Juan ‐ Luis Menares Rodríguez
Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU
INFORME DE TASACION
Comuna: LA LIGUA Número de Rol de Avalúo: 00089 − 00372 Dirección o Nombre del bien raíz: DIEGO PORTALES 1280 LT 20, CONDOMINIO ALTOS DEL VALLE Destino del bien raíz: HABITACIONAL
MANDANTE
Sociedad Inmobiliaria de Inversiones y Proyectos Altamira LTDA. Calle José Miguel Carrera 1861 Recreo, Viña del Mar, Región de Valparaíso CONTACTO: +56 9 6878 7607, info@altamirachile.com
INFORME TASACION BIEN RAIZ
Juan ‐ Luis Menares Rodríguez
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OBJETIVO
Se extiende los antecedentes de tasación para trámites posteriores de preventa y obtención de crédito hipotecario mediante entidad bancaria o financiera afín.
IDENTIFICACION DEL BIEN RAIZ
Dirección específica: DIEGO PORTALES 1280 LT 20, CONDOMINIO ALTOS DEL VALLE Comuna: LA LIGUA Región: VALPARAÍSO Rol: 00089 − 00372 Destino del bien raíz : HABITACIONAL Mandante: Sociedad Inmobiliaria de Inversiones y Proyectos Altamira LTDA
Rut: 77.890.060 - 2
Tasador: JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ, Arquitecto Tasador Rol 4414, Registro de Consultores MINVU Fecha: 28 de Febrero de 2021
I. DESCRIPCIÓN DEL SECTOR A. Localización El Condominio -Tipo B- Altos del Valle se encuentra localizado en el límite poniente del casco histórico de La Ligua, dentro de la zona urbana denominada “sector C” del plano regulador comunal. En especifico entre calles Diego Portales por el Sur, Manuel Antonio Gaete por el Oriente, Villa Lua por el Norte y servidumbre de paso por el Poniente. B. Características El terreno posee una pendiente promedio del 5% con una capa de arcilla pedregosa altamente cohesionada. La trama vial circundante le provee de todos los servicios públicos necesarios para la vivienda. La población del sector es de clase media de tipo C2. En un radio de 500 metros cuenta con comercio mayorista de enseres y acceso a instituciones de salud y educación. La cota promedio de 90 m sobre NMM lo que le hace parte del clima mediterráneo propio de los valles transversales de la cuenca del rio Ligua. C. Infraestructura y Urbanización El lote 20 de la copropiedad se encuentra urbanizado y al presente cuenta con servicios básicos operativos. Al igual que todos los lotes de la copropiedad posee factibilidad de servicios mediante extensión de red pública ejecutada según proyecto presentado a ESVAL y recepcionada en copia al expediente de copropiedad aprobado. El suministro de fuerza eléctrica es mediante red subterránea trifásica aprobada y recibida según se rescata de los antecedentes de expediente municipal. Su factibilidad –CGE- está vigente y sus servicios particulares operativos. La pavimentación interior del condominio es de asfalto en carpeta de recorrido, hormigón armado en veredas y escurrimientos de agua lluvia y cuenta con zarpa y empalme de igual materialidad en el acceso de estacionamiento. El acceso común al condominio cuenta con una carpeta de hormigón de iguales características.
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II. DESCRIPCIÓN DE LA PROPIEDAD A. Características Generales y Composición El terreno posee una pendiente promedio del 5% con una capa de arcilla pedregosa altamente cohesionada. La pendiente es anulada mediante cortes de terreno, compactados y contenidos bajo el 50% del inmueble y en un 15% del área exterior. No se estima necesaria la ejecución de obras adicionales de nivelación y sus patios son de pendiente apropiada al uso cotidiano. B. Emplazamiento general El lote 20 está aproximadamente a 60 m del acceso principal del Condominio Altos del Valle, en específico por la vereda oriente desde entrada ubicada en avenida Diego Portales. Con respecto al plan maestro de la copropiedad, se encuentra en el área de mayor elevación topográfica -correspondiente a los 90 metros sobre el nivel medio del mar- por lo que posee una excelente ventilación, asoleamiento y perspectivas sobre la totalidad del complejo y hacia el límite poniente de la ciudad –barrio El Bosque-. C. Terreno: Deslindes y Superficies Los deslindes señalados corresponden a los descritos en el plano de copropiedad inscrito en el Conservador de Bienes Raíces de La Ligua bajo el número 4 del registro especial de copropiedad del 2015 Al Norte
: 18.15 m
Al Sur
: 21.00 m
Al Oriente
: 27.57 m
Al Poniente
: 24.72 m y ochavo de 4 m en 45 grados al norponiente
Superficie
: 575.00 m2
Deudas, Expropiaciones y Cesiones No registra Programa y estado actual Destino : Habitacional, obras en terreno natural de baja pendiente. Programa : Vivienda que cuenta con área social, cocina, baño de visitas, 2 baños privados y cuatro dormitorios. Materialidad : Vivienda sólida de albañilería confinada con pavimentos exteriores de hormigón armado y cerámica, cubierta asfáltica sobre soportes de madera reticulada y cerramientos de acero. Conservación : Su estado general es de tipo semi nuevo.
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D. Foto georreferenciada Coordenadas UTM: 289385.00 m E, 6407235.00 m N
III. RESUMEN DE ANTECEDENTES SECTORIALES •
Usos permitidos Zona C Plan Regulador Comunal de La Ligua Vivienda Artesanía y Comercio compatible con la vivienda Equipamiento compatible con la vivienda
•
Usos prohibidos Industria molesta e insalubre Industria Peligrosa
•
Normas de edificación Zona C Superficie predial mínima :
160.00 m2
% Ocupación de suelo
:
60 %
Índice de Constructibilidad
:
100%
Altura máxima edificación
:
Art 2.6.2 y 2.6.3 OGUC
Densidad habitacional
:
No se especifica
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IV.
