5.5.2. Evaluación ambiental de proyectos inmobiliarios

capítulo 5. regulación requerida para el desarrollo de obras de construcción

en los últimos años. Esto aumenta los riesgos en el desarrollo de proyectos, traduciéndose en mayores incertidumbres respecto a dos aspectos centrales: • Las diversas vías que pueden utilizarse para que quede sin efecto. • La falta de un tratamiento específico de la responsabilidad patrimonial de las doms (municipalidades), en caso de que el permiso de construcción sea dejado sin efecto. En la actualidad no están claras las hipótesis en que esta existirá, así como tampoco su alcance —en caso de existir— en aquellas situaciones en que se afecta al titular de un permiso de edificación que fue mal otorgado. Esto es relevante si se considera que la obra puede estar terminada o muy avanzada al momento de dejarse sin efecto el permiso, lo cual podría implicar entonces su demolición. Esta falta de previsibilidad atenta contra la planificación del proceso constructivo al tensionar dos elementos. Por un lado, la necesidad de iniciar obras lo antes posible, de manera de hacer el uso más eficiente de los recursos involucrados. Por el otro, la incertidumbre relativa a posibles acciones administrativas y/o judiciales que puedan dirigirse contra el permiso otorgado y los plazos en que ello puede ocurrir. Por ello es importante especificar principalmente los límites al alcance de la facultad de invalidación de las doms respecto de los permisos de edificación, y la responsabilidad patrimonial de las municipalidades cuando el error de las doms en el otorgamiento de los permisos no es atribuible a los titulares.

5.4.4. Recomendación

Recomendación 5.7: Reglamentar el artículo 53 de la lbpa, con el objeto de regular la facultad de invalidación de las DOMs en relación con el permiso de edificación, al menos respecto a:

• Definición precisa de un mecanismo para calcular el plazo para ejercerla.

• Señalar límites respecto a situaciones consolidadas.

• Clarificar efectos respecto de titular de buena fe.

• Señalar con precisión reglas para la responsabilidad patrimonial del Estado, a propósito del alcance de la facultad de invalidación.

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productividad en el sector de la construcción

5.5. Resolución de Calificación Ambiental (rca)

5.5.1. Evaluación Ambiental en Chile

La Resolución de Calificación Ambiental (rca) corresponde a la autorización de funcionamiento obtenida a partir del sistema de evaluación de impacto ambiental (seia), un procedimiento administrativo especial destinado a la evaluación de los proyectos o actividades susceptibles de causar impacto ambiental. Incorpora, a través de un único procedimiento, los pronunciamientos de todos los organismos del Estado con competencia ambiental. Así, la rca es un procedimiento administrativo multisectorial de evaluación que se constituye en una ventanilla única de diversos permisos en su variable ambiental. El modelo de evaluación ambiental contemplado en la Ley 19.300 sobre Bases Generales del Medio Ambiente (lbgma), y el Reglamento del seia (rseia) se basa en un listado de proyectos y actividades susceptibles de causar impacto ambiental en cualquiera de sus fases, tipificados en el artículo 10 de la lbgma, que deben ingresar al seia. Para esto es necesario considerar las definiciones, umbrales y demás prescripciones que establece el rseia. Esto, sin perjuicio de que los proyectos también pueden someterse voluntariamente al sistema, o a partir de denuncias de terceros; y de que incluso la Corte Suprema ha señalado que, de existir riesgo de daño ambiental, se precisaría el ingreso al seia. 264 Una vez definida la necesidad de ingreso al seia, debe determinarse el instrumento idóneo para su evaluación. Este sistema distingue entre una Declaración de Impacto Ambiental (dia) o un Estudio de Impacto Ambiental (eia) dependiendo de si el proyecto genera impactos “significativos” en el medio ambiente.265 La normativa señala seis tipos de impactos que, si se materializan, determinan la realización de un eia. Los eia son más exigentes que las dia, ya que deben incluir, además de la descripción del proyecto o actividad, (i) una descripción de la línea base, (ii) una descripción de todos aquellos efectos, características o circunstancias que dan origen a la necesidad de efectuar el estudio (impactos significativos), (iii) una predicción y evaluación del impacto ambiental del proyecto, (iv) las medidas que se adoptarán para

