Utdrag: Skatterett for eiendomsmeglere

Skatterett for eiendomsmeglere

Skatterett for eiendomsmeglere

© CAPPELEN DAMM AS, Oslo, 2023

ISBN 978-82-02-78040-1

10. utgave, 1. opplag 2023

Materialet i denne publikasjonen er omfattet av åndsverklovens bestemmelser. Uten særskilt avtale med Cappelen Damm AS er enhver eksemplarfremstilling og tilgjengeliggjøring bare tillatt i den utstrekning det er hjemlet i lov eller tillatt gjennom avtale med Kopinor, interesseorgan for rettighetshavere til åndsverk.

Omslagsdesign: Cappelen Damm AS Sats: Bøk Oslo AS Trykk og innbinding: AIT Grafisk AS www.cda.no akademisk@cappelendamm.no

Forord til 10. utgave

Boken «Skatterett for eiendomsmeglere» ble opprinnelig utarbeidet i 2009 for bruk i undervisningen i kurset EMS 2224 Jus II for eiendomsmeglere ved bachelorstudiet på Handelshøyskolen BI.

Faget er senere flyttet til eiendomsmegling II, EMS 3666, men rammen for innholdet er fortsatt det samme som tidligere.

Formålet med boken er å gi eiendomsmeglerstudentene en innføring i skattereglene slik som nevnt i fagplanen for studiet.

Jeg vil gjerne få takke gode fagfeller ved Institutt for rettsvitenskap og styring for gode råd og betydelig bistand under skrivingen. Særlig vil jeg nevne professor, dr. juris. Tore Bråthen, professor Eivind Furuseth, dosent Paul Henning Fjeldheim, dosent Thorunn Falkanger og høyskolelektor Roy Kristensen for nødvendig inspirasjon under arbeidet.

Fra og med 2018 gis boken ut hos Cappelen Damm Akademisk, der redaktør Hans Andreas Tvedt og hans dyktige medarbeidere har ytt betydelig bistand med gode råd. Spesielt må nevnes Natasja Helena Marie Harung for redigering og korrekturlesing av manus. De takkes alle!

Feil og mangler står selvfølgelig for egen regning.

Kolbotn, desember 2022

Dag Sønsthagen

dag@sonsthagen.no

Innhold

Forkortelser ............................................................................................................. 11

Kapittel 1

Innledning 13

1.1 Rettskilder i skatteretten ............................................................................. 13

1.2 Skattesubjektene og skattepliktens omfang 17

1.3 Skattested ...................................................................................................... 18

1.4 Opplysningsplikt om egne forhold – skattemelding 19

1.5 Fastsetting av skattegrunnlaget ................................................................. 19 1.6 Opplysningsplikt for tredjeparter – eiendomsmeglere som driver med utleie 20

1.7 Konsekvensen av ikke å levere skattemelding og informasjon til riktig kommune ............................................................................................. 20

1.8 Folkeregistrering og flyttemelding 22 1.9 Eierbegrepet i skatteretten .......................................................................... 22

Kapittel 2

Formuesbeskatning av fast eiendom ................................................................ 24

2.1 Hovedregel ..................................................................................................... 24

2.2 Kort om fastsettelsen av formuesverdien av fast eiendom t.o.m. inntektsåret 2009 25

2.3 Særlig om fastsettelse av formuesverdien av fast eiendom ................. 27

2.3.1 Reglene etter verdsettingsmodell for formuesskatteformål som trådte i kraft fra inntektsåret 2010 27

2.3.2 Primærboliger og sekundærboliger .............................................. 28

2.3.3 Flerboligbygg – boligeiendom med fem eller flere boenheter 29

2.3.4 Fritidseiendommer ........................................................................... 29

2.3.5 Hus og fritidsbolig på festet grunn 30

2.3.6 Bolig og hjemmekontor (kombinerte bygg) ................................ 31

2.3.7 Gjeldsreduksjon – SKTL § 4-19 (1) bokstav a 31 Oppgaver i formuesbeskatning ............................................................................ 32

Kapittel 3

Inntektsbeskatning av fast eiendom i eiertid .................................................. 34

3.1 Innledning 34 3.2 Inntekt ved utleie av fast eiendom som eier selv ikke bebor –kapitalinntekt ................................................................................................. 36

