Alert 1 - Social housing

alert

1

architecture | living | ecology | research | teamwork

sociale huisvesting social housing

U

heeft het nieuwe exemplaar van de nieuwsbrief van BURO II & ARCHI+I in handen. Vanaf nu wordt de ‘newsletter’ meer dan een overzicht van de activiteiten van het bureau. De nieuwsbrief groeit uit tot een halfjaarlijks cahier onder de naam ‘ALERT’. Op die manier willen BURO II & ARCHI+I naast de informatie, een permanente bijdrage leveren bij het activeren van de reflectie over ruimte en architectuur. Deze verruiming van de nieuwsbrief is ook ingegeven door een nieuwe stap in de interne organisatie van de samenwerking tussen de verschillende partners. BURO II bvba, BURO Interior bvba en ARCHI+I bvba bestaan op vandaag niet langer als aparte entiteiten en worden opgenomen in de nieuwe samenwerkingsstructuur.

Met deze nieuwe format kiezen wij ervoor om themagericht ALERT te zijn voor nieuwe ontwikkelingen en dieper in te gaan op actuele culturele, ruimtelijke en sociaal-maatschappelijke vraagstukken. Werken aan ruimte en architectuur is een gedeelde verantwoordelijkheid en die willen we niet uit de weg gaan. Met deze nieuwe aanpak willen we meer ruimte geven aan onze partners: cliënten, ontwikkelaars, aannemers, overheden, collega’s-architecten en studiebureaus.

Format en inhoud moeten elkaar versterken en een grotere betrokkenheid met de lezer mogelijk maken. Elk nummer zal een thema naar voor brengen voor onderzoek en discussie. Tegelijk wil het bureau zich open opstellen, door recente opdrachten te toetsen aan het maatschappelijk debat. Centraal staat de bekommernis om in dialoog met de opdrachtgevers een antwoord te zoeken op de behoeften van vandaag en de ontwikkelingen van morgen.

Deze uitgave is het eerste in een reeks en heeft als centraal thema de ‘sociale huisvesting’. Bij de start van deze vernieuwde aanpak nodigen wij onze partners uit om projecten en initiatieven uit hun isolement te halen en een plaats te geven in de gelaagde en meervoudige context van vandaag. Uiteindelijk hopen we met deze reeks een hele waaier aan sectoren te belichten, waarbij we de visies en het onderzoek uit de diverse vakgebieden kunnen bundelen, om te komen tot nieuwe analyses en methodieken.

We hopen dat deze reeks voeding kan geven aan de inhoudelijke dialoog en debat, waardoor we ons werk als architectenbureau kunnen verrijken en plaatsen binnen onze snel evoluerende maatschappij.

I

n your hands you hold the new issue of the BURO II & ARCHI+I newsletter. From now on the newsletter will be more than an overview of the firm’s activities. It is evolving into a half-yearly publication titled ‘ALERT’. Through this approach, BURO II & ARCHI+I hopes that, as well as providing information, they can make a permanent contribution to the reflection on space and architecture. This widening of the newsletter also reflects a new step in the internal organisation of cooperation between the different partners. BURO II bvba, BURO Interior bvba and ARCHI+I no longer exist as separate entities and will be absorbed into new cooperation structure.

Through this new format we intend to be theme-focused ALERT to new developments and to examine in greater depth the prevailing cultural, spatial and social issues. Working on space and architecture is a shared responsibility that we do not want to avoid. By means of this new approach, we want to give greater latitude to our partners, i.e. clients, developers, contractors, authorities, colleague architects and engineering firms. Format and content must strengthen each other and create greater involvement with readers. Each issue will highlight a theme for research and discussion. At the same time, we want to adopt an open stance by checking recent commissions against the public debate. The central consideration is the effort to engage in a dialogue with clients so as to find answers to today’s needs and tomorrow’s developments.

This issue is the first in a series and its central theme is social housing. At the start of this new way forward, we invite our partners to take their projects and initiatives out of isolation and give them a place in the layered and multiple context of today. Ultimately, we hope this series put an entire array of sectors in the spotlight, enabling us to bundle visions and research from various specialised fields in order to arrive at new analyses and methods.

We hope that this series will feed the substantive dialogue and debate, making it possible for us to enrich our work as an architectural firm and to position it within our fast-evolving society.

Hendrik Vermoortel and Philémon Wachtelaer Directors BURO II & ARCHI+I

Hendrik Vermoortel en Philémon Wachtelaer Zaakvoerders BURO II & ARCHI+I

1

Sociale huisvesting op een keerpunt

De verarming van de bevolking en de nieuwe vormen van gezinssamenstelling brengen de vraag naar betaalbare (huur)woningen steeds meer onder de aandacht. Groeiende armoede en achterstelling maken de woningnood tot een aanklacht op het recht op wonen die wij als maatschappij moeten garanderen. Daarom goochelt men al jaren met cijfers over de wachtlijsten, en over het aantal woningen dat dringend moet gebouwd worden. Tegelijk vergeet men dat een groot deel van het bestaande huisvestingspatrimonium ofwel moet gerenoveerd of vervangen worden. Met andere woorden: de nood is groot maar de oplossing blijft onduidelijk.

Bovendien beschikt de overheid over te weinig geld en beschikt ze niet over de organisatorische capaciteiten om de hoogdringendheid aan te pakken. Net zoals in het verleden, loert het risico dus om de hoek om wijken te bouwen die kleine of grote slaapbuurten zijn. Slaapbuurten met een eenzijdig samengestelde bevolkingsgroep, die voor de buitenwereld het stigma ‘sociale huisvesting’ opgekleefd krijgen. Met andere woorden: arme woningen voor arme mensen.

Misschien moeten we het begrip ‘sociaal’ terug in ere herstellen om de juiste betekenis van sociale huisvesting bespreekbaar te maken. Sociaal betekent volgens Van Dale: ‘betrekking hebbend op de menselijke samenleving, de menselijke maatschappij en de verhoudingen, het gezamenlijk leven, de vormen, en toestanden daarin.’ Het gaat dus om het samenleven en niet in de eerste plaats over de sociale architectuur van een woning of een bouwblok. Juist omdat dit samenleven zo centraal staat, zeker in deze maatschappij, hebben ontwerpers als Renaat Braem, Le Corbusier en anderen, de gemeenschappelijke huisvesting geprofileerd als het speerpunt voor verandering en maatschappelijke ontwikkeling. Soms was het visionaire op het randje van het dwangmatige. Hun projecten zijn geen eenduidige wijken maar een zoektocht naar het opbouwen van welbepaalde stadsdelen. Het gaat om plekken die ontmoeting en samenleving mogelijk maken door het creëren van een ruimtelijke en architecturale aanleiding.

Een wijk is meer dan een aaneenschakeling van woningen, architectuur is meer dan het inlossen van een woonbehoefte, en samenleven is meer dan het mengen van verschillende bevolkingsgroepen waardoor mensen schrik krijgen van elkaar. De dringende nood aan huisvesting mag daarom geen alibi zijn voor de bouw van niet-duurzame en goedkope woningen.

Architecten moeten hier die sociale verantwoordelijkheid opnemen en aandacht vragen voor het verantwoord wonen als speerpunt van een ruimtelijke ontwikkeling. De nood aan sociale woningen moet in het kader van toekomstige ontwikkelingen gekaderd en onderzocht worden in een echt sociaal perspectief. Het betekent niet noodzakelijk dat er geen nood is aan sociale woningen, maar wel dat er nood is aan de juiste woningen die leefbaar zijn voor en bewoonbaar zijn door de kwetsbaren in de maatschappij. Misschien moeten ontwerpers duidelijk maken wat hierbij hun aanbod is.

Kiel Antwerpen © Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen

2

Unitaswijk Deurne © Vioe, foto Kris Vandevorst

Kiel Antwerpen @ Vioe, foto Kris Vandevorst

Tuinwijk Floréal Brussel © Wikimedia GNU Free documentation License

3

4

Social housing at a turning point

Impoverishment of the population and new forms of family composition are increasingly highlighting the need for affordable (rented) homes. Growing poverty and exclusion make the shortage of housing a violation of the right to housing that we as a society must guarantee.

It explains the years of juggling with figures about waiting lists and the number of homes that urgently need to be built. At the same time people forget that a large part of the existing housing stock must either be renovated or replaced. In other words, the need is pressing but the solution remains unclear. Moreover, the government has insufficient funds and lacks the organisational capabilities necessary to tackle the very urgent need that exists. There is a looming risk of building neighbourhoods that are small or large sleeping districts as occurred in the past. They become sleeping districts with a one-sided population to which the outside world assigns the stigma of ‘social housing’ - or poor homes for poor people.

Perhaps we need to re-elevate the term ‘social’ to its rightful place to make the right meaning of social housing discussable. According to the Van Dale dictionary, social means ‘concerning human community, human society and the relationships, living together and the forms and situations thereof’. So it’s about community and not primarily about the social architecture of a home or building block. Precisely because community is such a central consideration, especially in today’s society, designers like Renaat Braem, Le Corbusier and others characterised public housing as the spearhead for change and for social development. This visionary approach sometimes came close to compulsion. Instead of uniform districts their projects were a quest for constructing clearly defined parts of a city. They are places that enable congregation and community by creating a spatial and architectural context. A district is more than a succession of homes, architecture is more than fulfilling housing needs, and community is more than mixing different population groups in such a way that people fear each other. The urgent need for housing must not become an alibi for building non-sustainable and cheap homes.

Architects must take this social responsibility and call for attention to responsible housing as a spearhead of spatial development. The need for social housing must be set in the framework of future developments and examined from a truly social perspective. It doesn’t necessarily mean that no need exists for social housing, but it does mean that a need exists for the right homes that are liveable and provide accommodation for the vulnerable people in society. Perhaps designers should make clear what they have to offer in this regard.

Tuinwijk Floréal Brussel © Wikimedia GNU Free documentation License

< Kiel Antwerpen © Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen

5

Twee verschillende wijken, twee verschillende benaderingen

In dit eerste nummer stellen we twee sociale huisvestingsprojecten voor die dateren uit dezelfde periode (einde jaren ‘50, begin jaren ‘60): de Modelwijk in Laken en de wijk Venning in Kortrijk.

Beide wijken zijn dringend aan opwaardering toe. Ze staan model voor de uiteenlopende ideeën over de toekomst van volkshuisvesting uit die tijd. Deze wijken zijn niet alleen exemplarisch voor de tijdgeest, maar hebben tegelijk ook een uitgesproken couleur locale. Geïnspireerd door het model van de Garden city, werd door de Kortrijkse sociale huisvestingsmaatschappij Goedkope Woning een tuinwijk opgericht volgens een typisch naoorlogs verkavelingschema.

Hierbij werd gestreefd naar een ruimtelijke en harmonieuze samenleving tussen de verschillende bevolkingscategorieën. De toenmalige burgemeester en minister Alfred De Taeye drukte vanuit een conservatieve visie zijn stempel op deze wijk. De verkaveling met brede betonnen straten, gelegen in de ‘gezonde’ groene stadsrand is ingevuld met kleine pseudoboerderijtjes in een romantische, historiserende stijl. De Modelwijk in Laken is eerder een emanatie van een grootse utopische socialistische maatschappijvisie, die zocht naar de juiste woonvorm in een ideale arbeidersmaatschappij. Beide stromingen richtten zich op een toekomst van vooruitgang en welvaart en moeten gekaderd worden in een internationale context. In 1928 werd de CIAM opgericht (Congrès Internationaux d’Architecture Moderne), een platform dat een grote stempel heeft gedrukt op het architectuurdebat, op de verspreiding van de ‘moderne architectuur’ in Europa en op de sociale huisvesting in het bijzonder. Als uitgangspunt voor een eigentijdse architectuur- en stedenbouwkundige praktijk werd gesteld dat architectuur en stedenbouw gerelateerd moesten worden aan de politieke en economische realiteit, aan de veralgemeende industrialisatie en de ermee verbonden maatschappelijke structuurveranderingen. In de eerste fase tot 1933, hadden de congressen in Frankfurt am Main (Woning voor het bestaansminimum) en in Brussel (Rationele aanleg van woonwijken) veel invloed op de vorming en overtuiging van modernistische architecten. De tweede fase (tot 1959) legde vooral de nadruk op de stedenbouwkundige aanpak en werd gedomineerd door de linkse overtuiging van Le Corbusier, zoals uitgelegd in ‘De functionele stad’ en het later gepubliceerde ‘Charter van Athene’. Uit het ideaalbeeld vloeit een strikte scheiding voort van de vier hoofdfuncties van het maatschappelijk leven: wonen, werken, verkeer en recreatie. Net die scheiding zadelt ons nu, 50 jaar later, op met een mobiliteitsprobleem en kan ook mee aan de basis liggen van de sociale segregatie.

Na de Tweede Wereldoorlog was de sociale huisvesting in België een dankbare experimenteerruimte voor het modernistisch gedachtegoed. Binnen deze stroming neemt Renaat Braem een bijzondere plaats in. Als fervente aanhanger van Le Corbusier nam hij bewust stelling tegen gevestigde bouwgewoonten en zette hij zich in voor een ‘totale architectuur’ gekoppeld aan een totale inrichting van het menselijk leefmilieu. Deze ‘totale architectuur’ moest dienen als ‘sociale hefboom’ voor de realisatie van een ‘bevrijde’ samenleving, wat in zijn ogen overeenkwam met een socialistische samenleving.

In deze context kwamen beide projecten, de Modelwijk in Laken en de wijk Venning in Kortrijk tot stand.

Beide wijken worden 50 jaar later grotendeels bewoond door inwijkelingen van allerhande nationaliteiten, die zich geen zorgen maken over wie het destijds bij het rechte einde had. Zij hebben nood aan goede en goedkope huisvesting en een leuke buurt. Opvallend hierbij is dat de sociale huisvesting destijds niet enkel bestemd was voor de kansarmen, want dat begrip bestond niet. Het woonbeleid richtte zich op een brede en diverse doelgroep als een afspiegeling van de maatschappij.

Het opwaarderen van dergelijke wijken vraagt dus meer dan het louter vervangen van de woningen door comfortabeler en beter geïsoleerde exemplaren. Voor welke opwaardering moeten wij –architecten– dan zorgen en hoe kunnen we hierbij best tewerk gaan? Beide voorbeeldprojecten proberen hier een antwoord op te geven.

Daarom gaan we nu wat uitgebreider in op beide opdrachten.

