Haus und Eigentum by Österrreichischer Agrarverlag

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ZEITSCHRIFT FÜR HAUS, GRUND UND WOHNUNGSEIGENTUM

Österreichische Post AG / P.b.b. Verlagsort 1140 Wien Sturzgasse 1a 09Z038333M

nr. 6 I Juni 2011

der Landesverbände Wien, Niederösterreich, Oberösterreich, Ti ro l , S a l z b u rg , S t e i e r m a r k , Kä r nt e n , B u rg e n l a n d & Vo ra r l b e rg

Private Hausbesitzer leisten einen großen Nutzen für die Gesellschaft. Sie stellen Wohnraum und Büroflächen zur Verfügung und tragen dabei das unternehmerische Risiko. Dieses Jugendstilhaus wurde in privater Initiative renoviert.

Foto: Bilderbox

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Energieffizienz: Kosten müssen alle Nutzer tragen

UIPI Kongress: Eigentümer bleiben optimistisch

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Grenzen der Mietzinsminderung

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ÖHGB

Energieeffizienz bei Gebäuden:

Kosten müssen alle Nutznießer tragen Wärmedämmung an Gebäuden wird zunehmend zu einer verpflichtenden Vorgabe auf europäischer Ebene. „Die Kosten für entsprechende Maßnahmen dürfen nicht allein beim Hausbesitzer hängen bleiben, sondern müssen alle Nutznießer übernehmen“, fordert Dr. Friedrich Noszek, Präsident des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes.

Die EU setzt verstärkt auf Energiesparen und den Einsatz erneuerbarer Energie. Die einzelnen Staaten haben sich zu mehr oder weniger ehrgeizigen Zielen im Kyoto-Abkommen verpflichtet. Dazu kommen nationale Anstrengungen, die Abhängigkeit von fossilen Energieimporten zu reduzieren. Ein wichtiger Ansatz dabei ist, Energie zu sparen. Einer der Ansätze betrifft die europäischen Hausbesitzer: Wärmedämmung an Gebäuden hilft, deutliche Energieeinsparungen zu erzielen.

Energierichtlinien mit klaren Vorgaben Vor zwei Jahren wurde der EnergieAusweis für Häuser verpflichtend in Europa eingeführt. Grundlage war die Energierichtlinie, die nun überarbeitet und erweitert wurde. Diese EURichtlinie ist bis 2013 in allen Mitgliedstaaten umzusetzen. Eine der Vorgaben ist, verpflichtende wärme-

IMPRESSUM MEDIENINHABER, HERAUSGEBER:

Zentralverband der Hausbesitzer – Hausbesitzer Hilfsverein, Landesgerichtsstraße 6, 1010 Wien Tel.: (01) 406 33 18, Fax: (01) 406 53 49 E-Mail: office@zvhausbesitzer.at, www.zvhausbesitzer.at FÜR DEN INHALT VERANTWORTLICH:

KR Dr. Friedrich Noszek

HAUS & EIGENTUM 06/2011

dämmende Maßnahmen wie Fassadendämmung oder Fenstertausch bei der Generalsanierung eines Gebäudes zu setzen. Ein Teil der Richtlinie betrifft die praktische Umsetzung: Demnach ist jeder EU-Mitgliedsstaat verpflichtet, Maßnahmen zur Durchsetzung der Ziele zu setzen und auch wirksame Pönalregelungen zu schaffen. „Die UIPI bekennt sich zu den europäischen Klimazielen, und wir stehen auch hinter den Vorhaben zur Energieeinsparung und der Effizienzsteigerung des Energieeinsatzes. Offen ist jedoch, wer die Kosten für die Maßnahmen trägt“, betont der Slowene Dr. Edo Pirkmajer, Vizepräsident der UIPI.

Kosten zwischen Mieter und Vermieter teilen Pirkmajer weist darauf hin, dass in England, Frankreich, Deutschland

PROJEKTLEITUNG UND GRAFIK:

Österreichischer Agrarverlag, Druck- u. Verlags GmbH. Nfg. KG, Sturzgasse 1A, 1140 Wien Tel.: (01) 981 77-0, Fax: DW -120 www.agrarverlag.at REDAKTION: DI Hartmut Schnedl MA Tel.: (01) 981 77-121, Fax: (01) 981 77-120 E-Mail:h.schnedl@agrarverlag.at ANZEIGEN: Bau.Media.GmbH. Marktstraße 1, 3492 Grafenegg

und Belgien Verhandlungen gestartet wurden, die Kosten zwischen Mieter und Vermieter zu teilen. „Die notwendigen Investitionen liegen europaweit in einem Bereich von etlichen Milliarden Euro“, erklärt 0Pirkmajer. Diese Kosten können nicht nur die Hauseigentümer tragen. Ein Ansatz, den auch der Österreichische Haus- und Grundbesitzerbund (ÖHGB) vertritt: „Es kann nicht sein, dass die Kosten für wärmedämmende Maßnahmen der Hausbesitzer allein trägt, jedoch den Nutzen dieser Maßnahmen – in Form von geringeren Heizkosten – der Mieter hat“, betont Dr. Friedrich Noszek, Präsident des ÖHGB.

Österreich: Kosten von mehreren hundert Millionen Euro jährlich Noszek stellt dazu eine Modellrechnung an: Die jährlichen Aufwendungen in Österreich für Sanierung und Erhaltung von Gebäuden insgesamt liegen zwischen 3 und 4

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Klaus Kopal Tel.: 0664/412 00 85, Fax: 02735/771 88-22 E-Mail: klaus.kopal@baumedia.co.at FOTOS: Hartmut Schnedl, Bilderbox, PdM. CDA DRUCK: AV+Astoria Druckzentrum GmbH Faradaygasse 6, 1030 Wien Tel.: (01) 797 85-0, Fax: (01) 797 85-218, E-Mail: office@av-astoria.at ADRESSVERWALTUNG: Bei den Landesverbänden

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EDITORIAL

Inhalt Wir über uns Editorial . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 3

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Sehr geehrte Leserinnen und Leser!

Wir meinen: Internationaler Erfahrungsaustausch – eine Notwendigkeit . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 „Haus und Eigentum“ geht online . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5 Am Rande vermerkt: Höhere Steuern und mehr Spenden? . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 7

Aktuelle Themen UIPI-KONGRESS: Energieeffizienz: Kosten müssen alle Nutznießer tragen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4–6 Private Vermieter sind unverzichtbar . . . . . . . . . . . . . . . . 6–7 Kosten und Nutzen einer Bestandssicherung . . . . . . . 8–10 Vermieter und Hausbesitzer bleiben optimistisch . . . . . 12 STEUER: Ab wann Sie die Abschreibung für ein Mietgebäude steuerlich absetzen können . . . . . . . . . . . . . 14 DER HAUSJURIST: Die Grenzen der Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 18-19 GARTEN : Balkon- und Terrassengärten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .20-21 WOHNUNGSMARKT: Wie und wo wohnen die Österreicher? . . . . . . . . . . . . . .22-23 HAUSTECHNIK: Post-Tochter startet Umrüstaktion der Hausbrieffach-Anlagen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .22

Aus den Bundesländern VORARLBERG: Jahreshauptversammlung des Hausund Grundbesitzervereins Vorarlberg . . . . . . . . . . . . . . . . . .23

Service Impressum . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2 Fragen aus der Beratungspraxis . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 16 Index und Hauptmietzinswerte . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 15 Fachliteratur . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13 Pressespiegel . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .26–27

Das wichtigste Ereignis in der 2. Mai Hälfte war der 41. Weltkongress der UIPI in Wien. Rund 220 Teilnehmer aus 15 EU-Ländern haben Themen der Zukunft des privaten Hausbesitzes beraten und diskutiert. Spezielle Themen für Einfamilienhausbesitzer wurden in einer parallel geführten Veranstaltung behandelt. Abends und zum Schluss des Kongresses wurde ein Rahmenprogramm gestaltet. Für Begleitpersonen gab es ein Besichtigungsprogramm in der Innenstadt. Die Teilnehmer waren duchwegs begeistert, und es gab eine Fülle positiver Äußerungen. Finanziert wurde die Großveranstaltung durch Tagungsbeiträge und dankenswerterweise durch Sponsoren. Personen aus Wissenschaft und Praxis haben über internationale Themen referiert. Mit Kurzfassungen dieser Referate informieren wir nun unsere Leserinnen und Leser. Der Tausch der Postkästen auf EU-konforme – soweit das noch notwendig ist – erfolgt nun bis Ende 2012 durch eine Tochterfirma der Post, die „PS Postservicegesellschaft mbH“, und zwar kostenlos. Wir informieren darüber. Ursprünglich war der Hauseigentümer unter massiver Strafandrohung gesetzlich verpflichtet, den Tausch auf eigene Kosten vorzunehmen. Sechs Wohen vor Ablauf der Frist hat der Verfassungsgerichtshof diese Bestimmung unerwartet aufgehoben. Einen Kostenersatz für die getauschten Briefkästen haben wir zwar nachdrücklich verlangt, die Politik hat dies jedoch abgelehnt. Mitte Juni findet der jährliche Bundestag des Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbundes in Salzburg statt. Beraten werden aktuelle Themen. Es ist eine geschlossene Veranstaltung, über die wir in unseren nächsten Nummer berichten werden. Ihr Dr. Friedrich Noszek

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Termine, Öffnungszeiten der Verbände . . . . . . . . . . . 28 – 31 06/2011 HAUS & EIGENTUM

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ÖHGB

Geringe Mehrkosten in der Monatsmiete

Fortsetzung von Seite 2: Kosten müssen alle Nutznießer tragen Milliarden Euro, manche Schätzungen gehen von noch höheren Summen aus. Werden wärmedämmende Maßnahmen gesetzt (z.B. an der Fassade) so sind die Kosten etwa 15 bis 20 Prozent höher. Das heißt: Geht man von einem Wert von z.B. 3 Milliarden Euro jährlich aus, so steigen die Kosten um 450 Millionen bis zu 600 Millionen auf 3,45 bis 3,6 Milliarden Euro. „Dabei ist nicht so wichtig, ob die Zahl jetzt bei 3,4 oder 3,6 liegt. Entscheidend ist aber, dass durch die Verpflichtung zur Wärmedämmung enorme Kosten von etlichen hundert Millionen Euro zusätzlich anfallen“, betont Noszek.

Auch öffentliche Mittel notwendig Im ÖHGB geht man davon aus, dass diese enormen Kosten nur mit Hilfe einer Aufteilung auf Vermieter und Mieter aber auch durch Förderungen der öffentlichen Hand abgedeckt werden können. Noszek: „Dabei ist auch der Bund gefordert, entsprechende Fördermittel zur Verfügung zu stellen. Dies ist ja auch der Ansatz in der EU-Richtlinie, die von den Staaten ‚wirksame Maßnahmen’, also etwa auch Förderungen, verlangt. Die Drohung mit Geldstrafen alleine – wie in der Richtlinie vorgesehen – ist zu wenig.“

Wie sieht nun eine konkrete Modellrechnung aus? Für eine Fassadenrenovierung mit Wärmedämmung fallen z.B. 100.000 Euro an Kosten an. Dadurch ersparen sich die Mieter jährlich 8.000 Euro an Heizkosten. Die öffentliche Hand leistet einen Zuschuss von 20 Prozent. Das heißt, dass 80.000 Euro offen bleiben. Diese teilen sich Mieter und Vermieter, Über zehn Jahre beträgt dies 40.000 Euro für jede Seite, also 4.000 Euro jährlich für Mieter. Das sind in einem Haus mit 15 Wohnungen pro Jahr rund 267 Euro pro Mieter, pro Monat etwa 22 Euro. Die Energieersparnis für die Mieter liegt im selben Zeitraum (bei der Annahme von 8.000 Euro insgesamt pro Jahr) doppelt so hoch. Nicht eingerechnet ist dabei der Zinsendienst, der die Investitionskosten z.B. (bei 3,5 % Darlehenszinsen) von 100.000 Euro auf 120.000 Euro verteuern würde. Für den Bedarf an staatlicher Förderung gehen Experten von 300 Millionen Euro jährlich aus: „Der Staat stellt 100 Millionen Euro als Förderung zur Verfügung. Die Erfahrungen zeigen, dass damit 500 Millionen Euro an Investitionen ausgelöst werden“, nennt Noszek eine realistische Größenordnung.

Dr. Edo Pirkmajer, Vizepräsident des slowenischen Hausbesitzerbundes ZLAN, Vizepräsident der UIPI

auch der Werterhaltung eines Gebäudes“, erläutert Noszek den Vorteil für den Vermieter. „Wir begrüßen die Bestrebungen zu einer möglichst hohen Energieeffizienz bei Gebäuden auf europäischer Ebene. Die Umsetzung muss jedoch praxisgerecht erfolgen. Das heißt, dass die Kosten von Wärmedämmungsmaßnahmen von allen Nutznießern getragen werden müssen“, betont Noszek. ■ Dr. Friedrich Noszek, Präsident des ÖHGB, Vizepräsident der UIPI

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Auch die Hausbesitzer profitieren von Wärmedämmungsmaßnahmen als Werterhaltung eines Gebäudes: „Beim Verkauf eines Gebäudes muss ein Energieausweis vorgelegt werden. Ist der Wert (Energieaufwand) in dem Ausweis sehr hoch, so wird der Käufer Abschläge verlangen; das Haus ist damit weniger wert“, erklärt Noszek. Ab 2013 ist laut EURichtlinie bei Wohnungsanzeigen auch die Energiekennzahl anzugeben. Damit könnten Wohnungen mit schlechten Energiekennzahlen billiger werden – was ebenfalls den Wert des Hauses mindert. „Somit dienen Wä r m e d ä m m u n g s m a ß n a h m e n

Fotos: Schnedl

Wärmedämmung als Werterhaltung

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WIR MEINEN

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WIR MEINEN

Internationaler Erfahrungsaustausch – eine Notwendigkeit Mietrecht und Steuerrecht sind die für uns zentralen Themenbereiche. Es ist nicht nur die österreichische Situation von Bedeutung. Zunehmend gibt es eine europaweit abgestimmte Entwicklung, sodass es wichtig ist, zu wissen, was sich in anderen europäischen Ländern abspielt. Das heißt, Erfahrungsaustausch ist dringend geboten. Das geschieht seit Jahren im Rahmen des internationalen Haus- und Grundbesitzerbundes UIPI. Ein Schwerpunkt dieses Erfahrungsaustausches ist der internationale Kongress der UIPI, der alle zwei Jahre in einem anderen Mitgliedsstaat stattfinden. Dieses Jahr war der Zentralverband Gastgeber des 41. Internationalen Kongresses der UIPI am 21. und 22. Mai 2011 in Wien. Der letzte Kongress in Wien fand im Jahr 1992 statt. Dieser Kongress war mit viel Aufwand, sowohl im organisatorischer als auch in finanzieller Hinsicht, verbunden. Die Kosten wurden durch die Tagungsbeiträge der Teilnehmer und durch Sponsoren abgedeckt. Der Dank gilt daher in besonderer Weise auch den Sponsoren, vor allem der UNIQA, die an der Spitze der Sponsoren stand, aber auch der Generali Versicherung, die ebenfalls zu den Sponsoren zählte. Die Berichte und vor allem der Ländervergleich zwischen den Ländern Frankreich, Großbritannien, Deutschland, Italien und Spanien hat gezeigt, dass die Lage in den europäischen Staaten bei der Vermietung von Objekten und im Steuerrecht ähnlich ist: Es gibt Mietrechtsgesetze, die bis in die Zeit des erste-

Weltkriegs zurückreichen, erhebliche Steuerbelastungen des Immobilienbesitzes sind Realität. Überalterung und Bevölkerungsrückgang, mit der Folge, dass es zunehmend Leerstände gibt, werden registriert. Altersgerechte Wohnungen sind notwendig und der Trend geht zu Singlewohnungen. Die Anforderungen an die Qualität und Ausstattung der Wohnungen hat zugenommen. Es ist wichtig, aktuelle Trends zu beobachten und zu berücksichtigen. Präsentiert wurde im Rahmen des Kongresses eine vergleichende Untersuchung über die steuerliche Belastung in den einzelnen europäischen Ländern. Sie hat gezeigt, dass vergleichsweise hohe steuerliche Belastungen der österreichischen Staatsbürger gegeben sind.

