Haus und Eigentum 2/2013 by Österrreichischer Agrarverlag

ZEITSCHRIFT FÜR HAUS, GRUND UND WOHNUNGSEIGENTUM

Österreichische Post AG / P.b.b. Verlagsort 1140 Wien Sturzgasse 1a 09Z038333M

nr. 02 / Februar 2013

der Landesverbände Wien, Niederösterreich, Oberösterreich, Tirol, Salzburg, Steiermark, Kärnten, Burgenland & Vorarlberg

Das „Bummerlhaus“ am Stadtplatz von Steyr mit seinem gotischen Kern zählt zu den schönsten historischen Wohnhäusern Österreichs

Foto: Bilderbox

Was Wohnen wirklich 4 teuer macht

Sanierungsoffensive 2013 8-9 Liegenschaftsbewertung 10-13

n ÖHGB

ÖHGB:

Neujahrsempfang des Präsidenten Anlässlich des Neujahrsempfangs des ÖHGB-Präsidenten Dr. Martin Prunbauer hatten zahlreiche Funktionäre und Landesverbandsobmänner Gelegenheit zum Erfahrungsaustausch und Netzwerken.

sident des ÖHGB Oberösterreich Josef Stranzinger, Obmann Helmut Nopp und Finanzreferentin Angelika Viteka.

„Die wichtigste Stütze für eine erfolgreiche Arbeit ist und bleibt der Service für unsere Mitglieder vor Ort.“ Dies war der Tenor beim Neujahrsempfang des Präsidenten des ÖHGB Dr. Martin Prunbauer.

präsident des Zentralverbands Wien Prof. Dr. Karl Mayerhofer, die GeStefan Drawetz neuer Chef der schäftsführerin des Österreichischen Arbeitsgruppe Steuern Haus- und Grundbesitzerbundes Der Steuerexperte Dr. Stefan Mag. Edda Cosentini, der ObmannDrawetz, Geschäftsführer der Grazer Stellvertreter des ÖHGB Steiermark Treuhand aus Graz, wird ab sofort Ing. Peter Hötzer, Pressesprecher das Gremium leiten. n Unter den Gästen des Empfangs Mag. Markus Langwaren unter anderen der Steuerthaler, der Präsident v.l.: Dr. Stefan Drawetz, Steuerexperte des ÖHGB; experte Dr. Stefan Drawetz, der Prädes ÖHGB Burgen- KR Dr. Friedrich Noszek, Präsident des Zentralsident des Zentralverbands Wien land RA Dr. Martin verbands Wien; Prof. Dr. Karl Mayerhofer, Vizepräsident des Zentralverbands Wien; KR Dr. Friedrich Noszek, der VizeSchreiner, der PräRA Dr. Martin Prunbauer, Präsident des ÖHGB; Mag. Markus Langthaler, Pressesprecher; RA Dr. Martin Schreiner, Präsident des ÖHGB Gäste des Empfangs in der Rechtsanwaltskanzlei Burgenland; Ing. Peter Hötzer, akad. IM, Dr. Prunbauer Obmann-Stellvertreter des ÖHGB Steiermark

IMPRESSUM MEDIENINHABER, HERAUSGEBER:

Zentralverband der Hausbesitzer – Hausbesitzerhilfsverein, Landesgerichtsstraße 6, 1010 Wien Tel.: (01) 406 33 18, Fax: (01) 406 53 49 E-Mail: office@zvhausundeigentum.at www.zvhausundeigentum.at FÜR DEN INHALT VERANTWORTLICH:

KR Dr. Friedrich Noszek

HAUS & EIGENTUM Februar 2013

PROJEKTLEITUNG UND GRAFIK:

ANZEIGEN: Bau.Media.GmbH.

Österreichischer Agrarverlag, Druck- u. Verlags GmbH. Nfg. KG, Sturzgasse 1 A, 1140 Wien Tel.: (01) 981 77-0, Fax: DW -120 www.agrarverlag.at REDAKTION: DI Hartmut Schnedl MA Tel.: (01) 981 77-121, Fax: (01) 981 77-120 E-Mail:h.schnedl@agrarverlag.at DI Edith Kaiser E-Mail: e.kaiser@agrarverlag.at

Marktstraße 1, 3492 Grafenegg Klaus Kopal Tel.: 0664/412 00 85, Fax: 02735/771 88-22 E-Mail: klaus.kopal@baumedia.co.at DRUCK: AV+Astoria Druckzentrum GmbH

Faradaygasse 6, 1030 Wien Tel.: (01) 797 85-0, Fax: (01) 797 85-218, E-Mail: office@av-astoria.at ADRESSVERWALTUNG: Bei den Landesverbänden

E D I TO R I A L n

Inhalt

Sehr geehrte Leserinnen und Leser!

Wir über uns Editorial......................................................................................

Wir meinen: Steigende Bedeutung der technischen Beratung............................................................ 5 Am Rande vermerkt: Zur Pünktlichkeit der Mieteinzahlungen............................................................

Aktuelle Themen ÖHGB Neujahrsempfang des Präsidenten.................................... 2 kommentar Was Wohnen wirklich teuer macht.................................... 4 DER HAUSJURIST Novellierung der Wiener Bauordnung............................... 6 UIPI Steuerlast zerstört Demokratie .......................................... 8 Sanieren Sanierungsoffensive 2013 .................................................... 8 Immobilienmarkt Liegenschaftsbewertung im Lichte von Angebot und Nachfrage........................................................ 10 international Das Mietrecht in Deutschland............................................. 16 Garten Die kleinen Wilden.................................................................. 20 Haus und Eigentum – Fotowettbewerb Stellen Sie Ihr Haus vor!......................................................... 23

Aus den Bundesländern Steiermark: Akademie für Haus-, Grundund Wohnungseigentümer.................................................. 22 Wien: Vortrag: Steuererklärung 2012........................................... 24

Service Impressum................................................................................ 2 Index und Hauptmietzinswerte.......................................... 15 Fragen aus der Beratungspraxis.......................................... 17 Fachliteratur............................................................................. 24 Pressespiegel............................................................................ 25

Allgemein bereiten die zunehmend technischen Anforderungen an Gebäude Kopfzerbrechen. Diverse Regelungen, allen voran Bauordnungen und ÖIB-Richtlinien, die Kapitel der Bauordnungen ersetzen oder ergänzen. Im Rahmen des ÖIB (Österreichisches Institut für Bautechnik) gibt es ein Beratungsforum, in dem die gesetzlichen Interessenvertretungen vertreten sind, nicht aber unsere Verbände. Wir werden uns in dieses Gremium hineinurgieren, um mitreden zu können. Das Thema „Miethöhe“ wird bereits seit Jahren angesprochen und ist seit dem Vorstoß der Wiener Grünen neuerlich hochgespielt. Wir bringen eine Darstellung der verschiedenen Gründe, die zu der Mietenentwicklung geführt haben. Verschiedene Branchen sehen im privaten Hausbesitz erhebliche Erwerbs- und Gewinnchancen. Die Lobbying-Tätigkeit dieser Gruppen ist nicht zu unterschätzen und spiegelt sich in diversen Gesetzen wieder. Ein oft gebrauchtes Argument ist die Arbeitsplatzbeschaffung, daher soll viel investiert werden. Die technische Beratung unserer Mitglieder wird aufgrund ständig neuer Normen immer wichtiger. Die Fälligkeit der Mieten soll aufgrund eines Zahlungsverzugsgesetzes von ersten auf den fünften des Monats verschoben werden. Der Grund hierfür ist eine EU-Richtlinie. Wir haben eine Änderung verlangt, aber die Mieterseite ist für diese Regelung. Bestandsjubiläen feierten Ende Jänner die griechische Eigentümervereinigung POMIDA und die Athener Vereinigung. Beeindruckend war die Höhe der Besteuerung der Häuser und Wohnungen, die zu einem dramatischen Notstand der Eigentümer geführt hat.

Termine, Öffnungszeiten der Verbände............................ 27

Ihr Dr. Friedrich Noszek

Februar 2013 HAUS & EIGENTUM

n KOM M E NTA R

Kommentar:

Was Wohnen wirklich teuer macht Im Nachstehenden drucken wir einen Kommentar ab, den Dr. Friedrich Noszek, Präsident des Zentralverbandes Wien und Ehrenpräsident des ÖHGB, als Gastartikel für das Finanzportal biallo.at verfasst hat. Als ich in meinem Archiv nachgeblättert habe, konnte ich feststellen, dass schon im Jahr 2001 über teures Wohnen geklagt und geschrieben wurde. Das ist auch wieder in den letzten Monaten der Fall gewesen und die Diskussionen haben an Dynamik durch den völlig unqualifizierten Vorstoß der Grünen Vizebürgermeisterin Vassilakou gewonnen, eine niedrige Mietzinsobergrenze einzuführen, ohne Differenzierungen und ohne sachliche Begründungen. Es ist jedoch nützlich und sinnvoll, die Hintergründe der Wohnpreisentwicklung aufzuzeigen. Es gibt keinen Zweifel, Wohnen wurde und wird teurer. Aus verschiedenen Gründen: 1. Bauen ist teurer geworden. Es geht um Lohnkosten und Materialkosten. Baumaterialien sind zuletzt im Jahresvergleich zum Teil um einen zweistelligen Prozentsatz gestiegen. Wir kennen das Problem beim Neubau und beim Altbau.

HAUS & EIGENTUM Februar 2013

2. Der Althausbestand, besonders die Gründerzeithäuser, sind in die Jahre gekommen. Das führt in steigendem Maß zu erheblichen Investitionen. Die Hauserhaltung ist teurer geworden und wird noch teurer werden. 3. Dazu kommen neue Aufgaben in der Hausbetreuung. Es geht um Aufgaben wie Wärmedämmung und die Durchführung technischer Auflagen, die Geld kosten und sich in der Wohnungsmiete niederschlagen müssen. Der Austausch von Bleileitungen sei hier auch erwähnt. 4. Neben der Hauserhaltung spielt die Wohnungssanierung eine wichtige Rolle. Wohnungen von Altmietern werden frei. Oft ist jahrzehntelang von den Mietern nicht investiert worden. Es erfolgt eine Standardanhebung auf Kategorie A. Mit Kosten von mindestens 600 Euro pro m2 ist zu rechnen. Sachverständige kommen bei der Richtwertmiete auf einen Zuschlag bis zu 20 %. Besonders kostenintensiv sind Kleinwohnungen, weil die Heizung und

die Sanitärgruppe überproportional zu Buche schlagen. Dass hier beim Vergleich Altmiete zu Neumiete ein erheblicher Anstieg vorliegt, ist verständlich. 5. Dazu kommt, dass die Wohnungsqualität wesentlich gestiegen ist, wobei sich das Angebot nach den Wünschen der Interessenten richtet. 6. Die Ansprüche und Erwartungen der Wohnungssuchenden sind in den letzten 20 Jahren stark gestiegen. Da geht es einerseits um die Qualität, die Ausstattung der Böden, des Bades, der Fenster, aber auch um die Wohnfläche je Bewohner. Die Ansprüche in dieser Richtung sind ebenfalls stark gestiegen. 7. Jeder Wohnungsuchende fragt, was kostet die Wohnung? Beachtet wird die Gesamtmiete, da spielen auch die Betriebskosten eine Rolle. Starke Steigerungen bei öffentlichen Abgaben und Gebühren, wie Müllabfuhr und Wasser haben wir erlebt, besonders in Wien – ohne dass diese Preisentwicklung in der Öffentlichkeit entsprechend angeprangert wurde.

WIR MEINEN n

Diese Betriebs-kostenpositionen werden in Wien künftig jährlich dynamisiert. 8. Eine wichtige Rolle spielt die Nachfrage. Eine stärkere Neubautätigkeit entspannt die Situation bei steigendem Wohnbedarf, der bei wachsender Bevölkerung und steigendem Wohnflächenbedarf gegeben ist. Der Neubau ist jedoch – vor allem bei Gemeindewohnungen – erheblich zurückgegangen, weil die Kosten gestiegen und die Budgetansätze und Förderungen knapp geworden sind. 9. Wenn gewirtschaftet wird, müssen auch ökonomische Grundsätze gelten. Es muss einen Anreiz für Investoren geben. Es darf auf Gewinn gearbeitet werden. Das gilt in dieser Form nicht für den kommunalen Wohnbau, der sich auf Steuergeld stützen kann. Auch Wohnbaugenossenschaften können aufgrund von Steuerprivilegien und hohen Rücklagen günstig anbieten. Wir beobachten, dass die Wünsche der Wohnungssuchenden hochgesteckt sind. „Will haben“, ist eine gute Bezeichnung. Es ist wohl klar, dass die Leistbarkeit eine Rolle spielt. Hier kann bei Bedürftigkeit der soziale Wohnbau eine wichtige Rolle spielen. Die steigende Tendenz der Wohnkosten ist zweifellos gegeben. Wir wissen aber auch, dass das seine Gründe hat und die Kosten mit Mietzinsbeschränkungen vernünftigerweise nicht in den Griff zu bekommen sind. n

Foto: Bilderbox

Die Ansprüche ans Wohnen werden immer höher

WIR MEINEN

Steigende Bedeutung der technischen Beratung Wir haben es zunehmend mit Gesetzentwürfen und Gesetzen zu tun, die technisches Fachwissen erfordern. Das gilt schon für die Begutachtung von Entwürfen, bei denen abzuschätzen ist, welche Auswirkungen eine Regelung auf die Praxis hat. Es geht konkret um Regelungen der Bauordnungen, die Richtlinien des OIB (Institut für Bautechnik) – die Richtlinie 6 ersetzt etwa den Abschnitt 9 der Bauordnungen und stellt daher eine Vereinheitlichung dar – elektrotechnische Regelungen, Abgasregelungen, Aufzugsgesetze. Verschärft wird die Situation, weil Interessensgruppen ihre wirtschaftlichen Ziele einbringen („das is a Gschäft“) und massiv Lobbying betreiben. Das wird etwa daran deutlich, dass in der Richtlinie 6 vier verschiedene Werte bei der Energiebewertung eines Hauses aufscheinen sollen und verschiedene Interessensgruppen „ihren“ Wert haben wollten. Die Werte sollten jeweils günstig sein, das bedeutet, dass Material und Arbeit der Interessensgruppen stärker einzusetzen sind, mit dem Ziel: mehr Umsatz und besseres Geschäft. Der Eindruck, dass Hausbesitzer Opfer von Geschäftemachern sind, täuscht nicht. Hier geht es nicht nur um den Energieausweis und Messtechnik sowie den Einsatz von Materialien und Baustoffen, sondern es reicht bis zur richtigen Anwendung und Verarbeitung von industriellen Produkten. Dabei sind wir, als Auftraggeber weitgehend selbst schuld, weil wie nicht über die notwendigen Kenntnisse und einschlägigen Erfahrungen verfügen.