VALORIZACION SIMPLE
a) El valor comercial del terreno se asignara por referencia directa con las áreas homogéneas –AH- de la comuna de Cabildo, según tabla 2018 del servicio de impuestos internos (vigente al momento de elaboración del informe). b) El valor físico de las construcciones, corresponderá al costo a nuevo del bien, incluidos los costos indirectos de su ejecución, no considerando depreciación. Se utilizara tabla de costos unitarios correspondientes al trimestre y su categorización. c) Los costos de ejecución se harán en base a la tabla del colegio de arquitectos de Chile y recargo adicional por concepto de especialidades técnicas. El siguiente cuadro muestra las diversas áreas homogéneas y nos da el valor promedio en pesos por m2 de terreno. Se constata invariabilidad dado el factor total de ajuste –según desglose-. El recargo porcentual de arancel de proyectos del Colegio de Arquitectos según rango de costo material en UF se traducirá en 2 UF/m2 para efectos del costo integral de proyectos de arquitectura, ingeniería e instalaciones. Proyectos según C.A. Rango
650-6500 UF
A. Trabajos preparatorios
0.90%
B. Proyecto
3.40%
C. Estructura
0.90%
D. Inspección
2.80%
% PROMEDIO
8.00%
Factores de ajuste Factor superficie
1
Factor frente fondo
1
Factor altura
1
Factor caso excepcional
1
Factor promedio ajuste
1
Area Homogénea AH
Valor $/m2
HMB 027
55358
XMB 007
42399
HMB 019
57439
HBB 002
42399
HMB 061
55519
Promedio $/m2
50622,8
Teniendo como resultado 50.623 $/m2 se multiplicará esta cifra en un 200% para corregir la división a la mitad del valor promedio de compraventas -por sector- aplicado en el SII para el cálculo de contribuciones. Por tanto el promedio resultante de selección de áreas homogéneas cercanas al caso será 101.246 $/m2.
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Siendo la presente tasación del tipo técnica comercial, se presentará a continuación tabla de casos homologables, seleccionados desde diferentes bases de datos de corretaje de propiedades. Esto a fin de obtener un costo promedio por metro cuadrado que se coteje con la cifra obtenida mediante el cálculo por medio de tablas de valorización técnica precedentes. Los casos homologables rescatados son los siguientes: Caso
Total costo $
m2
link
$/m2
1
104.707.260
300 https://www.toctoc.com/propiedades/compraparticularsr/casa/la-ligua/calleserrano-la-ligua/1528841?utm_source=Lifull-connect&utm_medium=referrer
349.024
2
140.000.000
400 https://www.economicos.cl/propiedades/casa-amplia-en-pleno-centro-de-laligua-codAARNBEQ.html
350.000
3
141.063.947
360 https://www.economicos.cl/propiedades/vendo-hermosa-casa-en-la-liguacodAARQOYY.html
391.844
4
175.000.000
493 https://www.yapo.cl/vi/75628554.htm
354.970
5
92.000.000
300 https://www.ofertainmobiliaria.cl/detalle/1497235_venta-casa-la-ligua-2habitaciones
306.667
costo promedio
350.501
Considerando el promedio de la presente tabla en 350.501 $/m2 y el promedio resultante de selección de áreas homogéneas cercanas al caso de 101.246 $/m2 tenemos un valor promedio final del metro cuadrado correspondiente a 225.874 $/m2 los que serán aplicados a la tabla de cálculo final. Para la vivienda se considera la categoría material C de albañilería confinada, a fin de estimar el costo total de las obras. El cierro perimetral se considerará en categoría E respecto al valor material del trimestre. Clasificación
E
Construcciones materialidad mixta
Categoría
3
Media
Promedio
134.125
$/m2
Clasificación
C
Construcciones albañilería confinada
Categoría
2
Media superior
Promedio
254.895
$/m2
Por último se estima perentorio considerar - 75% sobre el total de materiales, a razón de costos de mano de obra necesaria para ejecutar la arquitectura. - Tabla de costos adicional, por concepto de adquisición e instalación de obras complementarias de seguridad, accesibilidad y habitabilidad. Alcances preliminares: Los factores de ajuste son estimados en base a planimetría topográfica adjunta (en digital tamaño ISO A1) y hoja escalada. El costo por metros lineales y la valorización de obras de provisión de servicios serán a criterio del profesional actuante, como también las de empalme eléctrico. Se añadirá el costo de proyectos aprobados, dada su relevancia por concepto de gasto y vigencia.
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A. CUADRO DE VALORIZACION 1. Terreno y materiales Item
Sup. m²
$/m²
UF/m²
Total $
Total UF
Lote
575,0
225.874
7,77
129.877.550
4.466
Materiales de construcción vivienda
137,4
254.895
8,76
35.022.573
1.204
164.900.123
5.670
Subtotal bienes inmuebles
712,4
240.385
8,27
2. Proyectos y construcción Item
Sup. m²
$/m²
UF/m²
Total $
Total UF
Construcción
137,40
191.171
6,57
26.266.930
903
Arquitectura y especialidades
137,40
58.169
2,00
7.992.393
275
137,40
249.340
8,57
Subtotal proyectos
34.259.323
1.178
3. Obras Complementarias Item
m
Cerco perimetral y sus fundaciones Empalme eléctrico y sanitario
$/U
UF/m
Total $
Total UF
95,44
134.125
4,61
12.800.890
440
1,00
6.000.000
206,30
6.000.000
206
Mano de Obra
9.400.445
323
Subtotal OO. CC.
28.201.335
970
4. TOTAL VALORIZACION FISICA
227.360.781
7.817
B. VALORES DE TASACION Item
Total $
VALOR TASACION
227.360.781
7.817
Total UF
VALOR SEGURO CONSTRUCCIONES Y OO. CC.
100%
97.483.232
3.352
VALOR LIQUIDACION
75%
170.520.586
5.863
Valor UF Enero 2021
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29.084,40
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Arquitecto Tasador / I.C.A. 10.867 Rol 4414 Registro Consultores MINVU
C. RESULTADOS: 1.
A partir de los parámetros utilizados los resultados arrojan un valor del lote –sin obras- del orden de 4466 UF
2.
Considerando la superficie total del inmueble el valor de proyectos y construcción se estima en 1178 UF
3.
Considerando el costo de obras complementarias, se suma a los proyectos la cifra de 970 UF
4.
