Impacto en el valor del suelo y cambios de uso por la implantación centro comercial Centro Mayor

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IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ WILSON GARCÍA GALINDO OBSERVATORIO TÉCNICO CATASTRAL BOGOTÁ D.C., JULIO DE 2015

ALCALDÍA MAYOR DE BOGOTÁ D.C. GUSTAVO FRANCISCO PETRO URREGO UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE CATASTRO DISTRITAL DIRECTOR GUSTAVO ADOLFO MARULANDA MORALES OBSERVATORIO TÉCNICO CATASTRAL JEFE DE OFICINA IVAN FERNANDO HERRERA SANCHEZ

TABLA DE CONTENIDO

INTRODUCCIÓN

1

1

ANTECEDENTES .............................................................................................................. 3

2

METODOLOGÍA............................................................................................................... 5

3

CARACTERIZACIÓN ZONA DE ESTUDIO .......................................................................... 7 3.1

LOCALIZACIÓN ................................................................................................................... 7

3.2

REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA ..................................................................................... 7

3.3

INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS PÚBLICOS .................................................................... 9

3.4

INFRAESTRUCTURA VIAL ................................................................................................... 9

3.5

INFRAESTRUCTURA DE TRANSPORTE PÚBLICO ................................................................. 9

3.6

EQUIPAMIENTO E INFRAESTRUCTURA URBANA ............................................................... 9

3.7

TOPOGRAFÍA ..................................................................................................................... 9

3.8

USO DE LAS CONSTRUCCIONES ....................................................................................... 10

3.9

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA ............................................................................................. 10

3.10

ESTRATIFICACIÓN ............................................................................................................ 10

4

CARACTERIZACIÓN CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR......................................... 11

5

DINÁMICA INMOBILIARIA ............................................................................................ 17 5.1

5.1.1

Cantidad de lotes, construidos y sin construir ......................................................... 17

5.1.2

Cantidad de predios, construidos y sin construir ..................................................... 19

5.2

6

DINÁMICA PREDIAL ......................................................................................................... 17

DINÁMICA DE USOS CONSTRUIDOS ................................................................................ 21

5.2.1

Cantidad de usos construidos .................................................................................. 21

5.2.2

Usos construidos periodo 2008 – 2010 ................................................................... 23

5.2.3

Usos construidos periodo 2010 – 2012 ................................................................... 25

5.2.4

Usos construidos periodo 2012 – 2014 ................................................................... 28

5.2.5

Usos comerciales 2008 – 2010 – 2012 - 2014 .......................................................... 32

5.3

DINÁMICA DE DESTINOS ECONÓMICOS .......................................................................... 34

5.4

DINÁMICA ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS ...................................................................... 43

DINÁMICA DE VALORES................................................................................................ 50

6.1 IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO A PARTIR DE INFORMACIÓN DE LA UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE CATASTRO DISTRITAL................................................................. 50 6.1.1

Valor del suelo en zonas residenciales tipo 3 .......................................................... 50

6.1.1.1

Variaciones del valor del suelo ($/m2) en zonas residenciales tipo 3 .......................... 59

6.1.1.2

Variaciones porcentuales del valor del suelo en zonas residenciales tipo 3 ............... 63

6.1.1.3

Variaciones porcentuales acumuladas zonas residenciales tipo 3 .............................. 67

6.1.2

Valor del suelo en zonas residenciales tipo 4 .......................................................... 75

6.1.2.1

Variaciones del valor del suelo ($/m2) en zonas residenciales tipo 4 .......................... 80

6.1.2.2

Variaciones porcentuales del valor del suelo en zonas residenciales tipo 4 ............... 82

6.1.2.3 4

Variaciones porcentuales acumuladas del valor del suelo en zonas residenciales tipo 84

6.1.3 6.1.3.1

Valor del suelo en el anillo del centro comercial ..................................................... 85 Variaciones porcentuales del valor del suelo en el anillo del centro comercial .......... 95

6.1.3.2 Variaciones porcentuales acumuladas del valor del suelo en el anillo del centro comercial 99 6.1.3.3 Variaciones porcentuales acumuladas de los 10 polígonos circundantes al centro comercial con años base 2008 y 2009 ......................................................................................... 103 6.2 IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO A PARTIR DE INFORMACIÓN DE LA LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ ................................................................................................... 108 6.2.1

6.3

Valor del suelo en zonas residenciales .................................................................. 108

6.2.1.1

Variaciones del valor del suelo ($/m2) en zonas residenciales .................................. 112

6.2.1.2

Variaciones porcentuales del valor del suelo en zonas residenciales........................ 115

6.2.1.3

Variaciones porcentuales acumuladas del valor del suelo en zonas residenciales ... 116

TASAS DE VALORIZACIÓN DE TERRENO MÁS CONSTRUCCIÓN ...................................... 117

Listado de Cuadros

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Cuadro 1. Información catastral centro comercial Centro Mayor. Años 2008 - 2009 Cuadro 2. Información catastral centro comercial Centro Mayor. Años 2010 - 2014 Cuadro 3. Cantidad de visitantes por mes al centro comercial Centro Mayor Cuadro 4. Distribución de lotes. Años 2008 - 2010 - 2012 - 2014 Cuadro 5. Distribución lotes construidos y sin construir. Años 2008 - 2010 - 2012 - 2014 Cuadro 6. Distribución lotes construidos. Años 2008 - 2010 - 2012 – 2014 Cuadro 7. Distribución lotes sin construir. Años 2008 - 2010 - 2012 - 2014 Cuadro 8. Distribución de predios. Años 2008 - 2010 - 2012 - 2014 Cuadro 9. Distribución de predios construidos. Años 2008 - 2010 - 2012 - 2014 Cuadro 10. Distribución de predios sin construir. Años 2008 - 2010 - 2012 - 2014 Cuadro 11. Distribución de usos construidos. Años 2008 - 2010 - 2012 – 2014 Cuadro 12. Usos 2008 – 2010 Cuadro 13. Usos 2010 – 2012 Cuadro 14. Usos 2012 – 2014

Listado de Gráficos

o o o o o o o o o o o

Gráfico 1. Cantidad de visitantes por mes al centro comercial Centro Mayor Gráfico 2. Cantidad de lotes. Años 2008 - 2010 - 2012 - 2014 Gráfico 3. Cantidad de lotes construidos y sin construir. Años 2008 - 2010 - 2012 - 2014 Gráfico 4. Cantidad de predios. Años 2008 - 2010 - 2012 - 2014 Gráfico 5. Cantidad de usos. Años 2008 - 2010 - 2012 - 2014 Gráfico 6. Variación de usos. Años 2008 - 2010 - 2012 - 2014 Gráfico 7. Distribución usos. Años 2008 - 2010 - 2012 - 2014 Gráfico 8. Distribución área construida (m2) en usos comerciales. Años 2008 - 2010 - 2012 2014 Gráfico 9. Distribución área construida (m2) en centro comercial. Años 2008 - 2010 - 2012 2014 Gráfico 10. Distribución área construida (m2) comercio en corredor comercial (PH y NPH).

Años 2008 - 2010 - 2012 – 2014 Gráfico 11. Distribución área construida (m2) en comercio puntual (PH y NPH). Años 2008 2010 - 2012 - 2014

Impacto en el valor del suelo a partir de información de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

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Gráfico 12. Participación del valor del suelo en zonas residenciales tipo 3. Años 2006 - 2014.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Sectores: Villa Mayor Oriental, Villa Mayor, Autopista Muzú, Autopista Muzú Oriental, La Fragua, Primavera Occidental, Portales Norte, Ciudad Kennedy, Santa Cecilia Gráfico 13. Participación del valor del suelo en zonas residenciales tipo 3. Años 2006 - 2014.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Sectores: Villa Mayor Oriental, Villa Mayor, Autopista Muzú, Autopista Muzú Oriental, Marsella, Villa del Río, Villa Luz, Popular Modelo, Autopista Medellín Gráfico 14. Serie del valor del suelo en zonas residenciales tipo 3. Años 2006 - 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Sectores: Villa Mayor Oriental, Villa Mayor, Autopista Muzú, Autopista Muzú Oriental, La Fragua, Primavera Occidental, Portales Norte, Ciudad Kennedy, Santa Cecilia Barras agrupadas por sector Gráfico 15. Serie del valor del suelo en zonas residenciales tipo 3. Años 2006 - 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Sectores: Villa Mayor Oriental, Villa Mayor, Autopista Muzú, Autopista Muzú Oriental, Marsella, Villa del Río, Villa Luz, Popular Modelo, Autopista Medellín Barras agrupadas por sector Gráfico 16. Serie del valor del suelo en zonas residenciales tipo 3. Años 2006 - 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Sectores: Villa Mayor Oriental, Villa Mayor, Autopista Muzú, Autopista Muzú Oriental, La Fragua, Primavera Occidental, Portales Norte, Ciudad Kennedy, Santa Cecilia Barras agrupadas por año Gráfico 17. Serie del valor del suelo en zonas residenciales tipo 3. Años 2006 - 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Sectores: Villa Mayor Oriental, Villa Mayor, Autopista Muzú, Autopista Muzú Oriental, Marsella, Villa del Río, Villa Luz, Popular Modelo, Autopista Medellín Barras agrupadas por año Gráfico 18. Variación del valor del suelo en zonas residenciales tipo 3. Años 2006 - 2014.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Sectores: Villa Mayor Oriental, Villa Mayor, Autopista Muzú, Autopista Muzú Oriental, La Fragua, Primavera Occidental, Portales Norte, Ciudad Kennedy, Santa Cecilia Barras agrupadas por sector Gráfico 19. Variación del valor del suelo en zonas residenciales tipo 3. Años 2005 - 2014.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Sectores: Villa Mayor Oriental, Villa Mayor, Autopista Muzú, Autopista Muzú Oriental, Marsella, Villa del Río, Villa Luz, Popular Modelo, Autopista Medellín Barras agrupadas por sector

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Gráfico 20. Variación del valor del suelo en zonas residenciales tipo 3. Años 2006 - 2014.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Sectores: Villa Mayor Oriental, Villa Mayor, Autopista Muzú, Autopista Muzú Oriental, La Fragua, Primavera Occidental, Portales Norte, Ciudad Kennedy, Santa Cecilia Barras agrupadas por año Gráfico 21. Variación del valor del suelo en zonas residenciales tipo 3. Años 2006 - 2014.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Sectores: Villa Mayor Oriental, Villa Mayor, Autopista Muzú, Autopista Muzú Oriental, Marsella, Villa del Río, Villa Luz, Popular Modelo, Autopista Medellín Barras agrupadas por año Gráfico 22. Variación porcentual del valor del suelo en zonas residenciales tipo 3. Años 2006 – 2014 Sectores: Villa Mayor Oriental, Villa Mayor, Autopista Muzú, Autopista Muzú Oriental, La Fragua, Primavera Occidental, Portales Norte, Ciudad Kennedy, Santa Cecilia Barras agrupadas por sector Gráfico 23. Variación porcentual del valor del suelo en zonas residenciales tipo 3. Años 2006 – 2014 Sectores: Villa Mayor Oriental, Villa Mayor, Autopista Muzú, Autopista Muzú Oriental, Marsella, Villa del Río, Villa Luz, Popular Modelo, Autopista Medellín Barras agrupadas por sector Gráfico 24. Variación porcentual del valor del suelo en zonas residenciales tipo 3. Años 2006 – 2014 Sectores: Villa Mayor Oriental, Villa Mayor, Autopista Muzú, Autopista Muzú Oriental, La Fragua, Primavera Occidental, Portales Norte, Ciudad Kennedy, Santa Cecilia Barras agrupadas por año Gráfico 25. Variación porcentual del valor del suelo en zonas residenciales tipo 3. Años 2006 – 2014 Sectores: Villa Mayor Oriental, Villa Mayor, Autopista Muzú, Autopista Muzú Oriental, Marsella, Villa del Río, Villa Luz, Popular Modelo, Autopista Medellín Barras agrupadas por año Gráfico 26. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2006 Comparativo sectores Villa Mayor Or. y Autopista Muzú Or. con sector de valor mínimo (Ciudad Kennedy) Gráfico 27. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2009 Comparativo sectores Villa Mayor Or. y Autopista Muzú Or. con sector de valor mínimo (Ciudad Kennedy) Gráfico 28. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2006 Comparativo sectores Villa Mayor Or. y Autopista Muzú Or. con sector de valor máximo (Las Dos Avenidas) Gráfico 29. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2009 Comparativo sectores Villa Mayor Or. y Autopista Muzú Or. con sector de valor máximo (Las Dos Avenidas)

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Gráfico 30. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2006 Comparativo sectores Villa Mayor Or. y Autopista Muzú Or. con sector de valor modal (Autopista Medellín) Gráfico 31. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2009 Comparativo sectores Villa Mayor Or. y Autopista Muzú Or. con sector de valor modal (Autopista Medellín) Gráfico 32. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2006 Comparativo sectores Villa Mayor y Autopista Muzú con sector Portales Norte Gráfico 33. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2008 Comparativo sectores Villa Mayor y Autopista Muzú con sector Portales Norte Gráfico 34. Participación del valor del suelo en zonas residenciales tipo 4. Años 2006 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Gráfico 35. Serie del valor del suelo en zonas residenciales tipo 4. Años 2006 - 2014.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Barras agrupadas por sector Gráfico 36. Serie del valor del suelo en zonas residenciales tipo 4. Años 2006 - 2014.

Barras agrupadas por año Gráfico 37. Variación del valor del suelo en zonas residenciales tipo 4. Años 2006 - 2014.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Barras agrupadas por sector Gráfico 38. Variación del valor del suelo en zonas residenciales tipo 4. Años 2006 - 2014.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Barras agrupadas por año Gráfico 39. Variación porcentual del valor del suelo en zonas residenciales tipo 4. Años 2006 – 2014 Barras agrupadas por sector Gráfico 40. Variación porcentual del valor del suelo en zonas residenciales tipo 4. Años 2006 – 2014 Barras agrupadas por año Gráfico 41. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2006 Comparativo sector Villa Mayor Or. con sectores residenciales tipo 4 Gráfico 42. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2009 Comparativo sector Villa Mayor Or. con sectores residenciales tipo 4 Gráfico 43. Serie del valor del suelo. Años 2006 - 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Polígono 1. DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre KR 33 – Avenida Jorge Gaitán Cortés y TV 34 Bis Gráfico 44. Serie del valor del suelo. Años 2006 - 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Polígono 2. DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre TV 34F y AK 50 – Avenida Batallón Caldas

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Gráfico 45. Serie del valor del suelo. Años 2006 - 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Polígono 3. TV 34 Bis, entre DG 40 Sur – Avenida General Santander y DG 40B Sur Gráfico 46. Serie del valor del suelo. Años 2006 - 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Polígono 4. Avenida Ciudad de Quito (AV NQS), entre CL 38A sur y DG 39 Sur Gráfico 47. Serie del valor del suelo. Años 2009 - 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Polígono 5. DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre Canal Río Seco y KR 34D Gráfico 48. Serie del valor del suelo. Años 2006 - 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Polígono 6. CL 38A Sur, entre KR 34A y KR 34B Gráfico 49. Serie del valor del suelo. Años 2006 - 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Polígono 7. DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre la TV 34A Bis y la TV 34F Gráfico 50. Serie del valor del suelo. Años 2006 - 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Polígono 8. Manzana 06 del sector Villa Mayor. Entre TV 34 y TV 34A Bis, entre DG 40 Sur – Avenida General Santander y DG 41 Sur Gráfico 51. Serie del valor del suelo. Años 2006 - 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Polígono 9. CL 38A Sur, entre KR 27 – Avenida General Santander y KR 34 Bis Gráfico 52. Serie del valor del suelo. Años 2006 - 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Polígono 10. CL 38A Sur, entre KR 34B y Avenida Ciudad de Quito (AV NQS) Gráfico 53. Serie del valor del suelo anillo Centro Mayor. Año 2006. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Gráfico 54. Valor del suelo anillo Centro Mayor. Año 2008. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Gráfico 55. Valor del suelo anillo Centro Mayor. Año 2009. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Gráfico 56. Valor del suelo anillo Centro Mayor. Año 2010. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Gráfico 57. Valor del suelo anillo Centro Mayor. Año 2011. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Gráfico 58. Valor del suelo anillo Centro Mayor. Año 2012. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Gráfico 59. Valor del suelo anillo Centro Mayor. Año 2013. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Gráfico 60. Valor del suelo anillo Centro Mayor. Año 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Gráfico 61. Variación porcentual del valor del suelo. Años 2006 - 2014

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Polígono 1. DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre KR 33 – Avenida Jorge Gaitán Cortés y TV 34 Bis Gráfico 62. Variación porcentual del valor del suelo. Años 2006 - 2014 Polígono 2. DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre TV 34F y AK 50 – Avenida Batallón Caldas Gráfico 63. Variación porcentual del valor del suelo. Años 2006 - 2014 Polígono 3. TV 34 Bis, entre DG 40 Sur – Avenida General Santander y DG 40B Sur Gráfico 64. Variación porcentual del valor del suelo. Años 2009 - 2014 Polígono 5. DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre Canal Río Seco y KR 34D Gráfico 65. Variación porcentual del valor del suelo. Años 2006 - 2014 Polígono 7. DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre la TV 34A Bis y la TV 34F Gráfico 66. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2006 Polígono 1. DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre KR 33 – Avenida Jorge Gaitán Cortés y TV 34 Bis Gráfico 67. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2006 Polígono 2. DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre TV 34F y AK 50 – Avenida Batallón Caldas Gráfico 68. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2006 Polígono 3. TV 34 Bis, entre DG 40 Sur – Avenida General Santander y DG 40B Sur Gráfico 69. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2006 Polígono 4. Avenida Ciudad de Quito (AV NQS), entre CL 38A sur y DG 39 Sur Gráfico 70. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2006 Polígono 6. CL 38A Sur, entre KR 34A y KR 34B Gráfico 71. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2006 Polígono 7. DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre la TV 34A Bis y la TV 34F Gráfico 72. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2006 Polígono 8. Manzana 06 del sector Villa Mayor. Entre TV 34 y TV 34A Bis, entre DG 40 Sur – Avenida General Santander y DG 41 Sur Gráfico 73. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2006 Polígono 9. CL 38A Sur, entre KR 27 – Avenida General Santander y KR 34 Bis Gráfico 74. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2006 Polígono 10. CL 38A Sur, entre KR 34B y Avenida Ciudad de Quito (AV NQS) Gráfico 75. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2008 Polígono 1. DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre KR 33 – Avenida Jorge Gaitán Cortés y TV 34 Bis Gráfico 76. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2008 Polígono 2. DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre TV 34F y AK 50 – Avenida Batallón Caldas Gráfico 77. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2008 Polígono 3. TV 34 Bis, entre DG 40 Sur – Avenida General Santander y DG 40B Sur Gráfico 78. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2008 Polígono 4. Avenida Ciudad de Quito (AV NQS), entre CL 38A sur y DG 39 Sur

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Gráfico 79. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2009 Polígono 5. DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre Canal Río Seco y KR 34D Gráfico 80. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2009 Polígono 6. CL 38A Sur, entre KR 34A y KR 34B Gráfico 81. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2008 Polígono 7. DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre la TV 34A Bis y la TV 34F Gráfico 82. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2008 Polígono 8. Manzana 06 del sector Villa Mayor. Entre TV 34 y TV 34A Bis, entre DG 40 Sur – Avenida General Santander y DG 41 Sur Gráfico 83. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2009 Polígono 9. CL 38A Sur, entre KR 27 – Avenida General Santander y KR 34 Bis Gráfico 84. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2009 Polígono 10. CL 38A Sur, entre KR 34B y Avenida Ciudad de Quito (AV NQS)

Impacto en el valor del suelo a partir de información de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o o

Gráfico 85. Participación del valor del suelo en zonas residenciales. Años 2005 - 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Gráfico 86. Serie del valor del suelo en zonas residenciales. Años 2005 - 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Barras agrupadas por sector Gráfico 87. Serie del valor del suelo en zonas residenciales. Años 2005 - 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Barras agrupadas por año Gráfico 88. Variación del valor del suelo en zonas residenciales. Años 2005 - 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Barras agrupadas por sector Gráfico 89. Variación del valor del suelo en zonas residenciales. Años 2005 - 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Barras agrupadas por año Gráfico 90. Variación porcentual del valor del suelo en zonas residenciales. Años 2005 – 2014 Barras agrupadas por sector Gráfico 91. Variación porcentual del valor del suelo en zonas residenciales. Años 2005 – 2014 Barras agrupadas por año Gráfico 92. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2009 Comparativo sector Villa Mayor con cuatro sectores residenciales Gráfico 93. Tasa porcentual de valorización anual calculada (terreno más construcción) para los sectores Villa Mayor, Villa Mayor Or., Autopista Muzú y Autopista Muzú Or. Variación anual precios de la vivienda nueva de DANE (calculado a partir del IPVN, agregado a nivel Bogotá) Gráfico 94. Tasa porcentual de valorización anual calculada (terreno más construcción) para los sectores Villa Mayor, Villa Mayor Or., Autopista Muzú y Autopista Muzú Or. Índice de Valorización Inmobiliaria Urbana y Rural - IVIUR (UAECD) Gráfico 95. Tasa porcentual de valorización anual calculada (terreno más construcción) para los sectores Villa Mayor, Villa Mayor Or., Autopista Muzú y Autopista Muzú Or. Variación anual precios de la vivienda usada de BANREP (calculado a partir del IPVU, agregado a nivel Bogotá) Gráfico 96. Tasa porcentual de valorización anual calculada (terreno más construcción) para los sectores Villa Mayor, Villa Mayor Or., Autopista Muzú y Autopista Muzú Or. Variación anual precios de la vivienda nueva de BANREP (calculado a partir del IPVNBR, agregado a nivel Bogotá) Gráfico 97. Tasa porcentual de valorización anual calculada (terreno más construcción) para los sectores Villa Mayor, Villa Mayor Or., Autopista Muzú y Autopista Muzú Or. Variación anual precios de la vivienda nueva de CAMACOL (agregado a nivel Bogotá)

Listado de mapas o o o o o o o o o o o o

Mapa 1. Destino económico de los predios sector Villa Mayor - Autopista Muzú. Año 2008 Mapa 2. Destino económico de los predios sector Villa Mayor - Autopista Muzú. Año 2009 Mapa 3. Destino económico de los predios sector Villa Mayor - Autopista Muzú. Año 2010 Mapa 4. Destino económico de los predios sector Villa Mayor - Autopista Muzú. Año 2011 Mapa 5. Destino económico de los predios sector Villa Mayor - Autopista Muzú. Año 2012 Mapa 6. Destino económico de los predios sector Villa Mayor - Autopista Muzú. Año 2013 Mapa 7. Destino económico de los predios sector Villa Mayor - Autopista Muzú. Año 2014 Mapa 8. Actividad económica en el anillo del centro comercial Centro Mayor. Año 2006 Mapa 9. Actividad económica en el anillo del centro comercial Centro Mayor. Año 2008 Mapa 10. Actividad económica en el anillo del centro comercial Centro Mayor. Año 2012 Mapa 11. Actividad económica en el anillo del centro comercial Centro Mayor. Año 2013 Mapa 12. Actividad económica en el anillo del centro comercial Centro Mayor. Año 2014

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

INTRODUCCIÓN La información inmobiliaria capturada, procesada y almacenada por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital en diferentes momentos, producto de los procesos de formación y actualización catastral (en los últimos años conocido como Censo Inmobiliario Catastral), representa un activo de la entidad útil para fines multipropósito.

De esta información se cuenta con la identificación alfanumérica y geográfica de los usos de los predios, de las zonas homogéneas físicas y de los valores del suelo capturada desde el año 1991 hasta la fecha; en los últimos cinco años de toda la ciudad; en años anteriores, sectores parciales de la ciudad.

Adicional a lo anterior, se cuenta con índices, indicadores o variaciones de la propiedad raíz en Bogotá, elaborados por diferentes gremios inmobiliarios como los son, Galería Inmobiliaria, el Banco de La República, la Cámara Colombiana de la Construcción -CAMACOL, la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, Catastro Distrital, el Departamento Administrativo Nacional de Estadística - DANE; lo cual permite realizar diferentes análisis e inferencias sobre la dinámica inmobiliaria en la ciudad.

Con la disponibilidad de estos datos es posible llevar a cabo la presente investigación descriptiva.

Para su desarrollo, se cuenta con los estudios de zonas homogéneas físicas (ZHF) y geoeconómicas (ZFG), las bases de datos alfanuméricas y geográficas, los manuales de usos, de destinos, de ZHF, de ZGE; también están los estudios de valor del suelo de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, el estudio de Valores de Referencia del suelo 2006 de Catastro Distrital.

El estudio cobra pertinencia en la medida en que a través de la información capturada y procesada por la UAECD se realiza un análisis de variaciones en la dinámica inmobiliaria de un sector, y por primera vez, como resultado de la implantación de un centro comercial. Contribuirá, además, a plantear un procedimiento de análisis de esta dinámica inmobiliaria que dará validez a los resultados y que podrá replicarse para conocer el mismo impacto en otros sectores de la ciudad con la presencia de un inmueble de las mismas u otras características, o inclusive, inducir a otros estudios de análisis en ámbitos sociales, ambientales, de movilidad, planificación territorial, seguridad, etc., desarrollándose integralmente con las disciplinas correspondientes.

Además de ser referente para estudiar impactos urbanísticos, de uso y de valor, por la implantación de grandes superficies comerciales en la ciudad o de otra índole, se constituye en insumo para identificar predios con efecto plusvalía por cambio de uso a uno más rentable; pensar en un futuro inmediato en un cobro de valorización en una zona de influencia por acciones urbanísticas que impliquen la autorización de tipos de comercio de gran impacto que genere plusvalías inmobiliarias; ser objeto de estudio en el establecimiento de políticas urbanas de redensificación en sectores de influencia de centros comerciales; proporcionar información, índices e indicadores inmobiliarios.

1 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Su fundamentación radica en la siguiente premisa: la implantación de un uso urbano o metropolitano genera impactos de diversa índole y a escalas diferenciales en su entorno. Desde esta óptica, se pretende identificar los cambios de uso y las variaciones de valor del suelo producidas por el establecimiento de un centro comercial (en este caso Centro Mayor) en su zona de influencia directa, cuantificando los cambios en la dinámica inmobiliaria, que permiten generar información útil y ayuden en la toma de decisiones de diferentes actores en el proceso inmobiliario del sector y hasta de la ciudad, y en la planificación urbana.

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IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

1

ANTECEDENTES

Como resultado de la consulta de estudios e investigaciones que perseguían determinar la plusvalía, valorización o mayor valor de la propiedad raíz, se encontró que la mayoría por no mencionar que todos, obedecen a impactos en el valor producidos por obras públicas y específicamente por proyectos de infraestructura en el transporte público.

Se relacionan los siguientes estudios: * Chávez, J.M., Patiño, B. Y. y Patiño, S.A. (2011). Capítulo 2 Determinantes del precio de inmuebles: Efecto de la construcción de centros de edificios de oficinas sobre el valor de las viviendas. En: Estudios sobre la dinámica inmobiliaria de Bogotá: La ciudad vista desde el Catastro (pp. 115-134).

Bogotá, Colombia: Subdirección Imprenta Distrital – DDDI. Estudio donde se examina el efecto sobre el valor de las viviendas por la construcción de edificios de oficinas en sectores residenciales en la zona norte de Bogotá, según la distancia de éstas a dos centros de negocios de oficinas: Centro Empresarial CL 156 y Centro Empresarial CL 116, mediante un modelamiento de precios hedónicos utilizando sistemas de información geográfica para análisis espaciales, con una muestra antes y después de la construcción de los complejos de oficinas. Se realizaron estimaciones a diferentes distancias de los edificios (desde los 100 m hasta 2.600 m). * Henao, H.T. & Ávila, R.A. (2009). Impacto socio - económico generado por la obra civil de Transmilenio en el tramo vial comprendido entre la calle 8ª sur y el Portal Sur, sobre la Troncal NQS. (tesis de pregrado). Universidad de La Salle, Bogotá, Colombia. Mediante la aplicación de 1.743 encuestas antes y después de la adecuación del sistema vial en las estaciones ubicadas en seis localidades (Bosa, Ciudad Bolívar, Kennedy, Tunjuelito, Puente Aranda y Antonio Nariño) se midió el impacto socioeconómico por la implementación del sistema de transporte masivo Transmilenio en la población. * González, R. & Montenegro, J. (2008). Impacto socio-económico de la obra civil “Centro Comercial Santafé”, en la comunidad adyacente correspondiente a los barrios de La Academia, La Uribe, El Verbenal y San José de Bavaria, en las localidades de Suba y Usaquén de la ciudad de Bogotá D.C. (tesis de pregrado). Universidad de La Salle, Bogotá, Colombia. Se estableció el impacto socioeconómico cultural y simbólico que creó el centro comercial Santafé desde el inicio de su construcción hasta el año 2008, mediante percepciones de los investigadores realizadas mediante la aplicación de 330 encuestas en los sectores de las UPZs de San José de Bavaria, La Uribe, Verbenal, La Academia en las localidades de Suba y Usaquén. * Mendieta, J.C. y Perdomo J.A. (2007). Especificación y estimación de un modelo de precios hedónico espacial para evaluar el impacto de Transmilenio sobre el valor de la propiedad en Bogotá.

