ทำธุรกิจอพาร์ตเมนต์กันดีกว่า (Apartment Business How-To) by busy-day publishing

สารบัญ

บทที่ 1: เงินสรางเงินกับอพารตเมนตใหเชา

• เหตุความตองการที่อยูอาศัย

• ปริมาณความตองการที่อยูอาศัยในตลาด

บทที่ 2: เก็บเงินสบายๆ กับธุรกิจอพารตเมนต

• ที่ดิน มรดกล้ำคา

• ปจจัยพื้นฐานดานตางๆ

• ศึกษาความเปนไปไดและโอกาสของธุรกิจ

• เรียนรูอุปสรรคปญหา ความซับซอนยุงยาก

และเรื่องที่คาดไมถึง • มองไกลไปอนาคต

บทที่ 3: จากพิมพเขียวสูอาคาร

• กำหนดผังและออกแบบอาคาร

• ประมาณการคาใชจายในการกอสราง

• การวิเคราะหตนทุนคาวัสดุ และอุปกรณตอหนวย

• การขออนุญาตกอสรางตามกฎระเบียบราชการ

• วิธีปฏิบัติหลังไดรับอนุญาต

• ผูรับเหมาและการควบคุมงาน

• คำนวณคางวด การเงินและวงเงินกู

• ตัวอยางสัญญาวาจางรับเหมากอสรางและคางวดงาน

• ตารางประเมินราคาคากอสรางอาคาร

บทที่ 4: บริหารงาน บริหารเงินโครงการ

• คิดคาเชาระดับใดที่เหมาะสมกับตลาดเพื่อรนระยะจุดคุมทุน

• ปจจัยพื้นฐานสำหรับพิจารณาคิดคาเชา

• ประมาณการอัตราคาเชาในทองตลาด

• ถึงจุดคุมทุนที่เหลือก็กำไร

• คาดำเนินการ แรงงานในการดูแลรักษากิจการ

• การคิดคาน้ำ คาไฟ โทรศัพท และอื่นๆ

• กฎ กติกา มารยาท การอยูรวมกันในสังคมลอยฟา

• เจาของ (รับผิดชอบ) ดี ชีวี (ลูกบาน) มีสุข

• ระเบียบการปฏิบัติดานเงินคาเชาระหวางผูเชา ผูใหเชา

• สัมพันธภาพกับการสรางความภักดีในการเชาที่ยั่งยืน

• เรื่องการใชประโยชนรวมกันบริเวณสวนกลาง

• วิธีการเก็บคาเชา และแบบฟอรม

บทที่ 5: ทำใหหองเชาเต็ม ไมยากเลย

101

• ลูกคาอยูไหน

104

• ชองทางปาวประกาศใหรูวามีหองพักสวย

108

• รูจักคนเชา กอนใหเชา

112

• สวัสดิภาพของผูอาศัยรวมชายคาเดียวกัน

116

• เพิ่มมูลคาหองเชาแบบโดนๆ

118

• การแขงขันของตลาดอพารตเมนตใหเชา

122

• จัดสรรชั้น G ใหเชาทำธุรกิจเสริม

126

• 10 อันดับยอดนิยมของลูกคาชั้น G

127

• สรางจุดเดนเปน Key to Success

129

ภาคผนวก

133

• ระเบียบการตางๆ ในการขออนุญาตกอสราง ดัดแปลง รื้อถอน 134 • กฎหมายและพระราชบัญญัติที่ควรรูจัก

