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março/abril 2013 • Revista Cadê o Síndico
3
EDITORIAL
S
ete é um número da sorte para alguns, cabalístico para outros,
SUMÁRIO
azarado para outros tantos. Mas,
para nós ele é símbolo de muita comemora ção, já que estamos completando sete anos de vida este ano. E sete anos não são sete
VALORES DE REFERÊNCIA
dias, não é mesmo?
Índices com novos valores não homologados................................
Além do parabéns já de praxe, resolvemos comemorar a data fazendo algumas mudanças importantes. Começa mos pela reformulação da nossa marca,
PERFIL
6 7
Alfredo Costa, síndico do Metropolitan Center...............................
que agora está representada por letras marcantes e de fácil leitura e alteramos o visual do site, que passou por uma reestru turação para facilitar o acesso às notícias, o
SUSTENTABILIDADE Bitucas de cigarro: o vilão do meio ambiente...........................
14
contato com nossa equipe e a visualização dos nossos parceiros. Agora também estamos presentes nas redes sociais e criamos perfis no Facebook e Twitter, que terão atualização diária com
GESTÃO DE PESSOAS
15
A moderna gestão de pessoas..........................................................
informações relevantes para os síndicos e
MANUTENÇÃO
também para a sociedade.
A importância das reformas em prédios antigos....................
Não deixe de ler a nossa matéria princi pal, que fala sobre um seguro do Bradesco que cobre o pagamento do seu condomínio em caso de desemprego ou morte. Tam bém procuramos matérias que mostrem a
CARTÃO Entrega de prêmios da promoção.................................................
modernização e evolução, retratando bem
PISCINA
o momento atual da revista. Quer saber
Saiba como manter a água cristalina...........................................
mais? Então corra pra ler esta edição e tenha uma boa leitura!
TECNOLOGIA A importância das plantas digitais................................................
Carla Farias Editora
4
Revista Cadê o Síndico • março/abril 2013
CLASSIFICADOS.................................
24 26 27 30
31
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MAR/ABR 2013 • EDIÇÃO 42 COLUNISTAS
DÚVIDAS JURÍDICAS
8
Drª Kátia Gerlin Comarella responde
AUDITORIA CONTÁBIL
12
Gestão com auxílio da auditoria preventiva
SR. SÍNDICO
Expulsão do condômino antissocial
16
DIA A DIA DO SÍNDICO
22
O seguro é obrigatório para condomínios
ELEVADORES
A modernização dos elevadores
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28
CAPA
18
Seguro contra desemprego: uma solução para a inadimplência
EXPEDIENTE Gerência Executiva Antônio Castro
Editora Responsável Carla Farias (DRT 3843-BA)
Gerência Comercial Lucas Castro
Jornalista Matheus Morais
Comercial Gardênia Burgos Vera Lucia Barbosa
Projeto Gráfico e Diagramação Adrien Tournillon
Gerência de Marketing Rafael Castro
Colaboradores Antônio Coradinho Cristiane Araujo
Cadê o Síndico é uma revista de publicação bimestral da Editora União Salvador Ltda. Periodicidade - Bimestral Tiragem - 8.000 exemplares (24.000 leitores em média) Rua Portugal, 17, Edf. Regente Feijó - sala 511- CEP: 40015-000 Comércio - Salvador/BA - Tel.: (71) 3491-0710/3242-1084 revista@cadeosindico.com.br
março/abril 2013 • Revista Cadê o Síndico
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VALORES DE REFERÊNCIA
01 – CONTRIBUIÇÃO DO INSS
04 – REGISTRO DE CONDOMÍNIO
Tabela a ser aplicada, para recolhimento a partir de 01.01.2011. SALÁRIO DE CONTRIBUIÇÃO (R$)
ALÍQUOTA PARA FINS DE RECOLHIMENTO AO INSS
Até R$ 1.247,70
8%
De R$ 1.247,71 até R$ 2.079,50
9%
De R$ 2.079,51 até R$ 4.159,00
11%
Pagamento até o dia 20 do mês subseqüente ao de competência. Não havendo expediente bancário antecipa para o 1º dia útil anterior.
02 – GRPS (INSS) 20% sobre a folha, como parcela do condomínio. 2% sobre a folha, como contribuição de acidente de trabalho.
Passos necessários na regularização do condomínio 1. Registro do condomínio no cartório de imóveis, juntamente com a convenção. 2. Elaboração da convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio. 3. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis. 4. Expedição do habite-se (pela construtora/ incorporadora). 5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade. 6. Convocação da primeira assembleia para eleição de síndico e conselho consultivo. 7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condomínio ser empregador). OBS: CNPJ: É o cadastro de pessoa jurídica. O condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar imposto de renda (associação sem fins lucrativos), vai reter imposto de renda dos funcionários na fonte.
4,5% sobre a folha, como contribuição de terceiros (SESC, SENAI, etc...) Salário Família: Até R$ 646,55 = R$ 33,16.
05 – PISO SALARIAL
(VÁLIDO ATÉ 31.12.2013)
De R$ 646,55 a R$ 971,78 = R$ 23,36.
Data base: janeiro de cada ano
03 - OBRIGAÇÕES Admissão/Demissão (CAGED) – Comunicar ao Ministério do Trabalho, até o dia 05 do mês subsequente. Recolhimento do INSS, até o dia 20 do mês subsequente. Recolhimento do FGTS, 8% sobre a Folha de Pagamento, até o dia 7 do mês seguinte. Recolhimento do Pis, 1% sobre a Folha de Pagamento, até o dia 24 do mês subsequente. Recolhimento do ISS, (Sobre serviços prestados) pagamento no dia 5 do mês subsequente.
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Revista Cadê o Síndico • março/abril 2013
Valores não homologados
Administrador........................................... R$ 1.052,00 Supervisor................................................. R$ 1.052,00 Zelador....................................................... R$ Porteiro ou agente de portaria, arrumadeira e recepcionista.................. R$ Folguista, manobrista, jardineiro e piscineiro................................................. R$ Aux. administrativo, aux. de serviços gerais, serventes e boy............................. R$
855,00 855,00 765,00 740,00
Ascensorista, vigia, garagista, controlador de veículos........................... R$ 765,00 ADICIONAL NOTURNO: 25% HORAS EXTRAS: 100% VALE ALIMENTAÇÃO: COND. RESIDENCIAL.....R$ 195,00 COND. COMERCIAL...... R$ 205,00 Valores não homologados
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PERFIL
Gestão profissional, a base para o sucesso
O
síndico em destaque nesta edição é um sujeito
“chatice” ou que não é preciso se preparar para tal. Ledo engano! Alfredo Costa explica que a qua lificação para assumir o cargo e a cobrança por bons resultados por parte dos condôminos só
aumentaram com o passar do tempo.
boa praça, como se diz por aí, mas que não
“Ser síndico é como administrar uma empresa. Os
deixa de zelar pelo bem estar dos proprie
condomínios estão cada vez mais complexos e con
tários e inquilinos do Condomínio Metropolitan Center,
sequentemente mais difíceis, afinal, a demanda exige
no Caminho das Árvores.
