Ed. 90 by Cadê o Síndico

Carla Brayner Editora

Edição

mar/abr/mai 2025

#90

Expediente

Gerência Executiva

Antônio Castro

Gerência Comercial

Lucas Castro

Marketing

Rafael Castro

Comercial

Gardênia Burgos

Vera Lucia Barbosa

Jorge Evaristo

Editora Responsável e textos

Carla Brayner (DRT 3843-BA)

Projeto Gráfico

MyBranderia

Editoração

Adrien Tournillon arte@cadeosindico.com.br www.cadeosindico.com.br /cadeosindico

Nessa edição destacamos o avanço da mobilidade elétrica, e como a instalação de carregadores para veículos elétricos em condomínios tornou-se um diferencial competitivo e uma necessidade crescente. Além de atender às novas demandas por infraestrutura sustentável, essa solução valoriza os imóveis e amplia oportunidades de investimento em aluguel, especialmente em empreendimentos voltados para moradia estudantil e locatários de perfil jovem e consciente ambientalmente.

A implementação exige planejamento para garantir segurança, eficiência energética e conformidade legal. A adequação da rede elétrica é fundamental para evitar sobrecargas e garantir um fornecimento equilibrado entre as unidades. Para isso, contar com empresas especializadas é essencial, assegurando instalações certificadas e um sistema de gestão inteligente do consumo.

Outro tema importante é a gestão da inadimplência, pois a gestão financeira é ainda mais desafiadora para os síndicos, que lidam com orçamentos apertados e condôminos resistentes a novos reajustes.

Aproveite a edição, ótima leitura.

Cadê o Síndico é uma revista de publicação da Editora União Salvador Ltda.

Proibida a reprodução parcial ou total de textos ou imagens sem prévia autorização.

Periodicidade - Trimestral

Rua Francisco Gonçalves, 1, Edf. Reitor Miguel Calmon, sala 303 CEP: 40015-090 Comércio - Salvador/BA - Tel.: (71) 3242-1084 / 3491-0710 revista@cadeosindico.com.br

Colunas

Auditoria Preventiva Mensal: a chave para evitar surpresa Auditoria e compliance

Utilização exclusiva de área comum do condomínio Direito condominial

Multas:

Abastecimento de veículos elétricos é a seguradora que aprova? Seguro

Chuva não é desculpa. Proteja seus elevadores. Evite prejuízos.

Ionara Ribeiro

Michele Lordêlo

Jamile Vieira

Nelson Uzêda

Rodrigo Karpat

20 Capa Carregadores para veículos elétricos

Como implementar com segurança e sustentabilidade

9 11 15 19 21

PERFIL

Fernanda de Almeida Sena Souza

GESTÃO

O desafio da inadimplência

ECONOMIA

Moradia estudantil

TENDÊNCIA

Investir em imóveis para aluguel

SEGURANÇA

Segurança em condomínios

26 Classificados

Designed by Freepik

Valores de Referência

Contribuição do INSS

Tabela a ser aplicada para recolhimento a partir de 01/01/2023

VALOR

De R$ 1.412,01

Registro de condomínio

04 ALÍQUOTA

Teto máximo de R$ 908,86

Pagamento até o dia 20 do mês subsequente ao de competência. Não havendo expediente bancário antecipa para o 1º dia útil anterior.

GRPS (INSS)

Guia de Recolhimento para Previdência Social

20% sobre a folha, como parcela do condomínio.

2% sobre a folha , como contribuição de acidente de trabalho (pode ter outra alíquota dependendo do FAP).

4,5% sobre a folha, como contribuição de terceiros

(SESC, SENAI, etc...)

SALÁRIO FAMÍLIA 2023:

Até R$ 1.819,26

Obrigações

R$ 62,04

Recolhimento do INSS até o dia 20 do mês subsequente.

Recolhimento do FGTS, 8% sobre a folha de pagamento, até o 5º dia útil do mês subsequente.

Recolhimento do Pis, 1% sobre a folha de pagamento, até o dia 25 do mês subsequente.

Recolhimento do ISS, (Sobre serviços prestados) pagamento no dia 5 do mês subsequente.

Passos necessários na regularização do condomínio

1. Registro do condomínio no cartório de imóveis, juntamente com a convenção.

2. Elaboração da convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.

3. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis.

4. Expedição do habite-se (pela construtora/incorporadora).

5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade.

6. Convocação da primeira assembleia para eleição de síndico e conselho consultivo.

7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condomínio ser empregador).

OBS: CNPJ: É o cadastro de pessoa jurídica. O condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar imposto de renda (associação sem fins lucrativos), vai reter imposto de renda dos funcionários na fonte.

05 Piso salarial

Válido até (31/12/2024)

Data base: Janeiro de cada ano

R$ 1.715,00

•Assistente administrativo, zelador, porteiro, recepcionista, encarregado ou agente de portaria. ................... R$ 1.644,00

• Folguista, ascensorista, vigia, jardineiro, garagista, manobrista, piscineiro................................................. R$ 1.476,00

• Mensageiro, auxiliar de serviços gerais, demais trabalhadores em serviços gerais.............................

1.450,00

311,00

Da hotelaria à gestão

UMA JORNADA DE TRANSFORMAÇÃO E PROPÓSITO

POR: CARLA BRAYNER

Administradora por formação e síndica profissional por paixão, Fernanda de Almeida Sena Souza trilhou um caminho marcado pela inovação e pelo desejo de impactar vidas. Inspirada pelo exemplo do pai, decidiu seguir carreira na Administração, iniciando sua trajetória na área de hotelaria. No entanto, diante dos desafios do mercado, encontrou nos condomínios um novo horizonte profissional – uma mudança que, à primeira vista, parecia circunstancial, mas que se revelou sua verdadeira vocação.

