Alert 1 - logement social

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architecture | living | ecology | research | teamwork

sociale huisvesting logement social

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heeft het nieuwe exemplaar van de nieuwsbrief van BURO II & ARCHI+I in handen. Vanaf nu wordt de ‘newsletter’ meer dan een overzicht van de activiteiten van het bureau. De nieuwsbrief groeit uit tot een halfjaarlijks cahier onder de naam ‘ALERT’. Op die manier willen BURO II & ARCHI+I naast de informatie, een permanente bijdrage leveren bij het activeren van de reflectie over ruimte en architectuur. Deze verruiming van de nieuwsbrief is ook ingegeven door een nieuwe stap in de interne organisatie van de samenwerking tussen de verschillende partners. BURO II bvba, BURO Interior bvba en ARCHI+I bvba bestaan op vandaag niet langer als aparte entiteiten en worden opgenomen in de nieuwe samenwerkingsstructuur.

Met deze nieuwe format kiezen wij ervoor om themagericht ALERT te zijn voor nieuwe ontwikkelingen en dieper in te gaan op actuele culturele, ruimtelijke en sociaal-maatschappelijke vraagstukken. Werken aan ruimte en architectuur is een gedeelde verantwoordelijkheid en die willen we niet uit de weg gaan. Met deze nieuwe aanpak willen we meer ruimte geven aan onze partners: cliënten, ontwikkelaars, aannemers, overheden, collega’s-architecten en studiebureaus.

Format en inhoud moeten elkaar versterken en een grotere betrokkenheid met de lezer mogelijk maken. Elk nummer zal een thema naar voor brengen voor onderzoek en discussie. Tegelijk wil het bureau zich open opstellen, door recente opdrachten te toetsen aan het maatschappelijk debat. Centraal staat de bekommernis om in dialoog met de opdrachtgevers een antwoord te zoeken op de behoeften van vandaag en de ontwikkelingen van morgen.

Deze uitgave is het eerste in een reeks en heeft als centraal thema de ‘sociale huisvesting’. Bij de start van deze vernieuwde aanpak nodigen wij onze partners uit om projecten en initiatieven uit hun isolement te halen en een plaats te geven in de gelaagde en meervoudige context van vandaag. Uiteindelijk hopen we met deze reeks een hele waaier aan sectoren te belichten, waarbij we de visies en het onderzoek uit de diverse vakgebieden kunnen bundelen, om te komen tot nieuwe analyses en methodieken.

We hopen dat deze reeks voeding kan geven aan de inhoudelijke dialoog en debat, waardoor we ons werk als architectenbureau kunnen verrijken en plaatsen binnen onze snel evoluerende maatschappij.

Hendrik Vermoortel en Philémon Wachtelaer Zaakvoerders BURO II & ARCHI+I

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ous avez entre les mains le premier exemplaire du bulletin publié par BURO II & ARCHI+I. Désormais, ce bulletin offrira bien plus qu’un aperçu des activités du bureau. Ce bulletin est en train de se muer en cahier semestriel publié sous le titre «Alert». Ainsi, outre la diffusion d’informations, BURO II & ARCHI+I entendent apporter une contribution permanente à l’animation de la réflexion autour de l’espace et de l’architecture. Cette extension de notre bulletin d’information est également inspirée par une nouvelle étape dans l’organisation interne de la collaboration entre les différents partenaires. Aujourd’hui, BURO II bvba, BURO Interior bvba et ARCHI+I bvba n’existent plus en tant qu’entités séparées; ces trois sociétés sont intégrées au sein de notre nouvelle structure de collaboration.

Comme en atteste cette nouvelle formule, nous ambitionnons de faire d’Alert un bulletin thématique en prise sur les développements les plus récents et de traiter de manière plus approfondie les questions culturelles, sociales et d’aménagement du territoire qui se posent actuellement. Œuvrer à l’architecture et à l’aménagement du territoire est une responsabilité partagée dont nous n’avons nullement l’intention de nous départir. Cette nouvelle approche témoigne de notre volonté d’accorder une place plus importante à nos partenaires: clients, développeurs, entrepreneurs, pouvoirs publics, collègues architectes et bureaux d’études. Le format et le contenu doivent se renforcer mutuellement et favoriser une interactivité accrue avec le lecteur. Chaque numéro présentera un thème de recherche et de discussion. Dans le même temps, le bureau entend adopter une attitude ouverte en n’hésitant pas à soumettre certaines missions récentes à l’épreuve du débat social. Cette démarche s’articule autour d’une préoccupation: dialoguer avec les maîtres d’ouvrage pour répondre aux besoins actuels et anticiper sur les évolutions futures.

Première d’une série de parutions, cette édition a pour thème central le «logement social». Dès le lancement de cette nouvelle formule, nous invitons nos partenaires à sortir de leur isolement divers projets et initiatives et à leur donner une place dans le contexte pluriel et stratifié qui prévaut aujourd’hui. En définitive, nous espérons que cette série nous permettra de mettre en lumière un large éventail de secteurs où les visions et recherches élaborées dans diverses spécialités sont susceptibles de se conjuguer pour déboucher sur de nouvelles analyses et méthodes.

Nous espérons que cette série alimentera le dialogue et le débat sur le contenu et qu’elle nous permettra d’enrichir notre pratique en tant que bureau d’architectes et de la placer au cœur d’une société en pleine mutation.

Hendrik Vermoortel et Philémon Wachtelaer Gérants de BURO II & ARCHI+I

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Sociale huisvesting op een keerpunt

De verarming van de bevolking en de nieuwe vormen van gezinssamenstelling brengen de vraag naar betaalbare (huur)woningen steeds meer onder de aandacht. Groeiende armoede en achterstelling maken de woningnood tot een aanklacht op het recht op wonen die wij als maatschappij moeten garanderen. Daarom goochelt men al jaren met cijfers over de wachtlijsten, en over het aantal woningen dat dringend moet gebouwd worden. Tegelijk vergeet men dat een groot deel van het bestaande huisvestingspatrimonium ofwel moet gerenoveerd of vervangen worden. Met andere woorden: de nood is groot maar de oplossing blijft onduidelijk.

Bovendien beschikt de overheid over te weinig geld en beschikt ze niet over de organisatorische capaciteiten om de hoogdringendheid aan te pakken. Net zoals in het verleden, loert het risico dus om de hoek om wijken te bouwen die kleine of grote slaapbuurten zijn. Slaapbuurten met een eenzijdig samengestelde bevolkingsgroep, die voor de buitenwereld het stigma ‘sociale huisvesting’ opgekleefd krijgen. Met andere woorden: arme woningen voor arme mensen.

Misschien moeten we het begrip ‘sociaal’ terug in ere herstellen om de juiste betekenis van sociale huisvesting bespreekbaar te maken. Sociaal betekent volgens Van Dale: ‘betrekking hebbend op de menselijke samenleving, de menselijke maatschappij en de verhoudingen, het gezamenlijk leven, de vormen, en toestanden daarin.’ Het gaat dus om het samenleven en niet in de eerste plaats over de sociale architectuur van een woning of een bouwblok. Juist omdat dit samenleven zo centraal staat, zeker in deze maatschappij, hebben ontwerpers als Renaat Braem, Le Corbusier en anderen, de gemeenschappelijke huisvesting geprofileerd als het speerpunt voor verandering en maatschappelijke ontwikkeling. Soms was het visionaire op het randje van het dwangmatige. Hun projecten zijn geen eenduidige wijken maar een zoektocht naar het opbouwen van welbepaalde stadsdelen. Het gaat om plekken die ontmoeting en samenleving mogelijk maken door het creëren van een ruimtelijke en architecturale aanleiding.

Een wijk is meer dan een aaneenschakeling van woningen, architectuur is meer dan het inlossen van een woonbehoefte, en samenleven is meer dan het mengen van verschillende bevolkingsgroepen waardoor mensen schrik krijgen van elkaar. De dringende nood aan huisvesting mag daarom geen alibi zijn voor de bouw van niet-duurzame en goedkope woningen.

Architecten moeten hier die sociale verantwoordelijkheid opnemen en aandacht vragen voor het verantwoord wonen als speerpunt van een ruimtelijke ontwikkeling. De nood aan sociale woningen moet in het kader van toekomstige ontwikkelingen gekaderd en onderzocht worden in een echt sociaal perspectief. Het betekent niet noodzakelijk dat er geen nood is aan sociale woningen, maar wel dat er nood is aan de juiste woningen die leefbaar zijn voor en bewoonbaar zijn door de kwetsbaren in de maatschappij. Misschien moeten ontwerpers duidelijk maken wat hierbij hun aanbod is.

Kiel Antwerpen © Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen

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Kiel Antwerpen @ Vioe, foto Kris Vandevorst

Unitaswijk Deurne © Vioe, foto Kris Vandevorst

Tuinwijk Floréal Brussel © Wikimedia GNU Free documentation License

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Le logement social est à un tournant

L’appauvrissement de la population et la diversification de la structure et de la composition des ménages contraignent à se focaliser davantage sur le problème que pose l’accès à des logements (locatifs) abordables. La précarisation et la relégation d’une part croissante de la population font de la pénurie de logements une atteinte au droit au logement que nous nous devons de garantir en tant que société. C’est la raison pour laquelle les pouvoirs publics jonglent depuis des années avec les chiffres concernant les listes d’attente et le nombre de logements dont la construction est urgente. Parallèlement, d’aucuns négligent que le patrimoine immobilier existant doit être rénové ou remplacé en majeure partie. En d’autres termes: les besoins sont importants, mais la solution demeure incertaine. En outre, les moyens financiers dont disposent les pouvoirs publics sont insuffisants et la faiblesse de leurs capacités d’organisation ne leur permet pas de répondre à l’urgence absolue. Comme par le passé, nous courons le risque de construire des quartiers qui se mueront en îlotsdortoirs de plus ou moins grande taille. Accueillant un groupe de population déterminé, ces îlots-dortoirs stigmatisés par le monde extérieur se voient affubler de l’étiquette «logement social». En d’autres termes: logements pauvres pour gens pauvres.

Peut-être que nous devrions réhabiliter le terme «social» pour que le logement social retrouve sa signification première. Selon le petit Robert, le terme social signifie: qui constitue les hommes en communauté, en société; qui résulte des relations réciproques entre les membres du groupe ou de tout organique que forme la société.

Tuinwijk Floréal Brussel © Wikimedia GNU Free documentation License

Par conséquent, la vie en commun doit primer sur l’architecture «sociale» de l’ensemble ou du bloc d’immeubles. C’est précisément parce que cette vie en commun occupe une place aussi importante, dans cette société en particulier, que des concepteurs de l’envergure de Renaat Braem, Le Corbusier et quelques autres ont considéré le logement collectif comme le fer de lance du changement et du développement social. Leurs visions ont parfois confiné à l’obsession. Leurs projets résidaient moins dans la construction de blocs d’immeubles que dans la volonté d’édification de quartiers spécifiques. Il s’agit de lieux caractérisés par la création la création d’un espace et d’une architecture qui conduit à, qui favorise la motivation spatiale et architecturale qui favorise la rencontre et la vie en commun. Un quartier est bien plus qu’une succession d’habitations, l’architecture est bien plus que répondre à des besoins de logement, la vie en commun est bien plus que le mélange de groupes de population distincts dont le télescopage est générateur d’appréhensions mutuelles. C’est pourquoi, le besoin croissant de logements ne peut être utilisé comme alibi pour justifier la construction d’immeubles d’habitation économiques et non durables. Les architectes doivent assumer pleinement leur responsabilité sociale et attirer l’attention sur l’usage de l’habitat raisonné en tant que fer de lance du développement spatial.

Les besoins en logements sociaux se doivent de s’inscrire dans le cadre des projets de développement futurs et d’être envisagés dans une perspective de promotion sociale. Cela signifie qu’il n’y a pas à proprement parlé besoin de logements sociaux en tant que tel mais bien de logements adéquats, offrant une qualité de vécu et d’habitabilité pour les personnes les plus vulnérables de notre société.

Il serait peut-être utile que les concepteurs fassent clairement part de leurs propositions en la matière.

< Kiel Antwerpen © Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen

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Twee verschillende wijken, twee verschillende benaderingen

In dit eerste nummer stellen we twee sociale huisvestingsprojecten voor die dateren uit dezelfde periode (einde jaren ‘50, begin jaren ‘60): de Modelwijk in Laken en de wijk Venning in Kortrijk.

Beide wijken zijn dringend aan opwaardering toe. Ze staan model voor de uiteenlopende ideeën over de toekomst van volkshuisvesting uit die tijd. Deze wijken zijn niet alleen exemplarisch voor de tijdgeest, maar hebben tegelijk ook een uitgesproken couleur locale. Geïnspireerd door het model van de Garden city, werd door de Kortrijkse sociale huisvestingsmaatschappij Goedkope Woning een tuinwijk opgericht volgens een typisch naoorlogs verkavelingschema.

Hierbij werd gestreefd naar een ruimtelijke en harmonieuze samenleving tussen de verschillende bevolkingscategorieën. De toenmalige burgemeester en minister Alfred De Taeye drukte vanuit een conservatieve visie zijn stempel op deze wijk. De verkaveling met brede betonnen straten, gelegen in de ‘gezonde’ groene stadsrand is ingevuld met kleine pseudoboerderijtjes in een romantische, historiserende stijl. De Modelwijk in Laken is eerder een emanatie van een grootse utopische socialistische maatschappijvisie, die zocht naar de juiste woonvorm in een ideale arbeidersmaatschappij. Beide stromingen richtten zich op een toekomst van vooruitgang en welvaart en moeten gekaderd worden in een internationale context. In 1928 werd de CIAM opgericht (Congrès Internationaux d’Architecture Moderne), een platform dat een grote stempel heeft gedrukt op het architectuurdebat, op de verspreiding van de ‘moderne architectuur’ in Europa en op de sociale huisvesting in het bijzonder. Als uitgangspunt voor een eigentijdse architectuur- en stedenbouwkundige praktijk werd gesteld dat architectuur en stedenbouw gerelateerd moesten worden aan de politieke en economische realiteit, aan de veralgemeende industrialisatie en de ermee verbonden maatschappelijke structuurveranderingen. In de eerste fase tot 1933, hadden de congressen in Frankfurt am Main (Woning voor het bestaansminimum) en in Brussel (Rationele aanleg van woonwijken) veel invloed op de vorming en overtuiging van modernistische architecten. De tweede fase (tot 1959) legde vooral de nadruk op de stedenbouwkundige aanpak en werd gedomineerd door de linkse overtuiging van Le Corbusier, zoals uitgelegd in ‘De functionele stad’ en het later gepubliceerde ‘Charter van Athene’. Uit het ideaalbeeld vloeit een strikte scheiding voort van de vier hoofdfuncties van het maatschappelijk leven: wonen, werken, verkeer en recreatie. Net die scheiding zadelt ons nu, 50 jaar later, op met een mobiliteitsprobleem en kan ook mee aan de basis liggen van de sociale segregatie.

Na de Tweede Wereldoorlog was de sociale huisvesting in België een dankbare experimenteerruimte voor het modernistisch gedachtegoed. Binnen deze stroming neemt Renaat Braem een bijzondere plaats in. Als fervente aanhanger van Le Corbusier nam hij bewust stelling tegen gevestigde bouwgewoonten en zette hij zich in voor een ‘totale architectuur’ gekoppeld aan een totale inrichting van het menselijk leefmilieu. Deze ‘totale architectuur’ moest dienen als ‘sociale hefboom’ voor de realisatie van een ‘bevrijde’ samenleving, wat in zijn ogen overeenkwam met een socialistische samenleving.

In deze context kwamen beide projecten, de Modelwijk in Laken en de wijk Venning in Kortrijk tot stand.

Beide wijken worden 50 jaar later grotendeels bewoond door inwijkelingen van allerhande nationaliteiten, die zich geen zorgen maken over wie het destijds bij het rechte einde had. Zij hebben nood aan goede en goedkope huisvesting en een leuke buurt. Opvallend hierbij is dat de sociale huisvesting destijds niet enkel bestemd was voor de kansarmen, want dat begrip bestond niet. Het woonbeleid richtte zich op een brede en diverse doelgroep als een afspiegeling van de maatschappij.

Het opwaarderen van dergelijke wijken vraagt dus meer dan het louter vervangen van de woningen door comfortabeler en beter geïsoleerde exemplaren. Voor welke opwaardering moeten wij –architecten– dan zorgen en hoe kunnen we hierbij best tewerk gaan? Beide voorbeeldprojecten proberen hier een antwoord op te geven.

Daarom gaan we nu wat uitgebreider in op beide opdrachten.

Persoonlijk archief Marc Santens

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Le Corbusier, Contemporary City © FLC-Sabam Belgium 2011

Modelwijk Laken © Vioe, archief Renaat Braem

Uit: Het lelijkste land ter wereld © Francis Strauven, p49

Aucasou3 © Archives d’Architecture Moderne, Bruxelles

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Deux quartiers distincts, deux approches différentes

Modelwijk Laken © Archives d’Architecture Moderne, Bruxelles

Aucasou6 © Vioe, archief Renaat Braem

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Dans ce premier numéro, nous présentons deux projets de logements sociaux dont la construction remonte à la même période (fin des années 50, début des années 60): la Cité Modèle de Laeken et le quartier Venning à Kortrijk.

Ces deux quartiers méritent d’être revalorisés d’urgence. Ils sont représentatifs des idées les plus diverses qui circulaient à l’époque quant à l’avenir du logement. S’ils témoignent de l’esprit du temps, ces quartiers sont également empreints d’une couleur locale prononcée.

