San Cristobal 1 - 2019

CENTROS URBANOS

Pontificia Universidad javeriana Facultad de Arquitectura y Diseño Departamento de Arquitectura Bogotá - 2019 Director: Fernando Rubio Coodirector : Jacobo Molina Componentes Cristian Ortega Diana Salazar Mario Mayorga Tomas Santacruz Fabio Avendaño Autores Nicolas Nossa Amanda Valentina Rojas Daniel Steven Pinzon

2

SAN CRISTÓBAL ATLAS ECLÉCTICO

3

4

“Con mis hijos y mi mujer pensamos en irnos del barrio, pero no, nos gusta mucho todavía y creo yo que esta cambiando para bien” Cristian alfredo rojas - residente barrio San Cristobal sur

5

ÍNDICE

1

INTRODUCCIÓN Atlas Centros Urbanos Bases teoricas Mercado inmobiliario

2

SECTOR DE ESTUDIO Localización Historia Análisis Franjas Población Estructura ecologica

6

3

FENOMENOS Captura Predial Erupciones Inmobiliarias Operaciones Rentables Sintesis de Fenomenos

4

ESCENARIO Captura Predial Erupciones Inmobiliarias Mutacion por subdivision o adicion de piezas Sintesis de Fenomenos

5

ESTRATEGIAS Catergorias de Borde Parque urbano como..

Habitar el parque en Tratamiento de.

7

6

PARQUE URBANO Masterplan Nolli Axonometrias Dispositivo1 Dispositivo 2 Cortes

1

INTRODUCCIÓN

8

9

ATLAS

ECLÉCTICO

10

¿QUE ES ?

11

“Son textos heterogéneos -informes estudios fotográficos , descripciones geográficas y literarias ,clasificaciones,informes de investigación, investigaciones cualitativas , ensayos y artículos , antologías y monografías, memorias de planes o de proyectos , etc. pero similares en su aproximación visual “

Stefano Boeri - Lo ordinario ( pag 183)

CENTROS

URBANOS

12

Es un laboratorio de investigación arquitectónica y urbanística que tiene como objetivo el estudio de la ciudad y su complejidad a partir de un método de lectura del territorio de manera transversal y simultánea. Bogotá es su centro de estudio y su objetivo además de la comprensión del territorio es la proposición de nuevos escenarios futuros como solución a los fenómenos urbanos vibrantes dentro de la ciudad.

¿QUE ES ?

DIRECTORES FERNANDO RUBIO

JACOBO MOLINA

“Hay que extraer lo que es importante en términos del mercado inmobiliario , ¿hasta aquí estamos claros ?”

“El exito está en oscilar entre las diferentes escalas para entender el territorio”

13

BASES

TEÓRICAS

14

STEFANO BOERI

BERNARDO SECCHI

Fue un arquitecto y urbanista italiano, fundador de Stefano Boeri Architetti . graduado en maestría de la arquitectura de la Universidad Politécnica de Milán .

Autor de, apuntes para un trabajo de investigación , base teórica del trabajo de investigación del taller, comprendiendo las transiciones entre las diferentes escalas y la variabilidad de intervenciones consolidando una mirada ecléctica para la lectura del territorio.

Fue un Arquitecto Ingeniero y Urbanista Italiano, Licenciado en Arquitectura. A partir de sus trabajos en urbanismo Secchi ha caracterizo una manera de trabajo asociada a la investigación transversal ,al igual que el taller, además articula su trabajo de investigación urbana a partir de un concepto de escenarios futuros como posibilidad del territorio como manera de proyectarlo en su contexto.

“Es en las ciudades en donde se deben encontrar soluciones para revertir los mecanismos que nos llevan a la autodestrucción”

“El futuro es una construcción propia ,producto de nuestras capacidades analiticas y proyectivas”

15

MERCADO INMOBILIARIO

16

MERCADO

INMOBILIARIO

Estado y evolución de la oferta y la demanda en un sector económico dado.

Perteneciente o relativo a cosas inmuebles.

RAE

RAE

OFERTA Aquella cantidad de bienes y servicios que los ofertantes están dispuestos a poner a la venta en el mercado.

DEMANDA

INMUEBLE

Cantidad de bienes o servicios que se solicitan en un determinado mercado de una economía a un precio específico.

Es un bien que se encuentra unido a un terreno de modo inseparable, tanto física como jurídicamente. Los edificios y las parcelas son bienes inmuebles.

PLUSVALÍA

RENTA Utilidad Inversión

$

$

Capital

Beneficio obtenido como resultado de una diferencia positiva entre el precio al que se compró un bien y el precio de su venta en una operación o transacción.

Renta es la utilidad o el beneficio que rinde algo o lo que de ello se cobra.

17

COMPORTAMIENTO BOGOTÁ

En relación a la escala metropolitana el mercado inmobiliario está determinado por el cono de alta renta ,acogiendo el sector con más alto desarrollo y actividad de la ciudad , generando menos presiones hacia el sur , y de esta manera desigualdad de condiciones por la desarticulación de los desarrollos condicionando menores calidades de vida hacia sectores periféricos de la ciudad

Carrera 7° Usaquen Centro Internacional Chicó Carrera 10° San Cristóbal

Calle 26

Nucleos empresariales Sector de estudio

5 km

Cono de Alta renta

1km

18

¿QUE ES ?

Conjunto de compradores potenciales con necesidad de satisfacer la adquisición, de un Inmueble, mediante una transacción o acuerdo de negocio con el propietario.

Es el estudio de las variables en relación a bienes inmuebles que permite, describir ,explicar presidir patrones de precio oferta y demanda para satisfacer la adquisición venta o disfrute del mismo.

HEBRUN - Bienes raices

Fuente propia

OFERTA

AGENTES INMOBILIARIOS SAN CRISTÓBAL

Mirador del este III Constructora Bolivar

Altos de Marbella Inversiones Castellana

DEMANDA

Proyectos Vivienda Multifamiliar

Familias Nucleares

19

Altavista mirador Las Galias

2

SECTOR DE ESTUDIO

20

21

22

23

SAN CRISTOBAL SUR

CARRERA 10 CARRERA 6 CARRERA 11 SUR RIO FUCHA

LOCALIDADES

POBLACIÓN

San Cristobal

392.220 HAB

UPZ

SUPERFICIE

Sociaego

1.629 HA

San Blas 5 km 1km

24

DETERMINANTES Presencia grandes equipamientos Velodromo de la 1ra de mayo

Influencia componente ambiental Rio fucha

Sector residencial Fundación cristiana de la vivienda- Rogelio Salmona

CUADRANTE

Influencia cultural religiosa

Es la localidad N° 4 de la ciudad de Bogotá ubicada al sur oriente a los pies de los cerros Guacamaya y Juan Rey . Está dividido en 3 diversos sectores definidos como alto medio y bajo, este último permite la concentración de grandes vías arterias en conexión con el centro de la ciudad y consigo mayores presiones inmobiliarias . Es un sector con una tradición cultural popular donde se pueden identificar diferentes periodos históricos arquitectónicos de la ciudad.

Iglesia del divino Niño Jesus

Localizacionprocimidad al centro de la ciudad Plaza de las mariposas

25

HISTORIA SAN CRISTÓBAL HACIENDAS PRODUCTIVAS

1913

TRANVÍA DE BOGOTÁ

CARCEL DISTRITAL

1923

1938

1938

Consolidaciónde primeras haciendas agrícolas y chircaleras Densificación del territorio por obreros y trabajadores.Inicio de las primeras construcciones de vivienda higienistas.