6

Persoonlijk archief Marc Santens

7

Le Corbusier, Contemporary City Š FLC-Sabam Belgium 2011

Uit: Het lelijkste land ter wereld Š Francis Strauven, p49

8

Modelwijk Laken © Vioe, archief Renaat Braem

Aucasou3 © Archives d’Architecture Moderne, Bruxelles

9

Modelwijk Laken © Archives d’Architecture Moderne, Bruxelles

Aucasou6 © Vioe, archief Renaat Braem

10

Two different neighbourhoods, two different approaches

This first issue features two Belgian social housing projects dating from the same period (late 1950s/early 1960s). They are Modelwijk in Laken and the Venning neighbourhood in Kortrijk.

Both urgently require upgrading. They stand as models of the diverse ideas that prevailed in that era about the future of public housing. The districts not only exemplify the spirit of the times, they also have pronounced local colour. Inspired by the Garden City model, the Kortrijkbased social housing company Goedkope Woning created a garden district using a typical post-war parcelling pattern. The objective was a spatial and harmonious community of different sections of the population. Former mayor and minister Alfred De Taeye set his stamp on this district based on a conservative vision. The parcelling - with wide concrete streets, situated in the ‘healthy’ green periphery of the city - was fleshed out with small pseudo farms in a romantic, days-gone-by style. Modelwijk in Laken is more of an emanation of a grand utopian socialistic vision of society that sought the right residential setting in an ideal workers society. Both schools focused on a future of progress and prosperity and they need to be placed in an international context. In 1928, the CIAM (Congrès Internationaux d’Architecture Moderne) was established as a platform that was to make a big impact on the architectural debate, the dissemination of ‘modern architecture’ in Europe and social housing in particular. The basic principle that was asserted for contemporary architecture and urban construction was that architecture and urban planning had to be related to the political and economic reality, to the widespread industrialisation and to the associated changes in the social structure. In the first phase until 1933, the conferences in Frankfurt am Main (housing for the poverty line) and in Brussels (rational construction of residential districts) greatly influenced the education and conviction of modernistic architects. The second phase (until 1959) put the emphasis mainly on the approach to urban planning and was dominated by the left-leaning convictions of Le Corbusier, as expressed in ‘The functional city’ and the subsequently published ‘Charter of Athens’. The ideal picture spawned a strict separation of the four main functions of society: housing, employment, transport and recreation. Today, 50 years later, it is precisely this separation that has burdened us with mobility problems and may have been instrumental in causing social segregation.

After the Second World War, social housing in Belgium was a welcome experimental garden for modernistic ideas. Renaat Braem occupies a special place within this school. As a fervent supporter of Le Corbusier, he adamantly took a stand against established construction practices and promoted ‘total architecture’ coupled to a total organisation of the human living environment. This ‘total architecture’ had to serve as a ‘social lever’ for creating a ‘liberated society’, which he saw as synonymous with a socialist society.

This is the context in which the two featured projects, Modelwijk in Laken and the Venning district in Kortrijk, came about.

Fifty years down the road, the two districts are home to immigrants of multiple nationalities who are not worried about who was right all those years ago. They need good and inexpensive housing and a nice neighbourhood. Interestingly, social housing in that era was not intended solely for the underprivileged, because the term didn’t even exist at that time. Housing policy was focused on a wide and diverse target group as a reflection of mainstream society.

So upgrading districts like these requires more than simply replacing the homes by more comfortable and better insulated copies. What kind of upgrading should we - architects - provide and how can we best set to work? The two model projects attempt to provide answers to these questions. Therefore, we will take a more detailed look at the two commissions.

11

12

13

14

ECO-Life werkt aan duurzame wijkontwikkeling in Europa

ECO-Life strives for sustainable neighbourhood development in Europe

Einde 2009 haalde de sociale huisvestingsmaatschappij Goedkope Woning uit Kortrijk de belangrijke Europese Concertosubsidies voor energiezuinig en toekomstgericht bouwen voor het eerst naar België. Het Concertoprogramma legt vooral de nadruk op energiezuinig bouwen.

Towards the end of 2009 the Kortrijk-based social housing company Goedkope Woning brought the important EU Concerto subsidies for low-energy and future-focused construction to Belgium for the first time. The Concerto scheme emphasises low-energy building.

Het ECO-Life project voor ‘sociale huurwoningen’ werd uit de vele internationale inzendingen uitverkoren. In ECO-Life werken drie landen intensief samen: Denemarken (woon- en renovatieproject in Høje - Taastrup bij Kopenhagen), Litouwen (renovatieproject van bestaande appartementen in Birstonas) en België (pilootprojecten voor sociale huurwoningen in Kortrijk).

Goedkope Woning staat er niet alleen voor om dit ambitieuze project te realiseren. Partners zijn BURO II & ARCHI+I (architectuur) en evr-Architecten (masterplan en kwaliteitsmonitor), aangevuld met e–ster (energieberekeningen), Universiteit Gent (nameten), Ecopower (leveren van duurzame energie) en de Stad Kortrijk.

Reto Hummelshøj (COWI.dk) staat in voor de algemenen coördinatie van ECO–Life.

De Vlaamse pilootprojecten ‘Pottenbakkershoek’ en ‘Venning’ gaan uit van een doorgedreven nul-energie-optie voor de nieuwbouw en een laag-energie-optie voor gerenoveerde woningen, waarbij men minstens dubbel zo goed wil doen als de huidige reglementering verplicht. Bedoeling is te komen tot CO2-neutrale projecten.

Het project heeft een looptijd van maximum 6 jaar. Het laatste jaar is voorzien om na te meten of de doelstellingen daadwerkelijk gehaald werden.

The ECO-Life project for ‘rented social housing’ was chosen from numerous international entries. Three countries are cooperating intensively in ECO-Life: Denmark (with the Høje-Taastrup residential and renovation project near Copenhagen), Lithuania (with a project to renovate existing apartments in Birstonas) and Belgium (with pilot projects for rented social housing in Kortrijk).

Goedkope Woning does not have to accomplish this ambitious project on its own. Partners in the project are BURO II & ARCHI+I (architecture) and evr-Architects (master plan and quality monitor), plus e–ster (energy calculations), the University of Ghent (post-project measurements), Ecopower (supply of renewable energy) and the City of Kortrijk. Reto Hummelshøj (COWI.dk) is responsible for overall coordination of ECO–Life.

The Flemish pilot projects ‘Pottenbakkershoek’ and ‘Venning’ are based on a rigorous ‘zero energy’ option for new-builds and a ‘low energy’ option for renovated houses, with the aim of doing at least twice as well as prescribed by current regulations. The intention is to realize CO2-neutral projects.

The maximum duration of this project is six years. The final year will be used to measure whether the targets have actually been met.

15

Interview met Ilse Piers, Directeur Goedkope Woning

Voor welke uitdagingen staat Goedkope Woning vandaag?

Bij een doorlichting van het patrimonium van 1433 huurwoningen van Goedkope woning werd vastgesteld dat veel woningen en wijken werden gebouwd in de jaren ’50, ’60 en ’70, de babyboomjaren. De snel groeiende wachtlijst omvat op vandaag meer dan 1000 kandidaathuurders voor een sociale woning. De huidige vraag is door de gezinsverdunning en de steeds meer vergrijzende bevolking geëvolueerd naar een behoefte van 70% aan appartementen in de binnenstad, daar waar het bestaande patrimonium 70 % woningen met tuin omvat in de rand. Kortom, we hebben niet alleen een technisch probleem, maar ook een structureel probleem. We beschikken over een verouderd patrimonium en een onaangepast aanbod.

We moeten, als grootste verhuurder van woningen in Kortrijk, zo snel mogelijk het roer omgooien. We houden daarbij twee belangrijke doelstellingen voor ogen: goede en duurzame woningen bouwen of verbouwen, en initiatieven nemen om de bestaande wijken leefbaarder te maken. Het volstaat immers niet om de kwaliteit van de woningen te verbeteren, als daarnaast ook geen antwoord wordt gezocht op de andere problemen die zich in de wijken voordoen. Van de beide doelstellingen is goede woningen bouwen de gemakkelijkste. De strategische keuze ligt voor de hand: een zo hoog mogelijke kwaliteit nastreven met de huidige beschikbare middelen. Maar leefbare wijken maken is een veel complexer gegeven.

Hoe hoog moet of kan de lat gelegd worden?

Om te weten te komen in welke wijken best nog geïnvesteerd wordt en in welke niet, hebben we al in 2008 aan evr-Architecten de opdracht gegeven een kwaliteitsmonitor op te maken, specifiek gericht op sociale huurwoningen. De monitor is in de eerste plaats bedoeld als een praktische hulp bij het definiëren van de opdracht en bij het ontwerpen. Maar het is ook een bruikbaar instrument en aftoetsingskader om zowel de zwakke punten in bestaande wijken bloot te leggen, als om op een evenwichtige wijze ambitieuze doelstellingen te formuleren bij renovatie of nieuwbouw. Hij houdt o.a. rekening met de juiste inplanting, mobiliteits- en milieufactoren, de natuurlijke omgeving, water en energie, grondstoffen en afval, veiligheid en gezondheid, leefbaarheid en toegankelijkheid, en met de onderhouds- en beheerskosten. De monitor zal ons ook leiden bij eventuele toekomstige dossiers binnen het Grond- en Pandenbeleid. Hij vormde daarnaast een belangrijke aanzet bij het formuleren van ons ECO-Life project.

We willen een praktisch instrument, dat steeds mee evolueert.

16

Monitor voor duurzame sociale woningprojecten - doelstelling © evr-Architecten

Kan je wel goed bouwen met de beperkte middelen waarover je beschikt?

Tot voor enkele jaren kon men bij de VMSW1 nog een beroep doen op een echt subsidiesysteem. De Vlaamse overheid kwam voor 60% tussen in de bouwkost van de nieuwbouwprojecten. Nu werkt men met renteloze leningen. Het uitbreiden of verbeteren van het patrimonium is altijd een volgehouden financiële evenwichtsoefening. Door het steeds zwakkere profiel van onze huurders blijken de lage sociale huurinkomsten niet langer te volstaan voor het aflossen van de renteloze leningen. Alleen een huisvestingsmaatschappij met voldoende huurwoningen kan dit bolwerken.

Is duurzaam bouwen (energiezuinig, ecologisch, onderhoudsvriendelijk,…) dan wel mogelijk binnen de sociale huisvesting?

Volgens mij kunnen we heel wat beter dan wat we de voorbije decennia hebben getoond. Je moet de vraag anders formuleren: wat is een haalbaar niveau binnen de sociale huursector? Wie duurzaam en ecologisch bouwt, ziet weliswaar de bouwkosten stijgen, maar krijgt hiervoor ook veel terug: de woningen zijn gezonder en de kosten voor onderhoud en energie zijn opmerkelijk lager. Wie denkt op langere termijn, maakt hiermee zeker een betere keuze, net zoals men kan veronderstellen dat een gezonde voeding ook leidt tot een aangenamer en langer leven. Soms ontstaat de indruk dat aandacht voor milieu een zaak wordt voor wie het kan betalen, of met andere woorden, economisch en cultureel gebonden is. Dit is niet correct.

Er zijn geen uitvluchten om in de sociale sector deze verantwoordelijkheid te ontlopen. Helaas bieden de vastgelegde sociale huurtarieven slechts een beperkte financiële ruimte om resoluut voor een nieuwe aanpak te kiezen.

Maar we mogen ons ook niet langer blijven fixeren op de huurkost. We moeten vertrekken van de woonkost. Als we het professioneel aanpakken, dan moet het mogelijk zijn de woonkost voor de huurder (vastgelegde inkomensgerelateerde huur en de kosten voor verwarming en elektriciteit) drastisch te verlagen, zonder de bouwkost substantieel te verhogen.

Waar de sociale huisvestingssector ooit de proeftuin was van vooruitstrevende en vernieuwende architectuurconcepten, zou ze nu in de actuele maatschappelijke context opnieuw een voorbeeldfunctie moeten opnemen op het vlak van energiezuinig en ecologisch bouwen. Architecten moeten minder met zichzelf bezig zijn en zich meer toeleggen op waar het werkelijk om gaat.

1

VMSW staat voor Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen

17

Is dit waar het in hoofdzaak om gaat in beide ECO-Life projecten?

Wij hebben ons afgevraagd of er nog andere mogelijkheden zijn om extra middelen toe te voegen, kanalen die normaal gezien niet worden bevaren in de sociale huisvesting. Deze vraag heeft ons er toe aangezet mee te dingen voor de Europese Concertoprojectsubsidie.

ECO-Life laat ons toe om wat te experimenteren met nieuwe technische oplossingen in twee of meer pilootprojecten en op hetzelfde moment ook de weerslag ervan te meten op de bouwkosten en op de onderhouds- en exploitatiekosten. We willen ook samen met onze partners het ganse ontwerp- en uitvoeringsproces eens volledig herbekijken. We moeten leren besparen op wat we niet nodig hebben, zodat we middelen kunnen vrijmaken voor wat we wel nodig hebben. We moeten ook nagaan welke oplossingen de huurders het best liggen. Vanuit deze conclusies willen we de komende jaren de andere wijken opwaarderen. We willen samen met de VMSW nagaan hoe andere bouwmaatschappijen nut kunnen halen uit onze aanpak en of de bestaande reglementeringen desnoods kunnen worden aangepast.

En de bewoners?

Het is op het eerste gezicht een nadeel dat het energieverbruik van sociale huurders moeilijk binnen de perken te houden is. De meeste bewoners hebben wel andere zorgen aan hun hoofd, dan zich met energieverbruik bezig te houden. Net die vaststelling geeft een bijzondere betekenis aan het project. We zullen als bouwmaatschappij in de toekomst helemaal anders moeten omgaan met onze bewoners dan in het verleden het geval was. Verhuurder en huurder zullen samen afspraken moeten maken en oplossingen bedenken. Wij weigeren onze huurders nog langer te behandelen als onmondige zorgenkindjes, die zo nodig moeten gepamperd en beschermd worden. Wij willen ze een actieve rol geven in hun eigen woonomgeving.

Als we duurzame wijken willen maken, moeten zowel de bewoners als Goedkope Woning hun verantwoordelijkheid opnemen.

Dit zal de onderlinge communicatie grondig veranderen en aan de bewonersbegeleiding een volledig andere inhoud en imago geven. De wijk kan pas een echte modelwijk worden als de bewoners erin slagen er een eigen positieve inkleuring aan te geven. Ze moeten zich direct betrokken voelen bij hun wijk en hun woning. Goedkope Woning is vast van plan anders te communiceren en wil ook op sociaal-maatschappelijk vlak het roer volledig omgooien. We krijgen inmiddels zeer goede respons van onze bewoners.

