A G RI T EAM MAGAZINE Editie 25 - 2016
15-JARIG JUBILEUM
> MINICAMPING ALS NEVENTAK > MAXIMAAL INZICHT DOOR LOCATIESCAN > MAKELAAR IN BEELD
AGRITEAMMAGAZINE
1
AANBOD
TE KOOP
INHOUD
TE KOOP
MINICAMPING ALS NEVENTAK Haarle, Molenweg 59 en 59A Modern melkveebedrijf met ligboxenstal uit 2008 met 3 melkrobots.
Olst-Wijhe: 0570 - 590 900
TE KOOP
Flevoland: 0527 - 621 403
2
AGRITEAMMAGAZINE
15
LADDER DUURZAME VERSTEDELIJKING
Liederholthuis, Gravenweg 12 Nabij Zwolle gelegen mooie woonboerderij met royale schuur en vrije overspanning op 3.44.90 ha. Olst-Wijhe: 0570 - 590 900
TE KOOP MAKELAAR IN BEELD
Marknesse, Blokzijlerweg 9 Melkveebedrijf, 46 hectare cultuurgrond, ook geschikt voor akkerbouw. Ligboxenstal met 160 ligboxen en 2 melkrobots.
6
Blokzijl, Steenwijkerweg Gedraineerde zavelgrond, in gebruik als weiland, met een oppervlakte van 10,5 hectare. Flevoland: 0527 - 621 403
9 10
20 MAXIMAAL INZICHT DOOR LOCATIESCAN
VOORWOORD
4
OVERZICHT MAKELAARS
12
DE PLATTELANDSWONING
16
AGRI NIEUWS
22
VARKENSHOUDERIJ NEEMT AFSLAG NAAR GESLOTEN KETENS
AGRITEAMMAGAZINE
3
Inmiddels is de organisatie van zelfstandig makelaars onder de naam van AGRITEAM MAKELAARS ruim 15 jaar actief. AgriTeam Makelaars is op de Nederlandse kaart gezet rond de eeuwwisseling door een viertal makelaars/initiatiefnemers, waarna het uitgroeide naar 24 agrarische specialisten in het buitengebied. Het is nu de grootste agrarische makelaarsorganisatie in Nederland.
15-JARIG JUBILEUM
Ik ben trots op het samenwerkingsverband dat in de jaren steeds intensiever is geworden. Er zijn eenmanskantoren en vele meermanskantoren. Het specialisme op agrarisch gebied wordt niet enkel vorm gegeven door één makelaarskantoor, juist door onze samenwerking wordt de expertise van onze kantoren uitgewisseld.
www.gvkadure.nl
VOORWOORD
Vestiging Zwolle Zwartewaterallee 14 Postbus 850, 8000 AW Zwolle T 088 - 888 66 50 F 088 - 888 66 51
Vestiging Drachten
De centrale organisatie AgriTeam Makelaars ondersteunt en faciliteert dit.
Morra 2 Postbus 186, 9200 AD Drachten T 0512 - 30 51 60
Om tot een landelijke dekking te komen streven we naar ongeveer 30 agrarische makelaars.
F 0512 - 30 51 61
Daarnaast brengen wij de landelijke woningen onder het label Landelijk-Wonen.nl.
Steunpunt Bleiswijk
Inmiddels zijn vele voormalige boerderijen verkocht met als eindbestemming wonen en soms ook
T 088 - 888 66 50
wonen en werken. Dit specialisme heeft door de sterk gewijzigde agrarische sector ook aandacht gekregen. In ons volgend nummer LANDELIJK-WONEN.NL zullen we hier aandacht aan besteden. Er komen in 2016 uitdagingen die wij als makelaars graag aangaan. In alle sectoren streven we naar een toonaangevende rol. Zowel de diersectoren melkvee, varkens, pluimvee en ook de melkgeitenhouderij als de sectoren akkerbouw en glastuinbouw krijgen de nodige aandacht. We zijn trots op het gegeven dat we met betrekking tot taxeren NRVT gecertificeerd zijn, zodat we alle taxaties uit kunnen voeren. Ook hebben we de REV-titel (Erkend Europees Taxateur) binnen AgriTeam. U proeft het goed! Ik heb vertrouwen om met zo’n TEAM de toekomst tegemoet te gaan. AgriTeam Makelaars gaat ervoor zorgen dat u geen zorgen hoeft te hebben.