Considerando el valor de la UF a la fecha el monto de tasación se estima en $227.360.781
5.
En Anexos de este informe se entrega documentación de respaldo a los parámetros aplicados para la tasación
D. COMENTARIO FINAL DE VALORIZACIÓN: Estando urbanizada y ejecutada las obras de infraestructura correspondiente al entorno inmediato de la unidad y existiendo labores de ingeniería y arquitectura ya realizadas para con la vivienda –considerada en valor de estado nuevo-, se estima una incorporación efectiva al mercado, donde el valor promedio definido bajo la metodología de informe no considera modificaciones a la baja, al no existir parámetros significativos que la justifiquen. La construcción de la vivienda se aprecia en óptimo estado de conservación y cumpliendo con la habitabilidad requerida.
JUAN - LUIS MENARES RODRIGUEZ Tasador: Rol 4414 Reg. Consultores MINVU Profesión: Arquitecto/ I.C.A.10867
Declaración del tasador 1. Que no tiene hoy ni espera tener en el futuro, interés en la propiedad tasada ni ningún impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma independiente. 2. Que no tiene personal interés ni participación en los usos que se hagan de la tasación. 3. Que ha inspeccionado personalmente la propiedad, por dentro y por fuera. La información que presenta es verdadera, y no ha obviado nada de importancia. 4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario están mencionados. 5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la información requerida en este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante, el cual se hace legalmente responsable de las apreciaciones contenidas en la tasación, en conformidad al artículo 22, del Reglamento de Sociedades Anónimas.
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V. COMPLEMENTO DE ANTECEDENTES TECNICO-LEGALES 1.- Registro tasador 2.- Planta topográfica 3.- Planta arquitectura 4.- Planta plancheta SII 5.- Planta Google Maps 6.- Certificado de avalúo 7.- Certificado de deuda tributaria 8.- Certificado exención de expropiación 9.- Plano Google Earth 10.- Certificado de urbanización, pavimentación y copropiedad. 11.- Certificado de informaciones previas 12.- Certificados de factibilidad condominio 13.- Plano de áreas homogéneas 2018 14.- Tabla de categorías de construcción 15.- Tablas de valorización al primer trimestre de 2021 16.- Tabla de Honorarios CA 17.- Escritura
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Fecha de Emisión: 23 de Enero de 2021
CERTIFICADO DE AVALÚO FISCAL Avalúos en pesos del PRIMER SEMESTRE DE 2021 Comuna
: LA LIGUA
Número de Rol de Avalúo
: 00089 − 00372
Dirección o Nombre del bien raíz
: DIEGO PORTALES 1280 LT 20 ALTOS DEL VALLE
Destino del bien raíz
: HABITACIONAL
AVALÚO TOTAL AVALÚO EXENTO DE IMPUESTO AVALÚO AFECTO A IMPUESTO
: $ : $ : $
65.778.739 36.123.252 29.655.487
El avalúo que se certifica ha sido determinado según el procedimiento de tasación fiscal para el cálculo del impuesto territorial, de acuerdo a la legislación vigente, y por tanto no corresponde a una tasación comercial de la propiedad.
Por Orden del Director
CERTIFICADO GRATUITO
1/1
012320403
56768ÿ
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HKQKR
S
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W
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78 22 8 2 6768 2 2 2 2
323
N° Certificado: 2198840
Informe Situación de Inmueble Valparaiso, 23 de Enero de 2021
Este Servicio informa con esta fecha que: Inmueble ubicado en DIEGO PORTALES 1280 LT 20 ALTOS DEL VALLE de la comuna de LA LIGUA, Rol de Avalúo Nº 00089-00372 se encuentra NO AFECTO A EXPROPIACIÓN por SERVIU de Valparaiso. Se extiende el presente informe a solicitud JUAN LUIS MENARES RODRÍGUEZ, para ser presentado en JUAN LUIS MENARES RODRIGUEZ. Emitido de conformidad con lo dispuesto en los articulos 5 y 20 de la Ley 19.628 y 17 de la Ley 19.880.
Oficina Virtual Internet Cajero Virtual Internet
Costo de la Solicitud: $ 0 Código de Transacción: BD4866B7
Si el número del inmueble del Rol consultado no coincide con la numeración de la propiedad desplegada, deberá solicitar un certificado de numeración en la dirección de obras de la municipalidad a la que pertenece la propiedad.
Informe para el inmueble ubicado en DIEGO PORTALES 1280 LT 20 ALTOS DEL VALLE de la comuna de LA LIGUA, Rol de Avalúo Nº 00089-00372, emitido en: Valparaiso, 23 de Enero de 2021
Cajero: Oficina Virtual Internet N° Certificado: 2198840
Certificado de Deuda NOMBRE
INM. DE INV. Y PROYECTOS ALTAMIRA LTDA.
DIRECCION
DIEGO PORTALES 1280 LT 20
ROL
059-00089-372
COMUNA
LA LIGUA
ESTE ROL LA LIGUA 059-00089-372 NO REGISTRA DEUDA
(Liquidada al: 23-01-2021)
Fecha de Emisión del Certificado: 23-01-2021
Emitido a las: 17:04 El Servicio de Tesorería certifica que de acuerdo al estado de la Cuenta Única Tributaria no se registra deuda asociada a este ROL LA LIGUA 05900089-372. La Institución o persona ante quien se presenta este certificado, podrá verificar su autenticidad en www.tgr.cl, ingresando el número del código de barra que se indica en certificado.
