Lokaal (sociaal) Woonbeleid
Beweging.net Limburg Betaalbaar Wonen Hasselt – 19 december 2017
VVH
VVH Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen
VVH – Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen VZW (VLEM)
Koepelorganisatie van 85 (95) sociale huisvestingsmaatschappijen (SHM)
Kerntaken
- Belangenverdediging (&werkgeverskoepel) - Ledenvereniging - Communicatie 20/12/2017
Lokaal (sociaal) woonbeleid
3
VVH
VVH Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen
Björn Mallants Directeur VVH bjorn.mallants@vvh.be Voorzitter overlegplatform sociaal wonen Lid Vlaamse Woonraad, SARO Ondervoorzitter werkgroep ‘markt en financiering’ Housing Europe Commissie Wonen Beweging.net …
5 medewerkers - volledig gefinancierd door ledenbijdragen www.vvh.be 20/12/2017
Lokaal (sociaal) woonbeleid
4
Inhoud
VVH Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen
Inleiding
Sociaal wonen in Vlaanderen
Vragen
20/12/2017
Lokaal (sociaal) woonbeleid
5
Inleiding
Welzijn CAW Psychiatrie Fysieke beperking …
Versnelde toewijzing
GEMEENTE Toewijzingsregels SVK’s doelgroepenplannen Financiering Toezicht en SHM’s prestatiebeoordeling Leefbaarheidsplannen Bindend Sociaal Objectief
buurtwerk opbouwwerk
Ruimtelijke planning
projectontwikkelaars
VVH Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen
En zo voort… Zijn we nog vergeten… Intergemeentelijke Samenwerking (IGS) Intercommunales (IOK, WVI, Leiedal,…)
Als maar meer adviezen, betrokken actoren, plannen, nota’s,…: vb. brandweer, verkeersonstluiting, archeologie, erfgoed, watertoets,… Maar geen reden om moedeloos te worden! Want uiteindelijke maken we voor 150.000 gezinnen het verschil… 20/12/2017
Lokaal (sociaal) woonbeleid
8
Sociaal wonen in Vlaanderen
VVH Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen
Vaststellingen Aandeel sociale woningen in Vlaanderen is ontoereikend Wachtlijst 125.000 Theoretische doelgroep 250.000 (1/2e private huur) Maar binnen het beperkte aanbod is sociaal wonen in Vlaanderen (SHM’s) wel zeer efficiënt en effectief (doelmatig en doelgericht) Effectieve gemiddelde huur = 295 euro/maand Effectieve sociale correctie = 285 euro/maand En dit vanuit een degressieve herverdeling…
20/12/2017
Lokaal (sociaal) woonbeleid
10
Aanbod ontoereikend
Zittende huurders – per quintiel Effectief - doelgericht
Zittende huurders – per deciel Effectief - doelgericht
In- en uitstroom – per deciel Effectief - doelgericht
400
Sociale correctie – per deciel EfficiÍnt - doelmatig
352
350
336
296
300
285 262
Euro/maand
250
238 213
200 173 145
150 111
100
89 62
38 42
50
23
16
20
14 4
1
0 1
2
3
4
5 6 Inkomensdecielen 2008
2013
7
8
9
10
Sociale correctie – per deciel Efficiënt – doelmatig 700
600
565 533
526
535
549
542
554
560
574
592
Euro/maand
500
400
300
200
100
0 1
2
3
4
5 6 Inkomensdecielen 2008
2013
7
8
9
10
Sociale correctie – per gezinstype Efficiënt – doelmatig 356
400
90000
80000
350
70000 300 280 263
60000
50000 200
187 40000
150 30000 100 20000
50
10000
0
0 Alleenstaande
Eenoudergezin Subsidie (linkeras)