In der Praxis werden Kostenvoranschläge eingeholt, und die Prüfung besteht meist darin, zu überlegen, was gestrichen werden kann, und was billiger werden kann. Die Qualität kostet Geld und bleibt sehr oft auf der Strecke. Aber mit den eingehobenen Mietzinsen, die ja im Althausbestand begrenzt sind, muss ökonomisch gewirtschaftet werden und im Wohnungseigentum wird die Höhe der Rücklage regelmäßig diskutiert nach dem Motto „Darf’s ein bisschen weniger sein“. Wer eine Generalreparatur nach § 7 Mietengesetz oder § 18 Mietrechtsgesetz hinter sich hat, konnte einschlägige Erfahrungen beim Zusammenstreichen von Kostenvoranschlägen sammeln. Es durften nur die billigsten Angebote durchgeführt werden. Die Entwicklung der Gesetzgebung ist eindeutig: Es wird komplizierter und umfangreicher. Einerseits kommen zunehmend Richtlinien der EU aus Brüssel, andererseits schafft es die von der Politik und Lobbygruppen betriebene Legistik ständig neue Gesetze zu produzieren, deren praktische Anwendung komplexer wird und Probleme bereitet. Bei unserer Arbeit werden wir daher vermehrt auf technisches Wissen zurückgreifen müssen. Das gilt für die Begutachtung von Gesetzentwürfen, aber auch für die Anwendung von Gesetzen. Wir werden daher auch die einschlägige Beratung unserer Mitglieder ausbauen müssen, um für die Anforderungen der Zukunft gerüstet zu sein. Dr. Friedrich Noszek n Februar 2013 HAUS & EIGENTUM

n DER HAUSJURIST

Immobilienrecht:

Novellierung der Wiener Bauordnung Mit 1. Jänner 2013 ist eine Novellierung der Wiener BauOrdnung in Kraft getreten. Sie wurde im Landesgesetzblatt für Wien, LGBl Nr. 64/2012, kundgemacht. Durch die Novellierung der Wiener BauOrdnung wurde die Techniknovelle 2012 eingearbeitet, wobei auch eine Novelle zur Wiener Bautechnikverordnung mit den 2011 beschlossenen OIB - Richtlinien in Kraft getreten ist. Die Änderungen betreffen anzeigepflichtige Baumaßnahmen, bewilligungsfreie Bauvorhaben sowie Baubewilligungsverfahren. Eine Bauanzeige genügt für Loggien Verglasungen, den Austausch von Fenstern gegen solche anderen Erscheinungsbildes sowie den Austausch von Fenstern in Schutzzonen (§ 62 Abs. 1, Z 2 und 3 Wr. BauO). Betreffen diese Bauführungen mehr als 25 % der Oberfläche der Gebäudehülle, so ist ein Energieausweis und ein Nachweis über die Berücksichtigung hocheffizienter alternativer Systeme einzuholen (§ 118 Abs. 3, 3a und Abs. 5 Wr. BauO). Solche Energieausweise sind der Behörde in elektronischer Form zu übermitteln und von dieser stichprobenweise zu überprüfen (§ 62 Abs. 2 Wr. BauO). Ähnliches gilt für bewilligungsfreie Bauvorhaben (§ 62 a, Wr. BauO). Für Bauführungen, welche eine nachträgliche Anbringung einer Wärmedämmung an nicht gegliederte Fassaden rechtmäßig bestehender Gebäude außerhalb von Schutzzonen und Gebieten mit Bausperre betreffen, und der Austausch von Fenster gegen solche gleichen Erscheinungsbildes außerhalb von Schutzzonen, welche mehr als 25 % der Oberfläche der Gebäudehülle betreffen, ist ab 01. Jänner 2013 vom Bauherren ein Energieausweis und ein Nachweis über die Berücksichtigung hocheffizienter alternativer Systeme einzuholen. 6

HAUS & EIGENTUM Februar 2013

Auch solche Energieausweise sind der Behörde in elektronischer Form zu übermitteln und von dieser stichprobenweise zu überprüfen. Weisen Energieauswese Mängel auf, so gilt die Verpflichtung zur Übermittlung als nicht erfüllt (§ 62 a Abs.8 Wr. BauO)! Ähnliches gilt auch für bewilligungspflichtige Bauführungen bei Neu-, Zuund Umbauten sowie bei Änderungen und Instandsetzungen von mindestens 25 % der Oberfläche der Gebäudehülle. In diesen Fällen ist ebenfalls vom Bauwerber ein gültiger Energieausweis in elektronischer Form als Einreichunterlage der Behörde vorzulegen. Zusätzlich ist ein Nachweis über den Schallschutz von einem für das einschlägige Fachgebiet berechtigten Sachverständigen vom Bauwerber als Einreichunterlage vorzulegen. Schließlich ist ein Nachweis dafür, dass die technische, ökologische und wirtschaftliche Einsetzbarkeit hocheffizienter alternative Systeme berücksichtigt wurde vorzulegen (§63 Abs.1 lit.e Wr. BauO). Ausgenommen von der Bestimmung des § 63 Wr. BauO sind lediglich Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen, bestehende Gebäude in Schutzzonen sowie erhaltungswürdige gegliederte Fassaden an bestehenden Gebäuden. Weitere Ausnahmen betreffen Gebäude für religiöse Zwecke, Gebäude in landwirtschaftlich genutzten Gebieten, Industriebauwerke, Kleingartenhäuser, freistehende Gebäude und

Zubauten mit einer Gesamtnutzfläche von weniger als 50 m2. Die Renovierung eines Gebäudes bei der mehr als 25 % der Oberfläche der Gebäudehülle einer Renovierung unterzogen wird, wird auch als „größere Renovierung“ bezeichnet. Beachten Sie, dass zur Ermittlung dieser Gebäudehülle nur wärmeabgebende Flächen also Schauseiten, freistehende Feuermauern, Dächer und sonstige ungedeckte Teile des Gebäudes, heranzuziehen sind. Bei Neu-, Zu - und Umbauten sowie bei Änderungen und Instandsetzungen von mindestens 25 % der Oberfläche der Gebäudehülle müssen zudem auch hocheffiziente alternative Systeme eingesetzt werden. Dies muss jedoch technisch ökologisch und wirtschaftlich realisierbar sein. Hocheffiziente alternative Systeme sind jedenfalls: 1. Dezentrale Energieversorgungs systeme auf der Grundlage von Energie aus erneuerbaren Quellen, 2. Kraft-Wärme-Kopplung, 3. Fern-Nah-Wärme oder Fern-NahKälte, insbesondere wenn sie ganz oder teilweise auf Energie aus erneuerbaren Quellen beruht oder aus hocheffizienten Kraft-WärmeKopplungsanlagen stammt, 4. Wärmepumpen (JAZ< 3,0 berechnet nach den Regeln der Technik §118 Abs.3 Wr. BauO). Der Einsatz hocheffizienter alternativer Systeme ist durch einen, nach den

DER HAUSJURIST / AM RANDE VERMERKT n

für die Berufsausübung maßgeblichen Vorschriften Berechtigten oder eine akkreditierte Prüfstelle zu prüfen. Neue Bestimmungen bestehen auch für Gebäude, welche zu mehr als 500 m2 Gesamtnutzfläche von Behörden genutzt werden und die starken Publikumsverkehr aufweisen, sowie Gebäuden, in denen mehr als 500m2 von sonstigen Einrichtungen genutzt werden, welche ebenfalls starken Publikumsverkehr aufweisen. Auch hier ist ein höchstens zehn Jahre alter Energieausweis an einer für die Öffentlichkeit gut sichtbaren Stelle anzubringen, welcher der Behörde in elektronischer Form zu übermitteln ist, wobei auch hier eine stichprobenweise Überprüfung durch die Behörde erfolgen kann. n

DER AUTOR: Mag. Roman Reßler

Jurist Mitarbeiter im Zentralverband Haus und Eigentum

am rande vermerkt

Zur Pünktlichkeit der Mietenzahlungen Die meisten Mieter zahlen ihre Mieten pünktlich. Die Fälligkeit ist am 1. des Monats im Vorhinein. Streng genommen müsste das Geld schon am 1. eingelangt sein. Bei Bankeinzügen funktioniert es hervorragend – wenn das Konto gedeckt ist. Bei Daueraufträgen gibt es oft Differenzen zu den vorgeschriebenen Mieten, wenn es zu Änderungen gekommen ist, etwa bei einer Erhöhung der Betriebskosten. Als Folge gibt es dann oft Differenzen, die der Mieter nicht oder zu spät bemerkt, weil er sich auf seinen Dauerauftrag verlässt. Daneben gibt es jene kleine Gruppe von Mietern, die grundsätzlich später zahlt. Die Begründungen sind zumeist folgende: „Ich bekomme mein Geld erst am 15. des Monats." Das kommt dann auf die Betrachtung an. Man könnte auch sagen, schon am 15. des Vormonats. Oder: „Ich zahle immer gegen Monatsschluss, es ist ohnehin eine Kaution erlegt.“ Oder: „Das mache ich grundsätzlich so.“

HINWEIS: Seit 1. Jänner 2013 gibt es keine vierteljährliche Vorschreibungen der Einkommensteuer, Körperschaftssteuern sowie keine Buchungsmitteilungen über bereits geleistete Zahlungen! Wir empfehlen über FA-Online (Finanzamt Online) die jeweiligen Buchungen sowie Kontostände abzufragen. Wir weisen darauf hin, dass nicht pünktliche Zahlungen an das Finanzamt Säumniszuschläge zur Folge haben!

Bis ein Gericht anfangen würde zu arbeiten, ist die Miete längst bezahlt. Regelmäßige Mahnungen wirken zumeist. Sie geben dem Mieter auch die Gewissheit, dass genau kontrolliert wird, ob und wann die Zahlung erfolgt. Der Entwurf eines Zahlungsverzugsgesetzes war in Begutachtung. Danach war geplant, die Fälligkeit der Miete auf den 5. des Mo-

nats festzulegen. In der Regierungsvorlage ist nun vorgesehen, dass der Mieter den Mietzins, sofern kein späterer Zahlungstermin vereinbart ist, am 5. eines jeden Kalendermonats im Vorhinein zu entrichten hat. Der Vermieter hat im dafür ein verkehrsübliches Bankkonto bekanntzugeben (Novellierung des § 15 Abs. 3 Mietrechtsgesetz). Hintergrund der geplanten Änderung ist die Umsetzung einer Zahlungsverzugsrichtlinie der EU ins österreichische Recht. Die Begründung in den Erläuternden Bemerkungen zur Regierungsvorlage lautet so, dass „die Regelungen der Rechtzeitigkeit der Leistung von Geldschulden, also der Miete dazu führen würde, dass der Mieter gezwungen werde, den Mietzins im Voraus zu leisten, dass dieser rechtzeitig am 1. eines Kalendermonats auf dem Konto des Vermieters gutgeschrieben wird. Da Monatsgehälter üblicherweise erst am Monatsletzten überwiesen werden, hätte das eine Zwischenfinanzierung sowie Zinsbelastungen des Mieters zur Folge.“ Übersehen wird dabei, dass das geltendes Recht ist. Im Begutachtungsverfahren haben wir diese Neuregelung nachdrücklich abgelehnt, weil das eine Verschlechterung für den Vermieter und eine Begünstigung der Säumigen bedeuten würde. Es bleibt nun abzuwarten, was beschlossen wird. -ius n

Februar 2013 HAUS & EIGENTUM

n UIPI / SANIEREN

UIPI:

Steuerlast zerstört Demokratie Wir bringen auszugsweise die Rede von David Salusbury, Vizepräsident der UIPI und Präsident der National Landlords Associationder (UK) anlässlich des 30. Nationalkongresses des griechischen Eigentümerbundes am 26. Jänner 2013. „Die Finanzkrise sucht derzeit alle Industrieländer heim. Auf Grund des extrem hohen griechischen Budgetdefizites ist sie in Griechenland weitaus stärker zu spüren als im restlichen Europa. Als Vizepräsident der UIPI erfüllt es mich mit großer Besorgnis, dass griechische Eigentümer und Vermieter derzeit sowohl eine erhebliche Abwertung ihres Besitzes auf dem Immobilienmarkt erfahren, als auch sehr viel an Grundsteuer zu zahlen haben. Bei Gesprächen mit Stratos Paradias, dem Präsidenten der UIPI und des griechischen Eigentümerverbandes POMIDA, bin ich zu der Ansicht gelangt, dass diese Be-

lastungen unverhältnismäßig sind und dazu beitragen, den Wert von Immobilien noch weiter zu senken. Wir alle stimmen darüber überein, dass in einer demokratischen Gesellschaft Eigentümer ihren Beitrag zu den Steuereinnahmen eines Landes leisten müssen. Dieser Beitrag muss aber zumutbar, gerechtfertigt und tragbar sein. Steuern müssen fair und gerecht verteilt sein. Es ist unfair, wenn eine Gruppe wie Immobilieneigentümer und Vermieter unverhältnismäßig viel

Steuerlast zu tragen hat. Steuern gerecht zu verteilen ist auch deshalb notwendig, damit mehr Menschen spüren und verstehen, wie hoch die Kosten der öffentlichen Hand sind. Staatliche Ausgaben steigen weiterhin und viele Staaten können sich diese Ausgaben nicht mehr leisten. Ich glaube, dass die Lösung dieses Problems nicht in noch mehr Steuern liegt, sondern in weniger Staat! Ich hoffe, dass jene, welche in Ihrem Land die Weichen stellen, so bald wie möglich verstehen, dass steigende Steuerlast auf Immobilienbesitz die Mittelschicht zerstört. Dies aber würde einen nicht mehr gutzumachenden Schaden an der Demokratie verursachen.“ n

Umsetzung der Energierichtlinie:

Sanierungsoffensive 2013 Auch dieses Jahr können für thermische Sanierung Förderungen im Rahmen des „Sanierungsschecks“ beantragt werden. Die neuen Förderrichtlinien sollen das Antragsverfahren vereinfachen und dieses entbürokratisieren. Um die Konjunktur möglichst schnell anzukurbeln, gibt es einen Konjunkturbonus für Schnellentschlossene. Umweltminister Nikolaus Berlakovic und Wirtschafts- und Energieminister Reinhold Mitterlehner stellen für die neue Förderoffensive für die thermische Sanierung von Gebäuden ein Gesamtvolumen von 123 Millionen Euro bereit. In diesem Betrag sind auch jene 23 Mio. Euro enthalten, die 2012 nicht ausgeschöpft worden sind. 8

HAUS & EIGENTUM Februar 2013

Der Sanierungsscheck als Anreiz zur Verbesserung der thermischen Qualität des Gebäudestandards ist einerseits ein Instrument, um die EU-Klimaziele zu erreichen, andererseits soll er der Bauwirtschaft bei der Bewältigung einer sehr ernsten Konjunkturphase helfen. Aus diesem Grund wurde der Konjunkturbonus als „Frühbucherbonus“ eingeführt.

Angesichts von 80.000 arbeitslosen Bau-Holz-Arbeitern (mehr als im Krisenjahr 2009) soll die Konjunktur früher angekurbelt werden. Ziel ist es, die thermische Sanierung des Gebäudebestandes auf 3 % pro Jahr bis 2020 zu heben. Das größte technisch-wirtschaftliche Potential der thermischen Sanierung liegt bei unzureichend gedämmten Einfamilienhäusern. Durch die Einbeziehung mehrgeschoßiger Wohnbauten sowie Mietwohnungen sollen aber auch deren Eigentümer und Mieter entsprechend unterstützt werden.