Mit internationalen Informationen ausgestattet, ist es auf nationaler Ebene sehr nützlich zu argumentieren und Anliegen zu forcieren. Ein internationaler Vergleich als Information ist auch in Bezug auf EU-Initiativen in Brüssel wichtig. Sind diese Initiativen praxisgerecht und für die Betroffenen verkraftbar? Wie sieht es mit den aktuellen Zielsetzungen in Brüssel aus? Der Wiener Kongress hat diese Erwartungen bezüglich internationalem Vergleich und Erfahrungsaustausch voll erfüllt. Dazu kommen noch persönliche Kontakte als Grundlage für die künftige Einholung von Erfahrungen und Abgleichung von Positionen. Dr. Friedrich Noszek

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„Haus und Eigentum“ geht online! „Haus und Eigentum“ ist ab sofort auch im Internet vertreten. Unter www.haus-und-eigentum.at können Sie die aktuelle Termine nachschlagen, Berichte über Fachvorträge und Veranstaltungen lesen und in der aktuellen Ausgabe blättern.

seiten der Landesvderbände sein. www.haus-und-eigentum.at

Die Inhalte von Haus und Eigentum online werden regelmäßig aktualisiert und erweitert. Die Website soll ein zusätzliches Angebot zur weiterhin monatlich erscheinenden Zeitschrift und zu den Web-

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UIPI

41. Weltkongress der UIPI:

Private Vermieter sind unverzichtbar Der 41. internationale Kongress der UIPI in Wien thematisierte die hohe Bedeutung des Immobiliensektors für die Wirtschaft und beschäftigte sich mit der Frage nach der Zukunft des privaten Hausbesitzes. Lesen Sie hier eine Zusammenfassung der Diskussion und ihrer Ergebnisse.

Nach interessanten Referaten, über die wir noch im Einzelnen berichten, gab es Diskussionen, die zeigten, mit wieviel Interesse die Themen von den Teilnehmern aufgenommen wurden. Am Schluss wurden die Ergebnisse zusammengefasst und dargestellt wie folgt: Der Immobiliensektor weist eine gewaltige wirtschaftliche Bedeutung auf, ein erheblicher Teil dieses Sektors betrifft private Personen. Es gibt bedeutende Verknüpfungen mit der Wirtschaft, insbesondere mit dem Bau- und Baunebengewerbe und damit mit der europäischen Wirtschaft.

Ebenso sind die Bevölkerungsstruktur und ihre Entwicklung von grundlegender Bedeutung. Die Erwartungen in eine Immobilie steigen, ebenso die Anforderungen, die an den gesamten Sektor gerichtet werden. 1. Ohne private Vermieter ist keine ausreichende Wohnversorgung der Bevölkerung gewährleistet. Das wurde bereits bei der letzten Habitat-Konferenz der Vereinten Nationen in Vancouver festgestellt. 2. Die Achtung des Eigentumsrechtes ist international und national sicherzustellen. Dazu gehört die Er-

haltung der Objekte. Das bedeutet auch eine Berücksichtigung der Finanzierbarkeit von Erhaltungsmaßnahmen, besonders aber von neuen Auflagen, etwa bezüglich energiesparender Investitionen. 3. Die Koordination des Mietrechtes in der Europäischen Union ist nur auf Basis eines politischen Auftrages möglich. Dieser Auftrag ist in der nächsten Zeit nicht zu erwarten. 4. Die wirtschaftliche Existenz des Hausbesitzes muss gesichert sein. Mietrechtliche und steuerrechtliche Konsequenzen sind zu berücksichtigen. Das bedeutet: Beseitigung unbegründbarer und kontraproduktiver Regelungen im Mietrecht und Vermeidung einer Substanzbesteuerung in der Steuerge-

Foto: Schnedl

Vertreter der europäischen Eigentümerverbände. 4. v.l.: Stratos Paradias, Präsident der UIPI; 5. v.l.: Dr. Friedrich Noszek, Präsident des ÖHGB; 6, v.l.: Beatrice Laloux Präsidentin des „Syndicat National des Proprietaires et Coproprietaires de Belgique“; 7. v.l. Kai Warnecke, Präsident „Haus und Grund“ Deutschland

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UIPI / AM RANDE VERMERKT

setzgebung. Das bestehende Vermögen darf nicht geschmälert werden.

6. Umfangreiche Investitionen, sowohl für die Erhaltung als auch für die Verbesserung inklusive Wärmedämmung, müssen für den Hauseigentümer finanziell möglich sein. Dazu gehört, dass Investitionen, die der Wärmedämmung von Häusern und damit der Energie- und Kosteneinsparung dienen, gleichermaßen von Vermietern und Mietern getragen werden, da die Kosteneinsparung den Mietern zugutekommt. Überdies sind öffentliche Subventionen zur Erreichung der hochgesteckten Ziele der EU unerlässlich. 7. Das Investitionsvolumen hat weitreichende positive volkswirtschaftliche Auswirkungen. Diese betreffen das Wirtschaftswachstum, die Beschäftigung, die Energieeffizienz, Die Anhebung der Wohnqualität sowie die Steuereinnahmen der Staaten. Der Kongress wurde zur vollen Zufriedenheit der Teilnehmer abge■ wickelt.

AM RANDE VERMERKT

Höhere Steuern und mehr Spenden? Anlass dieser Darstellung ist eine ORF-Pressestunde im Mai, in deren Verlauf sich Franz Küberl, Chef der Caritas, wieder für eine Erbschaftssteuer, Vermögenszuwachssteuer und gesetzlichen Mindestlohn von 1.200 Euro stark gemacht hat. Auf einen kurzen Nenner gebracht: Leute, zahlt mehr Steuern, Leute, spendet mehr. Mit energischen Aufforderungen und derartigen Auftritten – und das ist kein Einzelfall – schadet Herr Küberl der Sache mehr, als er nützt.

Lohnsteuern (Steuersatz bis 50 %), von einer gekauften Ware oder Dienstleistung 20 % Umsatzsteuer. Dann bleiben nur mehr 34,08 % über. Der Produzent oder Dienstleister der gekauften Ware hat in seinem Preis auch bereits die zu entrichtenden Steuern eingerechnet.

Österreich liegt bei der Besteuerung generell im Spitzenfeld Europas. Der Höchstsatz der Einkommensteuer liegt bei 50 %, und dieser Satz ist relativ schnell erreicht. Andere europäische Länder haben wesentlich günstigere Regelungen für Steuerpflichtige, etwa die Bundesrepublik Deutschland.

Küberls Privatmeinung ist wenig gefragt. Zu seinen Äußerungen kann man bemerken, dass die Kirche selbst steuerlich sehr günstig aussteigt – ob zu Recht oder zu Unrecht, ist eine andere Sache. Aber die Tatsache, von anderen höhere Steuern zu verlangen, ist untragbar und erweckt entschiedenen Widerspruch. Das ist nicht der erste Auftritt von Franz Küberl in dieser Art. Er hat damit schon bei verschiedenen Veranstaltungen Unmut ausgelöst. Zuhörer fühlen sich vor den Kopf gestoßen.

Wenn man überlegt, was beim Einkauf von einem verdienten Euro übrig bleibt, hält man schockiert die Luft an. Abgezogen werden: Sozialversicherungsbeiträge (Arbeiter 18,2 % und Angestellte 18,07 % – das ist nur der Arbeitnehmeranteil), dann die

Was die Spendenfreudigkeit anlangt, so kann diese nicht erzwungen werden. Rüde Belehrungen sind abstoßend und führen zum Gegenteil. Das ist in verschiedensten Gesprächen über die Caritas festzustellen. -ius ■

LISA,SCHAFFEN . WIR MIT G N U DAS ER WOHN DEIN

WIEN NORD

5. Geltende mietrechtliche Regelungen haben sich als kontraproduktiv erwiesen. Der Nachweis dafür wurde in einer internationalen Studie kürzlich erbracht. Die geltenden Regelungen nützen in erster Linie wohlhabenden Personen und kaum armen Bevölkerungsschichten. Das sollte der Politik zu denken geben, und die geltenden Regelungen sollten überarbeitet werden.

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Wir schaffen das.

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UIPI

UIPI Kongress:

Kosten und Nutzen einer Bestandssicherung Nutzen einer Immobilie: Rendite

Was sind die Kosten und Nutzen einer Immobilie? Wie wirtschaftlich kann Hausbesitz sein? Diese Fragen standen im Mittelpunkt des Vortags, den Dr. Wolfgang Louzek, Präsident des Verbands der institutionellen Immobilieninvestoren (VII) am 41. Internationalen Kongress der UIPI hielt. Laut einer Studie des deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung erleiden 15 Prozent aller deutschen Immobilienbesitzer Verluste, eröffnete Dr. Wolfgang Louzek, Präsident des Verbands der institutionellen Immobilieninvestoren, seinen Vortrag. Die Renditen von Aktien oder Anleihen seien oft besser als die Renditen von Immobilien. Für Experten ist das Ergebnis der Studie nicht überraschend: Von 1993 bis 2009 stiegen in den meisten Regionen Deutschlands weder die Mieten noch die Immobilienpreise. Hingegen verteuerten sich durch die Inflation die Aufwendungen der Eigentümer für Instandhal-

Beim Ertrag aus einer Vermietung spricht man gerne von Rendite. Damit meint man meist das Verhältnis zwischen ursprünglichem Kapitaleinsatz und dem Ertrag aus der Vermietung. Je nach Art und Lage der Immobilie kann die Rendite sehr unterschiedlich ausfallen. Sie liegt zwischen sehr niedrigen einstelligen Prozentsätzen und rund 10 Prozent und sogar darüber hinaus für Sonderimmobilien. Ein Sonderfall der Renditenermittlung besteht, wenn der Erwerb der Liegenschaft schon sehr lange zurückliegt oder unentgeltlich erfolgt ist, etwa durch Schenkung oder Erbschaft. Dann könne eine vernünftige Renditenberechnung nur mit dem Marktwert der Immobilie durchgeführt werden. Louzek geht davon aus, dass im Schnitt ein Ertrag von einigen wenigen Prozentpunkten im Verhältnis zu den Investitionskosten erzielt wird.

tung und Unterhalt. Diese Ergebnisse aus Deutschland lassen sich ohne Schwierigkeiten auch auf Österreich umlegen, so Louzek. Pessimisten meinen sogar, dass wegen der gesetzlichen Rahmenbedingungen die Situation der Vermieter in Österreich noch schlechter sei. In Zeiten der Krise gebe es aber auch andere Stimmen: Anlagen jeder Art seien krisenanfällig, und Aktien können zu einem Totalverlust führen. Deshalb werde oft empfohlen, in Immobilien zu investieren. Das Schlagwort heißt „Grundbuch statt Sparbuch“.

Dr. Wolfgang Louzek, Präsident des Verbands der Institutionellen Immobilieninvestoren

Immobilien als Inflationssicherung

Foto: Schnedl

Neben der Rendite ist ein weiterer Nutzen der Investition in immobilen eine Art Inflationssicherung. Sie besteht darin, dass sich der Wert der Immobilie mit dem gesamtwirtschaftlichen Markt entwickelt und damit zumindest die Inflation abgedeckt wird. In Österreich würden fast alle Immobilienarten Preissteigerungen zeigen, die deutlich über der Inflationsrate liegen, so Louzek.

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Zu beachten sei auch, dass die Erträge – wenn sie nicht gesetzlich geregelt oder begrenzt werden – bei marktüblicher Vermietung wertgesichert vereinbart werden, somit ist die Immobilie wertgesichert. Bei älteren Immobi-

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UIPI

lien, deren Restnutzungsdauer erreicht ist, kann nicht mehr eine ewige Rente als wertbestimmender Faktor herangezogen werden. Zudem gibt es Einschränkungen, wenn etwa Umwidmungen zum Nachteil der zukünftigen Widmung der Immobilie erfolgen oder wenn Verkehrsinfrastruktur oder Industriebetriebe in unmittelbarer Nähe errichtet werden.

Nachteil: Eingeschränkte Liquidität in Krisenzeiten Louzek warnt allerdings davor, alles Vermögen nur mehr in die vermeintlich inflationsgeschützte Immobilie zu investieren. Dem Vorteil des Inflationsschutzes steht nämlich der Nachteil einer eingeschränkten Liquidität gegenüber. In Zeiten der Krise lassen sich Immobilien eventuell nicht gewinnbringend verkaufen, da auch das potenzielle Käuferpublikum

von der Krise betroffen ist. Hier ist auf eine richtige Mischung der Kapitalanlagen zu achten.

Gesellschaftlicher Nutzen des privaten Immobilieneigentums Nicht unterschätzt werden soll der gesellschaftliche Nutzen des privaten Immobilieneigentums. Wer in eine Immobile investiert, stellt Geschäfts- und Büroflächen für die Wirtschaft und Wohnungen für Private zur Verfügung. Ohne die privaten Vermieter, so Louzek, gäbe es kein Wirtschaftswachstum und statt dessen eine beträchtliche Wohnungsnot. Dies sei jenen ins Stammbuch geschrieben, welche den mehr als berechtigten Anspruch der Liegenschaftseigentümern, eine angemessene Rendite zu erzielen, gerne als kapitalistischen Auswuchs und Exzess brandmarken.

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Kosten einer Immobilie: Bestandssicherung Zu den Kosten einer Immobilie zählen zum einen die Verwaltungskosten, die zur Bestandssicherung notwendig sind. Zu Berücksichtigen ist, welcher Anteil davon nach den Regulierungen des Mietrechtsgesetztes an die Mieter weiterverrechnet werden kann. Louzek geht davon aus, dass Verwaltungskosten nicht unter 2,5 Prozent des Jahresrohertrags ausmachen. Höhere Werte ergeben sich zum Beispiel dann, wenn das Objekt öfters neu vermietet werden muss. Bei rund 5 Prozent und einem Mietertrag von 7 Euro pro Quadratmeter für eine Wohnung in Wien muss man also mit 35 Cent Verwaltungskosten pro Quadratmeter rechnen.

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Flexible Lösungen aus bestem Haus. Nähere Infos zur Generali Eigenheimversicherung: Andreas Tauscher, Bezirksdirektor Vorstandsmitglied im "Zentralverband Haus und Eigentum" Praterstraße 43 1020 Wien Tel.: 01/535 1010-15121 E-Mail: andreas.tauscher@generali.at

Unter den Flügeln des Löwen.

