INFORME DE TASACION
Rol Predial: 34-73
COMUNA: RÍO HURTADO
Dirección o Nombre de la Propiedad
HIJUELA 69 LT A
Destino: SITIO ERIAZO
PROFESIONAL ACTUANTE:
Juan Luis Menares Rodríguez
Arquitecto UTFSM, ICA 10.867, Rol 4414 Reg. Consultores MINVU
CONTACTO: +56 9 4105 5309, juan.menares@ug.uchile.cl
INFORME TASACION INMUEBLE
Juan - Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVUOBJETIVO
Se extiende el presente informe de tasación, para valorizar sitio con vivienda, en sector poniente de la comuna de Río Hurtado. Su utilización en acciones jurídicas o comerciales queda abierta.
IDENTIFICACION DEL BIEN RAIZ
Rol Predial: 34-73
Comuna: RÍO HURTADO
Dirección o Nombre de la Propiedad: HIJUELA 69 LT A
Coordenadas UTM: -30.395729 -70.870565
Destino: SITIO ERIAZO
Permiso de obras: NO INFORMADO Recepción de obras: NO INFORMADA
Propietario: MARIA JANET ROJAS PEREZ y otros. Rut: 9.322.730-1
Tasador: JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ, Arquitecto Registro: Rol 4414, Registro de Consultores MINVU
Fecha: 7 de febrero de 2023
I. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR
A. Localización
La propiedad se encuentra localizada en el sector poniente de la comuna de Río Hurtado, Provincia de Limarí, Región de Coquimbo, dentro de la zona denominada “ZMC 1” según plano regulador comunal –sector Pichasca-. En específico entre calles D-453 por el SUR, Villa La Rinconada por el ORIENTE, D-595 por el PONIENTE, y D-595 por el NORTE –hoy vía de acceso-.
B.
Características generales y composición
El terreno posee una pendiente cercana al 10%. Existen evidencias de los estratos anteriores a la construcción del complejo en cortes de terreno vecino. Puede inferirse que se trata de suelos arcillosos con presencias de áridos y granodioritas, propias de ribera. La llegada al firme se garantiza mediante poyos de cimentación y zapatas corridas en unidad aislada de tipo cabaña. La pendiente es anulada mediante rebajes superficiales de terreno. Se han ejecutado todas las obras necesarias de nivelación. Los patios del inmueble existente son de pendiente apropiada al uso cotidiano -al interior y exterior del predio-. Cuenta con estacionamiento.
C. Infraestructura y urbanización
La vivienda y su terreno poseen factibilidad de servicios de agua potable rural y electricidad mediante concesión pública. El suministro de fuerza eléctrica está operativo y vigente. Es otorgado mediante red aérea trifásica existente según se rescata de los antecedentes de levantamiento adjuntos.
La pavimentación de recorrido vehicular en el camino de acceso, D-595 CAMINO OVALLE – RÍO HURTADO, es en carpeta con rasante de hormigón, cuenta con veredas y escurrimientos de agua lluvia en igual material. La obra posee acceso desde la calle hasta su entrada peatonal y vehicular. Se verifica existencia de patio con estacionamiento. Las obras son en materialidad tipo E.
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II. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD
A. Características
El lote posee una obra en materialidad LIVIANA, de madera con terminaciones de estándar medio, en unidad pequeña de 1 piso. La trama vial circundante le provee de todos los servicios públicos necesarios para el diario vivir. La población del sector es de clase media de tipo C3. En un radio de 300 metros cuenta con comercio minorista, y en viajes de 45 minutos con centros mayoristas de enseres. Tiene acceso a instituciones de salud primaria y educación escolar dentro de la comuna. La cota promedio de 765 m sobre el NMM, le hacen parte del clima mediterráneo de secano propio de los cordones transversales de la Cordillera de Los Andes.
B. Emplazamiento general
Se encuentra inmediato a la calle D-595 –ruta de acceso a la comuna-, a una cuadra de Villa La Rinconada. Con respecto al plan regulador comunal, se encuentra en el área ZMC 1 -correspondiente a zonas residenciales mixtas del centro de Pichasca-, por lo que posee una trama vial y programas de servicios consolidados. Se integra al casco histórico de manera directa, al estar vinculadas a la ruta troncal D-595 hacia Río Hurtado. Es verificable su comunicación con instituciones educativas en sus primeros niveles, minimercados, áreas verdes, tenencia y empresas terciarias en general. Prima la actividad turística pese a los múltiples destinos permitidos en ZMC 1.
C. Terreno: Deslindes y Superficies
Los deslindes señalados corresponden a los rescatados del plano inscrito. Se deja constancia de la existencia de pequeñas obras al interior. Sus deslindes se trazan en la forma descrita a continuación.
