PORCENTAJE Y RANGOS DE PAGOS EN CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN EN BOGOTÁ D.C. AURELIANO AMAYA DONOSO OBSERVATORIO TÉCNICO CATASTRAL BOGOTÁ D.C., ENERO DE 2016
ALCALDÍA MAYOR DE BOGOTÁ D.C. ENRIQUE PEÑALOSA LONDOÑO UNIDAD ADMINISTRATIVA ESPECIAL DE CATASTRO DISTRITAL DIRECTORA CLAUDIA PUENTES RIAÑO OBSERVATORIO TÉCNICO CATASTRAL
PORCENTAJE Y RANGOS DE PAGOS EN CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN EN BOGOTÁ D.C.
PORCENTAJE Y RANGOS DE PAGOS EN CUOTAS DE ADMINISTRACIÓN EN BOGOTÁ D.C. INTRODUCCIÓN Teniendo que cuenta que aproximadamente el 64% de los predios que hacen parte del Distrito Capital, son propiedad horizontal –PH, por lo que están abocados a cancelar una cuota mensual de administración, se quiso llevar a cabo un análisis en la conformación de pago que tienen las diferentes localidades de Bogotá. Para tal fin, se utilizó información propia de la UAECD relacionada con el Censo Inmobiliario de Bogotá 2015, así como la información de la Encuesta Multipropósito de Bogotá – EMPB correspondiente al año 2014, la cual tiene como fuentes la Secretaría Distrital de Planeación –SDP y el Departamento Administrativo Nacional de Estadística – DANE. El objetivo general de la encuesta multipropósito 2014 fue obtener información estadística sobre aspectos sociales, económicos y de entorno urbano de los hogares y habitantes de Bogotá por cada una de sus 19 localidades urbanas y cada uno de los 6 estratos socioeconómicos y la zona urbana de 20 municipios de la sabana y de 11 cabeceras de provincia del departamento de Cundinamarca, que permitiera hacer seguimiento a las variables necesarias para el diseño y evaluación de políticas públicas. La Ley 675 de 2001, “Por medio de la cual se expide el régimen de propiedad horizontal“, determina todos los parámetros a cumplir dentro de este tipo de propiedad, incluido el respectivo pago de las expensas comunes, es decir, la cuota de administración. Para el caso de Bogotá D.C., es importante establecer la distribución porcentual de dicho pago, pues esto nos permite de alguna manera el determinar las localidades con mayor vocación de propiedad horizontal, además de poder establecer de manera general, los rangos de pago de esta cuota de administración. Este análisis tomó los datos ya mencionados de la EMPB a nivel de localidad, y georeferenció los porcentajes y datos, dando como resultados dos mapas que nos resumen la información encontrada.
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METODOLOGÍA Tomando como base la información presentada en el 2015 y que corresponde a la Encuesta Multipropósito 2014 - EMPB, la cual tiene como fuentes la Secretaría Distrital de Planeación –SDP y el Departamento Administrativo Nacional de Estadística – DANE; se extrajo información relevante de hogares por Localidad, llevándolas a una serie de rangos, así como la información o datos de hogares por Localidad que pagan cuota de administración. Posteriormente, también a nivel de Localidad, se obtuvieron datos de valor en pesos ($) de pago de administración, a lo cual se le generó rangos de valor y se calculó el porcentaje de cada uno de estos, lo cual permite comparar el comportamiento a nivel de ciudad. En el siguiente cuadro, podemos verificar el total de predios clasificados por “Clase Predio” en Bogotá D.C., lo que da cuenta de la relevancia que ha venido tomando en los últimos años la propiedad horizontal en el crecimiento y desarrollo territorial CLASE PREDIO PH NPH TOTAL
PREDIOS 1.590.751 890.954 2.481.705
% 64,10% 35,90% 100,00%
AVALUO 2.016 ($) ÁREA TERRENO (m2) ÁREA CONSTRUIDA (m2) 208.575.658.555.000 49.118.686,99 84.245.980,81 274.165.023.015.000 1.530.970.486,96 186.947.396,43 482.740.681.570.000 1.580.089.173,95 271.193.377,24
Tabla 1, Clase de Predios Bogotá D.C. – Fuente: BDG UAECD / Corte Enero 01 de 2016
Según los datos generados por la EMPB, para el año 2014, Bogotá D.C., cuenta con: • • •
2´437.996 Hogares 2’381.129 Viviendas 7’794.463 Personas
En donde las Localidades de Suba, Engativá y Kennedy, presentan la mayor densidad de hogares, seguidas por Usaquén, Bosa y Ciudad Bolívar. De esta información, podemos extractar que el desarrollo en los últimos años, evidencia un crecimiento de borde, especialmente hacia el occidente de la ciudad y denotando que el centro de la ciudad no presenta un importante crecimiento, teniendo un alto potencial de densificación y desarrollo.