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Kosten und Nutzen einer Bestandssicherung - Fortsetzung:

Instandhaltungs- und Erneuerungskosten Instandhaltungskosten dienen zur Beseitigung und Vermeidung baulicher Schäden aus Alterung, Abnützung und Witterungseinflüssen. Sie dienen dem Erhalt des Gebrauchswert einer Immobilie und müssen gegenüber Erneuerungskosten abgegrenzt werden. Diese fallen bei Umbau und Umnutzung des Objekts an und dienen der Verbesserung der Immobilie. Instandhaltungskosten werden häufig in Prozentsätzen der Herstellungskosten angegeben. Die Literatur geht von 0,5 Prozent bis maximal 2 Prozent der Herstellungskosten pro Jahr aus. Louzek schätzt, dass der Wert über einem mittel- bis langfristigen Zeitraum üblicherweise bei 1 Prozent liegt. Bei punktueller Betrachtung nur eines Jahres kann dieser Prozentsatz allerdings stark variieren – je nachdem, ob gerade viele Erneuerungsmaßnahmen nötig waren. Geht man von Errichtungskosten von 1500 bis 2000 Euro pro Quadratmeter aus, dann fallen bei Instandhaltungskosten von einem Prozent 15 bis 20 Euro pro Quadratmeter und Jahr an. Zu Beginn der Nutzungsdauer liegen die Instandhaltungskosten nahezu bei Null, gegen Ende des Lebenszyklus des Gebäudes steigen sie. Gebäude mit hoher technischer Ausstattung oder Ausstattung auf hohem Niveau werden mit weit höheren Kosten zu Buche schlagen

Lebenszykluskosten Louzek verweist auf den Begriff der „Lebenszykluskosten“ eines Gebäudes. Dieser Begriff kann nutzbringend nur im Neubaubereich eingesetzt werden. Sich mit den Lebenszykluskosten eines 120 Jahre alten Mietwohnhauses zu beschäftigen, mag akademisch interessant sein, eine sinnvolle Handlungsanweisung für die konkrete Handhabung dieser 10

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Immobilie lässt sich daraus allerdings nicht ableiten. Im Neubaubereich hat diese Betrachtungsweise völlig zu recht Einfluss auf die Planung von Gebäuden und auf Investitionsentscheidungen gewonnen. Bei gewerblichen und industriellen Immobilien ist die Berechnung von Lebenszykluskosten sogar von existenzieller Bedeutung. Sie bezieht nicht nur die Neubaukosten mit ein, sondern auch die Kosten für Erweiterung und Verbesserung und letztlich auch die Kosten für Abbruch und Entsorgung des Gebäudes inklusive allfälliger Dekontamination des verbleibenden Grundstücks. Bei einem neuen Bürogebäude wird man Lebenszykluskosten annehmen müssen, die dem Dreifachen der Errichtungskosten entsprechen, so Louzek.

Lebenszyklusertrag kontra Rendite Louzek regt an, Immobilien auch anhand eines Lebenszyklusertrages zu bewerten. Dieser bezieht die Wertsteigerung der Immobilie als Ertragskomponente mit ein. Nur bei Betrachtung des Lebenszyklusertrags lohnt sich die Investition in Immobilien, die weniger als 7 Prozent Rendite abwerfen. Aus diesen Liegenschaften ist zwar im laufenden Betrieb kein Vorteil zu erwirtschaften. Nach Lukrierung der Wertsteigerung am Ende stimmt die Rechnung aber wieder.

kann – zu einer signifikanten Steigerung des Gesamtertrages führt, wird auf die Umstände des Einzelfalles ankommen. Für die Beurteilung von Immobilienveranlagung in historischen Innenstädten wie Wien ist diese Methode nur bedingt geeignet. Louzek verweist auf den alten Grundsatz, dass es sinnvoll sei, etwa ein Drittel des Vermögens in Immobilien anzulegen. Dies sei nach wie vor richtig und unbedingt zu befolgen. Dies betrifft aber nicht die Veranlagung in Immobilienaktien! Diese ist eine reine Aktienveranlagung mit allen Risiken und Chancen dieses Marktes.

Inflationsangst lässt Zinshaus-Preise steigen Zur Zeit geht die Preisentwicklung auf dem Zinshaussektor – nach einem kleinen Dämpfer in der Krise – steil nach oben. Hier seien zwei Aspekte zu berücksichtigen, so Louzek: Zum einen wird immer noch eine große Inflationsangst geschürt. Trotz der Krise haben Private immer noch Geld für Investitionen zur Verfügung – dies werde vermehrt in inflationssichere Immobilien investiert. Zum Zweiten müsse man feststellen, dass auch institutionelle Investoren nach wie vor viel Geld investieren. Dies trage zum Anheizen der Preisentwicklung bei, denn bei diesen Investitionen spielt das eine oder andere Objekt, das vielleicht überbewertet wird, keine große Rolle.

Immobilien lohnen sich weiterhin! Als Resümee zieht Louzek den Schluss, dass sich Liegenschaftsveranlagung weiterhin lohne, vor allem wenn man die jüngsten krisenhaften Entwicklungen auf den Märkten betrachte. Allerdings bedarf es bei Anschaffung und Neuinvestition eines umfassenden Wissens und langjähriger Erfahrung. Ob bei Betrachtung der Lebenszykluskosten und des Lebenszyklusertrags – bei der die Wertsteigerungskomponente nur in der Wertsteigerung der am Ende der Lebensdauer frei gemachten Liegenschaft gesehen werden

Verkaufen oder behalten? In der abschließenden Diskussion bemerkte Dr. Friedrich Noszek, Präsident des Haus- und Grundbesitzerbunds, dass immer wieder Verbandsmitglieder sich mit der Frage an ihn wenden, ob die Zeit günstig sei, ihre Immobilie zu verkaufen. Noszek empfiehlt, sich nur dann von seiner Immobilie zu trennen, wenn man einen konkreten Plan habe, wie das flüssige Geld erneut gewinnbringend zu investieren oder zu verwenden sei. Wisse man dies nicht, so sei von einem Verkauf abzuraten. ■

HuE_0611_HE Musterdokument 08.06.11 17:42 Seite 11

UIPI

Fotos: Schnedl

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Eindrücke vom UIPI Kongress – links oben: Stratos Paradias, Präsident der UIPI und Dr. Friedrich Noszek, Präsident des ÖHGB rechts oben: Mag. Roman Reßler (Zentralverband der Hausbesitzer), Peter Hötzer, Getrude Truschnegg, Gerhard Schnögl (Landesverband Steiermark) unten links: Tomislav Simecek (Präsident des Eigentümerverbandes Tschechien) unten rechts: Donauschifffahrt durch die Wachau am Ende des Kongresses

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HuE_0611_HE Musterdokument 08.06.11 17:42 Seite 12

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UIPI

UIPI Kongress:

Vermieter und Hausbesitzer bleiben optimistisch mobilienbesitz in Kombination mit den zunehmenden Schwierigkeiten und Einschränkungen des Immobilienmarktes sowie Vorschriften bezüglich des energetischen Standards und andere verschärfte Normen machen es für Einzelne immer schwieriger, Gebäude zu erhalten und in Immobilien zu investieren. Die wirtschaftliche und gesellschaftliche Bedeutung des privaten Immobilienmarktes wird damit in Frage gestellt.

Auf dem 41. Kongress der Hausbesitzer zeigten die Vertreter der Eigentümerverbände Europas Zuversicht. Investitionen in Immobilien seien nach wie vor sinnvoll, ungeachtet der wachsenden finanziellen Belastung und der national und international sehr unterschiedlichen Rechtsordnungen.

Der Zentralverband der Hausbesitzer veranstaltete vom 21. bis 22 Mai in Wien den 41. Internationalen Kongress der Hausbesitzer. Mehr als 200 Vertreter der europäischen Eigentümerverbände kamen zusammen, um über das Thema „Immobilien-Investitionen in Europa – Trends, Kosten und Profit“ zu diskutieren.

Immobilen sind die am stärksten besteuerte Kapitalform Im Rahmen des Kongresses präsentierte die UIPI eine vergleichende Studie über die Steuer auf Immobilien in den einzelnen Ländern der EU. Sie zeigt, dass privater Immobilienbesitz oft diejenige Form von Kapital ist, die

am stärksten besteuert wird. Sie ist auch die einzige Anlageform, die mehrfach besteuert wird. Diese Praxis ist nicht nur sehr belastend für die Immobilienbesitzer, in manchen Fällen kommt sie geradezu einer Enteignung gleich.

Gemeinsam Lösungen finden! Lohnt sich Immobilienbesitz noch? In diesem Zusammenhang wurde auch auf die schwierige ökonomische Lage verwiesen, welche einige EULänder in ernste wirtschaftliche Probleme gebracht hat. Im Zuge dessen wurden privaten Immobilienbesitzern zusätzliche fiskalische und juristische Lasten aufgebürdet. Die stetig steigenden Steuern auf privaten Im-

Foto: Schnedl

Stratos Paradias, Präsident der UIPI: Gesetzgeber riskieren, dass Wohnraum knapp wird.

HAUS & EIGENTUM 06/2011

Stratos Paradias, Präsident der UIPI, meint zu dieser Problematik: Obgleich Immobilienbesitz die am höchsten versteuerte Form von Vermögen ist, und zunehmend mit strenger werdenden Auflagen verbunden ist, bleibt die Investition in Immobilien für die große Mehrheit der Europäer eine attraktive und – bislang – relativ sichere Anlageform. Hausbesitzer sind ihrem Eigentum verbunden und sorgen dafür, dass es erhalten und gepflegt wird. Sie bleiben auch in Zeiten der Krise relativ optimistisch. Dessen ungeachtet werden auf europäischer, nationaler und regionaler Ebene weiterhin Gesetze beschlossen, welche die Hausbesitzer belasten – meist aus nachvollziehbaren sozialen und Umweltgründen. Damit riskieren die Gesetzgeber allerdings, dass der leistbare Wohnraum knapp wird – was sich auf die wirtschaftlichen Lage und die Wohnsituation in Europa schmerzlich negativ auswirken wird. Entscheidungsträger sollten sich diese Entwicklung bewusst machen und den Dialog mit Hausbesitzern suchen, um vernünftige Lösungen zu finden, die allen Seiten gerecht werden. ■

HuE_0611_HE Musterdokument 08.06.11 17:42 Seite 13

FACH LITERATUR

AUFNOTIERT

Wenn es heiß wird ... An heißen Tagen heizen sich viele Gebäude auf. Innentemperaturen von über 30 Grad Celsius am Tag können die Folge sein. Mit einfachen Maßnahmen lassen sich Wohnungen weitgehend kühl halten. Ein guter Sonnenschutz muss auf der Außenseite des Fensters angebracht werden, sonst dringt zu viel Wärme in den Raum. Für eine optimale Wirkung muss der Sonnenschutz betätigt werden, sobald die Strahlung vorhanden ist und nicht erst wenn es heiß wird, also z.B. in der Früh bei Ostfenstern. Ausgiebig lüften sollte man nur in den kühlen Morgenstunden oder in der Nacht. Denn tagsüber gelangt die Hitze durch das geöffnete Fenster in die Wohnräume. Ist eine Wohnung erst einmal aufgeheizt, ist es schwer, die Lufttemperatur wieder zu senken. Die Hitze kommt nicht nur von außen, sondern auch von den Geräten in den Räumen. Also alles abschalten, was gerade nicht gebraucht wird: Kopierer, Drucker, Kaffeemaschine, unnötige Beleuchtung, Monitor etc. Quelle: OÖ Energiesparverband

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FA C H L I T E R AT U R Einkommensteuergesetz Der einbändige EStG-Jahreskommentar für Österreich AUTOREN: Dr. Anton Baldauf, Univ.-Prof Dr. Sabine Kanduth-Kristen, Mag. Marco Laudacher, Dr. Christian Lenneis, MMag Dr. Ernst Marschner Linde Verlag 4. Auflage 2011 ISBN 978-3-7073-1808-1 gebunden mit Schutzumschlag, 1.952 Seiten Preis: € 122,50

Der einbändige Jahreskommentar zum EStG in Österreich bietet eine übersichtliche und verständliche Kommentierung des Einkommensteuergesetzes unter Berücksichtigung der einschlägigen Spezialgesetze, Verordnungen und Richtlinien. Im Vordergrund des Jakom stehen die aktuellen Erkenntnisse des VwGH, gefolgt von den nachgeordneten Entscheidungen des Unabhängigen Finanzsenats und der einschlägigen Auffassung der Finanzverwaltung.

Die Aktualisierungen in der vorliegenden neuen Auflage des Jahreskommentars umfassen unter anderem die Neuregelung der gesamten Kapitalbesteuerung, das Betrugsbekämpfungsgesetz 2010 und das Budgetbegleitgesetz 2011, die Auftraggeberhaftung bei Erbringung von Bauleistungen, das System der Verlustberücksichtigung in §28 (Vermietung und Verpachtung), die Auslaufregelung für begünstigte Montagetätigkeiten sowie die Änderungen des Gewinnfreibetrages § 10.

Durch die jährliche Erscheinungsweise ist der aktuelle Stand von Gesetzgebung, Rechtsprechung, Verwaltungsmeinung und Schrifttum gewährleistet.

Auch die 2010 erst gegen Jahresende ergangenen steuerlichen Wartungserlässe und die neu veröffentlichten Verrechnungspreisrichtlinien sind berücksichtigt. ■

Expertentagung zum Thema Passivhaus-Standard Vom 27. bis 28. Mai fand in Innsbruck der bislang weltweit größte Kongress für energieeffizientes Bauen statt. Über 1.200 Teilnehmer tauschten sich über die Erfahrungen in der weltweiten Umsetzung des Passivhaus-Standards aus. Mit diesem Baustandard gelingen mit Mehrinvestitionen von 2 – 5 Prozent im Neubau und 8 – 15 Prozent bei Altbausanierungen Einsparungen von 80 bis 95 Prozent. Mittlerweile be-

währt sich dieser Standard in 32.000 Passivhäusern allein in Europa. Diese sparen jährlich rund 175 Mio. Euro an Energiekosten und 200.000 Tonnen CO2 Emissionen ein. Inzwischen sind auch rund 800 Altbausanierungen auf Passivhaus-Standard realisiert – ein weiterer Schwerpunkt der Tagung, auf der mit EnerPhit ein Qualitätsstandard für hochwertige Altbaumodernisierungen vorgestellt wurde. ■ 06/2011 HAUS & EIGENTUM

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STEUER

Steuerrecht:

Ab wann Sie die Abschreibung für ein Mietgebäude steuerlich absetzen können Bei Vermietung gelten verschiedene Steuersätze. Dies wirkt sich auch auf die Versteuerung der Einkünfte aus der Mitvermietung von Einrichtungsgegenständen und aus der Erbringung von Nebenleistungen aus. Die LGB eklärt, was aus steuerrechtlicher Sicht zu beachten ist.

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes können nicht sofort steuerlich abgesetzt werden, sondern sind über die voraussichtliche Nutzungsdauer des Gebäudes verteilt abzusetzen. Der Gesetzgeber unterstellt bei der Vermietung im privaten Bereich eine Nutzungsdauer von rund 67 Jahren (entspricht einer Abschreibungsquote von 1,5 % pro Jahr), im betrieblichen Bereich von rund 33 bis 50 Jahren (entspricht einer Abschreibungsquote von 2 bis 3 % pro Jahr). Eine geringere als die gesetzlich vorgeschriebene Nutzungsdauer, die zu höheren, jährlichen Abschreibungsbeträgen führt, kann nur dann zur Berechnung der Abschreibungen herangezogen werden, wenn diese mittels Gutachten über den Bauzustand des Gebäudes nachgewiesen wird. Für vor dem Ersten Weltkrieg errichtete Gebäude anerkennt die Finanz 2 % AfA ohne Gutachten.

Bereitstellung zur Vermietung ab. Da die Bereitstellung zur Vermietung unter Umständen bereits vor der Erzielung von Mieteinnahmen erfolgt, kann es durch die Absetzung der Abschreibung zu Anlaufverlusten bzw. vorweggenommenen Werbungskosten kommen. Diese werden vom Fiskus nur dann steuerlich anerkannt, wenn die Absicht zur künftigen Vermietung deutlich nach außen in Erscheinung tritt (z.B. durch den Abschluss von Mietverträgen, Beauftragung von Maklern mit der Mietersuche, Schalten von Annoncen etc.). Was aber, wenn das Gebäude in grundsätzlich vermietungsfähigem Zustand gekauft wurde und vor der Vermietung einer Generalsanierung unterzogen wird?

Anerkannte vorweggenommene Werbungskosten

Das Finanzamt unterstellte in einem konkreten Fall, dass die Fertigstellung und damit die Nutzbarkeit des Gebäudes zur Vermietung erst nach Abschluss der Sanierungsarbeiten erfolgen kann.

