BIG BUSINESS 2/08

Das Magazin der Bundesimmobiliengesellschaft | Nr. 4 | Dezember 2008 | www.big.at

„Mehr als nur eine Treppe“

Das neue Haus für Musik und Musiktheater in Graz wird von einem „Twist“ getragen

Weiße Möwe im Sturzflug

Das Flugfeld Wels ist eine der größten österreichischen Projektentwicklungen

Jung gebliebene Grünoase

Im Wiener Prater lassen Nachwuchskünstler ihrer Kreativität freien Lauf

Editorial Sicherheit in Krisenzeiten

N

iemand kann derzeit seriös sagen, in welchem Ausmaß sich die Finanzkrise auf die Weltwirtschaft niederschlagen wird. ­Eines wird aber immer klarer: Wir steuern voll auf eine veritable Rezession zu. Unerfreuliche Aussichten also für die nahe Zukunft. Und die einzelnen Segmente und Bereiche der globalen Wirtschaft sind so ineinander verzahnt, dass sich keine Branche der Entwicklung entziehen können wird! Darüber hinaus muss mit einer euphemistischen Hilfskonstruktion der Ursachen aufgeräumt werden. Sollte das Argument, viele Banken hätten die Komplexität ihrer eigenen Produkte nicht mehr verstanden, den Tatsachen entsprechen, so wirft das kein gutes Licht auf viele Managementetagen. Wahrscheinlicher ist vielmehr: Sehr viele Institutionen haben über einen vergleichsweise langen Zeitraum sehr viel Geld verdient. Ein Motiv war sicher der dringende Wunsch nach mehr. Wie schön wäre es doch, viel Geld ohne Risiko verdienen zu können! Diese Träume haben sich jetzt in Luft aufgelöst. Über offene Fragen wurde der Deckmantel der kollektiven Selbsttäuschung gebreitet. Denn wer hat sich während des Anstiegs eines Immobilienwertpapiers um 15 Prozent pro Jahr um Banalitäten wie den Sitz der Gesellschaft oder darum gekümmert, ob es sich um eine Aktie oder ein Zertifikat handelt? Die Gretchenfrage ist, wer das sehen wollte, solange es nach oben ging. Fakt ist: Grosso modo wirft eine Liegenschaft keine 15 oder 20 Prozent Rendite ab. Damit sind nun alle wieder in der Realität angekommen. Zugleich ist das aber die Chance derer, die in der Immobilie seit jeher ein stabiles, nachhaltiges Investment gesehen haben. Immer wieder hat man versucht, dieser Anlageform ein besonders verruchtes, hoch erotisches Image zu verpassen. Der Sex liegt aber, wie vielen jetzt erst wieder klar wird, keineswegs im schnellen Geld. Im Gegenteil: Der Spaß an der Sache ist vergleichbar mit einer stabilen Ehe, die auch in Krisenzeiten Sicherheit und Rückhalt gibt. Und genau darin liegt die Chance für all jene, die während der vergangenen Jahre am Boden geblieben sind und solide gewirtschaftet haben. Derzeit sehen wir eine brutale Marktkorrektur, die in dieser Form nicht zu erwarten war. Viele Notverkäufe von Institutionen, denen Liquidität

Wolfgang Gleissner

BIG BUSINESS

Editorial

BIG-Geschäftsführer, v.l.n.r.: Wolfgang Gleissner, Christoph Stadlhuber und Wolfgang Hammerer

fehlt, werden die Preise drücken. Andererseits kommt die Zeit derer, die es sich leisten können, in naher Zukunft billig einkaufen zu gehen.

Wenige Fonds, Aktiengesellschaften oder Private-Equity-Investoren verfügen derzeit über ausreichend hohe Cash-Bestände und prall gefüllte Kriegskassen, um shoppen zu gehen. Und wenn doch, wird die Lust von trüben konjunkturellen Aussichten ordentlich gebremst. Die BIG verfügt über genug Potenzial, um jedenfalls alle Angebote genau unter die Lupe zu nehmen. Wir werden uns dieser Thematik vorsichtig nähern. Denn prinzipiell sind wir natürlich daran interessiert, günstig Immobilien zu kaufen. Aber: Druck besteht keiner! Wir sehen uns also ganz genau an, was uns angeboten wird, und treffen dann in aller Ruhe unsere Entscheidung. Denn wir sind nicht gierig. Unser Interesse gilt einem stabilen, nachhaltigen Aufbau eines solide wachsenden Konzerns mit auf unterschiedliche Geschäftsbereiche spezialisierten Tochtergesellschaften.

Wolfgang Hammerer

Christoph Stadlhuber

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52 Impressum BIG Business erscheint in Kooperation mit der Wiener Zeitung.

Ausgabe: Nr. 4/2008 Herausgeber: Bundesimmobiliengesellschaft m.b.H., Hintere Zollamts­straße 1, 1031 Wien, T 050244-0, F 050244-1199, office@big.at, www.big.at Geschäftsführung: Wolfgang Gleissner, Wolfgang Hammerer, Christoph Stadlhuber Chefredaktion: Ernst Eichinger Produktion und Artdirektion: Nofrontiere Design GmbH, Zinck­ gasse 20–22, 1150 Wien Druck: „agensketterl“ Druckerei GmbH, Kreuzbrunn 19, 3001 Mauerbach

Inhalt 1 Editorial 4 Rückblick: Juni 2008 bis November 2008 19 Ausblick: Jänner 2009 bis Juli 2009 20 Thema: „Alles, was Flügel hat“ Das Flugfeld in Wels ist österreichweit eine der größten Projektentwicklungen.

Veränderungen rufen aber wie immer nicht nur Befürworter auf den Plan. Derzeit läuft eine Studie zum Thema Naturschutz inklusive Populationserhebung.

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26 Thema: Die richtige Krümmung Personalpolitik grenzt gelegentlich an Philosophie. Gerade in der BIG erschweren darüber hinaus viele unterschiedliche Dienstrechte den einfachen Umgang mit den Mitarbeitern.

32 Highlight: Grazer MUMUTH lässt Wiener Oper alt aussehen Eine „Treppe“ hält in der steirischen Landeshauptstadt ein ganzes Haus zusammen.

Der renommierte Stararchitekt Ben van Berkel hat sein Vorzeigeprojekt vollendet.

40 Thema: Kostenintensive Löcher Stollen sind in der Erhaltung sehr teuer. Insgesamt hat die Sanierung bis dato über 35 Mio. Euro verschlungen.

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46 Round Table: „Berechnungen ohne Gültigkeit“ Die Baupreise explodieren. Experten diskutieren, wie mit dem Phänomen Teuerung umzugehen ist.

52 Thema: Die kreative Grünoase Die „Bildhauergebäude des Bundes“ liegen im Herzen des Wiener Praters.

Dort widmen sich zum Teil arrivierte Künstler ungestört ihrem Schaffen.

56 Thema: Alles, was Recht ist Ein Jurist in der BIG muss nicht nur Recht haben oder es interpretieren, sondern darüber hinaus viele andere Qualitäten mitbringen.

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Inhalt

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Rückblick

Juni 2008 bis November 2008

06/08

07/08

08/08

Wettbewerb Justizzentrum Korneuburg entschieden S. 13

Spatenstich Passivwohnhaus Jungstraße Am 2. Juli fand der Spatenstich für das erste freifinanzierte und höchste Passivwohnhaus statt. BIG E&V baut gemeinsam mit Raiffeisen evolution das „Passivwohnhaus Jung­ straße“ im zweiten Wiener Gemeindebezirk.

Wettbewerbsentscheidung Justizanstalt Graz Jakomini S. 15

Facility-Preis 2008 Am 4. Juni wurde im Rahmen des AGTA-Kongresses (Akademie für technische Gebäudeausrüstung) der Facility-Preis 2008 vergeben.

Mit dem Haus der Forschung in der Wiener Sensengasse erzielte die BIG den dritten Platz.

Der Preis steht in einzigartiger Weise für Nachhaltigkeit und Entwicklung im FacilityManagement-Bereich, da eine Bewertung des Gebäudes über die gesamte Lebensdauer hinweg erfolgt.

Start WU-Realisierungswettbewerb Nach der Entscheidung zur Vergabe der Masterplanung des Geländes an BUSarchitektur geht das Projekt „Neubau der Wirtschaftsuniversität Wien“ in eine weitere Phase. Im Juli wurden EU-weit Architekten eingeladen, ihre Bewerbung für einen der insgesamt fünf Bauplätze abzugeben.

Vertragsunterzeichung NOE CENTRAL S. 8 500-Mio.-Schweizer-Franken-Anleihe Am 7. Juli begab die BIG mit der Leadbank Credit Suisse eine Anleihe in der Höhe von CHF 500 Mio. Die Anleihe hat eine Laufzeit von zwei Jahren und ist mit einem Koupon von 3,25 % ausgestattet. Sie dient hauptsächlich der Refinanzierung einer im August 2008 ausgelaufenen Anleihe in der Höhe von CHF 700 Mio. Projektstart Spengergasse S. 6 BG und BRG Klosterneuburg Wettbewerbsentscheidung Für die Erweiterung und bereichsweise funktionelle Neuordnung des BG und BRG Klosterneuburg wurde Architekt Günter Bösch beauftragt. Er überzeugte die Jury beim EU-weiten offenen einstufigen Reali­ sierungswettbewerb.

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Nr. 4 | 2008 | www.big.at

Wettbewerbsentscheidung Wollzeile 1–3, 1010 Wien In einem EU-weiten offenen zweistufigen Verhandlungsverfahren wurde die Silberpfeil Architekten ZT GmbH mit der Planung der Generalsanierung beauftragt. Nach Fertigstellung wird das Gebäude neu vermietet.

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10/08

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Grundsteinlegung Bernhard-GottliebUniversitätszahnklinik S. 12

Wettbewerb Produktionstechnikzentrum TU Graz entschieden S. 8

NÖ Holzpreis 2008 S. 6

Eröffnung Landesgericht für Strafsachen Graz S. 13

Expo Real München S. 60

Baumeisterarbeiten Unipark Nonntal Salzburg vergeben Für die Baumeisterarbeiten zum Neubau der Kultur- und Gesellschaftswissenschaftlichen Fakultät der Universität Salzburg erhielt die Bietergemeinschaft der Firmen Ebster Bau und Bauunternehmen Doll GmbH & Co KG den Zuschlag.

Eröffnung BAKIP Graz S. 18 Spatenstich Chemie, Pharmazie und Theoretische Medizin Innsbruck S. 16 Eröffnung Polizeiinspektion Ebensee S. 12 Spatenstich Bezirksgericht Salzburg Das Bezirksgericht Salzburg erhält ein „neues“ Gebäude. Die ehemalige Polizeikaserne ge­ gen­­über dem alten Gerichtsgebäude in der Salzburger Innenstadt wird für die N ­ utzung des Bezirksgerichtes adaptiert. Am 22. Sep­ tem­ber erfolgte der offizielle Spatenstich.

Spatenstich für Schulzentrum Wien Donaustadt S. 10 Auslandsliegenschaft in Laibach verkauft Mit dem Verkauf des ehemaligen Militärattaché-Wohnhauses in Laibach hat die SIVBEG nun alle Auslandsliegenschaften des Österreichischen Bundesheeres veräußert.

Eröffnung Finanzamt Gmunden Bundesministerin für Inneres Maria Fekter und BIG-Chef Wolfgang Hammerer eröffneten am 17. Oktober das generalsanierte Finanzamt in Gmunden.

Petrikovics tritt als BIG-Aufsichtsrat zurück Nachdem Karl Petrikovics seine Tätigkeit als Vorstand bei Immofinanz und Immoeast sowie im Vorfeld bei der Constantia Privat­ bank eingestellt hat, ist er nun auch als Aufsichtsratsvorsitzender der BIG zurückgetreten. ÖGFA-BIG-Visite Die österreichische Gesellschaft für Architektur (ÖGFA) und die BIG veranstalten zweimal jährlich eine Bustour zu interessanten Bauten der BIG. Am 18. Oktober führte die ÖGFA-BIGVisite Kunst- und Architekturinteressierte in die Steiermark zum Justizzentrum Leoben.

BIG macht Schule In der Ausstellungsreihe der Camillo-SitteLehranstalt „Bauen macht Schule“ präsentierte nun die BIG als sechster Aussteller ihre Projekte unter dem Titel „BIG macht Schule“.

Am 22. Oktober fand die offizielle Eröffnung statt. Bis Mitte November konnte man die Ausstellung in der Wiener Bau-HTL besuchen.

BIG AZW – Generation Render Am 12. November ging BIG AZW, eine Koope­ ration mit dem Architekturzentrum Wien, mit „Generation Render“ in die sechste Runde.

Diskutiert wurde das Thema „Mit Skizzen und/oder Computerentwürfen bis zur gebauten Wirklichkeit“.

Eröffnung Erich-Fried-Gymnasium Das Bundesrealgymnasium in der Glasergasse, Wien 9, ist saniert und erweitert. In 16 Monaten wurde der Zubau errichtet und das Bestandsgebäude neu strukturiert und saniert. Die Investitionskosten betragen rund 4,9 Mio. Euro. Am 21. November fand die feierliche Eröffnung statt.

Hochbauarbeiten am Unipark Nonntal Salzburg begonnen Mit der Betonierung der Bodenplatte haben Mitte November die Hochbauarbeiten an der Kultur- und Gesellschaftswissenschaftlichen Fakultät der Universität Salzburg b ­ egonnen.

Bis Ende April kommenden Jahres soll der Rohbau der ersten beiden Etagen fertig­ ge­stellt sein. Damit werden ab jetzt von im Durchschnitt 40 bis 50 Arbeitern 3.700 Tonnen Bewehrung und 25.000 Kubikmeter Beton verarbeitet.

Baumpflanzung Viktring S. 17

Kaserne in Kufstein verkauft Die Kufsteiner Kaserne in Tirol wechselte um 8,62 Mio. Euro den Besitzer.

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Rückblick: Juni 2008 bis November 2008

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Nicht nur preisverdächtig, sondern ausgezeichnet: Francisco Josephinum Wieselburg In der Kategorie „Öffentlicher Bau“ bei der Verleihung des Niederösterreichischen Holzbaupreises siegte ein BIG-Projekt: die Höhere Bundeslehr- und Forschungsanstalt (HBLFA) Francisco Josephinum in Wieselburg. Das bestehende Schul- und Internatsgebäude des Francisco Josephinums wurde durch einen mehrgeschoßigen Holzbau um 26 Unterrichtsräume und 150 Heimzimmer für 300 Schüler erweitert, ein Lebensmitteltechnologisches Zentrum (LMTZ) mit Schülerlabor wurde angeschlossen. Die Objekte bestehen in der Außenwand-Konstruktion aus Holzfertigteilen. Die Fassaden der einzelnen Gebäudeteile wurden unterschiedlich gestaltet. Für die Schule wurde eine waagrechte Holzschalung gewählt, das Heim bekam Dreischichtplatten und das LMTZ Aluminium-Paneele. Die tragenden Innenwände und Decken sind aus Stahlbeton. Wegen des erhöhten Schallschutzes wurden vorgelagerte Gipskarton-Vorsatzschalen als Trennwände eingesetzt, alle übrigen Zwischenwände sind Gipskarton-Ständerwände. Mit der Auslegung aller Bauteile für erhöhten Wärmeschutz erreicht der Neubau eine Energiekennzahl von 39 kWh/mC pro Jahr.

Großbaustelle

HTL Spengergasse wird erweitert und saniert

Eines der größten Schulprojekte Österreichs treibt die BIG derzeit in Wien-Margareten voran: Bis Ende 2011 wird die HTBLVA Spengergasse saniert und massiv erweitert. Rund 30 Mio. Euro kostet die Aktion, die über Mietzahlungen refinanziert wird. Verantwortlicher Planer ist der Wiener Architekt Otmar Hasler. In den kommenden zwei Jahren werden zwei der vier Gebäudetrakte geschleift und durch einen 4.700 Quadratmeter Nutzfläche fassenden Zubau ersetzt. Hinter der geplanten Glasfassade werden dann Labors und Maschinen für die Textil­ industrie sowie ein neuer EDV-Trakt geschaffen, und auch das Österreichische Textilinstitut erhält eigene Räumlichkeiten.

Die beiden denkmalgeschützten Trakte (8.421 Quadratmeter Nutz­ fläche), die bestehen bleiben, werden in der Folge umfassend saniert.

Ein Teil der 151 Lehrer und rund 1.300 Schüler ist aus Platzgründen in die ehemalige HTL Schellinggasse 13 im 1. Bezirk übersiedelt, die der BIG bei derartigen Bauprojekten als Ausweichquartier dient.

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Nr. 4 | 2008 | www.big.at

Neue „Vorstufe“ für Klagenfurter Uni Roland-Rainer-Bau um 3 Mio. Euro behutsam saniert

Die Sanierung der „Vorstufe“ wurde nach vier Jahren abgeschlossen. Insgesamt ist die Belegschaft mit der behutsamen Renovierung des 1970 nach Plänen von Roland Rainer errichteten ersten Gebäudes der Klagenfurter Uni, in dem das Institut für Medien- und Kommu­ nikationswissenschaften unter­gebracht ist, sehr zufrieden. Die BIG, die als Eigentümer die Liegenschaft an die Uni vermietet, hat 3 Mio. Euro in das Projekt investiert, bei dem zunächst der Innenhof erneuert wurde. Besonderes Augenmerk lag dabei auf jenem Teil der Bibliothek, der unter dem Hof einquartiert ist: Da bei starken Niederschlägen öfters Wasser eingedrungen war, musste die Dachhaut des

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Innenhofs saniert werden. Danach wurden die Studioräume des Instituts ins Untergeschoß verlegt und an ihrer Stelle zwei große Seminarräume mit Blick auf den Innenhof errichtet. Ein Seminarraum im Nordwesten wurde durch einen offenen Aufenthalts- und Freiarbeitsplatz für die Studenten ersetzt. Und wer Roland Rainer war, in dessen Sinne dies alles erfolgte, darüber können sich Besucher nun in einem eigenen Schauraum in der runderneuerten „Vorstufe“ informieren. Kurz herrschte an der Alpen-Adria-Universität in Klagenfurt Auf­regung. Die neue Rollstuhlrampe ist geringfügig zu steil geraten. Ein Fehler, der umgehend behoben wird.

Rückblick: Juni 2008 bis November 2008

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Gemeinsame Wege

Erweiterungen der TU Graz Die Technische Universität Graz bekommt bis zum Jubiläumsjahr 2011, in dem das 200-jährige Bestehen gefeiert wird, gleich an mehreren Stellen ein neues Gesicht: Jüngstes Großprojekt ist der Bau eines neuen Produktionstechnikzentrums (PTZ) sowie eines „Hauses des Kindes“ am Campus Inffeld in Graz-Jako­mini. Bereits in Bau ist das „Chemie-Ersatzgebäude“ in der Grazer Stremayergasse. Die neuen Gebäude werden nach ihrer Fertigstellung Ende 2010 an die TU Graz vermietet. Die Gebäude des PTZ, in die für den ersten Bauabschnitt rund 19,5 Mio. Euro (Nettoerrichtungskosten) investiert werden, sollten Institute und Kompetenzzentren beherbergen. Das „Haus des Kindes“ mit einer Projektsumme von 3,8 Mio. Euro wird mehreren Kinderbetreuungseinrichtungen Platz bieten. Die Entscheidung des von der BIG ausgeschriebenen EU-weiten Architekturwettbewerbs für den neuen Gebäudekomplex ist kürzlich zugunsten des Grazer Architekten Hans Mesnaritsch gefallen. Das neue PTZ soll ab Ende 2010 Büroflächen für das Institut für Verbrennungskraftmaschinen, das Großmotoren-Kompetenzzentrum sowie für das „Virtual Vehicle“-Kompetenzzentrum bieten. Auch Informatik-Institute sowie das Institut für Prozesstechnik ziehen ins Gebäude ein.

Die BIG und die Stadt St. Pölten gehen in Zukunft enge gemeinsame Wege: Für die bestmögliche Entwicklung des Industrie- und Logistikzentrums NOE CENTRAL West in der niederösterreichischen Landeshauptstadt, wurde die Gründung einer Verwertungsgesellschaft beschlossen. Das Entwicklungsgebiet mit einem Gesamtpotenzial von rund 800.000 Quadratmetern ist zwar schon jetzt durch die B20 (Mariazeller Bundesstraße) und die Traisentalbahn (direkte Anbindung an die Westbahn) sehr gut aufgeschlossen, der geplante Bau der S34 (Traisentalschnellstraße) soll aber später auch eine direkte Anbindung an die A1 sowie den sogenannten Regionenring rund um Wien bringen. Neben Großfirmen wie ÖBB, Spar, Leiner, Schenker und Gourmet verfügen auch die BIG und die Stadt St. Pölten im Gewerbegebiet über Liegenschaften mit einem Entwicklungspotenzial von etwa 120.000 Quadratmetern.

Das brachliegende Land südlich von St. Pölten soll schon bald bebaut werden.

Neue Polizeidienststelle am Flughafen Die neue Polizeidienststelle beim Klagenfurter Flughafen ist bezogen und bereits im Vollbetrieb. Die Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) investierte rund 2,4 Mio. Euro in das von Adrian Martin Bucher geplante und mittlerweile preisgekrönte Gebäude. In der 1.400 Quadratmeter großen Dienststelle arbeiten insgesamt 80 Personen. Folgende Einheiten sind dort „konzentriert“: Polizeistation Annabichl, Diensthundestaffel Krumpendorf und Flughafenpolizei.

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Das höchste Passivwohnhaus Österreichs in Wien

Im Herbst 2009 ist es so weit: Mit dem 58 Woh­ nungen fassenden Passivwohnhaus Jung­ straße 14 in Wien-Leopoldstadt wird nach etwas mehr als einem Jahr Bauzeit das größte und erstmals freifinanzierte derartige Projekt in Österreich fertiggestellt. Auf knapp 4.600 Quadratmetern Nutzfläche entstehen Eigentumswohnungen mit zwei, drei oder vier Zimmern – von 50 bis 150 mC zu je 2.700 Euro/ mC –, die allesamt über Balkone, Terrassen oder sogar Gärten verfügen. Die Errichter, die Projektentwicklungstochter der Bundesimmobilien­

gesellschaft und Raiffeisen evolution, wollen mit ihrem Projekt ein Zeichen für nachhaltiges und umweltschonendes Bauen setzen.

Profitieren werden davon freilich auch die künftigen Bewohner: Sie werden nämlich viel Geld sparen, weil das Passivhaus – dank ausgezeichneter Wärmedämmung und hocheffizienter Lüftungsanlage mit Wärmerückgewinnung – ohne konventionelle Heizung auskommt. Und während bei anderen Gebäuden viel Wärme ungenutzt quasi durchs Fenster entweicht, wird hier sogar die abgegebene Körperwärme der Menschen und Geräte in den Wohnungen genutzt, sodass der jährliche Heizwärmebedarf weniger als 15 kWh/ mC beträgt. Damit entspricht das Passivhaus Jung­ straße nicht nur den strengen Kriterien, die das unabhängige „Passivhausinstitut Dr. Wolfgang Feist“ anlegt, sondern ist auch schon von der Österreichischen Energieagentur mit der Zertifizierung „klima:aktiv“ ausgezeichnet worden. Die Lüftungsanlage hat übrigens zusätzlich zum Wärmetausch einen positiven Nebeneffekt: Ihre feinen Filter ziehen auch Aller­gieauslöser aus der Raumluft. Und auch

der Altbaumbestand rund um das Gebäude sowie das begrünte Dach sollen die Abgasbelastung reduzieren. Zwar gibt es für die 58 Wohnungen – von denen ein Gutteil bereits vergeben ist – ebenso viele Garagenplätze, die Bezieher können den grünen Gedanken aber auch außerhalb der eigenen vier Wände weiterleben: indem sie die nahen Öffis nutzen.

