ALCALDÍA MAYOR DE BOGOTÁ D.C. ENRIQUE PEÑALOSA LONDOÑO
UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE CATASTRO DISTRITAL DIRECTORA CLAUDIA PUENTES
OBSERVATORIO TÉCNICO CATASTRAL AURELIANO AMAYA DONOSO WILSON GARCÍA GALINDO
“ANÁLISIS DE VARIABLES INCIDENTES PARA LA VALORIZACIÓN EN LAS ZONAS DE INFLUENCIA DE LA AVENIDA LA SIRENA – CALLE 153 Y DE LA TRONCAL AK 7”
Introducción Introducción
El presente estudio tiene como objetivo proponer nuevas variables que incidan y den soporte al método que actualmente es utilizado por la Administración Distrital para el cálculo de la distribución de la valorización en Bogotá. La contribución por valorización “es un gravamen real sobre las propiedades inmuebles, sujeta a registro, destinado a la construcción de una obra, plan o conjunto de obras de interés público, que se impone a los propietarios o poseedores de aquellos bienes inmuebles que se beneficien con la ejecución de las obras”1. La contribución por valorización en Bogotá fue reglamentada mediante el Acuerdo 7 de 1987, por el cual se adopta el Estatuto de Valorización del Distrito Especial de Bogotá. Este estatuto definió entre otros: • El concepto de valorización y al Instituto de Desarrollo Urbano - IDU como el responsable de su manejo. • Reguló la ordenación y ejecución de las obras. • Definió y reguló los criterios para fijar la Zona de Influencia. • Reguló la participación de la comunidad a través de los representantes de los propietarios y poseedores. • Estableció el marco legal para la distribución de la contribución: Métodos y aprobación del monto. • Estableció la regulación para el procedimiento jurídico en caso de la asignación de la contribución, recursos y exigibilidad de la contribución. Igualmente, dentro de los métodos establecidos para la distribución de la valorización, el artículo 56 del mencionado Acuerdo determina: “….METODO DE DISTRIBUCIÓN. Los métodos para distribuir la contribución generada por obra, plan o conjunto de obras que causen beneficio local, son las siguientes: Método de los frentes. Consiste en la distribución del gravamen en proporción a la longitud de los frentes de los predios beneficiados directamente con la obra.
a.
b. Método de las áreas. Consiste en la distribución proporcional del beneficio de acuerdo con la ex-
tensión superficiada de los predios comprendidos dentro de la zona donde se irrigará el presupuesto o costo distribuible.
1 Artículo 1, Acuerdo No. 7 de 1987, por el cual se adopta el Estatuto de Valorización del Distrito Especial de Bogotá.
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c. Método de los frentes y áreas. De conformidad con los ítems que conforman el presupuesto o cua-
dro de costos de la obra, la distribución tiene en cuenta que algunos rubros como el de adquisición de las zonas se distribuye en función con las áreas y otros como el costo de las obras civiles, se irrigue en función de los frentes.
d. Método de doble avalúo. Consiste en distribuir el presupuesto o costo en proporción a los ma-
yores valores económicos de cada predio, deducidos mediante avalúos comerciales realizados por el IDU antes de iniciar la ejecución de la obra, plan o conjunto de obras y una vez concluidas las mismas Este método sólo será aplicable cuando la distribución se realice con posterioridad a la terminación de la obra.
e. Método de las zonas. Mediante el trazado de una serie de líneas paralelas a la obra y asignación de un porcentaje de un presupuesto o costo distribuible a cada una de las franjas, se determinará en forma decreciente el beneficio a medida que se alejan del eje de la respectiva obra. La contribución será directamente proporcional al área del predio cobijado por la franja.
f.
Método de los factores de beneficio. Consiste en la distribución de la contribución con base en unos factores o coeficientes numéricos, que califican las características diferenciales más sobresalientes de los predios y las circunstancias que los relacionan con las obras, escogido su valor entre los límites del beneficio generado por ellas. El producto o sumatoria de los factores parciales, genera el factor de distribución definitivo para cada predio. A un mismo predio podrá asignársele distintos coeficientes dividiéndolo en dos o más sectores, de acuerdo con sus características, con la finalidad de gravarla en las mejores condiciones de equidad.
g. Método de comparación. Sistema de la contribución de valorización, podrá emplearse cualquiera de los métodos enunciados anteriormente u otro que se ajuste a las condiciones de beneficio de la obra, plan o conjunto de obras.” Actualmente en Bogotá se viene realizando el cobro por valorización en concordancia con el Acuerdo 523 de 2013, donde se incorporaron para ser construidas y financiadas con los recursos de valorización varios grupos de obras y a su vez se excluyeron otras”.
