Over woonnood in Vlaanderen en wat er aan te doen Pascal De Decker HaUS (Housing and Urban Studies) Fac. Architectuur KU Leuven Hasselt – Beweging.net – 19 september 2017
Inhoud
1. 2. 3. 4. 5.
Het recht op wonen geĂŤvalueerd Is het woonbeleid effectief en efficiĂŤnt? Uitdagingen Kader voor een (ver)nieuwd beleid Conclusie
2
1. Recht op Wonen geëvalueerd
• Wat is recht op wonen? • Is het recht op gerealiseerd?
3
Vlaamse Wooncode (1997+ wijzigingen) • Recht op wonen o o o
o o
Voldoende woningen Voldoende kwaliteit Betaalbaar Zeker Goede woonomgeving
• Middelen meest kwetsbaren
• Trendbreuk! (2005-2013) o o o
Aantal eigenaars blijft stijgen; aandeel daalt Aantal private huurders stijgt; aandeel stijgt Aantal sociale huurwoningen stijgt; aandeel daalt
Winters, S. e.a. (2015): Wonen in Vlaanderen anno 2013, De bevindingen uit het Grote Woononderzoek 2013 gebundeld, Uitg. Garant De Decker, P. e.a. (2015): Woonnood in Vlaanderen. Feiten/mythen/realiteit. Uitg. Garant.
www,steunpunt.be
Evolutie van aandeel eigenaars naar inkomensquintielen, Vlaanderen, 1976-2013
2x -10%
Bron: Pannecoucke e.a. (2001), Socio-economisch Panel ’76, ’85‘ en ’97’; Woonsurvey 2005; Grote Woononderzoek 2013.
Wat met het RoW?
Voldoende woningen? • Ja, maar… hoe ‘correct’ zijn de cijfers? Vlaanderen, aantal private huishoudens volgens het Rijksregister, aantal woningen volgens kadaster, woningen per privaat huishouden Private huishoudens*
Woningen volgens kadaster**
Woningen per huishouden
1992
2.245.483
2.452.311
1,09
2009
2.601.266
2.928.158
1,13
2014
2.707.723
3.069.975
1,13
*niet iedereen woont op de plaats waar hij of zij is ingeschreven onderschatting bewoonde woningen **leegstand, 2de verblijven… overschatting van ‘echte’ woningen
Overgenomen uit Luyten, D. e.a. (2015) De sleutel past niet meer op elke deur. Dynamische gezinnen en flexibel wonen, Uitg. Garant Zie ook Ryckewaert, M., De Decker, P., Vandekerckhove, B., Winters, S., Vastman, F., Elsinga, M. & K. Heylen (2011): Een woonmodel in transitie. De uitdagingen voor het Vlaamse woonbeleid verkend, Garant, Antwerpen.
