Ed. 88 by Cadê o Síndico

Carla Brayner Editora

Edição

set/out/nov 2024

#88

Expediente

Gerência Executiva

Antônio Castro

Gerência Comercial

Lucas Castro

Marketing

Rafael Castro

Comercial

Gardênia Burgos

Vera Lucia Barbosa

Jorge Evaristo

Editora Responsável e textos

Carla Brayner (DRT 3843-BA)

Projeto Gráfico

MyBranderia

Editoração

Adrien Tournillon arte@cadeosindico.com.br www.cadeosindico.com.br /cadeosindico

Editorial

A matéria de capa faz um alerta importante sobre o Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB). Um documento essencial que atesta que um edifício atende às normas de segurança contra incêndio. Nos condomínios, a obtenção e manutenção desse certificado são responsabilidades do síndico, e o processo deve ser realizado com atenção, pois garante não apenas a conformidade com a legislação, mas a segurança dos moradores e funcionários. Confira a matéria completa.

Um assunto que tem dominado os condomínios e lares do Brasil é a automatização, desde o controle de acesso ao pagamento das contas, a inteligência artificial e equipamentos tecnologicos estão dominando e por isso, trouxemos novidades do mercado condominial para que os síndicos fiquem atualizados.

Além disso, a Embasa alertou para sites falsos que emitem segunda via da conta de água e faz com que muitos caem no golpe e pague a conta por um boleto fake. Se atente aos requisitos e recomendações e não caia nesse golpe.

Aproveite a sua leitura.

Cadê o Síndico é uma revista de publicação da Editora União Salvador Ltda.

Proibida a reprodução parcial ou total de textos ou imagens sem prévia autorização.

Periodicidade - Trimestral

Rua Francisco Gonçalves, 1, Edf. Reitor Miguel Calmon, sala 303 CEP: 40015-090 Comércio - Salvador/BA - Tel.: (71) 3242-1084 / 3491-0710 revista@cadeosindico.com.br

Colunas

Rodrigo Karpat

Nelson Uzêda

1º Bootcamp do Brasil sobre saúde mental dos síndicos e dados auditado

Reclamação sobre barulho. O que o síndico deve fazer? Direito condominial

o que é AVCB?

Acidentes

Ionara Ribeiro

Michele Lordêlo

Jamile Vieira

7 11 17 23 24

PERFIL

Herculano F. dos Santos Filho

INOVAÇÃO

Otimização das portarias

GESTÃO

Economia com tecnologia

ECONOMIA

Média de taxa condominial no Brasil

DENÚNCIA

Sites falsos para pagamentos

26 Classificados

20 Capa AVCB nos condomínios

Uma questão de segurança e responsabilidade

Valores de Referência

Contribuição do INSS

VALOR

Registro de Condomínio

Tabela a ser aplicada para recolhimento a partir de 01/01/2023

ALÍQUOTA

04

Passos necessários na regularização do condomínio

1. Registro do condomínio no cartório de imóveis, juntamente com a convenção.

De R$ 1.412,01

De R$ 2.666,68

De R$ 4.000,04

Teto máximo de R$ 908,86

Pagamento até o dia 20 do mês subsequente ao de competência. Não havendo expediente bancário antecipa para o 1º dia útil anterior.

GRPS (INSS)

Guia de Recolhimento para Previdência Social

20% sobre a folha, como parcela do condomínio.

2% sobre a folha , como contribuição de acidente de trabalho (pode ter outra alíquota dependendo do FAP).

4,5% sobre a folha, como contribuição de terceiros

(SESC, SENAI, etc...)

SALÁRIO FAMÍLIA 2023:

Até R$ 1.819,26

Obrigações

01 02 03

R$ 62,04

Recolhimento do INSS até o dia 20 do mês subsequente.

Recolhimento do FGTS, 8% sobre a folha de pagamento, até o 5º dia útil do mês subsequente.

Recolhimento do Pis, 1% sobre a folha de pagamento, até o dia 25 do mês subsequente.

Recolhimento do ISS, (Sobre serviços prestados) pagamento no dia 5 do mês subsequente.

2. Elaboração da convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.

3. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis.

4. Expedição do habite-se (pela construtora/incorporadora).

5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade.

6. Convocação da primeira assembleia para eleição de síndico e conselho consultivo.

7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condomínio ser empregador).

OBS: CNPJ: É o cadastro de pessoa jurídica. O condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar imposto de renda (associação sem fins lucrativos), vai reter imposto de renda dos funcionários na fonte.

05 Piso Salarial

Válido até (31/12/2024)

Data base: Janeiro de cada ano

R$ 1.715,00

•Assistente administrativo, zelador, porteiro, recepcionista, encarregado ou agente de portaria. ................... R$ 1.644,00

• Folguista, ascensorista, vigia, jardineiro, garagista, manobrista, piscineiro................................................. R$ 1.476,00

• Mensageiro, auxiliar de serviços gerais, demais trabalhadores em serviços gerais............................. R$ 1.450,00 Adicional Noturno: 25%

VALE ALIMENTAÇÃO:

324,00 Até R$ 1.412,00

311,00

Comprometido e inovador

HERCULANO É UM DOS SÍNDICOS

PROFISSIONAIS MAIS EXPERIENTES DO MERCADO

POR: CARLA BRAYNER

Herculano Fernandes dos Santos Filho acumula 22 anos de carreira, já administrou 11 condomínios e atualmente, é responsável pela gestão de quatro condomínios: Alpha Medical Center, Mansão Conde Filho, Edifício Pedra do Valle e o Subcondomínio do Reserva das Árvores. Com uma vasta formação que inclui cursos como mediação de conflitos, gestão de manutenção condominial e impacto da LGPD, Herculano tem se destacado por sua capacidade de enfrentar desafios com eficiência. Um exemplo notável foi a rápida e bem-sucedida remoção de um grande enxame de abelhas em um condomínio em Feira de Santana, que ameaçava a segurança dos moradores. A ação, realizada em parceria com uma empresa especializada, garantiu a preservação das abelhas e tranquilizou a todos. Herculano realizou diversas ações, com destaque para: implantação da individualização de água em um condomínio, minimizando o impacto negativo de uma conta coletiva, obras e manutenções valorizando os empreendimentos, implantação das academias profissionais e do projeto à execução do AVCB em um dos condomínios. “Passamos por três auditorias e não tivemos registro negativo da gestão. Como

resultado, tivemos a valorização do imóvel, maior qualidade de vida entre os condôminos e a administração, segurança, eficiência na gestão e aumento na satisfação dos moradores”, revela Herculano.

Sempre em busca de inovação, Herculano recentemente investiu em um software que permite o acompanhamento em tempo real das atividades e visitas realizadas nos condomínios que administra. Essa tecnologia, que gera relatórios detalhados com fotos e informações, reforça a transparência e a confiança dos moradores em sua gestão. Ser síndico pode ser um papel desafiador, e os desafios dependem das circunstâncias específicas de cada condomínio. “No entanto, alguns dos maiores desafios frequentemente enfrentados por síndicos na minha opinião, incluem: gestão de conflitos, manutenção e reparos, gestão financeira e conformidade legal”, disse Herculano. Além disso, Herculano foi selecionado para participar de um dos maiores prêmios de sindicância profissional do Brasil, que acontecerá em novembro, em São Paulo. Sua empresa, Expertise Serviços Administrativos, também estará presente em um importante evento de auditoria, em Salvador, no mesmo mês. Esses reconhecimentos são um reflexo do comprometimento de Herculano com a excelência na administração condominial.•

Jamile Vieira Advogada

A crescente violência nos condomínios e o condômino antissocial

A crescente violência entre condôminos é um desafio significativo para síndicos e administradores de condomínios. A convivência em espaços comuns, aliada a fatores como estresse e intolerância, tem gerado conflitos que, em casos extremos, resultam em agressões físicas e verbais. Neste contexto, o conceito de “condômino antissocial” ganha relevância e aumenta as discussões acerca das providências necessárias a coibir condutas desencadeadoras de violência dentro dos condomínios.

O Código Civil Brasileiro, no parágrafo único do seu artigo 1.337, conceitua o condômino antissocial como aquele que, devido à sua conduta reiteradamente nociva e incompatível com a vida em comunidade, perturba a paz e a segurança dos demais moradores. Em casos extremos, o condômino antissocial, além de poder ser multado em 10(dez) vezes o valor da taxa condominial, pode, por decisão judicial, até ser compelido a retirar -se do condomínio.

Os síndicos, como gestores, desempenham um papel crucial na mediação de conflitos e na aplicação das penalidades cabíveis. A atuação preventiva é fundamental para evitar que desentendimentos evoluam para episódios de violência. O diálogo, o cumprimento rigoroso do regimento interno e a promoção de campanhas de conscientização sobre a boa convivência são medidas preventivas que podem mitigar esse problema.

Sem dúvidas, a violência nos condomínios é um assunto que preocupada e merece especial atenção e cuidado. A prevenção é sempre o melhor caminho, portanto, é importante que a administração do condomínio esteja atenta ao primeiro sinal de condutas que fogem à razoabilidade do convívio em comunidade.

A ATUAÇÃO PREVENTIVA É FUNDAMENTAL

Este também é um desafio para os advogados que prestam assessoria jurídica aos condomínios, tendo em vista que a orientação acerca do tratamento dos conflitos entre condôminos e as medidas legais a serem tomadas, não podem perder de vista que o principal objetivo é manter, na medida do possível, uma convivência harmônica no ambiente condominial. Portanto, indicar iniciativas que estimulam o entendimento e a mediação é sempre o melhor caminho.•

Michele Lordêlo Contadora

1º Bootcamp do Brasil sobre saúde mental dos síndicos e dados auditados

Dia 9 de novembro de 2024, Salvador será palco do 3º Encontro de Gestão Condominial e Auditoria, promovido pelo Grupo Lordêlo e com o apoio de mídia oficial do Cadê o Síndico. Devido ao alto nível de incidência de conflitos, violência, crimes e problemas de transparência com a falta de dados auditados nas assembleias, o Bootcamp é uma estratégia de ensino baseada na imersão de curta duração e ampla aprendizagem. Em inglês, o termo significa “campo de treinamento”, pois, exercita a ordem e a solução rápida de problemas. Os participantes receberão módulos e materiais editáveis (no word), para colocarem a sua marca, para a aplicação prática de funções (como a sindicatura e a gestão das equipes das administradoras). Após o evento ao vivo, terão três encontros online.