Hoe maak je die overgang?

Verandering van cultuur moet je behoedzaam aanpakken, maar wel consequent doorzetten.

Het eerste wat je moet verwezenlijken is wederzijds respect.

Voor de persvoorstelling van het ECO-Life project in december 2009 hebben we een korte film gemaakt, waarin we de bedoelingen van Goedkope Woning opnamen, de goede voornemens en stevige beloften van de lokale politici en last but not least ook een aantal interviews met bewoners, waarin gepeild werd naar hun verwachtingen rond het project. Dit initiatief kreeg veel bijval. De dynamische intro, ongewoon voor Goedkope Woning, werd gemaakt door ‘Cookie Collective’, een paar jonge enthousiastelingen. De interviews en de film zelf werden door Karl Vannieuwkerke gemaakt, de bekende presentator en sportjournalist bij de VRT. Het klikte meteen tussen hem en de bewoners en op onze vraag heeft Karl toegezegd het peterschap van het project tijdens de komende 5 jaar op zich te nemen.

Er worden nu regelmatig samenkomsten met de huurders belegd, waarin de evolutie van het project wordt besproken. Ook bij de presentatie van de eerste bouwplannen zijn we bewust afgeweken van de gekende paden. Om de mensen niet te vervelen met moeilijk verstaanbare plannen en veel technische uitleg, hebben we een beroep gedaan op professionele ondersteuning van ‘Hooox’ (Real Estate Communication) uit Gent, die met een korte animatiefilm het project introduceerde.

We weten dat deze bijzondere aanpak tijd en middelen kost, maar stellen vast dat dit van bij de start het nodige enthousiasme teweeg brengt en de basis legt voor een hartelijke betrokkenheid in de toekomst.

En de samenwerking met de overheden?

Een innovatief project vraagt noodgedwongen een innovatieve aanpak. Conservatisme is immers de vijand van creativiteit. Iedereen zou het enthousiasme van de initiatiefnemers moeten kunnen delen. Willen we van beide projecten echte modelprojecten maken, dan is veel meer vereist dan goede woningen alleen. Het aanpassen van het rioleringsnet, het beperken van de verkeersdruk, het herprofileren van de straten, de herinrichting van de woonomgeving, een voetgangersbrugje over het kanaal,… het zijn allemaal factoren waaraan gelijktijdig moet gewerkt worden.

18

19

Er moet veel aandacht gaan naar overleg. Een eerste belangrijke partner in het project is de stad Kortrijk. De samenwerking is echter niet zo vlekkeloos verlopen als verwacht. De goede wil bij de politici was gelukkig wel aanwezig, maar we hebben vastgesteld dat er nog heel veel werk aan de winkel is om de bestaande overlegstructuren aan te passen aan ambitieuze toekomstgerichte projecten zoals het onze. Wat in Denemarken al jaren evident is - het werken met vooraf vastgelegde prestatieafspraken bij bouwprojecten - is in Vlaanderen niet of nauwelijks bespreekbaar.

Ook voor de VMSW is dit een belangrijk project, waaruit veel kan geleerd worden, zowel naar nieuwe normering als naar financiÍle en technische haalbaarheid. De administratie levert extra inspanningen om dit project te doen slagen en daar zijn we heel blij mee. Het is de bedoeling om over het ganse traject vlotter samen te werken en administratieve hinder of vertragingen zoveel mogelijk te vermijden. Gezien het internationale karakter van het project is ook een goede support van Vlaanderen noodzakelijk. De samenwerking met Høje Taastrup en Birstonas verloopt voorbeeldig, al moeten we toegeven dat we het aanleveren van de beloofde taken aan Europa wat onderschat hebben.

Hoe verloopt de samenwerking met het ontwerpteam en welk belang hecht je daar zelf aan?

Ik wil hier niet ingaan op de rol van de andere partners, daar is in de komende jaren nog tijd genoeg voor. De architecten van BURO II & ARCHI+I kregen een moeilijke, haast onmogelijke opdracht, maar zijn er het eerste jaar wel heelhuids doorgekomen. Er was een zeer strikte timing opgelegd en die werd correct opgevolgd. De eerste fase van Venning, werd aanbesteed op 10 november 2010 en dit terwijl de contracten met BURO II & ARCHI+I pas in januari 2010 werden afgesloten. Vergeet niet dat architecten die aan onze projecten werken, de opdracht krijgen te werken met de kwaliteitsmonitor.

Het projectteam belegde elke week op een vaste dag de nodige workshops, waarin het project werd ontwikkeld en bijgestuurd en waarop ik als bouwheer ook werd uitgenodigd. Zo blijf je direct betrokken bij het nemen van moeilijke beslissingen over de te volgen strategie in de lopende procedures, of over de interpretatie van verschillende normeringen en reglementen, of over de uiteenlopende technische mogelijkheden en vooral bij de budgetbewaking. Als je die volgehouden multidisciplinaire inspanning in al haar complexiteit van dichtbij kunt meemaken, besef je dat de bescheiden VMSW-erelonen eigenlijk niet helemaal in verhouding zijn tot het gepresteerde werk. Ik moet toegeven dat zonder deze uitzonderlijke inzet van het ganse team het project niet haalbaar zou zijn en wil iedereen hiervoor bedanken, ook het uitvoeringsteam.

Het lijdt geen twijfel dat de werking van de ruimere groep met alle ECO-Life partners te lijden heeft gehad onder de opgelegde planning, maar we hadden geen alternatief.

Ik hoop dat we het in de volgende fasen wat rustiger aan kunnen doen en meer aandacht kunnen geven aan de taken en de rapportering die Europa ons heeft opgelegd.

20

21

22

Interview with Ilse Piers, Managing Director of Goedkope Woning

Which challenges does Goedkope Woning face today?

An examination of the stock of 1,433 rented dwellings of Goedkope Woning revealed that many homes and districts were built in the 1950s, 60s and 70s, the baby boom years. The rapidly growing waiting list now numbers over 1,000 prospective social housing tenants. Smaller families and an increasingly ageing population have led to an evolution in demand to a need for 70% inner-city apartments, whereas 70% of the existing stock consists of suburban homes with gardens. So besides a technical problem we also face a structural one. We have an outdated stock and an unadjusted offering.

As the largest landlord in Kortrijk, we must turn this around as quickly as possible. To do this, we have set ourselves two major objectives. One is to build or renovate good and sustainable homes; the other is to take initiatives to make the existing neighbourhoods more liveable. It’s not enough simply to improve the quality of homes unless we also look for answers to the other problems in neighbourhoods. Building good homes is the easier of the two objectives.

The strategic decision is logical: pursue the highest possible quality within the available funding. Making districts more liveable is a far more complex issue.

How high must (or can) the bar be set?

To identify the districts where it is and is not advisable to invest, we commissioned evr-Architects back in 2008 to produce a quality monitor, focused specifically on rented social housing.

The monitor is intended primarily as a practical tool for defining the commission and for designing. But it is also a functional tool as a framework both for uncovering the weaknesses in existing districts and for formulating ambitious objectives in a balanced way for renovations or new-builds. The monitor covers such matters as the right implantation, mobility and environmental factors, the natural surroundings, water and energy, raw materials and waste, health and safety, liveability and accessibility, but also maintenance and management costs. The monitor will guide us in any future projects within the Land and Buildings Policy. It was also an important driver for formulating our ECO-Life project. We want a practical tool that is always evolving.

But is it possible to build properly with your limited funding?

Until a few years ago it was possible to use a true subsidy system operated by VMSW 2. The Flemish government granted 60% of the construction costs of new-build projects. Now they use a system of interest-free loans. Enlarging or improving the housing stock is always a question of a continued striving to maintain a financial balance. Due to the increasingly weaker profile of our tenants, the low income obtained from social rents is no longer enough to repay the interest-free loans. It is feasible only for a housing company with sufficient rented homes.

So is sustainable construction (low energy, ecological, maintenance-friendly) possible for social housing?

I believe we can do an awful lot better than what we’ve shown in the previous decades. You have to ask the question differently: what is an attainable level within the social rented sector? If you build sustainably and ecologically, your construction costs will increase but you’ll also get a lot in return: the homes will be healthier and the maintenance and energy costs will be substantially lower. If you think in the long term you will definitely make a better choice, just as you can say that healthy eating results in a more pleasant and longer life. The impression is sometimes created that attention to the environment is something for those who can afford it, or in other words that it’s determined economically and culturally. That is not correct.

There are no excuses for avoiding this responsibility in the social sector. Unfortunately, the prescribed social rents provide only limited financial scope for resolutely adopting a new approach.

But we must not remain fixated on the rental cost alone. Our point of departure should be the cost of housing. If we tackle this professionally, it should be possible to drastically reduce the housing costs for the tenant (the prescribed income-linked rent and the costs of heating and electricity) without substantially increasing the cost of construction.

2

VMSW: Vlaamse Maatschappij voor Sociaal Wonen or Flemish Social Housing Company.

23

Where the social housing sector was once an experimental garden for forward-looking and innovative architectural concepts, it should today stand again within the present social context as an example of low-energy and ecological construction. Architects should be less concerned with themselves and focus more on the things that really matter.

Is this the crux of the two ECO-Life projects?

We asked ourselves whether there were other ways of adding extra funding through channels that you would not normally use for social housing. This question resulted in our competing for the European CONCERTO project subsidy. ECO-Life allows us to experiment with new technical solutions in two or more pilot projects and at the same time measure how they affect construction costs and maintenance and operating expenses. Together with our partners we want thoroughly to re-examine the entire design and building process. We must learn to make savings on things that we donâ&#x20AC;&#x2122;t need so as to free up funding for things that we do need. We also have to look at the solutions that are best suited to the tenants. Based on these conclusions we want to upgrade the other districts in the coming years. In association with VMSW we hope to learn how other housing companies can benefit from our approach and whether existing regulations can be amended if necessary.

What about the tenants?

At first sight itâ&#x20AC;&#x2122;s a disadvantage that itâ&#x20AC;&#x2122;s difficult to control the energy consumption of social tenants. Most tenants are concerned about things other than how much energy they are consuming. This is precisely the observation that gives the project special significance. As a housing company we will have to deal with our tenants in the future in an entirely different way than in the past. Landlord and tenant will jointly have to agree arrangements and come up with solutions. We refuse to go on treating our tenants as uncommunicative problem children who have to be pampered and protected if necessary. We want to give them an active role in their own residential environment. If we are to build sustainable neighbourhoods, both the tenants and Goedkope Woning will have to take their responsibilities.

This will thoroughly change communication between the two parties and give the assistance provided to tenants an entirely different content and image. The neighbourhood can only become a true model neighbourhood if the tenants themselves succeed in giving it a positive look and feel. They must feel directly involved in their neighbourhood and their home. Goedkope Woning is determined to communicate differently and also wants to make a complete turnabout in the socio-public field. After all, we are already getting a very good response from our tenants.

24

How do you make this transition?

You have to approach a cultural change cautiously, but persevere consistently. The first thing you must bring about is mutual respect. For the presentation of the ECO-Life project to the press in December 2009, we made a short film to explain the objectives of Goedkope Woning, the good intentions and the firm promises of local politicians and, last but not least, conducted several interviews with tenants to gauge their expectations of the project. This initiative mustered considerable support. The dynamic intro, unusual for Goedkope Woning, was made by ‘Cookie Collective’, a small group of enthusiastic young people. The interviews and the film itself were done by Karl Vannieuwkerke, the well-known TV presenter and sports journalist of the Flemish broadcasting company. It clicked immediately between him and the residents and at our request Karl promised to act as the project’s godfather for the coming five years.

Today, regular meetings are organised with the tenants to discuss the evolution of the project. Similarly, we purposely departed from the familiar paths when presenting the initial building plans. To avoid boring people with plans that are difficult to understand and a load of technical details, we sought professional support from ‘Hooox’ (Real Estate Communication) of Ghent. They used a short animated film to unveil the project. We realise that this special approach costs time and money, but we’ve seen that it drums up a lot of support and enthusiasm right from the start and provides a foundation for amiable involvement in the future.

What about cooperation with the authorities?

By necessity an innovative project requires an innovative approach. Conservatism is the enemy of creativity after all. Everybody should be able to share the enthusiasm of the people behind the initiative. If we are to make both projects true model projects, a lot more is required besides just good homes. Modification of the sewer network, reduction of traffic, relaying of streets, rearrangement of the residential environment and a pedestrian bridge across the canal are among the factors that need to be addressed simultaneously.

A lot of attention needs to be given to consultation. An important partner in the project is the city of Kortrijk. The cooperation was not as smooth as expected, however. Fortunately the politicians did have good intentions, but we saw that an awful lot of work still needs to be done to adapt to the existing consultative structures to ambitious future-focused projects like ours. Something commonplace in Denmark for many years - working with predefined performance arrangements in building projects - is discussible little if at all in Flanders.

For VMSW this is an important project from which much can be learned in terms of new standards and financial and technical feasibility. The management is making a lot of extra ef25

forts to ensure that the project is a success and we are very happy about that. The intention is to work more smoothly across the entire spectrum and to avoid administrative barriers or delays as far as possible. Given the international nature of the project there is also a need for good support from Flanders. The cooperation with Høje-Taastrup and Birstonas is exemplary, although we must admit that we slightly underestimated doing the promised tasks for Europe.

How is the cooperation with the design team and what importance do you attach to it?

I don’t want to talk here about the role of the other partners. There will be time enough for that in the coming years. The architects of BURO II & ARCHI+I were given a difficult, almost impossible task, but they came through the first year unscathed. A very stringent schedule was imposed but it was met correctly. The first phase of Venning was put out to tender on 10 November 2010, even though the contracts with BURO II & ARCHI+I were not signed until January 2010. Don’t forget that architects who work on our projects are instructed to use the quality monitor.

Each week the project team organised workshops on a fixed day to develop and adjust the project. I was invited to attend in my capacity as the client. This keeps you directly involved in the taking of difficult decisions about the strategy to be followed in the procedures in progress, or about the interpretation of different standards and regulations, or about the various technical possibilities, especially, the monitoring of the budget. If you can experience first-hand this concerted multidisciplinary effort in all its complexity, you realise that the modest VMSW fees are completely disproportionate to the work performed. I must admit that the project would not have been feasible without this exceptional effort by the entire team, so I wish to thank everybody, also the implementation team. There’s no doubt that the working of the larger group with all ECO-Life partners suffered from the imposed schedule, but we had no alternative. I hope we will have it a little easier in the following phases and are able to give more attention to the tasks and reporting that Europe has imposed on us.

