GREATER SPRINGFIELD 新聞与評論
WINTER 2015
商業城市 Greater Springfield位於布里斯班入口處，是布里斯 班增長最快的新城區。讓每三位居民得到一份工作 是其正在努力實現的目標。 主要雇主Bunnings正在Orion Springfield Central Giant Masters 隔壁建造一間大型商店。 新的商店將於今年父親節開業，這無論是對當地消費者還 是找工作者們來說都是一個好消息。 80多家零售商，包括JB Hi-Fi、Target及AusHotels等也將進 駐耗資$154,000,000擴建的Orion Springfield Central，今年下 半年開業。 其他公司包括Mater Health Service和ANZ住宅貸款也進駐了 這片396公頃CBD區。美國通用電氣公司最近把昆士蘭州 總部設在了這裡。 Event電影院也將在這裡開設該區最大的電影院。 預計100,000人次將到訪Robelle Domain二期工程，即大型 湖泊和southbank風格游泳區。
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美國通用電氣公司昆士蘭總部
來自Greater Springfield的第一場 新聞報導 ,
第9頻道先進的錄影室
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今年4月，昆士蘭第9頻道早間新 聞第一次在Greater Springfield錄 製。 第9頻道最近在CBD開設了一個分部， 並在南昆士蘭大學校區設立了聯合教 學課程。 經過幾個月的技術準備，頭腦冷靜、 專業的Eva Milic確定錄製。與此同時 ，包括南昆士蘭大學學生在內的專業
候補團隊也整裝待發，協助Eva播報。 第9頻道的早間新聞每週三都會在 Greater Springfield直播。 The Network說高科技的Springfield分部 將極大促進其在昆士蘭的資訊收集
正式榮獲： 澳大利亞最佳總規 劃開發案 耗資850億澳幣的Greater Springfield 城市建設專案榮獲全國 最佳總規劃開發獎。
董事長Maha Sinnathamby, 總經理Raynuha Sinnathamby, 副董事長Bob Sharpless一起領獎。
在Greater Springfield獲得昆士蘭最高獎 項的幾個月後，澳大利亞城市開發委 員會獎於悉尼公佈。該獎項同樣給予 了Greater Springfield國際認可。 評委們盛讚了這項開發案的設計，它 注重健康、教育和信息技術，可媲美
一整個國家的構造。 該專案的長期合作夥伴Springfield土地 公司、Lend Lease及Mirvac都派代表領 取了獎項。 “這對我們、對這個有著3萬人口並且 還在不斷增長的社區來說都是一個十 分特殊的時刻。”Springfield土地公司 總經理Raynuha Sinnathamby說道。
Mater Health Services
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“The Mater將進駐Greater Springfield，因為這裡人口增長速度 快，市場需求大。” Mater醫院CEO John O’Donnell
Artist＇s impression
Fritha Mackay將出任Springfield Mater 私立醫院首任院長
Mater大樓概念圖
醫院公佈新院長 Mater 醫療保健中心宣佈Fritha Mackay出任Greater Springfield分院院長 今年2月Mater私立醫院成功進駐Springfield後，一直 在幕後工作的Fritha被任命為了新院長，預計今年 年底開業。 Springfield Mater私立醫院第一期工程耗資8千5百萬 澳元，配備有80張床位、癌症護理中心、4間手術