153

• แบบฟอรมสำหรับขออนุญาตดำเนินการตางๆ

156

• ตัวอยางสัญญาเชาและระเบียบการเชาพักแนบทายสัญญา

180

• ทำเนียบรายชื่อบริษัทกอสราง - บริษัทออกแบบ

200

คำนำผูเขียน ถาตอนนี้คุณมีเงินเก็บฝากธนาคารอยู 10 ลานบาท และโชคดีที่คุณ รูจักนายธนาคาร คุณไดเปนเจาหนี้ธนาคารชั้นดี รับดอกเบี้ยเงินฝากสูง ถึ ง 3% (เป น อั ต ราดอกเบี้ ย ฝากประจำที่ ม ากสุ ด ในป จ จุ บั น ) เมื่ อ คำนวณดู แ ล ว คุ ณ จะได รั บ รายได จ ากเงิ น ฝากป ล ะ 300,000 บาท หรือเดือนละ 25,000 บาท ขณะเดียวกัน คุณมีที่ดินเกาเก็บแปลงหนึ่ง เกือบๆ 100 ตร.ว. ซึ่งดูบริเวณโดยรอบแลวพอมีศักยภาพที่จะพัฒนา ได นำเงินฝากมาลงทุนกอสรางอพารตเมนต 5 ชั้น ชั้นละ 10 หอง ได 50 ห อ ง ค า ก อ สร า งตกห อ งละ 2 แสน คุ ณ ใช เ งิ น ทุ น 10 ล า นบาท (ยังเหลือเงินเก็บอีกสองลานกวา) ใหเชาหองละ 2,500 บาท (คาเชาอิง ราคาตลาดใกล เ คี ย ง) คู ณ ด ว ย 50 ห อ ง คุ ณ จะมี ร ายได ต อ เดื อ น 125,000 บาท แต อ ยู บ นเงื่ อ นไขว า ต อ งมี ลู ก บ า นเต็ ม โดยตลอด ลองเที ย บผลตอบแทนแล ว จะเห็ น วา เป น ธุ ร กิ จ ที่ น า สนใจอย า งยิ่ ง แล ว ยั ง มี ค วามเสี่ ย งน อ ยกว า นำเงิ น ไปลงทุ น ในรู ป แบบอื่น เช น หุ น นอกจากนี้ราคาที่ดินและตัวอาคารยังเปนทรัพยสินที่มีมูลคาเพิ่มขึ้น ตามคาเงินเฟอจากภาวะเศรษฐกิจ ในขณะที่เงินเก็บในรูปตัวเลขจะมี อำนาจในการซื้อลดนอยลง ขอสำคัญหากคุณตองการแปลงอพารตเมนต ใหเปนเงิน ก็ทำไดงายกวาธุรกิจอื่นมาก ไมแนวาคุณอาจจะได กำไรจากการขายกิ จ การด ว ยซ้ำ หนั ง สื อ เล ม นี้ เกิ ด ขึ้ น จากความ เอื้อเฟอขอมูลของผูประกอบการ ผูจัดการ แมบานของอพารตเมนต วิศวกร ผูรับเหมากอสราง รวมถึงลูกบานที่ชวยแตงแตมสีสัน เรื่องราว การใชชีวิตในหองเล็กๆ ที่ตัวเองเรียกวาบาน ขอกราบขอบพระคุณมา ณ ที่นี้ สุกัญญา เธียรพจีกุล