26

27

Een pilootproject met geïntegreerde aanpak in Kortrijk

Toekomstgericht bouwen vraagt een geïntegreerde aanpak en dit met alle partijen. Eens het project gedefinieerd en opgestart is, moet het voortdurend worden bijgestuurd om aan alle parameters te kunnen voldoen: als bij het ontwerpen technische keuzes gemaakt worden, moet onmiddellijk de weerslag op ‘droom’ en ‘budget’ worden nagegaan. Het hangt van die doorgedreven discipline af, om steeds bij te sturen en in evenwicht te houden, of het project uiteindelijk haalbaar zal zijn of niet. Het moeilijke bij die oefening ligt niet zozeer bij het projectteam zelf, want dat heeft intussen al wat ervaring opgedaan, of ook niet direct bij de bouwheer, want die wil actief meewerken om de eigen doelstellingen te halen. De zwakke schakel ligt bij de afstemming met de andere betrokkenen, nl. de bewoners en de overheden.

Die bepalen immers zelf of ze in dergelijke werkwijze willen meestappen of niet, of ze zo wie zo in het project geloven of niet.

Europa confronteert met haar Concerto-subsidieprojecten ieder deelnemend land met deze problemen. Dat is immers de achterliggende bedoeling van deze subsidiepolitiek. Men is er zich zeer goed van bewust dat de plaatselijke beleid- en beslissingstructuren niet altijd zijn afgestemd op een nieuwe aanpak. En CO2-neutraal bouwen is niet zomaar een andere aanpak, het vraagt een omwenteling in de bestaande werkwijzen. Men heeft vanuit Europa ook niet de ambitie om hierop in te grijpen. Toch had niemand van de partners vooraf ingeschat dat dit zo’n moeilijk energie- en tijdverslindend aspect van ECO-Life zou worden. We hopen dat onze projectaanpak op een positieve wijze kan bijdragen tot een betere en efficiëntere afstemming van de overheid op dergelijke toekomstgerichte projecten. Het zal in elk geval nodig zijn, wil men het gebouwenpatrimonium in korte tijd op een hoger niveau tillen.

Projectdefinitie: waar staan we bij de start van een project?

Voor we een project starten, houden we samen met de bouwheer een uitgebreide workshop, waarin we het project zo goed mogelijk definiëren, rekening houdend met de bestaande ambities en verwachtingen. Tegelijk wordt ook het beoogde kwaliteitsniveau en het budget vastgelegd. We bekijken de opdracht vanuit vier invalshoeken en herhalen deze oefening later opnieuw, op alle sleutelmomenten in het project.

1. Droom Hier wordt nagegaan welke doelstellingen en ambities de bouwheer heeft. In dit project zijn die beschreven in de ECO-Life subsidieaanvraag aan Europa. Het gaat hier hoofdzakelijk om strenge ecologische randvoorwaarden (een nul-energieconcept voor de nieuwbouw en een laag-energie-optie voor de renovatie), om een aantal sociale doelstellingen en om een zeer kort tijdsbestek van 5 jaar om het volledige project te bouwen en op te leveren. Ook de kwaliteitsmonitor komt hier ruim aan bod met de aanduiding van de belangrijkste aandachtspunten.

Daarna volgt het onderzoek naar de historiek van de wijk en zijn omgeving. De sociale woonwijk Venning zelf werd in de jaren ’60 grotendeels gebouwd in een achterliggend waterziek veengebied dat op één plaats aansluit met het kanaal.

Om het subsidiedossier voor te bereiden werd in 2008 samen met evr-Architecten een stedenbouwkundig masterplan van de wijk opgemaakt, dat uitging van een betere inbedding van de wijk in zijn omgeving en een voorkeur voor renovatie boven nieuwbouw. De bestaande wijk is te weinig compact en heeft een te lage densiteit om aan de energetische randvoorwaarden te kunnen voldoen. De woningen zijn ook veel te klein voor de normen van VMSW. De bouwmaatschappij wil graag appartementen in de wijk, o.a. om de oudere bewoners de kans te geven er te blijven wonen. Na de werken moet de wijk een evenwichtig geheel vormen, met flats en huizen voor alle leeftijdscategorieën en met bijzondere aandacht voor zorgbehoeftige bewoners en oudere alleenstaanden.

2. Team BURO II & ARCHI+I beschikt over medewerkers met verschillende competenties: urban planners, architecten, interieurontwerpers, bestekkenmakers, ingenieurs, tekenaars, werfleiders…. Binnen het bureau wordt het meest geschikte en beschikbare team samengesteld om dit project te ontwerpen en te bouwen. In samenspraak met de bouwheer worden diverse werkgroepen voorgesteld, waarvan de werking in de planning moet worden ingepast. In dit 28

project is er o.a. een technische werkgroep (energie), een werkgroep infrastructuur (wegenis, herinrichting buitenruimte), een sociale werkgroep (met participatie van OCMW en buurtwerkers), een artistieke werkgroep (kunstintegratie en identiteit),… Alle werkgroepen zullen in de loop van het traject hun inbreng en belang hebben en het project inhoudelijk beïnvloeden.

3. Techniek Welke technische kennis en ervaring is vereist om de opdracht tot een goed einde te brengen?

Hoe kunnen we de ecologische en energetische ambities waarmaken? Hoe kunnen we innovatief te werk gaan? Hoe kunnen we de juiste vragen formuleren en er de juiste antwoorden op geven? Hoe kunnen de verschillende partners van ECO-Life (zie kaderstuk p14-15) hun inbreng geven tijdens het ontwerp- en uitvoeringsproces? Hoe kunnen we dit kaderen binnen de huidige reglementeringen van VMSW? 4. Economie Welk budget heeft de bouwheer ter beschikking? Als we de renteloze lening bij VMSW samentellen met de extra middelen uit Europa en eventueel nog andere subsidies, kunnen de doelstellingen dan gehaald worden? Hoeveel ruimte is er over, als we weten dat dit budget strikt geplafonneerd is, de kwaliteit (monitor, energiedoelstellingen…) vooraf bepaald is en de omvang (oppervlaktenormen,…) in normen vastgelegd? Waar kunnen we nog besparen om middelen vrij te maken voor de extra voorzieningen? Hoe kunnen we samen met de bouwheer bouwkosten, exploitatiekosten en onderhoudskosten in één geheel samenbrengen? En ook: hoe kunnen we dit allemaal intern in ons bureau rendabel houden, met het beschikbare ereloon?

Plan van aanpak: hoe organiseren we dat we op de juiste plaats en op tijd aankomen?

Het plan van aanpak vormt de ruggengraat van elk project en de basis van alle afspraken.

Timing en planning moeten intern worden opgemaakt en gecoördineerd met alle andere planningen en procedures. Ter verduidelijking geven we enkele cijfers uit de timing en de planning van het project.

De opdracht voor fase 1 (afbraakdossier en bouwen van 70 passieve appartementen en 12 stapelwoningen) werd begin januari 2010 gegeven. De bouwaanvraag werd nog voor het bouwverlof van 2010 ingediend. Gezien het positief voorafgaand overleg met de stad en RWO werd meteen ook een aanvang gemaakt met het uitvoeringsdossier en het aanbestedingsdos29

sier. De opening van de biedingen gebeurde op 10 november 2010 (Europese aanbesteding).

Wij gaan ervan uit dat de toewijzing binnenkort kan gebeuren en dat de werken zullen starten in het voorjaar van 2011. Inmiddels werd ook de planning van fase 2 opgemaakt (60 nieuwe passieve woningen) en werd een aanvang gemaakt met het inrichtingsplan en de voorbereiding van het infrastructuurdossier. In fase 3 worden een 50-tal bestaande huizen vernieuwd en opgewaardeerd. Het aanbestedingsdossier wordt voorbereid tegen het voorjaar van 2013.

De werken moeten voltooid zijn in de loop van 2015.

Deze zeer krappe timing verplicht alle betrokkenen tot grote inspanningen, maar behoedt het project en de bewoners voor een te lange periode van rompslomp en hinder. Zoals Johan Cruijff het zegt, ‘Ieder nadeel heeft ook zijn voordeel’.

Een korte beschrijving van het project op vandaag Het inrichtingsplan voor de volledige wijk De opgewaardeerde wijk Venning zal aan het kanaal een zone met appartementen bevatten en in de achterliggende tuinwijk zullen gerenoveerde en nieuwe woningen elkaar aanvullen.

Het is de bedoeling dat de huidige, zeer ruim bemeten wegenisinfrastructuur plaats maakt voor een zachtere en meer bescheiden aanleg. Hoewel de zone aan de vaart ruimtelijk zeer verschillend zal zijn van de achterliggende tuinwijk, zullen een aantal principes in de aanleg van de buitenruimte en in het materiaalgebruik van de gebouwen bijdragen tot het tot stand komen van een ruimtelijk en functioneel homogeen geheel. In het centrum van de wijk zal het huidige Juweliersplein omgevormd worden tot een wijkpark waarin, gezien de waterzieke grond, een ven (bufferwater) zal worden aangelegd.

De bouwwerken voor fase 1: 70 appartementen In het ontwerp werd veel gewicht gegeven aan diverse leefbaarheidfactoren en aan specifieke vragen vanwege de bewoners. Er werd bewust niet gekozen voor één groot monoliet bouwblok, maar het geheel werd opgesplitst in 3 gebouwen die los van elkaar zijn ingeplant 30

en die onderling met elkaar verbonden zijn. De vormgeving is sober, omwille van het beperkte bouwbudget en de hoge kosten, zonder hierbij afbreuk te doen aan de kwaliteit van het geheel.

Tussen de gebouwen wordt een collectieve groene buitenruimte voorzien. De hoogte van de bouwblokken werd grotendeels beperkt gehouden tot de hoogte van een normale stadswoning met dak. Alleen aan de kanaalzijde is het gebouw iets hoger. De appartementen zelf zitten eenvoudig in elkaar en bieden maximale ruimte binnen de bestaande VMSW-norm. Elk appartement heeft zijn voordeur op een open gaanderij. De gaanderij heeft de functie van straat, naar analogie met de overige straten in de wijk. Alle gebouwen zijn georiënteerd naar de zon voor een optimale energieverwerving en alle appartementen zijn ondiep, voor maximaal daglicht.

Enkele appartementen zijn volledig aangepast aan mindervalide bewoners en rolstoelpatiënten. Op het gelijkvloers worden de grondgebonden appartementen voorzien van een kleine tuin en op de verdieping beschikt elk appartement over een ruim zuid gericht terras. Aan de Tekenaarslaan (waar de breuklijn ligt tussen fase 1 en fase 2) worden 6 gelijkvloerse woningen voor mindervalide bewoners of rolstoelpatiënten gebouwd, met 6 duplexwoningen er bovenop gestapeld. Er werd gekozen voor deze oplossing met kangoeroewoningen om de bewoner met een handicap een directe buur te geven, met wie hij in nauw contact staat.

We zijn er samen met de bouwheer van overtuigd dat in een stedelijke omgeving, compacte woongebouwen met 25 à 30 woningen of appartementen een juiste schaal zijn voor sociale huurprojecten. Zowel het sociaal functioneren, als de economische haalbaarheid en de energiebewuste aanpak staan garant voor een uitstekende leefbaarheid.

Buitenruimte en groen In de collectieve groene buitenruimte speelt het gewijzigd reliëf, omwille van de verzonken parking, een belangrijke rol. Op het dak van de garage, aansluitend bij de private tuinen en de gaanderijen, wordt een petanqueveld aangelegd. Dicht bij de stapelwoningen wordt een klein bufferbekken (met wisselende waterstand) aangelegd. Om haar ecologische ambities te onderstrepen verkiest Goedkope Woning om op het eigen terrein in de ganse wijk diverse fruitbomen aan te planten. Het wordt dus geen ‘typische sociale woonwijk’.

Energie en materialisatie Alle woningen en appartementen van fase 1 zijn van het passiefhuis-type, wat neerkomt op: zeer goed geïsoleerd, winddicht en aangesloten op een collectief ventilatiesysteem. Bij een goed beheer is bijkomende verwarming nagenoeg overbodig. Aan de zuidzijde zijn zonneweringen en zonneschermen voorzien. Bij een project met nul-energie-ambities wordt normaliter uitgegaan van een dichtheid van 50 à 70 woningen/ha. Om toch tot een CO2-neutrale wijk te kunnen komen, zullen we dus een beroep moeten doen op extra investeringen in fotovoltaïsche zonnepanelen en (momenteel nog in onderzoek) een kleine biomassa-energiecentrale.

Ook al is het onzeker of onze doelstellingen ooit helemaal gehaald worden, toch werken we allen enthousiast mee om de zeer hoog gestelde ambities – zeker voor een sociale huisvestingsmaatschappij – te helpen waarmaken.

31

32

A pilot project with an integrated approach in Kortrijk

Building with a view to the future requires an integrated approach with the involvement of all concerned. Once defined and started the project has to be adjusted continually to meet all parameters. Technical choices made during the design process must immediately be examined for their effect on the ‘dream’ and the ‘budget’. Whether or not the project will ultimately be feasible will depend on the discipline displayed in constantly making adjustments and remaining in balance. The difficulty lies not so much in the project team (because the team will already possess considerable experience) or in the client (because the client will be keen to cooperate so as to achieve his own objectives). The weak link occurs in harmonisation with the other parties concerned, namely the residents and authorities. Ultimately they are the ones who decide whether they want to come on board and whether or not they believe in the project.

Through its Concerto subsidy scheme the European Union confronts every participating country with these problems. This was precisely the idea behind the scheme. There is general recognition that local policy and decision-making structures are not always aligned to a new approach. Moreover, CO2-neutral construction is not merely a different approach; it requires a revolution in existing working practices. Europe does not have the ambition to intervene in this matter. But none of the partners could have foreseen that this would become such a difficult aspect of ECO-Life that would require so much time and effort. Our hope is that this project approach will contribute positively to improved and more efficient harmonisation of authorities to such future-focused projects. It is definitely a precondition for raising the building stock to a higher level in a short space of time.

Project definition: where do we stand at the start of a project?

Before starting a project we hold an extensive workshop with the client to define the project as well as possible, taking into account the existing ambitions and expectations. The envisaged quality and the budget are also set down. We examine the commission from four angles and repeat this exercise at all milestones in the project.

1. Dream This is where we find out the client’s objectives and ambitions. For this project they were defined in the ECO-Life subsidy request sent to the EU. For the most part they concern strict ecological preconditions (a zero-energy concept for new-builds and a low-energy option for renovations), the achievement of several social objectives and the very short time frame of 5 years to build and deliver the project. The quality monitor is used intensively at this stage to identify the most important matters that require attention. This is followed by a study into the history of the district and its surroundings. The social residential district Venning itself was built largely in the 1960s in rear-lying waterlogged peat land adjoining the canal at one place.

