NAW dossier #44 by OVERHAUS

juni 2012 #44

Duurzaamheid in een nieuwe realiteit

Colofon Dit dossier is samengesteld in opdracht van Bouwfonds Ontwikkeling. U kunt er geen rechten aan ontlenen. KopiĂŤren of citeren van (delen van) de inhoud is toegestaan in overleg met Bouwfonds Ontwikkeling. Redactie: Bouwfonds Ontwikkeling Vormgeving: Atelier van GOG, www.ateliervangog.nl Illustraties: Sue Doeksen Productiebegeleiding: Jansen & GO Drukwerkinkoop: Sumis Bouwfonds Ontwikkeling Contact: Ingrid Bontkes naw@bouwfonds.nl www.naw.nl www.bouwfonds.nl tel. 033 253 98 23

inhoud

juni 2012 – naw dossier #44

04 Visie Duurzaamheid is in Nederland lang een debat voor vakgenoten geweest. Dat heeft veel kennis opgeleverd. Maar de consument bleef buiten beeld. Bouwfonds verbindt beide werelden in haar aanpak nadrukkelijk wél

10 Projecten 10 12 14 16

Nieuw Kortenoord in Wageningen Stad van de Zon in Heerhugowaard Bloemendalerpolder in Weesp Stadsoevers in Roosendaal

18 Meningen 18 19 20 21

04: 12:

Visie Bouwfonds Ontwikkeling

Stad van de Zon in Heerhugowaard: meer dan alleen zon

Joost Möller, wethouder gemeente Tilburg Annemieke Nijhof, directeur Tauw Karin Eveleens, partner makelaarskantoor EKZ Susan Philips, manager Wonen Rabobank

10: 20:

Nieuw Kortenoord in Wageningen: eigen groene opties kiezen

Karin Eveleens: consument keuzes geven

juni 2012 – naw dossier #44

Bouwfonds verbindt duurzaamheidsambities professionals met wensen woonconsumenten

Groen over de hele linie

Duurzaamheid is in Nederland lange tijd vooral een onderwerp geweest waar vakgenoten uit de wereld van ruimtelijke ordening en milieu zich mee bezighielden. Dat heeft ontegenzeggelijk veel kennis en kunde opgeleverd. De consument bleef echter grotendeels buiten beeld. Het debat ging vooral over de planet en veel minder over de people en hun profit. Bouwfonds verbindt deze aspecten in haar werkwijze nadrukkelijk wél. We koppelen de eisen van professionals die betrokken zijn bij vastgoed- en gebieds ontwikkeling met de wensen van de consumenten, voor het meest duurzame resultaat.

uurzaamheid wordt niet voor de eerste keer in een NAW behandeld. Het thema staat al vele jaren hoog op de agenda van Bouwfonds en is meerdere malen in het NAW magazine en dossier geïllustreerd. Door in te gaan op nieuwe ontwikkelingen rond beleid en techniek, maar ook door consumenten aan het woord te laten over wat zij belangrijk vinden. Deze verbinding tussen de vakwereld en de consumentenwereld wordt door Bouwfonds steeds nadrukkelijker gelegd. Om het in een beeld uit te drukken: we bevinden ons in een slinger, die zich voortdurend heen en weer beweegt tussen professionals en eindgebruikers, tussen ontwikkeling en verkoop en daarmee tussen de voor- en achterkant van het proces. Beide werelden hebben veel met elkaar te maken, ook al komen ze in de tijd gezien op verschillende momenten aan bod. In de visie van Bouwfonds gaat het hier echter om een en hetzelfde speelveld waarbij het belang van de consument op termijn altijd doorslaggevend is. Alleen door beide sporen naast elkaar te bewandelen en met elkaar te verbinden, kan een woonomgeving worden gerealiseerd met een hoge ruimtelijke kwaliteit. Een kwaliteit waarbij gebruikswaarde, belevingswaarde en toekomstwaarde hand in hand gaan en die de tand des tijds kan doorstaan. Een tweede belangrijke reden om opnieuw stil te staan bij het thema duurzaamheid wordt gevormd door de ‘nieuwe realiteit’ waarin we als ontwikkelaar zijn beland – en met ons alle andere partijen in de projecten gebiedsontwikkeling. De financiële crisis en de daarop volgende crisis op de woningmarkt maken dat vanzelfsprekendheden uit het verleden niet meer gelden. Er is

behoefte aan nieuw realisme. Ook bij duurzaam ontwikkelen moeten thema’s als betaalbaarheid en haalbaarheid meer aandacht krijgen. Niet in de laatste plaats omdat overheden zich terugtrekken uit dit domein en marktpartijen zoals Bouwfonds daarmee een grotere verantwoordelijkheid krijgen.

Duurzaam ontwikkelen

Bouwfonds heeft in bijna drie decennia tijd een grote kennis opgebouwd wat betreft duurzaam ontwikkelen. Die knowhow is in de loop der jaren voortdurend verbreed en ‘opgeschaald’. Aanvankelijk – begin jaren tachtig van de vorige eeuw – ging het vooral over het milieu en de eindigheid van fossiele brandstoffen, met name olie. Passend bij de boodschap van de Club van Rome en het eerste Milieubeleidsplan van de Rijksoverheid lag de nadruk op de kwetsbaarheid van onze aarde en energiebesparing. Ook van ontwikkelende en bouwende partijen werd een visie op dit punt verlangd door politiek en samenleving; Bouwfonds ontwikkelde die visie en bracht haar direct in praktijk, zoals bij het energieproeftuinproject begin tachtiger jaren in Hoofddorp en bij de ontwikkeling van Ecolonia begin jaren negentig in Alphen aan den Rijn. Al vrij snel daarna heeft Bouwfonds de aandacht verlegd van de individuele woning naar het omliggende gebied. Gebiedsontwikkeling werd het speelveld waarop aan ‘groene’ ambities vorm werd gegeven. In grote projecten als Nieuwland (Amersfoort) en Stad van de Zon (Heerhugowaard) – die bekend zijn vanwege het gebruik van zonne-energie, met een capaciteit van respectievelijk 1 en 2,5 megawatt – hebben we ervaring opgedaan met het integreren van duurzaamheidsambities met wensen op het terrein van

naw dossier Duurzaamheid in een nieuwe realiteit

Woningen: Duurzame en energiezuinige woningen zijn goed voor people, planet en profit.

Mensen: Woningen en gebieden ontwikkelen waarin mensen willen wonen, werken en verblijven.

ruimtelijke kwaliteit, stedenbouw, woonmilieus en programmering. Omdat Bouwfonds niet alleen aan de voorkant van het proces als gebiedsontwikkelaar actief is, maar ook de consument van dichtbij volgt, ontstond echter gaandeweg het besef dat duurzaamheid op een andere manier moest worden aangevlogen. Niet meer als een aparte ambitie, maar als integraal onderdeel van de gebiedsontwikkeling. En met minder nadruk op louter het milieuvraagstuk, maar met een verbreding naar ruimte en economie. Waarbij de wensen en belangen van consumenten en eindgebruikers vooropstaan. Eerst en vooral gaat het immers om gebouwen en gebieden waar mensen graag willen wonen, werken en verblijven.

Milieu, Ruimte en Economie (MRE)

In de MRE-benadering van Bouwfonds, die in 2009 werd geïntroduceerd en in de praktijk steeds vaker wordt toegepast, wordt niet gestreefd naar een maximale milieukwaliteit en maximale duurzaamheidsprestaties. In plaats daarvan streeft Bouwfonds naar een optimale balans tussen Milieu, Ruimte en Economie. Haalbaarheid (technisch) en betaalbaarheid (financieel-economisch) spelen evenzeer een rol. Waar dat optimum precies ligt, is afhankelijk van de kenmerken van een gebied, wensen van de doelgroep en de ambities van partijen. Gezamenlijk moet steeds weer opnieuw en per gebied de juiste balans gevonden worden, uiteindelijk resulterend in ‘robuuste’ gebieden met een hoge ruimtelijke kwaliteit. Deze insteek van Bouwfonds – duurzaamheid breed verankeren in integrale gebiedsontwikkeling – heeft in

Profit: Een laag energiegebruik scheelt niet alleen in woon lasten, maar maakt ook een hogere hypotheek mogelijk.

Duurzaamheid aanvliegen als integraal onderdeel van de gebiedsontwikkeling de praktijk de nodige weerklank gekregen. Een succesvol instrument daarbij is de zogenaamde Green Score Card (zie kader pagina 8) gebleken, met name ook in het overleg met gemeenten en andere professionals die bij gebiedsontwikkeling zijn betrokken. De Green Score Card maakt inzichtelijk op welke onderdelen van duurzaamheid je voor een project het beste kunt excelleren, omdat ze aansluiten bij de kenmerken van een gebied.

