Afstudeerproject
Zaanse Wind
Zaanse Wind
Colofon
Afstudeerder
Daniël van Eck
Frederik van Blankenheymstraat 57
3817AE Amersfoort
daniel@thecorners.nl
+31 6 12756974
Mentor
Tess Broekmans
Commissieleden
Martin Aarts
Marie-Laure Hoedemakers
Toegevoegde commissieleden
Hein Coumou
Sander Maurits
Opleiding
Academie van Bouwkunst Amsterdam
Master of Urbanism
Afstudeerproject
Zaanse Wind
Een strategie voor de woningnood
Samenvatting
Zaanstad ligt vastgegroeid aan de grootste stad van Nederland. Het is een stad met een fascinerende geschiedenis en veel kansen voor stedelijke vernieuwing. Daarnaast is het onderdeel van de Metropool Regio Amsterdam (MRA), een regio die de grote uitdaging heeft om de overspannen woningmarkt te herstellen. Dit ontwerpvoorstel toont de kansen die er liggen bij het verdichten van Zaanstad.
De woningmarkt komt steeds verder onder druk te staan, met de MRA als middelpunt. De landelijke politiek probeert weer grip op de situatie te krijgen terwijl de markt vraagt om vrij gelaten te worden. Het resultaat is dat het proces van gebiedsontwikkeling vastloopt en de bouwopgave van 900.000 woningen tot 2030 steeds verder uit het zicht raakt. Met grote problemen in de samenleving tot gevolg.
De gemeentes zijn de partijen die verantwoordelijk zijn voor de uitvoering van de gestelde bouwdoelen. Hier ligt dan ook de sleutel tot de oplossing. Zaanstad is een gemeente met de ruimtelijke kansen voor het oprapen. Door deze te koppelen aan stedelijke opgaven als een toekomstbestendig veenlandschap, een economisch robuuste stad en een sociaal krachtige stad wordt er geprofiteerd van de woningbouwopgave.
Om die reden pleit ik in mijn ontwerp voor een proactieve houding van gemeenten. Met zelf de handen aan het stuur wordt er grip gehouden op de bouwopgave. Het wordt hierdoor een kans voor de stad in plaats van een bedreiging.
In mijn ontwerp toon ik aan wat de kansen zijn van de bouwopgave. Rondom het station transformeer ik een industrieterrein in verval naar
een compacte stedelijke woonwijk met een Zaanse mix van functies. Verbonden met de historie van de plek, met aandacht voor het bestaande landschap om zo een wijk te creëren waar zowel de bestaande Zaankanter als nieuwe inwoners van de stad zich thuis voelen. Onderdeel van het ontwerp is het ontwikkelde Zaanse bouwblok. Dit is een concrete vertaling van de stedelijke uitdagingen in combinatie met de kansen van de plek. Vormgegeven in een aantrekkelijk en flexibel stedelijke bouwblok.
Het ontwerp is een reactie op een bedreiging die ik op de Nederlandse steden af zie komen. Onder de grote druk van de woningbouwopgave zijn er veel plannen gerealiseerd met een eenzijdig doel, het bouwen van zoveel mogelijk woningen. Met het ontwerp laat ik zien dat het bouwen van veel woningen niet hoeft te betekenen dat er geen ruimte is voor bredere stedelijke opgaven. De Zaanse wind van de bouwopgave biedt de stad juist deze kansen.
Frustratie
Frustratie
Ik ben gefrustreerd over de manier waarop de stedelijke vernieuwing in mijn woonplaats Amersfoort wordt aangepakt. De afgelopen jaren zijn veel kantoorpanden aan de stadsring leeg komen te staan. Deze locaties vormen een belangrijk onderdeel van de stad en dienen als de entree naar het centrum. Het leegstaan van deze kantoren zou een uitstekende kans zijn geweest om het centrum te transformeren en te revitaliseren.
Helaas is er echter gekozen voor de makkelijkste en goedkoopste oplossing: het ombouwen van kantoren naar appartementen op de meest uitgeklede manier mogelijk. Hoewel dit weliswaar bijdraagt aan het verminderen van de grote woningnood, vind ik dat deze aanpak niet aansluit bij de ambities van de stad. Dit gebrek aan visie resulteert in een gemiste kans voor Amersfoort om zich verder te ontwikkelen en te profileren als een dynamische en vooruitstrevende stad. Een goed doordachte stedelijke vernieuwing zou niet alleen kunnen bijdragen aan het oplossen van de woningnood, maar ook aan het creëren van een levendige en diverse stadsomgeving die aantrekkelijk is voor zowel bewoners als bezoekers.
Frustratie
Luchtfoto centrum Amersfoort
Woningbouw opgave
Huidig tekort: 300.000 woningen
Plannen: 900.000 woningen bouwen tot 2030
Woningtekort per gemeente
Bron: BPD
Hittekaart woningtekort, 2022
Landelijke uitdaging
De woningnood is niet alleen een probleem in Amersfoort, maar is ook landelijk gezien een zeer groot probleem. Het wordt steeds moeilijker om een betaalbaar eigen huis te vinden; de gemiddelde huizenprijs is de afgelopen tien jaar verdubbeld en blijft ook maar stijgen. Op de linkder kaart is een onderzoek te zien naar het woningtekort per gemeente. Het gebied dat er meteen uitspringt is de regio Amsterdam, tegenwoordig ook wel de Metropoolregio Amsterdam (MRA) genoemd.
Er is momenteel een landelijk tekort van bijna 300.000 woningen. Om hierop te reageren, heeft de minister van binnenlandse zaken, Hugo de Jonge, plannen om tot 2030 900.000 nieuwe woningen te bouwen in ons land. De landelijke druk begint dus steeds groter te worden en deze druk vertaalt zich naar de MRA-regio.
Woningbouwopgave
Verstedelijkingsconcept 2050
Huidig tekort: 65.000 woningen
Plannen: 170.000 woningen bouwen tot 2030
MRA regio
Uit onze ambities vloeit een accent voort op de ontwikkeling van gemengde milieus nabij knooppunten en haltes van openbaar vervoer. Daaronder vallen bijvoorbeeld de ontwikkeling van stationsomgevingen, te transformeren bedrijventerreinen en nieuwbouwgebieden die al sinds lang geprojecteerd zijn als onderdeel van Haarlemmermeer, Almere en Lelystad en die bijdragen aan de doorgroei van deze nieuwe steden tot complete steden. Een klein deel van de woningbouwproductie vindt plaats in uitbreidingswijken. Woningbouw bij kleine kernen en aan dorpslinten blijft binnen de geldende regimes mogelijk om de leefkwaliteit in deze kernen en linten in stand te houden: het behoud van winkels, openbaar vervoer en/of andere voorzieningen. Een deel van de bouwproductie voor bedrijfshuisvesting tot slot vindt plaats op ongemengde bedrijventerreinen.
