Ed. 86

Carla Brayner

Editora

Edição

mar/abr/mai 2024

#86

Expediente

Gerência Executiva

Antônio Castro

Gerência Comercial

Lucas Castro

Marketing

Rafael Castro

Comercial

Gardênia Burgos

Vera Lucia Barbosa

Jorge Evaristo

Editora Responsável e textos

Carla Brayner (DRT 3843-BA)

Projeto Gráfico

MyBranderia

Editoração

Adrien Tournillon

arte@cadeosindico.com.br

www.cadeosindico.com.br

/cadeosindico

Editorial

Existem serviços burocráticos que tomavam muito tempo dos síndicos e administradores dos condomínios, agora, com a digitalização do cartório, muitos serviços estão sendo feitos de forma prática, rápida e segura.

Imagine emitir a ata de assembleia do condomínio, colher assinaturas, registrar em cartório e distribuir a todos os condôminos em até 2 dias úteis e nunca mais precisar fazer cópias autenticadas? Otávio Câmara de Queiroz, Tabelião de Notas do 14º Tabelionato de Notas de Salvador, explica todos os serviços e vantagens para os condomínios. Além disso, quatro temas relevantes ganham destaque nessa edição, o aumento da temperatura está causando mais consumo de água e energia, além disso, a dengue está a cada dia mais crescendo em nosso país, e novidades para as áreas comuns podem ser implementadas em condomínios com estruturas antigas.

Aproveite as dicas dos especialistas, implante as novidades, sigam os cuidados recomendados, e tenha uma gestão eficiente.

Aproveite sua leitura!

Cadê o Síndico é uma revista de publicação da Editora União Salvador Ltda.

Proibida a reprodução parcial ou total de textos ou imagens sem prévia autorização.

Periodicidade - Trimestral

Rua Francisco Gonçalves, 1, Edf. Reitor Miguel Calmon, sala 303

CEP: 40015-090 Comércio - Salvador/BA - Tel.: (71) 3242-1084 / 3491-0710

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A conta de água aumentou? 7

PERFIL

Ana Valverde

TENDÊNCIA

Três áreas comuns que vieram para ficar

TECNOLOGIA

Alterações climáticas e o consumo de energia

MANUTENÇÃO

Combate à dengue

MANUTENÇÃO

Reconhecimento de assinatura e as atas notariais são os mais procurados

Valores de Referência

Contribuição do INSS

Tabela a ser aplicada para recolhimento a partir de 01/01/2023.

ALÍQUOTA VALOR

Até R$ 1.412,00

De R$ 1.412,01 até R$ 2.666,68

De R$ 2.666,68 até R$ 4.000,03........................................ 12%

De R$ 4.000,04 até R$ 7.786,02 14%

Teto máximo de R$ 908,86

Pagamento até o dia 20 do mês subsequente ao de competência. Não havendo expediente bancário antecipa para o 1º dia útil anterior.

GRPS (INSS)

02 04

Guia de Recolhimento para Previdência Social

20% sobre a folha, como parcela do condomínio.

2% sobre a folha , como contribuição de acidente de trabalho (pode ter outra alíquota dependendo do FAP).

4,5% sobre a folha, como contribuição de terceiros (SESC, SENAI, etc...)

SALÁRIO FAMÍLIA 2023: Até

1.819,26 R$ 62,04

Obrigações

Recolhimento do INSS até o dia 20 do mês subsequente. Recolhimento do FGTS, 8% sobre a folha de pagamento, até o 5º dia útil do mês subsequente.

Recolhimento do Pis, 1% sobre a folha de pagamento, até o dia 25 do mês subsequente.

Recolhimento do ISS, (Sobre serviços prestados) pagamento no dia 5 do mês subsequente.

Registro de Condomínio

Passos necessários na regularização do condomínio

1. Registro do condomínio no cartório de imóveis, juntamente com a convenção.

2. Elaboração da convenção, com assinatura de proprietários de no mínimo 2/3 das frações ideais do condomínio.

3. Inscrição das escrituras definitivas das unidades no Cartório de Registro de Imóveis.

4. Expedição do habite-se (pela construtora/incorporadora).

5. Solicitar o desmembramento do IPTU por unidade.

6. Convocação da primeira assembleia para eleição de síndico e conselho consultivo.

7. Inscrição do condomínio no CNPJ, que torna automática a inscrição no INSS (esta é necessária para o condomínio ser empregador).

OBS: CNPJ: É o cadastro de pessoa jurídica. O condomínio precisa desse registro porque, apesar de não pagar imposto de renda (associação sem fins lucrativos), vai reter imposto de renda dos funcionários na fonte.

Piso Salarial

05

Válido até (31/12/2023)

Data base: Janeiro de cada ano.

• Supervisor................................................................. R$ 1.626,00

• Assistente administrativo, zelador, porteiro, recepcionista, encarregado ou agente de portaria. ................... R$ 1.558,00

• Folguista, ascensorista, vigia, jardineiro, garagista, manobrista, piscineiro................................................. R$ 1.396,00

• Mensageiro, auxiliar de serviços gerais, demais trabalhadores em serviços gerais............................. R$ 1.349,00

Adicional Noturno: 25%

VALE ALIMENTAÇÃO:

Cond. Residencial........................................................ R$ 296,00

Cond. Comercial........................................................ R$ 308,00

OBS: Valores válidos até 31/12/2023 ainda não homologados.

