JUS FORDELING AV FELLESKOSTNADER

jus

Fordeling av felleskostnader

Fordeling av felleskostnader er et stadig tilbakevendende tema, særlig når nye typer kostnader skal betales. Hvem skal egentlig betale for hva – og hvordan skal kostnaden fordeles mellom disse?

Utgangspunktet – og noen forskjeller mellom borettslag og eierseksjonssameier Utgangspunktet for fordeling av felleskostnader er at alle kostnader fordeles etter den fastsatte fordelingsnøkkelen. Den som eier en loftsleilighet betaler sin andel ved utbedringen av dreneringen som fører til fuktighet i kjellerleilighetene, og kjellerleilighetene betaler sin andel ved utbedringen av taktekkingen som fører til lekkasje inn i loftsleilighetene.

Fra det utgangspunktet er det en rekke unntak, og et utvalg av disse skal vi se nærmere på her.

Det er store likheter i regelverket som gjelder fordeling av felleskostnader i henholdsvis borettslag og eierseksjonssameier.

Den største og viktigste forskjellen er nok at man i borettslagene kan kreve en oppdatering av fordelingsnøkkelen dersom enderinger av boligene eller eiendommen fører til en vesentlig endring av verdiforholdet mellom boligene. Det kan kanskje særlig være aktuelt der noen enheter i borettslaget har bygget ut eller på, og andre ikke har gjort det. Bestemmelsen om dette i borettslagslovens § 5-19 har ikke noe motstykke i eierseksjonsloven.

I eierseksjonssameiene er eierbrøken som utgangspunkt satt en gang for alle. Det er eierbrøken som utgjør grunnlaget for fordelingen av felleskostnader med mindre noe annet er fastsatt i vedtektene. En endring av eierbrøken vil kreve full enighet – altså tilslutning fra samtlige eiere, og en

endring eller innføring av en ny fordeling av felleskostnader gjennom vedtektene vil kreve samtykke fra dem som skal betale en høyere andel av felleskostnadene enn eierbrøken tilsier.

For den videre gjennomgangen tar vi utgangspunkt i situasjonen for eierseksjonssameiene.

Sameiebrøken Alle seksjonseiere eier en forholdsmessig andel i sameiet. Sameiebrøken angir

«Loven fastsetter at hovedregelen er at felleskostnader skal fordeles etter sameiebrøken»

den andelen, og vil som hovedregel være utslagsgivende for omfanget av seksjonseierens forpliktelser ovenfor de øvrige seksjonseierne, så vel som sameiets kreditorer. Brøken gjelder også ved fordeling av eventuelle inntekter.

Felleskostnadene Eierseksjonsloven angir i § 29 det utgangspunktet at «kostnader med eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, er felleskostnader». Felleskostnader er med andre ord avgrenset mot særkostnader, som er de kostnader som direkte kan tilbakeføres til en bestemt bruksenhet (seksjon) og bruken av den.

Løpende kostnader som sameiet har med forsvarlig drift av eiendomsmassen vil være å anse som felleskostnader, da disse kostnadene ikke relaterer seg direkte til de enkelte seksjonene. Eksempler på slike kostnader er ytre vedlikehold av bygningsmassen, vedlikehold av innvendige fellesarealer, utgifter knyttet til bruk av fellesarealer, kommunale avgifter, strøm til fellesareal, bygningsforsikring, samt administrative utgifter, herunder forretningsførerhonorar.

Fordelingen Loven fastsetter at hovedregelen er at felleskostnader skal fordeles etter sameiebrøken, og det åpnes for avvik fra dette ved kun to tilfeller: dersom særlige grunner taler for en fordeling etter nytten for den enkelte bruksenhet eller etter forbruk, samt i tilfeller der de seksjonseierne som berøres, uttrykkelig sier seg enige. Borettslagsloven har tilsvarende bestemmelser.

Rettspraksis viser at unntaket «særlig grunner» skal tolkes meget snevert, og har blant annet fastslått at fordeling etter nytte «i liten grad er aktuell for kostnader knyttet til eksisterende anlegg». I praksis vil det si at unntaket ikke får anvendelse for vedlikehold – både reparasjon og utskiftning – av eksisterende fellesareal og felles infrastruktur, slik som fasade, tak, trapper, heiser og ventilasjonsanlegg for å nevne noen eksempler. Motstykket her er nye fellestiltak som bare kommer enkelte bruksenheter til gode, slikt som en heis som bare betjener enkelte etasjer eller tilsvarende. Slike kostnader er det normalt grunnlag for å særfordele.

Forbruksunntaket er det fastslått at er aktuelt først og fremst der forbruket kan måles. Eksempler på slikt målbart forbruk er vann og varme, såfremt sameiet som helhet blir fakturert for tjenesten. Det har også utviklet seg en praksis for særfordeling av kostnader til tv/bredbånd pr bruksenhet fremfor etter brøk, et standpunkt som langt på vei kan begrunnes med at kostnadens størrelse er knyttet til antallet boliger og ikke størrelsen på disse.

At forbruket kan måles gir ikke i seg selv en rett til å avvike fra sameiebrøken. For at unntaket skal komme til anvendelse må det også foreligge «særlige grunner», som typisk vil relatere seg til misforholdet mellom seksjonens prosentmessig forbruk av en tjenesten og seksjonens prosentmessige del av felleskostnadene. Er dette misforholdet stort nok vil vilkåret «særlige grunner» være oppfylt.

Det siste typetilfellet der fordeling av felleskostnadene kan avvike fra sameiebrøken er de tilfellene der de berørte seksjonseierne samtykker til avviket. Skal dette være en varig ordning må det i eierseksjonssameiene også vedtektsfestes. Som en slags nødventil er det greit å kjenne til at hvis man har en situasjon der vedtektene har fastsatt en fordeling som er tilstrekkelig urimelig så kan man kreve at domstolen vurdere gyldigheten av denne. Det kan kanskje være aktuelt hvis det er fastsatt at en seksjon ikke skal bære kostnader overhode, eller en svært liten del av disse holdt opp mot størrelsen på seksjonen.

MADS LANGELAND

Advokatfullmektig i Bing Hodneland

KNUT HODNELAND

Advokat / Partner i Bing Hodneland