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Tabla 2. Resumen de herramientas para capturar el valor de la tierra
Tabla 2: Resumen de herramientas para capturar el valor de la tierra
HERRAMIENTAS DESCRIPCIÓN
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HERRAMIENTAS FINANCIERAS
Exacciones a desarrolladores y tarifas de impacto
Tasas de mejora
Financiamiento por incremento impositivo (TIF)
Una forma popular para capturar el valor son las exacciones a desarrolladores y las tarifas de impacto, pagados por el sector privado para cubrir los costos adicionales de la infraestructura pública necesaria para el sector público cuando se desarrolla un nuevo terreno. Son costos de una sola vez, requeridos por el sector público para aprobar un desarrollo planeado. Algunas veces, estas tasas no se pagan con dinero. El gobierno puede solicitar al desarrollador ceder tierra para uso público, pagar con conexiones o construir infraestructura en el terreno. Estas tasas, de cualquier forma, están diseñadas para reducir la carga para el gobierno de proporcionar infraestructura o ampliar la red de servicios.
Las tasas de mejora se consideran la forma más directa de capturar valor y son una forma de impuestos o tarifas o tasa aplicada a tierra que ha ganado valor gracias a las inversiones en infraestructura pública. La diferencia entre estos gravámenes y las tarifas de impacto es que se aplican a la tierra privada “ex post” (después de que la tierra ha ganado valor debido a mejoras de infraestructura). Esto significa que las tarifas de impacto y las exacciones del desarrollador funcionan desde el lado de los costos de los presupuestos, y los gravámenes por mejoras tratan de capturar parte de la inversión ya incurrida por el gobierno, en infraestructura (Peterson 2009). Ver el Recuadro 10 sobre el uso de gravámenes a las mejoras en Colombia.
El TIF es una herramienta de desarrollo económico e inmobiliario diseñada para coordinar las acciones de los sectores público y privado. El TIF financia actividades de desarrollo económico en un área designada, asignando de forma anticipada incrementos a los impuestos de la propiedad (el “incremento”) que se producirán si la inversión en TIF estimula nuevos desarrollos y apreciación inmobiliaria. El TIF tiene cuatro elementos centrales:
Un límite geográfico definido llamado distrito TIF. Un periodo de operación definido y limitado. Gastos que promueve el desarrollo económico. Apreciación del valor inmobiliario que genera nuevos ingresos por impuestos a la propiedad (Merrimann 2018).
Distritos de evaluación especial Después de que se designa un distrito de evaluación especial, se determina un impuesto adicional para las propiedades de la zona. Esta evaluación se utiliza luego para respaldar la emisión de un bono para pagar la infraestructura pública. Para que esto funcione, la mayoría de los propietarios deben estar de acuerdo. Lo atractivo de este tipo de herramienta es que amplía el presupuesto de capital disponible y alinea los incentivos de los contribuyentes y los beneficiarios. (Amirtahmasebi y otros 2016).
HERRAMIENTAS REGULATORIAS
Bonos de densidad, zonificación elevada (upzoning) y zonificación inclusiva
Transferencia de derechos de desarrollo
Estas herramientas de incentivo están diseñadas para promover el desarrollo en áreas etiquetadas para la regeneración urbana. La zonificación elevada es una herramienta que permite a los desarrolladores del sector privado incrementar al máximo el desarrollo permitido en un lugar, ya sea a cambio de fondos o de metas definidas en la política. Las ciudades que experimentan una alta demanda de mercado alto, con limitada disponibilidad de suelo, han usado esta herramienta con gran éxito para alcanzar metas específicas de sus políticas. La zonificación elevada permite el desarrollo en zonas restringidas, ya sea por la alta densidad o por un intercambio de tierra de mayor valor (por ejemplo, de industrial a residencial o comercial). Los bonos de densidad se han utilizado para promover, entre otros objetivos de política, la conservación del medio ambiente, espacios públicos y producción de unidades adicionales de vivienda social (Amirtahmasebi y otros 2016).
La transferencia de derechos de desarrollo es una herramienta de planificación urbana voluntaria y basada en incentivos, que permite a los dueños de una propiedad y el suelo asociado transferir los derechos de desarrollo a un lote distinto, con derechos de desarrollo restringidos. Históricamente, esta herramienta fue diseñada para permitir a los propietarios de un edificio emblemático, generar rentabilidad económica sobre la tierra que no se permitió desarrollar y distribuir el costo de la preservación histórica dentro de la comunidad. Hoy en día, se utiliza por diversas razones e incluye transferir derechos de desarrollo a lotes adyacentes, un lote en un área diferente o incluso para ser “bancarizado” y utilizado más tarde.