To prepare the subsidy request, an urban master plan of the district was drawn up in 2008 with evr-Architects. The plan provided for the better embedding of the district in its surroundings, with a preference for renovations rather than new-builds. The existing district is insufficiently compact, with a density that is too low to allow fulfilment of the energy preconditions. Moreover, the homes are far too small by VMSW standards. The housing company wants to have apartments in the district, among other things to give the older residents an opportunity to continue living there. After the building works the neighbourhood must form a balanced whole, with flats and houses for all age categories and with special attention to residents requiring care and elderly singles.

2. Team BURO II & ARCHI+I have a broad workforce with different competences, such as urban planners, architects, interior designers, specification writers, engineers, draughtsmen and building site foremen. The firm assembles the most suitable available team to design and build the project. In consultation with the client, various workgroups are nominated and their 33

work is incorporated into the project schedule. This particular project includes a technical workgroup (energy), an infrastructure workgroup (roads, rearrangement of outdoor space), a social workgroup (with participation of the Public Social Welfare Centre and social workers) and an artistic workgroup (integration of art and identity). As work moves forward all of these workgroups will have their own contributions and interests and exert influence over the content of the project.

3. Engineering What kinds of technical knowledge and experience are required to complete the commission properly? How can we fulfil the ecological and energy ambitions? How can we set to work innovatively? How can we formulate the right questions and get the right answers? How can the various ECO-Life partners (see page 15) make their contributions to the design and work?

How can we frame all of this within the current VMSW regulations?

4. Economy What budget does the client have? Are the objectives feasible if we add the VMSW interestfree loan to the extra funding from the EU and possibly other subsidies? How much latitude will be left, in the knowledge that the budget is strictly capped, the quality (monitor, energy objectives) is predetermined and the size (surface area standards) is laid down in standards?

Where can we make savings to free up funding for the extra facilities? How can we make a single bottom line of the construction costs, operating costs and maintenance costs in consultation with the client? How can we keep all of our work profitable for our firm given the fees that is available?

Plan of action: how will we make sure that we get to the right place on time?

The plan of action is the backbone of every project and the basis for agreeing all arrangements. Timing and scheduling must be prepared internally and coordinated with all other schedules and procedures. By way of illustration here are some figures from this projectâ&#x20AC;&#x2122;s timing and scheduling.

The contract for phase 1 (demolition followed by construction of 70 passive apartments and 12 low-rise staircase entrance flats) was awarded in January 2010. The application for a building permit was submitted before the 2010 summer holiday. Given the positive prior consultations with the city and the Department of Spatial Planning, Housing and Heritage (RWO), an application was immediately prepared for performance of the work and the call for tenders. The bids were opened on 10 November 2010 (under a European call for tenders).

We assume that the allocation will occur soon and that work will start in spring 2011. In the meantime, the schedule for phase 2 was prepared (60 new passive homes) and an application was submitted for the area furnishing plan and preparation of the infrastructure. Phase 3 involves renovating and upgrading some 50 existing houses. The call for tenders will be prepared in spring 2013. Work must be completed in the course of 2015.

This very tight timing obliges all concerned to make major efforts, but it will spare the project and the residents long-lasting upheaval and nuisance. As Johan Cruijff once said, â&#x20AC;&#x2DC;Every disadvantage has its advantageâ&#x20AC;&#x2122;.

Brief description of the project to date Area furnishing plan for entire district Alongside the canal the upgraded Venning district will have a zone with apartments, while in the garden quarter behind there will be renovated and new homes that complement each other. The intention is for the present very spacious road infrastructure to make way for gentler and more modest roads. Although the canal-side zone will be very different spatially from the garden neighbourhood behind, the creation of a spatially and functionally homogenous entity will be facilitated by applying a number of principles when laying out the outdoor space and choosing materials for the buildings. In the centre of the district, the present Juweliersplein square will be transformed into a neighbourhood park where a fen (water buffer) will be created because of the waterlogged land.

34

Construction work in phase 1: 70 apartments A lot of weight was assigned in the plan to liveability factors and specific needs expressed by residents. It was purposely decided not to have one large monolithic building block, but to split everything up into three independently embedded but interconnected buildings. The design is austere because of the limited construction budget and high costs, but without impairing the quality of the overall project. Between the buildings there will be a green communal outdoor space. The height of the building blocks was largely confined to the height of a normal city house with a roof. The building is slightly higher only on the canal side. The apartments are designed simply and provide maximum space within the existing VMSW standard. Each apartment has its own front door on an open gallery. The gallery fulfils the function of a street in analogy with the other streets in the district. All buildings face the sun for optimum energy acquisition and all apartments are shallow for maximum utilisation of daylight. A few apartments are completely adapted to disabled residents and wheelchair users. The ground floor apartments have a small garden, while on the upper floor every apartment has a spacious south facing terrace. On Tekenaarslaan (the dividing line between phases 1 and 2) six ground floor dwellings will be built for disabled residents or wheelchair users, with six duplex homes stacked on top. This solution with kangaroo dwellings was chosen to give the disabled resident an immediate close-contact neighbour.

Together with the client we are convinced that, in an urban environment, compact residential buildings with 25 to 30 houses or apartments provide the right scale for social rented housing projects. Their social function, economic feasibility and energy-aware approach assure excellent liveability.

Outdoor space and greenery The modified relief needed for the sunken car park plays an important role in the communal green outdoor space. A pétanque court will be created on the roof of the car park, adjacent to the private gardens and galleries. A small buffer pond (with alternating water levels) will be created close to the low-rise staircase entrance flats. To highlight its ecological ambitions Goedkope Woning has opted to plant various fruit trees throughout the neighbourhood. So this will not be a ‘typical social housing neighbourhood’.

Energy and materialisation All homes and apartments in phase 1 are of the ‘passive’ type, which means very well insulated, wind-tight and connected to a communal ventilation system. Good management will render extra heating almost unnecessary. On the south side there will be sun protectors and sun shields. A project with zero energy ambitions typically has a density of 50 to 70 homes per hectare. To create a CO2 neutral district without adhering to this norm we will have to make extra investments in photovoltaic solar panels and (currently under study) a small biomass power plant.

Although it is unclear whether our objectives will ever be fully achieved, we are all working together enthusiastically to help fulfil the very high ambitions, especially for a social housing company.

35

36

37

38

Modelwijk Laken: een wijk met geschiedenis

Modelwijk Laken: a district with a history

Fernand Brunfaut, architect en socialistisch volksvertegenwoordiger, nam het initiatief om naar aanleiding van de wereldtentoonstelling Expo ’58 in Brussel, een grootse exemplarische woonwijk op te richten op een heuvel aansluitend op de site van de Heizel.

Deze ‘Modelwijk’ in Laken moest getuigen van de progressieve ideeën die leefden op het vlak van de volkshuisvesting in België.

Tegelijk wilde Brunfaut dat op die manier een deel van de aan Expo ’58 royaal gespendeerde gelden rechtstreeks ten goede kwam aan de bevolking. In 1956 kregen 6 Belgische modernistische architecten de opdracht om een ontwerp te maken voor meer dan 1000 woningen op een terrein van 17 ha. Twee van de architecten waren Vlamingen (Braem en Coolens), twee Walen (Panis en de l’Equerregroep) en twee Brusselaars (Van Doosselaer en de Structuresgroep). In hun politieke overtuiging was de ene helft links en de andere helft rechts. Een echt Belgisch compromis dus.

Fernand Brunfaut, Belgian architect and socialist member of parliament, seized the opportunity of Expo 58 (the Brussels World Fair, 1958) to create a large exemplary residential district on a hill adjoining the Heysel site. He wanted this ‘Modelwijk’ – literally ‘Model District’ - in Laken to bear witness to the progressive public housing ideas prevailing in Belgium at the time. Another of Brunfaut’s objectives in doing this was to let some of the generous Expo 58 budget directly benefit the population. Six modernistic Belgian architects were commissioned in 1956 to produce a plan for more than 1,000 homes covering 17 ha. Two of the architects were from Flanders (Braem and Coolens), two from Wallonia (Panis and the l’Equerre group) and two from Brussels (Van Doosselaer and the Structures group). In terms of political persuasion, half were on the left and the other half on the right. So it amounted to a true Belgian compromise.

Van de 6 aangestelde architecten, woog Renaat Braem ontegensprekelijk het meest door bij de ontwikkeling van het algemeen concept en de krachtlijnen van het ontwerp. Volledig in de lijn van zijn fascinatie voor Le Corbusier (in wiens atelier hij enkele jaren als ‘volontaire’ werkzaam was) zou de Modelwijk volgens zijn overtuiging een schoolvoorbeeld moeten worden van de stad van de toekomst. Hij ontwierp een strikt orthogonale plattegrond om op die manier ‘orde te scheppen tegenover de chaos’, die zich volgens Braem, ‘in de periferie overal aan het uitbreiden was’. Hij wou zo een dam opwerpen tegen de chaos die voortkwam uit de ‘stedenbouw van het kapitalisme’.

Of the six commissioned architects, Renaat Braem undoubtedly had the greatest influence in developing the general concept and the strengths of the design. Completely in line with his fascination for Le Corbusier (in whose studio he worked as a volunteer for a few years), he was adamant that Modelwijk needed to be a textbook example of the city of the future. Braem designed a strict orthogonal layout to ‘bring order to the chaos’ that he perceived as ‘pervading throughout the periphery’. He wanted to erect a dam against the chaos that stemmed from the ‘urban planning of capitalism’.

Aanvankelijk werd de Modelwijk ontworpen als een onafhankelijk stuk stad dat aan zijn bewoners alle voordelen van een reële stad bood, maar dan wel in een gezond levenskader vlakbij de natuur.

Het moest een parkwijk worden met alle nodige aangepaste voorzieningen: een school, handelszaken, een gezondheidscentrum, een cultureel en sportief centrum, een bibliotheek, een kerk, enz…

Uiteindelijk werd om budgettaire redenen fel gesnoeid in deze lijst van voorzieningen, wat een spijtige zaak is. De ontwerpopgave voor de appartementen was even idealistisch en ambitieus: ‘een universele woning creëren voor een nieuwe universele mens’.

Het concept van de Modelwijk riep van bij het begin reacties op bij de opeenvolgende generaties van jonge stedenbouwkundigen en architecten. De bewoners van de Modelwijk waren echter vanaf het moment dat ze er hun intrek namen erg tevreden over het concept.

Volgens de inwoners zijn de belangrijkste troeven de goede ligging, de architectuur en de groene buitenruimten. De Modelwijk is het meest uitgewerkte stedenbouwkundige voorbeeld van modernistische architectuur in België en werd dan ook terecht beschermd als monument.

De Modelwijk is in handen van een college van architecten: ARCHI+I - A33 - Maatschap architectenbureau Jan Maenhout - Steven Van Den Bergh - Wessel de Jonge

Modelwijk was originally designed as an independent piece of the city that offered its inhabitants all the benefits of a real city, but in a healthy residential setting close to nature. He envisaged it as a park-like district with all essential adapted amenities such as a school, shops, health centre, cultural and sporting centre, library and church. The list of amenities was ultimately reduced considerably for budgetary reasons, which was unfortunate. The design challenge for the apartments was equally idealistic and ambitious: ‘create a universal dwelling for a new universal person’.

The Modelwijk concept instantly drew reactions from successive generations of young urban planners and architects. But as soon as the residents moved in to Modelwijk they were highly satisfied with the concept. They say the key successes are the good location, the architecture and the outdoor green spaces. Modelwijk stands as Belgium’s most sophisticated urban planning example of modernistic architecture and has rightly gained protection as a listed monument.

Today, Modelwijk is currently being taken in hand by an association of architects. They are ARCHI+I - A33 - Maatschap architectenbureau Jan Maenhout - Steven Van Den Bergh - Wessel de Jonge.

-

39

Interview met Patrick Vanschoenbeek, directeur-generaal van de Lakense Haard

De verwachtingen vanuit de samenleving naar de sociale huisvesting zijn sinds het ontstaan van de Modelwijk eind jaren ’50 ingrijpend veranderd. De sector staat momenteel onder druk: groeiende wachtlijsten, een verouderd patrimonium, het energieverbruik dat drastisch omlaag moet, te weinig en te traag vorderende bouwprojecten, eisen naar meer overleg met steeds meer partijen,… hoe kijkt u daar tegenaan?

Als wij vandaag iets opstarten, zelfs met de beste wil, moeten we ervan uitgaan dat tussen de opdracht aan de architect en de ingebruikname minstens 5 jaar verloopt, als alles goed vooruit gaat. Voor een politicus is dat niet interessant: het einde van de werf valt niet binnen dezelfde legislatuur, dus de pluim komt niet meer op zijn hoed. Die traagheid is voor ons een echt probleem. Wij hebben ons al dikwijls afgevraagd hoe we deze termijn kunnen verkorten.

De regels en procedures zijn veel te ingewikkeld, de meeste toch. Ook de aannemers nemen teveel tijd. Wij kijken misschien ook te ver in de toekomst. We vertrekken van het uitgangspunt dat alles minstens 33 jaar in orde moet blijven. Iedereen weet de dag van vandaag dat zelfs een eenvoudig appartement geen 33 jaar stand zal houden. Tussendoor zal toch al een serieuze renovatie moeten gebeuren. Bekijk ook de financiering: hoe kunnen we kapitaal verzamelen om in die wijk over 15-20 jaar opnieuw de nodige investeringen te doen? Op dit moment staat dit echt niet op punt.

Ligt het ook niet een beetje aan de beperkte mogelijkheden van uw huurders?

Bekijk de Modelwijk in de tijd dat hij gebouwd werd: na de oorlog was er een grote economische heropleving, de Amerikanen investeerden volop in West Europa, iedereen was aan het werk. Er waren veel kinderen, en veel wijken werden gebouwd om de babyboom op te vangen.

Je gaat aan het werk en na een tijdje gaat het beter en je kunt je een eigen huis permitteren.

Als ik nu zie - en Europa is veel veranderd in die 50 jaar - is het zo, dat men eerder somber kijkt naar de toekomst en dat er veel werkloosheid is. Je zit dus niet meer met cliënten die arbeiders zijn en die tijdelijk een beroep op je doen, maar met bewoners die van vervangingsinkomens of wat dan ook leven. Het maakt niet uit, uit welke windstreek ze hier beland zijn, maar dat hebben ze allemaal gemeen, ook die van bij ons. Ze brengen de hele dag door in hun huis of appartement, omdat ze niets anders te doen hebben.