Buro SRO, Partner bij al uw plannen voor plattelandvernieuwing! S tedenbouw •
Specialist in plannen voor: o Landgoederen o Vrijkomende agrarische bebouwing o Hergebruik monumentale gebouwen o Recreatieterreinen o Zonneparken
SRo-arnhem Sweerts de Landasstr. 50 6814 dg arnhem 026-3523125 arnhem@buro-sro.nl
www.buro-sro.nl
•
levering woning
•
hypotheek
•
samenwonen en huwelijk
•
erfrecht
•
bedrijfsvormen
•
bedrijfsopvolging
0527 - 61 59 31 info@poldernotaris.nl Ecopark 42 Emmeloord
www.poldernotaris.nl
R uimtelijke Ordening
Met vriendelijke groet,
• • • •
Bestemmingsplannen Ruimtelijke onderbouwingen Coördineren van alle onderzoeken Locatiestudies
Buro SRo partner van agriteam in de buitenmeesters
O ntwikkelingsmanagement
Jelle Hettinga
• • • •
Mediation (ontwerpende bemiddeling) Quickscan haalbaarheid Planschaderisico-analyses Projectleiding
Directeur AgriTeam Makelaars
Stedenbouw
4
AGRITEAMMAGAZINE
R uiMteLijke oRdening
o ntwikkLeingSManagMent
AGRITEAMMAGAZINE
5
Recent verschenen er berichten in de media dat minicampings lastig te verkopen zijn. Manon ziet al langere tijd dat er flink wat ondernemers zijn die, met oog op hun leeftijd, overwegen om hun bedrijf van de hand te doen. Hetzij aan een opvolger binnen de familie, hetzij aan een buitenstaander als er geen opvolging binnen de familiekring te vinden is. Veel van deze ondernemers spelen met vragen als: is mijn bedrijf met minicamping in de huidige staat en omvang interessant voor een overname? Wat zou het waard zijn? Hoe ziet mijn eigen toekomst er uit? Welke financiële mogelijkheden zijn er? Zomaar een greep uit de vragen die spelen rondom dit onderwerp. Juist voor deze ondernemers speelt ook het investeringsvraagstuk een grote rol. Voor het toekomstperspectief is het essentieel om te blijven investeren in het bedrijf. In de praktijk ziet Manon dat investeringen vaak worden uitgesteld,
MINICAMPING
met name wanneer er onzekerheid is over wie het bedrijf in de toekomst verder voortzet. Uitstel van investeringen kan de continuïteit van het bedrijf in gevaar brengen. Hoe zorg je er als ondernemer
ALS NEVENTAK
voor dat, ook met de nodige onzekerheden, een bedrijf aantrekkelijk blijft en aan de gestelde kwaliteitseisen blijft voldoen?
Zeeland is de meest toeristische provincie bij uitstek. De belangstelling om een minicamping als neventak naast het boerenbedrijf te runnen was en is dan ook bij veel agrariërs groot. Er gaat de laatste jaren veel aandacht uit naar kwaliteit; gasten worden veeleisender als het gaat om luxe en comfort en de concurrentie wordt groter. Manon Kluijfhout, makelaar bij Landelijk-wonen.nl makelaars Zeeland, en Marco van Sabben, makelaar bij AgriTeam Makelaars Zeeland, merken dat er nog steeds veel vraag is naar objecten in het buitengebied. Met name in en rond de kustgebieden, voor eigen bewoning in combinatie met het exploiteren van een recreatiebedrijf.
Bijvoorbeeld
in
de
vorm
van
een
minicamping
en/of
de
verhuur
van
appartementen. Tegelijkertijd zijn er ondernemers in het buitengebied, die denken aan stoppen.
6
AGRITEAMMAGAZINE
AgriTeam Makelaars Zeeland en Landelijk-wonen.nl makelaars Zeeland gaan in gesprek met ondernemers en helpen hen bij deze vraagstukken. Dit in samenwerking met diverse netwerkpartners met ieder hun eigen expertise. Meer weten? Neem contact op met Manon Kluijfhout, 0118-700 261 of zeeland@landelijk-wonen.nl
AGRITEAMMAGAZINE
7
AANBOD
TE KOOP
MAKELAAR IN BEELD
TE KOOP
Wie
Gert Lubbers
Woonplaats
Dalen
Provincie
Drenthe
Makelaar sinds
2007
Opleiding
Agrarische Hogeschool
Bijzonder project
Verkoop agrarisch
bedrijf met 5 verschillende opdrachtgevers De akkerbouw- en veehouderijsector kent hij als zijn broekzak net als zijn werkgebied Z.O. Drenthe waar hij is geboren en getogen. Daardoor weet hij wat er speelt in het gebied en staat hij naast de Emmeloord, Muntweg 3 Agrarisch erf met domeinschuur, kapschuur en bewaarschuur op ca. 5.360 m2 grond. Direct aan afslag 15 van de A6. Flevoland: 0527 - 621 403
klant.
Witharen, Witharenweg 22 en 22a Jongvee-opfokbedrijf met twee bedrijfswoningen. Het geheel staat op ruim 14 hectare. De percelen liggen in één rechthoekig blok rondom de gebouwen.
Open en transparant zijn naar de klant, dat is een voorwaarde voor de agrarisch makelaar uit Dalen. Vanuit het kantoor dat enkele jaren geleden is
Ede: 0318 - 619 209
gebouwd, werkt hij samen met een office manager die voornamelijk de administratie voor haar rekening neemt.