ทำธุรกิจอพารตเมนตกันดีกวา

จากโอกาสขาดทุนได ดังขอความโฆษณาที่วา “การลงทุนมีความ เสี่ยง ควรศึกษากอนลงเงิน” ขณะที่เราเลือกลงทุนแบบปลอดภัย โดยการฝากธนาคารหรือซื้อพันธบัตร แตผลตอบแทนผันผวนตาม สภาพเศรษฐกิจในชวงนั้นๆ การมองหาลูทางลงทุนในธุรกิจอื่นที่ ใหผลตอบแทน (return on investment) สูงกวาและยิ่งมีความ เสี่ยงต่ำ จะนาสนใจมิใชนอย มีเงินออมไมมากนัก ขาดลานสองลานก็สิบลาน หวังฝากธนาคาร กิ น ดอกเบี้ ย ไปเรื่ อ ยๆ จนถึ ง ชรา แต ต อนนี้ ด อกฝากประจำ แบงคออกใหแค 3 เปอรเซ็นตตอปเอง ไมเหมือนชวงกอนวิกฤต ไดตั้ง 16 เปอรเซ็นต ทั้งกินแลวใชจายฟุมเฟอยบางบางครั้งบาง คราว ยังมีเงินดอกเบี้ยเหลือเก็บฝากธนาคารไดอีก แตตอนนี้แค กินยังไมคอยจะพอ แถมยังมีขาวออกมาอีกวา อาจเปนไปไดวาใน อนาคตแบงคจะเก็บเงินเปนคาธรรมเนียมจากเรา ในการที่เราเอา เงินไปใหเขาชวยดูแลรักษา จะไปซื้อหุนกองทุนรวมหรือตราสาร หนี้ก็นากลัวขาดทุน เพราะเราไมมีความรูดานนี้เลย จะหวังพึ่ง พันธบัตรรัฐบาลที่ใหดอกสูง ก็ตองจองกันยาวไมรูวาจะไดหรือไม เปดโอกาสใหคนที่เกษียณแลวซื้อดีกวา เพราะเรายังอายุไมมาก พอจะมีความสามารถในการทำกินอยูบาง เปดโอกาสใหตนเองได ใชความสามารถสรางธุรกิจขึ้นเองดีกวา ธุ ร กิ จ อะไรที่ น า สนใจ ไม เ กิ น กำลั ง ทรั พ ย ที่ มี อ ยู หากขาดเหลื อ อยางไรก็สามารถนำโครงการเขาขอความชวยเหลือดานเงินทุน จากธนาคารได สรางอพารตเมนตใหเชา นาจะเปนทางเลือกที่ดี เยี่ยมทีเดียวเชียว เพราะความตองการในตลาดยังมีสูงอยู

ทำธุรกิจอพารตเมนตกันดีกวา

APARTMENT BUSINESS HOW-TO APARTMENT BUSINESS HOW-TO

ทำธุรกิจอพารตเมนตกันดีกวา

º··Õè 1 : à§Ô¹ÊÃŒÒ§à§Ô¹ ¡ÑºÍ¾ÒÃ μàÁ¹μ ãËŒàª‹Ò

Apartment Business How-To

เคยคิ ด หรื อ ไม ว า หลั ง เกษี ย ณ หรื อ เมื่ อ อายุ ม ากขึ้ น ไม เปนที่ยอมรับของตลาดแรงงาน เราจะทำอะไรตอไป? ป จ จุ บั น วิ ท ยาการด า นการแพทย มี ค วามก า วหน า มาก มนุ ษ ย มีอายุยืนยาวขึ้น เราเคยนั่งพิจารณาหรือไมวาหากอายุเกิน 70 ตอไปถึง 80 หรืออาจเลยไปริม 90 เราจะมีอะไรมารองรับคาใช จายตางๆ ที่เพิ่มและยาวนานขึ้นกวาเดิม เรามักไดรับการพร่ำสอน มาโดยตลอดว า การศึ ก ษาเป น สิ่ ง สำคั ญ ที่ สุ ด ยิ่ ง เรี ย นสู ง ก็ สามารถหางานดีๆ เงินเดือนสูงๆ แตอาชีพรับจางไมมีอะไรเปน หลักประกันไดวา ในระยะยาวแลวความสามารถในการหาเงินได จำนวนมากๆ จะยังคงอยูกับเราตลอดไปในอนาคต ดังนั้นเราจึง ควรรูจักการออม และนำเงินออมนี้ไปลงทุนอยางชาญฉลาดเพื่อ ใหเกิดผลงอกเงยขึ้น การลงทุน อธิบายกันตามภาษาเศรษฐศาสตรชาวบานก็คือ ใหเงิน ทำงานแทนเราในการเพิ่มเงินหรือรายไดนั่นเอง วิธีการนำเงินออม ที่เรามีอยูไปลงทุนมีอยูหลายแบบ ไมวาจะเปนการฝากธนาคาร ซื้อพันธบัตรหรือซื้อหุน ซึ่งแตละอยางจะใหผลตอบแทน และมี ความเสี่ยงที่ตางกัน โดยหากเปนการลงทุนในหุน ก็มีความเสี่ยง