Consument meer centraal

Sinds het formuleren van de MRE-benadering en de introductie van de Green Score Card zijn er diverse nieuwe initiatieven ontplooid. Met name in de richting van de consument heeft binnen Bouwfonds volop vernieuwing en productontwikkeling plaats gevonden. Dat werd onder meer ingegeven door het Lente-akkoord van 2008. De vergaande energiebesparing die dit convenant tussen vastgoedmarkt en overheid voorschrijft (25 procent per 2011 en 50 procent per 2015) roept immers de vraag op of en onder welke voorwaarden woonconsumenten bereid zijn extra te betalen voor een steeds verdergaande energiebesparing. Het Lente-akkoord vormde de directe aanleiding voor een in april 2010 gepubliceerd grootschalig landelijk consumentenonderzoek van Bouwfonds: ‘Baat het niet, dan gaat het niet’ (zie extra NAW dossier, april 2010 op www.naw.nl). Hieruit bleek dat kopers maar beperkt en onder heel duidelijke voorwaarden bereid zijn extra te investeren in duurzame voorzieningen en energiebesparende maatregelen in een nieuwe woning. In plaats daarvan steken kopers het geld liever in comfortverhogende zaken als een luxe badkamer of keuken en in meer ruimte in de vorm van een uitbouw of dakkapel. Pas wanneer er sprake is van een redelijke terugverdientijd of anderszins een financieel voordeel blijkt de consument bedragen tot circa

juni 2012 – naw dossier #44

Natuur en landschap: Wonen in een prettige omgeving met veel groen en water.

15.000 euro extra in de woning te willen investeren. In de visie van Bouwfonds kunnen ‘duurzame extra’s’ echter wel degelijk beide doelstellingen realiseren: het comfort verhogen én waarde toevoegen. Voorbeeld is een warmtepomp die in de zomer voor aangename verkoeling zorgt in huis, maar de woning op termijn een hogere verkoopbaarheid meegeeft vanwege de lagere energielasten. Doordat consumenten (te) weinig van deze extra’s weten, worden ze niet meegenomen op het moment dat er keuzes worden gemaakt over de afwerking van de nieuwe woning. Goede en tijdige informatievoorziening richting kopers is dus essentieel; over kosten en baten, de werking van technieken en systemen en het dagelijkse gebruik ervan.

Groene keuzes

De lijn van duurzame productontwikkeling, gecombineerd met informatievoorziening voor kopers, is verder doorgezet. Het heeft onder meer de Groene Kopers Keuzelijst opgeleverd: een lijst waarmee kopers duurzame opties aan de woning kunnen toevoegen. Opties die betrekking hebben op vermindering van het energiegebruik, maar ook bijvoorbeeld op natuur, gezondheid, veiligheid en levensloopbestendigheid. Een tweede voorbeeld is de publiekscampagne ‘Daarom nieuwbouw’, die de voordelen voor de consument van een duurzame en energiezuinige nieuwbouwwoning in beeld brengt (zie kader pagina 7). Nog een instrument dat Bouwfonds heeft ontwikkeld is de Woonlastencalculator. Vanuit het besef dat consumenten vooral reageren op financiële prikkels, brengt dit instrument in beeld welk effect de stijging van energieprijzen heeft voor verschillende energieconcepten. Voor consumenten en eindgebruikers wordt duidelijk welk beslag energie legt op het besteedbaar inkomen. Mede op basis hiervan kunnen nieuwe financiële producten worden ontwikkeld. De noodzaak voor een calculator als deze wordt duidelijk als je bedenkt dat energieprijsstijgingen afgelopen jaren verantwoordelijk waren voor meer dan driekwart van de vaste woonlastenstijging van huishoudens in ons land. Duurzaamheid raakt ons daarmee steeds meer in de portemonnee. Door kostenbesparingen van energiebesparende technieken en maatregelen te kapitaliseren wordt waarde gecreëerd en kunnen doelstellingen worden bereikt die consumenten belangrijk vinden: comfort en betaalbaarheid.

Labels: FSC-hout, politie keurmerk en een nieuw energielabel speciaal voor energiezuinige nieuwbouw woningen.

Op de toekomst voorbereide woning

De inzichten van Bouwfonds komen nu samen in de ‘op de toekomst voorbereide woning’. Kort gezegd is dat een zeer goed geïsoleerde nieuwbouwwoning, die misschien nu nog wordt verwarmd met een op gas gestookte hr-ketel op zolder. Tegelijkertijd (of in de toekomst) kan er ook gekozen worden voor een bodemwisselaar met warmtepomp onder de trap. Een eventuele aansluiting op een warmtenet of een toekomstig smart grid is ook mogelijk. En op ieder willekeurig moment kan de consument kiezen zelf stroom op te wekken met zonnecellen. De consument kan dus zelf bepalen wanneer hij welke duurzame opties wil nemen. De woning is op alle duurzame opties al voorbereid. De visie van Bouwfonds hierachter heeft niet alleen te maken met de situatie op de woningmarkt en de betalingsbereidheid van woonconsumenten. Ook de vaak lange tijdsperiode die verstrijkt tussen de ontwikkeling, verkoop en realisatie van de woningen speelt hierbij een rol. Het is in de fase van ontwikkeling nog niet te voorspellen welke duurzame extra’s de consument kunnen worden aangeboden op het moment dat de woningen op de markt komen en worden gebouwd. Kopen we straks zonnecellen bij IKEA, wordt lagetemperatuurvloerverwarming de nieuwe standaard; wie zal het zeggen? Afhankelijk van de ambities van een project, ontwikkelingen in technologie en op de energiemarkt en niet te vergeten de wensen van de klant kan een woning aldus steeds verdergaand worden verduurzaamd en is een woning op de toekomst voorbereid. Maar behalve dat is een dergelijke woning ook meer waard. Dat is de conclusie uit het afstudeeronderzoek ‘Uitstellen Loont’ (zie kader pagina 9) van Koen van Cann (TU Eindhoven) in opdracht van Bouwfonds. Wanneer je niet alleen rekening houdt met de kosten van investeringen en kostenbesparingen die dat oplevert, maar ook de zogeheten optiewaarde meeneemt bij investeringsbeslissingen, dan blijkt een op de toekomst voorbereide woning meer waard te zijn. Het is een goede illustratie van de MRE-benadering: financieel-economische afwegingen worden verbonden met het milieu (energiebesparing) en de ruimte (woningontwikkeling),

naw dossier Duurzaamheid in een nieuwe realiteit

Duurzame energie: Gebouwen en woningen optimaal isoleren en gebruik maken van alternatieve energie bronnen.

Extra hypotheek voor energiezuinige woning

Met de op de toekomst voorbereide woning kan consument zelf ‘groene’ keuzes maken maar de klant staat voorop. Voor Bouwfonds is dit mede reden om in te zetten op woningen met een steviger scheiding tussen de ‘schil’ van de woning en de installatietechniek. De op de toekomst voorbereide woning bestaat uit een robuust doch intelligent casco met een goed geïsoleerde schil, waarbij de consument zelf allerlei aanvullende duurzame opties kan kiezen, ‘plug-and-play’. Dat kan zijn op het moment van de bouw, maar ook in de jaren na oplevering – mede afhankelijk van de ontwikkeling die de energieprijzen doormaken en de eigen wensen en ambities van de koper. Voor de consument zijn aan het intelligente casco geen meerkosten verbonden en het staat toekomstige keuzes niet in de weg, een typisch aspect van ‘verstandige’ duurzaamheid. Uit een vervolgonderzoek op ‘Baat het niet, dan gaat het niet’ is gebleken dat consumenten deze woning goed waarderen en dat ze voor Bouwfonds als ontwikkelaar nauwelijks meerkosten met zich meebrengt.

Op alle fronten actief

Anno 2012 geeft Bouwfonds invulling aan duurzaamheid op de meest brede manier: van de eerste schets op papier bij een gebiedsontwikkeling tot en met de verkoop en oplevering van duurzaam gebouwde nieuwbouwwoningen. We bewegen voortdurend tussen beide uitersten heen en weer: het een kan niet zonder het ander. De checklist van de Green Score Card heeft een evenknie gevonden in de Groene Kopers Keuzelijst. Wie in de fase van gebiedsontwikkeling de goede keuzes maakt en waarde toevoegt, kan in de eindfase de consument tot duurzame keuzes verleiden. Overleggen met andere professionals en de consument aan de hand nemen zijn daarmee beide onderdelen van hetzelfde schaakbord waarop Bouwfonds acteert. We moeten niet alleen energie besparen vanwege het milieu; ook de ontwikkeling van de woonlasten vormt een steeds belangrijker thema, mede gezien de stijgende energiekosten. Het is ook de uitdaging onze werkwijze steeds te verbeteren. En we doen dit uiteraard niet alleen. Zowel aan de kant van de professionals als aan de kant van de consumenten heeft Bouwfonds haar

Op grond van de nieuwe Gedragscode Hypothecaire Financieringen is het voor banken mogelijk om kopers van energiezuinige nieuwbouwwoningen extra hypotheek te geven. In overleg met het Nationaal Instituut voor Budget voorlichting (Nibud) zijn daarvoor bedragen vastgesteld. Sinds 1 januari 2012 geldt, afhankelijk van de energieprestatie van een woning, de volgende extra leencapaciteit: - 3 3500 voor woningen met een label A (EPC tussen 1,4 en 0,8) - 3 5000 voor woningen met een label A+ (EPC tussen 0,8 en 0,6) - 3 8000 voor woningen met een label A++ (EPC kleiner dan 0,6) In het kader van de ‘energiesprong voor de bestaande bouw’ wordt sinds begin 2012 gediscussieerd over hoeveel extra hypotheek er mogelijk is wanneer woningen niet energiezuinig zijn, maar energieneutraal. Bedragen die het Nibud in dit verband berekende voor de Stichting Experimenten Volkshuisvesting (SEV) liggen in dezelfde orde van grootte als de B ouwfonds-berekeningen met behulp van de speciaal hiervoor ontwikkelde Woonlastencalculator. Ze kunnen oplopen tot bijna 3 30.000 per woning.