Architekt Erik Testor, Markus Neurauter (Raiffeisen evolution), Wohnbaustadtrat Michael Ludwig, Bezirksvorsteher Leopoldstadt Gerhard Kubik, BIG-Chef Christoph Stadlhuber.

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Schule für Nachwuchs-Tourismusexperten Über 20 Mio. Euro Errichtungskosten – Gesamtfertigstellung Sommer 2010

Der 22. Bezirk, Wien-Donaustadt, bekommt ein neues Schulzentrum. Am Standort Bernoullistraße/Wintzingerodestraße errichtet die Bundes­ immobiliengesellschaft (BIG) eine Höhere Bundeslehranstalt für wirtschaftliche Berufe und Tourismus, das bestehende Bundesgymnasium Bernoullistraße wird umgebaut. Am 23. September nahmen Bundesministerin für Unterricht, Kunst und Kultur Claudia Schmied, Susanne Brandsteidl, die amtsführende Präsidentin des Wiener Stadtschulrates, Grete Laska, Vizebürgermeisterin und Stadträtin, der Bezirksvorsteher von Donaustadt Norbert Scheed und Wolfgang Gleissner, Geschäftsführer der BIG, den Spatenstich vor.

Der Neubau für die Tourismusschule wird 31 Stammklassen, einen Lehrküchentrakt und zwei Sporthallen auf einer Nettogrundrissfläche von rund 10.300 Quadratmetern beherbergen. Der Lehrküchentrakt bietet den Schülern nicht nur die Möglichkeit, Kochkünste zu erlernen, sondern auch in Lehrrestaurants zu servieren. Durch eine dreigeschossige transparente Aula gelangt man in den modernen Neubau.

Zur„Erholung“ der Schüler dienen unter anderen die Pausenflächen auf den Dachterrassen des Gebäudes. Die Schule, geplant von Architekt Johannes Michel, wird im Sommer 2010 fertiggestellt. Im Herbst

des Schuljahres 2010/11 können also bereits rund 950 Schüler die Tourismusschule besuchen. Beim angrenzenden Gymnasium müssen alte provisorische Erweiterungen aus den 70er- und 90er-Jahren neuen Klassenzimmern weichen. 18 Unterrichtsräume werden auf einer Nettogrundrissfläche von ca. 1.700 Quadratmetern errichtet. Somit wird die Schule zukunftsorientiert angepasst und entspricht den Vorgaben für eine Schülerzahl von maximal 25 pro Klasse. Die neuen Räumlichkeiten können zu Schulbeginn 2009 bezogen werden. Schulen sind aufgrund ihres hohen Anteils von fast 40 Prozent (2,8 Mio. Quadratmeter Gebäudeflächen) der Schwerpunkt im Portfolio der BIG. Allein die jährlichen Mieten betragen rund 240 Mio. Euro und stellen damit einen wesentlichen Teil der Umsatzerlöse der BIG. Aber auch ausgabenseitig manifestiert sich die Bedeutung dieses Portfolio­ segments in der Höhe „laufender“ Investitionen. Österreichweit sind derzeit 55 Großprojekte (Neubauten und Generalsanierungen) mit einem Investitionsvolumen von über 500 Mio. Euro in Ausführung oder Planung. Darüber hinaus werden im Zuge der Instandhaltungen über 50 Mio. Euro pro Jahr, so auch heuer, an 300 österreichischen Ausbildungs­standorten ausgegeben. Der Löwenanteil, rund 80 Prozent, davon über den Sommer.

Wolfgang Gleissner (BIG), BM Claudia Schmied, Bezirksvorsteher Wien-Donaustadt Norbert Scheed, Wiener Stadtschulratspräsidentin Susanne Brandsteidl, Vizebürgermeisterin Grete Laska.

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„Sinkende Laufzeiten – höheres Risiko“ Kommentar des BIG-Finanzgeschäftsführers Wolfgang Hammerer zu den potenziellen Auswirkungen der Finanzkrise auf das eigene Unternehmen

Der Blick in die Kristallkugel gibt aufgrund des darin befindlichen Nebels derzeit wenig Aufschluss, wie es weitergeht. Mit der Bereitstellung von Krediten und Beteiligungskapital für österreichische Banken seitens der Bundesregierung ist zwar ein Teil der Notwendigkeiten erledigt. Aber eines ist klar. Fremdkapital wird trotz sinkender Zinsen zumindest nicht billiger. Und die Zeiten werden für alle rauer. Das zeigt sich an unserem eigenen Beispiel. Während sich Investoren im vergangenen Jahr noch förmlich darum gerissen haben, der BIG Geld zu geben, stellt sich die Situation heuer schon ganz anders dar. Jetzt gilt es für unsere Finanzabteilung, maximalen Einsatz zu zeigen. Zudem prüfen die Investoren genau, wem sie Geld geben. Das dauert! Auch wie sich das Zinsniveau entwickelt, kann niemand schlüssig vorhersagen. Derzeit ist von sinkenden Zinsen auszugehen.

Demgegenüber stehen aber erhöhte Risikozuschläge, sogenannte „Spreads“. Das bedeutet also eine leichte Erhöhung der (Fremd-) Kapitalkosten für die Unternehmen. Die BIG genießt in dieser Situation aber zumindest die Sicherheit ihrer Bonität: Daher wird das

Unternehmen auch weiterhin kaum Probleme haben, sich über Begebung von Anleihen, Aufnahme von Bankdarlehen oder sogenannte „Private Placements“ zu finanzieren. Insgesamt hat sich darüber hinaus aber ­natürlich auch an den Rahmenbedingungen einiges geändert, die ihrerseits wiederum direkte oder indirekte Auswirkungen auf die Konditionen haben: Faktum Nummer eins: Die Volumina sinken. Waren vor zwölf Monaten noch 400 Mio. Euro am Heimmarkt der BIG, der Schweiz, vergleichsweise einfach zu platzieren, gestaltet sich dieses Vorhaben jetzt nicht mehr so einfach. Faktum Nummer zwei: Sinkende Laufzeiten. Generell finanziert die BIG ihre Bauvorhaben auf 20 bis 25 Jahre. Dazu sollten im Ideal­fall, vereinfacht gesagt, am Kapitalmarkt Anleihen in der gleichen Laufzeit begeben werden. Das ist derzeit völlig undenkbar. Möglich sind Finanzierungen bis maximal sieben Jahre. Daraus aber resultiert wiederum Faktum Nummer drei: Das sogenannte Trans­formationsrisiko bedeutet, bezogen auf die Pro­jektdauer, eine Ungewissheit des Bauherrn und Eigen­tümers in seiner Kostenstruktur. In weiterer

F­ olge ist es also notwendig, einen Risikozuschlag einzu­berechnen. Vor allem bei großen Projektgesellschaften müssen sich damit auch die Partner der BIG auf deutlich härtere Verhandlungen einstellen. Aber nicht nur dort: Der Wind wird also generell rauer.

Trotzdem bleibt das Unternehmen BIG im Gegensatz zu manch anderen Gesellschaften der Republik Öster­ reich auf der sicheren Seite. So sind, um nachhaltig kalkulieren zu können, seit jeher rund 80 Prozent der Finanzierungen mit fixen Zinsen ausgestattet. 20 Prozent, vor allem um ein Mindestmaß an Flexibilität zu gewährleisten, sind variabel. Aufgrund des Einsatzes von Sicherungsgeschäften existiert kein Wechselkursrisiko. In Summe kann die BIG damit also relativ gelassen der Zukunft entgegensehen.

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Rückblick: Juni 2008 bis November 2008

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Zahnklinik wächst

Polizei Ebensee adaptiert

Rund 30 Jahre lang war der Betrieb in der Wiener Universitätszahnklinik wegen der baulichen Begebenheiten eingeschränkt. Nach langen Diskussionen wurde im Sommer 2005 die Errichtung eines Zubaus beschlossen – und im September 2008 ist endlich der Grundstein ­dafür gelegt worden. Bis Mai 2011 wird im Hof des denkmalgeschützten ehemaligen Garnisonsspitals in der Währinger Straße 25a ein neuer Trakt mit 9.800 Quadratmetern Nettogrundfläche (zusätzlich zu den schon bestehenden 12.000 Quadratmetern) hochgezogen. Geplant wird das 66 Mio. Euro teure Projekt von den Architekten „Nehrer + Medek und Partner ZT GmbH“. Im Erdgeschoß und im ersten Stock wird ein sogenannter „Unit-Bereich“ mit Behandlungsräumlichkeiten und Cafeteria eingerichtet, wobei ein neues Betreuungskonzept für die Patienten ausgearbeitet wurde: Sie müssen dann nicht mehr durch das weitläufige Gebäude zur jeweiligen Arztpraxis irren, sondern werden gleich in einem freien Raum des „Unit-Bereichs“ untersucht und behandelt.

Ins Sockelgeschoss kommt ein Seminarraumzentrum samt 220 Personen fassendem Hörsaal, und der Zubau wird neben neuen Verwaltungsräumlichkeiten auch eine Mensa beherbergen, die von allen in der Umgebung angesiedelten Einrichtungen der Medizinischen Universität genutzt werden kann. Die alten Gebäudeteile, die aus dem 18.

Jahrhundert stammen, werden generalsaniert. Die Universitätszahnklinik, die seit 2005 nach dem berühmten Zahnarzt Bernhard Gottlieb (1885 – 1950) benannt ist, wird seit Juli 2004 als gemeinnützige GesmbH und 100-prozentige Tochtergesellschaft der Medizinischen Universität Wien geführt. Jährlich werden hier rund 20.000 Patienten ambulant versorgt. Mit mehr als 220 Angestellten ist die Zahnklinik eine der größten in Europa.

Am 19. September 2008 über­gab BIG-Ge­schäfts­füh­ rer Wolf­gang Hammerer die neu adaptierte Polizeiinspektion Ebensee an die Exekutive. Nach Abschluss der Sa­nier­­ung entspricht das 1962 errichtete Ge­bäude am Salinenplatz nun wieder voll den Anforderungen des modernen Polizei­be­triebes. Ein effizienter und bürger­naher Sicherheitsapparat begründet sich nicht nur in motivierten Dienstnehmern oder legistischen Maßnahmen, sondern auch in der geeigneten Infrastruktur. Im Rahmen der von Jänner bis Juni 2008 dauernden Sanierung wurde ein barrierefreier Zugang zur Polizeiinspektion errichtet und das Raumprogramm adaptiert. Das erhöht die Sicherheit der Bediensteten und optimiert die internen Abläufe. Auch die heutigen Erfordernissen nicht mehr entsprechenden Sanitäranlagen sowie die Umkleide- und Diensträume wurden im Zuge der Arbeiten auf den neuesten Stand gebracht. Zusätzlich wurde ein eigener Abgang in die Polizeigarage errichtet. Die Kosten der Revitalisierung beliefen sich auf brutto 275.000 Euro und werden aus dem Budget des Innenministeriums bestritten. Innenministerium und Bundes­ immo­biliengesellschaft investieren derzeit massiv in die Sicherheitsinfrastruktur in Oberösterreich.

Universitäres Großprojekt im Zentrum Wiens

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Neue Infrastruktur barrierefrei und bürgernah

Korneuburger Justizzentrum: Konkrete Pläne nach Abschluss des Architekturwettbewerbs Seit Kurzem steht fest, wie das neue Justizzentrum Korneuburg (Fertigstellung 2011) aussehen wird. Im Architekturwettbewerb für die Gestaltung des 255 Haftplätze fassenden Komplexes hat sich die „ARGE Dieter Mathoi Architekten & Architekturwerkstatt din a4“ durchgesetzt. Juryvorsitzende Elke Delugan-Meissl lobt vor allem die „hohe Gestaltqualität“ und das „Bemühen um klare Funktionsabläufe und -zusammenhänge“ sowie die „guten ökologischen und

ökonomischen Kennwerte“ und die „klare städtebauliche Aussage“ des Siegerprojektes. Zwischen Justizanstalt und Gerichtsgebäude wird es zwar eine Verbindung geben, baulich sind die beiden Komplexe aber klar voneinander getrennt. Nach der Projektphase sollen im Sommer 2009 die Bagger auffahren. 75 Mio. Euro investiert die BIG in den kommenden zwei Jahren in die Errichtung des rund 12.000 Quadratmeter Nutzfläche umfassenden Komplexes.

Innenhoferweiterung gegen Raumnot Mehr Platz im Grazer Landesgericht für Strafsachen – Sanierung des Schwurgerichtssaales folgt

Das Grazer Landesgericht für Strafsachen wurde in knapp einem Jahr erweitert und im Zuge des Umbaus neu strukturiert. Am 17. September 2008 um 15.30 Uhr wurde das Haus durch Bundesministerin für Justiz Maria Berger, den Grazer Bürgermeister Siegfried Nagl, BIG-Geschäftsführer Christoph Stadlhuber und Landesrat für Gesundheit und Personal Helmut Hirt (Bild rechts unten v.l.n.r.) offiziell eröffnet. Grund für die Umbauten des bestehenden Gerichtsgebäudes in der Conradvon-Hötzendorf-Straße 41 war die Strafprozessreform vom 1. Jänner 2008, die einen erhöhten Raumbedarf für die Staatsanwaltschaft verursacht, sowie die vorherrschende Raumnot. Die Erweiterung wurde im Innenhof des Bestandsgebäudes errichtet. Mit einer Nutzfläche von rund 820 Quadratmetern bietet sie Platz für 15 neue Büros sowie einen großen Archivraum. Das Straflandesgericht hat seine Büros im

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Rückblick: Juni 2008 bis November 2008

Erdgeschoß und im zweiten Obergeschoß, während die Staatsanwaltschaft das erste Obergeschoß des neuen Gebäudes bezieht. Der 400 Quadratmeter große Archivraum im Untergeschoß wird gemeinsam genutzt. Die Neustrukturierung des bestehenden Hauses in 20 Teilbauabschnitten wurde bei Vollbetrieb durchgeführt. Rund 1.550 Quadratmeter Nutzfläche wurden umgebaut. Auch nach Abschluss dieser Arbeiten geht die Sanierung weiter. Denn der Schwurgerichtssaal des Straflandesgerichtes soll ebenfalls in neuem Glanz erstrahlen. Die Studie dafür wird noch heuer vorliegen. Eigentümer des Hauses ist die Bundesimmobiliengesellschaft (BIG). Das Objekt ist an das Bundesministerium für Justiz (BMJ) vermietet. Die Nettoerrichtungskosten für oben genannte Maßnahmen betragen rund 2,65 Mio. Euro. Generalplaner war die Kohlfürst-Fleischhacker-Raß ZT GmbH.

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BIG, übernehmen Sie! Ende Oktober stürzt ein Leichtflugzeug auf das Dach der Polizei-Spezialeinheit „Cobra“ in Wiener Neustadt.

Sofort wird Großalarm gegeben. Text: Christian Mayr

Es ist Dienstag, der 21. Oktober 2008. Um 18.12 Uhr rattert eine „Eilt“Meldung über die Schirme der Nachrichtenredaktionen. Besorgnis macht sich breit: „Sportflugzeug stürzte in Wiener Neustadt auf CobraGelände ab“, lautet die knappe Mitteilung der Austria Presse Agentur.

Eine halbe Stunde ist es zu diesem Zeitpunkt her, dass ein Leichtflugzeug mit zwei Insassen an Bord am Dach der Cobra-Zentrale zerschellt ist – und das Gebäude in Brand gesetzt hat. Während aufgrund des hochsensiblen Absturzortes Großalarm gegeben wird und die Einsatzkräfte an den Unfallort eilen, erreicht auch Gerhard Baumgartner, Leiter des BIGObjektmanagements Süd, die Einsatznachricht, steht doch das Areal im Eigentum der Bundesimmobiliengesellschaft: Rasch wird die BIG-Mannschaft zusammengetrommelt, denn bei derartigen Einsätzen muss auch die Gebäudeverwaltung dabei sein, um die Einsatzkräfte mit ihrem Wissen zu unterstützen. Am Unglücksort herrscht dann hektisches Treiben: Rund 160 Feuer­wehrmänner kämpfen gegen das Ausbreiten der Flammen an, Teile des Dachstuhles befinden sich in Vollbrand. Fernsehen und Radio sind da. Längst ist das gesamte Gebäude evakuiert. „Zum Zeitpunkt des Absturzes haben sich noch einige Personen im Haus befunden. Das war am Anfang fast ein bisschen skurril, zuerst haben wir gedacht, es ist eine Übung“, diktiert Cobra-Oberst Walter Weninger aufgeregten Journalisten in ihre Notizblöcke. Mittlerweile haben die Cobra-Mitarbeiter alle sensiblen, vom Feuer bedrohten Akten oder Einrichtungsgegenstände in Sicherheit gebracht. „Als Erstes wurden die Waffen geräumt“, erzählt Baumgartner. Mittlerweile ist klar, dass die beiden Flugzeug­insassen das

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Unglück nicht überlebt haben; immer noch angeschnallt, verbrannten sie hilflos im Wrack des ein­motorigen Leichtflugzeugs vom Typ „Corvus Phantom“. Jetzt ist rasches Reagieren gefragt: „Wir haben im Keller Säcke gelegt, damit die Kabel im Niederspannungsraum durch das Wasser nicht kaputt werden.“ Gefahr für ihn habe keine bestanden, meint BIG-Mitarbeiter Alfred Poidinger, denn das Gebäude sei innen nicht verraucht gewesen. Am Mittwoch, dem 22. Oktober, ist Poidinger der erste BIG-Mann am Einsatzort. „Meine Aufgabe war es, Baumeister und Baufirmen zu verständigen, damit die Arbeiten so rasch wie möglich beginnen können“, sagt der Objektmanager. Der Dachstuhl glost immer noch vor sich hin, die Feuerwehr ist mit Nachlöscharbeiten beschäftigt, der beißende Brandgeruch verflüchtigt sich nur langsam. Während die Flugkommission, das Landeskriminalamt und die Staatsanwalt ihre sicherheitstechnischen Ermittlungen am Unfallort aufnehmen, beginnen auch die bautechnischen Analysen unter Leitung der BIG. „Als allererste Maßnahme haben wir einen Statiker hinbestellt, denn wir wollten sichergehen, dass am Objekt keine Einsturzgefahr besteht“, erzählt Baumgartner.

Am Nachmittag des 22. Oktober erfolgt dann – in Abwandlung des Titels der bekannten Fernseh­ serie „Cobra, übernehmen Sie“ – der Auftrag: „BIG, übernehmen Sie!“ Nämlich die Räumungs- und Wiederaufbauarbeiten am Objekt: „Es war etwa 17.30 Uhr, als ich vom Landeskriminalamt grünes Licht bekommen habe. Das Wrack mit den beiden Leichen war gerade geborgen worden“, so Baumgartner. Nach kleineren Vorarbeiten am Mittwochabend beginnen dann am Donnerstag, dem 23. Oktober, die eigentlichen Aufräumarbeiten und damit der Großeinsatz der BIG: „Wir haben einen riesigen Kran hingestellt und mit dem Dach angefangen.“ Schritt für Schritt, teils in mühevoller händischer Kleinarbeit, wird die verbliebene Dachkonstruktion abgetragen und entsorgt. Verkohlte Blechteile werden ebenso entfernt wie die Reste des Holzdachstuhls. Zugleich gilt es, die massiven Wasserschäden, welche die Löscharbeiten am Gebäude verursacht haben, zu beheben. Anschließend werden die Hohlräume tagelang mit Heißluft getrocknet, ehe neue Telwolle verlegt werden kann. Auch die Fußbodenkonstruktionen in den darunter liegenden

Geschoßen müssen trockengelegt werden – durch Bohrlöcher wird die feucht gewordene Trittschalldämmung getrocknet.

Diese Arbeiten dauern voraussichtlich mehrere Wochen, auch am Nationalfeiertag wird in Wiener Neustadt eifrig weiter gearbeitet. Zeitgleich zu den Aufräumarbeiten werden bereits die Weichen für den Wiederaufbau gestellt: Zu den damaligen Bauplänen kommen die Detailpläne des Architekten für die Dachkonstruktion. Und es laufen auch die Gespräche mit der deutschen Versicherung über das Schadensausmaß und die Kostenübernahme. Ein Sachverständiger im Auftrag der Flugzeug-Haftpflichtversicherung begutachtet die Baustelle – die erste Schadensschätzung wird auf 500.000 Euro taxiert. Am Montag, dem 27. Oktober, werden schließlich die Aufräumarbeiten am Dach abgeschlossen: „Es ist nur mehr die sauber gereinigte Betondecke zu sehen – die wird dann noch einmal auf ihre Güte überprüft“, erklärt Baumgartner. Mit dem Ergebnis, dass grünes Licht für den Neubau des Daches gegeben werden kann. Und zwar rasch: Da müssen sogar die Cobra-Leute, die für ihre kompromisslosen Einsätze bekannt sind, bei denen Schnelligkeit eines der höchsten Gebote ist, staunen. „Für den nächsten Tag habe ich dem Vize-Chef der Cobra den Zimmermann angekündigt. Er dachte, dass der nur komme, um die Naturmaße zu nehmen. Als ich ihm erklärte, dass der aber schon mit dem Aufbau beginne, war der Cobra-Mann ganz baff“, berichtet Baumgartner. Nicht einmal eine Woche nach dem Unglück, am Dienstag, dem 28. Oktober, wurde mit der Errichtung des neuen Dachstuhles begonnen. Zu einem Zeitpunkt, als die Ermittlungen der Flugunfallkommission zur genauen Klärung der Unglücksursache noch immer im Gange waren. „Das ist Dienstleistungsqualität, wie ich sie mir wünsche“, resümiert zufrieden der für die Objektmanagement-Teams zuständige BIG-Geschäftsführer Wolfgang Gleissner.

Geplante Justizanstalt Die Justizanstalt Graz-Jakomini wird um ein neues Verwaltungsgebäude mit Besucherzone erweitert. Vor Kurzem entschied die Hohensinn Architektur ZT GmbH aus Graz den Architekturwettbewerb für sich. Insgesamt werden rund 1.400 Quadratmeter (Nutzfläche) neu errichtet. Die Investitionen dafür betragen rund 5,9 Mio. Euro (Baukosten netto). Die Bauzeit ist mit ungefähr eineinhalb Jahren veranschlagt.

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Chemie, Pharmazie und theoretische Medizin am Inn studieren 64,4 Mio. Euro für neues Unigebäude – Aufregung im Vorfeld durch Baumrodung – Fertigstellung 2010

Die Universität Innsbruck erhält ein neues Gebäude. Am Innrain 80–82 entsteht der Neubau für die Chemie, Pharmazie und Theoretische Medi­ zin. Am 18. September um 10 Uhr nahmen (Bild rechts v.l.n.r.) der Rektor der Leopold-Franzens-Universität Karl-Heinz Töchterle, Christoph Stadlhuber, Geschäftsführer der Bundesimmobiliengesellschaft, Bundesminister für Wissenschaft und Forschung Johannes Hahn sowie Manfred Dierich, Vizerektor der Medizinischen Universität, den Spatenstich vor. Für rund 64,4 Mio. Euro werden auf einer Nutzfläche von ungefähr 35.000 Quadratmetern Labor-, Forschungs-, Büro- und Unterrichtsräumlichkeiten für die Leopold-Franzens-Universität und die Medizinische Universität Innsbruck errichtet. Nach zwei Jahren Bauzeit, im Herbst 2010, kann das neue Gebäude bezogen werden. Die Architekturwerkstatt din a4 verleiht dem Neubau ein Gesicht und beschreibt die Funktionalität des Gebäudes: „Der Hauptzugang erfolgt über einen vorgelagerten Platz im Nordwesten, welcher dem Inn und dem herrlichen Panorama zugewandt ist. Weitere Zugänge ermöglichen die geforderte durchlässige Erschließung des Gebäudes. Das zweigeschossige, mit Tageslicht durchflutete Foyer bildet das Zentrum und ermöglicht die vertikalen Erschließungen der Geschoße. Um dieses Foyer gruppieren sich vom Erdgeschoß bis ins 1. Obergeschoß alle gemeinsam genutzten Räume wie Mensa, Hörsäle, Seminarräume und Unterrichtslabore. Die Bewegungen im Inneren sind durch die Beziehung der Erschließungsflächen zueinander für alle „Bewohner“ spürbar und schaffen dadurch die gewünschte Kommunikation zwischen den unterschiedlichen In­ stitutionen. Aufregung gab es seitens der Grünen aufgrund der notwendigen Baumrodungen. Unbegründet: Im Vorfeld wurde alle Anrainer seitens der BIG laufend und genauestens informiert.