Apartment Business How-To

เหตุความตองการที่อยูอาศัย ความตองการที่อยูอาศัยซึ่งเปนปจจัยพื้นฐานของชีวิตจะเกิดขึ้น ทุ ก ป เพราะมี ก ารเพิ่ ม ของครั ว เรื อ นหรื อ การแต ง งานสร า ง ครอบครัวใหมของหนุมสาว และการอพยพของประชากรจากตาง จังหวัดเขามาทำงานในกรุงเทพฯ รวมทั้งนักเรียน นักศึกษาจาก ตางจังหวัด กรุงเทพมหานครชวงระยะ 20 ปที่ผานมา มีจำนวนประชากรเพิ่ม ขึ้นอยางตอเนื่อง ทั้งจากการเพิ่มจำนวนประชากรตามธรรมชาติ และการอพยพยายถิ่นฐานจากชนบทเขามาทำมาหากินหรือขาย แรงงานตามโรงงานอุตสาหกรรม ซึ่งสวนใหญยังอยูในกรุงเทพฯ และปริมณฑล รวมถึงการสงบุตรหลานมาเรียนขั้นเตรียมอุดม หรืออุดมศึกษา ดวยมีความเชื่อกันวาสถาบันการศึกษาชั้นนำใน เมืองหลวงนี้ เมื่อเรียนจบแลวสามารถเปนใบเบิกทางใหไดงานทำ ที่ดีคาตอบแทนสูง แมกระทั่งแรงงานตางชาติซึ่งถูกอิมพอรตจาก ประเทศเพื่อนบานก็หลั่งไหลเขามาอยางไมขาดสาย

ทำธุรกิจอพารตเมนตกันดีกวา

การเติบโตของจำนวนผูคนที่เขามาใชชีวิตอยูในเมืองกรุงที่เพิ่มขึ้น อยางมากมาย กอใหเกิดปญหาตางๆ อยางตอเนื่อง โดยเฉพาะ ป ญ หาการขาดแคลนที่ อ ยู อ าศั ย ที่ ไ ด ม าตรฐาน และบริ ก าร สาธารณะอันเกี่ยวเนื่องกับการพักอาศัย อุปสรรคสำคัญที่ทำใหที่อยูอาศัยในกรุงเทพฯ ไมสามารถพัฒนา ใหทันกับการเติบโตของพลเมืองที่เพิ่มขึ้น มาจากที่ดินที่มีอยูอยาง จำกัดและราคาสูงขึ้นเกินกำลังความสามารถของผูรับจางทั่วไป หรือใชแรงงาน หรือผูมีรายไดนอยถึงปานกลางซึ่งเปนสวนใหญ ของพลเมืองในกรุงจะซื้อหาได นอกจากนี้ การขึ้นราคาน้ำมันสงผลกระทบโดยตรงตอราคาวัสดุ และคากอสราง ทำใหการพัฒนาที่อยูอาศัยทำไดระดับหนึ่งเทานั้น การพัฒนาที่อยูอาศัยที่ขยายไปยังเขตรอบนอกหรือชานเมืองซึ่ง ราคาที่ดินถูกกวา ก็หางไกลจากชุนชนเมือง และบางครั้งไมมีการ ควบคุมและวางแผนลวงหนาในการพัฒนาเมือง ประกอบกับขีด จำกัดของการใหบริการสาธารณะแบบชุมชนเมือง ไดแก ประปา การระบายน้ำเสีย การกำจัดสิ่งปฏิกูล ฯลฯ ทำใหชุมชนที่กระจาย ออกหางจากเมืองเหลานี้ ขาดแคลนบริการสาธารณะที่จำเปน หรือทำใหผูอยูอาศัยตองรับภาระคาใชจายเพิ่มขึ้นสำหรับราคาคา สาธารณู ป โภคเหล า นั้ น และที่ สำคั ญ ความไม ส ะดวกในการ เดินทางเขามาทำงานในตัวเมือง เปนเหตุใหประชาชนหันกลับมา หาที่ พั ก อาศั ย ในตั ว เมื อ ง ซึ่ ง เป น แหล ง รวมของงาน รายได ความสะดวกสบายทุกดานจากบริการสาธารณะ ศูนยรวมสินคา นานาชนิด และแหลงใหความบันเทิงทุกรูปแบบ