Daarom nieuwbouw! Bouwfonds vestigt met de campagne ‘Daarom nieuwbouw’ de aandacht op duurzaamheid als ‘unique selling point’. Tien voordelen worden benoemd: 1 Uw eigen keuzes 2 Gezond en veilig 3 Duurzaam en verantwoord 4 Energiezuinig 5 Aangename temperatuur 6 Hoogwaardige isolatie 7 Hr++-glas 8 Onderhoudsvriendelijk 9 Financieel aantrekkelijk 10 Prettige woonomgeving Meer informatie zie: www.daaromnieuwbouw.nl

juni 2012 – naw dossier #44

Green Score Card De Green Score Card is een door Bouwfonds ontwikkeld communicatie-instrument en analysetool. Het maakt vast onderdeel uit van de MRE-benadering en geeft inzicht in vooral die thema’s die aansluiten bij de kenmerken van een gebied als het gaat om milieu en duurzaamheid. Het zijn juist die kenmerken waarop je zou moeten excelleren in een project, terwijl je in de andere domeinen gewoon goed moet presteren. GPR Gebouw Om de duurzaamheidsprestaties van onze woningen inzichtelijk te maken voor onszelf en voor derden, gebruiken we GPR Gebouw. Dat is de meest gebruikte en door gemeenten vaak voorgeschreven duurzaamheidsindicator voor woningen in Nederland. Energie Het Lente-akkoord schrijft voor dat we het gebouwgebonden energiegebruik steeds verdergaand moeten reduceren: 25% sinds 2011 en met 50% in 2015. Op termijn (2020) moeten woningen energieneutraal zijn. Maar behalve dat energiebesparing belangrijk is vanwege klimaatveran dering, is het ook van belang vanwege woonlasten, omdat ener giekosten een steeds beslag doen op het besteedbaar inkomen. Bodem Bodem is van oudsher het grootste milieudos sier. Het belang ervan neemt toe naarmate we meer bouwen in bestaand bebouwd gebied. Dat heeft alles te maken met bodemvervuiling. Steeds vaker echter doen we een beroep op de bodem vanwege de energie- en wateropgave waarvoor we staan in verband met klimaatverandering. Water Water is van groot belang als het gaat om de gebruikswaarde en belevingswaarde van gebieden. Maar vooral ook vanwege klimaatverandering (water berging) neemt het belang ervan toe. Natuur en landschap Hierbij gaat het om projecten waarbij de rode en groene belangen bij elkaar worden gebracht en de opbrengsten uit woningbouw (rood) worden ge(her)investeerd in de inrichting, het herstel en beheer van natuur en landschap (groen/blauw). Transformatie Een deel van de (woning)bouwopgave zal worden gerealiseerd in bestaand bebouwd gebied. Door oude bedrijventerreinen en glastuinbouw gebieden te transformeren tot nieuwe woongebieden zijn we zuinig met ruimte. Historie en identiteit De kern van gebiedsontwikke ling – ook als het gaat om duurzaamheid – is het behouden en/of herstellen van de identiteit van een gebied. Belangrijk onderdeel daarvan is behoud of herstel van structuren (stedenbouwkundig en/of landschappelijk) en de eigenheid van gebieden. Mobiliteit en transport Gebiedsontwikkeling, mobili teit en transport kunnen niet los van elkaar worden gezien. Bereikbaarheid is immers een belangrijke drager van duurzaamheid, willen mensen ook op termijn in gebieden blijven wonen, werken en recreëren.

Door stijging energieprijzen raakt duurzaamheid ons steeds meer in de portemonnee partners nodig. Om met die laatste groep te beginnen: Bouwfonds zoekt actief de interactie met de consument op. Niet alleen op projectniveau (zie pagina 10 en verder), maar ook bijvoorbeeld via de website www.groenpluswonen.nl. Op het terrein van de financiering hebben we een belangrijke partner in de Rabobank, de grootste hypotheekverstrekker van Nederland. Deze bank – tevens moederbedrijf van Bouwfonds – faciliteert kopers die de lat qua duurzaamheid hoger willen leggen. Het principe is eenvoudig: hoe duurzamer en energiezuiniger de woning, hoe meer hypotheek de aspirant-koper kan krijgen (zie kader pagina 7). Het is een principe dat door Bouwfonds wordt onderschreven en van Bouwfonds zelfs verder mag worden uitgebreid. Ten aanzien van stedenbouw en ruimtelijke inrichting blijft de gemeente een belangrijke partner voor onze medewerkers. De stedenbouwkundige onderlegger bij gebiedsontwikkeling moet letterlijk de ruimte laten voor de keuzes die consumenten een paar jaar later zelf willen maken. Niet alleen wat de woning betreft, maar ook in relatie tot de inrichting van de woonomgeving. Alleen dan kan klantparticipatie (zie NAW dossier 43) op een goede manier vorm krijgen, mede in relatie tot duurzaamheidsaspecten. Een ander belangrijke partner is de toeleverende industrie. Zij moet blijven investeren in de (door)ontwikkeling van producten die voor consumenten zowel het wooncomfort verhogen als de waarde van de woning in gunstige zin beïnvloeden. Een groen label mag op dit moment in makelaarskringen nog weinig impact hebben, ervaringen van Bouwfonds uit het buitenland (Duitsland, Frankrijk) wijzen uit dat een duurzaam gebouwde en energiezuinige woning de standaard wordt en substantieel beter scoort op de woningmarkt. Deze ontwikkeling wordt in Nederland dit jaar mogelijk aangewakkerd door de introductie van de nieuwe energielabels voor de nieuwbouw (A+, A++ en A+++). Deze labels laten zien hoezeer een nieuwe woning zich op energiegebied onderscheidt van bestaande woningen.

Tot besluit

Kijkend naar de toekomst zet Bouwfonds haar strategie onverkort voort. In onze strategische agenda zijn duurzaamheid en klant gericht ontwikkelen als speerpunten geformuleerd, die beide inhaken op onze belangrijkste producten: gebiedsontwikkeling en locatiemanagement. In de praktijk vloeien deze speerpunten steeds meer in elkaar over. Wie binnen de stad succesvol een gebied wil (her)ontwikkelen, heeft naast een forse dosis conceptuele kracht ook een bijpassend duurzaamheidsplan nodig – g estoeld op de MRE-beginselen. Daarbij moeten de wensen van de klant steeds als richtsnoer en meetlat worden gebruikt. De verbinding van alle aspecten rond duurzaamheid vormt de crux. Bouwfonds heeft de ambitie om milieukwaliteit te verbinden met economische en ruimtelijke kwaliteit, op zo’n manier dat gebieden ontstaan waar mensen graag willen wonen, werken en verblijven. Dat doen we niet omdat het door de overheid wordt voorgeschreven, maar omdat onze klanten hierom vragen en Bouwfonds zelf invulling wil geven aan maatschappelijk verantwoord ondernemerschap. Het creëren van duurzame woningen en woongebieden is daarmee onlosmakelijk verbonden.

naw dossier Duurzaamheid in een nieuwe realiteit

Onderzoek ‘Uitstellen loont!’ Energiebesparende maatregelen voor woningen spelen een belangrijke rol in het terugdringen van het primaire energiever bruik in Nederland. Bouwfonds liet onderzoek doen naar wat de invloed is van de onzekerheid van toekomstige energieprijzen op de optimale investeringstiming van energiebesparende maatre gelen voor nieuwbouwwoningen. Is het verstandig om nu al een warmtepomp en bodemwisselaar te nemen in plaats van een HR-ketel of kun je misschien beter even wachten? En hoe zit dat met PV-cellen en een zonneboiler? Anders dan gebruikelijk bij investeringsbeslissingen is voor dit onderzoek niet alleen gekeken naar de traditionele netto-con tante-waarde van investeringen en kostenbesparingen voor energie. Er is ook rekening gehouden met de onzekerheid van prijsstijgingen voor gas en elektra en wat het oplevert als je nog

even wacht om extra energiebesparende maatregelen te nemen. Want de mogelijkheid - maar niet de plicht - een extra energie besparende optie uit te oefenen, kun je waarderen. Daartoe is gebruik gemaakt van de zogeheten optietheorie. De resultaten van het onderzoek laten zien dat, hoewel het winstgevend kan zijn om energiebesparende maatregelen vandaag te nemen, het nog meer oplevert om deze maatregelen uit te stellen en te wachten totdat de energieprijzen voldoende zijn gestegen. De belangrijkste conclusie van het onderzoek is dan ook dat een zogeheten op de toekomst voorbereide woning meer waard is dan een van het begin af aan zeer energiezuinige woning. Kort samengevat betekent het dat uitstellen loont! Een sammenvatting van het onderzoek is te bestellen via: naw@bouwfonds.nl.

juni 2012 – naw dossier #44

Nieuw Kortenoord in Wageningen

Bewoners kiezen zelf groene opties

Wageningen University is een belangrijke grondgebruiker in de gelijknamige gemeente. Van een van de terreinen werd enkele jaren geleden afscheid genomen; Bouwfonds won de ontwikkelingscompetitie voor de nieuwe functie als gemengd woon-werkgebied. Met een plan waarin duurzaamheid op meerdere manieren is verankerd.