Os palestrantes e professores do evento atuarão em 3 eixos: psicologia, com Ariane Padilha (RS), direito, com Fábio Barletta (MG) e auditoria, com Michele Lordêlo (BA). Acompanhe os conteúdos que serão abordados nos Módulos da Imersão:

Caos X Ordem na sindicatura: sentimentos gerados: sobrecarga, ansiedade; Gestão e mediação de conflitos; Saúde mental e emocional do síndico; Liderança e diagnóstico: mapeamento de habilidades, atitudes; Assembleias: tipos, situações práticas, edital com modelo, quóruns; Responsabilidades do síndico: dano,

reparação, indenização; Violência contra síndicos e denúncias de crimes: calúnias, stalking, etc; Novo código civil: condômino antissocial, desconto de pontualidade; Evidências de auditoria: casos que mexem com a reputação do síndico e da administradora; Polarização em condomínios: falta de transparência e comunicação; Mudanças na contabilidade condominial: o que deve já ser providenciado pela nova ITG; Comunicação: como trabalhar a marca na Sindicatura e Administração, com materiais editáveis (abertos); Plano de trabalho para síndicos e administradoras: desde a contratação, até o uso da I. A - Inteligência Artificial. Nossos agradecimentos aos patrocinadores, as administradoras de condomínios AC Condominial, Princípios Contabilidade e G Persona e as empresas: Doalto Elevadores, Supergasbrás, MVS Sinalização, Parcerizzi, Vetare, Monte Moryah, Elekto.

Farão parte da Comunidade GL – Gestores líderes, os síndicos e gestores, Herculano Fernandes, Robson Carvalho, Florisval Júnior, Ary Cabral, Rildo Oliveira, Heraldo Petersen, Admílson Machado, Evandro Barbosa, Daniela Dunham, Mylla de Souza, Carla Guedes.

Para saber mais sobre o evento, acesse www.gruplordelo. com.br/terceiroencontro.•

Otimização das portarias

TECNOLOGIA AUXILIA O TRABALHO DE PORTEIROS

POR: CARLA BRAYNER

Quando o assunto é inovação em condomínios, muitos ainda só enxergam os impactos negativos que podem causar, como demissões. Porém, a tecnologia está ganhando espaço e otimizando o trabalho dos porteiros, auxiliando no controle de acesso e proporcionando mais agilidade e segurança na rotina desses profissionais. Atualmente, é possível encontrar diversas opções de equipamentos que auxiliam o controle de acesso: câmeras, reconhecimento facial, digital, íris, uso de QR Code, cartão por aproximidade, tags.... “Os equipamentos são diversos e adaptados ao ambiente, como fluxo de pessoas, e nível de segurança solicitada”, informa o engenheiro de automação Weverson Magalhães.

De acordo com Weverson, a tecnologia facilita o trabalho dos porteiros, reduz a quantidade de colaboradores de fiscalização, eleva a segurança interna com os equipamentos, reduz custo com vigilância, e o primordial, todos esses equipamentos são vinculados à sistemas. “O que otimiza a portaria, como por exemplo, espera de visitante, que já pode chegar com o convite no QR Code, ou facial cadastrado e se autenticar no equipamento de controle, e entrar no condomínio. Controlar o acesso de áreas comuns que é limitada aos moradores, com biometria, câmeras, reconhecimento facial, entre outros...”, conta o engenheiro.

Com uma função de acessos, permite que moradores façam a pré-liberação de visitantes, entregadores e pres-

“OS EQUIPAMENTOS SÃO DIVERSOS E ADAPTADOS AO AMBIENTE, COMO FLUXO DE PESSOAS, E NÍVEL DE SEGURANÇA SOLICITADA”

Weverson Magalhães

Engenheiro de automação

tadores de serviço em tempo real, diretamente pelo aplicativo. “Isso facilita a rotina do porteiro, que recebe todas as informações de forma organizada e segura, agilizando o processo de entrada. Para a gestão do condomínio, essa função centraliza o controle de acessos, reduzindo erros e aumentando a segurança. Os moradores ganham mais praticidade, evitando filas e garantindo que seus convidados sejam atendidos rapidamente”, contou Weverson. Além disso, existem equipamentos que fazem o controle dos visitantes no condomínio. “Com sistema vinculado, é possível instalar controlador de acesso nas áreas comuns do condomínio, e assim, o acesso ficar limitado somente aos moradores. Tem condomínios com muitas torres, que algumas áreas comuns são adaptadas com o dinheiro de uma determinada torre, e o acesso fica limitado aos moradores daquela torre. É possível adequar os equipamentos e sistemas a cada necessidade”, declara o engenheiro.

A tecnologia chegou para auxiliar o trabalho dos profissionais do condomínio, pois muitas vezes, somente um porteiro fiscaliza a entrega das chaves de áreas comuns, libera o portão dos veículos, autoriza o acesso do portão do pedestre, atende o interfone, entrega correspondência, monitora as pessoas que estão circulando pelo condomínio, e sem o auxílio dos equipamentos esse trabalho pode ser prejudicado.•

Ionara Ribeiro Advogada

Reclamação sobre barulho. O que o síndico deve fazer?

Com a missão de cumprir e fazer cumprir a convenção e o regimento interno, cabe ao síndico, diante de uma reclamação manifestada formalmente por qualquer condômino em relação ao vizinho, adotar uma postura estritamente legal que é a de advertir ao condômino sobre a existência da reclamação e averiguar a sua procedência. Em sendo procedente e a situação persistindo, o denunciado deve ser notificado por escrito, conforme preveem convenção e regimento, com a determinação de que tome providências no sentido de evitar novos transtornos, devendo ser alertado ainda sobre a aplicação de multas em caso de reincidência. Esta atuação do síndico encontra-se plenamente respaldada pelo artigo 1.336, IV, do Código Civil, que trata das obrigações dos condôminos, incluindo não utilizar suas unidades “de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes”.