Apartment Business How-To

จากสาเหตุตางๆ ขางตน ทำใหที่พักอาศัยในตัวเมืองที่ราคาไมสูง นัก เปนที่ตองการหาเชาจากประชากรกลุมดังกลาว เพื่อความ สะดวก ประหยัดทั้งเวลาและคาใชจายในการเดินทาง จะเห็ น ได ว า ไม ว า จะเป น แรงงานย า ยถิ่ น หรื อ นั ก เรี ย น นิ สิ ต นักศึกษาตางจังหวัด ตางก็มีความจำเปนและตองการหาที่พัก อาศัยกันทุกคน

ปริมาณความตองการที่อยูอาศัยในตลาด ที่อยูอาศัยเปนหนึ่งในปจจัย 4 ที่เปนความจำเปนพื้นฐานของการ ดำรงชีวิต ปริมาณความตองการจะขยายตัวตอเนื่องในแตละป ตามการเพิ่มของครัวเรือนตามธรรมชาติและการเติบโตของภาวะ เศรษฐกิจ บริษัท ศูนยวิจัยกสิกรไทย จำกัด ไดทำการวิเคราะหแนวโนมความ ตองการที่อยูอาศัย โดยคาดการณปริมาณที่อยูอาศัยสรางใหมที่ เหมาะสม ชวงป 2546 – 2550 และไดจำแนกตามระดับรายได ของครัวเรือน โดยประมวลจากขอมูลสถิติกับเศรษฐสังคมของ ประชากรและครัวเรือน ซึ่งครอบคลุมความตองการที่อยูอาศัยทั่ว ประเทศ ซึ่งสรุปประเด็นจากผลการวิเคราะหดังตอไปนี้

ทำธุรกิจอพารตเมนตกันดีกวา

• ในการผลิตที่อยูอาศัยเขาสูระบบเศรษฐกิจ ไมวาจะสรางเพื่อ อยูอาศัยหรือใหเชา จะเปนการใชประโยชนทางเศรษฐศาสตร ตามวัตถุประสงคของการอยูอาศัยอยางแทจริง จำนวนที่อยู อาศัยที่ผลิตขึ้นในแตละป ควรสอดคลองกับการเพิ่มขึ้นของ จำนวนครั ว เรื อ น หากวิ เ คราะห จ ากสถิ ติ ป 2537 – 2545 ปรากฏวาจำนวนการผลิตที่อยูอาศัยเพิ่มขึ้นสูงกวาการเพิ่ม ของจำนวนครั ว เรื อ น ซึ่ ง จะทำให มี อุ ป ทานส ว นเกิ น สู ง ถึ ง 260,000 หนวย • การคาดการณความตองการที่อยูอาศัยชวงป 2546 – 2550 โดยใชสมมุติฐานวาจำนวนครัวเรือนมีจำนวนเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 2.5% ตอป จำนวนที่อยูอาศัยสรางใหมที่เหมาะสมในแตละป ที่สอดคลองกับจำนวนครัวเรือนที่เพิ่มขึ้นและกำลังรายไดของ ครัวเรือน ไมควรเกิน 80,000 หนวยตอป นอกจากนี้ ยังมีปริมาณความตองการที่อยูอาศัยของประชากร ตางจังหวัด ที่เขามาทำงานและเรียนหนังสือ ซึ่งบางสวนมีกำลัง ซื้อหาบาน แตสวนมากระดับรายไดเอื้อเพียงการเชา หรือตองการ ความสะดวกเมื่อโยกยายงาน รวมถึงแรงงานนำเขาจากประเทศ เพื่อนบาน ขณะที่จำนวนประชากรในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ตามประกาศสำนั ก ทะเบีย นกลาง กรมการปกครอง ในเดือน ธันวาคม 2550 มีทั้งสิ้น 10,065,126 คน เปนที่แนนอนวาหาก สภาวะทางเศรษฐกิจยั งทรงตัว หรื อ ขยายตัว ขึ้ นปริ ม าณความ ตองการที่พักอาศัยยังคงมีปริมาณสูงอยางตอเนื่อง