Aproveitando a oportunidade

ANA VALVERDE VIU UMA POSSIBILIDADE EM 2016 E ENCAROU

POR: CARLA BRAYNER

Em muitos momentos da vida surgem oportunidades de trabalho, e o diferencial de quem faz sucesso é aquele que percebe quando tem algo benéfico que será bom para a sua vida profissional, e aproveita. Foi assim que Ana Valverde, em 2016, decidiu focar na carreira de síndica profissional.

Ana Valverde era síndica do prédio onde morava e do village de praia onde veraneava, e viu uma oportunidade de engajar e crescer na área. “Já fui síndica de 22 prédios e atualmente atuo em cinco, sendo que no Maré Alta, já tenho 15 anos de gestão. E nos outros, eu também já acumulo bons anos, como o Residencial Oceano e Aicram, 4 anos, o Mar de Athenas, 3 anos, e Suca, 1 ano”, informou a síndica.

A oportunidade surgiu para Ana juntamente com a sua vontade de encaixar a vida profissional com seus gostos pessoais. “Eu decidi engajar nessa profissão por ser uma área que eu gosto, além da dinâmica do trabalho, liberdade com meus horários, e os grandes desafios que enfrentamos diariamente”, contou Ana.

A síndica resolveu investir em conhecimento para oferecer uma gestão mais completa e atualizada. “Inclusive, voltei a buscar maiores conhecimento na área. Já tinha uma bagagem na área de manutenção e de síndica, e as minhas formações me ajudaram muito, no entanto, ainda fiz cursos para lidar melhor com os novos desafios. Fiz pós em gestão de conflitos e vários outros cursos de técnicas para síndico profissional”, informou Ana. Sobre os desafios diários, Ana cita a questão de ter que lidar com uma vasta quantidade de pessoas. “São moradores, investidores, prestadores de serviço e funcionários que temos que lidar diariamente. E as pessoas são diferentes uma das outras, então, eu encaro como desafios diários”, informou. A síndica ainda cita a importância de manter as manutenções em dia nas edificações, fazer planejamentos para obras necessárias para não impactar na saúde financeira do prédio.

Ana disse que está em fase inicial de implantação de energia limpa solar. “Além da responsabilidade com os recursos naturais, a energia solar gera uma economia financeira para o condomínio. Estou estudando a melhor forma de implantar, fazendo todo o levantamento necessário para realizar a contratação”, finaliza a síndica Ana Valverde.•

Jamile Vieira

Advogada

Responsabilidade por menores em áreas comuns

Um problema muito comum em condomínios trata-se dos menores que costumam circular desacompanhados dos seus pais ou responsáveis.

De quem é a responsabilidade por esses menores? A administração do condomínio tem obrigação de zelar por eles? E em caso de danos ao patrimônio do condomínio e de terceiros, quem é responsável pelo pagamento dos prejuízos? Essas são questões que, não raro, chegam à administração do condomínio.

O Art. 22 do Estatuto da Criança e do Adolescente dispõe que: “Aos pais incumbe o dever de sustento, guarda e educação dos filhos menores, cabendo-lhes ainda, no interesse destes, a obrigação de cumprir e fazer cumprir as determinações judiciais.”

Neste sentido, cabe aos pais ou a um responsável indicado por estes zelar pelos menores quando estes estiverem circulando nas áreas comuns do condomínio, que, por sua vez, não tem responsabilidade por supervisioná-los, salvo disposição em contrário na convenção ou regimento interno.

Por sua vez, o inciso I, do Art. 932 do Código Civil dispõe que: “São também responsáveis pela reparação civil: Dia

I - Os pais, pelos filhos menores que estiverem sob sua autoridade e em sua companhia”.

Desta forma, em caso de danos causados por menores, seus pais devem arcar com o respectivo prejuízo. Notícia importante, que auxiliará a administração do condomínio a coibir problemas desta natureza, é a de que foi aprovada pela Comissão de Desenvolvimento Urbano da Câmara dos Deputados projeto de lei que prevê multa para quem deixar criança menor de 12 anos sem supervisão em veículos, coberturas ou espaços de uso comum em condomínios, como piscinas e elevadores. A regra será inserida no Estatuto da Criança e do Adolescente.

A multa será de cinco a 20 salários mínimos. Também poderá ser multado o síndico que não afixar em local visível as informações sobre as faixas etárias e condições de uso dos bens e espaços de uso comum (três a 10 salários de referência).

A proposta será analisada agora nas comissões de Previdência, Assistência Social, Infância, Adolescência e Família; Finanças e Tributação; e Constituição e Justiça e de Cidadania (CCJ).•

Auditoria e compliance

Michele Lordêlo Contadora

Por que auditar preventivamente é para poucos?

Vamos iniciar esta matéria lembrando o feito de empresas multinacionais, que transacionam ações e necessitam do monitoramento tanto da Auditoria Interna, quanto da Auditoria Externa, tendo esses serviços como aliados e não como um agente de fiscalização. E por que será que em condomínios, ainda temos corpo diretivo, que acredita que a auditoria é um serviço que vai fiscalizar o trabalho deles?

Se os acionistas que compram ações das grandes empresas exigem transparência, integridade, responsabilizações das ações dos gestores e o investimento deles está diretamente ligado aos resultados contábeis-financeiros e aos relatórios de auditoria, porque nas edificações, onde os condôminos muitas vezes, compram imóveis com o dinheiro de toda uma vida, esse tipo de monitoramento é para poucos?

O principal motivo para a AUDITORIA PREVENTIVA MENSAL nos condomínios ser restrita para poucos é pela decisão do corpo diretivo em ser monitorado, que em média tem honorários de um salário mínimo.