Cediço que cabe a(o) síndico(a), agir para construir uma cultura propícia ao convívio social, promovendo o diálogo, a aproximação entre as pessoas, restauro da sociabilidade e o bem-estar dos condôminos, exercendo um papel conciliador dentro do condomínio, atuando na solução de

conflitos. Contudo, quando a infração às normas de boa convivência não é confirmada pelos prepostos da administração e, em se tratando de uma reclamação isolada, desacompanhada de provas dos infortúnios, negada pelo condômino denunciado, é possível que se esteja diante de um problema de ordem pessoal entre vizinhos.

Infelizmente, os conflitos vêm crescendo na vida urbana das grandes cidades brasileiras, e se apresenta marcado por intolerância e divergências interpessoais.

Conforme já dito alhures, o(a) síndico(a) pode interferir como mediador e auxiliar o(a) condômino(a) prejudicado(a) na solução do conflito. Porém, a aplicação das penalidades e sanções previstas na convenção e regimento interno devem prescindir de provas robustas e concretas do ilícito praticado, pois não se pode aplicar uma penalidade a um condômino em virtude de reclamação de barulho, por exemplo, perpetrada apenas por um único morador, quando o condômino denunciado nega a ocorrência do fato danoso e se diz vítima de perseguição. Ademais, compete ao condômino reclamante comprovar que o barulho produzido pelo vizinho é capaz de atrapalhar o seu sossego, a teor do disposto pelo art. 373, I, do NCPC.•

Rodrigo Karpat

Advogado

Briga e violência entre crianças e adolescentes

A primeira e mais importante coisa a se entender é que os condomínios não são responsáveis pelos menores de idade. Essa é uma responsabilidade dos pais e/ou responsáveis, conforme o Estatuto da Criança e do Adolescente e o Código Civil. Nesse sentido, em caso de conflitos entre menores de 18 anos, os pais/responsáveis é que deverão tomar ciência da situação e agir a fim de resolver o episódio, seja de forma amigável ou, dependendo da gravidade, na justiça. O papel do condomínio é, ao constatar uma situação de discussão exacerbada e/ou violência física, primeiro, dependendo da gravidade e se possível, fazer cessar, a fim de garantir a integridade dos envolvidos, em seguida, comunicar os responsáveis para que esses resolvam a situação. Ainda assim, a gestão, na figura do síndico e da administração condominial, poderá mediar o conflito entre as partes caso entenda ser viável, a fim de achar uma solução amigável.

Ações

No caso de briga envolvendo menores com a mesma idade, o melhor caminho é a gestão informar os pais para que eles lidem diretamente com a situação, claro, podendo contar

com o auxílio do condomínio na mediação. Contudo, caso a violência seja entre menores de idades diferentes, principalmente quando a diferença é significativa, sendo que um “mais velho” agride um de menor idade, essa questão poderá ser enquadrada como ato infracional, sendo assim, um crime, porém, cometido por um menor de idade. Nesse sentido, dependendo da gravidade, a gestão poderá comunicar às autoridades competentes caso entenda ser necessário. Ainda assim, é fundamental informar os responsáveis tanto do agressor quanto da vítima, para que eles tomem ciência e, também, à frente do caso.

Envolvimento dos pais

É importante que os pais não busquem resolver as situações de discussão e violência confrontando o agressor e muito menos os responsáveis. Isso porque o que não faltam são casos em que os responsáveis foram “tirar satisfação” de forma agressiva, acabando com pais se atracando. Incidentes assim são gravíssimos e pioram a situação, podendo levar a episódios que acabam virando “caso de polícia”. A gestão, ao ver algo assim, deve chamar as autoridades prontamente a fim de garantir a segurança dos envolvidos e a resolução exigida por lei.•

Nelson Uzêda

Gestor e consultor de seguros

Finalmente, o que é AVCB?

Por incrível que possa parecer, a grande maioria dos síndicos desconhecem essa sigla, ou pelo menos, a sua importância no seu cotidiano como administrador de patrimônios. Neste sentido, nos solicitaram e sugeriram tratar dessa matéria de forma didática, permitindo assim, a fácil compreensão e sua aplicação, podendo ser divulgado entre os setores envolvidos na sua administração, dando destaque a importância desse documento no condomínio. Então, elaboramos esse resumo de forma direta e com linguagem simples.

O que é AVCB?

É o certificado emitido pelo Corpo de Bombeiros da Policia Militar em que atesta se a edificação atende as condições de segurança contra incêndio e pânico, previstas na legislação e implementados através da elaboração de Projeto Técnico Simplificado (PTS) ou Projeto Técnico (PT) e confirmadas em vistoria pelo Corpo de Bombeiros de cada estado.

Quem precisa tê-lo?

Segundo o Decreto Nº 16.302 de 27 de Agosto de 2015 do Estado da Bahia, todas as edificações públicas e privadas, as áreas de riscos e de aglomeração de público, assim como toda a realização de eventos programados.

Sendo obrigatório na Bahia, através da Lei Nº 12.929 de 27 de Dezembro de 2013.

Qual o prazo de validade e qual a importância da obtenção ou sua renovação?