Daarnaast is er het groeiend aantal 60-plussers. Zij hebben een bescheiden pensioen en vragen na verloop van tijd naar een aangepaste woning, maar moeten jarenlang wachten op een oplossing. Dat is natuurlijk een probleem waarvan ik me afvraag: kan je dit helemaal op de rug van de sociale bouwmaatschappij schuiven? De vraag is, kunnen we die groepen niet opsplitsen op de een of andere manier? Want als je al die investeringen wil doen, heb je geld nodig, dat normaal via huurgeld moet worden terugverdiend. Maar kan dat nog wel? Wij trachten altijd een antwoord te geven op de problematiek die heerst. Het is niet altijd mogelijk maar de wil bestaat om de signalen te horen en te begrijpen.

Er is iets onlogisch aan en dat is een typisch probleem van onze samenleving. Het is wellicht een politieke uitlating en misschien is het hier niet het goede moment, maar we moeten toegeven: veel mensen zijn betaald om niets te doen. Er zouden hier in de wijk 10 man meer kunnen rondlopen en schoonmaken. Wij als bouwmaatschappij kunnen het niet meer betalen, maar zij willen het ook zelf niet doen.

Het moet gezegd, de Modelwijk biedt zoveel jaren later nog altijd een erg mooie levenskwaliteit.

De bewoners zeggen ook zelf dat het belangrijk is alles goed te renoveren, de infrastructuur goed te onderhouden. De mensen zijn fier, ze zijn vaak arm maar ze zijn fier in de Modelwijk te leven. Ze voelen de meerwaarde van het concept en dat is niet zo slecht.

Toen het college van architecten onder leiding van BURO II & ARCHI+I het masterplan voor de renovatie heeft opgesteld, was ik heel tevreden met de voorgestelde aanpak. Maar ik kom terug op uw vraag. Ik denk dat we naar de toekomst toe ‘de tijd moeten laten aan de tijd’. Hebben wij die tijd nog of niet, dat is de vraag? Voor een oplossing is het nu nog te vroeg. Ik hoop dat alles volledig anders zal zijn over 10 jaar. Wij voelen die evolutie al erg goed: die nieuwe geschoolde mensen onder de allochtonen die hier geboren zijn, die hier naar school geweest zijn… vanaf het moment dat ze werk hebben, zijn er geen problemen meer. Dikwijls doen ze het zelfs beter dan veel autochtonen. Integratie zal er pas komen door te werken, door niets anders.

40

Met welke problemen wordt u het meest geconfronteerd en hoe zijn die op te lossen?

Het samenleven tussen de mensen, dat is het grootste probleem. Op vandaag hebben we hier in Brussel 8.4% sociale woningen en we schatten dat er minimum 15% absoluut nodig zijn.

Ik denk dat het belangrijk is om de sociale woningen overal in de stad verspreid te voorzien, in plaats van overal grote sociale wijken op te richten. Men kan ernstige sociale problemen proberen te voorkomen door doelbewuste concentratie tegen te gaan en te spreiden. Er zou een betere vermenging moeten zijn van de populatie. Niet alleen een mengeling van mensen van verschillende origine maar ook van mensen die een inkomen hebben door te werken en mensen die genieten van de staat, ouderen en jongeren. In Nederland plant men momenteel wijken waar de verhouding is: 30% privĂŠ, 30% huur en 40% kopen, zonder discussie. Dat is een serieuze mix. Op die manier kan je vooruitgaan en heb je ook geld voor het onderhoud en het bouwen. Nu vragen wij permanent aan de Brusselse regering om bijkomende hulp.

Hebt u veel problemen met bewoners die hun huur niet kunnen betalen?

Jazeker. Het gemiddeld inkomen van onze huurders bedraagt 14 500 â&#x201A;Ź/jaar, misschien iets meer. Dat is ongeveer 1000 â&#x201A;Ź/maand. Zelfs dan is de huurprijs die ze moeten betalen nog veel te laag, dat is zeker. Ze zouden ongeveer 20% meer moeten kunnen betalen, om ons toe te laten een evenwicht op financieel gebied te behouden. Maar dat is momenteel onmogelijk.

Dat brengt ons bij de kwaliteit van de woningen. Europa dringt erop aan om tegen 2020 alleen nog energiezuinige woningen te hebben. Bent u hierop voorbereid en vooral, is dit een haalbare zaak, ook voor de huurders? Is er ruimte om het kwalitatief beter te doen?

Gezien de prijzen van de olie op vandaag en wat we verwachten over 5 - 6 jaar, zullen we de berekening moeten maken. Normaal gezien kunnen wij een project van bijvoorbeeld vervanging van ramen afboeken op 5 jaar, maar wat als de olieprijzen niet stijgen? We weten het niet. Wij hebben nu al te weinig middelen, moeten wij ons dan baseren op dingen die we wel voelen komen, maar nog niet zeker zijn? Ik heb de tijd meegemaakt dat we 5 cm isolatie in de buitenmuur brachten, dat was toen al erg veel. Maar nu is 20 cm heel weinig. Hoever moeten we gaan?

Wie zal dat betalen? Er zijn er die beweren dat zoiets niet meer kost dan 15% extra, maar dat is niet zo, het zal eerder 25% zijn. Het gaat om de integratie van de ecologie. Ik ben voor ecologie, de planeet moet morgen leven. Wij zullen dus een evenwicht moeten vinden.

41

Er is iets wat ik niet zo goed begrijp: je zit met een patrimonium dat dringend moet vernieuwd worden en dat kost veel geld. Dat geld heb je niet, want de te lage huishuur is gerelateerd aan het (zeer lage) inkomen van je bewoners. Toch pak je de Modelwijk grondig aan, die 1100 van je 3000 woningen omvat. Hoe geraak je dan op de duur nog rond?

Sinterklaas bestaat, in Brussel toch. Maar we gaan wel naar beneden. We hebben op voorhand een reserve aangelegd. Als de architecten niet overdrijven en de werken uitgevoerd worden binnen het afgesproken budget, dan zouden wij - als ik mijn berekening correct gemaakt heb - toch tot 2020 in evenwicht moeten blijven.

Hoe gaat u te werk in de komende jaren, wat is uw strategie?

We gaan momenteel vlugger dan we denken. Nu renoveren wij een 25 à 30 appartementen per jaar. Ons doel is duidelijk: wij zouden graag de volledige Modelwijk renoveren binnen de volgende 10 jaar. Dit moet kunnen, als wij voldoende geld kunnen verkrijgen. 50% kunnen we renteloos lenen en voor de andere 50% krijgen we subsidie. En natuurlijk, moeten we daarnaast een haalbare bouwkost kunnen voorleggen. Maar dat is niet de strategie van de politiek. Die zou graag vandaag rond de CO2-uitstoot werken. Wij willen vooral vooruit gaan met volledige projecten, geen raam hier en een dak daar isoleren of wat elektriciteit ginder… en binnen de 20 jaar opnieuw moeten beginnen.

Ik wil nog eens terugkomen op de samenwerking met de architecten. Hoe werkt dat precies, want ik heb gelezen dat er samengewerkt wordt met verschillende architecten samen? 3 Dat was echt positief aan de wedstrijd rond het masterplan. We hebben de indruk dat we daar een heel goede keuze gemaakt hebben. Het enige nadeel: ik vind dat het zwaar is om zo’n ‘college’ te beheren. Ik ben ook niet zeker dat wij daar een meerwaarde uit halen. Het is soms aangewezen om compromissen te zoeken en niet iedereen kan altijd akkoord gaan. Het ego van de architecten is misschien iets te groot daarvoor. Ik vind wel dat architecten niet meer correct betaald worden voor al dat ‘ijzer’ dat ze op hun hoofd krijgen. En er is altijd maar ijzer en ijzer bijgekomen. De persoon die instaat voor de veiligheid van de werf, wordt beter betaald dan de architect, maar de verantwoordelijkheid blijft wel bij dezelfde. Ik probeer hier ook op een correcte manier rekening mee te houden. Over het algemeen ben ik een tevreden man.

3 De Modelwijk is in handen van een college van architecten: ARCHI+I – A33 – Maatschap architectenbureau Jan Maenhout – Steven van Den Bergh – Wessel De Jonge.

42

Interview with Patrick Vanschoenbeek, General Manager of Lakense Haard

The public’s expectations of social housing have changed markedly since Modelwijk was created in the late 1950s. The sector is currently under pressure due to growing waiting lists, an outdated housing stock, energy consumption that must be drastically reduced, building projects that are too few in number and too slow in realisation, requirements for more consultation with more and more parties. How do you see all of this?

Even with the best will in the world, we must assume that if we start something today it will take at least five years from the awarding of the contract to the architect until the project goes into use, always assuming that everything progresses properly. For a politician that isn’t appealing: the end of work at the building site will not occur within the government’s term of office, so he will not be the one who receives the praise. This slowness is a real problem for us. We frequently ask ourselves how we can shorten this period of time. The rules and procedures are far too complicated, or at least most of them are. Contractors take too much time. Perhaps we also look too far into the future. Our point of departure is that everything must remain in good condition for at least 33 years. Everybody now knows that even a simple apartment will not stay in good shape for 33 years. There will need to be a serious renovation before then. You have to look at financing as well: how can we raise the capital for the reinvestments necessary in the district 15 to 20 years from now? At present this is not in order.

Isn’t it due in part to the limited possibilities of your tenants?

Look at Modelwijk at the time of its construction. After the war there was a big economic revival, the Americans were investing heavily in Western Europe, everybody had a job. There were a lot of children and many districts were built to absorb the baby-boom. You got work, after a while things got better and you could afford your own house. If I look at the situation now - and Europe has changed a lot in those 50 years – I see people who are more inclined to look gloomily at the future and a lot of unemployment. You no longer have clients who are workers and temporarily need your assistance, but tenants who live on welfare benefits or something similar. It makes no difference where they came from, but it’s something they all have in common, including those from here. They spend the whole day in their house or apartment because they have nothing else to do.

Besides this, the number of people aged above 60 is also growing. They have a modest pension and in due course require a modified home, but they have to wait many years for a solution.

That’s a problem about which I naturally wonder: can you shift it entirely on to the shoulders of a social housing company ? The question is this: can we split up these groups in one way or another? For if you want to make all of those investments, you need money that normally must be earned back through rents. But is that still possible? We always endeavour to come up with answers to the prevailing problems. It’s not always possible, but the will exists to listen to and understand the signals.

There is something illogical about it and it’s a typical problem of our society. Perhaps it’s a political statement and maybe now is not the right moment, but we have to admit that many people are paid to do nothing. There could be ten more people doing the rounds and cleaning the district. As a housing company, we can no longer afford it, but the people don’t want to do it themselves either. It has to be said that even after all these years Modelwijk still offers a very fine quality of life. The residents recognise that it is important to renovate everything properly and to maintain the infrastructure in good condition. The people here are proud.

Even though many are poor they are proud to live in Modelwijk. They notice the added value of the concept and it’s fairly good. When BURO II & ARCHI+I produced the master plan for the renovation, I was very satisfied with the proposed approach. But let me return to your question. Going forward I think we must let time do its work. The question is whether we still have that time. It’s still too early for a solution. I hope that everything will be completely different ten years from now. We can already feel this evolution very noticeably: the newly educated people among the immigrants born here, who went to school here... as soon as they have a job, there are no longer any problems. Frequently they do even better than many members of the indigenous population. Integration will only happen when people are working. It’s the only way.

43

What problems confront you most and how are they solvable?

The biggest problem is how people live side by side. Today we have 8.4% social housing in Brussels and we estimate that 15% is the absolute minimum that is necessary. I believe it is important to spread social homes throughout the city instead of creating large social districts everywhere. It is possible to try to avoid serious social problems by consciously avoiding concentration but rather to spread out. There should be a better population mix - not only a mix of people of different origins, but also of people who earn an income and those who receive one from the State, and of old people and young people. In the Netherlands they now plan districts where the ratio is 30% private, 30% rented (social) and 40% purchased (social), without any discussion. That’s a serious mix. It is the way to move forward and you also have funding for maintenance and construction. At the moment we permanently ask the government in Brussels for additional assistance.

Do you have many problems with tenants who cannot pay their rent?

Definitely. The average annual income of our tenants is €14,500, perhaps slightly more. It works out to about €1,000 per month. Even then the rent they must pay is certainly far too low. They would need to pay roughly 20% more to let us maintain a financial balance. But that is impossible at the present time.

This brings us to the quality of the homes. Europe is urging the construction of only lowenergy homes by the year 2020. Are you prepared for this and, above all, is it feasible, also for the tenants? Is there scope to do better qualitatively?

It’s a calculation we must make given the price of oil today and what we expect 5 to 6 years from now. Normally we can write off a project like the replacement of windows over a period of 5 years, but what happens if the oil price does not increase? We don’t know. We already have insufficient funding, so must we base our thinking on things that we feel will happen but are not yet certain? I remember the days when we put 5 cm of insulation into the outside wall, which was a lot at the time. But now 20 cm is very little. How far should we go? Who will pay for it? There are those who claim that something like this costs no more than 15% extra, but that’s not correct because it’s more likely to be 25%. We’re talking about the integration of ecology. I’m in favour of ecology, the planet must survive. So we’ll have to find a balance.

44

There’s something I don’t understand. You have a housing stock in need of urgent modernisation and that costs a lot of money. You don’t have the money, because the low rents are related to the sometimes very low incomes of your tenants. Yet you are still thoroughly overhauling Modelwijk, which includes 1,100 of your 3,000 homes. How will you be able to make ends meet?

Santa Claus really exists, at least in Brussels. But we are moving downwards. We created a reserve just in case. If the architects don’t exaggerate and they complete the work within the agreed budget, we should remain in balance until 2020, provided that my calculation is correct.

How will you work in the coming years, what is your strategy?

We are moving faster than we think. At present we renovate between 25 and 30 apartments each year. Our goal is clear: we would like to be able to renovate the entire Modelwijk within the next ten years. It should be possible if we can obtain sufficient funding. We can borrow 50% interest-free and get a subsidy for the other 50%. We must obviously be able to submit feasible construction costs. But that is not the strategy of politicians. They would like to work today on CO2 emissions. For our part we want to go forward mainly with complete projects, as opposed to insulating the odd window here and a roof there and putting in electricity somewhere else, only to have to start again within 20 years.

I want to return to cooperation with the architects. How does it work exactly, because I read that you are working with several different architects?

