Foto: Scanpix/Iris
Guide
August 2014 - Se flere guider på bt.dk/plus og b.dk/plus
1sid4e r
SPAR FORMUE PÅ NYT SUPERLÅN
SUPERLÅN INDHOLD: Spar formue på nyt superlån..............................................................4 SKEMAER: Det koster det.......................................................................6 Så meget kan du klippe af restgælden....................................10 Er det nye superlån noget for dig?...............................................10 Ny låntager....................................................................................................10 Boligejer med flekslån..........................................................................12 Boligejer med fastforrentet lån.....................................................10 Fakta om det nye lån.............................................................................12 PLUS udgives af Berlingske Media, Pilestræde 34, 1147 København K, Mail: plus@bt.dk, Web: www.bt.dk/plus og www.b.dk/plus, Ansv. chefredaktør: Olav Skaaning Andersen, Redaktør: Mette Bernt Knudsen, Bemærk: Der kan være omtalt forhold, der ikke længere er gældende. Se udgivelsesdato på forsiden af publikationen.
2
3
Spar formue på
NYT SUPERLÅN Tusindvis af boligejere kan spare klækkelige summer på at skifte til det nye 2,5 pct. lån Louise Kastberg loka@bt.dk
Alle realkreditselskaberne har den seneste uge meldt sig på banen med et nyt superlån, som kan være et attraktivt valg for mange boligejere. Bare 2,5 pct. i rente de næste 30 år. Så billigt har det aldrig været før at sikre sig med et fastforrentet lån. Faktisk er det så billigt, at selv nogle flekslånere kan få en lavere ydelse ved at skifte til det nye drømmelån ved næste rentetilpasning. Nykredit, der også ejer Totalkredit, var først til at åbne for 2,5-lånet. Senere på ugen kom turen til BRFkredit, mens Realkredit Danmark og Nordea Kredit tøvede frem til fredag med at sætte lånet frem i butikken. Men nu er der frit valg på alle hylder, hvis man overvejer at skifte flekslånet ud med en fast rente eller at konvertere til et billigere lån. Forbrugerøkonom Johan Juul-Jensen fortæller, at Nykredit har store forventninger til 2,5 pct. lånet. - Det er der flere gode grunde til, for det er et attraktivt lån med fantastiske egenskaber. For nye låntagere ligger det lige til højrebenet. Det at få et fastforrentet lån til 2,5 pct. er ret unikt. For fem år siden fik man et F1-lån til samme rente, siger han.
4
Stor interesse
I forhold til det fastforrentede 3 pct. lån, der i øjeblikket ligger og svinger omkring kurs 100, er ydelsen ikke så meget lavere. Men man får den højest mulige rentefølsomhed. Dermed er man sikret en større restgældsreduktion ved rentestigninger, når man indfrier eller omlægger sit lån. Og interessen er stor. Allerede den første dag, Nykredit havde det nye lån på hylderne, blev der regnet på mere end 1.000 lån. Men hvem er lånet særligt interessant for, ud over nye låntagere, der går efter fast rente? Som udgangspunkt anbefaler realkreditselskaberne, at alle, der har et fastforrentet lån til 4 pct. eller højere, får regnet på, om de bør konvertere. Det kan dog også være en god mulighed for nogle af dem med 3,5 pct. lån, ligesom mange flekslånere bør overveje, om tiden er inde til at gå i fast rente. Sammenlignet med flekslån med afdrag koster det f.eks. lige nu kun 500-600 kr. mere netto om måneden at binde renten fast i 30 år. - Hvis man ser på det historiske gennemsnit for F1-renten, ligger den omkring 2,5 pct. Så der er også noget psykologi i det, siger Ulrikke Ekelund, cheføkonom i BRF.