S’inspirant du modèle de la Garden city, la société de logement social courtraisienne Goedkope Woning a édifié une cité-jardin selon un schéma de lotissement classique de l’après-guerre. Les concepteurs se sont efforcés de créer les conditions d’une vie en commun harmonieuse et aérée entre les différentes catégories de la population. Bourgmestre et ministre animé à l’époque par une vision conservatrice, Alfred De Taeye a imprimé sa marque sur ce quartier. Caractérisé par de larges allées bétonnées, tracées à la périphérie verte et «saine» de la ville, ce lotissement accueille nombre de pseudo-fermettes construites dans un style romantique historié. La Cité Modèle édifiée à Laeken est plutôt l’émanation d’une vision socialiste utopique de la société, visant à définir l’habitat adéquat dans une société prolétarienne idéale. Ces deux courants s’orientaient vers un avenir de progrès et de bien-être.

Il faut les envisager dans un contexte international particulier. C’est en 1928 que les CIAM (Congrès Internationaux d’Architecture Moderne) ont vu le jour. Cette plate-forme a imprimé une marque profonde sur le débat architectural, la diffusion de l’architecture moderne en Europe et le logement social en particulier. Une architecture et un urbanisme intimement liés à la réalité politique et économique, à l’industrialisation généralisée ainsi qu’aux changements de structure de la société qui en découlent, tels devaient être les fondements de la pratique architecturale et urbanistique. Au cours de la première phase qui a pris fin en 1933, les congrès organisés successivement à Frankfurt am Main (Habitat à loyer modéré) et à Bruxelles (Méthodes rationnelles pour la construction de groupes d’habitation) ont eu une influence considérable sur la formation et les convictions des architectes modernistes.

Mettant surtout l’accent sur l’approche urbanistique, la seconde phase (achevée en 1959) est dominée par les convictions de gauche de Le Corbusier, telles que présentées dans «La ville fonctionnelle» et la «Charte d’Athènes» publiée ultérieurement. Cette idéalisation se caractérise par une dissociation rigoureuse des quatre fonctions majeures de la vie en société: habitat, travail, circulation et loisirs. Cinquante ans plus tard, cette scission pose un problème de mobilité et contribue également à la ségrégation sociale.

Après la Deuxième Guerre mondiale, le logement social constitue en Belgique un champ d’expérimentation intéressant pour les tenants de la pensée moderniste. Renaat Braem occupe une place singulière dans ce courant de pensée. Fervent partisan de Le Corbusier, il prend délibérément position contre les usages établis en matière de construction et s’engage résolument en faveur d’une «architecture totale» associée à l’aménagement intégré du cadre de vie. Cette «architecture totale» associée doit servir de levier social en vue de l’émergence d’une société libérée, laquelle correspond à l’idée qu’il se fait d’une société socialiste.

C’est dans ce contexte que ces deux projets que sont la Cité Modèle de Laeken et le quartier Venning de Kortrijk ont vu le jour.

Un demi-siècle plus tard, ces deux quartiers sont essentiellement habités par des immigrants de toutes nationalités qui ne se soucient nullement de savoir qui tenait ou non le bon bout à l’époque. Ils ont besoin de logements bon marché et de qualité situés dans un quartier agréable. À cet égard, il convient d’observer qu’à l’époque le logement social ne pouvait être destiné aux personnes défavorisées parce que ce concept n’existait pas. La politique du logement s’adressait alors à un vaste groupe cible très diversifié qui se voulait un reflet de la société.

Par conséquent, la revalorisation de tels quartiers ne peut se limiter au simple remplacement des habitations actuelles par des logements plus confortables et mieux isolés. À quelle revalorisation devons-nous veiller en tant qu’architectes et quelles méthodes devons-nous mettre en œuvre pour obtenir les résultats les plus prometteurs? Ces deux projets-pilotes tentent d’apporter une réponse à cette question.

C’est pourquoi nous allons à présent nous pencher de manière plus approfondie sur ces deux missions.

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ECO-Life werkt aan duurzame wijkontwikkeling in Europa

ECO-Life œuvre au développement durable de quartiers en Europe

Einde 2009 haalde de sociale huisvestingsmaatschappij Goedkope Woning uit Kortrijk de belangrijke Europese Concertosubsidies voor energiezuinig en toekomstgericht bouwen voor het eerst naar België. Het Concertoprogramma legt vooral de nadruk op energiezuinig bouwen.

Fin 2009, la société de logement social courtraisienne Goedkope Woning s’est vu décerner d’importantes subventions octroyées pour la première fois en Belgique dans le cadre du programme européen Concerto, lequel vise à promouvoir l’efficacité énergétique et à favoriser le développement d’un habitat durable.

Le programme Concerto met surtout l’accent sur l’efficacité énergétique.

Het ECO-Life project voor ‘sociale huurwoningen’ werd uit de vele internationale inzendingen uitverkoren. In ECO-Life werken drie landen intensief samen: Denemarken (woon- en renovatieproject in Høje - Taastrup bij Kopenhagen), Litouwen (renovatieproject van bestaande appartementen in Birstonas) en België (pilootprojecten voor sociale huurwoningen in Kortrijk).

Goedkope Woning staat er niet alleen voor om dit ambitieuze project te realiseren. Partners zijn BURO II & ARCHI+I (architectuur) en evr-Architecten (masterplan en kwaliteitsmonitor), aangevuld met e–ster (energieberekeningen), Universiteit Gent (nameten), Ecopower (leveren van duurzame energie) en de Stad Kortrijk.

Reto Hummelshøj (COWI.dk) staat in voor de algemenen coördinatie van ECO–Life.

De Vlaamse pilootprojecten ‘Pottenbakkershoek’ en ‘Venning’ gaan uit van een doorgedreven nul-energie-optie voor de nieuwbouw en een laag-energie-optie voor gerenoveerde woningen, waarbij men minstens dubbel zo goed wil doen als de huidige reglementering verplicht. Bedoeling is te komen tot CO2-neutrale projecten.

Het project heeft een looptijd van maximum 6 jaar. Het laatste jaar is voorzien om na te meten of de doelstellingen daadwerkelijk gehaald werden.

Le projet ECO-Life de construction de logements sociaux locatifs a été retenu parmi de nombreuses candidatures internationales.

Trois pays ont participé activement à la mise sur pied du projet ECO-Life: le Danemark (projet d’habitation et de rénovation à Høje – Taastrup près de Copenhague), la Lituanie (projet de rénovation d’appartements existants à Birštonas) et la Belgique (projets pilote de réhabilitation de logements sociaux locatifs à Kortrijk).

La société Goedkope Woning n’a pas l’exclusivité de la réalisation de ce projet ambitieux. Ses partenaires dans cette aventure se nomment BURO II & ARCHI+I (architecture) et evr-architecten (plan directeur et surveillance de la qualité), avec le concours d’e-ster (calculs énergétiques), de l’Universiteit Gent (vérifications), d’Ecopower (production d’énergie durable) et de la Ville de Kortrijk. Reto Hummelshøj (COWI.dk) assure la coordination générale du projet ECO-Life.

Les projets pilotes flamands «Pottenbakkershoek» et «Venning» privilégient une option «à bilan énergétique nul» très élaborée pour les constructions neuves et une option «à bilan énergétique faible» pour les constructions rénovées, les promoteurs de ces projets entendant faire deux fois mieux que ne le prévoient les exigences de la réglementation en vigueur. Objectif: réaliser des projets neutres en CO2.

La durée maximale de ce projet est de six ans. La dernière année sera consacrée à l’exécution d’opérations de mesure visant à s’assurer de la réalisation effective des objectifs prévus.

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Interview met Ilse Piers, Directeur Goedkope Woning

Voor welke uitdagingen staat Goedkope Woning vandaag?

Bij een doorlichting van het patrimonium van 1433 huurwoningen van Goedkope woning werd vastgesteld dat veel woningen en wijken werden gebouwd in de jaren ’50, ’60 en ’70, de babyboomjaren. De snel groeiende wachtlijst omvat op vandaag meer dan 1000 kandidaathuurders voor een sociale woning. De huidige vraag is door de gezinsverdunning en de steeds meer vergrijzende bevolking geëvolueerd naar een behoefte van 70% aan appartementen in de binnenstad, daar waar het bestaande patrimonium 70 % woningen met tuin omvat in de rand. Kortom, we hebben niet alleen een technisch probleem, maar ook een structureel probleem. We beschikken over een verouderd patrimonium en een onaangepast aanbod.

We moeten, als grootste verhuurder van woningen in Kortrijk, zo snel mogelijk het roer omgooien. We houden daarbij twee belangrijke doelstellingen voor ogen: goede en duurzame woningen bouwen of verbouwen, en initiatieven nemen om de bestaande wijken leefbaarder te maken. Het volstaat immers niet om de kwaliteit van de woningen te verbeteren, als daarnaast ook geen antwoord wordt gezocht op de andere problemen die zich in de wijken voordoen. Van de beide doelstellingen is goede woningen bouwen de gemakkelijkste. De strategische keuze ligt voor de hand: een zo hoog mogelijke kwaliteit nastreven met de huidige beschikbare middelen. Maar leefbare wijken maken is een veel complexer gegeven.

Hoe hoog moet of kan de lat gelegd worden?

Om te weten te komen in welke wijken best nog geïnvesteerd wordt en in welke niet, hebben we al in 2008 aan evr-Architecten de opdracht gegeven een kwaliteitsmonitor op te maken, specifiek gericht op sociale huurwoningen. De monitor is in de eerste plaats bedoeld als een praktische hulp bij het definiëren van de opdracht en bij het ontwerpen. Maar het is ook een bruikbaar instrument en aftoetsingskader om zowel de zwakke punten in bestaande wijken bloot te leggen, als om op een evenwichtige wijze ambitieuze doelstellingen te formuleren bij renovatie of nieuwbouw. Hij houdt o.a. rekening met de juiste inplanting, mobiliteits- en milieufactoren, de natuurlijke omgeving, water en energie, grondstoffen en afval, veiligheid en gezondheid, leefbaarheid en toegankelijkheid, en met de onderhouds- en beheerskosten. De monitor zal ons ook leiden bij eventuele toekomstige dossiers binnen het Grond- en Pandenbeleid. Hij vormde daarnaast een belangrijke aanzet bij het formuleren van ons ECO-Life project.

We willen een praktisch instrument, dat steeds mee evolueert.

Monitor voor duurzame sociale woningprojecten - doelstelling © evr-Architecten

Kan je wel goed bouwen met de beperkte middelen waarover je beschikt?

Tot voor enkele jaren kon men bij de VMSW1 nog een beroep doen op een echt subsidiesysteem. De Vlaamse overheid kwam voor 60% tussen in de bouwkost van de nieuwbouwprojecten. Nu werkt men met renteloze leningen. Het uitbreiden of verbeteren van het patrimonium is altijd een volgehouden financiële evenwichtsoefening. Door het steeds zwakkere profiel van onze huurders blijken de lage sociale huurinkomsten niet langer te volstaan voor het aflossen van de renteloze leningen. Alleen een huisvestingsmaatschappij met voldoende huurwoningen kan dit bolwerken.

Is duurzaam bouwen (energiezuinig, ecologisch, onderhoudsvriendelijk,…) dan wel mogelijk binnen de sociale huisvesting?

Volgens mij kunnen we heel wat beter dan wat we de voorbije decennia hebben getoond. Je moet de vraag anders formuleren: wat is een haalbaar niveau binnen de sociale huursector? Wie duurzaam en ecologisch bouwt, ziet weliswaar de bouwkosten stijgen, maar krijgt hiervoor ook veel terug: de woningen zijn gezonder en de kosten voor onderhoud en energie zijn opmerkelijk lager. Wie denkt op langere termijn, maakt hiermee zeker een betere keuze, net zoals men kan veronderstellen dat een gezonde voeding ook leidt tot een aangenamer en langer leven. Soms ontstaat de indruk dat aandacht voor milieu een zaak wordt voor wie het kan betalen, of met andere woorden, economisch en cultureel gebonden is. Dit is niet correct.

Er zijn geen uitvluchten om in de sociale sector deze verantwoordelijkheid te ontlopen. Helaas bieden de vastgelegde sociale huurtarieven slechts een beperkte financiële ruimte om resoluut voor een nieuwe aanpak te kiezen.

Maar we mogen ons ook niet langer blijven fixeren op de huurkost. We moeten vertrekken van de woonkost. Als we het professioneel aanpakken, dan moet het mogelijk zijn de woonkost voor de huurder (vastgelegde inkomensgerelateerde huur en de kosten voor verwarming en elektriciteit) drastisch te verlagen, zonder de bouwkost substantieel te verhogen.

Waar de sociale huisvestingssector ooit de proeftuin was van vooruitstrevende en vernieuwende architectuurconcepten, zou ze nu in de actuele maatschappelijke context opnieuw een voorbeeldfunctie moeten opnemen op het vlak van energiezuinig en ecologisch bouwen. Architecten moeten minder met zichzelf bezig zijn en zich meer toeleggen op waar het werkelijk om gaat.

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VMSW staat voor Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen

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Is dit waar het in hoofdzaak om gaat in beide ECO-Life projecten?

Wij hebben ons afgevraagd of er nog andere mogelijkheden zijn om extra middelen toe te voegen, kanalen die normaal gezien niet worden bevaren in de sociale huisvesting. Deze vraag heeft ons er toe aangezet mee te dingen voor de Europese Concertoprojectsubsidie.

ECO-Life laat ons toe om wat te experimenteren met nieuwe technische oplossingen in twee of meer pilootprojecten en op hetzelfde moment ook de weerslag ervan te meten op de bouwkosten en op de onderhouds- en exploitatiekosten. We willen ook samen met onze partners het ganse ontwerp- en uitvoeringsproces eens volledig herbekijken. We moeten leren besparen op wat we niet nodig hebben, zodat we middelen kunnen vrijmaken voor wat we wel nodig hebben. We moeten ook nagaan welke oplossingen de huurders het best liggen. Vanuit deze conclusies willen we de komende jaren de andere wijken opwaarderen. We willen samen met de VMSW nagaan hoe andere bouwmaatschappijen nut kunnen halen uit onze aanpak en of de bestaande reglementeringen desnoods kunnen worden aangepast.

En de bewoners?

Het is op het eerste gezicht een nadeel dat het energieverbruik van sociale huurders moeilijk binnen de perken te houden is. De meeste bewoners hebben wel andere zorgen aan hun hoofd, dan zich met energieverbruik bezig te houden. Net die vaststelling geeft een bijzondere betekenis aan het project. We zullen als bouwmaatschappij in de toekomst helemaal anders moeten omgaan met onze bewoners dan in het verleden het geval was. Verhuurder en huurder zullen samen afspraken moeten maken en oplossingen bedenken. Wij weigeren onze huurders nog langer te behandelen als onmondige zorgenkindjes, die zo nodig moeten gepamperd en beschermd worden. Wij willen ze een actieve rol geven in hun eigen woonomgeving.

Als we duurzame wijken willen maken, moeten zowel de bewoners als Goedkope Woning hun verantwoordelijkheid opnemen.

Dit zal de onderlinge communicatie grondig veranderen en aan de bewonersbegeleiding een volledig andere inhoud en imago geven. De wijk kan pas een echte modelwijk worden als de bewoners erin slagen er een eigen positieve inkleuring aan te geven. Ze moeten zich direct betrokken voelen bij hun wijk en hun woning. Goedkope Woning is vast van plan anders te communiceren en wil ook op sociaal-maatschappelijk vlak het roer volledig omgooien. We krijgen inmiddels zeer goede respons van onze bewoners.

Hoe maak je die overgang?

Verandering van cultuur moet je behoedzaam aanpakken, maar wel consequent doorzetten.

Het eerste wat je moet verwezenlijken is wederzijds respect.

Voor de persvoorstelling van het ECO-Life project in december 2009 hebben we een korte film gemaakt, waarin we de bedoelingen van Goedkope Woning opnamen, de goede voornemens en stevige beloften van de lokale politici en last but not least ook een aantal interviews met bewoners, waarin gepeild werd naar hun verwachtingen rond het project. Dit initiatief kreeg veel bijval. De dynamische intro, ongewoon voor Goedkope Woning, werd gemaakt door ‘Cookie Collective’, een paar jonge enthousiastelingen. De interviews en de film zelf werden door Karl Vannieuwkerke gemaakt, de bekende presentator en sportjournalist bij de VRT. Het klikte meteen tussen hem en de bewoners en op onze vraag heeft Karl toegezegd het peterschap van het project tijdens de komende 5 jaar op zich te nemen.

Er worden nu regelmatig samenkomsten met de huurders belegd, waarin de evolutie van het project wordt besproken. Ook bij de presentatie van de eerste bouwplannen zijn we bewust afgeweken van de gekende paden. Om de mensen niet te vervelen met moeilijk verstaanbare plannen en veel technische uitleg, hebben we een beroep gedaan op professionele ondersteuning van ‘Hooox’ (Real Estate Communication) uit Gent, die met een korte animatiefilm het project introduceerde.

We weten dat deze bijzondere aanpak tijd en middelen kost, maar stellen vast dat dit van bij de start het nodige enthousiasme teweeg brengt en de basis legt voor een hartelijke betrokkenheid in de toekomst.

En de samenwerking met de overheden?