室、住院病房及醫療服務部。Mater醫院的總規劃 還包括幾個擴建項目，用以滿足當地需求。去年7 月昆士蘭政府宣佈，在Mater醫院的第一期工程中 ，每年將有4,800名病人接受治療。 “Mater醫院進駐Greater Springfield的原因是這裡人
口增長速度快，市場需求大。”Mater醫院的CEO John O’Donnell說道。 Springfield Mater私立醫院位於Greater Springfield 52公 頃的醫療保健區內，州政府已宣佈其為區域重點專 案。
WINTER 2015
澳洲投資房退稅 又到一年退稅時。今天我們來重點 梳理一下關於澳洲投資房退稅的一些注意 事項和退稅回報最大化的技巧。投資房退 稅看似簡單，其實不然，其中可以申報的 退稅專案繁雜且容易混淆。在做退稅的時 候，也許會忽略一些相關費用，您是否已 經達到退稅回報最大化了呢？而且退稅時 有一些不能申報的費用，需要謹慎考慮。 如果不小心申報了 , 可能會被稅局調查， 並且可能會有 Penalty，得不償失。
plant），房東需要向專業機構購買物業折 舊評估報告，根據此報告中的 Division 40 來決定每年可以申報的金額。 7. 園 藝 和 鋤 草 費 用（Gardening and lawn mowing），為投資房修整園藝所產 生的費用。 8. 房產保險（Insurance），為投資房 繳納的房產保險。 9. 房 貸（Interest on loans）， 如 果 投 資房是通過貸款購買的，那所產生的貸款 首先都有哪些費用是可以退稅的呢？ 利息也可以退稅。 10. 地稅（Land tax），即為投資房的 1. 租 房 廣 告 費（Advertising for ten- 地稅。 ants）即，投資者在招租時產生的廣告費。 11. 法務費（Legal fees），請注意，購 Example: 在報紙上刊登出租資訊產生的費 房賣房時產生的律師費則不能計入此項。 用等。 12. 除蟲費 (Pest control) 2. 物 業 管 理 費（Body corporate fees 13. 房屋仲介代管費或者提成（Propand charge）， 通 常 情 況 下，Apartment, erty agent fees and commissions）, 如果投資 Unit 和 Townhouse 等會有相關的物業管理 房是交給仲介管理，那仲介收取的管理費 費（Strata fee）。 用也可以退稅。 3. 借款手續費（Borrowing expenses） 14. 房 屋 維 護 維 修 費（Repairs and 即，辦理貸款過程中所產生的花費。Ex- maintenance）, 如果房屋有部分損壞或者 ample: Loan establishmentfees，如果費用小 需要做維護時所發生的費用可以退稅。 於 $100, 則可以一次性在當年退稅，若大 15. 房 屋 折 舊 (Capital works deduc於 $100 則要分 5 年來抵扣。 tions)， 可 參 考 物 業 折 舊 評 估 報 告 中 的 4. 清潔費（Cleaning），關於清潔投 Division 43，一般針對於房屋結構和外部 資房的費用。 折舊情況的計算。 5. 市政費（Council rates），為投資房 16. 文具，電話費和郵費（Stationary， 繳納的 councilfee。 telephone and postage）, 房東和房屋管理仲 6. 房 屋 設 施 折 舊（Depreciation on
攻略
介等的信件往來產生的郵費和聯繫租房事 項時產生的電話費，文具費都可以退稅。 17. 交通費（Travel expenses）, 去視察 房子或收房租時產生的交通費用 ,Example: 房東本人在悉尼而其投資房在布里斯班， 如果因為要處理出租房事項從悉尼趕往布 里斯班，產生的交通費用可以退稅。 18. 水費（Water charge），房東為出 租房支付的水費，注意房客自付的水費不 能計入退稅。 19. 其他房屋出租費用（Sundry rental expenses）可以包括一些零碎的雜項費用。 關於投資房退稅需要注意的事項和 Tips： 1. 