Universidad de Los Andes. Centro de Estudios sobre Desarrollo Económico – CEDE. Bogotá, Colombia. Recuperado de http://teknidataconsultores.com. Aquí se abordó el impacto ocasionado por la puesta en funcionamiento de las troncales de Transmilenio Américas, Caracas, Autopista Norte, NQS, CL 80 y AV Suba, en términos de cambios en el uso del suelo, procesos de densificación

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y renovación y sobre el mercado inmobiliario (ventas y arrendamientos) en distancias de hasta 200 m, 500 m y 1.00m, utilizando un modelo hedónico espacial. * Doherty, M. (2004). Funding public transport development through land value capture programs.

University of Technology, Sydney. Institute for Sustainable Futures. Sydney, Australia. Recuperado de http://www.cooperativeindividualism.org/. El autor presenta diversidad de ejemplos en Australia y otros países, señalando que las obras de infraestructura pública determinan unas transformaciones a usos mixtos y a densidades más altas. Indica que las metodologías empleadas para definir los cambios de valor se han desarrollado a partir de técnicas como la extrapolación basada en la tendencia, modelamientos, cartografía de accesibilidad, Sistemas de Información Geográfica, encuestas cualitativas y evaluaciones de crecimiento; también se han empleado métodos estadísticos, de análisis de regresiones multipolares y análisis hedónicos. Concluye que los estudios realizados por estos métodos aplicados al finalizar las obras públicas, son más contundentes que las proyecciones hechas entes de iniciarse los proyectos * Batt, H. W., (2001). Value Capture as a Policy Tool in Transport Economics. An Exploration in Public Finance in the Tradition of Henry George. The American Journal of Economics and Sociology, 6(1), 195-228. Recuperado de http://www.jstor.org/. Estudio que permitió en el año 2001 calcular el incremento en el valor del suelo a una distancia de media milla (0,8 km), una milla (1,6 km) y hasta de dos millas (3,2 km) por la construcción de la vía interestatal Northway en el condado Albany del estado de New York. No emplea métodos econométricos; su metodología se basa en comparaciones de valor antes y después de la construcción de la obra.

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2

METODOLOGÍA

Definición zona de estudio La zona de estudio corresponde al área de influencia directa del centro comercial Centro Mayor, extendida a una distancia euclidiana1 de 1 km. a partir de Centro Mayor y limitada por ejes arteriales principales o elementos estructurantes como lo es el Parque Zonal Villa Mayor – Cementerio del Sur.

Determinación de la dinámica de usos El impacto del centro comercial sobre la dinámica de usos en la zona de influencia, se midió a partir de la información catastral disponible identificando las variaciones respecto a cantidad de lotes, predios y unidades de uso; se evalúa la predominancia, ubicación y distribución espacial de los usos construidos de los predios de acuerdo al destino económico definido por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital – UAECD. Los años de estudio para el análisis de la dinámica inmobiliaria fueron: antes de construirse el centro comercial y cada dos años hasta la fecha, contando con la información disponible producto de los procesos de actualización catastral (2008, 2010, 2012, 2014).

La georeferenciación de los destinos económicos plasmados en los mapas, se realizó año a año, desde 2008 (antes de la construcción del centro comercial) hasta 2014.

La evolución de la actividad económica en el anillo del centro comercial, se mapeo en los momentos donde se evidenció cambio y dos años antes del inicio de su construcción: años 2006, 2008, 2012, 2013 y 2014.

Determinación del impacto en el valor del suelo La metodología utilizada para calcular el impacto en el valor del suelo por la instalación del centro comercial, resultó de la comparación con sectores de la ciudad similares, pero sin la influencia directa de un centro comercial o de un inmueble de escala urbana o metropolitana en el periodo de estudio.

Las diferencias de valor entre los sectores comparables respecto a la zona de influencia de Centro Mayor, definieron la valorización producto de su implantación.

Los criterios de semejanza que se pretendieron encontrar en sectores de la ciudad fueron: *Nivel socioeconómico: Estrato 3

1

Es la distancia simple entre dos puntos, sin tener en cuenta obstáculos materiales de ninguna índole.

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*No estuviese dentro de un radio de influencia de hasta 1 km. de un centro comercial grande o un inmueble de escala urbana o metropolitana *De tipo residencial 3 o 4 *Loteo parecido en tamaño, tipo urbanización o loteo regular *Sectores que durante el período de estudio no tengan valorizaciones conocidas por obras viales, por construcción de troncales, plusvalía por cambios normativos y demás situaciones; o que si obtuvieron influencia, sean las mismas al sector comparable *Con normas urbanísticas similares *Dinámica inmobiliaria similar Se realizó una comparación con sectores y valores producto de información económica de los procesos de actualización catastral vigencias 2009 a 2014 y de los valores de referencia del suelo urbano de 2006, también levantados por la UAECD. Como un segundo ejercicio, se realizó el análisis con valores y sectores similares de los estudios del valor del suelo urbano en Bogotá, adelantados por la Lonja de Propiedad Raíz, en los años 2005, 2008 a 2014. Un tercer ejercicio, consistió en examinar los valores y sus variaciones del anillo del centro comercial en los periodos 2006 a 2014, de acuerdo a la información disponible en la UAECD.

Definición del impacto en el valor global de los predios (terreno más construcción) Para calcular la participación en la valorización del sector de los años 2010 a 2014, producto del establecimiento en la zona del centro comercial, se compararon las tasas de valorización obtenidas en los cuatro sectores catastrales con las tasas inmobiliarias anuales calculadas a partir de índices de precios de la vivienda o de tasas directas, definidas por CAMACOL (Cámara Colombiana de la Construcción), DANE (Departamento Administrativo Nacional de Estadística), Banco de La República y por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital – UAECD. Se estudiaron las tasas de valorización desde 2010 a 2014, de manera agregada en cada sector catastral, teniendo en cuenta solamente aquellos predios que conservaran en los diferentes años, las mismas áreas de terreno y de construcción para que se reflejara una valorización evidente no motivada por incrementos en las áreas de construidas; con esto, se aseguran las mismas condiciones para los diferentes años. No se tuvieron en cuentan los predios sin construcción (lotes, parques, vías, etc), pues la determinación de su valor de manera diferente en cada año podría alterar los resultados. Tampoco se incluyeron los predios dotacionales, ni los clasificados como de suelo de protección; lo anterior para lograr una consistencia en la transformación de los valores catastrales a valores comerciales; los que en últimas son los utilizados para calcular las tasas de valorización anuales.

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3 3.1

CARACTERIZACIÓN ZONA DE ESTUDIO

LOCALIZACIÓN

El área de análisis se encuentra ubicada al sur de la ciudad de Bogotá, D.C, ocupa territorios de las localidades 18 - Rafael Uribe Uribe, 15 - Antonio Nariño y 16 - Puente Aranda; incluye zonas de las UPZ 39 – Quiroga, 38 – Restrepo y 41- Muzú.

Se demarca por el polígono que inicia en la esquina suroriental de la Avenida Primero de Mayo con la AK 50 – Avenida Batallón Caldas; desde aquí en dirección suroriental toma el costado sur de la Avenida Primera de Mayo, hasta el costado occidental de la Avenida Ciudad de Quito – AV NQS; toma luego dirección sur hasta la CL 32; por esta calle, en sentido occidente – oriente de por medio el Parque Zonal Villa Mayor – Cementerio del Sur, hasta la KR 30 – Avenida Jorge Gaitán Cortes; continúa por la KR 27 - Avenida General Santander hasta la KR 33 – Avenida Jorge Gaitán Cortés hasta la AK 50 – Avenida Batallón Caldas; sigue por esta vía hasta cerrar en el punto de partida (AK 50 con Avenida Primero de Mayo).

Los sectores catastrales incluidos en el estudio son: 002309 – Villa Mayor Oriental, 002311 – Villa Mayor, 004403 – Autopista Muzú y 004413 – Autopista Muzú Oriental.

Los desarrollos urbanísticos al interior de la zona de estudio son: Urbanización Villa Mayor, Urbanización Cinco de Noviembre, Arboleda del Rey, Urbanización Villa Sonia, Urbanización Santa Rita I, II, III Sector, Urbanización Villa del Rosario y Los Sauces – San Jorge Central III Sector.

3.2

REGLAMENTACIÓN URBANÍSTICA

La normatividad de la zona de estudio se enmarca en: Decreto 562 No. de 2014, “Por el cual se reglamentan las condiciones urbanísticas para el tratamiento de renovación urbana, se incorporan áreas a dicho tratamiento, se adoptan las fichas normativas de los sectores con este tratamiento y se dictan otras disposiciones”; Decreto No. 298 de 2002, “Por medio del cual se reglamenta la Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) No. 38, RESTREPO, ubicada en la localidad de ANTONIO NARIÑO, y se expiden las fichas reglamentarias de los sectores delimitados en el presente decreto, así como la ficha de lineamientos para los planes Parciales de Renovación Urbana”, modificado por el Decreto 224 de 2011 “Por el cual se actualiza la reglamentación de la Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) No. 38, RESTREPO, ubicada en la Localidad de Antonio Nariño”; Decreto 297 de 2002 “Por medio del cual se reglamenta la Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) No. 39, QUIROGA, ubicada en la localidad de RAFAEL URIBE URIBE, y se expiden las fichas reglamentarias de los sectores normativos delimitados en el presente Decreto, así como la ficha de lineamientos para los Planes Parciales de Renovación Urbana”; y Decreto 074 de 2006 “Por el cual se reglamenta la Unidad de Planeamiento Zonal (UPZ) No. 41, MUZÚ, ubicada en la Localidad de PUENTE ARANDA”.

De acuerdo a los decretos de las UPZ, la zona presenta la siguiente reglamentación:

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Área de Actividad Residencial2. Es la que designa un suelo como lugar de habitación, para proporcionar alojamiento permanente a las personas.

Zona Residencial con zonas delimitadas de comercio y servicios. Zonas de uso residencial, en las cuales se delimitan las zonas de uso residencial exclusivo y zonas limitadas de comercio y servicios, localizadas en ejes viales, manzanas comerciales o centros cívicos y comerciales, las cuales no pueden ocupar más del 30 % del área bruta del sector normativo.

Tratamiento de Consolidación3. El tratamiento de consolidación regula la transformación de las estructuras urbanas de la ciudad desarrollada, garantizando coherencia entre la intensidad de uso del suelo y el sistema de espacio público existente o planeado.

Tratamiento de Consolidación Urbanística. Urbanizaciones, agrupaciones, conjuntos, o proyectos de vivienda en serie, que mantiene sus características urbanas y ambientales y deben conservarlas como orientadoras de su desarrollo.

Tratamiento de Consolidación con densificación moderada. Barrios que presentan calidad urbana o ambiental, cuyos predios son susceptibles de una densificación respetuosa de las características urbanísticas existentes.

Tratamiento de Renovación Urbana4. Es aquel que busca la transformación de zonas desarrolladas de la ciudad que tienen condiciones de subutilización de las estructuras físicas existentes, para aprovechar al máximo su potencial de desarrollo. Estas zonas se encuentran en una de las siguientes situaciones: 1. Deterioro ambiental, físico, o social; conflicto funcional interno o con el sector inmediato; 2. Potencial estratégico de desarrollo de conformidad con el modelo de ordenamiento adoptado por este Plan.

Tratamiento de Renovación Urbana de Reactivación 5. Sectores donde se requiere la habilitación y mejoramiento parcial del espacio público con sustitución parcial y paulatina del espacio edificado.

Incluye intensificación en la utilización del suelo y de las condiciones de edificabilidad (ocupación y construcción).

Parágrafo. Todos los proyectos que concluyan un proceso de Renovación Urbana, pasarán al tratamiento de Consolidación Urbanística.

Con el Decreto de renovación urbana de 2014, los sectores de la zona en estudio bajo los tratamientos urbanísticos de consolidación definidos en los decretos de las UPZs, quedaron sujetos 2 Según

Artículo 341 del Decreto 190 de 2004 "Por medio del cual se compilan las disposiciones contenidas en los Decretos

Distritales 619 de 2000 y 469 de 2003" 3 Según Artículo 366 del Decreto 190 de 2004 4 Según Artículo 373 del Decreto 190 de 2004 5 Según Artículo 374 del Decreto 190 de 2004

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al tratamiento de renovación urbana en la modalidad de reactivación, de tal forma, que la totalidad de los cuatro sectores que involucran la zona de influencia del centro comercial, fueron sometidos a tal tratamiento6

3.3

INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS PÚBLICOS

La zona en su totalidad dispone de los servicios básicos más complementarios (acueducto, alcantarillado, aseo, energía, alumbrado público, telefonía y gas natural).

3.4

INFRAESTRUCTURA VIAL

El sector dispone de varias vías de acceso importantes: la Avenida Ciudad de Quito, conocida también como Avenida Norte Quito Sur (NQS) o también como Autopista Sur, que en el tramo de la zona, toma las nomenclaturas TV 35 y AC 45 A Sur; la Avenida General Santander, que en el tramo de la zona, toma las nomenclaturas KR 27, KR 34, DG 40 Sur y DG 46 Sur; la Avenida Jorge Gaitán Cortés – KR 33; la Avenida Primero de Mayo – AC 26 Sur; la Avenida Batallón Caldas – AK 50 y la Avenida Santa Lucía – CL 44 Sur. Todas las vías, incluyendo las locales, pavimentadas, vehiculares y en buen estado de conservación.

3.5

INFRAESTRUCTURA DE TRANSPORTE PÚBLICO

Al sector se accede a través del transporte público masivo, representado en el sistema de transporte masivo Transmilenio – TM, que tiene cabida a través de la troncal NQS Sur y de la cual se accede directamente al centro comercial Centro Mayor a través de la estación NQS – CL 38A Sur; sobre las demás vías ruedan las rutas del Sistema Integrado de Transporte Público – SITP y también del sistema tradicional de transporte (buses, busetas y colectivos).

3.6

EQUIPAMIENTO E INFRAESTRUCTURA URBANA

Los principales equipamientos circundantes y al interior de la zona son: la Escuela de Cadetes de Policía General Santander, el Parque Zonal Villa Mayor – Cementerio del Sur, las iglesias de Villa Mayor, La Visitación de Nuestra Señora y Nuestra Señora de la Sabiduría, los centros educativos distritales de Santa Rita y Tayrona; cuenta también con parques de bolsillo y los canales Río Seco y de La Albina; además de los salones comunales de las diferentes urbanizaciones.

3.7

TOPOGRAFÍA

El sector presenta una topografía completamente plana.

6

Según Artículo 2 del Decreto 562 de 2014

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3.8

USO DE LAS CONSTRUCCIONES

Los usos actuales que se encuentran en el barrio son residencial (predominantemente), comercio local y zonal en algunos ejes viales, comercio metropolitano (correspondiente al centro comercial Centro Mayor) y algunos dotacionales como iglesias, colegios y salones comunales.

3.9

TIPOLOGÍA CONSTRUCTIVA

Los sectores residenciales de Villa Mayor y Villa Mayor Or. corresponden a tipologías constructivas de dos pisos tipo urbanización; algunos predios en conjunto cerrado. Se encuentran predios bifamiliares y trifamiliares; en propiedad horizontal. Las construcciones del sector Villa Mayor datan del año 19827, del sector de Villa Mayor Or. corresponden al año de 19928; la urbanización Cinco de Noviembre, contenida en el sector catastral Villa Mayor Or. se construyó en el año 19759. Al interior del sector de Villa Mayor se construyeron tres propiedades horizontales en cinco pisos de altura: se trata de Multifamiliares Ciudad Villa Mayor, ubicada en la TV 34 A 40 B 38 Sur y construida en 1995, Edificio Alameda de Villa Mayor, localizada en la TV 34 A 40 40 Sur y construida en 2005, y Edificio Alameda de Villa Mayor II, situada en la TV 34 A Bis 40 A 10 Sur, construida en 2008. También existe la propiedad horizontal Arboleda El Rey en el sector Villa Mayor Oriental, de seis pisos de altura, localizada en la KR 34F 39 B 25 Sur, construida en 1996.

Los sectores residenciales de Autopista Muzú y Autopista Muzú Or. corresponden a tipologías constructivas de dos pisos tipo urbanización en no conjunto cerrado, con algunas intervenciones arquitectónicas y funcionales transformando su diseño original; se encuentran predios unifamiliares en no propiedad horizontal. Las construcciones de los dos sectores datan del año 1973 y 197610.

Según información de otras fuentes, el año de construcción es de 196511.

La tipificación catastral residencial de los sectores es 312, a excepción de la propiedad horizontal Arboleda El Rey y la zona de Villa Mayor comprendida desde la CL 32 Sur a 38 A Sur, entre Avenida General Santander y Avenida Ciudad de Quito, que corresponde a tipología 413.

3.10 ESTRATIFICACIÓN De acuerdo con el Decreto 291 de 26 de junio de 201314, el estrato para todo el sector es tres (3)

7Según

información del Sistema Integrado de Información Catastral – SIIC de la UAECD y de folios de matrícula inmobiliarias de predios del sector 8 Ibid 9 Tomado de: Estado, ciudad y vivienda, 1996 10 Según información del Sistema Integrado de Información Catastral – SIIC de la UAECD y de folios de matrícula inmobiliarias de predios del sector 11 Tomado de: Estado, ciudad y vivienda, 1996 12 Corresponde a un puntaje entre 11 – 27 que tienen los predios residenciales, según calificación de la construcción en cuanto a estructura, acabados, baño y cocina. Metodología UAECD 13

Puntaje de la calificación de la construcción entre 27 y 46 puntos

14 Decreto

291 de 2013 “Por medio del cual se adoptan los resultados de la sexta actualización de la estratificación urbana de Bogotá D.C., para los inmuebles residenciales de la ciudad"

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4

CARACTERIZACIÓN CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR

Centro Mayor corresponde a un complejo comercial de carácter metropolitano, localizado entre la CL 38 A sur y la DG 39 Sur – Canal Río Seco, entre la Avenida Ciudad de Quito y la Avenida General Santander.

Su proceso urbanístico inició con la resolución de aprobación No. 030 de 200015 de la Curaduría Urbana No. 2, cuyo responsable fue la Organización Luis Carlos Sarmiento Angulo en asociación con Ospina & Cía., contexto Urbano y Arquitectura y Concreto, sobre un predio con matrícula inmobiliaria 50S40333098, con un área bruta de terreno de 106.209,03 m2, área neta urbanizable de 93.018,53 m216, dando lugar a dos lotes sobre los cuales se construyó Centro Mayor: Lote 117 con matrícula inmobiliaria 50S40336144, área útil de 35.000,01 m2 y Lote 2 con matrícula inmobiliaria 50S40426594 y área útil de 44.431,85 m2.

A continuación se presenta la trazabilidad de la información catastral desde el momento previo a la construcción del centro comercial en el año 2008, hasta el año 2014:

Cuadro 1. Información catastral centro comercial Centro Mayor. Años 2008 - 2009 Dirección Código sector nivel predio

2009

2008

ÍTEM/AÑO AK 27 38A 61 SUR

CL 38A SUR 34D 50* AV CR 27 38A 83 SUR

002309010100000000 002309011100000000 002309011300000000

CHIP

AAA0178ODXS

AAA0153PWYX

999999

Matrícula inmobiliaria

050S40426594

050S40336144

050S40518229

44.431,85

35.000,01

35.601,03

286.118,42

312.929,55

269.100,00

5.881,30

47.148,70

160.497,49 1.305.807,84

Área terreno (por predio) Área total terreno (todos los predios) Valor catastral m2 terreno (promedio) Área construida (por predio) Área total construida (todos los predios) Valor catastral m2 construcción Valor catastral m2 integral Valor avalúo catastral Valor avalúo catastral (todos los predios) Vigencia avalúo catastral

79.431,86

53.030,00 156.249,47

428.895,15

2.317.807,46

661.192,91

1.365.498,73

13.631.721.000

31.174.386.000

219.159.118.000

44.806.107.000 2009

2009

Área en centro comercial grande en NPH Área oficina

2010 86.546,25

380,50

407,40

Área depósito de almacenamiento

1.527,70

6.591,60

Área bodega de almacenamiento

3.973,10

Área local

149,40

Área gran superficie

17.239,10

Área bodega económica

113,30

Área parqueo cubierto

22.647,90

73.951,24

Año construcción

1954

2001

2008

Condición jurídica

NPH

NPH

NPH

15 Resolución No. CU2-2000-030 de 24 de febrero de 2000 “Por la cual se aprueba el desarrollo urbanístico comercial de cobertura metropolitana denominado CENTRO MAYOR, ubicado en la Autopista del Sur a Avenida 27 por la Calle 38 A Sur a Canal Río Seco, se establecen sus normas y se concede la Licencia de Urbanización, se fijan las normas y las obligaciones urbanísticas a cargo del urbanizador responsable” 16 Según plano urbanístico CU2-723/4-01 17 Lote donde originariamente se ubicaba el Éxito de Villa Mayor

11 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

2009

ÍTEM/AÑO Dirección Código sector nivel predio

CL 38A SUR 34 05 TV 35 38A 20 SUR* CL 38A SUR 34A 15 CL 38A SUR 34D 23 002309011300401001 002309011300101001 002309011300301001 002309011300201001

CHIP Matrícula inmobiliaria Área terreno (por predio)

999999

999999

999999

999999

050S40518234

050S40518233

050S40518235

050S40518236

22.226,60

8.603,99

600,48

269.100,00

269.100,00

12.399,73

79.431,83

Área total terreno (todos los predios) Valor catastral m2 terreno (promedio) Área construida (por predio)

269.100,00

269.100,00

5.872,00

19.361,70 185.731,19

Área total construida (todos los predios) Valor catastral m2 construcción

6.000,96

Valor catastral m2 integral Valor avalúo catastral

749.406,61

3.372.005.000

14.509.786.000

2.315.334.000

161.589.000

2010

239.517.832.000 2010

2010

2010

Valor avalúo catastral (todos los predios) Vigencia avalúo catastral

440.488,59

574.251,53

Área en centro comercial grande en NPH Área oficina Área depósito de almacenamiento

2.936,00

Área bodega de almacenamiento Área local Área gran superficie

13.426,85

Área bodega económica Área parqueo cubierto

2.936,00

5.934,85

Año construcción

2.009

2001

2009

2009

Condición jurídica

PH

PH

PH

PH

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2008 – 2009 * Correspondía al ÉXITO Villa Mayor

Como se aprecia en el Cuadro 1, en 2008 lo que hoy es el Centro Comercial correspondía a dos predios, uno de los cuales era el antiguo ÉXITO de Villa Mayor. Sumaban entre los dos lotes 79.431,85 m2 de terreno y 53.030,00 m2 de construcción.

Ya para el año 2009, eran cinco predios, cuatro en propiedad horizontal y uno en no propiedad horizontal. Se evidencian las transformaciones jurídicas, físicas, arquitectónicas y funcionales sobre el terreno y las construcciones existentes. Se incorporaron 86.546,25 m2 de área construida en centro comercial grande en no propiedad horizontal (incluye áreas privadas y comunes) y 73.951,24 m2 en área de parqueaderos cubiertos nuevos. El área del ÉXITO bajó a 13.426,85 m2 en comercio y a 5.934,85 m2 en parqueaderos cubiertos. El área total construida de todos los predios sumó 185.731,19 m2, sobre un área total de terreno de 79.431,83 m2.

En 2010, cuando se terminó de construir en un gran porcentaje el centro comercial, se inscribió el reglamento de propiedad horizontal, dando origen a 449 unidades prediales independientes, que por modificaciones autorizadas mediante licencias de construcción, pasaron a ser 452 en 2014. Se evidencia un aumento del área de terreno en 2013 y una disminución del área total construida privada en 2013 y 2014 por procesos de depuración de la información catastral en los procesos de actualización que adelanta anualmente la UAECD. Ver Cuadro 2.

12 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Cuadro 2. Información catastral centro comercial Centro Mayor. Años 2010 – 2014 ÍTEM / AÑO Dirección Código sector nivel predio CHIP Matrícula inmobiliaria Área terreno (por predio) Área total terreno (todos los predios) Valor catastral m2 terreno (promedio) Área construida (por predio) Área total construida (todos los predios) Valor catastral m2 construcción Valor catastral m2 integral Valor avalúo catastral Valor avalúo catastral (todos los predios) Vigencia avalúo catastral Área en centro comercial grande en NPH Área oficina Área depósito de almacenamiento Área bodega de almacenamiento Área local Área gran superficie Área bodega económica Área parqueo cubierto Año construcción Condición jurídica Número total de unidades Número de unidades en locales construidos Número de unidades en oficinas operativas Número de unidades en bodegas económicas Número de uniadades en locales no construidos Área privada construida en locales comerciales Área privada construida en oficinas operativas Área privada construida en bodegas económicas Área terreno construida Área terreno no construida

2010 CL 38A SUR 34D 50 0023090113 Varios Varias 79.431,87 79.431,87 1.174.995 107.356,43 107.356,43 3.388.592,44 2.409.186 258.641.654.000 258.641.654.000 2011

2011 CL 38A SUR 34D 51 0023090113 Varios Varias 79.431,87 79.431,87 1.530.399,11 107.356,43 107.356,43 3.568.378,45 2.667.873 286.413.340.000 286.413.340.000 2012

2012 CL 38A SUR 34D 51 0023090113 Varios Varias 79.431,87 79.431,87 1.510.180,07 107.356,43 107.356,43 3.754.649,29 2.785.425 299.033.255.000 299.033.255.000 2013

2010 PH 451 449

2010 PH 451 449

2010 PH 451 449

2 107.356,43

2 107.356,43

2 107.356,43

75.859,26 3.572,61

75.859,26 3.572,61

75.859,26 3.572,61

002309011300301001 002309011300301001 002309011300301001 002309011300301002 002309011300301002 002309011300301002

Unidades sin construir

ÍTEM / AÑO Dirección Código sector nivel predio CHIP Matrícula inmobiliaria Área terreno (por predio) Área total terreno (todos los predios) Valor catastral m2 terreno (promedio) Área construida (por predio) Área total construida (todos los predios) Valor catastral m2 construcción Valor catastral m2 integral Valor avalúo catastral Valor avalúo catastral (todos los predios) Vigencia avalúo catastral Área en centro comercial grande en NPH Área oficina Área depósito de almacenamiento Área bodega de almacenamiento Área local Área gran superficie Área bodega económica Área parqueo cubierto Año construcción Condición jurídica Número total de unidades Número de unidades en locales construidos Número de unidades en oficinas operativas Número de unidades en bodegas económicas Número de uniadades en locales no construidos Área privada construida en locales comerciales Área privada construida en oficinas operativas Área privada construida en bodegas económicas Área terreno construida Área terreno no construida Unidades sin construir

2013 CL 38A SUR 34D 51 0023090113 Varios Varias 79.681,84 79.681,84 1.700.442,48 92.231,72 92.231,72 5.091.558,89 3.735.190 344.502.986.000 344.502.986.000 2014

2014 CL 38A SUR 34D 51 0023090113 Varios Varias 79.681,84 79.681,84 1.667.162,66 91.982,32 91.982,32 7.683.989,61 5.192.399 477.608.941.000 477.608.941.000 2015

2010 2010 PH PH 452 452 448 448 1 1 1 1 2 2 91.732,92 91.732,92 22,2 22,2 227,2 227,2 76.109,23 76.109,23 3.572,61 3.572,61 002309011300301001 002309011300301001 002309011300301002 002309011300301002

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2010 – 2014

13 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

El centro comercial inició su construcción en febrero de 2008 alrededor del Éxito de Villa Mayor18, el cual posteriormente fue integrado funcional, espacial y arquitectónicamente a lo que hoy día conforma la gran estructura comercial; para lo cual, se expidió la correspondiente licencia de construcción19 que aprobó para los dos lotes unidos en un área total de terreno de 79.431,87 m2, una edificación de 177.513.82 m2, distribuidos en 57.320,61 m2 para sótano, 53.132,26 m2 en primer piso y 67.060,95 m2 en pisos restantes y un área libre en primer piso de 26.299,61 m2.