Na Bahia o AVCB é válido por 12 meses a contar da data da sua expedição, observando que após a sua emissão e, sendo constatada irregularidade nas medidas de segurança contra incêndio e pânico previstas na legislação vigente, o CBMBA iniciará procedimento administrativo para sua cassação.

A não obtenção ou vencimento pode invalidar apólices de seguro, ocasionar o fechamento do imóvel, gerar multas, entre outras complicações. Na ocorrência de um sinistro o responsável pelo imóvel sofrerá as penas legais cabíveis e será julgado civil e criminalmente. Normalmente é um dos principais documentos que as seguradoras verificam antes de fecharem um contrato. É também um documento exigido pelos órgãos competentes antes de fornecerem o alvará para o funcionamento de um negócio.

É importante salientar que o Corpo de Bombeiros do Estado da Bahia já está fiscalizando todas as edificações e as que não possuírem esse documento serão autuadas e multadas.•

Economia com tecnologia

SOLUÇÕES IMPACTAM ATÉ PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA

POR: CARLA BRAYNER

A tecnologia está transformando a maneira como os condomínios são geridos, resultando em economias significativas para as pessoas. Todo condomínio tem conta própria em banco para sua gestão financeira, e essa, por sua vez, conta com inúmeras taxas. Esses gastos administrativos são necessários, mas há formas de amenizá-los.

A uCondo, startup especializada em plataforma para gestão condominial, é um exemplo desse movimento e viu seus mais de 400 mil usuários economizarem quase R$ 2 milhões neste primeiro semestre de 2024, apenas em boletos bancários.

As soluções tecnológicas surgem, então, como protagonistas nessa economia, seja com parcerias com instituições financeiras, gestão eficiente e, no melhor dos cenários, descontos estratégicos nas emissões dos boletos, algo que pode impactar consideravelmente nos valores da taxa condominial. “Vamos supor, por exemplo, que a economia por boleto liquidado seja de R$ 3. O valor parece baixo, mas quando pensamos, por exemplo, em um edifício de 15 andares, com 4 unidades residenciais por andar, há uma economia de R$ 180 por

mês, o que por um período de um ano, pode chegar a R$ 2.160. Em condomínios maiores, esses valores são superiores e essa economia proporciona recursos alocados em melhorias e comodidades. Conseguimos eliminar custos desnecessários e automatizar processos que antes demandavam muito tempo e dinheiro”, comenta Marcus Nobre, cofundador e CEO da uCondo.

As startups oferecem uma série de funcionalidades que otimizam a administração financeira dos condomínios, reduzindo despesas e aumentando a eficiência operacional. As principais estratégias recomendadas para reduzir custos são: negociação de tarifas bancárias, automatização da gestão de boletos, previsão orçamentária para manutenções e controle de acesso à portaria.

“Incentivamos nossos clientes a revisarem suas tarifas bancárias regularmente. Negociá-las pode resultar em economias substanciais a longo prazo”, reforça. Também é possível optar por uma conta digital para o condomínio, já que elas costumam ser abertas gratuitamente e ter tarifas mais baixas do que as dos bancos convencionais.

A tecnologia permite mais organização das receitas e despesas de um condomínio. Digitalizar esse processo permite que síndicos não se percam ao utilizar planilhas avulsas, e verifiquem com rapidez dados históricos, projeções, custos operacionais e outras variáveis relevantes para estimar fluxos de caixa futuros, como no caso de despesas que envolvem manutenção em elevadores, que ocorrem usualmente. •

“INCENTIVAMOS NOSSOS CLIENTES A REVISAREM SUAS TARIFAS BANCÁRIAS REGULARMENTE. NEGOCIÁ-LAS PODE

Marcus Nobre Cofundador e CEO da uCondo

Vandilson Alves Engenheiro

Modernização de elevadores novos: quando é necessária?

Embora pareça contraditório, elevadores relativamente novos podem precisar de modernização para atender a novas demandas de segurança, tecnologia e eficiência. Tenho socorrido prédios vivendo verdadeiros dramas e a solução é a modernização. Em alguns casos, o problema estava no fato de que a tecnologia empregada pela fabricante foi descontinuada em pouco tempo e a reposição de peças necessitava de importação da China. Mas, há outras situações que requerem a modernização. Este artigo aborda os principais motivos pelos quais síndicos devem considerar a modernização, mesmo para equipamentos recentes.

1. Segurança e conformidade normativa: as normas de segurança para elevadores são atualizadas constantemente. Um elevador novo pode não estar em conformidade com as últimas regulamentações. Modernizar para atender às novas exigências pode evitar problemas legais e aumentar a segurança dos moradores.

2. Inovações tecnológicas: a tecnologia de elevadores evolui rapidamente. Sistemas de automação predial, controle remoto e identificação biométrica são exemplos de inovações que podem melhorar a experiência dos usuários. Integrar essas tecnologias via modernização pode valorizar o condomínio e oferecer mais conforto.

3. Eficiência energética: elevadores modernos são mais

eficientes energeticamente. Tecnologias como motores de alta eficiência e iluminação LED reduzem o consumo de energia, o que é interessante para condomínios que buscam sustentabilidade e redução de custos operacionais.

4. Desempenho e capacidade: mudanças no uso do edifício, como aumento da população, podem sobrecarregar o elevador. Se os tempos de espera são longos ou o elevador está frequentemente cheio, uma modernização pode melhorar a capacidade e a velocidade, adaptando-o às novas necessidades.