在計算退稅的時候要注意 ownership 的分配，聯名購買的房產不能只由一 個人報稅。 例如，如果一套房子是夫妻共同擁 有，老公擁有 95%，老婆擁有 5%，則夫 妻雙方都需要申報投資房收入。 2. 如果投資房是 current financial year 成交的，需要注意，交給 vendor 的一些 費用也是可以計入退稅的，例如，council, strata, water 具體費用可在 Settlement Sheet 找到。( 請參考 Settlement Sheet) 3. 投資房退稅還可以提前預支費用 來 達 到 降 低 當 年 的 Taxable Income。 例 如，如果因為 Bonus 致今年的個人收入特 別高，則可以提前支付投資房下一年的
Interest Expense 並計入當年的退稅中。 4. 房屋在從自住房轉向投資房時，需 要注意房屋貸款利息費用的計算，要按比 例分割，自住時期產生的貸款利息不能申 報退稅。 5. 投資房費用的範疇要分清楚，用於 房屋資本增值上的費用則不能夠在 rental schedule 裡申報，例如，stamp duty. 6. 如果房屋的首付也是通過貸款的， 其產生的利息也是可以申報的。例如：房 東通過 Topup 自住房來支付投資房的 20% 首期，那麼這 20% 產生的利息也可以拿 來抵稅。 7. 報告中會有兩種折舊方法，一般 加 速 折 舊 法（Diminishing Value Method） 可使得在前幾年達到退稅回報最大化，而 (Prime Value Method) 相對來說，折舊資料 比較平均。 需要注意的是，新增傢俱家電的折舊 費不能一次性申報退稅，必須分年限申報。 8. 申報退稅的記錄單和費用發票等要 完整保存。 要在避免引起稅局調查的同時，並達 到報稅回報最大化，最好的方法是諮詢有 經驗的會計師來處理投資房退稅。他不但 可以幫你做賬，還可以代表你的利益來專 業答覆稅務局的查詢。不要太計較請會計 師的費用，因為他們熟悉你的個案，彌補 漏洞，同時為你制定更合理的節稅方案。
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7 月起，澳大利 亞移民政策 將現
五大變化
澳大利亞在每年新財政年開始的時 候，各政府部門都會結合上一年的情況和 對未來的展望制訂新的計畫和政策調整。 在每年 7 月即將開啟全新財政年之際，澳 大利亞均會有相關的移民政策變化。 變化 1 澳 188A 商業創新簽證：允許 主副申請人自由轉換 澳大利亞創業類移民項目實施以來，一直 受到投資者的熱捧，至今已經經歷過幾次 變政。近日從澳駐香港總領館商業移民部 證實重大利好消息，188A 將在 7 月 1 日 後實施新政，188A 將允許主副申請人自 由互換。188A 新政變革檔中表示，未來 188A 類別簽證將允許主副申請人在澳大 利亞實現自由轉換。簡而言之，如果主申 請人在國內事業很忙，無法兼顧澳大利亞 的生意，那麼配偶可以代替主申請人到澳 大利亞滿足創業要求，完成創業後全家轉 永居，順利實現移民和國內生意兩不誤。 作為世界上最適合人類居住國家之 一，澳大利亞憑藉著優越的居住環境、社
會環境以及教育資源，向來是中國投資者 投資移民的熱點區域之一，188 類投資簽 證，更是受到了不少國內投資者的青睞。 188A 簽證對申請人的資產要求不高，對 學歷、英語均無硬性要求，採取的打分模 式貼近中國國情，後期在澳大利亞創業投 資方式靈活多樣，滿足要求即可全家快速 轉永居，適合國內有經驗的企業主。7 月 1 日後實施的新政即將允許主副申請人自 由互換，對於有意申請 188A 類簽證的人 士來說，無疑是一個重大的好消息。 變化 2 7 月 1 日起收緊 SIV 重大投資 者簽證條件 日前，澳大利亞政府公佈了重大投資者簽 證 (SIV) 和高端投資者簽證 (PIV) 的最新 政策，並確定 SIV 新政將於 2015 年 7 月 1 日開始正式實施。據蔣華介紹，此次 SIV 新政大幅修改了 500 萬澳元的投資範 圍框架。根據最新政策，SIV 的投資範圍 要求如下：