Llegada de la línea del tranvía que permitió la comunicación directa con el centro de la ciudad.

Construcción de las primeras 80 casas techadas

26

Parroquia del divino niño Jesús Núcleos urbanos Victimas de la violencia Rio Fucha Barrio Santa Ana

Construcción de la cárcel distrital.

Desarrollo primera vía al llano.

Construcción del templo del Divino niño Jesús. Se emprenden las gestiones para urbanizar el resto del terreno del barrio .

Carcel Distrital

CARRERA 10

VIVIENDA INTERES SOCIAL

ENCLAVES EN ALTURA

1950

1980

2019

Ampliación de la carrera 10, Inicio del deterioro del cartucho por el Bogotazo, generación de un contraste arquitectónico entre el centro de Bogotá y las casa tradicionales del sur de Bogotá.

Se paran las construcciones de vivienda de interés social en el sector , el BCH deja de financiar , se incrementa la población migrante conformando asentamientos informales en la periferia de la localidad ( cerros orientales )

Se observan varias respuestas del sector ante las presiones inmobiliarias provenientes del centro de Bogotá que pretenden transformar el territorio a futuro.

27

COMPORTAMIENTO INMOBILIARIO Llegada del padre Cam poamor a la localidad Inicio de la construc ción de viviendas de interes social Creacion del tranvia Construccion de la carcel distrital Construcción de la via al llano Construcción Iglesia del 20 de Julio

Bogotazo Ampliación de la carrera 10 Construcción av primera de mayo Aumento de inmograntes Construcción nueva via al llano Construcción

portal 20 de Julio Viviendas de desarrollo progresivo Influencia nuevas edificaciones

ALTO 6.000.000 3.000.000 MEDIO

3.000.000 1.000.000 BAJO

1.000.000 200.000 1900 1910

1920

-

1930

1940 1950 1960

28

1970

1980

1990

2000

2010 2019

LLEGADA JS - CAMPO AMOR 1900

TRANVIA 1923

IGLESIA 20 DE JULIO 1946

ampliaciรณn 10 ma 1948

bogotazo 1948

+ inmigrantes 1970

portal 20 de julio 1990

autoconstrucciรณn 1990

29

nuevas influencias 2000

BARRIOS SAN CRISTOBAL 1

NariĂąo sur

25.59 Ha

2 3

18.59 Ha

Quinta ramos

6.02 Ha

5

Vitelma

4

Villa Javier

20.42 Ha

Ciudad Jardin sur

33.72 Ha

8

Sociego

13.08 Ha

30

6

Santa Ana sur

7

San Blas

36.85 Ha

25.45 Ha

USOS DEL SUELO 2

1

3 Vitelma

Nariño sur

Quinta ramos

50 %

77 % Suelo Uso mixto

60 %

5

4

Suelo Uso mixto

Suelo Dotación ó equipamiento

6

Villa Javier

Ciudad Jardin sur

Santa Ana sur

72 %

60 %

80 % Suelo Uso mixto

Suelo Uso mixto

Suelo Espacio publico

8

7 San Blas

Sociego

45 %

50 %

250 m 62 m

Suelo Uso mixto

Vivienda

Mixto

Suelo vivienda

Espacio publico

31

Comercio

Dotacion ó equipamiento

Otros

D J

E F

A D B

3

C

250 m

Equipamientos

Dotaciones

62 m

32

EQUIPAMIENTOS Y DOTACIONES

Esc : 1 : 2000

A

Hospital universitario San Rafael

A partir de su consolidación en 1929 , llegan nuevos usos comerciales como consecuencia de la actividad generada por el equipamiento , dejando de lado la proyección hacia espacio públicos de calidad por la rápida densificación del suelo a su al rededor.

B

Distrito Militar N° 2

Su localización coincide con predios de propiedad de la Compañía de Jesús hacia 1913, cuando se construye el distrito militar se elimina el paso directo de la calle 18 sur desde la carrera 6° hasta la carrera 10.

33

EQUIPAMIENTOS Y DOTACIONES C

Velodromo Primera de mayo

Es el espacio más antiguo dedicado al ciclismo en Bogotá, construido en 1951 el velódromo de la 1° de mayo fue un tractor de población que permitió una mayor apertura del mercado inmobiliario por sus desarrollos de espacio público.

D

Alcaldia local San Cristóbal

Es un ejemplo de la arquitectura higienista de inicios del siglo XX, junto con el parque permitió los desarrollos de vivienda de interés social en su periferia, trayendo influencias de proyectos como la fundación cristiana de la vivienda de Rogelio Salmona

34

E

Colegio san Juan Bosco

Fundado en 1953 fue un detonador de desarrollo de grandes equipamientos educativos que albergarían las transformaciones y crecimiento del sector residencial de la localidad.

F

Hospital San Blas

Fundado en 1983 el hospital fue desarticulado del núcleo de urbanización central cerca al parque San Cristóbal por la av. 1 de mayo . Su localización coincide con los desarrollos de vivienda de auto construcción que con un rápido crecimiento por la migración no permitió la planeación delos sectores perifericos.

35

250 m

Predios

Equipamiento

62 m

36

PROXIMIDAD A EQUIPAMIENTOS Esc : 1 : 2000

¿QUE ES ?

Proximidad es la circunstancia de estar a poca distancia de un punto que se toma como referencia en el espacio o en el tiempo.

DESARROLLO

ANÁLISIS

Para el análisis de proximidad a equipamientos se tomaron 50 predios de 50 manzanas al azar y se midió la distancia de dichos predios en relación a su equipamiento más cercano para evidenciar la cercanía de los espacios de servicio en relación con el sector residencial.

El sector cuenta con grandes equipamientos y dotaciones sin embargo su localización coincide con los flujos de las vías arterias metropolitanas e intersectoriales, consolidando un núcleo que encapsula la actividad de servicio, por esta razón proximidad en relacion a gran parte del territorio no es la mejor.

PROMEDIOS Proximidad minima : 31 m Proximidad promedio : 255 Proximidad maxima : 682 Viviendas: 255 m

37

Vías carácter metropolitano

Vías carácter Nodos transporte Estación intersectorial publico Transmilenio

38

Portal Transmilenio

250 m 62 m

ACCESIBILIDAD Esc : 1 : 2000

de los cambios demográficos, como tendencias a la configuhogares unifamiliares, por lo que los dueños de estos predios e sus inmuebles para generar un mayor usufructo del suelo.

Carrera 7°

Además, la aparición de equipamiento como hospitales y colegios cerca de los cuadrantes de patrimonio tipológico influyen en el fenómeno, puesto que generan empleo y mejores condiciones de servicios para el sector.

Como consecuencia se aumenta la demanda de vivienda que sumado a disminución de individuos en el hogar dan resultado a la transformación de las lógicas inmobiliarias de San Cristóbal.

Carrera 10°

La accesibilidad está condicionada en mayor medida a la carrera 10 y la av. primera de mayo por su carácter de conexión metropolitana con el norte y occidente de la ciudad. Por otra parte, la carrera 6°, 8° y la calle 11 sur permiten la conexión intersectorial con el centro de la ciudad y el sector industrial del Restrepo respectivamente.

