¿Cuál es el panorama del segmento edificador y de vivienda en el país?

Desaceleración en 2008, crisis en 2009, y recuperación en 2010. La construcción de edificaciones y de vivienda en el país saldrá bien parada. Camacol y el Consejo Colombiano de Construcción Sostenible ofrecen el balance y las proyecciones para el año entrante.

“El sEctOr Está contraído por la desaceleración mundial; nos llegó la crisis, sobre todo en este segundo semestre, cuando decían que iba a ser mejor y las cosas no se están dando. Pero confiamos que esto se mejore en los próximos meses, porque hay obras de infraestructura y mantenimiento industrial que jalonarán el sector”. Ese es el balance que hace Ernesto Mayorga Castro, Gerente General de Sika, sobre el segmento constructor de edificaciones en el país.

Según el informe “Perspectivas Económicas 2009 – 2010”, presentado por la Directora Ejecutiva del Consejo Colombiano de Construcción Sostenible, Cristina Gamboa, el próximo año habrá recuperación económica que impactará positivamente en el sector constructor. La variación positiva del PIB de América Latina, y el crecimiento de las economías emergentes, enriquecen el entorno macroeconómico. No obstante, se tratará de un proceso gradual ¿Cuáles son, entonces, las perspectivas para el segmento en 2010?

Factores Positivos

El proceso de recuperación no será más rápido por varias razones: la inestabilidad de las economías, la incertidumbre en el consumo, y la falta de consolidación en las exportaciones.

Aunque el PIB de edificaciones mostró durante el año una tendencia a la baja, el crecimiento de la cartera del sistema financiero (6%), la disminución en las tasas de interés en el mercado y la irrigación de recursos para la construcción y adquisición de vivienda, han jugado a favor. Igualmente, el Índice de Costos de la Construcción de Vivienda evidencia decrecimiento, lo que facilita la planeación financiera con variables como materiales y equipos.

Por otra parte, medidas adoptadas por el Gobierno mitigan el impacto en el sector. Entre esos factores se encuentran el fortalecimiento de la oferta de vivienda mediante la implementación de macroproyectos de interés social nacional (MISN); el aumento del subsidio asignado por las Cajas de Compensación Familiar para la adquisición de nuevas Viviendas de Interés Prioritario (VIP); la optimización del trámite para la expedición de licencias; la creación de una garantía para apoyar las líneas de crédito destinadas al mejoramiento de vivienda rural o urbana, y la creación y ampliación del programa de subsidio a la tasa de interés para créditos de adquisición de vivienda nueva.

Factores negativos

Como elemento en contra, existe una marcada incidencia de factores resultantes tanto del clima económico por el cual atraviesa la economía mundial, como inherentes al sector en sí: el desempleo y su impacto en los ingresos laborales, menores ingresos de capitales, y la problemática de generación de suelo urbanizable.

“La cadena de valor de la construcción de edificaciones se desacelera en 2009, luego de una expansión que duró ocho años consecutivos”, asegura Cristina Gamboa, y subraya que la crisis financiera internacional menguó las posibilidades de crecimiento para este año.

Balance

No obstante, la situación coyuntural no es una amenaza para el sector constructor y el parte es de tranquilidad, dada la fortaleza de las empresas para afrontar el cambio de ciclo. La sana respuesta del mercado de vivienda nueva, la estabilidad del precio, la oferta sin saturación, la favorabilidad de las tasas de interés y el apoyo gubernamental, son los elementos que alejan los nubarrones en el papel.

Las autoridades económicas han jugado un papel muy importante en estas proyecciones. El Gobierno aprobó $300.000 millones adicionales para ampliar el número de subsidios a la tasa de interés hipotecaria, que representa un total de 30 mil subsidios adicionales. Ante el problema de escasez de suelo urbanizable, sin embargo, es necesario trabajar de la mano de Entidades Territoriales.

“Colombia ha contado con varios factores a su favor que hacen que las posibilidades en materia de crecimiento sean bien distintas a aquellas de otros países cuyas entidades financieras están seriamente debilitadas”, afirma para EN OBRA Martha Pinto de De Hart, Presidenta de Camacol.

“Esta coyuntura encontró a un sector constructor sólido, maduro y con criterios claros de autorregulación, responsabilidad social e incorporación de mejores prácticas que redundaron en el incremento de la productividad de las empresas”.