3.2.1 Regnskapsbehandlede boliger – leieinntekter 36 3.2.2 Fradrag for kostnader ....................................................................... 37 3.2.3 Avskrivning – SKTL § 6-10 37 3.2.4 Vedlikehold SKTL § 6-11 .................................................................. 41 3.2.5 Fradrag for tidligere forsømt vedlikehold hos tidligere eier 46 3.2.6 «Både og-kostnader» og «tenkt vedlikehold» ............................. 46 3.2.7 Fradrag for skatter og avgifter som påhviler eiendommen ...... 47 3.2.8 Misligholdte leieforpliktelser ......................................................... 47 3.2.9 Særlig om gjeldsrenter .................................................................... 47 3.2.10 Inntekt ved utleie av fast eiendom – virksomhetsinntekt .......... 48

3.3 Inntektsbeskatning ved bruk av egen bolig og fritidseiendom –fritaksbehandling .......................................................................................... 51 3.3.1 Innledning .......................................................................................... 51 3.3.2 Utleieinntekt fra fritaksbehandlede boliger og fritidsboliger ... 52 3.3.3 Både langtids- og korttidskontrakt 53 3.3.4 Tomannsbolig eller flermannsbolig ............................................... 55 3.3.5 Beskatning av andelshavere i boligselskaper SKTL § 7-3 57 3.3.6 Fritaksbehandling av fritidsboliger ................................................ 57 3.3.7 Noen særtilfeller som fanges inn til beskatning av andre bestemmelser enn «kapitalalternativet» i SKTL § 5-1 og § 5-20 63

Kapittel 4

Skattespørsmål i tilknytning til realisasjon av fast eiendom ...................... 64 4.1 Innledning ....................................................................................................... 64 4.1.1 Symmetriprinsippet ......................................................................... 65 4.1.2 Et differanseprinsipp ........................................................................ 65 4.1.3 Kontinuitetsprinsippet ..................................................................... 65 4.2 Skattefritak for gevinster oppnådd ved realisasjon av boligeiendommer, SKTL § 9-3 (2) og (3) ................................................. 66 4.3 Realisasjon av felles bolig etter separasjon / skilsmisse eller samlivsbrudd ................................................................................................. 72 4.4 Realisasjon av fritidsbolig 73

4.5 Gevinst- og tapsberegning ved skattepliktig gevinst / fradragsberettiget tap .................................................................. 75

4.6 Oppregulering av inngangsverdi – SKTL § 9-8 77

4.7 Alminnelig gårdsbruk og skogbruk, SKTL §§ 9-3 (6) og 9-13 ............... 81

4.8 Realisasjon av tomt – SKTL § 9-3 (9) 81

4.9 Realisasjon av næringseiendommer / avskrivbare eiendommer ......... 85

4.10 Justeringsreglene i MVAL §§ 9-1 og 9-2. Prestige-dommen, UTV 2018 s. 960 86

Dom avsagt av Borgarting lagmannsrett 22. mars 2018 .......... 86 Oppgaver i realisasjon 89

Kapittel 5

Eiendomsskatt ........................................................................................................ 93

5.1 Innledning 93 5.2 Verdsetting for eiendomsskatteformål ..................................................... 94

5.3 Særlig om verdsetting av boligeiendommer og fritidseiendommer 95

5.4 Begrepsbruk ................................................................................................... 97

5.5 Bruk av formuesgrunnlaget ved utskriving av eiendomsskatt 98 5.6 Nærmere om metoden ................................................................................ 99 5.7 Bruk av formuesgrunnlag på bolig ved eiendomsskattetakseringen 100 5.8 Kommunenes tilgang til formuesgrunnlagene ........................................ 102 5.9 Kort om eiendomsskatt for bolig og fritidsbolig i tilknytning til kommunesammenslåing. Prop. 1 LS (2019–2020). 104 5.10 Høyesterettsdom av 25. juni 2019, HR-2019-1198-A ............................. 104 Eiendomsskattelovens bestemmelser om utskrivningsfrist og bunnfradrag 104 Oppgaver i eiendomsskatt .................................................................................... 106

Kapittel 6

Litt om skatt og skatteberegning ....................................................................... 107

6.1 Rettslig grunnlag ........................................................................................... 107 6.2 Begreper 108 6.2.1 Formuesskatt: Statsskattevedtaket kapittel 2 ............................. 108 6.2.2 Inntektsskatt til staten, kommunene og fylkeskommunene –Statsskattevedtaket kapittel 3 108

Vedlegg 112 Utdrag Stortingets skattevedtak med skatter og skattesatser for 2023 ....... 112