Op het voormalige bedrijventerrein Kortenoord van Wageningen University – inmiddels herdoopt tot Nieuw Kortenoord – waren allerlei onderzoeksopstallen te vinden, tot en met stallen, loodsen, aquaria en proefvelden aan toe. Het was de erfenis die in 2005 mee werd gegeven aan een select aantal projectontwikkelaars, die op uitnodiging van de universiteit een plan voor het gebied mochten ontwikkelen. Bouwfonds kwam met haar visie, die zwaar inzette op kwaliteit en duurzaamheid, en door haar bewezen ervaring als langetermijn ontwikkelaar als winnaar uit de selectie naar voren. In het plan dat door B ouwfonds is ontwikkeld voor de ontwikkeling van circa 1000 woningen

en 5 hectare bedrijventerrein (op een totaal plangebied van 56 hectare) krijgt duurzaamheid een meervoudige invulling. Zo wordt de bestaande kwaliteit van het terrein op uiteen lopende manieren ingezet. Voor een aantal karakteristieke panden in Nieuw Kortenoord worden nieuwe functies gezocht en enkele bestaande kunst werken krijgen een plek in het nieuwe Mozaïekpark. De herbestemming draagt eraan bij dat de cultuurhistorie mede drager wordt van het nieuwe plan. Een van de laboratoria wordt bijvoorbeeld straks door huisartsen gebruikt en de voormalige bibliotheek heeft een rol als informatiecentrum gekregen.

Grote groen

Een andere dimensie van de duurzame invulling van het gebied had betrekking op het hergebruik van alle puin uit enkele gesloopte gebouwen. Dit hoefde daardoor niet te worden afgevoerd. Ook is veel aandacht besteed aan het ‘grote groen’, dat de locatie zo karakteristiek maakt: bestaande grote bomen en hagen worden zoveel mogelijk gehandhaafd of herplant binnen de structuur van het nieuwe woongebied. De groen/blauwe kwaliteiten van het oude universiteitsterrein waren daarmee leidend in de verdere planontwikkeling. Het thema energieverbruik heeft eveneens veel aandacht gekregen. Voor deze locatie heeft Bouwfonds ingezet op

naw dossier Duurzaamheid in een nieuwe realiteit

Naam: Nieuw Kortenoord Plaats: Wageningen Betrokken partijen: gemeente Wageningen, Bouwfonds Ontwikkeling, Palmbout Urban Landscapes Aantal woningen: in totaal 1000 woningen Duurzaamheidsaspecten: oud bedrijven terrein herontwikkeld, hergebruik bestaande gebouwen, hergebruik bouwmateriaal, groeninvulling, individuele warmte-koude opslag (WKO) voor de woningen, op de toekomst voorbereide woning Green Score Card: energie, water, natuur en landschap, transformatie, historie en identiteit Start ontwikkeling: 2010 Oplevering: 2017

Bestaande panden krijgen nieuwe functies, bestaand groen wordt ingepast

individuele bodemwarmtewisselaars. Nieuw Kortenoord is een van de eerste plekken in Nederland waar deze techniek grootschalig en zonder subsidie wordt toegepast. Daarmee wordt niet alleen invulling gegeven aan de duurzaamheidsa mbities van de gemeente Wageningen, het sluit ook nauw aan bij de groeiende wens bij veel consumenten om de energierekening meer beheersbaar te maken. De investering die met dit bodemenergiesysteem samenhangt, verdienen consumenten terug door een lager energieverbruik.

Groene opties

De woningen in Nieuw Kortenoord kennen door een uitstekende isolatie al

een zeer lage energievraag. Ze worden aangeboden als op de toekomst voorbereide woningen, waarbij bewoners zelf keuzes kunnen maken in de ‘groene’ uitrusting van hun woning. In de bouw van de woning worden bijvoorbeeld loze leidingen meegenomen, die de plaatsing van zonnepanelen gemakkelijk maken. Kopers in dit gebied kunnen zo actief sturen op een zeer lage energierekening. En passant maakt het bodemenergiesysteem een lagetemperatuurvloerverwarming mogelijk, wat door het ontbreken van radiatoren weer leidt tot een grotere indelingsvrijheid van de woning. Comfort, milieu en economie gaan zo prima samen. Op gebiedsniveau wordt onder meer een

grote waterberging gerealiseerd; deze draagt door een fraai ontwerp en ecologische inrichting bij aan de belevingswaarde van het woongebied. Het geeft aan wat de voornaamste ambitie van Bouwfonds voor Nieuw Kortenoord is geweest: duurzaamheid op zo’n manier aanbieden dat mensen er in hun dagelijks wonen en leven veel aan hebben. Dan worden zij ook enthousiast voor de duurzame inrichting van hun woning en woonomgeving.

juni 2012 – naw dossier #44

Stad van de Zon in Heerhugowaard

Meer dan alleen energie

In de berichtgeving over Stad van de Zon wordt steevast de nadruk gelegd op de energieproductie ter plekke; 2,5 megawatt is inderdaad indrukwekkend. Maar het nieuwe woongebied heeft zoveel meer te bieden dan alleen dat aspect van duurzaamheid. Bijvoorbeeld een uitgebreide ecologische zone met 75 hectare water van zwemkwaliteit.

De bouw van Stad van de Zon is in een vergevorderd stadium. De schepping van stedenbouwkundige Ashok Bhalotra – karakteristiek: een vierkant woongebied omgeven door water – geldt als CO2emissieneutraal woongebied. Door de grootschalige aanleg van zonnepanelen kwam deze ambitie al nagenoeg in beeld; met de bouw van drie windmolens is het daadwerkelijk gelukt. Uit onderzoekscijfers blijkt dat de zonnepanelen een zeer hoog rendement halen, boven de tachtig procent. De consequent toegepaste noord-zuidverkaveling heeft hier veel mee te maken, evenals de vele zonuren die in de kop van Noord-Holland worden geregistreerd. De bewoners doen er slim hun voordeel mee: zij maken er een sport van

om overdag als de zon schijnt juist dan hun elektriciteitsvragende apparatuur te laten draaien. De energie die wordt opgewekt heeft op dat moment meer rendement dan terugleveren aan het net. Met zestien panelen op het dak zijn veel woningen zelfs energieproducerend geworden.

Goed zand

Toch is de nadruk op louter de energie productie van Stad van de Zon een te eenzijdige. In het nieuwe woongebied is duurzaamheid veel breder ingevuld. Zo is reeds bij de aanleg van het grote carré – waar veel zand voor moest worden opgespoten – ervoor gekozen om lokale zandlagen aan te boren. Dat bespaarde talloze zandtransporten en het zand onder

en naast de locatie bleek ook nog eens van zeer goede kwaliteit. Voor het water rondom het carré werden vergelijkbare ambities geformuleerd. Het moest zo schoon mogelijk zijn, liefst van zwem waterkwaliteit. Dat lukte door een watersysteem te ontwerpen dat niet met de omliggende gebieden in verbinding staat. De zuivering vindt plaats door het water door een uitgebreid helofytenfilter te leiden. Het resultaat is in recreatiegebied Park van Luna te bewonderen: bewoners van Stad van de Zon kunnen hier zwemmen, picknicken, sporten en genieten van de natuur. Op zomerdagen hoeven zij niet in de file naar het strand te staan; recreëren vindt hier plaats in de directe woon omgeving.

naw dossier Duurzaamheid in een nieuwe realiteit

Naam: Stad van de Zon Plaats: Heerhugowaard Betrokken partijen: gemeente Heerhugowaard, Bouwfonds Ontwikkeling, Hallokaties CV, Kuiper Compagnons, Boporai, MB architecten en woningcorporatie Woonwaard Aantal woningen: in totaal 2900 woningen Duurzaamheidsaspecten grootste CO2-emissieneutrale woongebied ter wereld, zonneÂ panelen, windmolens, autoluwe inrichting, waterrecreatiegebied en park Green Score Card: energie, water, natuur enÂ landschap, transformatie, historie en identiteit, mobiliteit en transport Start ontwikkeling: 2000 Oplevering: 2012

Sleutelpersonen zijn langdurig betrokken en dat borgt de kwaliteit

Langdurige betrokkenheid

In de totstandkoming van Stad van de Zon heeft de langdurige betrokkenheid van sleutelpersonen een cruciale rol gespeeld. Naast stedenbouwkundige Bhalotra zijn ook de wethouder en gemeentelijk projectleider vanaf het begin bij de planontwikkeling en -realisatie betrokken geweest. Hetzelfde geldt voor Bouwfonds. Gezamenlijk hebben zij zorg gedragen voor een gebied dat in Nederland zijn weerga niet kent en ook internationaal hoge ogen gooit. Het enthousiasme en de ambitie stralen ook af op particuliere investeerders. Zo heeft de Noord-Hollandse supermarktketen Vomar in Stad van de Zon de meest duurzame supermarkt van Europa gerealiseerd. Met de warmte die de

deze supermarkt afgeeft worden de bovengelegen appartementen verwarmd. Een investering die zich terugvertaalt in een lager energieverbruik en daarmee in een beter exploitatieresultaat. Uit het feit dat in Stad van de Zon weinig woningen te koop staan, mag blijken dat bewoners zeer tevreden zijn over de kwaliteit van wonen en leven. Het rondom liggende water is vanuit de woonstraten, die grotendeels autoluw zijn aangelegd, overal te ervaren. Het maakt het wonen hier, in combinatie met de prachtige omgeving, tot een bijzondere belevenis.

juni 2012 – naw dossier #44

Bloemendalerpolder in Weesp

Flexibel blauw groen raamwerk

Aan ambities geen gebrek bij de ontwikkeling van de Bloemendalerpolder: ‘een woongebied dat harmonieus wordt verweven met het blauw-groene raamwerk van het Plassengebied en de Vechtstreek’. Maar hoe realiseer je die ambitie in een nieuwe realiteit? Bouwfonds leverde de bouwstenen voor een aangepaste duurzaamheidsaanpak, die tegelijk robuust en flexibel van aard is.