1° de Mayo

Estas erupciones generan una presión sobre las viviendas tradicionales en estado de deterioro hasta el día de hoy; algunas conservadas y otras un estado de En los inmuebles caracterizados por ser patrimonio tipológico ,próximos al Dichas transformaciones dan cuenta de los cambios demográficos, como tendencias a la configugenerando una transformación en la tipología por dichos nuevos proyectos que aprovechan al us características no responden a las necesidades de la poblaparque San Cristóbal observamos una morfología de malla abierta con granración de familias más pequeñas y a hogares unifamiliares, por lo que los dueños de estos predios máximo el predio , transformando las manzanas paulatinamente pero que aun así están condicioón de nuevos proyectos de vivienda en altura estos predios desen predios como resultado de la subdivisión de las haciendas a inicios del optan por generar una subdivisión de sus inmuebles para generar un mayor usufructo del suelo. nados por la norma con un índice de edificabilidad de 4 a 5 pisos , generando una mayor renta y nmuebles , que al ser escasos permiten generar mayor siglo XX ,una consolidando un sector que ha sido escenario de transformaciones en las lógicas inmobiliarias del sector. densificación en el suelo .

CRA. 10°

A partir de la consolidación del barrio a mediados de siglo, se desarrollan Esta tipología de vivienda perdura hasta el día de hoy; algunas conservadas y otras un estado de viviendas amplias cerca de la ronda del rio por sus condiciones físico espaciadeterioro y insolencia es decir que sus características no responden a las necesidades de la poblales y conexión con la ciudad, este desarrollo urbano es impulsado por la aparición , por lo que se ha visto la aparición de nuevos proyectos de vivienda en altura en estos predios o Fucha fueron de gran importancia para las haciendas ya que Estos nuevos conjuntos de vivienda no solamente generan barreras con de el componente si ción de industrias ladrilleras y chircaleras creando los primeros asentamientos consecuencia la venta de natural los inmuebles , que al ser escasos permiten generar una mayor a impulsar molinos de maíz , dejando grandes lotes que al día no que se cierran a las dinámicas poblacionales y generan una notable transformación obreros de la ciudad. Se construían viviendas de abobe y teja de barro de ganancia a sus propietarios. en la morfoa que la localidad no comprende suelo demáximo expansión que logía , además genera una presión sobre las viviendas que consolidan la localidad para su futura doslos pisos con grandes patios posteriores. o de predios. transformación. ayor edificabilidad, y son comprados por proyectos de vivienda ia el rio Fucha desvinculándolo de la estructura urbana de la

Por su accesibilidad gracias a la presencia de Transmilenio, la carrera 10 consolida uno de los sectores con mayor desarrollo inmobiliario y mayores precios del suelo.

Además, la aparición de equipamiento como hospitales y colegios cerca de los cuadrantes de patrimonio tipológico influyen en el fenómeno, puesto que generan empleo y mejores condiciones de servicios para el sector.

Como consecuencia se aumenta la demanda de vivienda que sumado a disminución de individuos en el hogar dan resultado a la transformación de las lógicas inmobiliarias de San Cristóbal.

1° DE MAYO

Estas erupciones generan una presión sobre las viviendas tradicionales en estado de deterioro generando una transformación en la tipología por dichos nuevos proyectos que aprovechan al máximo el predio , transformando las manzanas paulatinamente pero que aun así están condicionados por la norma con un índice de edificabilidad de 4 a 5 pisos , generando una mayor renta y densificación en el suelo .

Alberga los flujos del corredor comercial del 20 de julio, además su carácter permite contener servicios de transporte público por lo que se convierte en un sector con alta demanda y renta.

GOS GENETICOS

$ 0 - $ 495.000

$ 495.000 $ 913.750

39

$ 913.750 $ 2.380.000

Vivienda

Uso Mixto

Equipamientos Espacio publico

40

250 m 62 m

CONFETI PROGRAMATICO Esc : 1 : 2000

¿QUE ES ?

Es la identificación del programa que brinda cada uno de los lotes que comprenden el sector de estudio, con el fin de identificar la presencia sobre saturación, carencia o ausencia de ciertos usos en zonas específicas.

Vivienda

Equipamiento

Equipamiento

Equipamientos Los equipamientos de servicio se encierran en el núcleo de mayor desarrollo cerca al parque, mientras que las dotaciones, están esparcidas en el cuadrante dejando sectores sin acceso a equipamientos de servicio.

Espacio publico El espacio público se encuentra encapsulado en pocas zonas de gran extensión

Vivienda El uso predominante del suelo en el territorio corresponde a vivienda de uso mixto consolidando al sector como una localidad residencial.

41

Vivienda

Uso Mixto

Equipamientos

Espacio publico

42

Espacio publico

Espacio publico

METACITY Esc : 1 : 2000

¿QUE ES ?

Es un modelo de identificación estadística que sirve para categorizar y cuantificar los usos del suelo que componen un territorio.

San Cristóbal presenta en gran parte suelo residencial consolidado desde su origen en 1913. Por lo que se consolidan gran cantidad de

equipamientos y espacio público como servicio para todo el sector residencial, el comercio se infiltra en los sectores residenciales por la misma razón y compone gran cantidad de suelo de uso mixto.

Mixto

Vivienda

214.375 m 2

631.641 m 2

10.9 %

32.2 % Cuerpos de agua

Espacio publico

72.734 m 2

256.484 m 2

3.7 %

13.1 %

Infrastructura vial

Comercio

233.516 m 2

11.9 %

126.328 m 2

6.4 % Otros

Equipamientos

114.844 m 2

233.516 m 2

5.9 %

11.9 % 43

Vivienda

Uso Mixto

Equipamientos

Espacio publico

44

Espacio publico

Espacio publico

METACITY PROYECTUAL Esc : 1 : 2000

Mixto

Vivienda

214.375 m 2

631.641 m 2

17.6 %

30.3 % Cuerpos de agua

Espacio publico

72.734 m 2

256.484 m 2

3.7 %

14.6 %

Infrastructura vial

Comercio

233.516 m 2

12.1 %

126.328 m 2

4.9% Otros

Equipamientos

114.844 m 2

233.516 m 2

0.4%

16.4 %

45

250 m

$ 0 - $ 495.000

$ 495.000 - $ 913.750 $ 913.750 - $ 2.380.000

46

62 m

PRECIOS DEL SUELO Esc : 1 : 2000

ALTO

BAJO MEDIO

Carrera 10°

Relieve El sector posee consolidaciones de vivienda de autoconstrucción en pendientes, en donde es difícil la consolidación de desarrollos urbanos, por lo que sus periferias tienen los precios del suelo más bajos en comparación con la planicie.

ALTO Las influencias del aumento del precio del suelo en relación a los sectores comerciales coinciden con los inmuebles próximos a las vías de conexión intersectorial y metropolitano como lo son la av. 1° de mayo y la carrera 10.

MEDIO Por su parte el precio disminuye hacia los polígonos intrínsecos de los anillos comerciales en precios promedio entre $692.000 y $ 913.750,

BAJO En contraparte los sectores con el precio más bajo en sus inmuebles son los sectores periféricos en la falda de los cerros de vivienda de desarrollo progresivo.

47

Parques

Calles

250 m

Espacio publico Espacio privado 62 m

48

PLANO NOLLI Esc : 1 : 2000

¿QUE PASA ?

A pesar de sus amplios espacios públicos , San Cristóbal no presenta alta actividad por su poca porosidad, debido a los bordes en el perímetro del espacio público y de los grandes equipamientos de servicio y con ellos el rio Fucha , que consolidan espacios intersticiales separando las dinámicas del sector.

Porosidad Alta

A pesar de esto, los sectores con mayores servicios actividad y porosidad coinciden con los cordones viales y aumentan su valor del suelo.

Porosidad Media

Corresponde al nucleo con mayor desarrollo pero con menor accesibilidad por su relieve por lo que el precio del suelo es promedio.

49

Porosidad Baja

Los sectores menos porosos disminuyen su valor del suelo, por pocos servicios , poca accesibilidad y actividad .