Litteratur ................................................................................................................. 114

Kommentarer og løsningsforslag til oppgaver i formuesbeskatning 115

Kommentarer og løsningsforslag til oppgaver i realisasjon 120

Kommentarer og løsningsforslag til oppgaver i eiendomsskatt ................ 124

Stikkord

..................................................................................................................... 126

Forkortelser

Arveloven lov 2019-06-14-2 om arv og dødsboskifte Arveavgiftsloven (opphevet) lov 19. juni 1964 nr. 14 om avgift på arv og visse gaver BFU Bindende forhåndsuttalelser avgitt av Skattedirektoratet

Dobbeltbeskatningsloven lov 28. juli 1949 nr. 15 om adgang for Kongen til å inngå overenskomster med fremmede stater til forebyggelse av dobbeltbeskatning mv.

Eigedomsskattelova lov 6. juni 1975 nr. 29 om eigedomsskatt til kommunane

Eiendomsmeglerloven av 1938 (opphevet) lov 24. juni 1938 nr. 13

Eiendomsmeglingsloven lov 29. juni 2007 nr. 73 om eiendomsmegling Ekteskapsloven lov 4. juli 1991 nr. 47 om ekteskap Folketrygdloven lov 28. februar 1997 nr. 19 om folketrygd

Folkeregisterloven lov 9. desember 2016 nr. 88 om folkeregistrering

FSFIN Finansdepartementets forskrift av 19. november 1999 nr. 1158 til utfylling og gjennomføring mv. av skatteloven av 26. mars 1999 nr. 14

FSSD Skattedirektoratets forskrift av 22. november 1999 nr. 1160 fastsatt av Skattedirektoratet til utfylling og gjennomføring mv. av skatteloven av 26. mars 1999 nr. 14

Grunnloven lov 17. mai 1814 Kongeriket Norges Grunnlov Ligningsloven (opphevet) lov 13. juni 1980 nr. 24 om ligningsforvaltning Plan- og bygningsloven lov 27. juni 2008 nr. 71 om planlegging og byggesaksbehandling

Regnskapsloven lov 17. juli 1998 nr. 14 om årsregnskap mv.

Skatteloven (SKTL) lov 26. mars 1999 nr. 14 om skatt av formue og inntekt

Skatteforvaltningsloven (sktfvl.) lov 27. mai 2016 nr. 14 om skatteforvaltning

Skattebetalingsloven lov 17. juni 2005 nr. 67 om betaling og innkreving av skatte- og avgiftskrav

Rt. Norsk Retstidende

SK Skatterett – Tidsskrift for skatt og avgift

Tomtefestelova lov 20. desember 1996 nr. 106 om tomtefeste

UTV Ligningsutvalget – Dommer, uttalelser mv. i skattesaker

Innledning

1.1 Rettskilder i skatteretten

I motsetning til kontraktsretten, der avtalefrihetsprinsippet er hovedregelen, befinner skatteretten seg i det som kan kalles «det offentligrettslige rom». Det enkelte rettssubjekt («skattesubjektet»), som kan være den enkelte samfunnsborger eller upersonlige rettssubjekt, typisk et aksjeselskap, må forholde seg til de reglene som gjelder. Skattesubjektet kan ikke forhandle seg frem til andre løsninger enn skattelovgivningen åpner for. En omfattende rettspraksis på skatterettens område viser imidlertid at skattelovgivningen har bydd på og fortsatt byr på mange fortolkningsspørsmål.

Med hjemmel i Grunnlovens § 75 bokstav a vedtar Stortinget hvilke lover som skal gjelde og hvilke skatter og avgifter som skal pålegges skattesubjektene.

Grunnloven § 75

Det tilkommer Stortinget

a) å gi og oppheve lover; å pålegge skatter, avgifter, toll og andre offentlige byrder, som dog ikke gjelder ut over 31. desember i det nærmest påfølgende år, med mindre de uttrykkelig fornyes av et nytt storting;

Som det fremgår av ordlyden, gjelder Stortingets skattevedtak bare for et år av gangen, («ikke gjelder ut over 31. desember i det nærmest påfølgende år»). Dette i motsetning til de fleste lover, som etter ikrafttredelsen gjelder til de blir opphevet eller endret.