Voldoende woningen? Aangroei aantal huishoudens vs. Aantal woningen in goedgekeurde bouwvergunningen, grote steden periode
Aangroei aantal huishoudens* (1)
Woningen in goedgekeurde bouwvergunningen** (2)
BelgiĂŤ
2000-2009
368.769
496.176
Vlaanderen
2000-2009
209.572
342.461
WalloniĂŤ
2000-2009
116.638
127.426
Brussels HG
2000-2009
42.559
26.289
Antwerpen
2000-2012
23.087
11.796
Gent
2002-2010
9.845
8.886
Luik
2000-2012
8.992
4.208
Charleroi
2000-2009
5.233
2.616
*vermoedelijk onderschat **niet alles gebouwd; wel niet geregistreerde opsplitsing
Verschil (2)-(1)
+127.607 +132.8899 +10.788
+ overschat/ -onderschat
-16.270 -11.291 -959 -5.531 -2.617
Voldoende woningen? • Genuanceerd beeld nodig niet gekend
• Druk op de steden* verdringing waarheen? • Afnemende druk op sommige plattelandsgebieden (krimp)
*bijv. vanuit Brussel naar de Denderstreek
Voldoende woningen van goede kwaliteit? • Basis= technische kwaliteit Vlaamse Wooncode • 1.000.000 ontoereikende kwaliteit •
650.000: relatief eenvoudige ingrepen • 350.000: structurele ingrepen nodig (13 à 14%)
•
Merk op: onderschatting • Zonder inschatting energetische problemen • Zonder verrekening van omgevingskwaliteit (steenwegen, autosnelwegen, vervuilende fabrieken bijv.) Winters, S. e.a. (2015): Wonen in Vlaanderen anno 2013, De bevindingen uit het Grote Woononderzoek 2013 gebundeld, Uitg. Garant www.steunpuntwonen.be
Voldoende betaalbare woningen? • Woonquote= % van het inkomen dat huishoudens aan (naakte*) woonkosten spenderen 1/3-norm
• 1/3 is niet voor iedereen hetzelfde (luxe/armoede) resterend inkomen= wat overblijft om van te leven na het betalen van de woonkosten
*zonder water, elektriciteit,…
Voldoende betaalbare woningen? Gemiddelde woonquote, naar eigendomsstatuut, Vlaanderen, 1985-2013
Heylen, K. (2015), Grote WOONONDERZOEK 2013, Deel 2. Deelmarkten, woonkosten en betaalbaarheid, Steunpunt Wonen.
Voldoende betaalbare woningen? Aandeel met woonquote boven 30% (%), naar eigendomstitel, Vlaanderen, 2005-2013
Heylen, K. (2015), Grote WOONONDERZOEK 2013, Deel 2. Deelmarkten, woonkosten en betaalbaarheid, Steunpunt Wonen.
Voldoende betaalbare woningen? Aandeel met woonquote boven 40% (%), naar eigendomstitel, Vlaanderen, 2005-2013
Heylen, K. (2015), Grote WOONONDERZOEK 2013, Deel 2. Deelmarkten, woonkosten en betaalbaarheid, Steunpunt Wonen.
Voldoende betaalbare woningen? Aandeel onder de norm voor het resterend inkomen (%) naar eigendomstitel, Vlaanderen, 20052013
Heylen, K. (2015), Grote WOONONDERZOEK 2013, Deel 2. Deelmarkten, woonkosten en betaalbaarheid, Steunpunt Wonen.
Wat met de woonzekerheid? • Weinig meetbare info beschikbaar (AVA:1995)… • Sociale huur… •
2008-2010: 400 à 500 uithuiszettingen per jaar • 2014 en 2015: resp 499 en 496 uithuiszettingen
• SVK… 138 uithuiszettingen in 2012 • Eigendomssector… 1 à 2% achterstallen… • Private huur… opgestarte procedures: 12 à 13.000 per jaar, 2009-2013 zegt niets over uithuiszettingen Verstraete, J. & P. De Decker (2015). De gerechtelijke uithuiszetting nog steeds in het duister, in De Decker, P. e.a. (red.). Woonnood in Vlaanderen. Antwerpen: Garant Mallants, B. (2016): Uithuiszettingen door sociale huisvestingsmaatschappijen: focus op preventie, De Gids op Maatschappelijk Gebied, sept,
Gevolg…
• …woonnood voor velen…