50

ALTURAS

Esc : 1 : 1000

áficos, como tendencias a la configuor lo que los dueños de estos predios nerar un mayor usufructo del suelo.

nas conservadas y otras un estado de ponden a las necesidades de la poblade vivienda en altura en estos predios escasos permiten generar una mayor

importancia para las haciendas ya que maíz , dejando grandes lotes que al día omprende suelo de expansión los que

n comprados por proyectos de vivienda ulándolo de la estructura urbana de la

COS

2 pisos

52 % La altura predominante es de 2 pisos por consolidación de viviendas tradicionales.

Además, la aparición de equipamiento como hospitales y colegios cerca de los cuadrantes de patrimonio tipológico influyen en el fenómeno, puesto que generan empleo y mejores condiciones de servicios para el sector.

Como consecuencia se aumenta la demanda de vivienda que sumado a disminución de individuos en el hogar dan resultado a la transformación de las lógicas inmobiliarias de San Cristóbal.

3-4 pisos

37 % Seguido por inmuebles de 3 a 4 pisos de proyectos multifamiliares, condicionados por la norma.

Estas erupciones generan una presión sobre las viviendas tradicionales en estado de deterioro generando una transformación en la tipología por dichos nuevos proyectos que aprovechan al máximo el predio , transformando las manzanas paulatinamente pero que aun así están condicionados por la norma con un índice de edificabilidad de 4 a 5 pisos , generando una mayor renta y densificación en el suelo .

+4 pisos

11 % Los proyectos de mayores alturas coinciden con los predios de mayor extensión que brindan mayor edificabilidad.

Estos nuevos conjuntos de vivienda no solamente generan barreras con el componente natural si no que se cierran a las dinámicas poblacionales y generan una notable transformación en la morfología , además genera una presión sobre las viviendas que consolidan la localidad para su futura transformación.

51

2

1

Actividad religiosa

Actividad cultural.

Actividad comercial

3

Equipamientos Comercio Vivienda PH

Empresas

Vivienda

52

+ 4 M.

3-4M 1.5-2 M

2-3 M 1-1.5 M

FRANJAS CRA. 10 Esc : 1 : 25.000

CONCENTRACIร N ACTIVIDAD Existe una division entre los nucleos de actividad comercial que consolidan el cono de alta renta y San Cristobal , por lo que las presiones inmobiliarias no generan mayores alsas en el precio del suelo del sector.

Calle 72

Barrio Vitelma

Usaquen

Barrio San Cristรณbal

USOS Las concentraciones de sectores empresariales consolidan una presiรณn mayor al desarrollo de propiedad horizontal, que en el sur de la ciudad no es muy relevante.

PRECIOS DEL SUELO El sector presenta una desarticulaciรณn y fractura en los precios de los inmuebles a partir de la calle 6 por el deterioro y poca actividad del sector, que nos condiciona a un comportamiento inmobiliario bajo, pausado y de transformaciones paulatinas.

San Victorino

53

Las Cruces

1

Actividad Industrial

Actividad cultural.

2

Actividad comercial

3

Equipamientos Comercio Vivienda PH

Empresas

Vivienda

54

+ 4 M.

3-4M 1.5-2 M

2-3 M 1-1.5 M

FRANJAS RIO FUCHA Esc : 1 : 25.000

CONCENTRACIÓN ACTIVIDAD Permite la articulación de diferentes núcleos de actividad principalmente residencial comercial e industrial, esto ha coincidido con los sectores de aumento de contaminación como lo es el núcleo comercial del Restrepo.

18 %

73 %

Tramo 1 El delirio

Tramo 2 Restrepo

32 %

62 %

Tramo 3 Av. Americas

Tramo 4 Zona franca

Porcentajes contaminación rio fucha

USOS El sector de estudio consolida la porcion de la franja con mayor cantidad de equipamientos coincidiendo con mayores desarrollos de vivienda de PH.

11 % +4 pisos (PH)

PRECIOS DEL SUELO Los precios que aumentan en dirección occidental, esto se debe a que los sectores al occidente poseen mayor capacidad de renta por ser sectores comerciales.

4.6 % San Cristóbal

7,8 %

6.8 %

Restrepo

La Fragua

Porcentajes de utilidad negocios locales

55

FOTO GENTE

56

INFORMACIÓN POBLACIONAL

¿PARA QUE?

Los estudios poblaciones resultan sumamente importantes en el diagnóstico del territorio, puesto que estos seran traducidos a indicios que dictaran parámetros de comportamientos sociales. De esta manera se pueden analizar

los de actores para resumir las lógicas de una ciudad en un diagnostico que permita la toma de decisiones frente a problemáticas y necesidades colectivas con respecto a patrones de comportamiento poblacional.

Jaime Rojas

Laura Vergara

62 años Profesor de catedra Derecho U. central Residente del sector desde 1982

31 años Ejecutiva Trabaja en el centro de la ciudad Busca apartamento en San Cristóbal

Lucila Contreras

Constansa Duran

58 años Ama de casa Madre soltera Residente del sector desde 2005

51 años Tendera Madre de 2 hijos No reside en el sector

57

INFORMACIÓN POBLACIONAL

EDADES Población activa (Trabaja ó estudia) , coincidiendo en gran parte con la gran cantidad de equipamientos educativos dentro del sector.

9

-

A

ñ

o

s

s

ño

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2

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o

s

OFICIO Población activa(Trabaja ó estudia) , coincidiendo en gran parte con la gran cantidad de equipamientos educativos dentro del sector.

Tr

a

b

a

58

ja

ja

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No

tra

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b

il

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INFORMACIÓN POBLACIONAL

EDUCACIÓN La mayoría de la población ha llegado a cursar hasta estudios superiores ,lo que da como resultado una población activa con gran actividad laboral . .

Ja

rd Tr

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1

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2

3

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5

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1

2

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ria

ria

3

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a

57.73% TENENCIA DE LA VIVIENDA En gran parte la población reside en apartamentos resultado de los nuevos proyectos de PH y otras transformaciones como la subdivisión de la vivienda

42.27% Apartamentos C a s a

59

3

EL DELIRIO

2 1

RIO FUCHA

60

PARQUE METROPOLITANO SAN CRISTOBAL

ESTRUCTURA ECOLOGICA

¿QUE PASA ?

1

RIO FUCHA

La mayor parte de la localidad corresponde a área rural y esta se encuentra sobre los Cerros orientales. El principal Cuerpo hídrico de la localidad es el río Fucha, conocido como Rio San Cristóbal. Ademas cuenta con

2

la reserva el Delirio, un área que corresponde a los nacimientos de los cuerpos de agua que dan origen al río San Cristóbal o Fucha y hace parte de la superficie de reserva forestal protectora de los cerros orientales de Bogotá.

PARQUE METROPOLITANO SAN CRISTOBAL

61

3

EL DELIRIO

Parques

Cobertura Cobertura de Cobertura parques parques parques zonales metropolitanos intersectoriales

62

Cobertura parques barriales

250 m 62 m

COBERTURA PARQUES Esc : 1 : 2000

¿QUE ES ?

La cobertura de parques hace referencia a la cantidad de espacio publico que permite dotar de servicios o actividades a una extencion de tierra determinada. cobertura bastante buena para abastecer cantidades de espacio público a su población , además de contar con el

Parque metropolitano san Cristóbal que ,solo proporcionaría una cobertura total del cuadrante de estudio, sin embargo, los diferentes parques no presentan una malla urbana de conectividad que permita la generación de una red entre los distintos espacio públicos.