Stortinget vedtar sitt årlige skattevedtak i forbindelse med budsjettbehandlingen som finner sted fra medio oktober og ut desember det enkelte år. Et annet eksempel på Stortingsvedtak, som er sentralt for eiendomsmeglere vedtatt med hjemmel i Grunnloven § 75, og som også gjelder for ett år av gangen, er dokumentavgiftsvedtaket, som sammen med lov 12. desember 1975 nr. 59 om dokumentavgift (dokumentavgiftsloven) danner grunnlaget for dokumentavgiften.

Lov 26. mars 1999 nr. 14 om skatt av formue og inntekt (skatteloven), forkortet SKTL, og Stortingets skattevedtak utgjør de viktigste rettskildene for grunnlaget for formues- og inntektsskatten og nivået på skattene. Et sentralt grunnlagsdokument for skattevedtakene er Prop. 1 LS for det enkelte budsjettår.

Skattesatsene for skattene til staten og maksimumssatser for kommunal- og fylkeskommunal skatt er også en del av det årlige skattevedtak. Se nærmere SKTL kapittel 15 som gjelder skattesatser.

Andre sentrale lover som har betydning for skatteplikten, er:

• Lov 27. mai 2016 nr. 14 om skatteforvaltning (skatteforvaltningsloven), forkortet (sktfvl.) med bestemmelser om de formelle sidene for fastsettelse av skatten til det enkelte skattesubjekt, herunder skattyters egen opplysningsplikt.

• Lov 28. februar 1997 nr. 19 om folketrygd (folketrygdloven), forkortet (ftrl.) med bestemmelser som har betydning for avgiftene til Folketrygden.

• Lov 6. juni 1975 nr. 29 om eigedomsskatt til kommunane (eigedomsskattelova).

• Lov 17. juni 2005 nr. 67 om betaling og innkreving av skatte- og avgiftskrav (skattebetalingsloven).

Til de nevnte lovene er det vedtatt forskrifter. I de fleste tilfelle er forskriftene vedtatt av Finansdepartementet, som i hovedsak er det organ som har fullmakt i SKTL, sktfvl. og de øvrige nevnte lover til å fastsette forskrifter. Skattedirektoratet har i noen utstrekning fått delegert fullmakt fra Finansdepartementet til å gi forskrifter innen enkelte områder. Enkelte forskrifter

i tilknytning til SKTL er også fastsatt av andre underordnede organer som er gitt forskriftsfullmakt. Sentrale forskrifter er:

• Finansdepartementets forskrift av 19. november 1999 nr. 1158 til utfylling og gjennomføring mv. av skatteloven av 26. mars 1999 nr. 14 (FSFIN –Finansdepartementets forskrift til skatteloven).

• Skattedirektoratets forskrift av 22. november 1999 nr. 1160 fastsatt av Skattedirektoratet til utfylling og gjennomføring mv. av skatteloven av 26. mars 1999 nr. 14 (FSSD – Skattedirektoratets skatteforskrift).

• Skattedirektoratets (årlige) forskrift om takseringsregler.

Takseringsreglene for 2022 ble fastsatt av Skattedirektoratet 25. november 2022. Skattedirektoratets rettslige grunnlag for å fastsette denne forskriften er sktfvl. § 9-8 og forskrift 16.09.2016 nr. 1067 om delegering av myndighet til Skattedirektoratet til å fastsette forskrift til skatteforvaltningsloven og utforme meldinger.

De forskriftene, eller utdrag av disse og som antas å være av betydning for faget skatterett i eiendomsmeglerstudiet, er inntatt i den forskriftssamlingen som er utarbeidet for studiet av dosent Paul Henning Fjeldheim og dosent Thorunn Falkanger ved Instituttet for rettsvitenskap og styring på Handelshøyskolen BI.

Finansdepartementet vil i det følgende bli omtalt som FIN og Skattedirektoratet vil bli omtalt som SKD.

De rettskildene som er nevnt ovenfor, er de såkalte formelt bindende rettskilder i skatteretten. Dette betyr, som for bindende rettskilder generelt, at domstolene må ta disse rettskildene i betraktning når det skal tas standpunkt til skattespørsmål under rettssaker.

I tillegg er det også visse formelt veiledende rettskilder i skatteretten.

Formelt veiledende rettskilder er først og fremst høyesterettsdommer, men også rettskraftige dommer avsagt av lagmannsrett eller tingrett vil kunne være sentrale ved fortolkning av skattespørsmål.