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Viktring: Neues Grün im Stiftspark

Alte kranke Bäume werden durch junge ersetzt – Schüler des Bundesgymnasiums übernehmen Patenschaft

Medial war von „Baummord“ und „Kettensägenmassaker“ die Rede, als die BIG im September in den Parkanlagen von Stift Viktring 90 Bäume fällen ließ. Da halfen auch Presseaussendungen und Informationsveranstaltungen lange Zeit vorher nichts. Die Grünen tobten, allerdings uninformiert. Denn Grund für die Aktion waren akute Sicherheitsbedenken: Durch teils kranke Bäume drohte Gefahr für die Parkbesucher. Für die BIG als Eigentümer der Liegenschaft am Stadtrand von Klagenfurt (seit dem Erwerb im Jahr 2001) gilt auch in Bezug auf den Baum­bestand die Gebäudehalterhaftung. Einzige Alternative wäre

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­ amit die Sperre des Areals für die Öffentlichkeit gewesen. Nun soll d es aber bald wieder grün werden im Naherholungsgebiet, zu dem sich der Park des 866 Jahre alten Stiftes in den vergangenen vier Jahrzehnten entwickelt hat: Bis zum Frühjahr werden in Abstimmung mit dem Bundesdenkmalamt 150 neue Bäume gepflanzt (Kostenpunkt: 300.000 Euro). Eine Aktion, in die auch die benachbarte Schule eingebunden wird: Die Schüler und Schülerinnen des Gymnasiums Viktring können Baum­patenschaften übernehmen, sodass sie auch über ihre Schulzeit hinaus mit den Bäumen verbunden bleiben.

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Raum für die Kinder

Mehr Platz für Kindergärtner-Ausbildung in Graz

5,6 Mio. Euro wurden in die Generalsanierung und Erweiterung der Grazer BAKIP, der Bundesbildungsanstalt für Kindergartenpädagogik, investiert. An dem steirischen Schulstandort in Graz-Wetzelsdorf werden an die 400 Schüler von rund 60 Lehrern zu Kindergärtnern, Hortund Früherziehern ausgebildet.

Der gesamte Gebäudekomplex wurde im Auftrag der Bundes­immo­ bilien­gesellschaft (BIG) nach Plänen des Grazer Architekten Alfred Bramberger bei durch­­ge­hen­dem Schulbetrieb seit September 2006 in vier Bauetappen generalsaniert. Zusätzlich wurde ein zweigeschoßiger Neubau mit einer Brutto­geschoßfläche von 1.500 Quadratmetern angefügt, hieß es anlässlich der feierlichen Eröffnung des Komplexes.

Während der Bauarbeiten musste der jeweils von der Sanierung betroffene Teil der Schüler in Containerklassen unterrichtet werden.

Nunmehr stehen rund 3.900 Quadratmeter Nutzfläche zur Verfügung.

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Ausblick

Baubeginn – Erweiterung Justizanstalt Asten – Sanierung Justizanstalt Stuben – Neubau Turnsaal HBLFA Francisco Josephinum Wieselburg Eröffnung – HTBL Hallein nach Neubau Theorie und Erweiterung Werkstatt Fertigstellung – Aufstockung BAKIPÄD Klagenfurt – Brandteil Schulzentrum Wolfsberg – Erweiterung BG/BRG Perau Villach – Neubau Turnsaal Schulzentrum Feldkirchen – Neubau Servicegebäude Universität Klagenfurt Planerfindung – Sanierung, Um- und Zubau Bezirksgericht Bruck an der Mur Wettbewerbsausschreibung – Funktionssanierung BG/BRG Kufstein – Neubau Landespolizeikommando Graz – Sanierung Theater im Palais Graz Wettbewerbsentscheidung – Erweiterung BG Gallusstraße Bregenz – Neubau Institutsgebäude Heerestruppen schule Bruckneudorf – Generalsanierung und Adaptierung Kunstuniversität Linz

Baubeginn – Umbau Bibliothek Universität Wien – Neubau Bundesamt für Eich- und Ver messungswesen (BEV) Arltgasse Wien 16 – Neubau AHS Contiweg – Erweiterung und Funktionsadaptierung Arbeitsmarktservice Feldkirch – Sanierung Schloss HBLFA Francisco Josephinum Wieselburg – Fassadensanierung Finanzamt Lienz Eröffnung – Neubau Haus für Musik und Musik theater (MUMUTH) der Kunstuniver sität Graz Fertigstellung – Rohbau Justizanstalt Sonnberg – Neubau und Sanierung Arbeits marktservice Deutschlandsberg – Neubau der Bibliothek für die Leopold Franzens-Universität Innsbruck Gleichenfeier – Neubau Chemie-Ersatzgebäude Technische Universität Graz Wettbewerbsentscheidung – Sanierung „alte Chemie“ Technische Universität Graz – Funktionssanierung BG/BRG Kufstein

HBLFA = Höhere Bundeslehr- und Forschungsanstalt / HBLF = Höhere Bundeslehranstalt für Forstwirtschaft HTBL = Höhere Technische Bundeslehranstalt / BAKIPÄD = Bundesbildungsanstalt für Kindergartenpädagogik BG/BRG = Bundesgymnasium und Bundesrealgymnasium / BHAK = Bundeshandelsakademie HAK/HASCH = Handelsakademie und Handelsschule

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Ausblick: Jänner 2009 bis Juli 2009

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Jänner 2009 bis Juli 2009

Baubeginn – Neubau Messstollen Conrad-Observa torium Muggendorf/Traflberg – 2. Bauabschnitt Neubau Science Park Johannes-Kepler-Universität Linz – Erweiterung Juridicum Johannes-Kepler Universität Linz – Erweiterung BHAK Wiener Neustadt – Um- und Zubau BG/BRG Stockerau – Funktionssanierung und Erweiterung Bundesschulzentrum Tulln – Zubau BHAK Braunau – Erweiterung Landesgericht St. Pölten – Um- und Zubau HBLF Forstschule Bruck an der Mur Eröffnung – Neubau HAK/HASCH Schillerstraße Feldkirch Fertigstellung – Umbau und Sanierung Rechnungshof und BIG-Zentrale Rohbaufertigstellung – Justizanstalt Krems Wettbewerbsausschreibung – Erweiterung BG Seekirchen am Wallersee – Erweiterung und Funktionssanierung Bundesschullandheim Schloss Tandalier Radstadt Wettbewerbsentscheidung – Sanierung Architekturgebäude Universität Innsbruck – Sanierung Bauingenieurgebäude Uni­ ­versi­tät Innsbruck Erscheinungstermin BIG Business 5: Juni 09

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Thema

„Alles, was Flügel hat“ Jeder sucht Raum zur freien Entfaltung: die Natur, die Piloten und die Projekt­entwickler. Und alle glauben ihn gefunden zu haben, noch dazu am selben Ort: am Welser Flugplatz. Text: Norbert Phillip

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einhard Mey ist schuld. Seitdem er von Wolken sang und davon, was darüber liegt, assoziiert man mit Freiheit unweigerlich auch „grenzenlos“. Auf festem Boden allerdings sieht das ganz anders aus. Da gibt es Zäune, Grundstücksgrenzen und die Interessen anderer, an die man schneller stößt, als es der Freiheit lieb ist. Auch in der Stadt Wels gibt es Zäune und Grundstücke. Eines davon liegt mitten in der Stadt und doch am Rand, gleich neben dem Friedhof. Das Besondere daran: es ist riesig. Nur ein paar Streifen sind betoniert und lediglich ein paar Flecken verbaut. Der Rest ist ein Teppich aus Gräsern und Kräutern. Ein richtiges Idyll könnte man meinen, denn hier haben die Stadtentwicklung und die Zersiedelung eine Insel ausgespart. Rundherum haben Gewerbe und Landwirtschaft das Land längst in kleine Stückchen zerhäckselt, unter denen noch vor Jahrzehnten die Welser Heide üppig blühte. Sitzt man am Rand des Areals, auf der Terrasse des Restaurants, könnte man meinen, die Stadt und alles, was zu ihr gehört, seien meilenweit entfernt. Obwohl man mit dem Auto nur zehn Minuten ins Zentrum fährt. Beim Mittagsmenü kann man den Fallschirmspringern zusehen, wie sie ihre Schirme falten. Hier landen sie, und von hier starten auch die Flugzeuge, die sie hinaufbringen, dorthin wo es keine Grenzen gibt. 100 Hektar traditionsreicher Boden erstrecken sich hier, der seit über 70 Jahren einem Zweck gewidmet ist: der Fliegerei.

Vor dem Zweiten Weltkrieg flog noch hauptsächlich das Militär, heute ist es ein Zivilflugplatz, den der Fliegerverein „Weiße Möwe Wels“ betreibt und von der Stadt auf unbestimmte Zeit gepachtet hat. Die frühestmögliche Kündigung könnte 2.032 erfolgen. Und fast wäre es heute genauso idyllisch, wie es viele Jahrzehnte war, hätten sich nicht die Gesprächsthemen geändert, im Restaurant „K+K Airtreff“. Denn die drehen sich immer öfter um einen bestimmten Plan.

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Thema: „Alles, was Flügel hat“

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Das Flugfeld Wels ist, wenn auch nicht besonders aufwändig, gegen Zutritt von außen gesichert.

Ewige Weiten am Flugplatz Wels. Der Raum wird in Zukunft ein bisschen enger werden.

Der Flugplatz Wels hatte immer klare Grenzen. Ein Zaun markiert sie deutlich, und innerhalb dieser hat der Fliegerverein seit nunmehr 60 Jahren sein angestammtes Revier. Doch jetzt zog ein Welser Architektenteam die Reviergrenzen neu, auf dem Papier. Die bestehenden Flugplatzgebäude, den Tower, die Tankstelle und die Hangars radierten sie weg. Dafür zeichneten sie neue, an einer anderen Stelle. Geht es nach den Plänen, müssen Landepisten, Flugzeuge und Piloten in Zukunft enger zusammenrücken. Insgesamt um 45 Hektar stutzen die Pläne das gesamte Flugplatzgelände. Denn diese Fläche soll dem Gewerbe gewidmet werden. Das Projekt, das dem Welser Gewerbe den Platz einräumen soll, den es braucht, wurde von vier Seiten initiiert: von der Stadt Wels, der Real-Treuhand Projekt- und Bauträger GmbH, dem Welser Logistikunternehmen Felbermayr und der BIG, dem Grundstückseigentümer. „Statt zwei Graspisten würde der Flugplatz in Zukunft nur noch eine haben“, erzählt Erich Rieck, Projektverantwortlicher der BIG. Der Flugbetrieb sei dadurch jedoch nicht gefährdet, betont er. „Wir haben uns natürlich andere Flugplätze mit Flugbewegungen angeschaut“, sagt auch der Welser Bürgermeister Peter Koits und kam zum Schluss: „Das großzügige Areal hat mit zwei Pisten (einer Betonpiste und einer Gras­piste) vollends das Auslangen.“ Während jahrzehntelang der Verputz friedlich von den Flughafengebäuden bröckeln durfte, nahm sich die Stadt jeden Freiraum, den sie hatte, um wirtschaftlich zu wachsen. Doch inzwischen stoßen die Expansionswünsche verschiedener Welser Paradeunternehmen, wie etwa des Spezialtransportunternehmens Felbermayr, an ihre Grundstücksgrenzen. „Gerade im Süden der Stadt brauchen fünf Betriebe Raum zum Wachsen“, erklärt Peter Jungreithmayr vom ­Stadtmarketing

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Flugplatzdetail mit Retrocharme.

Ein alter VW-Bus ist seit geraumer Zeit der offizielle Dienstwagen des Welser Flugplatzes.

Wels die Situation. Und für Bürgermeister Koits ist klar: „Wir müssen Vorsorge treffen für die wirtschaftliche Entwicklung der Stadt.“ ­Koits zeigt sich entschlossen, den Unternehmen das zu bieten, was sie brauchen. „Unternehmen werden sich schließlich dort ansiedeln, wo sie die besten Bedingungen vorfinden.“ Die Firma Felbermayr hörte die Signale und trat an die Stadt heran, die Stadt Wels wiederum an die BIG, um das Projekt „Flugplatz neu“ zu konkretisieren. „Wenn Felbermayr einen neuen Platz findet, haben auch die anderen Unternehmen ­wieder Raum zum Wachsen“, sagt Jungreithmayr. Das Welser Planungs- und Architekturbüro Delta wurde mit einem Masterplan beauftragt, und dieser wurde der Weißen Möwe präsentiert. Und plötzlich fiel der ­Vogel aus allen Wolken.

700 Euro Pacht im Jahr – das ist der Preis für 100 Hektar (eine Million Quadratmeter) voller Freiheiten für den Fliegerverein. Grundsätzlich bestünde die erste Möglichkeit einer Kündigung des Pachtvertrags im Jahr 2.032, doch jetzt fürchtet er, sein Revier schon früher teilen zu müssen. Und sieht vor allem das bedroht, was ihn bislang auszeichnete: die Großzügigkeit und die Sicherheit. Und tatsächlich, so viel Freiraum finden Piloten auf kaum einem anderen Gelände. „Der Flugplatz Wels ist eben etwas ganz Besonderes“, sagt Franz Mayr, Vorstand des Vereins. Auch die Anrainer schätzen das Areal, zumindest seine Weitläufigkeit, weniger den Motorenlärm, der zeitweise über ihren Köpfen und ­Dächern dröhnt. „Die Aufrechterhaltung des Flugbetriebs ist eine der Prämissen des Projekts“, versuchte Bürgermeister Koits die Vereinsmitglieder zu beruhigen, die durch die Präsentation des Projektes aufgescheucht wurden.

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Thema: „Alles, was Flügel hat“

Doch das vorliegende Konzept versprach dem Fliegerverein weit mehr als das: „Auch neue Infrastruktur im Wert von sieben Millionen Euro wurde dem Verein angeboten“, wie Erich Rieck von der BIG erzählt.

Schließlich gingen die Jahre den Gebäuden am Flugplatz schon an die Substanz. Seitens der Stadt wird nicht mehr in die Gebäude investiert. „Wenn wir nicht wissen, wie lange die Gebäude überhaupt noch stehen bleiben werden, gibt es sicher kein Geld“, sagt Bürgermeister Koits. So blieben die Erhaltung und Renovierung in letzter Zeit finanziell am Verein hängen, obwohl „ursprünglich eine Drittelung der Kosten ausgemacht war“, wie Franz Mayr kritisiert. Koits wiederum merkt an, dass vom Verein auch „nicht abgesprochene Investitionen getätigt wurden“. Abgesehen von der Errichtung neuer Infrastruktur bot die BIG an, den Pachtvertrag bis 2050 zu verlängern.

Doch der Projekt-Vorschlag traf längst nicht bei allen Mitgliedern auf Ablehnung. Im Gegenteil. Hans Frisch, der ehemalige Geschäftsführer und Vorsitzende des Betriebsausschusses, war ein vehementer Verfechter der, wie er es nannte, einzigen „Zukunftsperspektive für die Weiße Möwe“. Der Tag der Abstimmung in der Generalversammlung war sein letzter Tag als Geschäftsführer. Er trat zurück, nachdem 70 Prozent der anwesenden 150 Mitglieder gegen das Projekt gestimmt hatten. Die Leidenschaft ist es, was die über 600 Mitglieder des Vereins verbindet, egal ob für das leise Schweben, den freien Fall oder die sanfte Landung.

In drei Sektionen teilt sich der Verein: Segelflieger, Motorflieger und Fallschirmspringer. Die Mitglieder kommen aus der Nachbarschaft genauso wie von weit her. Es sind Polizisten, Rechtsanwälte, Immobilienmakler oder auch Handwerker. Ebenso vielfältig sind die Meinungen, die auch beim Mittagsmenü im „K+K Airtreff“ ­aufeinanderprallen.

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Derzeit läuft gerade eine von der BIG in Auftrag gegebene Er­hebung über die Population am Flugplatz.

Eine seltene Schlupf­wespen­art (links) sollte auf Vor­schlag der Grünen nach dem Welser Bürger­ meister benannt werden.

Eben­falls am Flug­platz zu finden sind der Große Brach­vogel (rechts unten) und der Kiebitz (links unten).

Längst nicht alle zeigen sich so ablehnend, wie das Abstimmungsergebnis im Mai vermuten ließe. „Die Gegner des Projektes haben einfach besser mobilisiert“, so die Meinung eines Herrn. Ein anderer zeigt sich resignativ: „Die Stadt wird sich ohnehin durchsetzen. Also müssen wir uns fügen.“ Fast wie in der großen Politik, so funktioniere der Verein, erzählt Mayr: „Es gibt verschiedenste ­Fraktionen und Meinungsführer.“ Eine starke interne Lobby mit besonders starken Einwänden haben die Segelflieger, berichtet der Vorstand. Schließlich stammen viele von ihnen aus der Generation, die mit viel Herzblut und Engagement den Flugplatz mit aufgebaut haben. „Auch die Unsicherheit war schuld“, nennt Clemens Hackenberg einen möglichen Grund für die ablehnende Haltung in der Generalversammlung. Er selbst kennt die Freiheit über den Wolken, aber auch die Zwänge, die auf dem Boden herrschen. Schließlich steuert er nicht nur gelegentlich Motorflugzeuge, sondern hauptberuflich den ganzen Flugplatz – er ist der Betriebsleiter. Oft genug sitzt er auch am Steuer eines klapprigen VW-Busses auf Kontrollfahrt durch das Gelände. „Vielleicht waren die Pläne, die präsentiert wurden, zu unausgegoren, zu wenig detailliert“, meint er. Die Sicherheit war das größte Fragezeichen, fügt er hinzu. Generell hätten sich im vorliegenden Konzept die Sicherheitsflächen verkleinert. „Es war eben kein Experte dabei, der sich mit Flugplätzen auskennt“, kritisiert Hackenberg. Die Segelflieger müssten in Zukunft auf den Seilwindenstart verzichten, auf „die wirtschaftlichste und einfachste Form des Starts“, wie Hackenberg erklärt, „denn das Seil könnte auf die Gebäude fallen“. Auch eine angeblich projektierte LKW-Abstellfläche erhitzt die Gemüter. „Ein reibungsloser Ablauf im Flugverkehr ist so nicht mehr möglich, besonders nicht im

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Parallelbetrieb. So wird es ein Chaosflugplatz“, ergänzt Mayer. Zumindest solche Kleinigkeiten sind rasch aus der Welt geräumt. Denn Rieck beruhigt: „Es gibt keine LKW-Abstellfläche.“ Dennoch: Andere Sektionen des Vereins müssten sich – nach den Plänen – neu orientieren. Der Masterplan verschiebt den Landekreis der Fallschirmspringer nach Norden, auf das Militärgelände, was den Fallschirmspringern nicht gefällt. Und, laut Hackenberg, auch dem Militär nicht gefallen würde.

Doch Bürgermeister Koits ist zuversichtlich: „Wir führen noch Gespräche mit dem Militäroberkommando.“ Die Bedingungen am Flugplatz Wels sind ideal. Das wissen nicht nur die Flieger und Piloten. Auch das Gewerbe hat das längst bemerkt, schließlich sind Autobahn- und Gleisanschluss schon vorhanden. Und auch eine dritte Partei, mit der man lange gar nicht gerechnet hat, darf plötzlich beim Projekt „Flugplatz neu“ mitreden: die Natur. Hartnäckig ist sie, schließlich hat sie geduldig gewartet, sich jahrelang unterdrücken lassen, von den Interessen der Menschen an der Oberfläche, die sie verschiedensten Nutzungen gewidmet haben, sie zubetoniert und beackert haben, wo sie konnten. Nur zwischen den Landepisten fand die Natur Ruhe. Darum beschloss sie, wieder zu sprießen, als die Bauern, die die Wiesen bewirtschaftet hatten, zu düngen aufhörten und nur noch einmal jährlich mähten. „Das Heu geht an die Pferdezüchter, die schätzen die vielen Kräuter“, sagt Clemens Hackenberg und legt im Betriebsbüro ein Fotoalbum auf den Tisch. Es dokumentiert, wie üppig und reich die Natur sich ihr Terrain zurückgeholt hat. „Natürliche Sukzession“, sagen Experten dazu. Auch seltene Spezies wurden durch die idealen Bedingungen angelockt und haben sich auf den Magerwiesen eingenistet. Schließlich stört sie nichts und niemand.

An die ­Silhouetten der Flugzeuge haben sie sich längst gewöhnt. Sonst dreht nur der klapprige VW-Bus seine Runden und manchmal bei Vollmond ein Vereinsmitglied, um seine Teekräuter zu schneiden. Doch neuerdings machen auch die Naturschützer ihre Runden auf dem Gelände. Der Naturschutzbund Oberösterreich bietet sogar Exkursionen an. Schuld sind die Hartnäckigkeit der Natur und das scharfe Auge eines passionierten Naturbeobachters. „Wisst’s ihr überhaupt, was ihr da habts?“, fragte er einmal die Betriebsleitung. Sie wusste es nicht. Aber inzwischen haben es ihnen die Naturschützer lang und breit erklärt: Der Große Brachvogel brütet am Flugplatz Wels, eine in Österreich vom Aussterben bedrohte Vogelart. Immerhin sechs Paare zählte der Naturschutzbund im Jahr 2007. Dazu 50 Kiebitze und viele andere Vögel wie Grauammer, Steinschmatzer und Schafstelze. Auch eine Bienenart wurde nach 57 Jahren auf dem Flugplatzgelände wiederentdeckt. Und als besondere Sensation gilt eine Schlupfwespenart, die so selten ist, dass sie noch gar keinen Namen trägt. Ein skurriler Vorschlag von Naturschützern sah allerdings vor, den Welser Bürgermeister in der Nomenklatur zu verewigen: Therescopus Koitsi könnte das Insekt dann heißen. Vorausgesetzt natürlich, der Betreffende würde den Gewerbepark auf dem Flughafengelände verhindern. Schließlich befürchten die ­Naturschützer, dass das Projekt den bedrohten Arten ihren Lebensraum wegnehmen könnte. „Es ist wie bei den Menschen“, meint Hackenberg, „die Tiere brauchen eine gewisse Fläche, damit die Population bestehen bleibt oder sich vermehren kann.“ Das Problem: Bei Gewerbebetrieben ist das nicht anders.

