Bail Commercial : la révision du loyer Concerne uniquement les baux de 9 ans (anciennement dit 3/6/9) 1 - La révision triennale En l'absence de clauses particulières et légales dans le contrat de Bail. La demande - Elle ne peut être sollicitée que 3 ans après la fixation. Elle est établie soit par le propriétaire, soit par le locataire. En pratique, c'est le propriétaire qui fait la demande. Comment ? - Par acte d'huissier ou par lettre recommandée avec AR. Le montant du loyer doit être précisé. La demande doit être faite au plus tôt le 1er jour de la nouvelle période triennale. L'augmentation Principe : Plafonné à la variation de l'Indice Trimestriel du Coût de la Construction ou de l’Indice des Loyers Commerciaux publiés par l'l.N.S.E.E. On doit prendre en considération :
• l'indice trimestriel correspondant à la date pour laquelle la révision est prévue, • l'indice trimestriel correspondant à la date de la dernière fixation du loyer, au moins 3 ans auparavant. Exemple : Une demande de révision est faite en décembre 2013. Le loyer avait été fixé à 7 500 euros par an au 1er janvier 2010. Les indices applicables sont :
• 1er trimestre 2010 : 1058 • 4ème trimestre 2013 : 1140 Le nouveau loyer est donc de : 7 500 euros x 1140 (indice du 4ème trimestre 2013) / 1058 (indice du 1er trimestre 2010) = 8 081,29 euros Remarque: cette formule de calcul ne s'applique que lorsque le loyer fait l'objet d'une révision triennale.
page 1 sur 3
NOTA: En cas de dépassement de la période triennale, le nouveau loyer ne commencera à courir qu'à compter de la nouvelle demande. 2. Exception - Le loyer peut être déplafonné Le propriétaire peut demander le déplafonnement dans 2 cas : a) En démontrant qu'il y a modification des facteurs locaux de commercialité. C'est-à-dire : • augmentation de la densité de population sans création de commerce concurrent, • ouverture de nouvelles artères de communication, • développement des moyens de transport. Cette modification doit avoir entraîné une variation de plus de 10% de la valeur locative. b) En cas d'adjonction d'activité à celle prévue dans le bail. Ces adjonctions peuvent avoir entraîné par elles-mêmes, une augmentation de la valeur locative. La valeur locative est fixée selon cinq éléments : • les caractéristiques du local considéré, • la destination des lieux, • les obligations respectives, • les facteurs locaux de commercialité, • les prix pratiqués dans le voisinage. 3 - Révision conventionnelle La clause d'échelle mobile Elle est celle qui prévoit que le loyer suivra les variations d'un indice convenu entre les parties. Cet indice devra être en relation avec l'activité des parties. La révision sera automatique ou devra être notifiée par l'une des parties selon ce qui est indiqué dans le bail. La révision peut être annuelle. Limite d'application : La variation provoquée par ce type de clause peut entraîner une hausse ou une baisse excessive. Le législateur a prévu (art. 28 D 3) une limite dans le cas ou le loyer se trouverait augmenté ou diminué de plus d'un quart par rapport au prix précédemment fixé dans ce cas. Le loyer pourra être révisé judiciairement. Clause recettes : Elle institue des loyers alternatifs déterminables année par année (C. Cass. 05.01.1983 Civ. 3ème). Selon la jurisprudence de la 3ème Chambre Civile, la clause recettes, c'està-dire la fixation d'un loyer variable en fonction d'un pourcentage du chiffre d'affaires, est valable et ne constitue pas une clause d'indexation telle que définit l'article 28 du D du 30 septembre 1953.
page 2 sur 3
4 - En cas de litige, contactez : COMMISSION DE CONCILATION DES LOYERS COMMERIAUX Direction Départementale de la Protection des Populations CADAM - 147 route de Grenoble Bat Mont des Merveilles 06286 Nice cedex 3 ou bien le TRIBUNAL DE GRANDE INSTANCE de votre circonscription. 0000d500010142f2
Fin de la fiche pratique Malgré le soin apporté à leur rédaction et à leur actualisation, les informations indiquées sur cette fiche d'information ne peuvent en aucune manière engager la responsabilité de la CCI Nice Côte d'Azur.
Rédaction Conception :
CCI Nice Côte d'Azur - Direction Entreprises 20 Boulevard Carabacel - 06000 Nice Centre de Contacts 0 800 422 222 (Appel gratuit depuis un poste fixe) www.cote-azur.cci.fr
page 3 sur 3