Et eksempel på en viktig høyesterettsdom er den såkalte Eikas-dommen, referert i Rt. 1988 s. 7. Dommen er referert i sin helhet i Bergsåker, Ericson og Viken (2007): Rettspraksis om eiendomsmeglingsloven s. 111 flg. Denne

dommen er dessuten nevnt flere steder i pensumboken Rosén og Torsteinsen (2008): Eiendomsmegling – rettslige spørsmål, og Tore Bråthen (2013): Eiendomsmeglingsloven, Kommentarutgave.

En annen høyesterettsdom, som vil bli nevnt nedenfor, er den såkalte Hald-dommen, referert i Rt. 1996 s. 932.

Også underrettsdommer vil kunne være viktige rettskilder. Et eksempel på dette er dom avsagt av Borgarting lagmannsrett 22. mars 2018. Erstatningsplikt for eiendomsmegler for ikke å ha opplyst om justeringsreglene i merverdiavgiftsloven. Dommen er referert under avsnitt 4.9 nedenfor i boken.

Administrative uttalelser er også av betydning når skattespørsmål skal avgjøres. Med administrative uttalelser menes uttalelser om fortolkningsspørsmål avgitt av FIN og SKD.

Etter sktfvl. § 6-1 kan Skattemyndighetene «på anmodning fra en skattepliktig mv. gi bindende forhåndsuttalelse om de skattemessige virkningene av en konkret planlagt disposisjon før den igangsettes. Dette gjelder bare når det er av vesentlig betydning for den skattepliktige å få klarlagt virkningene før igangsetting, eller spørsmålet er av «allmenn interesse».

Ordningen med bindende forhåndsuttalelser trådte i kraft fra og med inntektsåret 2001 og reglene var inntatt i den nå opphevede ligningsloven. Reglen om anmodning om bindende forhåndsuttalelse er blitt benyttet i stor utstrekning og avgjørelsene har utviklet seg til å bli en ikke ubetydelig rettskilde når det gjelder veiledning ved løsning av lignende tilfeller.

Det vil bli vist til flere av SKDs bindende forhåndsuttalelser i denne boken. Forkortelsen SKD/BFU nummer og årstall vil da bli benyttet som henvisning.

På SKDs hjemmeside, www.skatteetaten.no finnes de fleste av de BFUer som er avsagt og som fortsatt er aktuelle.

Lovforarbeider tillegges ofte også betydning når skattespørsmål skal løses. Et godt eksempel på dette er den såkalte Eikas-dommen, referert i Rt. 1988 s. 7, også nevnt ovenfor.

Endelig må nevnes skatterettslitteratur som rettskilde. Skatterettslitteraturen er omfangsrik, men én kilde skiller seg ut, nemlig Skattedirektoratets Skatte-ABC (tidligere Lignings-ABC).

Skatte-ABCen benyttes som håndbok / arbeidsverktøy for medarbeidere i skatteetaten, advokater, revisorer og regnskapsførere. De retningslinjer

som er tilkjennegitt i Skatte-ABCen legges i stor utstrekning til grunn for spørsmål som fremmes for skatteetaten. Domstolene har også de senere år vist til Skatte-ABCen i sine premisser ved avgjørelser i skattesaker. I denne boken vil det i stor utstrekning bli vist til Skatte-ABCen når det gjelder de løsningene som anvises. Mens Skatte-ABCen tidligere ble utgitt i papirformat, foreligger den fra og med 2019 kun i digitalt format. Skatte-ABCen finnes på Skattedirektoratets hjemmeside, https://www.skatteetaten.no/ rettskilder/. I denne boken vises til nettutgaven av Skatte-ABCen i PDFversjon, datert 22. juni 2022.

1.2

Skattesubjektene og skattepliktens omfang

Skattelovens regler om skattesubjektene og skattepliktens omfang er inntatt i SKTL kapittel 2.

Det følger av SKTL § 2-1 (1) at «enhver person som er bosatt i riket» er forpliktet til å betale skatt. Det samme gjelder selskaper og lignende upersonlige skattesubjekter «såfremt de er hjemmehørende i riket», se SKTL § 2-2.

Hovedregelen for ektefeller er at de «skattlegges under ett for begges formue og inntekt», se SKTL § 2-10. Regelen innebærer at ektefellene som utgangspunkt er ett skattesubjekt. Et viktig unntak er bestemmelsen i SKTL § 2-11 (1). «Hver av ektefellene kan skattlegges særskilt for inntekten, dersom de begge har inntekt».