· Al Norte : 123.65 m en línea continua (limitando con RUTA D-595)
· Al Sur : 113.86 m en línea continua (limitando con otro propietario)
· Al Oriente : 181.23 m en línea continua (limitando con otro propietario)
· Al Poniente : 188.72 m en línea continua (limitando con otro propietario)
· Superficie : 13639 M2
D. Deudas, Expropiaciones y Cesiones
· No registra deuda de contribuciones -según certificado adjunto-.
E. Programa y estado actual
· Destino :
Inmueble con destino HABITACIÓN -obras en terreno de pendiente leve-.
· Programa :
Cabaña aislada con cocina, baños, dormitorios y área social.
· Materialidad :
Unidad en madera sobre plano de igual materialidad –se integrara toda la obra en la categoría E de las tablas de valorización-.
· Conservación : Su estado general es habitable y con se descarta la necesidad de mantenciones, se aplicará desvalorización simple, equivalente a un año.
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F. Foto georreferenciada Coordenadas -30.395729, -70.870565
III. RESUMEN DE ANTECEDENTES SECTORIALES
Usos Permitidos: Vivienda. Equipamiento inofensivo compatible con vivienda.
Usos Prohibidos Industria, actividad molesta, insalubre y peligrosa en general.
Rasantes y distanciamientos según OGUC.
Juan - Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU
IV. VALORIZACION SIMPLE
a) El valor comercial se asignará por referencia directa con las ofertas de mercado homologables. Estas serán rescatadas de sitios web para el corretaje de propiedades. Todos los ejemplos en fechas recientes.
b) El valor físico de las construcciones, corresponderá al vigente por metro cuadrado MINVU, incluyendo los costos indirectos de ejecución, y pudiendo considerar depreciación. Se utilizará tabla de costos unitarios correspondientes al trimestre y su categorización.
c) Los costos de ejecución se harán en base a la tabla del colegio de arquitectos de Chile y estimando recargo adicional por concepto de especialidades técnicas –si procede-.
El siguiente recuadro muestra el recargo porcentual de aranceles para proyectos según tablas del Colegio de Arquitectos -respecto al rango de costo material en UF-. Se aplicará según corresponda y de verificarse proyectos.
Los factores de ajuste sugeridos por el manual de tasaciones del servicio de impuestos internos -para considerar efecto de situaciones especiales- se mantienen en cifra neutra, dado que los terrenos rescatados para el estudio son llanos o de una magnitud que hace difícil aunar en una naturaleza puntual la categoría predial.
1
Las áreas homogéneas más cercanas al caso y el valor promedio en pesos por m2 entre ellas, no será considerado en el cálculo de pesos por metro cuadrado final, dado que -a juicio del profesional actuante- doblan el promedio real de ofertas en pesos por metro cuadrado existentes.
ÁREAS HOMOGENEAS VIGENTE (2022)
Se presenta a continuación tabla de terrenos en oferta, asimilables a la propiedad en análisis, y seleccionados desde bases de datos de corretaje de propiedades. Esto a fin de obtener un costo promedio por metro cuadrado –en el mercado- que se coteje con la cifra obtenida mediante el cálculo desde las tablas de valorización técnica territorial precedentes. Los casos homologables rescatados son los siguientes:
hDps://casas.mitula.cl/detalle/ 370358/5200131675278843448/2/1/terrenosrio-hurtado?
search_terms=terrenos+rio+hurtado&page=1&p os=2&t_sec=1&t_or=2&t_pvid=a6753a3cec71-4386-bd67-3160649f576d
hDps://casas.mitula.cl/adform/ 0000009160023670676007608?
search_terms=terrenos+rio+hurtado&page=1&p os=8&t_sec=1&t_or=2&t_pvid=5c9c6028-4f47-4 2f2-8810-3cbc74719cfa
hDps://ovalle.doplim.cl/campo-agroresidencialy-turisUco-samo-alto-ruta-antakaryid-52335.html?utm_source=Lifullconnect&utm_medium=referrer
hDps://www.bienesonline.cl/ficha-terrenoventa-el-sauce-limari_TEV122927.php?
hDps://casas.mitula.cl/detalle/ 31082/1090033666807738286/20/1/terrenosrio-hurtado?
hDps://propiedades.portalterreno.cl/propiedad/ venta/terreno/rio-hurtado/182111-10000hectareas-el-sauce-comuna-de-rio-hurtado-
31082/7420033666807755277/16/1/pichasca?
Considerando el promedio en la presente tabla de 9.515 $/m2 y el promedio resultante de selección de áreas homogéneas cercanas al caso de 20.534 $/m2, se verifica una valorización en la plancheta de áreas homogéneas del SII que dobla las cifras de mercado promediadas, las que serán aplicadas a la tabla de valorización final del terreno -a fin de comparar la estimación de este informe con el avalúo detallado-.
Para estimar el costo de materiales de construcción se considera la categoría E de construcción LIVIANA en MADERA con presencias de terminaciones mixtas –cuya desvalorización se ha de explicitar en tabla final-. Las obras de terminación serán consideradas dentro del costo unitario por m2 de la misma categoría E -dada su baja relevancia en el contexto general-.