IMPORTANTE DOCUMENTO NO VALIDO PARA PAGAR EN INSTITUCIONES RECAUDADORAS
001SD202102385869886
Página 1 de 1
012320403
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320
CARMEN LUZ LATORRE LEYTON
Firmado digitalmente por CARMEN LUZ LATORRE LEYTON Fecha: 2018.03.12 21:19:16 -03'00'
TABLAS DE COSTOS UNITARIOS POR METRO CUADRADO DE CONSTRUCCION 4º TRIMESTRE 2020 (En pesos Moneda Nacional, Base Enero 2020)
I.- OBRAS DE EDIFICACION
TIPO DE EDIFICACION C D E F
CATEGORIA
A
B
G
H
I
1
343.407
391.705
343.407
343.407
244.118
-
-
-
-
2
254.895
289.742
254.895
254.895
182.409
128.792
182.409
166.342
201.228
3
187.807
214.628
187.807
187.807
134.125
93.897
134.125
120.708
147.616
4
134.125
152.882
134.125
134.125
96.500
67.023
96.500
85.877
104.593
5
-
-
72.429
72.429
72.429
50.936
77.777
69.748
83.119
EE
FE
MM
MA
ME
II.- OTRAS CONSTRUCCIONES
CATEGORIA
AA
AB
AE
BA
TIPO DE ESTRUCTURA BB BE CA CE
a
100.774
87.031
80.435
127.379
133.913
107.347
127.379
107.347
80.435
42.836
80.435
80.435
80.435
b
60.493
52.224
48.781
76.404
80.423
64.419
76.404
64.419
48.280
42.836
48.280
48.280
48.280
c
20.167
17.383
25.468
25.468
26.817
21.439
25.468
21.439
16.164
42.836
16.164
16.164
16.164
Fuente: Ministerio de Vivienda y Urbanismo - Resolución Exenta Nº 80, de 13 de Enero del 2020.
COLEGIO DE ARQUITECTOS DE CHILE A.G. VALORES REFERENCIALES PARA EL COBRO DE HONORARIOS POR SERVICIOS PROFESIONALES DE LOS ARQUITECTOS (Edición 2007)
CAPITULO 1 Introducción. El presente documento de Valores Referenciales para el cobro de honorarios por Servicios Profesionales de los Arquitectos se ha elaborado para el uso de los socios activos del Colegio de Arquitectos de Chile. En la preparación de su contenido se ha considerado los estudios realizados por la Comisión de Arancel del Colegio, la Ley 7.211 que creó el Colegio de Arquitectos y el Decreto Ley 3.621, vigente a la fecha. Este estudio incluye las siguientes ideas básicas: 1.1.
Modifica y complementa el documento previo de igual nombre, aprobado por el Directorio Nacional en sesiones Nº 40 y 41 de fechas 11 y 25 de octubre de 1984.
1.2.
Considera en todos sus términos y alcances el Arancel y sus aclaraciones que regian el Colegio hasta su transformación en Asociación Gremial (1981).
1.3.
Separa completamente los actos y servicios de los arquitectos de las remuneraciones correspondientes a éste.
1.4.
Ordena y numera las distintas materias.
1.5.
Actualiza los valores de las respectivas tablas y las refiere a un patrón reajustable.
1.6.
Este documento corresponde a las labores detalladas en el Documento “Actos y Servicios Profesionales de los Arquitectos”.
1
CAPITULO 2. Disposiciones generales. 2.1.
2.2.
2.3. 2.4.
2.5. 2.6. 2.7.
2.8.
2.9.
Los honorarios establecidos en este documento referencial corresponden a las labores detalladas en la descripción de los actos y servicios profesionales de los arquitectos y tiene por objeto informarlos sobre la forma de establecer una remuneración mínima, proporcional a su labor y responsabilidad. Los valores referenciales estipulados corresponden a un desarrollo normal y continuo de las diversas etapas de intervención del arquitecto y de la ejecución de un encargo de trabajo, proyecto u obra. Dichos valores referenciales están expresados en porcentajes respecto a los costos de las obras o en su defecto, a Unidades de Fomento Reajustables de acuerdo a lo que se señala en las tablas en que se establecen los honorarios referenciales. En caso que la Unidad de Fomento Reajustable (UF) fuese reemplazada por otro signo, se usará en nuevo símbolo que corresponda para garantizar, en todo caso, la reajustabilidad de los valores comprometidos. En toda prestación de servicios, el arquitecto deberá suscribir el contrato de servicios profesionales correspondiente. En dicho contrato deberá establecerse, entre otros aspectos, la forma de pago de los honorarios estipulados, que deberán estar de acuerdo con la labor desarrollada por el arquitecto. Cualquier circunstancia que obligue al arquitecto a una labor suplementaria a la originalmente establecida, deberá ser manifestada de inmediato al cliente o propietario para estipular la remuneración correspondiente. Todo cambio sustancial del programa de una obra ordenada por el propietario dará lugar a una liquidación de los honorarios de los trabajos previamente ejecutados por el arquitecto. Cuando el trabajo del arquitecto fuere limitado sólo a la confección del proyecto de una obra, cuya construcción será dirigida por otro arquitecto, podrá recargar en un 20% el monto de los honorarios establecidos en la Categoría correspondiente. A su vez, si sólo se le encargara la dirección y/o la fiscalización de una obra proyectada por otro arquitecto, podrá recargar su honorario en forma similar. Si se produjera la liquidación anticipada de un contrato, por causales ajenas al arquitecto y su labor, éste tiene derecho a una indemnización que deberá establecerse en el correspondiente contrato de prestación de servicios profesionales y cuyo monto no podrá ser inferior a un 20% del monto de los honorarios no percibidos. Si la obra que se encomienda a un arquitecto se encuentra en una ciudad distinta de su residencia o lugar de trabajo habitual, se deberá convenir un recargo, ajeno al honorario, para compensar, además de los gastos que
2
2.10. 2.11.
2.12.
2.13.
2.14.