264 Considerando 8ª Sentencia cs 15.500, de 2018 (Sentencia Rol N° 15.500, Corte Suprema. Santiago, Chile, 24 de diciembre de 2018. Recuperado de: https://suprema.pjud.cl/SITSUPPORWEB/ DownloadFile.do?TIP_Documento=3&TIP_Archivo=3&COD_Opcion=1&COD_Corte=1&CRR_Id Tramite=3392082&CRR_IdDocumento=2893879&Cod_Descarga=11). 265 Artículos 11, lbgma, y 4 y siguientes, rseia.

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capítulo 5. regulación requerida para el desarrollo de obras de construcción

eliminar o minimizar dichos efectos adversos, y (v) un plan de seguimiento de las variables ambientales junto a un plan de cumplimiento de la legislación ambiental aplicable.266

5.5.2. Evaluación ambiental de proyectos inmobiliarios

Ni la lbgma ni el rseia conciben los proyectos inmobiliarios como actividades susceptibles de causar impacto ambiental en sí mismas, sino que deben someterse al seia en la medida que configuren alguna de las hipótesis establecidas en el artículo 10 de la lbgma. Estas hipótesis se relacionan fundamentalmente con el lugar donde aquellos proyectos pretenden desarrollarse. Para efectos de este apartado, se consideran todas las hipótesis de los literales g) y h) del artículo 10 de la lbgma para identificar proyectos “inmobiliarios”.267 Por un lado, el literal g) corresponde a proyectos de desarrollo urbano o turístico en zonas no comprendidas en alguno de los planes (Instrumentos de Planificación Territorial (ipt)) evaluados ambiental y estratégicamente (Evaluación Ambiental Estratégica (eae)),268 evaluación que busca incluir un enfoque ambiental en los planes para incorporar consideraciones ambientales sobre, por ejemplo, el uso más eficiente del suelo (Cuadro 5.5). Este literal contempla, por ejemplo, conjuntos habitacionales con una cantidad igual o superior a 80 viviendas o, tratándose de vivienda social, progresiva o infraestructura sanitaria, a 160 viviendas (proyecto de desarrollo urbano). También comprende, por ejemplo, obras de edificación y urbanización destinadas en forma permanente al hospedaje y/o equipamiento para fines turísticos, cuya superficie construida sea igual o mayor a 5.000 metros cuadrados (proyectos de desarrollo turístico). Por otro lado, el literal h) corresponde a “proyectos industriales o inmobiliarios que se ejecuten en zonas declaradas latentes o saturadas”,269 zonas que presentan elevadas concentraciones de contaminantes.270 Un ejemplo que abarca esta categoría son loteos o conjuntos de viviendas que contemplen obras de edificación y/o urbanización que se emplacen en áreas de extensión urbana o rural, y requieran sistemas propios de producción y distribución de agua potable y/o recolección, tratamiento y disposición de aguas servidas (proyecto

266 Artículo 12, lbgma. 267 Ver Anexo 3 para mayor detalle sobre los literales de ingreso al seia de proyectos inmobiliarios. 268 Artículo 10, letra g, lbgma, y 3, letra g, rseia. 269 Artículo 10, letra h, lbgma, y 3, letra h, rseia. 270 Las zonas latentes presentan mediciones de la concentración de contaminantes en el aire, agua o suelo que se sitúan entre el 80% y 100% del valor de la respectiva norma de calidad ambiental. En las zonas saturadas dichas concentraciones sobrepasan los umbrales establecidos en la correspondiente norma de calidad ambiental (artículo 2, letras t y u, lbgma). Durante la realización de este estudio se identificaron 9 zonas latentes y 23 zonas saturadas. Ver Anexo 4 para mayor detalle. 345