TE KOOP
TE KOOP
- Vanaf 1 januari 2016 staat hij ingeschreven in het nieuwe register van het Nederlands Een eigen bedrijf, een exclusief werkgebied, intensief contact met zijn eigen klanten.
De vrijheid van zelfstandig ondernemerschap,
maar met centrale ondersteuning en de expertise van vele betrokken collega’s. Dit was zijn reden
om zich aan te sluiten bij AgriTeam Makelaars en Oud-Alblas, Oosteinde 53B Melkvee- en geitenhouderij bestaande uit een ruime woning, geitenstal, ligboxenstal en loods. Max. 34 hectare cultuurgrond, incl. ondergrond gebouwen. Ede: 0318 - 619 209
Kootwijkerbroek, Grote Hegweg 1 Zeugenhouderij met vleesvarkenstak bestaande uit vrijstaand woonhuis en diverse opstallen. Voor 135 zeugen en 1035 vleesvarkens. Op ruim 7 hectare. Ede: 0318 - 619 209
Landelijk-Wonen.nl.
Wij wisselen onderling kennis en ervaring uit en worden vanuit het centrale kantoor van AgriTeam Makelaars dagelijks op de hoogte gehouden van vakinhoudelijke ontwikkelingen en ontwikkelingen
Register Vastgoed Taxateurs. - Ook verkoop van woningen onder het label Landelijk-Wonen.nl - Ook voor de bemiddeling van aan- en verkoop van productierechten zoals suikerbietenquotum en aandelen Avebé - Taxaties bij: - aan-/verkoop onroerend goed – Financiering – Inbreng onderneming of overbrengen naar privé
op landelijk niveau.
8
AGRITEAMMAGAZINE
AGRITEAMMAGAZINE
9
VARKENSHOUDERIJ
NEEMT AFSLAG NAAR GESLOTEN KETENS
De afgelopen jaren is de marge voor de varkenshouder sterk afgenomen.
Wereldmarkt
Belangrijkste reden is het structurele
De markt voor biologisch en andere concepten
overaanbod van varkensvlees op de
biedt op termijn perspectief voor ruim 1/3 van
Europese thuismarkt. Buiten de Europese
de huidige varkensstapel in Nederland.
Unie neemt de vraag naar varkensvlees in
Het overige 2/3 deel dient te worden afgezet
landen als China en Rusland weliswaar toe,
als exportbig of vleesonderdeel op de
maar het blijft lastig om deze markten
Europese en wereldmarkt. Ook hier kan de
structureel te bedienen. Dit heeft te maken
marge worden vergroot door focus op het
met geopolitiek (bijv. boycot Rusland) en de
leveren van kwaliteit en samenwerken in ketens.
hevige concurrentie met andere exporteurs
Vanwege de internationale concurrentie zijn
van varkensvlees zoals Brazilië, Amerika en
deze markten alleen interessant voor
enkele Europese landen (bijv. Denemarken).
grootschalige varkensbedrijven met een scherpe kostprijs. Belangrijk is ook dat de
Differentiatie in de markt
locatie ruimte biedt voor investeringen met
In een verzadigde markt is differentiatie een
het oog op draagvlak in de lokale omgeving.
bruikbare strategie die ook meer en meer wordt
Kiezen voor marktdifferentiatie via gesloten
ingezet in de Nederlandse varkenshouderij.
ketens én gezamenlijk werken aan
Enkele decennia terug is de biologische
maatschappelijk draagvlak is de enige weg
varkensvleesketen als eerste gestart met het
met toekomst voor de varkenshouderij.
bedienen van een onderscheidend marktsegment in Nederland en Noord-West
Han Swinkels
Europa. Met vallen en opstaan heeft de
Lector Duurzame Veehouderijketens
biologische varkenshouderij zich ontwikkeld tot
HAS Hogeschool
een gesloten keten. De samenwerkende ketenpartners maken afspraken over o.a. de verhouding vraag en aanbod, kwaliteit en de verdeling van de marge over alle schakels in de
de markt van gangbaar varkensvlees steeds
van de Dierenbescherming. Veel van deze
keten. De opbrengstprijs van de biologische
meer ruimte voor marktconcepten. Voor
initiatieven staan nog aan het begin van het
varkens is volledig losgekoppeld van de
een deel wordt deze ruimte ingevuld door
uitwerken van een volwaardig ketenarrangement
wekelijkse noteringen van vleesvarkens en
varkenshouders die in samenwerking met
zoals we nu kennen bij biologisch.
biggen.
andere partijen varkensvlees onder een eigen merknaam (bijv. Livar) in de markt zetten.
Willen deze ketens werkelijk toe naar meer
Marktconcepten
Daarnaast zien we dat de supermarkten
toegevoegde waarde en een eerlijke verdeling
Vanwege de maatschappelijke aandacht voor
varkensvlees onder het huismerk
van de marge dan zullen ook zij verdere stappen
o.a. dierenwelzijn en milieu ontstaat ook in
‘ondersteunen’ met het Beter Leven Keurmerk
naar een gesloten keten moeten zetten.