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Mapa 1, Porcentaje de Garajes por Localidad - Fuente: UAECD/BDG 2015
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Viendo los datos que reflejan al mapa No. 01, las Localidades de Chapinero y Usaquén, presentan los mayores porcentajes de pago de administración, especialmente Chapinero la cual casi el 87% de los hogares pagan administración. Hay una situación que merece atención y es que en cuanto al total Bogotá, básicamente cerca del 32% pagan administración, pero si verificamos los datos del Censo Inmobiliario, a corte 31 de diciembre de 2015, Bogotá cuenta con cerca del 64% de propiedad horizontal, es decir, que alrededor del 32%, la mitad, de la propiedad horizontal, no paga cuota de administración. Esta situación puede tener la explicación en que existen edificios bajo este tipo de propiedad que no pagan la respectiva cuota por cuanto no poseen importantes áreas comunes para mantener y sencillamente liquidan servicios de aseo y en algunos casos de seguridad. Las localidades del borde occidental de la ciudad, como Suba, Fontibón y en menor medida Kennedy y Engativá, presentan un importante repunte en propiedad horizontal si se compara con las localidades del centro de la ciudad. De igual manera, las localidades del sur oriente de la ciudad, presentan bajos niveles de propiedad horizontal, reflejado en el mapa 01. En el mapa No. 02, se quiso obtener un rango aproximado de pago de cuotas de administración por Localidad, en donde se establecieron los siguientes rangos: • • • • •
Menor a $100.000 $100.001 a $200.000 $200.001 a $500.000 $500.001 a $1’000.000 Mayor a $1’000.000.
Podemos verificar, que nuevamente la Localidad de Chapinero, presenta los mayores porcentajes de pago de administración para valores iguales o mayores a $500.000, lo que indica no solo la cantidad de propiedad horizontal existente, sino da una idea que las tipologías son de mejor calidad. Las Localidades de Bosa, Ciudad Bolívar y Usme, presentan una tendencia lineal en la cual casi el total de la propiedad horizontal paga menos de $100.000, esto indica no sólo la poca densidad de PH, sino también la tipología de la construcción u oferta de áreas comunes. Así mismo, viendo el total Bogotá, también el mayor rango son las administraciones menores a $100.000, lo que indica que la cantidad de propiedad horizontal con pagos altos de administración no equiparan a las demás.
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Mapa 2, Rangos de Valor en Pago de Administración - Fuente: UAECD/BDG 2015 - ECMB 2014
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En la imagen del mapa No. 03, damos cuenta del porcentaje por localidad en cuanto al tipo de propiedad en la vivienda, es decir, se disgrega el tipo de propiedad en los siguientes ítems: • • • • •
Vivienda propia totalmente pagada Vivienda propia con deuda o crédito hipotecario Vivienda en arriendo Vivienda en usufructo Otros
Es interesante como las localidades del centro, como Mártires, Santafé y Candelaria, presentan los porcentajes más bajos de vivienda propia totalmente pagada, con cerca de un 30% aprx., por debajo del casi 40% del total Bogotá. Esta situación puede tener varias lecturas, una de ellas puede ser que todavía los planes y programas de renovación del centro son inocuos, por lo que no es todavía atractivo localizarse o comprar vivienda allí, aunque algunos sectores como el centro internacional, están jalonando fuertemente dicha renovación e irradian a través de nuevos proyectos la reactivación del centro de la ciudad. Por otro lado, la localidad de Usaquén, presenta el mayor porcentaje de vivienda propia, aunque son cercanos los registros de Teusaquillo y Chapinero. De igual forma, las localidades del centro como Los Mártires y Candelaria, presentan los mayores porcentajes de viviendas en arrendamiento, por encima del promedio de ciudad, el cual ronda el 47%. Las Localidades del norte de la ciudad, tienen menor porcentaje de arrendamiento que el promedio de ciudad y las localidades del sur, tienden a estar por encima de este. En cuanto a la vivienda propia, pero con deuda o crédito hipotecario, las localidades del borde occidental, presentan mayor porcentaje en este ítem, por encima del promedio de ciudad, el cual ronda el 8%. Lo que puede explicarse con el crecimiento que ha tenido la ciudad en los últimos años, o sea, crecimiento de borde; por lo que muchos de estos desarrollos se han ubicado en el borde occidental. En general, todavía el déficit de vivienda es alto, por lo que refleja en el promedio de vivienda en arriendo, cerca del 47%, muy parejo o cercano al total de vivienda propia completamente libre de deuda.
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Mapa 3, Tipo de Propiedad en Viviendas - Fuente: EMPB 2014
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Al comparar las cifras con el nivel nacional, específicamente con la Encuesta de Calidad de Vida para el año 2014– ECV1, la cual tiene como fuente el Departamento Nacional de Estadística – DANE, podemos ver las siguientes cifras: • • • •
Vivienda propia totalmente pagada: 41,4% Vivienda propia con deuda o crédito hipotecario: 4,3% Vivienda en arriendo: 36,2% Vivienda en usufructo y otros: 18,1%
Podemos verificar que la Capital presenta menores índices de propietarios con la vivienda totalmente paga, pues este corresponde a un 39,9%, menor que el nivel nacional, y por el contrario hogares en arriendo, con un porcentaje del 46,8%, bastante superior al nacional; lo que corrobora que Bogotá D.C., es una de las ciudades con mayores costos de vivienda y que presenta mayores dificultades para adquirir vivienda propia. Sin embargo, el indicador que da cuenta de la adquisición de vivienda a través de crédito hipotecario, es superior al nacional, con un 8,3%, lo que indica también que debido a los altos costos por metro cuadrado, el crédito hipotecario se manifiesta como la posibilidad real que tienen muchos hogares en la consecución de vivienda propia.
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ECV: Encuesta Calidad de Vida – Fuente DANE año 2014
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