Parques Zonales

67% Parques Intersectoriales

72% Parque Barriales

30% 63

Permeabilidad Permeabilidad Permeabilidad alta media baja

250 m 62 m

64

PERMEABILIDAD DEL SUELO Esc : 1 : 2000

¿QUE ES ?

La permeabilidad del suelo, se refiere a la característica del sustrato a ser poroso, contiene además una función paisajística y de mejora de calidad del ambiente, por lo que es necesaria su cuantificación para conocer si el territorio carece de este elemento determinante para cumplir sus

funciones ambientales. los suelos permeables en el sector corresponden a la misma ubicación de los parques, en contraparte la permeabilidad del suelo en las grandes vías arterias es baja y es allí en donde se concentran mayores cantidades de polución.

Permeabilidad Alta

11% Permeabilidad Media

25% Permeabilidad Baja

64% 65

250 m

Densidad Alta Densidad Media Densidad Baja 62 m

66

DENSIDAD DE ARBOLADO Esc : 1 : 2000

ÂżQUE PASA ?

Entendemos a San cristobal como una localidad con una amplia influencia de flujos de sus sectores perifericos escencialmente comerciales por lo que con el tiempo su estructura hidrica ha sido deteriorada , y olvidada dentro del cuadrante que presenta

caracteristicas residenciales, desarticulando el rio del componente urbano, las calidades ambientales se ven deterioradas en mayor medida sobre los ejes viales arteriales , sin presencia de arborizacion.

Densidad Alta

23% Densidad Media

22% Densidad Baja

65% 67

250 m

Divisiรณn predial

Arbolado

68

62 m

ARBOLADO Esc : 1 : 2000

¿QUE PASA ?

Evidenciamos que por la presencia del parque metropolitano san Cristóbal existe una amplia cantidad de árboles que solventan el daño y la poca permeabilidad de las vías de conexión arteria como

ARRAYAN

la carrera 10 por lo que observamos el parque como un catalizador al igual que las especies vegetales de la ronda del rio Fucha que aun con sus condiciones inhibe procesos de polución del ambiente.

CAYENO

Luma apiculata Altura: 3- 5 mts

CIRUELO

Hibiscus rosa-sinensis Altura: 3 - + 5

CAUCHO

Pronus Domestica Altura: 3 - 6+

7 CUEROS

Ficus soatensis var.

Bogotensis Altura: 15-20 mts

Tibouchina lepidota.

Altura: 11.30 - 3 mts

69

INDICADORES AMBIENTALES Observatorio Ambiental Bgtá

AGUA

100.2 100.0

“En este indicador se relacionan el porcentaje de cubrimiento de las redes de acueducto en la Ciudad, teniendo en cuenta el número de usuarios registrados legalmente ante la Empresa de Acueducto de Bogotá”

99.8 99.6 99.4

SUELO 99.2

99.0

98.8

20

SUELO

51 %

03

20

04

20

05

20

20

07

20

08

20

09

20

10

20

11

20

12

20

13

20

14

20

15

20

16

20

17

20

18

AIRE

28 %

“San Cristóbal Sur el PM2.5 cayó un 51 por ciento, mientras que Suba y Carvajal bajaron un 28 y un 26 por ciento respectivamente. En promedio, este contaminante del aire disminuyó en los tres días del paro un 5 por ciento”

Suba

San cristobal

06

26 % Carvajal

70

SAN CRISTÓBAL SUR

VEGETACIÓN

4 8 4 6 4 4

El indicador refleja el valor del área de medición de la copa calculado con el diámetro ecuatorial de cada árbol localizado en el espacio público de uso público de la ciudad de la localidad.

4 2 4 0 3 8 3 6 3 4 3 2

07 008 20 2

68 %

49 % Usaquen

20

09

20

10

20

11

12 20

20

13

14 20

20

15

20

16

20

17

SUELO La localidad de san Cristóbal presenta una probabilidad del 68 % de afectación por remoción en masas por ser una localidad que se encuentra en ladera , una probabilidad alta en comparación con localidades como Usaquén.

San cristobal

85 % Tunjuelito

71

20

18

PAISAJE Y CROMATISMO

1

Paisaje predominante mezcla edificaciones que corresponden a las ditintas epocas de crecimiento de la localidad, termina genrando una barrera visual con los cerros .

DISTANCIA OBSERACIÓN

Cielo Construcción Construcciónes nuevas Calle pavimento Arborización

800 mts

600 mts

200 mts

Cielo Proyectos en altura antiguos.Obstrucción visual

Proyectos en altura antiguos Obstrucción visual

Casa tradicionales Paso de peatón Postes de electricidad

72

SAN CRISTÓBAL SUR

2

Grandes conjuntos residenciales impidenuna relacion espacial y visual de los habitantes del sector con los elementos ambientales como el rio, parque San Cristobal y cerros orientales.

DISTANCIA OBSERACIÓN

Cielo Cerros Construcciones Arborización Cesped

800 mts Cerros orientales Predominancia del azul Viviendas de crecimiento progresivo

600 mts Cerros orientales Predominancia del azul Viviendas de crecimiento progresivo

73

200 mts Parque San Cristobal Paisaje natural senderos peatonales

3

FENOMENOS

74

75

250 m

Captura predial

Erupciones Inmobiliarioas

Operaciones Rentables

76

62 m

FENOMENOS

¿QUE SON?

Mutaciones de las constantes de transformación en el territorio que devienen en nuevas maneras de habitación por consecuencia de las presiones del mercado inmobiliario,

CAPTURA PREDIAL

11 % CAPTURA PREDIAL

32 % CAPTURA PREDIAL

57 % 77

Finales S. XX

Inicios S. XXI

Nuevas construcciones

78

250 m 62 m

CAPTURA PREDIAL

¿QUE ES ?

Fundaciòn Cristiana de la Vivienda Rogelio Salmona 1971

Es presentado en el territorio como presión de las pequeñas constructoras por la comprar de grandes y escasas extensiones de suelo resultantes de la subdivisión de las grandes haciendas chircaleras y la rápida consolidación de la localidad.

Ciudadela Parque San Cristòbal Secretaria de planeación 2004

79

Estos nuevos procesos de transformación del territorio están ligados a la característica de gran extensión de los predios que les permiten a los inversores un mayor índice de construcción y con ello una mayor renta del suelo.

Altavista Mirador Las Galias 2019

La consolidaciĂłn del sector se debe en gran parte a la importancia de los grandes predios correspondientes a las haciendas chircaleros que desaparecen a partir de fines del siglo XX

SURGIMIENTO

Rio fucha

Subdivision de haciendas

A partir de la consolidaciĂłn de las haciendas se constituye un sector residencial obrero para los trabajadores de las haciendas ladrilleras.

Ubicados en su mayoria en la ronda hĂ­drica del rio por el aprovechamiento del caudal para mover los molinos.

80

COMPORTAMIENTO Los grandes predios fueron subdivididos y vendidos a finales del siglo XX lo que permitió que las pequeñas constructoras vieran en el sector un gran potencial de desarrollo

3 0 2 5 2 0 1 5 1 0 5 0 1

2

3

4

5

6

7

8

Disminución Integrantes de la familia

81

9

1 0

Estos predios dieron un mayor indice de construccion por su extencion permitiendo consolidar nuevas maneras de habitacion del territorio , sumado a las disminución de la cantidad de integrantes en la familia visto como potencial de las inmobiliarias para generar mas vivienda

82

Al coincidir con predios próximos al rio , se consolidan proyectos de propiedad horizontal que por su carácter privado generan cerramientos hacia el cuerpo hídrico desarticulándolo de la estructura urbana.