Disse bestemmelsene har også betydning for fastsettelsen av inntekt innvunnet ved fast eiendom. SKD har avgitt BFUer om hvordan skattefastsettelsen skal foretas i slike tilfelle. Det vil bli vist til disse BFUer nedenfor der de systematisk hører hjemme.

De bestemmelser som gjelder for ektefeller, gjelder ikke for samboere.

Ifølge ekteskapsloven (lov 4. juli 1991 nr. 47) § 1 kan personer av samme kjønn også inngå ekteskap og de omfattes dermed av de ovennevnte regler i SKTL §§ 2-10 og 2-11.

For begge grupper skattesubjekter omfatter skatteplikten «all formue og inntekt her i riket og i utlandet». Se SKTL §§ 2-1 (9) og 2-2 (6).

Det forhold at begge subjektgrupper er skattepliktige både for formue og inntekt i riket og i utlandet kalles for globalprinsippet.

At skattesubjektene er underlagt globalprinsippet innebærer at både formue og inntekt kan bli gjort til gjenstand for beskatning i to land. Resultatet kan da bli det som kalles dobbeltbeskatning.

Slike tilfeller er i noe utstrekning regulert i SKTL kapittel 2, men reguleres oftest gjennom skatteavtaler med andre land. Kongen, det vil si Regjeringen, er i lov gitt fullmakt til å inngå skatteavtaler med fremmede stater, se dobbeltbeskatningsloven (lov 28. juli 1949 nr. 15 om adgang for Kongen til å inngå overenskomster med fremmede stater til forebyggelse av dobbeltbeskatning mv.). Se også SKTL § 2-37.

Personer som ikke er bosatt i riktet, og selskaper som ikke er hjemmehørende i riket, «plikter å svare skatt av […] formue i og inntekt av fast eiendom […] som vedkommende eier eller rår over her i riket», se SKTL § 2-3 (1) bokstav a.

SKTL har dessuten bestemmelser om fritak fra og begrensninger i skatteplikt for visse personer og institusjoner, se SKTL §§ 2-30 og 2-32.

Fritakene i SKTL § 2-32 gjelder blant annet for «mild stiftelse, kirkesamfunn, menighet, selskap eller innretning som ikke har erverv til formål mv».

En del slike «innretninger», for eksempel Frelsesarmeen, Røde Kors og andre, mottar med jevne mellomrom gaver, herunder testamentariske gaver i form av fast eiendom, som innretningene vanligvis ikke ønsker å beholde. Eiendomsmeglere kan få salgsoppdrag på slike eiendommer.

1.3 Skattested

Personlig skattyter og dødsbo svarer som hovedregel «skatt til bostedskommunen», se SKTL § 3-1 (1). Upersonlige skattytere svarer kun skatt til staten og er fritatt for formuesbeskatning, se SKTL §§ 3-2 og 2-36. Skattepliktig formue og inntekt skal fastsettes i kontorkommunen.

For fast eiendom gjelder imidlertid en unntaksregel om såkalt stedbundet beskatning, se SKTL § 3-3 (1), (2) og (3). For eiendomsmeglere, hvis daglige aktivitet er knyttet nettopp til fast eiendom, vil unntaksregelen de facto fremtre som hovedregelen.

1.4 Opplysningsplikt om egne forhold

– skattemelding

Opplysninger om egne formues- og inntektsforhold til skattemyndighetene skal inngis i skattemelding, jf. sktfvl. § 8-1.

Denne bestemmelsen om «alminnelig opplysningsplikt» angir sammen med de øvrige bestemmelsene i kapittel 8 i sktfvl. omfanget av de skattepliktiges opplysningsplikt. Jf. ordlyden der det uttales at den «som skal levere skattemelding mv. etter dette kapitlet, skal gi riktige og fullstendige opplysninger» og «opptre aktsomt og lojalt».

Av sktfvl. § 8-2 (1) følger at skattemeldingen skal gi «opplysninger om den skattepliktiges formue og inntekt, fradragsposter og andre opplysninger som har betydning for fastsetting av skattegrunnlaget etter kapittel 9».

Ofte vil vedlegg til skattemeldingen med tilleggsopplysninger være viktige for at skattemyndighetene skal få «riktige og fullstendige opplysninger».

I forarbeidene til skatteforvaltningsloven Prop. 38 L (2015–2016) s. 95, spalte 2, er det uttalt om lovregulering av skjemaer:

Departementet foreslår i utgangspunktet ikke å lovregulere hvilke vedlegg som skal følge skattemeldingen. Vedleggene må anses som en integrert del av selve skattemeldingen, og det er etter departementets syn ikke nødvendig med egne lovbestemmelser om disse.