Producto de la intervención por ampliación, se generó 128.578,22 m2 en uso de comercio metropolitano y 23.651,23 m2 adicional debido a la intervención por modificación y adecuación del otrora Éxito de Villa Mayor. Se autorizó construir siete pisos, altura total de 24,60 m., un sótano, una sola edificación en cuatro etapas (1A, 1B, 1C y 2), 437 unidades privadas, 1.796 parqueaderos privados y/o residentes y 330 para visitantes y/o público. Con posteriores modificaciones de licencias de construcción tanto para el almacén Éxito Villa Mayor antes de agregarse al centro comercial como de las propiamente de Centro Mayor, se autorizó la construcción/modificación/adecuación de todo el complejo comercial en las Etapas 1A (correspondiente al almacén Éxito que quedó anclado al interior del centro comercial), Etapas 1B y 1C (corresponden a locales del centro comercial), Etapa 2 Lote 2A y Lote 2B (donde funciona el almacén de artículos para la construcción y equipamiento para hogar y jardín - Easy ), Etapa 2 Lote 3A (donde funcionaba el almacén por departamentos La Polar, hoy el almacén por departamentos Flamingo), Etapa 2 Lote 3B (en el que funciona la tienda por departamentos Ripley) y Etapa 3 (donde se ubica la serviteca administrada por ÉXITO). El centro comercial como tal, fue abierto al público el 26 de marzo de 2010.

De la información suministrada por el Centro Comercial, del último reglamento de reforma y/o adición a la propiedad horizontal20 y de la reciente modificación de la licencia de construcción21 proveída, se determinó que el Centro Comercial cuenta con las siguientes características: Área total construída: Área 1er piso: Área pisos restantes: Área sótano:

235.892, 83 m2 67.734,48 m2 97.362,13 m2 70.796,22 m2

18 Éxito de Villa Mayor se edificó con Licencia de Construcción No. L.C. 2000-2-0099 de la Curaduría Urbana 2 con fecha de expedición 2 de junio de 2000, permitiendo su uso comercial de cobertura metropolitana, con un área construida en primer piso de 18.933,64 m2, un sótano de 29.993,14 m2 para 1.110 parqueaderos (293 privados y 847 públicos) y una altura de 12,75 m, para un área total construida de 48.926, 78 m2 y un área en ventas de 13.307,70 m2. El 3 de mayo de 2001 se expidió una modificación a la licencia de construcción permitiendo la construcción en primer piso de 18.559,70 m2, en sótano de 30.146,11 m2, para un área construida total de 48.705,81 m2 y un área en ventas de 13.807,49 m2 19L.C. No. 08-5-0398 de la Curaduría Urbana 5 con fecha de expedición 11 de marzo de 2008, licencia de construcción en las modalidades de ampliación, modificación, adecuación y demolición parcial en los predios de la CL 38 A Sur 34 D 50 y AV KR 27 38 A 61 con matrículas 50S40336144 (Lote No. 1) y 50S40426594 (Lote No. 2) 20 Escritura No. 10441 de 20/11/2013 de la Notaría 72 de Bogotá.

21 21L.C. No. LC-5-0431 expedida por la curaduría urbano no. 5 el 13 de abril de 2012, ejecutoriada el 18 de abril de 2012, y con modificación en la misma curaduría radicada con el No. 12-5-3241 de fecha 18 de diciembre de 2012 con fechas de expedición de 5 de febrero de 2013 y de ejecutoria 6 de febrero de 2013.

14 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Estacionamientos en Sótano: Edificio de 7 pisos: Parqueadero Easy: Total:

1.773 parqueos 1.299 parqueos 102 parqueos 3.174 parqueos

Como unidades inmobiliarias con folios de matrícula se encuentran 406 locales, 23 burbujas comerciales, 17 bodegas, 6 cajeros 1 oratorio y una serviteca. De los locales comerciales se resaltan los 7 almacenes ancla: Hipermercado Éxito, las tiendas por departamentos Falabella, Easy, Ripley Flamingo, las 14 salas de CINE COLOMBIA y el gimnasio Bodytech. Como locales semi anclas cuenta con 7 marcas: papelería Pamericana, Droguería Farmatodo, salón automotriz Carmultiple, tienda de ropa Arturo Calle, centro de diversiones City Park, tienda de muebles TuKasa, almacén de juguetes Pepe Ganga. Alrededor de 120 burbujas comerciales en corredores y plazoletas (adicionales a las que cuentan con matrícula inmobiliaria) y aproximadamente 35 stands (puestos comerciales sin matrícula inmobiliaria). Dentro de los locales se encuentran otras reconocidas marcas como Crepes & Waffles, Ktroniz, Fiotti, Colsubsidio, McDonald´s, Beer Company, entre muchas otras.

El flujo de visitantes al centro comercial se relaciona en el Cuadro 3 y Gráfico 1, evidenciándose unos valores pico en los meses de diciembre con más de 2.600.000 personas ingresando; y unos valores mínimos en los meses de febrero, alrededor de 1.500.000 entradas.

Cuadro 3. Cantidad de visitantes por mes al centro comercial Centro Mayor Número de visitantes

Mes Año 2012 Enero Febrero Marzo Abril Mayo Junio Julio Agosto Septiembre Octubre Noviembre Diciembre Total

1.180.849 1.709.774 1.720.146 1.844.924 1.838.167 2.634.287 10.928.147

Año 2013 Año 2014 Año 2015 1.854.144 1.828.064 1.960.574 1.530.139 1.566.969 1.603.797 1.833.416 1.845.405 1.760.320 1.629.347 1.763.343 1.787.201 1.845.000 1.828.230 1.880.039 2.113.339 1.980.924 1.921.660 1.982.009 1.859.696 1.486.672 1.857.994 1.829.543 1.740.532 1.665.242 1.895.576 1.956.779 1.950.120 1.944.054 2.738.540 2.671.114 22.970.156 22.739.363 12.400.263

Fuente: Centro comercial Centro Mayor, julio 2015. Elaboración propia

15 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Julio/12

16 – Observatorio Técnico Catastral Fuente: Centro comercial Centro Mayor, julio 2015. Elaboración propia Julio/15

Junio/15

Mayo/15

Abril/15

Marzo /15

Febrero/15

Enero/15

Diciembre/14

Noviembre/14

Octubre/14

Septiembre/14

Agosto/14

Julio/14

Junio/14

Mayo/14

Abril/14

Marzo /14

Febrero/14

Enero/14

Diciembre/13

Noviembre/13

Octubre/13

Septiembre/13

Agosto/13

Julio/13

Junio/13

Mayo/13

Abril/13

Marzo /13

Febrero/13

Enero/13

Diciembre/12

Noviembre/12

Octubre/12

Septiembre/12

Agosto/12

Gráfico 1. Cantidad de visitantes por mes al centro comercial Centro Mayor

2.800.000

2.700.000

2.600.000

2.500.000

2.400.000

2.300.000

2.200.000

2.100.000

2.000.000

1.900.000

1.800.000

1.700.000

1.600.000

1.500.000

1.400.000

1.300.000

1.200.000

1.100.000

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

5 5.1

DINÁMICA INMOBILIARIA

DINÁMICA PREDIAL

La dinámica predial en este estudio se explica desde la existencia de suelo habilitado y que genera unas rentas urbanas22; desde esta óptica, a continuación se identifica la cantidad de lotes y predios existentes, los que se encuentran construidos y los no construidos.

5.1.1 Cantidad de lotes, construidos y sin construir La cantidad de lotes inscritos en la zona de impacto directo permanece casi constante en los periodos de estudio: alrededor de 3.780, evidenciándose una casi nula dinámica en la integración predial y desenglobes. Esto muestra el grado de consolidación urbanística del sector y la inexistencia aún de procesos de renovación urbana. Del total de los lotes, alrededor del 80% contienen propiedades horizontales (PH), y el restante 20% corresponde a predios en no propiedad horizontal (NPH). Las variaciones en cantidad de lotes y según la condición jurídica de estar o no sometidos a régimen de propiedad horizontal, es de máximo 1,03%. Se aprecia la pérdida de seis lotes en NPH durante los años 2010 a 2014, representada por variaciones negativas mínimas; y un aumento de tan solo 11 propiedades horizontales durante el mismo periodo. Ver Cuadro 4 y Gráfico 2.

Cuadro 4. Distribución de lotes. Años 2008 - 2010 - 2012 – 2014 Año 2008 2010 2012 2014

Cantidad lotes % Lotes Variación porcentual lotes (%) Total NPH PH NPH PH Total NPH PH 3.776 3.005 771 79,58 20,42 3.778 3.002 776 79,46 20,54 0,05 -0,10 0,65 3.780 3.001 779 79,39 20,61 0,05 -0,03 0,39 3.783 2.996 787 79,20 20,80 0,08 -0,17 1,03 Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2008 – 2014

Gráfico 2. Cantidad de lotes. Años 2008 - 2010 - 2012 - 2014 4.000 3.000

3.776 3.005

3.778 3.002

3.780 3.001

3.783

2.996

2.000 1.000 0

771

2008

779

776

2010 Total

NPH

2012 PH

787

2014

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2008 – 2014 22 Las rentas urbanas se clasifican en absolutas, primarias y secundarias. La renta absoluta corresponde a la renta mínima de los suelos por el simple hecho de estar localizados dentro del perímetro urbano. Las rentas primarias están asociadas a la construcción de los terrenos como proceso productivo; las rentas secundarias, al uso de las construcciones

17 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

En cuanto a los lotes construidos, éstos representan el 96,5%, mientras que tan solo el 3,5% corresponden a lotes sin construir. Ver Cuadro 5 y Gráfico 3.

Cuadro 5. Distribución lotes construidos y sin construir. Años 2008 - 2010 - 2012 – 2014 Año

Total lotes

% Lotes construidos

% Lotes sin construir

% Total

2008

3.776

96,58

3,42

100,00

2010

3.778

96,45

3,55

100,00

2012

3.780

96,43

3,57

100,00

2014

3.783

96,43

3,57

100,00

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2008 – 2014

Gráfico 3. Cantidad de lotes construidos y sin construir. Años 2008 - 2010 - 2012 - 2014 4.000

3.778 3.644

3.776 3.647

3.780 3.645

3.783 3.648

3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0

129 2008 Total lotes

135

134 2010 Lotes cosntruidos

135

2012 2014 Lotes sin construir

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2008 – 2014

La cantidad de lotes construidos permanece igualmente casi constante en los periodos de estudio: alrededor de 3.640. Del total de los lotes construidos, alrededor del 79% contienen propiedades horizontales (PH), y el restante 21% corresponde a predios en no propiedad horizontal (NPH). Las variaciones en cantidad de lotes construidos y según la condición jurídica de estar o no sometidos a régimen de propiedad horizontal, es de máximo 1,68%. Se aprecia la pérdida de 16 lotes construidos en NPH durante los años 2010 a 2014, representada por variaciones negativas mínimas para dar paso a 20 nuevas propiedades horizontales durante el mismo periodo. Ver Cuadro 6.

18 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Cuadro 6. Distribución lotes construidos. Años 2008 - 2010 - 2012 – 2014 Año

Cantidad lotes construidos Total

NPH

PH

% Lotes construidos NPH PH

Variación porcentual lotes construidos (%) Total NPH PH

2008

3.642

2.875

767

78,94

21,06

2010

3.637

2.866

771

78,80

21,20

-0,14

-0,31

0,52

2012

3.638

2.864

774

78,72

21,28

0,03

-0,07

0,39

2014

3.646

2.859

787

78,41

21,59

0,22

-0,17

1,68

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2008 – 2014

En el año 2008 existían 4 lotes sin construir en PH y 134 en NPH; ya para el año 2014, pasan a ser 137 lotes, todos en NPH. Ver Cuadro 7.

La mayoría de los lotes sin construir corresponde a vías y espacio público; se encuentran 4 lotes para ser construidos: tres de área menores a 150 m2 y uno de 3.974,79 m2 de propiedad del Instituto de Desarrollo Urbano – IDU.

Cuadro 7. Distribución lotes sin construir. Años 2008 - 2010 - 2012 – 2014 Año

Cantidad lotes sin construir Total

NPH

% Lotes construidos

PH

NPH

PH

Variación porcentual lotes construidos (%) Total NPH PH

2008

134

130

4

97,01

2,99

2010

141

136

5

96,45

3,55

5,22

4,62

25,00

2012

142

137

5

96,48

3,52

0,74

0,74

0,00

2014

137

137

0

100,00

0,00

-3,52

0,00

-100,0

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2008 – 2014

5.1.2 Cantidad de predios, construidos y sin construir El número total de predios presenta una variación considerable en el periodo 2008 – 2010, aumenta a 478 predios, que corresponde a un incremento del 6,73%; se presenta otra diferencia importante en el bienio 2012 – 2014, de 43 predios; durante los años 2010 – 2012 prácticamente permaneció la misma cantidad de predios. Ver Cuadro 8 y Gráfico 4.

Se observa igualmente un porcentaje mayor de predios en PH (cercano al 60%) frente a los predios en NPH (alrededor del 40%). Esta relación de porcentajes se conserva en los predios construidos en relación con los predios no construidos.

19 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Cuadro 8. Distribución de predios. Años 2008 - 2010 - 2012 – 2014

Año

Cantidad predios Total

NPH

% Predios PH

NPH

PH

Variación porcentual predios (%) Total NPH PH

2008

7.099

3.011

4.088

42,41

57,59

2010

7.577

3.009

4.568

39,71

60,29

6,73

-0,07

11,74

2012

7.587

3.008

4.579

39,65

60,35

0,13

-0,03

0,24

2014

7.630

3,003

4.627

39,36

60,64

0,57

-0,17

1,05

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2008 – 2014

Gráfico 4. Cantidad de predios. Años 2008 - 2010 - 2012 - 2014

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2008 – 2014

La cantidad de predios construidos durante el cuatrienio 2008 – 2014 es de 522 nuevos predios, de los cuales 537 son en PH. De la lectura del Cuadro 9, se observa el incremento máximo en los predios construidos durante el bienio 2008 – 2010, con un 6,75%.

La dinámica predial construida se presentó básicamente en propiedad horizontal, donde se registró un aumento de 478 predios construidos en los años 2008 – 2010 (11,72%), de los cuales el 99% corresponde a los predios del centro comercial Centro Mayor. Queriendo decir que la dinámica constructiva durante este periodo estuvo representada casi en su totalidad por la edificación de la gran superficie comercial23.

23 Adelantándose, tal vez, al hecho facto e inmediato de la construcción del Centro Comercial, y como “gancho” en las ventas, en el año 2008 se terminó de construir el Conjunto Residencial Alameda de Villa Mayor II, sobre la TV 34 A Bis con CL 40 A Sur, de 275 predios en PH (160 apartamentos, 3 locales y 112 parqueaderos cubiertos).

20 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Cuadro 9. Distribución de predios construidos. Años 2008 - 2010 - 2012 – 2014

Año

Cantidad predios construidos Total

NPH

PH

% Predios construidos NPH PH

Variación porcentual predios construidos (%) Total NPH PH

2008

6.961

2.881

4.080

41,39

58,61

2010

7.431

2.873

4.558

38,66

61,34

6,75

-0,28

11,72

2012

7.440

2.871

4.569

38,59

61,41

0,12

-0,07

0,24

2014

7.483

2.866

4.617

38,30

61,70

0,58

-0,17

1,05

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2008 – 2014

De los predios que no se han construido, ocho se encuentran en PH; es decir, es una propiedad horizontal jurídica que no se ha materializado en su construcción. Como se mencionó anteriormente, la mayoría de predios son vías y espacio público y están en NPH. Ver Cuadro 10.

Cuadro 10. Distribución de predios sin construir. Años 2008 - 2010 - 2012 – 2014

Año

Cantidad predios sin construir Total

NPH

PH

% Predios sin construir NPH PH

Variación porcentual predios sin construir (%) Total NPH PH

2008

138

130

8

94,20

5,80

2010

146

136

10

93,15

6,85

5,80

4,62

25,00

2012

147

137

10

93,20

6,80

0,68

0,74

0,00

2014

147

137

10

93,20

6,80

0,00

0,00

0,00

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2008 – 2014

5.2

DINÁMICA DE USOS CONSTRUIDOS

Los usos construidos obedecen a una dinámica sectorial marcada por las rentas urbanas secundarias; y en especial, para el sector de estudio, por las rentas secundarias diferenciales asociadas al comercio y a la vivienda; desde esta mirada, a continuación se identifica la cantidad de usos o unidades de uso construidos sobre los predios existentes.

5.2.1 Cantidad de usos construidos Ya concentrándose en los usos construidos, como en los lotes y los predios, el crecimiento en unidades de uso construidas se da en los años 2008 – 2010, con 646 nuevas construcciones, representadas en un incremento del 8,02%. Casi que el porcentaje de unidades de uso construido es semejante entre NPH (alrededor del 45%) y PH (55%) para los cuatro periodos de estudio. Ver Cuadro 11 y Gráfico 5.

21 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Cuadro 11. Distribución de usos construidos. Años 2008 - 2010 - 2012 – 2014 Año

Cantidad usos Total

% Usos

NPH

PH

NPH

Variación porcentual usos (%) PH

Total

NPH

PH

2008

8.051

3.750

4.301

46,58

53,42

2010

8.697

3.858

4.839

44,36

55,64

8,02

2,88

12,51

2012

8.886

4.027

4.859

45,32

54,68

2,17

4,38

0,41

2014

8.985

4.057

4.928

45,15

54,85

1,11

0,74

1,42

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2008 – 2014

Gráfico 5. Cantidad de usos. Años 2008 - 2010 - 2012 - 2014 9.500 9.000 8.500 8.000 7.500 7.000 6.500 6.000 5.500 5.000 4.500 4.000 3.500 3.000

8.985

8.886

8.697 8.051

2008

4.928

4.859

4.839

4.301 3.750

3.858

4.027

4.057

2010 Total

2012

2014

NPH

PH

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2008 – 2014

En el Gráfico 6 se observa la cantidad de usos construidos (barras azules) en los cuatro momentos del estudio (2008, 2010, 2012, 2014); y la línea roja muestra los porcentajes de variación en las unidades de uso.

Gráfico 6. Variación de usos. Años 2008 - 2010 - 2012 - 2014 9.500

10,00 8,02 8.697

9.000

8.886

8.985

6,00

8.500 8.000 7.500

4,00

8.051 2,17

2008

8,00

2010 Cantidad usos

2012 2014 Porcentaje variación cantidad usos

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2008 – 2014

22 – Observatorio Técnico Catastral

1,11

2,00 0,00

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

5.2.2 Usos construidos periodo 2008 – 2010 En 2008 el área total construida fue de 1.034.624,24 m2, ya en 2010 llegó a 1.112.980,84 m2, registrando 7,57% de incremento. En 2008 existían 8.051 unidades de uso, y en 2010 eran 8.697, originando 646 nuevas unidades.

En el periodo 2008 - 2010 se observa un incremento en el área total construida de 78.356,60 m2, por la construcción del centro comercial Centro Mayor, que aportó 107.356,43 m2; sin embargo, se pierden o se transforman 54.976,96 m2 en otros usos. Por ejemplo, el uso de gran almacén24 (17.239,10 m2) desaparece para darle paso al uso del centro comercial; de igual manera desaparecen las construcciones que existían sobre parte del terreno donde se construyó el centro comercial25.

Los tres usos predominantes, tanto en cantidad de unidades como en área construida, en 2008, fueron en su orden: habitacional menor o igual a 3 pisos (casa en NPH de hasta 3 pisos), habitacional menor o igual a 3 pisos, en PH (casas y apartamentos en PH, en edificios de hasta 3 pisos) y habitacional mayor o igual a 4 pisos, en PH (apartamentos en edificios de 4 o más pisos de altura).

Las casas en NPH de hasta 3 pisos tuvieron un aumento de 35 unidades de uso. En 2008 existían 4.538 y ya en 2010, 4.573. De un área construida de 669.660,80 m2, equivalente al 64,73%, saltó a 672.976,68 m2 con el 60,47%, presentándose un incremento de 3.315,88 m2 (0,50%). En el año 2010 continua como uso principal.

Las casas y apartamentos en PH en edificios de hasta 3 pisos registraron un incremento de 11 unidades. En 2008 habían 1.361 y ya en 2010, 1372. De un área construida de 141.085,51 m2, representando el 13,64%, pasó a 142.781,84 m2, ocurriendo un aumento de 1.696,33 m2 (1,20%).

En el año 2010 permanece como uso secundario.

Los apartamentos en edificios de 4 o más pisos crecieron en 26 unidades. En 2008 eran 1.238 apartamentos y ya en 2010, 1.264. El área construida incrementó de 71.549,50 m2 (6,92%) en 2008 a 73.773,73 m2 (6,63%) en 2010, es decir, creció 2.224,23 m2 (3,11%). En el año 2010 pasa a ser cuarto en predominancia.

Sumando los usos residenciales en 2008, se encuentra que el 85,28% del territorio de la zona de influencia directa de estudio es vivienda, mostrando una aglomeración importante que definirá una marcada renta urbana secundaria diferencial por uso. En el año 2010, el porcentaje es de 79,92%.

24 Este uso correspondía al predio Éxito Villa Mayor, que tuvo transformaciones jurídicas y físicas para integrarse funcional y arquitectónicamente al Centro Comercial Centro Mayor. Como predio inicial tuvo un área total construida de 47.148,70 m2 distribuidos en los usos de gran almacén, local comercial, oficina, depósito, bodega económica y parqueadero cubierto.

25 Existía sobre parte de lo que hoy es el centro comercial Centro Mayor, un área construida de 5.881,30 m2, distribuida en los usos de oficina, depósito de almacenamiento y bodega de almacenamiento.

23 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

En el año 2010, aparece el uso de centro comercial grande en PH en el tercer lugar de predominancia, desplazando al uso de apartamentos en edificios de 4 o más pisos. Este nuevo uso (no existía en 2008) representa el 9,65% del área total construida, con 449 unidades (locales).

Durante el bienio, los usos que mayor dinámica tuvieron en cuanto a cantidad de unidades de uso fueron: comercio puntual, con 51 unidades; comercio en corredor comercial, 45; y casas en NPH de hasta 3 pisos, 35 unidades. Los usos que disminuyeron fueron: comercio en corredor comercial en PH, 38 unidades; bodega económica, 7; y colegio y universidad de 1 a 3 pisos en PH, 6 unidades de uso.

Los usos que más crecieron en área construida fueron: casas en NPH de 4 o más pisos, con 5.124,17 m2 (51,50%); casas en NPH de hasta 3 pisos, 3.315,88 m2 (0,50%); y comercio puntual, 3.232,90 m2 (61,13%). Los usos que mayormente perdieron o transformaron área construida fueron: Parqueadero cubierto, con una disminución de 22.683,50 m2 (99,40%); gran almacén, 17.239,10 m2 (100%); e industria mediana, 4.197,50 m2 (100%).

Desaparecieron los usos de industria mediana y gran almacén. Apareció el uso centro comercial en PH, con 449 locales.

Lo anteriormente expuesto se complementa con las cifras relacionadas en el Cuadro 12.

Cuadro 12. Usos 2008 – 2010 Año 2008 Uso Actividad artesanal Bodega de almacenamiento Bodega económica Bodega económica, en PH Centro comercial grande, en PH Colegio y universidad de 1 a 3 pisos Colegio y universidad de 1 a 3 pisos, en PH Comercio en corredor comercial Comercio en corredor comercial, en PH Comercio puntual Comercio puntual, en PH Depósito de almacenamiento Depósito de almacenamiento, en PH Enrramada - cobertizo - caneye Gran almacén Habitacional mayor o igual a 4 pisos Habitacional mayor o igual a 4 pisos, en PH Habitacional menor o igual a 3 pisos Habitacional menor o igual a 3 pisos, en PH Iglesia Industria mediana Institucional puntual Institucional puntual, en PH Oficina en bodega y/o industria Oficina operativa Oficina operativa, en PH Oficina y consultorio oficial Oficina y consultorio particular

24 – Observatorio Técnico Catastral

Cantidad unidades de uso 14 3 19

Área uso m2 2.381,64 5.558,00 3.075,60

Año 2010 Cantidad unidades % de uso 0,23 30 0,54 8 0,30 12

16 16 236 43 41 19 62 1 11 1 32 1.238 4.538 1.361 4 2 24 3 4 5

6.917,20 2.013,70 32.882,36 2.210,23 5.288,38 1.078,36 19.195,25 99,29 1.062,50 17.239,10 9.948,95 71.549,50 669.660,80 141.085,51 1.657,70 4.197,50 4.811,95 346,60 1.011,50 298,90

0,67 0,19 3,18 0,21 0,51 0,10 1,86 0,01 0,10 1,67 0,96 6,92 64,73 13,64 0,16 0,41 0,47 0,03 0,10 0,03

1 17

429,50 2.297,60

0,04 0,22

Área uso m2

%

4.868,11 2.647,16 2.008,84

0,44 0,24 0,18

449 27 10 281 15 92 15 81 1 11

107.356,43 8.812,38 1.661,15 35.970,33 939,68 8.521,28 658,16 16.244,08 99,29 839,07

9,65 0,79 0,15 3,23 0,08 0,77 0,06 1,46 0,01 0,08

51 1.264 4.573 1.372 5

15.073,12 73.773,73 672.976,68 142.781,84 1.723,20

1,35 6,63 60,47 12,83 0,15

30 1 2 4

6.033,58 111,20 248,90 144,20

0,54 0,01 0,02 0,01

1 25

429,50 3.924,47

0,04 0,35

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ y p Oficina y consultorio particular, en PH Parqueadero cubierto Parqueadero cubierto, en PH Parqueo libre, en PH Restaurante Teatro y cinema Total

3 425,64 0,04 3 22.820,40 2,21 331 4.095,88 0,40 1 1,70 0,00 1 300,20 0,03 1 682,80 0,07 8.051 1.034.624,24 100,00

Uso Actividad artesanal Bodega de almacenamiento Bodega económica Bodega económica, en PH Centro comercial grande, en PH Colegio y universidad de 1 a 3 pisos Colegio y universidad de 1 a 3 pisos, en PH Comercio en corredor comercial Comercio en corredor comercial, en PH Comercio puntual Comercio puntual, en PH Depósito de almacenamiento Depósito de almacenamiento, en PH Enrramada - cobertizo - caneye Gran almacén Habitacional mayor o igual a 4 pisos Habitacional mayor o igual a 4 pisos, en PH Habitacional menor o igual a 3 pisos Habitacional menor o igual a 3 pisos, en PH Iglesia Industria mediana Institucional puntual Institucional puntual, en PH Oficina en bodega y/o industria Oficina operativa Oficina operativa, en PH Oficina y consultorio oficial Oficina y consultorio particular Oficina y consultorio particular, en PH Parqueadero cubierto Parqueadero cubierto, en PH Parqueo libre, en PH Restaurante Teatro y cinema Total

1 11,84 0,00 2 136,90 0,01 331 4.001,02 0,36 1 1,70 0,00 1 300,20 0,03 1 682,80 0,06 8.697 1.112.980,84 100,00

Diferencia 2010 - 2008 Cantidad % Variación Área uso unidades de área en 2 m de uso el uso 104,40 2.486,47 16 5 -2.910,84 -52,37 -1.066,76 -34,68 -7 449 107.356,43 1.895,18 11 -6 -352,55 3.087,97 45 -1.270,55 -28 3.232,90 51 -420,20 -4 -2.951,17 19 0,00 0 -223,43 0 -1 -17.239,10 19 5.124,17 26 2.224,23 3.315,88 35 1.696,33 11 65,50 1 -4.197,50 -2 6 1.221,63 -235,40 -2 -2 -762,60 -1 -154,70

* 27,40 -17,51 9,39 -57,48 61,13 -38,97 -15,37 0,00 -21,03 -100,00 51,50 3,11 0,50 1,20 3,95 -100,00 25,39 -67,92 -75,39 -51,76

0,00 1.626,87 -413,80 -22.683,50 -94,86 0,00 0,00 0,00 78.356,60

0,00 70,81 -97,22 -99,40 -2,32 0,00 0,00 0,00 7,57

0 8 -2 -1 0 0 0 0 646

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2008 – 2010 * No se presenta variación porcentual pues en el periodo de comparación no existe el uso

5.2.3 Usos construidos periodo 2010 – 2012 En 2010 el área total construida fue de 1.112.980,84 m2, ya en 2012 llegó a 1.132.576,51 m2, registrando 1,76% de incremento. En 2010 existían 8.697 unidades de uso, y en 2012 eran 8.886; 189 nuevas unidades.

En el periodo 2010 - 2012 se observa un incremento en el área total construida de 19.595,67 m2, básicamente por lo edificado en el uso de casas en NPH de hasta 3 pisos, que aportó 14.170,27 m2; sin embargo, se pierden, se transforman o se recodifican 5.025,44 m2 en otros usos.

25 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Los tres usos predominantes en cantidad de unidades, en 2010, fueron en su orden: habitacional menor o igual a 3 pisos (casa en NPH de hasta 3 pisos), habitacional menor o igual a 3 pisos, en PH (casas y apartamentos en PH, en edificios de hasta 3 pisos) y habitacional mayor o igual a 4 pisos, en PH (apartamentos en edificios de 4 o más pisos de altura). Esta predominancia continúa igual en el 2012.