This was something truly positive about the competition for the master plan. We have the impression that we made a very good choice by adopting this method. The only disadvantage is that I find it difficult to manage such a ‘group’. I’m not certain that we will get added value from it. It’s sometimes prudent to look for compromises but not everybody can always agree to everything. The ego of the architects is perhaps a little too big for this to happen. But I don’t think that architects are being paid correctly any more for all the flack they take. And there’s been more and more flack. The person in charge of safety at the building site is better paid than the architects, but the responsibility remains with the same person (the architect).

I try to make correct allowances for this situation. Generally speaking I’m a satisfied man.

45

46

De Modelwijk: de aanpak op basis van het masterplan van 2007

De woonwijk werd ontworpen in het kader van de Wereldtentoonstelling van 1958 in Brussel en was een uiting van een ‘Belgische visie’ op de sociale woningbouw voor de toekomst. De realisatie van het totale project verliep in twee periodes: de eerste bouwfase is gestart in 1958 (gebouwen 1 tot en met 8). In 1972 werden de laatste 4 gebouwen (gebouwen 9 tot en met 12) opgericht. Intussen was men al afgeweken van het oorspronkelijke masterplan. De bouwtechnische aspecten van de eerste periode zijn ook opvallend van een betere kwaliteit dan die van de tweede fase. Het huidige renovatieproject omvat 1029 appartementen, is verdeeld over 12 woonblokken en vormt een grote uitdaging voor een architectenbureau.

Het concept van de Modelwijk bestaat uit meerdere lagen die moeten onderzocht worden, voor er een globale visie kan worden ontwikkeld. Zo is er de inplanting van de volumes, de verbindingspaden tussen de gebouwen, de wandelpaden dwars door de site, de groene parkaanleg, de verhouding van de gebouwen onderling en hun inpassing in de omgeving, de evaluatie van de modernistische kwaliteit van de architectuur, de structuur en het materiaalgebruik, het straatmeubilair,…

De uitdaging ligt dus zowel in het onderzoek van de architecturale en bouwtechnische kwaliteiten, als in het ontwerpen en bouwen van hedendaagse toevoegingen en dit vanuit de sociale ambitie om tegemoet te komen aan de reële noden van morgen.

Fase 1: Het masterplan anno 2007 Het ontwerpteam wou het stedenbouwkundig plan met zijn oorspronkelijke krachtlijnen zoveel mogelijk handhaven. De kwaliteiten hiervan, zoals de grote ruimtelijkheid en de weelderige groenvoorzieningen, spreken voor zich en worden ook door de bewoners erg gewaardeerd.

Het gaat hierbij om het bestaande ensemble van gebouwen 1 tot 8 en 9 tot 12 met de bijhorende buitenruimten en groenstructuur. Aanvullende nieuwbouw vindt daarom beter plaats buiten het historische kerngebied. Een volledige herinrichting van het terrein (op het maaiveld) en een verbeterde ontsluiting van de woonblokken zal de woonkwaliteit veel verbeteren. Hierdoor zal de Modelwijk een vernieuwde identiteit krijgen en ook leefbaarder en sociaal veiliger worden. De oorspronkelijke assen, zichtlijnen en routes hanteren we als uitgangspunt voor een functionelere inrichting. Na een evaluatie van de gebouwen volgt een algemene opkuisoperatie van het terrein waarbij waardevolle elementen worden behouden en hersteld, en storende elementen en constructies verwijderd.

Het oorspronkelijke concept uit de jaren ‘50 om woongebouwen verhoogd boven een groen landschap te plaatsen, wordt aan de oostzijde van buiten de wijk nog nauwelijks ervaren. Wij stellen voor om de huidige (te lage) doorgang onder gebouw 6 te verhogen tot 2 bouwlagen.

Hierdoor ontstaat een heldere zichtlijn en een functionele verbinding tussen het plein bij de metro en het parklandschap. Tegelijk wordt het park beter en bruikbaarder voor de bewoners van de omringende wijken.

Deze aanpak verheldert het oorspronkelijke ruimtelijke concept zonder afbreuk te doen aan het historische gegeven.

Fase 2: De renovatie van de gebouwen Na 50 jaar beginnen de gebouwen zichtbare gebreken te vertonen, zowel op bouwfysisch vlak (de structuur en huid van het gebouw), als op het vlak van de technische uitrusting. De installaties zijn verouderd en dringend aan vervanging toe. Gedurende de voorbije jaren is ook de regelgeving en de oppervlaktenorm sterk geëvolueerd.

In de gebouwen uit de tweede periode (van 1972) worden de oppervlaktenormen niet meer gehaald. We kiezen ervoor om de gebouwen volledig te strippen tot op de draagstructuur mits behoud van de lift- en trappenkernen. De appartementen worden heringedeeld, rekening houdend met de huidige maximum oppervlaktenormen die worden opgelegd door de sociale huisvestingsmaatschappij. De buitenschil van het gebouw wordt volledig vernieuwd en krijgt betere isolatiewaarden, conform aan de huidige eisen inzake K-waarde en EPB-peil. Bij deze gebouwen wordt de structuur niet zichtbaar gelaten. Ze worden volledig bekleed met een nieuw gevelmateriaal. Het is de uitdrukkelijke wens van de bouwheer om te kiezen voor een hoogwaardig materiaal, zodat het typische ‘sociale woningen-imago’ wordt vermeden. Uiteindelijk werd gekozen voor een beglaasde, gekleefde gevelbekleding in twee tinten, wit en grijs.

47

Deze oplossing sluit nauw aan bij de gemoduleerde gevels van Renaat Braem en het voorstel van het college van architecten, maar is een toepassing met de technieken van vandaag. De glanzende materie maakt een duidelijk contrast met de ruwe betonnen architectuur en de matte gevels van Braem.

In de gebouwen uit de eerste bouwfase (van 1958) zijn de renovatieproblemen van een andere orde. De zichtbare betonstructuur vertoont betonrot. Een bijkomende studie zal moeten uitwijzen welke opties de beste zijn voor de renovatie van de gebouwen en het verbeteren van de thermische en akoestische kwaliteit van de gebouwenschil. De inrichting van de appartementen moet slechts een kleine ingreep ondergaan, om ze conform te maken aan de huidige normering. Een grondige analyse zal moeten uitwijzen of een lichte renovatie aan de binnenzijde een haalbare kaart is.

De zichtbare betonstructuur heeft een belangrijke impact op de leesbaarheid van de Modelwijk. In het verleden werd de schade aan de betonstructuur in diverse fasen en op uiteenlopende wijzen hersteld. Inmiddels is er opnieuw sprake van schade op of in de nabijheid van plaatsen die vroeger al eens hersteld werden. Op andere plekken is het herstel technisch duurzamer gebleken. Meestal zijn de reparaties minder geslaagd in esthetisch opzicht. Ze zijn duidelijk herkenbaar door hun verschillen in kleur, textuur en afwerking. In het masterplan wordt als principe vastgelegd dat de restauratie-oplossingen zo dicht mogelijk moeten aanleunen bij het oorspronkelijke uitzicht. Het is daarom van cruciaal belang te zoeken naar een gepaste aanpak van het beton. Naast ‘klassiek’ betonherstel wordt overwogen om ook elektrochemische methoden te gebruiken. Daarnaast kan ook gedacht worden aan het verwijderen en opnieuw voorzien van een toplaag met textuur of het vervangen van prefab onderdelen.

Een nauwkeurige analyse van de volgende aspecten komt aan bod: de technische kwaliteit, de esthetische kwaliteit, verschillende duurzaamheidsaspecten, uitvoeringsaspecten en budget. Onder technische kwaliteit verstaan we o.a. de mortelsamenstelling, het herstel van de alkaliteit, een anticorrosiebehandeling en depassivering van de wapening, het tegengaan van carbonatatie, het testen van thermisch gedrag,… Onder esthetische kwaliteit vallen o.a. kleur, korrel, textuur, oppervlakteafwerking, aanpassingsmogelijkheden bij variatie in uitzicht.

Duurzaamheidsaspecten hebben betrekking op de levensduur (technisch en esthetisch), de onderhoudslast, de milieubelasting, het energieverbruik,… De uitvoeringsaspecten gaan over werken op grotere hoogten, eventuele ongemakken voor de bewoners, fasering van de werken… Onder budget verstaan we de reële bouwkosten.

48

De uitdaging van het ontwerpteam is tweeledig: enerzijds is het de bedoeling om de gebouwen hun oorspronkelijke uitstraling te laten behouden of terug te bezorgen, anderzijds moeten de oplossingen voldoende duurzaamheid bieden. De ambities die vastgelegd zijn in het masterplan van 2007 vormen een ideale leidraad voor het bouwbeleid op middellange termijn. Tegelijk wordt dit masterplan ook geactualiseerd als dit nodig blijkt. Bij de uitvoering gebeurt een regelmatige toetsing naar haalbaarheid, juridische context en procedures, planning en budget.

49

50

51

Modelwijk: approach based on 2007 master plan

This residential district was designed in conjunction with the Brussels World Fair of 1958 and expressed a ‘Belgian vision’ of the social housing of the future. The total project was completed in two periods: the first phase of construction began in 1958 (buildings 1 to 8). The last four buildings (buildings 9 to 12) were erected in 1972. By then there had been a departure from the original master plan. The technical aspects of the construction work in the first period were of remarkably better quality than in the second phase. The current renovation project covers 1,029 apartments spread across 12 residential blocks and presents a major challenge for a firm of architects.

The Modelwijk concept consists of several layers that require examination before an allembracing vision can be developed. Matters that need to be scrutinised include the embedding of the volumes, the paths interconnecting the buildings, the footpaths running straight across the site, the green park, the relationship between the buildings mutually and their incorporation into the surroundings, the evaluation of the modernistic quality of the architecture, the structure and use of materials and the street furnishings. The challenge lies both in studying the architectural and constructional qualities and in designing and building contemporary additions, based on the social ambition to address the real needs of tomorrow.

Phase 1: master plan of 2007 The design team wanted to maximise retention of the urban plan with its original strengths.

The plan’s qualities, like spaciousness and lush greenery, make their own statements and are appreciated greatly by residents. The project embraces the existing collection of buildings 1 to 8 and 9 to 12 with the associated outdoor spaces and green structure. It means that additional new-builds can better be positioned outside the historical core area. A complete reorganisation of the site (at ground level) and improved access to the residential blocks will greatly improve residential quality. It will give Modelwijk a modern-day identity and make it more liveable and socially safer. We are using the original axes, lines of sight and routes as a guiding principle for a more functional arrangement of the site. An evaluation of the buildings will be followed by a general clean-up of the site, with retention and repair of valuable elements and removal of disruptive elements. The original 1950s concept of placing residential buildings elevated above a green landscape is today little in evidence from outside the district on the eastern side. We intend to raise the present passage (which is too low) below building 6 to two building levels. This will create a clear line of sight and a functional connection between the square at the metro station and the park landscape. At the same time the park will be improved and made more usable by residents of surrounding districts. This approach will clarify the original spatial concept without impairing its historical character.

Phase 2: renovation of the buildings After 50 years the buildings are beginning to exhibit visible defects. They can be seen both in terms of building physics (i.e. the structure and skin of the building) and in the technical equipment. The systems are outdated and urgently require replacement. Regulations and surface area standards have also evaluated considerably over the past years. In the buildings dating from the second period (1972), the surface area standards are no longer being achieved. We have decided to ‘strip’ the buildings completely down to the load bearing structure, but with retention of the lift shafts and main stairs. The layout of the apartments will be rearranged, taking into account the current maximum surface area standards imposed by the social housing company. The outer shell of the building will be completely renewed and better insulated to meet the current requirements for the overall insulation value and energy performance. The structure of these buildings will not be left visible. They will be entirely covered with a new facade material. The clients expressly wants to use high-quality materials to get away from the typical ‘social housing’ image. It was decided to use a glazed, stick-on facade covering in two shades, namely white and grey. This solution comes close to the modulated facades of Renaat Braem and the proposal by the group of architects, but applies today’s techniques. The glossy material produces a clear contrast with the rough concrete architecture and Braem’s mat facades.

52

53

The renovation problems attached to the buildings dating from the first construction phase (1958) are of a different order. The visible concrete structure exhibits concrete decay.

An additional study will need to reveal the best options for renovation of the buildings and improvement of the thermal and acoustic quality of the building shell. Only a minor intervention is needed in the arrangement of apartments to bring them into conformity with the current standards. A thorough analysis will show whether a minor interior renovation is practicable.

The visible concrete structure impacts significantly on the comprehensibility of Modelwijk. In the past the damage to the concrete structure was repaired in different ways in different phases. Now damage has reoccurred at or near the places repaired in the past. At other places the technical repairs have proved more durable. Most of the repairs were not an aesthetic success. They are clearly recognisable because of their differences in colour, texture and finish. A principle laid down in the master plan is that the restoration solutions must come as close as possible to the original visibility. This makes it crucially important to find the right approach to the concrete. Besides â&#x20AC;&#x2DC;conventionalâ&#x20AC;&#x2122; concrete repairs we are considering the use of electrochemical methods. Other ideas include to remove and reapply the top coating with a texture and to replace prefab elements.

There will be a careful analysis of the technical quality, aesthetic quality, sustainability aspects, work performance considerations and the budget. Technical quality means among other things the composition of the mortar, repair of the alkalinity, anticorrosion treatment, depassivation of the reinforcement, prevention of carbonation and testing of thermal behaviour. Aesthetic quality includes colour, grain, texture, surface finishing and adaptability in varying visibility. Sustainability aspects concern life cycle (technical and aesthetical), maintenance costs, environmental burden and energy consumption. Work performance aspects include working at great heights, any inconvenience to residents and phasing of the work. The budget means the actual construction costs.

The challenge for the design team is twofold. On the one hand, the intention is to let the buildings keep or get back their original look and feel. On the other, the solutions must ensure sufficient sustainability. The ambitions defined in the 2007 master plan provide an ideal guideline for medium-term construction policy. But the master plan will be updated if necessary. During performance of the work there will be regular checks on feasibility, legal context, procedures, scheduling and budget.

54

55

Wonen zonder onderscheid.

Een maatschappelijk draagvlak voor sociaal wonen.

Housing without distinction.

Public support for social housing.

De voorbije jaren heeft de Vlaamse overheid diverse initiatieven genomen om de bouw van nieuwe sociale woningen te versnellen. In haar beleidsnota 1999-2004 stelde ze de realisatie van 2500 bijkomende sociale huurwoningen op jaarbasis voorop. Om dit haalbaar te maken werd gezocht naar nieuwe samenwerkingsverbanden met de privésector. In 2001 werd daarom een andere vorm van aanbesteden ontwikkeld door de VHM4: de CBO-procedure, wat staat voor ‘Constructieve Benadering Overheidsopdrachten’.