Gevolg‌ (wie?) Aandeel onder de RI-norm (%), naar deelmarkt en achtergrondkenmerken, Vlaanderen, 2013/2005 Bron:Grote Woononderzoek 2013 Eigenaar zonder hypotheek
Eigenaar met hypotheek
Private huurder
Sociale huurder
Totaal 2013
Totaal 2005
Totaal Inkomensquintielen 1 2 3 4 5 Leeftijd referentiepersoon 17-34 jaar 35-44 45-54 65 en ouder Huishoudtype Alleenstaand Eenoudergezin Koppel zonder kind Koppel met kind Activiteitsstatus ref. Tewerkgesteld (Brug)pensioen Werkloos
4,7
10,0
30,4
34,5
13,5
13,6
24,8 0 0 0 0
83,0*
89,4
76,4
21,1 4,2 0,9 0,1
41,5 2,4 0 0,2
4,7 0,9 0 0
56,9 13,7 1,9 0,4 0,1
56,4 10,4 1,6 0,6 0,0
15,0 6,7 4,5 4,5
10,2 10,4 9,7 9,5
26,9 32,6 29,4 33,9
42,9 49,6 38,3 19,2
17,8 17,7 13,0 10,0
14,9 14,2 11,7 15,1
3,1 12,4 2,8 10,4
6,0 25,6 5,4 11,3
27,2
22,5
66,3
64,0
22,4 33,1
23,4
13,3 39,4 6,9 15,3
14,8 35,1 7,5 13,7
3,3 3,9 19,5
7,8 10,6 38,5
17,0 31,2
33,6 19,5
74,9
8,1 13,5 54,2
Ziek/arbeidsgeschikt N
9,2
27,7
64,3 53,8
9,8 9,4 51,9
32,3
32,3
32,5
*noodkoop
3 547
3 022
53,3
1 332
536
8 584
4 527
Pascal De Decker, Bruno Meeus Isabelle Pannecoucke, Elise Schillebeeckx, Jana Verstraete & Emma Volckaert (red.)
Vlaanderen, bewonerstitel en betaalbaarheidsindicatoren, 2005 en 2013. 2005
2013
2005
2013
Verschil 20052013
%
%
Aantallen°
Aantallen°
Aantallen°
Bewonerstitel* Eigenaars
74.4 (1)
70.5 (2)
1.863.172
1.897.380
+34.208
45.7% van (1)
43.9% van (2)
851.496
832.950
-18.546
Private huurders
18.5
20.4
463.289
549.029
+85.740
Sociale huurders
5.6
6.7
140.239
180.318
+40.079
Eigenaars met afbetalingslast
17.1
27.1
145.606
225.729
+80.123
Private huurders
39.2
51.7
181.609
283.848
+102.239
Sociale huurders
12.2
22.7
17.109
40.932
+23.823
14
22.7
119.209
189.080
+69.870
Private huurders
35.6
47.1
164.931
258.592
+93.661
Sociale huurders
15.3
27.2
21.457
49.046
+27.589
Eigenaars met afbetalingslast
10.4
10
88.556
83.295
-5.261
Private huurders
27.4
30.4
126.941
166.904
+39.963
Sociale huurders
38.6
34.5
54.132
62.210
+8.078
… met hypo
Betaalbaarheidsindicatoren
Woonnood in Vlaanderen
+30%**
+40%*** Eigenaars met afbetalingslast
onder de norm RI****
2. Is het beleid efficiënt? • Gaan de middelen die de overheden in Vlaanderen aan wonen besteden naar diegenen die ze het meest nodig hebben? “Dit houdt in dat de totale woonsubsidiëring in Vlaanderen niet gericht is op de groepen waar de betaalbaarheid het meest in het gedrang komt” Heylen, K, (2015): Housing affordability and the effect of housing subsidies, Ph.D. KU Leuven
Het beleid inefficiënt! • Inefficiëntie geldt inzonderheid voor de woonbonus (+1,5 miljard €) intussen consensus daarover • Vertaalt zich in hogere prijzen (wegens inelastische markt!!) • Haalt niemand over de streep (daling aandeel eigenaars sinds 2005 nochtans ‘uitstekende’ context!!) • Gaat naar mensen die het eigenlijk niet nodig hebben • •
o
Effect op verhuismobiliteit Versteent financiële middelen
Sociale huur & HS ‘sociaal’ efficiënt; ontoereikend…
www.steunpunt.be (en anderen)
Is het beleid efficiĂŤnt? Vlaanderen, sociale huurwoningen als aandeel van het aantal huishoudens, 25011-2015
jaar
Aantal sociale huurwoningen
Aantal particuliere huishoudens
%
2011 2012 2013 2014 2015 2016
144.216 147.249 147.932 149.123 150.903 153.312
2.652.262 2.675.032 2.691.276 2.707.723 2.731.319 ?