Overige zonder kind Aantal (rechteras)
Overige met kind(eren)
AANTAL GEZINNEN
EURO/MAAND
250
Sociale correctie – per leeftijd Efficiënt – doelmatig
350
300
286
291 70000 255
250
EURO/MAAND
80000
246
60000
50000
200
40000 150 30000 100
20000
50
10000
0
0 18-34 jaar
35-44 Subsidie (linkeras)
45-64 Aantal (rechteras)
65 en ouder
Sociale correctie – totaalbedrag per deciel Efficiënt – doelmatig
60
50 45 40
39
32 % 30
30
20
16 14
10
9
7
3
4 1 2
0 1
2
3
4
5 6 Inkomensdecielen 2008
2013
7
8
9
10
50
Woonbonus e.a. – totaalbedrag per quintiel Niet Efficiënt – doelmatig
45
40
44
38 35
35
35
33 31
30
% 25 19
20 16
15
15
10 7 5
7
9
5
4
2 0 1
2
3 Inkomensquintiel
bouwsparen 2005 (WS)
bouwsparen 2013
4
woonbonus 2013
5
Koop/Huur – verdeling overheidsuitgaven Niet Efficiënt – doelmatig
VVH Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen
Achter de cijfers Het valt op dat instroom zwakker is dan uitstroom – subsidie ligt lager bij +65 (contra intuïtief) Eenoudergezinnen kennen grootste probleem met betaalbaarheid (intuïtief)
Subsidie wordt aan de juiste groep verdeeld en met grootste correctie voor laagste inkomens (totaal +550.000.000 correctie per jaar,…), dit in tegenstelling tot woonbonus… (en effectiviteit?) We zoomen nog in op twee elementen: stad/platteland en vluchtelingencrisis 20/12/2017
Lokaal (sociaal) woonbeleid
22
In- en uitstroom – per quintiel Grootstad - rest
Kandidaat-huurders Nationaliteit 80.000
70.000
60.000
50.000
Belg EU Niet EU + 'onbekend'
40.000
30.000
20.000
10.000
0 31/12/2009
31/12/2010
31/12/2011
31/12/2012
31/12/2013
31/12/2014
31/12/2015
31/12/2016
Kandidaat-huurders Midden-Oosten (asielcrisis) 12.000
10.000
8.000
Afganistan Irak Iran SyriĂŤ Turkije
6.000
Eindtotaal
4.000
2.000
0 31/12/2009
31/12/2010
31/12/2011
31/12/2012
31/12/2013
31/12/2014
31/12/2015
31/12/2016
1.200
Kandidaat-huurders (inkomen) Sociale huisvesting – kandidaten Niet-EU (Midden-Oosten) - inkomens Midden-Oosten (asielcrisis)
1.000
800
600
Afganistan
Irak Iran SyriĂŤ 400
200
0
Turkije
VVH Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen
Financiering Bouwen (en renoveren) is de boodschap, budgetten en productie stijgen – bevolking ook, zwakkere profielen, verdunning, asielcrisis - financieel in/uit niet in evenwicht Vooral bij nieuwe projecten – huur is lager dan gemiddeld, afbetaling (evident veel groter) Budgetten ‘investering’ stijgen – kost overheid niet veel (lage rente, 33 jaar, progressief) Inkomsten blijven achter – sociale correctie stijgt Huur = 1/55e van het inkomen – correcties
20/12/2017
Lokaal (sociaal) woonbeleid
27
Sociale huurprijs - Marktwaarde
€800,00
€700,00
€600,00
€500,00
Reële huur Markthuurwaarde
€400,00
Nieuwbouw Reële Huur Nieuwbouw Markthuurwaarde €300,00
€200,00
€100,00
€2011
2013
2015
2016
Investeringen sociaal wonen
Besparing 2014-2019 - spreiden groeidpad tot 2025 €300.000.000
€200.000.000
€100.000.000
€0
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
(€100.000.000)
(€200.000.000)
(€300.000.000)
(€400.000.000)
(€500.000.000)
(€600.000.000)
(€700.000.000) Besparing (-) / Extra investering (+)