Por último se considera en la tabla de la valorización final
- 75% sobre el total de materiales, a razón de costos de mano de obra necesaria para ejecutar las obras.
- Itemizado de costos adicional por concepto de proyectos e instalación de obras complementarias.
- Un coste estimativo de especialidades de 1 UF/m2.
- Desvalorizaciones según tabla SII.
Alcances preliminares
1. El profesional actuante no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente.
2. El tasador no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación.
3. Que se ha inspeccionado la propiedad por medios de levantamiento GPS. La información que presenta es verdadera, y no se ha obviado nada de importancia.
4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están mencionados.
5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante, el cual se hace legalmente responsable de las apreciaciones contenidas en la tasación, en conformidad al artículo 22, del Reglamento de Sociedades Anónimas.
6. Los factores de ajuste son estimados en base a situación topográfica constatada en terreno.
7. El costo por metros lineales y la valorización de obras de provisión de servicios serán a criterio del profesional actuante. Se añadirá el costo de proyectos aprobados, dada su relevancia por concepto de gasto y vigencia –si existieren-.
8. La propiedad está sujeta a plano regulador comunal vigente. Se informa de cambios que pudiesen afectarle.
9. Las conclusiones de una tasación son objetivas en la medida de lo posible, haciendo uso de datos públicos y levantamientos; esta circunstancia no implica nulidad de posibilidades de variación por razones de índole social en general.
10. Corresponderá al mandante extender el certificado de hipotecas, gravámenes, prohibiciones y litigios.
A.
Predio y materiales Item Sup. m² $/m² UF/m² Total $ Total UF Lote 13.639,00 9.515 0,27 129.775.085,00 3.674,79 Materiales construcción sólida 0,00 - - 0,00 0,00 Materiales construcción liviana 55,33 164.120 4,65 9.080.759,60 257,14 Subtotal bienes inmuebles 138.855.844,60 3.931,92
C. RESULTADOS:
1. A partir de los parámetros utilizados, los cálculos arrojan un valor base del terreno a razón de 3675 UF
2. Considerando materiales, superficie, desvalorización, y proyectos el inmueble y sus obras se estiman en 626 UF
3. Considerando el valor de la UF a la fecha, el monto de tasación se estima en $151.872.153
4. En Anexos de este informe se entrega documentación de respaldo a los parámetros aplicados para la tasación
D. COMENTARIO FINAL DE VALORIZACIÓN:
Estando urbanizada y ejecutada las obras de infraestructura correspondientes al acceso y servicios -en entorno inmediato al inmueble- y existiendo labores de ingeniería y arquitectura realizadas, en óptimas condiciones (considerados los ajustes de desvalorización); se estima una incorporación factible al mercado como lote con obras en calidad de cuerpo cierto.
El valor promedio de la tierra por metro cuadrado no se castiga a la baja mediante factores de ajuste SII, dado que se trata de suelo relativamente llano, regular y de tamaño cercano a la media. En relación a los costes de la construcción definidos bajo la metodología de informe, esta considera modificaciones menores a la baja de - dada la ejecución en aproximadamente un año atrás-. Esta se aprecia en estado de conservación aceptable, no requiriendo intervenciones en estructuras para consolidar su habitabilidad.
En relación al avalúo fiscal, se observa una diferencia cercana a los cien millones de pesos por sobre lo estimado en este informe. Se recomienda al mandante solicitar el respaldo de la tasación fiscal, toda vez que este ha requerido la presente memoria con el fin de impugnar dicha valorización estatal. En anexos de este informe se acompaña las tablas de costos por metro cuadrado del SII para contrastar con los ejemplos de mercado análogos al predio en análisis.
J U A N - L U I S M E N A R E S R O D R I G U E Z
Tasador: Rol 4414 Reg. Consultores MINVU
Profesión: Arquitecto/ I.C.A.10867
V. COMPLEMENTO DE ANTECEDENTES TECNICO-LEGALES
1. Registro tasador
2. Escritura
3. Vigencia
4. Resolución subdivisión
5. Certificado de avalúo
6. Certificado de deuda tributaria
7. Certificado exención de expropiación
8. Plano plancheta SII
9. Plano esquemático del lote
10. Plano esquemático obra
11. Planta Google Earth
12. Planta Google Maps
13. Fotografías
14. Plano regulador comunal –extracto zona aplicable al lote-
15. P.R.C. Ordenanza Local –extracto zona aplicable al lote-
16. Plano de áreas homogéneas 2022
17. CIP antiguo –no vigente-.
18. Tabla de ajustes SII
19. Tabla desvalorización SII
20. Tabla de categorías de construcción
21. Tabla de Honorarios CA
Juan - Luis Menares Rodríguez Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores