Van bedrijventerrein naar werkstad_Hein Coumou

Waarderpolder

van bedrijventerrein naar WERKSTAD

Hein Coumou

4

“De stadsvernieuwing die we onder het motto van de ‘gemengde’ stad hebben doorgevoerd, is minder gemengd dan we beweren.”

Kristiaan Borret

5

Titel Waarderpolder: van bedrijventerrein naar Werkstad Afstudeerder Hein Coumou (Stedenbouw) www.heincoumou.nl heincoumou@gmail.com 0655540662 Commissie Huub Juurlink (mentor) Ad de Bont Tom Bergevoet Externe beoordelingscommissie Hans van der Made Jaap Brouwer

Š 2017, Hein Coumou Alle rechten voorbehouden.

6

Waarderpolder

van bedrijventerrein naar WERKSTAD

7

8

Mijn opa had een bouwbedrijf in het centrum van Hengelo. Achter zijn woning, midden in het bouwblok, stond zijn werkplaats met opslag en machinerie. Op zaterdag was de werkplaats open voor de buurt, iedereen mocht onder begeleiding gebruik maken van de machines. Het was niet alleen een werkplaats, het werd een sociaal knooppunt middenin de stad.

9

10

Inhoud

Waarom Gesegregeerde stad Waarderpolder: van bedrijventerrein naar vitale werkstad

13 19

Casus Blinde vlek

26

Hoe Raamwerk Functie Werkstraten Wetgeving

30 32 34 42

Wanneer Ontwikkelstrategie T0 T1

46 48 52

Waarmee Spelregels

53

Wanneer T2 T3

60 61

Tot slot

63

11

12

Gesegregeerde Stad

Het is ongelofeijk hoe wij de afgelopen decennia gescheiden woonwijken en werkterreinen hebben gemmaakt. Woonwijken die overdag stil en verlaten zijn en werkterrreinen waar ‘s nachts beveiligers het terrein bewaken. Terreinen die ruimte vreten: afgelopen zestien jaar zijn er evenveel bedrijventerreinen bij gekomen, als het hele oppervlak van de gehele gemeente Rotterdam.

Terreinen die als geïsoleerde massa’s in het landschap liggen, armoedig zijn ingericht en waar je je hopeloos verloren voelt door alle hekken om de gebouwen heen.

13

Ruimtevreters: 841 km2: In een periode van 16 jaar is er in Nederland een gebied bijna zo groot als het oppervlak van de gemeente Rotterdam bijgebouwd.

14

?

Gebruik

Werkgebieden worden alleen overdag gebruikt. In de avond werkt Gescheide woonwijken ennog werkterreinen Securitas door. De monofunctionele terreinen hebben altijd

Parkeren

een lage grondwaarde.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 Bedrijventerrein Woonwijk

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

01 02 03 04 05 06 07

Parkeren x 2

De gesegregeerde stad zorgt ervoor dat we in woonwijken en op

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

?

Parkeren bedrijventerreinen parkeerplaatsen moeten maken. Tussen de ge-

Voorzieningen

bieden in staat Nederland in de file.

Gescheide woonwijken en werkterreinen

18 19 20 21 22 23 24

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Parkeren

Bedrijventerrein Woonwijk

01 02 03 04 05 06 07

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

01 02

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

18 19 20 21 22 23 24

Voorzieningen?

Doordat een bedrijventerrein of woonwijk voor één functie gemaakt is. Blijkt er nooit genoeg draagvlak te zijn voor voorzieningen.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

?

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Geïsoleerde massa van omgeving

Bedrijventerreinen functioneren enkel als werkvoorziening: je komt er alleen als je er iets te zoeken hebt. Het liefst fiets je er met een grote boog omheen.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

18 19 20 21 22 23 24

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

18 19 20 21 22 23 24

15

18:30 Werk voor Securitas

16

Ontheemd gevoel door bedrijven met hekken en parkeerplaatsen voor de deur

17

Waarderpolder

0

18

0.5

1 km

Waarderpolder: van bedrijventerrein naar Werkstad

De projectlocatie is de Waardepolder in Haarlem.