I forlengelse av det nettopp ovennevnte sitat uttaler Finansdepartementet: «Vedleggene er like fullt en viktig del av skattemeldingen, og reglene som gjelder generelt for levering av skattemelding gjelder dermed også for vedleggene».

1.5 Fastsetting av skattegrunnlaget

Lovgiver er av den oppfatning at det grunnleggende utgangspunkt for gjennomføring av skatteleggingen er at den skattepliktige selv kjenner sine økonomiske forhold best.

Dette utgangspunkt gjaldt også etter reglene i ligningsloven (nå opphevet). Etter de tidligere regler skaffet den skattepliktige til veie et beslut-

ningsgrunnlag for skatteetaten, som deretter i forbindelse med ligningen, nå skattefastsettelsen, fattet et vedtak om skattegrunnlaget.

Nå er det den skattepliktige selv som fastsetter grunnlaget for egen formues- og inntektsskatt. Jf. ordlyden i sktfvl § 9-1 (1) «Skattepliktige fastsetter grunnlaget for formues- og inntektsskatt».

For den skattepliktige innebærer plikten til å fastsette skattegrunnlaget «både et ansvar for å klargjøre relevant faktum, men også den formelle oppgaven med å anvende skattereglene på faktum og rapportere inn grunnlaget for skatten». (Prop. 38 L (2015–2016) s. 114, spalte 1).

Beregningen av skatten foretas av skattemyndighetene, jf. sktfvl. § 9-2 (3).

Det er altså den skattepliktige selv som har ansvaret for at opplysningene i den forhåndsutfylte skattemeldingen som den skattepliktige mottar fra skatteetaten, samt eventuelle tilleggsopplysninger som ikke er innberettet av tredjemann, for eksempel arbeidsgivere, finansieringsinstitusjoner, NAV og så videre, meldes inn til skatteetaten, jf. sktfvl. § 8-2 (4). Dette egne ansvaret skal appellere til å kontrollere den forhåndsutfylte skattemelding som sendes fra SKD til de enkelte skattesubjekter.

1.6

Opplysningsplikt for tredjeparter –eiendomsmeglere som driver med utleie Opplysningsplikt for tredjeparter er inntatt i sktfvl. kapittel 7.

I § 7-5 er det inntatt bestemmelser om kjøp, salg, formidling, leie og utbetalinger i tilknytning til fast eiendom.

I § 7-5 (9) er det bestemmelser som særlig kan ha betydning for eiendomsmeglere. For utleiemeglere vil § 7-5 (9), andre setning være viktig.

1.7

Konsekvensen av ikke å levere skattemelding og informasjon til riktig kommune

Konsekvensen av ikke å levere skattemelding til den kommunen (nå skattekontor) der eiendommen ligger, kan illustreres ved den såkalte Hald-dommen i Rt. 1996 s. 932 (se spesielt s. 938):

Skattyter var bosatt i Bærum og drev virksomhet i Oslo. I Bærum eiet skattyter et større tomteareal som ble solgt for et betydelig millionbeløp. Selvangivelse (den tidligere betegnelse på skattemeldingen) var vedlagt regnskap og ble innlevert til Oslo ligningskontor på korrekt måte. Til Oslo ligningskontor ble det også opplyst om tomtesalget i Bærum. Til Bærum ligningskontor ble det imidlertid ikke gitt informasjon om salget av tomtearealet. I forbindelse med ligningen i Oslo fikk Bærum ligningskontor informasjon om tomtesalget. Det ble foretatt gevinstberegning og gevinsten ble beskattet. Dessuten ble det ilagt en tilleggsskatt på 30 prosent (tilsvarende mer enn en halv million kroner i dagens penger) for ikke å ha informert riktig skattemyndighet. Høyesterett uttalte:

De objektive vilkår etter ligningsloven § 10-2 nr. 1 for å ilegge tilleggsskatt er til stede for så vidt som [skattyter] ikke opplyste om eiendomssalget i sin selvangivelse til [bostedskommunen som i dette tilfelle var den samme kommunen der eiendommen lå]. At salget var nevnt i hennes selvangivelse til [næringskommunen] vedrørende næringsvirksomheten der, kan etter min mening ikke tillegges betydning i denne sammenhengen. Eiendommen hadde aldri hatt noen skattemessig tilknytning til næringsvirksomheten […] og var uansett undergitt kommunal skatteplikt til [bostedskommunen / den kommunen der eiendommen lå], jfr. skatteloven § 3-3- (1).