Los tres usos predominantes en área construida, en 2010, fueron en su orden: habitacional menor o igual a 3 pisos (casa en NPH de hasta 3 pisos), habitacional menor o igual a 3 pisos, en PH (casas y apartamentos en PH, en edificios de hasta 3 pisos) y centro comercial grande, en PH (locales de centro comercial). El uso de centro comercial desplazó al uso apartamentos en edificios de 4 o más pisos de altura al cuarto lugar en el año 2010.

Las casas en NPH de hasta 3 pisos tuvieron un aumento de 140 unidades de uso. En 2010 existían 4.573 y ya en 2012 eran 4.713. De un área construida de 672.976,68 m2, equivalente al 60,47%, saltó a 687.146,95 m2 con el 60,67%, presentándose un incremento de 14.170,27 m2 (2,11%). En el año 2012 permanece como uso principal.

Las casas y apartamentos en PH en edificios de hasta 3 pisos registraron un incremento de 27 unidades. En 2010 habían 1.372 y ya en 2012 correspondían a 1.399. De un área construida de 142.781,84 m2, representando el 12,83%, pasó a 144.535,15 m2 con el 12,76%, ocurriendo un aumento de 1.753,31 m2 (1,23%). En el año 2012 continua como uso secundario.

Las unidades y área construida de los locales en centro comercial permanecieron igual en 2008, 2010 y 2012. En 2010, el área construida en este uso representó el 9,65% y en 2012 el 9,48%. En el año 2012 continua en tercer lugar de predominancia.

Los apartamentos en edificios de 4 o más pisos decrecieron en 23 unidades. En 2010 eran 1.264 apartamentos y ya en 2012 eran 1.241. El área construida disminuyó de 73.773,73 m2 (6,63%) en 2010 a 72.175,54 m2 (6,37%) en 2012, es decir, decreció 1.598,19 m2 (2,17%). En el año 2012 conserva el cuarto lugar de predominancia.

Sumando los usos residenciales en 2010, se encuentra que el 79,92% del territorio de la zona de influencia directa de estudio es vivienda, mostrando una aglomeración importante que definirá una marcada renta urbana secundaria diferencial por uso. En el año 2012, el porcentaje es de 79,81%.

Durante el bienio, los usos que mayor dinámica tuvieron en cuanto a cantidad de unidades de uso fueron: Las casas en NPH de hasta 3 pisos, con 140 unidades; depósito de almacenamiento, 28; y comercio en corredor comercial, 24 unidades. Los usos que mayormente cayeron: apartamentos en edificios de 4 o más pisos, 23 unidades; habitacional mayor o igual a 4 pisos en NPH (casas en NPH de más de 3 pisos), 17; y comercio puntual, 15 unidades de uso.

Los usos que más crecieron en área construida fueron: casas en NPH de hasta 3 pisos, con 14.170,27 m2 (2,11%); depósito de almacenamiento, 3.349,44 m2 (20,62%); y comercio puntual, 1.717,04 m2 (4,77%). Los usos que perdieron o transformaron área construida fueron: casas en NPH de más de

26 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

3 pisos, con una disminución de 3.163,81 m2 (20,99%); apartamentos en edificios de 4 o más pisos, 1.598,19 m2 (2,17%); e institucional puntual, 140,17 m2 (2,32%).

Lo anteriormente expuesto se complementa con las cifras relacionadas en el Cuadro 13 y Gráfico 7.

Cuadro 13. Usos 2010 – 2012 Año 2010 Cantidad unidades de uso

Uso

Actividad artesanal Bodega de almacenamiento Bodega económica Bodega económica, en PH Centro comercial grande, en PH Colegio y universidad de 1 a 3 pisos Colegio y universidad de 1 a 3 pisos, en PH Comercio en corredor comercial Comercio en corredor comercial, en PH Comercio puntual Comercio puntual, en PH Depósito de almacenamiento Depósito de almacenamiento, en PH Enrramada - cobertizo - caneye Gran almacén Habitacional mayor o igual a 4 pisos Habitacional mayor o igual a 4 pisos, en PH Habitacional menor o igual a 3 pisos Habitacional menor o igual a 3 pisos, en PH Iglesia Industria mediana Institucional puntual Institucional puntual, en PH Oficina en bodega y/o industria Oficina operativa Oficina operativa, en PH Oficina y consultorio oficial Oficina y consultorio particular Oficina y consultorio particular, en PH Parqueadero cubierto Parqueadero cubierto, en PH Parqueo libre, en PH Restaurante Teatro y cinema Total

Año 2012

Área uso 2 m

Cantidad % unidades de uso 0,44 34 0,24 10 0,18 12

0,45 0,26 0,18

449 31 10 305 15 77 16 109 2 9

107.356,43 9.503,67 1.661,15 37.687,37 939,68 8.943,63 814,36 19.593,52 197,89 715,80

9,48 0,84 0,15 3,33 0,08 0,79 0,07 1,73 0,02 0,06

1,35 6,63 60,47 12,83 0,15

34 1.241 4.713 1.399 5

11.909,31 72.175,54 687.146,95 144.535,15 1.723,20

1,05 6,37 60,67 12,76 0,15

0,54 0,01 0,02 0,01

30 1 2 4

5.893,41 111,20 248,90 144,20

0,52 0,01 0,02 0,01

4.868,11 2.647,16 2.008,84

449 27 10 281 15 92 15 81 1 11

107.356,43 8.812,38 1.661,15 35.970,33 939,68 8.521,28 658,16 16.244,08 99,29 839,07

9,65 0,79 0,15 3,23 0,08 0,77 0,06 1,46 0,01 0,08

51 1.264 4.573 1.372 5

15.073,12 73.773,73 672.976,68 142.781,84 1.723,20

30 1 2 4

6.033,58 111,20 248,90 144,20

1 429,50 0,04 0,35 25 3.924,47 11,84 0,00 1 136,90 0,01 2 331 4.001,02 0,36 1 1,70 0,00 300,20 0,03 1 1 682,80 0,06 8.697 1.112.980,84 100,00

Actividad artesanal Bodega de almacenamiento Bodega económica Bodega económica, en PH Centro comercial grande, en PH Colegio y universidad de 1 a 3 pisos Colegio y universidad de 1 a 3 pisos, en PH Comercio en corredor comercial Comercio en corredor comercial, en PH Comercio puntual Comercio puntual, en PH

%

5.063,89 2.968,56 2.019,75

30 8 12

Uso

Área uso 2 m

1 429,50 0,04 0,43 34 4.905,07 219,06 0,02 2 683,60 0,06 7 4.001,02 0,35 331 1 1,70 0,00 0,03 1 300,20 1 682,80 0,06 8.886 1.132.576,51 100,00

Diferencia 2012 - 2010 Cantidad % Variación Área uso unidades de área en 2 m de uso el uso 4 195,78 4,02 2 321,40 12,14 0 10,91 0,54 0 4 0 24 0 -15 1

0,00 691,29 0,00 1.717,04 0,00 422,35 156,20

0,00 7,84 0,00 4,77 0,00 4,96 23,73

27 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

p , Depósito de almacenamiento Depósito de almacenamiento, en PH Enrramada - cobertizo - caneye Gran almacén Habitacional mayor o igual a 4 pisos Habitacional mayor o igual a 4 pisos, en PH Habitacional menor o igual a 3 pisos Habitacional menor o igual a 3 pisos, en PH Iglesia Industria mediana Institucional puntual Institucional puntual, en PH Oficina en bodega y/o industria Oficina operativa Oficina operativa, en PH Oficina y consultorio oficial Oficina y consultorio particular Oficina y consultorio particular, en PH Parqueadero cubierto Parqueadero cubierto, en PH Parqueo libre, en PH Restaurante Teatro y cinema Total

, 3.349,44 98,60 -123,27

, 20,62 99,31 -14,69

-17 -3.163,81 -23 -1.598,19 140 14.170,27 27 1.753,31 0 0,00

-20,99 -2,17 2,11 1,23 0,00

28 1 -2

0 0 0 0

-140,17 0,00 0,00 0,00

-2,32 0,00 0,00 0,00

0 0,00 9 980,60 1 207,22 5 546,70 0 0,00 0 0,00 0 0,00 0 0,00 189 19.595,67

0,00 24,99 1.750,17 399,34 0,00 0,00 0,00 0,00 1,76

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2010 – 2012

5.2.4 Usos construidos periodo 2012 – 2014 En 2012 el área total construida fue de 1.132.576,51 m2, ya en 2014 llegó a 1.136.224,02 m2, registrando 0,32% de incremento. En 2012 existían 8.886 unidades de uso, y en 2014 eran 8.985, 99 nuevas unidades. Esta cifras evidencia una estabilización en la dinámica constructiva, en un sector consolidado, donde no se alcanza ni siquiera el 1% de aumento en el área edificada. Aunado a esto, existe poco suelo urbano para construir y la redensificación no se vislumbra todavía, aunque con la expedición del decreto 562 de 2014 de renovación urbana, toda la zona de estudio es potencialmente sujeta a procesos de renovación urbana con liberación de alturas.

En el periodo 2012 - 2014 se observa un incremento en el área total construida de apenas 3.647,51 m2, básicamente por lo edificado en el uso de casas en NPH de hasta 3 pisos, que aportó 7.707,08 m2, y el aporte de otros usos; sin embargo, se pierden, se transforman o se recodifican 19.184,31 m2 en otros usos. Cabe mencionar que de esas edificaciones disminuidas, 15.623,51 m2 corresponde a un área del centro comercial que fue depurada dentro del proceso de actualización catastral.

Los tres usos predominantes en cantidad de unidades, en 2012, fueron en su orden: habitacional menor o igual a 3 pisos (casa en NPH de hasta 3 pisos), habitacional menor o igual a 3 pisos, en PH (casas y apartamentos en PH, en edificios de hasta 3 pisos) y habitacional mayor o igual a 4 pisos, en PH (apartamentos en edificios de 4 o más pisos de altura). Esta predominancia continúa igual en el 2014.

28 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Los tres usos predominantes en área construida, tanto en 2012 como en 2014, fueron en su orden: habitacional menor o igual a 3 pisos (casa en NPH de hasta 3 pisos), habitacional menor o igual a 3 pisos, en PH (casas y apartamentos en PH, en edificios de hasta 3 pisos) y centro comercial grande, en PH (locales de centro comercial). Esta predominancia permanece igual respecto del año 2010.

Las casas en NPH de hasta 3 pisos tuvieron un aumento de 35 unidades de uso. En 2012 existían 4.713 y ya en 2014, 4.748. De un área construida de 687.146,95 m2, equivalente al 60,67%, saltó a 694.854,03 m2 con el 61,15%, presentándose un incremento de 7.707,08 m2 (1,12%). En el año 2014 permanece como uso principal.

Las casas y apartamentos en PH en edificios de hasta 3 pisos registraron un decremento de 14 unidades. En 2010 habían 1.399 y en 2012 eran 1.385. De un área construida de 144.535,15 m2, representando el 12,76%, disminuyó a 142.259,28 m2 con el 12,52%, ocurriendo una caída de 2.275,87 m2 (1,57%). En el año 2014 continua como uso secundario.

Las unidades y área construida de los locales en centro comercial permanecieron igual en 2008, 2010 y 2012. En 2010, el área construida en este uso representa el 9,65% y en 2012 el 9,48%. En el año 2012 continua en tercer lugar de predominancia.

Los locales en centro comercial decrecieron en 1 unidad. En 2012 eran 449 y en 2014, 448. El área construida disminuyó de 107.356,43 m2 (9,48%) en 2012 a 91.732,92 m2 (8,07%) en 2014, es decir, decreció 15.623,51 m2 (14,55%) debido a depuraciones en los procesos de conservación y actualización catastral. En el año 2014 conserva el tercer lugar de predominancia.

Sumando los usos residenciales en 2012, se encuentra que el 79,81% del territorio de la zona de influencia directa de estudio es vivienda, mostrando una aglomeración importante que definirá una marcada renta urbana secundaria diferencial por uso. En el año 2014, el porcentaje es de 80,16%.

Durante el bienio, los usos que mayor dinámica tuvieron en cuanto a cantidad de unidades de uso fueron: Las casas en NPH de hasta 3 pisos, con 35 unidades; casas en NPH de más de 3 pisos, 20; y apartamentos en edificios de 4 o más pisos, 15 unidades. Los usos que mayormente cayeron fueron los apartamentos en edificios de hasta 3 pisos, 14 unidades; algunos otros usos perdieron 1 o 2 unidades.

Los usos que más crecieron en área construida fueron: casas en NPH de hasta 3 pisos, con 7.707,08 m2 (1,12%); casas en NPH de más de 3 pisos, 5.674,26 m2 (47,65%); y comercio en corredor comercial, 2.333,27 m2 (6,19%). Los usos que perdieron o transformaron área construida fueron: locales en centro comercial, con una disminución de 15.623,51 m2 (14,55%); apartamentos en edificios de hasta 3 pisos, 2.275,87 m2 (1,57%); y comercio puntual, 502,78 m2 (5,62%).

Lo anteriormente expuesto se complementa con las cifras relacionadas en el Cuadro 14.

29 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Cuadro 14. Usos 2012 – 2014 Año 2012 Uso Actividad artesanal Bodega de almacenamiento Bodega económica Bodega económica, en PH Centro comercial grande, en PH Colegio y universidad de 1 a 3 pisos Colegio y universidad de 1 a 3 pisos, en PH Comercio en corredor comercial Comercio en corredor comercial, en PH Comercio puntual Comercio puntual, en PH Depósito de almacenamiento Depósito de almacenamiento, en PH Enrramada - cobertizo - caneye Gran almacén Habitacional mayor o igual a 4 pisos Habitacional mayor o igual a 4 pisos, en PH Habitacional menor o igual a 3 pisos Habitacional menor o igual a 3 pisos, en PH Iglesia Industria mediana Institucional puntual Institucional puntual, en PH Oficina en bodega y/o industria Oficina operativa Oficina operativa, en PH Oficina y consultorio oficial Oficina y consultorio particular Oficina y consultorio particular, en PH Parqueadero cubierto Parqueadero cubierto, en PH Parqueo libre, en PH Restaurante Teatro y cinema Total

Cantidad unidades de uso 34 10 12

Área uso 2

m

Año 2014 %

5.063,89 2.968,56 2.019,75

0,45 0,26 0,18

449 31 10 305 15 77 16 109 2 9

107.356,43 9.503,67 1.661,15 37.687,37 939,68 8.943,63 814,36 19.593,52 197,89 715,80

9,48 0,84 0,15 3,33 0,08 0,79 0,07 1,73 0,02 0,06

34 1.241 4.713 1.399 5

11.909,31 72.175,54 687.146,95 144.535,15 1.723,20

1,05 6,37 60,67 12,76 0,15

30 1 2 4

5.893,41 111,20 248,90 144,20

0,52 0,01 0,02 0,01

1 429,50 0,04 34 4.905,07 0,43 2 219,06 0,02 7 683,60 0,06 331 4.001,02 0,35 1 1,70 0,00 1 300,20 0,03 1 682,80 0,06 8.886 1.132.576,51 100,00

Cantidad unidades de uso 37 9 11 1 448 32 10 316 15 83 15 112 2 8 2 54 1.256 4.748 1.385 5

Área uso m2 5.164,28 3.030,61 1.810,25 227,20 91.732,92 10.094,03 1.661,15 40.020,64 985,53 8.440,85 731,46 21.084,86 197,89 583,34 279,60 17.583,57 73.719,57 694.854,03 142.259,28 1.723,29

0,45 0,27 0,16 0,02 8,07 0,89 0,15 3,52 0,09 0,74 0,06 1,86 0,02 0,05 0,02 1,55 6,49 61,15 12,52 0,15

35 6.508,85 0,57 1 111,20 0,01 2 248,90 0,02 2 75,60 0,01 1 22,20 0,00 1 429,50 0,04 42 6.202,19 0,55 1 11,84 0,00 6 602,13 0,05 341 4.160,11 0,37 1 1,70 0,00 1 300,20 0,03 2 1.365,25 0,12 8.985 1.136.224,02 100,00

Diferencia 2014 - 2012 Cantidad Área uso % Variación Uso unidades de área en m2 de uso el uso Actividad artesanal 3 100,39 1,98 Bodega de almacenamiento -1 62,05 2,09 Bodega económica -1 -209,50 -10,37 Bodega económica, en PH 1 227,20 * Centro comercial grande, en PH -1 -15.623,51 -14,55 Colegio y universidad de 1 a 3 pisos 1 590,36 6,21 Colegio y universidad de 1 a 3 pisos, en PH 0 0,00 0,00 Comercio en corredor comercial 11 2.333,27 6,19 Comercio en corredor comercial, en PH 0 45,85 4,88 Comercio puntual 6 -502,78 -5,62 Comercio puntual, en PH -1 -82,90 -10,18 Depósito de almacenamiento 3 1.491,34 7,61 Depósito de almacenamiento, en PH 0 0,00 0,00 Enrramada - cobertizo - caneye -1 -132,46 -18,51 Gran almacén 2 279,60 * Habitacional mayor o igual a 4 pisos 20 5.674,26 47,65 Habitacional mayor o igual a 4 pisos, en PH 15 1.544,03 2,14

30 – Observatorio Técnico Catastral

%

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ y g p Habitacional menor o igual a 3 pisos Habitacional menor o igual a 3 pisos, en PH Iglesia Industria mediana Institucional puntual Institucional puntual, en PH Oficina en bodega y/o industria Oficina operativa Oficina operativa, en PH Oficina y consultorio oficial Oficina y consultorio particular Oficina y consultorio particular, en PH Parqueadero cubierto Parqueadero cubierto, en PH Parqueo libre, en PH Restaurante Teatro y cinema Total

35 -14 0

7.707,08 -2.275,87 0,09

1,12 -1,57 0,01

5 0 0 -2 1 0 8 -1 -1 10 0 0 1 99

615,44 0,00 0,00 -68,60 22,20 0,00 1.297,12 -207,22 -81,47 159,09 0,00 0,00 682,45 3.647,51

10,44 0,00 0,00 -47,57 * 0,00 26,44 -94,60 -11,92 3,98 0,00 0,00 99,95 0,32

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2012 – 2014 * No se presenta variación porcentual pues en el periodo de comparación no existe el uso

Gráfico 7. Distribución usos. Años 2008 - 2010 - 2012 - 2014 700.000

600.000

500.000

400.000

300.000 2008 200.000

2010 2012 2014

Restaurante

Teatro y cinema

Parqueo libre, en PH

Parqueadero cubierto

Parqueadero cubierto, en PH

Oficina y consultorio particular, en PH

Oficina y consultorio oficial

Oficina y consultorio particular

Oficina operativa

Oficina operativa, en PH

Oficina en bodega y/o industria

Institucional puntual

Institucional puntual, en PH

Iglesia

Industria mediana

Habitacional menor o igual a 3 pisos

Habitacional menor o igual a 3 pisos, en PH

Habitacional mayor o igual a 4 pisos, en PH

Gran almacén

Habitacional mayor o igual a 4 pisos

Enrramada - cobertizo - caneye

Depósito de almacenamiento

Depósito de almacenamiento, en PH

Comercio puntual

Comercio puntual, en PH

Comercio en corredor comercial

Comercio en corredor comercial, en PH

Colegio y universidad de 1 a 3 pisos, en PH

Centro comercial grande, en PH

Colegio y universidad de 1 a 3 pisos

Bodega económica

Actividad artesanal

Bodega de almacenamiento

0

Bodega económica, en PH

100.000

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2008 – 2014

31 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

5.2.5 Usos comerciales 2008 – 2010 – 2012 - 2014 En los Gráficos 8, 9, 10 y 11 se presenta un consolidado del área total construida durante los años 2008, 2010, 2012 y 2014 de los usos comerciales. El uso predominante es el de centro comercial grande en PH, desde que apareció en 2010.

Se observa cómo el uso de comercio en corredor comercial aumenta en cada año de estudio.

El comercio puntual venía creciendo desde 2008 hasta 2012; sin embargo, para 2014 presentó una disminución; pudo ser no porque haya desaparecido, sino porque se transformó a comercio en corredor comercial, es decir, dejó de ser un comercio aislado a conformar zonas aglomeradas de comercio y servicios.

100.000

91.733

120.000

107.356 107.356

Gráfico 8. Distribución área construida (m2) en usos comerciales. Años 2008 - 2010 2012 - 2014

80.000

2.210 940 940 986

5.288 8.521 8.944 8.441

20.000

0

Centro comercial Comercio en grande, en PH corredor comercial 2008

Comercio en Comercio puntual Comercio puntual, corredor en PH comercial, en PH

2010

2012

2014

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2008 – 2014

32 – Observatorio Técnico Catastral

1.078 658 814 731

40.000

32.882 35.970 37.687 40.021

60.000

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Gráfico 9. Distribución área construida (m2) en centro comercial.

Años 2008 - 2010 - 2012 - 2014

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2008 – 2014

Gráfico 10. Distribución área construida (m2) comercio en corredor comercial (PH y NPH). Años 2008 - 2010 - 2012 – 2014

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2008 – 2014

33 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Gráfico 11. Distribución área construida (m2) en comercio puntual (PH y NPH). Años 2008 - 2010 - 2012 - 2014

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2008 – 2014

5.3

DINÁMICA DE DESTINOS ECONÓMICOS

En los siguientes siete mapas (Mapa 1 a Mapa 7) se puede apreciar la distribución espacial y geográfica del uso de los predios por su destino económico y su evolución año por año desde 2008 hasta 2014.

El destino residencial predomina en todos los años; desaparece el destino industrial en 2009 y años siguientes; los escasos lotes potencialmente edificables, no han iniciado procesos de construcción, por cuanto continúa la misma cantidad; los inmuebles dotacionales permanecen; el destino comercial se potencia con la implantación del centro comercial, el nuevo comercio alrededor de éste y la consolidación del ya existente.

Se aprecia como en 2008 el área de lo que hoy es el centro comercial correspondía a terrenos con usos industriales, pero que ya en 2009 se evidenciaba el desarrollo de su construcción, para que finalmente, en 2010 se terminara en un gran porcentaje y abriera las puertas al sector y a la ciudad en general.

Se observa la consolidación del destino comercial en las manzanas ubicadas entre la CL 38A Sur y DG 39 Sur, sobre el costado norte de la Avenida Ciudad de Quito (AV NQS). Esta situación obedece a una condición de localización estratégica, pues en ese punto se ubica uno de los accesos principales al centro comercial; además, la estación NQS – Calle 38A Sur del sistema de Transporte Masivo Transmilenio – TM y un puente peatonal que comunica ambos extremos de la Avenida Ciudad de Quito dando acceso directo al segundo piso del centro comercial; esto ocasiona una confluencia de personas con potencial de demanda de servicios comerciales y de otra índole, lo que

34 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

ha ocasionado transformación de las viviendas iniciales en edificaciones adaptadas o transformadas para estos usos.

La aglomeración de predios con comercio puntual ha originado corredores comerciales, como en la DG 40 Sur – Avenida General Santander, la TV 34A Bis, CL 38 A Sur, en los sectores de Villa Mayor y Villa Mayor Or. El corredor comercial tradicional de la Avenida Primero de Mayo26 se ha consolidado junto con otros ejes comerciales de escala zonal y local: CL 33 Sur, KR 39A y AK 50 – Avenida Batallón Caldas, en los sectores Autopista Muzú y Autopista Muzú Or.; otros han surgido en el periodo, como la prolongación de algunos ya existentes (AK 50) o nuevos como los mencionados en el párrafo anterior.

26

Corresponde a un comercio metropolitano especializado de muebles y enseres para hogar.

35 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Mapa 1. Destino económico de los predios sector Villa Mayor - Autopista Muzú.

Año 2008

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2008

36 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Mapa 2. Destino económico de los predios sector Villa Mayor - Autopista Muzú.

Año 2009

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2009

37 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Mapa 3. Destino económico de los predios sector Villa Mayor - Autopista Muzú.

Año 2010

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2010

38 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Mapa 4. Destino económico de los predios sector Villa Mayor - Autopista Muzú.

Año 2011

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2011

39 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Mapa 5. Destino económico de los predios sector Villa Mayor - Autopista Muzú.

Año 2012

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2012

40 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Mapa 6. Destino económico de los predios sector Villa Mayor - Autopista Muzú.

Año 2013

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2013

41 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Mapa 7. Destino económico de los predios sector Villa Mayor - Autopista Muzú.

Año 2014

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2014

42 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

5.4

DINÁMICA ZONAS HOMOGÉNEAS FÍSICAS

Se realiza un análisis de las zonas homogéneas físicas en 10 polígonos circundantes que recibieron el impacto directo de la instalación de la gran superficie comercial.

Las zonas homogéneas según actividad económica en el anillo del centro comercial presentaron una dinámica importante, inclusive antes del inicio de su obra.

Si se comparan los Mapas 8 y 9, que describen las actividades económicas del anillo principal de Centro Mayor, durante los años 2006 y 2008, el único polígono con transformaciones en su dinámica edificadora y de usos fue el polígono 8.

Este polígono 8, representado por la manzana 06 del sector Villa Mayor, localizado entre TV 34 y TV 34A Bis, entre DG 40 Sur – Avenida General Santander y DG 41 Sur, correspondía a un terreno urbanizado; pero muy seguramente, adelantándose a la obra del centro comercial y con una visión de valorización anticipada, ya para el año 2008 (cuando apenas inicia la construcción de Centro Mayor), se termina su construcción y también las ventas.

Hasta el año 2012, las zonas homogéneas continúan igual a las de 2008. Ver Mapas 9 y 10.

En 2013 se ve reflejado la materialización directa del impacto de Centro Mayor ya que se desarrollaron actividades comerciales en tres polígonos que antes eran residenciales. Se trata del polígono 1, situado sobre la DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre la KR 33 – Avenida Jorge Gaitán Cortés y la TV 34 Bis; polígono 2, ubicado sobre la DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre la TV 34F y la AK 50 – Avenida Batallón Caldas; y polígono 3, localizado sobre la TV 34 Bis, entre DG 40 Sur – Avenida General Santander y DG 40B Sur. Ver comparativamente los Mapas 10 y 11.

En el Mapa 12, se registra un nuevo corredor comercial, que en años anteriores correspondía a actividad residencial; se trata del polígono 6, y corresponde a predios con frente a la CL 38A Sur, entre KR 34A y KR 34B. El polígono 5, representado por los predios sobre la DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre el Canal Río Seco y la KR 34D, desde el año 2006 presentaba una actividad comercial. Igual sucede con el polígono 4, localizado sobre la Avenida Ciudad de Quito (AV NQS), entre CL 38A sur y DG 39 Sur. El polígono 7, que reúne los predios con frente a la DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre la TV 34A Bis y la TV 34F, presentó en todos los años de estudio una actividad económica residencial; sin embargo, según recorrido realizado a la fecha del estudio, su actividad es comercial, lo que asegura un corredor comercial completo, sin intermitencias, sobre toda la DG Sur – Avenida General Santander, entre KR 33 – Avenida Jorge Gaitán Cortés y AK 50 - Avenida Batallón Caldas. Muy seguramente para el siguiente proceso de actualización catastral, ya se verá reflejada esta nueva zona homogénea comercial.

43 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

El polígono 10, situado sobre la CL 38A Sur, entre KR 34B y Avenida Ciudad de Quito (AV NQS), también reflejó una actividad residencial durante todos los años; pero sucedió lo mismo que en el polígono 7, se evidencia en terreno una actividad económica comercial que muy seguramente será registrada en el próximo censo inmobiliario catastral, especialmente en el tramo de la KR 34D hasta la Avenida Ciudad de Quito.

Finalmente, el polígono 9, situado sobre la CL 38A Sur, entre KR 27 – Avenida General Santander y KR 34 Bis, corresponde a una zona residencial que por corresponder a un conjunto residencial cerrado en propiedad horizontal (Conjunto Residencial Verona), por no tener acceso sobre la CL 38A Sur y por su configuración de construcción que ubicaron sobre esta vía los aislamientos posteriores de las casas, no se ha desarrollado actividades comerciales, ni se desarrollarán mientras no se transforme estas limitaciones.

44 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Mapa 8. Actividad económica en el anillo del centro comercial Centro Mayor. Año 2006

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2006

45 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Mapa 9. Actividad económica en el anillo del centro comercial Centro Mayor. Año 2008

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2008

46 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Mapa 10. Actividad económica en el anillo del centro comercial Centro Mayor. Año 2012

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2012

47 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Mapa 11. Actividad económica en el anillo del centro comercial Centro Mayor. Año 2013

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2013

48 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Mapa 12. Actividad económica en el anillo del centro comercial Centro Mayor. Año 2014

Fuente: UAECD, Bogotá D.C., 2014

49 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

6

DINÁMICA DE VALORES

El impacto en valor del suelo por la instalación del centro comercial Centro Mayor en el sector se abordó desde dos fuentes; primero, por los valores comerciales de referencia definidos por la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital en procesos de actualización catastral o estudios del valor del suelo; segundo, por los valores zonales calculados por la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, en sus estudios del valor del suelo urbano en Bogotá.