第二，500 萬澳元不得投資政府債券、住 宅地產和非上市公司。 500 萬澳元的投資比例和投資內容具 體要求如下：
雜的基金管理人市場，提高了 SIV 投資產 品的基金經理的門檻，未來只有真正擁有 良好業績的、達到一定規模的高品質基金 管理人方可向投資人提供符合要求的投資
(1) 至少 10% 資金 (50 萬澳元 ) 投入到投資 初創或小型私營企業的澳大利亞風投基金 或私募股權基金。根據市場回饋，澳大利 亞政府希望在兩年內將該部分投資份額提 高至 100 萬澳元。
產品。
(2) 至少 30% 資金 (150 萬澳元 ) 通過管理 基金或上市投資公司投入到在澳大利亞證 券交易所上市的新興企業；
資額要求高達 1500 萬澳元。
(3) 至少 60% 資金 (300 萬澳元 ) 通過管理 基金或上市投資公司投入到合規投資產品 的組合中，投資組合可包括其他澳大利亞 上市公司、合規債券和票據、年金或地產 ( 住宅地產類投資不得超過 10%)。
澳大利亞政府修改 SIV 的投資範圍， 旨在將資金引入更加活躍的經濟領域，使 500 萬澳元投資移民發揮其真正的提高澳 第一，500 萬澳元主要投資於管理型基金； 大利亞經濟的作用。同時也將清理魚龍混
變化 3 吸引企業家投資家引入 1500 萬澳元 PIV 簽證 據 悉， 澳 大 利 亞 政 府 將 於 2015 年 7 月 1 日引入新的高端投資者類簽證 (PIV)，投 通過 PIV 簽證，澳政府希望吸納精 英企業家和創新投資家。澳大利亞貿易委 員將承擔 PIV 簽證申請的提名工作。PIV 類別將為海外投資者提供更快捷的永居通 道，即投資人有望通過 PIV 簽證在 12 個 月內獲得澳大利亞綠卡。 變化 4 新財年永久居民配額 19 萬個， 技術移民占近七成 據悉，從下個財年開始，澳大利亞的永 久 移 民 配 額 維 持 在 19 萬 個， 其 中 包 括 128550 個技術移民，以及 5.74 萬個家庭 團聚移民。 澳大利亞將提高簽證等審批效率，通 過簡化技術移民和臨時簽證項目，未來 4 年可節約 1.681 億澳元。 變化 5 澳大利亞各類簽證費齊漲價 據悉，澳大利亞各種簽證費將要上漲。其 中，技術移民類別、畢業生簽證、457 工 作簽證、訪客和學生簽證等上漲 2.3%， 臨時商務簽證、娛樂簽證、打工度假簽 證、居民返程簽證、退休投資簽證以及付 費父母移民簽證等上漲 5%，家庭成員團 聚類別、年老依親類別以及年老父母移民 簽證等上漲 10%。而 500 萬澳元投資移民 則上漲 50%。 據 瞭 解，500 萬 澳 元 投 資 移 民 (SIV) 現行簽證申請費 4675 澳元，從 7 月 1 日起， 提高到 7010 澳元。
中國富人新名片 澳洲綠卡 擁有澳洲永居權已經成為中國富人
產轉移到澳洲。”
民夢 ', 對於 6.5 萬名已遞交加拿大投資移
一種全新的地位象徵，這一現象在加拿大 總部位於悉尼的澳信集團市場部發 今年初關閉投資移民通道之後尤為明顯。 言人也表示，“澳信近期在北京、上海、
民申請的中國富豪來說，澳洲成為了他 們眼中加拿大的‘替代品’。”
手攥大把鈔票的中國富豪向澳洲“傾倒” 著大量資金，為防範中國經濟潛在的風
南京、深圳、廣州等大中城市舉辦的澳 房展中，詢盤客戶量及成交客戶量皆屢
18 個月前創立 Prosperity's China 的馬 隆（Luke Malone） 指 出：“ 房 地 產 是 中
險，他們不惜花費 500 萬元至 5000 萬元 來澳購置房產。
創新紀錄。” 分析人士表示，中國國內房地產市
國投資者最放心的投資產品，KPMG 的相 關資料顯示，中國對澳房地產投資去年大
《澳洲金融評論》16 日報導，隨著 大量中國富豪的到來，澳洲相關諮詢機
場的發展趨於緩慢，與此同時，中國政 府正試圖冷卻通脹，這就促使很多中國
幅增加，總值達到 12 億元。”對此，菲
構忙得不可開交。
人將發財致富的目光瞄向海外。此外，
位 於 新 州 紐 卡 索（Newcastle） 的 ProsperityAdvisers 首 席 執 行 官 麥 克 基 翁
加拿大投資移民通道的關閉燃起了中國 富豪對澳洲的興趣，他們轉向將澳洲視