Een bedrijventerrein van 255 ha met 1100 bedrijven dicht tegen de binnenstad van Haarlem aan. Stel je eens voor dat dit bedrijventerrein transformeert tot vitale werkstad met 24/7 gebruik. Dat we hiermee de woningvraag in de regio Haarlem wordt opgelost, waarbij het aantal banen en bedrijven in de polder behouden blijft, en kan groeien. Waar parkeerplaatsen de hele dag door gebruikt worden.

Je op een prettige manier vanuit het centrum richting het omliggende landschap fietst. Even stopt voor een broodje bij de bekenste bakker uit de Waarderpolder, waar net de vrachtwagenchauffeurs klaar zijn met hun lunch.

Stel je eens voor.

19

Waarderpolder: 255 ha

1100 Bedrijven (4,3 Bedrijven/HA) 12.000 arbeidsplaatsen (47 arbeidsplaatsen/HA) Binnenstad Haarlem (91 arbeidsplaatsen/HA, 82 inwoners/HA) Dichtbij centrum Haarlem, Amsterdam en Schiphol Als massa tussen stad en landschap

20

?

24/7 Gebruik

Bedrijventerrein Woonwijk 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Werkstad 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

01 02 03 04 05 06 Woningvraag 07 08 09 10 11 Haarlem 12 13 14 oplossen 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Woningvraag Haarlem oplossen (+10.000),Meervoudig grondgebruik, Metropolitaan landschap sparen.

Verhuisbewegingen 2015 NV

Verandering bevolkingsomvang

Populaire historische steden

WLO-scenario’s 2030-2050 (Bron: PBL, CPB, Tigrs XL)

Binnenlandse verhuizingen in de Noordvleugel Migratiesaldo in 2014 Stromen groter dan 200 personen Bron: CBS

 Verandering bevolkingsomvang, WLO-scenario’s 2030-2050 (Bron: PBL, CPB, Tigris XL)

Noord-Holland Noord

Scenario Hoog

Scenario Laag

550 Zaanstreek Waterland

1.200

Almere 250

Zuid-Kennemerland

Gooi en Vechtstreek

Amsterdam

1.100

650

0

40

Overig regio Utrecht 1.850

400

Amstel-Meerlanden

0

40

850 35

Utrecht

0

Overig provincie Utrecht

-25

-5

5

25

21

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Parkeren

Parkeerplaatsen worden de hele dag door gebruikt.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Bedrijventerrein Woonwijk

Werkstad

Voorzieningen

voor allerlei gebruikers, waar de werkwereld de woonwereld ontmoet.

22

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 2

Aantrekkelijk

Waar de Waarderpolder een onderdeel is van zijn omgeving.

Een gebied waar je niet meer omheen fiets, maar juist doorheen wilt fietsen.

Behoud van banen en bedrijven in de Waarderpolder

23

24

25

Waarderpolder

De Waarderpolder een blinde vlek voor de stad Haarlem. De polder is door zijn geschiedenis als afvoerputje van functies nooit aangesloten op de stad. GeĂŻsoleerd door Mooie Nel, Spaarne en het spoor. Enorme gemiste kansen voor bijvoorbeeld de recreatieplas, Mooie Nel en het Spaarne.

26

Blinde vlek

Op de schaal van het metropolitane landschap richt Haarlem zich op de duinen en het zand. Het prachtige Hollandse polderlandschap aan de oost-kant is totaal onbereikbaar.