“A gestão condominial entrou na minha vida como um plano B, mas logo percebi que era exatamente onde eu queria estar”, conta Fernanda, gerente administrativo e financeiro do condomínio Hemisphere 360, Ala Norte. O divisor de águas em sua carreira foi a oportunidade de atuar na implantação de condomínios, experiência que descreve como sua maior realização. “Testemunhar a chegada dos novos moradores, ver seus sonhos tomando forma, me fez enxergar o impacto real do meu trabalho. Eu não estava apenas administrando imóveis, mas contribuindo para a concretização de histórias e conquistas”, disse Fernanda. Com um olhar atento à inovação, Fernanda traz para a

gestão condominial aprendizados adquiridos na hotelaria, setor que lhe ensinou a importância da criatividade e da experiência do cliente. “Sempre busco maneiras de tornar a vivência condominial mais dinâmica e acolhedora, seja com projetos de lazer, seja promovendo ações em datas comemorativas. Acredito que isso faz toda a diferença para os moradores”, conta Fernanda.

Atualmente, à frente da administração de um condomínio de alto padrão, Fernanda se mantém em constante evolução profissional. Para ela, a excelência na gestão vai além da experiência formal – é um compromisso contínuo com o aprendizado e com a entrega de um serviço que vá além das expectativas.

“Cada condomínio que administro carrega um pedaço da minha trajetória. Meu propósito é gerir não apenas espaços, mas as vidas que os ocupam – e, de alguma forma, permitir que elas também transformem a minha”, conclui a gerente administrativo e financeiro.•

“A

GESTÃO CONDOMINIAL ENTROU NA MINHA VIDA COMO UM PLANO B, MAS LOGO PERCEBI QUE ERA EXATAMENTE ONDE EU QUERIA ESTAR”

Jamile Vieira Advogada

A importância da manutenção das áreas comuns

A manutenção das áreas comuns dos condomínios é fundamental para garantir a segurança, o bem-estar dos condôminos e a valorização de suas unidades privativas. Em Salvador, a Lei Municipal nº 5.907/2001 estabelece diretrizes claras sobre a obrigatoriedade da manutenção periódica das edificações e equipamentos, incluindo os condomínios. De acordo com essa legislação, é responsabilidade dos administradores assegurar a integridade das edificações por meio de inspeções regulares e manutenções adequadas. O não cumprimento dessas obrigações pode resultar em sanções legais e comprometer a segurança dos moradores.

Além da legislação municipal, as normas técnicas da ABNT fornecem orientações específicas para a manutenção predial. A NBR 5674:2012, por exemplo, estabelece os requisitos para a gestão do sistema de manutenção de edificações, visando prevenir a perda de desempenho decorrente da degradação dos sistemas, elementos ou componentes da construção. Outra norma relevante é a NBR 14037:2011, que fornece diretrizes para a elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações, auxiliando na correta preservação e funcionalidade das estruturas.

A implementação de um programa de manutenção eficaz não apenas assegura a segurança e o conforto dos con-

dôminos, mas também contribui para a valorização das unidades. Edifícios bem conservados apresentam menor depreciação e são mais atrativos no mercado imobiliário. Além disso, é imprescindível contar com uma assessoria jurídica especializada na elaboração e revisão dos contratos firmados com empresas prestadoras de serviços. Esses contratos devem ser bem redigidos e incluir cláusulas que assegurem o cumprimento das obrigações, minimizando riscos e evitando a contratação de serviços de qualidade inferior.

O síndico desempenha um papel crucial nesse contexto. Cabe a ele não apenas a contratação dos serviços, mas também a fiscalização rigorosa da execução das manutenções, garantindo que as empresas contratadas cumpram integralmente as obrigações estabelecidas em contrato. Esse controle é essencial para manter a integridade e a segurança das áreas comuns e dos equipamentos. A negligência na realização das manutenções obrigatórias pode acarretar sérias implicações legais para o síndico, uma vez que compromete a segurança e a integridade da edificação e de seus ocupantes. Em casos de acidentes ou danos decorrentes da falta de manutenção, o síndico poderá ser responsabilizado judicialmente, tanto na esfera cível quanto na criminal.•

O desafio da inadimplência

COMO REDUZIR PREJUÍZOS E MANTER AS CONTAS EM DIA

POR: CARLA BRAYNER

A inadimplência nos condomínios cresce anualmente. Em outubro de 2024, atingiu 13,84%, e a tendência para 2025 é de agravamento devido à inflação e ao alto custo de vida. Isso torna a gestão financeira ainda mais desafiadora para os síndicos, que lidam com orçamentos apertados e condôminos resistentes a novos reajustes.

Diante desse cenário, algumas administrações recorrem a empresas “Garantidoras”, que assumem a cobrança e antecipam a receita inadimplida mediante remuneração por taxas e encargos. No entanto, essa prática não resolve o problema de forma definitiva, pois os condôminos podem continuar atrasando pagamentos nos meses seguintes. De acordo com Jorge Igor Rangel, CEO DomusBank, a inadimplência exige uma abordagem estratégica, baseada em planejamento, processos bem definidos e comunicação eficaz. Algumas medidas recomendadas incluem:

Mapear a inadimplência

Analisar relatórios mensais, identificar percentuais logo após a compensação dos boletos e acompanhar a inadimplência acumulada após 30 dias do vencimento.

Classificar os inadimplentes

Categorizar os devedores de acordo com o histórico de pagamento:

• Críticos: devem mais de 6 cotas.

• Erráticos: alternam entre pagar e atrasar, sem acumular mais de 3 cotas.

• Eventuais: devem até 2 cotas esporadicamente.

• Impontuais: atrasam, mas quitam antes de 30 dias.

Contratar assessoria de cobrança especializada: Buscar empresas com processos estruturados para reduzir a inadimplência, além de estabelecer uma política de acordo padrão e levar casos excepcionais à assembleia. Implementar um plano de comunicação: Informar os condôminos sobre as etapas e consequências da cobrança,

além dos custos envolvidos. Também é essencial divulgar melhorias e investimentos no condomínio para conscientizar sobre a importância do pagamento em dia.

“Com essas ações, é possível reduzir a inadimplência a níveis inferiores à média de mercado e reverter a tendência de alta”, disse Jorge Igor.