2.15. 2.16.
esta circunstancia le significa, el mayor tiempo que le demandará las visitas a la obra. Cuando una obra se ejecute con interrupciones ajenas a la responsabilidad del arquitecto, mayores de seis meses, los honorarios establecidos previamente tendrán un recargo convencional. Los porcentajes de honorarios establecidos en las tablas de Categorías 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, 5ª y 6ª, señaladas en el punto 4.1, del Documento profesional “Actos y Servicios Profesionales de los Arquitectos”. se entiende que corresponden a obras que serán ejecutadas a suma alzada por un contratista general. Cuando el trabajo no se ejecute en la forma antes señalada, se procederá considerando las estipulaciones fijadas en el punto 4.5. del documento “Actos y Servicios Profesionales de los Arquitectos”, de Trabajos Especiales. Si el propietario suministra, o se conviene, o se autoriza al constructor, el empleo de materiales u otros elementos de fabricación propia, en existencia, usados o depreciados, para el cálculo de honorarios serán considerados como si fueran nuevos, con su correspondiente valor en plaza. Las partidas A, de los trabajos preparatorios y B de proyecto, de las Categorías 1ª, 2ª, 3ª, 4ª, 5ª y 6ª, se pueden cobrar de acuerdo al presupuesto global actualizado oficial, preparado por el arquitecto y aceptado por el propietario. Las partidas C, estructuración y D, construcción, serán canceladas de acuerdo al desarrollo de las obras y su costo efectivo. Cuando se desarrollo un conjunto de edificaciones y para ello sea necesario estudiar la planificación del conjunto, se aplicará a ésta el arancel referencial señalado para la 8ª Categoría. Cuando en un conjunto de edificaciones, sea éste de viviendas económicas o cualquier tipo de construcciones, se produzcan repeticiones de uno o más tipos de las unidades proyectadas, se considerará la unidad de repetición de acuerdo a la siguiente pauta: En viviendas unifamiliares se entenderá por unidad de repetición la vivienda aislada, el pareo o el conjunto de hasta cuatro viviendas continuas o bloques mayores que conformen un sistema de estructuras continuo. En edificios o bloques, locales, etc., cuando ellos se encuentran aislados o continuados sin relación entre sí, tanto de comunicación como de estructura. Cuando los edificios o bloques se encuentren unidos entre sí por elementos comunes (pasillos, corredores, etc.) que los une sin modificación de la planimetría del bloque mismo, se tomará como unidad de repetición el bloque y se agregará los elementos comunes como primera unidad de repetición. Cuando los bloques se agrupan con elemento de accesos comunes que hagan necesaria la modificación planimétrica del bloque aislado tipo, se
3
2.17.
2.18. 2.19.
2.20. 2.21.
2.22.
2.23.
considerará el conjunto de bloques relacionados entre sí, como unidad de repetición. Los honorarios correspondientes a trabajos que repiten unidades, de acuerdo a lo señalado en el punto precedente, sólo son afectados en las Etapas “B” y ”C” de Proyecto. En la primera unidad de repetición se cobrará el 100% de esta Etapa, en la 2ª repetición se cobrará el 80% de esta Etapa, en la 3ª unidad se cobrará el 65% y por el resto de las repeticiones se cobrará el 50%. En conjunto masivos, que se ejecuten en forma ininterrumpida, en las repeticiones sobre 100 unidades se cobrará el 25% de valor de esta Etapa, sobre 500 unidades se cobrará el 15% y sobre 1000 viviendas se cobrará el 10%; además la tabla se aplicará sobre la totalidad de la inversión. Las etapas “A” de Trabajos Preparatorios y la “D” Construcción, no consultan disminución porcentual de honorarios por repetición de unidades. La superposición de pisos no se considera como repetición de unidades. Para los efectos de los que se ha venido a denominar como “Planos Tipo Oficiales” que son proyectos aprobados por autoridad competente y cuyo destino es su aplicación en determinados lugares, bajo determinadas circunstancias, y que ocmprenden, además de los planos generales, estructuras y cálculos, planos especiales, bases y especificaciones; se podrá rebajar los honorarios que corresponden en un 20% en las Etapas “A” y”B” y la parte que no corresponde a obras de la “C”, además de la rebaja por concepto de repetición que afecta a la Etapa “B”. Igual criterio se aplicará para los planos tipo de viviendas industrializadas, semiprefabricadas, precortadas o prefabricadas; por cuanto los planos generales y especiales se consideran ocupados y aplicados varias veces. En la vivienda industrializada, los honorarios correspondientes a la Etapa “B” de proyecto, deben encontrarse incluidos en el valor de venta de la vivienda y pagados al arquitecto por el industrial. Los honorarios de la dirección de la obra, obtención de permisos municipales y recepción de obras, será materia de un contrato directo entre el propietario y el arquitecto. Cada vez que un arquitecto contrate sus servicios profesionales para realizar proyectos de arquitectura, planificación, arbitrajes, peritajes, informes, asesorías, etc., y deba requerir los servicios de asesores profesionales afectos a otras disciplinas, el honorario estipulado para dichos asesores será recargado en un 10% que será agregado al honorario del arquitecto, puesto que por derecho propio y como responsable final y ulterior de la obra arquitectónica, debe coordinar responsablemente estas asesorías. Dichas asesorías podrán ser, entre otras, en Cálculo de estabilidad y estructuras”, “Mecánica de suelos”, “Agua potable, alcantarillado, electricidad, gas, teléfonos” tanto al interior de las construcciones, “Instalaciones de climatización” como ser: aire acondicionado, calefacción, aire caliente, energía solar, etc.” “Iluminación, intercomunicación y
4
2.24.
2.25. 2.26.
2.27.
2.28.
2.29.