27

28

29

Mooie Nel

Sch ote roo g

Sch ote roo

Spa

arn

e

g

Waarderhaven

aal

kan

rie

I

g

we

rk

Ke

Waa

st ndu

rwe

rde

De Bolkwerken Figeeplein

g

Nij

rie hav en

eg dsw hei ver

ust

Ind

Lichtfabriek

Stationsplein

Veerkwartier

Veerplas

eg e W

Oud Nieuwe Gr acht

Koepel Spaarndammerplein

Gevangenis

Grote Markt

msevaart

Amsterda

Amsterdamse Poort

laan

hard

s Be rn

B

e

arn

Spa

Prin

en inn

30

Raamwerk

Stel je voor dat je vanuit de stad in een paar minuten naar de Waarderpolder en vervolgens het landschap in fietst via het nieuwe doorgetrokken Industriekanaal. Je kunt onderweg stoppen bij de Koepelgevangenis, Lichtfabriek (cultuur), Figeeplein (uitzicht) of het Waarderpolderplein (evenementen). Hierdoor krijgt de Waarderpolder een hart, is het verbonden met de binnenstad van Haarlem en het landschap. De oever van het Spaarne wordt openbaar, waardoor Schoteroog onderdeel wordt van een recreatief netwerk dat helemaal doorgaat via de Veerplas onder het spoor door naar Oost-Haarlem. Het spoor aan de zuidzijde wordt opgetild, om de stadstraten (Waarderweg, Nijverheidsweg) die door het gebied lopen, met Haarlem-Oost te verbinden. Hierdoor hoeven er geen flyovers of tunnels gemaakt worden. Je fiets of rijdt onder zonder dat je het door hebt onder het spoor door.

Niet alle bedrijven in het gebied passen in de nieuwe stedelijke structuur waar ruimte is om te wonen. Denk aan bedrijven met veel geluid, stank en vooral logistiek: bedrijven waar veel vrachtwagens aan- en afrijden. Deze bedrijven bevinden zich aan de werkstraten. De structuur is zo aangelegd dat als je het gebied binnen komt de vrachtwagens automatisch op de juiste plek terecht komen. Als je je door het gebied begeeft, kruis je maar een enkele keer een werkstraat.

Legenda Hoofdwerkstraat Werkstraat

Industriekanaal / Spaarne Stadstraat Buurtstraat Plein

Venster aan het landschap

Groot landschapspark

31

Mooie Nel

Sch ote roo g

Sch ote roo

Spa

arn

e

g

Waarderhaven

aal

kan

rie

I

g

we

rk

Ke

Waa

st ndu

rwe

rde

De Bolkwerken Figeeplein

g

Nij

rie hav en

eg dsw hei ver

ust

Ind

Lichtfabriek

Stationsplein

Veerkwartier

Veerplas

eg e W

Oud Nieuwe Gr acht

Koepel Spaarndammerplein

Gevangenis

Grote Markt

msevaart

Amsterda

Amsterdamse Poort

laan

hard

s Be rn

B

e

arn

Spa

Prin

en inn

32

Functies

Er zijn twee gebieden: de werkstad en een ruwer stuk stad. In de werkstad (50wonen/50werken) wordt aan de stedelijke structuren gewoond en gewerkt (werken dat samengaat met wonen). De bedrijven die veel vrachtverkeer hebben en niet in een buurstraat passen liggen aan de werkstraten. In het ruwere gebied mag je ook wonen, alleen gelden daar andere regels. In dit gebied ligt het accent op het werken (20/80). Je kiest en tekent ervoor om in dit gebied te wonen: een gebied waar gevaar is, geluid en verkeer. Achteraf klagen is niet mogelijk. Dit biedt juist kansen. Hier kan de directeur van zijn bedrijf in zijn bedrijfswoning wonen. Of juist mensen die bij zo’n gebied passen.

Waar je je werkplaats aan huis kunt maken en geluid mag produceren.

Programma

Woonwerk woningen, werkfuncties die samengaan met wonen.

Wonen in ruiger gebied

Werken

50% percentage publieke plint / voorzieningen

Volume

25 meter hoog / voorzieningen

18 meter hoog

33

Ontsluiting

Nu: Ad hoc - Functies die niet meer welkom waren in de stad streken hier op willekeurige plekken neer.

- Vrachtwagens en alle type bedrijven overal aanwezig - Twee hoofdontsluitingswegen - Doodlopende straten

34

Werkstraten

Straks: Werkstraten - Bedrijven met veel logistiek: laden & lossen, distributie, hinder.

- Robuuste inrichting: ruimte, laden & lossen, draaicirkels vrachtwagens.