conhecimento em legislação específica, questões admi
Síndico há aproximadamente dois anos e já em seu ter
nistrativas, gerenciamento de funcionários, segurança,
ceiro mandato, Alfredo Costa, conta que só aceitou a missão
manutenção, tecnologia, assembleias,
de comandar o Metropolitan Center, após o pedido de alguns
prestação de contas, orçamentos, confli
amigos condôminos. “Em uma assembleia constatamos que
tos, etc”, relata.
nosso condomínio precisava passar por um processo de
E aí, seu Alfredo, com a
modernização. Percebi que eu poderia contribuir, tentando
experiência de quem tem três
minimizar a inadimplência existente, valorizando desta
mandatos como síndico, alguma
forma o nosso patrimônio. O primeiro passo foi contratar
dica pra quem quer enveredar
a Expel Elevadores para auxiliar neste processo e realizar
nesta área? “O segredo é se cer
a manutenção constante dos nossos equipamentos”, disse.
car dos melhores fornecedores
Cá entre nós, vida de síndico não é moleza, não!
disponíveis, principalmente
Segundo o artigo 1.348 do Código Civil: “O síndico é o
os referentes à manutenção
responsável por toda a documentação do condomínio, e
de elevadores, equipamentos
por representá-lo em juízo, quando solicitado”. Cuidar das
de segurança e extintores,
contas, administrar o espaço físico do prédio, comandar as
advogados e outras demandas
assembleias e os funcionários são algumas das funções de
necessárias ao bom funciona
Alfredo, mas ele aponta as cobranças das taxas condomi
mento do condomínio. Cada
niais como seu maior desafio.
detalhe é muito importante, tudo deve ser avaliado de
“É preciso estabelecer metas e um cronograma para
Alfredo Costa: vida de síndico não é moleza, não!
forma responsável e profissional”, aconselha.
realizá-las, ser realista e não criar falsas expectativas,
Como estímulo, canja de galinha e precaução não
fazer cumprir as decisões proferidas pelas assembleias e
fazem mal a ninguém, nosso gestor encerra o bate-papo
convenção do condomínio, e principalmente, saber gerir
contando mais alguns segredos para alcançar o sucesso.
conflitos”, afirma Costa.
“Com boas intenções, planejamento, objetivos claros e sin tonia com os condôminos, o trabalho certamente renderá
Profissionalismo Há quem pense que exercer a função de síndico é uma
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ótimos frutos, tornando a experiência muito mais gratifi cante”, disse.
CS
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DÚVIDAS JURÍDICAS
Por Kátia Gerlin Comarella
Dra. Kátia Gerlin Comarella responde
Drª Katia Gerlin Comarella, titular do escritório KGC Advogados Associados, é especialista em direito condominial, há 16 anos atua na cidade do Salvador, tendo estendido a sua especialidade também no estado do Espírito Santo, na cidade de Vitória e Vila Velha, onde também atua, com ampliação ao seu escritório a Gerlin & Horta Ltda, dando seguimento aos seus trabalhos. drkatiagerlin@hotmail.com, Tel.: (71) 3345-2727.
ção social, piscinas, quadras e jardins, entre outros itens. Basta definir as prioridades e necessidades e constar no regimento daí elabora-se uma minuta e envia para um pro fissional da área para ajustar as cláusulas de acordo com as previsões legais. O quorum mínimo para a elaboração do Regulamento interno é de dois terços (2/3).
1. O condômino pode pedir a impugnação de uma ata de assembleia? Sim, pode. Desde que haja fundamentos legais, a exem
3. As assembleias podem ser realizadas sem a convocação antecipada de todos os condôminos?
plo: não obedeceu ao quorum estabelecido para decidir
Não, é necessário que todos os condôminos sejam
algo da pauta, não respeitou o interstício para a convo
convocados para assembleia, para não haver impugnação
cação da assembleia, deliberou assunto que não constava
futura. Entretanto o condômino que não foi convocado para
na pauta, desobedeceu/violou a convenção do condomínio,
tal reunião, não terá obrigação de cumprir as deliberações
etc. Os condôminos poderão impugnar a ata da assembleia,
tomadas naquela assembleia e ainda poderá impugnar,
através de ação judicial desde que algum ato praticado por
anulando todos os atos que venham a ser realizados, ante
ocasião da convocação até a lavratura da ata tenha sido
as deliberações irregulares.
revestido de vícios que resultem a anulação ou a decreta ção de nulidade.
4. Os condôminos ausentes em uma assembleia tem o direito de serem informados sobre o que foi decidido
2. Como devem proceder aos condôminos para ela borar um regulamento interno e qual o quorum mínimo para sua aprovação?
8
pelos presentes? Sim, os condôminos que não compareceram a reunião condominial tem o direito de receber cópia da ata redigida
Para elaborar um regulamento interno, os condômi
da assembleia, com todas as deliberações tomadas, sobre
nos devem analisar o condomínio quanto ao perfil dos
tudo, quando for assembleia ordinária, pois nesta estará a
condôminos que lá convivem, o que o condomínio dispõe
previsão orçamentária, principalmente a nova taxa condo
no tocante a áreas de lazer, garagens, espaços de utiliza
minial tem que ser imediatamente informada.
Revista Cadê o Síndico • março/abril 2013
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Espaço do Síndico profissional
O que o mercado busca encontra aqui Anuncie!
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9
CURTAS
Susep veda cobrança do custo de apólice nos contratos de seguro
N
o dia 1 de janeiro entrou
mente os consumidores, pois deve gerar
ção, não se justifica mais no ambiente
em vigor a Resolução
diminuição dos preços cobrados pelas
atual. As reformas econômicas rea
CNSP n° 264 de 05 de
seguradoras, numa média de redução
lizadas pelo governo brasileiro nos
de 60 a 100 reais por apólice emitida.
últimos anos, que mantiveram a estabi
outubro de 2012 publicada pela Superintendência de Seguros Privados
Segundo estudos da Susep as
lidade econômica, além do uso massivo
(Susep) que proíbe a cobrança do custo
razões que deram origem à cobrança
da tecnologia em procedimentos de
de emissão de apólice, fatura e endosso
do custo de apólice, como o alto custo
comercialização de seguro, reduziram
separadamente do prêmio de contratos
da impressão do documento em papel
significativamente os custos das opera
de seguros. A regra beneficiará direta
moeda, somado às perdas com a infla
ções de contratação.