De woningnood in de MRA-regio is een urgent en groeiend probleem, met een tekort van 65.000 woningen dat dringend aangepakt moet worden. De hoge vraag naar betaalbare woonruimte wordt veroorzaakt door de snelle bevolkingsgroei en de aantrekkingskracht van steden zoals Amsterdam, die zowel nationale als internationale bewoners trekken. Ondanks de ambitieuze bouwplannen van 170.000 nieuwe woningen tot 2030, blijft de uitdaging groot. De stijgende huizen- en huurprijzen maken het voor veel mensen moeilijk om geschikte woonruimte te vinden, wat leidt tot sociale ongelijkheid en druk op de leefbaarheid in de regio. Het oplossen van deze woningnood vereist een gecoördineerde inspanning van overheden, projectontwikkelaars en gemeenschappen om duurzame en betaalbare woonoplossingen te realiseren.
Veel ontwikkellocaties kunnen door gemeenten gerealiseerd worden, zonder dat Rijk-regio-samenwerking nodig is. Maar dat geldt niet voor alle ontwikkellocaties. Prioriteit voor Rijk-regio-samenwerking hebben:
• De ontwikkeling in de nabijheid van knooppunten in en om Amsterdam
Plancapaciteit woningbouw in MRA tot 2030
Plancapaciteit woningbouw in de MRA tot 2030
Amsterdam heeft logischerwijs het grootste aandeel hierin, maar een andere gemeente die een belangrijk aandeel heeft vanwege haar ligging is Zaanstad. In deze gemeente moeten er tot 2030 18.000 woningen worden gebouwd.
• De ontwikkeling in zeven stadsharten (Almere, Haarlem, Hilversum, Hoofddorp, Lelystad, Purmerend en Zaanstad)
• Een aantal grote ontwikkellocaties in Almere, Haarlemmermeer, Zaanstad en Amsterdam waar de mogelijkheden voor versnelling worden onderzocht
• De grote stedelijke vernieuwingsgebieden in Amsterdam, Lelystad en Zaanstad
• Behoud van voldoende ruimte voor bedrijventerreinen in het Noordzeekanaalgebied
Totale MRA opgave tot 2030
Opgave: 175.000 woningen
Ambitie: 220.000 woningen
Stadsharten
53.000 woningen plannen binnen 1.200m contour van stations
reguliere woningproductie
Amsterdam
70.000 woningen
Woningbouwopgave
overige reguliere woningproductie
o.a. Amstelveen en IJmond
52.000 woningen
Huidige woningvoorraad: 70.000 woningen
Plannen: 18.000 woningen bouwen tot 2030
Achtersluispolder
Kogerveld
Zaandijk
Zaandam Centraal
Gemeente Zaanstad
Zaandam
Koog aan de Zaan
HOV lijn
Bron: Omgevingsvisie Zaanstad, totaaloverzicht
Zaanse context
Inbreiding vs. uitbreiding
Grootschalige uitbreidingen zijn niet nieuw voor Zaanstad. In de jaren 70 en 80 heeft Zaanstad een aantal grote uitbreidingen gedaan aan de randen van de stad. De drassige veengronden werden bedekt onder een dikke laag zand en de wijken werden tabula rasa opgebouwd. Echter, nu is er een significant verschil, want de geplande 18.000 woningen moeten binnenstedelijk worden gebouwd. Hierdoor worden ze een integraal onderdeel van het bestaande stedelijke weefsel, wat betekent dat er daadwerkelijk iets op het spel staat. Het draait namelijk om het behoud van de kwaliteit van de bestaande stad, die onder druk dreigt te komen te staan door de toevoeging van een groot aantal woningen.
Uitbreiding Zaanstad in twee stappen
Zaanse context
“Zelf handen aan het stuur!”
“Minder regels!”
“Wij zijn een leefbare stad!”
Landelijke overheid
Gemeente Zaanstad
Marktpartijen
Landelijke verhoudingen
Door de grote druk op de woningmarkt is er een interessant speelveld ontstaan. De overheid heeft aangegeven dat de marktwerking in de woningmarkt een te grote rol heeft gekregen en dat ze zelf weer de regie willen nemen om het probleem op te lossen. Dit doen ze door nieuwe wetgeving te introduceren voor het middensegment van de woningmarkt en zelf in gesprek te gaan met provincie en gemeentes. Aan de andere kant staat de markt, die stelt dat er al te veel regels zijn en dat het toevoegen van nog meer regelgeving het onmogelijk maakt om aan de gestelde bouwopgave te voldoen. Zij pleiten dus voor minder regels. Hierdoor zijn de overheid en de markt lijnrecht tegenover elkaar komen te staan.
Gemeentes bevinden zich hierdoor in een lastige positie. Ze krijgen van hogerhand de opdracht om zoveel mogelijk woningen te bouwen, terwijl vanuit de markt veel druk wordt uitgeoefend om zo snel mogelijk daadwerkelijk te gaan bouwen. Dit terwijl de gemeente als voornaamste doel heeft om een leefbare stad te zijn voor zowel de bestaande als nieuwe inwoners.
Zaanse context
Geen verbinding met omgeving
Te grote barriere
Onaantrekkelijke binnentuinen
Anonieme voordeuren
Gevolgen van scheven verhoudingen
Een plan dat duidelijk laat zien dat de druk ten koste is gegaan van de leefbaarheid van de stad, is het Murano-project in Zaandam, net ten noorden van het station Zaandam Centraal. Het is een perfecte locatie voor stedelijke ontwikkeling, vanwege de nabijheid van het centraal station en als voormalig bedrijventerrein is het mogelijk om snel aan de slag te gaan. Dit gebied maakt nog steeds deel uit van de visie voor het nieuwe centrum van de stad, maar het lijkt erop dat er veel compromissen zijn gesloten. In het belang van woningaantallen en winstmarges.