Do ponto de vista dos proprietários, pode haver um desconhecimento sobre os benefícios da contratação da auditoria, ou esse assunto só está presente em assembleias “depois que algo não conforme acontece”; des -

taco: não há grande interesse em contratar o serviço preventivo, a fim de evitar que superfaturamentos, uso indevido do fundo de reserva, obras de má qualidade, fraudes, desvios, etc aconteçam.

Uma Auditoria Mensal traz, em apenas uma evidência, resultados: na Bahia, devido a uma lei estadual sobre violência doméstica em condomínios, a ausência da placa informativa, pode imputar de R$ 500,00 a R$ 10.000,00 de multa, que é um tipo de recomendação que está mensalmente na auditoria.

Todo inicio de uma auditoria apresentará desafios, e cabe ressaltar que o condomínio e sua equipe interna e externa, devem se preparar para o atendimento a auditoria na entrega de documentos contínuos. Com o nosso Método Grupo Lordêlo, isso se dá desde a contratação, através de uma lista de documentos que precisa ser providenciada, como: relatórios de elevadores, do parquinho, gestão da manutenção, proteção contra incêndio, leis sobre violência doméstica, dentre outros, e com o passar dos meses, os procedimentos vão sendo implementados e esses gestores, mesmo diante das inúmeras atribuições do dia a dia, vão organizando sua gestão do tempo, conseguindo com eficiência, atender as solicitações.•

Três áreas comuns que vieram para ficar

DO MERCADO À LAVANDERIA, OPÇÕES TRAZEM MAIS PRATICIDADE AOS MORADORES

POR: CARLA BRAYNER

Em constante evolução, os novos empreendimentos imobiliários têm apostado em diferentes tendências de mercado para se tornarem mais atrativos ao público. Pensando trazer mais praticidade e comodidade para a rotina dos moradores, incorporadoras, síndicos e administradoras condominiais têm investido cada vez mais na oferta de serviços dentro dos empreendimentos. Do mercado à lavanderia, as opções são muitas e visam dar mais conforto, praticidade e qualidade de vida aos moradores.

Confira a seguir os exemplos que vieram para ficar:

Lavanderia Compartilhada

As lavanderias compartilhadas são opções que trazem facilidade, otimização para a dinâmica familiar e para a rotina em condomínio. Além de ser uma alternativa mais sustentável, é uma tendência que veio para ficar. “As lavanderias compartilhadas são opções estratégicas tanto para novos empreendimentos quanto para aqueles mais antigos que desejam ampliar a carteira de serviços que oferecem”, aponta Teo Figueiredo, CEO de OMO Lavanderia Compartilhada.

Mercados

Com pouco tempo disponível para fazer tarefas cotidianas, os mercados em condomínios surgem como uma opção de serviço bastante estratégica para moradores, síndicos e ad-

“AS LAVANDERIAS COMPARTILHADAS

SÃO OPÇÕES ESTRATÉGICAS TANTO PARA NOVOS EMPREENDIMENTOS

QUANTO PARA AQUELES MAIS ANTIGOS”

Teo Figueiredo

CEO de OMO Lavanderia Compartilhada

ministradoras condominiais. Isso porque amplia a oferta de serviços oferecidos nos novos empreendimentos imobiliários, garantindo a melhor experiência para quem vive no local. “Aqui no meu condomínio tem uma empresa de mercado inteligente e é uma mão na roda. Chego em casa e vejo que preciso de algo, desço o elevador, e pego no play. Muito prático, seguro e rápido. Uma maravilha”, conta Ana Carla Dantas, que vive em um condomínio que tem o mercado inteligente instalado.

Coworking

Com a flexibilização do local de trabalho e estudos, a demanda por espaços de coworking cresceu nos últimos anos. Atento a esse cenário, o mercado imobiliário também investiu na construção desses espaços nos novos empreendimentos. “A iniciativa, além de oferecer um ambiente mais produtivo, também permite que os moradores de um mesmo condomínio, flat ou até mesmo hotel, possam trabalhar num local compartilhado, sem deixar de lado o networking”, conta o administrador de empresas Claudio Ferreira. Praticidade, conforto e segurança são os itens mais solicitados por condomínios nas grandes cidades. Inovar e implantar novas formas de se relacionar e consumir é uma tendência que chegou para ficar e que deve ser implantada por todos os síndicos.•

Direito condominial

Ionara Ribeiro

Advogada

Utilização exclusiva de áreas comuns

O condomínio edilício é caracterizado pela existência de áreas que são suscetíveis à utilização de todos os condôminos, denominadas áreas comuns, e as áreas de propriedade privada, que são utilizadas exclusivamente pelos seus respectivos proprietários e está disciplinado no artigo 1331 e seguintes do Código Civil. É entendimento pacífico da doutrina e já consolidado nas decisões dos nossos tribunais, que há a possibilidade de um condômino utilizar, exclusivamente, uma determinada área comum do condomínio. Tal previsão encontra respaldo do enunciado nº. 247, aprovado pela III Jornada de Direito Civil do Conselho da Justiça Federal que estabelece que no condomínio edilício é possível a utilização exclusiva de área “comum” que, pelas próprias características da edificação, não se preste ao “uso comum” dos demais condôminos.

O Superior Tribunal de Justiça também firmou entendimento de que é possível a utilização, pelos condôminos, em caráter exclusivo, de parte de área comum, quando autorizados por assembleia geral, pois o alcance da re-

gra do art. 3º, da lei nº 4.591/64, que em sua parte final dispõe que as áreas de uso comum são insuscetíveis de utilização exclusiva por qualquer condômino, esbarra na determinação da própria lei de que a convenção de condomínio deve estabelecer o “modo de usar as coisas e serviços comuns”.