RESULTADO

Rio fucha

El comportamiento inmobiliario del tramo sobre el rio Fucha mantiene un precio del suelo promedio por las condiciones del canal y su desarticulación con el rio

Sin embargo con la construcción se consolidaron sectores que generaron apertura a llegada de nueva población acompañada de una elevación de la estratificación social

83

250 m

Comercio Local

Comercio escala intersectoriall

84

62 m

ERUPCIONES INMOBILIARIAS

¿QUE ES ?

Barrio Santa Ana Calle 11 sur

Es el resultado de las presiones del norte del sector en relación a las vías arterias con flujos comerciales en su mayoría, dicha presión actúa sobre los inmuebles en estado de obsolescencia sustituyéndolos por nuevos proyectos que aprovechan las grandes porciones de tierra para construir el suelo con mayores

Barrio San Crisòbal Av. Primero de Mayo

85

índices de ocupación.

En consecuencia, la nueva erupción al traer las dinámicas comerciales por su relación con la malla vial arterial, genera mutaciones en primeras plantas, y de esta manera se aumenta el usufructo del suelo que compran a bajo costo.

Barrio Villa Javier Carrera 8ª

SURGIMIENTO

Al ver los constantes flujos de trabajadores en el territorio por la presencia de las haciendas se empiezan a consolidar los sectores de vivienda obrera

FENOMENO FENOMENO2 2

E e p s m

El desarrollo dede este tipo dede mercado inmobiliario busca unun completo aproveEl desarrollo este tipo mercado inmobiliario busca completo aprovechamiento deldel predio tanto enen crecimiento enen altura condicionado chamiento predio tanto crecimiento altura condicionadoporporla la norma como en en ocupación deldel suelo. este fenómeno dada la posibilidad dede genenorma como ocupación suelo. este fenómeno la posibilidad generación de de mayor renta concon la densificación dede loslos inmuebles enen comparación a a ración mayor renta la densificación inmuebles comparación laslas viviendas tradicionales viviendas tradicionales

La La consolidación deldel barrio como asentamiento obrero determino quequela mayoría de de consolidación barrio como asentamiento obrero determino la mayoría tipologías queque se encuentran en en el sector tengan características similares donde predotipologías se encuentran el sector tengan características similares donde predomina un tipo de vivienda de bajo índice de ocupación y edificación, Estas viviendas mina un tipo de vivienda de bajo índice de ocupación y edificación, Estas viviendas respondían a lasa las necesidades de de los los pobladores iniciales , pero concon las las transformaciones respondían necesidades pobladores iniciales , pero transformaciones sociales , las, las viviendas entraron en en un un estado de de obsolencia queque ha ha provocado queque la la sociales viviendas entraron estado obsolencia provocado mayoría de de sussus propietarios vean la oportunidad de de generar unauna mayor renta a partir de de mayoría propietarios vean la oportunidad generar mayor renta a partir la construcción de nuevas tipologías en el sector como resultado de las dismnuciones de la construcción de nuevas tipologías en el sector como resultado de las dismnuciones de individuos en en el hogar. individuos el hogar.

Posteriormente las viviendas entraron en un estado de obsolescencia a inicios del siglo XXI por lo que sus propietarios al ver las presiones del sector optan por vender o construir sus predios.

La construcción de los primeros sectores de vivienda formal en el sector les permitía una nueva manera de habitar el territorio en relación a las haciendas.

EDIFICABILIDAD EDIFICABILIDAD

86

El aprovechamiento dede edificabilidad esta El aprovechamiento edificabilidad e dede 4 pisos , conicidiendo concon la extencio 4 pisos , conicidiendo la extenc unauna nueva tipologia dede vivienda nueva tipologia viviendabasada basa reduciendo loslos metros cuadrados necesa reduciendo metros cuadrados nece

CALLE 11 11 SURSUR CALLE

COMPORTAMIENTO El aprovechamiento de edificabilidad está condicionado por la norma que permite construcción de proyectos de viviendas en altura hasta de 4 pisos coincidiendo con la extención y proximidad a las vías arterias principales

El porcentaje de hogares con actividad productiva nos muestra el uso en primeras plantas de las nuevas transformaciones de la vivienda por sustitución de piezas en obsolescencia , generando mayores rentas.

3% Hogares sin actividad productiva

87

97% Hogares con actividad productiva

88

Generacion de una demanda de una nueva tipologia de vivienda basada en las necesidades de la concepcion de familias nucleares reduciendo los metros cuadrados necesarios en los inmuebles y generando una mayor densificacion y rentabilidad del suelo.

RESULTADO 60 50 40 30 20 1 0 0

Industria

comercio

servicios

Especializaciรณn Hogares productivos

Al corresponder con los flujos de los cordones viales arteriales, el precio del suelo en estas erupciones aumenta produciendo mejores oportunidades de renta

89

La especializaciรณn del suelo en las nuevas transformaciones corresponde a actividades comerciales que posibilitan la generaciรณn de usufructo del suelo

Subdivisiòn

Adición

90

250 m 62 m

OPERACIONES RENTABLES

¿QUE ES ?

Barrio Santa Ana Av. Primero de Mayo

El fenómeno de operaciones rentables se enfoca en el sector residencial intrínseco de los sectores de actividad, se trata de operaciones de adición y subdivisión de las viviendas tradicionales del sector como medida de usufructo de los

Barrio San Crisòbal Calle 11 sur

91

predios o inmuebles De esta manera los propietarios con grandes viviendas o no, subdividen o adicionan piezas para ofrecerlas en arriendo para generar renta de su propiedad.

Barrio Villa Javier Carrera 7ª

SURGIMIENTO FENOMENO 1

1950 -1972 1980

Las condiciones de cercanía con el centro y la calidad del espacio público en el sector permitieron que se diera una mayor demanda por residencias en el sector y además aumentada por la llegada de inmigrantes a la ciudad

El desarrollo tradicional que traia el sector se vio afectado por las nuevas construcciones de vivienda de auto construccion ubicadas en la periferia de la localidad como consecuencia de la gran oleada de inmigrantes que llegaron a la localidad en busqueda de empleo y mejores condiciones de vida , al tener un lugar para vivir escapando de la violencia

1942 El desarrollo de industrias ladrilleras y chircaleras en compañia de las grandes haciendas propicio el desarrollo de barrios obreros que consolidan el desarrollo urbano del sector hasta el punto en que se conurbo con la malla abierta que venia desde el centro con influencia de proyectos modernos como la carrera 10.

1930

La aparición de equipamiento permitió una densificación mayor de población consolidando nuevos sectores barriales fuera de las lógicas de vivienda higienista

1905 A inicios del siglo XX en el sur occidente de Bogotá a lo largo del rio Fucha se ubican grandes haciendas que se beneficiaban de la corriente del rio para el funcionamiento de sus actividades acompañadas de grandes industrias ladrilleras que dieron origen a el desarrollo del primer asentamiento obrero de Bogotá que dio como resultado una tipología de vivienda tradicional que perduro hasta el día de hoy.

1905

La consolidacion de las viviendas higienistas permitio a los trabajadores obtener una vivienda digna a bajo costo cerca a sus trabajos

92

de Bogotá que dio como resultado una tipología de vivienda tradicional que perduro hasta el día de hoy.