5,44 5,50 5,50 5,50 5,52
+0,08% -Nodig: ong. 280.000 extra‌zonder verrekening van de noodkopers -MO: leegstand niet in rekening gebracht Heylen, K. (2016): Doelgroep en wachtlijst sociale huur, Steunpunt Wonen.
… nochtans… ‘sociaal’ maakt verschil… Aandeel met woonquote boven 30% (%), naar deelmarkt en achtergrondkenmerken, Vlaanderen, 2013 Eigenaars met hypotheek Totaal 27,1 Inkomensquintielen ** 1 58,2 2 33,3 3 35,6 4 24,7 5 12,5 Leeftijd referentiepersoon ** 17-34 jaar 44,3 35-44 27,4 45-54 16,9 65 en ouder 20,3 Huishoudtype ** Alleenstaand 44,4 Eenoudergezin 35,4 Koppel zonder kind 22,9 Koppel met kind 21,7 Andere 36,2 Activiteitsstatus ref. ** Tewerkgesteld 26,8 (Brug)pensioen 16,3 Werkloos 50,3 Ziek/arbeidsgeschikt 45,2 N 3 113 ²-test: *p<0,05; **p<0,01, n.s.= niet significant. Bron: Grote Woononderzoek 2013
Private huurders 51,7 ** 78,1 73,0 49,4 20,0 6,9 * 48,2 45,0 51,8 61,7 ** 62,9 71,1 33,0 28,6 66,5 ** 38,0 60,4 75,1 72,7 1 415
Sociale huurders 22,7 ** 36,0 16,7 7,7 0 0 n.s. 29,1 30,6 20,7 19,2 ** 29,8 23,3 8,9 19,0 23,4 n.s. 21,7 19,1 28,4 22,9 578
Totaal 2013 19,6 ** 33,0 24,7 22,7 14,5 6,6 ** 38,9 28,7 15,1 10,5 ** 30,6 31,8 9,1 16,2 21,9 ** 22,1 10,7 47,2 35,3 9 351
Totaal 2005 12,7 ** 22,4 16,4 12,0 10,0 5,2 ** 22,4 16,2 9,2 10,3 ** 23,1 24,8 5,9 8,7 16,3 ** 12,3 9,5 34,3 18,0
Aandachtspunt… discriminatie… Intentie tot negatieve selectie/discriminatie Stel dat mensen van een andere afkomst zich als kandidaat-huurder zouden aanbieden, zou u daar geen enkel bezwaar tegen hebben, zou u het aanvaarden maar het minder prettig vinden of zou u een andere huurder zoeken? In %, Vlaanderen, 2005-2013 Houding Geen enkel bezwaar Minder prettig, maar aanvaarden Andere huurder zoeken Totaal 2013: N=622; ²=8,84, p=0,012. Bron: Grote Woononderzoek 2013
2005 41,7 31,3 27,0 100,0
2013 56,1 21,7 22,0 100,0
Stel dat een kandidaat-huurder meedeelt dat hij of zij afhankelijk is van een huurwaarborg van het OCMW, zou u daar geen enkel bezwaar tegen hebben, zou u het aanvaarden maar het minder prettig vinden of zou u een andere huurder zoeken? In %, Vlaanderen, 2013 Houding Geen enkel bezwaar Minder prettig, maar aanvaarden Andere huurder zoeken Totaal 2013: N=619; ²=2,40, p=0,30. Bron: Grote Woononderzoek 2013
2005 41,7 16,9 41,4 100,0
2013 41,2 22,4 36,4 100,0
Discriminatie… Overzicht discriminatiegraden betreffende het krijgen van een afspraak privé-verhuurders *** significant op 1%; ** significant op 5%.