Por fim, programas de antecipação de taxas devem ser usados apenas como ferramenta temporária, auxiliando na estabilização enquanto medidas estruturais são implementadas. Sem planejamento adequado, recorrer a “Garantidoras” pode tornar o condomínio dependente do crédito, comprometendo sua saúde financeira a longo prazo.•

“É

POSSÍVEL REDUZIR

A INADIMPLÊNCIA A NÍVEIS INFERIORES À MÉDIA DE MERCADO E REVERTER A TENDÊNCIA DE ALTA”

Jorge Igor Rangel CEO DomusBank

Michele Lordêlo Contadora

Auditoria Preventiva Mensal: a chave para evitar surpresa

Auditar não é fiscalizar e a gestão de um condomínio envolve desafios complexos, especialmente no controle financeiro e na prestação de contas. Infelizmente, muitos síndicos e conselhos fiscais só percebem erros, inconsistências ou até fraudes quando o problema já se instalou. Para evitar perdas e garantir uma gestão contínua, a auditoria preventiva mensal é uma estratégia essencial, que demandará de R$ 1,00 a R$ 5,00 por condômino mensalmente.

A auditoria preventiva permite um acompanhamento constante das finanças, contratos e obrigações do condomínio, ajudando a identificar e corrigir falhas antes que se tornem problemas sérios. Essa prática promove transparência, segurança jurídica e controle financeiro, protegendo tanto o síndico quanto os condôminos.

Muitos condomínios ainda não adotam a auditoria preventiva por acharem que se trata de um investimento que não é necessário mensalmente. No entanto, essa visão pode ser um grande erro, pois uma auditoria corretiva, realizada apenas quando surgem problemas, pode ser muito mais custosa e desgastante para o síndico, a gestão e para o moradores que levarão anos para recuperar os resultados de uma gestão com ineficiências, além da perda de valorização do imóvel, pois vamos imaginar uma ação trabalhista, um bloqueio de

contas, uma obra mal realizada, fundo de reservas inexistentes ou usados de forma indevida.

Dentre os principais benefícios da auditoria preventiva mensal, destaco: transparência na gestão, prevenção de fraudes e erros, segurança jurídica e conformidade com a Lei, redução de custos e melhor uso dos recursos melhor planejamento e gestão de contratos

Condomínios bem administrados e financeiramente saudáveis são mais valorizados no mercado. A auditoria preventiva contribui para esta valorização e para a reputação do síndico do período, haja vista tem sido cada vez mais comum que síndicos profissionalizados e capacitados de destaque queiram ser auditados mensalmente, tornando o condomínio mais atrativo para novos moradores e investidores.

A auditoria pode ser realizada por um auditor condominial com experiência em auditar condomínios, com total independência, sem ligação com contabilidades e administradoras de condomínios.

O ideal é que a auditoria seja feita mensalmente, garantindo um controle contínuo e eficaz.

Se você é síndico, conselheiro, condômino e deseja elevar o nível de gestão tenha uma experiência em ter auditoria preventiva mensal e compare os resultados.•

Modernização de elevadores: tendência cada vez maior

Engana-se quem pensa que a modernização de um elevador é apenas uma demanda estética. Sim, a beleza e o conforto são importantes para o bem-estar dos moradores e a valorização do imóvel, mas os benefícios vão muito além disto e contemplam ganho de performance e economia de custos inclusive em contas de energia. A modernização de um elevador pode ser estética e/ou tecnológica. Quando a atualização do equipamento é realizada da forma adequada e por uma empresa competente no assunto, utiliza-se o que há de mais moderno em componentes, recursos técnicos e mão de obra especializada. Isto favorece um melhor desempenho e um maior período sem ocorrências, além de redução de custos com energia. Vale destacar que, elevadores antigos tendenciam a problemas frequentes e as manutenções recorrentes resultam em gastos não planejados causando transtornos e insatisfação nos condôminos. Ao invés de direcionar o recurso para correções que muitas vezes são paliativas, é indicado investir em modernização.

“SE VOCÊ BUSCA INICIATIVAS

SEGURAS E MODERNAS PARA OS ELEVADORES DO SEU EMPREENDIMENTO, CONTE CONOSCO. OFERECEMOS CREDIBILIDADE

DE MERCADO, QUALIDADE DE ATENDIMENTO E UM ÓTIMO CUSTO-BENEFÍCIO”

Eugênia Bloizi

Gestora de Mercado da BS2 Elevadores

de vida útil dos componentes. Também a obsolescência traz dificuldade no encontro de peças descontinuadas no mercado. Ou seja, cada vez mais a modernização “bate à porta” dos prédios com elevadores”, afirma Leandro Simas, Gestor Operacional da BS2 Elevadores

“As demandas com modernização são cada vez maiores pois a nossa cidade está envelhecendo e os elevadores também. Mesmo com as manutenções mensais realizadas, a indisponibilidade do equipamento com paralisações tende a ser mais constante devido ao fim

A BS2 Elevadores é uma empresa legalizada e altamente qualificada no assunto, com gestores que atuam há quase 30 anos no segmento. A sua competência permite a análise e o aconselhamento de soluções sob medida para o seu condomínio com projetos personalizados e adequados às possibilidades financeiras de cada empreendimento. O custo-benefício desta iniciativa pode lhe surpreender.

Ionara Ribeiro Advogada

Utilização exclusiva de área comum do condomínio

No condomínio edilício, coexistem espaços de propriedade comum e áreas de propriedade exclusiva. Embora as áreas comuns sejam, em regra, destinadas ao uso coletivo, há situações em que se admite a utilização exclusiva de parte dessas áreas por determinado condômino, desde que mantida a destinação do espaço, estipulado nas normas internas do condomínio.

A possibilidade de uso exclusivo de áreas comuns encontra respaldo na doutrina e na jurisprudência consolidada dos tribunais brasileiros. Nesse sentido, destaca-se o enunciado 247 aprovado pela III Jornada de Direito Civil do Superior Tribunal de Justiça (STJ): “No condomínio edilício, é possível a utilização exclusiva de área ‘comum’ que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao ‘uso comum’ dos demais condôminos.”