Allan McKeown 坦言：“富裕的中國人希 望為他們的部分財富尋求一個安全的避
為理想的移民目的地。 畢 馬 威 會 計 事 務 所（KPMG）
風港，我們遇到這樣一個案例，為防止 在中國發生任何不測，一名來自上海的 大客戶希望在未來幾年內將自己 1/3 的資
在澳亞洲商業團體負責人菲爾格森 （DougFerguson）表示：“加拿大政府的 最新移民政策斷送了很多中國富豪的‘移
爾格森表示，KPMG 的確因中國投資者在 澳購買住宅和商業專案而 " 忙得不可開交 ", 與此同時，中國投資者對旅遊資產也有 著濃厚的興趣。 馬隆坦言，中國投資者“具有相當 強勢的進取精神”, 他們不會輕易將現金 存入銀行或購買基金，然後就把錢放在 那裡置之不理。
澳洲房產權威指南之 對 沖 帳 戶 英 文 叫 OFFSET ACCOUNT，在國內有個相同的產品叫存 貸通。 對沖帳戶 OFFSET ACCOUNT 的作用
對沖帳戶的好處及使用訣竅
貸款下來後銀行會給你一個貸款帳戶，如 果 你 貸 款 30 萬， 貸 款 帳 戶 的 BALANCE 就是 -30 萬。 如果你開一個對沖帳戶 ( 性 質和存款帳戶一樣，沒有管理費 ) 然後你 在對沖帳戶裡放 10 萬，那你要付的利息 其實就是 30-10 萬 =20 萬的利息，比如第 二天你又放裡 20 萬進對沖帳戶，那你需 要付的就是 30 萬 -30 萬 =0 的利息也就是 沒有利息了。對沖帳戶是按日計息 ( 因為 每天對沖帳戶裡的金額可能不一樣 ) 結息 的話如果你是本息全付你可以選擇每星期 付，每 2 個星期付和按月付，要是你選擇 只還利息的還款方式那就只能按月還。 所以其實對沖帳戶和存款帳戶的性 質一樣，可以隨時存進錢也可以隨時拿出 錢。但是區別就是它裡面的錢可以抵消貸 款帳戶裡所欠的錢從而起到抵消貸款利息 的作用。
的存取，要用的時候就拿出來（拿出來的
澳大利亞稅法規定如果你買自住房
OFFSET ACCOUNT 也不例外，他的缺點
▎對沖帳戶的好處主要有 3 點
部分會從拿出來的當天開始算利息，利
當自住房轉投資房的時候，你貸款帳戶裡
就是要付年費，年費每家銀行不一樣，從
1、最大程度上來節省利息
息就是貸款利息）有多餘或者賺了就可以
的 BALANCE 所產生的利息都可以用來抵
放進去抵消利息，可以使你的資金分配更
扣稅。所以如果不用 OFFSET ACCOUNT
你 可 以 把 工 資 等 收 入 設 DIRECT
加自由。而且因為房屋貸款的利息相對於
的話，你多餘的錢只能放在貸款帳戶裡
DEBIT 到這個對沖帳戶，這樣打進去的當
車貸和生意貸款便宜不少，所以你可以儘
而減少貸款帳戶裡的 BALANCE，導致抵
天就開始抵消貸款利息，從而最大化的抵
量多從房子裡貸出錢來用於買車或者買生
扣稅的數額變少。但是如果你把多餘的錢
消利息。
意。也會讓你更容易管理的你投資和生
放在 OFFSET ACCOUNT 就不會有這些麻
意，因為他能增加您的 CASH FLOW.
煩。而且照樣能起到抵消利息的作用。
180-395 不 等， 但 是 在 同 意 個 PACKAGE 裡面不管有多少個貸款，年費只要交一 次，簡單點就是說不管你買 1 個房子還是 4、5 個，只要貸款都放在同一個產品下 都只要付一個年費。而且付了年費就不用 付貸款申請費了，一般貸款申請費為 500600 不等。
2、資金的最大自由化 因為 OFFSET ACCOUNT 能隨時自由
3、潛在的稅務利益
當 然 所 有 事 物 都 有 優 點 和 缺 點，
國際視點
Crowd Funding
房地產 眾籌 看得見的 未來 房地產眾籌得到了 2013 年主流的注意力，
性， 並 為 整 個 行 業 的
許多現有的行業領先平臺，如 iFunding,
高 效 運 營 提 供 支 援。
Fundrise, Realty Mogul 和 Patch of Land 進
尤 其 以 下 這 些， 已 經
入了人們的視野。這些公司幫助消除了
成為前沿極為重要的
“中間人”（aka 銀行和硬性貨幣借款人）
平臺。
的存在，將高額利潤和收益直接交給投 資人。