% discriminatie
TELEFOON
Totaal
Vrouwen
Mannen
Mannen
Raciale grond
5.4
-2.2
13.8**
12.7***
Alleenstaande moeder
5.5**
5.5**
n.b.
6.1*
Handicap
-4.9
2.2
8.0
7.2**
Vermogen
12.4**
17.0**
8.2
13.5***
Loopmans, M., Esam Awuh, H., De Decker, P., Heylen, K., Meeus, B., Minon, C., Moris, M., Perrin, N., Winters, S., Spijkers, F., Teller, J., Vandenbroucke, S., Van de Broeck, K. & J. Verstraete (2014): Onderzoek van de private huisvestingsmarkt in België in het kader van de Diversiteitsbarometer, in: Interfederaal Gelijkekansencentrum (red.): Diversiteitsbarometer Huisvesting, Brussel
Discriminatie Immobiliënkantoren - Bereidheid tot het mijden van bepaalde types kandidaat-huurders Is het mogelijk … te mijden? (percentages) Ja Nee Nee, de keuze is aan de verhuurder (lijst) Dit moet met leidinggevende besproken worden Dit wordt niet over de telefoon besproken De vraag wordt ontweken De procedure wordt toegelicht (bvb. loonfiches, informeren bij vorige verhuurder,…) De procedure wordt toegelicht inclusief voorselectie door vastgoedkantoor obv. solvabiliteit Andere
Vreemdelingen
Werklozen
N=300 42.3 14.0 34.0 1.0 2.7 1.7 1.0
N=300 61.3 7.3 24.3 0 1.7 0.3 2.7
0.7
1.3
2.7
1.0
Loopmans, M., Esam Awuh, H., De Decker, P., Heylen, K., Meeus, B., Minon, C., Moris, M., Perrin, N., Winters, S., Spijkers, F., Teller, J., Vandenbroucke, S., Van de Broeck, K. & J. Verstraete (2014): Onderzoek van de private huisvestingsmarkt in België in het kader van de Diversiteitsbarometer, in: Interfederaal Gelijkekansencentrum (red.): Diversiteitsbarometer Huisvesting, Brussel
Conclusies • RoW wettelijk verankerd
• RoW voor velen en steeds meer niet gerealiseerd • Discriminatie is een probleem • Middelen worden slecht besteed
3. Uitdagingen Vlaamse Woonraad: 6 V’s
• • • • • •
Verruiming Vernieuwing Vergroening Vergrijzing Verkleuring Verarming
Meer dan ‘aantallen’ Pand per pand of structureel? Stedelijk Buiten stedelijk (Niet langer alleen) in de steden Overal
op een ruimtelijk verantwoorde manier… alles ‘overal’ maar niet in dezelfde mate…
Verruiming
M Dillen, VCB in VP 2008-2009
Verruimen: voor wie?
Vernieuwen ï&#x192; hoe?
Vergrijzing
Raming 80+ in 2030
Bevolkingsprojectie
Aandeel 40 tot 59-jarigen in 2010 als ruwe schatting van het aandeel 60 -plussers in 2030 op wijkniveau
Vergroening
Verkleuring
4. Kader voor een vernieuwd beleid
Aanzetten in “Woonnood in Vlaanderen. Feiten/mythen/ voorstellen” (Garant, 2015)
4 pistes Gedacht vanuit Vlaanderen
Piste 1: eindelijk… beleid • Vertrekpunt = het bieden van woonzekerheid voor iedereen • Vastgestelde trendbreuk (afname aandeel eigenaars) is betekenisvol, want grenzen aan het model nieuw beleid opbouwen en oud beleid afbouwen (context voor eigendom was goed!!)