6.1

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO A PARTIR DE INFORMACIÓN DE LA UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE CATASTRO DISTRITAL

6.1.1 Valor del suelo en zonas residenciales tipo 3 En el Gráfico 12 se muestra la participación anual, bianual o trianual en la formación del valor del suelo desde 2006 hasta 2014. Se compararon los sectores catastrales residenciales tipo 3 influenciados por Centro Mayor (Villa Mayor Or., Villa Mayor, Autopista Muzú y Autopista Muzú Or.) con un primer grupo de sectores similares (La Fragua, Primavera Occ., Portales Norte, Ciudad Kennedy y Santa Cecilia), pero que no cuentan con la influencia cercana de una gran superficie comercial de la magnitud de Centro Mayor.

El valor más alto en 2006 lo tuvo el sector Villa Mayor ($350.000 por m2 de terreno), seguido de Santa Cecilia ($340.000) y Villa Mayor Or. ($320.000). Los sectores Autopista Muzú, Autopista Muzú Or., Primavera Occ. y Portales Norte arrancaron en el primer año de estudio con un valor igual ($300.000). Los sectores con valor más bajo fueron Ciudad Kennedy ($280.000) y La Fragua ($260.000).

En el periodo 2006 – 2008, el sector que más creció fue Autopista Muzú, con una participación bianual en el valor de $120.000, seguido por Villa Mayor, La Fragua y Primavera Occ., con una participación de $70.000; el que menos creció fue Portales Norte, con apenas $50.000 en dos años.

Durante los años 2006 – 2009 el que más creció fue Villa Mayor Or., con una participación de $280.000, luego Santa Cecilia, con $260.000, Autopista Muzú Oriental con $250.000 y finalmente Ciudad Kennedy con $220.000, en tres años.

En 2008 – 2010, el mayor aporte lo tuvo nuevamente Autopista Muzú, con $220.000, los sectores Villa Mayor, La Fragua, Primavera Occ. y Portales Norte crecieron entre $100.000 y $150.000.

En los años 2009 – 2010, Autopista Muzú Or. y Villa Mayor Or. crecieron $160.000 y $100.000, respectivamente; los sectores Ciudad Kennedy y Santa Cecilia tuvieron una participación de $0, es decir, no presentaron variación en el valor de 2009 a 2010.

Para el año 2011, los sectores de la zona de influencia presentaron las menores participaciones del grupo, de hasta $80.000, mientras los demás sectores alcanzaron participaciones desde $100.000 hasta $300.000, a excepción de Primavera Occ. que apenas alcanzó $30.000

50 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

El año 2012 tuvo su mayor participación en el sector Villa Mayor, con $310.000, pero a su vez, Primavera Occ., resaltó con una participación de $300.000; Los demás sectores presentan participaciones no uniformes, desde $50.000 hasta $180.000. El sector que menos creció fue Portales Norte, con $75.000.

Para el año 2013, nuevamente Villa Mayor creció muy por encima del resto de sectores, con una participación de $400.000. El sector con participación más cerca a Villa Mayor fue Santa Cecilia, con $250.000; los valores modales de participación fueron $100.000 y $150.000.

Finalmente el año 2014 concluyó con participaciones superiores para Autopista Muzú, Autopista Muzú Or. y Primavera Occ., $300.000; le sigue Villa Mayor con $200.000 y los demás con $100.000 a excepción de Portales Norte con $50.000.

Gráfico 12. Participación del valor del suelo en zonas residenciales tipo 3. Años 2006 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Sectores: Villa Mayor Oriental, Villa Mayor, Autopista Muzú, Autopista Muzú Oriental, La Fragua, Primavera Occidental, Portales Norte, Ciudad Kennedy, Santa Cecilia 1.600.000

1.400.000

200.000 100.000

1.200.000 300.000

300.000

250.000

400.000 100.000

300.000

1.000.000 100.000

150.000

800.000

75.000 75.000

100.000

160.000

600.000

70.000

180.000

320.000

350.000

120.000

300.000

300.000

Autopista Muzú

Autopista Muzú Or.

300.000

260.000

0 100.000 0

30.000 100.000

150.000

70.000

50.000

300.000

300.000

280.000

Portales Norte

Ciudad Kennedy

260.000

220.000

70.000 200.000

150.000

200.000

70.000

120.000

100.000

150.000

300.000

220.000

100.000

100.000

50.000

250.000

400.000

150.000

200.000 60.000

80.000

70.000

50.000 100.000

130.000

180.000 310.000

100.000

280.000

100.000

340.000

0 Villa Mayor Or.

2006

Villa Mayor

2006 - 2008

2006 - 2009

2008 - 2010

La Fragua

Primavera Occ.

2009 - 2010

2011

2012

2013

Santa Cecilia

2014

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral) Nota. Los sectores que no presentan participaciones anuales, no fueron objeto de proceso de actualización catastral en esos años; por esta razón, no presentan información. Para esos casos, se relacionan participaciones por periodos.

En el Gráfico 13 se muestra la participación anual o bianual en la formación del valor del suelo desde 2006 hasta 2014. Aquí se compararon los sectores catastrales influenciados por Centro Mayor (Villa Mayor Or., Villa Mayor, Autopista Muzú y Autopista Muzú Or.) con un segundo grupo de sectores similares (Marsella, Villa del Río, Villa Luz, Popular Modelo y Autopista Medellín), pero que no cuentan con la influencia cercana de una gran superficie comercial de la magnitud de Centro Mayor.

51 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

El valor más alto en 2006 lo tuvo el sector Villa Luz ($400.000 por m2 de terreno), seguido de Autopista Medellín ($380.000) y los sectores Villa Mayor, Marsella y Popular modelo en tercer lugar ($350.000). Los sectores Villa Mayor Or. y Villa del Río iniciaron en el primer año de estudio con un valor igual ($320.000). Los sectores con valor más bajo fueron Autopista Muzú y Autopista Muzú Or. ($300.000), dentro de este segundo grupo de sectores comparativos.

En el periodo 2006 – 2008, no se hace comparación, pues este segundo grupo de sectores no presentó información disponible.

Durante los años 2006 – 2009 el que más creció fue Villa Mayor Or., con una participación de $280.000, luego Marsella, con $270.000; Autopista Muzú Oriental, Villa Luz y Popular Modelo, con $250.000 y los que menos crecieron fueron Autopista Medellín ($120.000) y Villa del Río ($80.000), en el periodo de tres años.

En 2008 – 2010, no se hace comparación, pues este segundo grupo de sectores no presentó información disponible.

En los años 2009 – 2010, Autopista Muzú Or., y Marsella crecieron $160.000 y $120.000, respectivamente; los sectores Villa Mayor Or. y Popular Modelo tuvieron un aumento de $100.000; Villa del Río creció $50.000; El sector de Villa Luz tuvo una participación de $0, es decir, no presentó variación en el valor de 2009 a 2010.

Para el año 2011, los sectores de la zona de influencia presentaron las menores participaciones del grupo, de hasta $80.000, mientras los demás sectores alcanzaron participaciones desde $100.000 hasta $170.000, a excepción de Villa Luz que apenas alcanzó $50.000.

El año 2012 tuvo su mayor participación en el sector Villa Mayor, con $310.000, pero a su vez, Villa del Río, resaltó con una participación de $300.000; Los demás sectores presentaron participaciones no uniformes, desde $100.000 hasta $280.000. El sector que menos creció fue Villa Mayor Oriental, con $75.000.

Para el año 2013, el sector Popular Modelo creció muy por encima del resto de sectores, con una participación de $500.000, le siguió Villa Mayor con $400.000 y Autopista Medellín, con $300.000; los valores modales de participación fueron $100.000 y $150.000.

Finalmente el año 2014 concluyó con una participación muy superior para Villa Luz, $600.000, seguida por Marsella y Villa del Río, con $400.000 y Autopista Muzú junto con Autopista Muzú Or., con $200.000; Villa Mayor y Autopista Medellín lograron crecer $200.000. Los sectores con menores incrementos fueron Villa Mayor Or. y Popular Modelo, con $100.000.

52 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Gráfico 13. Participación del valor del suelo en zonas residenciales tipo 3. Años 2006 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Sectores: Villa Mayor Oriental, Villa Mayor, Autopista Muzú, Autopista Muzú Oriental, Marsella, Villa del Río, Villa Luz, Popular Modelo, Autopista Medellín 1.600.000

100.000 1.400.000

200.000

200.000 600.000

400.000 1.200.000

400.000 300.000

300.000

100.000

100.000

500.000

300.000

100.000

280.000

400.000 100.000

150.000

1.000.000 150.000

100.000

100.000

130.000 800.000

75.000 75.000

130.000

180.000 310.000

50.000 0

160.000 70.000

220.000

150.000

70.000

200.000 320.000

350.000

Villa Mayor Or.

Villa Mayor

100.000

170.000

250.000

270.000

100.000

50.000 250.000

250.000

400.000

100.000

120.000

600.000

280.000

300.000

60.000 80.000

100.000

200.000

80.000

120.000

50.000

120.000

80.000

300.000

300.000

Autopista Muzú

Autopista Muzú Or.

400.000

350.000

320.000

Marsella

Villa del Río

380.000

350.000

0

2006

2006 - 2008

2006 - 2009

2008 - 2010

2009 -2010

2011

Villa Luz

2012

Popular Modelo

2013

Autopista Medellín

2014

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral) Nota. Los sectores que no presentan participaciones anuales, no fueron objeto de proceso de actualización catastral en esos años; por esta razón, no presentan información. Para esos casos, se relacionan participaciones por periodos.

Realizando el análisis comparativo con todos los 14 sectores, se encuentra lo siguiente: Los tres valores más altos en 2006 los tuvieron: Villa Luz ($400.000 por m2 de terreno), Autopista Medellín ($380.000) y los sectores Villa Mayor, Marsella y Popular modelo en tercer lugar ($350.000). Los sectores con valores más bajos fueron: La Fragua ($260.000) y Ciudad Kennedy ($280.000). Villa Mayor Or. registró un valor de $320.000 y los sectores Autopista Muzú y Autopista Muzú Or. $300.000.

De lo anterior, se concluye que los cuatro sectores influenciados por Centro Mayor, registraron valores medios y altos respecto de los 10 sectores comparables.

En el periodo 2006 – 2008, el sector que más creció fue Autopista Muzú, con una participación bianual en el valor de $120.000, seguido por Villa Mayor, La Fragua y Primavera Occ., con una participación de $70.000; el que menos creció fue Portales Norte, con apenas $50.000 en dos años.

Los sectores Villa Mayor Or. y Autopista Muzú Or. no participaron en el análisis de este periodo por cuanto no disponían de la información correspondiente.

53 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Durante 2006 – 2009, los tres valores más altos los presentaron: Villa Mayor Or. ($280.000), Marsella ($270.000) y Santa Cecilia ($260.000). Los sectores con menores participaciones en los valores fueron: Villa del Río ($80.000) y Autopista Medellín ($120.000). Autopista Muzú Or. registró un incremento de $250.000. Los sectores Villa Mayor y Autopista Muzú no participaron en el análisis de este periodo por cuanto no disponían de la información correspondiente.

En 2008 – 2010, el mayor aporte lo tuvo Autopista Muzú, con $220.000, Villa Mayor, $100.000, de las menores participaciones. Los sectores Villa Mayor Or. y Autopista Muzú Or. no participaron en el análisis de este periodo por cuanto no disponían de la información correspondiente.

En los años 2009 – 2010, Autopista Muzú Or., y Marsella crecieron $160.000 y $120.000, respectivamente; los sectores Villa Mayor Or. y Popular Modelo tuvieron un aumento de $100.000; El sector que menos creció fue Villa del Río con $50.000; Los sectores de Villa Luz, Santa Cecilia y Ciudad Kennedy tuvieron una participación de $0, es decir, no presentaron variación en el valor de 2009 a 2010. Los sectores Villa Mayor y Autopista Muzú no participaron en el análisis de este periodo por cuanto no disponían de la información correspondiente.

Para 2011, los tres valores más altos los presentaron: Santa Cecilia ($300.000), Portales Norte ($200.000) y Autopista Medellín ($170.000). Los sectores con menores participaciones en los valores fueron: Primavera Occ. ($30.000) y Villa Luz ($50.000). Los cuatros sectores que bordean Centro Mayor, tuvieron participaciones entre $60.000 y $80.000.

El año 2012 tuvo sus mayores participaciones en los sectores: Villa Mayor, con $310.000, Primavera Occ. y Villa del Río ($300.000) y Autopista Medellín ($280.000). Los sectores con menores incrementos: Portales Norte ($50.000) y Villa Mayor Or. ($75.000). Autopista Muzú registró una participación de $180.000 mientras Autopista Muzú Or., $130.000.

En 2013, los tres valores más altos los presentaron: Popular Modelo ($500.000), Villa Mayor ($400.000) y Autopista Medellín ($300.000). Los sectores con menores participaciones en los valores fueron: Autopista Muzú, Autopista Muzú Or., Primavera Occ., Villa del Río y Villa Luz ($100.000). Villa Mayor Or., tuvo un crecimiento de $150.000.

Finalmente, el año 2014 tuvo las siguientes participaciones más altas: Villa Luz ($600.000), Villa del Río y Marsella ($400.000) y Autopista Muzú y Autopista Muzú Or. ($300.000). Los sectores con menores incrementos fueron Villa Mayor Or. y Popular Modelo, con $100.000. Vila Mayor tuvo un crecimiento de $200.000.

Los Gráficos 14 y 15 muestran el valor del m2 de terreno en uso residencial tipo 3 de cada sector.

Aquí se facilita mostrar de manera agrupada los valores por sector.

54 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Gráfico 14. Serie del valor del suelo en zonas residenciales tipo 3.

Años 2006 - 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno)

1.250.000 1.350.000 280.000

900.000 1.000.000 340.000

600.000 600.000

500.000 500.000 600.000 750.000 900.000 1.000.000

700.000 750.000 900.000 950.000 500.000

300.000 350.000

470.000 500.000

300.000 370.000

260.000 330.000

450.000 520.000

700.000

800.000 900.000

900.000 1.000.000

1.200.000

1.300.000 710.000 770.000 900.000 1.000.000 550.000

640.000 720.000

300.000

400.000

320.000

600.000

300.000 420.000

800.000

520.000 590.000

1.000.000

350.000 420.000

1.200.000

900.000

600.000 700.000 775.000 850.000 1.000.000 1.100.000

1.400.000

900.000 1.000.000

1.300.000

1.600.000

1.300.000

1.500.000

Sectores: Villa Mayor Oriental, Villa Mayor, Autopista Muzú, Autopista Muzú Oriental, La Fragua, Primavera Occidental, Portales Norte, Ciudad Kennedy, Santa Cecilia Barras agrupadas por sector

200.000

0 Villa Mayor Or.

Villa Mayor

2006

Autopista Muzú

2008

Autopista Muzú Or.

2009

La Fragua

2010

Primavera Occ.

2011

2012

Portales Norte

Ciudad Kennedy

2013

2014

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral) Nota. Los sectores que no presentan valor en ciertos años, no fueron objeto de proceso de actualización catastral en esos años; por esta razón, no presentan información.

55 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Santa Cecilia

Gráfico 15. Serie del valor del suelo en zonas residenciales tipo 3.

Años 2006 - 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Sectores: Villa Mayor Oriental, Villa Mayor, Autopista Muzú, Autopista Muzú Oriental, Marsella, Villa del Río, Villa Luz, Popular Modelo, Autopista Medellín Barras agrupadas por sector

500.000 550.000

380.000

720.000

600.000 700.000 800.000 900.000

1.000.000

1.300.000

1.500.000

1.400.000 1.500.000

1.600.000 350.000

400.000

650.000 650.000 700.000

900.000 1.000.000 400.000 450.000 600.000

320.000

900.000 1.000.000

1.400.000

1.500.000 620.000 740.000 820.000 950.000 1.100.000

1.300.000 350.000

550.000 710.000 770.000 900.000 1.000.000

640.000 720.000

300.000

400.000

320.000

600.000

300.000 420.000

800.000

520.000 590.000

1.000.000

350.000 420.000

1.200.000

900.000

600.000 700.000 775.000 850.000 1.000.000 1.100.000

1.400.000

900.000 1.000.000

1.300.000

1.600.000

1.300.000

1.500.000

1.800.000

200.000

0 Villa Mayor Or.

Villa Mayor

2006

Autopista Muzú

2008

Autopista Muzú Or.

2009

Marsella

2010

Villa del Río

2011

Villa Luz

2012

Popular Modelo

2013

Autopista Medellín

2014

Fuente: UAECD, 2006 - 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral) Nota. Los sectores que no presentan valor en ciertos años, no fueron objeto de proceso de actualización catastral en esos años; por esta razón, no presentan información.

Los Gráficos 16 y 17 muestran igualmente el valor m2 de terreno en uso residencial tipo 3 año por año. Aquí se facilita mostrar de manera agrupada los valores por año.

56 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Gráfico 16. Serie del valor del suelo en zonas residenciales tipo 3.

Años 2006 - 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno)

550.000

200.000

0 2006 Villa Mayor Or.

2.008 2009 2010 Villa Mayor Autopista Muzú Autopista Muzú Or. La Fragua

2.011 Primavera Occ.

2012 Portales Norte

2013 Ciudad Kennedy

2014 Santa Cecilia

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral) Nota. Los sectores que no presentan valor en ciertos años, no fueron objeto de proceso de actualización catastral en esos años; por esta razón, no presentan información.

57 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

1.350.000

1.200.000

1.000.000

950.000 1.000.000

1.100.000

1.250.000

1.000.000 1.000.000 900.000 900.000 900.000 900.000

850.000 900.000 900.000 900.000

700.000 800.000 750.000 750.000

500.000 600.000

330.000 370.000 350.000

400.000

320.000 350.000 300.000 300.000 260.000 300.000 300.000 280.000 340.000

600.000

420.000 420.000

600.000

800.000

700.000 520.000 640.000 710.000 450.000 470.000 500.000 500.000 600.000

1.000.000

775.000 590.000 720.000 770.000 520.000 500.000 700.000 600.000 900.000

1.200.000

1.000.000

1.400.000

1.000.000

1.300.000

1.600.000

1.300.000 1.300.000

1.500.000

Sectores: Villa Mayor Oriental, Villa Mayor, Autopista Muzú, Autopista Muzú Oriental, La Fragua, Primavera Occidental, Portales Norte, Ciudad Kennedy, Santa Cecilia Barras agrupadas por año

Gráfico 17. Serie del valor del suelo en zonas residenciales tipo 3.

Años 2006 - 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno)

700.000 520.000 640.000 710.000 740.000 450.000 650.000 700.000 550.000

650.000 600.000 500.000

420.000 420.000

400.000

400.000

320.000 350.000 300.000 300.000 350.000 320.000 400.000 350.000 380.000

600.000

600.000

800.000

550.000 620.000

1.000.000

775.000 590.000 720.000 770.000 820.000 600.000 700.000 800.000 720.000

1.100.000

1.200.000

850.000 900.000 900.000 900.000 950.000 900.000 900.000 900.000 1.000.000

1.400.000

1.000.000

1.600.000

1.300.000 1.000.000 1.000.000 1.100.000 1.000.000 1.000.000 1.400.000 1.300.000

1.800.000

1.500.000 1.300.000 1.300.000 1.500.000 1.400.000 1.600.000 1.500.000 1.500.000

Sectores: Villa Mayor Oriental, Villa Mayor, Autopista Muzú, Autopista Muzú Oriental, Marsella, Villa del Río, Villa Luz, Popular Modelo, Autopista Medellín Barras agrupadas por año

200.000

0 2006 Villa Mayor Or.

2008 2009 2010 Villa Mayor Autopista Muzú Autopista Muzú Or.

Marsella

2011 Villa del Río

2012 Villa Luz

2013 Popular Modelo

2014 Autopista Medellín

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral) Nota. Los sectores que no presentan valor en ciertos años, no fueron objeto de proceso de actualización catastral en esos años; por esta razón, no presentan información.

58 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

6.1.1.1 Variaciones del valor del suelo ($/m2) en zonas residenciales tipo 3 Los Gráficos 18 y 19 muestran la variación ($/m2) del valor m2 de terreno en uso residencial tipo 3 de cada sector. Aquí se facilita mostrar de manera agrupada los valores por sector.

Gráfico 18. Variación del valor del suelo en zonas residenciales tipo 3.

Años 2006 - 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno)

Sectores: Villa Mayor Oriental, Villa Mayor, Autopista Muzú, Autopista Muzú Oriental, La Fragua, Primavera Occidental, Portales Norte, Ciudad Kennedy, Santa Cecilia Barras agrupadas por sector

Villa Mayor 2006 - 2008

Autopista Muzú Autopista Muzú Or. 2006 - 2009

2008 - 2010

La Fragua

Primavera Occ.

2009 - 2010

2011

300.000 100.000

0

Portales Norte Ciudad Kennedy 2012

100.000

100.000 0

50.000

0 Villa Mayor Or.

250.000

260.000 150.000 150.000

220.000 150.000

200.000 50.000

50.000

100.000

100.000 30.000

70.000

150.000

180.000 200.000 100.000

120.000 70.000

70.000

130.000 100.000

60.000

50.000

100.000

300.000

300.000 250.000 160.000

180.000 100.000

220.000 120.000

70.000

100.000

150.000 70.000

100.000

100.000

150.000

100.000 75.000 75.000

200.000

200.000

250.000

80.000

300.000

280.000

350.000

300.000

310.000

400.000

300.000

400.000

450.000

2013

2014

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral) Nota. Los sectores que no presentan variaciones anuales, no fueron objeto de proceso de actualización catastral en esos años; por esta razón, no presentan información. Para esos casos, se relacionan variaciones por periodos.

59 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Santa Cecilia

Gráfico 19. Variación del valor del suelo en zonas residenciales tipo 3.

Años 2005 - 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno)

Sectores: Villa Mayor Oriental, Villa Mayor, Autopista Muzú, Autopista Muzú Oriental, Marsella, Villa del Río, Villa Luz, Popular Modelo, Autopista Medellín Barras agrupadas por sector

600.000

700.000

500.000

600.000

0 Villa Mayor Or.

Villa Mayor

2006 - 2008

Autopista Muzú Autopista Muzú Or. 2008 - 2010 2006 - 2009

Marsella 2009 - 2010

Villa del Río 2011

Villa Luz 2012

280.000 300.000

Popular Modelo

2013

2014

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral) Nota. Los sectores que no presentan variaciones anuales, no fueron objeto de proceso de actualización catastral en esos años; por esta razón, no presentan información. Para esos casos, se relacionan variaciones por periodos.

Los Gráficos 20 y 21 muestran igualmente la variación ($/m2) del valor m2 de terreno en uso residencial tipo 3 año por año. Aquí se facilita mostrar de manera agrupada los valores por año.

60 – Observatorio Técnico Catastral

Autopista Medellín

200.000

170.000

120.000

50.000

100.000

250.000 100.000 100.000 100.000

100.000

0

50.000

200.000

250.000

400.000 300.000 150.000 80.000

50.000

100.000

270.000 120.000 80.000 130.000 150.000

300.000 60.000

130.000 100.000

250.000 160.000

300.000 220.000

180.000 100.000

80.000

120.000

200.000

280.000

100.000

70.000

100.000

70.000

200.000

100.000 75.000 75.000 150.000 100.000

300.000

310.000

400.000

400.000

400.000

500.000

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Gráfico 20. Variación del valor del suelo en zonas residenciales tipo 3.

Años 2006 - 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno)

Sectores: Villa Mayor Oriental, Villa Mayor, Autopista Muzú, Autopista Muzú Oriental, La Fragua, Primavera Occidental, Portales Norte, Ciudad Kennedy, Santa Cecilia Barras agrupadas por año

300.000 300.000 200.000

200.000

100.000 100.000 50.000

100.000

100.000

150.000 150.000 100.000

150.000 100.000 100.000

50.000

100.000

150.000

180.000

130.000

180.000

250.000

300.000

300.000

75.000

100.000

75.000 70.000 80.000 60.000 70.000 30.000

100.000

160.000

200.000

220.000 100.000

0 0

50.000

70.000 70.000 50.000

100.000

70.000

150.000

120.000

200.000

120.000 100.000 150.000

250.000

220.000 260.000

300.000

250.000

280.000

350.000

310.000

400.000

300.000

400.000

450.000

0 2006 - 2008 Villa Mayor Or.

2006 - 2009 Villa Mayor

2008 - 2010

Autopista Muzú

2009 - 2010

Autopista Muzú Or.

La Fragua

2011 Primavera Occ.

2012 Portales Norte

2013 Ciudad Kennedy

2014 Santa Cecilia

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral) Nota. Los sectores que no presentan variaciones anuales en valor, no fueron objeto de proceso de actualización catastral en esos años; por esta razón, no presentan información. Para esos casos, se relacionan variaciones por periodos.

61 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Gráfico 21. Variación del valor del suelo en zonas residenciales tipo 3.

Años 2006 - 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno)

Sectores: Villa Mayor Oriental, Villa Mayor, Autopista Muzú, Autopista Muzú Oriental, Marsella, Villa del Río, Villa Luz, Popular Modelo, Autopista Medellín Barras agrupadas por año

600.000

700.000

500.000

600.000

300.000 300.000 100.000

100.000

200.000

200.000

300.000 100.000 100.000 150.000 100.000 100.000

150.000

280.000

300.000 200.000

100.000

310.000

180.000 130.000 130.000 75.000

150.000 50.000 100.000 170.000

75.000 70.000 80.000 60.000 80.000

0

100.000 50.000

160.000 120.000

100.000

100.000

120.000

80.000

100.000

70.000 120.000

200.000

50.000

220.000

250.000 250.000

300.000

250.000 270.000

280.000

400.000

400.000 400.000

400.000

500.000

0 2006 - 2008 Villa Mayor Or.

2006 - 2009 Villa Mayor

2008 - 2010 Autopista Muzú

2009 - 2010

Autopista Muzú Or.

2011 Marsella

Villa del Río

2012 Villa Luz

2013 Popular Modelo

2014 Autopista Medellín

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral) Nota. Los sectores que no presentan variaciones anuales, no fueron objeto de proceso de actualización catastral en esos años; por esta razón, no presentan información. Para esos casos, se relacionan variaciones por periodos.

62 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

6.1.1.2 Variaciones porcentuales del valor del suelo en zonas residenciales tipo 3 Los Gráficos 22 y 23 muestran la variación porcentual del valor m2 de terreno en uso residencial tipo 3 de cada sector. Aquí se facilita mostrar de manera agrupada los valores por sector.

Gráfico 22. Variación porcentual del valor del suelo en zonas residenciales tipo 3.

Años 2006 – 2014

Sectores: Villa Mayor Oriental, Villa Mayor, Autopista Muzú, Autopista Muzú Oriental, La Fragua, Primavera Occidental, Portales Norte, Ciudad Kennedy, Santa Cecilia Barras agrupadas por sector

80

76,47

78,57

83,33

90

87,50

100

60,00

70

50,00 40,00

42,86

Villa Mayor Or.

Villa Mayor

2006 - 2008

Autopista Muzú Autopista Muzú Or. 2006 - 2009

2008 - 2010

La Fragua

Primavera Occ.

2009 - 2010

2011

Portales Norte Ciudad Kennedy 2012

2013

0,00

0,00

0

8,00

25,00

11,11

11,11

20,00 25,00 20,00

20,00 7,14

5,56

6,38

16,67

12,50

27,03

23,33

33,33

34,62 28,57 11,11

36,36

15,56

26,92

30,00

29,09

16,88 11,11

11,11

15,38

23,81 13,46

12,50

8,45

10

20,00

20

16,67 10,71 9,68 17,65 10,00

30

25,00

40

30,00

50

40,00

44,44

52,38

52,54

60

Santa Cecilia 2014

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral) Nota. Los sectores que no presentan variaciones porcentuales anuales, no fueron objeto de proceso de actualización catastral en esos años; por esta razón, no presentan información. Para esos casos, se relacionan variaciones porcentuales por periodos.

63 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Gráfico 23. Variación porcentual del valor del suelo en zonas residenciales tipo 3.

Años 2006 – 2014

Sectores: Villa Mayor Oriental, Villa Mayor, Autopista Muzú, Autopista Muzú Oriental, Marsella, Villa del Río, Villa Luz, Popular Modelo, Autopista Medellín Barras agrupadas por sector

50,00

0 Villa Mayor Or. 2006 - 2008

Villa Mayor

Autopista Muzú Autopista Muzú Or.

2006 - 2009

2008 - 2010

Marsella 2009 - 2010

Villa del Río 2011

Villa Luz 2012

Popular Modelo 2013

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral) Nota. Los sectores que no presentan variaciones porcentuales anuales, no fueron objeto de proceso de actualización catastral en esos años; por esta razón, no presentan información. Para esos casos, se relacionan variaciones porcentuales por periodos.