COMPORTAMIENTO

Al analizar los indicadores podemos observar que la mayoria de tenendcia de la vivienda en el sector es arriendo y la curva de recimiento de la poblacion disminuye por la tendencia a la disminucion de los miembros de la familia

La buena calidad de las viviendas y del espacio público en san Cristóbal condiciono a los residentes en una transición demográfica junto con sus familias a arrendar sus grandes inmuebles a partir de la subdivisión o adición de piezas a sus viviendas

AS ARTEREAS

93

94

Generacion de una demanda de una nueva tipologia de vivienda basada en las necesidades de la concepcion de familias nucleares reduciendo los metros cuadrados necesarios en los inmuebles y generando una mayor densificacion y rentabilidad del suelo.

RESULTADO

En los inmuebles caracterizados por ser patrimonio tipológico ,próximos al parque San Cristóbal observamos una morfología de malla abierta con grandes predios como resultado de la subdivisión de las haciendas a inicios del siglo XX , consolidando un sector que ha sido escenario de transformaciones en las lógicas inmobiliarias del sector.

57.73%

42.27% Tenencia de la vivienda Apartamentos Casa

La subdivisión de la vivienda se da principalmente en los sectores consolidados inicialmente como vivienda higienista por su extensión de suelo, que con el tiempo y por las

95

transiciones de los integrantes Dichas transformaciones dan cuenta de los cambios tendencias a la configuración de de demográficos, la familiacomo subdividen por familias más pequeñas y a hogares unifamiliares, por las condiciones de patrimonio lo que los dueños de estos predios optan por generar tipológico de sus inmuebles. una subdivisión de sus inmuebles para generar un mayor usufructo del suelo.

96

SINTESIS DE FENOMENOS

¿QUE PASA ?

San Cristóbal es entendido como zona periférica de carácter residencial popular , ha pasado por un desarrollo y transformación paulatino debido a su localización que ha determinado su consolidación tradicional y de baja inversión

El estado de desconexión de las dinámicas inmobiliarias provenientes del dentro de la ciudad hacia el sector de estudio es el resultado de la baja actividad y desconexión por sectores vacantes del sector intermedio de las cruces.

San Victorino Cll. 116 - 7 Centro Internacional San Cristobal Sur

Cll. 127 - 7

97

TRANSFORMACIONES

líneas de servicios y erupciones de proyectos pequeños

ercado inmobiliario busca un completo aproveen crecimiento en altura condicionado por la suelo. datransformaciones la posibilidad genemos al este fenómeno Dichas dan de cuenta de los cambios demográficos, como tendencias a la configun granración de familias pequeñas y a hogares ensificación de los inmuebles enmáscomparación a unifamiliares, por lo que los dueños de estos predios ios del optan por generar una subdivisión de sus inmuebles para generar un mayor usufructo del suelo.

Este cambio se da de manera paulatina estando condicionado al estado de obsolencia de la vivienda en donde se reemplazan piezas arquitectónicas de una manera aleatoria, lo que hace que se generen Además, erupciones de nuevos proyectos como como una la aparición de equipamiento como hospitales y colegios cerca de los cuadrantes de patrimonio tipológico influyen enyeltransformación fenómeno, puesto quedel generan empleo y mejores condiciones de manera de presión inmobiliaria territorio.

aciones

FENOMENO 2

EDIFICABILIDAD

El aprovechamiento de edificabilidad esta condicionado por la norma que permite construccion de proyectos de viviendas en altura hasta de 4 pisos , conicidiendo con la extencion y proximidad a las vias artereas principales lo que permite la generacion de una demanda de una nueva tipologia de vivienda basada en las necesidades de la concepcion de familias nucleares constituidas por mama papa e hijo reduciendo los metros cuadrados necesarios en los inmuebles y generando una mayor d ensificacion y rentabilidad del suelo.

CALLE 11 SUR

arrollan Esta tipología de vivienda perdura hasta el día de hoy; algunas conservadas y otras un estado de espaciadeterioro y insolencia es decir que sus características no responden a las necesidades de la poblaa aparición , por lo que se ha visto la aparición proyectos ación del barrio como asentamiento obrero determino quedelanuevos mayoría de de vivienda en altura en estos predios mientos consecuencia de la venta de los inmuebles , que al ser escasos permiten generar una mayor ue encuentran en el sector tengan arrosede ganancia a suscaracterísticas propietarios. similares donde predo-

o de vivienda de bajo índice de ocupación CARRERA y edificación, 6 Estas viviendas a las necesidades de los pobladores iniciales , pero con las transformaciones s viviendas entraron en un estado de obsolencia que ha provocado que la sus propietarios vean la oportunidad de generar una mayor renta a partir de ión de nuevas tipologías en el sector como resultado de las dismnuciones de n el hogar.

no del debido mo un por sus jercicio

servicios para el sector.

Como consecuencia se aumenta la demanda de vivienda que sumado a disminución de individuos en el hogar dan resultado a la transformación de las lógicas inmobiliarias de San Cristóbal.

Estas erupciones generan una presión sobre las viviendas tradicionales en estado de deterioro generando una transformación en la tipología por dichos nuevos proyectos que aprovechan al

Este cambio se da de manera paulatina estando condicionado al estado de obsolencia de la vivienda en donde se reemplazan piezas arquitectónicas de una manera aleatoria, lo que hace que se generen erupciones de nuevos proyectos como como una manera de presión inmobiliaria y transformación del territorio.

el predio , transformando las manzanas paulatinamente que aunaproveasí están condicioEl máximo desarrollo de este tipo de mercado inmobiliario busca unpero completo nados por la norma con un índice de edificabilidad de 4 a 5 pisos , generando una mayor renta y chamiento del predio tanto en crecimiento en altura condicionado por la densificación en el suelo . norma como en ocupación del suelo. este fenómeno da la posibilidad de generación de mayor renta con la densificación de los inmuebles en comparación a las viviendas tradicionales

12,6 %

EDIFICABILIDAD DE 3 - 4 PISOS

20,9 %

65.5%

EDIFICABILIDAD EDIFICABILIDAD DE 2 PISOS

Piezas insertadas que generan una fractura en la morfología del trazado

Presión que se comporta en manera de puntos que se tienden a intensificar

El aprovechamiento de edificabilidad esta condicionado por la norma que permite construccion de proyectos de viviendas en altura hasta de 4 pisos , conicidiendo con la extencion y proximidad a las vias artereas principales lo que permite la generacion de una demanda de una nueva tipologia de vivienda basada en las necesidades de la concepcion de familias nucleares constituidas por mama papa e hijo reduciendo los metros cuadrados necesarios en los inmuebles y generando una mayor d ensificacion y rentabilidad del suelo.

1.0 % CALLE 11 SUR

Los predios ubicados próximos al rio Fucha fueron de gran importancia para las haciendas ya que se beneficiaban de la corriente para impulsar molinos de maíz , dejando grandes lotes que al día de hoy son escasos y apetecidos ya que la localidad no comprende suelo de expansión los que genera un alza del precio en este tipo de predios.

El tamaño del predio favorece una mayor edificabilidad, y son comprados por proyectos de vivienda en altura que generan barreras hacia el rio Fucha desvinculándolo de la estructura urbana de la localidad.

20.9 CODIGOS % GENETICOS

HOGARES NUCLEARES CARRERA 6 HOGARES COMPUESTOS Estos nuevos conjuntos de vivienda no solamente generan barreras con el componente si HOGAR natural EXTENSO

12,6 %

no que se cierran a las dinámicas poblacionales y generan una notable transformación en la morfología , además genera una presión sobre las viviendas que consolidan la localidad para su futura HOGAR UNIPERSONAL transformación.

