Revista Inquilinario

RELACIÓN ARRENDATARIA EDITRENT

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2021

TENDENCIA

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la mejor opción para tu arriendo KAREN ARAUJO CJP-103-00569 JESSICA PARRA CJP-151-00287V

EXCLUSIVA DE CONTRATOS

LEYES Y DECRETOS

ÍNDICE RELACIÓN ARRENDATARIA 03 RELACIÓN ARRENDATARIA 03 TIPOS 04 DEBERES Y OBLIGACIONES 04 MODALIDADES 04 VIVIENDA

PREFERENCIA OFERTIVA 05 OFERTA 05 REQUISITOS

DESTACADO

LA MEJOR OPCIÓN PARA TU ARRIENDO ¿Cuales son los deberes y derechos de una relación arrendaticia? / p. 02

TENDENCIAS

05 EXTENSIÓN

CUMPLIR LAS LEYES TE SALVA DE UN PROBLEMA

05 OFRECIMIENTO

05 CONSIDERACIÓN

Lee sobre las leyes que debes cumplir antes de un impuesto / p.

11

RETRACTO LEGAL 06 PRORROGA 07 GARANTÍAS 08 CANONES, PAGOS Y FIGACIÓN 09 PROCEDIMIENTOS JUDICIALES

DEMANDAS 10 INTERDICTOS RESTITUTORIOS

TIPS

10 DESALOJOS

MANTEN TU ARRIENDO, PAGA UNA PRORROGA

10 CAUSAS

Lo que debes saber de la prorroga / p. 06

11 IMPUESTOS

REFERENCIAS 13 BIBLIOGRÁFICAS EDITRENT | 2021

PERFIL CUIDATE DE UN DESALOJO Aprende a tomar precaución ante un desalojo / p. 10

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RELACION ARRENDATICIA Escritor por Karen Araujo Fotos de Jessica Parra

La relación arrendaticia está en la esfera del libre poder negocial de las partes por regla general, sin embargo, en atención a la importancia de la vivienda como hogar y a la disponibilidad de un lugar adecuado para el desarrollo de la actividad o servicio lucrativo que provea el ingreso familiar y el desarrollo económico, es por ello que el Derecho Inquilinario se inscribe dentro del derecho social.

La ley regirá el arrendamiento y subarrendamiento de los inmuebles urbanos y suburbanos destinados a vivienda, y al desarrollo de actividades comerciales, industriales, profesionales, de enseñanza y otras distintas de las especificadas, ya sean arrendados o subarrendados.

ART.1 LRCAV

según su duración Arrendamiento de duración determinada: Este arrendamiento de duración determinada concluye al vencimiento del plazo establecido por las partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas Arrendamiento de duración indeterminada: Este tipo de arrendamiento finalizará dando aviso judicial o extrajudicial al otro contratante

según su servicio Arrendamiento financiero: consiste en el alquiler de un bien seguido de un derecho de compra al terminar el contrato.

Arrendamiento de cosas: Es el alquiler típico, donde el arrendatario toma posesión del bien por tiempo determinado a cambio del pago de la renta pactada.

Arrendamiento de servicios: En este caso lo que se arrienda es una prestación de servicios.

Arrendamiento de obras: se arrienda es una prestación de servicios, pero la obligación arrendada es de resultado y no de medios EDITRENT | 03

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deberes y obligaciones

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Art.33 LRCAV Los arrendadores de inmuebles destinados al arrendamiento, están en la obligación de tenerlos en buen estado de mantenimiento y conservación.

Art.38 LRCAV Si durante la relación arrendaticia, el inmueble arrendado pasare a ser propiedad de otra persona, el nuevo propietario se subrogará de derecho en la persona de los propietarios o arrendadores anteriores, en cada uno de los derechos y obligaciones derivados de la relación arrendaticia existente

Art.34 y 35 LRCAV Es un deber y obligación de los arrendadores preservar y entregar al arrendatario el inmueble estado de servicios, seguridad y sanidad.

Art.39 LRCAV No se podrán cobrar cánones de arrendamiento que no sean aquellos calculados según los métodos que esta Ley ofrece o emitida por la SNAV.