64 – Observatorio Técnico Catastral

Autopista Medellín 2014

15,38

30,91

30,00

10,00

7,14

16,67 14,29 12,50

28,57 11,11

7,69 0,00

11,11

25,00 12,50

31,58

38,89

40,00 33,33

36,36 10,81 15,85 15,79

19,35

30,00 16,88 11,11

29,09

11,11

15,38

23,81 13,46

12,50

8,45

10

20,00

20

16,67 10,71 9,68 17,65 10,00

30

25,00

40

30,00

50

40,00

44,44

52,38

52,54

60

60,00

62,50

70

55,56

80

71,43

77,14

83,33

90

87,50

100

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Los Gráficos 24 y 25 muestran igualmente la variación porcentual del valor m2 de terreno en uso residencial tipo 3 de cada sector. Aquí se facilita mostrar de manera agrupada los valores por año.

Gráfico 24. Variación porcentual del valor del suelo en zonas residenciales tipo 3. Años 2006 – 2014

Sectores: Villa Mayor Oriental, Villa Mayor, Autopista Muzú, Autopista Muzú Oriental, La Fragua, Primavera Occidental, Portales Norte, Ciudad Kennedy, Santa Cecilia Barras agrupadas por año

80

78,57 76,47

90

83,33

87,50

100

5,56

11,11 8,00

30,00 30,00

11,11

10,00 15,38

28,57

20,00 20,00 25,00

12,50

17,65 11,11

7,14

0,00 0,00

11,11 11,11

25,00 16,88 9,68

33,33

44,44 34,62

40,00 10,71 13,46 12,50 8,45 15,56 6,38

16,67

10

20,00

27,03

23,81

29,09

36,36

40,00 16,67

20

20,00

30

26,92 23,33

40

42,86

50

25,00

50,00

52,38

60

52,54

60,00

70

0 2006 - 2008 Villa Mayor Or.

2006 - 2009 Villa Mayor

2008 - 2010

Autopista Muzú

2009 - 2010

Autopista Muzú Or.

La Fragua

2011 Primavera Occ.

2012 Portales Norte

2013 Ciudad Kennedy

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral) Nota. Los sectores que no presentan variaciones porcentuales anuales, no fueron objeto de proceso de actualización catastral en esos años; por esta razón, no presentan información. Para esos casos, se relacionan variaciones porcentuales por periodos.

65 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

2014 Santa Cecilia

Gráfico 25. Variación porcentual del valor del suelo en zonas residenciales tipo 3. Años 2006 – 2014 Sectores: Villa Mayor Oriental, Villa Mayor, Autopista Muzú, Autopista Muzú Oriental, Marsella, Villa del Río, Villa Luz, Popular Modelo, Autopista Medellín Barras agrupadas por año

80

60,00

55,56

36,36 40,00 15,38 7,14

10,00 15,38

17,65

11,11 11,11 15,79 11,11 11,11

30,00 30,00

30,00

38,89 28,57 12,50

9,68

16,88 15,85

25,00

30,91

33,33

14,29 7,69

10,71 13,46 12,50 8,45 10,81

0,00

10

10,00

16,67

29,09 19,35 12,50

16,67

20

20,00

30

23,81

25,00

31,58

40

40,00

50

44,44

50,00

52,38

60

52,54

62,50

70

71,43

77,14

90

83,33

87,50

100

0 2006 - 2008 Villa Mayor Or.

2006 - 2009 Villa Mayor

2008 - 2010

Autopista Muzú

2009 - 2010

Autopista Muzú Or.

2011 Marsella

Villa del Río

2012 Villa Luz

2013 Popular Modelo

2014 Autopista Medellín

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral) Nota. Los sectores que no presentan variaciones porcentuales anuales, no fueron objeto de proceso de actualización catastral en esos años; por esta razón, no presentan información. Para esos casos, se relacionan variaciones porcentuales por periodos.

66 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Lo que se observa en los sectores, son participaciones de valor no uniformes ni constantes en todos los años y periodos. No se puede inferir el momento específico donde Centro Mayor impacta en el valor del suelo dentro de los sectores de influencia directa. Se esperaba encontrar que en el año 2010 cuando se inauguró el centro comercial, inclusive un año antes o un año después, se reflejara su impacto en un mayor valor del suelo. Sin embargo, de los cuatro sectores que conforman la zona de influencia directa, tres de ellos (Villa Mayor, Autopista Muzú, Autopista Muzú Or) terminaron en 2014 con los valores más altos del valor del suelo en este primer grupo de sectores comparables y el otro sector (Villa Mayor Oriental), presentó valores por encima de tres sectores comparable de este grupo.

Razones por las que no se identifica claramente el momento específico de impacto en el valor o de variaciones o participaciones no uniformes año tras año (por ejemplo, cómo se explica que en algunos años ciertos sectores no hay incremento en el valor), es debida a la falta de rigurosidad y consistencia en la determinaciones de valores en los procesos de actualización catastral: no se realización comparaciones de valor entre sectores similares, es decir, no existe un análisis escalado a nivel de ciudad, sino que muchas veces se definen valores muy localmente; otra situación de variaciones muy pequeñas o nulas, sería tal vez por que en años anteriores los incrementos fueron fuertes y se suaviza con participaciones nulas o bajas; o por el contrario, venían valores muy bajos, no se fijaban los valores a un 100% (se definían unos valores bajos) y ya cuando se decide determinarles el valor de mercado al 100%, las variaciones respecto de años anteriores son altas.

Para resolver este problema, se hacen análisis por periodos más largos, no año tras año, definiendo unas variaciones o participaciones acumuladas; el problema es que no se identifica el momento específico de incremento de valor por la presencia del centro comercial, pero si se muestra la valorización acumulada a la fecha, donde se comprueba variaciones superiores en los sectores de influencia respecto a los sectores comparables. Aunque existen sectores comparables que si bien no son superados en valor por los sectores de influencia, éstos últimos logran disminuir la diferencia mostrando así una valorización producida por este tipo de aglomerados comerciales.

6.1.1.3 Variaciones porcentuales acumuladas zonas residenciales tipo 3 Por la cantidad de información y la dispersión que presentaron los datos, se decidió realizar un estudio detallado y comparativo, de los sectores que presentaron variaciones máximas, mínimas y de modales, respecto a las de los cuatro sectores directos de estudio. Aquí, se dividieron los sectores en estudio, de acuerdo a la disposición de la información en los mismos periodos: los sectores Villa Mayor Or. y Autopista Muzú Oriental se compararon en el mismo escenario; y aparte, se analizaron los sectores Villa Mayor y Autopista Muzú. Se hizo el análisis comparativo con dos años bases (2006 y 2008 o 2009), para ver resultados con años de inicio diferentes y así verificar la consistente de valores en dos momentos dados.

67 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

En el Gráfico 26 se aprecian unas variaciones porcentuales acumuladas en el periodo 2006 - 2009 relativamente cercanas entre los sectores Villa Mayor Or. y Autopista Muzú Or. con el sector de menor valor (Ciudad Kennedy). Al año 2010, momento en que se abrió Centro Mayor, las variaciones porcentuales de los dos sectores aledaños al centro comercial, se alejaron de la variación del sector comparable (Ciudad Kennedy). En los años siguientes, las variaciones no fueron constantes, tan así que en 2012, las variaciones entre Villa Mayor Or. y Ciudad Kennedy alcanzaron valores muy parecidos, y en 2013 y 2014, Ciudad Kennedy superó a Villa Mayor.

Gráfico 26. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2006 Comparativo sectores Villa Mayor Or. y Autopista Muzú Or. con sector de valor mínimo (Ciudad Kennedy)

350 333,33 300 233,33

250 200,00 200 136,67 142,19

100

83,33 87,50

50

78,57

118,75

243,75

212,50

156,67 150

257,14

221,43

165,63 167,86

114,29

78,57

0 2006 - 2009

2006-2010 Villa Mayor Or.

2006-2011

2006-2012

Autopista Muzú Or.

2006-2013

2006-2014

Ciudad Kennedy

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral)

Con año base 2009, Ciudad Kennedy inició con una variación 2009 – 2010 de cero; Villa Mayor Or. y Autopista Muzú Or. alcanzaron factores de 16,67 y 29,09, respectivamente. En el periodo 2009 – 2011, Ciudad Kennedy continuó por debajo de los sectores en estudio, pero en 2012 y siguientes Ciudad Kennedy creció por encima de Villa Mayor Or., aunque por debajo de Autopista Muzú. Ver Gráfico 27.

68 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Gráfico 27. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2009 Comparativo sectores Villa Mayor Or. y Autopista Muzú Or. con sector de valor mínimo (Ciudad Kennedy)

160 140

136,36

120 100

100,00 81,82

80

63,64

60 40,00 40

0

66,67

29,09 29,17

20

50,00

83,33

80,00

16,67 0,00 2009-2010

41,67

20,00 2009-2011

Villa Mayor Or.

2009-2012

Autopista Muzú Or.

2009-2013

2009-2014

Ciudad Kennedy

Fuente: UAECD, 2009 – 2014 (Procesos de actualización catastral)

En el Gráfico 28 se aprecian unas variaciones porcentuales acumuladas en el periodo 2006 - 2009 relativamente superiores en los sectores Villa Mayor Or. y Autopista Muzú Or. en comparación con el sector de mayor valor (Las Dos Avenidas). Al año 2010, momento en que se abrió Centro Mayor, continuó la misma relación. Esta situación permaneció hasta 2012. Pero, en 2013 se invirtió la situación, y fue el sector de Las Dos Avenidas el que tuvo el factor de variación más grande; ya en 2014, estuvo por encima de Villa Mayor Or, pero por debajo de Autopista Muzú Or.

69 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Gráfico 28. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2006 Comparativo sectores Villa Mayor Or. y Autopista Muzú Or. con sector de valor máximo (Las Dos Avenidas)

350

333,33 325,00

300

275,00

250

212,50

200 156,67 136,67

150 100 50

243,75

233,33 200,00

118,75

83,33 87,50

165,63

142,19 125,00

150,00

112,50

72,50

0 2006 - 2009

2006-2010

Villa Mayor Or.

2006-2011

2006-2012

Autopista Muzú Or.

2006-2013

2006-2014

Las Dos Avenidas

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral)

Con año base 2009, Las Dos Avenidas permaneció hasta 2012 con variaciones intermedias entre Villa Mayor Or. y Autopista Muzú Or.; En 2013, los superó y a 2014 volvió a la posición intermedia.

Ver Gráfico 29.

70 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Gráfico 29. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2009 Comparativo sectores Villa Mayor Or. y Autopista Muzú Or. con sector de valor máximo (Las Dos Avenidas)

160 146,38 136,36

140 120 117,39 100 80

66,67

60 40,00 40 20

83,33

81,82

63,64 44,93

29,09 23,19 16,67

30,43 29,17

41,67

0 2009-2010

2009-2011 Villa Mayor Or.

2009-2012 Autopista Muzú Or.

2009-2013

2009-2014

Las Dos Avenidas

Fuente: UAECD, 2009 – 2014 (Procesos de actualización catastral)

Las variaciones en los sectores Villa Mayor Or. y Autopista Muzú Or. fueron superiores desde el periodo 2006 – 2009 hasta 2011 a las de los sectores con valores modales 27. Al año 2012, Villa Mayor Or. se equiparó con el sector modal y para el año 2013, la variación modal superó los sectores de estudio; en 2014, tomó la posición intermedia entre Villa Mayor Or. y Autopista Muzú Or. Ver Gráfico 30.

27

Existen varios sectores con valor modal, para la gráfica se relaciona a Autopista Medellín

71 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Gráfico 30. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2006 Comparativo sectores Villa Mayor Or. y Autopista Muzú Or. con sector de valor modal (Autopista Medellín)

350 333,33 300

294,74

250

242,11 200,00

200 156,67 136,67

150 100

165,63

243,75

233,33 212,50

163,16

142,19

118,75

83,33

89,47 87,50

50 31,58

44,74

0 2006 - 2009

2006-2010

Villa Mayor Or.

2006-2011

2006-2012

Autopista Muzú Or.

2006-2013

2006-2014

Autopista Medellín

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral)

Con año base 2009, el sector modal comenzó con la menor variación, pero ya en 2011 se ubicó arriba de los dos sectores en comparación; esta situación permaneció hasta 2014. Ver Gráfico 31.

72 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Gráfico 31. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2009 Comparativo sectores Villa Mayor Or. y Autopista Muzú Or. con sector de valor modal (Autopista Medellín)

250

200

200,00 160,00

150

136,36 100

100,00

50

0

44,00 29,09

66,67

40,00

16,67 10,00 2009-2010

83,33

81,82

63,64 41,67

29,17 2009-2011

Villa Mayor Or.

2009-2012

2009-2013

Autopista Muzú Or.

2009-2014

Autopista Medellín

Fuente: UAECD, 2009 – 2014 (Procesos de actualización catastral)

Del Gráfico 32 se interpreta que el sector Portales Nortes tuvo la variación porcentual más baja comparativamente con los sectores Villa Mayor y Autopista Muzú. Al año 2010, Portales Norte se ubicó entro los dos sectores de estudio hasta 2011. Nuevamente, en 2012 tuvo la menor variación y así continúo hasta 2014.

73 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Gráfico 32. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2006 Comparativo sectores Villa Mayor y Autopista Muzú con sector Portales Norte

350

333,33 328,57

300 271,43 250 233,33 216,67

200,00

200

157,14

140,00

150 113,33

200,00

150,00

133,33

100 66,67 50 0

40,00

20,00

68,57

48,57

16,67 2006 - 2008

2006-2010 Villa Mayor

2006-2011

2006-2012

Autopista Muzú

2006-2013

2006-2014

Portales Norte

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral)

Con año base 2008, el sector Portales Nortes se ubicó entre los dos sectores de estudio, en cuanto a su variación porcentual acumulada durante el periodo 2008 - 2010. En 2011 alcanzó la mayor variación. En 2012, los tres sectores tuvieron la misma variación. Para 2013, Portales Norte tuvo, nuevamente, una variación intermedia y ya en 2014 se ubicó con la menor variación. Ver Gráfico 33.

Lo anterior indica que los dos sectores de estudio, circundantes a Centro Mayor, tuvieron un crecimiento acumulado en 2014 por encima del sector Portales Norte.

74 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Gráfico 33. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2008 Comparativo sectores Villa Mayor y Autopista Muzú con sector Portales Norte

300 257,14

250 209,52

200

157,14 150

171,43

138,10

114,29 100,00

209,52

114,29

100

114,29 52,38 50

71,43

42,86

40,48

23,81 0 2008-2010

2008-2011 Villa Mayor

2008-2012

2008-2013

Autopista Muzú

2008-2014

Portales Norte

Fuente: UAECD, 2008 – 2014 (Procesos de actualización catastral)

6.1.2 Valor del suelo en zonas residenciales tipo 4 En el Gráfico 34 se muestra la participación anual, bianual o trianual en la formación del valor del suelo desde 2006 hasta 2014. Se comparó el sector catastral residencial tipo 4 influenciado por el centro comercial Centro Mayor (Villa Mayor Or.) con sectores similares (La Fragua, Primavera Occ., Portales Norte, Santa Cecilia, Ciudad Jardín Sur, Ciudad Berna, Mandalay, Marsella, Castilla y Popular Modelo), pero que no cuentan con la influencia cercana de una gran superficie comercial de la magnitud de Centro Mayor.

75 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Los tres valores más altos en 2006 los tuvieron: Mandalay y Santa Cecilia ($450.000 por m2 de terreno), Castilla ($360.000) y los sectores Villa Mayor Or., Marsella y Popular Modelo ($350.000).

Los sectores con valores más bajos fueron: Ciudad Jardín Sur ($260.000) y Ciudad Berna ($280.000).

De lo anterior, se concluye que el sector influenciado por Centro Mayor, registró el tercer valor más alto en 2006, entre los sectores comparables.

Se aclara que el sector Portales no presentó valor en 2006, por cuanto no había información disponible.

En el periodo 2006 – 2008, solo había información disponible de los sectores La Fragua y Primavera Occ., que tuvieron una participación bianual en el valor de $80.000 y $50.000, respectivamente.

Durante 2006 – 2009, las variaciones más altas las presentaron: Castilla ($340.000), Popular Modelo ($300.000) y Mandalay ($270.000). Los sectores con menores participaciones en los valores fueron: Ciudad Berna ($220.000) y Marsella ($150.000). Villa Mayor Or. registró un incremento de $250.000.

En 2008 – 2010, solo había información disponible de los sectores La Fragua, Primavera Occ. y Portales Norte, que tuvieron una participación bianual en el valor de $70.000, $200.000 y $250.000, respectivamente.

En los años 2009 – 2010, Villa Mayor Or. creció $90.000; Los sectores que menos crecieron fueron Ciudad Jardín Sur y Ciudad Berna con $40.000. Los sectores que mayor participación tuvieron en el valor fueron: Marsella ($350.000) y Popular Modelo ($200.000).

Para 2011, los tres valores más altos los presentaron: Santa Cecilia ($250.000), Mandalay ($230.000) y La Fragua ($150.000). Los sectores con menores participaciones en los valores fueron: Primavera Occ. y Popular Modelo ($50.000). Villa Mayor Or. tuvo una participación de $90.000. El sector Portales Norte tuvo un crecimiento de $0.

El año 2012 tuvo sus mayores participaciones en los sectores: Primavera Occ., con $250.000, Castilla ($160.000) y Ciudad Jardín ($120.000). Los sectores con menores incrementos: Marsella ($35.000) y Portales Norte ($50.000). Villa Mayor Or. registró una participación de $70.000.

En 2013, los tres valores más altos los presentaron: Popular Modelo y Ciudad Berna ($400.000), Ciudad Jardín Sur ($350.000) y Santa Cecilia ($300.000). Los sectores con menores participaciones en los valores fueron: Primavera Occ. y Castilla ($100.000). Villa Mayor Or., tuvo un crecimiento de $150.000.

Finalmente, el año 2014 tuvo las siguientes participaciones más altas: Marsella ($600.000), Castilla ($500.000) y Portales Norte ($450.000). Los sectores con menores incrementos fueron Villa Mayor Or., La Fragua, Ciudad Jardín Sur y Popular Modelo, con $100.000.

76 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Gráfico 34. Participación del valor del suelo en zonas residenciales tipo 4. Años 2006 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno)

1.800.000

1.600.000 150.000

100.000

1.400.000

150.000 300.000

600.000 500.000

100.000

1.200.000

400.000 100.000

100.000

100.000

200.000 100.000

100.000

150.000

100.000

230.000

100.000

350.000 250.000

800.000

70.000

200.000

250.000

600.000 250.000 80.000

200.000

350.000

300.000

90.000

90.000

40.000

40.000

250.000 240.000

220.000

260.000

280.000

Ciudad Jardín Sur

Ciudad Berna

50.000 50.000 0

200.000

200.000

350.000

70.000

50.000

70.000

400.000

50.000 70.000 70.000

120.000

250.000 150.000

100.000

160.000

150.000 50.000

100.000

35.000 65.000

400.000

450.000

90.000 90.000

100.000

150.000

1.000.000

450.000

270.000 340.000

300.000

150.000

450.000

350.000 250.000

350.000

360.000

350.000

Marsella

Castilla

Popular Modelo

0 Villa Mayor Or.

2006

La Fragua

Primavera Occ. Portales Norte

2006 - 2008

2006 - 2009

Santa Cecilia

2008 - 2010

2009 - 2010

Mandalay

2011

2012

2013

2014

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral) Nota. Los sectores que no presentan participaciones anuales, no fueron objeto de proceso de actualización catastral en esos años; por esta razón, no presentan información. Para esos casos, se relacionan participaciones por periodos.

77 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

El Gráfico 35 muestra el valor m2 de terreno en uso residencial tipo 4 año por año. Aquí se facilita mostrar de manera agrupada los valores por sector.

1.400.000 1.500.000 350.000

650.000

700.000 770.000 840.000

850.000 900.000 1.000.000

1.000.000 1.100.000

850.000 915.000 950.000 1.100.000 360.000

260.000

350.000 500.000

1.100.000 1.200.000 1.300.000 1.450.000 450.000

500.000 540.000 630.000 700.000

720.000 870.000

1.100.000 1.200.000

1.100.000 1.200.000 500.000 540.000 630.000 750.000

1.000.000 1.100.000 700.000 750.000

1.000.000

900.000 1.000.000

700.000 700.000 750.000 450.000

300.000

350.000

600.000

600.000 650.000

800.000

350.000

1.000.000

450.000 600.000 700.000

1.200.000

900.000 1.000.000

600.000 690.000 780.000 850.000 1.000.000 1.100.000

1.200.000

1.400.000

280.000

1.450.000

1.600.000

400.000

1.400.000 1.550.000

1.800.000

1.600.000

1.700.000

Gráfico 35. Serie del valor del suelo en zonas residenciales tipo 4. Años 2006 - 2014.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Barras agrupadas por sector

200.000

0 Villa Mayor Or.

La Fragua

2006

Primavera Occ. Portales Norte

2008

2009

Santa Cecilia

2010

Ciudad Jardín Sur

Ciudad Berna

2011

Mandalay

2012

Marsella

2013

Castilla

Popular Modelo

2014

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral) Nota. Los sectores que no presentan valor en ciertos años, no fueron objeto de proceso de actualización catastral en esos años; por esta razón, no presentan información.

78 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

El Gráfico 36 muestra igualmente el valor m2 de terreno en uso residencial tipo 4 año por año. Aquí se facilita mostrar de manera agrupada los valores por año.

1.450.000 1.550.000

1.200.000 1.200.000

1.400.000

1.100.000 1.000.000 1.200.000

1.100.000 1.100.000

1.000.000 900.000 1.000.000 1.000.000

1.200.000 950.000 1.000.000 1.000.000

1.100.000 900.000

750.000 700.000

850.000

750.000

700.000

915.000 840.000 900.000

1.100.000

$ 630.000 $ 630.000

780.000 600.000 650.000 700.000

690.000

450.000

720.000

700.000 650.000

500.000

500.000 500.000

380.000 400.000 450.000

450.000

260.000 280.000

400.000

350.000 300.000 350.000

600.000

450.000 350.000 360.000 350.000

600.000

800.000

700.000

1.000.000

600.000 700.000 750.000 540.000 540.000 870.000 850.000 770.000 850.000

1.200.000

$ 1.000.000

1.400.000

1.100.000 1.100.000

1.400.000

1.600.000

1.300.000

1.800.000

1.450.000 1.700.000 1.600.000 1.500.000

Gráfico 36. Serie del valor del suelo en zonas residenciales tipo 4. Años 2006 - 2014.

Barras agrupadas por año

200.000

0 2006 Villa Mayor Or.

2008 La Fragua

Primavera Occ.

2009 Portales Norte

2010 Santa Cecilia

2011 Ciudad Jardín Sur

2012 Ciudad Berna

Mandalay

2013 Marsella

2014 Castilla

Popular Modelo

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral) Nota. Los sectores que no presentan valor en ciertos años, no fueron objeto de proceso de actualización catastral en esos años; por esta razón, no presentan información.

79 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

6.1.2.1 Variaciones del valor del suelo ($/m2) en zonas residenciales tipo 4 El Gráfico 37 muestra la variación ($/m2) del valor m2 de terreno en uso residencial tipo 4 de cada sector. Aquí se facilita mostrar de manera agrupada los valores por sector.

Gráfico 37. Variación del valor del suelo en zonas residenciales tipo 4. Años 2006 - 2014.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Barras agrupadas por sector

600.000

700.000

400.000 200.000 50.000 100.000 100.000

70.000 70.000 160.000 100.000

300.000

340.000

350.000 150.000

150.000

65.000 35.000

40.000 90.000 70.000 100.000

220.000

240.000 40.000 90.000 120.000 100.000

250.000 300.000 50.000 100.000 150.000

250.000

250.000

250.000 0

50.000

200.000

250.000 200.000 50.000 100.000

50.000

150.000 100.000 200.000 100.000

100.000

80.000 70.000

200.000

90.000 90.000 70.000 150.000 100.000

300.000

250.000

400.000

270.000 150.000 230.000 100.000 100.000 150.000

350.000

500.000

400.000

450.000

500.000

600.000

0 Villa Mayor Or.

La Fragua

Primavera Occ. 2006 - 2008

Portales Norte

Santa Cecilia

2006 - 2009

Ciudad Jardín Sur

2008 - 2010

Ciudad Berna

2009 - 2010

Mandalay

2011

Marsella

2012

2013

Castilla

Popular Modelo

2014

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral) Nota. Los sectores que no presentan variaciones anuales, no fueron objeto de proceso de actualización catastral en esos años; por esta razón, no presentan información. Para esos casos, se relacionan valores por periodos.

El Gráfico 38 muestra igualmente la variación ($/m2) del valor m2 de terreno en uso residencial tipo 4 de cada sector. Aquí se facilita mostrar de manera agrupada los valores por año.

80 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Gráfico 38. Variación del valor del suelo en zonas residenciales tipo 4. Años 2006 - 2014.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Barras agrupadas por año

200.000 150.000 100.000 100.000

100.000 100.000

150.000 200.000 100.000 250.000 300.000 350.000 400.000 150.000 100.000 400.000

250.000 70.000 100.000 50.000 100.000 120.000 70.000 35.000 160.000 100.000

0

90.000 90.000 65.000 70.000 50.000

90.000 150.000 50.000

250.000

350.000 200.000 70.000

50.000 40.000 40.000

90.000

70.000

100.000

80.000 50.000

200.000

200.000 250.000

150.000

300.000

250.000 240.000 220.000

250.000

400.000

340.000 300.000

500.000

100.000

450.000

600.000

500.000

600.000

700.000

0 2006 - 2008 Villa Mayor Or.

La Fragua

2006 - 2009 Primavera Occ.

2008 - 2010 Portales Norte

2009 - 2010 Santa Cecilia

2011

Ciudad Jardín Sur

2012 Ciudad Berna

Mandalay

2013 Marsella

2014 Castilla

Popular Modelo

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral) Nota. Los sectores que no presentan variaciones anuales, no fueron objeto de proceso de actualización catastral en esos años; por esta razón, no presentan información. Para esos casos, se relacionan variaciones por periodos.

81 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

6.1.2.2 Variaciones porcentuales del valor del suelo en zonas residenciales tipo 4 El Gráfico 39 muestra la variación porcentual del valor m2 de terreno en uso residencial tipo 4 de cada sector. Aquí se facilita mostrar de manera agrupada los valores por sector.

85,71

92,31

100

94,44

Gráfico 39. Variación porcentual del valor del suelo en zonas residenciales tipo 4. Años 2006 – 2014 Barras agrupadas por sector

70,00

71,43

0 Villa Mayor Or.

La Fragua

Primavera Occ.

2006 - 2008

Portales Norte

2006 - 2009

Santa Cecilia 2008 - 2010

Ciudad Jardín Sur

Ciudad Berna

2009 - 2010

Mandalay 2011

Marsella 2012

40,00 5,88 11,11 7,14

15,79 7,65 3,83

9,09 8,33 11,54

8,00 16,67 11,11 9,09

20,83 26,44

30,77

42,86

45,45

54,55

60,00

57,14 46,67 9,09

8,00

7,14 10,00 10,71

16,67 19,05

33,33 27,27

33,33 0,00

7,14

20,00

14,29

26,67 18,42

16,67 11,11

8,33 11,11

10

15,00 13,04 8,97 17,65 10,00

30

20

33,33 28,57

40

38,46

50

45,00

50,00

60

55,56

55,56

70

10,00 9,09 19,05 10,00

80

78,57

90

Castilla 2013

Popular Modelo 2014

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral) Nota. Los sectores que no presentan variaciones porcentuales anuales, no fueron objeto de proceso de actualización catastral en esos años; por esta razón, no presentan información. Para esos casos, se relacionan variaciones porcentuales por periodos.

El Gráfico 40 muestra igualmente la variación porcentual del valor m2 de terreno en uso residencial tipo 4 de cada sector. Aquí se facilita mostrar de manera agrupada los valores por año.

82 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

85,71

92,31

100

94,44

Gráfico 40. Variación porcentual del valor del suelo en zonas residenciales tipo 4. Años 2006 – 2014 Barras agrupadas por año

78,57

90

70,00

71,43

80

2006 - 2008 Villa Mayor Or.

La Fragua

2006 - 2009 Primavera Occ.