acústica”, “Equipamiento de transporte” como ascensores, escaleras mecánicas, montacargas, etc. “Obras civiles” como pavimentación y caminos, obras de arte, drenajes, defensas de ríos, captaciones, plantas de tratamiento y elevadoras de agua, etc., “Asesorías Jurídicas” por bases de contratos, títulos de dominio, informes periciales, etc. “Asesorías comerciales” en estudios de marketing, gestión inmobiliaria, factibilidades económicas, etc. Para contratar una asesoría, el arquitecto deberá tener la conformidad del cliente o propietario; y estipular la remuneración que corresponda a dicha asesoría. Si fuera del caso, en su estudio de honorarios no considerará las partidas atingentes a la materia de acuerdo al fraccionamiento de honorarios indicado en el capítulo Nº 6 del Documento “Actos y Servicios Profesionales de los Arquitectos”. El pago de honorarios al Asesor podrá ser hecho por el cliente directamente, o a través del arquitecto, en el primer caso, previo el VºBº de este último. El arquitecto que regularice Permisos Municipales cobrará por ello un honorario convencional que estará en función y proporción al trabajo por realizar, tanto en tiempo como en visitas a la obra y elementos de dibujo que deba emplear. En el caso que los proyectos encomendados al arquitecto deban ser aprobados para ser acogidos a la 19537 de Copropiedad Inmobiliaria (año 1997), y dado que en la ley se estipula que los planos deben ser firmados por el arquitecto autor del proyecto, éste tendrá derecho a cobrar los mayores gastos a que dé lugar este trámite, tales como dibujo y los materiales necesarios para cumplir este trámite, tales como dibujo y los materiales necesarios para cumplir las exigencias de presentación que soliciten las direcciones de obras Municipales. El pago de estos gastos no significará recargo de honorarios. Si los proyectos primitivos no fueron oportunamente solicitados para ser aprobados de acuerdo a la Ley 19537 y posteriormente se desea acogerlos a sus beneficios, no existiendo la posibilidad de contar con la aprobación del arquitecto, autor de dichos proyectos, como lo estipula ley, el arquitecto a quien se encomiende el trabajo deberá proceder de acuerdo a lo señalado en el capítulo Nº 5, acápite 5.4. del Documento Profesional CA Nº2. El arquitecto reemplazante tiene derecho a un honorario convencional que puede ser un porcentaje sobre el valor de dicho inmueble, o por “hora profesional” de acuerdo a lo señalado en el Capítulo 3, punto 3.1. del presente Documento Profesional sobre Valores Referenciales. En todo caso, el honorario por horas profesionales no cubre el costo de materiales empleados en el desarrollo del proyecto correspondiente. El arquitecto que se contrate en la modalidad de “hora profesional” podrá cargar a costos de su trabajo todos aquellos gastos que optimicen su trabajo, de modo que su rendimiento por hora sea máximo.
5
CAPÍTULO 3 Valores Referenciales. 3
TABLA DE CATEGORIAS
3.1
PRIMERA CATEGORIA OBRAS DE CARÁCTER MONUMENTAL U ORNAMENTAL TABLA Nº 1
PRIMERA CATEGORIA OBRAS DE CARÁCTER MONUMENTAL U ORNAMENTAL Valor de obras D 650 sobre Por ejecutar, en UF HASTA 650 H 6.500 6.500 ________________________________________________________________________________________ Honorario total en realización completa 15,00% 12,00% 10,00% A. Trabajos preparatorios
2,50%
2,00%
1,50%
B. Proyecto
6,00%
4,80%
4,00%
C. Estructura
1,50%
1,20%
1,00%
D. Ejecución
5,00%
4,00%
3,50%
________________________________________________________________________________________
3.2
SEGUNDA CATEGORIA EDIFICIOS EN GENERAL – EXCLUIDA VIVIENDA DE INTERES SOCIAL TABLA Nº 2
SEGUNDA CATEGORIA EDIFICIOS EN GENERAL – EXCLUIDA VIVIENDA DE INTERES SOCIAL Valor de obras D 650 D 6.500 D 32.500 sobre Por ejecutar, en UF HASTA 650 H 6.500 H 32.500 H 65.000 65.000 ________________________________________________________________________________________ Honorario total en realización completa 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% A. Trabajos preparatorios
1,00%
0,90%
0,80%
0,65%
0,55%
B. Proyecto
3,80%
3,40%
3,00%
2,50%
2,10%
C. Estructura
1,00%
0,90%
0,80%
0,65%
0,55%
D. Ejecución
3,20%
2,80%
2,40%
2,20%
1,80%
________________________________________________________________________________________
6
3.3
TERCERA CATEGORIA VIVIENDA DE INTERES SOCIAL TABLA Nº 3
TERCERA CATEGORIA VIVIENDA DE INTERES SOCIAL Valor de obras D 650 D 6.500 D 32.500 sobre Por ejecutar, en UF HASTA 650 H 6.500 H 32.500 H 65.000 65.000 ________________________________________________________________________________________ Honorario total en realización completa 6,75% 6,00% 5,25% 4,50% 3,75% A. Trabajos preparatorios
0,75%
0,67%
0,60%
0,50%
0,40%
B. Proyecto
2,85%
2,53%
2,21%
1,90%
1,59%
C. Estructura
0,75%
0,67%
0,60%
0,50%
0,40%
D. Ejecución
2,40%
2,13%
1,84%
1,60%
1,36%
________________________________________________________________________________________
3.4
CUARTA CATEGORIA EDIFICIOS INDUSTRIALES O AGRICOLAS TABLA Nº 4
CUARTA CATEGORIA EDIFICIOS INDUSTRIALES O AGRICOLAS, incluye Gimnasios. Valor de obras D 650 D 6.500 D 32.500 sobre Por ejecutar, en UF HASTA 650 H 6.500 H 32.500 H 65.000 65.000 ________________________________________________________________________________________ Honorario total en realización completa 7,00% 6,00% 5,00% 4,00% 3,00% A. Trabajos preparatorios
0,58%
0,50%
0,40%
0,30%
0,20%
B. Proyecto
2,22%
1,90%
1,66%
1,30%
0,84%
C. Estructura
2,33%
2,00%
1,50%
1,20%
1,00%
D. Ejecución
1,67%
1,60%
1,44%
1,20%
0,96%
7
3.5
QUINTA CATEGORIA EDIFICIOS Y CENTROS DEPORTIVOS TABLA Nº 5
QUINTA CATEGORIA EDIFICIOS Y CENTROS DEPORTIVOS
Valor de obras D 651 D 6.500 D 32.001 sobre Por ejecutar, en UF HASTA 650 H 6.499 H 32.000 H 65.000 65.000 ________________________________________________________________________________________ Instalaciones sociales y de apoyo Casino Restaurante, camarines 9,00% 8,00% 7,00% 6,00% 5,00% o vestruarios, salas uso múltiple (equivalente 2ª Categoría)
Gimnasios (Equivalente 4ª Categoría)
7,00%
6,00%
5,00%
4,00%
3,00%
Instalaciones Deportivas recreativas o pistas: pista de atletismo cancha de fútbol, rugby, hockey césped multicanchas y canchas basketball, tenis, vóleibol, etc. (Equivalente 1ª Categoría)
6,00%
5,00%
4,00%
3,00%
2,00%
8,00%
7,00%
6,00%
5,00%
4,00%
4,00%
3,00%
2,00%
1,00%
Instalaciones especiales Piscinas abiertas y cubiertas Velódromos Camarines Ski y deportes de invierno Rodeo, etc.