導讀：美國民眾對大銀行的信任已 經接近近年來的最低點。越來越多的投 資者不願意繼續接受來自當地銀行的低 回報，要知道這個回報少到幾乎可以忽 略不計。結果就是，大量的投資者如今 正在尋找可以通向尋找高效透明化投資 的新道路。 在過去的三年裡，投資者們發現了 眾籌平臺這條新道路，而房地產行業處 於創造這一新道路的前沿。為了讓你感 受一下這一行業的迅速增長，我來列一 下下面這組資料：房地產行業的眾籌平
• FundAmerica：
自 從
2014 年 11 月 和 他 們
眾籌對投資者如此有吸引力的原因
的 API 一 起 成 立，
在於投資者有機會用相對小數量的資金
FundAmerica 已經成為
去投資更大的體制性的資產。另一個增
了金融技術業務的一
加的好處是他們不需要直接處理任何潛
個 領 導 者， 他 們 提 供
在的和租金或建築有關的問題，因此使
的服務包括線上的簽
這種投資成為一種被動投資。
約書、 國家證券交易
眾籌平臺使得投資者能夠只通過敲
商清拆、 背景調查和
擊鍵盤或者移動設備就可以評估並清楚 的理解是否有什麼投資的機會，就像股 票市場一樣。它將技術和透明度引入了房
支付處理。
• Accredify：這個初創企 業通過 IRS4506-T 來提
地產行業，這些都是這一行業長久缺少
供的稅務情況考核單，
的。就像這樣，更有效的使用科技的方
來決定是否這個投資
式是降低資金成本管理操縱者，反過來，
臺的總投資資金由 2012 年的 270 萬美元
還要允許眾籌平臺和投資人更大比例的
者可以通過“認證”。
增長到了 2013 年的 510 萬美元。2014 年
分收益。
他們通過使用簡單的
這一數字有望超過 1000 萬美元。 這是一個非常有誘惑力、利潤豐厚 的選擇。美國的債券市場的估值達到了 接近 370 億美元，美國股票市場達到了接 近 210 億美元。然而，房地產是最大的也 最有價值的一個資產類別。一份 2014 年 12 月的美聯儲報告顯示，房地產市場仍 然是擁有最大價值的資產種類，總價值 超過 400 億美元。住宅型房地產占了其中 的大多數 60%, 商業型房地產大概占總量 的另外 40%。接下來提供的是針對如今 房地產市場發展狀況的一些觀點、視角， 並證明為什麼眾籌市場使房地產成為了 2015 以及未來的一個可行的投資類別。
▎約伯斯法案與眾籌
線上銀行使得資產認
▎其他增加的機會包括
證 更 加 方 便，4506-T 使得他們能夠從國稅
• 與審核的投資項目使得沒有房地產 投資經驗的人能夠參與進來。
• 透明化的報告使得用戶能夠隨時跟 進他們投資的最新動態。
• 提供緩解風險的多樣化選擇。 • 專業的分析來幫助做更好的投資決 定。
• 使用電子支付方式而不是郵寄紙質 的支票，也免去了去銀行轉帳的麻 煩。
• 衍生業務為企業家們帶來了巨大的 商機。
•
局直接改變個人收入記錄。
對於州政府和聯邦政府也會為他們帶去
Lendit：作為全球線上借貸行業大會
更多的稅收。
的組織者，Lendit 推出了全球 P2P 市
隨著時間的變化，我們可能會看到
場借款項目。每年分別在美國，歐
不同眾籌平臺在商議同一個專案，達成
洲和中國這三個地方都會舉行 lendit
協同協定，既提供貸款還提供平等。而
公司的最流行、信息量最全的區域
與此同時其他的當地銀行可能還坐在一
大會。
旁想為什麼他們不能夠同樣快速高效的
▎未來展望 通過對於投資者和尋找資金的企業 所有者雙方都更方便理解的自動默認的
發展呢，為什麼不能像房地產眾籌平臺 一樣普遍呢？ 最終，我相信銀行可能不久就會發
2012 年國會通過了 JOBS 法案，這一
• 房地產眾籌的快速增長為企業家們
聯邦法規，在 2015 年安全管理模式可能
現他們所能提供的接近於零的存儲收益
法案最初的目的是鼓勵小公司的發展，
帶來一場淘金熱。許多人都開辦了
會變得更加流水化，更加有效。如果這
使他們是去了很多客戶。 我也相信房地
並為其提供有效的資金來源，方法之一
公司來尋求建造其週邊經濟系統，
樣，更加成功更加高利潤的眾籌平臺可能
產投資的機會和方法將會變得比過去更
便是減緩安全管理。在一事件發生之後，
支援房地產眾籌平臺保持其相容