PARTICIPE
Segurança em Condomínio
A
tualmente em Salvador a violência não para de crescer e para proteger o condomínio, que não é uma tarefa fácil, os síndicos devem intensifi
car a segurança. Algumas ações devem ser planejadas para estruturar a melhor forma de proteção: o síndico deve organizar a estra tégia, os condôminos precisam seguir orientações e sugerir medidas preventivas relevantes, os funcionários devem ser bem orientados, e por fim, o condomínio precisa adquirir bons equipamentos de segurança. Em nossa próxima edição iremos mostrar uma matéria completa sobre como proteger o condomínio. Mas, queremos a sua colaboração. Se o seu condomínio foi vítima de assal tos, nos conte detalhadamente como aconteceu, dia, local, como invadiram e quais foram as medidas adotadas para que não aconteça de novo; também, queremos histórias de condomínios que já se preveniram, o que foi feito pela segu
Prevenção contra a dengue
D
ados divulgados em fevereiro pelo Ministério da Saúde mostraram que o número de casos de dengue no iní
cio deste ano quase triplicou em relação ao mesmo período de 2012. Foram registrados, até o dia 16 de fevereiro, 204.650 mil casos, contra 70.489 noti ficados em 2012, o que representa um aumento de 190%. Por região, a maior concentração das larvas do mosquito em reservatórios de água ocorreu no Nordeste, com 76,2%. Quanto às capitais, Salvador aparece entre as que estão em situação de risco. Segundo dados da FUNASA (Fundação Nacio nal de Saúde), 90% dos focos da dengue estão nas residências (incluindo prédios). Os condomínios são locais muito propícios para a proliferação da dengue, onde o mosquito transmissor pode se reproduzir.
rança do condomínio; ou então, se as medidas de segurança
Assim, para se proteger e, até mesmo, contribuir
tomadas em seu condomínio evitou um assalto. Queremos
para que a doença não expanda, é importante reali
contar a sua história, mande um e-mail para nossa redação
zar ações para evitar a concentração de água parada.
através do endereço: revista@cadeosindico.com.br.
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AUDITORIA CONTÁBIL
Por Michele Lordêlo
Contadora, empresária contábil, auditora contábil da Prefeitura de Lauro de Freitas-Bahia, coordenadora do Curso de Ciências Contábeis da Unime L.F/Ba e do curso de Pós-Graduação-MBA em Planejamento Tributário - Unime LF/Ba, especialista em contabilidade para empresas e condomínios, doutoranda em educação e membro da comissão mulher contabilista do Conselho Regional de Contabilidade do Estado da Bahia. m_lordelo@yahoo.com.br, Tel.: (71) 3022-7022.
Auditoria preventiva auxilia na boa gestão dos condomínios
N
ão existe um padrão de apresentação das con
semanal remunerado e etc, que quando adequados com a
tas que indique a necessidade de auditoria em
entrega de declarações exigidas pela área previdenciária
um condomínio, porém já estamos conver
e trabalhista demandam menos serviços da assessoria
sando há algumas edições sobre a importância de pensar
jurídica, por exemplo, ou servem de suporte para ações
nesse tipo de serviço como um apoio à gestão do síndico,
trabalhistas.
administrador e conselho fiscal. Logo, não podemos deixar
Ao contratar uma auditoria preventiva e não revisional
de trocar informações a respeito do apoio que a auditoria
(feita de ano em ano) estamos falando em contratar uma
preventiva destina às empresas prestadoras de serviços de
empresa que trabalhará preventivamente no controle dos
administração de condomínios, empresas de contabilidade
recebimentos do condomínio, controle dos gastos, revisão
e empresa de assessoria jurídica, sejam elas prestadoras
da classificação das contas e pagamentos de impostos e
de serviços em separado ou no popular, através do “pacote
contribuições devidas pelo condomínio e verificação da
de serviços”.
entrega de todas as declarações pertinentes à atividade
A auditoria preventiva, muito utilizada na região
12
condominial.
sudeste vem ganhando espaço em Salvador, pelo grande
Além da orientação dada à prestação de contas aos
número de empreendimentos “condomínio-clube” na
condôminos, o parecer de auditoria preventiva trabalha
cidade, que empregam ou terceirizam serviços de mão de
com itens que apontam melhorias a serem realizadas no
obra, gerando folhas de pagamentos que necessitam de
balancete do mês seguinte ao auditado que geralmente é
revisões sobre horas extras, adicionais noturnos, descanso
apresentado em assembleia aos condôminos.
Revista Cadê o Síndico • março/abril 2013
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Informe Publicitário
A importância de uma assistência jurídica condominial especializada
C
om o advento da sociedade moderna, os condomínios adquiriram grande importância na convivência interpessoal e nas relações sociais travadas
entre seus habitantes. Atualmente, existem uma série de perfis diferenciados de condomínios instalados no nosso país, alguns com apenas uma ou duas dezenas de moradores e outros com mais de 4000 (quatro mil) habitantes, constituindo-se em verdadeiras “cidades organizadas”. Nesse contexto, o síndico, principal responsável
Silas Lopes, André Isensee e Danilo Ribeiro
pela administração, não pode ser mais aquele morador abnegado que, não obstante sua boa vontade em
de todos os moradores seus conhecimentos jurídicos
ajudar na direção do condomínio, não possui a capaci-
nas mais diversas áreas, notadamente na seara tra
dade necessária para gerenciar uma complexa rede de
balhista, tributária e cível.
relações jurídicas e interpessoais. Hoje em dia, existem cerca de 300 obrigações legais cominadas ao síndico
Assim é que, com fito na manutenção da paz
que, além de ser um representante legal, possui ampla
social e da boa convivência entre os condôminos,
responsabilidade nas áreas cível, tributária e criminal.
a descentralização da gestão jurídica condominial representa importante ferramenta de auxílio ao síndico
Nesse sentido, a assistência jurídica condo-
no processo de gestão organizacional do condomínio.
minial especializada desempenha importante papel
Ademais, o advogado, profissional responsável por
na organização e funcionamento de um empreendi-
desempenhar esta função, busca, não somente a
mento condominial. Atuando de forma preventiva e
solução de eventuais demandas judiciais, mas também
também contenciosa, o advogado auxilia o síndico no
conhecer profundamente o condomínio, com vistas a
desempenho das tarefas mais complexas inerentes ao
otimizar os processos inerentes a sua administração,
processo de administração, colocando a disposição
compatibilizando-os com a norma legal vigente.
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SUSTENTABILIDADE
Bitucas de cigarro: O vilão do meio ambiente tratamento no meio ambiente.