O artigo 1.340 também do código civil disciplina a matéria ao estabelecer que as despesas relativas às partes comuns de uso exclusivo de um condômino, ou de alguns deles, incumbem a quem delas se serve.

NÃO HÁ QUALQUER IMPEDIMENTO À UTILIZAÇÃO DA ÁREA COMUM POR APENAS UM DOS CONDÔMINOS, DESDE QUE HAJA AUTORIZAÇÃO DA ASSEMBLEIA

Tal circunstância ocorre de forma frequente em edifícios comerciais, quando as empresas desejam integrar as unidades autônomas, utilizando o hall social, nos apartamentos cobertura, para utilização do terraço, dentre outras hipóteses. Assim, não há qualquer impedimento à utilização da área comum por apenas um dos condôminos, desde que haja autorização da assembleia de condôminos, devendo ser observado ainda o quórum de 2/3 (dois terços). A cessão pode ocorrer por qualquer período de tempo, não podendo ser objeto de usucapião, pois a posse precária é conferida ao condômino por mera tolerância dos demais possuidores. Ainda, o condômino que se beneficiar do uso privativo do espaço deverá arcar com as despesas de manutenção e conservação. •

Alterações climáticas e o consumo de energia

ONDA DE CALOR REFORÇA A NECESSIDADE DE INVESTIMENTOS EM SOLUÇÕES SUSTENTÁVEIS

POR: CARLA BRAYNER

O aumento no consumo de energia elétrica causado pela onda de calor nos últimos meses no Brasil acende novamente o debate da transição energética e da necessidade de o país caminhar para uma economia cada vez mais segura e verde com o uso das tecnologias de armazenamento de energia elétrica, sobretudo no complemento das fontes renováveis, como solar e eólica.

Para a Associação Brasileira de Energia Solar Fotovoltaica (ABSOLAR), as novas tecnologias de baterias combinadas com a geração solar, tanto nas grandes usinas centralizadas quanto nos pequenos e médios sistemas em telhados e terrenos, reforçam a segurança do sistema elétrico e melhoram a qualidade de atendimento e a autonomia dos consumidores brasileiros.

“Ao combinar, por exemplo, a fonte solar com as baterias, há um ganho exponencial de segurança e robustez da matriz elétrica brasileira, com mais sustentabilidade. Tais tecnologias são essenciais para aliviar o sistema elétrico nacional, especialmente no atual período de onda de calor, ajudando a fortalecer o suprimento da demanda nos horários de maior consumo de eletricidade pela sociedade”, diz Carlos Dornellas,

diretor técnico-regulatório da ABSOLAR.

Segundo o executivo, a fonte solar fotovoltaica tem sido cada vez mais fundamental no suporte ao Sistema Interligado Nacional em momentos de elevação das temperaturas, um desafio que pode se tornar ainda mais frequente com o aquecimento global em curso. “Além de proteger o bolso do consumidor, a energia solar evita as emissões

de gases de efeito estufa na geração de eletricidade, pois é uma fonte que não emite nenhum gás, líquido ou sólido durante a sua operação”, explica Dornellas.

“AO COMBINAR, POR EXEMPLO, A FONTE SOLAR COM AS BATERIAS, HÁ UM GANHO EXPONENCIAL DE SEGURANÇA E ROBUSTEZ DA MATRIZ ELÉTRICA BRASILEIRA, COM MAIS SUSTENTABILIDADE”

Carlos Dornellas

Diretor técnico-regulatório da ABSOLAR

A ABSOLAR lembra ainda do desafio na implementação de medidas para a equalização da carga tributária (redução de impostos sobre as baterias), justamente para tornar a tecnologia acessível a todas as camadas da população, para uso pelos consumidores. Atualmente, a carga tributária sobre baterias chega a somar mais de 80%, o que inviabiliza diversas aplicações possíveis no mercado. Equiparar estes impostos aos aplicados às fontes renováveis, uma medida de isonomia amplamente justificável, solucionaria a questão e abriria imensas oportunidades ao Brasil na atração de investimentos e geração de empregos verdes neste novo segmento.•

Rodrigo Karpat Advogado

Alteração do regulamento interno

Como é sabido, na hierarquia das Leis que regem os condomínios, temos dois grupos, as normas de direito público e as de direito privado. Quanto as do segundo grupo, essas dizem respeito às regras compactuadas por pessoas físicas e jurídicas no âmbito das relações privadas, no caso dos condomínios, pelos condôminos, como: a convenção, regimento interno e decisões de assembleia.

Infelizmente é comum encontrarmos convenções mal elaboradas que deixam os gestores estarrecidos quando buscam as interpretações corretas e, claro, o mesmo vale quando falamos do regimento interno. Sendo assim, é muito comum e altamente recomendável que esses documentos sejam revisados e atualizados.

O problema que surge quanto a isso é quando o regulamento interno está inserido na convenção, isso porque é diverso o quórum para a alteração da convenção e do regimento interno. Enquanto a convenção necessita de 2/3 de todos os pro-

É IMPORTANTE QUE AS NORMAS

INTERNAS PASSEM POR REVISÕES

CONSTANTES DE MODO A MELHOR

prietários, o regimento interno precisa apenas de maioria simples (50% mais 1 dos presentes na assembleia).

Nesse sentido, entendemos que, conforme preceitua a Lei, caso o regulamento interno esteja inserido na convenção, o mesmo só poderá ser alterado seguindo o quórum de alteração de convenção, ou seja, 2/3.