S A N I E R E N n

Umfassende Sanierung und Teilsanierung werden gefördert Neue Förderanträge für Private können ab sofort direkt bei den Bausparkassen und in den Bankfilialen eingereicht werden. Im privaten Wohnbau wird die thermische Sanierung von Gebäuden gefördert, die älter als 20 Jahre sind (maßgeblich ist das Datum der Baubewilligung). Folgende Maßnahmen der thermischen Sanierung sind förderungsfähig: Dämmung der Außenwände Dämmung der obersten Geschoßdecke bzw. des Daches Dämmung der untersten Geschoßdecke bzw. des Kellerbodens Sanierung bzw. Austausch der Fenster und Außentüren

•• •• •• ••

Für die thermische Sanierung werden bis zu 5.000 Euro gewährt. Bei Verwendung von Dämmstoffen aus nachwachsenden Rohstoffen bzw. mit Umweltzeichen oder von Holzfenstern kann jeweils ein Zuschlag von 500 Euro in Anspruch genommen werden. Eine umfassende Sanierung muss eine Reduktion des Heizwärmebedarfs (HWB) auf einen guten Standard zur Folge haben, um förderwürdig zu sein (HBW-Grenzwerte auf www.sanierungscheck2013.at). Wird dies nicht erreicht, kann eine Förderung für eine Teilsanierung (Reduktion des Heizwärmebedarfs um 30 % bzw. 20 %) beantragt werden. Auch Einzelbaumaßnahmen wie die Dämmung der obersten Geschoßdecke und der Tausch der Fenster können förderwürdig sein. Erstmals wird im Rahmen der thermischen Sanierung auch die Erstellung eines Energieausweises gefördert, und zwar pauschal mit 300 Euro.

Umstellung des Heizsystems Für die Umstellung des Wärmesystem auf ein umweltfreundliches System sind weitere 2.000 Euro Förderung möglich. Solche Heizsysteme sind zum Beispiel Wärmepumpe, thermische Solaranlage, Pellets- und

Hackschnitzelheizung. Neu ist, dass auch der Anschluss an Nah- und Fernwärme förderwürdig ist. Voraussetzung für diese Förderung ist, dass die Umstellung im Zuge einer umfassenden thermischen Sanierung geschieht oder dass das Gebäude bereits einen guten thermischen Standard hat.

Für Schnellentschlossene: Der Konjunkturbonus Zusätzlich gibt es einen sogenannten Konjunkturbonus. Dieser wird gewährt, wenn der Förderantrag bis zum 30.06.2013 gestellt wird und die Maßnahmen bis 31.03.2014 umgesetzt werden. Mit Konjunkturbonus erhöht sich die Förderung auf bis zu 30 % der Kosten. Bei thermischer Sanierung und Umstellung des Wärmesystems erhöht sich die Förderung somit auf maximal 9.000 Euro.

Förderung für mehrgeschoßigen Wohnbau Für den mehrgeschoßigen Wohnbau gelten besondere Fördervoraussetzungen. Für eine umfassende Sanierung muss ein einstimmiger Beschluss oder ein nicht mehr anfechtbarer Mehrheitsbeschluss der Eigentümergemeinschaft nachgewiesen werden. Gibt es diesen nicht, kann für die Wohnung nur ein Förderungsantrag für den Tausch der Fenster und / oder der Außentüren gestellt werden. Bei der Sanierung eines gesamten Wohnbaus mit Mietwohnungen muss eine einstimmig beschlossene Sanierungsvereinbarung zwischen Vermieter und allen Mietern über die befristete Erhöhung des Mietzinses bzw. des Entgelts vorliegen. Der Gebäudeeigentümer verpflichtet sich, die erhaltene Förderung in voller Höhe in Form einer Reduktion der vereinbarten Mietzins- oder Entgelterhöhung an die Mieter weiterzugeben. Gibt es keine Sanierungsvereinbarung, kann nur ein Förderantrag für den Tausch der Fenster und/oder Außentüren gestellt werden.

Antragstellung und Bewilligung Die Antragstellung erfolgt über die Bausparkassen. Einreichungen sind zwischen 14.01.2013 und 31.12.2013 möglich (bis 30.06.2013, wenn man in den Genuss des Konjunkturbonus kommen will). Sollten die Förderungsmittel vor Ende der Einreichsfrist erschöpft sein, kann ein Ende der Förderungsaktion festgelegt werden. (Anmerkung: Im vergangenen Jahr wurden die Fördermittel nur bis zu etwa ¾ ausgeschöpft). Eine Kombination des Sanierungsschecks 2013 mit Landesförderungen ist möglich. Die Förderung erhalten Sie nach Genehmigung des Antrages und nach Umsetzung Ihres Projektes. Voraussetzung ist die Übermittlung der Endabrechnung inklusive aller erforderlichen Unterlagen. Diese müssen bis spätestens 31.03.2015 vorliegen Jedes Objekt, für das um Förderung angesucht wird, muss einen Energieausweis haben, anhand dessen die Förderungsvoraussetzungen geprüft werden. n

Weiter Informationen und Formblätter zur Antragsstellung: www.sanierungsscheck2012.at sowie bei den Bankfilialen und Bausparkassen.

Das Ende feuchter Wände

02687 / 42717 www.buschek.at Februar 2013 HAUS & EIGENTUM

n IMMOBILIENMARKT

Liegenschaftsbewertung:

Bedeutung von Angebot und Nachfrage Die Bewertung einer Immobilie hat gemäß Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992 (LBG 92) objektiv und nachvollziehbar sowie nach Kriterien des redlichen Geschäftsverkehrs zu erfolgen. Der üblicherweise am Markt erzielbare Verkaufspreis bildet dabei den zu ermittelnden Verkehrswert der Liegenschaft. Angebot und Nachfrage bestimmen in diesem Zusammenhang hauptsächlich den Preis einer Liegenschaft; Grund genug diesem Aspekt der Liegenschaftsbewertung genaueres Augenmerk zu widmen. Die Bewertung von Liegenschaften findet zumeist im Liegenschaftsverkehr (Kauf, Verkauf, Schenkung, Erbschaft, etc.), bei Unternehmenstransaktionen, Finanzierungen, Bilanzierungen sowie im Rahmen behördlicher Verfahren (Insolvenz, Exekution, Verlassenschaften, etc.) Anwendung. Naturgemäß stellt sich dabei die Frage nach dem Wert einer Immobilie, und ob dieser am Markt zu erzielen sei. Im Vorfeld der Liegenschaftsbewertung sind jedoch zum besseren Verständnis einige Begriffe näher zu definieren.

mittlung des Verkehrswertes unberücksichtigt. Im Vergleich zum Verkehrswert dient der Einheitswert zur Besteuerung von Grund und Boden und liegt meist deutlich unter dem Verkehrswert einer Liegenschaft. Die Einheitswerte werden auf Basis der Wertverhältnisse zum 1.1.1973 an Hand spezieller Bewertungsvorschriften vom Finanzamt mittels Bescheid festgelegt und wurden gemäß Abgabenäderungsgesetz 1982 pauschal um 35% angehoben.

Wert versus Preis

Rechtsordnung bestimmt menschliches Zusammenleben

Der Wert einer Ware oder Dienstleistung beschreibt ein subjektives Tauschverhältnis gleichwertiger Güter oder Dienstleistungen. Erst der konkrete Tausch (Kauf/Verkauf) definiert einen objektiven, in Geld ausgedrückten Preis, dessen Höhe gleichzeitig ein Indikator für die Knappheit einer am Markt verfügbaren Ware oder Dienstleistung ist. Der tatsächlich erzielte Kaufpreis kann sich vom geschätzten Verkehrswert stark unterscheiden (z.B. Liebhaberpreis). Das Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992 (LBG 92) definiert den Verkehrswert als Marktpreis einer Liegenschaft zu einem bestimmten Zeitpunkt, nach angemessener Vermarktungszeit und mit Akteuren, die mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handeln. Besondere Wertzumessungen bleiben bei der Er-

Rechtliche Bestimmungen regeln vielfach das menschliche Zusammenleben, wobei die Summe aller rechtlichen Normen die Rechtsordnung eines Staates bildet. Man unterscheidet zwischen subjektiven und objektiven Recht, indes sich subjektive Rechte (Befugnisse) aus den objektiven (Normen) ableiten. Des Weiteren erfolgt die Gliederung der Rechtsordnung vertikal und horizontal, währenddessen im ersten Fall vom Stufenbau der Rechtsordnung (Verfassungsgesetze / Gesetze / Verordnungen / Erlässe) und im zweiten von den zu regelnden Sachgebieten (Rechtsmaterien) gesprochen wird. In Abhängigkeit der beteiligten Akteure unterscheidet man zwischen öffentlichem (Verhältnis Staat zu Bürger) und privatem (Verhältnis Bürger/in zu Bürger/in) Recht.

HAUS & EIGENTUM Februar 2013

Das Privatrecht, dessen Wurzeln im römischen Recht zu finden sind, regelt das Zusammenleben gleichberechtigter Bürger/innen, die in ihren Entscheidungen frei und eigenständig rechtsverbindliche Verträge vereinbaren (Privatautonomie). Auf Grundlage dieser Rechtsauffassung und im Lichte der sozioökonomischen Entwicklungen des 19. Jahrhunderts (Aufklärung, industrielle Revolution, etc.) bildeten sich Nationalstaaten, deren ursprüngliche Ausprägung allein auf den Schutz von Leib und Leben (Nachtwächterstaat) bzw. eines fairen Wettbewerbs (Ordoliberalismus) abzielte. Infolge wirtschaftlicher, politischer und sozialer Krisen sowie der Weltkriege entwickelte sich im 20. Jahrhundert der moderne Rechtsstaat, dessen demokratische Gesetzgebung mittlerweile in alle Lebensbereiche Einzug gehalten hat.

Grundbuch – öffentliches Verzeichnis im Liegenschaftsverkehr Mit Einführung des Grundbuchs im Liegenschaftswesen wurden die Voraussetzungen für eine kostengünstige und rechtssichere Abwicklung des Liegenschaftsverkehrs geschaffen. Das Grundbuch ist ein von den Bezirksgerichten geführtes, öffentliches Verzeichnis, in das Grundstücke und die an ihnen bestehenden dinglichen Rechte (Eigentumsrecht, Vorkaufsrecht, Dienstbarkeiten, Belastungen, etc.) eingetragen werden. Die Bedeutung des Grundbuchs liegt vor allem darin, dass die erwähnten dinglichen Rechte nur durch Eintragung erworben werden können (Eintragungsgrundsatz) und dass jeder auf die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuchs grundsätzlich vertrauen

I M M O B I L I E N M A R K T n

kann (Vertrauensgrundsatz). Das Grundbuch besteht aus dem Hauptbuch (enthält alle aktuellen Grundbuchseintragungen), der Grundbuchsmappe (Landkarte mit der örtlichen Lage der Grundstücke), dem Verzeichnis der gelöschten Eintragungen (enthält gelöschte sowie gegenstandslose Eintragungen aus dem Hauptbuch) und der Urkundensammlung (Urkunden, die den Grundbuchseintragungen zugrunde liegen, z.B. Kaufvertrag). Daneben gibt es als Hilfsverzeichnisse das Grundstücksverzeichnis, Anschriftenverzeichnis und das Personen- oder Namensverzeichnis. Seit 1999 können Grundbuchsanfragen über das Internetportal des Bundesamtes für Eich- und Vermessungswesen sowie sogenannte Verrechnungsstellen elektronisch abgerufen werden.

Wertermittlung von Liegenschaften Mit dem Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992 (LBG 92) wurden rechtliche Normen für die Bewertung von Immobilien begründet, welche die Bestimmungen der vormals gültigen Realschätzordnung 1867 ablösten und die Vorgehensweise bei der Bewertung von Liegenschaften inhaltlich näher beschreiben. Die schätzungsweise Ermittlung des Wertes einer Liegenschaft hat demnach an Hand einer dem Stand der Wissenschaft entsprechenden Wertermittlungsmethode zu erfolgen, wobei von einer üblichen und ordnungsgemäßen Bewirtschaftung der zu bewertenden Liegenschaft auszugehen ist, und ideelle Wertzumessungen einzelner Personen bei der Ermittlung des Verkehrswertes nicht zu berücksichtigen sind. Der/Die Sachverständige hat bei der Erstellung des Gutachtens mit Sorgfalt vorzugehen und seine/ihre Annahmen bzw. Entscheidungen nachvollziehbar und schlüssig zu begründen. Als Wertermittlungsverfahren nach dem LBG 92 gelten:

Schematisch referenzieren diese Verfahren auf einen Gleichgewichtspreis (Marktpreis) von Angebot und Nachfrage und beleuchten den Wert einer Immobilie an Hand deren Herstellung (Sachwertverfahren), Erträge (Ertragswertverfahren) sowie erzielter Preise vergleichbarer Objekte (Vergleichswertverfahren).

chen sind solche, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Umstände weitgehend mit der zu bewertenden Sache übereinstimmen. Abweichende Eigenschaften der Sache und geänderte Marktverhältnisse sind nach Maßgabe ihres Einflusses auf den Wert durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.

Vergleichswertverfahren

Ertragswertverfahren

Das Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992 beschreibt in §4 dieses Verfahren wie folgt:

Das Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992 beschreibt in §5 dieses Verfahren wie folgt:

§ 4. (1) Im Vergleichswertverfahren ist der Wert der Sache durch Vergleich mit tatsächlich erzielten Kaufpreisen vergleichbarer Sachen zu ermitteln (Vergleichswert). Vergleichbare Sa-

§ 5. (1) Im Ertragswertverfahren ist der Wert der Sache durch Kapitalisierung des für die Zeit nach dem Bewertungsstichtag zu erwartenden oder erzielten Reinertrags zum angemes-

••Vergleichswertverfahren, ••Ertragswertverfahren sowie ••Sachwertverfahren. Februar 2013 HAUS & EIGENTUM

n IMMOBILIENMARKT

§ 6. (1) Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bauwertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermitteln (Sachwert). (2) Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufpreisen vergleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften zu ermitteln. Wertänderungen, die sich demgegenüber aus der Bebauung oder Bestockung der zu bewertenden Liegenschaft oder deren Zugehörigkeit zu einem Liegenschaftsverband ergeben, sind gesondert zu berücksichtigen.

senen Zinssatz und entsprechend der zu erwartenden Nutzungsdauer der Sache zu ermitteln (Ertragswert). (2) Hiebei ist von jenen Erträgen auszugehen, die aus der Bewirtschaftung der Sache tatsächlich erzielt wurden (Rohertrag). Durch Abzug des tatsächlichen Aufwands für Betrieb, Instandhaltung und Verwaltung der Sache (Bewirtschaftungsaufwands) und der Abschreibung vom Rohertrag errechnet sich der Reinertrag; die Abschreibung ist nur abzuziehen, soweit sie nicht bereits bei der Kapitalisierung berücksichtigt wurde. Bei der Ermittlung des Reinertrags ist überdies auf das Ausfallwagnis und auf allfällige Liquidationserlöse und Liquidationskosten Bedacht zu nehmen. (3) Sind die tatsächlich erzielten Erträge in Ermangelung von Aufzeichnungen nicht erfaßbar oder weichen sie von den bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache erzielbaren Erträgen ab, so ist von jenen Erträgen, die bei ordnungsgemäßer Bewirtschaftung der Sache nachhaltig hätten erzielt werden können, und dem bei einer solchen Bewirtschaftung entstehenden Aufwand auszugehen; dafür können insbesondere Erträge vergleichbarer Sachen oder allgemein 12

HAUS & EIGENTUM Februar 2013

anerkannte statistische Daten herangezogen werden. (4) Der Zinssatz zur Ermittlung des Ertragswertes richtet sich nach der bei Sachen dieser Art üblicherweise erzielbaren Kapitalverzinsung.