Plano Seccional Incluye plano de ejes y trazados, Plano general con caminos, Edificaciones, accesos, estacioNamientos, cierres y arborización General.
5,00%
8
3.6
SEXTA CATEGORIA ARQUITECTURA PAISAJISTA TABLA Nº 6 __________________________________________________________________ SEXTA CATEGORIA ARQUITECTURA PAISAJISTA Valor de obras D 250 D 550 D 2.500 sobre Por ejecutar, en UF HASTA 250 H 550 H 2.500 H 15.000 15.000 ________________________________________________________________________________________ Honorario total en realización completa 22,00% 19,00% 17,00% 15,00% 12,00% A. Trabajos preparatorios
3,00%
2,60%
2,30%
2,00%
1,60%
B. Proyecto
8,00%
7,00%
6,20%
5,50%
4,40%
C. Estructura
5,00%
4,20%
3,90%
3,50%
2,70%
D. Ejecución
6,00%
5,20%
4,60%
4,00%
3,30%
3.7
SEPTIMA CATEGORIA CALCULOS DE ESTABILIDAD TABLA Nº 7
1. Para el cálculo de honorarios se utilizará las categorías indicadas en la definición general con las precisiones que se detallan: 1ª Categoría - Obras de carácter monumental
0,25 UF x m2
2ª Categoría - Edificios en general
0,20 UF x m2
- Edificios de más de 5 niveles
0,22 UF x m2
3ª Categoría -Edificios industriales y agrícolas 2. Corrección de desglose
0,15 UF x m2
Etapa Cálculo de estructuras
a) Bosquejo de estructuración
10%
b) Cálculo y plano de estructuras incluye memoria de cálculo y especificaciones técnicas de estructura
80%
c) Coordinación y aclaraciones del proyecto de estructuras en obra
10%
9
3.8.
OCTAVA CATEGORIA ESTUDIOS, PROYECTOS Y OBRAS DE URBANISMO, PLANIFICACION Y ORDENAMIENTO DEL TERRITORIO
3.8.1 OCTAVA CATEGORIA “A” PROYECTOS GENERALES DE PLANIFICACION Y URBANISMO. El honorario será convencional, debiendo indicarse en detalle el alcance del estudio encomendado, las etapas en que se divide, las personas que trabajarán bajo las órdenes del arquitecto y horas profesionales asignadas a cada una de ellas.
3.8.2 OCTAVA CATEGORIA “B” PROYECTOS PARCIALES DE URBANIZACION.
Valores a considerar I
Sub Categorías II
III
Desde 1.300 UF a 32.500 UF a 65.000 UF a
1.300 UF. 32.500 UF 65.000 UF 325.500 UF
3% 2% -----
3% 2% 1%
4% 3% 2%
Sobre
325.000 UF
---
---
1%
______________________________________________________________________________
Los valores por considerar se formarán sumando el costo total de urbanización, de acuerdo con el presupuesto total de las obras involucradas, más el valor asignado al terreno para los efectos de los estudios económicos o el valor de compra actualizado de ellos. Se desglosará de acuerdo al Art. 6.2. del Documento Aranceles y Servicios Profesionales de los Arquitectos.
10
3.8.3 OCTAVA CATEGORIA “C” SUBDIVISIONES DE TERRENOS. El honorario referencial alcanzará al 1% del valor asignado al terreno para los efectos de los estudios económicos o su valor comercial. Este porcentaje es válido para terrenos planos. En caso que el terreno presente accidentes o grandes diferencias de nivel, el honorario será del 2%. Estudio de cambios de uso de suelo por horas: el honorario calculado será estimado en horas profesionales. 3.9.
NOVENA CATEGORIA TASACIONES TABLA Nº 9 Valores a considerar Desde Desde Desde Desde
325 UF 1.300 UF 3.250 UF 6.500 UF
Hasta hasta hasta hasta hasta Sobre
325 UF 1.300 UF 3.250 UF 6.500 UF 16.250 UF 16.250 UF
4,00 o/oo 2,50 o/oo 1,50 o/oo 1,00 o/oo 0,75 o/oo 0,50 o/oo
En consideración al tipo de información que se requiera en una tasación, éstas, con su consecuente valor referencial se clasifican en: •
Apreciación : El honorario será el 50% del indicado en la tabla Nº9, con un valor referencial mínimo de 2 UF
•
Informe: El honorario será igual al que señala la tabla Nº 9, con un valor referencial mínimo de 4 UF.
11
•
Informe detallado: El honorario se aplicará recargando lo indicado en la tabla Nº 9 en 200%, con un valor referencial mínimo de 6 UF.
Observaciones. -
En caso de tratarse de tasaciones de conjuntos hetorogéneos, se cobrará por separado los distintos elementos o grupos diferentes. Los honorarios indicados anteriormente, tanto en la tabla, como respecto de su expresión, sufrirán modificaciones en su respectiva categoría en los casos que a continuación se detallan: *
Tasaciones judiciales: tendrán un 100% de recargo.
*
Retasaciones: se aplicará sólo un 50% del honorario.
*
Ampliaciones: se aplicará el honorario total sobre lo nuevo.
* Para compra de propiedades: en instituciones bancarias, hipotecarias, etc., se aplicará el honorario correspondiente con un recargo de 50%. *
Terrenos eriazos: se aplicará el 50% del honorario respectivo.
* Ley de Copropiedad Inmobiliaria 19.537: la tasación de un departamento, oficial o local que forme parte de un conjunto acogido a la ley tendrá un recargo de un 100% sobre lo que señala la tabla. * Tasadores oficiales: los tasadores oficiales que desempeñan en forma permanente dicho cargo ante una institución, podrán rebajar los honorarios hasta en un 50%. * Tasaciones con levantamiento: El levantamiento del plano correspondiente se regirá por lo dispuesto en la 11ª Categoría en un valor independiente al de la tasación misma.