Ainda assim, algumas convenções dispõem de um quórum específico tanto para sua própria alteração quanto do regimento interno. Sendo esse o caso em questão, a gestão precisa seguir esse quórum especificado na convenção, o que legitimará essa alteração.

Por outro lado, quanto ao regimento interno apartado da convenção, esse, como apontado acima, necessitará de maioria simples para qualquer tipo de alteração. Porém há um precedente quando dentro da convenção: caso seja necessário fazer uma complementação a ele e não uma alteração, em regra, o quórum passa a ser de maioria simples.

ATENDER AOS INTERESSES COLETIVOS

Portanto, diante das recentes mudanças da Legislação e dos modernos avanços da sociedade, é importante que as normas internas passem por revisões constantes de modo a melhor atender aos interesses coletivos e respeitando os quóruns e procedimentos previstos na Lei em vigor, trazendo segurança normativa e jurídica.•

Seguro

Nelson Uzêda

Gestor e consultor de seguros

Danos por descargas atmosféricas podem ter cobertura do seguro

Segundo dados das seguradoras, os danos causados por eletricidade e quedas de raios são os mais comuns nas residências, incluindo os condomínios, principalmente, por conta das chuvas fortes nesse período em algumas cidades e geralmente acompanhada de descargas atmosféricas. Nos nossos trabalhos de consultoria temos catalogado um grande número de ocorrências decorrentes de danos elétricos oriundos das oscilações de energia repentinas na tensão ou na frequência da corrente elétrica onde observamos que a seguradora sequer foi acionada pelo síndico, nem mesmo a assistência 24 horas que oferta mão de obra gratuita para alguns serviços em apoio operacional ao condomínio de suporte e alguns desconhecem que tais danos é passível de cobertura do seguro do condomínio.

Uma série de efeitos dessas descargas afetam os equipamentos da rede elétrica, muitas vezes causam explosão em transformadores, isso porque houve as sobrecargas ou mesmos os distúrbios naturais que geralmente causam oscilações de energia e por efeito a queima de eletrodomésticos, aparelhos eletrônicos, quadro de força do condomínio e outros. Observamos que a seguradora sequer foi acionada pelo síndico e outros desconhecem que tais danos é passível de cobertura do seguro do condomínio.

Sem o seguro é necessário encaminhar o pedido administrativamente junto a empresa fornecedora de energia elétrica, caso seja negado poderá ingressar com uma ação judicial para requerer os danos materiais e morais, lucros cessante. Mas poderá tudo isso ser evitado e transferido para a seguradora caso exista apólice vigente na data do evento.

O Código Civil especifica o incêndio, o raio e a explosão na obrigatoriedade do seguro. Porém, outras coberturas podem ser adicionadas à apólice. Por exemplo: Queda de aeronaves (já incluída na cobertura básica obrigatória em algumas companhias), impacto de veículos, quebra de vidros, alagamento, inundação, desmoronamento, tornado, granizo, danos elétricos, roubo e furto de bens do condomínio, responsabilidade civil, operações, síndico, garagista e outros. Ou contratar a apólice na modalidade AMPLA que podem garantir todos os riscos.

As consequências de um seguro mal feito podem ser catastróficas. O importante é contratar um seguro adequado às necessidades do condomínio e o corretor de seguros é a peça chave para uma boa contratação, vez que desempenha papel fundamental nas orientações levando em consideração as especificidades e particularidades do condomínio. •

Combate à dengue

POR: CARLA BRAYNER

Equipamento básico utilizado para armazenar água tratada, a caixa d´água pode sair do papel de mocinho para o de vilão se não receber os cuidados necessários. Com o aumento dos índices de dengue, as boas condições deste reservatório, principalmente com uma tampa que deixe fechado o equipamento, é fundamental para evitar a proliferação do mosquito. Para afastar qualquer risco de criadouro da Aedes aegypti, a recomendação é manter a caixa d´água limpa e bem cuidada.

Thaís Vieira, superintendente de Serviços de Abastecimento de Água e Esgotamento Sanitário da Embasa na RMS, explica que a caixa d´água deve ser limpa a cada seis meses.

“A atividade é simples e deve ser feita com escovas de aço, palha de aço, vassoura ou material similar, utilizando-se apenas água sanitária na proporção recomendada, e nunca

“MUITAS VEZES, AS PESSOAS SE ESQUECEM DA CAIXA D´ÁGUA. COM O AUMENTO DOS CASOS DE DENGUE, É FUNDAMENTAL FAZER ESSA INSPEÇÃO”

Thaís Vieira

Superintendente de Serviços de Abastecimento de Água e Esgotamento Sanitário da Embasa na RMS

INSPEÇÃO E LIMPEZA DA CAIXA D´ÁGUA É FUNDAMENTAL PARA EVITAR A DENGUE

utilizar detergente, removedores, sabão ou outros produtos químicos. É preciso lembrar que água limpa e parada é o ambiente ideal para a proliferação do mosquito”, afirma. “Muitas vezes, as pessoas se esquecem da caixa d´água. Com o aumento dos casos de dengue, é fundamental fazer essa inspeção para saber se o equipamento, na superfície ou elevado, está devidamente fechado, evitando a entrada de insetos, sujeira e pequenos animais. Todos juntos podemos ajudar a prevenir a transmissão de doenças, como a dengue, e ter a segurança do consumo adequado da água tratada”, afirma Vieira.