10 AGRITEAMMAGAZINE
AGRITEAMMAGAZINE 11
LANDELIJK -WONEN.nl
Jelle Hettinga
Pier Bakker
Tjarko Edzes
Rick Westerlaken
Barbara Wasch
Manon Kluijfhout
Marco van Sabben
Petra Willems
Peter Scheer
Drees Visser
Bouke Wielenga
Monique Schrijer
Reitze Sybesma
Jan Hermans
Petra Willems
Sybren Zeldenrust
AgriTeam International Sixmastraat 4, 8932 PA Leeuwarden T. 06 - 51 24 91 77 international@agriteam.nl
Centraal kantoor Breestraat 20, 5845 AV Sint Anthonis T. 088 - 170 00 00 info@agriteam.nl www.agriteam.nl
Fryslân Leeuwarden Sixmastraat 4, 8932 PA Leeuwarden T. 058 - 284 91 88 fryslan@agriteam.nl
Piet Mulder
Drenthe / Groningen Zuidlaren Annerweg 32, 9471 KV Zuidlaren T. 050 - 409 61 90 zuidlaren@agriteam.nl
AgriTeam Denemarken Denemarken Postbus 90, 9530 AB Borger T. 06 - 105 75 757 denemarken@agriteam.nl
Flevoland / Noordoostpolder Emmeloord Duit 6, 8305 BB Emmeloord T. 0527 - 621 403 flevoland@agriteam.nl
Zuidoost - Drenthe Dalen Weidemolen 2, 7751 DZ Dalen T. 0524 - 550 593 dalen@agriteam.nl
Zuidwest - Nederland Woudrichem Postbus 31, 4285 ZG Woudrichem T. 0183 - 307 975 woudrichem@agriteam.nl
George van der Velden
Zuid - Twente / Achterhoek Deurningen Vliegveldstraat 49, 7561 RV Deurningen T. 074 - 278 38 22 deurningen@agriteam.nl
Noord - Holland Stompetoren Noordervaart 30a, 1841 HA Stompetoren T. 072 - 503 97 97 noordholland@agriteam.nl
Oost - Overijssel Vriezenveen Gravenlandweg 17, 7675 TB Bruinehaar T. 0546 - 565 158 vriezenveen@agriteam.nl
Zeeland Serooskerke Wilgenhoekweg 26, 4353 EB Serooskerke T. 06 - 52 30 18 44 zeeland@landelijk-wonen.nl
12 AGRITEAMMAGAZINE
Jelle Hettinga
William Peters
Jan Bart Smelt
West-Overijssel / Oost-Veluwe Olst - Wijhe Boxbergerweg 16a, 8121 PT Olst T. 0570 - 590 900 olst-wijhe@agriteam.nl
Zeeland Driewegen Ruigendijk 2, 4438 NM Driewegen T. 06 - 20 59 95 68 zeeland@agriteam.nl
Bert Bardoel
Koen Warners
Daisy van Lanen
Zuidoost - Nederland - Overloon, Bergen, Sint Anthonis en Groesbeek Breestraat 20, 5845 AV Sint Anthonis T. 0485 - 387 300 sintanthonis@agriteam.nl
Midden - Nederland - Ede, Epe, Putten, Opheusden en Doetinchen Frankeneng 17h, 6716 AA Ede T. 0318 - 619 209 ede@agriteam.nl
Wim Boon
Christien Smelt
Kor Werkman
Siebe Jongsma
Gert Lubbers
Gerben van Hummel
Yvon Droste
René Groot Koerkamp Suzan Groot Koerkamp
Marinus Roseboom Gerjan van Apeldoorn Marieke Schonewille
AGRITEAMMAGAZINE 13
LA D D ER D U U R Z A M E V ER S T E D E L I J KI N G
AANBOD
BELEMMERING BIJ HERONTWIKKELING VAN AGRARISCHE BEDRIJVEN? De ‘Ladder voor duurzame verstedelijking’ is pas de afgelopen jaren een veelbesproken
beleidsitem. Toch is deze regelgeving al in 2012
TE KOOP
TE KOOP
opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). De Ladder is in het leven geroepen om
overprogrammering te voorkomen en het beeld
Bij kleinschalige functieveranderingen naar één of twee woningen is een uitgebreide toetsing aan de Ladder niet nodig. Is sprake van herontwikkeling naar andere functies, zoals kleinschalige bedrijvigheid dan is de grens niet duidelijk bepaald en hanteren gemeenten en de provincies heel
van te koop staande bedrijventerreinen, half
verschillende uitgangspunten.
kantoren terug te dringen.
In ieder geval eisen gemeenten en provincies dat
afgebouwde woonwijken en leegstaande
in het bestemmingsplan aandacht geschonken
Beltrum Fokvarkensbedrijf op ca. 2 hectare grond. Goede gebouwen, vergunning voor 543 zeugen, eventueel incl. dieren en rechten. Vriezenveen: 0546 - 565 158
Bruchterveld, Hoopsteeweg 56 Locatie met vele mogelijkheden, paardenhouderij / vleesvarkenshouderij vergunning met ca. 6.200 kg ammoniak. Vriezenveen: 0546 - 565 158
Toetsing aan de Ladder betekent dat drie treden
wordt aan het beleid ‘Ladder voor duurzame
moeten worden doorlopen: de eerste trede vraagt
verstedelijking’ om aan te tonen dat sprake is van
om te onderbouwen of het plan bijdraagt aan een
zorgvuldig ruimtegebruik. De gemeente en (in het
actuele regionale behoefte. In de tweede stap moet
kader van het vooroverleg) de provincie beoordelen
worden bekeken of het plan gerealiseerd kan worden of aan de Ladder wordt voldaan en het initiatief in bestaand stedelijk gebied. Tot slot vraagt de
doorgang kan vinden.
Ladder om te beschrijven hoe de locatie voor verschillende manieren van vervoer is ontsloten.
Wilt u nadere informatie over de toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking, neem dan
Het toepassingsbereik van de Ladder levert veel
contact op met
discussie op. De Ladder is alleen aan de orde als er
TE KOOP
TE KOOP
sprake is van een ‘stedelijke ontwikkeling’.
Erwin Stevens van Buro SRO Arnhem
Maar wanneer is sprake van een stedelijk
(026- 3523125).
ontwikkeling? Helder is dat daarvoor niet de ligging maar de omvang van het plan bepalend is. Er kan dus ook sprake zijn van een stedelijke ontwikkeling bij de herbestemming van een agrarisch bedrijf aan de dorpsrand of in het buitengebied. Recente jurisprudentie legt bij plannen voor woningbouw de grens bij Greonterp, Mardyk 3 Prachtig melkveebedrijf, totaal ca. 66 ha. groot, gelegen in een kavel. Grondsoort betreft klei op veen. Leeuwarden: 058 - 284 91 88
14 AGRITEAMMAGAZINE
Saasveld, Hanenweg Mooi perceel landbouwgrond, in totaal 05.64.38 ha.a.ca. groot. Vraagprijs € 440.000,- k.k.
acht woningen.
Deurningen: 074 - 278 38 22
AGRITEAMMAGAZINE 15
DE P L AT TE L A N D S WON ING
KAN S OF BEDREI GI N G VOOR U W B E D R IJ F ?
De plattelandswoning Op 1 januari 2013 trad de zogeheten ‘Wet plattelandswoningen’ in werking. Sindsdien kan het gemeentebestuur bepalen dat een bedrijfswoning die behoort tot of die voorheen behoorde tot een landbouwinrichting, ondanks de agrarische bestemming, door een derde (een burger) mag worden bewoond. Hierbij staan de gemeente drie wegen ter beschikking: het bestemmingsplan, de beheersverordening of een omgevingsvergunning waarmee van het bestemmingsplan dan wel de beheersverordening wordt afgeweken. Als de gemeente de woning als ‘plattelandswoning’ heeft gekwalificeerd, wordt de woning van rechtswege beschouwd als onderdeel uitmakend van de inrichting (zie artikel 1.1a van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht), hetgeen erop neerkomt dat de woning niet wordt beschermd tegen milieumissies van (uitsluitend) die inrichting. Hoewel er al enige rechtspraak over de plattelandswoning was verschenen, kan pas sinds enige tijd gesproken worden van belangrijke jurisprudentie. Deze wordt hierna behandeld. Eisen aan de motivering Een belangrijke vraag die in de jurisprudentie onbeantwoord was, betreft de vraag welke eisen dienen te worden gesteld aan de motivering van een besluit waarmee een plattelandswoning mogelijk wordt gemaakt. Veel gemeenten maken de keuze plattelandswoningen categoriaal toe te staan en voorts niet of nauwelijks het woon- en leefklimaat te beoordelen. De plattelandswoning wordt echter mogelijk gemaakt door middel van een ruimtelijk besluit, dat – zoals ieder ruimtelijk besluit – in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening en ook anderszins in overeenstemming met het recht dient te zijn.