• Van passief naar actief beleid: controleerbare doelstellingen, voorzien in wetten, middelen en planning… toon meer ambitie, stop met rafelen in de rand… (welke partij heeft een plan?)
• Appelleren aan welzijn, stedenbeleid, arbeidsmarkt, gezondheidszorg, mobiliteitsbeleid en ruimtelijke planning … efficiënt woonbeleid genereert heel wat winwinsituaties
Piste 2: eigen woningbezit moet duurzaam zijn • Woningbezit is duurzaam… 1)
2) 3)
…wanneer geen overheidssubsidies nodig zijn om de stabiliteit en betaalbaarheid van bezit te waarborgen …wanneer er evenwaardige alternatieven zijn …wanneer het een keuze is (>< vandaag) voorzien in alternatieven ( lokt verhuizen uit) er is geld…. afbouw woonbonus levert een equivalent van ong. 1,5 miljard euro op (jaarlijks) context: veel bestaande maatregelen werken prijsopdrijvend/ contraproductief/nutteloos (bijv. woonbonus)
Piste 3: een ecologische new deal • Haalbare huisvesting voor de 21e eeuw: woningvoorraad wordt bouwen woontechnisch in orde en ecologisch verstandig ingepland
• Uitgangspunt: huisvesting als de
basisinfrastructuur
waarvan de toegang/betaalbaarheid, de kwaliteit en de zekerheid door de overheid voor iedereen wordt gegarandeerd • Net als in de naoorlogse periode: woon- en bouwbeleid als pivot van •
een nieuw sociaalecologisch contract met, economische en ecologische winsten Impact op de arbeidsmarkt: o
280 000 extra sociale huurwoningen nodig
o
1 000 000 woningen opknapbeurt nodig + nog groter aantal moet worden aangepast aan nieuwe milieu/energie-eisen
o
te bouwen voor… 1,2 miljoen Vlamingen ‘extra’ tegen 2050
Piste 3: een ecologische new deal • Ruimtelijk aangedreven woonbeleid o o o
Voorbij het individueel stimuleren van zuinig energieverbruik Investeren in centraal gelegen grote en kleine plaatsen Invloed op financiering nutsvoorzieningen en distributie diensten (compact en gecontreerd=goedkoper)
o
Invloed op uitdagingen van vergrijzing én vergroening
• Sociale huur is een goed ‘kind’, het badwater kan worden ververst trekker
Piste 4: leer van experimenten/nieuwe initiatieven • Grote kloof tussen sociale rechten (op papier) en sociale noden (in praktijk) nieuwe wooninitiatieven/sociale innovatie (nu weer massaal veel)
• Vijver van ‘trial and error’ o
o
geen criminalisering/zonder meer beleid uitbesteden aan ‘onvolmaakte woonvormen’ maar helpen om normen te halen Onderzoek de potentialiteiten
5. Andermaal: nieuwe wooninitiatieven
1994
2017
Algemene conclusies • Vaststellingen Nog nooit zoveel eigenaars o Nog nooit zoveel afbetaalde woningen o Nog nooit zo weinig betalingsproblemen in de eigendomssector • Vaststellingen o Grote kwaliteitsproblemen o Toenemende woonarmoede o Discriminatie tiert welig o
beter én slechter (abstractie maken van ruimtelijke wanorde)
Algemene conclusies • Vlaamse beleidsmix inzake wonen rijdt het gat nooit dicht… o Dominantie van marktwerking o Padafhankelijkheid o Gesocialiseerde/geïnternaliseerde woonorde • Pro eigendom/obsessie • Contra gesocialiseerde alternatieven • Vrije huurmarkt
Conclusies • Maar… sociaal huren maakt het verschil • Maatschappelijk middenveld/civil society is ‘’alive and kicking’ nieuwe wooniniatiatieven/sociale innovatie inzake wonen
Leespakket
Dank u
pascal.dedecker@kuleuven.be