Sachwertverfahren Das Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992 beschreibt in §6 dieses Verfahren wie folgt:

(3) Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in der Regel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminderung abzuziehen. Sonstige Wertänderungen und sonstige wertbeeinflussende Umstände, wie etwa Lage der Liegenschaft, baurechtliche oder andere öffentlich-rechtliche Beschränkungen sowie erhebliche Abweichungen von den üblichen Baukosten, sind gesondert zu berücksichtigen

I M M O B I L I E N M A R K T n

Wirtschaftslage, Trends und Prognosen Bei der Bewertung von Liegenschaften sind neben dem aktuellen Geschehen am Immobilienmarkt und der Anwendung passender Wertermittlungsmethoden ebenso die allgemeine Wirtschaftslage sowie Änderungen im individuellen Wohnverhalten (Trends) zu berücksichtigen. Die volkswirtschaftlichen Eckdaten Österreichs liegen im internationalen Vergleich allgemein über dem europäischen Durchschnitt und zeigen für die nächsten Jahre eine positive Tendenz. So ist aus derzeitiger Sicht für die Jahre 2013 und 2014 mit einem realen Wirtschaftswachstum von 1,0% bzw. 1,8% des Bruttoinlandsprodukts (BIP) zu rechnen. Das staatliche Finanzdefizit sollte sich von -2,6% (2013) auf -2,0% (2014) verringern. Wie bereits in den vergangenen Jahren bemerkbar, sollte sich der Überschuss in der österreichischen Leistungsbilanz von 2,4% (2013) des BIP auf 2,7% (2014) erhöhen. Trotz zunehmender Beschäftigung und geringem Wirtschaftswachstum bleibt die Zahl der Arbeitslosen hingegen bei 7,4%, was auf ein zusätzliches Arbeitskräfteangebot zurückzuführen ist. Die Inflation ist für 2013 und 2014 mit 2,1% bzw. 2,0% prognostiziert. Verstärkte Mobilität sowie geringes Wachstum der Bevölkerung und kleiner werdende Haushaltsgrößen, vor allem im urbanen Bereich, sagen am

Immobilienmarkt ein Ansteigen der Nachfrage voraus. Inwiefern diese Umstände den Wert einer Liegenschaft beeinflussen bestimmen schlussendlich die individuellen Marktverhältnisse und nicht, wie bereits erwähnt, das Gutachten des/der Liegenschaftsexperten/in. n

DER AUTOR: Mag. Siegfried Putz Immobilientreuhänder GF der INREAL Group

„Dachlawine“ – Foto zur Verfügung gestellt von Dipl.-Ing. Rudolf Göller, Wien

aufnotiert

Lawinengefahr Schneeschutzsysteme auf Dächern verhindern das Abrutschen von Schneemassen oder Eis und schützen die Dacheindeckung und die Traufenausbildung vor zu großem Schneeund Eisdruck. Wie solche Schutzsysteme in der Praxis zu planen und auszuführen sind, ist in den Baugesetzen der Länder und in der ÖNORM B 3418 geregelt. Bei außerordentlichen Witterungsverhältnissen, z. B. Verwehungen oder ungünstigen Schneeschichtungen, kann es notwendig sein, dass Liegenschaftseigentümer zusätzliche Sicherungsmaßnahmen treffen und beispielsweise Schneeverwehungen oder Wächten vom Dach entfernen lassen. n

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Februar 2013 HAUS & EIGENTUM

n IMMOBILIENMARKT

Wiener Zinshausmarkt:

Mehr Transaktionen, deutlich höheres Volumen, neue Trends

Das Jahr 2012 bringt neue Rekordwerte für den Zinshausmarkt mit sich. In Wien wurden knapp 500 Transaktionen gezählt (2011: 450), die ein Volumen von rund 1,2 Milliarden Euro verursachten (2011: 780 Mio.). Rechnet man die Zinshausanteile hinzu, so kommt man auf über 900 Transaktionen und ein Volumen von knapp 1,5 Milliarden Euro. Laut Gerhard Hudej, Vorstand der Hudej Zinshausmakler GmbH, zeichnen sich drei Trends am Zinshausmarkt ab: 1. Als Käufer treten mehr Unternehmen auf als Privatinvestoren. 2. Das Interesse ausländischer Investoren für Wiener Zinshäuser steigt. 3. Im Fahrwasser Wiens kommt auch der Markt in den Bundesländern in Bewegung.

Mehr Projektentwickler am Wiener Markt Die steigenden Preise für Wohnraum in Wien rufen jene Investoren auf den Plan, welche die Zinshäuser parifizieren und die Wohnungen verkaufen. Diese Entwicklung hat zur Folge, dass das Gewicht der Käufergruppen sich von den Privatinvestoren zu den Unternehmen verlagert. Früher herrschte ein Gleichgewicht, zumindest hinsichtlich der Transaktionszahl. Dieser Trend wird zu einer weiteren Verknappung am Markt für klassische 14

HAUS & EIGENTUM Februar 2013

Zinshäuser und damit zu weiteren Preissteigerungen führen.

Interesse ausländischer Investoren steigt Auch über die Grenzen Österreichs hinaus spricht es sich herum, dass das Wiener Gründerzeit-Zinshaus eine Anlageform ist, die Sicherheit und Ertrag gleichermaßen bietet. Folgerichtig interessieren sich immer mehr Investoren aus europäischen Ländern dafür. Auch der ausgezeichnete Ruf Wiens als Stadt mit der höchsten Lebensqualität der Welt spielt dabei eine Rolle.

Steigerung auch in den Bundesländern Das Jahr 2012 brachte in allen Bundesländern zusammen ein Volumen von rund 130 Millionen Euro bei annähernd 130 Transaktionen. Im Vergleich mit 2011 bedeutet das eine Verdoppelung der Transaktionsanzahl und eine Steigerung um rund 70 % beim Volumen. Die wichtigste Zinshausstadt der Bundesländer ist Graz mit ca. 25 % Marktanteil (über 35 Transaktionen), gefolgt von Linz mit ca. 15 % (über 20 Transaktionen). Von den restlichen 60 % entfällt nur etwas mehr als die Hälfte auf Landeshauptstädte, fast ebenso viele Transaktionen gab es in anderen urbanen Gemeinden der Bundesländer (Wr. Neustadt, Steyr, Villach, Wels u.a.). Betrachtet man die Anzahl der Käufer in den Bundesländern, so halten sich Unternehmen und Privatpersonen

ungefähr die Waage. Vor allem Versicherungsgesellschaften, Privatstiftungen und Privatpersonen treten als Käufer auf – darunter viele vermögende Industriellen- und Unternehmerfamilien aus den Bundesländern, die aus ideellen Gründen naturgemäß stärkeres Interesse an Immobilien in der betreffenden Landeshauptstadt haben. Unter den Verkäufern überwiegen die Privatpersonen mit 75 %, gefolgt von Banken und professionellen Immobilienbesitzern.

Den wahren Wert kennen Rund ein Drittel der Objekte wird von Privat an Privat verkauft. Gerhard Hudej warnt hier vor zu schneller Preisbewertung seitens der Verkäufer: „Der wahre Wert eines Hauses wird oft falsch eingeschätzt – aus einem einfachen Grund: Die meisten Eigentümer kennen den Markt zu wenig. Der Wert eines Hauses hängt wesentlich von den spezifischen Bedürfnissen der potenziellen Käufer ab. Sucht jemand aus persönlichen Motiven ein ganz bestimmtes Objekt, so ist er bereit, mehr zu bezahlen als ein neutraler Investor. Es ist daher immens wichtig, möglichst alle Interessenten zu kennen, die aktuell am Markt suchen.“ n

Das Wiener Gründerzeit-Zinshaus entwickelt sich zum Dauerbrenner: Das Jahr 2012 wartet mit neuen Wachstumsraten auf, die sogar das bisherige Rekordjahr 2009 bei weitem übertreffen. Im Fahrwasser Wiens verzeichnen auch die Bundesländer deutliche Steigerungen. In der Bundeshauptstadt selbst treten immer mehr ausländische Investoren auf den Plan.

INDEX UND HAUPTMIETZINS n

Verbraucherpreisindex Die Grundlage für Ihre Vorschreibung Jahres VPI 2010 inflation % (2010=100)

Monat

VPI 2005 VPI 2000 VPI 96 VPI 86 VPI 76 VPI 66 VPI I VPI II (2005=100) (2000=100) (1996=100) (1986=100) (1976=100) (1966=100) (1958=100) (1958=100)

KHPI (1938=100)

LHKI (45) (1945=100)

Ø 11

3,3

103,3

113,1

125,0

131,6

172,0

267,4

469,3

598,0

599,9

4528,4

5254,3

Jänner 12

2,8

103,8

113,7

125,7

132,2

172,9

268,8

471,8

601,1

603,1

4552,1

5281,9

Februar 12

2,6

104,3

114,2

126,3

132,9

173,8

270,1

474,0

604,0

606,0

4574,1

5307,3

März 12

2,4

105,4

115,4

127,6

134,3

175,6

273,0

479,0

610,4

612,4

4622,3

5363,3

April 12

2,3

105,8

115,9

128,1

134,8

176,3

274,0

480,9

612,7

614,7

4639,9

5383,6

Mai 12

2,1

105,7

115,7

128,0

134,7

176,1

273,8

480,4

612,1

614,1

4635,5

5378,5

Juni 12

2,2

105,8

115,9

128,1

134,8

176,3

274,0

480,9

612,7

614,7

4639,9

5383,6

Juli 12

2,1

105,5

115,5

127,8

134,4

175,8

273,2

479,5

611,0

613,0

4626,7

5368,4

August 12

2,2

105,8

115,9

128,1

134,8

176,3

274,0

480,9

612,7

614,7

4639,9

5383,6

Sept. 12

2,7

106,7

116,8

129,2

135,9

177,8

276,4

485,0

617,9

619,9

4679,3

5429,4

Okt. 12

2,8

106,9

117,1

129,5

136,2

178,1

276,9

485,9

619,1

4688,1

5439,6

Nov. 12

2,8

107,0

117,2

129,6

136,3

178,3

277,1

486,3

619,6

621,7

4692,5

5444,7

Dez. 12*

2,8

107,2

117,4

129,8

136,6

178,6

277,6

487,2

620,8

622,8

4701,3

5454,9

Ø 12*

2,4

105,8

115,9

128,2

134,8

176,3

274,1

481,0

612,8

614,9

4641,0

5384,9

Aktuelle Statistikdaten: Quelle Statistik Austria, Stand 06. 05. 2010, Tonbandkundendienst 0800 50 15 44 bzw. Verbraucherpreisindex-Auskunft (01) 71128-7070 Mo.–Do.: 9–16 Uhr, Fr.: 9–15 Uhr, Fax: (01) 715 68 28, E-Mail: walter.kern@statistik gv.at, * vorläufige Daten

Lebenshaltungskosten Oberösterreich – Statistik Linz Ø ’11

Jän 12

Feb 12

März 12

April 12

Mai

Juni

Juli

August

Sept.

Okt

Nov

Dez

Ø ’12

1945=100

5672,8

5709,0

5730,9

5802,3

5818,8

5824,3

5829,7

5791,3

5807,8

5879,1

5897,1

5890,1

5821,0

1938=100

6967,6

7012,0

7039,0

7126,6

7146,8

7153,6

7160,3

7113,1,

7133,4

7221,0

7234,5

7149,7

* vorläufiger Wert, Quelle: www.wko.at/statistik

Angehobener Hauptmietzins €/m2 monatlich

Gültige Kategoriebeträge

(Erhaltungs- und Verbesserungsbeiträge)

€/m2 monatlich

Kategorie

ab 1. August 2011

3,25

2,44

1,62

D brauchb.

1,62

0,81

Kategorie

ab 1. August 2011

2,15

1,62

1,08

D brauchb.

1,08

0,81

Baukostenindex Wohnhaus- und Siedlungsbau

Verwaltungshonorar

(Gesamtkosten für ganz Österreich, ohne MWSt.)

€/m2 Nutzfläche und Jahr ab 1.08.2011

BKI 1990 BKI 2000 BKI 2005 BKI 2010

3,25

Richtwerte ab 1. April 2012 Richtwert alt Prozentuelle Richtwert neu Bundesland ab 1. April 2010 Erhöhung Erhöhung ab 1. Ap-

2010 Ø

186,5

136,4

119,3

2011 Ø 2012 Februar

190,8

139,5

122,0

102,3

192,8

141,0

123,4

103,4

2012 März*

193,2

141,3

123,6

103,6

€/m2 mtl.

2010–2012

ril 2012 €/m2 mtl.

2012 April

193,0

141,2

123,5

103,5

4,47

+4,8936 %

4,70

2012 Mai

196,0

143,4

125,4

105,1

142,9

125,0

104,8

Burgenland Kärnten

5,74

+5,0522 %

6,03

2012 Juni

195,5

Niederösterreich

5,03

+4,9057 %

5,29

2012 Juli

195,3

142,8

124,9

104,7

Oberösterreich

5,31

+5,0847 %

5,58

2012 August

195,5

142,9

125,0

104,8

Salzburg

6,78

+5,0147 %

7,12

2012 September

195,6

143,1

125,1

104,9

Steiermark

6,76

+5,1775 %

7,11

2012 Oktober

195,6

143,1

125,1

104,9

Tirol

5,99

+5,0083 %

6,29

2012 November*

195,8

143,2

125,3

105,0

Vorarlberg

7,53

+5,1793 %

7,92

2012 Dezember*

196,0

143,4

125,4

105,1

Wien

4,91

+5.0916 %

5,16

2012 Ø

194,7

142,4

124,5

104,4

Alle Angaben ohne Gewähr!

(Statistik Österreich, Basis: 1990 = 100/2000 = 100/2005 = 100/2010=100) Februar 2013 HAUS & EIGENTUM

n I NTE R N ATI O N A L

Aus dem Nachbarland:

Das Mietrecht in Deutschland Das Mietrecht in Deutschland hat in den letzten Jahrzehnten eine Reihe gesetzlicher Novellierungen erfahren. Eine weitere Novelle erfolgt durch das Gesetzesvorhaben, das bei Abschluss dieses Beitrags kurz vor der Verabschiedung steht. Schwerpunkte sind Regelungen über die Erleichterung einer Energie einsparenden Modernisierung, Eindämmung des sogenannten Mietnomadentums durch Kündigung des Vermieters bei Nichtzahlung der Kaution und die Beschleunigung des Räumungsverfahrens im Wege der Zulässigkeit einer einstweiligen Verfügung unter engen Voraussetzungen.

Schwerpunkte des Mietrechts 1. Allgemein ist bei dem in der Bundesrepublik seit langer Zeit in Kraft befindlichem Mietrecht zwischen den für Wohnraum- und Gewerberaummietverhältnissen geltenden gesetzlichen Vorschriften zu unterscheiden. Bei der Vermietung von Wohnraum ist eine ordentliche Kündigung durch den Vermieter nur bei Vorliegen eines „berechtigten Interesses“ – z. B. Eigenbedarf – möglich. Dabei muss der Vermieter Kündigungsfristen von drei bis neun Monaten einhalten, während der Mieter mit einer Frist von drei Monaten kündigen kann. Auch bei einer wirksamen Kündigung durch den Vermieter kann der Mieter

Widerspruch einlegen, wenn die Beendigung des Mietvertrages für ihn, seine Familie oder andere Angehörige seines Haushalts eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeutet. Darüber hinaus hat das Gericht im Rahmen der Vollstreckung eines Räumungsurteils die Möglichkeit, einen Räumungsschutz zu gewähren. 2. Weitere gesetzliche Einschränkungen bei der Vermietung von Wohnraum bestehen in der sehr begrenzten Zulässigkeit eines Zeitmietvertrages, der Regulierung der Miete durch die ortsübliche Vergleichsmiete und ihrer grundsätzlichen Orientierung an einem Mietspiegel. Das Mieterhöhungsverfahren ist stark formalisiert. Ansonsten können nur bestimmte Mietgleitklauseln wie Indexmiete und Staffelmiete vereinbart werden.

3. Demgegenüber besteht bei der Vermietung gewerblich genutzter Objekte unter rein mietrechtlichen Gesichtspunkten weitgehend Vertragsfreiheit.

Mietrecht und Bundesgerichtshof Zunehmend einschränkend wirkt sich sowohl bei der Vermietung von Wohnraum als auch Gewerberaum die überaus sehr restriktive Rechtsprechung von BGH bei Klauseln aus, die in einem vom Vermieter gestellten Mustermietvertrag enthalten sind. Einen Schwerpunkt bilden die rigorosen Einschränkungen bei der Übertragung und Ausführung von Schönheitsreparaturen. Die Folge ist die Unwirksamkeit zahlreicher formularmäßiger Vereinbarungen mit der Folge, dass der Vermieter die Arbeiten vorzunehmen hat n Dr. Hans-Herbert Gather, Krefeld

Für die Überwälzung und Abrechnung von Betriebskosten gelten detaillierte Regelungen. Führt der Vermieter eine Modernisierung durch, so kann er die Miete jährlich um 11 v. H. der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Die Höhe einer Kaution ist auf das Dreifache einer Nettomiete begrenzt.

Nehmen Sie uns beim Namen! Unser Name ist Programm – und das seit knapp 80 Jahren! Durch umfassendes Know-how in sämtlichen Bereichen der Wohnbau-Finanzierung und Dienstleistungen rund um die Immobilie lassen sich auch Ihre Immobilienprojekte maßgeschneidert realisieren. Sprechen Sie mit den Spezialisten der IMMO-BANK AG und informieren Sie sich unter www.immobank.at

HAUS & EIGENTUM Februar 2013

F R AG E N AU S D E R B E R ATU N G S P R A X I S n

steuern haften, sofern die Vergebührungskosten nicht bezahlt werden, sowohl Mieter als auch Vermieter.

Seit vielen Jahren werden die Mitglieder der österreichischen Haus- und Grundbesitzerverbände in den jeweiligen Landes- bzw. Bezirksverbänden kostenlos von Experten beraten. Nachstehend bringen wir aktuelle Fragen, die an Dr. Herta Krapfenbauer, Präsidialmitglied des Zentralverbandes Haus und Eigentum, Wien, herangetragen wurden. Frage: Welche Kündigungsfrist beziehungsweise welcher Termin besteht bei Geschäftslokalen? Antwort: Sofern im Vertrag nichts anderes vereinbart ist, gilt für Geschäftsräume bei monatlicher Zinszahlung das Gesetz. Es ist dies jeweils das Monatsende des Quartals. Bei größeren Mietobjekten ist es aber zu empfehlen, eine sechsmonatige Kündigungsfrist zum Monatsende zu vereinbaren, um genügend Zeit für die Suche des Nachfolgers zu haben. Frage: besteht für die Kündigung eines Mieters Rechtsanwaltszwang? Antwort: Da die Kündigungen in bezirksgerichtlichen (streitigen) Verfahren durchzuführen sind, besteht kein Rechtsanwaltszwang. Frage: Ich habe ein Althaus erworben, nun zieht ein Mieter aus und verlangt von mir seine Kaution. Ich hatte davon keine Kenntnis. Antwort: Da Sie als Nachfolger in sämt-

liche Mietverträge eintreten (auch in die dazugehörigen üblichen Nebenabreden) sind sie bei ordnungsmäßiger Übergabe der Wohnung verpflichtet, die Kaution herauszugeben. Wenden Sie sich an Ihren Verkäufer. Normalerweise enthalten Kaufverträge Bestimmungen über Kautionen. Frage: Die Kaution betrug im oben angeführten Fall fünf Monatsmieten, war dies rechtens? Antwort: Wenn Einrichtungsgegenstände beziehungsweise teure Geräte mitvermietet waren, wird dies von der Rechtsprechung auch anerkannt, sodass die höhere Kaution gerechtfertigt ist. Frage: Wer hat die Vergebührung des Mietvertrages zu bezahlen? Antwort: Das ist imMietvertrag zu regeln. Soll der Mieter die Vergebührung tragen, so ist dies in dieser Weise zu vereinbaren (in unseren Mietvertragsformularen ist dies so geregelt). Dem Finanzamt für Gebühren und Verkehrs-

Frage: Ein Miteigentümer hat eine Wohnung in meinem Althaus gemietet, ich als Verwalter und Miteigentümer will ihn kündigen, was muss ich tun? Antwort: Die Aufkündigung von Bestandsverträgen von Miteigentümer setzt die Zustimmung von sämtlichen Miteigentümer voraus. Mangels dieser ist die Genehmigung des Außerstreitrichters einzuholen. Frage: Was kann ich unter „Rauchfangkehrerarbeiten„ als Betriebskosten verrechnen? Antwort: Die periodische Überprüfung (Kehrung), Ausbrennen der Rauchfänge, Untersuchung wegen Abgasrückständen können verrechnet werden, nicht aber Kaminausschleifen, einmauern und bezeichnen von Putztürchen sowie Schäden am Kamin (Verputzarbeiten) und Kosten für ein Kehrbuchkästchen. n

IMMOBILIEN MUSKER GES.M.B.H. 8010 Graz, Radetzkystraße 7 Tel.: 0316/82 77 27 – 0 Fax: 0316/81 27 84 E-Mail: immo@musker.at www.musker.at

Februar 2013 HAUS & EIGENTUM

n WERBUNG

Wirkt Aquapol gegen Schimmel oder nicht? Die korrekte Bestimmung des Feuchtigkeitsgehalts von Mauerwerk nach ÖNORM B 3355-1 durch standardisierte Messungen und die anschließenden Auswertungen der Ergebnisse von Erst-, Kontroll- und Nachmessung geben dem AQUAPOLKunden die Sicherheit, dass das

einzigartige alternative Trockenlegungssystem alle notwendigen technischen Anforderungen erfüllt. Vor allem diese nachvollziehbare Methodik sowie die Bestätigung durch zahlreiche Referenzobjekte und namhafte Gutachter haben dazu geführt, dass das Unternehmen in mittlerweile 20 Ländern weltweit vertreten ist. Risikominimierung dürfte jedoch eines der Hauptargumente bei der Sanierung größerer Immobilien sein: Schon im Vorfeld legt der AQUAPOLFachberater durch exakte Analysen von Mauerfeuchteschäden die möglichen Grenzen des Systems und seine Erfolgsaussichten offen auf den Tisch. Oftmals treten bei älteren Gebäuden mehrere FeuchteUrsachen gleichzeitig auf – auch Schimmel kann aus verschiede-

nen Gründen entstehen! Dies detailliert zu untersuchen und über begleitende Bekämpfungsmaßnahmen aufzuklären, zählt mit zu den Stärken des Unternehmens.

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Ganzheitliche Beratung großgeschrieben: Neben dem Kerngebiet „aufsteigende Mauerfeuchte“ liefert AQUAPOL umfassende begleitende Renovierungsinformationen auch bei sonstigen Feuchteschäden.

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HAUS & EIGENTUM Februar 2013

• GEWERBEGRUNDSTÜCK (2,4 ha) • ZINSHAUS (HBW:114 kWh/m².a) • EINFAMILIENHAUS

W E R B U N G n

Heizkosten senken, warme, trockene Wände Experte Peter Hapke über den zweifachen Vorteil von Sunstone Marmor Infratotzeihungen in Altbauten Herr Hapke, was sind die beiden größten Vorteile einer Sunstone Marmor Infrarotheizung? Hapke: Zum einen können mit der Sunstone Marmor Infrarotheizung Räume mit weniger Energie temperiert werden. Gleichzeitig verhindert sie Schimmelbildung. Man schlägt gewissermaßen zwei Fliegen mit einer Klappe. Sunstone-Experte Peter Hapke Können Sie das näher erläutern? Hapke: Feuchte Luft kondensiert an kalten Wänden – und wo Feuchte ist, siedelt sich auch Schimmel an. Die Infrarotstrahlung der Sunstone Marmorheizung wärmt auch die Wände und entzieht so dem Schimmel die Grundlage. Um ein Beispiel zu nennen: Wir haben in einer 50 m2 großen Einliegerwohnung eines Mehrfamilienhauses unsere Sunstone Marmorheizung installiert. Die Einliegerwohnung wurde zuvor mit Elektrokonvektoren geheizt. Die Wände waren feucht, und die Heizkosten waren enorm. Immer wieder trat Schimmel auf. Durch den Tausch der Elektrokonvektoren durch unsere Sunstone Marmor Infrarotheizung konnten die Stromkosten um

Bis

30 Prozent gesenkt werden. Wenn die Wände erst einmal durchgetrocknet sind, erwarten wir sogar eine Reduktion der Stromkosten um 40 Prozent. Und was genauso wichtig ist: Der Schimmel ist dauerhaft verschwunden. Welchen Vorteil haben Vermieter von einer Sunstone Marmor Infrarotheizung? Hapke: Hohe Heizkosten und Schimmelbildung sind oft der Grund für eine hohe Fluktuation der Mieter. Es ist eine negative Spirale: Wegen der hohen Kosten heizen die Mieter weniger, das verursacht kalte Wände. Kalte Wände führen dazu, dass Luftfeuchte kondensiert. Das bringt nicht nur ein unangenehmes Wohnklima mit sich, es führt auch zu Schimmel an den Wänden.

60 % Einsparung

aufnotiert

Gut gedämmt Die „umweltberatung“ stellt in ihrer Broschüre „Dämmstoffe richtig eingesetzt“ 23 Dämmstoffe mit ihren Eigenschaften und Auswirkungen auf Gesundheit und Umwelt vor. Für die Außenwanddämmung werden aus Kostengründen meist Polystyrolplatten (XPS und EPS, so genanntes Styropor) verwendet. Für alternative Dämmstoffe aus nachwachsenden Rohstoffen gibt es mit dem „Sanierungsscheck 2013“ eine zusätzliche Förderung von 500 Euro. Die Broschüre listet Vor- und Nachteile der einzelnen Dämmstoffe auf. n

Was ist Ihre Empfehlung? Es lohnt sich auf alle Fälle, alte Elektrokonvektoren zu ersetzen. Mit einer Sunstone Marmor Infrarotheizung haben Sie geringe Installationskosten und kaum Wartungsaufwand. Sie können die Heizkosten um bis zu 40 Prozent senken, verhindern Schimmel und sorgen für ein angenehmes Wohnklima und zufriedene Mieter.

bei Ersatz von Nachtspeicheröfen!

••Infrarot-Heizung mit „Wohlfühleffekt“ ••Erhalt der Bausubstanz ••Weniger Wärmeverlust durch trockene (isolierende) Wände ••Optimal für Altbauten ••Kostenlose und unverbindliche Beratung vor Ort ••Bitte fordern Sie unsere Referenz-

SunStone Marmorheizung Mariahilfer Straße 136/1.11 1150 Wien Telefon 01/522 02 93 E-Mail: sunstone@mingo5.at www.sunstone.at

Adressen an! In unserer nächsten Ausgabe: Erfahrungsbericht von Sunstone-Kunden

Februar 2013 HAUS & EIGENTUM

n GARTEN

Gartengestaltung:

Die kleinen Wilden Ist es nicht wie im Märchen, wenn im Frühling plötzlich aus allen Ecken und Winkeln Krokus, Schneeglöckchen und Winterling sprießen? Wer die richtigen Blumenzwiebeln pflanzt, kann dieses Märchen wahr werden lassen. Und das beste daran: Am richtigen Standort werden die zarten Blumen sogar von Jahr zu Jahr mehr! Eine ganze Menge Blumen, die mit Zwiebeln oder Knollen den Winter überdauern, eignen sich hervorragend zum Verwildern. Einmal gepflanzt werden ihre Bestände jedes Jahr größer. Tochterzwiebeln und Knollen machen es möglich. Wichtig allerdings: der richtige Standort!

Sag mir wo die Blumen sind ... Sicher ist es auch bei Ihnen schon einmal vorgekommen, dass gepflanzte Zwiebeln zwar einmal schön geblüht haben, aber bereits im nächsten Jahr nicht mehr aufgetaucht sind. Wenn Zwiebel- oder Knollengewächse 20

HAUS & EIGENTUM Februar 2013

scheinbar grundlos verschwinden, kann dies verschiedene Gründe haben. In den meisten Fällen wurden sie ganz einfach an den falschen Standort gepflanzt. Staunässe, dichte, lehmige Böden und Schatten bekommen den meisten Zwiebelblumen gar nicht. Liegt es nicht an den Wuchsbedingungen, kann es auch sein, dass die Pflanzen nicht genügend Zeit hatten, einzuziehen. Zugegeben, das gilbende Laub von Tulpe, Narzisse und Co. macht die Beete nicht gerade ansehnlicher. Aber die unterirdischen Speicherorgane können nur aus den Blättern wieder genügend Kraftreserven

für den Winter beziehen, wenn das Laub in Ruhe vergilben kann. Auch Tiere können Blumenzwiebeln dezimieren. Wühlmäuse sind für ihren großen Appetit auf alle Zwiebeln und Knollen außer Narzissen bekannt – hier helfen nur noch Drahtgitter.

So werden es immer mehr Zum Verwildern eignen sich vor allem kleinere Zwiebelblumen. Sie vermehren sich am richtigen Standort ganz ohne gärtnerisches Zutun – allerdings nur, wenn die Flächen nicht durch Pflegemaßnahmen wie Hacken oder Umgraben gestört werden. Für Rasenflächen oder niedrige Wiesen eignen sich z. B. sehr früh blühende Zwiebelblumen wie Krokus, Schneeglöckchen (Galanthus), die

G A RT E N n

Frühlings-Knotenblume (Leucojum vernum) und natürlich die zarten Blausterne (Scilla, Othocallis). Ebenfalls für den Rasen geeignet, aber etwas später in der Blüte, sind dann Schachbrettblumen (Fritillaria), Traubenhyazinthen (Muscari), SeerosenTulpen (Tulipa-kaufmannia- Hybriden) und Milchsterne (Ornithogalum). An eher schattige Gehölzränder wie etwa entlang der Hecke pflanzen Sie am besten Busch-Windröschen (Anemone nemorosa), die fröhlich gelben Winterlinge (Eranthis) und Hasenglöckchen (Hyacinthoides). Auch Narzissen kommen gut ohne volle Sonne zurecht. Speziell für den Steingarten eignen sich die kleinblütigen Tulpen wie Tulipa sylvestris, T. spengeri und T. arda. Pflanzen Sie diese kleinen Frühjahrsblüher am besten in kleine Gruppen.

Achten Sie auf Qualität Bei Blumenzwiebeln kommt es auf die Größe an. Denn je dicker eine Blumenzwiebel, desto üppiger ihre Blüte. Worauf sollten Sie sonst noch bei Kauf und Pflanzung von Blumenzwiebeln achten?

Frische Zwiebeln fühlen sich prall an und geben bei Druck nicht nach. Die äußerste Schale ist trocken, bei Tulpenzwiebeln glänzt sie goldgelb. Ist eine Zwiebel bereits leicht angetrieben, ist das kein Problem, ist sie allerdings bereits ausgetrieben und beginnen die Triebe schon wieder zu vertrocknen oder zu verfaulen, sollten Sie die Zwiebel keinesfalls kaufen. Bei Narzissenzwiebeln kommt es auf die „Nasen“ an. So werden die Spitzen der Blumenzwiebeln bezeichnet, die später einen Blütenstiel hervorbringen. Standard sind zwei Nasen, besser sind natürlich drei. Messen Sie den Umfang der Zwiebeln: Er variiert natürlich mit der Sorte der Zwiebelblume. Bei einer Hyazinthenzwiebel dürfen es schon mal 15 bis 16 cm Umfang sein, während große Gartentulpen ein Maß von 11 bis 12 cm erreichen sollten. Eine Blumenzwiebel im Handel ist übrigens bereits mehrere Jahre alt. Bis zu fünf Jahre dauert es nämlich, bis eine Tulpenzwiebel das erste Mal Blüten hervorbringt. Zwiebelpflanzzeit ist im Herbst – bringen Sie die Zwiebel aber lieber etwas früher untr die Erde, dann gabebn sie mehr Zeit, ein stabiles Wurzeslystem auszubilden! n

In den Niederlanden ist 14:38 im April Inserat GH_HuE 26.12.10 Seite 1 Tulpenzeit

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Februar 2013 HAUS & EIGENTUM

n AUS DEN BUNDESLÄNDERN

Steiermark:

Akademie für Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer Werte schaffen und erhalten Immobilieneigentum ist eine der zukunftssichersten Wertanlagen. Dennoch gibt es auch hier Unwägbarkeiten und Gefahren, welche die Renditen schmälern oder das eingesetzte Kapital angreifen. Die Vortragenden garantieren Ihnen praxisbezogene Tipps und Sie erhalten Antworten auf Ihre Fragen. Bleiben Sie up to date und informieren Sie sich über die aktuellsten Rechtsprechungen. Mit unseren Seminaren helfen wir, Verluste zu vermeiden, Werte zu erhalten und damit die Freude am Eigentum langfristig zu steigern. Der Landesverbandsobmann Stellvertreter des Österr. Haus- und Grundbesitzerbund Steiermark, Ing. Peter Hötzer, akad. IM, hat nachfolgende Seminare für Sie zusammengestellt.

Crash-Kurs Hausverwaltung Grundlagen der Vermietung und Verwaltung Nutzen Sie die Chance zur umfassenden und höchst aktuellen Information und gewinnen Sie Sicherheit bei den täglich auftauchenden Fragen und verschaffen sich einen Überblick über die rechtlichen Grundlagen in der Selbstverwaltung. Seminarinhalte im Überblick: Überblick über die Aufgaben der Hausverwaltung Rechte und Pflichten des Vermieters und des Mieters Instandhaltungspflicht des Mieters Tücken bei der Thermenwartung Ausmalen: ja oder nein? Die Bonität Ihrer Mieter Das Wichtigste zum Mietvertrag

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HAUS & EIGENTUM Februar 2013

••Checkliste

für die Mietvertragserstellung Steuerlich korrekte Vorschreibung Abrechnungen in der Praxis

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DAS Praktikerseminar zur rechtssicheren Betriebskostenabrechnung

••Die Hauptmietzins-Abrechnung – das „Stiefkind“ in der Praxis

••Hauptmietzins-Abrechnungen rich-

tig und gesetzeskonform erstellen Die häufigsten Fehler und Fallstricke bei der Erstellung von Abrechnungen Umsatzsteuerliche Fallstricke bei der Abrechnung – Steuersätze Anfechtungsmöglichkeiten + Haftungsansprüche Praxisbeispiel: Erstellung einer Betriebskosten-Abrechnung Praxisbeispiel: Erstellung einer Rücklagen-Abrechnung Praxisbeispiel: Erstellung einer Hauptmietzins-Abrechnung Checklisten für die BetriebskostenAbrechnung Erstellung der Hauptmietzins-Abrechnung Neueste Judikatur

So vermeiden Sie kostspielige Fehler und Haftungsansprüche

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Gewinnen Sie Sicherheit für Ihre tägliche Praxis durch die Erstellung einer BK- und Hauptmietzinsabrechnung anhand eines Praxisbeispiels!

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Vermeiden Sie dadurch kostspielige Auseinandersetzungen mit Ihren MieterInnen und weit reichende Haftungsansprüche.

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Aus der Praxis – für Ihre tägliche Praxis!

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Seminarinhalte im Überblick Zwingende gesetzliche Abrechnungsverpflichtungen – Betriebskosten- und Hauptmietzinsabrechnung Anforderungen an richtige Abrechnungen – Anfechtungsmöglichkeiten Betriebskosten – Kostspielige Fehlerquellen in der Praxis: • Nutzfläche • Falsche Kostenaufteilung • Verrechnung unzulässiger Kosten • Abweichende Verteilungsschlüssel • Kosten des Betriebes: Erhaltungskosten – häufige Fehler in der Praxis • Wann müssen MieterInnen beim Aufzug nicht mitzahlen?

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Seminar Wohnungseigentum Das Seminar soll das Verständnis für das Rechtsgebiet Wohnungseigentum fördern. Dabei werden Grundbegriffe geklärt und wesentliche Elemente besprochen, die ein Wohnungseigentumsvertrag aufweisen soll. Neben der Begründung von Wohnungseigentum werden auch Rechtsfragen im Zusammenhang mit der Änderung von Wohnungseigentum behandelt. Auf die Unterscheidung von Verwaltung und Verfügung wird ebenso Bedacht genommen, wie auf die Erörterung der Benützung und damit zusammenhängende Problemstellungen. Der Seminarstoff wird teils durch Vortrag der Referenten, teils durch Be-

AUS DEN BUNDESLÄNDERN / FOTOWETTBEWERB n

arbeitung kurzer praktischer Fälle unter Mitwirkung der Teilnehmerinnen und Teilnehmer besprochen.

••Der Begriff des Wohnungseigentums Die Wohnungseigentumsbegründung Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers Die Wohnungseigentümergemeinschaft Ordentliche Verwaltung Außerordentliche Verwaltung Beschlussfassung Kündigungen, Fristen und Aushangpflichten Verteilungsschlüssel (Abrechnung – Abstimmung) Reparaturrücklage Vorschau Abrechnung Sanierung Bauliche Änderungen Aktuelle Rechtsprechung

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Steuerrecht und Steuererklärung Die Erläuterung der Vermietung im MRG und WEG, die Erstellung der Einkommensteuererklärung und der Umsatzsteuererklärung erfordert detailliertes Fachwissen. Es wird Sie der Steuerexperte vom Österr. Haus- und Grundbesitzerbund über die neueste Gesetzeslage und Rechtsmeinung informieren. Grundzüge der Vermietungsstrukturen Einzelvermietung MRG WEG

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Umsatzsteuer Mietverträge allgemein Unecht befreite GeschäftsraumMieter Umsatzsteuer in der WEG Umsatzsteuererklärung

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Gebühren Mietvertragsgebühren

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Einkommensteuer der Überschussrechnung Wahl des passenden EDV-Programms Einkünfte aus V & V Liebhaberei Einkommenssteuererklärung, E6Erklärung

••Grundzüge •• •• •• ••

Verfahrensrecht Rechtsmittel und Fristen Kommunikation mit dem Finanzamt FinanzOnline

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Fragenbeantwortung in der Runde Informationen zu den Veranstaltungen erhalten Sie beim Österr. Hausund Grundbesitzerbund Steiermark unter der Telefon Nummer 0316/82 95 19 - 0, per E-Mail office@hausbesitzer.at oder online im Eigentümerportal unter n www.hausbesitzer.at

LeserInnen-Fotowettbewerb:

Stellen Sie Ihr Haus vor! „Haus und Eigentum“ bittet besonders schöne und interessante Gebäude seiner Leserinnen und Leser vor den Vorhang! Wenn Sie Ihr Haus oder Ihr Eigenheim vorstellen möchten, schicken Sie bitte maximal fünf Fotos (digital: mind. 2480 x 1748 Pixel / Papierabzug: mind. 15 x 10 cm) an: Haus und Eigentum Österreichischer Agrarverlag Sturzgasse 1a 1140 Wien oder per E-Mail an h.schnedl@agrarverlag.at Kennwort: Fotowettbewerb Die Fotos sollen das Haus von seiner „schönsten Seite“ zeigen. Auch Aufnahmen von interessanten Details, Faksimile von alten Urkunden und historische Aufnahmen sind willkommen!

Bitte beachten Sie, dass wir nur Fotos abdrucken können, deren Urheberrecht geklärt ist! Unter den schönsten Einsendungen verlosen wir drei Jahresabos des GENUSS.MAGAZINS! Wenn möglich, ergänzen Sie Ihr Foto bitte durch weitere Informationen (soweit verfügbar) wie Adresse (Ort und PLZ genügt) Baujahr Baustil, Architekt Kleine Geschichte des Gebäudes Architektonische oder geschichtliche Besonderheiten Berühmtheiten, die im Haus gewohnt haben

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Mit der Einsendung des Fotos erklären Sie sich mit dem einmaligen Abdruck in „Haus und Eigentum“ einverstanden. Einsendeschluss ist der 15. April 2013 Wir freuen uns auf zahlreiche Einsendungen! Für weitere Auskünfte steht Ihnen „Haus und Eigentum“-Redakteur DI Hartmut Schnedl unter 01 / 981 77 121 oder h.schnedl@agrarverlag.at gerne zur Verfügung!

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Februar 2013 HAUS & EIGENTUM

n AU S D E N B U N D E S L Ä N D E R N / FAC H L ITE R ATU R

Wien:

VORTRAG: Steuererklärungen 2012 Referentin: Mag. Cornelia Spitzer, Steuerberaterin Di, 12. März 2013,18-19.30 Uhr im Vortragssaal des Zentralverbandes Haus und Eigentum/Wien 1010 Wien, Landesgerichtsstraße 6, 1. Dachgeschoß

••Welche Steuererklärungen sind bei

der Vermietung auszufüllen • bei Alleineigentum, • bei Miteigentum

••Hilfestellung beim Ausfüllen der notwendigen Steuerklärungen Klärung der wichtigsten Fragen beim Ausfüllen der Steuererklärung Termine für die Abgabe der Steuererklärungen

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Anmeldung erbeten unter Tel. 01/406 33 18

••

Informiert wird über:

Abschließend steht Frau Mag. Spitzer für Diskussionen und persönliche Anfragen zur Verfügung.

••Hilfestellung beim Erstellen der Einnahmen – Ausgabenrechnung

F A C H L I T E R AT U R Immobilienverwalter-Handbuch AUTORINNEN: Dr. Franz Danler; Dr. Sybille Vogt MANZ Wien 2. Auflage 2012 ISBN 978-3-214-04166-3 Flexibler Einband, XXIV 224 Seiten Preis: € 48,00

••Wer zahlt die Erstellung eines Ener- ••Videoüberwachung von Wohnanlagieausweises?

gen

••Wie muss die Rechnungslegung er- ••Immobilienversicherung. folgen? Gilt der Denkmalschutz für immer und ewig?

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Auf häufig gestellte Fragen erhalten Sie rasche und klare Antworten. Viele unterschiedliche Themenbereiche, wie: Berufsbild des Immobilientreuhänders

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HAUS & EIGENTUM Februar 2013

Die Veranstaltung ist kostenlos und kann auch von Mitgliedern der anderen Landesverbände besucht werden.

Einfache Darstellung der Aufgaben eines Immobilienverwalters im Frage-/ Antwortstil

••Graphische Elemente zur schnellen Aufnahme des Gelesenen (Tipps, Hinweise, Beispiele) Hohe Praxisrelevanz durch konkret formulierte Fragen. n

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Steuerberaterin Mag. Cornelia Spitzer

aufnotiert

WM treibt Preise In den vergangenen Monaten wurde in Schladming viel für die anstehenden alpinen Winterspiele gebaut. Dies schlägt nun auch auf den Immobilienmarkt durch. In den vergangenen 12 Monaten gab es starke Preisanstiege bei Wohnraumimmobilien. Eigentumswohnungen kosten mittlerweile im Schnitt mehr als 3.500 Euro pro Quadratmeter. Das entspricht einem Anstieg von knapp 18 Prozent seit 2011. Auch bei Hauspreisen gab es einen merklichen Anstieg n

P R E S S E S P I E G E L n

Auf diesen Seiten fassen wir für unsere Leser interessante Berichte aus den Medien zusammen. In dieser Ausgabe finden Sie Artikel aus der „Wiener Zeitung“, dem „Wirtschaftsblatt“. und „Der Standard“ sowie aus dem Monatsmagazin „Gewinn“.

„Gesetz schießt übers Ziel hinaus“ Der Haus-und Grundbesitzerbund kritisiert das neue Energieausweisvorlagesetzt als „übereifrig“, schreibt die „Wiener Zeitung“. Für den Österreichischen Haus- und Grundbesitzerbund (ÖHGB) schießt das neue Energieausweisvorlagegesetz über das eigentliche Ziel, nämlich einen effektiven Beitrag für den Klimaschutz zu leisten und die Energieunabhängigkeit der EU zu stärken, hinaus. „Österreich war hier wieder mal übereifrig. Laut den Vorgaben der EU sind nämlich keinesfalls zwei Werte, die noch dazu technisch kompliziert sind, zwingend gefordert“, sagt Edda Cosentini, Sprecherin des ÖHGB. In Deutschland etwa werde das Thema lange nicht so heiß gegessen. Es sei davon auszugehen, dass Hausund Wohnungseigentümer künftig mit den komplizierten Regelungen überfordert seien und vermehrt rechtliche Beratung in Anspruch nehmen müssten. „Wir beobachten schon jetzt erhöhten Beratungsbedarf in unseren Landesverbänden“, sagt Cosentini. Selbst bei Einhaltung aller Vorschriften sei ein Eigentümer nicht vor künftigen Streitigkeiten mit dem Mieter oder Käufer gefeit. Denn obwohl die Erstellung eines Energieausweises

nur auf Standardannahmen basiere, die mit den realen Werten des konkreten Gebäudes nicht übereinstimmen müssten, seien die Grenzen zwischen einem fehlerhaften Energieausweis und einem Ausweis, dessen Angaben noch innerhalb einer gewissen Bandbreite liegen und der damit noch Richtigkeit für sich in Anspruch nehme, äußerst unbestimmt. Es könnte der Fall eintreten, dass ein Mieter durch (unkontrolliertes) Offenhalten der Fenster in der kalten Jahreszeit eklatant höhere Energiekosten produziere als im Energieausweis angegeben und dann unrichtige Angaben im Ausweis dafür verantwortlich macht. Der ÖHGB rät jedenfalls, bei der Beauftragung eines Energieausweiserstellers nicht nur auf die Kosten, sondern auch auf den konkreten Leistungsinhalt zu achten. Auf „Ferndiagnosen“ sollte man sich nicht einlassen, eine Besichtigung des Objekts sei unerlässlich. „Wiener Zeitung“ 15.11.2012

„Käufer können Ausweiskosten vom Verkäufer einfordern Das Wirtschafts-Monatsmagazin „Gewinn“ interviewte Dr. Martin Prunbauer, Präsident des Österreichichen Haus- und Grundbesitzerbundes, über das neue Energieausweis-Vorlage-Gesetz.

Gewinn: Was passiert, wenn kein Energieausweis vorgelegt wird? Prunbauer: Zur Klarstellung: Das Erngeiausweis-Vorlage-Gesetz (EAVG) 2012 kennt und unterscheidet zwei unterschiedliche Verpflichtungen: die rechtzeitige Vorlage des Energieausweises vor Vertragsabschluss und die Aushändigung des Originals oder einer vollständigen Kopie binnen 14 Tagen nach erfolgtem Vertragsabschluss. a.) Wird der Ausweis nicht rechtzeitig vorgelegt, gilt eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart. Diese Rechtsfolge war bereits im alten Gesetz vorgesehen und umfasst beispielsweise auch Fälle, in denen ein mehr als zehn Jahre alter oder unvollständiger Energieausweis vorgelegt wurde. b.) Die mangelnde Aushändigung kann der Käufer bzw. Mieter entweder gerichtlich geltend machen oder selbst einen Energieausweis einholen und die ihm daraus entstandenen Kosten binnen dreier Jahre nach Vertragsabschluss vom Verkäufer oder Bestandgeber einfordern. c.) Die mangelnde Vorlage oder Aushändigung des Ausweises stellt aber zudem eine Verwaltungsübertretung dar und ist mit einer Geldstrafre bis zu 1.450 Euro zu bestrafen. Gewinn: Was ist, wenn sich Vermieter und Mieter bzw. Verkäufer und Käufer darauf einigen, auf einen Energieausweis zu verzichten? Was wären dann die Rechtsfolgen? Prunbauer: Das Gesetz sieht vor, dass solche Vereinbarkeiten unwirksam sind. Gewinn: In alten Energieausweisen fehlt der Gesamtenergieeffizienzfaktor fGEE. Was ist zu tun? Prunbauer: Hier sieht das Gesetz ausdrücklich vor, dass alte EnergieausFebruar 2013 HAUS & EIGENTUM

n PRESSESPIEGEL

weise ihre Gültigkeit behalten und in diesem Fall die Angabe des Heizwärmebedarfs in der Anzeige ausreicht. Das Gesetz normiert, dass alte Ausweise für die Dauer von zehn Jahren ab ihrer Erstellung ihre Gültigkeit behalten. Das bedeutet im Wesentlichen, dass auch alte Ausweise vorgelegt und ausgehändigt werden müssen. Gewinn: Können bestehende Mieter die Vorlage eines Energieausweises verlangen, z.B. wenn eine Wohnung im Haus neu vermietet wird? Prunbauer: Das Gesetz ist auf alle Kauf- oder Bestandsverträge anzuwenden, die ab dem 1. Dezember 2012 geschlossen werden. Für alte Mietverträge besteht somit kein durchsetzbarer Rechtsanspruch. Das alte EAVG ist zwar mit 30. November 2012 außer Kraft getreten. Es ist aber weiterhin auf Kauf- oder Bestandsverträge anzuwenden, die vor dem 1. Dezember 2012 geschlossen wurden. Das alte EAVG sieht als einzige Rechtsfolge unterlassener Vorlage vor, dass eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart gilt. Michael Neubauer „Gewinn“ 12.2012

Kroatien führt Immobiliensteuer ein Im Rahmen einer weiter führenden Steuerreform will Kroatien eine Grundsteuer mit einem Steuersatz von 1,5 Prozent einführen. Dies hätte weit reichende Auswirkungen auf Bürger und Unternehmen, schreibt das „Wirtschaftsblatt“. Nach dem Regierungswechsel im Vorjahr und den Änderungen des kroatischen Steuersystems im Jahr 2012 wird derzeit eine weiter führende Steuerreform diskutiert. Wesentliche Neuerung soll die Einführung einer Immobiliensteuer sein. 26

HAUS & EIGENTUM Februar 2013

Der Entwurf des Gesetzes wurde Ende 2012 veröffentlicht und ist nun in der Begutachtungsphase. Obwohl die Einführung des neuen Gesetzes noch nicht sicher ist, würde dieses jedoch eine weitreichende Auswirkung für die Bürger und Unternehmen haben. Die Regierung erklärte, dass sie im Anschluss an das Inkrafttreten der Immobilienbesteuerung die persönliche Steuerlast durch eine Reduktion der Einkommensteuern umverteilen möchte. Grob zusammengefasst soll durch das Gesetz eine Grundsteuer mit einem generellen Steuersatz von 1,5 Prozent auf Immobilien im Besitz von Privatpersonen und Unternehmen eingeführt werden, wobei ein breites Spektrum von Ausnahmen gelten soll. Die Bemessungsgrundlage würde 70 Prozent des Marktwertes der Immobilie betragen, wobei dieser Wert durch die kroatische Steuerbehörde bestimmt und für einen Zeitraum von fünf Jahren gelten wird. Diese Steuer wäre jährlich zu entrichten. Für Wohnimmobilien wird eine Begünstigung in Höhe von 88 bis 95 Prozent der Steuerzahllast vorgesehen, während für Ferien-,Miet-und Zweitwohnungen eine Begünstigung in Höhe von 70 bis 85 Prozent gelten soll. Der effektive Steuersatz liegt somit zwischen 0,075 und 0,45 Prozent der Bemessungsgrundlage. Begünstigungen für Unternehmen und deren Geschäftsräume sollen je nach ihrer Tätigkeit gelten, wobei die Bandbreite der Begünstigung zwischen 80 für die Industrie und 20 Prozent für die einfache Geschäftstätigkeit liegt. Dazwischen sind noch Begünstigungen von 60 (z.B. Bauwesen) und 40 Prozent (Handel) vorgesehen. Zusätzlich zu einer Steuerumverteilung soll laut Finanzminister Slavko Lini mit Einführung der Immobilienbesteuerung auch die Verwertung bzw. Widmung von bisher ungenutzten Immobilien forciert werden, da auch diese in den Geltungsbereich der neuen Regelung fallen werden. WirtschaftsBlatt 28.01.2013

Kein Ende des Zinshausbooms in Wien Die Kaufpreise für Zinshäuser steigen weiterhin. Die Nachfrage übertrifft in allen Bezirken das Angebot, schreibt die Tageszeitung „Der Standard“. Auf der Suche nach sicheren Veranlagungen steht bei Investoren das Zinshaus noch immer ganz oben. Im Vorjahr stieg das Transaktionsvolumen am Wiener Zinshausmarkt um 15 Prozent auf 1,45 Mrd. Euro, wobei der Anteil an Zinshäusern im „Alleineigentum“ überproportional stieg. Zinshäuser sind damit das am stärksten wachsende Segment des Immobilieninvestmentmarktes. In allen Bezirken gab es Preisanstiege. Besonders gut haben Immobilien des Topsegments abgeschnitten. Im ersten Bezirk gab es eine überdurchschnittliche Preisentwicklung nach oben. Die durchschnittlichen Kaufpreise für ganze Häuser stiegen auf rund 4800 Euro pro m², was auch Folge hochwertig renovierter Altbauflächen und ausgebauter Dachgeschosse sei. Dieser Trend, dass Immobilien-Entwickler Zinshäuser kaufen, diese parifizieren und nach der Renovierung als Luxuswohnungen verkaufen, setzte sich 2012 fort. Solche Eigentumswohnungen innerhalb des Gürtels werden um 5000 bis 10.000 Euro/m² verkauft. Die jährliche Preissteigerung in diesem Segment lag in den Vorjahren bei fünf bis zehn Prozent. Die Nachfrage liegt beim Doppelten. Das sinkende Angebot hat zwei Gründe: Die Käufer wollen ihr Vermögen gegen Inflation absichern und die Zinshäuser langfristig halten. Außerdem werden jährlich etwa 150 Zinshäuser durch Parifizierungen und Abbruch dem Markt entzogen. Der Standard 05.02.2013

S E RV I C E n

Österreich ÖHGB Österreichischer Hausund Grundbesitzerbund Landesgerichtsstraße 6 / DG, 1010 Wien Tel.: 01-505 74 00 Mobil: 0676-560 80 60 E-Mail: office@oehgb.at Internet: www.oehgb.at Für Rechtsauskünfte wenden Sie sich bitte an Ihren zuständigen Landesverband!

Wien ZENTRALVERBAND HAUS UND EIGENTUM, Zentralverband der Hausbesitzer und Reformverband Landesgerichtsstraße 6 /3, 1010 Wien, Tel.: 01-406 33 18 Fax: 01-406 53 49 E-Mail und Homepage: office@zvhausundeigentum.at www.zvhausundeigentum.at Besuchen Sie unsere Homepage: www.zvhausundeigentum.at

Sekretariat: Mo. – Do. 8.30 bis 17.00 Uhr Fr. 8.30 – 13.00 Uhr

Außerdem bietet Ihnen die Kanzlei DI Sommer, 1210 Wien, Mengergasse 39/34 Steuerberatung an. Schriftliche Anfragen können leider nicht beantwortet werden. Telefonische Terminvereinbarungen erbeten unter Tel.: 01-270 53 58 Bauberatung: Durch einen Vertreter des Instituts für Bauforschung OFI nach telefonischer Anmeldung Nächste Termine: Mo, 25. Feb 2013 Mo, 22. April 2013 Versicherungsberatung: Durch Herrn Thomas Savera nach telefonischer Anmeldung. Nächste Termine: Do, 21. Feb. 2013 Do, 14. März 2013 Diese Beratungen finden in den Räumlichkeiten des Zentralverbandes statt. Finanzberatung: Durch einen Vertreter der Immo-Bank 1016 Wien, Stadiongasse 10 Herr Mag. (FH) Alexander Nader Tel.: 01 / 40 434-410 Beratung/Vertretung durch einen Rechtsanwalt in zivil-, straf- oder verwaltungsrechtlichen Angelegenheiten nach telefonischer Verein barung. Dieses Service ist kostenpflichtig! (Spezialtarif für Mitglieder)

INFORMATIONSABENDE Rechtsauskunft: Mo. 8.30 –18.30 Uhr Di. – Fr. 8.30 – 12.30 Uhr

Zu aktuellen Themen der Hausverwaltung im Sitzungssaal des Zentralverbandes, 1. Stock

Für Rechtsauskünfte ersuchen wir um eine telefonische Terminvereinbarung unter Tel.: 01-406 33 18, damit Warte zeiten vermieden werden können.

KR Peter Frigo: Nächster Termine: Di, 19. Feb. 2013, 18:00 Uhr Di, 19. März 2013, 18:00 Uhr

Steuerberatung: Jeden Mittwoch ab 14.00 Uhr durch einen Vertreter der Steuerberatungskanzlei Prüftreuhand nach telefonischer Anmeldung.

Helga Brun: Nächster Termin: Di, 09. April 2013, 18:00 Uhr

Informationsveranstaltung EDV IN DER HAUSVERWALTUNG Software OKHV Mag. Oswald Krause, Firma OK-IT im Sitzungssaal des Zentralverbandes, 1. Stock Nächste Termine: Do, 14. Feb. 2013, 18:00 Uhr Fr, 08.März 2013, 17:00 Uhr Anmeldung erbeten!

PRÄSENTATION des BICI EDV-Haus verwaltungsprogrammes der Firma Liegenschaftsverwaltung Graz im Sitzungssaal des Zentralverbandes, 1. Stock Nächste Termine: Do. 21. Feb. 2013, 18:30 Uhr Do. 28. März 2013, 18:30 Uhr Anmeldung erbeten!

ABC der HAUSVERWALTUNG – Grundlagenwissen – Dritte Auflage Preis: € 25,– inkl. MWSt. (exkl. Porto). Erhältlich im Büro des Zentralverbandes

HAUSVERWALTUNGSKURS 2013 Für Mitglieder besteht die Möglichkeit, einen Kurs zu besuchen, bei dem für Haus- und Wohnungseigentümer wesentliche Themen besprochen werden. Kursbeitrag € 140,-- / Kalenderjahr Nächste Termine: 27. Feb. 2013 06. März 2013 27. März 2013 Kurszeiten: Jeden 1. und 4. Mittwoch im Monat von 18.00 – 19.00 Uhr Ort: 1010 Wien Landesgerichtsstraße 6 Vortragssaal im 1. Dachgeschoß Wir ersuchen um Anmeldung unter Tel. 01-406 33 18-12

Februar 2013 HAUS & EIGENTUM

n SERVICE

VORTRAG STEUERERKLÄRUNGEN 2012 Referentin: Mag. Cornelia Spitzer Di, 12. März 2013, 18-19.30 Uhr im Vortragssaal des Zentralverbandes, 1. Dachgeschoß

Mail: office@hausundgrundbesitzer.at www.hausundgrundbesitzer.at Bürozeiten: Mo. – Fr. 8 – 12 Uhr, Di. und Do. 14 – 16:30 Uhr

Anmeldung erbeten unter Tel. 01/406 33 18

Tefonzeiten: Mo. 8 –12 Uhr, Di. bis Fr. 8 – 9 und 12 – 13 Uhr. Di. und Do. 14 – 15 Uhr

Die Veranstaltung ist kostenlos und kann auch von Mitgliedern der anderen Landesverbände besucht werden.

WELS UND UMGEBUNG, Bezirksverband: Kaiser-Josef-Platz 47/3, 4600 Wels Tel.: 07242-293 61 Fax: 07242-293 61-26 Mail: hausbesitzerbund.wels@aon.at Bürozeiten: Mo. – Fr. 8 – 12 Uhr

Oberösterreich Rat und Hilfe für Mitglieder Landesverband Oberösterreich Haus- und Grundbesitzerbund Spittelwiese 13/1, 4020 Linz oder per Adresse: Landesobmann Josef Stranzinger Dr. Pascher-Straße 10 5280 Braunau Tel. 0664-112 06 06 Mail: stranzinger@tznetz.com www.hausbesitzerbundooe.at

BRAUNAU, Bezirksverband Dr. Pascher-Straße 10, 5280 Braunau Sprechstunden jeden Mo. 15 – 18:30 Uhr und nach Vereinbarung. Tel/Fax: 07722-620 20 oder Mobil: 0664-112 06 06 Mail: stranzinger@tznetz.com www.grundbesitzerbund-braunau.at

Spittelwiese 13/1, 4020 Linz Tel.: 0732-77 46 56 Fax: 0732-78 46 40 28

HAUS & EIGENTUM Februar 2013

Im Rahmen unserer Mitgliederfachberatung wird im Bedarfsfalle Beratung durch freiberufliche Fachexperten (Rechts-, Steuer- und Bauberatung) kostenlos angeboten. Den dafür notwendigen „Beratungsscheck“ erhalten Sie beim jeweils zuständigen Ortsverein oder über den Landesverband im Krems. Für die bei den Ortsvereinen allgemein abgehaltenen Beratungen ist kein Beratungsscheck erforderlich. Besuchen Sie unsere neue Website: www.noehaus.at

AMSTETTEN, Beratungsstelle

Salzburg Salzburger Haus- und Grundbesitzerbund 5020 Salzburg Franz-Josef-Straße 12 Tel.: 0662-84 83 72-0, Fax DW - 20 Mail: office@oehgb-sbg.at www.oehgb-sbg.at Büro: Mo – Fr von 8:30 – 12:30 Uhr und nachmittags nach Vereinbarung

Auskünfte und Beratung über Immobilien Ott nach telefonischer Verein barung. Mag. Johannes Ott Tel.: 07472/66687 E-Mail: j.ott@immobilien-ott.at Ortsverein Amstetten: Obmann Ing.Konrad Hackl Tel. 0699-11 40 47 94 nähere Auskünfte auch: Verbandskanzlei Krems 02732/82331 sowie 0664/1203127

ASPANG Rechtsberatung durch Rechtsanwälte Mo 15:00 – 18:30 Uhr, Mi 14:00 – 16:30 Uhr Steuerberatung durch Steuerberater 1 x monatlich, Hausverwaltungs- und Bauberatung nach telefonischer Voranmeldung

LINZ, Bezirksverband: INFORMIEREN – BERATEN – BETREUEN

bandes angeboten werden können, wird ersucht, bei der Beratung die Einzahlung des laufenden Mitgliedsbeitrages nachzuweisen.

Niederösterreich Wir unterstützen unsere Mitglieder und bieten daher einen umfassenden Beratungsservice. Da die Beratungen ausschließlich für Mitglieder des Haus- und Wohnungseigentümerver-

Gemeindeamt Aspang, Tel.: 02642-52 303 RA. Dr. Rudolf Rammel Mi. 9 – 12 Uhr

BADEN, Beratungsstelle: 2500 Baden Erzherzog Johann-Ring 23 Tel.: 02252-86351 Wohnrechtsberatung durch Rechtsanwaltskanzlei Eckart Fries Prokopp Rechtsanwälte GmbH. nach tel. Vereinbarung.

HORN, EGGENBURG, RETZ UND UMGEBUNG Haus und Grundbesitzerverein: 2070 Retz Znaimerstraße 14

S E RV I C E n

Obmann: Dir. Rudolf-Anton Preyer ObStv.: Friederike Krehan und Dr. Martina Krammer Auskünfte: über die Funktionäre und die Verbandskanzlei 3500 Krems Tel.: 02732-82 331 und 0664-12 03 127 E-Mail: office@haus-eigentum-verein.org www.haus-eigentum-verein.org Rechtsstelle für Beratungsschecks

KLOSTERNEUBURG UND TULLN, Beratungsstelle 3400 Klosterneuburg Stadtplatz 4 Obmann: Dr. Romuald Artmann Rechtsanwalt, 3400 Klosterneuburg. Stadtplatz 4 Tel.: 02243-32 744 Besprechung nach telefonischer Vereinbarung. Obmann StV.: Irmgard Schnür Immobilien Wienerstraße 106 3400 Klosterneuburg, Tel.: 02243-32 407 nach telefonischer Vereinbarung, Rechtsstelle für Beratungsscheck

KREMS, Verbandskanzlei und Beratungsstelle 3500 Krems Roseggerstraße 10 Tel. 02732-82 331 und 0664-12 03 127 Fax.: 02732-82 331-4 Mail: office@noehaus.at www.noehaus.at Sprechstunden und Mitgliederberatung jeden Montag und Mittwoch von 16 – 18 Uhr. Mitglieder außerhalb des Ortsgebietes Krems werden um telefonische Anmeldung ersucht.

Tel.: 02732-82 331 und 0664-12 03 127

Tel: 02732-82331 0664 120-31 27

MÖDLING, IVI Interessensvertretung Immobilien e.V. Bezirksverband Mödling:

WAIDHOFEN AN DER YBBS Beratungsstelle

Beratung in der DDr. Gerald Fürst Rechtsanwalts-GmbH Wiener Straße 9, 2340 Mödling Tel.: 02236-22 139 Auskünfte jeden Montag gegen Voranmeldung von 15 – 18 Uhr.

Auskünfte und Beratung: jeweils in den Monaten Jänner, März, Mai, Juni, September und November, jeden 4. Freitag im Monat von 17 – 18 Uhr.

NEULENGBACH

Anmeldung erforderlich unter: 0676 – 7742 426 oder 02732-82331

Auskünfte über die Verbandskanzlei Krems 02732-82 331 und 0664-12 03 127

Obfrau Inge Fuchsbauer 3340 Waidhofen/Ybbs, Moysenstraße 5

NEUNKIRCHEN Rechtsanwalt Dr. Kurt Lechner 2620 Neunkirchen Triester Str. 34 Tel.: 02635-69 555 nur nach telefonischer Vereinbarung Rechtsstelle für Beratungsschecks

INTERESSENGEMEINSCHAFT HAUS UND EIGENTUM „SCHWARZATAL“ Verein der NÖ Haus-, Grund- und Wohnungseigentümer Obmann: Günter Langmann, Postanschrift: Schulgasse 27. 2651 Reichenau an der Rax Tel.: 0676-70 15 882 Fax: 01-96-87 075 Mail: hausundgrund@chello.at

ST. PÖLTEN, Beratungsstelle und Kanzlei des Vereins der Hausbesitzer 3100 St. Pölten, Marktgasse 8 Tel.: 02742-35 32 75 Sprechstunden – Verwaltungs- und Realitätenbüro: Mo – Fr von 9 – 12 Uhr

LANGENLOIS 3550 Langenlois, Johann Kargl-Str. 23 Obmann: Anton Leutmezer Auskünfte über die Verbandskanzlei 3500 Krems

Beratungsstelle: Gasthaus Üblacker, Unter der Burg

STOCKERAU UND KORNEUBURG, Beratungsstelle Obmann: Dr. Hans Jürgen Krehan Auskünfte: über die Verbandskanzlei 3500 Krems

Auskünfte auch über die Verbandskanzlei Krems 02732/82331

WR. NEUSTADT, Beratungsstelle 2700 Wr. Neustadt, Dr. Richard Fröhlichgasse 20 Tel.: 02622-28 417 Obmann: Robert Eidler, täglich nach vorheriger Terminvereinbarung in der Zeit von 9 – 12 Uhr und von 14 – 17 Uhr

YBBS AN DER DONAU Auskünfte: Ortsverein Amstetten oder Verbandkanzlei Krems, Tel.: 02732-82 331

Steiermark Haus- und Grundbesitzerbund Landesverband Steiermark 8010 Graz Naglergasse 50 Tel.: 0316-82 95 19 Fax: 0316-82 95 19-22 Mail: office@hausbesitzer.at Besuchen Sie unsere Homepage: www.hausbesitzer.at

Sekretariat Mo – Do 8:00 – 13:00 Uhr Fr. 8:00 – 12:00 Uhr Februar 2013 HAUS & EIGENTUM

n SERVICE

Rechtsberatung in unserer Kanzlei Jurist Mag. Gerhard Schnögl steht den Mitgliedern Mo. – Do. 8:00 – 13:00 Uhr zur Verfügung. Für Rechtsauskünfte ersuchen wir um eine telefonische Terminvereinbarung unter Tel. 0316-82 95 19, damit Wartezeiten vermieden werden können.

Telefonische Rechtsauskunft Ein gutes Gefühl, immer einen Juristen anrufen zu können. Sie brauchen einen juristischen Rat: Servicehotline für Mitglieder Tel.: 0316-82 95 19-0

Lassen Sie Ihren Vertrag daher von unseren Juristen mit der neuesten Rechtsprechung abgleichen. Senden Sie Ihren Mietvertrag per E-Mail an office@hausbesitzer.at

Rechtsanwälte RA Mag. Dr. Alexander Klein LL. M. Hofgasse 3, 8010 Graz Tel.: 0316-82 88 20 Mail: office@rahofgasse.at RA Mag. Dr. Gert Kleinschuster Herrengasse 3, 8010 Graz Tel.: 0316-82 25 91 Mail: kleinschuster-ra@aon.at

Online Rechtsberatung Der schnelle Weg zu Ihrer Antwort. Die Online-Beratung bietet Ihnen mehrere Vorteile. Sie müssen keine Terminabsprachen tätigen, Sie erhalten eine schnelle und verbindliche Antwort auf Ihre Fragen. Service nur für Mitglieder per E-Mail unter service@hausbesitzer.at

Drucksorten Informationsunterlagen können Sie online bestellen: www.hausbesitzer.at Im Shop auf www.hausbesitzer.at finden Vermieter über 250 Musterschreiben und Mustervereinbarungen

Neue Serviceleistung Vermietung nie ohne Beratung und ohne Überprüfung der Bonität Ihrer Mieter! Zugriff auf die KSV-Datenbank – der größten Negativdatenbank Österreichs. Melden Sie Mietzinsschuldner! Nähere Informationen durch unseren Juristen Mag. Schnögl 0316-82 95 19 Online-Abfrage unter www.hausbesitzer.at

RA Mag. Philipp Rock Mariatroster Straße 87a 8043 Graz Tel.: 0316-83 02 10 Mail: office@lindner-rock.at

Praktische Hausverwaltung Ing. Peter Hötzer, akad. IM. Liebenauer Hauptstr. 2-6 8010 Graz Tel.: 0316-32 32 33 Mail: office@liegenschaftsverwaltung.at

Bau- und Energieberatung: Nach telefonischer Vereinbarung unter 0316/829519 in der Verbandskanzlei. Dieses Service ist für Mitglieder des Landesverbands Steiermark kostenfrei!

Seminare:

••Crash-Kurs Hausverwaltung ••Tipps und Tricks zur Betriebskostenabrechnung

••Wohnungseigentum ••Mahnen & Forderungseintreibung ••Praktische Hausverwaltung ••Steuerrecht und Steuererklärung Informationen zu den Veranstaltungen unter 0316/829519 oder unter www.hausbesitzer.at

Präsentation: Hausverwaltungsprogramm für Selbstverwalter in der Verbandskanzlei 8010 Graz Naglergasse 50

Steuerberater: StB. Dr. Stefan Drawetz Grazer Treuhand Steuerberatung GmbH & Partner KG Petersgasse 128a 8010 Graz Tel.: 0316-4780-152 Mail: s.drawetz@grazertreuhand.at StB. Mag. Petra Schachner Pucher & Schachner – Wirtschaftsprüfung und Steuerberatung, GmbH&Co KG Rechbauerstraße 31 8010 Graz Tel.: 0316-32 35 66-0 Mail: office@pucher.com

Mietvertragsüberprüfung Kostenloses Mitgliederservice

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Der Landesverband Steiermark überprüft für seine Mitglieder kostenlos den Mietvertrag! Mietverträge laufen regelmäßig lange doch die Rechtsprechung schläft nicht.

Gertrude Truschnegg Liebenauer Hauptstraße 2-6 8041 Graz Tel.: 0316-23 21 04 Mail: office@immobilien1.at

HAUS & EIGENTUM Februar 2013

Heinz Musker Radetzkystraße 7, 8010 Graz Tel.: 0316-82 77 27 Mail: immo.musker@aon.at

nach telefonischer Anmeldung Tel Nr. 0316/32 32 33-0 Kostenlose Demo Version unter www.liegenschaftsverwaltung.at

Tirol Österreichischer Haus- und Grundbesitzerbund Landesverband Tirol Schöpfstraße 20, 6020 Innsbruck; Tel.: 0512-58 43 40 Fax: 0512-58 43 40 - 40 Achtung! Neue E-Mail-Adresse: tirol@oehgb.com Bürozeiten: Mo. – Fr. 9 – 11:30 Uhr und 13 – 14 Uhr

S E RV I C E n

In Fragen des Mitgliedsbeitrages bitte ausschließlich an Fr. Degenhart wenden: Tel.: 0676-61 77 034, Mi. 16 – 17 Uhr oder per Mail: b_degenhart@hotmail.com Aus organisatorischen Gründen insbesondere, um dem stark gestiegenen Beratungsaufkommen und v.a. der deutlichen, zeitaufwändigen Verschiebung der Beratungstätigkeit in Richtung E-mailVerkehr Rechnung zu tragen, sowie, um evt. unnötige Wartezeiten zu vermeiden - ersuchen wir unsere Mitglieder höflich, persönliche Termine jedenfalls zuvor telefonisch (Montag - Donnerstag 09:00 11:00 u. 13:00 - 14:00; Zeiten geltend auch für telefonische Beratung) oder per Email zu vereinbaren. Wir verweisen zudem auf die Möglichkeit, während der o.a. Zeiten eine Nachricht auf Band zu hinterlassen, sollte wegen einer etwaigen zeitgleich stattfindenden Beratung kein sofortiger Kontakt zustandekommen – es wird verläßlich zurückgerufen.

KUFSTEIN, Verein Haus- und Wohnungseigentümer Kufstein: Rechtsberatung: (nur für Mitglieder des Vereins der Haus- und Wohnungseigentümer Kufstein) RA Dr. Thomas Zelger Kaiserbergstraße 8 6330 Kufstein, nach Vereinbarung unter Tel.: 05372-62 451

HALL IN TIROL, Verein der Hausund Wohnungseigentümer für Hall in Tirol und Umgebung Telefon und Fax 05223-44 015, Mail: hausverein.hall@aon.at, Website: www.hausverein-hall.at

stunden Rechtsberatung in Fragen des Miet- und Wohnungseigentumsrechtes. Auskünfte sind für Mitglieder kostenlos. Nächste Termine: 4. März, 8. April, 6. Mai und 3. Juni 2013 ab 18:00 Uhr im Landhotel „Reschenhof“ Bundesstraße 7, 6068 Mils.

Anwaltliche Beratung: jeden Mi. 17 – 18 Uhr Anwälte, die für die Beratung zur Verfügung stehen: Dr. Hans-Georg Mayer: Tel.: 0463-54 169 Mail: rechtsanwalt@hgmayer.at Dr. Georg Schuchlenz: Tel.: 0463-51 65 30 Mail: office@dr-schuchlenz.at

Vorarlberg Österreichischer Haus- und Grundbesitzerverein Vorarlberg

Mag. Stephan Medwed: Tel.: 0463-55 120 Mail: office@medwed.at

6850 Dornbirn Sebastianstraße 10

Mag. Patricia Tassotti: Tel.: 0463-50 20 80 Mail: tassotti@aon.at

Kontaktperson: Waltraud Fischer Tel.: 05572-23550

VILLACH, Landesverband Kärnten, Bezirksgruppe Villach

Terminvereinbarung erbeten Vertragsformulare erhältlich

Peraustraße 31, 9500 Villach Tel.: 04242-24 475, Fax: 04242-26 107

Jeden ersten Mittwoch im Monat finden in den Kanzleiräumlichkeiten von RA Dr. Gernot Klocker Mozartstraße 18,, 6850 Dornbirn zwischen 17 und 19 Uhr Sprechstunden unentgeltlich und ohne Voranmeldung statt. Anwaltliche unentgeltliche Erstberatung gegen Voranmeldung bei: RA Dr. Gernot Klocker und Dr. Manuela Schipflinger-Klocker 6850 Dornbirn, Mozartstraße 18, Tel.: 05572-38 68 69, Mail: office@kgk.co.at

Sprechstunden jeden Donnerstag ab 17:00Uhr nach Terminvereinbarung; außerhalb der Sprechstunden nach Terminvereinbarung, RA Dr. Rudolf Pototschnig oder Dr. Veit Jonach

Burgenland Landesverband Burgenland Präsident: Dr. Thomas Schreiner Eszterházyplatz 6a 7000 Eisenstadt Tel.: 02682-640 44 13 Fax: 02682-640 44 30

Kärnten KLAGENFURT, Landesverband Kärnten, Bezirksgruppe Klagenfurt

E-Mail: hausbesitzer@aon.at Beratungsanfragen und Termine bitte per E-Mail.

Pfarrhofgasse 6/2, 9020 Klagenfurt, Rechtsberatung: Tel. und Fax: 0463-51 16 37 Obmann W. Bernhard und Mag. M. KuMail: oehgb.klagenfurt@aon.at; prian erteilen im Rahmen der SprechSprechstunden jeden Mi. 15 – 17 Uhr Februar 2013 HAUS & EIGENTUM

MESSTECHNIK

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Techem Messtechnik: Energie sparen durch verbrauchsgerechte Erfassung und Abrechnung! Techem Wassertechnik: Kompetente Lösungen in den Bereichen Trinkwasser und Heizungswasser.

Techem Messtechnik GmbH Zentrale: St. Bartlmä 2a • A-6020 Innsbruck Telefon: +43 (0)512 53 49-0 • Telefax: +43 (0)512 53 49 770