Er is bijvoorbeeld geen goede verbinding met de omgeving vanwege de gesloten plinten onder andere door de ingangen naar de parkeergelegenheid. De binnentuinen zijn niet aantrekkelijk vanwege het gebrek aan groen en ze zijn moeilijk toegankelijk vanwege de hoge barrières. Het groend dat er is in de binnentuinen bestaat alleen uit gras. Ook zijn de voordeuren die aan de straat liggen, onopvallend en bieden ze geen prettige overgang tussen privé- en openbare ruimtes.
Station
Centrum
Ik had graag de renders van het plan laten zien om aan te tonen dat er ambitie was, maar dat het niet is gelukt in de uitvoering. Helaas blijkt aan de beelden te zien dat al in de ontwerpfase er concessies zijn gedaan op de leefkwaliteit.
Zaanse context
Visie op de opgave
Dit soort projecten kom ik niet alleen tegen in Zaandam. In heel Nederland worden steeds meer plannen ontwikkeld waarbij de nadruk ligt op woningaantallen en snelheid, ten koste van het creëren van een leefbare stad. Door de woningdruk worden de woningen toch wel verkocht.
We zien dus dat het probleem op de woningmarkt nu echt nijpend wordt. Door de marktwerking is de achterstand enorm groot geworden en nieuwe regelgeving lijkt geen versnelling te brengen. Bovendien roepen sommige gerealiseerde projecten grote vraagtekens op.
Ik geloof dat de gemeente de sleutel kan zijn tot het oplossen van deze uitdaging. Door een assertieve houding aan te nemen en zelf een visie te ontwikkelen voor de verdichting van de stad, kan worden voorkomen dat plannen worden doorgedrukt onder de grote druk van de landelijke overheid. De gemeente heeft de controle om het gesprek minder te laten draaien om aantallen en meer om de toekomst en leefbaarheid van de stad.
Mijn onderzoeksvraag is dan ook:
Hoe kan Zaandam de grote bouwopgave gebruiken als impuls voor het versterken van de Zaanse identiteit om zo de stad toekomst bestendig te maken?
Zaanse context
Plannen voor het bouwen van 18.000 woningen
Kaders voor bouwen binnen bestaand stedelijk weefsel
Landelijke overheid
Gemeente Zaanstad
Marktpartijen
Zaanse opgaven
Hemelwater overlast Toekomstig Hemelwater overlast
Zaanse opgave 1 - Toekomstbestendig veenlandschap
Om antwoord te kunnen geven op de onderzoeksvraag, is het eerst nodig om de belangrijkste Zaanse opgaven te verkennen. De eerste opgave betreft het onderliggende landschap van Zaandam. Oorspronkelijk bestond dit gebied uit drassige moerasgronden. Gedurende de jaren is het landschap steeds verder bewerkt om het geschikt te houden voor gebruik. De laatste stap was het bedekken van het landschap onder een dikke laag zand om dit geschikt te maken voor de woningbouw. Dit heeft echter aanzienlijke gevolgen voor de klimaatbestendigheid van de stad. Bij hevige regenval kan het water slechts gedeeltelijk in de grond zakken voordat het op de drassige veengrond stuit. Dit resulteert in wateroverlast in veel gebieden. Hoewel de natuurgebieden in de omgeving veel bergingscapaciteit bevatten, is er nog nauwelijks verbinding. De minst verbonden gebieden zijn dan ook de gebieden waar de meeste overlast wordt ervaren.
Tijd
Moeras landschap
Landbouw grond met sloten
Inklinking van grond, nu alleen geschikt voor veeteelt
Meren door wegslaan van grond
Zandlaag om op te bouwen
Zaanse opgaven
Hemelwater zakt niet weg in Boerejonkerbuurt
1500-1800 - Het eerste en grootste industrie gebied ter wereld met 1.000 molens
1800-1950 - Met komst stoommachines belangrijk in voedselverwerking op wereldniveau
Werkgelegenheid
Industrie
Bouwnijverheid
Zaanse opgave 2 - Economisch robuuste stad
De tweede uitdaging betreft de economische veerkracht van Zaandam door de jaren heen. Zaandam stond ooit bekend als het eerste en grootste industriegebied ter wereld, met op het hoogtepunt meer dan 1.000 molens. Met de opkomst van de stoommachine dreigde deze industrie echter in te storten. Toch slaagde Zaandam er destijds in zichzelf te herontdekken en floreerde het. Nu wordt de industrie opnieuw geconfronteerd met een afname, waardoor we ons bevinden op hetzelfde punt als in de 19e eeuw. Er is dus behoefte aan een oplossing om de afnemende industrie tegen te gaan en zo de economische veerkracht te behouden.
Zaanse opgaven
Starter Koen (23)
Empty nesters
Gerda (68) en Theo (69)
Nieuwe Zaankanter Freek (33) en Suzanne (31)
Zaanse opgave 3 - Sociaal krachtige stad
Om uiteindelijk een sociaal veerkrachtige stad te realiseren, is het belangrijk om tijdens het ontwerpproces te begrijpen voor wie gebouwd wordt. Voor Zaandam draait de afweging om de instroom van nieuwe inwoners, voornamelijk afkomstig uit Amsterdam, en de belangen van de bestaande Zaankanters.
Eerder is al gewezen op de grote stadsuitbreidingen uit de jaren 70 en 80. Deze uitbreidingen trokken destijds veel jonge gezinnen naar de stad. Nu zijn deze gezinnen ouder geworden en zijn hun kinderen het huis uit. Wat rest zijn de ‘empty nesters’, die vaak in te grote huizen wonen.
Daarnaast ervaren ook starters moeilijkheden in Zaandam, een probleem dat nationaal speelt maar in Zaandam in versterkte mate vanwege het grote aandeel praktisch geschoolde arbeiders in de stad, vooral werkzaam in de industrie. Deze groep komt extra in de knel door de stijgende huizenprijzen.
Ten slotte is er de grote stroom van nieuwe inwoners, voornamelijk afkomstig uit Amsterdam. Hoewel deze groep veel te bieden heeft voor de stad, is het belangrijk dat zij niet de enige focus vormen. Er moet met een brede blik worden gekeken naar de uitdagingen en kansen die dit met zich meebrengt.