Cumulatief
2022
2023
2024
2025
Na extra budget - 200/200/285 miljoen (cumulatief bijkomende investering) €700.000.000
€600.000.000
€500.000.000
€400.000.000
€300.000.000
€200.000.000
€100.000.000
€0
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2021
(€100.000.000)
(€200.000.000) Besparing (-) / Extra investering (+)
Cumulatief
2022
2023
2024
2025
Productie huur patrimonium 152.000 150.000
148.000 146.000 144.000
142.000 140.000 138.000
136.000 134.000 132.000 2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
patrimonium
opgeleverde woningen 2500
2000 1500 1000
500 0 2009
2010
2011
2012
opgeleverde woningen
2013
2014
Productie huur (historisch perspectief)
Afbetalingen – inkomsten na reguliere werking €450.000.000,00
€400.000.000,00
€350.000.000,00
Aflossingen
€300.000.000,00
Huurinkomsten na reguliere werking
€250.000.000,00
€200.000.000,00
€150.000.000,00 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
2008 2009
€ 16.107,04 € 254,30
2010
€ 17.319,29 € 17.367,88
2011
€ 254,30
€ 18.037,99
2012
€ 278,26
€ 18.863,25
2013
€ 282,87
€ 19.105,59
2014
€ 288,33
€ 19.376,14
2015
€ 290,83
€ 19.482,77 18.081.425,85 euro 2%
kwartiel 1 92.322.519,44 euro 10%
kwartiel 2 kwartiel 3 kwartiel 4
174.129.281,94 euro 22% 461.807.814,96 euro 66%
Het hellend vlak – opeten reserves sociaal wonen € 900.000.000,00
€ 800.000.000,00
€ 700.000.000,00
€ 600.000.000,00
€ 500.000.000,00 Inkomsten na werkingskosten en belastingen € 400.000.000,00
Aflossingen Liquide middelen
€ 300.000.000,00
€ 200.000.000,00
€ 100.000.000,00
€2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028
20/12/2017
titel presentatie
36
VVH Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen
Landschap heden 95 SHM’s (and counting) 10 enkel ‘koop’ (and counting) 13 ‘gemengd’ 72 ‘huur’ Evolutie: spontane fusies (koop-huur, huur-huur) In 2019: schaalgrootte verplicht (uitstel 2024)
20/12/2017
Lokaal (sociaal) woonbeleid
37
VVH Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen
Landschap heden Grote verschillen Schaal: 3-250 medewerkers Patrimonium: 200-18000 woningen Werkingsgebied: stedelijk, landelijk Werkingsgebied: 1-30 gemeentes BSO – Aanbod: 0-18%
20/12/2017
Lokaal (sociaal) woonbeleid
38
VVH Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen
Lokale Overheden Even divers als de SHM – 308 gemeentes (and counting…) Van (80) 1000 tot 500 000 inwoners Stedelijk – landelijk Van enkele tot 200 km² Van 0% tot 15% Sociale Huurwoningen Van 0 tot meer dan 20 000 Sociale Huurwoningen
20/12/2017
Lokaal (sociaal) woonbeleid
39
VVH Vereniging van Vlaamse Huisvestingsmaatschappijen
Lokale Overheden Sinds 1997 (Vlaamse Wooncode) is de gemeente de ‘regisseur van het lokale woonbeleid’ - maar ook vergunnende overheid, aandeelhouder,… Het instrument voor lokaal woonbeleid Lokaal Woonoverleg ‘Dode letter’ (nog geen 50 gemeentes) Tot: Kaderbesluit Sociale Huur 2007 (KSH) Nieuwe financiering 2008 NFS2-FS3 – Programmatie Grond- en Pandenbeleid 2009 (DGPB)
20/12/2017
Lokaal (sociaal) woonbeleid
40
Vragen?