Hinsichtlich des Zeitpunkts, ab dem der Vermieter die Abschreibung steuerlich geltend machen kann bzw. das Gebäude zur Einkunftserzielung nutzt, stellt die Rechtsprechung auf den Zeitpunkt der Fertigstellung des Gebäudes bzw. dessen

Auch wenn es hierzu unterschiedliche Auffassungen in der Rechtsprechung und Literatur gibt, vertrat der Unabhängige Finanzsenat (vgl. UFS vom 4.3.2010, GZ RV/0022-W/06) im Lichte der neueren Rechtsprechung

HAUS & EIGENTUM 06/2011

des Verwaltungsgerichtshofes, dass die für die Abschreibung maßgebliche Nutzung zur Einkunftserzielung bereits dann gegeben ist, wenn ein grundsätzlich vermietungsfähiges Gebäude zum Zwecke der anschließenden besseren Vermietung saniert wird. Ferner tritt der bereits ab Anschaffung vorliegende altersbedingte Wertverzehr des Gebäudes gegenüber der nutzungsbedingten Abnutzung durch die anschließende Vermietung in den Vordergrund. Somit lag im konkreten Fall nach Ansicht des UFS bereits ab dem Tag der Anschaffung des Gebäudes die Berechtigung zum Abzug der Abschreibung vor. Ferner ist zu beachten, dass für die Abschreibung der Zeitpunkt der Bezahlung der Anschaffungskosten beim Einnahmen-Ausgaben-Rechner (gewerbliche Vermietung) sowie beim Überschussermittler (private Vermietung) irrelevant ist. Auch später bezahlte Teile der Anschaffungskosten bzw. Anschaffungsnebenkosten sind im Anschaffungsjahr in die Abschreibungsbemessung miteinzubeziehen. ■

DER AUTOR: LBG Wirtschaftstreuhand Österreich www.lbg.at Tel.: +43/1/53105-720 Email: office@lbg.at

HuE_0611_HE Musterdokument 08.06.11 17:42 Seite 15

INDEX UND HAUPTMIETZINS

■

Verbraucherpreisindex Die Grundlage für Ihre Vorschreibung Monat

Jahresinflation %

VPI 2010 (2010=100)

VPI 2005 VPI 2000 VPI 96 VPI 86 VPI 76 VPI 66 VPI I VPI II KHPI LHKI (45) (2005=100) (2000=100) (1996=100) (1986=100) (1976=100) (1966=100) (1958=100) (1958=100) (1938=100) (1945=100)

April 11

3,3

103,4

113,2

125,2

März 11

3,1

102,9

112,7

124,6

Februar 11

3,0

101,7

111,4

123,2

101,0

131,7

172,3

267,8

470,0

598,8

600,8

4534,6

5261,5

131,1

171,4

266,5

467,7

595,9

597,8

4512,7

5236,1

129,6

169,4

263,4

462,2

588,9

590,9

4460,1

5175,0

Jänner 11

2,4

110,6

122,3

128,7

168,3

261,6

459,0

584,9

586,8

4429,4

5139,4

2011

1,9

109,5

121,1

127,4

166,6

259,0

454,5

579,1

581,0

4385,5

5088,5

Dezember 10

2,3

110,7

122,4

128,9

168,5

261,9

459,6

585,6

587,5

4434,5

5145,4

November 10

1,9

110,0

121,7

128,0

167,4

260,3

456,7

581,9

583,8

4406,5

5112,9

Oktober 10

2,1

110,1

121,8

128,2

167,6

260,5

456,1

581,4

583,3

4410,5

5117,6

September 10

1,9

109,8

121,4

127,8

167,1

259,8

455,9

580,8

582,7

4398,5

5103,6

August 10

1,7

109,5

121,1

127,5

166,7

259,1

454,6

579,3

581,1

4386,5

5089,7

Juli 10

1,9

109,3

120,9

127,2

166,4

258,6

453,8

578,2

580,1

4378,4

5080,4

Juni 10

2,0

109,7

121,3

127,7

167,0

259,6

455,5

580,3

582,2

4394,5

5099,0

Mai 10

1,9

109,7

121,3

127,7

167,0

259,6

455,5

580,3

582,2

4394,5

5099,0

April 10*

2,0

109,6

121,2

127,6

166,8

259,3

455,1

579,8

581,6

4390,5

5094,3

Aktuelle Statistikdaten: Quelle Statistik Austria, Stand 06. 05. 2010, Tonbandkundendienst 0800 50 15 44 bzw. Verbraucherpreisindex-Auskunft (01) 71128-7070 Mo.–Do.: 9–16 Uhr, Fr.: 9–15 Uhr, Fax: (01) 715 68 28, E-Mail: walter.kern@statistik gv.at, * vorläufige Daten

Lebenshaltungskosten Oberösterreich – Statistik Linz April

Mai

Juni

Juli

August

Sept.

Okt.

Nov.

Dez.

’10

Jan. 11

Feb. 11

März 11

April 11*

1945=100

5503,3

5467,8

5472,9

5513,5

5518,6

5513,5

5559,1

5489,4

5544,3

5571,7

5659,6

5681,5

1938=100

6759,4

6715,8

6722,1

6771,9

6778,1

6771,9

6828,0

6742,3

6809,7

6843,4

6951,3

6978,3

2010/11

* vorläufiger Wert, Quelle: www.wko.at/statistik

Gültige Kategoriebeträge

Angehobener Hauptmietzins

€/m2 monatlich

€/m2 monatlich (Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge)

Kategorie

ab 1. September 2008

3,08

2,31

1,54

1,03

D brauchb.

1,54

D brauchb.

1,03

0,77

Verwaltungshonorar

Baukostenindex Wohnhaus- und Siedlungsbau

€/m2 Nutzfläche und Jahr

(Gesamtkosten für ganz Österreich, ohne MWSt.)

ab 1.09.2008

3,08

Richtwerte ab 1. April 2010 Bundesland

Burgenland

2,04

Richtwert alt ab 1. April 2008 €/m2 mtl.

Prozentuelle Erhöhung 2008–2010

Richtwert neu Erhöhung ab 1. April 2010 €/m2 mtl.

4,31

+3,7123 %

4,47

BKI 1990

BKI 2000

BKI 2005

BKI 2010

2007

170,7

124,8

109,2

2008

179,6

131,4

114,9

2009

180,7

132,2

115,6

2010 Juli

186,9

136,7

119,6

100,3

2010 August

187,3

136,9

119,8

100,4

2010 September

187,7

137,3

120,1

100,7

2010 Oktober

187,7

137,3

120,1

100,7

2010 November

187,7

137,3

120,1

100,7

Kärnten

5,53

+3,7975 %

5,74

Niederösterreich

4,85

+3,7113 %

5,03

Oberösterreich

5,12

+3,7109 %

5,31

2010 Dezember

188,2

137,6

120,4

100,9

Salzburg

6,53

+3,8285 %

6,78

2010

186,5

136,4

119,3

100,o

189,7

138,7

121,3

101,7

Steiermark

6,52

+3,6810 %

6,76

2011 Jänner

Tirol

5,77

+3,8128 %

5,99

2011 Februar

190,4

139,3

121,8

102,1

Vorarlberg

7,26

+3,7190 %

7,53

2011 März

190,4

139,3

121,8

102,1

Wien

4,73

+3,8055 %

4,91

2011 April*

138,9

121,4

101,8

(Statistik Österreich, Basis: 1990 = 100/2000 = 100/2005 = 100/2010=100)

06/2011 HAUS & EIGENTUM

HuE_0611_HE Musterdokument 08.06.11 17:42 Seite 16

â&#x2013;

FRAGEN AUS DER BERATUNGSPRAXIS

Besetzung zu vereinheitlichen. Es empfiehlt sich daher vor Inanspruchnahme dieser Dienstleitung der Justiz telefonisch Kontakt mit dem jeweiligen Gericht aufzunehmen. Seit vielen Jahren werden die Mitglieder der Ăśsterreichischen Haus- und GrundbesitzerverbĂ¤nde in den jeweiligen Landes- bzw. BezirksverbĂ¤nden kostenlos von Experten beraten. Nachstehend bringen wir aktuelle Fragen, die an Dr. Herta Krapfenbauer, PrĂ¤sidialmitglied des Zentralverbandes Haus und Eigentum, herangetragen wurden.

Frage: Ich bin mit dem Verwalter meines Althauses unzufrieden, habe aber einen Verwaltungsvertrag auf unbestimmte Zeit abgeschlossen. Ich will einen neuen Verwalter bestellen und den alten Verwalter kĂźndigen. Wie ist dies mĂśglich? Antwort: Der Verwaltungsvertrag ist im InnenverhĂ¤ltnis ein Auftragsvertrag, der in diesem Falle jederzeit widerrufen werden kann. Es empfiehlt sich aber, dem Verwalter schon einige Zeit vorher diese Mitteilung zu machen, dass er bereits von ihm in Angriff genommene Arbeiten noch erledigen kann. Unaufschiebbare Sachen hat er ohnedies Ăźber den Zeitpunkt des Widerrufs hinaus zu bearbeiten. Zum Jahresende scheint die praktikabelste Zeit der VerwaltungsĂźbergabe. Frage: Meine Eigentumswohnung ist nach dem 8.5.1945 â&#x20AC;&#x201C; nicht durch Inanspruchnahme Ăśffentlicher Mittel â&#x20AC;&#x201C; gebaut, fĂ¤llt also in den Teilanwendungsbereich des MRG. Damit ist freie Mietzinsgestaltung, jedoch KĂźndigungsschutz nach MRG, gegeben. Kann ich die Ausmalverpflichtung auf den Mieter ĂźberwĂ¤lzen?

Schluss mit Mauerfeuchte Bei dem Baujuwel Kirchengasse 28 in Wien 7 wurden dank Aquapol die durchschnittlichen Feuchtemesswerte innerhalb eines Jahres um zwei Drittel reduziert. 0 % ' 1 " 1 - $ 0 - 2# - 0 2# 21 " 2' 0 1 20 - $ $ # liche Skepsis wurde wie die Feuchtigkeit im Haus vertrieben. Wir sind restlos Ăźberzeugt von Aquapol. Man sieht, dass es wirkt. Auch die Mitarbeiter zeichnen sich durch Kompetenz, ' 2, $ / ) 1 & % 21 0 , $ / 0 $ . ) 1 1 2' % 21 0 - , "

HAUS & EIGENTUM 06/2011

Antwort: Wenn der Mietzins so bemessen wird und dies im Vertrag zum Ausdruck kommt, dass die Miete um die Ausmalkosten reduziert ist, kann die Ausmalverpflichtung ĂźberwĂ¤lzt werden. Frage: In meinem Haus besteht die MĂśglichkeit des Kabelfernsehens. Ein Afghane, der jetzt eingezogen ist, mĂśchte sich aber eine Sat-Anlage errichten, da er nur damit das afghanische Fernsehen empfangen kann. Bin ich als Vermieter verpflichtet, ihm dies zu gestatten? Antwort: Der EuGH hat in einer Entscheidung klar ausgesprochen, dass das Recht auf Information ein Grundrecht darstellt, und Sie mĂźssen Ihrem Mieter die Anbringung einer SAT-Anlage gestatten. Frage: Besteht derzeit noch die MĂśglichkeit, RechtsauskĂźnfte beim Amtstag bei Gericht einzuholen? Antwort: Derzeit wird der Amtstag noch bei den Gerichten abgehalten, es sind aber Bestrebungen im Gange, ihn auf einige Gerichte zu konzentrieren und die Zeiten bzw. die

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GF Christian Mategka vor dem Objekt

Frage: Was bedeutet Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes? Antwort: Das bedeutet, dass sowohl reglementierte Zinsbildung sowie KĂźndigungsschutz laut jeweils geltendem Mietrecht besteht. Dies ist fĂźr das typische â&#x20AC;&#x17E;Wiener Zinshausâ&#x20AC;&#x153; also das Althaus mit mehr als zwei Wohnungen, welches um die vorige Jahrhundertwende gebaut wurde, im Allgemeinen der Fall. Frage: Im Richtwertgesetz wird von einer â&#x20AC;&#x17E;mietrechtlichen Normwohnungâ&#x20AC;&#x153; gesprochen. Was bedeutet dieser Begriff? Antwort: Von einer mietrechtlichen Normwohnung wird bei AlthĂ¤usern dann gesprochen, wenn es sich um eine Wohnung handelt, die eine NutzflĂ¤che zwischen 30 m2 und 130 m2 hat, in brauchbarem Zustand ist, und Kategorie A-Standard hat (also aus Zimmer, KĂźche bzw. Kochnische, Vorraum, WC und einer dem zeitgemĂ¤Ă&#x;en Standard entsprechenden Badegelegenheit sowie Zentralheizung besteht). FĂźr diese Wohnungen gelten die Bestimmungen des Richtwertmietzinses, wobei werterhĂśhende ZuschlĂ¤ge, wie etwa Einbeziehung der Wohnumgebung â&#x20AC;&#x201C; also Lagezuschlag â&#x20AC;&#x201C; oder wertmindernde AbschlĂ¤ge vereinbart werden kĂśnnen. â&#x2013;

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HuE_0611_HE Musterdokument 08.06.11 17:42 Seite 17

In eigener Sache Mit 1. Jänner 2010 hat für die Zeitschrift „Haus & Eigentum“ eine neue Ära begonnen. Sie wird von nun an vom Österreichischen Agrarverlag produziert. Die Fachzeitschrift erscheint monatlich (elf Mal jährlich, eine Doppelausgabe im Juli/August ) und wird den zehntausenden Mitgliedern der Öster-

reichischen Haus- und Grundbesitzervereine, persönlich adressiert, per Post zugestellt. Für Zinshausbesitzer und Hausverwalter sowie für Besitzer von Eigentumswohnungen und Einfamilienhäusern wird sie wie bisher eine unverzichtbare Informationsquelle sein. Zum Empfängerkreis zählen auch

Haus- und Immobilienverwaltungen, Steuerberater, Notare, Rechtsanwälte, öffentliche Stellen, die Bauwirtschaft und die Baunebengewerbe. In „Haus & Eigentum“ kommen Experten zu Wort, deren Darstellungen und Kommentare fundiert, richtungsweisend und in hohem Maß praxisnah anwendbar sind.

Haus & Eigentum Zeitschrift für Haus, Grund und Wohnungseigentum Medieninhaber, Herausgeber Zentralverband der Hausbesitzer – Hausbesitzer Hilfsverein Landesgerichtsstraße 6, 1010 Wien Chefredakteur: Dr. Friedrich Noszek Projektleitung & Redaktion: DI Hartmut Schnedl MA Österreichischer Agrarverlag, Druck- u. Verlags GmbH. Nfg. KG, Sturzgasse 1a, 1140 Wien, Tel.: +43(0)1/981 77-0, Fax: DW -120 www.agrarverlag.at

Ihre Ansprechpartner Redaktion Österreichischer Agrarverlag Sturzgasse 1a, 1140 Wien Tel.: 01 981 77 DW 121 Fax.: 01 981 77 DW 120 E-Mail: h.schnedl@agrarverlag.at

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DER HAUSJURIST

Immobilienrecht:

Die Grenzen der Mietzinsminderung nach § 1096 ABGB Weist ein vermietetes Objekt Mängel auf, so hat der Mieter Anspruch auf eine Verminderung des Mietzinses. Voraussetzung ist, dass der Mangel den Gebrauch der Wohnung merklich einschränkt und der Mieter den Vermieter auf den Mangel aufmerksam macht. Ist ein Bestandsstück bereits bei der Übergabe mangelhaft oder wird es dies während seiner Bestandszeit ohne Verschulden des Bestandnehmers (Mieters), sodass es zu dem bedungenen Gebrauch nicht mehr taugt, kommt dem Bestandnehmer (Mieter) ein besonderer Gewährleitungsbehelf zu. In diesem Fall ist nämlich der Mieter berechtigt, für die Dauer und im Ausmaß der Unbrauchbarkeit – also bis zur erfolgten Mängelbehebung – den Mietzins zu mindern. Ist der Bestandsgegenstand jedoch völlig unbrauchbar, ist der Mieter von der Mietzinszahlung zur Gänze befreit. Für das Ausmaß der Mietzinsbefreiung ist somit der Grad der Unbrauchbarkeit des Mietobjekts entscheidend, wobei Partei, Wille und Verkehrssitte auf Dauer der Unbrauchbarkeit zu berücksichtigen sind (Miet SlG 45.101). Die Bestimmung des § 1096 ABGB beinhaltet in der Regel nachgiebiges Recht, wobei jedoch im Falle einer Wohnungs- oder Geschäftsraummiete der Mieter im Voraus auf den Mietzinsminderungsanspruch nicht rechtswirksam verzichten kann. Der Anspruch auf Mietzinsminderung steht auch dann nicht zu, wenn die zumindest teilweise Unbrauchbarkeit bereits bei Vertragsabschluss berücksichtigt worden ist. Weiters, wenn der Bestandnehmer die ge18

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brauchshindernden Umstände akzeptiert, oder den vollen Mietzins vorbehaltslos und ohne Irrtum leistet (6 ob 42/10 k).