Nicht nur die Segelflieger ziehen ihre Kreise, sondern auch die Diskussion um den geplanten Gewerbepark. Die Grünen haben das Thema sogar ins Parlament getragen. Die Grünen waren schon immer Gegner des Flugbetriebs, weniger aus Gründen des Naturschutzes, sondern wegen des Lärmschutzes. „Wir wollen die Einstellung des Flugbetriebes“, sagt Michael Springer von den Grünen in Wels. Aber auch den Gewerbepark wollen die Grünen nicht. Was sie genau wollen, konnte auch Springer nicht sagen, nur so viel, „dass das Terrain für die Natur erhalten werden muss“. Mit dem Naturschutz hat der Fliegerklub Weiße Möwe plötzlich einen öffentlichkeitswirksamen Mitstreiter. Gut für den ­Fliegerverein, zumal Naturschützer die Öffentlichkeit eher emotionalisieren als die Bedürfnisse von Segelfliegern und Fallschirmspringern, die um ihr Revier bangen. Bürgermeister Peter Koits bleibt angesichts der verschiedenen Fronten gelassen: „Es gibt Behördenverfahren. Auf Basis derer wird entschieden.“ Ein von der BIG beauftragter Sachverständiger ist bereits auf dem Gelände unterwegs und registriert akribisch den Tier- und Pflanzenbestand. Bürgermeister Koits ist zuversichtlich, dass es eine Lösung geben wird, die alle Anliegen befriedigt: „Meiner Auffassung nach müsste es möglich sein, alle Interessen auf einen Nenner zu bringen.“ Auch die Weiße Möwe gibt sich gesprächsbereit: „Ein Mittelweg ist denkbar“, sagt Clemens Hackenberg, der Betriebsleiter, „jedoch nicht, wenn nur einer nachgeben muss.“ Peter Koits nennt die Prämissen, unter denen das Projekt weiterverfolgt wird und verspricht Rücksicht nach allen Seiten: „Der Flugbetrieb wird aufrechterhalten. Die Belange des Bundesheeres werden berücksichtigt, ebenso die der Anrainer. Und natürlich der Natur- und Umweltschutz.“

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Thema: „Alles, was Flügel hat“

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Thema

Die richtige Krümmung Viele unterschiedliche Dienstrechte machen dem verantwortlichen Personalisten in der BIG das Leben schwer. Darüber hinaus werden auch nicht immer alle gut gemeinten Zusatzleistungen des Unternehmens (in der Sekunde) entsprechend gewürdigt.

Text: Ernst Eichinger

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leich vorweg: Pauschalurteile sind generell unzulässig und können lediglich den einen oder anderen Trend im Ansatz aufzeigen. Das umso mehr, als es sich bei der BIG-Belegschaft um 818 Originale (Stand 1.11.2008) handelt. Andererseits sind viele seitens der eigenen Mitarbeiter vermutete Charakteristika des Unternehmens definitiv keine Alleinstellungsmerkmale.

Faktum ist: Die BIG wirkt in Österreich – ein bisserl raunzen gehört da schon dazu, wobei Jammern auf hohem Niveau sogar weit über die nördlichen Landesgrenzen hinweg professionell beherrscht wird.

Zusätzlich bildet, frei nach Personalexperten, die Belegschaft jedes Unternehmens ab einer gewissen Größenordnung die repräsentative Zusammensetzung der Bevölkerung ab.

Aber, um vor allem die Eigentumsverhältnisse nicht zu leugnen: Das Unternehmen gehört der Republik Österreich. Insgesamt 12 Dienstrechte, unterschiedliche Betriebsvereinbarungen und die vor zwei Jahren erfolgte Verschmelzung von Mutter- und Tochtergesellschaft erlauben juristisch keine Gesamtbetrachtung, sondern erfordern die Untersuchung jedes Einzelfalles. Privatangestellte, Bundesbeamte, Landes­beamte, Vertragsbedienstete & Co müssen alle sauber getrennt voneinander betrachtet werden. Atmosphärisch von geschlossener Einheit zu sprechen wäre vermutlich alleine aufgrund der hohen Mitarbeiterzahl eher im Bereich der Arbeitsplatzromantik anzusiedeln. Zu heterogen ist die Belegschaft zusammengesetzt. Nichtsdestotrotz ist die Stimmung im Unternehmen vergleichsweise gut. Das wird auch

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massiv forciert. Alleine die „Nebensächlichkeiten“ sind überaus attraktiv. So gibt es beispielsweise einmal im Jahr einen zweitägigen Betriebsausflug, zu dem die Mitarbeiter seitens der Geschäftsführung über Einarbeitungstage quasi freigestellt werden. Das ist allerdings intern nicht restlos unumstritten: „Auf der einen Seite diskutieren wir über jeden Euro, auf der anderen Seite stehe ich jetzt zwei Tage im Notbetrieb ohne Mannschaft da“, kritisiert ein Objektmanager. „Wer immer dieser Meinung ist, den sollte man einmal auf Schulung schicken, wie man Mitarbeiter motiviert. So ein Betriebsausflug ist kein allgemeines Besäufnis, sondern dient dazu, über die Bundesländer- und Abteilungsgrenzen hinaus Kollegen kennenzulernen, zu kommunizieren. Daraus resultiert hohe Problem­lösungskompetenz. Im gemeinsamen Wirken entsteht daraus ein riesiger Gewinn, der in Euro gar nicht messbar ist“, kontert leicht verärgert und ausführlich Betriebsratsvorsitzender Thomas Rasch, der auch jedes Jahr ein verlängertes Schiwochenende organisiert. Abseits dessen gibt es Essenszuschüsse, stark verbilligte Garagenplätze (immer­hin an der Grenze zum ersten Bezirk), dienstfreie Tage wie Karfreitag, Weihnachten und Silvester oder einfache Kleinigkeiten wie zweimal wöchentlich Obstkörbe für die Abteilungen. So richtig unkommentiert bleibt allerdings auch ein solch fruchtiger „­added value“ nicht. Gleich zu Beginn wurden dem Vernehmen nach viele Details in Frage gestellt. „Ob die Bananen richtig gekrümmt wären oder die Äpfel die erforderliche Röte hätten“, feixt ein BIG­Mitarbeiter. Potenzielle Mängel wie diese beschäftigten scheinbar manch Auf­gebrachte. Indirekt bestätigt der stellvertretende Personal-

chef Leo ­Hederer ­anfängliches ­Diskussionspotenzial: „Nach längerer Zeit sind, glaube ich, jetzt alle zufrieden“, so Hederer, der gleichzeitig die griechische Mythologie bemüht. „Es ist ein bisschen wie bei Sisyphos. Wenn man glaubt, der Stein ist schon am Berg, rollt er wieder runter.“ Trotzdem sind gemäß einem Werbeslogan die kleinen Erfolge von eminenter Bedeutung. „Wir sind zwar nicht die Haus- und Hofanimateure, aber wir bemühen uns natürlich im Sinne der Zufriedenheit unserer Kollegen um gute Stimmung“, so Personalchef Alexander Mäder. In diesem Zusammenhang plane man ab nächstem Jahr auch institutionalisierte Umfragen, die anonym Positiva und Negativa einfangen sollen, um adäquat darauf reagieren zu können. Generell sei die Obstkorb-Sache die Ausnahme.

Denn normalerweise laufe es umgekehrt: „Bei neuen Maßnahmen ist die Begeisterung im Regelfall groß.

Nach ein paar Monaten allerdings ist das alles selbstverständlich. In der Folge kann man nur immer wieder darauf hinweisen und sagen: Das alles realisieren wir für euch“, so Mäder.

Erotik im Keller Trotz des beherzten Einsatzes für das Gemeinwohl kämpfen die Personalisten vor allem bei Neueinstellungen mit dem mäßi­gen Erotikfaktor des Unternehmens. „Bun­ desimmobilien­­ge­sell­schaft klingt nicht wirklich sexy, aber das war bei der Österreichischen Mineralölverwaltung (OMV) auch einmal so. Wir verwenden deshalb im Auftritt nicht Bundesimmobiliengesellschaft sondern immer nur BIG und präsentieren uns als dynamisches Unternehmen im Bereich des Hochbaus und des Facility-Managements. Es ist uns bisher trotz eines sich sehr verengenden Marktes noch immer mittels Inserat oder auch Direktakquisition gelungen, hervorragende Mitarbeiter zu gewinnen“, so der Personalchef nicht ohne Stolz. Naturgemäß stößt der Betriebsratsvorsitzende in dasselbe Horn: „Die BIG ist sicher ein attraktiver Arbeitgeber. Wir haben vergleichbar gute Sozial­leistungen und zusätzlich den Vorteil einer gewissen Jobsicherheit. Ganz wichtig ist eine geregelte, überschaubare Arbeitszeit“, so Rasch. Und er fügt hinzu: „Natürlich gibt es darüber hinaus in vielen Bereichen interessante Tätigkeiten.“ Unerwartete Einigkeit zumindest in der Grundposition besteht zwischen Betriebsrat und Personalchef in der Frage des Geldes. „Wenn wir irgendwo nicht so rasend attraktiv sind, betrifft das eher das Gehaltsschema – klar, Geld kann immer mehr sein. Aber beispielsweise der Kollektivvertrag stellt in manchen Segmenten des Unternehmens nicht die tatsächliche Marktgängigkeit dar“, so Rasch, der unerwartet Schützenhilfe von Mäder erhält: „Auch die wirklich guten Gehälter gibt es in der BIG nicht. Die Bezahlung ist adäquat und bewegt sich im Durchschnitt.“ Im Fokus stünde daher vor allem die Regelung der flexiblen Gehaltsbestandteile, um die Mitarbeiter zu motivieren. Leistungsorientierte Prämien werden jährlich nach Erreichung der Zielvereinbarungen ausgeschüttet. „Wir haben in den letzten Jahren darauf geachtet, dass jeder Mitarbeiter eine Aufgabenstellung bekommen hat, die ihn in seiner Verantwortung stärkt. Werden bei gegebenem Unternehmenserfolg außerordentliche Leistungen erbracht, partizipiert der Mitarbeiter im Rahmen einer Prämie. Dies hat auch zu einer stärkeren Identifikation mit dem Unternehmen BIG geführt“, so Mäder. Unabhängig davon sind allerdings die Karrieremöglichkeiten in der BIG eher begrenzt. Die Ursache liegt in der Historie. Vor dem Jahr 2003 sei ein Schadensfall vom Mitarbeiter einer Gebäudeaufsicht via stille Post oder per ­Formular

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Gesetzeskonforme Qualität Thomas Rasch, Vorsitzender des Betriebsrates der BIG, betont die ursprüngliche Idee des Unternehmens, bei den Nutzern Kosten­ bewusstsein zu schaffen. Die Aufgabe der BIG sei primär, Raum für die Republik Österreich bereitzustellen.

BIG Business: Gelegentlich wird das Imagebild der BIG als nicht dynamisch und modern genug kritisiert. Verkauft sich das Unternehmen aus Ihrer Sicht gut?

Unternehmens. Aber scheinbar gibt’s ja in dem System doch Erklärungsbedarf – was zumindest die Position des Pressesprechers nicht komplett obsolet macht?

Rasch: Die BIG muss sich meiner Meinung nach nicht verkaufen. Wir sind kein Zuckerlgeschäft, sondern in einer Branche tätig, die sehr auf Kontinuität setzt.

Eine Hausverwaltung wechselt man nicht von heute auf morgen. Wir haben aufgrund unserer Herkunft oder Zugehörigkeit eine gewisse Sicherheit. Natürlich besteht immer die Sorge, dass unsere Kunden davonlaufen. Das liegt aber nicht am Verkauf der BIG selbst, sondern am System, das unseren Mietern teilweise auch von der Politik falsch erklärt wird. Wir können noch so viel Werbung machen, deswegen würde uns auch kein Mieter bleiben. Unsere Dienstleitungen vor Ort im Objektmanagement oder Facility-Service sind ausgezeichnet. Das bekommt man auch überall bestätigt. Probleme gibt es immer nur, wenn es darum geht, wer was zahlt. Da wird die BIG immer in dem Zwiespalt sein, dass es für den Kunden möglichst billig sein soll und wir auf der anderen Seite gute Renditen machen sollen.

Rasch: Das muss man etwas relativieren. Denn optimieren kann man das nur mit Information. Laufende Zusammenkünfte mit Mietern haben beispielsweise das gegenseitige Verständnis um vieles verbessert.

Das gehört viel stärker gepflegt. Einfach Kunden darzulegen, warum wir so agieren. Denn die Qualität in unserem Haus ist hervorragend.

BIG Business: Diese Ansicht ist ein bisschen ein Rückschlag für die PR- und Marketingbestrebungen des

BIG Business: In der BIG gibt es laufend Überlegungen bezüglich der künftigen Ausrichtung. Wie stehen Sie spontan zu Veränderungen, was fällt ihnen zu dem Begriff ein?

Rasch: Veränderung ist immer eine Chance. Wichtig bei Veränderung ist, dass der Betriebsrat eingebunden wird, um die Interessen der Kollegenschaft vertreten zu können. Veränderung muss aber auch immer auf Bestehendes aufbauen. Vor allem auch in unserer Branche haben wir ja eine Aufgabe, die im Gesetz definiert ist. Nämlich für die Republik Österreich Raum bereitzustellen. Diesen Grundgedanken sollten wir nicht wegwerfen.

BIG Business: Sie haben die dankbare Aufgabe, eine ziemlich heterogen zusammengesetzte Mannschaft vertreten zu dürfen. Wie bringt man das unter einen Hut, zumal es ja ein nicht unbekanntes Spielchen ist, einzelne Gruppen gegeneinander auszuspielen. Wie spannt man da sinnvoll und glaubhaft die Klammer?

Rasch: Das ist eine gute Frage. Man gibt sein Bestes, und man bemüht sich. Man muss hinter jedem den Menschen sehen. Die Wertschätzung des anderen ist das Allerwichtigste. Es gibt in jedem Bereich sehr gute und weniger gute, sehr motivierte und weniger motivierte Kolleginnen und Kollegen. Jeder Mensch hat seine Lebensphasen. Dafür sind auch Betriebsausflüge wichtig, bei denen quer durch alle Anstellungsverhältnisse und Aufgabenbereiche Leute an einem Tisch sitzen und sich über ihre Sorgen und Probleme unterhalten und ihre Freuden auch miteinander teilen. Das ist ganz wichtig. Selbstverständlich muss man in Zukunft etwaige Differenzen beilegen.

BIG Business: Und wo sehen Sie die Zukunft der BIG? Rasch: In den ihr gestellten Aufgaben nach dem BIGGesetz.

BIG Business: Sie haben ja vorher systemimmanente Probleme angesprochen. So gut kann das also nicht sein?

Rasch: Das System hat sich durchaus bewährt, selbstverständlich. Der Gründungsgedanke der BIG war ja in erster Linie Finanzierung. Für den Bau einer Schule hätte man im Nationalrat aufgrund der notwendigen Kreditaufnahme einen Beschluss gebraucht. Darüber hinaus gab es einen zweiten Gedanken: Der Bund hortet Raum, den er nicht braucht. Das verursacht Kosten. Es hat damals eine Bundesgebäudeverwaltung gegeben, die sämtliche Betriebskosten beglichen hat.

Da gab es bei den Nutzern überhaupt kein Kostenbewusstsein. Das hat sich damit jetzt geändert.

BIG Business: Nochmals Stichwort Veränderung: Die BIG agiert in einem dynamischen Umfeld, daher ist auch straffes Personalmanagement immer ein Thema.

Wie bewerten Sie Vorschläge wie beispielsweise bei Telekom Austria oder Post zur Einrichtung einer Personal­ agentur für Beamte?

Rasch: Die Beamten in der BIG sterben aus, da ja keine mehr nachkommen. Das halten wir einmal fest.

Ursprünglich konnten sich zudem die Betreffenden nicht aussuchen, wohin sie gehen, sondern sind per Gesetz der BIG zugeteilt worden. Das muss man, glaube ich, auch einmal sagen.

BIG Business: Also keine gute Idee?

Rasch: Ich sehe keinerlei Notwendigkeit für eine solche Maßnahme.

BIG Business: Danke für das Gespräch.

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Euro-Millionen gegen fehlende Versicherung Die Personalstruktur der BIG unterliegt einem ständigen Wandel. BIG-Personalchef Alexander Mäder will vor allem das Funk­tionieren des reibungslosen „Miteinanderarbeitens“ sicherstellen. Besonders beschäftigt ihn die zukünftige Weiterbildung der Mitarbeiter.

BIG Business: Seit Ausgliederung der Bundesimmobiliengesellschaft im Jahr 2001 hat sich viel getan. Nur mehr 50 Prozent der ehemaligen Mitarbeiter befinden sich im Unternehmen.

Mäder: Es ist uns im Laufe der Jahre insbesondere durch viele Einzelfalllösungen gelungen, mit jenen Mitarbeitern aus dem öffentlichen Dienst weiterzu­ arbeiten, die ihre Leistung erbringen. Dies hat in Über­ einstimmung mit der Belegschaftsvertretung sehr gut funktioniert. Geholfen hat uns dabei auch der Sozialplan für Bundesbedienstete, der es ermöglichte, dass Mitarbeiter mit 55 oder mehr Jahren aus der aktiven Tätigkeit in den Ruhestand gehen konnten.

BIG Business: Sie sprechen von einem massiven Umbau. Ist der schon abgeschlossen?

Mäder: Das ist ein laufender Prozess, wobei die Schwer­punkte des Umbaus im Jahr 2003 und 2004 lagen. Das waren die Jahre, in denen eine Umstruk­ turierung der damaligen Tochtergesellschaft, der ausgegliederten Gesellschaft, stattgefunden hat.

BIG Business: Hat es in der BIG auch die viel zitierten Golden Handshakes gegeben?

Mäder: Das gab und gibt es deshalb nicht, weil wir dafür keinen Spielraum haben, da das Beamtendienstrechtsgesetz diese Möglichkeit nicht kennt.

mer vor der Willkür des Arbeitgebers, auf der anderen Seite kann sich der pragmatisierte Mitarbeiter nie und nimmer seine Vorgesetzten aussuchen.

BIG Business: Angeblich hat es einen freiwilligen Austritt eines Beamten gegeben?

BIG Business: Wer kann das schon …

Mäder: Der Mitarbeiter hat sich verabschiedet, weil er Euro-Millionen-Gewinner wurde. Das habe ich aber erst nachher erfahren. Ich war damals erstaunt, als er vor mir gestanden ist und seinen vorzeitigen Austritt erklärt hat. Jetzt weiß ich, warum ihn mein Hinweis über den fehlenden Versicherungsschutz nur bedingt interessiert hat.

BIG Business: Einige Beamte haben damals in den Kollektivvertrag gewechselt. Was hat sie dazu bewogen?

Mäder: Ich glaube, sie haben erkannt, dass ihnen der Kollektivvertrag attraktive Spielräume bietet, dass die angebliche Jobsicherheit, die sie aus dem öffentlichen Bereich heraus genießen könnten, auch ein Trugschluss sein kann. Allerdings hat kein über vierzigjähriger öffentlich Bediensteter diesen Schritt gesetzt.

Mäder: Sie können als Privatangestellter jederzeit ihren Hut nehmen und gehen. Das ist für einen Mitarbeiter mit Beamtenstatus schon schwerer, da er auch beispielsweise keine Arbeitslosenversicherung hat.

BIG Business: Damit niemand gehen muss, investiert das Unternehmen in die Aus- und Weiterbildung ihrer Mitarbeiter. Wie viel ist das?

Mäder: Wir liegen in etwa bei 330.000 Euro pro Jahr, die wir in die Weiterbildung unserer Mitarbeiter investieren.

BIG Business: Wieviel ist das im Vergleich?

BIG Business: Wo ist der Trugschluss?

Mäder: Das kommt ganz darauf an. Der Regelfall liegt bei großen Unternehmen bei bis zu zwei Prozent der Personalkosten. Wir liegen bei fast 1,5 Prozent. Was aber in Wahrheit sehr gut ist, weil wir relativ stark ziel- und schwerpunktorientiert agieren.

Mäder: Die Pragmatisierung ist gleichzeitig ein Segen und ein Fluch. Einerseits schützt sie den Arbeitneh-

BIG Business: Die Personalabteilung ist ja auch, wenn man es böse formulieren möchte, ein bisschen die Poli­

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zei und die Exekutive des Unternehmens. Unter anderem gibt es da auch beispielsweise eine Korruptions­ richtlinie – ein heißes Thema. Aber schießt das nicht ein wenig übers Ziel, wenn man sich damit beschäftigt, bei welchem Essen man sich nicht mehr einladen lassen darf?

Mäder: Die Richtlinie resultiert aus der Tatsache, dass der Gesetzgeber Anfang des Jahres 2008 einen neuen Straftatbestand, nämlich den der unerlaubten Geschenkannahme sogenannter Amtsträger, geschaffen hat. Es gibt Rechtsauffassungen, wonach alle Mitarbeiter des Unternehmens, auch Privat­ angestellte, Amtsträger sind. Daher haben wir mit der Richtlinie unsere Mitarbeiter darauf aufmerksam gemacht, nicht in Gefahr zu geraten, durch irgendeine Einladung plötzlich vor dem Richter zu stehen.

Ich kann unsere Mitarbeiter darauf aufmerksam machen, dass sie keine Geschenke annehmen dürfen, die über das übliche Maß – das Maß der Gefälligkeit – hinaus­gehen, und ich kann in der Folge die ent­spre­ chen­den arbeitsrechtlichen Schritte setzen, wenn dagegen verstoßen wird. Aber ich bin nicht die Polizei des Unternehmens. Ich bin der, der versucht, für alle Geschäftsbereiche das entsprechende Personal zu finden. Darüber hinaus ist es mir ein Anliegen, dass das Miteinanderarbeiten funktioniert.

BIG Business: Danke für das Gespräch.

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1 Hausverwalter aus dem Objektmanagement-Team IV begutachten den frisch sanierten Eingang der TU Wien; v.l.n.r: Kurt Leibrecht, Hubert Laczkovits, Doris Leitner, Yvonne Pretsch, Markus Hartmann.

2 Die Personalabteilung unter der Leitung von Ale­xan­ der Mäder hat nicht nur mit der Organi­sa­tion eine große Aufgabe.

Links: Ulrike Ziegel­becker, Leopold Hederer, Sonja Zsifkovits, Petra Vogg, Ingrid Froh, Niki Kernmayer.

Rechts: Claudia Mayer, Ursula Klinke, Melanie Flamm, Birgit Zach, Gabriele Raith.

Mit dem Rücken zu uns: Alexander Mäder.

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3 Die Profis aus dem Facility-Services-Team, im Bild Franz Müller, müssen flexibel, schnell und vor allem belastbar sein. Der Rücken gehört Christoph Baier.

4 Terminvereinbarungen auf Besprechungsebene; v.l.n.r: Organisationsentwickler Paul Schaller, Mela­nie Sed­la­ceck aus der Finanzabteilung, Ferdi­nand Harnoncourt aus dem Büro für strate­gische An­ge­le­gen­heiten, Pressesprecher Ernst Eichinger und Termin­koor­di­na­­ torin Eva Maria Zimmerhackl.

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5 Beschaffungs- und Infrastruktur-Chef Bernd Ebner bespricht neue Richtlinien mit Portier Johann Heis­senberger.

6 Projektleiter im Diskurs auf dem Dach des Rech­ nungs­­hof-Gebäudes; v.l.n.r: Max Pammer, Thomas Breitsching, Gerald Kaufmann, Alexandra Heinrich und Ingrid Krist.

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7 Treasurer auf der Suche nach dem besten Zins: Emanuel Guelfenburg und Verena Hildebrand.

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Wöchentlich steht in den einzelnen Abteilungen der BIG ein frischer Obstkorb zur freien Entnahme.

über zahlreiche Instanzen bis zum Baudirektor gegangen. Mit der zögerlichen Frage: Was machen wir? Sollen wir das jetzt sofort lösen? „Es war uns ein Anliegen, im Jahr 2003 klare Strukturen zu schaffen, die für uns in der Verwaltung einfach sind, schnelle Reaktionen erlauben und auf der anderen Seite für Nutzer und Kunden Vorteile bringen.

Denn die haben jetzt ihre klar definierten Ansprechpartner“, sagt Mäder. Nachteil der flachen Hierarchien sei aber teilweise die wegfallende Möglichkeit aufzusteigen. Umso mehr werde auf Qualifizierungsoffensiven und sogenannte „Expertenkarrieren“ gesetzt. Gerade punkto Weiterbildungsmaßnahmen hat sich in den vergangenen Jahren sehr viel bewegt. „Während im Jahr 2003 rund 900 Schulungen durchgeführt wurden, waren es 2007 schon 2.800“, erzählt BIG-Personalist Niki Kernmayer nicht ohne Stolz und bilanziert weiter ungebremst: Zu Beginn des Jahres 2003 gab es zwei oder drei Mitarbeiter, die eine zertifizierte Immobilienverwalterausbildung hatten. Heute sind es mehr als 40, so Kernmayer. Darüber hinaus hätten mehr als 200 Mitarbeiter die Ausbildung zum Baukoordinator absolviert. Allerdings gibt es auch in diesem Bereich nicht nur „standing ovations“ seitens der Belegschaft.