Art.36 LRCAV Los pagos de servicios en habitaciones de casas, pensiones y en viviendas de cualquier porción de un inmueble arrendado, o subarrendado, para ser habitado, será responsabilidad del arrendador o subarrendador

Art.40 LRCAV No se podrán cobrar cánones de arrendamiento que no sean aquellos calculados según los métodos que esta Ley ofrece

Art.32 LRCAV Ley establece para beneficiar o proteger a los arrendatarios y arrendatarias, son irrenunciables

Art.37 LRCAV Cuando el inmueble arrendado requiera reparaciones mayores, el arrendador estará en el deber de solventarlas.

Art.41 LRCAV El arrendador tiene la obligación de garantizar el uso y goce del inmueble al arrendatario o arrendataria, durante el tiempo del contrato Art.42 LRCAV El arrendador tiene el derecho a recibir el pago oportuno del canon de arrendamiento, que se haya fijado debidamente en el contrato.

MODALIDADES

OPERATIVAS EN DIVISAS INMOBILIARIAS SUBARRIENDO

VIVIENDAS

VIVIENDA FAMILIAR Espacio para el desarrollo social de personas, sobre el cual se asienta el hogar para la satisfacción de las necesidades básicas del ser humano.

COMERCIAL comercio abierto al público a través del cual puedan comercializarse bienes o servicios, cede de manera temporal el uso y disfrute de dicho

PENSIÓN Espacio físico comprendido por un conjunto de habitaciones y áreas para servicios comunes, utilizadas de forma continua como vivienda.

VIVIENDA ESTUDIANTIL espacio físico vital, acondicionado como vivienda temporal para el estudiante establecida por la ley ART.7 LRCAV

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PREFERENCIA OFERTIVA

En caso de un acto traslativo de la propiedad del inmueble, la preferencia ofertiva es el derecho que corresponde al arrendatario que lo ocupa, para que se le ofrezca en venta en primer lugar y con preferencia a cualquier tercero.

Sólo será acreedor a la preferencia ofertiva el arrendatario que se encuentre solvente en el pago de los cánones de arrendamiento.

ART.131 LRCAV

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REQUISITOS PARA LA PREFERENCIA 1. Precio no mayor al determinado como el valor del inmueble que se fijó en el cálculo del justo valor, establecido en la presente Ley para la fecha de la oferta, debiendo anexar copia de la resolución respectiva emitida por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

2. Condiciones de venta.

3. Modalidades de negociación.

4. Dirección donde será recibida válidamente la respuesta.

5. Documento de propiedad del inmueble.

6. Documento de condominio o propiedad colectiva familiar o multifamiliar, donde se demuestre el estado del inmueble a vender.

7. Certificación de Gravamen. .

ART.132 LRCAV

En las modalidades de la oferta de venta no se podrá exigir el pago de contado, ni se podrá establecer un plazo menor de un año a los efectos de la obtención del crédito hipotecario, tampoco será exigible la entrega de cualquier valor imputable, al precio definitivo de la compraventa como garantía del cumplimiento de la obligación.

ART.133 LRCAV

A LO QUE CONTESTA

el arrendatario que ocupa el inmueble deberá notificar por escrito al oferente, dentro de los noventa días siguientes al ofrecimiento, su aceptación o rechazo. Transcurrido este lapso sin que el arrendatario hubiere aceptado el ofrecimiento, el propietario quedará en libertad de dar en venta el inmueble a terceros, bajo las mismas condiciones y modalidades del ofrecimiento de venta ART.134 LRCAV

DE LA EXTINCIÓN

Transcurrido un año, contado a partir de la fecha del rechazo o no contestación al ofrecimiento de venta quedará sin efecto dicho ofrecimiento, debiendo cursar una nueva oferta al arrendatario para cualquier otra negociación que se pretendiere celebrar. ART. 135 LRCAV

OFRECIMIENTO POR UN TERCERO

Cuando un tercero, sea persona natural o jurídica, haga el ofrecimiento de venta en nombre del propietario, deberá acreditarse como apoderado o apoderada mediante documento auténtico, con la fe de vida del poderdante actualizada para la fecha de presentación.

ART. 136 LRCAV

CONSIDERACIÓN POR LA RELACIÓN

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El propietario deberá hacer un descuento en el precio estipulado para la venta de acuerdo a las siguientes condiciones: 1. Cuando exista una relación arrendaticia de entre diez años y veinte años, un descuento equivalente al diez por ciento (10%).

