FH TAXATIES

Faillissement sportschool door ontbreken taxatie

Stel: u neemt een prachtige sportschool over. U gaat er niet vanuit, maar er kan natuurlijk iets gebeuren met uw

pand of inventaris. Denk aan een lekkage door hevige regenval, brand of diefstal. Om dit risico af te dekken, sluit

u na overname een verzekering af. Maar laat u de waarde ook taxeren? Vaak niet. En dat kan grote gevolgen

hebben.

Marvin Dansen, taxateur en eigenaar van FH Taxaties, kwam een tijd geleden bij de heer Sterk* precies zo’n situatie tegen. De heer Sterk* nam een sportschool over, inclusief inventaris. Na twee jaar ontstond er brand, waarbij een groot deel van het gebouw en bijna alle inventaris schade opliep. Bij het vaststellen van de schade stelde de schade-expert vast dat het gebouw en de inventaris onderverzekerd waren. Als gevolg hiervan kreeg Sterk veel te weinig uitgekeerd. Dit wilde hij in het vervolg voorkomen, waardoor hij bij Marvin aanklopte voor een vaste taxatie.

WAT ER MISGING

Wat ging er mis bij Sterk? Bij de overname is de aankoopwaarde aangehouden als verzekeringsbedrag. Voor het gebouw was dit € 325.000,- en bij de inventaris € 150.000,-. De schade-expert stelde echter dat de herbouwwaarde van het pand € 500.000,- had moeten zijn en de inventaris € 250.000,-. De herbouwwaarde was in dit geval hoger dan de aankoopwaarde en de inventaris was bij de overname al voor een gedeelte afgeschreven, waardoor de heer Sterk niet de nieuwwaarde heeft betaald. Als gevolg van de te lage herbouwwaarde werd een onderverzekering van 35% toegepast. De schade aan het gebouw was € 100.000,-, waardoor het uitgekeerde schadebedrag op € 65.000,- uitkwam.

Bij de inventaris werd er door het te laag verzekerde bedrag een onderverzekering van 40% toegepast. De schade aan de inventaris was € 120.000,-, maar kwam door onderverzekering uit op € 72.000,. Bovendien werd bij een gedeelte hiervan alleen de dagwaarde uitgekeerd, waardoor het daadwerkelijk uitgekeerde bedrag neerkwam op € 39.000,-.

€ 116.000 MISGELOPEN DOOR ONTBREKEN TAXATIE

Een vaste taxatie had deze financiële pijn, die bovenop de ellende van de schade en het stilliggen van de werkzaamheden kwam, kunnen verzachten. Bij een vaste taxatie was de uitkering in dit praktijkverhaal namelijk € 100.000,- voor het gebouw en €120.000,- voor de inventaris geweest. De klant had dus €116.000,- meer uitgekeerd kunnen krijgen.

1 OP 2 BEDRIJVEN GAAT FAILLIET NA BRAND

Ontzettend fijn natuurlijk dat Sterk zijn sportschool nog wel kon voortzetten ondanks deze grote tegenslag. Veel ondernemers hebben echter niet zo’n grote financiële buffer. Brandweer Nederland meldt dat 1 op de 2 organisaties failliet gaat na een brand. In 2019 waren er in Nederland meerdere verwoestende branden bij sportscholen. De meeste branden zijn gelukkig niet verwoestend, maar brengen wel een grote kostenpost met zich mee, zoals bij Sterk.

WEES ZEKER (VAN DE WAARDE) VAN UW ZAAK

“Veel ondernemers beseffen dit niet en denken goed verzekerd te zijn”, vertelt Marvin Dansen. “Bij de aankoop van een gebouw wordt de aankoopwaarde vaak meegenomen als het verzekerde bedrag. De marktwaarde van bedrijfsgebouwen ligt in veel gevallen lager dan de complete herbouwwaarde. Bij inventaris is het daarnaast zo dat bij schade meestal de dagwaarde uitgekeerd wordt als er geen taxatie heeft plaatsgevonden. Ik denk dat de meeste mensen verwachten dat de nieuwwaarde uitgekeerd wordt.”

Een taxatie voorkomt dus dat u te weinig uitgekeerd krijgt. “Dit is vastgelegd in Artikel 7:960 Burgerlijk Wetboek. Hierin staat dat de verzekerde geen vergoeding zal ontvangen, waardoor hij in een voordeligere positie komt. Dit is echter niet van toepassing bij voorafgaande vaste taxatie van de waarde van een zaak, tot stand gekomen door advies van een deskundige. In dit geval is het wel mogelijk om de nieuwwaarde te verzekeren en uitgekeerd te krijgen.”

TAXATIE IN DE PRAKTIJK

Hoe gaat zo’n taxatie in zijn werk? “Samen met de klant plannen we een bezoekdatum, waarna we op de locatie van het te taxeren gebouw en/of inventaris langskomen. Tijdens een rondgang door het pand noteren we alle afwerkingen, installaties en/ of inventaris. Daarnaast maken we veel foto’s van het gebouw en inventaris. Eenmaal terug op kantoor berekenen we de herbouwwaarde van het gebouw. Dit doen we door middel van een elementenbegroting. De inventaris-onderdelen, afwerkingen en de herbouwwaarde worden in het rapport verwerkt. Deze wordt vervolgens verstuurd naar de klant en indien gewenst ook naar de verzekeringstussenpersoon. Let op: alleen als het rapport bij de verzekeraar bekend is gemaakt en aangetekend is op de verzekeringspolis van de klant, dan is deze pas geldig.”

NAZORG: HULP BIJ INDIENEN CLAIM ZONDER EXTRA KOSTEN

Hoewel het niet gebruikelijk is binnen de branche, biedt FH Taxaties ook persoonlijke service en nazorg. “Als een klant contact met ons opneemt, dan kan er direct een afspraak gemaakt worden. Geen lange wachttijden, maar direct persoonlijk contact en vlotte afhandeling. Ook bij schade mogen klanten ons altijd bellen voor extra informatie en advies. Wij bewaren bovendien álle gegevens van een taxatie: soms kan het namelijk helpen om extra foto’s (bewijsvoering van de schadeclaim) op te sturen naar de verzekeraar.”

VOORKOM OOK OVERVERZEKERING

In het verhaal van de heer Sterk werd het aankoopbedrag aangehouden als het verzekerde bedrag, waardoor hij onderverzekerd was. Verzekerde bedragen worden echter ook jaarlijks geïndexeerd. Hierdoor ontstaat het risico dat de herbouwwaarde na een aantal jaar erg afwijkt van de werkelijke kosten.

Bij een standaard indexering wordt namelijk een percentage gehanteerd dat vaak afwijkt van de werkelijke stijging van de waarde op uw gebouw. Stel dat u bijvoorbeeld uw pand verbouwd, waardoor het veel meer waard wordt. Of u heeft bij het afsluiten van de verzekering al een te hoog bedrag opgegeven en door de jaarlijkse indexatie wordt het verschil alleen maar groter. Met als gevolg: een behoorlijke onder- of oververzekering. De gevolgen van onderverzekering bij schade heeft u kunnen lezen, maar ook oververzekering is erg vervelend. Dan betaalt u namelijk structureel teveel premie. Ook oververzekering kunt u voorkomen met een vaste taxatie.

* Om privacyredenen is de heer Sterk een pseudoniem inclusief de vermelde bedragen.

CONTROLEER OF U ONDER- OF OVERVERZEKERD BENT

Twijfelt u of u onder- of oververzekerd zou kunnen zijn? Controleer dit eenvoudig door onderstaande vragen voor uzelf te beantwoorden. Heeft u bij 1 of meer vragen een kruisje? Dan kan het interessant zijn om een vaste taxatie aan te vragen.

* Wanneer is er voor het laatst gekeken naar het verzekerde bedrag? √ 1-6 jaar X 6+ jaar

* Hoe is dit bedrag destijds tot stand gekomen? √ Op basis van vaste taxatie X Op basis van het aankoopbedrag

X Op basis van de ingeschatte herbouwwaarde

X Geen idee hoe de huidige waarde tot stand is

gekomen

* Heeft u de afgelopen jaren iets verbouwd of nieuwe inventaris aangeschaft? √ Nee √ Ja, maar dat is daarna getaxeerd en doorgegeven aan de verzekeraar X Ja, maar dit is niet getaxeerd of doorgegeven aan de verzekeraar

* Is uw inventaris nieuw (dagwaarde door slijtage of afschrijving meer dan 40% van nieuwwaarde)? √ Ja X Nee

* Heeft u als huurder de bouwkundige aanpassingen verzekerd? Denk aan elektra, plafond en vloerafwerkingen. √ Ja √ Ik ben geen huurder X Nee

BENT U BENIEUWD OF EEN TAXATIE VOOR U INTERESSANT IS?

Neem dan contact op: 085-0600319 of mail ons via info@fh-taxaties.nl