Stein des Anstoßes ist das sogenannte „HIPO (High Potentials)“-Programm. Die grundsätzlich gute Idee der Ausbildung: Im Rahmen eines

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aufwändig durch externe ­Berater geregelten Auswahlprozesses kamen 12 Mitarbeiter in den Genuss eines breit angelegten Schulungsprogramms. Einer der Schönheitsfehler: Schon zu Beginn war nicht klar, wohin die Reise für die Teilnehmer nach Absolvierung gehen sollte – zumal die Leiterebene in der BIG relativ breit aufgestellt und daher der Bedarf nach weiteren Führungskräften tendenziell gering ist. In den Anmeldungsunterlagen stand bereits sinngemäß zu lesen: „Diese Ausbildung garantiert keinen Anspruch auf eine höhere Position.“ Das entsprach auch bis dato der Realität. Einerseits wusste jeder Teilnehmer, was ihn (nicht) erwartet. Andererseits sei der eine oder andere jetzt trotzdem enttäuscht. Kernmayr erklärt das so: „Wir haben Potenzialträger im Unternehmen gesucht und ausgebildet. Nach und nach werden sich die richtigen Einsatzgebiete für die jeweiligen Personen ergeben. Außerdem ist das nur ein Bruchteil des gesamten Ausbildungsprogramms.“ Laufend werde an der Verbesserung des Know-Hows aller Mitarbeiter gearbeitet. So seien derzeit zwei Stipendien für den MBA im Bereich Facility-Management an der TU Wien ausgeschrieben, und im Rahmen einer Kooperation mit der Donau Universität Krems werde eigens für BIG-Mitarbeiter ein zertifizierter Lehrgang in Facility-Management angeboten.

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Highlight

Grazer MUMUTH lässt Wiener Oper alt aussehen In der steirischen Landeshauptstadt ist immer Platz für spektakuläre Architektur.

Nach über zwei Jahren Bauzeit ist das Haus für Musik und Musiktheater in Graz ­fertig. Herzstück des neuen BIG-Vorzeigeprojektes ist der sogenannte Twist.

Er trägt das Gebäude. Text: Clemens Rosenkranz

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s klingt paradox: Die letzten Handwerker verpassen dem 24 Mio. Euro teuren Haus für Musik und Musiktheater, fast liebevoll ­MUMUTH genannt, in der Grazer Lichtenfelsgasse emsig den letzten Feinschliff. Gleichzeitig rätselt die Studentenschaft an der Kunst­universität Graz (KUG) noch immer, was in dem neuen, architektonisch so markanten Gebäude schräg gegenüber dem historischklassi­zistischen Palais Meran, wo der Rektor sitzt und auch gelehrt wird, künftig abgehen wird. Sie haben wohl das Vorwort im Studienführer 2008/09 nicht gelesen, wo geschrieben steht, dass das jetzt laufende Studienjahr in die Annalen eingehen wird als jenes Jahr, in dem das MUMUTH glanzvoll mit Leben erfüllt und der neue Klangraum erobert wurde. Bauherr des Projektes ist die Bundesimmobiliengesellschaft (BIG), die das Gebäude der Kunstuniversität vermietet. Das neue Probehaus für die Studiosi stellt eine der modernsten Bühnen Europas dar, zugleich soll es auch die Schnittstelle der Kunstuniversität Graz zur Öffentlichkeit sein bzw. zu dieser werden.

Auch wenn deren neue musisch-künstlerische Chancen und Per­ spektiven noch bis zu fast keinem der befragten Studenten in Bibliothek und Mensa durchgedrungen sind: zumindest Aufsehen hat der kubische Baukörper schon erregt. Im fast milchigen Herbstsonnenlicht erscheint das Haus durch das außen vorgesetzte Drahtgeflecht – Mesh genannt – fast wie eine graue Trutzburg der Kultur. Das liegt aber bei der Gestaltung von Gebäuden, in denen Kunst stattfindet, voll im Trend, nämlich die Konzentration aufs Wesentliche, Zierrat bleibt außen vor. Das hat der niederländische Architekt Ben van Berkel in Graz sehr überzeugend umgesetzt. Glänzen soll das neue Haus primär in der Dunkelheit: Das von vielen als Verhüllung kritisierte Drahtnetz fungiert zugleich als ein Element der Beleuchtung. Im Mesh sind zahlreiche LED-Lichtbalken installiert, mit denen man das Haus in alle Regenbogenfarben tauchen kann, sprich: die Außenhaut kann

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Im Jahr 2006 wurde auf der grünen Wiese (1) begonnen. Damals noch unter dem mittlerweile emeritierten Langzeitrektor Otto Kolleritsch. Er war es auch, der sowohl beim Spatenstich (2) als auch bei der Gleichenfeier (3) den Bauarbeitern tatkräftig zur Seite stand. Voll im Zeitplan wuchs das Gebäude in die Höhe (4 + 5), bis die ersten Teile auch formal übergeben werden konnten. Ende Sommer 2008 wurde das Haus von dem Stararchitekten Ben van Berkel, (6, Zweiter von links) dem Nutzer KUG-Rektor Georg Schulz präsentiert. Mehr als nur eine Treppe ist der „Twist“. Er ist das tragende Element des Hauses (7 + 8).

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auch als Kommunikationsmittel für die KUG dienen und mit dem Programm korrespondieren. Als Fan der Hülle bekennt sich der Vater des MUMUTH, der emeritierte Langzeitrektor Otto Kolleritsch: „Der Mesh gefällt mir immer besser. Damit wird etwas verhüllt, was etwas sehr Kostbares ist, mich erinnert das ein bisschen an Christo. Man hat den Eindruck, eines Tages könnte die Hülle fallen.“ Dafür, was das Haus von außen an aufregender Architektur und bei Tageslicht nicht zu versprechen scheint, entschädigt das Innere in vielfacher Weise. So sorgt gerade der Gittersichtschutz für Außen­ stehende dafür, dass das großflächige Foyer, in dem derzeit noch Materialien für die letzten Feinarbeiten gelagert sind, mit Licht so durchflutet wird, dass die Schatten der an der Glasfassade angebrachten verfremdeten Notenschlüssel auf den Boden geworfen werden. Man ist von dem ­Panoptikum historischer Bausubstanz rund um das hypermoderne Haus überwältigt. Besonders der im dritten Stock liegende Theaterproberaum wirkt dank seiner Totalverglasung schon fast wie das Klischee eines Penthouse. „Dort hätte ich gerne meinen Schreibtisch ­stehen“, meint scherzhaft Kolleritsch. Er hat seit den 60er-Jahren für ein neues Musiktheater für die Studierenden gekämpft und sieht schlussendlich doch noch die Realisierung seines Traums.

Für das Nutzungskonzept ist der jetzige KUG-Rektor Georg Schulz, der vier Jahre als Vize von Kolleritsch mit dem Projekt intim befasst war, zuständig. Seit Oktober 2007 lenkt er als Rektor die Geschicke der renommierten Universität in der steirischen Landeshauptstadt. „Das MUMUTH soll ein Schaufenster der Spitzenleistung der KUG mit einem extrem vielseitigen Programm werden, und zwar mit Vielfalt auf höchstem Niveau.“ Das Schlagwort lautet: zeitgenössische und zeitgemäße Musik. Die KUG stellt mit ihren 17 Instituten eine der größten akademischen Musikausbildungsstätten Europas dar und fungiert auch als Magnet für Studenten aus Ost- und Südosteuropa, die schon die Hälfte der Kommilitonen ausmachen.

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Das im wahrsten Sinne tragende Element des MUMUTH ist der sogenannte Twist, eine Spirale aus unverkleidetem Beton, die sich durch drei Etagen mit einem zunächst breiten Treppenaufgang in sich verwunden einer gläsernen Decke entgegendreht, während der restliche Raum völlig losgelöst von der Erde wirkt. Von Künstlern wird dieser archi­ tektonische Blickfang des Hauses auch als Metapher auf die serielle Musik gelesen. Vom ersten in den dritten Stock wandelt sich der breite Aufgang zu einer Stiege, deren glänzendes Kaminrot auch von außen gut sichtbar ist. KUG-Rektor Georg Schulz Besonders in der Dämmerung entfaltet die glänzende Farbe ihre Wirkung. Aber dies wird durch den spektakulären „Twist“ getoppt. Er verbindet vom Kern des Gebäudes die unterschiedlichen Ebenen freitragend miteinander. Dadurch ergeben sich beidseitig verdrehte Flächen und je nach Standort unterschiedliche Perspektiven. „Den ‚Twist‘ herzustellen war die größte Herausforderung bei dem Projekt, das ging schon in Richtung experimenteller Hochbau“, schildert Philipp Jereb, der BIG-Projektleiter für das MUMUTH. Zwar gebe es eine vergleichbare Tragekonstruktion beim Mercedes-Museum in Stuttgart in Deutschland, diese sei allerdings zehnmal größer und daher leichter zu bauen gewesen, auch wenn das paradox klingt. „Die Heraus­forderung im MUMUTH waren die engen Radien, weil man da nicht mit hölzernen Verschalungen arbeiten kann, sondern Flüssig­beton in Claroporon (einem styroporartigen Baustoff, Red.) gießen musste. Im kleinen Maßstab ist ein ‚Twist‘ schwieriger zu bewerkstelligen als im großen“, erläutert Jereb. Die zweite große Herausforderung stellte laut dem Bauleiter des Projekts MUMUTH die von der Universität ­geforderte

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Akustik dar. Jereb erläutert die Vorgaben der KUG an folgendem Beispiel: „Ein Streicher muss im Foyer spielen können und gehört werden und darf nicht von den Pauken im Orchesterraum gestört werden.“

Die KUG soll zum europaweit führenden Experi­men­ tier­feld für elektronische Raumakustik werden.

Georg Schulz

Auch die Räume im zweiten Stock für die Professoren sind komplett schalldicht, dies wurde über ein Raum-in-Raum-Konzept erreicht.

Dank der Sound-Isolierungssysteme können die Hauptbühne auf der mittleren Ebene, der Probenraum im Parterre und die Probebühne auf der obersten Etage gleichzeitig bespielt werden, ohne dass es zu störenden Geräuschen kommt. Diese spezifischen Anforderungen machten einen nicht zu unterschätzenden Teil der Kosten des Projekts aus.

Die KUG und ihr neuer Rektor Georg Schulz wollten ein RaumakustikLabor in Echtzeit, und zwar im großen Saal, dem musikalischen Herzstück des MUMUTH. Der für bis zu 500 Besucher konzipierte Bühnenraum wirkt im Neonlicht der für die Endarbeiten benötigten Lampen ziemlich düster und bedrückend, besonders die Verschalung mit den auch an der Glasfassade angebrachten symbolischen Notenschlüsseln in Dunkelbraun sorgt für wenig behagliche Stimmung. Ungeachtet dessen lassen sich die dort tätigen Arbeiter ihre Jause nicht verderben, die Atmos­phäre hält sie keineswegs von einem wohlverdienten kurzen Erholungsschläfchen ab.

Auch der Rektor gibt zu, dass der große Saal im Baustellenlicht abweisend, kalt und wie eine Werkshalle wirkt. Das rühre von der nicht bühnenmäßigen Ausleuchtung her, gelte aber für alle Bühnen dieser Welt,

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wenn man diese am Tage betrete, also die rechte Beleuchtung ausgeschaltet ist, egal ob man in der Mailänder Scala, der Wiener Staatsoper oder der New Yorker Met steht. Schulz findet es daher maßgebend, die Aufführungs- bzw. Übungsräume ins richtige Licht zu setzen: „Schon bei der Eröffnung am 1. März wird die Beleuchtung entscheidend sein für die Anmutung des inneren Raumes.“ Denn alleine die hochmoderne Technik wird wohl niemanden in den Saal locken, auch wenn die computergesteuerte Bühne in Europa ihresgleichen sucht. Der multifunktional verwendbare Saal mit 530 Quadratmetern Nutzfläche besteht aus unabhängig steuerbaren 108 Hebepodesten.

Diese zu den teuersten Einzel­in­vestitio­nen zählende Struktur er­mög­licht es, im Saal auch während einer Aufführung entsprechend den sze­ni­schen Anfor­de­rungen verschiedenste To­po­gra­fien mit bis zu drei Metern Höhenunterschied herzustellen.

Sie können im Computer gespeichert werden. Diese einzigartige Büh­nen­ ar­chitek­tur ver­langt eine hohe Flexibilität der Beleuchtung. Daher verfügt der ganze Saal über eine sehr weitgehend begehbare Rasterdecke, an der Rector emeritus Otto Kolleritsch die Beleuchtungskörper über Führungsstangen beliebigst fixiert werden können. Das Beleuchtungssystem selbst strotzt nur so vor Technologie: Laut Rektor stellt es das modernste Light-Design Mitteleuropas dar. „Für die innovativen Ausleuchtungskonzepte stellen uns die entsprechenden Firmen Prototypen zur Verfügung“, sagt Schulz. Dadurch könnten bei Aufführungen selbst aufwändigste Lichtregien garantiert werden. Menschen mit Höhenangst könnten den Gang am Schnürboden über die Metallgitter, auf denen man steht, für sich als anspruchsvolles Übungsfeld nutzen.

Blickt man von der Deckenkonstruktion auf den zwei Etagen tiefer liegenden Saalboden, eröffnen sich schwindelerregende Perspektiven. Die dort jausnenden Arbeiter verlieren sich in der Tiefe. Höhenangst dürfte Rektor Schulz nicht plagen.

Sicher hat er keine Akrophobie, was die Ziele für das neue Haus betrifft.

Diese hat er sich weiter gesteckt als im ursprünglichen Konzept von Kolleritsch vorgesehen. Der neue Rektor hat zwei neue Elemente hinzugefügt. Erstens will er die KUG zum europaweit führenden Experimentierfeld für elektronische Raumakustik machen. Schulz schwärmt besonders von den akustischen Möglichkeiten, die der große Saal für die KUG eröffne, vor allem für die elektronische Musik. Statt eines simplen Proberaumes habe man in Graz künftig ein überdimensionales Akustiklabor, welches so variabel sei, dass man auf Knopfdruck die Bedingungen eines Kammermusiksaals oder einer Kathedrale herstellen und diese auch am Computer abspeichern könne. Der große Saal verfüge über ein avanciertes Beschallungssystem, das auf Ambisonics beruhe. Diese Technik, die im großen Saal mit 29 in einer Kuppel angeordneten und einzeln ansprechbaren Lautsprechern umgesetzt wurde, stelle zugleich einen Forschungsschwerpunkt am Institut für ­Elektronische Musik und Akustik der KUG dar. Die Software zum Betrieb des Beschallungssystems sei von einem Grazer Wissenschaftler in Eigenregie entwickelt worden.

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Zweitens will der KUG-Rektor das neue Haus weit für das Publikum öffnen und daraus eine eigene Marke kreieren. Denn diese grandiose Architektur könne nicht nur Übungsraum für die Kunstuniversität sein. „Das wäre so, als ob man mit einem Porsche immer nur in einer Tempo30-Zone fährt“, sagt Schulz. Um Gas geben zu können, hat er eine eigene Abo-Schiene – (abo@Mumuth) – mit Schwerpunkt auf Musik der Moderne entwickelt, die alle Bereiche von Jazz über neue Musik bis hin zur elektronischen Musik umfasst. Vorerst präsentiert die neue AboSchiene in sechs Aufführungen pro Jahr zeitgemäße und innovative Kunstformen. „Ein Jazz-Konzert ohne Sessel ist möglich, Kur-­Orchester werden wir nicht bringen“, umreißt der Rektor die Grenzen der Mehrspartigkeit. Dabei setzt Schulz auf ein jüngeres und innovativeres Programm, um mehr junge Leute zu begeistern. Seine Vision besteht ­darin,

Das MUMUTH schafft Ausbildungsbedingungen, die einzigartig sind und ihresgleichen suchen.

Otto Kolleritsch

dass das MUMUTH bei Musikinteressierten zwischen 18 und 30 Jahren zur angesagtesten Musik-Location in der steirischen Landeshauptstadt wird. Aber dahinter steckt neben den künstlerischen Ambitionen auch ein handfestes ökonomisches Argument. „Wenn es uns gelingt, die KUG mit dem MUMUTH international zu positionieren, dann haben wir eine gute Ausgangsposition gegenüber dem Ministerium in den Verhandlungen über die nächste Leistungsvereinbarung“, hofft der Rektor. Denn im Betrieb sei das MUMUTH kein billiges Haus.

Manko behoben Eröffnet wird am 1. März 2009 mit einer Aufführung von Mozarts „Zauberflöte“ und einem Fest für Otto Kolleritsch. Der Rector emeritus ist glücklich, dass sich sein lang gehegter Traum erfüllt hat, und er wieselt emsig im noch unfertigen Haus herum, als ob er nach­schauen wolle, dass niemand „seinem“ MUMUTH eine Minute vor zwölf doch noch Schaden zufüge. Niemand wird es Kolleritsch verübeln, dass es ihm schwerfällt, dass sein Baby, für das er viele lange Jahre als Rektor gestrampelt hat, nun von seinem um fast drei Dekaden jüngeren Nachfolger an der Spitze der KUG zur Welt gebracht wird. „Es wäre folgerichtiger gewesen, hätte ich das neue Haus auch einspielen können“, räumt Kolleritsch ein. Ihm geht es beim MUMUTH weniger um das konkrete Gebäude als vielmehr um ein Zeichen für eine neue Qualität der universitären Ausbildung. In Graz habe man jetzt etwas, was die anderen Universitäten in weitem Umkreis nicht hätten, nämlich eine hochmoderne Bühne, die technisch und musikalisch alle Stücke spielt. „Das MUMUTH schafft Ausbildungsbedingungen, die einzigartig sind, ihresgleichen suchen, solitär sind“, freut sich Kolleritsch.

Zugleich werde mit dem neuen Haus ein gravierendes Manko der musikalisch-künstlerischen Ausbildung in Graz behoben, nämlich dass sich Musiktheater und Schauspiel das so genannte TIP (Theater im Palais) gegenüber dem historischen Palais Meran haben teilen müssen. Von räumlichen Quälereien hört man – es gibt eine eigene Kommission, die Nutzungskonflikte zwischen Musik und Schauspiel regeln muss. Sie kann mit der Bespielung des MUMUTH ihre Arbeit einstellen. Unter den Schauspiel-Studenten dürfte sich die künftige, bessere Raumsituation schon herumgesprochen haben. Einer bringt es auf den Punkt: „Wir sind froh, wenn die Oper auszieht.“

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Kostenintensive Löcher 270 Stollen nennt die BIG im gesamten Bundesgebiet noch ihr Eigen. Die Zahl wird sich nicht wesentlich reduzieren, da diese Immobilien erheblichen finanziellen und nervlichen Aufwand verursachen. Ein Verkauf ist damit also nahezu ausgeschlossen.

Text: Ernst Eichinger

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s geht um Fledermäuse, deren Paarungsverhalten und Artenschutz die Sanierung von Stollen beeinflussen. Realität illu­ striert dabei die Thematik am besten. Der Tag: sommerlich heiß, vor mittlerweile mehr als zwei Jahren. Der Ort: ein großer, modern eingerichteter Verhandlungssaal einer Bezirkshauptmannschaft in Österreich. Die versammelte Runde: vollkommen skurril. Sozusagen die Hardcore-Version der ORF-Serie MA 2412. An einem weitläufigen runden Tisch sitzen so ziemlich alle, die mit dieser Causa zu tun haben. Vertreter der Behörde hatten zu dieser Verhandlung geladen, um in Zukunft Fledermäuse, die unter EU-Naturschutzrichtlinien fallen, vor der Ausrottung zu bewahren. So saßen also ein Vertreter der Umweltanwaltschaft in flotten Bermuda-Shorts und Hawaii-Hemd, der Landesgeologe eher existenzialistisch angehaucht ganz in Schwarz, der Landesbiologe, Gemeindevertreter und neben anderen namhaften Experten der Fledermausbeauftragte des Landes. Eigentlich gibt es den laut Gesetz nicht, aber er existiert. Ein kleiner, introvertiert wirkender Mann, der sich mit einer Visitenkarte vorstellt, auf der über dem Namen schemenhaft eine große Fledermaus dargestellt ist. Zusätzlich präsentiert der bereits in die Jahre gekommene Fledermausbeauftragte in der ersten Vorstellungsrunde seine potenzielle Nachfolgerin mit den tragenden Worten: „Sie wird irgendwann einmal in meine Fußstapfen treten.“ Alles irgendwie mit einem Hauch von Komik behaftet, ginge es nicht um ein ernsthaftes Thema, nämlich die Erhaltung der natürlichen Artenvielfalt.

Hintergrund der illustren Zusammenkunft: Die Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) ist Eigentümer von 270 Stollen aus dem Zweiten Weltkrieg in ganz Österreich. Ein oktroyiertes Erbe, mit dem das Unternehmen mehr Sorgen als Freude hat. Denn Einkünfte aus Vermietung gibt

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es keine, während die Erhaltungskosten exorbitant hoch sind. Also das Horrorszenario jedes Immobilieneigentümers. Insgesamt sind seit der Übernahme dieser Immobilien rund 35 Mio. Euro in die Sicherung geflossen. Das ist notwendig. Denn bei Unfällen jedweder Art haftet die BIG. So spielte sich bereits vor Jahren in Villach eine zwar filmreife, aber keineswegs ungefährliche Szene ab. Eine Frau lag im Garten unter ihrem Schirm auf der Sonnenliege neben ihrem Pool. Sie war kurz in das Haus gegangen, nachdem der Hund vorgelaufen war, und wollte sich etwas zu trinken holen, als sich ihr halber Vorgarten inklusive Liege, Schirm und Badewasser verabschiedete. Übrig blieb ein drei mal drei Meter großes Loch. Sie konnte, verständlicherweise, auch Tage danach noch nicht richtig darüber lachen.

Ein ähnlicher Zwischenfall ist Ausgangspunkt der zuvor beschriebenen Verhandlung. Glücklicherweise ebenfalls folgenlos stand eines Tages die Seite eines Traktors, mit Bauer am Steuer, um ungefähr einen Meter tiefer als die andere, da der Boden unter dem Arbeitsgerät nachgegeben hatte. „Wenn ein Stollen einbricht, bedarf es einer schnellen Reaktion“, sagt der zuständige Projektleiter Karl Lehner. Kurzerhand wurde der unter der Einbruchstelle liegende Stollen zubetoniert, im Fachjargon heißt das „verfüllt“. Allerdings mit einem je nach Sichtweise größeren oder kleineren Schönheitsfehler: Viele Brutplätze der unter Naturschutz stehenden Fledermäuse waren noch in der künstlich angelegten Höhle. Und diese Tatsache wiederum rief rasch aufgebrachte Naturschützer auf den Plan. Die Rechtfertigung der BIG: „Es war eindeutig Gefahr im Verzug. Menschliches Leben geht vor Naturschutz“, so Martin Hübner, mit dem Fall betrauter BIG-Jurist. Ganz anders sahen das naturgemäß die Artenschützer. So stand die Drohung im Raum, die BIG müsse den „Urzustand“ des Stollens wieder herstellen.

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Die Sanierung der Stollen ist ein aufwändiges Unterfangen. Durch Sprengversuche kurz vor Ende des Zweiten Weltkrieges entstanden massive Schäden.

An den ­Kosten sollte es, zumindest wäre es nach dem Willen der Naturschützer gegangen, ebenfalls nicht scheitern. Veranschlagt waren deutlich über 100.000 Euro. So weit der Hintergrund der Verhandlung.