2. Cuando exista una relación arrendaticia entre veintiún años y treinta años, un descuento equivalente al quince por ciento (15%).

3. Cuando exista una relación arrendaticia entre treinta y un años y cuarenta años, un descuento equivalente al veinte por ciento (20%).

4. Cuando exista una relación arrendaticia superior a cuarenta y un años, un descuento equivalente al veinticinco por ciento (25%).

ART.137 LCRAV

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RETRACTO LEGAL

Escritor por Karen Araujo Fotos de Jessica Parra

derecho que tienen los arrendatarios o arrendatarias de subrogarse, en las mismas condiciones estipuladas en el instrumento traslativo de la propiedad. ART. 138 LRCAV El lapso deberá ser ejercido por los arrendatarios o arrendatarias dentro del plazo de ciento ochenta días hábiles, contados a partir de la fecha de la notificación cierta.

ART. 139 LRCAV

Los s arrendatarios podrán ejercer el derecho de retracto previsto cuando ocurra cualquiera de los siguientes supuestos: 1. Cuando deje de cumplirse alguno de los requisitos establecidos en el art. 136 de la presente Ley. 2. Efectuada la venta a un tercero, su precio resultare inferior al ofertado, o sus condiciones fueren más favorables que las ofrecidas inicialmente a los arrendatarios o arrendatarias.

ART. 149 LRCAV

PRORROGA la prorroga la finalidad de que al vencerse el mismo continúe ocupando como tal determinado inmueble regulado por la Ley Al vencimiento de los contratos de arrendamiento con plazos de 06 meses o más, el arrendatario tendrá derecho a optar por una prórroga legal que será obligatoria para el arrendador y optativa para el arrendatario.

Durante el lapso de prórroga legal, la relación arrendaticia se considerará a tiempo determinado, y permanecerán vigentes las mismas condiciones, estipulaciones y actualizaciones de canon, convenidos por las partes en el contrato vigente.

ART. 26 LRAIV

Dependiendo del tiempo de la relación arrendaticia es el tiempo estimado para la prorroga EDITRENT | 06

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GARANTÍAS Escritor por Karen Araujo Fotos de Jessica Parra

El arrendador podrá exigir al arrendatario garantías en respaldo de las obligaciones asumidas por éste. Estas podrán ser mediante depósito en efectivo o fianza. En ningún caso podrán coexistir ambos tipos ART. 19 LRAIV de garantías.

Finalizada la relación arrendaticia, el arrendatario restituirá la posesión del inmueble arrendado al arrendador, en las mismas condiciones en que lo recibió, considerando la depreciación y desgaste propios del uso normal del inmueble.

ART. 20 LRAIV

Dentro de los 15 días continuos siguientes al término de la relación arrendaticia, el arrendador deberá reintegrar al arrendatario la suma recibida como garantía, más los intereses que se hubieren causado hasta la fecha del reintegro, o liberar la fianza de fiel cumplimiento, en caso de incumplimiento se acudirá a la vía jurisdiccional.

ART. 21 LRAIV Cuando la relación arrendaticia no pudiera ser objeto de finiquito entre las partes, por obligaciones insolutas de cualquiera de ellas, se procederá de la siguiente manera: ART. 22 LRAIV

1. Si el arrendador omitiere o se negare injustificadamente a liberar la fianza de fiel cumplimiento al arrendatario dentro del plazo.

2. Si las obligaciones insolutas fueren imputables al arrendatario.

En caso de discordia, será la SUNDDE la que determine el monto total a reintegrar, a solicitud de parte interesada.

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CANONES PAGOS Y FIJACIÓN El pago del canon de arrendamiento se efectuará en una cuenta bancaria cuyo único titular sea el arrendador, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia. ART. 67 LRCAV Los datos correspondientes a la cuenta bancaria deberán ser establecidos en el contrato de arrendamiento, en caso de cambiar la cuenta, avisar con antelación a los arrendatarios ART. 68 LRCAV El arrendador queda obligado a entregar al arrendatario una factura legal por concepto de pago recibido a cuenta del arrendamiento ART. 98 LRCAV contratado.