Zaanse opgaven
Intermezzo - Tijdlijn Zaanstad
moeraslandschap
Molenindustrie en walvisvaart
1150: Ontginning en inklinking
1300: Dammen en Dijken
1608: Aanleg overtoom
1725: Hoogtepunt molenindustrie
1550: Aanzicht molenlandschap
1650: Regio productie scheepsvaart
1650: Walvisvaart vanuit Zaandam
1200: ontstaan van meren
Stoommachine industrie
Zoeken naar identiteit
Stedelijke vernieuwing
1878: Aanleg eerste Hembrug
1886: Begin van Verkade
1950: Hoogtepunt machine industrie
1966: Streekplan Zaandam
tot 2000: uitbreiding industrie
1985: Zoeken naar identiteit
1974: Samenvoeging tot Zaanstad
2003: Masterplan Inverdam
2010: Realisatie Inverdam
1833: Eerste stoommachine
De Boerejonkerbuurt
Station Kogerveld
Boerejonkerbuurt
Koog aan de Zaan
Zaandam Centraal
Kogerveld
Zoekgebieden verdichting
Visie op verdichting gemeente Zaanstad
Achtersluispolder
Historische dijk
Leegstaande bedrijfshallen
Aansprekende architectuur
Zaandijk
HOV lijn
BOEREJONKERBUURT
Zaanse verdichting
In de visies voor Zaandam zijn een aantal kansrijke ontwikkellocaties geïdentificeerd. Wat deze gebieden gemeen hebben, is dat ze óf bij een bestaand station liggen, óf een bedrijventerrein zijn dat geschikt is voor grootschalige transformatie. De Boerejonkerbuurt, gelegen nabij station Kogerveld, is zo’n locatie die beide kenmerken combineert.
Het plangebied wordt begrensd door de A8 in het noorden, de Doctor H.G. Scholtenstraat in het oosten, de spoorlijn van Zaandam naar Hoorn in het zuiden en de Zaan in het westen.
Dit gebied fungeert momenteel als een bedrijventerrein, waarbij een aantal bedrijfshallen er verlaten bij staan. Maar het heeft ook een oud dijklint waar historische fabrieken zich afwisselen met karakteristieke Zaanse huisjes. Hierdoor is dit gebied geschikt voor een uitdagende inbreidingsopgave waar oud en nieuw naadloos samenkomen. De ligging naast het station maakt het bijzonder geschikt voor een transformatie naar een gemengd stedelijk woon- en werkgebied.
Paltrokstraat
Noordervaldeurstraat
De Boerejonkerbuurt
Oostzijde
Slachthuisstraat
Jonker platsoen
Doctor H.G. Scholtenstraat
Gouw
Gouw
De Zaan De Zaan Veensloten
Veensloot
Jagersplas
Zaanse opgave 1 - Toekomstbestendig veenlandschap
De eerste Zaanse opgave kan ik illustreren aan de hand van twee foto’s genomen op dezelfde plek, maar met een tijdsverschil van meer dan 100 jaar. Deze woningen staan er nog steeds, maar het omliggende water en het uitzicht op het lagere veenlandschap zijn drastisch veranderd. Ook het hoogteverschil is duidelijk zichtbaar, dat overbrugd is met een dikke laag zand.
Door deze ophoging is de volgende situatie ontstaan: de Zaan ligt op -0,50m NAP en de dijk die erlangs loopt op +0,10m NAP. Achter de dijk ligt het grootste deel van het plangebied op dezelfde hoogte als de Zaan. Echter, het oppervlaktewater in dit gebied ligt bijna een meter lager op -1.46 NAP. Hoewel de eerste logische
gedachte zou zijn om dit water naar de Zaan af te voeren, is dit vanwege de hoogteverschillen niet mogelijk. Dit betekent dat al het water dat in het plangebied valt, dus via een andere weg zal moet worden afgevoerd. De sloten zijn dus van essentieel belang om ervoor te zorgen dat het gebied over 100 jaar nog steeds droge voeten heeft.
Vroeger had dit gebied een fijnmazig slotenstelsel, maar daar is niets meer van over. Het is dan ook van groot belang dat het plangebied wordt aangesloten op een robuust watersysteem om bestand te zijn tegen de steeds heviger wordende buien.
De Boerejonkerbuurt
Sluis van Zaan naar achterland
Foto zelfde locatie 100 jaar later
Bijeenkomstfunctie
Industriefunctie
Woonfunctie
Onderwijsfunctie
Winkelfunctie
Kantoorfunctie
Sportfunctie
Gezondheidsfunctie
Gerkens Cacao fabriek
Regio college - bouwopleidingen
Supermarkten
Zaanse opgave 2 - Economisch robuuste stad
Zoals eerder vermeld, lijkt dit bedrijventerrein zijn beste tijd te hebben gehad. Toch zijn er een aantal belangrijke functies die het gebied nog steeds dragen zoals een onderwijsinstelling, een tweetal supermarkten en een grote cacao fabriek. Deze functies zijn cruciaal voor de economische veerkracht van een ontwikkeling, waar kleinere voorzieningen van kunnen profiteren.
Naast de grote spelers zijn er ook tal van kleine bedrijven die nog steeds gevestigd zijn in dit gebied. Hoewel ze misschien niet direct opvallen, herbergen ze enkele interessante bedrijven. Deze bedrijven vormen waardevolle functies die ook een plek verdienen in de nieuwe wijk.
Van Dalsem Elektrotechniek
River Mountain Tai Chi school
Quo Vadis Watersport vereniging
BAZ
Boulder gym met horeca
De Hellema Broedplaats
East side studio Dansschool
Motivation for you Kickboxschool
De Franse tafel Meubelzaak
Sacred Lotus Spirituele trainingen
Black arts Kunstwinkel
Solution Dance Centre Dansschool
Broke Ass Millionaires
Mode ontwerpers
Studio bvd
Opname studios Emrah party Kapper
Melia Venua Trouwlocatie
Anand Massage opleidingen
Zaans Toneelhuis
Toneel vereniging
De Boerejonkerbuurt
25 min auto
29 min OV
50 min fiets
Kogerveld - A’dam centraal
Fietsroute
Zaanse opgave 3 - Sociaal krachtige stad
Vanuit de analyse van Zaandam zijn drie doelgroepen naar voren gekomen die extra aandacht vragen: jonge gezinnen uit Amsterdam, empty nesters en praktisch geschoolde starters. Juist op deze locatie kunnen zij hun nieuwe thuis vinden. De ligging naast het station en de snelweg, samen met fietsroutes, maakt het gemakkelijk om zowel voor werk als vrije tijd te profiteren van de uitstekende bereikbaarheid.
