschappelijk verantwoord ondernemen. Verder heeft hij baat bij geïnspireerde medewerkers die zich in het gebouw thuis voelen. De huurder wil duurzamere huisvesting bij maximaal gelijke huisvestingskosten.’
Duurzame gebouwen bekroond Agentschap NL heeft tijdens het symposium over duurzame huisvesting drie duurzame projecten beloond met een Energielabelposter. Jo Daemen, manager utiliteitsbouw bij Agentschap NL, reikte de prijzen uit aan DHV, voor de renovatie van het hoofdkantoor van deze organisatie, aan Aurelius Monumenten/Motonic, voor de verduurzaming van het Haagse gemeentelijke pand De Tempel, en aan SPF Beheer, voor de verbouwing van het kantoor van FrieslandCampina in Amersfoort. Voor de drie gebouwen is de status verhoogd tot energielabel A.
investeringen noodzakelijk. Belangrijke vraag daarbij is: Komen deze investeringen in duurzaamheid alleen ten goede aan de huurder? Volgens de participanten in Re-vitaal is dat niet het geval. ‘Het kan een win-winsituatie zijn’, meent Stevens. De huurder betaalt minder servicekosten, maar draagt wel een iets hogere huur af. Het toegenomen welbevinden van de gebruikers, bijvoorbeeld door een beter binnenklimaat, vertaalt zich verder in lager ziekteverzuim. Voordeel voor de verhuur-
oordeelt Stevens. Maak huurders bewust van hun huisvestingslasten en niet uitsluitend van hun kale huurprijs per vierkante meter. Kortom, maak de kosten transparant, waardoor een stevig draagvlak kan ontstaan voor een nieuw huurcontract.
Duurzaam onderhoudsplan Een van de aspecten van verduurzaming die tijdens het symposium werden belicht was het onderhoud van gebouwen. ‘Met een traditioneel onderhoudsprogramma zonder toe-
‘Een villa in een krottenwijk is minder waard dan een krot in een villawijk’ der is dat hij een hogere huur kan vragen, en dat de levensduur van het object wordt verlengd en de beleggingswaarde stijgt. Goede communicatie tussen eigenaar en huurder is een essentiële voorwaarde om dit verhaal tot een succes te maken,
komstvisie wordt een gebouw gereed gemaakt voor de sloop.’ Deze stelling poneerde Mauk de Wildt van de Grontmij tijdens zijn presentatie. Volgens De Wildt gaat het bij nieuwbouw overigens in de bestekfase al ‘mis’. ‘In het bestek worden hele sim-
Innovaties en onderzoek vormen draagvlak voor duurzaam huisvesten.
Win-winsituatie Organisaties kunnen stappen maken door te besparen op huisvestingslasten, energieverbruik, waterverbruik en onderhoud. Daarvoor zijn extra
FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 188 | MAART 2011
27
HU I S V E S T E N S Y M P OSIUM
Jan Terlouw
pele dingen over het hoofd gezien. Het ontwerp laat op het gebied van duurzaamheid een underperformance zien, in vergelijking met wat je had kunnen bereiken. Opleverprotocollen zijn slecht vastgelegd of worden niet goed nageleefd. De matige kwaliteit wordt in de hand gewerkt door de huidige aanbestedingscultuur, waarbij tegen bodemprijzen adviseurs worden ingehuurd.’ De gevolgen zijn, zo stipte de adviseur van de Grontmij aan, een slechter binnenklimaat, hoger energieverbruik en eerdere slijtage van onder meer installaties. De Wildt pleitte voor het hanteren
28
‘Duurzame doelstellingen onhaalbaar’ Nederland gaat haar duurzaamheiddoelstellingen voor 2020 niet halen. Zowel het streven om 20 procent minder CO2 uit te stoten (dan in 1990) als de doelstelling binnen enkele jaren de energievoorziening sterk te verduurzamen is onrealistisch. Dat betoogde Jan Terlouw, voorzitter van het Platform Energietransitie Gebouwde Omgeving, tijdens het symposium in Bussum. Een van de belemmeringen is het stilliggen van projecten voor ondergrondse opslag van CO2. Volgens Terlouw bestaat nog wel de mogelijkheid tot een forse energiebesparing. De overheid dient de verduurzaming van vastgoed naar zijn opvatting een duw in de rug te geven, onder meer door de verplichting aan gebouweigenaren die een pand kopen om het energielabel te verbeteren. Terlouw pleitte ervoor subsidies van de overheid te verruilen voor de invoering van een duurzaamheidplicht.
van een duurzaam meerjarenonderhoudsplan (MJOP). Zodoende verminderen organisaties hun afhankelijkheid van (stijgende) energieprijzen. Door slecht onderhoud wordt 25 tot 30 procent extra energie verbruikt, becijferde hij. Ook bij een gefaseerde renovatie zijn er kansen op verduurzaming van gebouwen. Voorbeelden van die momenten zijn: de vernieuwing van de dakbedekking (isolatie), het vervangen van een lekkende verwarming (Lage Temperatuur Verwarming), nieuwe vloeren (vloerverwarming) en de vervanging van de ketel (WKK-installatie). ‘Toegegeven: je moet extra investeren, duurzaam-
FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 188 | MAART 2011
heid kost immers geld, maar op termijn gaan deze maatregelen zich dubbel en dwars uitbetalen. Gebruik je in je onderhoud standaardoplossingen, dan werk je in feite naar de sloop toe van je pand.’
Blokkades Volgens De Wildt blokkeert een traditioneel onderhoudsplan duurzame oplossingen. ‘Iedere stap kan een blokkade opleveren’, zo stelde hij. ‘Een van die blokkades betreft ongeplande, onvoorziene vervangingen. Stel: je ketel gaat kapot en je moet snel overgaan tot vervanging. Die snelheid staat het nadenken over
SYMPOSIUM HU I S V E S T E N
Ook interessant De nieuwbouw in de kantorenmarkt stagneert. Er is behoefte aan duurzame en flexibele oplossingen. Het toepassen van een flexibel of demontabel concept voor een kantoorgebouw voorkomt milieubelasting en kapitaalvernietiging. In ‘Tijdelijk Duurzaam Huisvesten 1’ wordt beschreven hoe een juiste conceptkeuze kan worden gemaakt en in welke huisvestingssituaties demontabele concepten succesvol kunnen worden ingezet. U kunt het boek online bestellen in de shop. Ga naar www.fmm.nl/magazine03-2011 FMM.NL
duurzame oplossingen in de weg. Als we te gehaast vervangen, hebben we het beschikbare budget verspeeld en daarmee de mogelijkheid om te verduurzamen.’ De Wildt wees op de noodzaak van het vooraf uitgebreid in kaart brengen van het meerjarenonderhoudsplan en het daarin consequent een relatie leggen met duurzaamheid. ‘Denk bijvoorbeeld al vroeg na over het gebruik van duurzame warmtebronnen. Als je dat doet, word je in elk geval niet tussentijds verrast.’ De Wildt presenteerde tien stappen voor een duurzaam MJOP. In de eerste plaats moet er een plan komen voor ‘de ideale eindsituatie van een gebouw’. De onderdelen daarvan dienen gekoppeld te worden aan het geplande onderhoud. Iedere onder-
houdsactie dient een stap te zijn in de richting van de gedroomde eindsituatie. De volgorde behoort te worden afgestemd op snel rendement. Voor iedere ongeplande vervanging
definiëren. Maar de haalbaarheid van al die maatregelen mag niet uit het oog worden verloren. Blijf wel met beide benen op de grond.’ Wat kost duurzaamheid me en wat levert het me op? – die vraag blijft ook bij beleggers en gebruikers van utiliteitsgebouwen de komende jaren rondzingen. Hoezeer verduurzaming van vastgoed, ook voor gebouweigenaren, kan lonen, blijkt uit een onlangs gepresenteerd onderzoek van de Universiteit van Maastricht en de Erasmus Universiteit, in opdracht van DTZ Zadelhoff en Agentschap
Door slecht onderhoud wordt 25 tot 30 procent extra energie verbruikt moet in de organisatie een plan klaarliggen dat past binnen de eindsituatie. Verder is het van belang dat organisaties zich voorbereiden op nieuwe energiebronnen. Ten slotte is jaarlijkse monitoring en bijstelling van de plannen een must, voegde De Wildt toe. ‘Het is van belang dat organisaties hun ambities
NL. Minder zuinige kantoren, zo maakt dit onderzoek duidelijk, brengen gemiddeld 6,5 procent minder huur op dan zuinige kantoren (met een groen energielabel). Het is een signaal in de richting van beleggers dat duurzaamheid ook voor hen kan renderen.
FACILITY MANAGEMENT MAGAZINE | 188 | MAART 2011
29