Mietzinsminderung wegen gefährlicher Elektroleitungen In den letzten Jahren hat sich eine umfassende Judikatur im Hinblick auf den Mietzinsminderungsanspruch des Mieters für den Fall der Beeinträchtigung seines Gebrauchsrechtes an einer Wohnung bzw. seines Geschäftslokales herausgebildet. Im vorliegenden Fall hatte sich der OGH in der Entscheidung 4 Ob 191/10g vom 23.3.2011 mit dem Mietzinsminderungsanspruch des Mieters wegen gefährlicher Elektroleitungen auseinanderzusetzen. Im gegenständlichen Fall wurde die klagsgegenständliche Wohnung im Jahr 1987 bis 1991 von der Schwester des Klägers, danach vom Kläger selbst bis zum Jahre 2008 bewohnt. Bereits zum Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses wies die elektrische Anlage der Wohnung Mängel auf. Die Mängel stellten sowohl eine Gefahr für Leib und Leben, als auch eine Gefahr für die Bausubstanz in Form einer permanenten Brandgefahr dar. Der Kläger (Mieter) brachte bei der Schlichtungsstelle einen Antrag gem. § 3 MRG ein. In der Folge beauftragte der Mieter die Durchführung der Arbeiten an den Elektroleitungen und

begehrte vom Vermieter die Zahlung von 28.420 Euro, wobei er sein Begehren auf den Mietzinsminderungsanspruch des Mieters gem. § 1096 ABGB stützte. Das Erstgericht verpflichtete die beklagte Vermieterin zur Zahlung von 24.089,31 Euro und wies das Mehrbegehren ab. Es anerkannte einen Mietzinsminderungsanspruch in der Höhe von 70 % und begründete dies damit, dass die Benützung des Bestandsobjektes bis zur endgültigen Sanierung durch den Mieter in Folge der mangelhaften Elektroleitung, ohne Gefahr für Leib und Leben nicht möglich gewesen sei. Der Grad der Unbrauchbarkeit sei nach Ansicht des Erstgerichtes nach objektiven Kriterien zu beurteilen. Dass trotz der permanent bestehenden Gefahr niemand zu Schaden gekommen wäre, sei eine glückliche Fügung gewesen. Das Berufungsgericht änderte dieses Urteil in gänzlich klagsabweisenden Sinn und begründete dies damit, dass der Kläger die Mietzinsminderung in Wahrheit auf Grund eines erst nachträglich erlangten Wissens begehrt habe. Es erklärte die ordentliche Revision für zulässig, weil eine höchstgerichtliche Rechtsprechung zu der Frage fehle, ob das objektive Vorliegen eines dem Mieter nicht bekannten Sachmangels einen Mietzinsminderunganspruch begründe. Nach Ansicht des OGH ist der Mietzinsminderungsanspruch nach § 1096 ABGB nur anhand der konkreten Umstände des Einzelfalles zu beurteilen. Im vorliegenden Fall geht es aber um die allgemeine Frage, ob und inwieweit gefährliche Elektroinstallationen auch

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DER HAUSJURIST

Als brauchbar ist nach Ansicht des OGH, die Bestandsache dann anzusehen, wenn sie eine solche Verwendung zulässt, wie sie gewöhnlich nach den Vertragszweck erforderlich, beziehungsweise nach der Verkehrssitte gemacht wird. Bei veralteten Elektroleitungen muss der fehlende bedungene Gebrauch auch merklich sein. Es muss daher der Mieter in seinem Gebrauch, in welcher Form auch immer, beeinträchtigt sein. Nach § 1097 ABGB muss der Bestandnehmer dem Vermieter Anzeige erstatten, wenn „Ausbesserungen“ notwendig werden. Es entspricht auch der herrschenden Auffassung, dass ein Verstoß gegen die Anzeigepflicht den Mieter nicht nur schadenersatzpflichtig machen kann, sondern auch zum Verlust des Rechts auf Mietzinsminderung führt. Nur durch die Anzeige des Mangels wird dem Vermieter die Möglichkeit gegeben, den Mangel zu beheben und damit die Mietzinsverminderung zu vermeiden. Eine Unterlassung der Anzeige führt nicht zum Verlust von Gewährleistungsrechten, sondern nur zum Verlust einer Möglichkeit zu einer Mietzinsverminderung. Dem Bestandnehmer bleibt es vielmehr unbenommen, die Anzeige später nachzuholen und ab diesem Zeitpunkt den Mietzins zu mindern.

Wohnung im Zeitpunkt des Abschlusses eines Mietvertrages nicht brauchbar war, dies für die Einstufung im Kategoriesystem nur dann zu berücksichtigen, wenn der Mieter die Unbrauchbarkeit oder das Fehlen eines zeitgemäßen Standards dem Vermieter angezeigt hat, und dieser den Mangel nicht, binnen angemessener Frist, höchstens aber binnen dreier Monate, ab Zugang der Anzeige behoben hat. Zu Vermeidung eines krassen Wertungswiderspruchs ist daher die der Regelung des § 15a Abs 2 MRG zugrundliegende Wertung auch auf der

21.–26. SEPTEMBER 2011

dann eine Reduktion des Mietzinses rechtfertigen, wenn der Bestandnehmer die Wohnung in Unkenntnis dieses Mangels jahrelang uneingeschränkt benutzt hat. Die ordentliche Revision ist daher nach Ansicht des OGH aus diesem Grund zulässig. Bei einer Mietzinsminderung nach $1096 Abs 1 Satz 2 ABGB handelt es sich um einen Gewährleistungsanspruch eigener Art, welcher mit Beginn der Unbrauchbarkeit für die Beeinträchtigung bzw. der Gebrauchsbeeinträchtigung besteht.

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Mietzinsminderung nach § 1096 zu erstrecken. Das bedeutet im Ergebnis, dass die Mietzinsminderung nach § 1096 auch eine Anzeige im Sinne des § 1097 ABGB voraussetzt. Aus den dargelegten Gründen gab der OGH der Revision des Mieters keine Folge und lehnte somit den Mietzinsminderungsanspruch des Mieters ab. ■ DER AUTOR: Mag. Roman Reßler Jurist, Mitarbeiter im Zentralverband Haus und Eigentum

LESERREISE garten.kultur FLORENZ Entdecken Sie vom 21.–26. September 2011 historische Gartenanlagen und exklusive Villen in und um Florenz. Bestaunen Sie Kulturhighlights bei Stadtbesichtigungen in Florenz, Lucca, Pistoia und Greve. Genießen Sie regionale Spezialitäten und verkosten Sie Weine und Olivenöl direkt beim Produzenten. Werfen Sie einen Blick hinter die Gartenmauern liebevoll gestalteter Privatgärten und prächtiger Gartenanlagen.

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Der OGH begründete weiters seine Auffassung auch mit der Systematik der Wohnrechtsnovelle 2006. Nach der Neufassung der Bestimmung des § 15a MRG ist für den Fall, dass die

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GARTEN

Gartengestaltung:

Balkon- und Terrassengärten Unterschiedliche Klettertypen

Balkon und Terrasse sind unser ganz persönlicher Fluchtweg aus dem städtischen Chaos und der dunklen Enge abgeschlossener Räume. Neben Erholung und Selbstverwirklichung ist aber vor allem das Miterleben von Wachstum und Leben auf kleinstem Raum ein tägliches Wunder.

Oft genügt schon ein sonniges Wochenende, um Balkon oder Terrasse neu zu gestalten. Wie bei der Planung eines Gartens steht man oft vor einer Fülle von Möglichkeiten, aber auch vor Fragen rund um Pflanzenwahl, Bewässerung und Möblierung. Fixpunkte der Planung sind die Größe der nutzbaren Fläche, aber auch der Sichtschutz zum Nachbarn oder ein praktisches Mobiliar. Wer über eine geräumige Wohnung verfügt, kann zudem auf eine Anzahl eingewinterter Kübelpflanzen zurückgreifen.

Blütensträucher Bei der Auswahl der Pflanzen geht ein Trend zu immer mehr Blütensträu-

Für Blütenliebhaber mit sonnigem Balkon bieten sich z. B. Prunkwinde, Pandorea oder Trompetenblume an. Aber Vorsicht: Kletterpflanze ist nicht gleich Kletterpflanze! Neben Unterschieden in Substrat und Düngebedarf sind vor allem die Klettertechniken zu beachten. Während die sogenannten Ranker wie etwa Clematis gitterartige Kletterhilfen bevorzugen, können Selbstklimmer wie der wilde Wein mit ihren Haftscheiben direkt die Wand emporwachsen. Schlinger wie die Glyzinie winden sich vorzugsweise um senkrechte Spanndrähte oder Stäbe. Wenn man die Pflanzen als Starthilfe anbindet, sorgen vor allem Thunbergie, Glockenrebe und Feuer-Bohne für besonders schnellen Sichtschutz.

chern in Töpfen als Zentrum der Terrassengestaltung. Zierkirschen oder Flieder können im Freien überwintert werden, der Topf sollte aber isoliert und auf Füße gestellt werden. Schutz vor Kälte und Austrocknung bietet außerdem eine Abdeckung aus Kokos, Fichtenzweigen oder Vlies. Neben Solitärgehölzen stellen vor allem Kletterpflanzen eine Möglichkeit zur vertikalen Gestaltung dar. Ob man einen brauchbaren Sichtschutz zum Nachbarn wünscht, oder einfach nur die triste Hauswand verschönern möchte, für jeden Geschmack und jedes Mikroklima ist etwas Passendes vorhanden.

Balkongemüse und Duftpflanzen Wie so oft kann der gärtnerische Fachbetrieb die wichtigsten Pflegetipps geben. Außerdem holt man sich hier auch oft die besten Anregungen. Wo vorher nur ein vager Wunsch nach Veränderung stand, bringen Arrangementvorschläge und Musterkisten oft den wichtigen Anstoß, der den Stein ins Rollen bringt. Hört man sich ein wenig um, so sind im übertragenen Sinn vor allem zwei Trends in aller Mund und Nase:

Fotos: PdM, CMA

Rittersporn, Lupinen, Hosta und Rosenhochstämmchen gedeihen auf einer sonnigen Terrasse auch im Topf. Das freut nicht nur Bienen und Schmetterlinge.

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Neben dem Wunsch nach Erholung und dem damit verbundenen „bequemen Gärtnern“ ist das emotionale Empfinden immer mehr in den Mittelpunkt gerückt. Würzig herbe Duftnoten wie Salbei und Lavendel wecken bei geschlossenen Augen mediterane Sehnsüchte, Zitronen-Thymian, Duftpelargonien oder Hemerocallis sorgen besonders an heißen Sommertagen für willkommene Erfrischung. Und wer kann an Vanilleblume oder Duftwicke schon gleichgültig vorbeigehen?

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GARTEN ■

Die Einbeziehung dieser Pflanzen bereichert genauso unmittelbar das sinnliche Erleben wie der Anbau des eigenen Balkongemüses. Mit kompletter Selbstversorgung hat dies nicht nur aufgrund der begrenzten Anbaufläche wenig zu tun. Viel mehr stehen das Mitverfolgen des Wachstums und der Erfolg der Ernte im Vordergrund. Was schmeckt besser als der selbst gezogene Paradeiser oder Zuchini von der eigenen Terrasse? Nicht nur für Kinder sind diese Erlebnisse prägend. Der Handel hat mit eigenen Balkongemüsezüchtungen längst auf diese Entwicklung reagiert.

Pflanzgefäße und Accessoires Unabhängig von der eigentlichen Bepflanzung spielt der Rahmen eine stark zunehmende Rolle. Darunter fallen neben der Möblierung vor allem Pflanzgefäße, Sonnenschutz und Accessoires wie Beleuchtung oder Wasserspiele. Bei den Töpfen sollte man nicht ausschließlich nach dem Aussehen gehen. Schließlich sind viele von ihnen saisonbedingte „Umzugskandidaten“ und gespartes Gewicht zahlt sich bald aus. Am praktischsten sind hier immer noch Plastikcontainer in dekorativen Übertöpfen, die aber getrennt bewegt werden. Bevorzugt werden helle, dickwandige Übertöpfe, die sich nicht so schnell aufheizen und eine lange Lebensdauer aufweisen.

Leben mit den Jahreszeiten Blühender Frühling und strahlender Sommer stellen auf vielen Balkonen und Terrassen die Hauptsaison dar. Danach ist häufig nur ein Abglanz der einstigen Schönheit vorhanden und verblühte Balkonkisten warten auf einen baldigen Winter. Doch eine herbstliche Bepflanzung etwa mit Chrysanthemen, Besenheiden, Waldfetthenne oder Glockenblumen tauchen den Platz in warmes Licht und laden zu den letzten warmen Stunden des Jahres ein. Neben Blütenpflanzen bietet der Herbst einigen Ziergräsern wie Pennisetum oder Chinaschilf einen großen Auftritt.

Zwischen reichblühenden Balkonpflanzen wie Zauberglöckchen, Petunie oder Argyranthemum sorgt der herabhängende Gundermann mit seinem dezenten Blattmuster für Ruhe und Zusammenhalt

Und wer sagt, dass der Winter eine tote Zeit darstellt? Kleinwüchsige Föhren oder ein formschöner Wacholder transportieren mit entsprechener Verzierung oder Beleuchtung echte Weihnachtsstimmung durch die Terrassentür. Im restlichen Jahr stellen die kompakten Immergrünen nicht selten einen wertvollen Sichtschutz dar.

Schädlinge Gerade auf überschaubaren Orten wie Balkon oder Terrasse sind die Erkennung einer Veränderung und die damit verbundene Gegensteuerung oft früh und schnell möglich. Pflegefehler wie Sonnenbrand oder Chlorose (Unterversorgung mit Nährstoffen) sind somit ebenso behebbar wie Pilzkrankheiten (Mehltau) oder Schädlinge (Lausbefall). Alternativen zu Pflanzenschutzmitteln bestehen in Form von Hausmitteln, mechanischen Methoden oder Zuhilfenahme von Nützlingen. Mit der Berücksichtigung der unterschiedlichen Ansprüche bei der Pflanzenauswahl legt man allerdings schon die Basis für eine unbeschwerte Balkon- und Terrassensaison. ■ www.garten-haus.at

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WOHNUNGSMARKT

Wohnungsmarkt:

Wie und wo wohnen die Österreicher? Eine repräsentative Umfrage eines renommierten Meinungsforschungsinstituts zeigt, dass 80 Prozent der österreichischen Bevölkerung mit ihrer Wohnsituation zufrieden sind und keine Veränderung innerhalb der nächsten drei Jahre planen. Tendenziell streben jüngere Menschen eher einen Umzug an.

20 % der österreichischen Bevölkerung planen eine Veränderung der aktuellen Wohnsituation innerhalb von drei Jahren. So das Ergebnis einer Studie, die vom Linzer Marktforschungsinstitut market im Auftrag von RE/MAX Immobilien durchgeführt wurde. Der Wunsch nach einer Veränderung innerhalb der nächsten 3 Jahre ist besonders ausgeprägt bei den unter 30-Jährigen (41 %), bei Mietern von Wohnungen (40 %) und interessanterweise dann, wenn der Einzug erst vor einem Jahr erfolgte (33 %). Die Basis für diese repräsentativen Ergebnisse liefert eine persönliche Umfrage unter 1000 Erwachsenen in ganz Österreich.

Die derzeitigen Wohnverhältnisse Die Hälfte der ÖsterreicherInnen wohnt in einem Haus, nämlich in Einfamilien-, Zweifamilien- und Reihenhäusern. Die anderen 50 % bewohnen eine Wohnung in Mehrfamilienhäusern, Wohnblöcken und Zinshäusern.

Je ländlicher, desto größer die Wohnung Die durchschnittliche Wohnfläche beträgt 107 m2. Auffallend ist bei der durchschnittlichen Wohnfläche der ÖsterreicherInnen der Unterschied zwischen Stadt und Land: Während man am Land auf 133 m2 lebt, sind es in Klein- und Bezirksstädten 101 m2, jedoch in Wien und den Landeshauptstädten nur bescheidene 81 m2.

Eineinhalb Jahrzehnte im selben Heim Durchschnittlich bleiben die ÖsterreicherInnen 14,2 Jahre in ihrem Heim. Ein Drittel ist aber erst weniger als fünf Jahre im derzeitigen Domizil. „Am längsten bleiben Bewohner in Einfamilien-, Zweifamilien- und Reihenhäusern, nämlich im Schnitt 17,1 Jahre.“ erklärt RE/MAX-Austria Chef Reikersdorfer. Dann folgen die Gemeinde- und Genossenschaftswohnungen mit 14,2 und die Eigentumswohnungen mit 13,2 Jahren. Deutlich

kürzer bleiben Bewohner in Mietwohnungen, nämlich nur 7,5 Jahre. Dies zeigt sich auch deutlich in der Begründung, warum die Menschen dort wohnen: 50% der Mietwohnungsbewohner gaben an, dass sie schnell eine Unterkunft benötigt haben.

Gründe für die derzeitige Wohnsituation Generell sind die wichtigsten Gründe für die persönliche derzeitige Wohnsituation die „Finanzierbarkeit“, „persönliche Bedürfnisabdeckung“, „Wohnklima“ und „Umgebung“. So geben 62 % an, dass die „Leistbarkeit der Wohnung/des Hauses“ ein wichtiger Grund für die Entscheidung war, 61 % dass „die Wohnung/das Haus genau ihren Wünschen entsprochen“ hat und 51 % hatten sich „aufgrund der Lage im Grünen“ für das Objekt entschlossen. Weitere Motive sind: „Weil es mein Heimatort ist und viele Freunde und Bekannte dort wohnen“ (45 %), „wegen der Stadtnähe und der Annehmlichkeiten der Stadt“ (37 %) sowie „Erreichbarkeit des Arbeitsplatzes“ (35 %). Für 34 % war die „Gründung eines gemeinsamen Haushaltes“ das Argument, bzw. ebenso oft, weil „sie sich privat verändert haben“.

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HAUS & EIGENTUM 06/2011

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WOHNUNGSMARKT ■

Frisch Getrennte brauchen Mietwohnungen Selten, nämlich nur von 8 %, wird ein Umzug in der Altersgruppe „50plus“ geplant. Ebenso bei denen, deren Einzug länger als 10 Jahre her ist. Jene planen zu 7 % nochmals zu übersiedeln. Genau entgegengesetzt ist es bei den Jungen und denen, die erst eingezogen sind: In den nächsten drei Jahren planen die unter 30-Jährigen zu 41 % eine Übersiedlung. Die Gründe liegen auf der Hand: Auszug von zuhause, Jobwechsel, Ende des Studiums, all das fällt häufig in diesen Lebensabschnitt genauso wie das Zusammenziehen mit einem Partner. Doch auch das Gegenteil, die rasche Trennung und damit der manchmal extrem kurzfristige Bedarf an Wohnfläche zeigt Spuren im Wohnverhalten: Frisch Getrennte greifen vor allem auf Wohnungen und zwar Mietwohnungen zurück, weil dort die rascheste Wohn-Bedarfsdeckung möglich ist

und die höchste Flexibilität geboten wird: So kommt es, dass oftmals eine kleine Mietwohnung als Zwischenlösung dient und der Wunsch nach Wohn-Veränderung bleibt. 33 % der Personen, die in den letzten 12 Monaten eingezogen sind, wollen sich verändern.

Wohnungsgröße wichtig für Wohnzufriedenheit Je größer die Wohnfläche, desto zufriedener und langfristiger sehen die Bewohner ihre derzeitige Wohnsituation: Bei kurzfristigen Wohnsituationen beträgt die durchschnittliche Wohnfläche 79 m2, bei langfristigen 113 m2. Auffallend ist auch: Je größer die Wohnfläche, desto weniger häufig wird umgezogen: Von den Personen, deren Wohnung 60 m2 Wohnfläche beträgt, wollen 33 % umziehen. Dagegen wollen jene, die mehr als 130 m2 nutzen, nur mehr zu 10 % wieder weg. ■

6 % der Österreicher wollen innerhalb der nächsten 12 Monate übersiedeln. Weitere 13 % planen das in den nächsten drei Jahren. 77 % hingegen hegen keine Umzungspläne.

AUFNOTIERT

Sie krabbeln wieder! Unsere Häuser und Wohnungen sind nicht nur für Menschen ein beliebter Lebensraum. „Jetzt, wo die Tage schon lang, die Nächte lau und die Fenster weit offen sind, fliegen die Motten von draußen in die Wohnungen und lassen sich nieder, wo sie geeigneten Lebensraum und gute Plätze zur Eiablage finden“, erklärt Christian Mokricky, Chemie-Experte von '“die umweltberatung“. „Auch für Ameisen ist jetzt „Hochsaison“. Um unerwünschte Mitbewohner wie Ameisen und andere Krabbeltiere fernzuhalten, muss nicht mit der Giftspritze gearbeitet werden! Einfache Methoden und konsequente Anwendung wirken in den meisten Fällen – und zwar ohne negative Auswirkungen auf uns Menschen! Die Tiere orientieren sich am Geruch und legen Duftspuren zu verlockenden Plätzen. Dagegen hilft es, die Ameisenstraßen mehrmals mit Essigwasser oder Seifenlösung abzuwaschen und Geruchsbarrieren aus ätherischen Ölen oder stark duftenden Kräutern zu errichten. Sind die Einschlupflöcher sichtbar, sollten sie dicht verschlossen werden. Ameisen sind auch mit dem Staubsauger, Backpulver oder Salz gut zu bekämpfen. Bei Lebensmittelmotten hilft vor allem die Vorbeugung: Haferflocken, Zucker und Co gut verschlossen aufbewahren, Nüsse und getrocknetes Obst nicht offen in Wohnräumen stehen lassen. Befallene Lebensmittel wegwerfen. Laden und Vorratsdosen gründlich auswaschen und alle Ritzen gründlich absaugen! Quelle: die umweltberatung

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HAUSTECHNIK

Hausbrieffachanlagen:

Post-Tochter PS GmbH startet Umrüstung der HausbrieffachAnlagen im Herbst Die Auftragsvergabe für die neuen Hausbrieffachanlagen nach EU-Vorgaben ist abgeschlossen. Im September soll mit der Umrüstung begonnen werden. Die genauen Termine werden den Hausbesitzern und Immobilienverwaltern von der Post noch bekannt gegeben. Der Tausch ist für den Eigentümer kostenlos. Meldungen der Eigentümer sind notwendig. Nach den Vorgaben des Postmarktgesetzes müssen durch die Österreichische Post bis spätestens Ende 2012 sämtliche nicht EU-konforme Hausbrieffachanlagen und Landabgabekästen (in Summe eine Million Fächer) ausgetauscht werden. Die neuen Hausbriefkästen müssen die Abgabe von Postsendungen ermöglichen und den Inhalt durch einen geeigneten Eingriffsschutz vor dem Zugriff Dritter schützen. Der Austausch ist ein aufwändiges Projekt, das in dieser Art einzigartig in Europa ist.

Die Kosten des Austausches betragen etwa 40 Millionen Euro. In einem ersten Schritt erfolgte eine EU-weite Ausschreibung für die Beschaffung der Hausbrieffachanlagen – als Bestbieter ging die deutsche Erwin Renz Metallwarenfabrik GmbH & Co KG aus Kirchberg an der Murr hervor.

zwei Farben zur Auswahl (weiß oder grau)

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2 Schlüssel je Brieffach

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einfache Demontage der „alten“ Hausbrieffachanlage

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einfache Montage der „neuen“ Hausbrieffachanlage

Mit der nun laufenden Ausschreibung für den Tausch/die Montage der Hausbrieffachanlagen sollen insbesondere regionale Klein- und Mittelbetriebe angesprochen werden, was eine Stärkung des Wirtschaftsstandortes Österreich bedeutet. Die Auftragsvergabe wird nach jetzigem Stand August 2011 abgeschlossen, mit Anfang September sollen voraussichtlich die ersten Umrüstungen starten. Die genauen Umrüstungstermine werden Hausbesitzern und Immobilienverwaltern rechtzeitig bekannt gegeben.

Der Tausch ist kostenlos und beinhaltet folgende Leistungen: ●

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neue Fachanlage entsprechend den Vorgaben des Postmarktgesetzes

Bis Ende des Jahres 2012 müssen alle Hausbrieffachanlagen ausgetauscht werden, die nicht den EU-Vorschriften entsprechen.

Foto: Bilderbox

Koordiniert wird der gesamte Umtausch der Hausbrieffachanlagen durch die PS Postservicegesellschaft m.b.H., einer 100%igen Tochter der Österreichischen Post. Weitere Informationen über den Tausch und Muster der Hausbrieffachanlagen sind auf der Website www.hbfa-tausch.at erhältlich.

HAUS & EIGENTUM 06/2011

Für persönliche Anfragen wurde auch eine Servicehotline eingerichtet: 0800 20 19 18 Mo – Do 09.00 bis 15.00 Uhr und Freitag von 09.00 bis 13.00 ■

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AUS DEN BUNDESLÄNDERN ■

Vorarlberg

Jahreshauptversammlung des Hausund Grundbesitzervereins Vorarlberg Als Referent der Jahreshauptversammlung des Haus- und Grundbesitzervereins referierte Siegfried F. Bösch über das Thema „Hausverwaltung in der Praxis“. Ein wichtiges Thema, dessen Relevanz durch die rege Diskussion im Anschluss bestätigt wurde. Am 4. Mai 2011 hielt der Haus- und Grundbesitzerverein Vorarlberg im voll besetzten Saal des Hotels Krone in Dornbirn seine diesjährige Jahreshauptversammlung ab. Zu den üblichen vereinsinternen Angelegenheiten einer Jahreshauptversammlung zählte diesmal auch die Neuwahl des Vorstands und der Rechnungsprüfer. Einstimmig wurde der bisherige Vorstand bestätigt:

scheidenden Frau Marianne Bösch wurde für ihre langjährige Tätigkeit als Rechnungsprüferin des Vereins nochmals herzlich gedankt. Weiters sprach der Vereinsobmann Dir. Fischer in seinem Tätigkeitsbericht von den Aktivitäten des Vereines, von den Kontakten zu anderen Bundesländern, von Veranstaltungen, von den Ergebnissen der Sitzungen des ÖHGB sowie von aktuellen Entwicklungen im Mietund Wohnrecht.

Obmann: Dir. Helmut Fischer Obmann-Stellvertreter: Dr. Gernot Klocker Kassier und geschäftsführende Obfrau: Waltraud Fischer Schriftführerin: Dr. Manuela Schipflinger-Klocker Beirat: Dr. Heinz Klocker Rechnungsprüfer: Walter Summer

Foto: Landesverband Vorarlberg

Als Referent konnte diesmal Herr Siegfried F. Bösch, Mitinhaber und Gründer der Firma Domus Immobilien KG in Lustenau gewonnen werden. Herr Bösch referierte dabei zum Thema „Hausverwaltung in der Praxis“. Hier ging es zunächst um die (gesetzlichen) Grundlagen der Hausverwaltung, die Gliederung in ordentliche und außerHerr Bernhard Hagen wurde als zweiordentliche Verwaltung, sowie um die ter Rechnungsprüfer bestellt. Der ausUnterscheidung von kaufmännischen und technischen AngeleDas Thema „Hausverwaltung in der Praxis“ stieß genheiten. Herr Bösch konnauf reges Interesse. te dabei klar machen, dass eine Hausverwaltung eben nicht „Hausmeister“, Streitschlichter oder nur „lästiger“ Betriebskostenabrechner ist, sondern vielmehr den funktionierenden Betrieb einer Wohnanlage gewährleisten muss. Dies geschieht im Bereich der technischen Angelegenheiten z. B. durch den Abschluss von Wartungsverträgen, durch Organisation

und Betreuung von gesetzlich vorgeschriebenen Instandhaltungsmaßnahmen, periodische Prüfungen von Garagentoren, Liften, Spielplätzen, von Schadensmanagement etc. Im Bereich der kaufmännischen Angelegenheiten betrifft dies z. B. die Hausbuchhaltung, das Mahn- und Klagswesen, die Erstellung eines Wirtschaftsplans, Versicherungsverträge, den Energieausweis u. v. m. Der Aufgabenbereich des Hausverwalters umfasst demnach klarerweise nicht nur die Organisation und Abhaltung von Eigentümerversammlungen. Alle Bereiche wurden von Herrn Bösch ausführlich erläutert; mit einschlägigen Erfahrungen und Tipps erwckte er das Interesse der Zuhörer. Vorteilhaft wirkten sich auch die aufgelegten schriftlichen Unterlagen dazu aus. Im Anschluss an den Vortrag entstand eine rege Diskussion, wodurch die gute und richtige Wahl des Themas bestätigt und das Interesse unserer Vereinsmitglieder geweckt worden war. – Rechtsanwalt Dr. Gernot Klocker berichtete über einige Neuerungen im Miet- und Wohnrecht, über die neueste Rechtssprechung des Obersten Gerichtshofs zur Tierhaltung im Mietobjekt und die neue Elektrotechnikverordnung. Die Jahreshauptversammlung endete als schöner Erfolg in den späten Abendstunden. Abschließend bat der Vorstand alle an einer aktiven Mitwirkung im Verein interessierten Mitglieder sich zu melden. ■

Dr. Gernot Klocker 06/2011 HAUS & EIGENTUM

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PRESSESPIEGEL

Auf diesen Seiten fassen wir für unsere Leser interessante Berichte aus den Medien zusammen. In dieser Ausgabe finden Sie ein Interview aus dem OnlineMedium derStandard.at.

Die einen schaffen’s, die anderen nicht Martin Putschögl befragte für die online-Zeitung „derStandard.at“ Dr. Friedrich Noszek, Präsident des Haus- und Grundbesitzerbundes über Energieeffizienzrichtlinien, Vermögenssteuern und den österreichischen Zinshausmarkt. derStandard.at: Am vergangenen Wochenende war der Kongress des internationalen Haus- und Grundbesitzerbundes U.I.P.I. in Wien. Was wurde da diskutiert? Friedrich Noszek: Ohne private Vermieter kann das benötigte Wohnungsangebot nicht zur Verfügung gestellt werden - das stellte schon die UN-HABITAT-Konferenz vor drei Jahren in Vancouver fest. Und jetzt geht' s uns darum, dass man die Existenz der privaten Vermieter sichert. Zunächst auf der internationalen Ebene: Wenn hier Auflagen kommen, die der Private nicht oder nicht ausreichend erfüllen kann, ist das existenzschädlich - um nicht zu sagen: existenzgefährdend. Die zweite Ebene betrifft die innerstaatliche Gesetzgebung, besonders das Miet- und das Steuerrecht. Die EU sagt nun in ihrer Energieeffizienz-Richtlinie, dass wir wärmedämmende Maßnahmen setzen müssen – unter anderem, um die Energieabhängigkeit Europas zu reduzieren. Das lässt sich vor allem durch eine Reduktion der verbrauchten Energie erreichen, und hier weisen wiederum die Sektoren Verkehr, Industrie und 26

HAUS & EIGENTUM 06/2011

Wohnimmobilien das meiste Potenzial auf. Unser Anliegen ist, dass das bei Wohnimmobilien so durchgeführt wird, dass die Belastung nicht allein der Vermieter tragen muss. Denn Nutznießer ist letztlich der Mieter. derStandard.at: Was schlagen Sie vor? Noszek: Es sollte eine Vereinbarung in Form des so genannten „Contractings“ ermöglicht werden, dass also der Mieter zeitlich limitiert einen Teil seiner Kostenersparnis in die Investition, die der Vermieter tätigt, einbindet. Wenn sich der Mieter also beispielsweise 2000 Euro im Jahr an Heizkostenenergie spart, dann sollten tausend Euro, aufgeteilt auf zehn Jahre, als Zuschuss zur Investition möglich sein. derStandard.at: Wird das schon irgendwo in Europa so gehandhabt? Noszek: In England, Frankreich, Belgien und Holland sind Gespräche dazu im Gang, Ergebnisse gibt es aber noch nicht. Weil natürlich jeder, der eingeladen wird, mitzuzahlen, sagt: "Warum gerade ich? Der andere soll zahlen." Das ist die grundlegende Problematik dabei. Wir Eigentümer haben noch dazu den Druck, dass schlechtere Wärmedämmung niedrigere Mieten und eine Entwertung des Objekts bedeutet. Das Problem ist also vielschichtig, wir bemühen uns aber um eine Lösung. Die dritte Finanzierungsmöglichkeit sind öffentliche Förderungen. Die Regierung hat ja kürzlich wieder 100 Millionen Euro pro Jahr für die thermische Sanierung zur Verfügung gestellt – wobei ja die Experten in der

parlamentarischen Enquete im Februar festgestellt haben, dass man eigentlich 300 Millionen Euro jährlich brauchen würde. Man rechnet ohnehin damit, dass die Förderung das Fünffache an Wertschöpfung auslöst. Angesichts der budgetären Situation ist es aber eine Illusion, zu sagen, 300 Mio. werden zur Verfügung gestellt. derStandard.at: Zu den Vermögenssteuern: Da sind Sie dagegen, weil sie sagen, dabei wird schon versteuertes Kapital nochmals der Steuer unterzogen. Noszek: Geld kann man sich nur dort holen, wo etwas vorhanden ist. Das ist schon klar. Aber das ist leichter bei liquiden Mitteln möglich. Wenn es sich um ein Haus handelt, das keinen Ertrag abwirft, dann geht das außerdem auf Kosten der Substanz. Substanzbesteuerung muss auf alle Fälle vermieden werden. Wenn Einnahmen aus der Hausbewirtschaftung vorhanden sind, bedeutet dies wiederum, dass diese Einnahmen unter Umständen nicht für Investitionen zur Verfügung stehen, sondern weggesteuert werden. Im Übrigen pendeln unsere Jahresabschlüsse ja hin und her: In einem Jahr machen Sie einen Gewinn mit einem Haus, dann wieder nicht. Und außerdem: Woran sollte sich die Vermögenssteuer orientieren? Am Einheitswert? An einem Vielfachen des Einheitswerts? Am Verkehrswert? Brauchen wir ein Gutachten, um das festzustellen? Also da sind viele Fragen ungeklärt. Und die Politik macht es sich leicht, zu sagen: Naja, wir werden eine Freigrenze einführen bis 500.000 Euro, da fallen die meisten dann eh raus. Und der Rest soll einfach schreien. derStandard.at: Die Vermögenssteuer wäre aber doch beileibe nicht die einzige Steuer, die zweimal "zuschlägt". Noszek: Haben Sie sich schon einmal ausgerechnet, wieviel Ihnen von einem Euro, den Sie verdienen, tatsächlich übrig bleibt? Es ist ein Bruchteil.

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PRESSESPIEGEL

Das ist beeindruckend. Noch dazu ist Österreich im Spitzenfeld der steuerlichen Belastung. Warum? Einerseits haben wir sehr hohe Sozialleistungen und eine ungünstige Topografie - Autobahnen oder Bahnstrecken zu bauen kostet bei uns wegen der vielen Berge weitaus mehr als anderswo. Dazu kommt noch die Altersstruktur. Die Pensionen werden nicht auf Dauer finanzierbar sein, so wie wir das derzeit haben. Da steckt sozialpolitischer Sprengstoff drinnen – so wie in Griechenland, Portugal, Spanien, auch in Frankreich. Und irgendwann explodiert die Situation. derStandard.at: Wieviele Häuser haben Ihre Mitglieder im Durchschnitt? Noszek: Wir vertreten ja eher die kleineren Hausbesitzer, nicht die großen Investoren. Im Regelfall haben unsere Mitglieder ein Haus, in dem sie selbst wohnen und das sie selbst betreuen, meist auch verwalten, so gut sie können. Unsere Aufgabe ist es, die Leute zu beraten, damit sie mit dem eigenen Haus zurechtkommen und dass da nicht irgendetwas schiefgeht – also Rechtsberatung, Steuerberatung, Finanzierungsberatung, Versicherungsberatung, die volle Palette. Das ist die eigentliche Aufgabe des Verbandes. derStandard.at: Der Zinshausmarkt boomt ja in letzter Zeit. Haben da viele Ihrer Mitglieder verkauft? Noszek: Dann, wenn ein Generationenwechsel ansteht, kommt das schon immer wieder vor. Aus verschiedenen Motiven heraus: Die einen kennen sich einerseits nicht richtig aus und sehen andererseits natürlich auch das Geld, das sie für das Haus bekommen könnten. Davon kann man sich ein neues Auto kaufen, oder ein Weltreise machen, etc. Das, was die vorhergehende Generation aufgebaut hat, kann man ja – wie man so schön sagt – verhökern und davon leben. Es gibt aber auch die andere Situation, die ich gerade wieder erlebt habe: Von einem Zinshaus im 12. Bezirk ist

kürzlich die Eigentümerin verstorben. Eine Tochter hat die Hälfte geerbt, die andere ein Viertel, deren beide Kinder je ein Achtel. Sie haben dann aber feststellen müssen, dass sie damit nicht zurecht kommen, auch mit den anstehenden Investitionen, waren verunsichert und haben schließlich verkauft. derStandard.at: Es ist aber wohl nicht immer so, dass die vorhergehende Generation „aufgebaut“ hat, sondern oft hat wohl schon diese Generation das Haus geerbt? Noszek: Das kann durchaus sein. Das ist von Fall zu Fall unterschiedlich. Es gibt natürlich in der Generationennachfolge auch welche, die sagen: „Das haben unsere Großeltern aufgebaut, wir sind stolz darauf, wir machen weiter, wir schaffen es.“ Und die anderen sagen halt: „Oje, wir schaffen das nicht, wir trennen uns von dem Vermögen.“ derStandard.at: Heißt das eigentlich auch, dass die Mitglieder Ihres Verbands immer weniger werden? Noszek: Es hat Jahre gegeben, da sind wir weniger geworden. Jetzt sind wir wieder stabil, Tendenz steigend. Warum? Weil wir unser Service verbessert haben, unter anderem mit der monatlich erscheinenden Zeitung „Haus und Eigentum“. Generell muss man sagen, dass sich die Leute heute wesentlich weniger organisieren, das ist in allen Vereinen bis hin zu den Gesangsvereinen so. Das ist also auch ein Generationenproblem. Die Älteren waren bereit, sich zu organisieren, die Jüngeren kaum oder wesentlich weniger. Das ist bei der Gewerkschaft ja genauso, oder bei den Autofahrervereinen und den Freiwilligen Feuerwehren. derStandard.at: Wieviele Mitglieder haben Sie? Noszek: Österreichweit zwischen 40.000 und 50.000, auf Wiener Ebene haben wir derzeit so an die 6.000. Wir sind also kein kleiner, wir sind ein mittelgroßer Verband.

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derStandard.at: Viele Menschen sind der Meinung, dass, wenn schon die Erbschaftssteuer abgeschafft wurde, wenigstens die Vermögenssteuer wieder kommen sollte. Noszek: Österreich ist nicht das einzige Land, das Erbschaften nicht versteuert. Der Ausgleich – auch der steuerliche Ausgleich – ist aber natürlich grundsätzlich eines der schwierigsten Kapitel überhaupt. Im Grund genommen steckt ein mangelnder Ausgleich zwischen Jung und Alt dahinter. Die Alten sind einzementiert bei den Pensionen. Sagen Sie heute zu einer Pensionistenvereinigung, dass der Prozentsatz der Pensionserhöhung zu hoch ist. Da haben Sie die Revolution. Ich kenne andererseits etliche Junge, die eine gute internationale akademische Ausbildung haben, und dann um 2500 Euro brutto einen auf eineinhalb Jahren befristeten Job im Ministerium kriegen. derStandard.at: Was ist nun ihre Erwartung an die Politik, oder anders gefragt: Was erhoffen Sie sich? Noszek: Im Grund genommen erhoffen wir uns eine faire Vorgangsweise. Damit wäre schon sehr viel erreicht. Unfair wäre es dann, wenn man sagt: „Na, das sind eh nur die G'stopften, die sollen zahlen.“ Das ist eine heute sehr weit verbreitete Meinung. Nicht nur bei Mietern, sondern auch bei der Mittelschicht generell. „Wer was hat, soll was hergeben“ – das ist die landläufige Meinung. Dagegen ist anzukämpfen. Das Eigentum an sich sollte respektiert werden als Fundament der Gesellschaft und auch der Demokratie. Diktaturen gingen nämlich meistens locker um mit dem Eigentum. In der Nazi-Zeit ist viel enteignet worden, auch im Ostblock. Es gibt zahllose andere Beispiele von Diktaturen, die sich bereichern oder bereichert haben. Schauen Sie in den arabischen Raum: Was hat man da nicht alles in die eigene Tasche gesteckt? So viel, dass man es gar nicht mitnehmen konnte, wenn man flüchten musste. Martin Putschögl “derStandard.at“ 01.06.2011 06/2011 HAUS & EIGENTUM

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■ SERVICE

Wien ZENTRALVERBAND HAUS UND EIGENTUM 1010 Wien, Landesgerichtsstraße 6 Tel.: 01-406 33 18, Fax 01-406 53 49 E-mail: office@zvhausbesitzer.at homepage: www.zvhausbesitzer.at

Sekretariat: Mo. – Do. 8.30 bis 17.00 Uhr Fr. 8.30 – 13.00 Uhr Am Freitag, 24. Juni 2011 ist der Verband geschlossen!

Rechtsauskunft: Mo. 8.30 –18.30 Uhr, Di. – Fr. 8.30 – 12.30 Uhr. Achtung: Rechtsberatung Im Juli /August An allen Freitagen im Juli und August findet KEINE Rechtsberatung statt! Für Rechtsauskünfte ersuchen wir um eine telefonische Terminvereinbarung unter 01-406 33 18, damit Wartezeiten vermieden werden können. Schriftliche Auskünfte (E-Mail, Brief, Fax) sind kostenpflichtig. Es werden je nach Aufwand der Bearbeitung bis zu 20 Euro verrechnet. Achtung: Im Juli und August entfallen die Steuer-, Bau- und Versicherungsberatungen

Steuerberatung: Jeden Mittwoch ab 14.00 Uhr durch einen Vertreter der Steuerberatungskanzlei Prüftreuhand nach telefonischer Anmeldung. Außerdem bietet die Kanzlei DI Sommer, 1220 Wien, Mengergasse 39/34 Steuerberatung an. Schriftliche Anfragen können leider nicht beantwortet werden. Telefonische Terminvereinbarung unter 01/270 53 58 erbeten.

Bauberatung: Durch einen Vertreter des Instituts für Bauforschung OFI nach telefonischer Anmeldung Mittwoch, 15. Juni ab 15.00 Uhr Nächste Termine: 13. September 2011, 18. Oktober 2011 28

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Versicherungsberatung: Durch Herrn Thomas Savera nach telefonischer Anmeldung: Donnerstag, 30. Juni 2011 ab 15:00 Uhr. Nächste Termine: 29. September 2011, 27. Oktober 2011 Finanzberatung: Durch einen Vertreter der Immo-Bank nach telefonischer Terminvereinbarung Diese Beratungen finden in den Räumlichkeiten des Zentralverbandes statt. Beratung/Vertretung durch einen Rechtsanwalt in zivil-, straf- oder verwaltungsrechtlichen Angelegenheiten nach telefonischer Vereinbarung. Dieses Service ist kostenpflichtig! (Spezialtarif für Mitglieder)

INFORMATIONSABENDE zu aktuellen Themen im Sitzungssaal des Zentralverbandes, 1. Stock KR Peter Frigo: Di. 13. September 2011, 18 Uhr. Nächste Termine: 4. Oktober, 18 Uhr Helga Brun: Nächster Termin: 18. Oktober 18 Uhr

HAUSVERWALTUNGSKURS Für Mitglieder des Zentralverbandes Haus und Eigentum (Zentralverband der Hausbesitzer und Reformverband der Hausbesitzer) besteht die Möglichkeit, einen Kurs zu besuchen, bei dem für Hauseigentümer wesentliche Themen besprochen werden. Kursbeitrag: 100 Euro Kurszeiten: Jeder 1. und 4. Mittwoch im Monat von 18.00 bis 19.45 Uhr Nächste Termine: 22. Juni 2011 Ort: 1010 Wien, Landesgerichtsstraße 6, Vortragssaal im Dachgeschoß

PRÄSENTATION des BICI EDV -Hausverwaltungsprogrammes der Firma Liegenschaftsverwaltung Graz im Sitzungssaal des Zentralverbandes, 1. Stock Donnerstag, 30. Juni 2011 18:30 Uhr. Anmeldung erbeten!

ABC der HAUSVERWALTUNG – Grundlagenwissen – Neue erweiterte Auflage Preis: 20 Euro inkl. MWSt. (exkl. Porto), erhältlich im Büro des Zentralverbandes Haus und Eigentum. Neue Ergänzungsblätter liegen im Zentralverband für Sie auf.

Oberösterreich Rat und Hilfe für Mitglieder Landesverband Oberösterreich Haus- und Grundbesitzerbund Spittelwiese 13/1, 4020 Linz oder per Adresse: Landesobmann Josef Stranzinger Dr. Pascher-Straße 10 5280 Braunau, Tel. 0664-112 06 06 Mail: stranzinger@tznetz.com www.hausbesitzerbundooe.at

BRAUNAU, Bezirksverband Dr. Pascher-Straße 10, 5280 Braunau Sprechstunden jeden Mo. 15 – 18:30 Uhr und nach Vereinbarung. Tel/Fax: 07722-620 20 oder Mobil: 0664-112 06 06 Mail: stranzinger@tznetz.com www.grundbesitzerbund-braunau.at

LINZ, Bezirksverband: INFORMIEREN – BERATEN – BETREUEN

Wir ersuchen um Anmeldung unter Tel. 01-406 33 18. Ergänzend zu diesem Angebot werden kostenlose Informationsabende und Spezialvorträge während des Jahres angeboten.

Spittelwiese 13/1, 4020 Linz Tel.: 0732-77 46 56 Fax: 0732-78 46 40 Mail: office@hausundgrundbesitzer.at www.hausundgrundbesitzer.at

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SERVICE

Bürozeiten: Mo. – Fr. 8 – 12 Uhr, Di. und Do. 14 – 16:30 Uhr Telefonzeiten: Mo. 8–12 Uhr, Di. bis Fr. 8–9 und 12 – 13 Uhr. Di. und Do. 14 – 15 Uhr

WELS UND UMGEBUNG, Bezirksverband: Kaiser-Josef-Platz 47/3, 4600 Wels Tel.: 07242-293 61 Fax: 07242-293 61-26, Mail: hausbesitzerbund.wels@aon.at Bürozeiten: Mo. – Fr. 8 – 12 Uhr

SCHÄRDING, Bezirksverband Linzer Straße 16, 4780 Schärding Sprechstunden jeden Mo. 15:00 bis 19:00 Uhr und nach Vereinbarung Tel. / Fax: 07712-30022 Obmann Schmid: 0660-47 09 202 Obmannstv. Haslinger: 0650-49 02 008 mail: office@schaerdinger.net www.1.Schaerdinger.net

Salzburg Salzburger Haus- und Grundbesitzerbund 5020 Salzburg, Franz-Josef-Straße 12, Tel.: 0662-84 83 72-0, Fax DW - 20 Mail: office@shgb.at, www.shgb.at

ausschließlich für Mitglieder des Hausund Wohnungseigentümerverbandes angeboten werden können, wird ersucht, bei der Beratung die Einzahlung des laufenden Mitgleidsbeitrages nachzuweisen. Im Rahmen unserer Mitgliederfachberatung wird im Bedarfsfalle Beratung durch freiberufliche Fachexperten (Rechts-, Steuer- und Bauberatung) kostenlos angeboten. Den dafür notwendigen „Beratungsscheck“ erhalten Sie beim jeweils zuständigen Ortsverein oder über den Landesverband im Krems. Für die bei den Ortsvereinen allgemein abgehaltenen Beratungen ist kein Beratungsscheck erforderlich.

AMSTETTEN, Beratungsstelle Auskünfte und Beratung über Immobilien Ott nach telefonischer Vereinbarung: Mag. Johannes Ott Tel.: 07472/66687 E-Mail: j.ott@immobilien-ott.at Ortsverein Amstetten: Obmann Ing.Konrad Hackl Tel. 0699-11 40 47 94 Nähere Auskünfte auch: Verbandskanzlei Krems 02732/82331 sowie 0664/1203127

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2070 Retz,Znaimerstraße 14 Obmann: Dir. Rudolf-Anton Preyer ObStv.: Friederike Krehan und Dr. Martina Krammer Auskünfte über die Funktionäre und die Verbandskanzlei 3500 Krems Tel.: 02732-82 331 und 0664-12 03 127 office@haus-eigentum-verein.org www.haus-eigentum-verein.org Rechtsstelle für Beratungsschecks

KLOSTERNEUBURG UND TULLN, Beratungsstelle 3400 Klosterneuburg, Stadtplatz 4 Obmann: Dr. Romuald Artmann, Rechtsanwalt, 3400 Klosterneuburg, Stadtplatz 4, Tel.: 02243-32 744 Besprechung nach telefonischer Vereinbarung. Obmann StV.: Irmgard Schnür Immobilien Wienerstraße 106, 3400 Klosterneuburg, Tel.: 02243-32 407, nach telefonischer Vereinbarung, Rechtsstelle für Beratungsscheck

KREMS, Verbandskanzlei und Beratungsstelle 3500 Krems, Roseggerstraße 10 Tel. 02732-82 331 und 0664-12 03 127, Fax.: 02732-82 331-4 Mail: noehaus@aon.at

ASPANG Büro: Mo – Fr von 8:30 – 12:30 Uhr und (nach Vereinbarung) 13:30 – 16:30 Nach telefonischer Voranmeldung Wegen Urlaub bliebt das Büro vom 25.07 bis 12.08 geschlossen! Rechtsberatung durch Rechtsanwalt Mo 15:00 – 18:30 Uhr, Mi 14:00 – 16:30 Uhr, Steuerberatung durch Steuerberater 1 x monatlich, Hausverwaltungsund Bauberatung nach Vereinbarung

Niederösterreich Wir unterstützen unsere Mitglieder und bieten daher einen umfassenden Beratungsservice. Da die Beratungen

Gemeindeamt Aspang, Tel.: 02642-52 303 RA. Dr. Rudolf Rammel Mi. 9 – 12 Uhr

Sprechstunden und Mitgliederberatung jeden Montag und Mittwoch von 16 – 18 Uhr. Mitglieder außerhalb des Ortsgebietes Krems werden um telefonische Anmeldung ersucht.

BADEN, Beratungsstelle: 2500 Baden, Rathausgasse 7 Tel.: 02252-86 316-0 Wohnrechtsberatung durch Rechtsanwaltskanzlei Herrn Dr. Martin Prokopp und Herrn Mag. Donhoffer nach telefonischer Vereinbarung. Steuerberatung: Mag. Stefan Prokopp Anmeldung unter 02236-50 62 20 Rechtsstelle für Beratungsschecks.

HORN, EGGENBURG, RETZ UND UMGEBUNG Haus und Grundbesitzerverein:

LANGENLOIS 3550 Langenlois, Johann Kargl-Str. 23 Obmann Anton Leutmezer Auskünfte über die Verbandskanzlei 3500 Krems Tel.: 02732-82 331 und 0664-12 03 127

MÖDLING, IVI Interessensvertretung Immobilien e.V. Bezirksverband Mödling: Beratung in der DDr. Gerald Fürst Rechtsanwalts-GmbH Wiener Straße 9, 2340 Mödling Tel.: 02236-22 139 06/2011 HAUS & EIGENTUM

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SERVICE

Auskünfte jeden Montag gegen Voranmeldung von 15 – 18 Uhr.

WAIDHOFEN AN DER YBBS Beratungsstelle Gasthaus Üblacker, Unter der Burg

NEULENGBACH Auskünfte über die Verbandskanzlei Krems: 02732-82 331 und 0664-12 03 127

NEUNKIRCHEN Rechtsanwalt Dr. Kurt Lechner 2620 Neunkirchen, Triester Str. 34 Tel.: 02635-69 555 nur nach telefonischer Vereinbarung Rechtsstelle für Beratungsschecks

REICHENAU-PAYERBACH-GLOGGNITZ, Verein der NÖ. Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer: Obmann: Günter Langmann, Postanschrift: Schulgasse 27. 2651 Reichenau an der Rax, Tel.: 0676-70 15 882Fax: 01-96-87 075, Mail: hausundgrund@chello.at Beratung: Dr. Rudolf Rammel, Rechtsanwalt Purgleitnergasse 15 2700 Wr. Neustadt, Tel.: 02622-83 494, Fax: 02622-83 494-4 Auskünfte während der Kanzleistunden. Rechtsstelle für Beratungsschecks.

ST. PÖLTEN, Beratungsstelle und Kanzlei des Vereins der Hausbesitzer 3100 St. Pölten, Marktgasse 8 Tel.: 02742-35 32 75 Sprechstunden – Verwaltungs- und Realitätenbüro: Mo – Fr von 9 – 12 Uhr

STOCKERAU UND KORNEUBURG, Beratungsstelle Obmann: Dr. Hans Jürgen Krehan Beratungsstelle: RA Dr. Ursula Heber, 2000 Stockerau Hauptstraße 33, Schillerstraße 2, gegen telefonische Anmeldung Tel.: 02266-98 228 Rechtsstelle für Beratungsschecks 30

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Auskünfte und Beratung: jeweils in den Monaten Jänner, März, Mai, Juni, September und November, jeden 4. Freitag im Monat von 17 – 18 Uhr. Anmeldung erforderlich unter 0676 -77 42 426 oder 02732-82 331 Obfrau: Inge Fuchsbauer 3340 Waidhofen/Ybbs, Moysesstraße 5 Auskünfte auch über die Verbandskanzlei Krems: 02732-82 331

Rechtsanwälte: RA Mag. Dr. Gert Kleinschuster Herrengasse 3, 8010 Graz Tel.: 0316-82 25 91 Mail: kleinschuster-ra@aon.at RA Mag. Dr. Alexander Klein LL. M. Hofgasse 3 8010 Graz, Tel.: 0316-82 88 20, Mail: office@rahofgasse.at RA Mag. Philipp Rock Mariatroster Straße 87a 8043 Graz Tel.: 0316-83 02 10, Mail: office@lindner-rock.at

WR. NEUSTADT, Beratungsstelle

Steuerberater:

2700 Wr. Neustadt, Dr. Richard Fröhlichgasse 20, Tel.: 02622-28 417,

Stb. Dr. Stefan Drawetz, Grazer Treuhand Steuerberatung GmbH & Partner KG, Petersgasse 128 a 8010 Graz Tel.: 0316-4780-152, Mail: s.drawetz@grazertreuhand.at

Obmann: Robert Eidler, täglich nach vorheriger Terminvereinbarung in der Zeit von 9 – 12 Uhr und von 14 – 17 Uhr

YBBS AN DER DONAU Auskünfte: Ortsverein Amstetten oder Verbandkanzlei Krems, Tel.: 02732-82 331

Steiermark Haus- und Grundbesitzerbund Landesverband Steiermark 8010 Graz, Naglergasse 50 Tel.: 0316-82 95 19, Fax: 0316-82 95 19-22 Mail: office@hausbesitzer-stmk.at Informationsunterlagen und Drucksorten können unter www.hausbesitzer-stmk.at bestellt werden.

StB. Dr. Hermann Pucher, Pucher & Schachner – Wirtschaftsprüfung und Steuerberatung, GmbH&Co KG Rechbauerstraße 31, 8010 Graz Tel.: 0316-32 35 66-0 Mail: office@pucher.com

EDV Berater: Ing. Peter Hötzer Liebenauer Hauptstr. 2-6, 8010 Graz Tel.: 0316-32 32 33, Mail: office@liegenschaftsverwaltung.at

Hausverwalter: Heinz Musker Radetzkystraße 7, 8010 Graz Tel.: 0316 82 77 27 Mail: immo.musker@aon.at Gertrude Truschnegg Liebenauer Hauptstraße 2-6, 8041 Graz Tel.: 0316-468 22 45 Mail: office@immobilien1.at

Öffnungszeiten der Verbandskanzlei: Für Rechtsauskünfte empfehlen wir eine telefonische Terminvereinbarung unter 0316-82 95 19 um Wartezeiten zu vermeiden. Landesverbandssekretär Mag. iur. Gerhard Schnögl steht den Mitgliedern Mo. bis Do. 8-13 Uhr zur Verfügung.

Veranstaltungen: Stammtisch: Haus- und Grundbesitzer treffen sich zum Erfahrungsaustausch: 20. Juni 2011 17:00 bis 19:00 Uhr Parkhotel Graz, 8010 Graz, Leonhardstraße 8.

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SERVICE

2. Steirischer Eigentümertag 23.09.2011 Beginn 15:30 Uhr Stadthalle GRAZ Kostenlose Vorträge: Wohnrecht – Steuer Steuer als Investionsanreiz Mietvertragsgestaltung Steuerfragen bei der Vermietung Aktuelles im Wohnrecht MRG-WEG Vortragender: Dr. Wolfgang Dirnbacher Holen Sie sich Tipps & Tricks! Kostenfreier Parkplatz im Messegelände Nähere info: www.eigentümertag.at Präsentation des BICI EDVHausverwaltungsprogrammes der Firma Liegenschaftsverwaltung Graz: In der Verbandskanzlei 8010 Graz, Naglergasse 50 um 18:30 Uhr. Nächster Termin: 29. Juni Anmeldung erbeten 0316/323233 www.hausbesitzer.at

Neue Serviceleistung Vermietung nie ohne Beratung und ohne Überprüfung der Bonität Ihrer Mieter! Zugriff auf die KSV Datenbank – dergrößten Negativdatenbank Österreich. Melden Sie Mietzinsschuldner! Nähere Informationen durch unseren Juristen Mag. Schnögl 0316/829519

KUFSTEIN, Verein Haus- und Wohnungseigentümer Kufstein: Rechtsberatung: (nur für Mitglieder des Vereins der Haus- und Wohnungseigentümer Kufstein) RA Dr. Thomas Zelger Kaiserbergstraße 8, 6330 Kufstein, nach Vereinbarung Tel.: 05372-62 451

HALL IN TIROL, Verein der Haus- und Wohnungseigentümer für Hall in Tirol und Umgebung Telefon und Fax 05223-44 015, Mail: hausverein.hall@aon.at, Website: www.hausverein-hall.at Rechtsberatung: Obmann W. Bernhard und Mag. M. Kuprian erteilen im Rahmen der Sprechstunden Rechtsberatung in Fragen des Miet- und Wohnungseigentumsrechtes. Auskünfte sind für Mitglieder kostenlos. Nächster Termin: Mo. 4. Juli 2011 ab 18 Uhr im Landhotel „Reschenhof“, Bundesstraße 7, 6068 Mils. Weitere Termine 4. Juli, 1. August, 5. September, 3. Oktober, 7. November, 5. Dezember 2011.

Vorarlberg Österreichischer Haus- undHaus- und Grundbesitzerverein Vorarlberg

Tirol Österreichischer Haus- und Grundbesitzerbund Landesverband Tirol Schöpfstraße 20, 6020 Innsbruck; Tel.: 0512-58 43 40 Fax: 0512-58 43 40 - 40 tirol@oehgb.com0 Bürozeiten: Mo. – Fr. 9 – 11:30 Uhr und 13 – 14 Uhr In Fragen des Mitgliedsbeitrages bitte ausschließlich an Fr. Degenhart wenden: Tel.: 0676-61 77 034, Mi. 16 – 17 Uhr oder per Mail: b_degenhart@hotmail.com

6850 Dornbirn Sebastianstraße 10 Kontaktperson: Waltraud Fischer Tel.: 05572-23550 Terminvereinbarung erbeten Vertragsformular erhältlich Jeden ersten Mittwoch im Monat finden in den Kanzleiräumlichkeiten von RA Dr. Gernot Klocker Mozartstraße 18, 6850 Dornbirn zwischen 17 und 19 Uhr Sprechstunden unentgeltlich und ohne Voranmeldung statt Anwaltliche unentgeltliche Erstberatung gegen Voranmeldung bei: RA Dr. Gernot Klocker und Dr. Manuela

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Schipflinger-Klocker, 6850 Dornbirn Mozartstraße 18, Tel.: 05572-38 68 69, Mail: office@kgk.co.at

Kärnten KLAGENFURT, Landesverband Kärnten, Bezirksgruppe Klagenfurt Pfarrhofgasse 6/2, 9020 Klagenfurt, Tel. und Fax: 0463-51 16 37, Mail: oehgb.klagenfurt@aon.at; Sprechstunden jeden Mi. 15 – 17 Uhr, Anwaltliche Beratung jeden Mi. 17 – 18 Uhr Anwälte, die für die Beratung zur Verfügung stehen: Dr. Hans-Georg Mayer: 0463-54 169 Mail: rechtsanwalt@hgmayer.at Dr. Georg Schuchlenz: 0463-51 65 30 Mail: office@dr-schuchlenz.at Mag. Stephan Medwed: 0463-55 120 Mail: office@medwed.at Mag. Patricia Tassotti: 0463-50 20 80 Mail: tassotti@aon.at

VILLACH, Landesverband Kärnten, Bezirksgruppe Villach Peraustraße 31, 95oo Villach Tel.: 04242-24 475 Fax: 04242-26 107 Sprechstunden jeden Donnerstag ab 17 Uhr nach Terminvereinbarung; außerhalb der Sprechstunden nach Terminvereinbarung, RA Dr. Rudolf Pototschnig oder Dr. Veit Jonach

Burgenland Landesverband Burgenland Präsident: Dr. Thomas Schreiner Eszterházyplatz 6a, 7000 Eisenstadt Tel.: 02682 64044 13 Fax: 02682 64044 30 E-Mail: hausbesitzer@aon.at Beratungsanfragen / Termine bitte per E-Mail 06/2011 HAUS & EIGENTUM

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Unser hĂśchstes Ziel: Ihr niedrigster Energieverbrauch.

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Eine Welt ohne unsere wertvollen Ressourcen Energie und Wasser? Damit es dazu nicht kommt, arbeiten wir kontinuierlich an LĂśsungen, die beim Energiesparen helfen. Damit senken wir Kosten und schonen gleichzeitig die Umwelt.

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