EDIFICABILIDAD DE 3 - 4 PISOS

98

EDIFICABILIDAD DE 2 PISOS

20,9 %

65.5%

TRANSFORMACIONES

Intersticios de inactividad como resultado de los anillos de transformación ,estancando las transformaciones al interior

Transformación granular por sustitución o adición de piezas, sector consolidado en estado de obsolescencia con transformaciones paulatinas

Consolidación de anillos de transformación correspondientes a los flujos de las vías arterias.

Sector residencial obrero con presencia de equipamientos de grandes extensiones que desarticulan la actividad por consolidación de bordes en su periferia.

99

4

PROSPECCIÓN DE ESCENARIOS

Bernardo Secchi

100

¿QUE SON ?

Secchi afirma que la planeación y construcción de posibilidades como escenarios futuros son necesarios para construir un impulso de evolución de las grandes urbes. De la misma manera nos explica el concepto de escenario entendido como una serie

101

de ordenes hipotéticos en donde nos postula una pregunta clave que resume el significado del escenario prospectivo , ¿ que pasaría sí…? Sustentada a partir de indicios síntomas y tendencias resumidas en la lectura de un territorio.

102

ENCUESTA PARA IDENTIFICACION DE INFROMACION EN UN PROYECTO URBANO

La encuesta es un metodo de reolección de información clave para la identificación de tendencias en el territorio, mediante la recolección la información se logra identificar cantidades percepciones o preferencias de las personas ante ciertos casos, se identifican unos patrones de datos mediante los resultados cuantitativos y mediante su análisis se puede proyectar sobre la ciudad. Esta recolección de datos permite reconocer las preferencias o percepciones de una mayor cantidad de personas ya que el muestreo es mas amplio; algo importante para estudios donde se busca conocer la opinión o percepción de la mayor cantidad de personas ante un

caso. Algunos ejemplos se presentan en la cartilla “Diagnostico socioeconómico de las unidades sociales censadas en el marco de la adquisición predial para el proyecto cables aéreos – Ciudad Bolívar” y en el paper “Primera encuesta metropolitana a residentes de barrios en renovación urbana en el Gran Santiago: Hacia una medición integral de efectos socio-espaciales de la renovación y el mercado inmobiliario”; donde en cada uno de estos ejemplos luego de una serie de encuestas se logra identificar la situación socioeconómica de una población y la percepción que tenia otra población ante un proyecto urbano.

103

ESPACIO PUBLICO

104

105

ESPACIO PUBLICO

106

ESPACIO PUBLICO

107

MOVILIDAD

108

MOVILIDAD

109

TRANSFORMACIONES

110

TRANSFORMACIONES

111

ESPECTATIVAS

112

1,4%

2,6% 0% 2% 0% 2% 113

4.8%

0% 0% 0% 6% 4% 114

2.3%

9% 9% 6% 0% 4% 115

ESPECTATIVAS

4 ,3%

1% 0%

10 % 16 % 116

ENCUESTAS SAN CRISTOBAL SUR

2.9%

7% 7% 7% 10% 16% 117

118

ESCENARIO

¿QUE PASARIA SI?

¿Que pasaria sí San Cristóbal se proyecta como un Parque urbano residencial?

15%

+

20% +

25%

119

+

287.109 m2 ESPACIO PUBLICO A través de los tratamientos de infiltración del espacio público , este aumentaría en un 15 % su suelo de desarrollo

321.563 m2 SUELO DE EQUIPAMIENTO Como respuesta al aumento de residencia, el suelo de servicios y dotaciones aumentaría un 20 %

53.357 m2 SUELO RESIDENCIAL Con el fin de potencializar el sector residencial los nuevos desarrollos de vivienda aumentaría un 25 % el uso

5

ESTRATEGIAS

120

121

PARQUE URBANO RESIDENCIAL

¿QUE ES ?

El parque urbano residencial es un conjunto habitacional altamente permeable y asequible donde el espacio público funciona como columna vertebral y generador de interacciones sociales, se comporta como la hibridación

BORDES

122

entre la vivienda y el espacio público, en donde existe una extensión de las actividades residenciales hacia e espacio público, donde existe una domesticación del espacio exterior y dilatación de lo privado

ESTRATEGIAS

BORDES EQUIPAMIENTOS

BORDES RIO

123

BORDES PARQUE

ESTRATEGIAS

¿COMO ?

A partir de la generación de una red de espacio públicos abiertos , poli funcionales flexibles , como lugares de encuentro comunicación y permanencia , ocio y entretenimiento que permita la articulación de las edificaciones y se introduce la actividad dentro de estos

PARQUE URBANO RESIDENCIAL COMO .

NUCLEO PRODUCTIVO

Oferta de diversas tipologías de vivienda que articule usos de servicio para la residencia y para el parque.

Potencialización a partir de equipamientos, usos comerciales , espacios públicos que le brinden valor a suelo.

NUCLEO AMBIENTAL

Existencia de corredores verdes arborizados, alameda como límite, introducción de la vegetación a la estructura urbana

124

ELEMENTO ARTICULADOR

Sobre el eje ambiental se establecen usos de vivienda lugares de trabajo y servicios de tal manera que sea fácil y rápido llegar a cada sitio. se disponen diversas tipologías de vivienda para un gran variedad de grupos y de ingresos .

HABITAR EL PARQUE EN

125

126

PARQUE URBANO RESIDENCIAL Esc : 1 : 2000

TRATAMIENTO DE.

127

6

PARQUE URBANO

128

129

130

MASTERPLAN Esc : 1 : 2000 250 m 62 m

131

132

PLANO NOLLI Esc : 1 : 2000

Parques

Calles

Espacio publico Espacio privado

250 m 62 m

133

134

AXONOMETRIA Esc : 1 : 1000

250 m 62 m

135

136

AXONOMETRIA PROYECTUAL Esc : 1 : 500

137

2019

2024

2029

2034

138

AXONOMETRIA PROGRESIVA Esc : 1 : 250

139

140

PLANTA AXONOMETRICA DISPOSITIVO 1 Esc : 1 : 250

141

142

PLANTA AXONOMETRICA DISPOSITIVO 2 Esc : 1 : 250

143

CORTES PROYECTUALES Esc : 1 : 250

144

CORTES PROYECTUALES Esc : 1 : 250

145

146

DISEÑO ESPACIO PUBLICO Esc : 1 : 250

PALETA MATERIALES

PLAZA INTERMODAL DE TRANSPORTE

CONCRETO

CONCRETO

CESPED

ADOQUIN

PRADO

ADOQUIN

CESPED

CESPED CESPED CONCRETO CESPED PAVIMENTO CESPED BALDOSA TACTIL ADOQUIN

147

250 m

Propiedad Analoga

Propiedad publica

62 m

148

TIPOS DE PROPIEDAD DEL SUELO Esc : 1 : 2000

53%

47 % El desarrollo del proyecto contara principalmente con espacios análogos y públicos con el fin de extender las actividades credenciales al espacio público como una manera de habitar el parque

149

Gestion Asociada

Expropiaciòn

Enagenaciòn

150

250 m 62 m

INSTRUMENTOS DE GESTIร N Esc : 1 : 2000

Es necesario el conocimiento de los predios a intervenir del parque urbano y ademรกs determinar las herramientas de gestiรณn del suelo para adquirirlos para el buen desarrollo del proyecto de esta manera el suelo es negociado para cumplir satisfactoriamente los objetivos sin afectar a la poblaciรณn

22%

25%

53%

151

Destinos

250 m

Red

62 m

152

ORIGEN -DESTINO- ACTIVIDADES Esc : 1 : 2000

DISPOSITIVO 1

PLAZA INTERMODAL DE TRANSPORTE

153

CENTROS URBANOS

154

155