Een innovatief project vraagt noodgedwongen een innovatieve aanpak. Conservatisme is immers de vijand van creativiteit. Iedereen zou het enthousiasme van de initiatiefnemers moeten kunnen delen. Willen we van beide projecten echte modelprojecten maken, dan is veel meer vereist dan goede woningen alleen. Het aanpassen van het rioleringsnet, het beperken van de verkeersdruk, het herprofileren van de straten, de herinrichting van de woonomgeving, een voetgangersbrugje over het kanaal,… het zijn allemaal factoren waaraan gelijktijdig moet gewerkt worden.

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Er moet veel aandacht gaan naar overleg. Een eerste belangrijke partner in het project is de stad Kortrijk. De samenwerking is echter niet zo vlekkeloos verlopen als verwacht. De goede wil bij de politici was gelukkig wel aanwezig, maar we hebben vastgesteld dat er nog heel veel werk aan de winkel is om de bestaande overlegstructuren aan te passen aan ambitieuze toekomstgerichte projecten zoals het onze. Wat in Denemarken al jaren evident is - het werken met vooraf vastgelegde prestatieafspraken bij bouwprojecten - is in Vlaanderen niet of nauwelijks bespreekbaar.

Ook voor de VMSW is dit een belangrijk project, waaruit veel kan geleerd worden, zowel naar nieuwe normering als naar financiÍle en technische haalbaarheid. De administratie levert extra inspanningen om dit project te doen slagen en daar zijn we heel blij mee. Het is de bedoeling om over het ganse traject vlotter samen te werken en administratieve hinder of vertragingen zoveel mogelijk te vermijden. Gezien het internationale karakter van het project is ook een goede support van Vlaanderen noodzakelijk. De samenwerking met Høje Taastrup en Birstonas verloopt voorbeeldig, al moeten we toegeven dat we het aanleveren van de beloofde taken aan Europa wat onderschat hebben.

Hoe verloopt de samenwerking met het ontwerpteam en welk belang hecht je daar zelf aan?

Ik wil hier niet ingaan op de rol van de andere partners, daar is in de komende jaren nog tijd genoeg voor. De architecten van BURO II & ARCHI+I kregen een moeilijke, haast onmogelijke opdracht, maar zijn er het eerste jaar wel heelhuids doorgekomen. Er was een zeer strikte timing opgelegd en die werd correct opgevolgd. De eerste fase van Venning, werd aanbesteed op 10 november 2010 en dit terwijl de contracten met BURO II & ARCHI+I pas in januari 2010 werden afgesloten. Vergeet niet dat architecten die aan onze projecten werken, de opdracht krijgen te werken met de kwaliteitsmonitor.

Het projectteam belegde elke week op een vaste dag de nodige workshops, waarin het project werd ontwikkeld en bijgestuurd en waarop ik als bouwheer ook werd uitgenodigd. Zo blijf je direct betrokken bij het nemen van moeilijke beslissingen over de te volgen strategie in de lopende procedures, of over de interpretatie van verschillende normeringen en reglementen, of over de uiteenlopende technische mogelijkheden en vooral bij de budgetbewaking. Als je die volgehouden multidisciplinaire inspanning in al haar complexiteit van dichtbij kunt meemaken, besef je dat de bescheiden VMSW-erelonen eigenlijk niet helemaal in verhouding zijn tot het gepresteerde werk. Ik moet toegeven dat zonder deze uitzonderlijke inzet van het ganse team het project niet haalbaar zou zijn en wil iedereen hiervoor bedanken, ook het uitvoeringsteam.

Het lijdt geen twijfel dat de werking van de ruimere groep met alle ECO-Life partners te lijden heeft gehad onder de opgelegde planning, maar we hadden geen alternatief.

Ik hoop dat we het in de volgende fasen wat rustiger aan kunnen doen en meer aandacht kunnen geven aan de taken en de rapportering die Europa ons heeft opgelegd.

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Entretien avec Ilse Piers, Directrice de la société Goedkope Woning

Quels sont les défis que doit relever Goedkope Woning aujourd’hui?

Une analyse du patrimoine immobilier de Goedkope Woning lequel compte 1.433 logements locatifs a révélé que de nombreuses maisons et blocs d’immeubles ont été construits dans les années 50, 60 et 70, autrement dit pendant les années du boum des naissances. La liste d’attente des candidats locataires ne cesse de s’allonger; aujourd’hui, cette liste compte plus de 1.000 prétendants à un logement social. En raison de la réduction de la taille des ménages et du vieillissement croissant de la population, la demande de logements a évolué. Les besoins actuels correspondent pour 70% à des appartements dans le centre-ville alors que le patrimoine existant se compose à 70% de maisons avec jardin situées à la périphérie de la ville. Bref, nous sommes confrontés non seulement à un problème technique, mais aussi à un problème structurel. Nous disposons d’un patrimoine vieillissant et notre offre est inadaptée aux besoins.

En tant que premier bailleur de logements sur la place de Kortrijk, nous devons donner le plus rapidement possible le coup de barre qui s’impose. À cet égard, nous devons remplir deux objectifs majeurs: construire ou rénover des logements durables et de bonne qualité et prendre les initiatives requises pour rendre plus habitables les quartiers existants. Toutefois, il ne suffit pas d’améliorer la qualité des logements existants si l’on ne s’efforce pas de résoudre les autres problèmes dont souffrent ces quartiers. De ces deux objectifs, la construction de logements de qualité est le plus facile à atteindre. Le choix stratégique semble aller de soi: viser au niveau de qualité le plus élevé possible en mettant à contribution tous les moyens disponibles actuellement. Mais la création de quartiers vivables est beaucoup plus complexe. À quelle hauteur faut-il placer la barre?

Pour identifier les quartiers dans lesquels il est préférable d’investir ou de s’abstenir, nous avons, dès 2008, confié à evr-architecten la mission d’élaborer un outil de contrôle de la qualité spécialement conçu pour les logements sociaux locatifs. Dans un premier temps, cet outil de contrôle contribuera de manière concrète à la définition et à la conception de la mission.

Mais cet outil constitue également un cadre de vérification et un instrument utile pour mettre en évidence aussi bien les points faibles des quartiers existants que pour formuler de manière équilibrée des objectifs ambitieux tant en ce qui concerne la rénovation que la construction neuve. Cet outil tient compte entre autres des éléments suivants: implantation correcte, divers facteurs environnementaux et d’évaluation de la mobilité, environnement naturel, ressources hydriques et énergétiques, matières premières et déchets, sécurité et santé, accessibilité, qualité de la vie et frais de maintenance et de gestion. Cet outil de contrôle nous aidera également à traiter certains dossiers futurs dans le cadre de la politique foncière et immobilière. En outre, cet outil nous a encouragés lors de la formulation de notre projet ECOLife. Nous voulons disposer d’un instrument pratique, capable d’évoluer en permanence. Êtes-vous en mesure de construire des immeubles de qualité avec les moyens limités dont vous disposez?

Il y a quelques années encore, on pouvait faire appel à un véritable système de subventions par l’intermédiaire de la VMSW 2. Les autorités flamandes intervenaient à hauteur de 60% dans les coûts de construction des projets de construction neuve. Aujourd’hui, nous travaillons avec des prêts sans intérêt. L’extension ou l’amélioration du patrimoine représente toujours aujourd’hui un exercice perpétuel d’équilibre financier. En raison de la vulnérabilité économique croissante de nos locataires, les revenus locatifs modestes ne suffisent plus à rembourser les prêts sans intérêt. Seule une société de logement disposant d’un nombre suffisant de logements locatifs est à même de résoudre cette équation.

La construction durable (sobriété énergétique, protection de l’environnement, facilité d’entretien, etc.) est-elle encore envisageable dans le domaine du logement social?

Selon moi, nous pouvons faire beaucoup mieux qu’au cours de la dernière décennie. Il faut formuler la question autrement: comment arrêter un niveau de qualité réalisable dans le secteur du logement social locatif? Quiconque se lance dans la construction d’immeubles

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VMSW: Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen ou Société flamande du logement social.

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durables et respectueux de l’environnement verra sans nul doute ses coûts de construction augmenter, mais le retour sur investissement sera très encourageant: les logements sont plus sains; d’autre part les frais de maintenance et les coûts énergétiques sont remarquablement plus faibles. En optant pour cette solution, les responsables qui se projettent à plus long terme feront certainement un meilleur choix; tout comme on peut légitimement supposer que les personnes dont l’alimentation est saine vivront mieux et plus longtemps. On a parfois l’impression qu’accorder à l’environnement l’attention qu’il mérite est exclusivement l’affaire des propriétaires qui peuvent se payer ce luxe ou, en d’autres termes, l’apanage d’une élite culturelle et économique. Ce n’est pas vrai. Nul ne peut invoquer quelque prétexte que ce soit pour esquiver cette responsabilité dans le secteur social. Hélas, la marge financière limitée que présentent les loyers sociaux fixes permet difficilement d’opter sans hésitation pour une nouvelle approche.

Mais, nous ne pouvons continuer à nous focaliser plus longtemps sur les coûts de location.

Nous devons partir des coûts du logement.

Si nous adoptons une approche professionnelle, nous devrions être à même de réduire considérablement les coûts de logement pour le locataire (loyer fixe lié aux revenus et frais de chauffage et d’électricité) sans augmenter de manière significative les frais de construction.

Alors que le secteur du logement social fut naguère le champ d’expérimentation de concepts architecturaux progressistes et innovants, il remplirait à nouveau, dans le contexte social actuel, une fonction exemplative sur le plan de la sobriété énergétique et de la construction écologique. Les architectes devraient moins s’occuper de leur sort et s’intéresser davantage à l’importance et à la portée de l’architecture.

Les projets ECO-Life vont-ils essentiellement dans ce sens?

Nous nous sommes demandé s’il existait d’autres possibilités d’addition de ressources supplémentaires; autrement dit, des voies que personne n’aurait songé à emprunter dans le domaine du logement social. Cette question nous a incités à faire les démarches à concourir en vue de l’obtention de subventions octroyées dans le cadre du programme européen Concerto.

ECO-Life nous permet d’expérimenter certaines solutions techniques inédites dans le cadre de plusieurs projets-pilotes tout en nous réservant la possibilité d’en mesurer les répercussions sur les coûts de construction ainsi que sur les frais de maintenance et d’exploitation.

Nous voulons également réexaminer avec nos partenaires l’ensemble du processus de conception et d’exécution. Nous devons apprendre à faire des économies sur le superflu de telle sorte que nous puissions dégager des moyens pour créer ce dont nous avons besoin. Nous devons également nous pencher sur les solutions qui conviennent le mieux aux locataires. Nous entendons revaloriser les autres quartiers dans les années à venir en nous fondant sur ces conclusions. Nous voulons nous pencher avec la VMSW sur les enseignements que d’autres sociétés de construction pourraient tirer de notre approche ainsi que sur la nécessité ou non d’adapter la réglementation existante.

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Et les habitants?

La difficulté à maintenir la consommation d’énergie des locataires sociaux dans des limites raisonnables constitue à première vue un inconvénient. La plupart des habitants ont bien d’autres chats à fouetter que la réduction de leur consommation d’énergie. Cette observation confère une signification particulière à ce projet. En tant que société de construction, nous devrons à l’avenir développer d’autres rapports que ceux que nous avons entretenus jusqu’à présent avec nos locataires. Bailleurs et locataires devront se donner rendez-vous et imaginer ensemble des solutions pertinentes. Nous refusons de continuer à traiter nos locataires comme des enfants à problèmes, incapables au point de réclamer, le cas échéant, dorlotement et protection. Nous voulons qu’ils jouent un rôle actif dans leur environnement résidentiel. Si nous prétendons créer des ensembles durables, il faut que les habitants aussi bien que la société Goedkope Woning prennent leurs responsabilités.

Cette évolution ne devrait pas manquer de transformer fondamentalement la communication entre les uns et les autres et de conférer une tout autre dimension à l’accompagnement des habitants. Le quartier ne pourra se muer en une «cité modèle» digne de ce nom que si ses habitants parviennent à lui donner une couleur locale positive. Ils doivent se sentir directement impliqués dans leur quartier et leur habitat. La société Goedkope Woning a la ferme intention de communiquer sur un autre mode; elle entend aussi donner le coup de barre qui s’impose sur le plan social. En attendant, nous avons enregistré des réactions très favorables de la part de nos habitants.

Comment allez-vous orchestrer cette transition?

Si toute mutation culturelle requiert une approche circonspecte, il est indispensable qu’elle gagne résolument en intensité. Le respect mutuel est le premier objectif à atteindre.

En vue de la présentation du projet ECO-Life à la presse en décembre 2009, nous avons réalisé un court métrage dans lequel nous avons inséré les intentions de la société Goedkope Woning, les bonnes intentions et les promesses solides des politiciens locaux ainsi qu’une série d’entretiens avec les habitants visant à évaluer leurs attentes respectives par rapport au projet. Cette initiative a remporté un franc succès. Inhabituelle pour la société Goedkope Woning, l’introduction dynamique a été réalisée par ‘Cookie Collective’, un groupe de jeunes mordus. Les entretiens et le film en tant que tel ont été tournés par Karl Vannieuwkerke, présentateur et journaliste sportif renommé auprès de la VRT. La mayonnaise a immédiatement pris entre son équipe et les habitants. À notre demande, Karl a promis de parrainer le projet pendant les cinq années à venir.

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À présent, des rencontres sont régulièrement organisées avec les habitants pour discuter de l’évolution du projet. Lors de la présentation des premiers plans de construction, nous sommes délibérément sortis des sentiers battus. Dans le souci de ne pas assommer l’assistance par la présentation de plans difficilement intelligibles et par une somme d’explications techniques, nous avons fait appel au concours très professionnel du studio de création Hooox (Real Estate Communication) établi à Gent. Ils ont opté pour la réalisation d’un court métrage d’animation en guise d’introduction au projet.

Nous savons que cette approche particulière nécessite du temps et des moyens appréciables, mais nous observons qu’elle suscite dès les prémisses l’enthousiasme indispensable et qu’elle jette les fondements d’un engagement sans faille.

Qu’en est-il de la collaboration avec les pouvoirs publics?

Un projet novateur réclame par la force des choses une approche innovante. Le conservatisme est en effet l’ennemi de la créativité. Chacun devrait pouvoir partager l’enthousiasme des initiateurs de ce projet. Si nous voulons que ces deux projets se muent en projets-pilotes, alors il nous faut répondre à bien d’autres exigences que la construction et l’aménagement de logements de qualité. L’adaptation du réseau d’égouts, la réduction de la densité du trafic, le reprofilage des rues, le réaménagement de l’environnement résidentiel, la construction d’un pont piétonnier traversant le canal, etc. constituent autant de facteurs sur lesquels nous devons nous pencher simultanément.

Il faut accorder une attention particulière à la concertation. La Ville de Kortrijk est à cet égard un partenaire majeur. Toutefois, la collaboration avec ses édiles s’est avérée plus rude que prévu. Fort heureusement, la bonne volonté des politiciens était au rendez-vous, mais nous nous sommes rendu compte qu’il nous faudrait encore travailler d’arrache-pied pour adapter les structures de concertation existantes à la concrétisation de projets aussi ambitieux et porteurs que le nôtre. L’application d’une méthode évidente au Danemark depuis des lustres (à savoir, travailler sur la base d’accords de prestation préalablement conclus dans le cadre de projets de construction) n’est pas ou peu envisageable en Flandre.

Selon la VMSV, on devrait pouvoir tirer de nombreux enseignements de ce projet majeur, aussi bien sur le plan de l’élaboration de nouvelles normes que sur celui de la viabilité financière et technique. L’administration ne ménage pas ses efforts pour faire aboutir ce projet; nous nous en réjouissons. Nous avons l’intention de collaborer au mieux d’un bout à l’autre du projet et d’éviter autant que possible les obstacles ou retards administratifs. Étant donné le caractère international de ce projet, nous devons également pouvoir compter sur le soutien sans réserve des autorités flamandes. La collaboration avec Høje Taastrup et Birštonas est exemplaire, même s’il nous faut admettre que nous avons quelque peu sous-estimé l’ampleur des tâches que nous nous sommes engagés à effectuer envers les institutions européennes.

Comment la collaboration avec l’équipe de conception se déroule-t-elle et quelle importance attachez-vous à cette collaboration?

Je ne vais pas m’étendre sur le rôle de nos autres partenaires; les années à venir nous en laisseront largement le temps. Si les architectes de BURO II & ARCHI+I se sont vu confier une mission difficile à la limite du possible, ils en sont sortis indemnes la première année. Nous avons respecté le timing imposé en dépit de sa rigueur. La première phase du projet Venning a été mise en adjudication le 10 novembre 2010, et ce, alors que les contrats passés avec BURO II & ARCHI+I n’ont été conclus qu’en janvier 2010. Il ne faut pas oublier que les architectes qui œuvrent à la réalisation de nos projets se sont vu assigner la mission de travailler avec l’outil de contrôle de la qualité.

L’équipe de projet a organisé chaque semaine à date fixe les ateliers indispensables au développement et à l’adaptation du projet, ateliers auxquels j’ai été invité à participer en tant que maître d’ouvrage. Ainsi, je n’ai cessé de participer directement à la prise de décisions difficiles portant sur la stratégie à suivre dans les procédures en cours d’exécution, sur l’interprétation de multiples normes et règlements et sur les difficultés techniques les plus diverses, mais surtout à la surveillance budgétaire. Si vous pouviez prendre toute la mesure des efforts multidisciplinaires consentis dans toute leur complexité, vous vous rendriez compte que les modestes honoraires de la VMSW sont sans rapport avec l’importance de ses prestations. Je dois reconnaître que, sans l’investissement exceptionnel de toute l’équipe, ce projet n’aurait pas été réalisable et je tiens à l’en remercier, sans oublier l’équipe exécutante.