會為投資者帶來更多工作，更高的收益，
加普遍更加賺錢。
擔心出租的房子不能 算自住房而 當 納 稅 人 從 其 主 要 住 宅（Main resi-
避稅
加五年出租）。
dence）搬出，開始將該房產用於出租時，
Kate 是 否 可 以 應 用“ 暫 時 空 置 原
該納稅人就可以將該房產所產生的相關費
則”，從而避免為其出售房產的所得交納
用來抵稅（如：購買該房產所產生的利息，
資本所得稅？
物業費，地稅，房產保險等。）
可 以。 在 該 案 例 中，Kate 可 以 選 擇
從表面上來看，當納稅人從其主要
應用“暫時空置原則”，在其房產出租的
住宅（Main residence）搬出，開始將該房
5 年中，繼續將該房產視為其主要住宅。
產用於出租時，由於該房產在其出租期間
所以 Kate 不必為其出售房產的所得交納
不再認為是該納稅人的主要住宅，所以在
資本所得稅。
出售該房產時，該納稅人只能享受到部 分主要住宅資本所得稅豁免（Partialmain residence exemption）。 但是，出售曾經作為主要住宅（Main residence）後來用於出租的房產，在計算 其資本所得稅時，納稅人可以應用“暫時 空置原則” （Temporary absence rule）和“市 場價值原則”（Market value rule）來降低 其應交納的資本所得稅。
▎“暫時空置原則” 一處房產不再作為納稅人的主要住 宅，即納稅人從該住宅搬出後，納稅人可 以應用暫時空置原則，在其不居住在該房
▎“市場價值原則” 如果納稅人從其主要住宅搬出，而且 該房產第一次用於出租的時間在 1996 年
?
3 月，Andy 以 $750000 的 價 格 將 房 產 A
要對此作出最後決定。
出售。出售房產 A 所產生的附帶成本為 $1000（法律費用）。 解析：在這個案例中，市場價值原則
在考慮是否對舊房產應用暫時空置 原則時，納稅人需要考慮以下因素：
▎房產市場價值的增值
適用。因此，對於 Andy 出售房產 A 的資 本所得要做出以下調整： Andy 被視為在 1999 年 3 月（首次營 利時間）以市場價值（$300000）購買了 房產 A；Andy 對房產 A 的所有權時間從 1999 年 3 月 開 始。 因 此，Andy 對 房 產 A 的所有權時間為 13 年（從 1999 年 3 月到 2012 年 3 月）。
如果一處房產（如新房產）市場價 值增值的幅度高於另一處房產（如舊房 產），那麼這意味著新房產可能會產生更 高的資本所得。在這種情況下，對舊房產 應用 6 年的暫時空置原則可能是更好的決 定。
▎成本價值：獲得成本
8 月 20 日 19 點 30 分以後，那麼該納稅人
所以 Andy 初始資本所得（Initial cap-
可以利用“市場價值原則”。納稅人在利
ital gain） 為 $440,000（$750,000-$300,000-
用“市場價值原則”時，需要滿足以下兩
$1,000）。 如 果 不 應 用 市 場 價 值 原 則，
個條件：
Andy 的 初 始 資 本 所 得 應 為 $520,000
月 20 日之後獲得的房產，房產的成本價
一、由於房產曾用於營利目的（如：
（$750,000-$230,000）。 因 此， 在 該 案 例
值可以包括該房產的不可抵扣的“獲得成
租賃），所以在出售該房產時，納稅人
中，市場價值原則使 Andy 的初始資本所
本 ”（Costs of owning）（ 如 獲 得 該 房 產
只能獲得部分主要住宅資本所得稅豁免
得降低了 $80,000（$520,000-$440,000）。
的貸款利息）。
（Partial main residence exemption）。 二、如果房產在首次營利時間（即 第一次出租時間）之前即刻出售，納稅人
產的整個期間或部分期間內，繼續將該房
已經獲得全部的主要住宅資本所得稅豁免
產作為其主要住宅。規定：
（Main residence exemption）。