In 2015 moeten de eerste woningen gebouwd worden in de Bloemendalerpolder, het gebied tussen Weesp en Muiden dat doorsneden wordt door rijksweg A1. Dat zal gebeuren op basis van een nieuw ruimtelijk kader, dat in 2011 is vastgesteld. Publieke en private partijen die bij de planontwikkeling betrokken zijn (waaronder verschillende overheden, het waterschap en enkele marktpartijen), moesten concluderen dat het masterplan van enkele jaren oud – opgesteld voor de crisis – niet meer uitvoerbaar was. In feite moest daarom ‘overnieuw’ worden begonnen, waarbij vanuit de publieke kant nog steeds nadrukkelijk werd ingezet op een hoge duurzaamheidsambitie. De argumentatie daarvoor is helder: wie in een

gevoelig en karakteristiek cultuurlandschap als de Bloemendalerpolder ingrijpt, mag dat alleen op een duurzame manier doen. Door Bouwfonds en de andere partijen die betrokken zijn bij de gebiedsontwikkeling, kon deze ambitie volledig worden onderschreven. Maar dan wel op een manier die recht doet aan de nieuwe realiteit van gebiedsontwikkeling, zo werd door de private partijen in een voorstel voor de verdere duurzaamheidsaanpak voor het gebied verwoord.

Flexibel kader

Kern van de visie van Bouwfonds is dat er voortdurend kan worden ingespeeld op nieuwe ontwikkelingen op duur zaamheidsgebied, maar die moeten

tegelijkertijd aansluiten bij de kenmerken van het Plassengebied en de Vechtstreek. De ontwikkeling van dit nieuwe woongebied gaat de nodige jaren duren: inzichten en beschikbare technieken zullen ongetwijfeld veranderen. Het heeft dan ook geen zin om de planontwikkeling daar bij voorbaat aan op te hangen. In plaats daarvan is behoefte aan een flexibel kader, waarbinnen op het juiste moment steeds de juiste keuzes gemaakt kunnen worden – zowel op gebouwniveau als op gebiedsniveau. Dat geldt overigens niet alleen voor het duurzaamheidsgehalte van de verschillende deelgebieden die de komende jaren worden gerealiseerd. Waar de woonvelden exact worden aangelegd en welk woonprogramma daar precies

naw dossier Duurzaamheid in een nieuwe realiteit

Haalbaarheid en betaalbaarheid lopen vanaf begin mee in afwegingen

voor wordt ontwikkeld: het wordt niet bij voorbaat ‘dichtgetimmerd’. Door de publieke en private partijen is afgesproken dat er met verschillende duurzaamheidsniveaus wordt gewerkt bij de verdere planontwikkeling. Op hoofdlijnen zijn dat er drie. Niveau 1 wordt altijd gehaald: de algemeen geldende regels van dat moment, die een basiskwaliteit garanderen. Niveau 2 gaat over een extra kwaliteit die partijen willen realiseren (bijvoorbeeld een energieneutraal gebied), niveau 3 is het maximaal denkbare. De visie op duurzaamheid wordt verwoord in het ‘groene logboek’ dat partijen bijhouden voor het gebied, oftewel het kwaliteitshandboek ‘Duurzaam Ontwikkelen Bloemendalerpolder’. Geen statisch maar

een dynamisch document, waarin de vorderingen worden bijgehouden en inzichten worden geactualiseerd. Nieuwe initiatieven kunnen hierin gemakkelijk worden opgenomen, zoals het voornemen van de provincie Noord-Holland om een fonds op te richten dat bestemd is voor extra investeringen in duurzaamheid.

Aantrekkelijk gebied

Een belangrijk winstpunt van de nieuwe benadering is dat niet alleen wordt gekeken naar welke ingreep de hoogste milieu-effecten genereert. Ook zaken als haalbaarheid en betaalbaarheid worden simultaan en vanaf het eerste begin in de afweging meegenomen. Het MRE-gedachtegoed van Bouwfonds klinkt hier

Naam: Bloemendalerpolder Plaats: Weesp Betrokken partijen: overheden (Rijk, provincie Noord-Holland, gemeente Weesp en Waterschap Amstel, Gooi en Vecht) en marktpartijen (AM, Ymere, Adriaan van Erk, Van Wijnen Groep, Bouwfonds Ontwikkeling, Blauwhoed Eurowoningen en Delta Lloyd Vastgoedontwikkeling) Ontwikkeling: 2011-2015 Aantal woningen: in totaal maximaal 2750 Duurzaamheidsaspecten: water en landschap, cultuurhistorie, gebiedsidentiteit, flexibiliteit, monitoring, duurzaamheidsfonds Green Score Card: GPR Gebouw, energie, water, natuur en landschap, historie en identiteit Start ontwikkeling: 2012 Oplevering: vanaf 2015

nadrukkelijk in door. Dat geldt eveneens voor de gebiedsgerichte benadering: probeer in te zetten op een gebied waar groen, blauw en rood op een aantrekkelijke manier zijn verbonden, waardoor een waardeontwikkeling in de toekomst mogelijk wordt.

juni 2012 – naw dossier #44

Stadsoevers in Roosendaal

Gebouwen werken voor gebouwen

De aanpak van Bouwfonds bij Stadsoevers laat zien dat het bij duurzame gebiedsontwikkeling vooral om verstandig handelen gaat. In zeer korte tijd werd een goed idee – een afvalverwerker levert restwarmte aan woningen – opgeplust naar een nog beter idee: een 'smart climate'-grid waarbij gebouwen elkaar warmte en koeling leveren. De meerwaarde: een goede mix van techniek, financiën en - niet onbelangrijk - procesaanpak.

Als het gaat om duurzaamheid was de startpropositie voor de ontwikkeling van Stadsoevers in Roosendaal al de goede: geen nieuwbouw in groene weides, maar transformatie van een bestaand bedrijventerrein naar een gecombineerd woon- en werkgebied. Het nieuwe programma bevat onder meer woningen, onderwijsgebouwen en kantoren. Ook wordt aan landschapsherstel gewerkt, door onder meer de oude Molenbeek – die nu nog ondergronds stroomt – in de oude, bovengrondse luister te herstellen. Bouwfonds was geselecteerd als ontwikkelaar voor de circa 900 woningen in het gebied en kreeg in die hoedanigheid een interessant idee voorgelegd. Afvalverwerker SITA bouwt een nieuwe centrale op

korte afstand van het gebied; de restwarmte die hierbij vrijkomt kan uitstekend worden gebruikt voor verwarming van de woningen. De provincie NoordBrabant stond al op het punt subsidie voor het initiatief te verstrekken. Geconfronteerd met dit idee kwam bij Bouwfonds een nog beter idee boven: waarom niet een 'smart climate'-grid aanleggen, dat een nog veel groter deel van alle gebouwen met elkaar verbindt? Dit grid kan de verbinding vormen tussen aan de ene kant de woningen en aan de andere kant de scholen en kantoren, waarvoor gedacht werd aan warmte-koudeopslag (WKO). De insteek van Bouwfonds: laten we proberen deze trajecten te verbinden – om zo gebouwen voor gebouwen te laten werken.

Draagvlak toetsen

Het verzoek van Bouwfonds voor een ‘time-out’ in planontwikkeling en subsidieverstrekking werd gehonoreerd, waarna onder hoge tijdsdruk op drie terreinen onderzoek kon plaatsvinden. In technisch opzicht werd onder meer de haalbaarheid onderzocht om, met een warmtenet op lage temperatuur, de warmtevoorziening voor de woningen te koppelen met de WKO voor scholen en kantoren. Ook in financieel opzicht werd een en ander doorgerekend. Was met de koppeling van beide systemen een haalbare businesscase mogelijk met voordelen voor alle partijen, investeerders en eindgebruikers? Het derde traject was niet minder belangrijk: een toetsing van

naw dossier Duurzaamheid in een nieuwe realiteit

Naam: Stadsoevers Plaats: Roosendaal Betrokken partijen: een pps van gemeente Roosendaal, Bouwfonds Ontwikkeling en Proper-Stok, provincie Noord-Brabant, Aramis Allee Wonen, ROC Kellebeek, VMBO Da Vinci College Aantal woningen: in totaal 900 woningen, sportvoorzieningen, kantoren, commerciële ruimten en twee scholen Duurzaamheidsaspecten: verbinden van de duurzaamheidsopgave met de ruimtelijke opgave, 'Smart Climate'-Grid, herstel oude waterloop, herontwikkeling bestaand stedelijk gebied Green Score Card: energie, bodem, water, transformatie, historie en identiteit Start ontwikkeling: 2011 Oplevering:

Smart Climate-Grid

het draagvlak voor het aan te dragen alternatief. De partijen (gemeente, provincie en SITA) waren namelijk al behoorlijk ver met hun plan, wat uiteindelijk een CO2-reductie van 55 procent zou opleveren. Zouden zij ook te porren zijn voor een plan dat 85 procent reductie ten opzichte van bestaande systemen zou opleveren, maar waarbij partijen wel een stuk van hun macht zouden moeten inleveren en waarbij partijen wederzijds van elkaar afhankelijk zouden worden? Een 'Smart Climate'-Grid betekent namelijk niet alleen dat een systeem in technisch opzicht wordt gedeeld, maar ook dat er intensief samengewerkt moet worden. De gebouwen worden mede verantwoordelijk voor andere gebouwen

in hun energievoorziening en daarmee de eigenaren van die gebouwen ook. De draagvlakpeiling die in opdracht van provincie en ontwikkelde partijen werd uitgevoerd maakte echter duidelijk dat alle neuzen dezelfde kant op konden worden gericht.