Por Carla Farias
A instalação de ecoletores é o ponto inicial para reduzir esses danos, já que separa as bitucas de materi
O
cigarro, além de ser extremamente pre
ais inflamáveis, e proporciona aos condomínios o descarte
judicial à saúde, é considerado um dos
separado do lixo comum. A empresa Ecobituqueiras –
maiores poluentes do meio ambiente.
empresa nacional - desenvolveu 10 modelos de coletores
A bituca de cigarro é um lixo tóxico que
para bitucas que não polui o meio ambiente e proporciona
contamina o solo, leva uma média de cinco anos para se decompor e causa 25% dos incêndios que ocorrem no meio
Os ecoletores são ecologicamente corretos, e têm
urbano. Analisando este cenário é importante pensar em
durabilidade. São 100% de aço inox, é isento de toxinas,
medidas para preservar o condomínio, adequando os locais
são resistentes a corrosão, e podem ser usados em áreas
para fumantes, e o destino das bitucas.
externas. Podem ser fixos, móveis e de parede, e têm capa
De acordo com a Aliança de
cidade de armazenar de 1.500 a 5.000 bitucas de cigarros,
Controle do Tabagismo do Brasil
cinzas e fósforos. Seu sistema elimina o cheiro da fumaça
(ACTBR) cerca de 5 mil tonela
e extingue as chamas. A higienização é muito simples e
das de bitucas de cigarro são
são peças que propiciam um ambiente organizado com
descartadas por dia no mundo
sofisticação e requinte devido ao seu design moderno.
e em locais indevidos. Com a
Além disso, possibilitam a coleta seletiva para reciclagem,
Lei Municipal 7.651/2009, que
pois são projetados para não permitir que a água atinja
proíbe o consumo de cigarros ou
seu interior, conservando as bitucas secas. Todos possuem
afins, em ambientes fechados, se
recipientes removíveis que facilitam a coleta para desti
tornou mais frequente o incon
nação de reciclagem. Campanhas de conscientização de
sequente ato de descartar nas
limpeza e organização podem ser usadas.
ruas das cidades as bitucas. Um
Muitos condomínios mesmo não sendo obrigados a
estudo feito pela Faculdade de
fazer a coleta seletiva, separam o lixo orgânico do reci
Saúde Pública da Universidade
clável. Reciclar, também, é uma forma de preservar o
de São Paulo (FSP-USP) revelou
ambiente em que se vive. Empresas especializadas trans
que duas bitucas de cigarros são
formam as bitucas em adubos, papéis e arte.
equivalentes ao descarte de um litro de esgoto doméstico sem
14
a destinação final adequada ao material.
Revista Cadê o Síndico • março/abril 2013
Para conhecer sobre os modelos, visite www.ecole tores.com.br ou www.ecobituqueiras.com.br.
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GESTÃO DE PESSOAS necessárias ao negócio para o alcance dos objetivos, metas e cumprimento da missão. 2. Alocar: definição de cargos com descrições objeti vas e operacionais das funções e atribuições, permitindo melhor direcionamento. 3. Agregar: divulgar oportunidades de emprego para atrair candidatos, com base nas descrições dos cargos
A moderna gestão de pessoas
e identificar (selecionar) os indivíduos com ótimas pos
Por Cristiane Araujo
atitudes frente a aspectos da organização, da tarefa e do
Professora do MBA em Gestão de Pessoas da Unipessoa
sibilidades de se tornarem colaboradores satisfatórios. Identificar competências técnicas e comportamentais mais adequadas ao estilo da empresa. 4. Desenvolver: o treinamento deve envolver a trans missão de conhecimentos específicos relativos ao trabalho, ambiente e desenvolvimento de habilidades para atender a demandas.
É
5. Recompensar: um RH estratégico remunera
de fundamental importância no mundo cor
adequadamente, promove benefícios e serviços sociais,
porativo contemporâneo a implantação de
adotando uma atitude de responsabilidade social interna.
boas práticas de Gestão de Pessoas. Segundo
6. Manter: definir conjunto de hábitos, crenças,
Chiavenato, o novo papel dos recursos humanos nas orga
valores e tradições que definem a cultura organizacional e
nizações, é a Gestão de Pessoas, que é caracterizada pela
que representam a maneira de pensar e fazer as coisas por
participação, capacitação, envolvimento e desenvolvi
todos os membros da organização. Monitorar os indica
mento do bem mais precioso de uma organização: Seu
dores do grau de satisfação dos membros da empresa,
Capital Humano. Portanto, as pessoas que a compõe.
em relação a diferentes aspectos da cultura ou realidade
Necessário considerar três aspectos fundamentais da moderna gestão de pessoas: As pessoas como seres
aparente da organização, para promover um clima orga nizacional satisfatório e motivacional.
humanos, dotados de personalidade própria e diferen
7. Monitorar: gerenciar os resultados através das
tes entre si; as pessoas como ativadoras inteligentes de
práticas de gestão por desempenho (indicadores) e gestão
recursos organizacionais, fontes de impulsos capazes de
por competências.
dinamizarem as organizações e as pessoas como parceiras
Um atual modelo de Gestão de Pessoas transcende,
das organizações, capazes de conduzi-las à excelência e ao
portanto, a operação dos tradicionais subsistemas de RH,
sucesso.
abrangendo os princípios, os conceitos, as práticas e as
Logo, trataremos neste artigo, de mapear objetiva
prioridades em uma organização que fundamentam a
mente os sete processos básicos da moderna gestão de
definição e a utilização de ferramentas de gestão para dire
pessoas.
cionar o comportamento humano no trabalho, incluindo,
1. Planejar: identificação e definição das competências
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estratégias de ação para líderes e liderados.
CS
março/abril 2013 • Revista Cadê o Síndico
15
SR. SÍNDICO
Por Ionara Ribeiro
Expulsão do condômino antissocial
O
ordenamento jurídico brasileiro não prevê a san ção de exclusão do condômino de sua unidade
Dra. Ionara Ribeiro é advogada titular do escritório Ionara Ribeiro Advogados, especializada em Condomínios Edilícios e Incorporações Imobiliárias. ionararibeiro@ionararibeiro.adv.br, Tel.: 71 3797-6277 / 3011-5801.
impostas pelo direito de vizinhança. Quando o condômino infringe as regras previstas na con venção ele pode ser multado. Mas o que fazer quando este condômino que, por seu reiterado comportamento antissocial, torna insuportável a moradia dos demais possuidores? A doutrina já recomenda a possibilidade de expulsão dos condôminos, apesar da legisla
residencial, ainda
que pratique, reiteradamente, atos antissociais, incompatíveis
mento de obrigação de fazer ou não fazer, o juiz
ção dar mais valor ao direito de propriedade e permitir apenas
concederá a tutela específica da obrigação ou, se
a cobrança de multa. Todavia,
procedente o pedido, determinará providências que
é possível defender a expul
legal nesse sentido significa
assegurem o resultado prático equivalente ao do
são do condômino invocando
dizer que há uma lacuna na
adimplemento. (...)
outros dispositivos legais, com
com a vida em condomínio. A ausência de previsão
legislação, visto que, o Código Civil Brasileiro prevê apenas a
§ 5º Para a efetivação da tutela específica ou a obtenção do resultado prático equivalente, poderá o juiz, de ofício ou a requerimento, determinar as
fulcro no direito de vizinhança, no art. 461,§5º do CPC e nos
medidas necessárias, tais como a imposição de
artigos 12 e 21 do Código Civil
lidade da convenção estabelecer
multa por tempo de atraso, busca e apreensão,
Brasileiro.
outros tipos de sanções para o
remoção de pessoas e coisas, desfazimento de obras
penalidade de multa e a possibi
condômino que não cumpre as normas e o regulamento do condomínio.
e impedimento de atividade nociva, se necessário com requisição de força policial. (Redação dada pela
Lei nº 10.444, de 2002) Art. 12. Pode-se exigir que cesse a ameaça, ou a
O direito de propriedade do condômino, não po de sobrepujar os demais mora dores de ter uma habitação
lesão, a direito da personalidade, e reclamar perdas
tranquila, livre de interferên
de pena restritiva de direi
e danos, sem prejuízo de outras sanções previstas
cias prejudiciais. Não se pode
tos - esta última deve estar
em lei.
impor aos demais condôminos
A aplicação de multa ou
prevista na convenção expres samente - visa fazer cessar o uso anormal da propriedade, que frustre as expectativas
16
Art. 461. Na ação que tenha por objeto o cumpri-
Revista Cadê o Síndico • março/abril 2013
Art. 21. A vida privada da pessoa natural é inviolável, e o juiz, a requerimento do interessado, adotará as providências necessárias para impedir ou fazer cessar ato contrário a esta norma.
o convívio com vizinhos noci vos e desrespeitosos. O direito coletivo deve estar acima do direito individual.