AGRITEAMMAGAZINE 16 AGRITEAMMAGAZINE
In de praktijk blijkt de ruimtelijke onderbouwing van zo’n besluit echter vaak uiterst beknopt en heeft deze de strekking dat er niets verandert ten aanzien van het woon- en leefklimaat; het was, is en blijft een woning op te korte afstand van de stal. Dat een dergelijke motivering niet volstaat, blijkt duidelijk uit de uitspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: ‘de Afdeling’) van 24 december 2014 (met zaaknummer 201303444/1/R1, Peel en Maas). In deze uitspraak overweegt de Afdeling, onder verwijzing naar de parlementaire geschiedenis, dat de mogelijkheid te voorzien in plattelandswoningen als een uitzonderingsmogelijkheid is omschreven. De gemeente dient bij de totstandkoming van een bestemmingsplan te beoordelen in welke situaties het in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening om planologisch toe te staan dat derden wonen in een (voormalige) agrarische bedrijfswoning, aldus de Afdeling. De raad van de gemeente Peel en Maas was gehouden te beoordelen of er bijzondere gevallen zijn waarbij het aspect woon- en leefklimaat in de weg staat aan het toekennen van een plattelandswoning. Daarnaast was de raad gehouden van geval tot geval te beoordelen of er een redelijk belang bij de plattelandswoning bestaat. Slechts onder die omstandigheden kan in plattelandswoningen worden voorzien, aldus nog steeds de Afdeling. Vergelijkbaar oordeelde de Afdeling op 29 april 2015 (met zaaknummer 201401570/1/ R1, Nederweert). In dat geval had de raad van de gemeente Nederweert ervoor gekozen burgerbewoning van agrarische bedrijfswoning die ontstaan was vóór een bepaalde datum, categoriaal toe te staan. In lijn met de uitspraak ‘Peel en Maas’ oordeelde de Afdeling dat het besluit in zoverre ontoereikend was gemotiveerd.
Het voorgaande laat onverlet dat de gemeente – zorgvuldig en voldoende gemotiveerd – kan beslissen dat een lagere milieukwaliteit in een concreet geval aanvaardbaar is (en daarmee in overeenstemming met de goede ruimtelijke ordening is). Zou dat niet mogelijk zijn, dan zou van de bedoelingen van de wetgever immers maar weinig overblijven. De gemeente komt veelal beleidsvrijheid toe. Een milieuaspect waarbij het gemeentebestuur nadrukkelijk beleidsvrijheid heeft, is geurhinder (zie de uitspraak van de Afdeling van 30 juni 2010, met zaaknummer 200901350/1/R3, Bladel ).
Fijn stof & luchtkwaliteit Dit geldt echter niet voor alle milieuaspecten, zo heeft de Afdelingsuitspraak van 4 februari 2015 duidelijk gemaakt (zaaknummer 201306630/5/R3, Weert). Appellant exploiteerde een varkenshouderij. Op het perceel bevond zich een woning die als plattelandswoning was bestemd. Appellant voerde aan dat de toegekende aanduiding niet het door de raad beoogde effect kon hebben, te weten dat het laten bewonen van de bedrijfswoning door een derde geen effecten heeft voor de ontwikkelingsmogelijkheden van de inrichting. Op grond van de Europese richtlijn luchtkwaliteit dient immers ook ter plaatse van de woning de luchtkwaliteit te worden beoordeeld, aldus appellant. De Afdeling oordeelde dat het gegeven dat een bedrijfswoning op grond van het bestemmingsplan door een derde mag worden bewoond, losstaat van de vraag of de luchtkwaliteit ter plaatse van het perceel waarop die woning staat al dan niet met toepassing van titel 5.2 van de Wet milieubeheer moet worden beoordeeld. De uitzondering die in de Wet milieubeheer voor arbeidsplaatsen is gemaakt, is in geval van een (zuivere) bedrijfswoning wel, maar in geval van een plattelandswoning niet aan de orde.
Kortom: ook een plattelandswoning dient (gewoon) aan de normen voor fijn stof te worden getoetst. De wetgever heeft op dit punt evident een inschattingsfout gemaakt (vgl. Kamerstukken II 2011/12, 33 078, nr. 3, p. 5). Reparatiewetgeving is geen optie, aldus – terecht – de Minister van Infrastructuur en Milieu, omdat voor de toepassing van de Europese richtlijn luchtkwaliteit het feitelijke gebruik (van, bijvoorbeeld, een woning) bepalend is en niet de juridische bestemming (zie Kamerstukken II 2014/15, 33 078, nr. 12). De minister concludeert verder dat de aard en omvang van de problematiek vooralsnog beperkt is en zij wijst nadrukkelijk op de verantwoordelijkheid van de gemeenten om in het kader van te nemen specifieke ruimtelijke besluiten af te wegen of inderdaad een goed woon- en leefklimaat kan worden gegarandeerd.
AGRITEAMMAGAZINE 17
HEKKELMAN ADVOCATEN / PRAKTIJKGROEP AGRIBUSINESS & LANDELIJK GEBIED
De boer die op zijn erf een woning heeft die reeds onherroepelijk als plattelandswoning is aangeduid, heeft als gevolg van de onjuiste taxatie van de wetgever een probleem, althans kan een probleem hebben, indien de normen voor fijn stof worden overschreden (in de huidige situatie of uitgaande van de door de boer gewenste ontwikkeling).
Mocht het besluit om een plattelandswoning mogelijk te maken nog genomen moeten worden, dan doet de agrariër er verstandig aan de eventuele gevolgen voor zijn bedrijfsvoering nauwkeurig in beeld te brengen en (zo nodig) te ageren tegen het (voorgenomen) besluit.