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Desarrollo Desarrollo
Ahora bien, dentro del presente documento se exploran variables diferentes a las ya utilizadas en los métodos planteados en el Acuerdo 7/87, para calcular la distribución de la contribución por beneficio local y a su vez tener más argumentos que apoyen los cobros actualmente realizados en las diferentes zonas. Dentro de las variables a explorar se tuvieron en cuenta: • Área construida de los predios con destino residencial, superior al área mínima por manzana y superior a 72 m2 (predios susceptibles de renta por arrendamiento en usos residenciales y en áreas superiores a la de un hogar) • Incrementos del área total construida de los predios durante el periodo de las vigencias catastrales 2014 – 2016 • Predios con más de una unidad de uso • Cambio a un destino más rentable vigencias catastrales 2014 - 2016 La información obtenida de las anteriores variables supone unos ingresos por mayor rentabilidad respectos de los inmuebles que no varían en cuanto a área y uso. Otras variables que podrían inferir de manera diferencial los ingresos tenidas en cuenta fueron: • El valor de la liquidación del impuesto predial año 2016 • El avalúo comercial homogéneo vigencia 2016 La aplicación de estas variables se realizó en la zona de influencia de la AV La Sirena – CL 153 (localidad de Suba) y de la Troncal de la AK 7 (localidades de Santa Fe, Chapinero y Usaquén). La zona de influencia de la AV La Sirena está comprendida por los siguientes límites: al norte por la AV San Antonio – CL 183, al oriente por la Autopista Norte, al sur por la AC 127 y al occidente por la AV Boyacá. Ver Mapa 1. La zona de influencia de la Troncal AK 7 está comprendida por los siguientes límites: al norte por la CL 192, al oriente por el perímetro urbano, al sur por la AC 19 y al occidente por la AV Caracas - Autopista Norte. Ver Mapa 1.
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Mapa 1. Localización área de influencia proyectos de valorización. Zonas de influencia AV La Sirena – CL 153 y Troncal AK 7
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En la zona de influencia de la AV La Sirena se encuentran 174.027 predios, los cuales están distribuidos en 18.833 lotes, 16.248 en no propiedad horizontal (NPH) y 2.585 en propiedad horizontal (PH). Ver Mapa 2. En la zona de influencia de la Troncal de la AK 7 se encuentran 524.787 predios, los cuales están distribuidos en 54.633 lotes, 42.953 en no propiedad horizontal (NPH) y 11.680 en propiedad horizontal (PH). (Ver Mapa 1). De igual manera, se encontró que de los 174.027 predios de la zona de influencia de la AV La Sirena 16.453 (9%) corresponden a predios en NPH y 157.574 predios (91%) a predios en PH. Por otra parte, se encontró que de los 524.787 predios de la zona de influencia de la Troncal de la AK 7 44.095 (8%) corresponden a predios en NPH y 480.692 predios (92%) a predios en PH. También se halló que de los 174.027 predios de la zona de influencia de la AV La Sirena 164.586 (95%) corresponden al destino económico residencial, con estratos que van del 2 al 6 y los restantes 9.441 predios (5%) corresponden a destinos económicos diferentes al residencial. Ver Mapa 2. Igualmente, se determinó que de los 524.787 predios de la zona de influencia de la Troncal de la AK 7 425.483 (81%) corresponden al destino económico residencial, con estratos que van del 1 al 6 y los restantes 99.304 predios (19%) corresponden a destinos económicos diferentes al residencial. Ver Mapa 2.