Vor allen versammelten Experten droht also dort, vor rund zwei Jahren, ein mit Nachdruck auftretender BIG-Jurist mit Instanzenzug über Verfassungsgericht zum Europäischen Gerichtshof, sollte tatsächlich auf diese „Rückführungsidee“ gepocht werden. Irgendwie drängt sich bei jeder seiner Wortmeldungen der Verdacht auf, er bemüht sich weder verbal noch nonverbal zu verbergen, was er von dem ganzen Verfahren im Allgemeinen und von jedem einzelnen Anwesenden im Besondern hält. Nicht gerade sympathiepreisverdächtig, doch der Auftritt verfehlt seine Wirkung nicht. Moderierend ringt der Vertreter der Bezirkshauptmannschaft jedem das Bekenntnis zur Sache, also zum Naturschutz ab.

Minutenlange Vorträge – viele der Anwesenden erwecken den Eindruck, als hörten sie sich selbst nicht ungern reden – folgen. Der Fledermausbeauftragte führt einige der bedrohten Arten an, darunter die Große Hufeisennase, die Mopsfledermaus, das Große Mausohr und das Braune Langohr. Vor allem ginge es in dem Verfahren um die Erhaltung der Fortpflanzungsmöglichkeiten dieser Arten. Die Sicherungsarbeiten dieser Stollen gefährdeten nämlich deren Erhaltung, da die Paarungszonen wegfielen und es sich bei den Säugern um standorttreue Tiere handelt, die nur schwer umsiedelbar seien. Während mancher Vorträge wird das Zuhören, ohne dabei die Miene zu verziehen, zu einer ­echten

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In den generell geplünderten und ziemlich ausgeräumten Stollen fanden sich doch einige Relikte wie dieser vom Rost stark mitgenommene Oldtimer. Leider ist er nicht mehr zu restaurieren.

Herausforderung. Die Diskussion ist nach hitzigen Phasen an einem Punkt angelangt, an dem zwei Dinge feststehen. Die Fledermäuse müssen geschützt, gleichzeitig aber die Stollen auch gesichert werden.

Es bedurfte also einer Harmonisierung dieser beiden Ziele. Die Lösung: ein Monitoringprojekt. Der Fledermausbeauftragte erhält den Auftrag, die Populationen zu beobachten und damit den Bestand zu erheben.

Fast wäre das allerdings an der Übernahme der Kosten in der Höhe von 500 Euro gescheitert, die trotz des Bekenntnisses zum Naturschutz keine der Parteien so richtig übernehmen wollte. Unter dem Strich trafen sich also mehr als zehn Personen, um zu beschließen, dass die Fledermäuse in den kommenden Monaten beobachtet werden sollten. Dauer der Verhandlung: rund zwei Stunden. Mittlerweile, zwei Jahre und ein paar Verhandlungen später, ist die Causa erledigt. Die Stollen sind gesichert und die Fledermäuse haben in Form von rund 200 Ytong-Steinen viel Gelegenheit zur Kopulation. Die Investitionen für diese Maßnahmen hielten sich damit in einem überschaubaren Rahmen.

Verfahren wie diese sind zwar nicht ganz repräsentativ, doch illustrieren sie blendend den Aufwand der BIG mit im Grunde nutzlosen Löchern in der Republik. Ursprünglich stammen diese Stollensysteme aus dem Zweiten Weltkrieg. Sie dienten neben dem Luftschutz für die Zivilbevölkerung der Produktion von Rüstungsgütern. Die Anlagen sind über das gesamte Bundesgebiet verteilt. Teilweise wurden bestehende Naturhöhlen zweckadaptiert, andere Stollen neu aufgefahren und

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­ ittels Ziegel, Betonsteinmauerwerk oder in Form von betonierten m Röhren errichtet. Seit Ende des Krieges waren die Eigentumsverhältnisse zwischen Bund, Ländern und Gemeinden völlig ungeklärt. Haben wollte die ­Stollen klarer­weise niemand. Erst 1993 wurde in einem OGHUrteil festgestellt, die Republik Österreich sei als Rechtsnachfolger des Deutschen Reiches als für diese Bauwerke zuständig zu betrachten. Das Gesetz spricht von sogenannten Superädifikaten, also Bauten auf fremdem Grund.

Sofort mit der Übernahme im Jahr 2001 wurde mit der Evaluierung sämtlicher Stollen begonnen. Ziel war in einem ersten Schritt die Erhebung des Erhaltungszustandes. „Nicht vorhandene Unterlagen oder bereits verschüttete Zugänge haben es uns sehr schwer gemacht, die Stollen überhaupt zu finden“, so Lehner. Die Bewertungen werden von unabhängigen Sachverständigen laufend kontrolliert. Überraschungen sind nicht ausgeschlossen. „An einem Freitagnachmittag erhielt ich den Anruf eines Mitarbeiters aus Tirol“, erzählt Lehner. Bei der Routine-Begehung, die etwa alle zwei Jahre stattfindet, hätte er Risse in der Decke eines Stollens gefunden. Auf die Frage, was sich denn darüber befände, kam die prompte Antwort: „Vier Meter drüber fährt ein Zug“. „Innerhalb von drei Tagen, also noch über das Wochenende in die Wege geleitet, war das Ganze vollkommen gesichert“, so Lehner stolz.

Die Große Hufeisennase ist einer der Stammgäste in den Stollen der BIG.

Als das wohl größte, aber zugleich schwierigste Projekt stellt sich der oberösterreichische Stollen „OÖ 020 St. Georgen a. d. Gusen“ dar. Alleine dieses weit verzweigte unterirdische System verschlang bis dato rund 20 Prozent der gesamten Sanierungsaufwendungen, also rund acht Mio. Euro. Allein die Aufnahme der Bauarbeiten war keine leichte Übung.

Klein-Lassing an der Gusen In rund siebeneinhalb Kilometer Stollen mit Röhrenhöhen und -breiten zwischen vier und sechseinhalb Metern – das NS-Projekt „Bergkristall“ sollte ursprünglich der Rüstung dienen – wurde der erste einsatzfähige Düsenjäger der Welt, bekannt unter dem Kürzel Me 262, hergestellt.

Nach Kriegsende haben zuerst die US-Truppen das Sagen: Das Me-262Know-how ist hoch begehrt. Was noch übrig ist, holen Monate später die sowjetischen Besatzer aus dem Berg, und sie sind es auch, die 1947 die Stollen zu sprengen versuchen – mit spärlichem Erfolg. Der angestrebte Kollaps des Systems bleibt aus, dafür erweisen sich die Beschädigungen an etlichen Stollenkreuzungen ein halbes Jahrhundert später als brisante Hinterlassenschaft.

Bis dahin hat ein Ortsansässiger, Rudolf Pötsch, nicht nur den Sand, der beim Stollenbau von KZ-Häftlingen aus dem Berg gefördert wurde, gewinnbringend verkauft, nein, da der Grund über dem Stolleneingang sein Eigen ist, verlegt er sich auch dort aufs Sandgeschäft, gräbt Sand ab und vermarktet ihn. Daneben lukriert er aus der Vermietung der herrenlosen Stollen ein Zubrot: Die Champignons des Friedrich Danner gedeihen in „Bergkristall“-Luft prächtig. 1971 erwirbt Pötsch weiteren Grund über „Bergkristall“: Der Acker mit der Grundstücksnummer 291 sollte sich doch, ortsnah und in attraktiver Hanglage, in absehbarer Zeit und mit entsprechendem Profit als Bauland ausweisen lassen. Der Bürgermeister als Baubehörde ist da bekanntermaßen selten ein Problem. Und auch die Sache mit den Stollen darunter wird sich klären.

1984 gibt Pötsch ein entsprechendes Gutachten in Auftrag, das – ­erstaunlich genug – das erwünschte Ergebnis bringt. 1986 schenkt Pötsch den Baugrund in spe seinen beiden Töchtern. 1994 folgt der

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Bauplatz­bescheid. „Ich hätt’ dort nicht gebaut, ich sag’ es Ihnen, wie es ist“, ­bekennt Rudolf Honeder, 1994 Unterzeichner des Bescheids und bis heute Bürgermeister von Sankt Georgen. Doch habe es nebst Gutachten vor allem „eine Zusage vom Vorvorbürgermeister gegeben“, dass das entsprechende Grundstück dereinst Bauland werden würde.

Na dann.

Zügig werden nun die Parzellen über den Stollen verkauft, die Käufer werden auch gar nicht im Unklaren gelassen, worüber sie hier, auf der nun „Hasenfeld“ benannten Flur, ihre Häuser errichten werden. Was sie hingegen nicht erfahren: wie schnell selbst 40 Meter Überdeckung über den Stollen unter den geologischen Bedingungen dieses Hügels in nichts zerrieseln können. Die Rache der Vergangenheit nimmt ihren Lauf – und trifft in diesem Fall die Falschen.

Als die BIG 2001 „Bergkristall“ übernimmt, leitet sie umgehend eine Befundung des Systems in die Wege, steht freilich vor verschlossener Stollentür: Rudolf Pötsch behauptet einerseits, rechtmäßiger Eigentümer der Stollen zu sein – und ist andererseits tatsächlich rechtmäßiger Eigentümer des Grundstücks, auf dem sich der einzige Stollenzugang befindet. Das juristische Scharmützel, das sich daraufhin zwischen Pötsch und BIG entspinnt, schiebt die dringend erforderliche Sanierung der Stollen über Monate hinaus. Erst ein Einsturz im Mai 2002 und die Erkenntnis, welche Kosten auf einen Stolleneigentümer in der allernächsten Zukunft zukommen würden, verhindern, dass Schlimmeres passiert: Pötsch gibt der BIG den Weg frei, die Rettung der Siedlung auf den vormals Pötschschen Gründen kann endlich beginnen, der Einbruch eines Hauses in die Stollen darunter verhindert werden. „Wir sind in den Stollen unter unserem Haus gewesen, und da haben wir erst gesehen, was los ist“, erzählt ein Betroffener. „Diese unbeschreiblichen Verbrüche, wir haben sehr gute Lampen gehabt, du leuchtest hinauf, und du siehst keine Decke.“ Kommentar des BIG-Gutachters Leopold Weber: „Für diesen Grund hätte es nie einen Bauplatzbescheid geben dürfen.“ In mehreren Bauphasen wurden mittlerweile die dringendsten Arbeiten erledigt, die Stollen unter den Häusern komplett mit Beton verfüllt.

In Herbst startete die vierte und zugleich letzte Bauphase, in der die Bereiche unter dem Brunnenschutzgebiet saniert werden. Aber selbst die sanierten Stollen sind für die BIG immer noch eine Bürde. Denn die Ungewissheit der verborgenen Höhlen ruft zahlreiche Abenteurer auf

den Plan. So werden viele Zugänge aufgebrochen. ­„Viele glauben da drinnen ist der Schatz vom Toplitzsee“, so Lehner.

Wenn immer es geht, versucht die BIG Stollen loszuwerden. Vor Kurzem wurden vier der unterirdischen Bauwerke an das Land Tirol übertragen. Der Verkauf um einen symbolischen Euro ist bei solchen Transaktionen ein großer Glücksfall, da die Erhaltungsverpflichtung und damit die Haftung auf den neuen Eigentümer übergeht. „Da müssen wir froh sein, wenn wir nichts zahlen“, so Lehner. Insgesamt wurden seit 2001 rund 70 Stollen auf diesem Weg an den Mann oder die Frau gebracht. „In Vorarlberg haben wir gerade einen an einen Schönheitschirurgen verkauft. Das ist aber nicht ‚Schweigen der Lämmer‘ auf Öster­reichisch, sondern der macht da mit einem Freund irgendwelche Weinverkostungen“, meint Lehner. Meist würden die Stollen aber entweder an die Länder, Gemeinden oder an die „Oberlieger“ übertragen und dienen im letzen Fall einfach als Keller.

Die spektakulärste Nutzung eines ehemaligen Stollens, ursprünglich ebenfalls im Eigentum der BIG, findet sich aber in der Steiermark. Wer auf der S6-Semmering-Schnellstraße Richtung Wien bei der Raststation Kapfenberg abfährt, sieht wenige Meter oberhalb der Tankstelle ein futuristisches, pilzähnliches Gebäude – ganz in Weiß, nicht besonders hoch, mit Bullaugenfenstern und einer steilen Aufgangstreppe.

Unterhalb dieses Gebildes, in einem Stollensystem, das 320 Meter in den Berg reicht und mit bis zu 150 Meter hoch mit Gestein überdeckt ist, befindet sich, nach eigenen Angaben des Eigentümers KapschBusinessCom, eines der sichersten Rechenzentren Europas. „Umgeben von Millionen Kubikmetern Fels ist die IT-Infrastruktur im Berg optimal gegen elektromagnetische Störsignale geschützt. Redundante Anbindungen an das Strom- und Datennetz sorgen für einen ausfallsfreien Betrieb. Bauliche und organisatorische Sicherheitsmaßnahmen wie restriktive Zutrittsbeschränkungen, Brandmeldesysteme mit Früherkennung und automatische Löscheinrichtungen garantieren Schutz vor internen Störfallen. Das Rechenzentrum eignet sich daher exzellent für den Betrieb von Infrastruktur, Servern, Middleware und Applikationen“, verspricht der Pressetext des Unternehmens absolute Sicherheit. In den Jahren von 1943 bis 1945 sollte der Stollen der Firma Böhler zur Auslagerung der Produktion von Kurbelwellen dienen. Er wurde niemals in Betrieb genommen.

Textpassagen aus „Die Presse“, Spektrum, 27. Jänner 2007: Wolfgang Freitag, „Neue Heimat im KZ“

Einer der wenigen Stollen, der bis dato verkauft wurde, beherbergt jetzt eines der weltweit modernsten Rechenzentren.

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„Berechnungen ohne Gültigkeit“ Der rasante Anstieg der Baupreise und Baukosten ist evident. Die Berg- und Talfahrt bei den Rohstoffpreisen, der sprunghafte Anstieg des Kostenfaktors Energie, erhöhte Transport- oder Lagerungskosten, verschärfte Auflagen im Bereich Klima- und Umweltschutz und immer mehr Vorschriften, Richtlinien und Regelwerke machen Bauen zu Luxus. Eine hochkarätige Expertenrunde sucht am runden Tisch nach Wegen aus der Preisspirale. Text: Tom Cervinka

Claus Demacsek Geschäftsführer der Güteschutzgemeinschaft Polystyrol-Hartschaum (GPH)

Claus Stadler Geschäftsführer der Projektentwicklung ÖBB Immobilienmanagement

Johannes Dinhobl Baumeister und Mitglied im Aus­schuss der Landes­ innung Bau Nieder­ österreich

Wolfgang Gleissner BIG-Geschäftsführer

Michael Reinberg Immobilienökonom und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger

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Vorliegende Daten bestätigen den Preisanstieg bei den Baukosten. Eine neue Dimension erlebte die Kostenentwicklung im ersten Halbjahr 2008. Die Statistik Austria identifiziert die hohen Treibstoffkosten und die kontinuierlich steigenden Preise für Stahl, Bitumen oder Kunststoffe als Hauptverursacher dieser Entwicklung. Wie geht’s weiter?

Reinberg: Baukosten und Baupreise unterliegen einer langfristigen Entwicklung. Deshalb muss man bei der Betrachtung und Beurteilung der augenblicklichen Preis- und Kostenentwicklung auch die nötige Vorsicht walten lassen. Die prozentuellen Erhöhungen, die es derzeit ohne Zweifel gibt, unterliegen starken Schwankungen und können nur über einen langfristigen Zyklus beurteilt werden. Wenn man beispielsweise die Lohnkomponente berücksichtigt, dann sehe ich real keine Steigerung, sondern sogar einen Rückgang.

Stadler: Baukosten- und Baupreisentwicklungen sind ein Faktor, der die großen Investoren wie die ÖBB oder auch die BIG ganz massiv trifft. In unserer Bautätigkeit spiegeln wir natürlich auch die Marktteilnehmer wider. Das ist ein qualitativer Aspekt. Die Stimmung,

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die am Markt herrscht, ist gemeinsam mit der tatsächlichen Entwicklung ein wesentlicher Faktor. Aus diesem Grund versuchen wir in unserer Preisgestaltung nicht nur auf die quantitativen Faktoren wie Baupreise und Baukosten, sondern auch auf die qualitativen Faktoren zu reagieren. Was glauben die Marktteilnehmer, wird in Zukunft passieren?

Prognosen in diese Richtung sind einerseits vermessen, denn niemand weiß, was wirklich passieren wird. Auf der anderen Seite kommt es aber gar nicht darauf an, sondern vielmehr darauf, was der Markt bzw. die Konsumenten glauben, wie sich die Entwicklung fortsetzen wird.

Wenn man Immobilien unter den Gesichtspunkt der Langfristigkeit stellt, dann kann man auch bestimmte kurzfristige Effekte abfedern. Wolfgang Gleissner

Gleissner: Man muss Immobilien in erster Linie als Langzeitinvestition ansehen. Alles

Round Table: „Berechnungen ohne Gültigkeit“

­ ndere macht wenig Sinn. Das entspricht a auch der Philosophie der BIG: „Werte schaffen, Werte erhalten.“ Wenn man Immobilien unter den Gesichtspunkt der Langfristigkeit stellt, dann kann man auch bestimmte kurzfristige Effekte abfedern. Was zweifellos bleibt, sind solche Ausreißer, wie wir sie in diesem Jahr beispielsweise bei den Rohstoffpreisen erlebt haben. Die Weitergabe an Mieter ist kurzfristig nur bedingt möglich. Bei rund 80 Prozent unserer Klientel funktioniert die langfristige Wertbetrachtung. Das sind in erster Linie Schulen, Universitäten oder Justizgebäude.

Diese haben eine starke Standortgebundenheit, und auch die Funktion ändert sich über die Jahre nicht wesentlich. Viel schwieriger ist beispielsweise der klassische Bürobau. Da ist man tatsächlich auf die momentane Marktstimmung angewiesen. Trotzdem blicken wir als BIG zuversichtlich in die Zukunft. Erstens wird der Markt trotz Finanzkrise jetzt nicht völlig zusammenbrechen. Auf der anderen Seite haben wir natürlich auch den Vorteil, über Toplagen zu verfügen. Die Stimmungslage wird vor allem dort gedämpft sein, wo man mit den höchsten Erwartungen in ein Projekt gegangen ist. Bei kurzfristigen Projekten spürt man natürlich ein Stim­mungs­tief.

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Wenn man sich Bauprojekte ansieht, die im Jahr 2005 oder 2006 geplant und kalkuliert wurden, dann merkt man sehr schnell, dass dort Wirtschaftlichkeitsberechnungen zugrunde liegen, die heute keinerlei Gültigkeit mehr besitzen. Man kann das nicht alles an den Kunden weitergeben. Das wird nicht akzeptiert. Mit der Lage kann man ein wenig wiedergutmachen. Aber in Wahrheit müsste man Steigerungen von rund 20 Prozent einrechnen.

Dinhobl: Nicht ausschließlich steigende Energie- oder Rohstoffpreise machen das Bauen teuer. Es sind auch unsere unzähligen Vorschriften, Paragraphen und neuen Ö-Normen, die die Preise in die Höhe treiben. Das ist ein Punkt, der nicht gerne angesprochen wird, unter dem wir als Ausführende aber zu leiden haben. Die Preiserhöhungen können wir nicht eins zu eins an unsere Kunden weitergeben.

Wir müssen in der Rationalisierung unserer Unternehmen einiges an Preissteigerungen unterbringen, um weiterhin an Aufträge zu kommen. Noch ein ganz wichtiger Punkt: Man muss differenzieren zwischen Baupreisen und den Kosten für das Endprodukt. Die Anspruchsniveaus sind sowohl auf der technischen Seite

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als auch beim Kunden stark gestiegen und steigen weiter. Wenn man sich die Richtlinien am Bau heute ansieht, dann fragt man sich, wie die Häuser in den vergangenen Jahrhunderten überhaupt so lange stehen bleiben konnten. Viele dieser Dinge sind leider hausgemacht. Wir haben in Österreich europaweit den höchsten Baustandard. Die Frage dabei ist nur: Können wir es uns auch langfristig leisten, diesen hohen Standard zu halten? Können wir das, was uns am Beschaffungsmarkt auferlegt wird, am Absatzmarkt auch gewinnbringend an den Kunden weitergeben?

Alleine beim Baustahl müssen Sie im Vergleich zum Jahr 2007 heuer 20 Prozent Erhöhung einrechnen.

Johannes Dinhobl

Reinberg: Es ist immer eine Frage der Umsetzung. Denn Richtlinien gelten in anderen Ländern ebenso. Nur liegt bei uns die Latte schon so hoch, dass wir mit neuen Richtlinien die Latte immer noch höher legen. Ein

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einfaches Beispiel: Wenn Sie am Flughafen in Heathrow durch einen Brandschutzabschnitt gehen, dann finden Sie dort eine Pendeltüre mit einfachem Drahtglas. Das wäre bei uns undenkbar.

Stadler: Standards und Richtlinien sind immer ein zweischneidiges Schwert. Auf der einen Seite verfügen wir sicher über extrem hohe Standards. Andererseits muss man aber auch immer auf den jeweiligen Markt reagieren.

Wenn ich in der Slowakei eine durchschnittliche Gewerbeimmobilie kaufe, dann würde man aus österreichischer Sicht in der Regel sagen: Die ist am Ende ihrer wirtschaftlichen Nutzung angelangt! Wert Null – nicht nutzbar! Dort ist dieselbe Immobilie jedoch noch 15 bis 20 Jahre erfolgreich nutzbar. Das gilt für alle CEE-Länder, die ihre Standards und Bauvorschriften allerdings auch alle nach und nach unserem Standard anpassen. Die Frage ist nur, wann sie stoppen und sagen: „Das ist genug!“ Wir haben das Problem, dass unsere Standards dermaßen hoch sind, dass wir schwer nachlassen können. Das gilt für den Neubau ebenso wie für die Adaptierung, Sanierung oder Modernisierung. Denn bei uns ist man diesen hohen Standard gewohnt.

Dinhobl: Wie Sie gesagt haben: Immobilien sind bei uns schneller am Ende ihres Lebenszyklus angelangt. Klammert man den Denkmalschutz aus, wird in Zukunft der Trend immer schneller in Richtung Abbruch gehen.

Die Sanierung wird sich damit wahrscheinlich auf immer weniger Projekte erstrecken.

Unsere Standards sind dermaßen hoch, dass wir schwer nachlassen können. Claus Stadler

Gleissner: Das sehe ich ganz anders! Qualität setzt sich durch, und hochqualitative Immobilien haben demnach auch eine wesentlich längere Lebensdauer. Es geht immer auch um die strukturelle Betrachtung von Gebäuden: Wenn die Struktur noch intakt ist, wird sich auch eine Bestandssanierung rechnen. Wenn ich zum Beispiel die Wohnbauten der 1970erJahre hernehme, dann sind das zum Teil wirklich tolle Gebäude mit gut funktionierenden Grundrissen und guter Baustruktur.

Da kann man mit vergleichsweise geringen

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finanziellen Mitteln eine perfekte Immobilie herstellen und neu am Markt positionieren.

Das beste Beispiel dafür ist die Hintere Zollamtsstraße, derzeit an das Finanzministerium vermietet. Die war vor ihrer Sanierung nicht mehr verwertbar. Selbst wenn die Sanierungskosten gleich hoch sind wie die Neubaukosten, erspart man sich eine Menge Behördenverfahren, Widmungskosten, etc. Es ist wesentlich einfacher als bei einem ­Neubau.

Dinhobl: Wenn ich nur alleine den Keller betrachte: Da fließt viel Beton und Stahl hinein – das ist ein Bereich, in den man enorm viel Geld investieren muss. Oder sehen wir uns generell den Rohbau an. Der ist im Augenblick enorm teuer. Alleine beim Baustahl müssen Sie im Vergleich zum Jahr 2007 heuer 20 Prozent ­Erhöhung einrechnen. Vor diesem Hintergrund ist die Sanierung, Revitalisierung oder Modernisierung von Qualitätsimmobilien in jedem Fall der klügere Weg.