CS
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17
CAPA
Proteção Financeira para condomínios Seguro auxilia moradores e síndicos a acabarem com a inadimplência Por Carla Farias involuntário e incapacidade física (autônomos). “Para
A
inadimplência nos condomínios apa
boa convivência
rece como um dos grandes problemas e
com os vizinhos, e
preocupações de síndicos e moradores.
ter um condomínio
A instabilidade econômica, problemas
organizado e bem
financeiros e até mesmo o desemprego são os principais
administrado, é muito
causadores desta situação. Para evitar que o morador
importante o pagamento
des empregado não cumpra com os pagamentos men
da taxa mensal. Gostei muito em saber da existência
sais do condomínio e prejudique todos os moradores, a
deste seguro de proteção financeira, principalmente para
Bradesco Vida e Previdência, empresa integrante do Grupo
prevenir de um desemprego inesperado, por exemplo, que
Bradesco Seguros, criou o Seguro Proteção Financeira
é o suficiente para nos tornar inadimplente e desencadear
Bradesco, que garante o recebimento, quitação/amor
uma série de problemas”, informou Ana Maria Gomes,
tização dos valores devidos quando, por algum motivo, o
moradora do Edifício Carpe Diem.
condômino não honrar seus compromissos financeiros.
18
estabelecer uma
Se um condômino não paga, os demais, que estão em
Uma alternativa a mais na administração dos recur
dia, são afetados com serviços cortados, ou a necessidade
sos dos condomínios, o Seguro Proteção Financeira
de ratear as despesas que não estão sendo pagas. Em mui
Bradesco garante ao segurado ou seus beneficiários, a
tos casos de inadimplência o morador tenta um acordo com
continuidade do pagamento do condomínio, por tempo
o síndico ou administradora do condomínio para negociar
determinado, na ocorrência de morte, qualquer causa,
o valor da dívida, porém, quando a situação não é resol
invalidez permanente total por acidente, desemprego
vida e acaba na justiça, estende ainda mais o problema.
Revista Cadê o Síndico • março/abril 2013
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“Se o morador fica inadimplente das
Isso acaba gerando um grande pro
cotas de condomínio, habitualmente
blema, e como consequência a taxa
faz a cobrança extrajudicial com
extra. Então, nos ajuda a administrar
envio de cartas de cobrança e depois
com confiança e reduzir a inadim
de 90 dias de atraso, a cobrança judi
plência", disse José Carlos Galante,
cial. Com este procedimento, caso o
síndico do Edificio Mansão Dalmarvi
condômino ainda continue devendo,
há 4 anos.
pode-se penhorar o imóvel e, ainda
De acordo com o Superinten
que seja o único bem da família, o
dente Executivo da Bradesco Vida e
mesmo poderá ser leiloado. E é claro
Previdência, Marcelo Rosseti, serão
que ninguém quer correr este risco.
estudadas as características de cada
Esta proposta da Bradesco Vida e
condomínio para que a proposta de
Previdência é bastante inovadora e
seguro atenda todas as necessidades
vai auxiliar tanto o condômino, que
de proteção, respeitando o perfil dos
evita correr este risco e o condomínio
condôminos.
que garante o dinheiro em caixa para
O Seguro Proteção Financeira
realizar os pagamentos”, informou a
Bradesco é uma apólice de vida em
advogada e administradora de con
grupo – prestamista, ofertada aos con
domínios, Rosemar Smera.
domínios. O condomínio ao aceitar
O inadimplente que, provavel
o benefício, o disponibilizará aos
mente, está passando por algum
condôminos, uma vez que o valor
problema financeiro e não sabe como
do seguro será acrescentado na taxa
reverter, é penalizado de acordo com
do condomínio, com o objetivo de
a convenção do condomínio. Já os
garantir, por tempo determinado, o
outros moradores que estão em dia, algumas vezes precisam até arcar com algumas despesas para
cumprir os pagamentos
pagamento das taxas de condomínio. No caso de inquilinos (imóveis
de serviços básicos m e n s a i s . " É
alugados), o segurado será o inquilino,
muito importante um seguro como
e não o dono do imóvel, relação essa
este. Pois, nos program amos para
demonstrada no contrato de locação.
administrar o condomínio com um
Serão aceitos como segurados todos
determinado valor em caixa, e de
os condôminos, desde que respeitem
repente, devido à inadimplência de
a idade de entrada, conforme regra a
alguns, não temos o dinheiro sufi
ser definida na negociação junto ao
ciente para realizar os pagamentos.
condomínio.
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CAPA
Como aderir
P
ara aderir ao produto, a Supe
domínio deverão autorizar sua entrada na
rintendência de Seguros Privados
apólice, através da assinatura da proposta de
(SUSEP), órgão regulador do mer
adesão individual.
cado segurador nacional, exige que toda
A Bradesco Vida e Previdência, empresa
adesão a uma apólice de seguro seja forma
integrante do Grupo Bradesco Seguros, atua
lizada via proposta. Sendo assim, como a
no mercado brasileiro há 31 anos. Protege
operação será uma apólice de Seguro de Vida
mais de 25,8 milhões de pessoas entre
Coletivo, os trâmites necessários serão:
participantes de planos de previdência e seguros, e está presente em todo o País.
Proposta de Seguro (Estipulante) Será necessário o aceite por parte do con domínio, através de uma Proposta de
Possui um portfólio variado de produtos que atende as necessidades específicas de cada cliente.
Seguro, para que então o benefí
O condomínio que estiver interessado em
cio possa ser repassado a todos
contratar este benefício poderá procurar os
os condôminos.
corretores nas agências Banco Bradesco ou também procurar a Bradesco Vida e Previ
Proposta de Adesão Indi-
dência, através da filial instalada em Salvador,
vidual
no endereço Av. Estados Unidos, 26, 6º andar,
Criado o benefício, todos os condôminos existentes no con
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bairro Comércio e nos telefones (71) 33277324/7109.