Of zo’n probleem zich manifesteert hangt af van vele factoren, waaronder de onderlinge afstanden op het perceel, de te houden dieren, het type huisvesting, het al dan niet aanwezig zijn van een luchtwasser en de achtergrondconcentratie van fijn stof in het gebied. In een concreet geval kan er voor de agrariër aanleiding zijn planschade te claimen. Dat zal in veel gevallen echter slechts een doekje voor het bloeden zijn.
AANBOD
TE KOOP
TE KOOP
Hekkelman Advocaten Prins Bernhardstraat 1 6501 BB Nijmegen
Warmenhuizen, Dergmeerweg 38 Een goed onderhouden tuinbouwbedrijf bestaande uit woonhuis met veranda in de tuin, twee koelschuren met opslagcapaciteit voor 1.300 boxen, gelegen op een totale kavel van 04.93.50 ha. Noord-Holland: 072 - 503 97 97
TE KOOP
Praktijkgroep Agribusiness en landelijk gebied
Siebengewald, Koekoek 38 Voormalig melkvee-/varkensbedrijf geschikt voor melkgeitenbedrijf (cap. 600 melkgeiten) met uitbreidingsmogelijkheden, op 1.77.50 ha. Sint Anthonis: 0485 - 387 300
TE KOOP
agrarischezaken.hekkelman.nl
PUINRECYCLING hekkelman advocaten prins bernhardstraat 1 postbus 1094 6501 BB Nijmegen (024) 382 83 33
www.hekkelman.nl
Hekkelman_advertentie_28/1.indd 1
18 AGRITEAMMAGAZINE
SLOOPWERKEN
Melderslo, Meldersloseweg 123 Plantenkwekerij met woning, containervelden, tunnelkassen en waterbassin op 1.29.71 ha op unieke plek voor verkoop-/plantenhandel. Sint Anthonis: 0485 - 387 300
Lage Zwaluwe, Steenplaats 3 Varkensbedrijf (2200 vleesvarkens) met vrijstaande bedrijfswoning op een perceel van ca. 1 ha. Meer grond bij te kopen tot 16 ha. Sint Anthonis: 0485 - 387 300
KOOTWIJKERBROEK • 0342-441769 • 06-22952134 info@gebrmulder.nl • www.gebrmulder.nl
28-01-16 11:06
AGRITEAMMAGAZINE 19
M AX I M A A L IN Z ICH T D OOR L OC A T I E S C A N Tien jaar nadat de familie Westerlaken de eerste lijn
Toen er een geschikte locatie gevonden was werd Jan
Rick: ”Met de provincie moest er een ruilovereenkomst
De nieuwe locatie is inmiddels in bedrijf genomen.
op papier tekende voor het ontwerp van een
ingeschakeld. Samen met Rick ontwikkelde hij enkele
gesloten worden. De familie wilde geen risico lopen.
“We hopen nog iets te groeien, we hebben immers de
nieuwe ligboxenstal, staan de eerste koeien in de
jaren geleden een locatiescan. Bij de aankoop van een
Het bestaande bedrijf werd verkocht onder de
benodigde vergunningen”, vertelt Peter trots.
stal. Weliswaar op een compleet nieuwe locatie.
agrarisch bedrijf of perceel grond voor een
ontbindende voorwaarden dat de nieuwe locatie met
Jan de Groot, specialist vergunningen bij DLV
bedrijfsverplaatsing, spelen omgevingsfactoren een
een onherroepelijke vergunning geleverd kon worden.
Advies, en Rick Westerlaken, makelaar bij AgriTeam
belangrijke rol bij de (on)mogelijkheden voor de
In dit geval kon alleen de familie de overeenkomst
Makelaars, verzorgden de lange weg naar de
toekomst. Niets is vervelender dan achteraf tot de
nog ontbinden. Hiermee hadden we het risico afgedekt.”
realisatie van deze bedrijfsverplaatsing.
ontdekking komen dat de gewenste plannen op de aangekochte locatie niet te realiseren zijn.
Ook organiseerden de heren een omgevingsdialoog.
Peter Westerlaken was geboren en getogen op het
De locatiescan die de heren hebben ontwikkeld in
Hier werden de plannen van de familie met de
oude melkveebedrijf in Midgraaf. “Hier voelde ons
hun regio West-Brabant geeft een beeld van de
omwonenden besproken. “Op de een of andere manier
gezin zich thuis”, steekt Peter van wal. “We zaten op een
verkoopbaarheid van een object of de haalbaarheid
ging het plan hier pas echt leven voor ons”, vertelt
prachtige locatie met 50 hectare goed verkavelde grond.
bij aankoop. “Dit is een groot voordeel in je
Peter. “We leerden de buurt kennen. Het gebied hier was
In de stal die mijn vader in 1970 liet bouwen hadden
ondernemingsplan en zorgt voor een positief
vooral bekend met akkerbouw en niet met melkvee.”