En los últimos meses los principales indicadores de la construcción han empezado a mostrar mejoras importantes frente a lo observado a finales de 2008 y principios de 2009. En el frente de las ventas, las cifras de Coordenada Urbana para 68 municipios de 5 departamentos

–Bogotá, Cundinamarca, Antioquia, Valle, Caldas y Risaralda– evidencian repuntes importantes desde el mes de abril, fecha a partir de la cual entró en vigencia el esquema de subsidio a la tasa de interés del Gobierno Nacional.

Balance VIS y VIP

En el periodo abril–agosto de este año, las ventas presentaron un crecimiento de 15% con respecto al mismo periodo de 2008, y de 42% frente al periodo noviembre 2008–marzo 2009. Por tipo de vivienda, se destaca el comportamiento de la Vivienda VIS, la cual, para el periodo mencionado (abril-agosto 2009) presentó un crecimiento de 42% frente al mismo periodo de 2008, y de 52% en relación con el periodo inmediatamente anterior (noviembre 2008–marzo 2009).

El saldo de unidades ofrecidas hasta agosto de 2009 es de 36.812, lo cual representa una leve reducción de 8% anual y de 1% frente al mes anterior (julio de 2009), niveles coherentes con el repunte de las ventas mencionado líneas arriba. Entre tanto, las unidades lanzadas al mercado presentaron en el mes de agosto una variación anual de 18%, jalonada esencialmente por la oferta nueva de vivienda VIS que alcanzó 3.234 unidades, 838 unidades más que en el mismo mes del año anterior –variación anual de 35%–. Se resalta la Vivienda de Interés Prioritario –menos de 70 salarios mínimos– que presenta la mayor proporción de nuevos lanzamientos.

“Esta dinámica del mercado, sin duda, pone en evidencia la efectividad de las medidas destinadas a impulsar el mercado de vivienda; sin embargo, los obstáculos para el licenciamiento y el rezago existente entre la reactivación del proceso de ventas y la expedición de las licencias de construcción, explican la contracción del 28% del área licenciada que reporta el DANE en el periodo enero–julio 2009” afirma Martha Pinto.

Suelo urbanizable y oferta de vivienda

El Departamento de Planeación Nacional estimó hace 4 años que el suelo urbanizable de Bogotá se agotaría. Hoy, el problema se ha evidenciado por razones tanto normativas como geográficas, y la demora en la adopción de planes parciales es otro agravante. Según Martha Pinto “para reducir el déficit habitacional que genera la escases de suelo es necesario implementar proyectos que maximicen la participación de Vivienda de Interés Prioritario, en los municipios aledaños a las grandes ciudades”.

No obstante, en el balance hecho por Cristina Gamboa en el que resalta el fortalecimiento de la oferta de vivienda, llama la atención la proporción de viviendas licenciadas y construidas en el país, por cada mil habitantes: 3,1. Si bien existe una oferta ante una demanda estimulada por el subsidio a la tasa de interés, a largo plazo la brecha se agranda.

¿Qué, cómo y dónde construir?

Como toda inversión hay que analizar la oferta y la demanda. En distintas ciudades del país se construyen proyectos enfocados a diferentes segmentos y destinos. En algunas ciudades, como en Barranquilla, se ha crecido en construcciones de comercio, especialmente bodegas. En otras, como en Cartagena, se han iniciado construcciones de condominios e inmuebles para estratos altos. En Bogotá hay una construcción creciente de hoteles y una gran demanda por vivienda. En Tunja hay varios centros comerciales en proceso. Esto nos muestra que todo depende del mercado y de las condiciones particulares de cada región. Los macroproyectos –La Felicidad de Pedro Gómez, por ejemplo– se han concebido como proyectos integrales de vivienda que tendrán un impacto decisivo en la producción de vivienda a gran escala. En buena parte de ellos están participando nuestros afiliados como promotores y ejecutores, lo que constituye un excelente ejemplo de lo que se logra con una buena articulación entre el sector privado, el gobierno nacional y las administraciones territoriales. Con estas operaciones se ha demostrado que es posible hacer buenos urbanismos y desarrollos de calidad, cuando la norma se construye desde la viabilidad económica del proyecto. Así, las cargas urbanísticas pueden consultar las posibilidades del proyecto y viabilizan el desarrollo de soluciones VIS y VIP. Para Camacol es claro que debemos incrementar la escala de producción de vivienda a por lo menos a 280.000 soluciones al año. De esta manera, además de favorecer a miles de familias, se contribuiría a crear más de 500.000 nuevos empleos. Alcanzar esta meta no será posible sin el concurso decidido de las Entidades Territoriales en la habilitación de suelo urbanizable.