Il ne fait aucun doute que le fonctionnement du groupe élargi à l’ensemble des partenaires ECO-Life a souffert du planning imparti, mais nous n’avions aucune alternative.

J’espère que nous pourrons mener à bien les phases suivantes à un rythme moins effréné et que nous pourrons accorder une attention accrue aux tâches et aux rapports dont les institutions européennes nous ont imposé l’exécution.

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Een pilootproject met geïntegreerde aanpak in Kortrijk

Toekomstgericht bouwen vraagt een geïntegreerde aanpak en dit met alle partijen. Eens het project gedefinieerd en opgestart is, moet het voortdurend worden bijgestuurd om aan alle parameters te kunnen voldoen: als bij het ontwerpen technische keuzes gemaakt worden, moet onmiddellijk de weerslag op ‘droom’ en ‘budget’ worden nagegaan. Het hangt van die doorgedreven discipline af, om steeds bij te sturen en in evenwicht te houden, of het project uiteindelijk haalbaar zal zijn of niet. Het moeilijke bij die oefening ligt niet zozeer bij het projectteam zelf, want dat heeft intussen al wat ervaring opgedaan, of ook niet direct bij de bouwheer, want die wil actief meewerken om de eigen doelstellingen te halen. De zwakke schakel ligt bij de afstemming met de andere betrokkenen, nl. de bewoners en de overheden.

Die bepalen immers zelf of ze in dergelijke werkwijze willen meestappen of niet, of ze zo wie zo in het project geloven of niet.

Europa confronteert met haar Concerto-subsidieprojecten ieder deelnemend land met deze problemen. Dat is immers de achterliggende bedoeling van deze subsidiepolitiek. Men is er zich zeer goed van bewust dat de plaatselijke beleid- en beslissingstructuren niet altijd zijn afgestemd op een nieuwe aanpak. En CO2-neutraal bouwen is niet zomaar een andere aanpak, het vraagt een omwenteling in de bestaande werkwijzen. Men heeft vanuit Europa ook niet de ambitie om hierop in te grijpen. Toch had niemand van de partners vooraf ingeschat dat dit zo’n moeilijk energie- en tijdverslindend aspect van ECO-Life zou worden. We hopen dat onze projectaanpak op een positieve wijze kan bijdragen tot een betere en efficiëntere afstemming van de overheid op dergelijke toekomstgerichte projecten. Het zal in elk geval nodig zijn, wil men het gebouwenpatrimonium in korte tijd op een hoger niveau tillen.

Projectdefinitie: waar staan we bij de start van een project?

Voor we een project starten, houden we samen met de bouwheer een uitgebreide workshop, waarin we het project zo goed mogelijk definiëren, rekening houdend met de bestaande ambities en verwachtingen. Tegelijk wordt ook het beoogde kwaliteitsniveau en het budget vastgelegd. We bekijken de opdracht vanuit vier invalshoeken en herhalen deze oefening later opnieuw, op alle sleutelmomenten in het project.

1. Droom Hier wordt nagegaan welke doelstellingen en ambities de bouwheer heeft. In dit project zijn die beschreven in de ECO-Life subsidieaanvraag aan Europa. Het gaat hier hoofdzakelijk om strenge ecologische randvoorwaarden (een nul-energieconcept voor de nieuwbouw en een laag-energie-optie voor de renovatie), om een aantal sociale doelstellingen en om een zeer kort tijdsbestek van 5 jaar om het volledige project te bouwen en op te leveren. Ook de kwaliteitsmonitor komt hier ruim aan bod met de aanduiding van de belangrijkste aandachtspunten.

Daarna volgt het onderzoek naar de historiek van de wijk en zijn omgeving. De sociale woonwijk Venning zelf werd in de jaren ’60 grotendeels gebouwd in een achterliggend waterziek veengebied dat op één plaats aansluit met het kanaal.

Om het subsidiedossier voor te bereiden werd in 2008 samen met evr-Architecten een stedenbouwkundig masterplan van de wijk opgemaakt, dat uitging van een betere inbedding van de wijk in zijn omgeving en een voorkeur voor renovatie boven nieuwbouw. De bestaande wijk is te weinig compact en heeft een te lage densiteit om aan de energetische randvoorwaarden te kunnen voldoen. De woningen zijn ook veel te klein voor de normen van VMSW. De bouwmaatschappij wil graag appartementen in de wijk, o.a. om de oudere bewoners de kans te geven er te blijven wonen. Na de werken moet de wijk een evenwichtig geheel vormen, met flats en huizen voor alle leeftijdscategorieën en met bijzondere aandacht voor zorgbehoeftige bewoners en oudere alleenstaanden.

2. Team BURO II & ARCHI+I beschikt over medewerkers met verschillende competenties: urban planners, architecten, interieurontwerpers, bestekkenmakers, ingenieurs, tekenaars, werfleiders…. Binnen het bureau wordt het meest geschikte en beschikbare team samengesteld om dit project te ontwerpen en te bouwen. In samenspraak met de bouwheer worden diverse werkgroepen voorgesteld, waarvan de werking in de planning moet worden ingepast. In dit 28

project is er o.a. een technische werkgroep (energie), een werkgroep infrastructuur (wegenis, herinrichting buitenruimte), een sociale werkgroep (met participatie van OCMW en buurtwerkers), een artistieke werkgroep (kunstintegratie en identiteit),… Alle werkgroepen zullen in de loop van het traject hun inbreng en belang hebben en het project inhoudelijk beïnvloeden.

3. Techniek Welke technische kennis en ervaring is vereist om de opdracht tot een goed einde te brengen?

Hoe kunnen we de ecologische en energetische ambities waarmaken? Hoe kunnen we innovatief te werk gaan? Hoe kunnen we de juiste vragen formuleren en er de juiste antwoorden op geven? Hoe kunnen de verschillende partners van ECO-Life (zie kaderstuk p14-15) hun inbreng geven tijdens het ontwerp- en uitvoeringsproces? Hoe kunnen we dit kaderen binnen de huidige reglementeringen van VMSW? 4. Economie Welk budget heeft de bouwheer ter beschikking? Als we de renteloze lening bij VMSW samentellen met de extra middelen uit Europa en eventueel nog andere subsidies, kunnen de doelstellingen dan gehaald worden? Hoeveel ruimte is er over, als we weten dat dit budget strikt geplafonneerd is, de kwaliteit (monitor, energiedoelstellingen…) vooraf bepaald is en de omvang (oppervlaktenormen,…) in normen vastgelegd? Waar kunnen we nog besparen om middelen vrij te maken voor de extra voorzieningen? Hoe kunnen we samen met de bouwheer bouwkosten, exploitatiekosten en onderhoudskosten in één geheel samenbrengen? En ook: hoe kunnen we dit allemaal intern in ons bureau rendabel houden, met het beschikbare ereloon?

Plan van aanpak: hoe organiseren we dat we op de juiste plaats en op tijd aankomen?

Het plan van aanpak vormt de ruggengraat van elk project en de basis van alle afspraken.

Timing en planning moeten intern worden opgemaakt en gecoördineerd met alle andere planningen en procedures. Ter verduidelijking geven we enkele cijfers uit de timing en de planning van het project.

De opdracht voor fase 1 (afbraakdossier en bouwen van 70 passieve appartementen en 12 stapelwoningen) werd begin januari 2010 gegeven. De bouwaanvraag werd nog voor het bouwverlof van 2010 ingediend. Gezien het positief voorafgaand overleg met de stad en RWO werd meteen ook een aanvang gemaakt met het uitvoeringsdossier en het aanbestedingsdos29

en die onderling met elkaar verbonden zijn. De vormgeving is sober, omwille van het beperkte bouwbudget en de hoge kosten, zonder hierbij afbreuk te doen aan de kwaliteit van het geheel.

Tussen de gebouwen wordt een collectieve groene buitenruimte voorzien. De hoogte van de bouwblokken werd grotendeels beperkt gehouden tot de hoogte van een normale stadswoning met dak. Alleen aan de kanaalzijde is het gebouw iets hoger. De appartementen zelf zitten eenvoudig in elkaar en bieden maximale ruimte binnen de bestaande VMSW-norm. Elk appartement heeft zijn voordeur op een open gaanderij. De gaanderij heeft de functie van straat, naar analogie met de overige straten in de wijk. Alle gebouwen zijn georiënteerd naar de zon voor een optimale energieverwerving en alle appartementen zijn ondiep, voor maximaal daglicht.

Enkele appartementen zijn volledig aangepast aan mindervalide bewoners en rolstoelpatiënten. Op het gelijkvloers worden de grondgebonden appartementen voorzien van een kleine tuin en op de verdieping beschikt elk appartement over een ruim zuid gericht terras. Aan de Tekenaarslaan (waar de breuklijn ligt tussen fase 1 en fase 2) worden 6 gelijkvloerse woningen voor mindervalide bewoners of rolstoelpatiënten gebouwd, met 6 duplexwoningen er bovenop gestapeld. Er werd gekozen voor deze oplossing met kangoeroewoningen om de bewoner met een handicap een directe buur te geven, met wie hij in nauw contact staat.

We zijn er samen met de bouwheer van overtuigd dat in een stedelijke omgeving, compacte woongebouwen met 25 à 30 woningen of appartementen een juiste schaal zijn voor sociale huurprojecten. Zowel het sociaal functioneren, als de economische haalbaarheid en de energiebewuste aanpak staan garant voor een uitstekende leefbaarheid.

Buitenruimte en groen In de collectieve groene buitenruimte speelt het gewijzigd reliëf, omwille van de verzonken parking, een belangrijke rol. Op het dak van de garage, aansluitend bij de private tuinen en de gaanderijen, wordt een petanqueveld aangelegd. Dicht bij de stapelwoningen wordt een klein bufferbekken (met wisselende waterstand) aangelegd. Om haar ecologische ambities te onderstrepen verkiest Goedkope Woning om op het eigen terrein in de ganse wijk diverse fruitbomen aan te planten. Het wordt dus geen ‘typische sociale woonwijk’.

sier. De opening van de biedingen gebeurde op 10 november 2010 (Europese aanbesteding).

Wij gaan ervan uit dat de toewijzing binnenkort kan gebeuren en dat de werken zullen starten in het voorjaar van 2011. Inmiddels werd ook de planning van fase 2 opgemaakt (60 nieuwe passieve woningen) en werd een aanvang gemaakt met het inrichtingsplan en de voorbereiding van het infrastructuurdossier. In fase 3 worden een 50-tal bestaande huizen vernieuwd en opgewaardeerd. Het aanbestedingsdossier wordt voorbereid tegen het voorjaar van 2013.

De werken moeten voltooid zijn in de loop van 2015.

Deze zeer krappe timing verplicht alle betrokkenen tot grote inspanningen, maar behoedt het project en de bewoners voor een te lange periode van rompslomp en hinder. Zoals Johan Cruijff het zegt, ‘Ieder nadeel heeft ook zijn voordeel’.

Energie en materialisatie Alle woningen en appartementen van fase 1 zijn van het passiefhuis-type, wat neerkomt op: zeer goed geïsoleerd, winddicht en aangesloten op een collectief ventilatiesysteem. Bij een goed beheer is bijkomende verwarming nagenoeg overbodig. Aan de zuidzijde zijn zonneweringen en zonneschermen voorzien. Bij een project met nul-energie-ambities wordt normaliter uitgegaan van een dichtheid van 50 à 70 woningen/ha. Om toch tot een CO2-neutrale wijk te kunnen komen, zullen we dus een beroep moeten doen op extra investeringen in fotovoltaïsche zonnepanelen en (momenteel nog in onderzoek) een kleine biomassa-energiecentrale.

Ook al is het onzeker of onze doelstellingen ooit helemaal gehaald worden, toch werken we allen enthousiast mee om de zeer hoog gestelde ambities – zeker voor een sociale huisvestingsmaatschappij – te helpen waarmaken.

Een korte beschrijving van het project op vandaag Het inrichtingsplan voor de volledige wijk De opgewaardeerde wijk Venning zal aan het kanaal een zone met appartementen bevatten en in de achterliggende tuinwijk zullen gerenoveerde en nieuwe woningen elkaar aanvullen.

Het is de bedoeling dat de huidige, zeer ruim bemeten wegenisinfrastructuur plaats maakt voor een zachtere en meer bescheiden aanleg. Hoewel de zone aan de vaart ruimtelijk zeer verschillend zal zijn van de achterliggende tuinwijk, zullen een aantal principes in de aanleg van de buitenruimte en in het materiaalgebruik van de gebouwen bijdragen tot het tot stand komen van een ruimtelijk en functioneel homogeen geheel. In het centrum van de wijk zal het huidige Juweliersplein omgevormd worden tot een wijkpark waarin, gezien de waterzieke grond, een ven (bufferwater) zal worden aangelegd.

De bouwwerken voor fase 1: 70 appartementen In het ontwerp werd veel gewicht gegeven aan diverse leefbaarheidfactoren en aan specifieke vragen vanwege de bewoners. Er werd bewust niet gekozen voor één groot monoliet bouwblok, maar het geheel werd opgesplitst in 3 gebouwen die los van elkaar zijn ingeplant 30

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Projet-pilote caractérisé par une approche intégrée à Kortrijk

La construction future requiert une approche intégrée qui s’adresse à toutes les parties. Une fois qu’un projet est défini et lancé, il faut l’adapter en permanence pour répondre à tous les critères requis: si certaines options techniques ont été retenues lors de la conception, il faut immédiatement en vérifier l’impact sur le «rêve» et le «budget». La faisabilité effective ou non d’un projet dépend de cette discipline imposée qui consiste à l’adapter et à le maintenir en équilibre.

La difficulté de l’exercice ne réside ni dans le manque de compétences éventuel de l’équipe de conception parce que celle-ci a d’ores et déjà acquis une expérience considérable ni dans l’absence de collaboration du maître d’ouvrage car ce dernier entend participer activement à l’effort pour atteindre ses objectifs particuliers.

Le maillon faible se situe au niveau de la concertation avec les autres parties concernées; à savoir, les habitants et les pouvoirs publics. En effet, ceux-ci déterminent eux-mêmes s’ils veulent ou non intervenir de telle ou telle manière ou s’ils sont convaincus ou non de la pertinence du projet.

Les institutions européennes contraignent tout pays candidat à l’obtention de subventions octroyées dans le cadre du programme Concerto à faire face à ces problèmes. Telle est en effet la portée sous-jacente de cette politique de subvention. Les autorités compétentes sont parfaitement conscientes du fait que les structures politiques et de décision locales sont susceptibles d’être inadaptées à une nouvelle approche. À cet égard, la construction neutre en CO2 ne se résume pas à une approche différente, elle requiert une transformation profonde des méthodes de travail existantes. Les institutions européennes ne nourrissent nullement l’ambition d’intervenir dans ce domaine. Cependant, aucun des partenaires au projet considéré n’aurait soupçonné qu’un tel bouleversement deviendrait l’un des volets les plus laborieux et absorbants du projet ECO-Life. Nous espérons que notre approche pourra contribuer de manière positive à une concertation plus porteuse et plus efficace avec les pouvoirs publics dans le cadre de tels projets d’avenir. En tout état de cause, cette approche sera indispensable si l’on veut amener le patrimoine immobilier à un niveau supérieur dans un laps de temps très court.

Définition d’un projet: Où en sommes-nous au début d’un projet?

Avant de lancer un projet, nous organisons avec le maître d’ouvrage un atelier étendu dans le cadre duquel nous nous efforçons de définir au mieux le projet envisagé en tenant compte des attentes et des ambitions existantes à ce stade. Parallèlement, nous arrêtons le budget escompté et le niveau de qualité visé. Nous considérons la mission sous quatre angles distincts. Nous réitèrerons cet exercice ultérieurement, à chaque moment clé du projet.

1. Rêve À présent, nous allons nous pencher sur les objectifs et les ambitions du maître d’ouvrage.

S’agissant de ce projet, ces éléments déterminants sont décrits dans la demande de subvention ECO-Life adressée aux institutions européennes. Il s’agit essentiellement de conditions écologiques rigoureuses (bilan énergétique nul pour les constructions neuves et minime pour les bâtiments rénovés), d’un certain nombre d’objectifs sociaux et de délais d’exécution et de livraison très courts (5 ans). De plus, l’outil de contrôle de la qualité intervient largement dans la détermination des questions les plus importantes. L’étude de l’histoire du quartier et des environs vient ensuite. Construit essentiellement durant les années 60 dans une zone tourbeuse, gorgée d’eau et reculée, le quartier d’habitations sociales baptisé Venning se situe en bordure du canal.

Pour préparer le dossier de demande de subvention, un plan directeur urbanistique du quartier a été élaboré en 2008 avec le concours du bureau evr-architecten. Ce plan se fondait sur une intégration accrue du quartier dans son environnement en accordant une préférence à la rénovation plutôt qu’à la construction neuve. Le quartier existant manque de compacité et sa densité est trop faible pour remplir les conditions énergétiques préalables. Par ailleurs, les habitations sont beaucoup trop petites pour répondre aux normes de la VMSW. Si la société de construction souhaite que le quartier accueille des appartements, c’est entre autres pour donner la possibilité aux habitants plus âgés de continuer à y demeurer. Après l’achèvement 32

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des travaux, le quartier doit former un ensemble équilibré, composé d’appartements et de maisons susceptibles d’accueillir des personnes appartenant à toutes les classes d’âge en accordant une attention particulière aux habitants nécessitant des soins et aux personnes âgées isolées.