Frisse blik

Een aangepast plan kon in korte tijd worden ontwikkeld en de provincie beloonde dat door de subsidie in het kader van haar ‘proeftuinenprojecten’ te verhogen van 4,5 naar 7,5 miljoen euro – met name bedoeld voor de voorinvestering in het warmtenetwerk. De meerwaarde van Bouwfonds school vooral in het verbinden van de duurzaamheidsop-

gave met de ruimtelijke opgave die er voor het héle gebied ligt. Daar werden bovendien de financieel-economische parameters aan toegevoegd, alsmede een procesontwerp. De kennis en kunde van Bouwfonds als gebiedsontwikkelaar met een frisse blik resulteert in een project waar alle betrokken partijen beter van worden – en daarmee Stadsoevers als geheel ook.

juni 2012 – naw dossier #44

Joost Möller, wethouder gemeente Tilburg

‘ Niet bezuinigen op kwaliteit’ We willen gebouwen maken die minstens honderd jaar meegaan en eenvoudig van functie kunnen veranderen Tilburg heeft de laatste decennia een indruk wekkende ontwikkeling doorgemaakt. Van oude textielstad naar moderne en duurzame industriestad, met en passant een inzet op hoogwaardige architectuur. Wat blijft er van die ambitie over in de nieuwe tijd? Volgens wethouder Joost Möller blijft Tilburg de lat hoog leggen, maar wel met een portie gezond realisme.

egen de achtergrond van veel gemeenten die momenteel kampen met tegenvallende inkomsten en stilgevallen nieuwbouwproducties valt de situatie in Tilburg nog mee. Joost Möller heeft na een eerste periode met de portefeuille economische zaken nu ruimtelijke ordening onder zijn hoede en hij is niet somber gestemd: ‘ Tilburg is een stad die qua inwonertal nog steeds doorgroeit en dat de komende jaren ook blijft doen. Daarnaast speelt mee dat wij al eerder een restrictief beleid zijn gaan voeren voor de bouw van nieuwe kantoren. De leegstand is daardoor relatief laag en onze begroting is ook niet in belangrijke mate afhankelijk van grondinkomsten uit commercieel onroerend goed. We kampen wel met een overschot aan plannen voor appartementen; die zijn we aan het omvormen. Onder meer naar plannen met grondgebonden woningen, want daar is in de stad veel vraag naar. Kortom: we staan er relatief goed voor – we zijn de snelste stijger in de Atlas voor gemeenten – en we kunnen verder met deze stad.’ Er wordt nog steeds gebouwd in Tilburg en dat is volgens Möller een goede zaak. Hij benadrukt echter dat het kwaliteitsbegrip voorop blijft staan: ‘De grootste valkuil in deze tijd is om op de kwaliteit te gaan bezuinigen. Ik waak ervoor daar in te stappen. Het kan niet zo zijn dat we over twintig jaar terugkijken op projecten uit deze periode en dan moeten zeggen: “Je kunt wel zien dat die in de crisistijd gebouwd zijn.” Dat gaat niet gebeuren.’

Meer duidelijkheid

Goede projecten maken met goede partijen, dat is de blijvende inzet vanuit de gemeente, zo geeft Möller aan. ‘Projecten als de Spoorzone, de Piushaven en Wagnerplein: de kunst is om die projecten door te zetten. Wellicht in een wat gefaseerde vorm, maar uiteindelijk moeten de betonmolens wel blijven draaien.’ Om de voortgang erin te houden, kijkt de gemeente de laatste tijd wel kritisch naar de manier waarop zij samenwerkt met marktpartijen. Möller hierover: ‘In het verleden was er soms de houding van laten we samen maar iets gaan ontwikkelen. Dat kwam dan vaak ook nog wel goed, doordat de markt steeds opwaarts ging. In deze tijd hebben we echter behoefte aan meer duidelijkheid. Wie is waarin goed en wie doet wat: daar lichten we onze pps’en scherp op door. En als blijkt dat een project geen toekomstperspectief heeft – bijvoorbeeld omdat er geen vraag meer is naar nieuwe kantoren – beëindigen we de samenwerking. De gemeente neemt het project dan terug en indien mogelijk gaan we herprogrammeren. We blijven niet eindeloos aan dode paarden trekken. Liever een einde met pijn dan een pijn zonder einde.’

Goede voorbeeld

Ook duurzaamheid maakt volgens Joost Möller integraal onderdeel uit van de genoemde kwaliteit. ‘Maar dan breder dan met louter een focus op energieverbruik. In Tilburg zijn we al vroeg met GPR Gebouw begonnen, omdat we ook aspecten als flexibiliteit heel belangrijk vinden. Anders gezegd: we willen gebouwen maken die minstens honderd jaar meegaan en eenvoudig van functie kunnen veranderen. Zelf moet je dan als gemeente ook het goede voorbeeld geven; ons stadhuis wordt bijvoorbeeld de komende tijd gerenoveerd. We laten dus geen gebouw achter om naar nieuwbouw te verhuizen, nee: van een bestaand gebouw maken we het meest energiezuinige stadhuis van Nederland. Daarmee laten we zien dat onze ambities in deze nieuwe tijd overeind blijven.’

naw dossier Duurzaamheid in een nieuwe realiteit

Annemieke Nijhof, directeur Tauw

‘ Dit is de nieuwe standaard’ Er blijft in dit land een verlangen aanwezig om de ruimtelijke kwaliteit op peil te houden De kritische geluiden in de vakgemeenschap ten spijt blijft Tauw-directeur Annemieke Nijhof overtuigd van de kansen die gebiedsontwikkeling biedt. Kansen juist ook om milieu, ruimte en economie te verbinden – en daarmee de bekende drie P’s. ‘De vraag bij gebiedsontwikkeling, zeker in deze tijd, is steeds: krijg je genoeg winnaars om tafel?’

oor Annemieke Nijhof is de verbinding van duurzaamheid met thema’s als ruimtelijke kwaliteit niet nieuw. Ze heeft aan de private en publieke kant gewerkt, onder meer als directeur-generaal Water bij het ministerie van I&M. Sinds een paar maanden is ze teruggekeerd bij Tauw, een bureau dat zowel voor publieke als private klanten werkt en breed in de ruimtelijke ontwikkeling van Nederland actief is. Ze deed hier al vroeg ervaring op in het samenbrengen van sectorale beleidsdoelstellingen in één eindproduct – bijvoorbeeld een milieueffectrapportage voor een duurzame woonwijk. ‘Daardoor heb ik leren relativeren: het najagen van één doelstelling is op zich legitiem, maar ruimtelijk gezien kan dat tot impasses leiden. De kunst is om gevoel voor de doelstelling van de ander op te brengen, om van daar uit samen verder te komen – en sneller vooruit te gaan.’

Mensen uit regio

De urgentie van samenwerking is onverkort aanwezig, aldus Nijhof: ‘Toen we aan de Vijfde Nota werkten, hebben we dat uitgerekend: als we alle ruimteclaims van iedereen zouden honoreren, kon dat alleen met een extra oppervlakte ter grootte van de provincie ZuidHolland. Ergo: iedereen moet inschikken en samen moeten we ruimtelijke meerwaarde realiseren. Onder meer bij de implementatie van het Deltaprogramma hebben we dit uitgewerkt in twee principes: een gebiedsgerichte uitwerking waarbij niet een van de disciplines leidend is en een uitvoering die met regionale bemensing tot stand komt – ook al ging het hier om een rijksopgave. De

mensen uit de regio kennen namelijk de wezenlijke kenmerken van het gebied en daarmee de gebiedsagenda. Zij kunnen belangen verbinden en koppelen, bijvoorbeeld in de richting van stedelijke ontwikkeling en bereikbaarheid. Dat is essentieel om ontwikkelingen van de grond te krijgen.’ Het is een werkwijze die met vallen en opstaan in de praktijk gestalte krijgt, zo geeft de Tauw-directeur aan: ‘Bij de programmabureaus die in de regio’s het werk doen streefden we naar een brede samenstelling, zodat niet één discipline weer de overhand zou krijgen. Maar wat gebeurt er dan? Een provincie vaardigt dan bijvoorbeeld toch weer haar waterspecialist af. Daarmee wordt het bereiken van een integrale aanpak lastiger.’