Stadler: Die Wieder- bzw. Weiterverwertbarkeit hängt sicherlich zu einem großen Teil von der Qualität des Baukörpers ab. Bestimmte Elemente sind für die Nachhaltigkeit und Wiederverwertbarkeit wesentlich.

Wenn man intelligente Grundrisse gebaut, auf die Qualität der Ausführung geachtet und eine Fassade installiert hat, die man wieder sanieren kann, dann hat man aus meiner Sicht auch gut gebaut. Wenn man hingegen das Haus mit Haustechnik voll­ stopfen muss – als Korrektur für bauliche oder bauphysikalische Mängel, dann hat man zwar viel Geld in die Hand genommen, aber keinesfalls qualitativ gebaut und schon gar nicht nachhaltig.

Gleissner: Das war auch bei der Hinteren Zollamtsstraße so. Es gab wesentliche Aspekte, die dafür gesprochen haben, das Objekt zu sanieren. Beispielsweise die Widmungs­frage.

Wir hätten dort nie wieder die Widmung bekommen, die wir jetzt haben. Wenn man also die Tragstruktur weiter verwenden kann, dann kann man im Rahmen der Sanierung ohne Zweifel ein hochwertiges Gebäude realisieren und ist immer noch 20 bis 30 Prozent unter den Neubaukosten.

Round Table: „Berechnungen ohne Gültigkeit“

Stadler: Das stimmt sicher für große Liegenschaften, kann aber nicht generalisiert werden. Was mache ich beispielsweise mit Gebäuden vom Einfamilienhaus aufwärts bis zu

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Langfristige Projekte – sei es im Infra­strukturbereich oder von der öffentlichen Hand – werden dazu beitragen, eine gewisse Konti­nui­ tät im Baubereich zu bewahren.

zweiter Punkt, der auch noch genannt werden muss, ist der Wohlfühlfaktor. Neben der Kosteneinsparung, die eine Sanierung im großvolumigen Bereich bringen kann, ist auch das Wohlbefinden der Nutzer ein wesentlicher Faktor, der für die Erhaltung einer Immobilie spricht, die letztendlich auch einen wert­ erhaltenden Faktor darstellt. Darüber hinaus wirkt sich der Zustand eines Gebäudes, eines Innenraumes auch auf die Produktivität aus.

Unter einem minderwertigen Arbeitsumfeld leidet auch die Produktivität der Mitarbeiter.

Gleissner: Ein wesentlicher Punkt in der Diskussion fehlt uns noch: Die Ressourcen­ schonung. Wenn man das, was vorhanden ist, effizient einsetzt, dann erspart man sich viel Masse, die man bei einem Abbruch entsorgen müsste. Das spart Material, Zeit und Geld. Ein Beton-Stahl-Skelett hält nahezu ewig, und auch ein trockenes Ziegelmauerwerk hat eine extrem lange Lebensdauer. Wenn ich diese Elemente im Rahmen einer Sanierung weiter verwende, dann habe ich das Ressourcenund das Umweltthema gleich mit erledigt. Ein

Demacsek: Ein Objekt sollte ja so errichtet werden, dass es auf lange Dauer genutzt werden kann. Das ist ein Argument, das beispielsweise für die Wärmedämmung spricht.

Diese garantiert die langfristige Nutzbarkeit eines Gebäudes und hilft auf lange Sicht, CO2­Emissionen einzusparen. Für den Kunden bzw. Endverbraucher greifbar wird das Thema allerdings erst, wenn die Energiekosten steigen und er es in der eigenen Geldbörse merkt. Wenn man die Bewusstseinsbildung auf Konsumentenseite zur Gesamtbetrachtung einer Immobilie hin schafft, dann werden Energiekosten, CO2-Problematik oder Emissions­handel auch mehr ins Bewusst-

20 oder 30 Wohneinheiten, wo man viel erneuern muss oder Mauerwerksfeuchte in den Wänden steckt? Da muss man wirklich genau rechnen, was die wirtschaftlichere Variante ist.

Michael Reinberg

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sein rücken und an Bedeutung gewinnen.

All-inclusive-Angebote für Immobilien oder Sorglos-Pakete werden dann in Zukunft auch mehr nachgefragt w ­ erden.

Dinhobl: Die Frage ist nur, wer garantiert die vermeintlichen Energieeinsparungen?

Gleissner: Das ist ein Punkt, den man nicht über die Kosten regeln kann. Man muss den Verbrauch deckeln, so wie wir es beispielsweise beim Contracting ja auch tun. Der Contractor garantiert die Energieeinsparung dadurch, dass er Maßnahmen setzt, den Energieverbrauch zu reduzieren. Natürlich kann man nicht garantieren, dass die Endverbraucherkosten einen bestimmten Wert nicht überschreiten werden. Ich glaube auch, dass diese Gebäude-Gesamtbetrachtung ­kommen wird. Derzeit fokussiert man noch viel zu sehr auf den Mietzins pro Quadratmeter. Betriebskosten werden oft zu wenig oder gar nicht berücksichtigt. Dass beispielsweise bei einer Universität alleine die Heizkosten schon weit über der Kaltmiete liegen, wird allzu gerne übersehen. Und dass zum Beispiel die Reinigung auch nicht gerade billig ist, wird ­überhaupt ignoriert.

Vielen Dank für die bis dato nahezu von Ihnen selbst moderierte Runde. Ich bitte sie doch noch um ein Fazit oder einen kleinen Ausblick!

Reinberg: Wenn die Konjunktur etwas nachlassen wird, wird sich auch die Kostensitua­ tion wieder ein wenig entspannen. Aufgrund des Beschäftigungsstandes werden die Preise ein wenig nachlassen – nicht bezogen auf die Materialien, aber auf Leistung und Arbeit.

Damit wird es auch wieder interessanter, kleinere Projekte zu realisieren, die ein wenig Konjunkturrückgang gutmachen können. Langfristige Projekte – sei es im Infra­ strukturbereich oder von der öffentlichen Hand – werden dazu beitragen, eine gewisse Kontinuität im Baubereich zu bewahren. Und die Bauwirtschaft ist nun einmal einer der wichtigsten Wirtschaftssektoren in Österreich. Die Baupreise werden sich allerdings nach wie vor weiter nach oben bewegen, auf Grund der Ressourcen wird das gar nicht anders möglich sein.

Demacsek: Die Bauvorschriften sind – auch im Hinblick auf die Harmonisierung – etwas kompakter geworden. Jetzt sollte man sich auch im Bereich der Förderungen mehr auf

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das Wesentliche konzentrieren. Nach wie vor hat jedes Bundesland ein anderes Anreiz­ system – das ist nicht notwendig. In der Wohnbau- bzw. Sanierungsförderung sollten wir uns auf wenige wesentliche Kriterien konzentrieren. Damit schafft man dauerhafte Werte und spart Ressourcen und letztendlich damit auch Kosten.

All-inclusive-Angebote für Immo­ bilien oder Sorglos-Pakete werden dann in Zukunft auch mehr nach­ gefragt werden. Claus Demacsek

Gleissner: Auf die Baukosten bezogen, würde ich mir wünschen, dass die Preisentwicklungen kalkulierbar werden. Auch im Hinblick darauf, dass es in Österreich sowohl großen Ersatz- als auch Verbesserungsbedarf gibt.

Mit kalkulierbaren Preisentwicklungen kann man auch Sanierungsprojekte wesentlich besser und kostenschonender planen und die Qualität der Bausubstanz, der Struktur bzw. der Raumkonzeption wesentlich verbessern.

Round Table: „Berechnungen ohne Gültigkeit“

In Österreich sind viel Geld und Ressourcen im Bestand gebunden. Wenn man diesen in Zyklen erneuert, dann hat man auch wieder ­etwas gewonnen.

Dinhobl: Die Herangehensweise an eine Sanierung muss in vielen Bereichen überdacht werden. Wie macht man etwas, und wann macht man es? So bekommt man auch die Kosten in den Griff. Kurzfristige Husch-PfuschAktionen kosten nur unnötiges Geld. Es wird mehr denn je notwendig sein, die Langfristigkeit einer Immobilie zu fördern.

Stadler: Ich denke nicht, dass die Baupreise in naher Zukunft extrem einbrechen werden.

Wir werden im Gegenteil lernen müssen, mit Schwankungen und letztlich höheren Kosten entsprechend umzugehen. Wichtig erscheint mir dabei, einschlägige Bauexperten und deren dringend benötigtes Know-how – sowohl in der Planung als auch in der Ausführung – von Anfang an, auch in der Ausschreibung, zu berücksichtigen und einzurechnen. Und zwar so, dass jeder am Bau Beteiligte auch davon profitiert.

Vielen Dank für das Gespräch.

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Thema

Die kreative Grünoase Inmitten eines emporstrebenden Stadtteils leistet eine Insel Widerstand gegen die Moderne. In den Bildhauerateliers im Wiener Prater wuchern Baumbestand und die Produkte renommierter Künstler. Und die BIG ringt um eine nachhaltige Lösung, wie die Pavillons der Weltausstellung saniert werden können. Text: Christian Mayr

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reativität macht Lärm, zumindest wenn die Kreativen Bildhauer sind. Es hämmert und poltert, wenn geschliffenes Eisen auf ungeschliffenen Stein trifft. Die Bildhauerin Ulrike Truger hat gerade einen cremefarbenen Untersberger-Fels in Bearbeitung. „Was das wird? Das weiß ich noch nicht. Bei der weißen Hera wusste ich das auch lange nicht“, sagt die mehrfach prämierte Künstlerin. Jetzt breiten sich ihre monumentalistisch anmutenden Werke im wild wuchernden Garten ihres Ateliers im Prater aus: die sieben Tonnen schwere Göttermutter Hera, die 15 Tonnen schwere „Woge“ und etliche kleinere Exemplare – viele davon aus weißem griechischem Marmor, der von Thassos herangekarrt wurde. „Ich mag die griechischen Götter einfach“, sagt Truger.

Es ist eine fast unwirkliche Welt, in der Truger und ihre Bildhauerkollegen täglich leben und arbeiten. Wer von der neuen U2-Trasse kommt, die wie mit einem Pflug durch die einstige Prater-Öde gezogen worden ist und deren Saat die Modernität in Form glitzernder Bauten und großer Einkaufstempel ist, der betritt mit einem Schlag eine andere Welt.

Mit dem Haupteingang zum neuen Ernst-Happel-Stadion im Rücken, wo vor Kurzem noch das Zentrum des großen EM-Rummels war, geht es unter einem eisernen Torbogen ins Innere einer Atmosphäre, die märchenhaft an verwunschene Schlösschen erinnert: „Bildhauergebäude des Bundes“ steht eher beamtisch-nüchtern auf dem Torbogen, darunter die schlichte Adresse „Meiereistraße 3“. Dahinter breitet sich ein riesiger Garten (25.000 Quadratmeter) aus – turmhohe Baumriesen, um die sich wilder Efeu rankt; darunter unbändig wucherndes Gestrüpp, dazwischen scheinbar wahllos in die Erde gestellte Stein­ skulpturen, und plötzlich öffnet sich der Blick auf die beiden schönbrunnergelb schimmernden Pavillons. Letztere haben eine wechselvolle Geschichte hinter sich: Für die Wiener Weltausstellung 1873 erbaut, wurden sie anschließend von Kaiser Franz Joseph „der Kunst“ zur Verfügung gestellt. Nach dem Zweiten Weltkrieg fiel das Anwesen in den Besitz der Republik und etablierte sich als Herberge für spätere Kunstgrößen. 2001 wurde es schließlich im Zuge der Neustrukturierung der Staatsimmobilien von der Bundesimmobiliengesellschaft (BIG) übernommen – und gilt seither als eines jener Objekte, die finanztechnisch

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Thema: Die kreative Grünoase

gesehen eine Sonder­immobilie sind. „Wir sind gesetzlich verpflichtet, im Konzern wirtschaftlich zu denken und zu agieren. Daher müssen sich auch die einzelnen Objekte zumindest selbst erhalten. Das heißt, die Instandhaltungen müssen über die laufenden Mieten gedeckt werden können. Das ist hier nicht der Fall“, fasst es der zuständige BIGKundenmanager Peter Höflechner zusammen.

Genauere Zahlen will die BIG über die Wirtschaftlichkeit der Bildhauer­ ateliers nicht preisgeben, nur so viel: Von den 23 bestehenden Miet­ ateliers stehen derzeit einige leer – das sind rund 850 Quadratmeter von insgesamt 3.500 Quadratmetern Nutzfläche. Die Mieten bewegen sich im untersten Spektrum und liegen klar unterhalb marktüblicher Preise, wie die BIG betont – nämlich durchschnittlich unter zwei Euro pro Quadratmeter bei den meisten Ateliers. Zumal die Einheiten stattliche Größen aufweisen – 435 Quadratmeter misst die größte (45 Quadratmeter die kleinste). Rechnet man die jährlichen Kosten für die aus Sicherheitsgründen zwingend notwendigen Arbeiten im Garten (für den keine Miete bezahlt wird) sowie die Erhaltungsarbeiten des Vermieters dazu, dann bleibt am Ende wohl nichts oder sogar ein Minus übrig. „Wir wollen zu einem Preis kommen, bei dem man die Substanz sanieren kann und gleichzeitig für uns kein Verlust mehr da ist“, erklärt Höflechner die Zielrichtung.

Freilich ist es in der Causa nicht so einfach, eine für alle Parteien tragfähige Lösung zu erzielen: Zum einen gibt es eine äußert prominente Mieterschaft, die ihre vor langer Zeit erworbenen Rechte nicht aufgeben will und künstlerisch-kampflustig agiert – neben Truger sind dies unter anderem die Bildhauer Oswald Oberhuber, Joannis Avramidis, Hans Kupelwieser, Roland Göschl, Oswald Stimm und Karl Prantl. Zum anderen ist auch die Politik involviert – neben dem Bundeskanzleramt auch das Kunstministerium: Sie sind nicht nur Teil jener Jury, die über die Vergabe neuer Ateliers an Jungkünstler entscheidet, sondern werden wohl oder übel Steuergeld für die Sanierung bzw. Förderung der Künstler ausschütten müssen. Denn das in vielen anderen Bereichen (etwa den Universitäten) angewandte BIG-Modell, über befristete Zuschlagsmieten die Renovierung zu finanzieren, würde im Prater die

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Grenzen sprengen: „Wenn dann neun Euro pro Quadratmeter verlangt werden, ist das einfach nicht leistbar“, stellt Truger klar, die so etwas wie die Sprecherin der dortigen Bildhauer ist. „Mehr als drei Euro sind nicht drinnen. Ich rede mir schon seit zehn Jahren bei wechselnden Verhandlungspartnern den Mund fusselig“, sagt sie mit einem leicht fatalistischen Unterton.

Truger ist 1984, im Zuge der 100-Jahr-Feiern der beiden Pavillons, in den Prater eingezogen: „Ich habe damals selber 250.000 Schilling investiert.“ Zwei Ebenen mit Schlaf- und Wohnraum wurden damals in Form einer Stahl-Glas-Konstruktion in das neun Meter hohe Gebäude eingezogen. Zu ebener Erde befindet sich ihre überdachte Werkstätte – im Wohnraum eine Ausstellungsfläche, inklusive Koksofen: „Der macht so eine angenehme Wärme“, erzählt die 60-jährige gebürtige Steirerin. Wärme, die nötig ist, wenn draußen der Winter heranzieht und das dichte Blätterwerk, das sommers vor Lärm schützt, abräumt.

Dann wird es oft bitterkalt in den alten Gemäuern – „wie in Sibirien“, sagt Truger. „Dach und Fenster isolieren einfach nicht“, bestätigt Höflechner bei einem Besuch in Trugers Künstlerrefugium. Der Standort freilich, der sei einzigartig für ihre Arbeit, sagt Truger voll Empathie: „Ich liebe diese Umgebung, diese Stille. Es gibt für uns keine Alternative.“ Natürlich, sagt sie, gibt es unter den arrivierten Künstlern auch einmal Rivalitäten im Alltag („Wo gibt’s das nicht?“), gleichzeitig laufe die Arbeit aber so ab, dass man einander nicht behindere und gewisse Regeln von allen akzeptiert würden. „Der Park ist auch dazu da, dass sich dort jeder mit seinen Skulpturen ausbreitet. Und Bildhauer neigen prinzipiell dazu, sich auszubreiten“, philosophiert Truger. Selbst wenn sich langsam die Großstadt anschleicht und die Fußball-EM vor den Toren für einen Monat die Welt eine andere sein ließ, am Areal blieb alles beim Alten: „Das ist schon alles sehr ungewohnt, das neue ­Stadion,

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das Stadion-Center, die Bürohäuser. Alles rundherum wird reglementiert, aber hier bleibt es ein schöpferisches Gebiet. Eine Insel des Freiraums“, sagt die Künstlerin. Kreatives Chaos sozusagen – auch was den Gebäudezustand selbst anlangt.

Was würde eine Grundsanierung der beiden Objekte kosten? Laut Höflechner wären es rund 2,7 Mio. Euro, um einmal die nötigsten Arbeiten sicherzustellen. „Das ist für Heizung, Feuchtigkeitsschäden, Elektrik, Gebäudehülle.“ Dabei wären größere Veränderungen im Inneren nicht berührt, zumal die Künstler die Ateliers dann jeweils nach den eigenen Vorstellungen und auf eigene Kosten selbst ausmalen würden. Die Verhandlungen auf politischer Ebene laufen – die Minister Martin Bartenstein, Claudia Schmied sowie die BIG-Geschäftsführer waren alle kürzlich auf Lokalaugenschein im Prater. Allgemein erwartet wird aber, dass eine endgültige Lösung erst von einer neuen Regierung ausverhandelt werden könne. Also heißt es weiterhin warten.

Derzeit werden nur 30.000 Euro, die aus einer Veranstaltung im Zuge der Fußball-EM für die Bildhauerateliers lukriert wurden, verbaut – für die neue Elektrik in leeren Ateliers. „Wenn dieses Geld aus ist, müssen die Arbeiten beendet werden“, stellt Höflechner klar.

Sollte das Sanierungspaket geschnürt sein, dann freilich will die BIG auch über weitere Maßnahmen verhandeln. Dass unbefristete, dem Mietrechtsgesetz unterliegende Verträge übernommen werden mussten, erleichtert die Verhandlungsbasis für die BIG nicht gerade; außerdem werden Teile der Atelierflächen von einzelnen Künstlern nicht zum Arbeiten, sondern als Lager und Archiv ge- und daher eigentlich missbraucht. Der Architekt Hans Hollein etwa besetzt auf diese Weise rund 80 Quadratmeter Fläche. Dass dies auf Dauer nicht sinnvoll ist, darüber stimmen sowohl Höflechner als auch Truger überein: „Uns

liegt in erster Linie daran, dass es hier Möglichkeiten für junge Künstler gibt, die sich sonst keine Flächen leisten können“, sagt Truger. Über befristete Verträge will sie freilich nicht diskutieren, denn niemand würde sich darauf einlassen wollen, sich mit derart schweren Werkzeugen und Materialen nur kurzfristig wo einzumieten.

Jedenfalls könne es abseits der aufrechten Widmung derzeit keine andere Nutzung geben, betont die BIG. Bei einem kolportierten Versuch diesbezüglich biss die BIG bei den Bildhauern einst auf Granit: „Da war Feuer am Dach“, sagt Truger nun, die sich vor Jahren mittels Presseaussendung gegen Pläne, in leeren Ateliers Wirtschaftsseminare abzuhalten, erfolgreich gewehrt hat. Von einer „Störung des Arbeitsbereiches“ war damals die Rede. „Die Gebäude sind der Kunst gewidmet – und das muss auch so bleiben. Alles andere würde die Atmosphäre vernichten“, pocht Truger noch heute auf die kaiserliche Widmung. Höflechner hingegen meint, dass in dieser Sache nie „konkrete Gespräche“ geführt worden seien – es sei damals einzig und allein darum gegangen, festzustellen, was die Flächen am freien Markt wert seien. „Dazu sind wir auch verpflichtet!“

In den Räumlichkeiten der PraterAteliers wird kreativ gehämmert und geschliffen. Die Ergebnisse sind auch von außen sichtbar.

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Thema: Die kreative Grünoase

Eine reine Wohnnutzung ist jedenfalls schon aufgrund der Flächenwidmung ausgeschlossen. Das Büro von Kunstministerin Claudia Schmied wollte übrigens trotz mehrmaliger Versuche seitens der Redaktion keine Stellungnahme zum weiteren Vorgehen bei den Prater-­Ateliers abgeben. Beim letzten Besuch der SPÖ-Ministerin, die in ihrem Kleingarten übrigens eine echte Truger-Skulptur stehen hat, zeigte sich im Gebüsch ein seltener Gast: „Ein Fuchs huschte zum Erstaunen aller durch das Unterholz“, erzählt Höflechner. Vielleicht hat Meister Reinecke eine schlaue Lösung für den seit Jahren währenden Konflikt parat?

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Thema

Alles, was Recht ist Detektivische Recherchequalitäten, analytische Fähigkeiten und Gleichmut im Austarieren unterschiedlicher Positionen gehören zu den Grundeigenschaften eines BIG-Juristen. Konstant beschäftigen sich in der Rechtsabteilung 12 Mitarbeiter mit Alltäglichem wie Vertragstexten. Aber auch mit Sonderfällen: Sollte also ein Kanal nicht angeschlossen sein und sich der Keller eines Hauses mit mäßig riechendem Inhalt gefüllt haben, kümmern sich die Juristen, wenn auch nur indirekt, um die Sch…adensbehebung. Text: Ernst Eichinger

D

as Thema ist egal. „Drei Juristen, vier Meinungen.“ Wer öfter mit Rechtsgelehrten zu tun hat, kann tendenziell nachvollziehen, was mit diesem Sprichwort gemeint ist. Denn so ganz aus der Luft gegriffen ist diese Binsenweisheit aufgrund der Natur der ­Sache wohl nicht. „Der Gesetzgeber kann ja nie individuelle Sachverhalte abbilden. Zu einer Geschichte wird es immer mehrere Positionen und Interpretationen geben“, so Katharina Kohlmaier, Leiterin der BIG- Rechtsabteilung. Womit sich Juristen allerdings bei Menschen ohne detaillierte Rechtskenntnis nicht immer beliebt machen. Witze auf Kosten der Rechtsgelehrten sind also Legion. Wie beispielsweise: Warum sind die zehn Gebote so einleuchtend und klar? Antwort: Weil an ihrer Entstehung kein Jurist beteiligt war …

Generell habe man mit Hohn und Spott dieser Art zu leben gelernt.

Denn andererseits suchten viele aktiv Unterstützung bei dem Versuch zu verstehen, was der Gesetzgeber ursprünglich im Sinn hatte. Und das wiederum sorgt dann für regen Andrang in der Rechtsabteilung und treibt parallel dazu die Sympathiewerte in die Höhe. Aktiv werden zahlreiche Schulungen, so insgesamt 63 im Jahr 2007, vor allem im Bereich Vergabe- und Mietrecht durchgeführt. „Es gehört zu den wesentlichen Aufgaben einer Rechtsabteilung, Mitarbeiter in ihren jeweiligen Bereichen – nicht nur bei Problemfällen – zu begleiten und zu unterstützen“, sagt Kohlmaier. Jedenfalls wäre es aber ein klassisches Vorurteil, zu glauben, die Materie sei trocken. Obwohl hier das Selbstbild mit dem­

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Fremdbild ein wenig zu kollidieren scheint. Auf die explizite Frage nach dem Grad von Abwechslung und Spannung der Tätigkeit bricht nämlich keiner der BIG-Juristen spontan in Jubel über den eigenen Berufsstand aus. Vielmehr drängt sich das Gefühl auf, als würde jedes Wort auf die Waagschale gelegt. Unbedacht gibt es also keine Auskunft.