Em caso de reservatórios domiciliares que ficam nas partes elevadas ou em local de difícil acesso do imóvel, os moradores precisam redobrar os cuidados com a segurança, diante do risco de queda. Assim, como em caixas de grande porte, como de condomínio, recomenda-se a contratação de profissionais ou empresas especializadas para executar o serviço. As orientações devem ser direcionadas também para quem usa quaisquer outros recipientes para guardar água, que devem ser mantidos fechados e limpos rotineiramente.

Intensificar as ações no condomínio é fundamental, realizando vistoria e limpeza de áreas, incluindo os prédios, mobilização de funcionários e conscientização dos moradores. •

Vandilson Alves Engenheiro

Seis responsabilidades do condomínio em contratos de manutenção de elevadores

A decisão de adotar um contrato de manutenção integral (com cobertura de peças) para elevadores é uma escolha estratégica para muitos condomínios e empresas. No entanto, é fundamental compreender claramente o escopo do serviço para evitar surpresas desagradáveis e garantir a transparência na relação entre a empresa de manutenção e o cliente.

1. Modernizações significativas: contratos de manutenção integral geralmente não devem abranger modernizações extensivas, como a substituição completa de sistemas ou a atualização de tecnologias. Estas são consideradas como projetos separados e devem ser discutidas e orçadas à parte.

2. Mudanças estruturais no edifício: alterações significativas na estrutura do edifício, como a movimentação de poços de elevadores ou a criação de novos andares, normalmente não estão incluídas em contratos de manutenção integral. Essas mudanças são consideradas como modificações estruturais e devem ser tratadas como projetos distintos.

3. Custos associados ao desgaste natural: contratos de manutenção integral não devem cobrir despesas relacionadas ao desgaste natural dos elevadores, como o envelhecimento de peças devido ao uso comum. Esses custos podem ser apresentados separadamente caso seja necessária

a substituição de peças durante as inspeções.

4. Problemas causados por má utilização: danos resultantes de má utilização dos elevadores, como sobrecarga constante ou vandalismo, geralmente não estão abrangidos em contratos de manutenção integral. A empresa pode oferecer reparos, mas os custos podem ser cobrados adicionalmente.

5. Interferências de elementos externos: exposição à sujeira de obras, eventos naturais, como inundações, incêndios, ou outros desastres naturais que causem danos aos elevadores, normalmente não são cobertos. Nesses casos, a empresa pode oferecer suporte, mas os custos associados podem ser consideráveis.

6. Questões legais e regulatórias: problemas relacionados a questões legais ou regulatórias, como multas por não conformidade com normas de segurança, geralmente não estão contemplados em contratos de manutenção integral. A empresa pode orientar, mas eventuais penalidades são de responsabilidade do cliente.

Ao negociar um contrato de manutenção integral, é crucial discutir explicitamente o que está e o que não está incluído. Esse esclarecimento desde o início estabelece expectativas realistas e contribui para uma parceria transparente e bem-sucedida entre a empresa de manutenção e o cliente. •

A conta de água aumentou?

POR: CARLA BRAYNER

Ao receber a fatura da conta de água e identificar que o valor aumentou significativamente é importante analisar a descrição dos serviços cobrados e, principalmente, o consumo no período. A causa pode estar na cobrança de multas e juros por pagamentos anteriores ou em mudança de hábito de consumo da água, como, por exemplo, realização de reformas, vazamentos nas instalações internas do imóvel e utilização indevida de água por terceiros.

Um vilão comum do estouro de consumo é o vazamento não aparente: aquela perda de água sem deixar rastros e que pode estar escondida embaixo do piso, em descarga danificada, chuveiro pingando, tubulação rompida por raiz de planta e até rachadura em reservatório.

ENTENDA OS POSSÍVEIS MOTIVOS

“OS HIDRÔMETROS SÃO APARELHOS DE ALTA PRECISÃO, CERTIFICADOS PELO INSTITUTO BAIANO DE METROLOGIA E QUALIDADE PARA CONTABILIZAR O CONSUMO DE ÁGUA DOS IMÓVEIS”

Vale ressaltar que a Embasa é responsável pelo fornecimento até o hidrômetro e os técnicos não entram nos imóveis para verificações internas. Contratar um especialista

de confiança pode ser fundamental para identificar rápido o problema, mas é possível realizar antes alguns testes caseiros como:

• Fechar todas as torneiras e não utilizar vaso sanitário. A pessoa deve anotar a numeração do hidrômetro e aguardar ao menos uma hora. Caso a leitura tenha

mudado, é sinal de vazamento interno.

• Colocar um pequeno pedaço de papel higiênico na lateral do vaso sanitário. Se o papel umedecer, é sinal de vazamento interno.

• Prender a boia do reservatório interno, fechar a entrada de água para o equipamento e marcar o nível que a água está. Se após algumas horas o nível estiver baixado, é sinal de vazamento interno.

Os hidrômetros são aparelhos de alta precisão, certificados pelo Instituto Baiano de Metrologia e Qualidade para contabilizar o consumo de água dos imóveis. Diferente do que muitos pensam, ao longo dos anos esses equipamentos podem medir menos do que o consumo real. Por isso, periodicamente a Embasa precisa substituir esses aparelhos.

Caso o usuário tenha feito todas as inspeções internas e não identificar a razão pelo aumento da conta, ele deve procurar a Embasa através dos canais de atendimento. Se for possível, deve também apresentar no momento do atendimento uma foto do hidrômetro ou anotar os números pretos e a data desta coleta. Isso facilitará a projeção do consumo e agilizará análise do caso.•

Capa

Serviços em cartório

RECONHECIMENTO DE ASSINATURA E AS ATAS NOTARIAIS SÃO OS MAIS PROCURADOS

POR: CARLA BRAYNER

Seguindo as tendências da modernidade, os condomínios também podem contar com os cartórios de forma mais ágil e segura. Imagine emitir a ata de assembleia do condomínio, colher assinaturas, registrar em cartório e distribuir a todos os condôminos em até 2 dias úteis e nunca mais precisar fazer cópias autenticadas? Isso já é realidade em cada vez mais condomínios no Brasil graças aos serviços digitais de cartório.