5. Estética e valorização imobiliária: a aparência do elevador impacta diretamente a percepção dos moradores e visitantes. Mesmo um elevador novo pode precisar de uma atualização estética para acompanhar outras melhorias no condomínio, ajudando a valorizar o imóvel.

6. Manutenção e disponibilidade de peças: se o elevador apresenta problemas de manutenção frequentes ou se as peças começam a ser descontinuadas, mesmo que seja novo, a modernização pode garantir a continuidade do serviço e reduzir custos de reparo.

Modernizar um elevador novo pode ser estratégico para aumentar a segurança, eficiência e valor do condomínio, garantindo que o equipamento atenda às necessidades atuais e futuras dos moradores. Busque sempre informações com a empresa de manutenção dos seus elevadores.•

Infravermelha: revolução na detecção de anomalias em edificações

A Monte Moryah Engenharia, com uma equipe multidisciplinar de engenheiros civis, elétricos, mecânicos, arquitetos e especialistas em direito, está à frente, no uso de tecnologias avançadas, para inspeções prediais. Utilizando câmeras térmicas manuais e drones térmicos, oferecemos um método avançado e não invasivo para a detecção de infiltrações, umidade, problemas estruturais, trincas e fissuras. Essas técnicas permitem de maneira eficiente, com diagnósticos detalhados, a prevenção da deterioração precocee rápida das áreas com anomalias e manifestações patológicas, economizando tempo e reduzindo os custos de sua reparação.

As vantagens são perceptíveis, já que ao captar a radiação infravermelha emitida pelas superfícies, nossas câmeras térmicas detectam variações de temperatura que indicam descontinuidades e anomalias invisíveis a olho nu. Assim, conseguimos realizar um diagnóstico das condições das fachadas, bem como das áreas internas e externas dasedificações. Este método é ideal para garantir a saúde e durabilidade das construções, prevenindo a deterioração precoce e evitando sobrecustos futuros.

prometidos com a pesquisa, inovação e a qualidade, garantindo que cada inspeção seja realizada com rigor técnico. Nossa missão é proporcionar soluções eficazes e sustentáveis, assegurando a confiabilidade, satisfação e segurança de nossos clientes.

Para mais informações sobre nossos serviços e tecnologias, visite nosso site e conheça como podemos transformar a manutenção do seu condomínio.

Nossa equipe é altamente capacitada no uso dessas tecnologias, assegurando resultados de excelência. Por exemplo, ao inspecionar uma fachada com nosso drone térmico, podemos identificar pontos com trincas, fissuras e de umidade, que podem levar a infiltrações severas e outros danos, se não tratados. Nas áreas internas, a câmera térmica manual permite detectar rapidamente falhas em sistemas de impermeabilização, evitando consequências negativas maiores.

Na Monte Moryah Engenharia, estamos sempre com-

Construindo o futuro com solidez e inovação

Site: www.montemoryah.com.br

Tel.: (71) 99214-9196 / 99702-2275

Instagram: @montemoryah

AVCB nos condomínios

UMA QUESTÃO DE SEGURANÇA

E RESPONSABILIDADE

POR: CARLA BRAYNER

O Auto de Vistoria do Corpo de Bombeiros (AVCB) é um documento essencial que atesta que um edifício atende às normas de segurança contra incêndio. Nos condomínios, a obtenção e manutenção desse certificado são responsabilidades do síndico, e o processo deve ser realizado com atenção, pois garante não apenas a conformidade com a legislação, mas a segurança dos moradores e funcionários. O processo de emissão do AVCB passa por três etapas principais: elaboração do projeto de segurança contra incêndio, adequação das medidas na edificação e visto -

“O PROJETO É SUBMETIDO À ANÁLISE DO CORPO DE BOMBEIROS, QUE

PODE SUGERIR AJUSTES ANTES DE APROVÁ-LO E EMITIR O ATESTADO DE CONFORMIDADE DE PROJETO (ACP)”

Ana Paula Neves engenheira especialista em segurança contra incêndio

ria final pelo Corpo de Bombeiros.

Um profissional habilitado desenvolve o projeto, especificando todas as medidas de segurança necessárias, como sinalização de emergência, iluminação adequada, sistema de alarme, entre outros. “O projeto é submetido à análise do Corpo de Bombeiros, que pode sugerir ajustes antes de aprová-lo e emitir o Atestado de Conformidade de Projeto (ACP)”, explicou Ana Paula Neves, engenheira especialista em segurança contra incêndio.

De acordo com o projeto que inclui plantas e um memorial descritivo do edifício com a relação das medidas de segurança necessárias para aquele tipo de edificação, a localização e especificação dos equipamentos de segurança, as adaptações necessárias, assim como o dimensionamento de uma brigada para atuar no ambiente projetado. “Em seguida, o proprietário/responsável pelo uso submete esse projeto ao Corpo de Bombeiros, que analisa toda a documentação, emitindo eventuais críticas e sugestões para aperfeiçoar o sistema de proteção contra o incêndio dimensionado”, explicou Ana Paula.

Uma vez aprovado o projeto, é emitido o ACP, documento que atesta que a edificação está em conformidade com o seu projeto. “Nessa etapa, vale considerar, que há o pagamento de uma taxa cobrada pelo Corpo de Bombeiros para analisar esse projeto”, ressalta Edilson Borges, administrador de condomínios.