- Vrachtwagens kunnen altijd doorrijden (nooit keren in de straat).

- De werkstraat kruist de stedelijke structuren zo min mogelijk en liefst in hoek van 90 graden, om ongelukken uit te sluiten.

- Hoofdontsluitingswerkstraat & werkstraat

35

Stadstraat

- Gebied dragen - Iepen (aansluiten huidige bomen) - Wonen en werken wat samengaat met wonen.

36

Werkstraat

- Robuust - Draaicirkels - Vestigingsklimaat

37

Industriekanaal

38

Hoofdwerkstraat

39

40

41

Wetgeving

Nu: Gezoneerd gebied - Nederlandse wetgeving - Wonen niet mogelijk - Functies niet geĂŻntegreerd in de stad - Aanvankelijk gezonde redenen voor gezoneerde gebieden: Veiligheid, Hinder, Geluid, Distributie.

42

Twee gebieden

Straks:

Werkstad en ruwer gebied

- Inpakken hinder of uitplaatsen naar ruwer gebied - Functies intergreren in nieuwe stedelijke context

43

Cat 4+

Voorbeeld Betonfabriek

Cat 3

Voorbeeld Fabriek

44

Hinder inpakken Alleen nog logistiek op lossen Opnieuw intergreren in stad

Opnieuw intergreren in stad

45

46

Ontwikkelstrategie

De ontwikkelstrategie is opgedeeld in 4 tijdsstappen: T0, T1, T2 & T3. Tijdens de transformatie tot werkstad zal het raamwerk van werkstraten en nieuwe structuren altijd moeten kloppen. Om ongelukken te voorkomen en leefbaarheid en kwaliteit te vergroten mag bijvoorbeeld nooit de ontsluiting van een fabriek via een nieuwe buurtstraat lopen.

Om het plan te laten slagen zijn er heldere spelregels ontwikkeld waarbinnen de ondernemer de mogelijkheid heeft om op zijn kavel een nieuw programma te ontwikkelen.

47

Data-Center

MSD

Auto-en Scheepssloperij Treffers

Milieuplein

Cementbouw

T0

1100 bedrijven | 1.135.500m2 | 100m2 per werknemer

#T0 Industriekanaal

De transformatie van de Waarderpolder staat of valt bij de totale aanleg van het Industriekanaal. Dit geeft het gebied een hart, verbinding met de binnenstad en het landschap.

Om een nieuw programma met woningen toe te voegen langs het Industriekanaal moeten: Milieuplein, MSD, Cementbouw, Auto- en scheepssloperij Treffers en DATA-center (als toren), verhuizen of ingepast worden in stedelijke weefsel.

48

Fabrieken Opnieuw intergreren in stad MSD

5m

23

0m 33

Distributie

33m

Fabriek?

P

Kantoor

Fabriek of lab?

Fabriek of lab?

26

0m

Extreme hinder inpakken of verhuizen Cementbouw

Auto-en Scheepssloperij Treffers

49

50

51

T1 +309.000m2 (1.700 wo.)

#T1

#T1

- Hart van het gebied

- Bij elke ontwikkeling Spaarne, openbare oever

- Gebied verbonden met stad & landschap

- Voorsorteren op aanleg stadsstraten

- Aanleg kanaal

- Waarderpolder krijgt een hart

52

+105.450m2

- Braakliggend grond voor de Ikea ontwikkelen

Spelregels Bouwblok Werkstad

Bouwblok Ruiger

nen) / 50 WERKEN

Keuze voor risico

50 WONEN (werken wat samen gaat met wo-

20 WONEN/ 80 WERKEN Tekenen voor risico

Diepere kavels mogelijk, als 50/50 blijft

Groen voor buurt max 10% oppervlakte van het blok Bonus: 1,5x bouwvolume

GeĂŻsoleerde wand

Inpandig laden & lossen

Geen ramen & deuren

Flexibele parkeeroplossingen op eigen terrein Niet voor of achter het gebouw

Flexibele parkeeroplossingen op

Collectief

eigen terrein

53

T0 Werkstad bouwblok

T1

T2

54

T0 Ruiger Bouwblok

T1

T2

55

T0 Ikea

T1

T2

56

57

T0

T1

58

59

T2

+849.000m2 (4670 woningen)

+272.700m2

#T2 Optillen spoor zodat:

- De nieuwe stadsstraten in Waarderpolder verbonden zijn met Haarlem-Oost. Je er ongemerkt onderdoor fietst.

- Afslag werkstraat vanaf Amsterdamsevaart.

- Landschap oostkant volledig ontwikkelen en structuren laten doorlopen.

- Ikea transformeert verder, aanleg Spaarndammerplein en station.

60

T3

+565.000m2 waarvan 3.110 woningen

+145.650m2

#T3

- Grootschalige bedrijven kiezen ervoor om opnieuw te integreren in de stad of verhuizen naar nieuwe locatie binnen het gebied.

- Werkstad verdicht nog verder

61

1/3

5 verd = 1.351.000m2

2/3

7500 woningen (120m2)

1/3

5 verd = 372.000m2 1,5 verd = 523.800m2

62

2/3

2050 woningen (120m2)

Tot slot

Stel je eens voor: De ontwikkeling van de Waarderpolder tot werkstad stopt bij T3. Dan is er bruto vloeroppervlak (bedrijven & woningen) van 225 ha toegevoegd. Dit is bijna evenveel als de hele oppervlakte van de Waarderpolder! De woningvraag van Haarlem en groot deel van de regio kan hierdoor binnen de stadsgrenzen worden opgelost. Waardoor er niet meer in het metroplitante landschap van de regio gebouwd hoeft te worden.

Alle huidige bedrijven en banen blijven behouden voor Haarlem.

Er ontstaat een gebied met 24/7 gebruik waar wonen en werken wordt geĂŻntergreerd. Heldere spelregels zorgen ervoor dat randvoorwaarden om fijn te wonen en te werken zijn opgelost.

Door de toename van het aantal banen en woningen is er draagvlak voor allerlei voorzieningen. Voorzieningen waar de werkwereld de nieuwe inwoners van de polder ontmoet. Grootschalige functies worden opgenomen door het nieuwe stedelijke weefsel waar parkeerplaatsen de hele dag door worden gebruikt. Je ontwijkt het gebied niet meer met een grote boog, maar wandelt, fietst of rijdt er juist via het nieuwe Industriekanaal of de stadstraten doorheen.

Het toegevoegde programma van 225ha hoeft niet in het prachtige metropolitane landschap gebouwd te worden.

63

Gescheide woonwijken en werkterreinen

Parkeren

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14

De Werkstad

? ?

Er ontstaat een gebied met 24/7 gebruik waar wonen en

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

werken wordt geĂŻntergreerd.

Par-

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

keerplaatsen worden de hele dag door

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

gebruikt.

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24

Heldere spelregels zorgen ervoor dat randvoorwaarden om fijn te wonen en te werken zijn opgelost. Door de toename van het aantal banen en woningen is er draagvlak voor allerlei voorzieningen.

Verbonden met stad en landschap: Je ontwijkt het gebied niet meer met een grote boog, maar wandelt, fietst of rijdt er juist doorheen via de nieuwe stedelijke structuren

64

De Werkstad

Grootschalige functies worden opgenomen in het nieuwe stedelijke weefsel

De woningvraag van Haarlem en groot deel van de regio kan hierdoor binnen de stadsgrenzen worden opgelost

Waar je voor/naast boven of achter je eigen bedrijf kan wonen en de bestaande bedrijven en banen behouden blijven

65

66

Dank!

Mentor Huub Juurlink Commissie Ad de Bont Tom Bergevoet Externe beoordelingscommissie Hans van der Made Jaap Brouwer Atelier Jelmar Brouwer Anne Nieuwenhuys Kim Kool Thom Zijlstra Dennis Meijerink Maik Peters Willemijn van Manen Tjeerd Beemsterboer MUST Stedebouw Stadsbouwmeester Haarlem Max van Aerschot

67

68