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DIA A DIA DO SÍNDICO
Por Rosemar Smera
O seguro é obrigatório para condomínios
Dra. Rosemar Smera é especialista em direito condominial e sócia da empresa Adcon Administração de Condomínios. Tel.: 71 3272-1354
de furtos, roubos ou incêndio. O síndico responde ativa e passivamente, em juízo ou fora dele, por qualquer inadequação ou insuficiência de seguro, como prediz o Art. 1.348, II e IX, da mesma lei: “Compete ao síndico: II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns; IX - realizar o seguro da edificação”.
V
22
A responsabilidade civil do condomínio e do sindico é
isando a segurança dos moradores e a possibili
um item do seguro contra incêndio que deve ser contra
dade de realização de sinistro que comprometa
tado, independente das características do condomínio. A
as estruturas do prédio, a legislação atual, prevê
responsabilidade civil do síndico é caracterizada por um
que é obrigatória a contratação de seguro contra incêndio
prejuízo causado pelo representante legal do condomínio,
nos condomínios. De acordo com o Código Civil, Art. 1346:
seja por uma ação ou omissão. Quando o síndico pratica
“É obrigatório o seguro de toda a edificação contra o risco
algum ato de forma abusiva e é condenado a pagar indeni
de incêndio ou destruição, total ou parcial”.
zação ao condomínio ou ao morador, o seguro arcará com
O seguro deve ser contratado em, no máximo, 120 dias
as despesas. A contratação da responsabilidade civil do
após a concessão do habite-se e as renovações devem ser
condomínio assegura o pagamento dos danos patrimoni
contínuas, sem interrupções e com periodicidade anual.
ais e não patrimoniais decorrentes de lesões corporais e/
É essencial, inclusive, que anualmente sejam avaliadas e
ou materiais causados.
revisadas as coberturas da renovação do seguro. É impor
Embora a lei exija apenas a contratação de seguro con
tante ressaltar que este seguro contra incêndio cobre
tra incêndio, o síndico deve observar junto ao seu corretor,
somente as áreas comuns, não os apartamentos para os
a importância de adquirir itens relacionados especifica
quais há pacotes de seguro residencial, cujo valor não é
mente ao seu condomínio, como a quebra de vidros, danos
muito alto, e garante ao proprietário, indenização em caso
elétricos, sinistro de portões e veículos.
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Informe Publicitário
Vantagens do tratamento e limpeza de pisos
O
s pisos de cerâmica são duráveis e fáceis de limpar. No entanto, para mantê-los em bom estado de con servação é preciso seguir algumas medidas de limpeza, proteção e manutenção. O tempo, a má conservação, a limpeza inadequada e o mau uso fazem com que os pisos fiquem desgastados. Para isso, é preciso realizar o tratamento profissional, que garanta a volta do brilho, limpeza e recomposição do revesti mento antigo. A Limpmaster é uma empresa especializada nesta área ut ilizando somente produ tos recomendados, equipamentos mod ernos e mão de obra especia lizada. São oferecidos serviços de limpeza de pisos, pós-obras, vidros e telhados, tratamento, conserva ção, restauração, impermeabilização e manutenção, que não são possíveis de fazer na higienização diária. As manchas amareladas, perda de brilho, porosidade alta, retenção de sujidades e placas com aspecto de piso encardido mesmo após a limpeza são sinais de que o piso precisa
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de um tratamento especializado. O tratamento dá mais resistência aos revestimentos, e mantém suas caracte rísticas naturais, valoriza o imóvel e as instalações, pois fica com aparência de piso novo, melhora e facilita a conservação e manutenção diária das áreas.
Vantagens do tratamento Manutenção rápida e econômica: com o piso tra tado fica mais difícil a penetração de sujidades, o que agiliza a limpeza diária e permite a economia no uso de produtos de limpeza. Proteção ao Piso: Quanto mais tempo o piso permanecer tratado, maior será a durabilidade, prolon gando sua vida útil. Limpeza e Brilho: O tratamento adequado recupera o brilho e dá um aspecto prolongado de higiene e limpeza.
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MANUTENÇÃO
A importância das reformas em prédios antigos Por Carla Farias
realizar uma reforma é preciso elaborar um projeto ana lisando todos os campos importantes para executar a obra.
C
Deve-se analisar cuidadosamente todos os itens para não
oordenar e resolver problemas estruturais,
ocorrer problemas”, disse. A sócia de Fernanda, Renata
de impermeabilização e de segurança são
Riccó, também arquiteta, completou: “Independente da
alguns dos motivos que levam o síndico a
complexidade da reforma, para evitar danos, um profis
solicitar uma reforma, mas é importante
sional deve ser contratado. Somente um profissional da
contratar uma empresa experiente e de referência para a
área está apto a definir quais as intervenções podem ser
prevenção não se tornar um problema. O desabamento da
realizadas e como devem ser feitas. Quanto mais informa
marquise do último andar do edifício Judith, localizado na
ções forem reunidas, melhor".
Barra, em Salvador, em dezembro de 2012, e da marquise
Assim como intervenções sem o devido acompa
de um prédio antigo de Feira de Santana, em janeiro deste
nhamento técnico, a falta de manutenção contribui para
ano, trouxe à tona uma preocupação: prédios antigos pas
o surgimento de problemas estruturais nas construções.
sam por inspeção para fazer reforma ou revitalização?
Sendo assim, é importante ficar atento ao aparecimento
De acordo com a arquiteta Fernanda Freitas, sócia da
de novos elementos, como rachaduras que aumentam pro
empresa FR arquitetura Urbanismo e Interiores, especia
gressivamente, infiltrações, desgaste de qualquer material,
lizada em reformas e revitalizações, é importante elaborar
entre outros, deve requisitar os serviços de um profissional
um projeto minucioso antes de iniciar a obra. “Antes de
em perícia e avaliação. Fiscalização
Tipos de reforma
A Superintendência de Controle e Ordenamento do Uso do Solo do Município (SUCOM) nos últimos anos vêm
1. Projetos de reforma e recuperação estrutural
cobrando dos condomínios, que possuem edificações com
das fachadas - Edificações com mais de 25 anos apre
mais de cinco anos de construção, a responsabilidade
sentam, em geral, problemas de recuperação estrutural,
de verificar o estado de conservação do imóvel. Deve-se
impermeabilização, infiltração, entre outros. Tendo como
cumprir o Laudo de Inspeção Predial, em atendimento ao
consequência a desvalorização dos imóveis é necessário
disposto na Lei Municipal de Salvador/BA nº 5.907/01,
readequar a construção às necessidades estruturais e tec
de 23 de janeiro de 2001, regulamentada pelo Decreto
nológicas dos dias de hoje.
Municipal nº 13.251/01, de 27 de setembro de 2001,
2. Projeto de construção/adequação de guaritas e
que tem como objetivo permitir a constatação do estado
muros externos - O Problema de segurança é a grande
de conservação das edificações e equipamentos públicos
preocupação dos dias atuais. Existe uma grande solicita
e privados e, a partir dos laudos de vistoria, estabelecer a
ção por este tipo de construção de modo a garantir maior
adoção de medidas saneadoras para sua utilização segura
segurança a pedestre e veículos, além de centralização
que visem evitar danos materiais e pessoais ocasionados
de serviços de controle, o que diminui o número de fun
por acidentes devido à depredação dos elementos que
cionários.
compõe as construções.