Billigere end F5
Hun påpeger, at nogle flekslånere faktisk kan komme til at sidde for det samme som i dag –
eller billigere, hvis de konverterer til fast rente. Det gælder dem, der snart skal have ny rente på deres F5- eller F10-lån. Hvis eksempelvis en F5-låner konverterer til det nye 2,5 pct. lån ved næste rentetilpasning, vil den månedlige nettoydelse fortsat være omkring 4.500 kr. for et lån på 1 mio. kr., mens selve afdraget vil stige fra omkring 2.000 kr. til 2.500 kr. Altså betaler man 500 kr. mere af på sit lån om måneden. Til gengæld stiger restgælden med omkring 54.000 kr. Men så kan man også sove roligt de næste 30 år ved tanken om, at man har en god og lav fast rente på sit lån - samt mulighed for at konvertere og klippe af restgælden på et senere tidspunkt. Selvom 2,5 pct. lyder markant bedre end 3 pct. i rente, er det dog ikke soleklart, at det er dét lån, man bør vælge. Kursen på det nye lån er stadig kun godt 96, mens det fastforrentede 3 pct. lån ligger og svinger omkring kurs 100. Det betyder, at 3 pct. lånet kan være lukket den ene dag og åbent den næste. Og det er netop for at undgå at stå med tomme hylder, at realkreditselskaberne har lanceret det nye 2,5 pct. lån. - Hvis 3 pct. lånet med afdrag kommer under kurs 100 igen, og dermed åbner for tilbudsgivning, anbefaler vi her og nu boligejerne at vælge det frem for 2,5 pct. lånet på grund af kursen, siger Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark.
- Hvis der kommer god likviditet i begge serier, vil vi helt klart anbefale 2,5 pct. lånet frem for 3 pct. lånet, siger Christian Hilligsøe Heinig.
Risikerer kurstab
Privatøkonomiske eksperter har i ugens løb advaret mod, at der ved det nye lån er risiko for såkaldt indlåsningseffekt, hvilket også er årsagen til, at flere af selskaberne har tøvet med at åbne for lånet. Ved en hurtig rentestigning er der risiko for, at der ikke bliver solgt særlig mange obligationer, så låneserien bliver meget lille. Og hvis kun få investorer sidder på hele serien, kan de beslutte at sælge til f.eks. kurs 95, selvom boligejeren i teorien burde have haft kurs 90. Som låntager kan man altså ende med et stort kurstab, hvis man får brug for at indfri lånet før tid. At alle realkreditinstitutterne nu er gået på markedet med det nye lån, er dog et godt tegn for dem, der drømmer om fast rente på 2,5 pct. de næste 30 år. Samtidig er der på baggrund af de seneste svage væksttal fra flere store lande i Europa ikke umiddelbart noget, der tyder på hurtige rentestigninger.
5
SKEMAER:
DET KOSTER DET
6
7
8
9
Er det nye superlån
NOGET FOR DIG? Er du ny låntager eller har du lån i forvejen. Se her hvad du skal være opmærksom på Ny låntager: Hvis du er ny på lånemarkedet, er det nye 2,5 pct. lån en enestående mulighed for at få en fast lav rente de næste 30 år. Dog er kursen på lånet stadig kun omkring 96-96,5, hvilket betyder, at man får en større restgæld end det beløb, man låner. Derfor bør man overveje, om det bedre kan betale sig at vælge et fastforrentet 3 pct. lån, som lige nu er meget tæt på kurs 100. Det lave renteniveau betyder desuden, at der også er udsigt til endnu billigere flekslån. Særligt F3- og F5-lån forventes at sætte nye bundrekorder.
Louise Kastberg - loka@bt.dk
Så selvom det lige nu kun koster 500-600 kr. mere i nettoydelse om måneden at vælge fast rente frem for fleks, er der altså også udsigt til, at flekslånene bliver endnu billigere. Om man skal vælge fast eller fleks, afhænger blandt andet af, om gerne vil have en lav ydelse her og nu eller betale lidt mere for at kende sin ydelse de næste 30 år. Og om man tror, at renten kommer til at stige eller vil fortsætte med at være lav et godt stykke tid endnu.
10
Boligejer med flekslån: Har du nydt godt af de ekstremt billige flekslån, men frygter for den dag, renterne stiger, er det et oplagt tidspunkt at overveje, om du skal skifte til fast rente ved næste refinansiering. Det har nemlig aldrig været billigere. Selvom der på den korte bane er udsigt til, at også flekslånene bliver endnu billigere, skal man tænke sig godt om, før man f.eks. låser sig fast i et F3- eller F5-lån. For ved næste rentetilpasning om tre eller fem år er det langtfra sikkert, at man har muligheden for at vælge et 30-årigt lån til historiske 2,5 pct. i rente. Som udgangspunkt anbefaler realkreditselskaberne aldrig, at man går ud af et flekslån i utide, da omkostningerne ved at indfri lånet er for store. Så det er dyrt at fortryde, hvis renterne pludselig begynder at stige. Der er dog på nuværende tidspunkt ikke noget, der tyder på, at renterne kommer til at stige markant i den nærmere fremtid. Om man skal gå i fast rente, afhænger også af, hvor stort lånet er og om man forventer at skulle sælge indenfor det næste par år. Har man et lån på under 750.000 kr. eller en kort tidshorisont, vil det sandsynligvis bedst kunne betale sig at holde fast i sit flekslån.