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Mapa 2. Distribución de lotes predios NPH – PH zona influencia AV La Sirena – Troncal AK 7
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En cuanto a la estratificación, se identifica en proporciones más o menos similares los estratos 3, 4, 5 y 6; poca presencia de predios en estrato 1 y 2, localizados principalmente en las UPZs San Cristóbal Norte, La Uribe y Verbenal. Ver Mapa 3 e imagen 1. Mapa 3. Estratificación socioeconómica zona influencia AV La Sirena - Troncal AK 7
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Imagen 1. Estratificación socioeconómica zona influencia AV La Sirena - Troncal AK 7 – 3D
Aplicación Aplicación variables
Valores comerciales homogéneos vigencia catastral 2016 Dentro de las variables a considerar se utilizaron los valores comerciales homogéneos de la vigencia catastral 2016, es decir, se llevaron a valores comerciales aplicando los porcentajes definidos en el CONFIS2 Distrital tanto para terreno como para construcción. Del análisis de los avalúos comerciales homogéneos de los predios según estrato se obtienen las siguientes gráficas:
2 Consejo Distrital de Política Económica y Fiscal – CONFIS
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Gráfica 1. Avalúo comercial homogéneo vigencia 2016 según estrato. AV La Sirena
De aquí se interpreta que el promedio de los valores comerciales de los predios en NPH en la zona de influencia de la AV La Sirena oscilan entre 195 millones para el estrato 2, 322 millones en el estrato 3, 555 millones en el estrato 4, 1.150 millones en el estrato 5, 19.452 millones en el estrato 6 y 1.602 millones para los predios no residenciales. Por su lado, los predios en PH se encuentran en promedio para el estrato 2 en 136 millones, 112 millones en el estrato 3, 144 millones en el estrato 4, 239 millones en el estrato 5, 344 millones en el estrato 6 y 387 millones en los predios no residenciales. En todos los estratos e inclusive para los predios no residenciales, los valores comerciales promedios son superiores en condiciones de NPH frente a los de PH.
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Gráfica 2. Avalúo comercial homogéneo vigencia 2016 según estrato. Troncal AK 7
De aquí se interpreta que el promedio de los valores comerciales de los predios en NPH en la zona de influencia de la Troncal AK 7 oscilan entre 79 millones para el estrato 1, 119 millones para el estrato 2, 275 millones en el estrato 3, 980 millones en el estrato 4, 1.335 millones en el estrato 5, 3.712 millones en el estrato 6 y 2.516 millones para los predios no residenciales. Por su lado, los predios en PH se encuentran en promedio para el estrato 1 en 145 millones, 107 millones en el estrato 2, 116 millones en el estrato 3, 160 millones en el estrato 4, 257 millones en el estrato 5, 381 millones en el estrato 6 y 364 millones en los predios no residenciales. En todos los estratos e inclusive para los predios no residenciales (a excepción del estrato 1), los valores comerciales promedios son superiores en condiciones de NPH frente a los de PH. Los predios con valor comercial hasta el tope VIS (Vivienda de Interés Social) se concentran en los sectores de estrato 1 y 2; sin embargo, en estos estratos, se encuentran valores comerciales en otros rangos inmediatamente mayores. Los inmuebles con valores mayores a los 1.000 millones se aglomeran en la UPZ San José de Bavaria, y parcialmente en UPZs como Chicó – Lago, Refugio, Niza, Casablanca Suba, Santa Bárbara y Usaquén. Ver Mapa 4.
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Mapa 4. Valores comerciales vigencia catastral 2016 zona influencia AV La Sirena - Troncal AK 7
Nota. Los valores mapeados para los predios en PH corresponden a la mediana de las unidades prediales contenidas en la propiedad horizontal.
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Análisis Geográfico “Hot Spot” de los valores comerciales homogéneos vigencia catastral 2016 Por otro lado, se llevó a cabo un análisis geográfico, utilizando la herramienta “Statistics Analisys” con la cual se hizo un modelamiento de “Hot Spot”. La herramienta Análisis de punto caliente calcula la estadística Gi* de Getis-Ord (que se pronuncia G-i-estrella) para cada entidad en un dataset. Las puntuaciones z y los valores P resultantes indican dónde se agrupan espacialmente las entidades con valores altos o bajos. Esta herramienta funciona mediante la búsqueda de cada entidad dentro del contexto de entidades vecinas. Una entidad con un valor alto es interesante, pero es posible que no sea un punto caliente estadísticamente significativo. Para ser un punto caliente estadísticamente significativo, una entidad debe tener un valor alto y también estar rodeada por otras entidades con valores altos. La suma local para una entidad y sus vecinos se compara proporcionalmente con la suma de todas las entidades; cuando la suma local es muy diferente de la esperada, y esa diferencia es demasiado grande como para ser el resultado de una opción aleatoria, se obtiene como consecuencia una puntuación z estadísticamente significativa. Hot Spot: Esta herramienta identifica clúster espaciales estadísticamente significativos de valores altos (puntos calientes) y valores bajos (puntos fríos).