Portanto, a utilização privativa de uma parte comum, com a anuência dos demais condôminos e por longo período, consolida o direito de uso exclusivo, desde que essa condição seja formalmente reconhecida.

A convenção de condomínio desempenha papel fundamental nesse contexto, pois estabelece normas que vinculam todos os condôminos, definindo a destinação e a utilização das áreas comuns. Para que o uso exclusivo seja legitimado, a assembleia deve autorizar, com o

quórum de 2/3 dos condôminos, garantindo segurança jurídica aos envolvidos.

Ademais, o artigo 1.340 do Código Civil estabelece que as despesas relativas às partes comuns de uso exclusivo de um condômino ou de alguns deles incumbem a quem delas se serve. Tal disposição reforça a necessidade de regulamentação desse uso diferenciado.

Assevera-se que não é possível atribuir características de direito real ao uso exclusivo de área comum, pois o direito de uso privativo de área não pode ser transferido por ato intervivos ou causa mortis, vez que preserva o direito de uso enquanto mantiver a propriedade. Tal previsão se alinha à própria natureza transitória do instituto. Do contrário, haveria a consolidação, na prática, dos direitos próprios à propriedade de área comum em favor de apenas um dos condôminos, o que se distancia dos parâmetros estabelecidos no § 2º do artigo 1.331 do Código Civil.

O uso exclusivo de área comum configura exceção à regra do compartilhamento entre todos os condôminos, devendo ser analisado sob parâmetros restritivos de interpretação.

A concordância dos condôminos e a adequação da convenção do condomínio são medidas essenciais para assegurar a legitimidade dessa prática.•

Moradia estudantil

POR: CARLA BRAYNER

A faculdade marca o início de uma nova fase cheia de desafios e expectativas. A busca por uma moradia é uma das primeiras decisões importantes a ser tomada para os que precisam mudar de cidade. Encontrar o local certo não se trata apenas de escolher um lugar para dormir, mas de garantir conforto, segurança e praticidade.

Os residenciais estudantis têm ganhado destaque por oferecer proximidade ao campus. Esses espaços são projetados para atender às necessidades específicas dos universitários, com serviços inclusos e ambientes que estimulam o convívio.

A seguir Juliana Onias, gerente regional de operações da Share Student Living, especializada em moradias para estudantes, lista cinco dicas para encontrar a moradia ideal e garantir um começo tranquilo na nova fase. Confira:

1. Localização estratégica

Proximidade com o campus é fundamental para reduzir custos com transporte. Além disso, é importante avaliar a segurança da região e a facilidade de acesso a merca-

5 DICAS PARA ENCONTRAR A MORADIA IDEAL

dos, farmácias e restaurantes. “Morar perto do campus também economiza tempo, algo essencial para quem vai enfrentar uma rotina intensa de estudos”, diz.

2. Infraestrutura

Existem comodidades como salas de estudo, lavanderia, segurança 24 horas e áreas de convivência, como piscina e academia. Essas facilidades tornam o dia a dia mais prático e ajudam na integração com outros moradores. “Uma boa infraestrutura vai além dos espaços físicos. Eventos e atividades promovidos pelo residencial ajudam os novos moradores a se enturmarem, criando um senso de comunidade e pertencimento, além de memórias para a vida toda”, aponta Juliana.

3. Suporte psicológico

A mudança de cidade e o início da vida universitária podem trazer desafios emocionais, como ansiedade e saudade de casa. “Eles começam a fazer a gestão da própria vida, seja nos cuidados pessoais ou na alimentação. Passam a administrar o dinheiro, o tempo e a própria convivência em novos espaços, com outras pessoas e atividades”, diz Juliana.

4. Custo-benefício

Verifique o que está incluso no pacote mensal, como internet e limpeza. Essas comodidades podem representar economia ao longo do tempo e sair mais barato do que gerenciar todas essas despesas separadamente.

5. Pesquise e visite antes de fechar contrato

Antes de tomar a decisão, visite o residencial para avaliar a qualidade dos espaços e entender a dinâmica do local. Converse com outros moradores para obter feedbacks reais sobre a experiência.•

Rodrigo Karpat Advogado

Multas: aplicação, valores e defesa

As multas são cobranças pecuniárias aplicadas pela gestão quando há descumprimento das regras dispostas na convenção e regimento interno por parte dos moradores. Algumas convenções não preveem essa cobrança, ficando a cargo da assembleia geral a decisão sobre isso. A aplicação de multas deve ser considerada a última instância de um foco de discórdia e confusões, mas muitas vezes representa a única forma de coibir abusos e manter a ordem entre os moradores. É possível multar antes de qualquer notificação prévia, desde que a infração seja grave e prevista em convenção. Algumas convenções exigem notificação antes da aplicação da multa, enquanto outras não estipulam as multas em moeda corrente. Quando a situação ultrapassa as regras impostas pelo condomínio e não é um caso grave, o mais importante é advertir o infrator verbalmente antes de aplicar a multa. O

AS INFRAÇÕES PODEM SER

CLASSIFICADAS COMO LEVE, MÉDIA, GRAVE E GRAVÍSSIMA, E O VALOR

COBRADO DEVE SER BASEADO NA

TAXA CONDOMINIAL.

condômino deve ter o direito de manifestação antes da aplicação e, na confirmação da multa, o direito de defesa. Não existe um padrão para as multas, que normalmente estão dispostas nos documentos do condomínio. As infrações podem ser classificadas como leve, média, grave e gravíssima, e o valor cobrado deve ser baseado na taxa condominial. O valor não pode superar 10 vezes o valor da taxa condominial mensal, conforme definido pelo Código Civil. A multa geralmente é cobrada à vista, mas dependendo do valor, é possível negociar.

Ao estar inadimplente com a multa, o condômino terá uma dívida com o condomínio, que será cobrada extrajudicialmente e, persistindo, poderá ir parar na justiça. Com a Lei nº 14.905/2024, as dívidas condominiais seguem as regras gerais de juros moratórios e correção monetária. O morador tem o direito de recorrer de qualquer multa e deve ter o direito de se defender em todas as etapas. A multa geralmente fica vinculada à unidade, sendo de responsabilidade do proprietário. Em casos específicos, a justiça tem entendido que tanto o inquilino quanto o proprietário são solidários no pagamento da multa. Nos casos mais graves, quando as multas não resolvem, é possível entrar na justiça com um pedido de exclusão de condômino antissocial.•

Nelson Uzêda

Gestor e consultor de seguros

Abastecimento de veículos elétricos é a seguradora que aprova?