Om een sociaal krachtig gebied te realiseren, is het essentieel dat mensen elkaar kunnen ontmoeten. De eerder genoemde voorzieningen zijn hier een onderdeel van. Maar ook ontmoetingsmogelijkheden in de openbare ruimte, waar men de buren kan ontmoeten, zijn belangrijk. Op dit moment zijn er in het gebied een park en het station als ontmoetingsplekken. Met de grootschalige ontwikkelingen die het gebied zal doormaken, is het noodzakelijk dat deze mogelijkheden verder worden uitgebreid met de bestaande plekken als basis.
Bestaande station Kogerveld
Bestaande groene plek
De Zaanse oplossing
Historische dijk
Veenstraten
Stadsstraat
Leefstraten
Station
De Nieuwe Gouw
Het Raamwerk
De drie beschreven Zaanse uitdagingen worden gecombineerd met de woningbouwopgave in een inspirerend ontwerp voor de Boerejonkerbuurt.
De nieuwe wijk krijgt een sterk raamwerk als basis, opgebouwd vanuit bestaande dragende structuren. De historische dijk blijft een belangrijke doorgaande recreatieve route en biedt ruimte aan een mix van woon- en werkfuncties. Belangrijke doorgaande infrastructuur wordt omgevormd tot aantrekkelijke stadsstraten die het gezicht van de wijk vormen, met het station als centraal punt.
Naast deze bestaande structuren worden nieuwe toegevoegd om het raamwerk te completeren. De eerste hiervan zijn de veenstraten, prettig vormgegeven woonstraten gebaseerd op de oude veenstructuur van het gebied. De Nieuwe Gouw, als belangrijkste waterstructuur van het gebied, fungeert ook als groene ader door het plan. De leefstraten vormen samen een informele structuur door smalle straten.
Zaanse oplossing
Waterpeilgebieden
Maaiveld hoogtes
De Nieuwe Gouw
Stuw
Stuw
Afwatering
Zaanse opgave 1 - Toekomstbestendig veenlandschap
Uit de analyse blijkt dat de Boerejonkerbuurt momenteel ernstige overlast ervaart tijdens hevige regenbuien. Het hemelwater kan niet adequaat worden afgevoerd en dringt niet door in de grond. Deze problemen zullen naar verwachting alleen maar toenemen in de toekomst.
Om deze kwestie aan te pakken, wordt een nieuwe watergang geïntroduceerd, genaamd de Nieuwe Gouw, als een eerbetoon aan de oude veenstructuur. Deze nieuwe watergang doorkruist de wijk van noord naar zuid. Vanuit alle hoeken van de Boerejonkerbuurt is het hierdoor mogelijk om het hemelwater over het maaiveld naar de Nieuwe Gouw af te laten stromen. De Nieuwe Gouw bevindt zich op de overgang tussen de hoger gelegen dijk en het lagergelegen
achterland.
Aan de noord- en zuidzijde is de watergang verbonden met het bestaande watersysteem, wat resulteert in een robuust systeem dat gereed is voor de toekomst. Bij de overgangen naar het bestaande water wordt een stuw geplaatst om het waterpeil in de wijk met 0,5 meter te verhogen. Hierdoor wordt er meer water vastgehouden in het plangebied, wat resulteert in minder overlast voor de omgeving. Bovendien wordt het water hierdoor beter zichtbaar vanuit de openbare ruimte, wat bijdraagt aan de Zaanse sfeer.
Zaanse oplossing
Voorbeeld van stuw
Gebiedsdragende
Supermarkt
Onderwijs
Kleinschalige maak-industrie in bestaande bebouwing
functies
Cacao fabriek
Zaanse opgave 2 - Economisch robuuste stad
Het gebied herbergt verschillende bestaande voorzieningen die behouden blijven of een nieuwe plek krijgen in het plan. Zo blijft de cacaofabriek in gebruik en wordt er meer ruimte geboden voor de aanvoer van vracht over het water. Daarnaast worden de diverse onderwijsfuncties gecombineerd in één gebouw midden in het plan. De twee supermarkten worden samengevoegd tot één supermarkt, die gecombineerd wordt met de centrale parkeervoorzieningen om optimaal gebruik te maken van het dubbelgebruik van de parkeerplaatsen.
Hoewel veel kleinschalige voorzieningen hun huidige locatie dreigen te verliezen, krijgen deze functies een nieuwe plek in de bestaande gebouwen langs de Zaan.
Het station blijft een belangrijke voorziening voor het gebied, waardoor de bereikbaarheid en daarmee de aantrekkingskracht van het gebied worden bevorderd.
Zaanse oplossing
Gerkens Cacao fabriek vanaf de Zaan
Gerkens Cacao fabriek vanaf Oostzijde
Oude hallen langs Oostzijde
HOV verbinding
Stationsplein
HOV lijn
Bestaand park Auto route
Voetganger
Zaanse opgave 3 - Sociaal krachtige stad
Op het schaalniveau van de wijk is het creëren van fijne en logische ontmoetingsplekken in de van cruciaal belang voor de derde opgave. Allereerst wordt dit bereikt door het zoveel mogelijk weren van auto’s uit het gebied. Centrale parkeervoorzieningen worden in het plan opgenomen, die direct bereikbaar zijn vanaf de stadsstraten. Hierdoor wordt het autoverkeer door de wijk tot een minimum beperkt. Deze aanpak wordt ondersteund door de goede bereikbaarheid van het gebied met het openbaar vervoer, waaronder de HOV-verbinding naar Amsterdam en het treinstation.
Dit vormt de eerste stap in het creëren van een prettige openbare ruimte waar de focus ligt op langzaam verkeer. Dit is immers de snelheid waarop mensen elkaar ontmoeten. Aangezien mensen altijd een stukje moeten lopen naar het station, de parkeervoorziening of de supermarkt, is er veel gelegenheid tot ontmoeting. Het station en het bestaande groene park zijn belangrijk ankerpunten in het netwerk.
Zaanse oplossing
Historische dijk
Nu er is beschreven hoe de Zaanse opgaven een plek krijgen in de Boerejonkerbuurt wordt het raamwerk verder toegelicht. Om te beginnen met de historische dijk. Dit is de plek waar oud en nieuw samenkomen en op een karakteristieke
Zaanse manier met elkaar in contrast staan.