Os novos serviços que passaram a ser prestados pelos tabelionatos de notas nos últimos tempos tem um foco mais direcionado à regularização de imóveis do que os serviços cotidianamente usados pelos condomínios. Porém, é possível destacar a crescente adoção dos serviços eletrônicos, que são os mesmos serviços habitualmente prestados nos cartórios, mas feitos através do smartphone. Hoje é possível dizer que todos os serviços dos tabelionatos de notas podem ser prestados remotamente e de forma segura.

Os mais úteis para os condomínios são as atas notariais, as procurações públicas, reconhecimentos de assinaturas e autenticação de documentos.

De acordo com Otávio Câmara de Queiroz, Tabelião de Notas do 14º Tabelionato de Notas de Salvador, o principal

“ISSO

EVITA DE MANEIRA BASTANTE EFICAZ A ATUAÇÃO DE ESTELIONATÁRIOS, QUE SE

PASSAM POR OUTRAS PESSOAS”

Otávio Câmara de Queiroz

Tabelião de Notas

benefício é a segurança jurídica que as atas notariais trazem para o condomínio. “Ela pode ser entendida de diversas formas: a confiança de que o ato foi redigido por um profissional do direito, de acordo com toda a legislação vigente em nosso país; a orientação jurídica que o tabe-

lião tem o dever de prestar em relação a fatos ou situações ocorridas no condomínio, ou mesmo de seu interesse; o caráter formal dos atos praticados em cartório, que fazem prova robusta em processo judicial ou administrativo”, conta o Tabelião de Notas.

Os serviços mais procurados nos cartórios são os reconhecimentos de assinatura e as atas notariais. Os reconhecimentos de assinatura - também conhecidos como reconhecimentos de firma - confirmam a autenticidade de que determinado documento foi assinado por uma determinada pessoa. “Isso evita de maneira bastante eficaz a atuação de estelionatários, que se passam por outras pessoas para praticar atos em nome delas, o que é crime. A vantagem que existe agora é que esses atos podem ser praticados de forma eletrônica, com os interessados assinando pelo smartphone pessoal, em um documento eletrônico”, explica Otávio.

“HOJE, EXISTE A ALTERNATIVA DE FAZER TUDO DE FORMA ELETRÔNICA DE UMA MANEIRA MUITO MAIS FÁCIL E RÁPIDA”

Edmilson Santos

Administrador de condomínio

Anteriormente, para reconhecer as firmas de todos os condôminos que assinassem uma ata, era necessário fazer uma verdadeira peregrinação em vários cartórios, pois as pessoas tinham cartões de firma depositados em diversos lugares. “Hoje, existe a alternativa de fazer tudo de forma eletrônica, de uma maneira muito mais fácil e rápida”, confirma o administrador de condomínio Edmilson Santos.

As atas notariais, por sua vez, são importantes para a constatação de fatos. “Não é incomum que algum ocupante de uma unidade abandone o imóvel, sendo necessária uma

medida judicial ou administrativa de abertura da porta. Nesses casos, o síndico solicita o serviço de acompanhamento do tabelião de notas, que certificará o estado do imóvel após a abertura da porta, podendo inclusive fazer fotos e vídeos, reduzindo tudo a termo em um documento que se chama ata notarial, que é dotado de fé pública, protegendo assim o condomínio de eventuais alegações por parte do proprietário ou ocupante do imóvel”, explica Otávio.

Somente pode solicitar os serviços em nome do condomínio as pessoas que possuam autorização para tanto. “Em vários casos é o próprio síndico quem solicita, devendo apresentar ata de eleição e documentos de identificação pessoal. Também é possível que pessoas que tenha poderes em procuração solicitem atos em nome do condomínio”, conta Otávio.

Hoje o cartório é cada vez mais digital, e isso torna a prestação dos serviços mais fácil e mais rápida. “Recomendo a todos os síndicos que procurem o seu tabelião de confiança e se informem sobre a facilidade da utilização dos serviços de cartório através das plataformas eletrônicas”, finaliza o Tabelião de Notas, Otávio Câmara de Queiroz.•

“RECOMENDO A TODOS OS SÍNDICOS QUE PROCUREM O SEU TABELIÃO DE CONFIANÇA E SE INFORMEM SOBRE A FACILIDADE DA UTILIZAÇÃO DOS SERVIÇOS DE CARTÓRIO”

Otávio Câmara de Queiroz

Tabelião de Notas

Carla Guedes

Advogada

Direito de propriedade X Carros elétricos em condominios

O panorama de carros elétrico em condomínio tem sido o mais novo pleito trazido nas assembleias. Mas será que o condomínio é obrigado disponibilizar local de carregamento aos moradores?

Inicialmente podemos pensar: se deliberado em assembleia o condomínio é obrigado a disponibilizar. O carro é elétrico é mais uma entre tantas outras mudanças socais que exigem adequações técnicas, jurídicas e obrigacionais. Podemos explicar quando do surgimento da portaria remota, que incialmente trouxe questionamento e incerteza acerca da legalidade, eficiência e consumo e aos poucos foi se adequado.