2. Équipe BURO II & ARCHI+I s’est attaché les services d’un nombre appréciable de collaborateurs possédant diverses compétences: urbanistes, architectes, concepteurs d’intérieur, rédacteurs de cahiers des charges, ingénieurs, dessinateurs, chefs de chantier, etc. Le bureau a composé l’équipe la plus disponible et la mieux adaptée à la conception et à la réalisation de ce projet. En concertation avec le maître d’ouvrage, le bureau proposera divers groupes de travail dont les activités devront s’insérer dans la planification. Ce projet a vu la mise sur pied d’un groupe de travail technique (énergie), d’un groupe de travail infrastructure (réseau routier, réaménagement des espaces extérieurs), d’un groupe de travail social (avec la participation du CPAS/OCMW et d’assistants sociaux), d’un groupe de travail artistique (identité et intégration artistique), etc. Tous ces groupes de travail pourront apporter leur contribution au gré des interventions et influer sur le contenu du projet.

3. Technique Quelles sont les connaissances et compétences techniques requises pour mener à bien cette mission? Comment concrétiser les ambitions écologiques et énergétiques du projet? Comment faire preuve de créativité et d’innovation? Comment formuler les bonnes questions et y apporter les bonnes réponses? Comment les différents partenaires d’ECO-Life (voir encadré) pourront-ils apporter leur contribution durant le processus de conception et d’exécution du projet? Comment faire pour que ce projet s’inscrive dans le cadre réglementaire actuel de la VMSW? 4. Économie Quel budget le maître d’ouvrage a-t-il à sa disposition? Si nous additionnons le prêt sans intérêt accordé par la VMSW, les moyens octroyés par les institutions européennes et d’autres subventions éventuelles, les objectifs prévus sont-ils réalisables? Quelle est la marge dont nous disposons, sachant que ce budget est rigoureusement plafonné, que le niveau de qualité est préalablement déterminé (outil de contrôle, objectifs énergétiques, etc.) et que l’étendue du projet est encadrée par une série de normes définies (normes de surface, etc.)? Sur quels postes pouvons-nous encore réaliser des économies pour dégager des moyens susceptibles d’être affectés à la réalisation d’aménagements supplémentaires? Comment regrouper en concertation avec le maître d’ouvrage les coûts de construction, les frais d’exploitation et les frais de maintenance dans un ensemble cohérent? Mais aussi: comment maintenir la rentabilité de ce projet pour notre bureau compte tenu des honoraires prévus?

Plan d’approche: Comment s’organiser pour arriver à l’endroit voulu en temps utile?

Le plan d’approche constitue l’épine dorsale de tout projet et le fondement de tout accord.

La planification et le calendrier doivent être établis en interne et coordonnés avec l’ensemble des plannings et procédures. Pour plus de clarté, voici quelques données chiffrées extraites de la planification et du calendrier de ce projet.

La mission associée à la phase 1 (dossier de démolition et construction de 70 appartements passifs et de 12 habitations de faible hauteur) nous a été confiée début janvier 2010. La demande de construction a été introduite avant les congés de 2010. Étant donné l’issue heureuse de la concertation préalable avec la ville et l’APP/RWO, nous nous sommes immédiatement attelés au dossier d’exécution et au dossier d’adjudication. L’avis d’appel d’offres a été lancé le 10 novembre 2010 (appel d’offres européen). Nous sommes partis du principe que l’adjudication pouvait être prononcée à brève échéance et que les travaux commenceraient au printemps 2011. Entre-temps, nous avons établi la planification de la phase 2 (60 logements passifs neufs) et nous nous sommes lancés dans l’élaboration du plan d’aménagement et dans la préparation du dossier d’infrastructure. Au cours de la phase 3, une cinquantaine de maisons existantes seront rénovées et revalorisées. Le dossier d’adjudication sera préparé d’ici au printemps 2013. Les travaux devront être achevés dans le courant de l’année 2015.

Si ce calendrier très serré contraint toutes les parties concernées à consentir des efforts importants, il a le mérite de mettre le projet et les habitants à l’abri d’une période trop longue de nuisances et de tracas. Comme Johan Cruijff a coutume de le dire: «À quelque chose malheur est bon».

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Brève description du projet à ce jour Plan d’aménagement de l’ensemble du quartier Le quartier revalorisé du Venning comportera une zone résidentielle composée d’immeubles d’appartements le long du canal tandis que dans la cité-jardin située à l’arrière-plan, plusieurs immeubles d’habitation neufs et rénovés se compléteront mutuellement. Nous avons l’intention de remplacer l’infrastructure routière actuelle surdimensionnée par un aménagement plus doux et plus discret. Quoique sur le plan spatial, la zone qui borde le canal soit appelée à différer considérablement de la cité-jardin située à l’arrière-plan, l’adoption de plusieurs principes régissant l’aménagement des espaces extérieurs et l’utilisation des matériaux de construction contribuera à la création d’un ensemble spatial et fonctionnel homogène. Au cœur de ce quartier, la Juweliersplein actuelle sera transformée en un parc de quartier qui, vu la saturation en eau du sol, verra l’aménagement d’un étang (plan d’eau tampon).

Travaux de construction durant la phase 1: 70 appartements Le projet accorde une grande importance à divers facteurs de viabilité et à certaines questions soulevées par les habitants. Les parties au projet ont délibérément opté, non pas pour un grand bloc d’habitations monolithique, mais pour une répartition des logements entre trois immeubles séparés les uns des autres et reliés entre eux. L’esthétique est sobre en raison du budget de construction restreint et des coûts élevés sans nuire pour autant à la qualité de l’ensemble. L’aménagement d’un espace vert collectif est prévu entre les bâtiments: la hauteur des blocs d’habitation n’excédera que rarement celle d’une maison de ville normale, pourvue d’un toit. Seul le bâtiment édifié le long du canal possédera une hauteur légèrement supérieure. Contigus, les appartements en tant que tels offrent un espace maximal dans les limites des normes en vigueur de la VMSW. La porte d’entrée de chaque appartement donne sur une galerie ouverte. Cette galerie remplit la fonction de rue, par analogie avec les autres rues du quartier. Les bâtiments sont tous orientés vers le soleil dans le but d’optimiser les coûts énergétiques et la profondeur des appartements est restreinte afin d’exploiter au mieux la lumière naturelle. Quelques appartements sont parfaitement adaptés à l’accueil d’habitants moins valides et de patients à mobilité réduite. Au rez-de-chaussée, les appartements de plain-pied donnent sur un jardinet. À l’étage, chaque appartement bénéficie d’une vaste terrasse orientée au sud. La Tekenaarslaan (par laquelle passe la ligne de démarcation entre les phases 1 et 2) verra la construction de six logements de plain-pied destinés aux habitants moins valides et aux patients à mobilité réduite. Six duplex se superposeront à ces logements. Si cette solution comportant l’aménagement d’habitations kangourous a été retenue, c’est dans le souci de permettre aux habitants souffrant d’un handicap de bénéficier de la présence d’un voisin immédiat avec lequel ils seront en étroit contact. À l’instar du maître d’ouvrage, nous sommes convaincus que, dans un environnement urbain, la construction d’immeubles résidentiels comprenant 25 à 30 logements ou appartements est adaptée aux projets de location à vocation sociale. Aussi bien le fonctionnement social que la faisabilité économique et l’approche énergétique garantissent une excellente qualité de vie.

Espace extérieur et végétation Dans l’espace vert collectif, le relief modifié en raison du parking souterrain joue un rôle important. Un terrain de pétanque sera aménagé sur le toit du garage attenant aux jardins privés et aux galeries. Un petit bassin tampon (à niveau d’eau variable) sera aménagé à proximité des habitations à hauteur restreinte. Pour donner corps à ses ambitions écologiques, la société Goedkope Woning a décidé de planter sur son terrain divers arbres fruitiers disséminés dans tout le quartier. Par conséquent, cet ensemble n’aura plus rien d’un quartier résidentiel à vocation sociale. Énergie et matérialisation Tous les logements et appartements de la phase 1 sont du type passif; autrement dit, ils sont très bien isolés, étanches au vent et raccordés à un système de ventilation collectif. Une gestion judicieuse rendra presque superflue l’utilisation d’un chauffage complémentaire. Côté sud, ces logements seront équipés d’écrans solaires et de marquises. Tout projet prétendant à un bilan énergétique nul repose normalement sur une densité de 50 à 70 logements par hectare. Cependant, pour créer un quartier neutre en CO2, nous devrons recourir à des investissements supplémentaires et procéder à l’acquisition de panneaux photovoltaïques et d’une petite centrale énergétique à biomasse (encore à l’étude).

Même si nous n’avons pas encore acquis la certitude de pouvoir atteindre la totalité de nos objectifs, nous travaillons tous avec enthousiasme à la concrétisation d’ambitions extraordinaires, surtout pour une société de logement social.

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Modelwijk Laken: een wijk met geschiedenis

Cité Modèle de Laeken: un quartier chargé d’histoire

Fernand Brunfaut, architect en socialistisch volksvertegenwoordiger, nam het initiatief om naar aanleiding van de wereldtentoonstelling Expo ’58 in Brussel, een grootse exemplarische woonwijk op te richten op een heuvel aansluitend op de site van de Heizel.

Deze ‘Modelwijk’ in Laken moest getuigen van de progressieve ideeën die leefden op het vlak van de volkshuisvesting in België.

Tegelijk wilde Brunfaut dat op die manier een deel van de aan Expo ’58 royaal gespendeerde gelden rechtstreeks ten goede kwam aan de bevolking. In 1956 kregen 6 Belgische modernistische architecten de opdracht om een ontwerp te maken voor meer dan 1000 woningen op een terrein van 17 ha. Twee van de architecten waren Vlamingen (Braem en Coolens), twee Walen (Panis en de l’Equerregroep) en twee Brusselaars (Van Doosselaer en de Structuresgroep). In hun politieke overtuiging was de ene helft links en de andere helft rechts. Een echt Belgisch compromis dus.

À l’occasion de l’Exposition universelle de 1958 (Expo 58) organisée à Bruxelles, l’architecte et député socialiste Fernand Brunfaut a pris l’initiative d’édifier un grand quartier résidentiel modèle sur une colline jouxtant le site du Heysel. Cette «Cité Modèle» bâtie à Laeken devait témoigner des idées progressistes portées par les courants de gauche dans le domaine du logement en Belgique.

Dans le même temps, M. Brunfaut entendait qu’une partie des fonds généreusement consacrés à l’Expo 58 profite directement à la population. En 1956, six architectes modernistes belges se sont vu confier la mission d’élaborer un projet portant sur la construction de plus de mille habitations sur un terrain de dix-sept hectares. Deux d’entre eux étaient flamands (Braem et Coolens), deux autres wallons (Panis et le groupe l’Équerre) et les deux derniers bruxellois (Van Doosselaer et le groupe Structures). Sur le plan politique, trois d’entre eux partageaient des convictions de gauche, les trois autres penchaient plutôt vers la droite. Un vrai compromis à la belge.

Van de 6 aangestelde architecten, woog Renaat Braem ontegensprekelijk het meest door bij de ontwikkeling van het algemeen concept en de krachtlijnen van het ontwerp. Volledig in de lijn van zijn fascinatie voor Le Corbusier (in wiens atelier hij enkele jaren als ‘volontaire’ werkzaam was) zou de Modelwijk volgens zijn overtuiging een schoolvoorbeeld moeten worden van de stad van de toekomst. Hij ontwierp een strikt orthogonale plattegrond om op die manier ‘orde te scheppen tegenover de chaos’, die zich volgens Braem, ‘in de periferie overal aan het uitbreiden was’. Hij wou zo een dam opwerpen tegen de chaos die voortkwam uit de ‘stedenbouw van het kapitalisme’.

Aanvankelijk werd de Modelwijk ontworpen als een onafhankelijk stuk stad dat aan zijn bewoners alle voordelen van een reële stad bood, maar dan wel in een gezond levenskader vlakbij de natuur.

Het moest een parkwijk worden met alle nodige aangepaste voorzieningen: een school, handelszaken, een gezondheidscentrum, een cultureel en sportief centrum, een bibliotheek, een kerk, enz…

Uiteindelijk werd om budgettaire redenen fel gesnoeid in deze lijst van voorzieningen, wat een spijtige zaak is. De ontwerpopgave voor de appartementen was even idealistisch en ambitieus: ‘een universele woning creëren voor een nieuwe universele mens’.

Het concept van de Modelwijk riep van bij het begin reacties op bij de opeenvolgende generaties van jonge stedenbouwkundigen en architecten. De bewoners van de Modelwijk waren echter vanaf het moment dat ze er hun intrek namen erg tevreden over het concept.

Volgens de inwoners zijn de belangrijkste troeven de goede ligging, de architectuur en de groene buitenruimten. De Modelwijk is het meest uitgewerkte stedenbouwkundige voorbeeld van modernistische architectuur in België en werd dan ook terecht beschermd als monument.

De Modelwijk is in handen van een college van architecten: ARCHI+I - A33 - Maatschap architectenbureau Jan Maenhout - Steven Van Den Bergh - Wessel de Jonge

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De ces six architectes, Renaat Braem est incontestablement celui qui pesa le plus lourd lors de l’élaboration du concept général et des lignes de force du projet. Dans le droit fil de sa fascination pour Le Corbusier (dans l’atelier duquel Renaat Braem avait travaillé plusieurs années comme «volontaire»), la Cité Modèle édifiée en accord avec ses convictions devait devenir un exemple type de cité future. Il traça un plan rigoureusement orthogonal afin de «créer l’ordre face au chaos» qui selon M. Braem «était en train de s’étendre à toute la périphérie». Il entendait de la sorte faire barrage au chaos qui résultait de l’urbanisme capitaliste.

Initialement, la Cité Modèle fut conçue comme une cité autonome qui devait offrir à ses habitants tous les avantages d’une grande métropole, mais dans un cadre de vie sain au contact de la nature.

Ce quartier devait devenir une cité-jardin dotée de tous les équipements indispensables: une école, des commerces, un centre médico-social, un centre culturel et sportif, une bibliothèque, une église, etc. En fin de compte, cette liste d’équipements a été sérieusement tronquée pour des raisons budgétaires, c’est regrettable. La conception des appartements était aussi idéaliste qu’ambitieuse: «Créer une habitation universelle à la mesure d’un nouvel homme universel». Le concept de la Cité Modèle a immédiatement suscité des réactions dans les rangs des générations montantes d’urbanistes et d’architectes. Toutefois, les habitants de la Cité Modèle furent satisfaits du concept dès leur installation dans ce quartier. Selon les résidants, les atouts majeurs de ce quartier sont les suivants: excellente situation, architecture intéressante et espaces verts. La Cité Modèle constitue le modèle urbanistique le plus abouti de l’architecture moderne en Belgique. C’est la raison pour laquelle les autorités compétentes ont pris à juste titre la décision de le protéger comme un monument en péril.

Le sort de la Cité Modèle est entre les mains d’un collège d’architectes: Bureau d’architectes ARCHI+I - A33 - Maatschap Jan Maenhout - Steven Van Den Bergh - Wessel de Jonge

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Interview met Patrick Vanschoenbeek, directeur-generaal van de Lakense Haard

De verwachtingen vanuit de samenleving naar de sociale huisvesting zijn sinds het ontstaan van de Modelwijk eind jaren ’50 ingrijpend veranderd. De sector staat momenteel onder druk: groeiende wachtlijsten, een verouderd patrimonium, het energieverbruik dat drastisch omlaag moet, te weinig en te traag vorderende bouwprojecten, eisen naar meer overleg met steeds meer partijen,… hoe kijkt u daar tegenaan?

Als wij vandaag iets opstarten, zelfs met de beste wil, moeten we ervan uitgaan dat tussen de opdracht aan de architect en de ingebruikname minstens 5 jaar verloopt, als alles goed vooruit gaat. Voor een politicus is dat niet interessant: het einde van de werf valt niet binnen dezelfde legislatuur, dus de pluim komt niet meer op zijn hoed. Die traagheid is voor ons een echt probleem. Wij hebben ons al dikwijls afgevraagd hoe we deze termijn kunnen verkorten.

De regels en procedures zijn veel te ingewikkeld, de meeste toch. Ook de aannemers nemen teveel tijd. Wij kijken misschien ook te ver in de toekomst. We vertrekken van het uitgangspunt dat alles minstens 33 jaar in orde moet blijven. Iedereen weet de dag van vandaag dat zelfs een eenvoudig appartement geen 33 jaar stand zal houden. Tussendoor zal toch al een serieuze renovatie moeten gebeuren. Bekijk ook de financiering: hoe kunnen we kapitaal verzamelen om in die wijk over 15-20 jaar opnieuw de nodige investeringen te doen? Op dit moment staat dit echt niet op punt.

Ligt het ook niet een beetje aan de beperkte mogelijkheden van uw huurders?

Bekijk de Modelwijk in de tijd dat hij gebouwd werd: na de oorlog was er een grote economische heropleving, de Amerikanen investeerden volop in West Europa, iedereen was aan het werk. Er waren veel kinderen, en veel wijken werden gebouwd om de babyboom op te vangen.

Je gaat aan het werk en na een tijdje gaat het beter en je kunt je een eigen huis permitteren.