2008 - 2010 Portales Norte

2009 - 2010 Santa Cecilia

45,00

40,00 Mandalay

7,14

20,00

2013 Marsella

10,71 9,09 9,09 11,54

10,00 11,11

8,33 15,79 10,00

17,65

27,27

2012 Ciudad Berna

11,11

8,97 16,67 7,14 10,00 19,05 11,11 9,09 3,83 19,05 11,11

7,65 9,09 5,88 2011

Ciudad Jardín Sur

45,45

54,55

57,14 46,67

0

28,57 33,33

38,46

33,33 26,44 16,67 16,67

13,04 8,33 0,00

10

10,00

7,14 8,00 8,00

15,00

20,83

26,67

18,42

20

14,29

30

30,77

40

33,33

42,86

50

50,00 55,56

60

60,00

55,56

70

2014 Castilla

Popular Modelo

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral) Nota. Los sectores que no presentan variaciones porcentuales anuales, no fueron objeto de proceso de actualización catastral en esos años; por esta razón, no presentan información. Para esos casos, se relacionan variaciones porcentuales por periodos.

83 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

6.1.2.3 Variaciones porcentuales acumuladas del valor del suelo en zonas residenciales tipo 4 A continuación se presentan las variaciones porcentuales acumuladas del sector Villa Mayor Or., comparativamente con los sectores residencial tipo 4.

El Gráfico 41 registra con año base 2006 las variaciones porcentuales acumuladas desde el periodo 2006 - 2009 hasta 2014. A 2009 se evidencia como el sector de Villa Mayor Or. tuvo la segunda menor variación porcentual, antecedida de Marsella. En 2010 Siguió ocupando esta posición inferior, antecedida ahora por Ciudad Berna. En los años siguientes Villa Mayor Or. presentó los menores factores de variación.

Gráfico 41. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2006 Comparativo sector Villa Mayor Or. con sectores residenciales tipo 4

450 400 350

385,71 361,54 350,00 344,44 328,57 328,57

325,00 323,08 300,00

300

292,86

250 214,29

200 161,43 157,14 142,86 142,86

150 100 50

137,50 85,71 94,44 78,57 92,31 75,00 71,43

115,00 113,89

107,69

142,31 133,33

185,71 188,46 177,78 175,00 171,43 150,00

214,29

205,56 185,71

142,86

125,00 122,86

97,14 92,86

42,86

0 2006 - 2009

2006-2010

2006-2011

2006-2012

Villa Mayor Or.

Ciudad Jardín Sur

Ciudad Berna

Marsella

Castilla

Popular Modelo

2006-2013

2006-2014 Las Dos Avenidas

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral)

Con año base 2009, Villa Mayor Or. para 2010 tuvo la cuarta variación porcentual acumulada, superado solamente por Marsella Popular Modelo y Las Dos Avenidas. Durante el periodo 2009 – 2011 continuó la misma situación y para 2012 bajó a la tercera posición. En 2013 pasó a tener la segunda menor participación y finalmente llegó a 2014 con la menor participación. Ver Gráfico 42.

84 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Gráfico 42. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2009 Comparativo sector Villa Mayor Or. con sectores residenciales tipo 4

300

250 240,00

200

150

142,86 120,00 120,00 120,00 115,38

100

83,00 90,00

70,00

66,67

57,14

50

0

157,14 140,00 140,00 130,77 128,57

30,77 22,86 15,00 10,00 8,00 8,00

2009-2010

30,00

53,85 42,86 40,00 41,67

2009-2011

2009-2012

35,71 38,46 26,00 26,00 20,00

83,33

57,14

50,00

2009-2013

Villa Mayor Or.

Ciudad Jardín Sur

Ciudad Berna

Marsella

Castilla

Popular Modelo

2009-2014 Las Dos Avenidas

Fuente: UAECD, 2009 – 2014 (Procesos de actualización catastral)

6.1.3 Valor del suelo en el anillo del centro comercial A continuación se presenta los valores del suelo los polígonos circundantes al centro comercial Centro Mayor.

85 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Gráfico 43. Serie del valor del suelo. Años 2006 - 2014.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Polígono 1. DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre KR 33 – Avenida Jorge Gaitán Cortés y TV 34 Bis 1.600.000 1.600.000

1.500.000

1.400.000 1.200.000 1.000.000 1.000.000 800.000 600.000

450.000

450.000

2006

2008

520.000

590.000

400.000 200.000 0

2010

2011

2012

2013

2014

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral)

Gráfico 44. Serie del valor del suelo. Años 2006 - 2014.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Polígono 2. DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre TV 34F y AK 50 – Avenida Batallón Caldas 1.600.000 1.500.000

1.600.000 1.400.000

1.200.000

1.200.000 1.000.000 800.000 600.000

650.000 450.000

450.000

2006

2008

520.000

400.000 200.000 0

2010

2011

2012

2013

2014

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral)

86 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Gráfico 45. Serie del valor del suelo. Años 2006 - 2014.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Polígono 3. TV 34 Bis, entre DG 40 Sur – Avenida General Santander y DG 40B Sur 1.520.000

1.600.000 1.300.000

1.400.000 1.200.000 900.000

1.000.000 800.000 600.000

420.000

420.000

2006

2008

520.000

590.000

400.000 200.000 0

2010

2011

2012

2013

2014

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral)

Gráfico 46. Serie del valor del suelo. Años 2006 - 2014.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Polígono 4. Avenida Ciudad de Quito (AV NQS), entre CL 38A sur y DG 39 Sur 1.500.000

1.600.000 1.400.000

1.200.000

1.200.000

1.000.000

1.000.000

800.000

800.000 600.000

840.000

600.000 400.000

400.000 200.000 0

2006

2008

2010

2011

2012

2013

2014

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral)

87 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Gráfico 47. Serie del valor del suelo. Años 2009 - 2014.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Polígono 5. DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre Canal Río Seco y KR 34D 1.400.000

1.300.000 1.200.000

1.200.000 1.000.000 1.000.000 800.000 800.000

850.000

700.000

600.000 400.000 200.000 0

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Fuente: UAECD, 2009 – 2014 (Procesos de actualización catastral)

Gráfico 48. Serie del valor del suelo. Años 2006 - 2014.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Polígono 6. CL 38A Sur, entre KR 34A y KR 34B 1.200.000

1.000.000

1.000.000 800.000 600.000 400.000

600.000

690.000

780.000

1.100.000

850.000

350.000

200.000 0

2006

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral)

88 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Gráfico 49. Serie del valor del suelo. Años 2006 - 2014.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Polígono 7. DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre la TV 34A Bis y la TV 34F 1.500.000

1.600.000 1.400.000

1.600.000

1.200.000

1.200.000 1.000.000 800.000

650.000

600.000

450.000

450.000

2006

2008

520.000

400.000 200.000 0

2010

2011

2012

2013

2014

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral)

Gráfico 50. Serie del valor del suelo. Años 2006 - 2014.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Polígono 8. Manzana 06 del sector Villa Mayor. Entre TV 34 y TV 34A Bis, entre DG 40 Sur – Avenida General Santander y DG 41 Sur 1.500.000

1.600.000 1.300.000

1.400.000 1.200.000 900.000

1.000.000 800.000 600.000 400.000

420.000

520.000

590.000

250.000

200.000 0

2006

2008

2010

2011

2012

2013

2014

Fuente: UAECD, 2006 - 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral)

89 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Gráfico 51. Serie del valor del suelo. Años 2006 - 2014.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Polígono 9. CL 38A Sur, entre KR 27 – Avenida General Santander y KR 34 Bis 1.200.000

1.100.000 1.000.000

1.000.000 780.000

800.000

850.000

690.000 600.000

600.000 400.000

350.000

200.000 0

2006

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral)

Gráfico 52. Serie del valor del suelo. Años 2006 - 2014.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Polígono 10. CL 38A Sur, entre KR 34B y Avenida Ciudad de Quito (AV NQS) 1.200.000

1.000.000

1.000.000 800.000

600.000

690.000

780.000

1.100.000

850.000

600.000 400.000

350.000

200.000 0

2006

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral)

90 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

A continuación se presenta los valores del suelo de los polígonos circundantes al centro comercial Centro Mayor, reunidos en un solo gráfico, por año.

Gráfico 53. Valor del suelo anillo Centro Mayor. Año 2006.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) 350.000

P10 - CL 38A S entre KR 34B y AV NQS

350.000

P9 - CL 38A S entre AV Gral Santander y KR… P8 - MZ 06, TV 34A con AV Gral Santander

250.000 450.000

P7 - AV Gral Santander, entre TV 34 Bis y TV… 350.000

P6 - CL 38A S entre KR 34A y KR 34B P5 - AV Gral santander, entre Canal Río Seco…

400.000

P4 - AV NQS, entre CL 38AS y DG 39S

420.000

P3 - TV 34 Bis, entre DG 40BS y AV Gral…

P2 - AV Gral Santander, entre TV 34Fy AV…

450.000

P1 - AV Gral Santander, entre AV Jorge Gaitán…

450.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

Fuente: UAECD, 2006 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y proceso de actualización catastral)

Gráfico 54. Valor del suelo anillo Centro Mayor. Año 2008.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) P10 - CL 38A S entre KR 34B y AV NQS P9 - CL 38A S entre AV Gral Santander y KR… 420.000

P8 - MZ 06, TV 34A con AV Gral Santander

450.000

P7 - AV Gral Santander, entre TV 34 Bis y TV… P6 - CL 38A S entre KR 34A y KR 34B P5 - AV Gral santander, entre Canal Río Seco…

600.000

P4 - AV NQS, entre CL 38AS y DG 39S 420.000

P3 - TV 34 Bis, entre DG 40BS y AV Gral…

P2 - AV Gral Santander, entre TV 34Fy AV…

450.000

P1 - AV Gral Santander, entre AV Jorge Gaitán…

450.000

200.000

300.000

400.000

500.000

600.000

Fuente: UAECD, 2008 (Proceso de actualización catastral)

91 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Gráfico 55. Valor del suelo anillo Centro Mayor. Año 2009.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) P10 - CL 38A S entre KR 34B y AV NQS

600.000

P9 - CL 38A S entre AV Gral Santander y KR 34 Bis

600.000

P8 - MZ 06, TV 34A con AV Gral Santander P7 - AV Gral Santander, entre TV 34 Bis y TV 34F P6 - CL 38A S entre KR 34A y KR 34B

600.000 700.000

P5 - AV Gral santander, entre Canal Río Seco y KR 34D P4 - AV NQS, entre CL 38AS y DG 39S P3 - TV 34 Bis, entre DG 40BS y AV Gral Santander P2 - AV Gral Santander, entre TV 34Fy AV Batallón Caldas P1 - AV Gral Santander, entre AV Jorge Gaitán y TV 34 Bis

200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000 800.000

Fuente: UAECD, 2009 (Proceso de actualización catastral)

Gráfico 56. Valor del suelo anillo Centro Mayor. Año 2010.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) P10 - CL 38A S entre KR 34B y AV NQS

690.000

P9 - CL 38A S entre AV Gral Santander y KR 34 Bis

690.000

P8 - MZ 06, TV 34A con AV Gral Santander

520.000

P7 - AV Gral Santander, entre TV 34 Bis y TV 34F

520.000 690.000

P6 - CL 38A S entre KR 34A y KR 34B P5 - AV Gral santander, entre Canal Río Seco y KR 34D

800.000

P4 - AV NQS, entre CL 38AS y DG 39S

800.000

P3 - TV 34 Bis, entre DG 40BS y AV Gral Santander

520.000

P2 - AV Gral Santander, entre TV 34Fy AV Batallón Caldas

520.000

P1 - AV Gral Santander, entre AV Jorge Gaitán y TV 34 Bis

520.000

200.000 300.000 400.000 500.000 600.000 700.000 800.000

Fuente: UAECD, 2010 (Proceso de actualización catastral)

92 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Gráfico 57. Valor del suelo anillo Centro Mayor. Año 2011.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) P10 - CL 38A S entre KR 34B y AV NQS

780.000

P9 - CL 38A S entre AV Gral Santander y KR 34 Bis

780.000 590.000

P8 - MZ 06, TV 34A con AV Gral Santander

650.000

P7 - AV Gral Santander, entre TV 34 Bis y TV 34F

780.000

P6 - CL 38A S entre KR 34A y KR 34B

850.000

P5 - AV Gral santander, entre Canal Río Seco y KR 34D

840.000

P4 - AV NQS, entre CL 38AS y DG 39S 590.000

P3 - TV 34 Bis, entre DG 40BS y AV Gral Santander

650.000

P2 - AV Gral Santander, entre TV 34Fy AV Batallón Caldas

590.000

P1 - AV Gral Santander, entre AV Jorge Gaitán y TV 34 Bis

400.000 500.000 600.000 700.000 800.000 900.000 1.000.000

Fuente: UAECD, 2011 (Proceso de actualización catastral)

Gráfico 58. Valor del suelo anillo Centro Mayor. Año 2012.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) P10 - CL 38A S entre KR 34B y AV NQS

850.000

P9 - CL 38A S entre AV Gral Santander y KR 34 Bis

850.000 900.000

P8 - MZ 06, TV 34A con AV Gral Santander

1.200.000

P7 - AV Gral Santander, entre TV 34 Bis y TV 34F 850.000

P6 - CL 38A S entre KR 34A y KR 34B P5 - AV Gral santander, entre Canal Río Seco y KR 34D

1.000.000

P4 - AV NQS, entre CL 38AS y DG 39S

1.000.000 900.000

P3 - TV 34 Bis, entre DG 40BS y AV Gral Santander

1.200.000

P2 - AV Gral Santander, entre TV 34Fy AV Batallón Caldas 1.000.000

P1 - AV Gral Santander, entre AV Jorge Gaitán y TV 34 Bis 700.000

800.000

900.000

1.000.000

1.100.000

1.200.000

Fuente: UAECD, 2012 (Proceso de actualización catastral)

93 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Gráfico 59. Valor del suelo anillo Centro Mayor. Año 2013.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) P10 - CL 38A S entre KR 34B y AV NQS

1.000.000

P9 - CL 38A S entre AV Gral Santander y KR 34 Bis

1.000.000 1.300.000

P8 - MZ 06, TV 34A con AV Gral Santander

1.500.000

P7 - AV Gral Santander, entre TV 34 Bis y TV 34F 1.000.000

P6 - CL 38A S entre KR 34A y KR 34B P5 - AV Gral santander, entre Canal Río Seco y KR 34D

1.200.000

P4 - AV NQS, entre CL 38AS y DG 39S

1.200.000 1.300.000

P3 - TV 34 Bis, entre DG 40BS y AV Gral Santander P2 - AV Gral Santander, entre TV 34Fy AV Batallón Caldas

1.500.000

P1 - AV Gral Santander, entre AV Jorge Gaitán y TV 34 Bis

1.500.000

800.000

900.000

1.000.000

1.100.000

1.200.000

1.300.000

1.400.000

1.500.000

Fuente: UAECD, 2013 (Proceso de actualización catastral)

Gráfico 60. Valor del suelo anillo Centro Mayor. Año 2014.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) P10 - CL 38A S entre KR 34B y AV NQS

1.100.000

P9 - CL 38A S entre AV Gral Santander y KR 34 Bis

1.100.000 1.500.000

P8 - MZ 06, TV 34A con AV Gral Santander

1.600.000

P7 - AV Gral Santander, entre TV 34 Bis y TV 34F P6 - CL 38A S entre KR 34A y KR 34B

1.100.000 1.300.000

P5 - AV Gral santander, entre Canal Río Seco y KR 34D

1.500.000

P4 - AV NQS, entre CL 38AS y DG 39S

1.520.000

P3 - TV 34 Bis, entre DG 40BS y AV Gral Santander P2 - AV Gral Santander, entre TV 34Fy AV Batallón Caldas

1.600.000

P1 - AV Gral Santander, entre AV Jorge Gaitán y TV 34 Bis

1.600.000

800.000

900.000 1.000.000 1.100.000 1.200.000 1.300.000 1.400.000 1.500.000 1.600.000

Fuente: UAECD, 2014 (Proceso de actualización catastral)

De los anteriores gráficos se analiza que para el año 2006, algunos polígonos residenciales tuvieron valores más altos que polígonos comerciales. El polígono con menor valor, correspondió a un lote que ya en 2008 fue construido en usos residenciales.

En 2008, el valor máximo ($600.000) lo tuvo el polígono 4, correspondiente al corredor comercial de la Avenida Ciudad de Quito. Los valores de los polígonos 1, 2, 3 y 7 permanecieron iguales a los de 2006. El polígono de lote tomó valores de predios ya construidos.

El año 2009, registró dos valores, $700.000 para el polígono comercial 5 y $600.000 para los polígonos residenciales 6, 9 y 10.

94 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Para el año 2010, con información económica de todos los polígonos, las zonas con valores más altos ($800.000) se ubicaron sobre la Avenida Ciudad de Quito y el costado norte de la DG 40 Sur – Avenida General Santander; los polígonos que en este año todavía estaban identificados como residenciales sobre el corredor de la DG 40 Sur – Avenida General Santander, registraron el mismo valor ($520.000).

Ya para el año 2011, se encontraron diferencias de valor en los tres polígonos del corredor de la DG 40 Sur – Avenida General Santander, aunque mantuvieron predominantemente el uso residencial los tres: los polígonos 2 y 7 registraron un valor de $650.000, mientras el polígono 1 tuvo un valor de $590.000. En cuanto a los dos polígonos comerciales tuvieron valores de $840.000 y $850.000.

En este año, las zonas comerciales superaban en valor todas las zonas residenciales, inclusive las ubicadas sobre la DG 40 Sur – Avenida General Santander.

2012 fue un año de contrastes, pues polígonos residenciales repuntaron su valor, sin ser considerados aún corredores comerciales, alcanzaron valores superiores a los dos polígonos comerciales que figuraban ya desde 2010; $1.200.000 fue el valor de éstos, frente a $1.000.000 de las zonas comerciales. El corredor de la DG 40 Sur – Avenida General Santander siguió dividido en dos valores: $1.000.000 y $1.200.000.

Respecto al año 2013, sin que los tres polígonos que conforman todo el eje sur de la DG 40 Sur – Avenida General Santander, registraran todos actividad comercial, el valor del suelo si se homogenizó, paso de valores parciales en 2012 de $1.000.000 y $1.200.000 a $1.500.000 todo el eje. Zonas residenciales continuaron con valores superiores a polígonos comerciales.

En 2014, continúo la supremacía de valor del sur de la DG 40 Sur – Avenida General Santander sobre las demás zonas, comerciales o no.

6.1.3.1 Variaciones porcentuales del valor del suelo en el anillo del centro comercial A continuación se presenta las variaciones porcentuales de los polígonos circundantes al centro comercial Centro Mayor.

95 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Gráfico 61. Variación porcentual del valor del suelo. Años 2006 - 2014 Polígono 1. DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre KR 33 – Avenida Jorge Gaitán Cortés y TV 34 Bis 80 70

69,49

60 50

50,00

40 30 20 15,56 10 0

13,46 6,67

0,00 2006 - 2008

2008 - 2010

2011

2012

2013

2014

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral) Nota. No se presentan variaciones porcentuales en 2007 y 2009, porque no se realizó proceso de actualización catastral en esos años. Sin embargo, se relacionan variaciones porcentuales bianuales para esos casos (2006 – 2008 y 2008 – 2010).

Gráfico 62. Variación porcentual del valor del suelo. Años 2006 - 2014 Polígono 2. DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre TV 34F y AK 50 – Avenida Batallón Caldas 90

84,62

80 70 60 50 40 30

25,00

20

15,56

10 0

25,00

0,00 2006 - 2008

6,67 2008 - 2010

2011

2012

2013

2014

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral) Nota. No se presentan variaciones porcentuales en 2007 y 2009, porque no se realizó proceso de actualización catastral en esos años. Sin embargo, se relacionan variaciones porcentuales bianuales para esos casos (2006 – 2008 y 2008 – 2010).

96 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Gráfico 63. Variación porcentual del valor del suelo. Años 2006 - 2014 Polígono 3. TV 34 Bis, entre DG 40 Sur – Avenida General Santander y DG 40B Sur 60 52,54

50

44,44 40 30 23,81

20 10 0

16,92

13,46

0,00 2006 - 2008

2008 - 2010

2011

2012

2013

2014

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral) Nota. No se presentan variaciones porcentuales en 2007 y 2009, porque no se realizó proceso de actualización catastral en esos años. Sin embargo, se relacionan variaciones porcentuales bianuales para esos casos (2006 – 2008 y 2008 – 2010).

Gráfico 64. Variación porcentual del valor del suelo. Años 2009 - 2014 Polígono 5. DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre Canal Río Seco y KR 34D

25

20

20,00 17,65

15

14,29

10 8,33 6,25

5

0

2009 - 2010

2011

2012

2013

2014

Fuente: UAECD, 2009 - 2014 (Procesos de actualización catastral)

97 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Gráfico 65. Variación porcentual del valor del suelo. Años 2006 - 2014 Polígono 7. DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre la TV 34A Bis y la TV 34F 90 84,62

80 70 60 50 40 30 25,00

20

25,00

15,56

10 0

6,67 0,00 2006 - 2008

2008 - 2010

2011

2012

2013

2014

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral) Nota. No se presentan variaciones porcentuales en 2007 y 2009, porque no se realizó proceso de actualización catastral en esos años. Sin embargo, se relacionan variaciones porcentuales bianuales para esos casos (2006 – 2008 y 2008 – 2010).

Al año 2010, cuando entró en funcionamiento el centro comercial, se encontraron porcentajes de variación bianuales del valor de suelo entre 15% y 33% aproximadamente.

Los mayores crecimientos porcentuales se dieron en el año 2012, cuando Centro Mayor, llevaba dos años de funcionamiento. Los porcentajes anuales más altos se consiguieron, específicamente sobre el costado sur de la DG 40 Sur – Avenida General Santander, con valores de 52,54%, en los polígonos 3 y 8, 69,49% en el polígono 1 y 84,62% en los polígonos 2 y 7.

La tendencia después del año 2012, fue un crecimiento porcentual a la baja, sin llegar a decrecer en los valores unitarios ($/m2). Ya en 2014 hubo crecimientos más conservadores, alrededor de 5% al 25%.

98 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

6.1.3.2 Variaciones porcentuales acumuladas del valor del suelo en el anillo del centro comercial Gráfico 66. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2006 Polígono 1. DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre KR 33 – Avenida Jorge Gaitán Cortés y TV 34 Bis 300 250

255,56

233,33

200 150 122,22

100 50 0

0,00 2006-2008

15,56 2006-2010

31,11 2006-2011

2006-2012

2006-2013

2006-2014

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral)

Gráfico 67. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2006 Polígono 2. DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre TV 34F y AK 50 – Avenida Batallón Caldas 300 250

255,56

233,33

200 166,67

150 100 50 0

44,44 0,00 2006-2008

15,56 2006-2010

2006-2011

2006-2012

2006-2013

2006-2014

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral)

99 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Gráfico 68. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2006 Polígono 3. TV 34 Bis, entre DG 40 Sur – Avenida General Santander y DG 40B Sur 300 261,90

250 209,52

200 150 114,29

100 50 23,81 0

0,00 2006-2008

2006-2010

40,48

2006-2011

2006-2012

2006-2013

2006-2014

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral)

Gráfico 69. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2006 Polígono 4. Avenida Ciudad de Quito (AV NQS), entre CL 38A sur y DG 39 Sur 300 275,00 250 200

200,00

150

150,00

100 50 0

100,00

110,00

50,00

2006-2008

2006-2010

2006-2011

2006-2012

2006-2013

2006-2014

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral)

100 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Gráfico 70. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2006 Polígono 6. CL 38A Sur, entre KR 34A y KR 34B 250 214,29

200

185,71

150

142,86 122,86

100

97,14 71,43

50

0

2006-2009

2006-2010

2006-2011

2006-2012

2006-2013

2006-2014

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral)

Gráfico 71. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2006 Polígono 7. DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre la TV 34A Bis y la TV 34F 300 255,56

250

233,33

200 166,67

150 100 50 0

44,44 0,00 2006-2008

15,56 2006-2010

2006-2011

2006-2012

2006-2013

2006-2014

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral)

101 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Gráfico 72. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2006 Polígono 8. Manzana 06 del sector Villa Mayor. Entre TV 34 y TV 34A Bis, entre DG 40 Sur – Avenida General Santander y DG 41 Sur 600 500

500,00 420,00

400 300

260,00

200 100 0

68,00 2006-2008

108,00

2006-2010

136,00

2006-2011

2006-2012

2006-2013

2006-2014

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral)

Gráfico 73. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2006 Polígono 9. CL 38A Sur, entre KR 27 – Avenida General Santander y KR 34 Bis 250 214,29

200

185,71

150

142,86 122,86

100

97,14 71,43

50

0

2006-2009

2006-2010

2006-2011

2006-2012

2006-2013

2006-2014

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral)

102 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Gráfico 74. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2006 Polígono 10. CL 38A Sur, entre KR 34B y Avenida Ciudad de Quito (AV NQS) 250 214,29

200

185,71

150

142,86 122,86

100

97,14 71,43

50 0

2006-2009

2006-2010

2006-2011

2006-2012

2006-2013

2006-2014

Fuente: UAECD, 2006 – 2014 (Libro Valores de referencia del suelo urbano Bogotá 2006 y procesos de actualización catastral) Nota. El polígono 5 no cuenta con información disponible

6.1.3.3 Variaciones porcentuales acumuladas de los 10 polígonos circundantes al centro comercial con años base 2008 y 2009 Gráfico 75. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2008 Polígono 1. DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre KR 33 – Avenida Jorge Gaitán Cortés y TV 34 Bis 300

255,56

250

233,33

200 150 122,22

100 50 0

15,56 2008-2010

31,11 2008-2011

2008-2012

2008-2013

2008-2014

Fuente: UAECD, 2008 – 2014 (Procesos de actualización catastral)

103 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Gráfico 76. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2008 Polígono 2. DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre TV 34F y AK 50 – Avenida Batallón Caldas 300 255,56

250

233,33

200 166,67

150 100 50 0

44,44 15,56 2008-2010

2008-2011

2008-2012

2008-2013

2008-2014

Fuente: UAECD, 2008 – 2014 (Procesos de actualización catastral)

Gráfico 77. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2008 Polígono 3. TV 34 Bis, entre DG 40 Sur – Avenida General Santander y DG 40B Sur 300 261,90

250 209,52

200 150 114,29

100 50 23,81 0

2008-2010

40,48

2008-2011

2008-2012

Fuente: UAECD, 2008 – 2014 (Procesos de actualización catastral)

104 – Observatorio Técnico Catastral

2008-2013

2008-2014

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Gráfico 78. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2008 Polígono 4. Avenida Ciudad de Quito (AV NQS), entre CL 38A sur y DG 39 Sur 160 150,00 140 120 100

100,00

80 66,67

60 40

33,33

40,00

20 0

2008-2010

2008-2011

2008-2012

2008-2013

2008-2014

Fuente: UAECD, 2008 – 2014 (Procesos de actualización catastral)

Gráfico 79. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2009 Polígono 5. DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre Canal Río Seco y KR 34D 90

85,71

80 71,43

70 60 50 42,86

40 30 21,43

20 10 0

14,29

2009-2010

2009-2011

2009-2012

2009-2013

2009-2014

Fuente: UAECD, 2009 – 2014 (Procesos de actualización catastral)

105 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Gráfico 80. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2009 Polígono 6. CL 38A Sur, entre KR 34A y KR 34B 90 83,33

80 70

66,67

60 50 41,67

40 30

30,00

20

15,00

10 0

2009-2010

2009-2011

2009-2012

2009-2013

2009-2014

Fuente: UAECD, 2009 – 2014 (Procesos de actualización catastral)

Gráfico 81. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2008 Polígono 7. DG 40 Sur – Avenida General Santander, entre la TV 34A Bis y la TV 34F 300 255,56

250

233,33

200 166,67

150 100 50 0

44,44 15,56 2008-2010

2008-2011

2008-2012

Fuente: UAECD, 2008 – 2014 (Procesos de actualización catastral)

106 – Observatorio Técnico Catastral

2008-2013

2008-2014

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Gráfico 82. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2008 Polígono 8. Manzana 06 del sector Villa Mayor. Entre TV 34 y TV 34A Bis, entre DG 40 Sur – Avenida General Santander y DG 41 Sur 300 257,14

250 209,52

200 150 114,29

100 50 23,81 0

2008-2010

40,48

2008-2011

2008-2012

2008-2013

2008-2014

Fuente: UAECD, 2008 - 2014 (Procesos de actualización catastral)

Gráfico 83. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2009 Polígono 9. CL 38A Sur, entre KR 27 – Avenida General Santander y KR 34 Bis 90 83,33

80 70

66,67

60 50 41,67

40 30 20 10 0

30,00 15,00

2009-2010

2009-2011

2009-2012

2009-2013

2009-2014

Fuente: UAECD, 2009 – 2014 (Procesos de actualización catastral)

107 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Gráfico 84. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2009 Polígono 10. CL 38A Sur, entre KR 34B y Avenida Ciudad de Quito (AV NQS) 90 83,33

80 70

66,67

60 50 41,67

40 30 20 10 0

30,00 15,00

2009-2010

2009-2011

2009-2012

2009-2013

2009-2014

Fuente: UAECD, 2009 – 2014 (Procesos de actualización catastral)

6.2

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO A PARTIR DE INFORMACIÓN DE LA LONJA DE PROPIEDAD RAÍZ DE BOGOTÁ

6.2.1 Valor del suelo en zonas residenciales En el Gráfico 85 se muestra la participación anual o trianual en la formación del valor del suelo desde 2005 hasta 2014. Se comparó el sector influenciado por Centro Mayor (Villa Mayor) identificado en los estudios de la Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá como Zona 84D –Villa Mayor con sectores similares (Kennedy, Modelia, Américas – Techo y Minuto – Española – Quirigua), igualmente referenciados en los estudios de la Lonja.