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El valor del inmueble para el momento de la transacción (VI) se determinará mediante avalúo realizado según el método de costo de reposición. SUNDDE ART. 13 LRAIV

Para la determinación del valor del inmueble (VI), la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda deberá utilizar los elementos científicos que se enuncian en este artículo, así como cualquier otro.

La fijación del canon de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación de conformidad con el presente Decreto Ley, la determinarán el arrendador y el arrendatario, aplicando uno de los métodos mencionados en este artículo. ART. 32 LRAIV Los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a este Decreto Ley, serán revisados en los casos de que el arrendador modifique el inmueble o haya transcurrido 1 año de la firma del contrato. ART. 33 LRAIV

ART. 73 LRCAV

El porcentaje de depreciación del inmueble estará basado en relación con la vida útil del inmueble, de acuerdo a su uso, calidad, condiciones de mantenimiento y estado de ART. 75 LRCAV conservación En caso que se realice una rehabilitación integral del inmueble, que incluya la refacción de la estructura, ésta deberá tener una cuantía económica de dicha obra superior al 80%, que supondría realizar la construcción del inmueble en su totalidad.

ART. 76 LRCAV

PROCEDIMIENTO Y REVISIÓN DEL CANÓN Presentada la solicitud escrita para la fijación del canon de arrendamiento, tomando en cuenta le contenido requerido en el art.81 Una vez admitida la solicitud, se notificará a los interesados que se le da inicio a la fijación del canon correspondiente Los cánones de arrendamiento de los inmuebles sujetos a regulación por la ley, serán revisados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda(SNAV), a instancia de cualesquiera de los interesados.

ART. 79-83 LRCAV

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PROCEDIMIENTOS PREVIOS Y JUDICIALES Escritor por Karen Araujo Fotos de Jessica Parra

Previo a las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias sobre inmuebles destinados a vivienda.

ART.94 LRCAV El interesado deberá consignar solicitud escrita, debidamente motivada y documentada, por ante la SNAV, en la cual expondrá los motivos que le asisten para solicitar la restitución de la situación ART.95 LRCAV jurídica afectada.

Previo a las demandas judiciales por desalojo, cumplimiento o resolución de un contrato de arrendamiento, preferencia ofertiva, retracto legal arrendaticio y demás acciones derivadas de relaciones arrendaticias; el procedimiento administrativo que será aplicado es el establecido en el Decreto Nº 8.190 con Rango, Valor y Fuerza de Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, descrito en los artículos 7 al 10.

ART.96 LRCAV

Cuando el desalojo forzoso deba efectuarse por haberse declarado por los órganos competentes la inhabitabilidad del inmueble ART.93 LRCAV EDITRENT | 09

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interdictos restitutorios y desalojo Los interdictos son acciones que tienden a proteger el hecho de la posesión, no importando para ello la calidad del poseedor, las acciones interdictales defienden indistintamente sea bueno o malo el poseedor.

"El interdicto es la fórmula legal expedita por medio del cual se protege el derecho de la posesión sin prejuzgar sobre su fundamento y frente a la perturbación y el despojo de terceros" (Jiménez, 2000).

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El arrendatario que sea demandado por la primera causal del artículo 91, y que luego de agotada la vía administrativa y la judicial se determine que la causa de la falta de pago es enteramente imputable al arrendatario o arrendataria, perderá en forma inmediata todos los derechos consagrados en esta Ley. ART.92 LRCAV

CAUSAS Sólo procederá el desalojo de un inmueble bajo contrato de arrendamiento, cuando la acción se fundamente en cualquiera de las siguientes causales: En inmuebles destinados a vivienda.

En la necesidad justificada que tenga el propietario de ocupar el inmueble.

En el hecho que el arrendatario haya destinado el inmueble a usos deshonestos, indebidos o en contravención a la conformidad de uso concedida por las autoridades municipales.

Que el arrendatario haya ocasionado al inmueble deterioros mayores que los provenientes del uso normal del inmueble.