La estadística Gi* devuelta para cada entidad en el dataset es una puntuación z. Para las puntuaciones z positivas que son estadísticamente significativas, mientras más grande es la puntuación z, más intenso es el clustering de valores altos (punto caliente). Para las puntuaciones z negativas que son estadísticamente significativas, mientras más pequeña es la puntuación z, más intenso es el clustering de valores bajos (punto frío).
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Mapa 5. Valores comerciales vigencia catastral 2016 zona influencia AV La Sirena – Troncal AK 7. Análisis “Hot spot”
Los tonos rojos indican zonas en donde los valores son significativamente incidentes o superiores, contrastan con el color azul que presentan menor significancia o menor valor.
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Liquidaciones impuesto predial 2016 Dentro de las variables a considerar se utilizaron las liquidaciones de los impuestos prediales de todos los predios para el año 2016. Del análisis de las liquidaciones del impuesto predial de los predios según estrato se obtienen las siguientes gráficas: Gráfica 3. Liquidación impuesto predial año 2016 según estrato. AV La Sirena
En la zona de influencia de la AV La Sirena las liquidaciones o los valores de impuesto predial en promedio para los predios en NPH oscilan en 443 mil pesos para el estrato 2, 1 millón 187 mil pesos para el estrato 3, 3 millones 14 mil pesos para el estrato 4, 7 millones 434 mil pesos para el estrato 5, 135 millones 486 mil pesos para el estrato 6 y 13 millones 504 mil pesos para los usos no residenciales. En los predios PH, la distribución fue la siguiente: 244 mil pesos para estrato 2, 332 mil pesos para estrato 3, 642 mil pesos para el estrato 4, 1 millón 438 mil pesos para el estrato 5, 2 millones 329 mil pesos para el estrato 6 y 3 millones 275 mil pesos para los usos no residenciales. En todas las categorías y estratos se tributa por concepto de impuesto predial en menor medida cuando los predios se encuentran sometidos a propiedad horizontal.
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Gráfica 4. Liquidación impuesto predial año 2016 según estrato. Troncal AK 7
En la zona de influencia de la Troncal AK 7 las liquidaciones o los valores de impuesto predial en promedio para los predios en NPH oscilan en 128 mil pesos para el estrato 1, 215 mil pesos para el estrato 2, 951 mil pesos para el estrato 3, 4 millones 704 mil pesos para el estrato 4, 9 millones 206 mil pesos para el estrato 5, 25 millones 852 mil pesos para el estrato 6 y 19 millones 531 mil pesos para los usos no residenciales. En los predios PH, la distribución fue la siguiente: 94 mil pesos para estrato 1, 139 mil pesos para estrato 2, 331 mil pesos para estrato 3, 742 mil pesos para el estrato 4, 1 millón 561 mil pesos para el estrato 5, 2 millones 473 mil pesos para el estrato 6 y 2 millones 712 mil pesos para los usos no residenciales. En todas las categorías y estratos se tributa por concepto de impuesto predial en menor medida cuando los predios se encuentran sometidos a propiedad horizontal. Los mayores valores de liquidación de impuesto predial se localizan en UPZs como Country Club, Britalia, Casablanca Suba, San José de Bavaria, La Uribe, Verbenal, correspondiendo a predios con superficies grandes de terreno. Ver Mapa 6.