A segunda etapa é a adequação do edifício conforme o projeto aprovado. “Nesse momento, são implementadas as medidas e as manutenções necessárias nos equipamentos de segurança, como por exemplo: sinalizações de emergência, iluminação de emergência, manutenções nas portas corta fogo, nos corrimãos, no sistema de alarme, no para-raios (SPDA), na recarga dos extintores, testes na rede de gás, nos hidrantes, nas mangueiras, selagens corta fogo, constituição da brigada de incêndio e outros itens conforme a necessidade de cada imóvel”, disse Marcello Varotti, diretor da MVS Sinalização. O profissional habilitado (engenheiro ou arquiteto), contratado pelo condomínio, comprovará através de laudos, anexos e Anotação/Registro de Responsabilidade Técnica (ART/ RRT) que a execução/manutenção foi devidamente realizada na edificação. “Todo o processo, com exceção da vistoria presencial, ocorre de forma digital através do sistema Fenix, lá são inseridos os projetos de proteção contra incêndio e demais documentos referentes ao licenciamento da edificação, estrutura ou área de risco, por lá também as notificações, atestado de conformidade de projeto e auto de vistoria são enviados ao e-mail cadastrado pelo próprio proprietário ou responsável técnico”, explicou o Tenente Coronel Valdir Ferreira - Engenheiro de Proteção Contra Incêndio e Subcomandante de Segurança Contra Incêndio do CBMBA O Corpo de Bombeiros Militar envia essa documentação através do seu e-mail institucional com extensão @cbm. ba.gov. “Portanto muito cuidado com e-mail fraudulento enviado por extensões suspeitas, apenas após seu e-mail ca-

“TODO

O PROCESSO, COM EXCEÇÃO DA

VISTORIA PRESENCIAL, OCORRE DE FORMA DIGITAL ATRAVÉS DO

SISTEMA FENIX”

Tenente Coronel Valdir Ferreira

Engenheiro de Proteção Contra Incêndio e Subcomandante de Segurança Contra Incêndio do CBMBA

dastrado no www.fenix.cbm.ba.gov.br que o CBMBA direciona as suas documentações institucionais com QR code para confirmação de autenticidade’’, alerta o Tenente Coronel.

Na etapa da vistoria, há também o pagamento de taxas cobradas pelo Corpo de Bombeiros. O AVCB tem prazo de validade de 12 (doze) meses, a contar da data da sua expedição. “Para a renovação, em regra, não é mais necessária a execução da primeira etapa, ou seja, a edificação permanece com o mesmo projeto, salvo, se esse imóvel alterou sua área ou modificou sua ocupação”, explica Ana Paula.

O responsável pelo local com a contratação de empresa/ profissional habilitado, deverá promover a manutenção dos sistemas de combate a incêndio, renovar os testes, reciclar a brigada e solicitar nova vistoria, a fim de conseguir a renovação do AVCB.

O imóvel que não possui AVCB está irregular perante a legislação vigente. O proprietário ou o responsável pelo uso dessa edificação está obrigado a manter as medidas de segurança contra incêndio em condições que permitam a sua eficaz utilização, providenciando sua adequada manutenção, com a emissão do AVCB, podendo, em contrário, incorrer nas penalidades previstas no Decreto n. 16.305, de 27 de agosto de 2015, além das responsabilidades civil e penal. •

Carla Guedes

Advogada

Acidentes com o portão da garagem

O CONDOMÍNIO TEM O DEVER DE RESSARCIR OS DANOS?

O condomínio ente despersonalizado, em que os condôminos, detém o direito sobre o uso das partes comuns e privativas, compartilhado entre os seus integrantes, sendo as obrigações dever de todos, observada, a fração ideal, observa-se assim que a figura do condomínio e condômino por vezes se confundem, é como se fosse uma empresa que possui diversos donos e é gerida por um representante eleito, de modo que qualquer despesa via de regra, recai sobre todos os coproprietários.

A gestão condominial, além de ter um representante legal, se apoia nos colaboradores e prestadores de serviço para auxiliar na organização e funcionamento de toda a estrutura, de modo que o condomínio não presta serviço aos condôminos, não sendo, portanto, possível atribuir ao condomínio responsabilidade objetiva.

Para esclarecer, a responsabilidade civil objetiva, caracteriza-se pela obrigação de indenizar independente da culpa ou dolo e está relacionada ao risco da atividade, o que claramente não se aplica ao condomínio edilício, onde a imputação de reponsabilidade e por consequência o dever

de indenizar dependem da apuração de culpa ou dolo. No caso de acidentes e danos causados pelos portões de acesso do empreendimento é preciso observar as circunstâncias e analisar o contexto. Assim, se o morador de alguma forma incorreu em desatenção, imperícia, ou descumprimento de alguma regra tanto de trânsito, como de utilização de algum equipamento, o condomínio não terá, a priori, o dever de reparar os danos causado ao veículo.

No entanto, contatando defeitos no sistema de acionamento do portão, conduta irregular do colaborador ou prestador de serviço do condomínio, nesse caso condomínio deve reparar os danos, podendo cobrar a restituição, no caso do prestador de serviço que deu causa ao fato.