Als ik nu zie - en Europa is veel veranderd in die 50 jaar - is het zo, dat men eerder somber kijkt naar de toekomst en dat er veel werkloosheid is. Je zit dus niet meer met cliënten die arbeiders zijn en die tijdelijk een beroep op je doen, maar met bewoners die van vervangingsinkomens of wat dan ook leven. Het maakt niet uit, uit welke windstreek ze hier beland zijn, maar dat hebben ze allemaal gemeen, ook die van bij ons. Ze brengen de hele dag door in hun huis of appartement, omdat ze niets anders te doen hebben.

Daarnaast is er het groeiend aantal 60-plussers. Zij hebben een bescheiden pensioen en vragen na verloop van tijd naar een aangepaste woning, maar moeten jarenlang wachten op een oplossing. Dat is natuurlijk een probleem waarvan ik me afvraag: kan je dit helemaal op de rug van de sociale bouwmaatschappij schuiven? De vraag is, kunnen we die groepen niet opsplitsen op de een of andere manier? Want als je al die investeringen wil doen, heb je geld nodig, dat normaal via huurgeld moet worden terugverdiend. Maar kan dat nog wel? Wij trachten altijd een antwoord te geven op de problematiek die heerst. Het is niet altijd mogelijk maar de wil bestaat om de signalen te horen en te begrijpen.

Er is iets onlogisch aan en dat is een typisch probleem van onze samenleving. Het is wellicht een politieke uitlating en misschien is het hier niet het goede moment, maar we moeten toegeven: veel mensen zijn betaald om niets te doen. Er zouden hier in de wijk 10 man meer kunnen rondlopen en schoonmaken. Wij als bouwmaatschappij kunnen het niet meer betalen, maar zij willen het ook zelf niet doen.

Het moet gezegd, de Modelwijk biedt zoveel jaren later nog altijd een erg mooie levenskwaliteit.

De bewoners zeggen ook zelf dat het belangrijk is alles goed te renoveren, de infrastructuur goed te onderhouden. De mensen zijn fier, ze zijn vaak arm maar ze zijn fier in de Modelwijk te leven. Ze voelen de meerwaarde van het concept en dat is niet zo slecht.

Toen het college van architecten onder leiding van BURO II & ARCHI+I het masterplan voor de renovatie heeft opgesteld, was ik heel tevreden met de voorgestelde aanpak. Maar ik kom terug op uw vraag. Ik denk dat we naar de toekomst toe ‘de tijd moeten laten aan de tijd’. Hebben wij die tijd nog of niet, dat is de vraag? Voor een oplossing is het nu nog te vroeg. Ik hoop dat alles volledig anders zal zijn over 10 jaar. Wij voelen die evolutie al erg goed: die nieuwe geschoolde mensen onder de allochtonen die hier geboren zijn, die hier naar school geweest zijn… vanaf het moment dat ze werk hebben, zijn er geen problemen meer. Dikwijls doen ze het zelfs beter dan veel autochtonen. Integratie zal er pas komen door te werken, door niets anders.

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Met welke problemen wordt u het meest geconfronteerd en hoe zijn die op te lossen?

Het samenleven tussen de mensen, dat is het grootste probleem. Op vandaag hebben we hier in Brussel 8.4% sociale woningen en we schatten dat er minimum 15% absoluut nodig zijn.

Ik denk dat het belangrijk is om de sociale woningen overal in de stad verspreid te voorzien, in plaats van overal grote sociale wijken op te richten. Men kan ernstige sociale problemen proberen te voorkomen door doelbewuste concentratie tegen te gaan en te spreiden. Er zou een betere vermenging moeten zijn van de populatie. Niet alleen een mengeling van mensen van verschillende origine maar ook van mensen die een inkomen hebben door te werken en mensen die genieten van de staat, ouderen en jongeren. In Nederland plant men momenteel wijken waar de verhouding is: 30% privé, 30% huur en 40% kopen, zonder discussie. Dat is een serieuze mix. Op die manier kan je vooruitgaan en heb je ook geld voor het onderhoud en het bouwen. Nu vragen wij permanent aan de Brusselse regering om bijkomende hulp.

Hebt u veel problemen met bewoners die hun huur niet kunnen betalen?

Jazeker. Het gemiddeld inkomen van onze huurders bedraagt 14 500 €/jaar, misschien iets meer. Dat is ongeveer 1000 €/maand. Zelfs dan is de huurprijs die ze moeten betalen nog veel te laag, dat is zeker. Ze zouden ongeveer 20% meer moeten kunnen betalen, om ons toe te laten een evenwicht op financieel gebied te behouden. Maar dat is momenteel onmogelijk.

Dat brengt ons bij de kwaliteit van de woningen. Europa dringt erop aan om tegen 2020 alleen nog energiezuinige woningen te hebben. Bent u hierop voorbereid en vooral, is dit een haalbare zaak, ook voor de huurders? Is er ruimte om het kwalitatief beter te doen?

Gezien de prijzen van de olie op vandaag en wat we verwachten over 5 - 6 jaar, zullen we de berekening moeten maken. Normaal gezien kunnen wij een project van bijvoorbeeld vervanging van ramen afboeken op 5 jaar, maar wat als de olieprijzen niet stijgen? We weten het niet. Wij hebben nu al te weinig middelen, moeten wij ons dan baseren op dingen die we wel voelen komen, maar nog niet zeker zijn? Ik heb de tijd meegemaakt dat we 5 cm isolatie in de buitenmuur brachten, dat was toen al erg veel. Maar nu is 20 cm heel weinig. Hoever moeten we gaan?

Wie zal dat betalen? Er zijn er die beweren dat zoiets niet meer kost dan 15% extra, maar dat is niet zo, het zal eerder 25% zijn. Het gaat om de integratie van de ecologie. Ik ben voor ecologie, de planeet moet morgen leven. Wij zullen dus een evenwicht moeten vinden.

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Entretien avec Patrick VanSchoenbeek, directeur général du Foyer Laekenois

Er is iets wat ik niet zo goed begrijp: je zit met een patrimonium dat dringend moet vernieuwd worden en dat kost veel geld. Dat geld heb je niet, want de te lage huishuur is gerelateerd aan het (zeer lage) inkomen van je bewoners. Toch pak je de Modelwijk grondig aan, die 1100 van je 3000 woningen omvat. Hoe geraak je dan op de duur nog rond?

Sinterklaas bestaat, in Brussel toch. Maar we gaan wel naar beneden. We hebben op voorhand een reserve aangelegd. Als de architecten niet overdrijven en de werken uitgevoerd worden binnen het afgesproken budget, dan zouden wij - als ik mijn berekening correct gemaakt heb - toch tot 2020 in evenwicht moeten blijven.

Hoe gaat u te werk in de komende jaren, wat is uw strategie?

We gaan momenteel vlugger dan we denken. Nu renoveren wij een 25 à 30 appartementen per jaar. Ons doel is duidelijk: wij zouden graag de volledige Modelwijk renoveren binnen de volgende 10 jaar. Dit moet kunnen, als wij voldoende geld kunnen verkrijgen. 50% kunnen we renteloos lenen en voor de andere 50% krijgen we subsidie. En natuurlijk, moeten we daarnaast een haalbare bouwkost kunnen voorleggen. Maar dat is niet de strategie van de politiek. Die zou graag vandaag rond de CO2-uitstoot werken. Wij willen vooral vooruit gaan met volledige projecten, geen raam hier en een dak daar isoleren of wat elektriciteit ginder… en binnen de 20 jaar opnieuw moeten beginnen.

Ik wil nog eens terugkomen op de samenwerking met de architecten. Hoe werkt dat precies, want ik heb gelezen dat er samengewerkt wordt met verschillende architecten samen? 3 Dat was echt positief aan de wedstrijd rond het masterplan. We hebben de indruk dat we daar een heel goede keuze gemaakt hebben. Het enige nadeel: ik vind dat het zwaar is om zo’n ‘college’ te beheren. Ik ben ook niet zeker dat wij daar een meerwaarde uit halen. Het is soms aangewezen om compromissen te zoeken en niet iedereen kan altijd akkoord gaan. Het ego van de architecten is misschien iets te groot daarvoor. Ik vind wel dat architecten niet meer correct betaald worden voor al dat ‘ijzer’ dat ze op hun hoofd krijgen. En er is altijd maar ijzer en ijzer bijgekomen. De persoon die instaat voor de veiligheid van de werf, wordt beter betaald dan de architect, maar de verantwoordelijkheid blijft wel bij dezelfde. Ik probeer hier ook op een correcte manier rekening mee te houden. Over het algemeen ben ik een tevreden man.

3 De Modelwijk is in handen van een college van architecten: ARCHI+I – A33 – Maatschap architectenbureau Jan Maenhout – Steven van Den Bergh – Wessel De Jonge.

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En matière de logement social, les attentes de la société ont profondément évolué depuis l’édification de la Cité Modèle à la fin des années 50. À l’heure actuelle, ce secteur est soumis à de fortes pressions: allongement des listes d’attente, patrimoine vieillissant, nécessité d’une réduction drastique de la consommation d’énergie, nombre insuffisant de projets de construction dont l’avancement est trop lent, exigences de concertation accrue avec un nombre croissant de parties prenante, etc. Quel est votre point de vue sur la question?

Si nous lançons aujourd’hui quelque projet que ce soit, même avec la meilleure volonté du monde, nous devons compter que cinq ans s’écouleront entre le moment où la mission est confiée à un architecte et la mise en service des édifices, en admettant que les travaux se poursuivent sans anicroche. Pour quelque politicien que ce soit, ce rythme d’évolution est sans intérêt: l’achèvement du chantier tombe toujours après la fin de la législature en cours.

Par conséquent, le politicien concerné ne pourra s’en arroger le mérite. Cette lenteur constitue un vrai problème pour nous. Nous nous sommes souvent demandé comment raccourcir ce délai d’exécution. La plupart des règles et procédures sont beaucoup trop complexes.

Par ailleurs, les entrepreneurs prennent aussi trop de temps. Nous privilégions peut-être une vision à trop long terme. Nous partons toujours du principe que les logements doivent demeurer habitables pendant trente-trois ans au moins. Or, aujourd’hui, chacun sait qu’un simple appartement ne résistera pas trente-trois ans à l’épreuve du temps. Dans l’intervalle, ce logement subira immanquablement une rénovation profonde. Il faut également se pencher sur le financement: comment réunir un capital suffisant pour réaliser à nouveau les investissements indispensables dans ce quartier au bout de quinze à vingt ans? Pour le moment, ce processus n’est pas encore au point.

Cette situation ne découle-t-elle pas un tant soit peu des moyens restreints de vos locataires?

Arrêtons-nous un instant sur la Cité Modèle à l’époque de son édification. Après la guerre, on a assisté à une reprise économique sans précédent. Les Américains ont massivement investi en Europe occidentale, le taux d’activité était très élevé. Nombre de quartiers ont été construits pour accueillir les enfants du boum des naissances. Les gens travaillent et voient leur situation s’améliorer au point de pouvoir s’offrir une maison. D’après moi (et l’Europe a beaucoup changé au cours des cinquante dernières années), les perspectives sont plutôt sombres et le taux de chômage est très élevé. Par conséquent, les architectes ne sont plus face à une clientèle de travailleurs faisant ponctuellement appel à leurs services, mais à des habitants qui vivent peu ou prou avec des revenus de remplacement. Quelle que soit leur origine, les habitants de ce quartier partagent cette réalité. Nos compatriotes n’échappent pas à la règle. Les uns et les autres passent le plus clair de leur temps à domicile parce qu’ils n’ont rien d’autre à faire.

En outre, le nombre des personnes âgées de plus de soixante ans ne cesse d’augmenter. Ils ne bénéficient que d’une modeste pension et demandent au bout d’un certain temps un logement adapté, mais il leur faut patienter de nombreuses années avant qu’une solution acceptable leur soit proposée. Ce problème sérieux m’amène à me poser la question suivante: peut-on mettre ce problème sur le dos de la société de construction de logements sociaux? La question qui se pose est la suivante: pourquoi ne pas scinder ces groupes d’une manière ou d’une autre? Car pour réaliser les investissements requis, il faut de l’argent que les loyers devraient normalement permettre de récupérer. Mais cette approche est-elle encore d’actualité? Nous nous efforçons toujours de répondre à cette problématique majeure. Ce n’est pas toujours possible, mais la volonté d’entendre et de comprendre les signaux émis demeure.

Certains aspects de la situation existante me paraissent illogiques. Cette irrationalité est un problème majeur dont souffre notre société. L’heure n’est sans doute pas aux déclarations politiques, mais nous considérons que le nombre des personnes payées à ne rien faire est très élevé. À cet égard, une dizaine d’hommes supplémentaires ne serait pas de trop pour nettoyer le quartier. En tant que société de logement, nous ne sommes plus en mesure de payer de telles prestations, mais les habitants ne veulent pas davantage s’acquitter de ces tâches. Il faut le dire: la Cité Modèle continue à offrir, en dépit des années, une qualité de vie très satisfaisante. Les habitants sont également de l’avis que l’exécution de travaux satisfai43

est encore beaucoup trop bas, cela ne fait aucun doute. Il faudrait qu’ils soient à même de payer un loyer supérieur de 20% pour que nous puissions maintenir l’équilibre financier. Mais pour le moment, c’est impossible.

Cela nous amène à la qualité des logements. Les institutions européennes insistent pour que le parc de logements ne compte plus que des habitations économes en énergie d’ici 2020. Êtes-vous prêt à cette transformation et est-elle à votre portée et à celle de vos locataires en particulier? Disposez-vous d’une marge suffisante pour progresser sur le plan qualitatif? Étant donné les prix pétroliers actuels et ceux auxquels il faut s’attendre d’ici cinq à six ans, nous devrons nous livrer à ces calculs. Normalement, nous pouvons amortir sur cinq ans un projet tel que le remplacement des châssis de fenêtre, mais qu’en sera-t-il quand les prix du pétrole n’augmentent pas? Nous ne le savons pas. Les moyens dont nous disposons actuellement sont insuffisants. Devons-nous pour autant nous baser sur des facteurs dont nous percevons l’influence croissante sans pouvoir nous prononcer sur leur incidence réelle?

Je me souviens de l’époque où nous avons procédé à l’installation d’une isolation de 5 cm dans les murs extérieurs, une épaisseur considérable alors. Mais actuellement, une épaisseur de 20 cm est considérée comme faible. Jusqu’où devons-nous aller? Qui va payer l’addition? D’aucuns prétendent que ces travaux d’isolation ne représentent qu’un supplément de 15%, mais ce n’est pas le cas, une telle installation correspond plutôt à un supplément de 25%. Il s’agit de l’intégration de la dimension écologique. Je suis pour l’écologie, la planète doit survivre. Donc nous devrons trouver un équilibre.

sants de rénovation et de maintenance de l’infrastructure revêt une grande importance. Les habitants sont fiers; ils sont souvent pauvres, mais ils sont fiers de vivre à la Cité Modèle. Ils perçoivent la valeur ajoutée du concept et ce n’est pas plus mal. Lorsque le collège d’architectes sous le pilotage de BURO II & ARCHI+I ont établi le plan directeur de la rénovation, leur approche m’a totalement convaincu. Mais j’en reviens à votre question. Je pense que, dans une perspective d’avenir, « nous devons laisser du temps au temps ». Disposons-nous encore du temps nécessaire? Telle est la question ! Il est encore trop tôt pour trouver une solution.

J’espère que la situation évoluera considérablement dans les dix années à venir. Nous percevons déjà cette évolution. Parmi les membres de ces communautés étrangères qui sont nés et ont été scolarisés dans notre pays, les éléments qualifiés ne posent aucun problème dès lors qu’ils ont un emploi. Ils s’acquittent souvent mieux de leurs tâches que nombre d’autochtones. L’intégration ne se fera que par le travail et rien d’autre.

Quels sont les problèmes auxquels vous êtes le plus confronté et comment peut-on y remédier?

La coexistence des habitants constitue le problème le plus important. Aujourd’hui, les logements sociaux représentent 8,4% du parc de logements à Bruxelles et nous estimons qu’il est indispensable que cette proportion s’élève à 15% au minimum. Je pense qu’il est important de veiller à la dispersion des logements sociaux dans toute la ville plutôt que de créer de grands ensembles à vocation sociale. Il faudrait tenter de prévenir l’émergence de problèmes sociaux graves en disséminant ces logements et en s’opposant à leur concentration intentionnelle. Il faudrait favoriser un brassage plus efficace des populations. Il ne s’agit pas uniquement de mélanger les membres de diverses communautés d’origine, mais également les personnes qui vivent du revenu de leur travail et celles, jeunes ou moins jeunes, qui bénéficient des largesses de l’État. À l’heure actuelle, les urbanistes néerlandais œuvrent à la création de quartiers respectant les proportions suivantes: 30% privé, 30% locations et 40% acquisitions, sans discussion. C’est un mélange sérieux. Cette approche permet d’avancer et de disposer de moyens financiers suffisants pour les travaux de maintenance et de rénovation.

Aujourd’hui, nous demandons sans cesse des aides complémentaires au gouvernement bruxellois.

Il y a un aspect qui m’échappe: vous êtes à la tête d’un patrimoine immobilier qui nécessite une rénovation urgente, mais très onéreuse. Vous ne disposez pas des fonds nécessaires parce que les loyers limités que vous percevez découlent des revenus (très faibles) de vos locataires. Pourtant, vous vous attaquez sérieusement à la Cité Modèle, laquelle comprend 1.100 des 1.300 logements que compte votre parc immobilier. Comment parvenez-vous encore à joindre les deux bouts?