3. Projeto de reutilização de espaços ociosos, áreas
Com isso, é responsabilidade do Síndico atender o dis
de lazer internas e externas, salão de festas e espaços
posto neste laudo. “Esta é a oportunidade de, resolvendo
gourmet - São solicitações que independem da idade do
problemas estruturais, proceder a uma reforma no imóvel
imóvel.
através de um Projeto Integrado de Arquitetura de Reforma e Revitalização”, disse a arquiteta Renata Riccó.
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Informe Publicitário
Por que Trindade Ltda?
A
Trindade Assessoria Condominial Ltda (TAC), surgiu em setembro de 2011. De acordo com a sócia Cristiane Trindade, contadora e pós-graduada em RH, a empresa tem foco na qualidade e no atendimento e citou uma frase que lhe acompanha desde que iniciou suas atividades profissionais: “o grande diferencial, a principal vantagem competitiva das empresas, decorre das pessoas que nelas trabalham” e baseado nos 14 anos de atividades prestadas na área de
condomínios e out ros cinco anos atuando na gestão de setores em grandes empresas, percebeu e identificou algu mas carências no setor de serviços na área de administração condominial e que são priorizadas pela TAC desde a sua instalação, dentre elas, destacou que o atendimento da empresa é realizado através das sócias, que permite agili dade no atendimento aos clientes sem risco, já que a sócia, Joana Aline, é graduada em administração de empresa e tem sete anos de experiência no ramo.
Para conhecer mais de perto a TAC, apresentamos relatos de alguns de seus clientes:
“A
minha opção em trabalhar com a Trindade Condo minial, está no fato da empresa ser séria, responsável, cumpridora dos prazos, atenciosas com as demandas do con domínio e, portanto atende as nossas necessidades. Além do que, a equipe tem conhecimento técnico. Ressalte-se, que acima de tudo a equipe tem educação no trato com as pessoas”. Gislane Nascimento, síndica do Esplanada Trade Center.
"A
ntes de trabalhar com a administradora Trindade, na condição de síndico, tive contatos com outras três administradoras. Com base na minha experiência, posso afir mar que a Trindade é uma empresa diferenciada. As sócias são acessíveis e solícitas, ágeis no atendimento e o modo operacio nal da empresa me deixa com tempo mais livre para eu cuidar da minha vida pessoal, portanto recomendo que façam uma experiência com a empresa Trindade” Alexandre Ramacciotti, síndico do Porto Santo.
“O
ptei, em conjunto com o conselho fiscal, em realizar uma busca por uma nova empresa administradora de condomínio, e dentre as empresas convidadas, a Trindade Condominial, que na época tinha menos de um ano de mercado, nos chamou a atenção ao demonstrar que o seu corpo gerencial
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já possuía vasta experiência na área, adquirida enquanto traba lharam em outras empresas do ramo, como também, pelas propostas em relação a regularizar a situação dos empregados, eliminar atrasos na elaboração dos balancetes e nos auxiliar na identificação de novos fornecedores, elaborando um processo de cotação adequado que vai ao encontro da transparência que tal processo exige. Há uma boa parceria, e somos sempre atendidos quando solicitado” Constantino Angélico, síndico do Parque das Flores.
“O
s serviços prestados pela empresa Trindade junto ao Condomínio Mansão das Dálias, na qual sou síndico, é fantástico, não há dissabores com atrasos, é visivel mente uma empresa controlada, com rotinas preventivas, permitindo tranquilidade na minha administração”. José Barros de Amorim Jr, síndico do Mansão das Dálias.
“A
pós contratação da empresa de administração de con domínio, a Trindade, os problemas burocráticos que precisam ser disponibilizados ao síndico para tomada de decisão, sumiram, permitindo que hoje eu exerça a função de síndico, ou seja, tomada de decisão, sem desgastes e com conforto” Manoel Messias, síndico do Victória Center.
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CARTÃO
Entrega de prêmios da promoção
A
promoção de fevereiro do cartão Cadê o Síndico foi finalizada com a entrega dos prêmios aos ganhadores. Nesta oportuni
dade a Bahia Controladora de Pragas disponibilizou três controles de baratas e mais três controles de for migas e a Teleseg Segurança Eletrônica ofereceu duas câmeras de infravermelho. Os ganhadores do sorteio com parceria da Bahia Controladora de Pragas para o controle de baratas foram:
Para o controle de formigas foram: 4. Edifício Azaléia Hortência Violeta, representado
1. Condomínio Bosque dos Barris, representado pela síndico João de Souza. 2. Condomínio Lindembergue Cardoso, representado pelo síndico José Carlos Rodrigues.
2
representado pela síndica Nanci Farias da Silva.
3. Condomínio Recanto Verde,
pelo síndico Raimundo Leal. 5. Condomínio Rio das Pedras - Edifício Diamante, representado pela síndica Elza Pereira. 6. Condomínio Raimundo Magalhães, representado pela síndico Abelardo Ribeiro. Os ganhadores do sorteio com parceria da Tele seg Segurança Eletrônica foram:
8 7
7. Condomínio Edifício Atlân tida, representado pela síndica Edna Nunes. 8. Empresarial Paralela Shop ping, representado pela síndica Kátia Ribeiro. Para fazer a adesão do cartão Cadê o Síndico e participar das próximas promoções basta preen cher a ficha de adesão disponível no site www.cadeosindico.com.br e obtenha maiores informações pelo telefone 3242-1084.
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PISCINA
Como manter a água da piscina cristalina Por Antônio Coradinho coradinho@coragua.com.br
É
muito comum receber solicitações de clientes
1 hora por dia, e o recomendado, para realizar a filtração
que reclamam da turbidez da água da piscina,
diária, é de pelo menos 8 horas diárias.
mesmo utilizando produtos recomendados e
equipamentos de qualidade. Porém, a água não fica cris
3. Areia do filtro
talina se a dosagem do produto não estiver correta e os
Após avaliação, verificou-se que a areia do filtro nunca
equipamentos estiverem mal dimensionados.
tinha sido trocada, apesar do sistema ter mais de 4 anos de
Veja três exemplos de situações de clientes que a água
instalado. Areia saturada ou o pré-filtro da bomba muito
da piscina ficou turva mesmo utilizando produtos e equi
sujo, diminui bastante o fluxo de água no retorno, o que
pamentos de ótima qualidade.