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Mapa 6. Valores de impuesto predial predios NPH año 2016 zona influencia AV La Sirena– Troncal AK 7
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Mapa 7. Valores impuesto predial predios NPH año 2016 zona influencia AV La Sirena – Troncal AK 7. Análisis “Hot spot”
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Tasas efectivas de impuesto predial 2016 Gráfica 5. Tasa efectiva (‰) de impuesto predial según estrato, calculada sobre avalúos catastrales. Año 2016. AV La Sirena
Gráfica 6. Tasa efectiva (‰) de impuesto predial según estrato, calculada sobre valores comerciales. Año 2016. AV La Sirena
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De las dos anteriores gráficas se concluye que las tasas de cobro de impuesto predial son diferenciales y crecientes por estrato, que las tasas más altas se encuentran en los predios no residenciales, que los predios en PH tienen tasas más altas cuando se encuentran en NPH frente a las de PH, a excepción del estrato 3 cuando es calculada con los avalúos catastrales y del estrato 3 cuando es calculada con los valores comerciales. Al calcular las tasas de liquidación de impuesto predial sobre los valores comerciales homogéneos de los predios, se obtiene una disminución en éstas entre 1,3 y 2 puntos, lo que quiere decir que las tasas reales calculadas sobre valores comerciales son menores con las que se calcula el cobro de impuesto predial. Gráfica 7. Tasa efectiva (‰) de impuesto predial según estrato, calculada sobre avalúos catastrales. Año 2016. Troncal AK 7
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Gráfica 8. Tasa efectiva (‰) de impuesto predial según estrato, calculada sobre valores comerciales. Año 2016. Troncal AK 7
De las dos anteriores gráficas se concluye que las tasas de cobro de impuesto predial son diferenciales y crecientes por estrato, que las tasas más altas se encuentran en los predios no residenciales, que los predios en PH tienen tasas más altas cuando se encuentran en NPH frente a las de PH, a excepción del estrato 2 y 3 cuando es calculada tanto con los avalúos catastrales como con los valores comerciales. Al calcular las tasas de liquidación de impuesto predial sobre los valores comerciales homogéneos de los predios, se obtiene una disminución en éstas entre 0,5 y 2 puntos, lo que quiere decir que las tasas reales calculadas sobre valores comerciales son menores con las que se calcula el cobro de impuesto predial.
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Deciles tasas efectivas de impuesto predial 2016 Cuadro 1. Deciles de la Tasa efectiva (‰) de impuesto predial calculada sobre avalúos catastrales. Año 2016. AV La Sirena
Del cuadro anterior se analiza que gran número de las tasas efectivas de liquidación de impuesto predial son diferenciales y crecientes de manera horizontal y vertical, es decir, aumentan por estrato y por decil, a excepción del decil 10 donde los estratos 5 y 6 presentan decremento respecto del estrato 4 en un porcentaje de 0,51 y 0,55 por mil, respectivamente. También en el decil 10, entre el estrato 5 y 6 se presenta una disminución de 0,04 por mil entre los dos estratos. Se observa la misma tasa (8 por mil) en el decil 9 para los estratos 3 y 4; igual sucede en el decil 10, donde se obtiene una tasa del 10 por mil. La mayor cantidad de predios se observa en los estratos 3, 4, 5. La menor cantidad se halla en el estrato 2 y 6. En ninguno de los estratos se alcanza un decil de tasas superiores al 10 por mil; solamente en los usos no residenciales y hasta en el decil 10. En el estrato 2 se alcanza una tasa mayor al 5 por mil hasta el decil 8, en el estrato 3 se logra en el decil 4, en el estrato 4 se obtiene en el decil 3 y los estratos 5 y 6 y los usos no residencial arrancan desde el primer decil con estas tasas. Cuadro 2. Deciles de la Tasa efectiva (‰) de impuesto predial calculada sobre valores comerciales. Año 2016. AV La Sirena
Del cuadro anterior se analiza que todas las tasas efectivas de liquidación de impuesto predial son diferenciales y crecientes de manera horizontal y vertical, es decir, aumentan por estrato y por decil.