Saint Nicolas existe, à Bruxelles du moins. Mais nous sommes en train de sombrer. Nous avons constitué des réserves à l’avance. Si les architectes n’exagèrent pas et si les travaux sont exécutés dans les limites budgétaires prévues, alors nous devrions, si mes calculs sont corrects, demeurer à l’équilibre jusqu’en 2020.

Comment allez-vous travailler dans les années à venir, quelle est votre stratégie? À l’heure actuelle, nous allons plus vite que nous le pensons. À présent, nous rénovons 25 à 30 appartements par an. Notre objectif est clair: nous aimerions rénover intégralement la Cité Modèle dans les dix années à venir. Si nous recevons suffisamment d’argent, nous devrions y parvenir. Nous pouvons emprunter sans intérêt 50% des fonds requis et obtenir les 50% restants sous forme de subventions. Bien entendu, nous devons en outre être à même de présenter des coûts de construction raisonnables. Mais ce n’est pas une stratégie politicienne. De nos jours, une telle stratégie s’articulerait autour des émissions de CO2. Nous voulons surtout poursuivre l’exécution de projets complets au lieu d’isoler quelques fenêtres et un toit par-ci ou de moderniser une installation électrique par-là… et recommencer les travaux dans un délai de 20 ans.

Permettez-moi de revenir à la collaboration avec les architectes. Comment cette collaboration fonctionne-t-elle précisément, parce que j’ai appris que vous travaillez simultanément avec différents architectes?

Cette situation a eu un impact très positif sur l’émulation autour du plan directeur. Nous avons l’impression d’avoir fait un très bon choix en la matière. Principal inconvénient: diriger un tel « collège » n’est pas une sinécure. Je ne suis pas sûr que nous puissions en tirer une quelconque valeur ajoutée. Il est parfois souhaitable de faire des compromis et de renoncer à satisfaire tout le monde. L’ego des architectes est peut-être trop démesuré pour le supporter. Par ailleurs, j’estime que les émoluments des architectes sont insuffisants compte tenu de l’importance de la matière qu’ils doivent ingurgiter. C’est une tâche digne de Sisyphe. La personne responsable de la sécurité sur le chantier est mieux payée que l’architecte, même si celui-ci continue à en assumer la responsabilité. J’essaie également d’en tenir compte correctement dans ce contexte. Globalement, je suis un homme satisfait.

Le nombre des habitants dans l’incapacité de payer leur loyer pose-t-il problème?

Certainement. Le revenu moyen de nos locataires s’élève à 14.500 € par an, peut-être un peu plus. C’est environ 1.000 € par mois. Même dans cette situation, le loyer qu’ils doivent payer 44

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De Modelwijk: de aanpak op basis van het masterplan van 2007

De woonwijk werd ontworpen in het kader van de Wereldtentoonstelling van 1958 in Brussel en was een uiting van een ‘Belgische visie’ op de sociale woningbouw voor de toekomst. De realisatie van het totale project verliep in twee periodes: de eerste bouwfase is gestart in 1958 (gebouwen 1 tot en met 8). In 1972 werden de laatste 4 gebouwen (gebouwen 9 tot en met 12) opgericht. Intussen was men al afgeweken van het oorspronkelijke masterplan. De bouwtechnische aspecten van de eerste periode zijn ook opvallend van een betere kwaliteit dan die van de tweede fase. Het huidige renovatieproject omvat 1029 appartementen, is verdeeld over 12 woonblokken en vormt een grote uitdaging voor een architectenbureau.

Het concept van de Modelwijk bestaat uit meerdere lagen die moeten onderzocht worden, voor er een globale visie kan worden ontwikkeld. Zo is er de inplanting van de volumes, de verbindingspaden tussen de gebouwen, de wandelpaden dwars door de site, de groene parkaanleg, de verhouding van de gebouwen onderling en hun inpassing in de omgeving, de evaluatie van de modernistische kwaliteit van de architectuur, de structuur en het materiaalgebruik, het straatmeubilair,…

De uitdaging ligt dus zowel in het onderzoek van de architecturale en bouwtechnische kwaliteiten, als in het ontwerpen en bouwen van hedendaagse toevoegingen en dit vanuit de sociale ambitie om tegemoet te komen aan de reële noden van morgen.

Fase 1: Het masterplan anno 2007 Het ontwerpteam wou het stedenbouwkundig plan met zijn oorspronkelijke krachtlijnen zoveel mogelijk handhaven. De kwaliteiten hiervan, zoals de grote ruimtelijkheid en de weelderige groenvoorzieningen, spreken voor zich en worden ook door de bewoners erg gewaardeerd.

Het gaat hierbij om het bestaande ensemble van gebouwen 1 tot 8 en 9 tot 12 met de bijhorende buitenruimten en groenstructuur. Aanvullende nieuwbouw vindt daarom beter plaats buiten het historische kerngebied. Een volledige herinrichting van het terrein (op het maaiveld) en een verbeterde ontsluiting van de woonblokken zal de woonkwaliteit veel verbeteren. Hierdoor zal de Modelwijk een vernieuwde identiteit krijgen en ook leefbaarder en sociaal veiliger worden. De oorspronkelijke assen, zichtlijnen en routes hanteren we als uitgangspunt voor een functionelere inrichting. Na een evaluatie van de gebouwen volgt een algemene opkuisoperatie van het terrein waarbij waardevolle elementen worden behouden en hersteld, en storende elementen en constructies verwijderd.

Het oorspronkelijke concept uit de jaren ‘50 om woongebouwen verhoogd boven een groen landschap te plaatsen, wordt aan de oostzijde van buiten de wijk nog nauwelijks ervaren. Wij stellen voor om de huidige (te lage) doorgang onder gebouw 6 te verhogen tot 2 bouwlagen.

Hierdoor ontstaat een heldere zichtlijn en een functionele verbinding tussen het plein bij de metro en het parklandschap. Tegelijk wordt het park beter en bruikbaarder voor de bewoners van de omringende wijken.

Deze aanpak verheldert het oorspronkelijke ruimtelijke concept zonder afbreuk te doen aan het historische gegeven.

Fase 2: De renovatie van de gebouwen Na 50 jaar beginnen de gebouwen zichtbare gebreken te vertonen, zowel op bouwfysisch vlak (de structuur en huid van het gebouw), als op het vlak van de technische uitrusting. De installaties zijn verouderd en dringend aan vervanging toe. Gedurende de voorbije jaren is ook de regelgeving en de oppervlaktenorm sterk geëvolueerd.

In de gebouwen uit de tweede periode (van 1972) worden de oppervlaktenormen niet meer gehaald. We kiezen ervoor om de gebouwen volledig te strippen tot op de draagstructuur mits behoud van de lift- en trappenkernen. De appartementen worden heringedeeld, rekening houdend met de huidige maximum oppervlaktenormen die worden opgelegd door de sociale huisvestingsmaatschappij. De buitenschil van het gebouw wordt volledig vernieuwd en krijgt betere isolatiewaarden, conform aan de huidige eisen inzake K-waarde en EPB-peil. Bij deze gebouwen wordt de structuur niet zichtbaar gelaten. Ze worden volledig bekleed met een nieuw gevelmateriaal. Het is de uitdrukkelijke wens van de bouwheer om te kiezen voor een hoogwaardig materiaal, zodat het typische ‘sociale woningen-imago’ wordt vermeden. Uiteindelijk werd gekozen voor een beglaasde, gekleefde gevelbekleding in twee tinten, wit en grijs.

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Deze oplossing sluit nauw aan bij de gemoduleerde gevels van Renaat Braem en het voorstel van het college van architecten, maar is een toepassing met de technieken van vandaag. De glanzende materie maakt een duidelijk contrast met de ruwe betonnen architectuur en de matte gevels van Braem.

In de gebouwen uit de eerste bouwfase (van 1958) zijn de renovatieproblemen van een andere orde. De zichtbare betonstructuur vertoont betonrot. Een bijkomende studie zal moeten uitwijzen welke opties de beste zijn voor de renovatie van de gebouwen en het verbeteren van de thermische en akoestische kwaliteit van de gebouwenschil. De inrichting van de appartementen moet slechts een kleine ingreep ondergaan, om ze conform te maken aan de huidige normering. Een grondige analyse zal moeten uitwijzen of een lichte renovatie aan de binnenzijde een haalbare kaart is.

De zichtbare betonstructuur heeft een belangrijke impact op de leesbaarheid van de Modelwijk. In het verleden werd de schade aan de betonstructuur in diverse fasen en op uiteenlopende wijzen hersteld. Inmiddels is er opnieuw sprake van schade op of in de nabijheid van plaatsen die vroeger al eens hersteld werden. Op andere plekken is het herstel technisch duurzamer gebleken. Meestal zijn de reparaties minder geslaagd in esthetisch opzicht. Ze zijn duidelijk herkenbaar door hun verschillen in kleur, textuur en afwerking. In het masterplan wordt als principe vastgelegd dat de restauratie-oplossingen zo dicht mogelijk moeten aanleunen bij het oorspronkelijke uitzicht. Het is daarom van cruciaal belang te zoeken naar een gepaste aanpak van het beton. Naast ‘klassiek’ betonherstel wordt overwogen om ook elektrochemische methoden te gebruiken. Daarnaast kan ook gedacht worden aan het verwijderen en opnieuw voorzien van een toplaag met textuur of het vervangen van prefab onderdelen.

Een nauwkeurige analyse van de volgende aspecten komt aan bod: de technische kwaliteit, de esthetische kwaliteit, verschillende duurzaamheidsaspecten, uitvoeringsaspecten en budget. Onder technische kwaliteit verstaan we o.a. de mortelsamenstelling, het herstel van de alkaliteit, een anticorrosiebehandeling en depassivering van de wapening, het tegengaan van carbonatatie, het testen van thermisch gedrag,… Onder esthetische kwaliteit vallen o.a. kleur, korrel, textuur, oppervlakteafwerking, aanpassingsmogelijkheden bij variatie in uitzicht.

Duurzaamheidsaspecten hebben betrekking op de levensduur (technisch en esthetisch), de onderhoudslast, de milieubelasting, het energieverbruik,… De uitvoeringsaspecten gaan over werken op grotere hoogten, eventuele ongemakken voor de bewoners, fasering van de werken… Onder budget verstaan we de reële bouwkosten.

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De uitdaging van het ontwerpteam is tweeledig: enerzijds is het de bedoeling om de gebouwen hun oorspronkelijke uitstraling te laten behouden of terug te bezorgen, anderzijds moeten de oplossingen voldoende duurzaamheid bieden. De ambities die vastgelegd zijn in het masterplan van 2007 vormen een ideale leidraad voor het bouwbeleid op middellange termijn. Tegelijk wordt dit masterplan ook geactualiseerd als dit nodig blijkt. Bij de uitvoering gebeurt een regelmatige toetsing naar haalbaarheid, juridische context en procedures, planning en budget.

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La Cité Modèle: une approche basée sur le plan directeur de 2007

Ce quartier résidentiel a été conçu dans le cadre de l’Exposition universelle de 1958 organisée à Bruxelles. Sa conception fut l’expression d’une «vision belge» du logement social du futur. La réalisation de l’ensemble du projet s’est déroulée en deux temps: la première phase de construction a démarré en 1958 (bâtiments 1 à 8 inclus). C’est en 1972 que les quatre derniers immeubles (bâtiments 9 à 12 inclus) ont été construits. Dans l’intervalle, les architectes s’étaient déjà écartés du plan directeur initial. Certains aspects architectoniques de la première période sont ostensiblement de meilleure qualité que ceux de la seconde phase. Le projet de rénovation actuel englobe 1.029 appartements. Réparti sur douze blocs d’habitations, ce projet constitue un défi majeur pour un bureau d’architectes.

La conception de la Cité Modèle comporte plusieurs strates qu’il faut étudier avant de pouvoir développer une vision globale. Ainsi, il faut se pencher sur l’implantation des volumes, les chemins de liaison entre les bâtiments, les sentiers qui traversent le site, l’aménagement des espaces verts, les rapports qu’entretiennent entre eux les immeubles et leur intégration dans l’environnement, l’évaluation de la dimension moderniste de l’architecture, la structure et l’emploi des matériaux, le mobilier urbain et ainsi de suite.

Le défi à relever réside aussi bien dans l’étude des qualités architecturales et architectoniques que dans la conception et la construction d’ajouts contemporains, et ce, en raison de l’ambition sociale d’anticiper sur les besoins réels de demain.

Phase 1: le plan directeur de 2007 L’équipe de conception souhaitait préserver autant que possible le plan urbanistique et ses lignes de force originales. Les qualités de ce plan, telles que l’impressionnante spaciosité et les somptueux espaces verts, parlent d’elles-mêmes et sont particulièrement appréciées par les habitants. Il s’agit de l’ensemble existant regroupant les immeubles 1 à 8 et 9 à 12 et des espaces extérieurs et verts correspondants. C’est la raison pour laquelle toute construction neuve additionnelle s’inscrira mieux à l’extérieur du noyau historique. Un réaménagement intégral du site (au niveau du sol) et un désenclavement plus poussé des blocs d’habitations devrait considérablement améliorer la qualité de l’habitat. Ces interventions permettront à la Cité Modèle d’acquérir une nouvelle identité et de gagner en convivialité et en sécurité sur le plan social. Nous considérons que l’aménagement plus fonctionnel envisagé doit reposer sur les axes lignes visuelles et itinéraires originels. Après une évaluation des bâtiments, nous allons procéder à une opération de nettoyage général du site dont les éléments de valeur seront préservés et restaurés tandis que les constructions et éléments gênants en seront éliminés.

Visant à l’édification d’immeubles d’habitation dominant un paysage végétal, le concept original des années 50 est à peine perceptible à partir du quartier situé à l’est du site. Nous proposons de rehausser de deux niveaux le passage (trop bas) qui chemine sous le bâtiment 6. Cette intervention se traduira par une ligne visuelle plus claire et par une jonction fonctionnelle entre le paysage végétal et la place qui accueille la station de métro. Parallèlement, nous allons améliorer le parc et le rendre plus accessible aux habitants des quartiers environnants.

Cette approche a le mérite de clarifier le concept spatial originel sans rompre avec le caractère historique.

Phase 2: la rénovation des bâtiments Cinquante ans après leur édification, les bâtiments commencent à présenter des défauts visibles tant sur le plan physique (structure et peau des bâtiments) qu’au niveau des équipements techniques. Les installations vieillissantes doivent être remplacées d’urgence. De plus, la réglementation et les normes de surface ont considérablement évolué ces dernières années.

S’agissant des bâtiments édifiés pendant la deuxième période (1972), les normes de surface n’ont pas été respectées. Aussi, nous avons pris l’option de «déshabiller» complètement ces bâtiments jusqu’à leur structure portante (hormis les puits d’ascenseur et les cages d’escalier). Les appartements ont fait l’objet d’une nouvelle répartition tenant compte au maximum des normes de surface actuelles imposées par la société de logement social. Ravalée en 52

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profondeur, l’enveloppe extérieure du bâtiment respecte désormais des critères supérieurs d’isolation, conformément aux exigences actuelles sur le plan du coefficient K et du niveau PEB. La structure de ces bâtiments cessera d’être visible. Ils seront entièrement revêtus d’un nouveau matériau de façade. Le maître d’ouvrage a explicitement opté pour un matériau de haute qualité afin de s’affranchir de l’image stigmatisante du logement social. Enfin, nous avons opté pour un revêtement de façade vitré et collé en deux teintes, blanc et gris. Si cette solution s’accorde parfaitement avec les façades modulées de Renaat Braem et avec la proposition du collège d’architectes, il s’agit d’une application basée sur les techniques actuelles.

Le matériau brillant contraste clairement avec l’architecture en béton brut et les façades mattes de Renaat Braem.

Dans les bâtiments construits pendant la première phase (1958), les problèmes de rénovation sont d’un autre ordre. La structure visible montre des signes de corrosion du béton. Une étude complémentaire devra mettre en évidence les options à privilégier pour procéder à la rénovation des bâtiments et à l’amélioration des qualités thermiques et acoustiques de leurs peaux respectives. L’aménagement des appartements ne doit subir qu’une petite intervention pour les conformer aux normes actuelles. Une analyse approfondie devra révéler si une rénovation légère côté intérieur constitue une option réalisable.

La structure visible en béton a un impact considérable sur la lisibilité de la Cité Modèle. Par le passé, les dommages infligés à la structure en béton ont été réparés en plusieurs phases et en recourant à des techniques très variées. Entre-temps, il est à nouveau question de dégradation au niveau ou à proximité des zones préalablement réparées. En d’autres endroits, les réparations s’avèrent plus durables sur le plan technique. Dans la plupart des cas, les réparations sont moins réussies d’un point de vue esthétique. Les différences de teinte, de texture et de finition que présentent ces réparations permettent de les identifier au premier coup d’œil. En vertu d’un principe arrêté dans le plan directeur, les solutions de restauration se doivent de rompre le moins possible avec l’aspect initial. C’est pourquoi la recherche d’une approche adaptée au béton revêt une importance cruciale. Outre la réparation «classique» du béton, on envisage également de recourir à certaines méthodes électrochimiques. De plus, d’aucuns ont également songé à éliminer la couche supérieure pour la remplacer par une nouvelle couche texturée ou par des éléments préfabriqués.