deixa a água turva. Para evitar essas situações citadas, quando for com
1. Sistema Subdimensionado
prar um equipamento para a piscina, preste atenção nas
Um clube nos consultou e detectamos que o sistema
especificações, para saber se o equipamento tem potência
de filtração estava subdimensionado, ou seja, no local
para filtrar a área total da piscina. Além disso, a bomba
que deveria ter uma bomba de 7,5 cv para filtração,
da piscina deve ficar ligada, preferencialmente durante a
tinha uma de 2 cv. A norma 10.338 estabelece que a
noite, uma média de 8h, que é o tempo necessário para
recirculação da água tenha que ser realizada em no
manter a água cristalina, quando as condições químicas
máximo 6 horas, e em uma piscina, como a do clube,
são atendidas. Se o cloro estiver entre 1 e 3ppm e o PH
que é de 450 m³, é necessário utilizar uma bomba com
entre 7.2 e 7.6 e a água começar a ficar turva, deve-
capacidade de 75 m³/hora (7,5 cv). Porém, eles utiliza
se aumentar o número de horas de filtração. E por fim,
vam a bomba de 2 cv, o que ocasionava uma filtração
sempre que a água da piscina começar a perder o brilho,
muito lenta, que levava 22 horas para ser concluída, e
apesar dos parâmetros químicos e de filtração estarem
isso comprometia a qualidade da água.
normais, é indicação de areia saturada ou o pré-filtro da bomba muito sujo, o que diminui bastante o fluxo de água
2. Economia de energia
no retorno. Com um pequeno teste, colocando a mão no
Após avaliação de outro cliente foi descoberto que, por
retorno e verificando o baixo fluxo de água, pode-se deter
economia de energia, a bomba da piscina só ficava ligada
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minar a origem do problema.
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ELEVADORES
Por Vandilson Alves
É hora de modernizar
A
vação, Manutenção e Instalação de Elevadores do Estado de São Paulo (Seciesp). A modernização técnica básica envolve a troca de itens como quadro de comando, sensores de nivelamento, fiação completa (tanto fixa, quanto móvel), botoeiras de cabina e pavimento, caixa de inspeção na cabina e no poço e limites finais. Além desses, existem outros equipamentos impor
realidade da grande maioria dos edifícios ainda
tantes a serem substituídos para melhorar o desempenho
é batalhar para manter seus elevadores em
dos elevadores. A modernização da cabina, por exemplo,
boas condições de uso, oferecendo segurança a
também ajuda na valorização mas, podem ficar para uma
moradores e funcionários. Elevadores antigos que provocam
28
Vandilson Alves é engenheiro, consultor e perito em transporte vertical. vandilson_alves@yahoo.com.br
segunda etapa desde que sejam bem avaliados.
paralisações constantes, trocas de peças frequentes e alto
Os síndicos precisam acompanhar a manutenção
consumo de energia elétrica são os que necessitam passar
realizada e compreender o que ainda deve ser feito nos
por modernização técnica. O processo consiste em atualizar
elevadores. Entender o funcionamento de um elevador
o elevador tanto na parte elétrica quanto na parte mecânica
realmente não é tarefa das mais simples, até porque, como
e poderá ocorrer de forma total ou progressiva, por etapas.
todo equipamento, os elevadores têm evoluído ao longo
Elevadores modernizados proporcionam diversos
dos tempos. Recentemente, a Associação Brasileira de Nor
benefícios, como a redução em até 40% na conta de ener
mas Técnicas (ABNT) publicou a norma NBR 16.042 para
gia elétrica, redução nas despesas com peças, valorização
os elevadores sem casa de máquinas, ou MRL, que existe
imediata do patrimônio, redução no valor do contrato
no mercado desde 1996, e ainda é muito pouco conhecido
de conservação, além de preservar o meio ambiente e
por síndicos.
aumentar a confiabilidade no equipamento, proporcio
O prazo para que a modernização técnica do elevador
nando uma maior segurança para os usuários. "Depois do
seja programada depende da história do elevador, como
apartamento, o segundo maior bem material do morador
manutenção adequada e estado do equipamento. A melhor
no edifício é o elevador. Sem dúvida ele ajuda muito na
sugestão é que a modernização seja avaliada a cada cinco
hora de comercializar um apartamento", constata Rogério
anos, prazo em que geralmente as normas técnicas são
Meneguello, diretor do Sindicato das Empresas de Conser
atualizadas.
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TECNOLOGIA
Plantas digitais aceleram o tempo das obras Por Carla Farias
situação, que demanda tempo e cálculos precisos, a Exata - copiadora digital - adquiriu um software que converte as
A
30
plantas antigas em arquivos digitais.
gilidade e segurança são itens fundamen
Essa conversão chama-se vetorização, um procedi
tais quando os síndicos resolvem realizar
mento que torna possível projetar, alterar e redesenhar
uma obra no condomínio. O problema é
as plantas antigas sem necessitar executar o recadastra
quando a planta original está projetada no
mento e o redesenho manual. “Atualmente, iniciar uma
papel e os profissionais de construção civil precisam rede
obra se baseando em uma planta projetada em papel faz
senhar manualmente e fazer o recadastro. Para evitar esta
com que os engenheiros civis, projetistas, arquitetos e
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ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA
ACADEMIA - ORIENTAÇÃO COND.
empreiteiros percam muito tempo e corram o risco de calcular algo errado”, afirmou a engenheira civil, Juliana Biazin.
CLASSIFICADOS
A conversão para o arquivo digital replica todas as informa ções contidas na planta original e o arquivo fica disponível para ser utilizado em AutoCAD, um pro grama usado pelos profissionais da área, que proporciona a eficácia nos desenhos de projetos arquitetôni cos e estruturais, e torna possível analisar os objetos em ângulos diferenciados, com rotações fáceis e sólidas com seus recursos de modelagem dinâmica em 2D, 3D e simulações avançadas, Essa tecnologia auxilia o pro
ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA
fissional a acelerar os processos para finalizar a obra. Os recursos do AutoCAD auxiliam o designer quando realiza uma alteração no projeto, pois os desenhos envolvidos são automaticamente atualizados e podem ser compartilhados entre a equipe envolvida. Isto ajuda a fina lizar o trabalho mais rapidamente e com maior precisão, e gera uma melhor coordenação dos trabalhos, reduzindo as falhas de comunicação em todas as fases do projeto. De acordo com Jamile Garrido, sócia e administradora da Exata, este procedimento é extremamente importante. “Muitas plantas origi nais não estão conservadas e com
ACS Administração de condomínios e Contabilidade.......(71) 3384-6395/3384-6495
o tempo a tendência é piorar. E quando for preciso realizar uma reforma, ou obra, terá muita dificul dade para executar o trabalho com segurança. Essa digitalização, agiliza o trabalho dos profissionais e dá segurança aos moradores quando o imóvel estiver passando por uma obra”, afirmou.
CS
Sr. síndico, ao solicitar orçamento, informe que viu anúncio na revista Cadê o Síndico www.cadeosindico.com.br
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31
ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA
ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA
CLASSIFICADOS
ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA
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ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA
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ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA
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CONTROLE DE PRAGAS
CURSOS E TREINAMENTOS
DESENTUPIMENTO – LIMPA FOSSA
ABC PRAG.....................................................(71)3342-1143
CLASSIFICADOS
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