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La mayor cantidad de predios se observa en los estratos 3, 4, 5. La menor cantidad se halla en el estrato 2 y 6. En ninguno de los estratos se alcanza un decil de tasas superiores al 9 por mil; solamente en los usos no residenciales y hasta en el decil 10. En el estrato 2 se alcanza una tasa mayor al 5 por mil hasta el decil 10, en el estrato 3 se logra en el decil 8, en el estrato 4 se obtiene en el decil 7, en el estrato 5 se halla en el decil 2 y el estratos 5 y los usos no residencial arrancan desde el primer decil con estas tasas. Cuadro 3. Deciles de la Tasa efectiva (‰) de impuesto predial calculada sobre avalúos catastrales. Año 2016. Troncal AK 7
Del cuadro anterior se analiza que el total de las tasas efectivas de liquidación de impuesto predial son diferenciales y crecientes de manera horizontal, es decir, aumentan por estrato; aunque de manera vertical, es decir, por deciles, se presenta una tendencia igualmente diferencial y creciente, se presentan las siguientes excepciones: en el decil 1 el estrato 2 presenta una tasa inferior a la del estrato 1; igual sucede entre los estratos 3 y 4, 6 y 5 e inclusive en los usos no residenciales que tienen una tasa menor a la del estrato 4, 5 y 6; en el decil 2 la tasa del estrato 2 es inferior a la del estrato 1, las tasas del estrato 6 y de los usos no residenciales presentan decrementos respecto a la tasa del estrato 5; en los deciles 3, 4 y 5, las tasas del estrato 2 son inferiores a la del estrato 1. Se observa la misma tasa (10 por mil) en el decil 10 para los estratos 2 al 6. La mayor cantidad de predios se observa en los estratos 4 y 6. La menor cantidad se halla en los estratos 1 y 2. En ninguno de los estratos se alcanza un decil de tasas superiores al 10 por mil; solamente en los usos no residenciales y hasta en el decil 10. En el estrato 1 se alcanza una tasa mayor al 5 por mil hasta el decil 10, en el estrato 2 se logra en el decil 9, en el estrato 3 se logra en el decil 5, en el estrato 4 se obtiene en el decil 2, en el estrato 5 se obtiene en el decil 1 y el estratos 5 y los usos no residencial arrancan desde el segundo decil con estas tasas.
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Cuadro 4 Deciles de la Tasa efectiva (‰) de impuesto predial calculada sobre valores comerciales. Año 2016. Troncal AK 7
Del cuadro anterior se analiza que el total de las tasas efectivas de liquidación de impuesto predial son diferenciales y crecientes de manera horizontal, es decir, aumentan por estrato; aunque de manera vertical, es decir, por deciles, se presenta una tendencia igualmente diferencial y creciente, se tienen las siguientes excepciones: en los deciles 2 al 6 el estrato 2 presenta una tasa inferior a la del estrato 1; igual sucede en el decil 1, donde el estrato 5 tiene tasa superior al estrato 6 y a los usos no residenciales; en el decil 2 la tasa del estrato 6 es menor a la del estrato 5; en el decir 10 la tasa del estrato 3 es menor a la del estrato 2 y la del estrato 6 es menor a la del estrato 5. La mayor cantidad de predios se observa en los estratos 4 y 6. La menor cantidad se halla en los estratos 1 y 2. En ninguno de los estratos se alcanza un decil de tasas superiores al 9 por mil; solamente en los usos no residenciales y hasta en el decil 10. En el estrato 1 no se alcanza una tasa mayor al 5 por mil; se alcanza esta tasa en el estrato 2 en el decil 10, en el estrato 3 se logra en el decil 8, en el estrato 4 se obtiene en el decil 7, en los estratos 5 y 6 y en los usos no residenciales se obtiene en el decil 2. El Mapa 8 y la Imagen 2 muestran espacialmente la distribución de las tasas efectivas de liquidación de impuesto predial, donde predominan los predios con tasas entre el 4,1 y 6 por mil. Las tasas más bajas se localizan, como los valores comerciales, en los estratos bajos en las localidades de Usaquén y Santa Fe. Los predios con tasas mayores al 20 por mil son pocos y se ubican de manera dispersa principalmente al norte de la ciudad.