Los tres valores más altos en 2006 los tuvieron: Modelia ($400.000 por m2 de terreno), Américas – Techo y Minuto – Española - Quirigua ($340.000). Villa Mayor tuvo el valor más bajo ($230.000) seguido de Kennedy ($260.000).

En el periodo 2005 – 2008, el sector Modelia tuvo la mayor participación trianual ($220.000), seguido por Kennedy ($120.000), Américas – Techo ($110.000) y Minuto – Española – Quirigua ($90.000). Villa Mayor tuvo el menor crecimiento ($50.000).

Ya para 2009 (para esta época se estaba construyendo Centro Mayor), Villa Mayor remontó en el valor con la mayor variación ($270.000); le siguió Américas – Techo ($230.000) y Modelia con $80.000).

108 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Para 2010, el sector que más creció fue Américas – Techo ($70.000); Villa Mayor, Modelia y Minuto – Española – Quirigua, crecieron en la misma cantidad ($50.000); Kennedy apenas creció en $20.000.

A 2011, Modelia y Américas – Techo, presentaron la mayor variación ($120.000); les siguió Minuto – Española - Quirigua ($100.000) y Villa Mayor y Kennedy con $80.000.

El año 2012 tuvo sus mayores participaciones nuevamente en los sectores Modelia y Américas – Techo, con $330.000; la segunda participación la tuvo Minuto – Española – Quirigua ($200.000); en tercer lugar Villa Mayor ($170.000). La menor variación la presentó Kennedy con $150.000.

En 2013, la mayor variación se encontró en Modelia y Américas – Techo ($200.000); los demás sectores, incluido Villa Mayor, crecieron ($150.000).

Finalmente, en el año 2014 los sectores Modelia, Américas y Villa Mayor, obtuvieron el mayor crecimiento ($400.000) mientras que Kennedy creció $350.000 y por último Minuto – Española – Quirigua creció $300.000.

Gráfico 85. Participación del valor del suelo en zonas residenciales. Años 2005 - 2014.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) 2.000.000

1.800.000

1.600.000

400.000

400.000

200.000

200.000

330.000

330.000

120.000

120.000

50.000 80.000

70.000

1.400.000

1.200.000

400.000 300.000 350.000

1.000.000 150.000 800.000

600.000

400.000

150.000

170.000

150.000

80.000 50.000

150.000

200.000 100.000

230.000 80.000 20.000 70.000

270.000

50.000 70.000

220.000 110.000

90.000

340.000

340.000

Zona 80 - Américas - Techo Medio medio

Zona 82 - Minuto - Española Quirigua Medio bajo

120.000 50.000 200.000

400.000 230.000

260.000

Zona 84D - Villa Mayor Medio bajo

Zona 83A - Kennedy Medio bajo

0

2005

2008

Zona 77 - Modelia Medio medio

2009

2010

2011

2012

2013

2014

Fuente: Estudios del valor del suelo urbano en Bogotá.

Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, 2005 – 2014 Nota. Las participaciones del año 2014 resultaron de cálculos sobre valores preliminares del suelo suministrados por la Lonja de Bogotá el 11 de junio de 2015.

109 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

El Gráfico 86 muestra el valor m2 de terreno en uso residencial año por año. Aquí se facilita mostrar de manera agrupada los valores por sector.

Gráfico 86. Serie del valor del suelo en zonas residenciales. Años 2005 - 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Barras agrupadas por sector 1.800.000

1.600.000

1.400.000

1.200.000

1.000.000

800.000

600.000

Zona 84D - Villa Mayor Medio bajo

Zona 83A - Kennedy Medio bajo

2005

2008

Zona 77 - Modelia Medio medio

2009

2010

2011

Zona 80 - Américas - Techo Medio medio

2012

2013

1.300.000

850.000

1.000.000

650.000

550.000

500.000

430.000

340.000

1.800.000

1.400.000

870.000

1.200.000

750.000

680.000

450.000

340.000

1.800.000

1.400.000

1.200.000

750.000

870.000

700.000

620.000

400.000

850.000

1.200.000

700.000

550.000

470.000

450.000

380.000

260.000

1.400.000

850.000

680.000

600.000

550.000

280.000

0

230.000

200.000

1.000.000

400.000

Zona 82 - Minuto - Española Quirigua Medio bajo

2014

Fuente: Estudios del valor del suelo urbano en Bogotá.

Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, 2005 – 2014 Nota. Los datos del año 2014 corresponden a valores preliminares del suelo suministrados por la Lonja de Bogotá el 11 de junio de 2015.

110 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

El Gráfico 87 muestra igualmente el valor m2 de terreno en uso residencial año por año. Aquí se facilita mostrar de manera agrupada los valores por año.

Gráfico 87. Serie del valor del suelo en zonas residenciales. Años 2005 - 2014. (Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Barras agrupadas por año 1.800.000

1.600.000

1.400.000

1.200.000

1.000.000

800.000

600.000

2010 Zona 77 - Modelia Medio medio

2011

2012

Zona 80 - Américas - Techo Medio medio

1.400.000 1.200.000 1.800.000 1.800.000 1.300.000

2009

Zona 83A - Kennedy Medio bajo

850.000 700.000 1.200.000 1.200.000 850.000

2008

680.000 550.000 870.000 870.000 650.000

550.000 450.000 700.000 680.000 500.000

2005 Zona 84D - Villa Mayor Medio bajo

600.000 470.000 750.000 750.000 550.000

280.000 380.000 620.000 450.000 430.000

0

230.000 260.000 400.000 340.000 340.000

200.000

1.000.000 850.000 1.400.000 1.400.000 1.000.000

400.000

2013

2014

Zona 82 - Minuto - Española - Quirigua Medio bajo

Fuente: Estudios del valor del suelo urbano en Bogotá.

Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, 2005 – 2014 Nota. Los datos del año 2014 corresponden a valores preliminares del suelo suministrados por la Lonja de Bogotá el 11 de junio de 2015.

El menor valor del suelo que tuvo Villa Mayor en 2005 ($230.000) y 2008 ($280.000) registrado en los dos gráficos anteriores , se explica porque la Lonja para esos años incluyó dentro de la gran zona 84D – Villa Mayor, los sectores de Olaya, Quiroga, Bravo Páez, Claret, Fátima, Venecia, Santa Lucía, entre otros; por lo cual, el valor definido en esos momentos correspondió a un promedio de todos los sectores; es de anotar, que los sectores con los que se promedió Villa Mayor presentan unos componentes urbanísticos menores, lo que jalonan el valor de toda la gran zona a la baja. Esta situación se corrige a partir de 2009, al sustraer los sectores mencionados y solamente analizar el polígono de Villa Mayor.

111 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Observando nuevamente los dos anteriores gráficos, Villa Mayor presentó ya en 2009 un valor m2 de suelo de $550.000, por encima de Kennedy y Minuto – Española - Quirigua, esto sin contar todavía con la finalización de la construcción y posterior apertura de Centro Mayor.

En 2010, cuando se inauguró Centro Mayor, Villa Mayor logró un valor de $600.000, por encima nuevamente de Kennedy ($470.000) y de Minuto – Española – Quirigua ($550.000).

A 2011, Villa Mayor tuvo un valor de $680.000, frente a Kennedy ($550.000) y a Minuto – Española – Quirigua ($650.000).

Para 2012, Villa Mayor presentó el mismo valor de Minuto – Española – Quirigua ($850.000), por encima de Kennedy ($700.000).

En 2013, Villa Mayor y Minuto – Española – Quirigua, alcanzaron valores de $1.000.000, alejándose del valor de Kennedy ($850.000).

Finalmente, en el año 2014 Villa Mayor y Minuto – Española – Quirigua, llegaron a un valor de $1.200.000, mientras que Kennedy, obtuvo un valor de $1.000.000.

En ningún año, Villa Mayor alcanzó los valores de Modelia ni de Américas – Techo.

6.2.1.1 Variaciones del valor del suelo ($/m2) en zonas residenciales El Gráfico 88 muestra la variación ($/m2) del valor m2 de terreno en uso residencial de cada sector.

Aquí se facilita mostrar de manera agrupada los valores por sector.

112 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Gráfico 88. Variación del valor del suelo en zonas residenciales. Años 2005 - 2014.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Barras agrupadas por sector 450.000

400.000

350.000

300.000

250.000

200.000

150.000

Zona 84D - Villa Mayor Medio bajo

2009

2010

2011

300.000

150.000

200.000

100.000

50.000

70.000

90.000

400.000

200.000

330.000

120.000

230.000

70.000

110.000

400.000

200.000

330.000

120.000

50.000

220.000

Zona 77 - Modelia Medio medio

Zona 83A - Kennedy Medio bajo 2005 - 2008

80.000

350.000

150.000

150.000

80.000

20.000

120.000

70.000

400.000

150.000

170.000

80.000

270.000

0

50.000

50.000

50.000

100.000

Zona 80 - Américas - Techo Zona 82 - Minuto - Española Medio medio Quirigua Medio bajo 2012

2013

2014

Fuente: Estudios del valor del suelo urbano en Bogotá.

Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, 2005 - 2014 Nota. Las variaciones del año 2014 resultaron de cálculos sobre valores preliminares del suelo suministrados por la Lonja de Bogotá el 11 de junio de 2015.

El Gráfico 89 muestra igualmente la variación ($/m2) del valor m2 de terreno en uso residencial de cada sector. Aquí se facilita mostrar de manera agrupada los valores por año.

113 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Gráfico 89. Variación del valor del suelo en zonas residenciales. Años 2005 - 2014.

(Valores corrientes o nominales $/m2 terreno) Barras agrupadas por año 450.000

400.000

350.000

300.000

250.000

200.000

150.000

2005 - 2008 Zona 84D - Villa Mayor Medio bajo

2009

2010

Zona 83A - Kennedy Medio bajo

Zona 77 - Modelia Medio medio

2011

2012 Zona 80 - Américas - Techo Medio medio

2013

300.000

400.000

400.000

350.000

400.000

150.000

200.000

200.000

150.000

150.000

200.000

330.000

330.000

150.000

170.000

100.000

120.000

120.000

80.000

80.000

50.000

70.000

50.000

50.000

230.000

70.000

80.000

270.000

70.000

110.000

90.000

220.000

120.000

0

50.000

50.000

20.000

100.000

2014

Zona 82 - Minuto - Española - Quirigua Medio bajo

Fuente: Estudios del valor del suelo urbano en Bogotá.

Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, 2005 – 2014 Nota. Las variaciones del año 2014 resultaron de cálculos sobre valores preliminares del suelo suministrados por la Lonja de Bogotá el 11 de junio de 2015.

114 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

6.2.1.2 Variaciones porcentuales del valor del suelo en zonas residenciales Los gráfico 90 y 91 muestran la variación porcentual del valor m2 de terreno en uso residencial de cada sector. Aquí se facilita mostrar de manera agrupada los valores por sector.

Gráfico 90. Variación porcentual del valor del suelo en zonas residenciales.

Años 2005 – 2014 Barras agrupadas por sector 100

90

80

70

60

50

40

30

20

Zona 84D - Villa Mayor Medio bajo

2005 - 2008

Zona 83A - Kennedy Medio bajo

2009

Zona 77 - Modelia Medio medio

2010

2011

Zona 80 - Américas - Techo Medio medio

2012

2013

30,00

17,65

30,77

18,18

10,00

16,28

26,47

28,57

37,93

16,67

16,00

51,11

10,29

32,35

28,57

16,67

37,93

7,14

16,00

12,90

55,00

41,18

21,43

27,27

4,44

17,02

18,42

46,15

40,00

17,65

25,00

9,09

13,33

96,43

0

21,74

10

Zona 82 - Minuto - Española Quirigua Medio bajo

2014

Fuente: Estudios del valor del suelo urbano en Bogotá.Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, 2005 – 2014 Nota. Las variaciones del año 2014 resultaron de cálculos sobre valores preliminares del suelo suministrados por la Lonja de Bogotá el 11 de junio de 2015.

115 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Gráfico 91. Variación porcentual del valor del suelo en zonas residenciales.

Años 2005 – 2014 Barras agrupadas por año 100

90

80

70

60

50

40

30

20

2005 - 2008

Zona 84D - Villa Mayor Medio bajo

2009

2010

Zona 83A - Kennedy Medio bajo

Zona 77 - Modelia Medio medio

2011

2012

Zona 80 - Américas - Techo Medio medio

2013

30,00

28,57

28,57

41,18

40,00

17,65

16,67

16,67

21,43

17,65

30,77

37,93

37,93

27,27

25,00

18,18

16,00

16,00

17,02

13,33

10,00

7,14

10,29

4,44

9,09

16,28

12,90

51,11

18,42

96,43

26,47

32,35

55,00

46,15

0

21,74

10

2014

Zona 82 - Minuto - Española - Quirigua Medio bajo

Fuente: Estudios del valor del suelo urbano en Bogotá.

Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, 2005 – 2014 Nota. Las variaciones del año 2014 resultaron de cálculos sobre valores preliminares del suelo suministrados por la Lonja de Bogotá el 11 de junio de 2015.

6.2.1.3 Variaciones porcentuales acumuladas del valor del suelo en zonas residenciales El Gráfico 92 muestra la variación porcentual acumulada del valor m2 de terreno en uso residencial de cada sector.

116 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Gráfico 92. Variación porcentual acumulada del valor de suelo. Año base 2009 Comparativo sector Villa Mayor con cuatro sectores residenciales 180 166,67 164,71 160,00 157,14 154,55

160

140

120 105,88 100,00

100

100,00 88,89

80

81,82

76,47 71,43 70,00

60

55,56 54,55 40 27,94

24,29 23,64 22,22

20

0

30,00

10,29 10,00 7,14 4,44 9,09 2009-2010

2009-2011

Zona 84D - Villa Mayor Medio bajo

Zona 83A - Kennedy Medio bajo

2009-2012 Zona 77 - Modelia Medio medio

2009-2013

Zona 80 - Américas - Techo Medio medio

2009-2014 Zona 82 - Minuto - Española - Quirigua Medio bajo

Fuente: Estudios del valor del suelo urbano en Bogotá.

Lonja de Propiedad Raíz de Bogotá, 2009 – 2014 Nota. Las variaciones del año 2014 resultaron de cálculos sobre valores preliminares del suelo suministrados por la Lonja de Bogotá el 11 de junio de 2015.

6.3

TASAS DE VALORIZACIÓN DE TERRENO MÁS CONSTRUCCIÓN

A continuación se presenta el comparativo de las variaciones anuales de valores de los sectores que conforman la zona de influencia de Centro Mayor (terreno más construcción), respecto a variaciones calculadas a partir de diferentes índices que miden el comportamiento del sector inmobiliario de la ciudad.

Los índices utilizados fueron: •

Índice de Precios de la Vivienda Nueva – IPVN, del Departamento Administrativo Nacional de Estadística – DANE, correspondiente a las variaciones año corrido, por áreas urbanas y metropolitanas, en valores nominales.

•

Índice de Valorización Inmobiliaria Urbana y Rural – IVIUR, de la Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital – UAECD, correspondiente a los valores calculados técnicamente 28 de manera desagregada para el residencial tipo 3 a nivel Bogotá, en valores nominales.

28 No se utilizaron los sugeridos o adoptados por el Consejo Superior de Política Fiscal – CONFIS. A excepción de los años 2010 y 2011, pues no se encontraron los cálculos técnicos correspondientes a esos años.

117 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

•

Índice de Precios de la Vivienda Usada - IPVU del Banco de La República – BANREP, calculado de manera agregada a nivel Bogotá, en valores nominales.

•

Índice de Precios de la Vivienda Nueva - IPVN del Banco de La República – BANREP, calculado de manera agregada a nivel Bogotá, en valores nominales.

•

Variación anual precios de la vivienda nueva de la Cámara Colombiana de la Construcción – CAMACOL, agregado a nivel Bogotá, en valores nominales.

Gráfico 93. Tasa porcentual de valorización anual calculada (terreno más construcción) para los sectores Villa Mayor, Villa Mayor Or., Autopista Muzú y Autopista Muzú Or. Variación anual precios de la vivienda nueva de DANE (calculado a partir del IPVN, agregado a nivel Bogotá) 30 26,74 25,75

25

23,08 22,00

23,41

21,24

20 16,86

16,64

15

15,48

13,75

12,78 12,54

11,42

13,18

13,19

11,02

10,50 9,45

11,21

10 10,51

8,49

7,10

5 3,85 0 2010

2011

2012

2013

2014

IPVN - DANE

Autopista Muzú (terr + const)

Villa Mayor (terr + const)

Villa Mayor Or. (terr + const)

Autopista Muzú Or. (terr + const)

Fuente: IPVN – DANE, 2010 – 2014. Cálculos propios

De las cifras del Gráfico 93 se interpreta que en 2010 y hasta 2012 las tasas de valorización de los cuatro sectores fueron superiores a las tasas de variación anual calculadas a partir del IPVN – DANE, mostrando valorizaciones positivas. Sin embargo, en 2013 la tasa de valorización del sector Autopista Muzú cayó alrededor de 1,5% respecto de la tasa IPVN, los demás sectores variaron por encima. En 2014 cayeron en niveles inferiores a la tasa IPVN los sectores de Villa Mayor y Villa Mayor Or., alrededor de 5,5% y 1,5%, respectivamente; pero, los sectores Autopista Muzú y Autopista Muzú Or. crecieron aproximadamente respecto de IPVN 3,5% y 11%, respectivamente.

118 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Los años 2011 y 2012, fueron los momentos donde se presentaron las mayores diferencias en tasas de valorización para los cuatro sectores: alrededor de 12 puntos porcentuales por encima de la tasa IVPN en los sectores de Villa Mayor y Villa Mayor Or. en 2011, y alrededor de 13 puntos en los sectores Autopista Muzú y Autopista Muzú Or. para 2012. Estos años, 2011 y 2012, coinciden con los momentos de consolidación de Centro Mayor. De otra parte, en 2010, cuando se inauguró el centro comercial, las tasas de valorización de los sectores Villa Mayor Or. y Autopista Muzú Or. estuvieron alrededor de 1% y 5%, respectivamente, por encima de la tasa calculada a partir del IPVN – DANE.

Gráfico 94. Tasa porcentual de valorización anual calculada (terreno más construcción) para los sectores Villa Mayor, Villa Mayor Or., Autopista Muzú y Autopista Muzú Or. Índice de Valorización Inmobiliaria Urbana y Rural - IVIUR (UAECD) 30 26,74 25,75

25

23,08 22,00

23,41

21,24

20

16,64

16,86 15

15,48

13,75 11,42

10

15,52

12,54

13,18

8,04 5

0

8,49 8,14

5,94

14,00 13,19 10,50 7,10 3,85

2010 IVIUR - UAECD

2011

2012

Villa Mayor (terr + const)

2013 2014 Autopista Muzú (terr + const) Villa Mayor Or. (terr + const)

Autopista Muzú Or. (terr + const)

Fuente: IVIUR – UAECD, 2010 – 2014

Del análisis del Gráfico 94 se interpreta que en 2010 y hasta 2013 las tasas de valorización de los cuatro sectores fueron superiores a las tasas de variación anual calculadas a partir del IVIUR – UAECD, mostrando valorizaciones positivas. En 2014 cayeron en niveles inferiores a la tasa IPVN los sectores de Villa Mayor y Villa Mayor Or., alrededor de 10% y 7%, respectivamente; los sectores Autopista Muzú y Autopista Muzú Or. cayeron aproximadamente respecto de IVIUR 1% y 3,5%, respectivamente.

Villa Mayor tuvo la máxima diferencia en tasa de valorización en 2011, a 15 puntos porcentuales por encima del IVIUR; entre tanto, Villa Mayor Or. la obtuvo en 2011 y 2012, con 11 puntos por encima. Autopista Muzú logró la mayor diferencia de tasa de valorización en 2012, logrando 15%

119 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

más que el IVIUR. Por su lado, Autopista Muzú Or. la obtuvo en 2010 con 11% arriba de IVIUR y 10% por encima, en 2012.

Los años 2011 y 2012 fueron los momentos donde se presentaron las mayores diferencias de tasas de valorización para los cuatro sectores respecto del IVIUR - UAECD. Estos años, 2011 y 2012, coinciden con los momentos de consolidación de Centro Mayor. De otra parte, en 2010, cuando se inauguró el centro comercial, las tasas de valorización de los sectores Villa Mayor Or. y Autopista Muzú Or. estuvieron alrededor de 5,5% y 11%, respectivamente, por encima de la tasa calculada a partir del IVIUR – UAECD.

Gráfico 95. Tasa porcentual de valorización anual calculada (terreno más construcción) para los sectores Villa Mayor, Villa Mayor Or., Autopista Muzú y Autopista Muzú Or. Variación anual precios de la vivienda usada de BANREP (calculado a partir del IPVU, agregado a nivel Bogotá) 30 26,74 25,75

25

23,08 22,00

23,41

20

16,64

16,86 15

10

13,84

13,75

15,48

12,54

11,42

0

14,36 13,18

7,81 5

21,24

8,49

13,19 10,72 10,50 7,10 3,85

5,10

2010 IPVU - BANREP

2011

Villa Mayor (terr + const)

2012

2013 2014 Autopista Muzú (terr + const) Villa Mayor Or. (terr + const)

Autopista Muzú Or. (terr + const)

Fuente: IPVU – BANREP, 2010 - 2014. Cálculos propios Nota. IPVU con datos provisionales a 16 de junio de 2015

De las cifras del Gráfico 95 se interpreta que en 2010 y hasta 2012 las tasas de valorización de los cuatro sectores fueron superiores a las tasas de variación anual calculadas a partir del IPVU – BANREP, mostrando valorizaciones positivas. Sin embargo, en 2013 la tasa de valorización de los sectores Autopista Muzú y Autopista Muzú Or. cayeron alrededor de 6% y 1% respecto de la tasa IPVU, los otros dos sectores variaron por encima. En 2014 cayeron en niveles inferiores a la tasa IPVU los sectores de Villa Mayor y Villa Mayor Or., alrededor de 7% y 3%, respectivamente;

120 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

Autopista Muzú Or. estuvo muy cercano y Autopista Muzú creció 2,5% aproximadamente, respecto de IPVU. Villa Mayor tuvo la máxima diferencia en tasa de valorización en 2011, a 15 puntos porcentuales por encima del IPVU; entre tanto, Villa Mayor Or. la obtuvo en 2011, con 14 puntos por encima.

Autopista Muzú logró la mayor diferencia de tasa de valorización en 2012, con un 13% más que el IPVU. Por su lado, Autopista Muzú Or. logró su máxima diferencia en 2012 con 13% por encima de IPVU. Los años 2011 y 2012, fueron los momentos donde se presentaron las mayores diferencias en tasas de valorización de los cuatro sectores respecto del IPVU. Estos años 2011 y 2012 coinciden con los momentos de consolidación de Centro Mayor. De otra parte, en 2010, cuando se inauguró el centro comercial, las tasas de valorización de los sectores Villa Mayor Or. y Autopista Muzú Or. estuvieron alrededor de 6% y 11%, respectivamente, por encima de la tasa calculada a partir del IPVU.

Gráfico 96. Tasa porcentual de valorización anual calculada (terreno más construcción) para los sectores Villa Mayor, Villa Mayor Or., Autopista Muzú y Autopista Muzú Or. Variación anual precios de la vivienda nueva de BANREP (calculado a partir del IPVNBR, agregado a nivel Bogotá) 30 26,74 25

25,75

23,08 22,00

23,41

21,24

20 16,86 15

10

16,64 15,48

13,75 11,42 8,90

12,54

12,46

13,18 8,49

9,58

8,06

5

0

13,19 10,50 7,10 3,85 1,46

2012

2010 2011 IPVNBR - BANREP Villa Mayor (terr + const)

2013 2014 Autopista Muzú (terr + const) Villa Mayor Or. (terr + const)

Autopista Muzú Or. (terr + const)

Fuente: IPVNBR – BANREP, 2010 - 2014. Cálculos propios

Observando el Gráfico 96 se analiza que en los cuatro años (2010 – 2014) las tasas de valorización de los cuatro sectores fueron superiores a las tasas de variación anual calculadas a partir del IPVNBR – BANREP, mostrando valorizaciones positivas.

121 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital

Villa Mayor tuvo la máxima diferencia en tasa de valorización en 2011, a 13,5 puntos porcentuales por encima del IPVNBR; entre tanto, Villa Mayor Or. la obtuvo en 2011, con 13 puntos por encima.

Autopista Muzú logró la máxima diferencia en 2012, con 14% más que el IPVNBR. Por su lado, Autopista Muzú Or. logró su máxima diferencia en 2012 con 13% por encima de IPVNBR. Los años 2011 y 2012, fueron los momentos donde se presentaron las mayores diferencias en tasas de valorización de los cuatro sectores respecto del IPVNBR. Estos años 2011 y 2012 coinciden con los momentos de consolidación de Centro Mayor. De otra parte, en 2010, cuando se inauguró el centro comercial, las tasas de valorización de los sectores Villa Mayor Or. y Autopista Muzú Or. estuvieron alrededor de 2,5% y 8%, respectivamente, por encima de la tasa calculada a partir del IPVNBR.

Gráfico 97. Tasa porcentual de valorización anual calculada (terreno más construcción) para los sectores Villa Mayor, Villa Mayor Or., Autopista Muzú y Autopista Muzú Or. Variación anual precios de la vivienda nueva de CAMACOL (agregado a nivel Bogotá) 30 26,74 25,75

25

23,08 22,00

22,50 21,24

23,41

20 16,86 15

10

15,48

13,75

13,80 11,42

16,64

16,20

13,19

13,30

13,18

12,54

10,50

8,49

7,10

5 3,85 0

2010

2011

2012

2013

CAMACOL

Autopista Muzú (terr + const)

Villa Mayor (terr + const)

Villa Mayor Or. (terr + const)

3,90

2014

Autopista Muzú Or. (terr + const)

Fuente: CAMACOL, 2010 – 2014

De acuerdo con el Gráfico 97, el sector de Villa Mayor tuvo la máxima diferencia en tasa de valorización en 2011, a 10 puntos porcentuales por encima de la tasa de CAMACOL; Villa Mayor Or. la obtuvo igualmente en 2011, con 9 puntos por encima. Entre tanto, Autopista Muzú logró la mayor diferencia de tasa de valorización en 2012, con un 10% más que el indicador de CAMACOL; de igual forma, Autopista Muzú Or. logró su máxima diferencia en 2012 con 9% por encima de IPVU. Los años 2011 y 2012, fueron los momentos donde se presentaron las mayores diferencias en tasas de valorización de los cuatro sectores respecto de la variación anual de CAMACOL. Estos años, 2011 122 – Observatorio Técnico Catastral

IMPACTO EN EL VALOR DEL SUELO Y CAMBIOS DE USO POR LA IMPLANTACIÓN DEL CENTRO COMERCIAL CENTRO MAYOR, EN EL SECTOR DE VILLA MAYOR DE LA CIUDAD DE BOGOTÁ

y 2012, coinciden con los momentos de consolidación de Centro Mayor. De otra parte, en 2010, cuando se inauguró el centro comercial, la tasa de valorización del sector Autopista Muzú Or. estuvo 3% por encima de la cifra de CAMACOL, mientras el sector de Villa Mayor Or. registró 2,4 puntos porcentuales por debajo.

En la actualidad (al año 2014), dos de las cinco tasas de variación de precios de la vivienda (IVPNBR y CAMACOL), reportan cifras por debajo de las valorizaciones alcanzadas por los cuatro sectores que conforman la zona de influencia directa del centro comercial Centro Mayor. Por su parte, la tasa de valorización calculada con el IPVU del Banco de la República, indica que está por encima de las tasas de valorización de los sectores Villa Mayor y Villa Mayor Or., ligeramente superior a la tasa del sector de Autopista Muzú Or., pero por debajo de la tasa de Autopista Muzú. De otro lado, el IPVN de DANE, determina una tasa de variación de precios de la vivienda superior a las calculadas para los sectores Villa Mayor y villa Mayor Or., pero inferior a las de Autopista Muzú y Autopista Muzú Or. Paradójicamente, y contrario a la generalidad de los demás indicadores, el IVIUR calculado por la UAECD para sectores homologables por su uso residencial y estrato 3, supera a los cuatro sectores estudiados.

123 - Unidad Administrativa Especial de Catastro Distrital