Diverse opdrachtgevers van BURO II & ARCHI+I hebben hiervan gebruik gemaakt. De bedoeling van deze nieuwe aanpak is niet alleen om te zoeken naar nieuwe financieringsvormen voor de sociale huisvesting maar vooral ook om sociale huisvesting uit het isolement halen en te integreren in de complexiteit van het stedelijk weefsel. Hier volgen enkele voorbeelden.

The Flemish government has taken various initiatives in recent years to speed up the construction of new social homes. In its 1999-2004 policy statement the government gave top priority to building 2,500 extra rented social homes each year. To make this feasible the government sought new forms of cooperation with the private sector.

For this purpose a different way of calling for tenders was developed in 2001 by VHM: it is called the CBO procedure, the Flemish abbreviation for “Constructive Approach to Public Contracts”.

The procedure has been used by various clients of BURO II & ARCHI+I. The intention of the new approach is not just to look for new ways of financing social housing, but above all to extract social housing from its isolation and integrate it in the complexity of the urban tissue.

Some examples are given below.

4

VHM of Vlaamse Huisvestingsmaatschappij is de rechtsvoorganger van de VMSW tot juli 2006

5

V HM or Flemish Housing Company, was the legal predecessor of VMSW until July 2006

Serruyslaan Oostende Het gemeenschapsonderwijs bouwt aan de Serruyslaan een ‘Open school’. Een ontwikkelaar verbouwt en renoveert de bestaande school en voegt op het schoolterrein 50 nieuwe sociale appartementen toe voor de ‘Oostendse Haard’.

Serruyslaan Ostend The education department is building an ‘Open school’ in the Serruyslaan. A developer is altering and renovating the existing school and adding to the school site 50 new social apartments for ‘Oostendse Haard’, a social housing company in Ostend.

56

Voormalige Picanolsite Ieper De ‘Neerstad’ is de nieuwe naam voor de oude Picanolsite langs de Polenlaan waar de beide stedelijke academies, de bibliotheek en ook het stadsarchief nieuw onderdak kregen. Via een PPS-procedure (PubliekPrivate Samenwerking) werd de vroegere fabriek voor weefgetouwen getransformeerd tot een nieuwe ‘cultuurfabriek’. Naast een brasserie en enkele loftwoningen omvat het project ook 35 private koopappartementen en 12 sociale huurwoningen voor ‘Ons onderdak’.

Former Picanol site Ypres ‘Neerstad’ is the new name of the old Picanol site along Polenlaan where the city’s two academies, public library and city archives were re-accommodated. By means of a PPP (Public-Private Partnership) procedure the former factory that made looms was transformed into a new ‘cultural factory’. Besides a brasserie and a few loft apartments, the project includes 35 privately purchased apartments and 12 social rented homes for ‘Ons onderdak’, a social housing company.

PPS-project Hooglede Het PPS-initiatief voor een kernversterkend project in het centrum voorziet naast een uitbreiding van het gemeentehuis, ook een ondergrondse parking, gelijkvloerse winkelpanden en 27 wooneenheden, verspreid over 4 volumes. Twee van deze woonblokken zijn voor rekening van de sociale huisvestingsmaatschappij ‘De Mandel’ uit Roeselare.

PPP project Hooglede This PPP initiative to strengthen the town centre includes the expansion of the town hall plus the creation of an underground car park, ground floor retail premises and 27 residential units, spread across four volumes. Two of these residential blocks are managed by the Roeselare-based social housing company ‘De Mandel’.

57

Woonprojecten GOMB Brussel Het versterken van een buurt gebeurt niet alleen door het bouwen van klassieke sociale woningen.

In de Brusselse context heeft de GOMB6 een impuls willen geven aan betaalbaar wonen in de stad voor middenklassegezinnen. De verbouwingen van de school ‘Athenée’ (zie foto linksboven) en de woonprojecten ‘Puccini & Verdi’ (zie foto links onder) en ‘Sohie’ in Brussel (zie foto rechterpagina), zijn voorbeelden van deze impulsen.

Deze uiteenlopende initiatieven leidden op de diverse locaties tot een goede ‘sociale mix’, die op vandaag zeer gewenst wordt. Toch dient gezegd dat de CBO-procedure de hoge verwachtingen niet heeft ingelost. Het blijkt geen betere manier om snel sociale woningen bij te bouwen en het VMSW-bouwkostplatform wordt zelden of nooit gehaald. Er is een veelvoud aan instrumenten voorhanden die de sociale verantwoordelijkheid van een maatschappij openbreekt. Sinds kort staat een nieuw initiatief, het ‘Grond-en Pandenbeleid’ in de stellingen. Afwachten wat dat zal worden.

GOMB residential projects Brussels Building traditional social housing is not the only way to strengthen a neighbourhood.

In the Brussels context, GOMB7 wanted to give a boost to affordable accommodation in the Belgian capital for middle-class families. Examples of this initiative include the alterations made to the ‘Athenée’ school (see photo above left) and the residential projects ‘Puccini & Verdi’ (see photo below left) and ‘Sohie’ in Brussels (see photo on right-hand page).

These diverse initiatives have resulted at the various locations in a good ‘social mix’ that is now in great demand. Yet it has to be said that the CBO procedure has failed to fulfil the high expectations that existed. It has not proved to be a better way of building extra social dwellings and the VMSW construction cost platform is seldom if ever achieved. The multiplicity of available instruments breaks open the social responsibility of a society. A new initiative, the ‘Land and Buildings Policy’, was recently set up. It’s now a question of waiting to see what it will bring.

6 7

58

GOMB staat voor Gewestelijke OntwikkelingsMaatschappij Brussel GOMB is the city’s municipal development company

59

OVERLEIE Kortrijk Het kan ook kleinschaliger. Overleie is een historische woonbuurt die de laatste decennia te kampen heeft met een teloorgang van identiteit en patrimonium. De vzw OverOver 8 werkt aan de organisatie van een jaarlijks evenement dat de sociale cohesie van de buurt terug moet versterken. Ze vult het masterplan van de stad aan met een sociaalmaatschappelijk luik en concentreert zich op het recupereren van de sfeer van de verloren gegane overdekte markt.

Overleie Kortrijk Small is no problem. Overleie is an historic residential district that over the past decades has had to contend with a loss of identity and housing stock. The non-profit association OverOver 9 is working on the organisation of an annual event designed to restore the social cohesion of the district.

It is adding to the cityâ&#x20AC;&#x2122;s master plan a socio-public chapter and concentrating on bringing back the atmosphere of the once covered market.

8 Mocht u graag uw steentje bijdragen, dan kan dit via rekening 1030250059-61 of BE62 1030 2500 5961.

De opbrengsten van deze activiteiten worden in samenwerking met het Centrum Overleie gericht geschonken aan mensen van Overleie die hierdoor hun dromen en idealen kunnen verwezenlijken. Zij worden hierin door de VZW ook gestuurd en begeleid.

9 If you wish to make a contribution, you can transfer it to account number 103-0250059-61 or BE62 1030 2500 5961.

The proceeds of these activities will be donated to people in Overleie in a targeted way in cooperation with Centrum Overleie to enable them to realise their dreams and ideals. They will receive guidance and assistance from the non-profit association.

60

Oude Structosite Brugge De vroegere Structo-betonfabriek aan de Damse vaart werd gesloopt. Op het vrijgekomen terrein wordt een park aangelegd en wordt een nieuwe woonbuurt gebouwd, aansluitend met de bestaande Sint-Jozefswijk.

De ‘Brugse Bouwmaatschappij’ participeert in het project en voorziet er een 40-tal nieuwe sociale koopwoningen en 18 huurappartementen.

Old Structo site Bruges The former Structo concrete factory alongside the Damse Vaart canal was demolished.

The freed-up space will be used to create a park and build a new residential neighbourhood adjoining the existing Sint-Jozefs district. The Bruges social housing company ‘Brugse Bouwmaatschappij’ is participating in the project and will create 40 new purchasable social dwellings and 18 rentable apartments.

61

Wijken zijn meer dan stenen projecten

‘Iedereen heeft recht op een dak boven zijn hoofd. De sociale woningbouw is in volle opmars.

Tegen 2020 moeten er 64.000 extra sociale woningen bijkomen. We vereenvoudigen en versnellen daarvoor de procedures en vertalen het in jaarlijkse doelstellingen.’

Septemberverklaring 2010, Vlaams minister-president Peeters.

‘Vooreerst is er de trage administratieve gang van zaken, in schril contrast met de korte termijn verwachtingen van de politici.’

Interview Patrick Vanschoenbeek, directeur-generaal Lakense haard

‘Een toekomstgericht woonbeleid streeft naar fijne buurten waarin mensen graag wonen.

Om dit te bereiken zal er meer aandacht gaan naar het leefbaar maken van bestaande sociale woonwijken… Daaraan kan verholpen worden door meer aandacht te geven aan de architectuur,en geluidsisolatie van gebouwen en aan de inrichting van buurten bij nieuwbouw en renovatieprojecten. Maar er is meer nodig dan ruimtelijke en technische ingrepen om de kwaliteit van wonen in sociale wijken terug te verhogen. Wijken zijn meer dan stenen projecten.’

Beleidsnota Wonen 2009 – 2014, Freya Van den Bossche, Vlaamse minister van Energie, Wonen, Steden en Sociale Economie.

‘De Modelwijk biedt zoveel jaar later nog altijd een erg mooie kwaliteit van leven. De bewoners zeggen dat ook zelf dat het belangrijk is alles goed te renoveren, die infrastructuur goed te onderhouden. De mensen zijn fier, ze zijn vaak arm, maar ze zijn fier in de modelwijk Laken. Ze voelen de meerwaarde van het concept en dat is niet zo slecht.’

Interview Patrick Vanschoenbeek, directeur-generaal Lakense haard

‘Waar de sociale huisvestingssector ooit de proeftuin was van vooruitstrevende en vernieuwende architectuurconcepten, zou ze nu in de actuele maatschappelijke context opnieuw een voorbeeldfunctie moeten opnemen op het vlak van energiezuinig en ecologisch bouwen.’

Interview Ilse Piers, directeur Goedkope Woning

‘Goedbedoelde publieke overheden willen absoluut sociale woningen realiseren, aanwezig hebben, maar het mag niet, of nauwelijks of toch zo weinig mogelijk zichtbaar zijn. Sociale woningbouw is de onzichtbaar aanwezige.’

Vlaams Bouwmeester. In: Onzichtbaar aanwezig, Sociale huisvesting in Vlaanderen, vandaag (2008, p.19).

‘De wijk kan pas een echte modelwijk worden als de bewoners erin slagen er een eigen positieve inkleuring aan te geven.’

Interview Ilse Piers, directeur Goedkope Woning

62

Neighbourhoods are more than brickwork projects “Everybody has a right to a roof above his head. The construction of social housing is in full swing. By 2020 there should be an extra 64,000 social dwellings. To that end we are simplifying and accelerating the procedures and translating this into annual targets.”

September Declaration 2010, Flemish Premier Kris Peeters.

“First of all there is the slow administrative process, in sharp contrast with the short-term expectations of politicians.”

Interview with Patrick Vanschoenbeek, General Manager, Lakense haard

“A future-focused housing policy should strive for good neighbourhoods where people want to live. To achieve this more attention must be given to making existing social housing neighbourhoods liveable. This can be facilitated by devoting greater attention to the architecture, noise insulation of buildings and arrangement of neighbourhoods when new-build and renovation projects occur. But more is needed than spatial and technical interventions to raise the quality of housing in social neighbourhoods. Neighbourhoods are more than brickwork projects.“ Housing Policy Memorandum 2009 – 2014, Freya Van den Bossche, Flemish Minister of Energy, Housing, Cities and Social Economy.

“Even after all these years Modelwijk still offers a very fine quality of life. The residents recognise that it is important to renovate everything properly and to maintain the infrastructure in good condition. The people here are proud. Even though many are poor they are proud to live in Laken’s Modelwijk. They notice the added value of the concept and it’s fairly good”.

Interview with Patrick Vanschoenbeek, General Manager, Lakense haard

“Where the social housing sector was once an experimental garden for forward-looking and innovative architectural concepts, it should today stand again within the present social context as an example of low-energy and ecological construction.

Interview with Ilse Piers, Managing Director, Goedkope Woning

“Well-intentioned public authorities definitely want to create and provide social dwellings, but it must not be visible, or hardly at all, or at least as out of sight as possible. Social housing is like the invisible man.”

Flemish Property Developer. In: Onzichtbaar aanwezig, Sociale huisvesting in Vlaanderen, vandaag (It’s there but invisible. Social housing in Flanders, today) (2008, p.19).

“The neighbourhood can only become a true model neighbourhood if the tenants themselves succeed in giving it a positive look and feel.”

Interview with Ilse Piers, Managing Director, Goedkope Woning

63

64

Colofon | Colophon

ALERT 1, januari | January 2011 Verantwoordelijke uitgever | Responsible Publisher Sofie Vandelannoote BURO II & ARCHI+I Hoogleedsesteenweg 415 8800 Roeselare Redactieraad | Editorial committee Geert Blervacq Evelien Calis Herman Jult Marc Santens Sofie Vandelannoote Werkten mee aan dit nummer | Contributors to this issue Ilse Piers, directeur Goedkope Woning Patrick Vanschoenbeek, directeur-generaal Lakense Haard Vormgeving en opmaak | Design and layout Erik Desombere Fotografie | Photography Fotoâ&#x20AC;&#x2122;s bestaande toestand Modelwijk Laken, Venning Kortrijk: Stijn Bollaert Sohie Anderlecht: Filip Durjardin Picanolsite Ieper en Structosite Brugge: Kris Vandamme Overige projecten: BURO II & ARCHI+I Met dank aan VIOE en VMSW voor het aangeleverde beeldmateriaal.

Druk | Printed by Tanghe Printing

BURO II & ARCHI+I | urban planning | architecture | engineering | interior design

Rue J. Jordaensstraat 18a, B-1000 Brussel-Bruxelles | T +32 2 641 88 00 | F +32 2 640 53 55 | E info@archi.be | www.archi.be Hoogleedsesteenweg 415, B-8800 Roeselare | T +32 51 21 11 05 | F +32 51 22 46 74 | E info@buro2.be | www.buro2.be Bellevue 5, B-9050 Ledeberg [Gent] | T +32 9 210 17 10 | F +32 9 210 17 19 | E info@buro2.be | www.buro2.be