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Mapa 8. Valores de impuesto predial predios NPH año 2016 zona influencia AV La Sirena– Troncal AK 7
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Imagen 2. Tasa efectiva impuesto predial 2016 predios NPH zona influencia AV La Sirena – Troncal AK 7 – 3D
Unidades de uso por predio Al analizar esta variable se busca mostrar en qué zonas había un mayor número de unidades de uso por predio para así establecer en qué sectores hay mayor posibilidad de renta al contar un solo lote con varias unidades habilitadas con varios usos, es decir, se busca determinar para una misma unidad predial (Único CHIP) cuántas unidades de uso tiene, las cuales puedan llegar a ser objeto de renta. En la zona de influencia de la AV La Sirena se encontraron 15.073 predios con más de una unidad de uso, 7.122 de destino residencial. En la zona de influencia de la Troncal AK 7 se hallaron 31.546 predios con más de una unidad de uso, 15.521 de destino residencial. Los predios con más de una unidad de uso se localizan más densamente en las UPZs de La Uribe, Casablanca Suba, Country Club y Sagrado Corazón. La mayor parte de la zona de influencia de la AV La Sirena y de la Troncal AK 7 presentan baja densidad en unidades de uso. Ver Mapa 9. En el análisis “Hot Spot” se puede ver claramente la diferenciación, pues si bien en el Mapa 4 las UPZs de Verbenal, Toberín, San Cristóbal Norte, El Prado y Niza presentan valores y densidades más bajas de avalúo, se puede observar que son precisamente éstas las que mayores unidades de uso presentan y por ende, la mayor posibilidad de renta, como se puede verificar en el Mapa 11.
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Mapa 9. Unidades de uso por predio en NPH zona influencia AV La Sirena – Troncal AK 7
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Mapa 10. Unidades de uso por predio en NPH zona influencia AV La Sirena – Troncal AK 7. Análisis “Hot Spot”
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Áreas de renta por Lote Como complemento al estudio de la variable anterior se realizó un filtro exclusivamente en predios con destino residencial y clasificados como NPH, a los cuales se les llevó a cabo una clasificación tendiente a determinar un área mínima de vivienda para lo cual se tuvieron en cuenta las características constructivas y de habitabilidad promedio de los hogares para poder así establecer un estándar básico promedio y así finalmente inferir el área o potencial de renta final resultante. Mediante filtros estadísticos aplicados a la información predial, se determinó lo siguiente: • Predio NPH • Predios con destino económico 01 (residencial) • Área construida mínima por manzana > 72 m2. • Área total construida de cada predio • Área potencial de renta para predios residenciales = Área total construida del predio – Área mínima por manzana (> 72 m2) Este análisis permitió nuevamente encontrar áreas donde se concentran lotes con un notable potencial de renta al contar con áreas mayores a la mínima por manzana, lo que se podría interpretar como predios con potencial de renta. En el Mapa 11 se observa una concentración de predios con potencial de renta en las UPZs Niza, El Prado, Verbenal, San Cristóbal Norte y Usaquén. Estas zonas no tienen los más altos avalúos, se ubican en el rango de hasta 200 millones y predomina el estrato 3.
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Mapa 11. Predios con potencial de renta zona influencia AV La Sirena – Troncal AK 7
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Como resultado se encontró que la zona de influencia de la AV La Sirena cuenta con 1.902 predios potenciales de renta, mientras la zona de influencia de la Troncal AK 7 tiene 2.353. Ahora bien, queriendo medir dicha disponibilidad, se calculó un sencillo índice, en donde se divide el área de renta sobre el área de lote: i = área de renta área de lote En donde la idea es determinar o condensar las áreas en que es más relevante es este indicador. El resultado se puede ver en los siguientes mapas. El Mapa 12 y la imagen 3 muestran el índice de rentas, el cual está asociado al mapa de predios con potencial de renta, donde se evidencia el predominio de tasas de renta menores a 3 metros de construcción sobre metros de terreno. Presenta concentraciones en las UPZs Niza, El Prado, Verbenal, San Cristóbal Norte y Usaquén.
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Mapa 12. Índice de renta por lote zona influencia AV La Sirena– Troncal AK 7
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Imagen 3. Índice de renta por lote zona influencia AV La Sirena – Troncal AK 7 – 3D
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Mapa 13. Índice de renta por lote zona influencia AV La Sirena – Troncal AK 7. Análisis “Hot Spot”
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Incremento área construida vigencias catastrales 2014 - 2016 Aquí se calcula el aumento del área construida de los predios tanto en NPH como en PH en el periodo de las vigencias catastrales 2014 – 2016. La variación permite inferir unos mayores ingresos invertidos en la construcción de nuevas áreas y unas nuevas áreas disponibles de uso y/o explotación. En la zona de influencia de la AV La Sirena se encontraron 1.603 inmuebles con incrementos en el área construida; mientras tanto, la zona de influencia de la Troncal AK 7 contó con 4.521 inmuebles igualmente con variaciones positivas en esta variable. Espacialmente, los Mapas 14 y 16 localizan los predios con mayores incrementos en área construida en las UPZs Casa blanca Suba, Chicó Lago, Santa Bárbara y El Refugio. La mayor parte del territorio de la zona de estudio presenta incrementos menores a 50 m2.