Dit komt tot uiting in de afwisseling tussen kleinschalige bestaande woningen, de historische industriële gebouwen en het nieuw ontwikkelde
Zaanse bouwblokken dat later wordt toegelicht.
Een van de meest herkenbare elementen is de bestaande cacaofabriek, die zijn plek behoudt aan de Zaan.
In de huidige situatie wordt de Zaan niet echt beleefd vanwege de doorlopende rij bebouwing langs de waterkant. Dit wordt doorbroken door groene verblijfsplekken aan het water toe te voegen. Waar mogelijk zijn deze groene plekken aan het einde van de doorlopende veenstraten geplaatst. Op deze manier wordt de Zaan beleefbaar vanuit de hele wijk.
Zaanse oplossing
Foto’s Zaans contrast
Huidige situatie station
Nieuwe situatie station
Stadsstraten
De stadsstraten vormen de tweede bestaande structuur waarvan de potentie nu echt benut wordt. Een belangrijke ingreep hiervoor is de verplaatsing van het station. In de huidige situatie ligt het station aan de oostzijde van de stadsstraat, waardoor het minder goed bereikbaar is vanuit de wijk. Door het station te verplaatsen naar de westelijke zijde van de straat, is het station met het voorliggende plein een belangrijk onderdeel geworden van de nieuwe wijk en vormt het een logisch einde van de stadsstraat. Een bijkomend
voordeel is dat de oude locatie van het station ruimte biedt voor nieuwe ontwikkelingen, die zijn meegenomen in dit ontwerp.
Om aantrekkelijke stadsstraten te creëren, is aan beide zijden van het profiel bebouwing gerealiseerd. Bij de Paltrokstraat was dat natuurlijk logisch, maar bij de Doctor H.G. Scholtenstraat (hier links) wordt dit bereikt door nieuwe bebouwing aan te sluiten op de bestaande bebouwing, wat zorgt voor een aantrekkelijke afsluiting van de stadsstraat.
Het uiteindelijke profiel ziet er dan zo uit. De bus heeft zijn eigen strook met daartussen de auto. Aan beide zijdes van het profiel een breed fietspad en voetgangers zone. De plint van de bebouwing is gevuld met voorzieningen.
Zaanse oplossing
Veenstraten
De veenstraat vormt de belangrijkste nieuwe structuur in de Boerejonkerbuurt. Deze straten zijn direct afgeleid van de oude veenstructuur die ooit in dit gebied lag. De veenstraten zijn aantrekkelijke, groene, autovrije woonstraten. Op de plekken waar deze structuur andere structuren kruist, ontstaan spontane verblijfsplekken voor de buurt. De zuidelijk veensloten, die zorgen voor de afvoer van hemelwater, liggen weer op de plek waar deze altijd heeft gelegen.
Uiteindelijk ontstaan er levendige straten binnen een groen profiel. Er is veel aandacht besteed aan de menselijke maat en schaal, met bouwhoogtes tussen de drie en vijf lagen en waar nodig een setback. Zo ontstaat er een aantrekkelijke stedelijke woonwijk.
Zaanse oplossing
De Nieuwe Gouw
De Nieuwe Gouw, een nieuwe waterstructuur in de Boerejonkerbuurt, dient niet alleen als bescherming tegen de gevolgen van het veranderende klimaat, maar fungeert ook als een belangrijke groene corridor door de wijk. Van noord naar zuid strekt zich een langzaamverkeersroute uit aan de ene kant, met een autoweg aan de andere kant.
Het profiel van de Nieuwe Gouw, gelegen tussen de hogere dijk en het lagere land, creëert een interessante dynamiek, met aan één zijde een verhoogde opstap richting de woningen. Het verhoogde waterpeil draagt bij aan het iconische
Zaanse beeld, waarbij het water vrijwel op de gelijke hoogte staat met de openbare ruimte.
Parallel aan de Nieuwe Gouw loopt een informele route door de leefstraten, smalle woonstraten waar de nadruk ligt op gemeenschap en buurt. De groenstroken langs deze straten dragen bij aan het intieme en geborgen karakter van de buurt.
Zaanse oplossing
Doorsnede oost-west
Conclusie raamwerk
In doorsnedes wordt het raamwerk extra duidelijk, waarbij de twee bestaande dragende structuren van de historische dijk en de stadsstraat goed te zien zijn in de oost-west doorsnede. Waar tussen de leefstraten met de Nieuwe Gouw ligt
In de noord-zuid doorsnede is de oude veenstructuur goed te herkennen door de smalle kavels tussen de veenstraten. De stadsstraat sluit aan bij deze structuur, waardoor een coherente en herkenbare stedelijke opzet ontstaat.
Zaanse oplossing
Doorsnede noord-zuid
Zaans bouwblok
Ontwikkelvelden
In het vorige hoofdstuk is het raamwerk openbare ruimte van het gebied toegelicht. In dit hoofdstuk wordt er ingegaan op de ontwikkelvelden die overblijven binnen dit nieuwe raamwerk. Hiervoor is het Zaanse bouwblok ontwikkeld.
Dit bouwblok geeft een antwoord op de drie gestelde Zaanse opgaven in de kleinste stedenbouwkundige schaal. Stapsgewijs wordt het Zaanse bouwblok toegelicht.
Zaans bouwblok
Stap 1 - Historische veenstructuur
De eerste stap betreft de kavel waarop het bouwblok staat. Door de herintroductie van de historische veenstructuur in het plangebied met de veenstraten, bevindt het bouwblok zich op een smalle, langwerpige kavel. Deze kavels variëren in breedte van ongeveer 40 meter en in lengte van 75 meter.
Deze manier van verkavelen, waarbij de ruimte tussen de veensloten wordt benut, is de manier waarop het oude deel van Zaandam is ontstaan.
Langs de sloten werden geleidelijk steeds meer woningen gebouwd, met een pad langs het water. Uiteindelijk werden er zoveel woningen gebouwd dat de sloot werd drooggelegd en er een straat ontstond. Op de foto is een van deze historische straten te zien.
Deze eerste stap herintroduceert dus een traditionele Zaanse ontwikkelingsmethode, die zorgt voor een herkenbare en authentieke stedelijke structuur.
Zaandam 1900
Veensloot naar woonstraat
Zaans bouwblok
Kavel: 5.072m2
Bebouwing: 10.645m2
FSI: 2,1
Stap 2 - Dichtheid
De tweede stap is de hoeveelheid volume die met het bouwblok gerealiseerd moeten worden voor een financieel haalbaar project.