如果應用“暫時空置原則”（Temporary absence rule），Andy 的應納稅資本所 得時多少呢？ 在這個案例中，Andy 的房產 A 在 13 年的出租期間的前 6 年中被視為 Andy 的
考慮舊房產與新房產的成本價值。需 要注意的是，如果納稅人是在 1991 年 8
▎成本價值：更新成本 對房產進行更新的費用也可以算入房產 的成本價值中。這可以降低出售相關房產 時的資本所得。
當 納 稅 人 從 其 主 要 住 宅（Main resi-
如果納稅人使用市場價值原則，那麼
主要住宅（從 1999 年 3 月到 2005 年 3 月），
dence）搬出後，如果該房產沒有用於營
在出售房產時，會影響到納稅人的資本收
可以獲得主要住宅資本所得稅豁免。在剩
利目的，那麼該納稅人可以繼續無限期的
益或資本損失。“市場價值原則”的內容
下的 7 年出租階段中，Andy 不能獲得主
如果納稅人舊房產的一部分曾用於
如下：
要住宅資本所得稅豁免。因此，Andy 的
運營生意，那麼，該房產用於運營生意的
應納稅資本所得為 $118,461。
部分越大，在納稅人搬出該房產後，在該
將該房產作為其主要住宅。 當 納 稅 人 從 其 主 要 住 宅（Main resi-
在房屋用於營利目的時，用此時該房
dence）搬出後，如果該房產用於營利（如
屋的市場價值代替其成本價值來計算資本
房產上應用暫時空置原則就越沒有吸引
用於出租），那麼在該房產用於營利目的
所得；從房產首次用於營利目的時開始，
在出售曾經作為主要住宅後來用於
的一個單一期間內，該納稅人可以在最長
納稅人對該房產開始一個新的所有權階段
出租的房產時，納稅人可以應用暫時空置
期限為六年的時間內，仍舊將該房產視為
（a new ownership period）。
原則來顯著降低其資本所得。
其主要住宅。 如 果 納 稅 人 應 用 了“ 暫 時 空 置 原 則”，那麼在該房產被視為納稅人的主要 住宅的期間內，該納稅人不能再將其他房 產作為其主要住宅。
▎案例 1：房產出租低於 6 年
▎曾經用於運營生意的房產
力。因為該房產用於生意的那部分不能享 受 6 年暫時空置原則。
▎ 持有每一處房產的時間：資本 所得折價法的影響
“市場價值原則”不具備可選性。
但是，應用暫時空置原則的缺點是，
這意味著只要滿足“市場價值原則”的條
在納稅人購買了一套新的房產的情況下，
件，該原則就自動試用。
如果納稅人將其前一套房產作為主要住
在考慮是否對曾經作為主要住宅後
宅，那麼在其舊房產作為主要住宅的期間
來用於出租的房產應用暫時空置原則時，
▎案例 2： Andy 在 1990 年 3 月 以 $220000 價 格 購買了一套房產 A（該價格包括所有的附
（舊房產應用暫時空置原則的 6 年期間）， 納稅人的新房產不能獲得主要住宅資本所 得稅豁免。
持有房產的時間是一個需要著重考慮的因 素。例如，如果納稅人打算長期持有其新 房產，在出售其舊房產時，納稅人應該對
Kate 在 2006 年 5 月購買了一處房產，
帶成本，例如印花稅和相關法律費用）。
因此，為了做一個好的規劃，在以上
在此後的兩年中，她一直住在該住宅中。
Andy 與其家人在該住宅中居住了 9 年。
情況下，納稅人要考慮諸多因素來確定是
2008 年，Kate 由於工作原因搬到別的州
在 1999 年 3 月，Andy 與其家人般到另一
對其舊房產應用暫時空置原則，還是在其
本所得折價法來考慮，在短期內減少應付
居住，並在接下來的 5 年中將她的房子用
套住宅 B 中，在接下來的 13 年，Andy 一
搬入新房產時，將其新房產作為其主要住
的出售舊房產的資本所得稅，比長期後出
於出租。然後 Kate 賣掉了該處房產。Kate
直把房產 A 用於出租。1999 年 3 月，房
宅。在這種情況下，重要的是要注意，直
售新房產支付資本所得稅更有利。
總共持有該房產的時間為 7 年（兩年自住
產 A 的 市 場 價 值 為 $300000。 在 2012 年
到納稅人賣掉其舊房產之時，納稅人才需
其舊房產應用暫時空置原則。因為，從資
全
球
房
地
產
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