12
3.10
DECIMA CATEGORIA CONCURSOS PUBLICOS Y PRIVADOS La remuneración de todos los arquitectos que intervengan en un concurso de arquitectura, público o privado se regirán estrictamente por las disposiciones del Documento “Reglamento de Concursos”
3.11
DECIMO PRIMERA CATEGORIA TRABAJOS ESPECIALES
3.11.1. Sub Categoría “A” Administración de Obras Los honorarios que se indican son adicionales a los que corresponden al arquitecto por el trabajo generado en la categoría correspondiente.. - Administración por constructor y por contratos parciales - Administración pro constructor cost-plus o por precios unitarios - Administración directa por el arquitecto.
1,5% Adic. 2,5% Adic. 6,0% Adic.
3.11.3. Sub Categoría “C” modificación de obras Los honorarios que aquí se indican, recargan los honorarios correspondientes generados por trabajos establecidos en otras categorías. - Ampliaciones en obra del mismo arquitecto - Ampliaciones en obra de otra persona - Alteraciones en obra del mismo arquitecto - Alteraciones en obra de otra persona - Reparaciones - Restauraciones – Se considerará todo el edificio como obra nueva, y su honorario tendrá .
13
20% recargo 30% recargo 40% recargo 50% recargo 40% recargo 50% recargo
3.11.4. Sub Categoría “C”. levantamientos, cubicaciones y mensuras, etc. sobre proyectos y obras ya ejecutadas. En esta sub categoría se calcularán en base al valor de la hora referencial, más los gastos en que se incurra durante el trabajo. Se consultan los siguientes ítems: -
Levantamientos de edificios, excluyendo terrenos; pueden ser con indicación de superficies, señalando contornos generales; o levantamiento de distribuciones interiores; o levantamientos completos.
-
Cubicaciones o mensuras, las que pueden ser sobre planos o sobre pbra ejecutada.
-
Levantamientos de terrenos eriazos, en los que hay que diferenciar aquellos levantamientos sobre terrenos menores de una hectárea y los mayores a esa superficie; y si son accidentados o con pendientes dignas de anotar, etc.
3.11.5 Sub categoría “D”. Regularización de permisos municipales. Como en el caso anterior, también en esta sub categoría se calcularán los honorarios en base al valor de la hora profesional referencial, agregando los gastos en que se incurra durante el proceso de regularización.
3.12
DUODECIMA CATEGORIA ARQUITECTURA CONCEPTUAL Y TRABAJOS CONVENCIONALES Estos se evaluarán considerando la envergadura del trabajo, el tiempo a emplear, la experiencia, grado de responsabilidad, capacidad y esfuerzo a desarrollar además de todos los gastos en que se haya de ocurrir. El honorario a convenir se basará en el valor de la hora profesional referencial, o será motivo de un convenio entre las partes.
14
3.13
DECIMO TERCERA CATEGORIA ARQUITECTOS REVISORES INDEPENDIENTES Basado el honorario en la rebaja de un 30% de los derechos de edificación, éstos de desglosan de la siguiente manera: a) Honorario revisión anteproyecto
6% de los derechos municipales.
b) Honorario revisión expediente de edificación: Como anticipo Contra informe favorable Contra obtención permiso de edificación Honorario total
- 15% de los derechos municipales. - 12% de los derechos municipales. - 3% de los derechos municipales. - 30% de los derechos municipales.
c) Honorario informe recepción final
- 6% de los derechos municipales.
El honorario mínimo por gestión será de 10 UF. Los porcentajes antes citados podrán tener un recargo convencional adicional basado en diversos factores como ser: - complejidad del anteproyecto o proyecto. - Antecedentes no habituales. - Exigencias especiales (rapidez, gestión directa, etc.) - Tramitación de documentación complementaria. Nota : cualquier actividad anexa no descrita se regula por las disposiciones de las categorías de este arancel a las que se puedan asimilar.
4.
VALOR REFERENCIAL DE LA HORA PROFESIONAL.
4.1.
El valor referencial mínimo de la hora profesional es de 1 UF. Dicho valor corresponderá también a una consulta verbal.
4.2.
El valor señalado en el punto precedente podrá ser recargado según sea la complejidad del trabajo, la experiencia, responsabilidad y grado de especialización del arquitecto, considerando para ello los siguientes aspectos:
15
•
AÑOS DE PROFESION Hasta 5 años De 5 a 15 años Sobre 15 años
sin recargo 20% de recargo 50% de recargo
•
ESPECIALIZACION DEL ARQUITECTO Convencional, con un máximo de 100 % de recargo
•
PARTICIPACION EN EQUIPO Arquitecto Jefe del Equipo Arquitecto co participante Arquitecto ayudante
100 % de recargo 50% de recargo 30 % de recargo
DURACION DEL TRABAJO Trabajo continuado o habitual Trabajo esporádico
sin recargo 30% de recargo
•
4.3.
Si en una contratación se cumple con más de una de las condiciones señaladas en el punto precedente, se considerará la suma de los porcentajes.
4.4.
El tiempo consumido por el arquitecto en esperas o viajes, se cobrará de acuerdo al valor de hora referencial, rebajado en un 30%, considerando una jornada diaria de 6 horas y lo señalado en el punto 2.9 del capítulo Nº2, Disposiciones Generales de este Documento Profesional.
5.
TABLAS DE VALORES REFERENCIALES DISTINTAS CATEGORIAS.
5.1.
Los valores señalados en las tablas están expresados en Unidades de Fomento reajustables (UF).
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APLICABLES
A
LAS
5.2.
Al usar las distintas Tablas de Categorías se aplicará al valor de la obra o trabajo el porcentaje más alto, hasta el máximo indicado en la primera columna: si el costo fuera mayor, se aplicará al excedente el porcentaje de la columna siguiente, y así sucesivamente.
5.3.
Los honorarios establecidos en las Categorías 1ª a 7ª se podrán calcular en UF/m2 para lo cual se hará el ejercicio de estimar el presupuesto de la obra total de la etapa respectiva y se aplicará el porcentaje que establece la categoría correspondiente. El resultado se dividirá por la superficie proyectada, lo que establece el valor en UF por m2.
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