Hiervoor is er gekeken naar vergelijkbare binnenstedelijke verdichtingsopgaven in Zaanstad van de afgelopen jaren. Drie projecten sprongen eruit waar in een compacte indeling een hoog aantal woningen is gerealiseerd. Aan de hand van deze projecten is te concluderen dat er een minimale FSI van 2 nodig is om een haalbaar project te realiseren.
Voor het Zaanse bouwblok betekend dit dat er een gemiddelde bouwhoogte van 5 lagen nodig is.
Beoogde FSI binnenstedelijke ontwikkelingen FSI 2 - 2,5
Vurehout FSI 1,71
Oostzijde FSI 2,37
FSI 2,88
Murano
Zaans bouwblok
Murano Vurehout
Oostzijde
Stap 3 - Sociaal krachtige stad
In bouwlagen alleen kan niet worden gewoond. Daarom worden de bouwlagen in de derde stap vertaald naar woningtypologieën, afgestemd op de eerder geïdentificeerde belangrijke doelgroepen voor de gebiedsontwikkeling. Alle drie de doelgroepen zoeken een stedelijke omgeving en dus ook een stedelijke woningtypologie.
Tot slot wordt het Zaanse bouwblok ingericht met stadse doorzonwoningen, ideaal voor gezinnen die behoefte hebben aan woningen die met hun wensen kunnen meegroeien. Deze woningen bieden voldoende ruimte en flexibiliteit om aan te passen aan veranderende gezinsbehoeften, terwijl ze de stedelijke charme en functionaliteit behouden.
Voor de starters worden kleinere galerij ontsloten appartementen gecreëerd, waarbij de betaalbaarheid van de woningen centraal staat. Deze appartementen bieden een stedelijke woonervaring zonder hoge kosten. Voor de empty nesters worden ruimere appartementen in centraal ontsloten wooncomplexen ontworpen. Deze woningen voorzien in de behoefte aan extra kamers zonder de last van een grote tuin, wat aansluit bij hun levensfase en woonwensen.
Zaans bouwblok
Starter Koen (23)
Empty nesters Gerda (68) en Theo (69)
Nieuwe Zaankanter Freek (33) en Suzanne (31)
Stap 4 - Beeldkwaliteit
De opbouw van het Zaanse bouwblok in architectuur begint met een basislaag van 3 of 4 bouwlagen. Deze lagen sluiten aan bij het beoogde profiel van de straten en versterken het stedelijke karakter van het gebied. Bovenop deze basislagen komen extra bouwlagen met een setback, die visueel onderscheidend zijn van de basislagen. Deze setback draagt bij aan een menselijke maat en schaal vanaf ooghoogte, waardoor het straatbeeld vriendelijker en aantrekkelijker wordt.
Daarnaast is de parcellering van de gevel essentieel om te voorkomen dat de lange bouwblokken van meer dan 70 meter een eentonig en saai beeld opleveren. Dit wordt bereikt door variatie in materialisatie, kleurgebruik, afmetingen en vorm van de gevels. Ook het dakontwerp voor de doorzonwoningen wordt in gevarieerd.
Parcellering
Stap 5 - Groene, verbonden binnenhoven
De binnentuinen worden groen ingericht en hebben een semi-openbaar karakter. Er is veel groen met kleine privé stadstuinen en laag ontworpen erfafscheidingen. Deze rustige, groene binnenruimte vormt een sterk contrast met de robuuste en industriële buitenzijde van de bouwblokken.
In de hoofdopzet van het gebied fungeert de informele structuur als de groene route voor langzaam verkeer van de inwoners. Het Zaanse bouwblok voegt hier een extra laag aan toe met de struinroutes. Elk bouwblok heeft minimaal drie openingen die openbaar toegankelijk zijn, maar een semi-openbaar karakter hebben. Dit creëert een netwerk van struinpaden door het gebied, ideaal voor bewoners en vooral kinderen, om vrij en veilig door de wijk te bewegen en elkaar te ontmoeten.
Stap 6 - Duurzaamheid
De laatste stap betreft de duurzaamheid op dit schaalniveau. Met het herintroduceren van oppervlaktewater in het gebied wordt er alles aan gedaan om de Boerejonkerbuurt klimaatbestendig te maken. Ook het Zaanse bouwblok draagt hieraan bij. Dit gebeurt door de platte daken in te richten als groene daken, waardoor het regenwater vertraagd wordt afgevoerd naar de openbare ruimte. De hogere daken worden benut voor zonnepanelen, wat bijdraagt aan de energievoorziening van het gebied. Eventuele blinde gevels worden groen bekleed, waardoor extra ecologische plekken in het gebied ontstaan. Deze maatregelen zorgen ervoor dat de Boerejonkerbuurt niet alleen klimaatbestendig is, maar ook een duurzaam en groen woonmilieu biedt.
Eindbeeld Zaans bouwblok
Na het volgen van deze stappen staat er een aantrekkelijk stedelijk bouwblok met de voeten geankerd in het Zaanse. Dit bouwblok is een onderdeel voor de verdere ontwikkeling van het gebied.
Het bouwblok geeft een antwoord op de drie opgaven die volgen uit de grondige analyse van Zaanstad. Samen met de woningbouw opgave combineerd het de opgaven tot een concreet voorstel.
Detail uitwerking
In de onderstaande afbeelding wordt een gedetailleerde uitsnede van het plan weergegeven. De doorzonwoningen en appartementen wisselen elkaar harmonieus af, waarbij twee verschillende typen appartementen worden toegepast: een met een centrale ontsluiting en de ander met een galerij. Bij kleinere volumes is ervoor gekozen om de galerijen te verbinden, wat resulteert in een financieel haalbaar gebouw.
De binnentuinen stralen een geborgen sfeer uit en bieden een combinatie van openbare en privéruimtes. De veenstraten zijn herkenbaar aan hun verharding en bredere groenstroken. Op de kruispunten met de leefstraten ontstaan gezellige verblijfsplekken voor de buurt.
De parkeeroplossingen worden geïntegreerd in het ontwerp van het bouwblok en vormen een naadloos onderdeel van de looproutes.
Langs de Zaan worden de bestaande gebouwen nieuw leven ingeblazen door ze te voorzien van voorzieningen die passen bij het karakter van het gebied.