Quando algumas etapas não são cumpridas, antes da implantação e operação dos carregadores para carros elétricos, de forma legal e profissional, poderá refletir negativamente na apólice de seguro do condomínio, podendo resultar na perda de direito a algumas garantias contratadas.

A instalação dos carregadores deve ser aprovada, em primeiro lugar, por uma assembleia condominial para ter a aprovação da maioria. O síndico deverá apresentar um projeto para sua implantação, adequando os carregadores veiculares às áreas de interesse e adotando algumas precauções, como a apresentação de um laudo técnico e a contratação de profissionais certificados para sua realização. E a partir daí? Qual o procedimento em relação à apólice em vigor para que o condomínio não seja surpreendido com uma negativa de indenização?

Recomenda-se dar ciência desse projeto aprovado ao corretor de seguros ou diretamente à seguradora responsável pela apólice em vigor, ou ainda no momento da renovação. Isso porque, geralmente, essas instalações envolvem modificações estruturais e de ocupação de áreas específicas para o abastecimento dos veículos, podendo impactar direta e negativamente a cobertura do seguro. Há casos em que condôminos instalam carregadores

veiculares sem a aprovação da assembleia e sem o conhecimento da seguradora. Portanto, recomenda-se a emissão de comunicados prévios para evitar essa prática, informando-os sobre as implicações legais previstas na apólice de seguro caso esse comportamento persista. Vale lembrar que incêndios em veículos elétricos são de difícil extinção, exigem ação imediata no combate às chamas e demandam um bom reservatório de água para sua extinção.

A seguradora poderá exigir a instalação de dois extintores ABC, posicionados a uma distância máxima de 15 metros do ponto de carregamento.

Não se esqueça de que, caso a instalação seja feita à revelia da seguradora, em um eventual sinistro de danos elétricos ou incêndio, a seguradora terá respaldo legal para negar o pagamento da indenização. Com isso, o condomínio poderá ter que arcar com os prejuízos patrimoniais, inclusive de terceiros.

É de suma importância que o síndico entre em contato com o corretor de seguros e com a seguradora do condomínio. Informe-se sobre as condições da apólice e verifique a necessidade de aditivos ou da contratação de coberturas adicionais. Para maior segurança, busque um corretor de seguros devidamente habilitado pela SUSEP.•

Investir em imóveis para aluguel

POR: CARLA BRAYNER

Investir em imóveis para aluguel é uma escolha cada vez mais popular entre quem busca segurança financeira. Essa estratégia combina a possibilidade de gerar uma renda passiva com a valorização dos ativos ao longo do tempo. Além disso, o setor imobiliário está passando por transformações significativas, graças à inovação tecnológica, abrindo novas oportunidades para investidores.

Os aluguéis mensais garantem uma renda que pode ser usada para cobrir despesas, reinvestir em outros ativos ou simplesmente reforçar a segurança financeira. “Além disso, os imóveis costumam valorizar com o passar dos anos, permitindo que investidores se beneficiem quando decidem vender. Outro ponto relevante é que os contratos de aluguel geralmente acompanham os índices de inflação, protegendo o investidor contra a perda do poder de compra”, disse Rafael Pimenta, fundador e CEO da Aluguel Virtual.

A possibilidade de deduzir despesas relacionadas à propriedade contribui para uma rentabilidade líquida mais robusta. “Paralelamente, investir em imóveis ajuda a diversificar portfólios, reduzindo a exposição aos riscos de mercados mais voláteis, como o de ações”, reforça Rafael. No entanto, as mudanças no setor têm revolucionado as formas de investir. Um exemplo é a tokenização de ativos digitais imobiliários, como empresas que pagam aluguel mesmo com imóveis ocupados. Essa inovação reduz a

“IMÓVEIS

SUSTENTÁVEIS TAMBÉM ESTÃO EM ALTA, ATRAINDO INQUILINOS

DISPOSTOS A PAGAR MAIS POR PROPRIEDADES ENERGETICAMENTE EFICIENTES E AMBIENTALMENTE RESPONSÁVEIS”

Rafael Pimenta

fundador e CEO da Aluguel Virtual

OPORTUNIDADES E INOVAÇÃO NO MERCADO IMOBILIÁRIO

barreira do alto capital inicial, tornando o mercado mais acessível e trazendo maior liquidez para o investimento. “Outro movimento que tem ganhado força é a preferência por imóveis em regiões suburbanas ou rurais, impulsionada pelo crescimento do trabalho remoto. Imóveis sustentáveis também estão em alta, atraindo inquilinos dispostos a pagar mais por propriedades energeticamente eficientes e ambientalmente responsáveis”, explica o CEO da Aluguel Virtual.

Ainda que os benefícios sejam muitos, investir em imóveis exige planejamento cuidadoso. “Com uma gestão estratégica e o uso de tecnologias inovadoras, esses desafios podem ser superados. A tokenização, por exemplo, surge como uma solução que não apenas democratiza o acesso ao mercado imobiliário, mas também oferece flexibilidade e eficiência”, conta Rafael.

Compreender as tendências e as inovações que estão moldando o setor é essencial para maximizar os benefícios e reduzir riscos. Dessa forma, o mercado imobiliário se mantém como uma das opções mais promissoras para construção de patrimônio a longo prazo.•

Vandilson Alves Engenheiro

Chuva não é desculpa. Proteja seus elevadores, evite prejuízos

Com a chegada do período de chuvas em abril, síndicos e administradores de condomínios precisam redobrar a atenção com a segurança e proteção dos elevadores. A umidade e as infiltrações podem comprometer o funcionamento desses equipamentos, causando desde panes elétricas até falhas mecânicas que colocam moradores em risco. Nesse período, são registrados os maiores prejuízos.