11
Boligejer med fastforrentet lån: Alle, der har et fastforrentet lån til 4 pct. eller mere, bør henvende sig til deres bank eller realkreditinstitut og få regnet på, om det kan betale sig for dem at konvertere til enten det nye 2,5 pct. lån eller 3 pct. lånet. Man kan opsige sit fastforrentede lån fire gange om året, og det anbefales, at man venter til næste frist, da man ellers skal betale en såkaldt differencerente frem til opsigelsestidspunktet. @BME NOTE TEKST 1:Dog er der risiko for, at man ikke længere kan få lånet, hvis renten pludselig tordner i vejret. Men det forventer selskaberne ikke. Gevinsten ved at konvertere afhænger af flere faktorer. Generelt er tommelfingerreglerne, at jo højere optagelseskurs, jo kortere tid til næste opsigelsesfrist, jo større rentestigning i de kommende år og jo større lån – desto større vil konverteringsgevinsten også blive. I det værst tænkelige tilfælde, dvs. hvor de lange renter fortsætter med at falde, vil det tage ca. syv et halvt år, før man er bedre tjent med sit nye 2,5 pct. lån end med sit nuværende 4 pct. lån. Bliver renten på det nuværende niveau, vil boligejeren være bedre stillet med sit nye 2,5 pct. lån efter godt tre år. Stiger renten, vil boligejeren næsten omgående være bedre tjent med det nye lån end med sit nuværende 4 pct. lån. Hvis man allerede har haft sit lån en del år, kan det også være værd at overveje, om det bedre kan betale sig at konvertere til et 20-årigt 2,5 pct. lån, hvor kursen i øjeblikket ligger meget tæt på 100.
12
FAKTA OM DET NYE LÅN 1:
Realkreditselskaberne har netop lanceret et nyt 30-årigt superlån til kun 2,5 pct. i rente, da det 3 pct. fastforrentede lån med afdrag ligger og svinger omkring kurs 100.
2:
Når kursen er over 100, må realkreditselskaberne ikke udstede lånet. Derfor åbnes og lukkes der for 3 pct. lånet fra dag til dag afhængigt af, om kursen er under eller over 100.
3: 4:
For at undgå at have tomme hylder har selskaberne åbnet for et 2,5 pct. lån, der fredag lå i kurs 96,3. For låntagere er det bedst at optage et lån, når kursen er så tæt på 100 som muligt, da man undgår at øge restgælden. Og netop på grund af, at kursen kun er godt 96, har flere af selskaberne været betænkelige ved at åbne for det nye lån.
5:
Det skyldes, at der er risiko for såkaldt indlåsningseffekt. Hvis renten stiger hurtigt, kan lånet få en meget kort levetid. Og hvis der kun når at blive udstedt få obligationer, er der risiko for, at nogle få investorer ender med at sidde på hele serien.
6:
Dermed kan der opstå ineffektiv prisdannelse, hvor de kun vil sælge til en højere kurs end den, låntageren normalt vil skulle give for at indfri lånet. Dog kan man aldrig komme til at give mere end kurs 100.
7:
Indlåsningseffekt betyder altså i værste fald, at man kan komme til at realisere det oprindelige kurstab, når lånet indfries, eller at en evt. restgældsreduktion ved rentestigninger bliver mindre end ellers.
8:
Derfor peger flere eksperter på, at man bør se tiden an og vente, til der er blevet udstedt nogle flere obligationer i den nye serie, så risikoen for indlåsningseffekt mindskes.
13
Få meget mere indhold på PLUS for 29 kr. per måned Vi publicerer nye guider hver eneste dag året rundt om: Rejser Sundhed
Slank
Se mere på bt.dk/plus eller b.dk/plus Privatøkonomi 14
Motion