we 95 melkkoeien. Het was duidelijk dat deze stal aan
signaal bij de beoordeling van de
vervanging toe was.”
financieringsmogelijkheden bij de bank”, licht Jan
Dat wij van plan zijn de koeien naar buiten te doen werd
Met die gedachte werden in 2005 de eerste
toe. “Wij willen risico’s zoveel mogelijk beperken.
bijvoorbeeld ontzettend gewaardeerd.
plannen gemaakt voor de realisatie van een nieuwe
Voorspelbaarheid is voor ons heel belangrijk.
ligboxenstal. “Dit was gelijk het moment om verder na
Ons gezamenlijke motto is dat wij streven naar een
Peter is blij met de ondersteuning van Jan en Rick. “We
te denken over de toekomst. De provincie kwam vanaf
onherroepelijke vergunning met maximaal inzicht in de
wilden niet per se weg op onze oude locatie. We hadden
1998 regelmatig met een voorstel en nam net in deze
locatie en geen verrassingen achteraf.”
het goed daar. De steun van Jan en Rick hadden we echt
periode ook weer contact met ons op over de uitkoop
Op de uiteindelijk beoogde locatie in Almkerk moest
nodig. Soms zagen we door de bomen het bos niet meer.
van ons bedrijf in verband met de natuurontwikkeling van
een stuk maagdelijke landbouwgrond omgezet
We kwamen in een wereld die we niet kenden, dat maakt
het Pompveld. Tot aan 2009 heeft dit verder niet geleid
worden in een bouwblok. Jan: “Hiervoor moesten twee
je onzeker. We hebben echt wel op het punt gestaan om
tot hele concrete stappen.”
gemeentes en één provincie meewerken. Het was de
te stoppen met de verplaatsing, zij zorgden er wel voor
In 2009 kwam de familie in contact met Rick Westerlaken.
kracht om al deze partijen bij elkaar te krijgen en te
dat we niet direct aan ons gevoel toegaven.” Pas toen de
Rick: “Ik heb met de familie Westerlaken, overigens geen
zorgen voor een goede onderbouwing. Het was cruciaal
vergunning onherroepelijk was kwamen de emoties los
familie van mij, gezocht naar geschikte locaties voor hun
om aan te tonen dat het vergunningstechnisch mogelijk
bij de familie. “Tot het laatste moment kon het nog alle
plannen. Ik ben bekend met deze omgeving en wist waar
was en er geen alternatieve bestaande locaties in de
kanten op. Het was een lang traject, maar uiteindelijk is
ik moest zoeken.”
omgeving beschikbaar waren.”
het een mooie kans geweest om alles nieuw te bouwen, dat beseffen we ons nu wel.”
20 AGRITEAMMAGAZINE
AGRITEAMMAGAZINE 21
AgriNieuws
COLOFON AgriTeam Magazine
De laatste ontwikkelingen in de agrarische sector
Is een uitgave van AgriTeam Makelaars
Emigreren
Vormgeving Studio Baan
Heeft u wel eens nagedacht over ondernemen
www.studiobaan.nl
in het buitenland? Voor dit onderwerp kunt u bij ons terecht met al uw vragen. Hiervoor
Tekst
hebben we een nieuw bedrijf in het leven
Studio Baan
geroepen, genaamd AgriTeam International.
Fotografie
Dit bedrijf is gespecialiseerd in emigratie-
Studio Baan
begeleiding. Binnenkort meer hierover. Mocht u een vraag hebben over het verkopen van uw
Voor meer informatie
bedrijf in combinatie met ondernemen in het
AgriTeam Makelaars
buitenland, dan kunt u contact opnemen met uw
T 088 170 00 00
lokale AgriTeam makelaar of voor AgriTeam
info@agriteam.nl
International neemt u contact op met
www.agriteam.nl
Piet Mulder, tel. 06 - 51 24 91 77.
Copyright Overname van artikelen is mogelijk met bronvermelding. AgriTeam Makelaars stelt zich niet aansprakelijk voor zet- en/of drukfouten.
Grondprijzen 2015
22 AGRITEAMMAGAZINE
In 2015 kostte landbouwgrond gemiddeld € 59.400 per
een hoge prijs de gemiddelde waarde
hectare, 11,5% hoger dan in 2014.
sterk kan beïnvloeden.
De gemiddelde transactieprijs voor een hectare bouwland
Voor grasland werd in 2015 gemiddeld
nam toe van € 57.200 in 2014 naar € 65.500 in 2015.
€ 51.800 per hectare betaald,
Hierbij merkt het Kadaster op dat het om een relatief klein
tegen € 47.700 euro in 2014.
aantal transacties gaat, waarbij een verkooptransactie met
Bron: Kadaster
AGRITEAMMAGAZINE 23
AgriTeam Magazine is een uitgave van AgriTeam Makelaars