Riscos mais comuns

• Infiltração na casa de máquinas: a água pode danificar componentes elétricos e eletrônicos, levando a curtoscircuitos e paralisação do elevador.

• Poço do elevador alagado: acúmulo de água pode comprometer a base do equipamento, afetando sua estrutura.

• Oscilações na rede elétrica: tempestades podem causar quedas de energia, resultando em paradas abruptas dos elevadores.

• Mãos e guarda-chuvas molhados: podem danificar componentes elétricos.

Medidas preventivas do condomínio

• Vistoria regular: antes da chegada das chuvas, síndicos devem solicitar inspeções técnicas para verificar vedação da casa de máquinas e integridade do poço do elevador.

• Manutenção elétrica: checar aterramentos, disjuntores e

sistemas de proteção contra surtos elétricos é essencial.

• Drenagem adequada: manter ralos e sistemas de escoamento desobstruídos, o que evita o acúmulo de água.

• Plano de contingência: ter um contato rápido com a empresa de manutenção e orientar os moradores sobre como agir em caso de pane é fundamental.

• Orientação aos usuários e à equipe de limpeza do condomínio.

Ação imediata em caso de presença de água

• No vão do elevador (caixa de corrida): se houver infiltração de água no vão do elevador vinda dos andares ou do telhado, os equipamentos devem ser imediatamente posicionados no andar mais alto e desligados.

• Poço: caso o poço do elevador seja alagado, é fundamental que toda a água seja aspirada imediatamente. Diferente do que muitos acreditam, essa não é uma responsabilidade da empresa de manutenção, mas sim do próprio condomínio, que deve providenciar a remoção da água antes da reativação do sistema.

A segurança dos elevadores depende da prevenção. Síndicos atentos garantem que, mesmo sob fortes chuvas, os moradores possam se deslocar com tranquilidade e sem riscos. Não espere o problema acontecer, antecipe-se e proteja seu condomínio!•

Segurança em condomínios

MEDIDAS ESSENCIAIS

PARA PROTEGER O LAR

POR: CARLA BRAYNER

A mais recente pesquisa promovida pela Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (ABRAINC) em parceria com a Brain Inteligência Estratégica, divulgada em junho de 2024, revelou que a segurança é prioridade para 80% dos consumidores na hora de escolher um imóvel. Mais de mil pessoas foram consultadas em 13 grandes cidades do país. Em meio a esse cenário, os investimentos em alta proteção em condomínios residenciais, principalmente entre os de luxo, têm se tornado uma tendência crescente no país.

Um dos primeiros passos é estabelecer um controle de acesso eficiente, que pode ser realizado por meio de portarias virtuais ou físicas. “A utilização de sistemas de monitoramento permite um registro detalhado de quem entra e sai do condomínio, além de manter um cadastro atualizado de moradores e visitantes, que deve incluir fotos e dados de contato”, conta Mirian da Cruz é CEO na Full Facilities e atua há mais de 25 anos no setor.

De acordo com a especialista, outro aspecto crucial para a segurança condominial é o monitoramento eletrônico. A instalação de câmeras de segurança nas áreas comuns, como entradas, saídas, garagens, corredores e elevadores, proporciona uma vigilância constante que pode inibir ações delituosas.

Para que as medidas de segurança sejam efetivas, é vital que os funcionários do condomínio sejam treinados

em procedimentos de segurança e emergência. “A validação dos protocolos de acesso e das rondas realizadas pela equipe é igualmente importante. Ademais, promover campanhas de conscientização entre os moradores contribui significativamente para a segurança coletiva”, conta o administrador de condomínios Edmilson Barbosa. Desenvolver e comunicar planos de contingência para situações de emergência, como incêndios, inundações ou intrusões, é outro componente essencial da segurança em condomínios. “Realizamos simulações periódicas desses cenários para ajudar a preparar tanto os moradores quanto a equipe do condomínio, garantindo que todos saibam como agir em situações críticas”, conta o síndico Raphael Ferreira. É fundamental realizar inspeções regulares em equipamentos como câmeras, alarmes e extintores de incêndio, assegurando que todos estejam em pleno funcionamento.

“A UTILIZAÇÃO DE SISTEMAS DE MONITORAMENTO PERMITE UM REGISTRO DETALHADO DE QUEM ENTRA E SAI DO CONDOMÍNIO, ALÉM DE MANTER UM CADASTRO

ATUALIZADO DE MORADORES E VISITANTES”

Mirian da Cruz

CEO da Full Facilities

Por fim, estabelecer um canal de comunicação eficiente permite alertar os moradores sobre incidentes ou situações de risco de maneira rápida e eficaz. Todas essas práticas, quando implementadas de forma integrada, ajudam a criar um ambiente mais seguro e protegido, promovendo a tranquilidade e o bem-estar de todos os moradores. •

Carregadores para veículos elétricos

COMO IMPLEMENTAR COM SEGURANÇA E SUSTENTABILIDADE

POR: CARLA BRAYNER

O crescimento da mobilidade elétrica no Brasil traz um novo desafio para os condomínios: a instalação de carregadores para veículos elétricos. Com a popularização dessa tecnologia, síndicos e moradores devem estar preparados para oferecer soluções seguras e eficientes de recarga. Mas como esse processo deve ser conduzido? Quais são as exigências legais e estruturais envolvidas?

Opções de Carregamento

Segundo Rafael Câmara, diretor de engenharia e inovações da Ledax Energia, os condomínios podem adotar duas abordagens para a instalação de carregadores:

• Carregador coletivo

Envolve a instalação de pontos de recarga compartilhados, reduzindo custos iniciais e facilitando a aprovação em assembleias.

• Carregador individual

Cada morador instala seu próprio equipamento, proporcionando mais comodidade e preparação para um cenário

futuro com maior demanda de recarga simultânea. “Independentemente da opção escolhida, é essencial que a implantação seja feita por uma empresa especializada, garantindo a conformidade com normas técnicas e um sistema eficiente de rateio de cobranças, controle de carga e monitoramento da instalação”, conta Rafael.