Neste sentido, importante salientar que o Código Civil Brasileiro se mostra enfático ao determinar o dever de indenizar quando há prática de ato ilícito em desfavor de outrem, conforme determina o artigo 927.- Aquele que, por ato ilícito (arts. 186 e 187), causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

No entanto, como dito, a responsabilidade civil do condomínio e por conseguinte o dever de indenizar, ocorre apenas quando constatado o nexo de causalidade (a relação) entre a conduta(ilícita) e o dano, estando isento de responsabilidade quando apurado culpa exclusiva da vítima.•

Média de taxa condominial no Brasil

LEVANTAMENTO DE STARTUP FOI REALIZADA COM 3.330 CONDOMÍNIOS

POR: CARLA BRAYNER

“Será que meu condomínio é caro?”. Todo mundo que tem essa entre as faturas do mês provavelmente já fez esse questionamento em algum momento. A disparidade entre as menores e maiores taxas condominiais se deve a uma série de variáveis que vão desde a localização, de acordo com cada município e bairro, aos diferentes tipos de serviços ofertados pelos condomínios

Um levantamento da uCondo, startup de gestão de condomínios, mostrou que a média da taxa condominial no Brasil é de R$ 634,24 — sendo o menor valor partir de R$ 72,00, e o maior podendo chegar até mais de R$6.000,00 —, o que equivale a 45% do salário mínimo (R$ 1.412,00). A sondagem foi realizada com 3.330 condomínios de todos os estados brasileiros.

O setor está em crescimento e acompanha a tendência de urbanização e múltiplos estilos de vida. Em uma mesma cidade, as pessoas encontram condomínios maiores com áreas de lazer, salão de festas, piscinas, coworkings e muitas

“OS PRÓPRIOS MORADORES, EM REUNIÕES E CONVENÇÕES, TAMBÉM FAZEM ESCOLHAS QUE

IMPACTAM NA TAXA”

Léo Mack

Cofundador e COO da uCondo

outras opções. Da mesma forma, encontram prédios com poucos moradores ou nenhuma comodidade.

“Os próprios moradores, em reuniões e convenções, também fazem escolhas que impactam na taxa. Vemos que o que mais pesa nas contas são as folhas de pagamentos para funcionários fixos, como porteiros e zeladores. Se é algo que o condomínio não pode mais arcar, alternativas são criadas, como uso da tecnologia”, comenta Léo Mack, cofundador e COO da uCondo. Segundo o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA) divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), a inflação afetou consideravelmente o custo do condomínio, que aumentou 6,74%, um impacto diante de outros custos também, como a taxa de água e esgoto, que subiu 10,08% e entra também na conta dos condôminos. Nesse cenário, não é surpresa, portanto, que os dados da Serasa de fevereiro de 2024 indiquem 72 milhões de brasileiros em situação de inadimplência. “Sem dinheiro para pagar todas as contas, os brasileiros acabam quitando as mais básicas e urgentes, e a do condomínio se torna uma dívida, virando uma “bola de neve””, alerta o síndico Raphael Ferreira.

Raphael também explica que, quando há moradores sem pagar a taxa condominial, todos os condôminos arcam com isso, o que também influencia no valor mensal condominial. “As contas precisam fechar e quando a inadimplência aumenta, a taxa sobe para suprir essas falhas no balanço”, reforça.•

Sites falsos para pagamentos

EMBASA ALERTA PARA SITE QUE SIMULA O SEU ATENDIMENTO VIRTUAL

POR: CARLA BRAYNER

A Empresa Baiana de Águas e Saneamento (Embasa) alerta que identificou um grave golpe, que induz os usuários a realizarem o pagamento da segunda via em um site falso, visualmente idêntico ao real. A principal orientação nesses casos é redobrar a atenção ao acessar o site e sempre confirmar o endereço correto na barra de navegação: atendimentovirtual.embasa.ba.gov.br

“A Embasa está tomando as medidas de denúncia cabíveis, junto às autoridades policiais, Banco Central e empresas de internet responsáveis por sites de busca. A recomendação aos usuários que porventura tenham sido vítimas do golpe é que também registrem boletim de ocorrência”, orienta o gerente de relacionamento

“A

EMBASA ESTÁ TOMANDO AS MEDIDAS DE DENÚNCIA CABÍVEIS, JUNTO ÀS

AUTORIDADES POLICIAIS, BANCO

CENTRAL E EMPRESAS DE INTERNET RESPONSÁVEIS POR SITES DE BUSCA”

João Ricardo de Souza

Gerente de relacionamento com usuários da Embasa

com usuários da Embasa, João Ricardo de Souza. Ele enfatiza que é preciso atenção porque, ao realizar buscas na internet, os resultados podem levar a sites e perfis de whatsapp falsos, que simulam sites reais das empresas públicas e geram uma suposta segunda via da conta com mudança no código de barras ou QR Code. Com isso, o pagamento vai direto para os golpistas.

Cuidado no acesso: desconfie sempre de website que não tenha a extensão ba.gov.br, ou caso a ordem das palavras esteja invertida ou com a grafia errada. Para se certificar, a sugestão é digitar o endereço do site. Outra dica é observar atentamente o texto e as imagens, a qualidade do design e se há erros de gramática nos textos dos canais.

No caso de pagamento em Pix, antes de confirmar a operação, é importante conferir o número do CNPJ da Embasa (13.504.675/0001-10) e da fonte pagadora (BCO Citibank S.A). No caso do código de barras, os primeiros números do código de barras são sempre 82.

Atenção aos Canais: a segunda via da conta pode ser retirada de forma segura pelo teleatendimento 0800 0555 195; Atendimento Virtual (atendimentovirtual.embasa.ba.gov.br); ou WhatsApp (71) 99717-0999.•