Sendo assim, estamos diante de outro desafio, e se opor aos avanços sociais por certo não é a melhor opção, mas a aceitação exige cautela e uma análise macro da situação levando em consideração o direito do proprietário/ possuidor usar, fruir e dispor da propriedade, do dever legal do síndico de garantir a segurança patrimonial e física dos moradores, quórum para aprovação e as exigências técnicas que comprovem a viabilidade da alteração, por se tratar de área comum, e por fim, os custos de instalação e utilização.

Outros aspectos a serem observados referem-se: a validade do AVCB, a licença permanecerá? O seguro obrigatório da edificação contempla sinistros causados por essas instalações? E o instrumento normativo do condomínio terá que ser alterado?

Diante desse cenário, algumas decisões judiciais insurgiram acerca da matéria. Algumas compelindo o condomínio a se adequar e outras transferindo a decisão para assembleia. O estado de São Paulo, por exemplo, já sancionou o projeto de Lei 01-0036/17 que para obrigar as novas edificações a disponibilizar tomadas para carro elétricos. A questão precisa ser avaliada com cautela, sobretudo no que concerne as questões legais, obrigacionais e segurança, vez que a soberania das decisões em assembleia não pode ser embasada apenas em conceitos incipientes e sobre o arcabouço da ideia equivocado do direito absoluto de propriedade, lembrando que no final é o síndico que responderá civil e criminalmente por danos em razão de sua ação ou omissão.

Desse modo, diante de tantas incertezas, o síndico deve buscar amparo técnico, legal e jurídico antes de permitir esse tipo de tecnologia na edificação.•

Projetando para um futuro de maior prevenção

Nos dias 24, 25 e 26 de maio, na cidade de Ilhéus, o Corpo de Bombeiros da Bahia (CBMBA) realizou reuniões de alinhamento para uniformizar as ações desenvolvidas nos cursos e treinamentos oferecidos ao público externo à Corporação. Dentre os temas tratados pelo público presente, o que mais se destacou foi a expansão do Projeto Prédio Sem Fogo para as cidades do interior do Estado. O evento contou com a participação de 70 bombeiros militares, dentre os quais 15 gestores de Unidades Operacionais que atendem as diversas cidades baianas, além de bombeiros militares multiplicadores do conhecimento que juntos discutiram a melhor forma de expansão e de padronização dos processos, de forma a uniformiza-los, buscando sempre a melhoria continua na qualidade dos serviços ofertados a população.

A concentração populacional nas cidades e os seus crescimentos desordenados contribuem excessiva e di-

retamente no aumento do tempo resposta do Corpo de Bombeiros. Nessa perspectiva, a orientação do público treinado próximo ao evento até a chegada do Corpo de Bombeiros evita ou reduz sobremaneira os danos ocasionados no momento de um sinistro.

Um dos objetivos do projeto é reduzir o número de incêndios ou minimizar seu efeitos em condomínios verticais que vem aumentando nos últimos tempos e uma das saídas é municiar aquelas pessoas, que estão presentes no dia a dia do empreendimento, de conhecimentos que as auxiliem numa rápida tomada de decisão, de combater o incêndio em seu estágio inicial, assim como orientar a evacuação das pessoas do local de forma segura, cuidando assim do bem maior que é a vida.

O CORPO DE BOMBEIROS ACREDITA QUE ATRAVÉS DO PROJETO É POSSÍVEL PROVOCAR

TRANSFORMAÇÕES COMPORTAMENTAIS, COM A PREPARAÇÃO E MULTIPLICAÇÃO DE UMA CULTURA PREVENCIONISTA

Estando na sua 18ª edição, com o número de 316 funcionários, sendo treinados porteiros, zeladores, auxiliares de serviços gerais, jardineiros, dentre outros profissionais. O Corpo de Bombeiros acredita que através do Projeto é possível provocar transformações comportamentais, com a preparação e multiplicação de uma cultura prevencionista que mudará positivamente a forma de enxergar e manejar os riscos existentes nos condomínios.•

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Classificados Feira de Santana

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Itabuna e Ilhéus

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ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

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ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

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ADMINISTRAÇÃO E ASSESSORIA

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ARQUITETURA E INTERIORES

ÁGUA - ECONOMIA

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AVCB - PROJETOS / LAUDOS / IMPLANTAÇÃO

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Veja no título MANUTENÇÃO PREDIAL CHURRASQUEIRA

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CONSTRUÇÕES E REFORMAS

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CONSTRUÇÕES E REFORMAS

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CONSTRUÇÕES E REFORMAS

Veja no título

ALUGUEL DE MAQ. PARA OBRAS

CÂMERA SOLIDÁRIA

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CÂMERA

INTELIGENTE

CONSTRUÇÕES E REFORMAS

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Veja no título INSPEÇÃO

PREDIAL

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DECORAÇÃO

ENERGIA SOLAR FOTOVOLTÁICA

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EQUIP. PARA CONDOMÍNIO

Veja no título

PRODUTOS DE LIMPEZA E HIGIENE

EXTINTORES DE INCÊNDIO

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Veja no título

AVCB - PROJETOS/ LAUDOS/IMPLANT.

FARDAMENTO

FARDAMENTO

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IMPERMEABILIZAÇÃO

GÁS - MEDIÇÃO INDIVIDUALIZADA

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IMÓVEIS - COMPRA E VENDA

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INSPEÇÃO PREDIAL

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PARA-RAIOS

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EQUIPAMENTOS PARA CONDOM.

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AVCB - PROJET

LAUDOS/IMPLANT.

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SEGURANÇA ELETRÔNICA

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