Tipos de Carregadores e Custos

Os carregadores são classificados conforme a velocidade de recarga e a infraestrutura necessária:

• Carga lenta (Corrente Alternada - AC)

Mais comum e com custo entre R$ 10 mil e R$ 25 mil.

• Carga rápida (Corrente Contínua - DC)

Requer infraestrutura elétrica mais robusta e investimento entre R$ 60 mil e R$ 200 mil.

“INDEPENDENTEMENTE DA OPÇÃO ESCOLHIDA, É ESSENCIAL QUE A IMPLANTAÇÃO SEJA FEITA

POR UMA EMPRESA ESPECIALIZADA”

Rafael Câmara

Diretor de engenharia e inovações da Ledax Energia

Requisitos Legais e Normativos

A regulamentação brasileira para carregadores elétricos em condomínios ainda está em desenvolvimento, mas algumas exigências já são obrigatórias:

Supervisão profissional

Instalação feita por engenheiro eletricista e registrada na concessionária de energia.

Normas técnicas

Seguir diretrizes da NR-10 e NBR 5410.

Registro na concessionária

Todo carregador deve ser comunicado à distribuidora de energia.

Capacidade elétrica

Se a nova carga ultrapassar 15 KVA, um novo projeto elétrico deve ser elaborado.

Alimentação elétrica

A energia deve ser puxada diretamente do medidor do apartamento do usuário.

Fiação adequada

Cabos isolados para suportar até 1000V e protegidos contra choques elétricos com dispositivos DR.

Infraestrutura segura

Instalação em eletrodutos rígidos e cabos livres de gases tóxicos em caso de superaquecimento.

Sistema de bilhetagem

Registro de consumo para cobrança transparente dos usuários.

“A escolha do equipamento deve considerar a compatibilidade com o veículo, pois existem cerca de dez tipos diferentes de conectores no mercado. Para evitar riscos como sobrecarga e superaquecimento, recomenda-se o uso de dispositivos de proteção elétrica e sistemas de tarifação para medição individualizada do consumo”, alerta o CEO da Teknergia e Elektro BA Sustentabilidade, Gerson Sampaio, único engenheiro baiano entre os “100 Mais Influentes da Energia da Década”.

Sustentabilidade e Oportunidades

Com a crescente demanda, alguns condomínios estão transformando a recarga de veículos em uma fonte de renda extra, comercializando a energia dentro de um modelo regulado e aprovado em assembleia.

“A crise hídrica de 2024 reforça a necessidade de eficiência energética, pois apagões podem se tornar mais frequentes. Por isso, a eletrificação da frota deve vir acompanhada de investimentos em energia renovável e regulamentação adequada”, alerta Gerson Sampaio, CEO da Teknergia Sustentabilidade.

“PARA EVITAR RISCOS COMO SOBRECARGA E SUPERAQUECIMENTO, RECOMENDA-SE O USO DE DISPOSITIVOS

DE PROTEÇÃO ELÉTRICA E SISTEMAS DE TARIFAÇÃO PARA MEDIÇÃO

INDIVIDUALIZADA DO CONSUMO”

Gerson Sampaio

CEO da Teknergia Sustentabilidade

Países como a Noruega já possuem mais veículos elétricos do que movidos a combustíveis fósseis, e o Brasil segue essa tendência. Para condomínios, investir em carregadores elétricos agrega valor ao imóvel e impulsiona a mobilidade sustentável. No entanto, a modernização exige planejamento cuidadoso e adequação às normas para garantir segurança e viabilidade econômica.

Se seu condomínio está considerando essa modernização, vale a pena avaliar as opções disponíveis e contar com especialistas para uma implantação segura e eficiente. A mobilidade do futuro começa agora.•

jurídicas

Carla Guedes Advogada

As regras da Convenção não absolutas

A convenção de condomínio organiza a vida condominial, mas deve respeitar princípios legais e constitucionais. Normas convencionais podem ser relativizadas quando afrontam direitos fundamentais, violam o ordenamento jurídico ou refletem um contexto social ultrapassado. A convenção decorre da autonomia dos condôminos, que definem regras por maioria qualificada. No entanto, essa autonomia encontra limites na legislação e na Constituição. Cláusulas abusivas, discriminatórias ou anacrônicas não podem ferir princípios como igualdade e não discriminação. Restrições ao uso de áreas comuns por inquilinos ou à presença de crianças em determinados espaços podem ser contestadas judicialmente. Os tribunais brasileiros reconhecem a ilegalidade de normas que impeçam a permanência de animais de estimação em unidades habitacionais, desde que não causem prejuízos à coletividade. Mesmo que uma convenção estipule essa proibição, ela pode ser relativizada com base na proteção ao direito de propriedade e ao bem-estar animal. Normas estabelecidas em um momento social diferente podem não fazer mais sentido hoje. Por exemplo, convenções antigas que proíbem funcionários domésticos de utilizarem elevadores sociais refletem uma visão discriminatória ultrapassada5. Decisões judiciais têm invalidado tais

restrições, entendendo que ferem a dignidade da pessoa humana e o princípio da igualdade. Normas que limitam o acesso de pessoas com deficiência a determinadas áreas do condomínio, como piscinas ou salões de festas, podem ser consideradas ilegais, pois vão de encontro à legislação de inclusão e acessibilidade.