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Mapa 14. Incremento área construida 2014 – 2016 zona influencia AV La Sirena – Troncal AK 7
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Mapa 15. Incremento área construida 2014 – 2016 zona influencia AV La Sirena – Troncal AK 7. Análisis “Hot Spot”
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Mapa 16. Incremento área construida por UPZ 2014 – 2016 zona influencia AV La Sirena – Troncal AK 7
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Destinos más rentables vigencias catastrales 2014 - 2016 Se identifican en el año de la vigencia catastral 2014 los destinos residenciales que para el año de la vigencia catastral 2016 se transformaron a destinos más rentables como los comerciales, de servicios, e industriales. Estas transformaciones de uso o destino, supone unos aumentos en los ingresos percibidos por renta de alquiler o explotación directa de un negocio con mayor lucro. En la zona de influencia de la AV La Sirena se encontraron 354 inmuebles con cambio a destinos más rentables; mientras tanto, la zona de influencia de la Troncal AK 7 contó con 598 inmuebles. El Mapa 17 muestra aglomeraciones de predios con destinos más rentables en las UPZs El Prado, Niza, Britalia, Verbenal, Toberín y San Cristóbal Norte.
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Mapa 17. Predios con destinos más rentables 2014 – 2016 zona influencia AV La Sirena – Troncal AK 7
Conclusiones Conclusiones
Con el desarrollo del presente estudio, se concluye que el análisis de este tipo de variables pueden ser utilizadas para fines diferentes al de apoyar los cálculos de valorización en la ciudad, ya que éstas pueden ser empleadas en diversos análisis para establecer indicadores de ciudad. Al ser una primera aproximación, este estudio puede ser desarrollado con mayor profundidad cruzando no solo la información que posee la UAECD, sino incluyendo datos provenientes de otras fuentes que permitan establecer capacidad de pago, tales como la Encuesta Multipropósito de Bogotá 2014, Encuesta de Capacidad de Pago,etc., lo que permitiría encontrar información valiosa relacionada con el nivel de ingresos en la ciudad. Sin embargo, hay que tener en cuenta que la mayoría de información secundaria se encuentra a escala de localidad o máxime de Unidad de Planeamiento Zonal – UPZ, por lo que detallar o escalar la información a un mayor nivel de detalle requiere el acceso a los micro datos de las fuentes de información. Si bien las variables estudiadas evidencian un nivel de rentas en unos predios más que en otros, con la inclusión de otros elementos como la propiedad de vehículo privado, la cantidad de medidores de energía eléctrica, de agua, de gas natural, conexiones mayores a una de televisión por cable, de internet o de telefonía, se podría inferir la existencia de más de un hogar en cada predio y por supuesto mayores ingresos que podrían soportar cargas urbanísticas como el impuesto predial, el cobro de valorización, las plusvalías, etc. Como la unidad de anális de este estudio se centra en aquellos predios que conservando su condición jurídica de NPH suponen unas rentas potenciales, se debe tener en cuenta que la dinámica del borde centro y nor oriental de la ciudad es diferente al de otras zonas de la ciudad, donde la densificación en altura y el cambio de regimen a propiedad horizontal de los predios es permanente, y las unidades prediales resultantes de este proceso de verticalización de las edificaciones por sus condiciones jurídicas y de construcción no presentan dinámicas que si pueden darse en los predios NPH, tales como aumento en el área construida, presencia de varias unidades de uso, posibilidad de albergar más de un hogar, cambios a usos más rentables, entre otros. Lo cual indica que para identificar ingresos ocultos en este tipo de unidades inmobiliarias en propiedad horizontal dependería de investigar otros elementos o variables.