Conclusie
Murano Zaans bouwblok
Vergelijking
De hoofdvraag van dit onderzoek is:
Hoe kan Zaandam de grote bouwopgave gebruiken als impuls voor het versterken van de Zaanse identiteit om zo de stad toekomstbestendig te maken?
Naast het versterken van de Zaanse identiteit vormt het Zaanse bouwblok de kern van het antwoord op de hoofdvraag. Terwijl ik aan het begin van het verhaal een project heb laten zien waarin zeker wordt ingespeeld op de grote bouwopgave, onderscheidt het Zaanse bouwblok zich door op een aantal essentiële onderdelen beter aan te sluiten bij de versterking van de Zaanse identiteit en het toekomstbestendig maken van de stad.
1. Mobiliteit
2. Inrichting binnentuin
3. Aansluiting op omgeving
4. Mix van typologie
5.
Ontworpen vanuit de context
1. Mobiliteit
Ten eerste wordt er efficiënter omgegaan met de mobiliteitsopgave. Waar bij Murano het parkeren op maaiveld onder een dek wordt opgelost, wordt er in de Boerejonkersbuurt gewerkt met centrale parkeerhubs. Dit biedt twee grote voordelen.
Ten eerste is de auto maar op een beperkt aantal plekken onderdeel van de openbare ruimte. Hierdoor is de openbare ruimte echt het domein van de voetganger en de fietser. Dit biedt veel vrijheid in het aantrekkelijk ontwerpen van de openbare ruimte en biedt aanleiding voor ontmoeting.
En ten tweede is er veel meer flexibiliteit in het ontwerp van het Zaanse bouwblok. Architectonisch hoeft er geen rekening worden gehouden met het bouwen op een parkeerdek.
Murano Zaans bouwblok
2. Inrichting binnentuin
Wat meteen een groot voordeel is van bouwen op maaiveld in plaats van op een parkeerdek, is dat het groen in de volle grond kan staan.
Het gebruik van een parkeerdek leidt tot tal van lastige en kostbare oplossingen om de binnentuin alsnog groen in te richten. Bovendien vereist het op de langere termijn ook veel meer onderhoud van het groen. De binnentuinen van het Zaanse bouwblok zijn geborgen, waardoor de bewoners van het blok zich er meer verantwoordelijk voor voelen. Daarnaast zorgt het feit dat het groen in de volle grond staat voor een natuurlijkere groei, wat uiteindelijk resulteert in een aantrekkelijker beeld.
Murano Zaans bouwblok
3. Aansluiting op de omgeving
Wat bij Murano slecht uit de verf komt, is de integratie in de omgeving. Het bouwblok bevindt zich in een complexe omgeving met veel infrastructuur, en de voormalige industriële sfeer van het terrein is nog steeds duidelijk merkbaar.
Het succes van het plan hangt af van hoe goed het aansluit op deze context. In het Zaanse bouwblok is dit bereikt door aantrekkelijke plinten te creëren waar daadwerkelijk gewoond wordt.
Bovendien draagt de aantrekkelijke openbare ruimte bij aan het gevoel van ergens wonen en deel uitmaken van de omgeving. De kleine voortuintjes zorgen voor een prettige overgang tussen privé- en openbare ruimte.
Murano Zaans bouwblok
4. Mix van typologie
Bijna het hele bouwblok van Murano bestaat uit dezelfde appartementstypologie, waardoor het voornamelijk één homogene doelgroep aanspreekt. In tegenstelling hiermee wordt in het Zaanse bouwblok gestreefd naar zoveel mogelijk variatie in typologieën, om zo een diverse mix van doelgroepen aan te trekken. Hierdoor wordt de Boerejonkerbuurt niet alleen een toevoeging aan het aantal woningen in de stad, maar ook een verrijking van de diverse samenstelling van de bewoners.
Murano Zaans bouwblok
5. Ontworpen vanuit de context
Als laatste punt is een groot verschil tussen de bouwblokken is dat het Zaanse bouwblok diep geworteld zit in de context van de plek. Vanuit de analyse zijn er een drietal opgaven naar voren gekomen waar dit bouwblok allemaal een bijdragen aan weet te leveren. Daarnaast doet het ruimtelijk ook mee met de context door gebaseerd op de smalle ontwateringsstructuur een prettig woonklimaat te creëren. Dit heel anders dan Murano waar een generiek bouwblok met de eendimensionale visie op de bouwopgave wordt neer gezet.
Murano Zaans bouwblok
Slotwoord - Zaanse Wind
Dit verhaal begint met aantonen dat de wind van de grote woningbouwopgave nu echt is gaan waaien in Nederland. Aan de hand van het project Murano in Zaandam is aangetoond wat de gevolgen zijn van de tunnelvisie op de woningaantallen.
Daarom heb ik laten zien met mijn ontwerp voor de Boerejonkerbuurt hoe de Zaanse molen voor verdichting, in de vorm van het Zaanse bouwblok, gebouwd moet worden. Een molen die draait op de kracht van de wind van de woningbouwopgave. Het is alleen zaak dat de juiste wieken met Zaanse opgaven worden ingezet om te profiteren van deze wind. Met de bouw van de molen wordt de wind niet langer gezien als een bedreiging maar juist als een grote kans voor Zaanstad.
De wind die waait wel, het is nu aan Zaanstad om de molen te bouwen en ervan te profiteren.
Dankwoord
De afronding van dit afstudeerproject was mij nooit gelukt zonder de hulp van een aantal mensen. Deze mensen wil ik hier graag bedanken.
Mijn dank gaat uit naar mijn commissie Martin en Marie-Laure en in het speciaal Tess die altijd beschikbaar was voor mijn vragen en als mentor er voor zorgde dat ik na elk contact moment weer met inspiratie en nieuwe ideeën naar huis ging.
Ik dank Gemeente Almere waar ik tijdens mijn afstuderen ben begonnen en mij de tijd en ruimte heeft gegeven die ik nodig had om mijzelf te ontwikkelen.
Graag wil ik Annyk, Mike, Bob en mijn ouders bedanken die altijd klaar stonden met onvoorwaardelijk steun en vertrouwen.
Tot slot wil ik natuurlijk Kaylee bedanken, mijn steun en toeverlaat die mij door alle moeilijke momenten van de studie heen heeft weten te loodsen met haar onvoorwaardelijke support.
Academie van bouwkunst
Amsterdam