ART.91 LRCAV

DEMANDAS

Las demandas por desalojo, cumplimiento o resolución de contrato de arrendamiento, reintegro de sobrealquileres, preferencia ofertiva, preferencia arrendaticia, retracto legal arrendaticio, arrendamientos ilícitos y cualquier otra acción derivada de una relación arrendaticia sobre inmuebles destinados a vivienda, habitación o pensión, se sustanciarán y sentenciarán conforme a las disposiciones establecidas en el procedimiento oral contenido en la presente Ley, independientemente de su cuantía, y supletoriamente se aplicarán las disposiciones relativas al juicio oral establecidas en el CPC. ART.98 LRCAV

NATURALEZA Y PRINCIPIO DEL PROCEDIMIENTO

El procedimiento arrendaticio es de naturaleza oral; en consecuencia los principios procesales de brevedad, celeridad, economía, gratuidad, publicidad, concentración, inmediación, oralidad y valoración probatoria según la sana crítica, serán de aplicación preferente en su desarrollo.

ART.99LRCAV

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DEMANDAS Y DESALOJO Escritor por Karen Araujo Fotos de Jessica Parra

El procedimiento se inicia por demanda escrita, que debe llenar los requisitos exigidos en el Código de Procedimiento Civil para el juicio ordinario.

Al libelo se deben acompañar todas las pruebas documentales de que se disponga, así como indicar si se presentarán oportunamente testimoniales que participarán en el proceso.

Las pruebas podrán promoverse con el libelo y hasta el lapso probatorio.

ART.100 LRCAV

El Tribunal se pronunciará sobre la admisión de la demanda dentro de los tres días de despacho siguientes a la recepción del libelo y sus recaudos.

En el auto de admisión, el Tribunal señalará a la parte actora los vicios de forma que pudiere detectar y ordenará sus correcciones, los cuales deberán ser subsanados dentro de los tres días de despacho siguientes; una vez realizadas las mismas, fijará el día y la hora de la audiencia de mediación, la cual se celebrará al quinto día de despacho siguiente, contado a partir de la fecha en que conste en autos la citación del demandado, concediendo el término de la distancia si fuere el caso.

ART.101 LRCAV

De infrigir o incumplir algún artículo de la ley será sancionado con multas entre 50 a 400 UT.ART.141 LRCAV EDITRENT | 11

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De las demandas y desalojos

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Todos los desalojos realizados arbitrariamente por el propietario de un inmueble destinado a vivienda, habitación o pensión, serán sancionados con una multa de 1.000 UT El monto de estas multas pasarán a ser parte del Fondo de Protección al Inquilino o Inquilina y al ART.142 LRCAV Pequeño Arrendador.

La resolución en la cual se imponga una multa de las indicadas en los artículos anteriores, se notificará personalmente al infractor, remitiéndole copia de ella junto con la correspondiente planilla de liquidación, a fin de que satisfaga el monto de la multa respectiva en una oficina receptora de fondos nacionales, dentro de los cinco días hábiles siguientes a la fecha en la cual se haga la notificación.

ART.143 LRCAV

Si la notificación al infractor no pudiere hacerse de la manera indicada en el artículo anterior, se seguirá el procedimiento establecido en el artículo 76 de la LOPA, así como en lo dispuesto en la LOSTA. ART.144 LRCAV

En los casos de una primera reincidencia, se aplicará a los infractores el doble de la multa impuesta, y si el infractor reincidiera por tercera vez en la falta, y éste fuere dueño de más de cinco inmuebles destinados al arrendamiento de vivienda.ART.145 LRCAV Quien se opusiere u obstaculizare el cumplimiento de las actuaciones de los funcionarios adscritos o funcionarias adscritas a la SNAV, será sancionado o sancionada con una multa de 50 UT. ART.146 LRCAV

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REFERENCIAS HTTPS://AMERIKA21.DE/FILES/A21/MIETENGESETZ-VENEZUELA.PDF HTTPS://ES.SLIDESHARE.NET/JEFFERSONFLOREZ/LA-RELACION-ARRENDATICIA HTTPS://ES.SLIDESHARE.NET/ACESORA/ARRENDAMIENTO-Y-MODALIDADES HTTPS://WWW.CONCEPTOSJURIDICOS.COM/CATEGORIAS/DERECHO-CIVIL/ HTTPS://MICROJURISVE.FILES.WORDPRESS.COM/2014/05/LEY-DE-REGULACIC3B3N-DELARRENDAMIENTO-INMOBILIARIO-PARA-EL-USO-COMERCIAL.PDF HTTPS://WWW.OAS.ORG/DIL/ESP/CODIGO_CIVIL_VENEZUELA.PDF