Eigen logica

Kijkend naar het vak van gebiedsontwikkeling in de ‘nieuwe realiteit’ is zij niet somber gestemd: ‘Veel mensen zitten in zak en as, maar elke dag worden in dit land beslissingen genomen over de permanente verbetering van onze leefomgeving. Dat proces blijft gaande. Er blijft in dit land een verlangen aanwezig om de ruimtelijke kwaliteit op peil te houden.’ Een brede afweging van doelstellingen blijft daarbij noodzakelijk: ‘Kun je meerdere doelstellingen met één project vooruit helpen en daarmee genoeg winnaars om tafel krijgen – dat blijft de kunst. Dat is niet eenvoudig, gezien het feit dat publieke en private partijen in werelden met een eigen logica leven. Voor een private partij zijn geld en tijd bijvoorbeeld heel belangrijk, terwijl bij een overheid risicoreductie centraal staat en tijd veel minder relevant is. Daar moet je vooraf uitgebreid bij stilstaan – iets wat in de praktijk te weinig gebeurt, we duiken te snel de inhoud en de cijfertjes in. Maar willen we met elkaar in dit gebied iets bereiken, hebben we een wilsovereenstemming? Dat is meer de zachte kant van het proces, maar o zo belangrijk.’ Bij de nieuwe generatie gaat dit meer vanzelf, ziet Nijhof: ‘Jonge mensen kijken meer over grenzen heen en zien uit zichzelf kansen voor meekoppelingen. Dat ontwikkelen niet uitsluitend over een van de P’s – people, planet of profit – gaat, maar juist om de verbinding tussen die legitieme belangen.’ wederzijds vertrouwen.’

juni 2012 – naw dossier #44

Karin Eveleens, partner makelaarskantoor EKZ

‘ Consument keuzes geven’ Het gaat vooral om ‘anders denken’: mensen moeten ervoor open willen staan Ze maakt overuren om van Aalsmeer een energieneutrale gemeente te maken. Karin Eveleens, partner van makelaarskantoor EKZ, heeft duurzaamheid heel hoog zitten. En ze bespeurt ook bij consumenten dat de omslag gaande is. Er komt meer belangstelling voor duurzaam gebouwde woningen. ‘Ik krijg steeds vaker de vraag: wat zijn de energielasten van deze woning?’

e is nu driekwart jaar bezig om samen met de gemeente en een plaatselijk bouwbedrijf een energiebedrijf voor Aalsmeer op te zetten. Sienergie heet het initiatief, dat moet leiden tot een energieneutrale gemeente. ‘Het is heel druk en dit kost veel tijd, maar het is ook heel inspirerend. De ontwikkelingen gaan momenteel zó snel, zeker in technisch opzicht. Ongelooflijk wat er allemaal kan. Led-verlichting was twee jaar geleden nog niet om aan te zien, nu breng ik het als sfeerverlichting aan in mijn huis. Ik laad mijn telefoon op met een klein draagbaar zonnepaneeltje. Het zijn kleine dingen, maar het helpt allemaal mee.’ Karin Eveleens is overtuigd van de noodzaak dat het fundamenteel anders moet: ‘We zijn met te veel mensen deze aarde in sneltreinvaart aan het uitputten. De overconsumptie, ook op het gebied van energie, is te zot voor woorden. Bewustwording is hard nodig: je bent straks echt een loser als je niet energiezuinig leeft. Gelukkig begint dat besef langzaam maar zeker bij steeds meer mensen door te dringen.’

Duurzame toevoegingen

Eveleens ervaart in haar dagelijks werk als makelaar in toenemende mate dat consumenten letten op de energieprestatie van de woning. ‘De energielasten zijn de laatste jaren al fors gestegen en blijven dat de komende jaren ook doen. Tot voor kort stond de consument daar niet bij stil, maar ik zie een omslag. Ik krijg steeds vaker de vraag: wat zijn de energielasten van deze

woning?’ Ontwikkelaars moeten veel beter inspelen op deze ontwikkeling, zo luidt Eveleens’ vaste overtuiging: ‘Te vaak roepen ontwikkelaars nog van: “Daar wil de consument toch niet voor betalen.” Ik denk dan: als je het consumenten niet aanbiedt, kunnen ze er ook niet voor kiezen. Wat dat betreft vind ik de aanpak van Bouwfonds een goede, met een woning waaraan de consument zelf allerlei duurzame toevoegingen kan plegen. Zo’n huis is qua schil al optimaal geïsoleerd – beter dan dit kan het niet – en door zelf bijvoorbeeld zonnepanelen toe te voegen, wordt de energieprestatie nog weer beter. Sterker nog: je kunt op een gegeven moment zelfs energie gaan produceren. Dat is natuurlijk perfect.’ Door concepten als deze aan te bieden wordt volgens Eveleens de bewustwording rond duurzaamheid de goede kant op geduwd: ‘In technisch opzicht kan er heel veel. Het gaat vooral om “anders denken”: mensen moeten ervoor open willen staan. Door heel duurzame woningen aan te bieden help je als ontwikkelaar dat proces echt op gang.’

Voordelen nieuwbouw

De voordelen van een nieuwbouwwoning zijn op dit punt duidelijk aanwijsbaar, aldus Eveleens: ‘Een nieuw gebouwde woning is comfortabeler, vergt minder onderhoud, de verdiepingen zijn hoger: allemaal zaken die bijdragen aan de woonkwaliteit. Ik woon zelf in een jarendertigwoning: als ik daarmee de energieprestatie van een nieuwbouwwoning wil evenaren, moet ik wel heel fors investeren. Het is een sfeervol huis, maar in de winter is het echt koud op de vloer. Met nieuwbouw heb je daar allemaal geen last van.’

naw dossier Duurzaamheid in een nieuwe realiteit

Susan Philips, assortimentsmanager Wonen bij Rabobank

‘ Duurzaamheid moet in alles zitten’ Het extra bedrag dat de klant kan lenen is bedoeld voor duurzame investeringen in een woning Rabobank is marktleider op het gebied van hypotheekverstrekking. Hoe kijkt men hier aan tegen de relatie tussen duurzaamheid en de financiering van het wonen? Volgens assortimentsmanager Wonen Susan Philips is het principe heel simpel: wie ‘groener’ woont, kan een hoger hypotheekbedrag krijgen. Niets meer en niets minder.

e verbreding die Bouwfonds de afgelopen tijd heeft gezocht in haar duurzaamheidsaanpak – niet alleen voor professionals maar ook samen met de consument – is een lijn die bij Rabobank Nederland niet onbekend is. Susan Philips geeft aan dat haar bank vanouds zowel aan de ondernemerskant actief is als consumenten terzijde staat met allerlei financiële producten. Duurzaamheid maakt daarbij een integraal onderdeel van het handelen van de bank uit, zo vervolgt zij: ‘Het thema staat bij Rabobank al langer hoog op de agenda. Met daaraan de toevoeging dat wij duurzaamheid niet zien als een apart iets. Het is onderdeel van ons dagelijks werk en moet overal in doorklinken.’ Kijkend naar de range aan hypotheekproducten die Rabobank aanbiedt, geldt datzelfde principe, aldus Philips. ‘We hebben in het verleden een klimaat hypotheek gehad, maar we hebben op een gegeven moment geconcludeerd dat we niet één specifiek product willen voeren. Ook voor onze hypotheken geldt: duurzaamheid moet in alles zitten, dus ook in ons verstrekkingsbeleid voor alle hypotheken die we aanbieden.’

Lagere lasten

Het principe dat daarbij gehanteerd wordt en vastgelegd is in de verstrekkingsvoorwaarden van de bank, is door Philips in één zin uit te leggen: naarmate de energieprestatie van de woning beter is, kan de klant een hoger hypotheekbedrag krijgen. ‘De leencapaciteit kent een maximum dat, afhankelijk van het energielabel van de woning, opgerekt kan worden. Het extra bedrag dat de klant

kan lenen is bedoeld voor duurzame investeringen in een huis. Daarbij kunnen deze extra kosten worden terugverdiend en komt de klant per saldo op lagere woonlasten uit.’ Het principe geldt zowel voor bestaande bouw als ook voor nieuwbouw, zo geeft Philips aan. ‘Het Nibud past zijn berekeningen hieraan aan en dat verwerken wij weer in ons verstrekkingsbeleid.’ Zowel nieuwe als bestaande klanten kunnen ervan profiteren: ‘De bestaande klanten vormen voor ons uiteraard de grootste groep, net zo goed als verduurzaming van de bestaande woningvoorraad voor de toekomst de grootste opgave is. Maar of het nu een bestaande of nieuwe woning is, onze insteek is dat iedereen zelf de afweging maakt. Oftewel: wat is het energielabel van mijn woning, wil ik erin investeren om dat te verbeteren – bijvoorbeeld om het comfort in de woning te verhogen en energielasten te drukken – en zo ja: wat wordt dan mijn leencapaciteit? Welke duurzame investeringen de klant vervolgens kiest om in te investeren, is niet onze zaak. Wij sturen bijvoorbeeld niet op de aanschaf van zonnepanelen; de klant moet en mag dat helemaal zelf invullen. En het hele traject is niet complexer dan anders. Net zo goed als je bij een aankoop het huis laat taxeren, laat je dat nu doen voor de energieprestatie.’