Apartment Business How-To

ศูนยขอมูลอสังหาริมทรัพย ธนาคารอาคารสงเคราะห รายงาน ดัชนีราคาที่อยูอาศัยสำหรับผูมีรายไดนอยและปานกลาง ประจำ ไตรมาส 3 ป 2550 ในเขตกรุ ง เทพฯ และปริ ม ณฑล 3 จั ง หวั ด (นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ) พบวา ระดับราคาบานเดี่ยว พรอมที่ดินปรับเพิ่มขึ้น 2.6% เปรียบเทียบปตอป และระดับราคา ทาวน เ ฮาส พ ร อ มที่ ดิ น ปรั บ เพิ่ ม ขึ้ น 3.1% เปรี ย บเที ย บป ต อ ป เปนอัตราการปรับเพิ่มที่แรงกวาในไตรมาส 2 ที่ผานมา ... ที่มา : หนังสือพิมพขาวสด 3 พฤศจิกายน 2550

ทำธุรกิจอพารตเมนตกันดีกวา

ดานนายกรี เดชชัย ผูชวยกรรมการอำนวยการสายงานพัฒนา ทรั พ ย สิ น แนวราบ บริ ษั ท เอสซี แอสเสท คอร ป อเรชั่ น จำกั ด (มหาชน) เปดเผยวา ในชวงสถานการณปจจุบัน ผูที่มีรายไดไม เกิน 2 หมื่นบาทเริ่มมีความกังวลในเรื่องรายไดในอนาคต และเริ่ม ชะลอการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย ในขณะที่ปจจุบันคนที่ซื้อ ไปแล ว จะมีก ารขายดาวนเ พิ่ม มากขึ้ น สังเกตไดจากในเว็บไซต ตางๆ ... อสังหาริมทรัพยระดับราคา 1-5 ลานบาท จะไดรับผล กระทบมาก โดยเฉพาะทาวนเฮาสและคอนโดมิเนียม 1-2 ลาน บาท เนื่องจากเปนกลุมลูกคาที่มีรายไดไมเกิน 2 หมื่นบาท และมี คาครองชีพที่ปรับสูงขึ้นซึ่งยังไมพรอมที่จะซื้ออสังหาริมทรัพยใน ชวงนี้ หรือหากมีการซื้อแลวอาจจะมีการตัดสินใจขายดาวนใน ภายหลังไดเนื่องจากมีภาระในการใชจายเพิ่มขึ้น สำหรับบริษัท เองจะมีการปรับราคาที่อยูอาศัยในชวงไตรมาส 3-4 ประมาณ 35% ซึ่งในชวงนี้ ถือวาเปนชวงที่ดี สำหรับ ผูบริโภคจะตัดสินใจซื้อ ที่อยูอาศัย เนื่องจากเปนราคาตนทุน เดิมยังไมมีการปรับราคาขึ้น แตอยางใด ที่มา : หนังสือพิมพสยามธุรกิจ