O Poder Judiciário vem sendo acionado cada vez mais para avaliar situações em que a convenção contraria direitos fundamentais ou normas de hierarquia superior. Decisões recentes reforçam a necessidade de interpretação razoável das normas condominiais, especialmente quando há conflito entre interesses coletivos e individuais. Regras que impeçam reuniões em unidades privadas sob pretexto de manutenção da ordem podem ser consideradas abusivas, pois afrontam o direito à liberdade de associação8. Penalidades excessivas por atrasos em taxas condominiais podem ser reduzidas pelo Judiciário caso sejam desproporcionais. Embora a convenção de condomínio seja fundamental para a gestão e organização condominial, nem todas as suas normas podem ser aplicadas de forma irrestrita. Síndicos devem estar atentos à legalidade das disposições convencionais, garantindo que sua aplicação respeite o ordenamento jurídico vigente e os direitos dos envolvidos, evitando demandas judiciais contra o condomínio.•

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Classificados Feira de Santana

ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

ELEVADORES

MÁQUINA DE GELO - CONDOMÍNIO

SÍNDICO PROFISSIONAL

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Classificados

AVCB - PROJETO / IMPLANTAÇÃO

Itabuna e Ilhéus

MÁQUINA DE GELO - CONDOMÍNIO

Classificados Itabuna e Ilhéus

INSPEÇÃO PREDIAL

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Salvador Classificados

ACADEMIA - VENDA DE EQUIPAMENTO / INSTALAÇÃO / MANUTENÇAO / ALUGUEL

ACOMPANHAMENTO DE OBRAS

ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

Classificados Salvador

ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

Classificados Salvador

ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

Classificados Salvador

ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

Classificados Salvador

ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

Classificados Salvador

ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

ANTENAS

Veja no título SEGURANÇA ELETRÔNICA

Veja no título CONDOMÍNIO SINALIZAÇÃO

ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

Classificados Salvador

ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

ÁGUA - ECONOMIA

ARQUITETURA E INTERIORES

Classificados Salvador

AR CONDICIONADO - MANUTENÇÃO

ALUGUEL DE MÁQUINAS PARA OBRAS

Classificados Salvador

AVCB - PROJETOS / IMPLANTAÇÃO

AVCB - PROJETOS / LAUDOS / IMPLANTAÇÃO

Classificados Salvador

AVCB - SISTEMA DE DETECÇÃO DE ALARME DE INCÊNDIO

BOMBAS E MOTORES

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Veja no título CONTROLE DE ACESSO

COMPUTADOR/CONSULTORIA/TI

CÂMARA SOLIDÁRIA CÂMERA

Classificados Salvador

CARREGADOR VEICULAR ELETRICO

CARREGADOR VEICULAR ELÉTRICO

CHURRASQUEIRA

Classificados Salvador

CONDOMÍNIO - SINALIZAÇÃO

CONSTRUÇÕES E REFORMAS

Classificados Salvador

CONSTRUÇÕES E REFORMAS

Classificados Salvador

CONSTRUÇÕES E REFORMAS

Classificados Salvador

CONSTRUÇÕES E REFORMAS - PERÍCIAS

CONTROLE DE ACESSO

CONTROLE DE PRAGAS

CURSOS / TREINAMENTO SÍNDICOS

Classificados Salvador

CURSOS E TREINAMENTO

DECORAÇÃO

DESENTUPIMENTO - LIMPA

FOSSA

CONSULTORA DE JÓIAS

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ELEVADORES

EQUIPAMENTOS PARA COND.

Veja no título PRODUTOS DE LIMPEZA / VENDA

ENERGIA SOLAR FOTOVOLTÁICA

Classificados Salvador

ELEVADORES

Classificados Salvador

ELEVADORES

Classificados Salvador

ENERGIA SOLAR FOTOVOLTÁICA

EQUIPAMENTOS PARA CONDOMÍNIO

Classificados Salvador

FARDAMENTO

FINANCIAMENTO DE OBRAS / CONDOMÍNIO

FINANCIAMENTO DE OBRA / CONDOMÍNIO

Classificados Salvador

GÁS - INSTALAÇÃO E MANUTENÇÃO

GÁS - MEDIÇÃO INDIVIDUALIZADA

Classificados Salvador

GÁS - MEDIÇÃO INDIVIDUALIZADA

IMÓVEIS - COMPRA E VENDA

IMÓVEIS / ADMINISTRAÇÃO / COMPRA E VENDA

Classificados Salvador

IMPERMEABILIZAÇÃO

INSPEÇÃO PREDIAL

INTERNET - BANDA LARGA - CONDOMÍNIO

Classificados Salvador

INSPEÇÃO PREDIAL

INSTITUIÇÃO FINANCEIRA / CONDOMÍNIO

Classificados Salvador

ISOLAMENTO ACÚSTICO - CONDOMÍNIO

MONITORAM. DE BAIRROS

Veja no título CONTROLE DE ACESSO

LAUDOS E VISTORIA TÉCNICA PISOS

Veja no título DECORAÇÃO

LAVAGEM DE CAIXA D’ÁGUA

PLAYGROUND INFANTIL Veja no título ACADEMIA / VENDA / INSTALAÇÃO / ...

MARCAS E PATENTES

PURIFICADOR DE ÁGUA

Veja no título MÁQUINA DE GELO - COND.

PISO EMBORRACHADO Veja no título

ACADEMIA / VENDA / INSTALAÇÃO / ...

PRODUTOS DE LIMPEZA Veja no título EQUIPAMENTOS PARA CONDOM.

PROJ. E LAUDOS PARA AVCB Veja no título AVCB - PROJET LAUDOS/IMPLANT.

LAVANDERIA / ATENDIMENTO EM CONDOMÍNIO

Classificados Salvador

MANUTENÇÃO PREDIAL

MANUTENÇÃO PREDIAL - ELÉTRICA

MÁQUINA DE GELO - CONDOMÍNIO

MASSOTERAPEUTA - ATENDIMENTO

Classificados Salvador

MÁRMORES

E GRANITOS

MATERIAIS ELÉTRICOS

PARA-RAIOS

Classificados Salvador

PISCINA - ATACADÃO DE CLORO

PRODUTOS DE LIMPEZA - VENDA - TREINAMENTOS

PSICOLOGIA / CONDOMÍNIO

PIZZA DELIVERY

Classificados Salvador

PORTÕES / INSTALAÇÃO E MANUTENÇÃO

SEGURANÇA ELETRÔNICA

RADIOCOMUNICAÇÃO

Veja no título PARA-RAIOS

RADIOCOMUNICAÇÃO

Veja no título PARA-RAIOS

SEGURANÇA DO TRAB. / COND.

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SEGURANÇA ELETRÔNICA

Veja no título CONTROLE DE ACESSO

SEGURANÇA ELETRÔNICA

SÍNDICO PROFISSIONAL

Classificados Salvador

SÍNDICO PROFISSIONAL