Une analyse plus précise des aspects suivants s’impose: qualité technique, qualité esthétique, diverses facettes de la durabilité, divers aspects de l’exécution et budget. Par qualité technique, nous entendons entre autres la composition du mortier, le rétablissement de l’alcalinité, un traitement anticorrosion et une dépassivation de l’armature, la lutte contre la carbonatation, des essais visant à tester le comportement thermique, etc. Par qualité esthétique, nous entendons entre autres la teinte, le grain, la texture, le traitement de surface, les possibilités d’adaptation en cas de variation de l’aspect, etc. Les facettes de la durabilité ont trait à la longévité (technique et esthétique), aux charges de maintenance, à la pollution, à la consommation d’énergie, etc. Les aspects de l’exécution ont trait à l’exécution d’interventions en altitude, au désagrément éventuel de certaines interventions pour les habitants, à l’échelonnement des travaux, etc. Par budget, nous entendons les coûts de construction réels.

Le défi que doit relever l’équipe de conception comporte deux volets: d’une part, il faut veiller à ce que les bâtiments conservent ou retrouvent leur rayonnement originel; d’autre part, les solutions adoptées se doivent d’être suffisamment durables. Les ambitions arrêtées dans le plan directeur de 2007 constituent un fil conducteur idéal pour définir la politique de construction à moyen terme. Par ailleurs, ce plan directeur fera également l’objet de toute actualisation jugée nécessaire. Lors de l’exécution des travaux, les responsables compétents procéderont à une évaluation régulière de leur faisabilité, de l’évolution du contexte et des procédures juridiques ainsi que de la planification et du budget des travaux.

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Wonen zonder onderscheid.

Een maatschappelijk draagvlak voor sociaal wonen.

Vivre sans discrimination.

Une plate-forme propice au développement d’un habitat social.

De voorbije jaren heeft de Vlaamse overheid diverse initiatieven genomen om de bouw van nieuwe sociale woningen te versnellen. In haar beleidsnota 1999-2004 stelde ze de realisatie van 2500 bijkomende sociale huurwoningen op jaarbasis voorop. Om dit haalbaar te maken werd gezocht naar nieuwe samenwerkingsverbanden met de privésector. In 2001 werd daarom een andere vorm van aanbesteden ontwikkeld door de VHM4: de CBO-procedure, wat staat voor ‘Constructieve Benadering Overheidsopdrachten’.

Diverse opdrachtgevers van BURO II & ARCHI+I hebben hiervan gebruik gemaakt. De bedoeling van deze nieuwe aanpak is niet alleen om te zoeken naar nieuwe financieringsvormen voor de sociale huisvesting maar vooral ook om sociale huisvesting uit het isolement halen en te integreren in de complexiteit van het stedelijk weefsel. Hier volgen enkele voorbeelden.

Ces dernières années, le gouvernement flamand a pris diverses initiatives pour accélérer la construction de nouveaux logements sociaux. Dans son document d’orientation 1999-2004, le gouvernement flamand a proposé la réalisation de quelque 2.500 logements sociaux supplémentaires par an. Pour rendre ce programme réalisable, les autorités se sont efforcées de développer de nouvelles formes de collaboration avec le secteur privé. C’est la raison pour laquelle, la VHM5 a conçu en 2001 une autre forme d’adjudication: la procédure CBO, cette abréviation signifiant «Constructieve Benadering Overheidsopdrachten» [Approche constructive des marchés publics].

Divers donneurs d’ordre de BURO II & ARCHI+I ont eu recours à cette procédure. Cette nouvelle approche vise non seulement à chercher de nouvelles formes de financement pour le logement social, mais surtout à sortir le logement social de son isolement et à l’intégrer dans la complexité du tissu urbain. Ci-après figurent quelques exemples.

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VHM of Vlaamse Huisvestingsmaatschappij is de rechtsvoorganger van de VMSW tot juli 2006

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V HM ou Vlaamse Huisvestingsmaatschappij [société flamande du logement] fut la devancière juridique de la VMSW jusqu’au mois de juillet 2006

Voormalige Picanolsite Ieper De ‘Neerstad’ is de nieuwe naam voor de oude Picanolsite langs de Polenlaan waar de beide stedelijke academies, de bibliotheek en ook het stadsarchief nieuw onderdak kregen. Via een PPS-procedure (PubliekPrivate Samenwerking) werd de vroegere fabriek voor weefgetouwen getransformeerd tot een nieuwe ‘cultuurfabriek’. Naast een brasserie en enkele loftwoningen omvat het project ook 35 private koopappartementen en 12 sociale huurwoningen voor ‘Ons onderdak’.

Ancien site Picanol Ieper «Neerstad», tel est le nom de l’ancien site Picanol qui borde la Polenlaan et où les deux académies municipales, la bibliothèque et les archives de la ville viennent d’élire domicile. Une procédure PPS (Publiek-Private Samenwerking [collaboration des secteurs public et privé]) a permis de transformer l’ancienne fabrique de métiers à tisser en une nouvelle usine culturelle. Outre une brasserie et quelques lofts, le projet comprend 35 appartements privés à vendre et 12 logements sociaux destinés à l’association «Ons onderdak».

Serruyslaan Oostende Het gemeenschapsonderwijs bouwt aan de Serruyslaan een ‘Open school’. Een ontwikkelaar verbouwt en renoveert de bestaande school en voegt op het schoolterrein 50 nieuwe sociale appartementen toe voor de ‘Oostendse Haard’.

Serruyslaan Oostende L’enseignement communautaire construit une «Open school» le long de la Serruyslaan.

Non content de transformer et de rénover l’école existante, un développeur construit sur le terrain de l’école cinquante appartements sociaux destinés au «Oostendse Haard».

PPS-project Hooglede Het PPS-initiatief voor een kernversterkend project in het centrum voorziet naast een uitbreiding van het gemeentehuis, ook een ondergrondse parking, gelijkvloerse winkelpanden en 27 wooneenheden, verspreid over 4 volumes. Twee van deze woonblokken zijn voor rekening van de sociale huisvestingsmaatschappij ‘De Mandel’ uit Roeselare.

Projet PPS Hooglede L’initiative PPS en vue de la mise sur pied d’un projet de revitalisation du centre de la ville prévoit, outre une extension de la maison communale, la réalisation d’un parking souterrain, l’aménagement de commerces en surface et la construction de vingt-sept logements répartis sur quatre volumes.

Deux de ces blocs d’habitation seront construits pour le compte de la société de logement social «De Mandel» établie à Roeselare.

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Woonprojecten GOMB Brussel Het versterken van een buurt gebeurt niet alleen door het bouwen van klassieke sociale woningen.

In de Brusselse context heeft de GOMB6 een impuls willen geven aan betaalbaar wonen in de stad voor middenklassegezinnen. De verbouwingen van de school ‘Athenée’ (zie foto linksboven) en de woonprojecten ‘Puccini & Verdi’ (zie foto links onder) en ‘Sohie’ in Brussel (zie foto rechterpagina), zijn voorbeelden van deze impulsen.

Deze uiteenlopende initiatieven leidden op de diverse locaties tot een goede ‘sociale mix’, die op vandaag zeer gewenst wordt. Toch dient gezegd dat de CBO-procedure de hoge verwachtingen niet heeft ingelost. Het blijkt geen betere manier om snel sociale woningen bij te bouwen en het VMSW-bouwkostplatform wordt zelden of nooit gehaald. Er is een veelvoud aan instrumenten voorhanden die de sociale verantwoordelijkheid van een maatschappij openbreekt. Sinds kort staat een nieuw initiatief, het ‘Grond-en Pandenbeleid’ in de stellingen. Afwachten wat dat zal worden.

Projets résidentiels de la SDRB Bruxelles La consolidation d’un quartier ne se limite pas à la construction de logements sociaux classiques.

Dans le contexte bruxellois, la SDRB7 entend donner un nouvel élan à l’aménagement urbain d’un habitat abordable s’adressant aux classes moyennes. La rénovation de l’école «Athénée» (voir photo en haut à gauche) et les projets résidentiels «Puccini & Verdi» (voir photo en bas à gauche) et «Sohie» réalisés à Bruxelles (voir photo ci-contre) sont autant d’exemples de cet essor.

Ces initiatives variées favorisent sur ces divers sites l’émergence d’une mixité sociale intéressante, très prisée à l’heure actuelle.

Cependant, il faut admettre que la procédure CBO n’a pas répondu aux attentes élevées. Cela étant, il semblerait qu’il n’existe pas de meilleure méthode pour construire rapidement des logements sociaux et la plate-forme des coûts de construction de la VMSW est rarement sinon jamais atteinte.

Nombreux sont les instruments disponibles qui permettent de faire évoluer les responsabilités d’une société. Depuis peu, une nouvelle initiative est en cours d’élaboration dans le cadre de la politique foncière et immobilière. Il faudra patienter pour en connaître la teneur.

6 GOMB staat voor Gewestelijke OntwikkelingsMaatschappij Brussel 7 La SDRB est la Société de Développement pour la Région de Bruxelles-Capitale

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OVERLEIE Kortrijk Het kan ook kleinschaliger. Overleie is een historische woonbuurt die de laatste decennia te kampen heeft met een teloorgang van identiteit en patrimonium. De vzw OverOver 8 werkt aan de organisatie van een jaarlijks evenement dat de sociale cohesie van de buurt terug moet versterken. Ze vult het masterplan van de stad aan met een sociaalmaatschappelijk luik en concentreert zich op het recupereren van de sfeer van de verloren gegane overdekte markt.

Overleie Kortrijk Rien ne s’oppose aux projets de moindre envergure. L’Overleie est un quartier historique qui a lutté ces dernières années contre une perte d’identité et la déchéance de son patrimoine. La vzw (asbl) OverOver 9 travaille à l’organisation d’un événement annuel visant à renforcer la cohésion sociale du quartier. L’association complète le plan directeur de la Ville en ouvrant un volet social.

Elle se focalise sur le rétablissement de l’atmosphère qui régnait naguère à l’ancien marché couvert.

8 Mocht u graag uw steentje bijdragen, dan kan dit via rekening 1030250059-61 of BE62 1030 2500 5961.

De opbrengsten van deze activiteiten worden in samenwerking met het Centrum Overleie gericht geschonken aan mensen van Overleie die hierdoor hun dromen en idealen kunnen verwezenlijken. Zij worden hierin door de VZW ook gestuurd en begeleid.

9 Si vous souhaitez apporter votre pierre à l’édifice, versez votre contribution sur le compte 103-0250059-61 ou BE62 1030 2500 5961.

Les recettes de ces activités seront accordées, en concertation avec le Centrum Overleie, à certains habitants qui pourront dès lors donner corps à leurs rêves et à leurs idées. Ils seront également pilotés et accompagnés par l’ASBL dans cette aventure.

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Oude Structosite Brugge De vroegere Structo-betonfabriek aan de Damse vaart werd gesloopt. Op het vrijgekomen terrein wordt een park aangelegd en wordt een nieuwe woonbuurt gebouwd, aansluitend met de bestaande Sint-Jozefswijk.

De ‘Brugse Bouwmaatschappij’ participeert in het project en voorziet er een 40-tal nieuwe sociale koopwoningen en 18 huurappartementen.

Ancien site Structo Brugge L’ancienne fabrique de béton Structo édifiée le long du Damse Vaart a été démolie. Le terrain laissé vacant verra l’aménagement d’un parc et la construction d’un nouveau quartier jouxtant le Sint-Jozefswijk existant.

La société «Brugse Bouwmaatschappij» participe au projet et prévoit la construction d’une quarantaine de logements sociaux à vendre et de dix-huit appartements à louer.

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Wijken zijn meer dan stenen projecten

Les cités sont plus que des projets de briques

‘Iedereen heeft recht op een dak boven zijn hoofd. De sociale woningbouw is in volle opmars.

Tegen 2020 moeten er 64.000 extra sociale woningen bijkomen. We vereenvoudigen en versnellen daarvoor de procedures en vertalen het in jaarlijkse doelstellingen.’

«Chacun a droit à un toit au-dessus de la tête. La construction de logements sociaux est en plein boum. Pour 2020, nous devons construire 64 000 logements sociaux supplémentaires.

Nous simplifions et accélérons pour ce faire les procédures, et nous les traduisons en objectifs annuels.»

Septemberverklaring 2010, Vlaams minister-president Peeters.

Déclaration lors de la rentrée du Parlement flamand de septembre 2010, ministre-président flamand Peeters

‘Vooreerst is er de trage administratieve gang van zaken, in schril contrast met de korte termijn verwachtingen van de politici.’

Interview Patrick Vanschoenbeek, directeur-generaal Lakense haard

«Il y a tout d’abord la procédure administrative trop lente qui contraste de manière criante avec les attentes à court terme des hommes politiques. » Interview de Patrick Vanschoenbeek, directeur-général du Foyer Laekenois

‘Een toekomstgericht woonbeleid streeft naar fijne buurten waarin mensen graag wonen.

Om dit te bereiken zal er meer aandacht gaan naar het leefbaar maken van bestaande sociale woonwijken… Daaraan kan verholpen worden door meer aandacht te geven aan de architectuur,en geluidsisolatie van gebouwen en aan de inrichting van buurten bij nieuwbouw en renovatieprojecten. Maar er is meer nodig dan ruimtelijke en technische ingrepen om de kwaliteit van wonen in sociale wijken terug te verhogen. Wijken zijn meer dan stenen projecten.’

Beleidsnota Wonen 2009 – 2014, Freya Van den Bossche, Vlaamse minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie.

‘De Modelwijk biedt zoveel jaar later nog altijd een erg mooie kwaliteit van leven. De bewoners zeggen dat ook zelf dat het belangrijk is alles goed te renoveren, die infrastructuur goed te onderhouden. De mensen zijn fier, ze zijn vaak arm, maar ze zijn fier in de modelwijk Laken. Ze voelen de meerwaarde van het concept en dat is niet zo slecht.’

Interview Patrick Vanschoenbeek, directeur-generaal Lakense haard

‘Waar de sociale huisvestingssector ooit de proeftuin was van vooruitstrevende en vernieuwende architectuurconcepten, zou ze nu in de actuele maatschappelijke context opnieuw een voorbeeldfunctie moeten opnemen op het vlak van energiezuinig en ecologisch bouwen.’

Interview Ilse Piers, directeur Goedkope Woning

«Une politique du logement tournée vers le futur vise des quartiers de qualité dans lesquels les gens aiment habiter. Pour y parvenir, on accordera une plus grande attention à la viabilité des quartiers sociaux existants… il est possible d’y remédier en accordant plus d’attention à l’architecture, l’isolation sonore des bâtiments et l’aménagement des quartiers lors des projets de construction neuve et de rénovation. Néanmoins, il faut plus que des interventions spatiales et techniques pour donner un nouvel élan à la qualité dans les cités sociales. Les cités sont plus que des projets de briques.»

Beleidsnota Wonen 2009 – 2014, Freya Van den Bossche, Ministre flamande de l’énergie, du logement, des villes et de l’économie sociale

«Après tant d’années, la Cité Modèle offre toujours une très belle qualité de vie. Les habitants disent eux-mêmes qu’il est important de tout rénover correctement et de bien entretenir cette infrastructure. Les gens sont fiers, ils sont souvent pauvres, mais ils sont fiers d’habiter dans la Cité Modèle de Laeken. Ils sont conscients de la plus-value du concept et ce n’est pas si mal.»

Interview de Patrick Vanschoenbeek, directeur-général du Foyer Laekenois

«Alors que le secteur du logement social a été le champ d’expérimentation de concept architecturaux évolués et novateurs, ils devraient de nouveau jouer dans le contexte social actuel un rôle d’exemple en matière de construction écoénergétique et écologique.»

Interview d’Ilse Piers, directrice Goedkope Woning

‘Goedbedoelde publieke overheden willen absoluut sociale woningen realiseren, aanwezig hebben, maar het mag niet, of nauwelijks of toch zo weinig mogelijk zichtbaar zijn. Sociale woningbouw is de onzichtbaar aanwezige.’

Vlaams Bouwmeester. In: Onzichtbaar aanwezig, Sociale huisvesting in Vlaanderen, vandaag (2008, p.19).

«Les pouvoirs publics bien intentionnés veulent absolument construire et posséder des logements sociaux, mais cela ne peut pas ou pas trop se voir, ou en tout cas le moins possible. La construction de logements sociaux ou une présence invisible.»

Vlaams Bouwmeester. Dans: Onzichtbaar aanwezig, Sociale huisvesting in Vlaanderen, vandaag (2008, p. 19).

‘De wijk kan pas een echte modelwijk worden als de bewoners erin slagen er een eigen positieve inkleuring aan te geven.’

Interview Ilse Piers, directeur Goedkope Woning

«Le quartier ne peut être une véritable cité modèle que si les habitants réussissent à y imprimer leur propre coloration positive.»

Interview d’Ilse Piers, directrice Goedkope Woning

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ALERT 1, januari | janvier 2011 Verantwoordelijke uitgever | Éditeur responsable Sofie Vandelannoote BURO II & ARCHI+I Hoogleedsesteenweg 415 8800 Roeselare Redactieraad | Conseil de rédaction Geert Blervacq Evelien Calis Herman Jult Marc Santens Sofie Vandelannoote Werkten mee aan dit nummer | Ont participé à l’élaboration de ce bulletin Ilse Piers, directeur Goedkope Woning Patrick Vanschoenbeek, directeur-generaal Lakense Haard Vormgeving en opmaak | Maquette et mise en pages Erik Desombere Fotografie | Photographie Foto’s bestaande toestand Modelwijk Laken, Venning Kortrijk: Stijn Bollaert Sohie Anderlecht: Filip Durjardin Picanolsite Ieper en Structosite Brugge: Kris Vandamme Overige projecten: BURO II & ARCHI+I Met dank aan VIOE en VMSW voor het aangeleverde beeldmateriaal.

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