Et annet eksempel: I 1996 gjennomførte Oslo ligningskontor en kontroll for å avdekke uoppgitte inntekter ved utleie av fast eiendom. Norges Eiendomsmeglerforbund (NEF) mottok i etterkant av kontrollen brev fra Oslo ligningskontor (datert 9. januar 1997) til orientering. NEF fikk opplysningene fordi ligningskontoret antok at en del av organisasjonens medlemmer kunne ha forretningsføreroppdrag for personer som leiet ut boliger.

Fra brevet siteres: …i forbindelse med de erfaringer med et prosjekt som ligningskontoret har gjennomført hvor formålet har vært å kontrollere om inntekter ved utleie av fast eiendom er oppgitt i selvangivelsen.

Om manglende innlevering av selvangivelse til den kommunen der eiendommene var beliggende uttales:

Kontrollene viste at enkelte skattytere hadde trodd det var tilstrekkelig å opplyse om inntektene i bostedskommunen. Det er verd å merke seg at selvangivelse med utleieskjema skal leveres i den kommune eiendommen ligger. Nå skattekontoret.

Tilsvarende kontroller har vært gjennomført med visse mellomrom også i de senere år, med gjenopptakelse av skattebehandlingen og ofte med tilleggsskatt som resultat.

1.8 Folkeregistrering og flyttemelding

Lov 9. desember 2016 nr. 88 om folkeregistrering (folkeregisterloven) § 6-1 bestemmer at «Den som endrer bosted innen en norsk kommune eller mellom norske kommuner, skal innen åtte dager etter flyttingen melde dette til skattekontoret».

Fra og med inntektsåret 2020 trådte nye bestemmelser i sktfvl. § 7-5 (8), (9) og (10) i kraft. Bestemmelsene innfører opplysningsplikt for foretak som formidler utleie av fast eiendom. De eiendomsmeglere som betjener denne tjenesten må innberette i henhold til bestemmelsene.

Flytting meldes enklest over nettet på https://www.skatteetaten.no.

1.9

Eierbegrepet i skatteretten

Når det skal tas standpunkt til skattespørsmål i sin alminnelighet og det som vedrører fast eiendom i særdeleshet, både ved beskatning i eiertid (formues- og inntektsbeskatning) og ved realisasjon, typisk salg, er det nødvendig å ta standpunkt til hvem som er eier av objektet.

Det uttales i Skatte-ABC 2022 s. 354 flg.:

Eierposisjonen har bl.a. betydning for hvem som har plikt til å betale inntektsskatt av avkastningen, formuesskatt av formuesobjektets verdi, eiendomsskatt og øvrige skattearter som f.eks. grunnrenteskatt og naturressursskatt for kraft-

verk. Eierposisjonen har også betydning for hvem som har rett til avskrivning, samt rett til skjerming for aksjer og andeler i selskaper med deltakerfastsetting. Det samme gjelder for anvendelsen av realisasjonsbegrepet som forutsetter at skattyter er eier av et formuesobjekt og at eiendomsretten skal opphøre hos vedkommende.

I skatteretten skal altså som utgangspunkt det privatrettslige eierbegrep legges til grunn. Det er den reelle eier som er forpliktet til å orientere skattemyndighetene i sin skattemelding om at vedkommende er eier.

Tidspunktet for eiendomsrettens overgang vil normalt dessuten ha betydning for tidfestingen, altså hvilket år beskatningen skal henføres til. Vanligvis vil det vel være uproblematisk å avgjøre hvem som er eier av en eiendom, men ikke alltid. Det hender at det kan by på problemer å avklare eierforhold, ikke minst vil det gjelde privatrettslige forhold mellom ektefeller, mellom foreldre og barn eller mellom sameiere eller deleiere av boligeiendom.

Kort kan det sies at i privatretten deles eiendomsretten til et formuesobjekt opp i en rekke typer råderetter, blant annet rett til å:

– selge, gi bort og pantsette (juridisk råderett)

– bo i en bolig (faktisk råderett)

– oppebære avkastning, for eksempel ved leieinntekter av en bygning

Det forutsettes videre i boken at det ikke er tvil om det privatrettslige eierforhold.