Erstgenannte Adjektiva wie „unaufgeregt“ lassen eher wenig Kick im Tagesgeschäft vermuten. Dabei erstreckt sich der Tätigkeitsfeld über so ziemlich alle Bereiche, die ein Immobilienunternehmen zu bieten hat. Tatsache ist: Um als Jurist gut zu sein, bedarf es analytischen Verstandes, und die Emotion weicht im Zweifel der notwendigen Ratio. „Es gehört zum Tagesgeschäft eines Juristen, seine menschlichen Regungen zurückzustellen. Dabei dürfen aber Fragen der Moral oder der guten Sitten nicht außer Acht gelassen werden“, so Kohlmaier. Denn menschliche Schicksale sind auch im Tages­geschäft der BIG nicht vollkommen auszuschließen. „Es gibt schon tragische Fälle, wie beispielsweise eine aufgrund eines Unfalls querschnittgelähmte Schülerin.

Auch wenn man persönlich sofort helfen möchte, ist man als Jurist doch gezwungen, so emotionslos wie möglich an die Sachlage heranzugehen“, meint Kohlmaier. Im Gegensatz zu Ausnahmesituationen wie dieser macht die Juristerei den meisten aus der BIG-Rechtsabteilung dann doch erkennbar Spaß. Bereits im Nachfassen blitzt bei vielen ein Funke der Freude über die eigene Tätigkeit auf. Fad könnte es nämlich schon alleine aufgrund des abzuarbeitenden Volumens nicht werden. So hat die Rechtsabteilung der BIG im Jahr 2007 insgesamt

1.783 Fälle bearbeitet. Kritiker monieren zwar die fehlende Definition eines Rechtsfalles. Unbestritten: Es klingt nach viel, und jeden Tag in der Früh wartet eine Menge Arbeit auf die Juristen. Der Löwenanteil davon mit 533 Fällen betrifft die Errichtung oder Formulierung von Verträgen, gefolgt vom Themengebiet Mietrechtsgesetz (324). Dicht dahinter landet die Materie rund um das Bau- und Vergaberecht. Mehr oder weniger spannende Vertragstexte oder Ausschreibungen sind also das tägliche Brot. Insgesamt hält die als öffentlicher Auftraggeber dem Vergaberecht unterliegende BIG einen Bestand von rund 3.500 Häusern. Pro Jahr werden, im Regelfall via Ausschreibungen, über 300 Millionen Euro in Neubauten oder Sanierungen investiert. ­Alles natürlich auf einer rechtlichen Basis – nämlich der von Mietverträgen, die die Refinanzierung der Bauvorhaben sicherstellen. Im eher trocken anmutenden Bereich der Mietverträge sind – für den Außenstehenden möglicherweise unerwartet – detektivische Recherchequalitäten der Juristen gefordert. „Das funktioniert nicht immer ganz reibungslos. In erster Linie sind alle Mitarbeiter mit Kontakt zu Kunden oder Nutzern verantwortlich für diese Vereinbarungen. Oft bringen die Kollegen fertige Verträge mit der Bitte um Durchsicht zu uns. Das gestaltet unser Leben nicht unbedingt einfacher. Denn zuerst müssen wir uns der Frage widmen: Was haben die da überhaupt gemacht?“, erzählt Markus Mayrl, einer von drei BIG-Juristen mit Rechtsanwaltsbefugnis. Alleine die Klärung der Historie des vorliegenden Doku­ments ziehe manchmal einen Rattenschwanz von Telefonaten nach sich. Damit könne es

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Thema: Alles, was Recht ist

schon von der ersten Durchsicht bis zur Paraphierung mehrere Monate dauern. Das wiederum sorgt in den anderen Abteilungen für leichten Unmut. Kohlmeier erstickt potenzielle Kritik aber im Ansatz: „Je vollständiger die Unterlagen, die wir zur Verfügung haben, desto schneller können wir arbeiten. Das ist eine einfache Gleichung.“ Eine weitere Bremse liege in der Tatsache, oft mehrere Perspektiven zu einem Thema vor Vertragsunterfertigung unter einen Hut bringen zu müssen.

In diesem Punkt sei der Mediator im Juristen gefragt. „Hausverwalter haben beispielsweise oft eine andere Sichtweise als Projektleiter“, konstatiert Mayrl. Bis die unterschiedlichen Positionen nicht geklärt seien, könne nicht paraphiert werden.

Generell müsse das Rad aber nicht in jedem Fall neu erfunden werden.

Zur Vereinfachung und Beschleunigung gäbe es natürlich Standardverträge. Die seien allerdings nur bedingt in ihrer ursprünglichen Form verwendbar. Im Neubau, der rund ein Drittel des Bauvolumens ausmacht, sei die „Lösung von der Stange“ eher einsetzbar. Vereinbarungen über Generalsanierungen seien dagegen spezieller zu behandeln. So gar nicht 08/15 sind die Exoten unter den zu bearbeitenden Mietverträgen. „Wir haben in all unseren Liegenschaften standardisiert ein Verbot zur Haltung von Tieren“, sagt Christine Laggner: „Irgendwann hatte ich dann plötzlich die Anfrage zur Vermietung einer Tiertränke und Fütterungsstation am Tisch. Das verträgt sich natürlich nur bedingt mit unserer Standardversion.“ Auch getrennte Nutzungsvereinbarungen

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Die Rechtsabteilung im Jahr 2007 Mitarbeiter Anzahl

12,5 MA

Weiterbildungsmaßnahmen (Schulungen)

63

Bearbeitete Rechtsfälle Anzahl

1.783

davon aus 2004–2006 offen

398

im Jahr 2007 neu angefallen

1.385

davon Bau- und Vergaberecht

251 ( 18,1 %)

davon Wohnrecht

324 ( 23,4 %)

davon Mahn- und Klagswesen

175

davon Vertragswesen

533 ( 38,5 %)

( 12,6 %)

davon Versicherungsfragen

61

(4,4 %)

sonstige Rechtsbereiche

41

(3,0 %)

gesamt

1.385 (100,0 %)

von diesen erledigt

976

von diesen offen

409

Martin Hübner versteckt sich als Verant­wortlicher für Unter­nehmens- und Beteiligungsrecht selten hinter einem Aktenberg. Die Unternehmensstruktur (siehe unten) ist seine Domäne. Mehrere Teilgesellschaften gestalten seinen Alltag spannend.

Bundesimmobiliengesellschaft m.b.H. Stammkapital 226.000.000 Euro „Projektgesellschaft Wirtschaftsuniversität Wien Neu GmbH“

51 %

Anzengrubergasse Errichtungsund Verwertungs GmbH

45 %

SIVBEG – Strategische Immobilien Verwertungs-, Beratungs- und Entwicklungsgesellschaft m.b.H.

über Gedenktafeln an Hauswänden seien keine Seltenheit. Solche ­Fälle lockern den Arbeitstag auf. Heikler als bei Nutzungsvereinbarungen über Tiertränken und Gedenktafeln wird es bei Unfällen jeder Art. „In unseren Häusern stürzt im Schnitt alle zwei Monate jemand, woraus Rechtsfolgen entstehen. Normalerweise sind das Durchlauf­ posten direkt an die Versicherungen“, so Laggner. Gelegentlich werden allerdings Ereignisse, wie Diebstähle, auch vor Gericht ausgefochten.

So wurden im Zuge der Revitalisierung eines Hauses wertvolle Steinplatten auf der Baustelle zwischengelagert. Über Wochen unterlagen diese aber einem gewissen unnatürlichen Schwund. Bis es allen Beteiligten zu bunt wurde. Die Installation von Kameras erlaubte die rasche Identifizierung der Schuldigen. „Übers Wochenende waren die mittlerweile verurteilten Baustellenarbeiter nämlich keineswegs faul, sondern transportierten das wertvolle Gut ab“, so Mayrl. Nur beschränkte Übersicht bewies eine Dienststelle der Wiener Verwaltung. „An einem unserer Häuser sollte ein neuer Kanal vorbeigeführt und die Liegenschaft angeschlossen werden. Der alte Kanal wurde kreativerweise deaktiviert, ohne den neuen anzuschließen“, schildert Laggner die Ursachen dieser misslichen Lage. Das Ergebnis war sowohl olfaktorisch als auch manifest unerfreulich, da sich Endprodukte menschlicher Verdauung kataklysmisch in den Keller ergossen. „Den Schaden mussten die Verantwortlichen natürlich auch ausbaden. Insgesamt 26.000 Euro gingen für auspumpen, chemische Reinigung und den neuen ­Boden drauf“, so Laggner.

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BIG Entwicklungs- und Verwertungs GmbH 100 % 100 %

55 %

Engerthstraße 216 GmbH Karree St. Marx GmbH BIG Liegenschaften Strasshof Entwicklungsund Verwertungs GmbH

45 %

„Wohngarten Sensengasse“ Bauträger GmbH

45 %

Zahnradbahnstraße Bauträger GmbH

45 % 25 %

Zeughaus Innsbruck GmbH Hillerstraße – Jungstraße GmbH

45 %

100 %

100 %

Inffeldgasse 25 Forschungs- und Wissenschaftsgebäude Bauträger GmbH ICT Technologiepark Errichtungsund Verwertungs GmbH

100 % BIG

Beteiligungs GmbH

100 %

100 %

BIG Finanzdienstleistungen GmbH

1% 99 %

100 %

„Muthgasse 18“ Liegenschaftsverwertung GmbH BIG Asperner Flugfeld Süd Holding GmbH 50 %

Wien 3420 Aspern Development AG

Konsolidierungsart Vollkonsolidierung at-equity

Um viel Geld geht es vor allem bei Gewährleistungen, da sich ein durchschnittliches Bauvorhaben der BIG bereits in Millionenhöhe abspielt. Rund 30 Fälle dieser Art behandeln die BIG-Experten pro Jahr.

Und auch Schul­den werden mit zu­nehmender Vehe­menz ­be­kämpft. „Alleine der durch Außenstände ­entstehende ­Zinsverlust legitimiert alle Bemühungen“, so Kohlmaier.

Die Rechtsabteilung als schnelle Eingreiftruppe Katharina Kohlmaier, Leiterin der BIG-Rechtsabteilung im Gespräch mit BIG Business über straffes Mahnwesen, Präventivarbeit und klare Regeln.

BIG Business: In Ihrer Statistik (siehe Kasten) sehe ich aus den Jahren 2004–2006 rund 400 offene Rechtsfälle. Was ist so lange offen? Werden sie jemals geschlossen?

Kohlmaier: Es sollte keine Rechtsfälle geben, die immer und ewig offenbleiben. Wobei „Rechtsfall“ keine Causa im Sinne eines Anwaltsbüros ist. Bei uns gehört auch die Pflege von Standarddokumenten oder beispielsweise die Weiterentwicklung von Formularen dazu.

BIG Business: Es sind also eher Geschäftsfälle …

Kohlmaier: Ja. BIG Business: Wie sehen Sie die Position der BIG zwischen Eigentümer, also Republik Österreich, und Mieter, ebenfalls Republik Österreich. Klagt im Ernstfall beispielsweise die Tochter ihre Mutter, wenn sie nicht zahlt?

Kohlmaier: Es ist sicher in der Praxis nicht immer einfach, den richtigen Weg zu finden. Rechtlich gesehen ist die Situation durchaus fassbar. Die Regeln sind gesetzt, und daran messen sich die Fragestellungen.

BIG Business: Aha. Das heißt?

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Thema: Alles, was Recht ist

Kohlmaier: Wir sind zum Glück noch nicht so weit gekommen, einen Rechtsstreit führen zu müssen.

BIG Business: Abseits der Differenzen, bei denen es um viel Geld geht: Wie viel Sinn macht es betriebswirtschaftlich, auch kleinen Beträgen hinterherzulaufen?

Kohlmaier: Aus diesen Klein- und Kleinstbeträgen im letzten Jahr haben wir rund 80.000 Euro eingebracht.

Das ist sehr wohl ein Unterschied, ob ich die habe oder nicht.

BIG Business: Wie haben sich generell die Außenstände entwickelt?

Kohlmaier: Die Einführung eines strafferen automatisierten Mahnwesens und die Schärfung der Genauigkeit der Daten in der Hausverwaltung sind ein großer Schritt für die Transparenz unserer Mietenbuchhaltung gewesen. Dadurch haben sich die Außenstände drastisch reduziert.

BIG Business: Im Schnitt hat die BIG rund 50 Großbaustellen pro Jahr. Welche Rolle spielt dabei die Rechtsabteilung?

Kohlmaier: Es gibt eigentlich kein großes Bauvorhaben, bei dem es nicht irgendein Problem mit einer der ausführenden Baufirmen gibt. Entweder die ­Baufirma

geht in Konkurs, oder Gewährleistungsfragen sind zu klären. Auch entstandene Bauschäden muss ja irgendwer zahlen. Und das gilt es zu klären. Vom Vergabeverfahren bis zur Übergabe gibt es immer wieder Sollbruchstellen, wo die Rechtsabteilung eingreifen muss. Vor allem die Schlussabrechnung birgt traditionell einige Rechtsfragen.

BIG Business: Wäre es daher wünschenswert, einen Juristen bei großen Bauvorhaben von Beginn an zumindest im Ansatz einzubinden?

Kohlmaier: Nein, er muss nicht von Anfang an eingebunden sein. Die Kollegen haben Standardvertragstexte und treffen täglich viele Entscheidungen. Wir liefern ihnen die rechtlichen Grundlagen. Probleme ergeben sich meistens erst im Laufe eines Bauvor­ habens oder gegen Ende.

BIG Business: Bei den Schulungen besteht also ein wesentlicher Aufgabenbereich in Präventivarbeit?

Kohlmaier: Absolut, ja. Nichtsdestotrotz wäre es wünschenswert, würden Kollegen im Rahmen von Projekten oder Besprechungen, egal welcher Art, möglichst viel schriftlich festhalten. Das erleichtert im Ernstfall die Rekonstruktion enorm.

BIG Business: Danke für das Gespräch.

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„Österreich. Wo sonst?“ auf der Expo Real 2008 Die österreichische Präsenz auf der heurigen Expo Real im Oktober in München wurde nachhaltig gestärkt. Mit einer kreativen Klammer und eigenen Ständen bildeten BIG E&V, MRG Metzger Realitäten Gruppe, ÖBB-Immobilien, Raiffeisen evolution, Vienna Region und Wien 3420 Aspern Development AG „Österreich. Wo sonst?“. „Die beteiligten Unternehmen gehen damit einen kreativen und innovativen Weg, die eigenen Produkte und Dienstleistungen im Immobilien­bereich zu vermarkten“, so Christoph Stadlhuber, Geschäftsführer der BIG Bundesimmobiliengesellschaft und der BIG E&V. 1

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1 Erstmals wurde die „Seestadt Aspern“ nach der Markenpräsentation auf einer großen Immobilienmesse dem Fachpublikum vorgestellt.

2 Bei einer Weinverkostung bot sich nach einem harten Messetag die Gelegenheit zum lockeren Gespräch.

3 Anlässlich mehrerer Pressetermine wurden zahlreiche Projekte und Themen mit Journalisten diskutiert.

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Städtetag 2008 in Innsbruck Unter dem Titel „Wirtschaftsmotor Stadt – Städte als Zentren wirtschaftlicher D ­ ynamik“ fand der Städtetag 2008 in Innsbruck statt. Diese Veranstaltung ist jährlich eine willkommene Gelegenheit, neue Projekte zu präsentieren und vor allem den Kontakt zu Vertretern der Kommunalpolitik zu pflegen. Einer der spielerischen Mittelpunkte des BIG-Standes war die Neuauflage des „Evergreens“ TIP-KICK.

Der muss sitzen. Gegen einen Landbürgermeister das wär´ doch gelacht.

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Knapp vor Ende der Spielzeit im Match zwischen Bundespräsident und Bürgermeister ...

... gilt es noch einmal volle Konzentration zu bewahren und tief auszuatmen.

Die Vorbereitungen sind erledigt.

Jetzt zählen nur mehr Resultate.

JAwohl! u. der Passt gena

4

Klick

Einfach nur Glück…

Ende

gartner t Heinz Fischer die von Hubert Baum Zielsicher verwandelt Bundespräsiden etzender nzerf nerve ten Minu drei en ganz hinterlassene Auflage. Endstand nach Spielzeit: eins zu eins.

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Cocktail Reception Am Donnerstag, dem 4. September, feierte die Immobilien­ branche anlässlich der „BIG Cocktail Reception“ in der BIG-Zentrale, Hintere Zollamtsstraße 1, bis in die frühen Morgenstunden. Mehr als 250 Gäste waren gekommen.

Die Band „Salon Combo“ sorgte für den musikalischen Rahmen der Veranstaltung.

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Fotos 1 - 12 1 Horst Felbermayr, Karl Schweiger (Stadt Wels) 2 Marion Rainer-Umfahrer (Asfinag), Peter Widmann, Katharina Kohlmaier, Thomas Styrsky (alle BIG), Kurt Klima (Finanzprokuratur) 3 Susanne Brandsteidl (Präsidentin des Wiener Stadtschulrates), Christoph Stadlhuber, Wolfgang Hammerer 4 Lukas Bruckner (BIG, im Hintergrund), Gerald Beck (Raiffeisen evolution), Rudolf Mutz (MBG), Kurt Puchinger (Stadtbaudirektion Wien) 5 Andrea Herbeck (Post Immobilien), Sven Bienert (KPMG), Daniela Witt-Dörring (Weber Maxl & Partner Rechtsanwälte), Matthäus Jiszda (DTZ) 6 Erich Hohenberger (Bezirksvorsteher Wien Landstraße) im Gespräch 7 Architekten Bettina Götz und Ernst Beneder 8 Susanne Riess-Passer und Michael Passer 9 Karl Freyn­ schlag (Verbund), Elisabeth Kaubek (emobrain) 10 Klaus Schierhackl (ASFINAG), Architektin Regina Frei­müller­Söllinger, Michaela Steinacker (Vorstand Raiff­eisenHolding) 11 Barbara Flasch (M CAPS) 12 Franz und Ingrid Hogl (REMAX), Margret Funk

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Fotos 13 - 22 13 Andreas Ridder (CB Richard Ellis GmbH), Wolfgang Mitterberger (RZB-Immobilien), Erwin Soravia (Soravia-Gruppe) und Karl-Heinz Strauss (Strauss + Partner) 14 Abgeordneter zum Nationalrat Werner Amon, Birgit Mondl 15 Ernst Karl Plech (Plech Immobilien), Wolfgang Gleissner, Wolfgang Hammerer 16 Wolfgang Vasko (Vasko + Partner, rechts im Bild) im Gespräch 17 Georg Pendl (Bundesarchitektenkammer) Bernhard Ölz (Prisma) 18 Werner Bartlmä, Marion Rainer­Umfahrer (beide Asfinag), Detlev Gross 19 Karin Gastinger (Ex-Justizministerin) 20 Andreas Gnesda (Gensda Faci Con), Stefan Brezovich (Geschäftsführer ÖRAG) 21 Christoph Stadlhuber, Wolfgang Gleissner, BM Johannes Hahn, Stadtrat Rudolf Schicker, Wolfgang Hammerer 22 Rudolf Schicker (Verkehrsstadtrat Wien), Christoph Badelt (Wirtschaftsuniversität Wien)

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1 Gerhard Müller (LKW Walter), Sonja Tades (Notarin) und Mitarbeiter Notariat Tades 2 Max Wohlgemuth (Spiegel­ feld Immobilien), Alexander Mandl (Prisma) 3 Claus Stadler, Birgit Wagner (ÖBB Immobilien) 4 Andreas Gobiet (Kammer der Architekten und Ingenieurkonsulenten für Wien) 5 Detlev Gross, Peter Höflechner (BIG) 6 Architekt Christian Mascha, Michael Holzer 7 Abgeordneter zum Nationalrat Walter Murauer, Birgit Mondl 8 Eugen Otto (Otto Immobilien) 9 Regina Schmid, Angelika Kronik (BIG) 10 Michael Reinberg (Reinberg + Partner), Günter ­Hofmann (Raiffeisen)

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Bildcredits Cover und Innenseiten: Robert Frankl – Editorial (S. 1): BIG (Geschäftsführung der BIG) – Inhaltsverzeichnis (S. 2–3): BIG (Prater-Ateliers S. 2, Flugplatz Wels S. 3), Robert Frankl (Mumuth S. 3), Kapsch BusinessCom AG (Stollen S. 3) – Rückblick (S. 4–19): Gisela Erlacher (Wieselburg S. 6), BIG (Spengergasse S. 6, Spatenstich Schule Donaustadt S. 10, Zahnklinik S. 12, Bauplatz Uni Innsbruck S. 16, Stift Viktring S. 17), Ferdinand Neumüller (Uni Klagenfurt S. 7), frediani+gasser architettura (Außenansicht quer Uni Klagenfurt S. 7), Hans Mesnaritsch (TU Graz S. 8), Ecopoint (Luftbild NOE Central S. 8), Architekt Adrian Martin Bucher (Polizei Flughafen Klagenfurt S. 8), Duda, ­Testor Architektur ZT GmbH (Visualisierung Passivwohnhaus S. 9), J. Godany (Spatenstich Passivwohnhaus S. 9), AMP Architekten (Visualisierungen Schule Donaustadt S. 10), Michaela Bruckmüller (Kommentar Wolfgang Hammerer S. 11), Roman Rusy (Polizei Ebensee S. 13), ARGE Dieter Mathoi Architekten & Architekturwerkstatt din a4 (Justizzentrum Korneuburg S. 13), Robert Frankl (Landesgericht Graz S. 13, BAKIP Graz S. 18), Cobra (Cobra S. 14), Hohensinn Architektur ZT GmbH (Justizanstalt Graz-Jakomini S. 15), Universität Innsbruck (Spatenstich Uni Innsbruck S. 16), Architekturwerkstatt din a4 ZT GmbH (Visualisierung Uni Innsbruck S. 16), Helmut ­Zwander (Bäume/Gruppenfotos Viktring S. 17) – Thema: „Alles, was Flügel hat“ (S. 20–25): Norbert Philip (Wiese S. 20, Schild S. 22, VW-Bus und Detail S. 23), BIG (Hangar S. 20, Flugplatz S. 22) – Thema: Die richtige Krümmung (S. 26–31): Michael Hetzmannseder (Bild 3 Facility-Services S. 30), BIG (Geodreick und Banane S. 27, Thomas Rasch S. 28, Alexander Mäder S. 29, Bild 1, 2, 4–7 S. 30, Obstkorb S. 31) – Highlight: Grazer Mumuth lässt Wiener Oper alt aussehen (S. 32–39): Robert Frankl (S. 32, Bild 1 + 3 S. 33, Bild 4 + 5 S. 35, Mumuth innen S. 36/37, Mumuth innen S. 39), BIG (Bild 2 S. 33, Bild 2, 6–8 S. 34/35, Georg Schulz S. 37, Otto Kolleritsch S. 38) – Thema: Kostenintensive Löcher (S. 40–45): Klaus Bogon (Fledermaus S. 40, Hufeisennase S. 44), Helga Loidold (Stollen S. 42 und S. 43), BIG (Rostauto S. 43 und S. 44), Kapsch BusinessCom AG (Stollen und Rechenzentrum, S. 45) – Round Table „Berechnungen ohne Gültigkeit“ (S. 46–51): Michael Hetzmannseder – Thema: Die kreative Grünoase (S. 52–55): BIG – Thema: Alles, was Recht ist (S. 56–59): BIG – Galerie (S. 60–64): Nofrontiere Design (Bilder Messestand S. 60), BIG (Bild 1–3 S. 60, Städtetag S. 61), Die Fotografen – Tanja & Charly Lair (Städtetag-Fotostory S. 61), Michael Hetzmannseder (Cocktail Reception S. 62–64)

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Nr. 4 | Dezember 2008 | www.big.at