Emotionele kant

Susan Philips benadrukt dat er naast een rationele ook een emotionele kant aan de zaak zit: ‘De vraag die wij klanten altijd voorleggen is: voel je je er ook nog comfortabel bij? Bij ons hypotheekadvies staan we daarbij nadrukkelijk stil. De extra investering die mensen doen wordt weliswaar goedgemaakt door de lagere energielasten, maar wij vinden het belangrijk dat de extra leencapaciteit niet als een loden last om de nek wordt gevoeld.’ In de markt merkt Philips dat consumenten zeker belangstelling hebben voor de mogelijkheden die de bank biedt. ‘We zien steeds meer – zeker in krimpgebieden – dat mensen nadenken over waardeontwikkeling in de toekomst en het onderscheidend vermogen. Wie dan een duurzaam gebouwd huis heeft, heeft een streepje voor.’

overzicht Dit is de nieuwste editie in een reeks dossiers rond gebiedsontwikkeling onder de vlag van het NAW platform. Eerdere publicaties kunt u nog nabestellen of downloaden via www.naw.nl. Daar kunt u zich ook aanmelden wanneer u het NAW k wartaalmagazine wilt ontvangen.

december 2011 #42

september 2011 #41

maart 2011 #39

juni 2011 #40

www.naw.nl

Onderzoeksdossier:

Woningmarkten Frankrijk, Duitsland en Nederland

Klantparticipatie

Sturen op grond

Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus

Woningplattegronden DEF-NAW_dossier_39_2011_OMSLAG.indd 1-2

dossier Klantparticipatie maart 2012

dossier Onderzoek woningmarkten DuNeFra december 2011

Bouwfonds Ontwikkeling dossier #38

december 2010 #38

september 2010 #37

juni 2010 #36

naw dossier Consument en duurzaamheid

April 2010, speciale uitgave

22 jaar Bouwfonds Cultuurfonds

naw.nl

juni 2012 – naw dossier #44

dossier Sturen op grond september 2011

dossier

maart 2010 #35

11-3-11 10:00

dossier Onderzoeksdossier stedelijke woonmilieus maart 2011

dossier Woningplatte gronden juni 2011

december 2009 #34

RE G I E

Consument en duurzaamheid

22 Jaar Bouwfonds Cultuurfonds

dossier 22 Jaar Bouwfonds Cultuurfonds december 2010

De nieuwe ontwikkelaar

dossier De nieuwe ontwikkelaar september 2010

naw dossier over wonen in de Randstad

april 2009 #31

dossier

dossier Wonen en senioren juni 2010

naw dossier over betaalbare woningen

Verslag van het grootschalig landelijk

prijsacceptatie van energiezuinige nieuwbouwwoningen.

extra dossier Consument en duurzaamheid april 2010

Duurzame gebiedsontwikkeling

Binnenstedelijk ontwikkelen

woonconsumentenonderzoek 'Baat het niet, dan gaat het niet' naar markt- en

dossier Binnenstedelijk ontwikkelen maart 2010

september 2008 – naw dossier

december 2008

naw dossier over gebiedsontwikkeling en voorzieningen

september 2008

dossier Kust en kade september 2009

naw dossier over gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer

juni 2008

HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg 8 3821 BT Amersfoort Postbus 15 3870 DA Hoevelaken T 033 253 97 00 F 033 253 96 85 E ontwikkeling@bouwfonds.nl MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN EN COMMERCIEEL VASTGOED Wijnhaven 60 Postbus 19412 2500 CK Den Haag T 070 306 84 00 F 070 354 36 18 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

Gebiedsontwikkeling en voorzieningen

www.naw.nl

Kust en kade

dossier Duurzame gebiedsontwikkeling oktober 2009

Bouwfonds Property Development

juni 2009 #32

Wonen en senioren

REGIO NOORD-OOST Grote Voort 221 Postbus 10054 8000 GB Zwolle T 038 425 44 40 F 038 425 44 41 E ontwikkeling.zwolle@bouwfonds.nl REGIO MIDDEN-OOST De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort T 033 453 41 11 F 033 453 41 90 E ontwikkeling.amersfoort@bouwfonds.nl REGIO NOORD-WEST Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem T 023 530 66 03 F 023 536 63 94 E ontwikkeling.haarlem@bouwfonds.nl

gebieds ontwikkeling en voorzieningen

Betaalbare woningen

REGIO ZUID Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven T 040 265 98 59 F 040 246 40 40 E ontwikkeling.eindhoven@bouwfonds.nl

Onderzoek door dr. ir. Rob van der Bijl

dossier Bouwfonds als partner in grondexploitatie juni 2009

dossier Wonen in de Randstad april 2009

dossier Betaalbare woningen december 2008

extra dossier Leren van gebiedsontwikkeling in England november 2008

dossier Gebiedsontwikkeling en voorzieningen september 2008

dossier Gebiedsontwikkeling en openbaar vervoer juni 2008

INNOVATIE IN DUURZAAMHEID

Wonen in de Randstad

REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland ’s-Heer Hendrikskinderendijk 111 Postbus 379 4460 AT Goes T 0113 256 500 F 0113 256 501 E ontwikkeling.zeeland@bouwfonds.nl

DOSSIER # 27

Bouwfonds als partner in grondexploitatie

gebieds ontwikkeling en openbaar vervoer

BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING

REGIO ZUID-WEST Poortweg 4b Postbus 75 2600 AB Delft T 015 268 08 08 F 015 262 33 63 E ontwikkeling.delft@bouwfonds.nl

Dossier Innovatie in duurzaamheid • Op duurzame wijze omgaan met de omgeving • Vastgoedsector moet discussie losmaken • Deze planeet beter achterlaten dan hij is gevonden

dossier Innovatie in duurzaamheid winter 2007

naw dossier Duurzaamheid in een nieuwe realiteit

MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN EN COMMERCIEEL VASTGOED Wijnhaven 60 Postbus 19412 2500 CK Den Haag T 070 306 84 00 F 070 354 36 18 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

REGIO NOORD-OOST Grote Voort 221 Postbus 10054 8000 GB Zwolle T 038 425 44 40 F 038 425 44 41 E ontwikkeling.zwolle@bouwfonds.nl

REGIO MIDDEN-OOST De Brand 30 Postbus 1 3800 AA Amersfoort T 033 453 41 11 F 033 453 41 90 E ontwikkeling.amersfoort@bouwfonds.nl

REGIO NOORD-WEST Schipholpoort 64 Postbus 4376 2003 EJ Haarlem T 023 530 66 03 F 023 536 63 94 E ontwikkeling.haarlem@bouwfonds.nl

REGIO ZUID-WEST Poortweg 4b Postbus 75 2600 AB Delft T 015 268 08 08 F 015 262 33 63 E ontwikkeling.delft@bouwfonds.nl

REGIO ZUID-WEST Poortweg 4b Postbus 75 2600 AB Delft T 015 268 08 08 F 015 262 33 63 E ontwikkeling.delft@bouwfonds.nl REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland ’s-Heer Hendrikskinderendijk 111 Postbus 379 4460 AT Goes T 0113 256 500 F 0113 256 501 E ontwikkeling.zeeland@bouwfonds.nl REGIO ZUID Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven T 040 265 98 59 F 040 246 40 40 E ontwikkeling.eindhoven@bouwfonds.nl

• Kansen om leefbaarheid te verbeteren • Betrokkenheid van bewoners is groot • Puzzelen op de vierkante meter

GEBIEDSONTWIKKELING IN INTERNATIONAAL PERSPECTIEF

Dossier Mixed-use in kleine kernen

DOSSIER # 24

MIXED-USE IN KLEINE KERNEN

REGIO ZUID Vestdijk 61 Postbus 6540 5600 HM Eindhoven T 040 265 98 59 F 040 246 40 40 E ontwikkeling.eindhoven@bouwfonds.nl

DOSSIER # 26

REGIO ZUID-WEST, vestiging Zeeland ’s-Heer Hendrikskinderendijk 111 Postbus 379 4460 AT Goes T 0113 256 500 F 0113 256 501 E ontwikkeling.zeeland@bouwfonds.nl

BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING

HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg 8 3821 BT Amersfoort Postbus 15 3870 DA Hoevelaken T 033 253 97 00 F 033 253 96 85 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

MULTIFUNCTIONELE PROJECTEN EN COMMERCIEEL VASTGOED Wijnhaven 60 Postbus 19412 2500 CK Den Haag T 070 306 84 00 F 070 354 36 18 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

BOUWFONDS MAB ONTWIKKELING

HOOFDKANTOOR Bouwfonds MAB Ontwikkeling B.V. Displayweg 8 3821 BT Amersfoort Postbus 15 3870 DA Hoevelaken T 033 253 97 00 F 033 253 96 85 E ontwikkeling@bouwfonds.nl

Dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief • Van monofunctioneel naar multifunctioneel • Kansen voor stedelijk programma • Analyse en conceptvorming noodzakelijk

Sterk in grondexploitatie Samenwerken in integrale gebiedsontwikkeling

dossier Mixed-use in kleine kernen najaar 2007

dossier Gebiedsontwikkeling in internationaal perspectief zomer 2007

publicatie Sterk in grondexploitatie juni 2007

dossier Stadsreparatie voorjaar 2007

dossier Buiten bouwen is maatwerk winter 2006

dossier Grondbeleid in discussie najaar 2006

dossier Senioren en wonen zomer 2006

publicatie Welstand in ontwikkeling voorjaar 2006

dossier Trends en ontwikkelingen in retail voorjaar 2006

publicatie Betaalbare woningen winter 2005

dossier Starters op de woningmarkt winter 2005

dossier Woonwijk van de toekomst najaar 2005

publicatie Niet polderen maar rekenen zomer 2005

dossier Gemengde projecten in de stad zomer 2005

dossier Toekomst landelijk gebied voorjaar 2005

dossier Infra knooppunten winter 2004

dossier Winkelen zomer 2003

dossier Integrale projecten voorjaar 2003

dossier Waterfront ontwikkeling najaar 2004

dossier Grondbeleid winter 2002

dossier Publiek-Private Samenwerking zomer 2004

dossier Appartementenmarkt najaar 2002

dossier Ruimtelijke ontwikkeling voorjaar 2004

dossier Concept- en gebieds ontwikkeling zomer 2002

dossier Kantorenmarkt winter 2003

dossier Wonen & Werken voorjaar 2002

dossier Woningmarkt najaar 2003

dossier Stedelijke vernieuwing winter 2001