從海外投資的湧入談談樓花市場 在亞太地區的早間交易澳元兌美元 已跌破 75 美分，1 澳元現在能兌換 4.63 人 民 幣。CoreLogic RP Data 資 深 分 析 師 Cameron Kusher 提 到：“ 澳 洲 物 業， 特 別是悉尼和墨爾本市場對本地買家也許 很貴，但對海外買家來說依舊是可負擔 的。” 相比於早些年的匯率，持續下跌的 澳元將吸引更多的海外買家，尤其是來 自中國，新加坡，香港的投資人。這些 投資群體看重的並不是短期的資本增長， 而更像是把錢放到一個更安全健康的市 場。 在早前澳洲聯儲聲稱澳幣依然被高 估了 2%，澳元依舊有可能繼續下跌來達 到更好的本地經濟效益，特別是來自海 外的投資。Kusher 先生表示“在未來長時 間內，我們將看到來自中國更多投資。” 這些投資將目標定在澳洲地產業： 來自中國的開發商將購買澳洲土地興建 房屋，中國投資者在樓花公寓上的購買， 以及一些海外公司在商業地產上的投資。 另一方面，最近中國股市的混亂可 能將更加促進中國對澳洲地產的投資，因 為一部分國內投資者希望尋找風險更小， 回報更穩定的領域。
StGeorge 銀 行 首 席 經 濟 學 家 說 到： “目前中國股市的行情會使一部分國內 投資者考慮其他投資領域，其中一項便 是澳洲的房產。”HSBC 首席經濟學家表 示“目前的股市情況讓中國的投資者更 有機會地去擴展他們的投資範圍，如果 他們將目標放到海外，澳洲地產業將會 吸引到更多的關注。” CBRE 樓花公寓市場部經理 Milton 先 生表示，“很多投資房產的澳籍華人， 他們的資金依然來自於中國。” 澳洲最大的物業住宅開發商 Meriton 老闆 Harry Triguboff 表示“就目前來看， 澳洲房產形勢依舊沒什麼變化。但是隨 著匯率的下降，中國買家對我們公寓的 需求將更大。” 總結一下，兩點原因將促進海外特 別是中國對澳洲地產業的投資：持續下 跌的澳幣以及國內股市的不景氣。隨著現 在澳幣對人民幣匯率的降低，投資人也 將更願意去尋找更安全穩定的投資方式。 根 據 2014-2015 年 度 FIRB（ 海 外 投 資委員會）報告，中國投資到澳洲房地 產業的總額已達到 120 億澳元，比第二名 美國多達 1 倍。雖然與 2500 億的 總成交 量相比，這個數字並不算很多。但是中
國對澳洲地產業投資的金額在最近幾年 一直在持續增長，尤其是在墨爾本和悉 尼的公寓市場以及一些規劃區域。 純談投資，其實大部分海外買家與 本地買家的方向是截然不同的，也可以 說在這個市場是好不衝突的。海外投資人 更傾向于 OffThePlan 樓花，而本地人可能 更多選擇二手物業，其原因第一海外人士 限制于政策（海外買家不能在澳洲本地 購買二手住宅），第二則是因為樓花的 價格對於一些當地人來說是不可負擔的， 或者說是不划算的。 早些年推 Rhodes, WWP 的樓花項目 的時候難度應該比現在大太多了。而之前 買到那些項目的投資人，看看現在的價 格，至少是賺了不少了吧。而現在是很多 人主動求問還有沒有這個盤，只能說真得 搶，這足以看出今天樓花市場越來越火。 但是樓花一定是有風險的。 現在的市場開發商越做越精，出售 的樓花價格一定是將來 2 到 3 年內二手市 場才能達到的價格，而且這還是基於比 較樂觀的增長值。所以到成交物業以前， 你永遠不會知道你今天所買物業的估價。 就拿開發商 Meriton 為例，其專案不僅比 同區域二手物業貴，而且還比區域內其他
樓花專案高出不少。甚至其每週價格增 加的方式我都有點為我客人看不下去了。 你有想過為什麼這些開發商要這樣 做？需求！這裡還不是說從宏觀的人口 增長量與批建量差數的需求，就是簡單 的海外人士對樓花的需求量。房價增幅 取決於需求量，而需求量取決於你的收 入，對於大部分海外投資者，他們的資 金實力更強，也不會限制於本地收入與 高房價對比的不可負擔性。 最後，相信在這裡說的並不能改變 什麼。投資二手房的依舊會做，買樓花 的也會繼續選擇樓花，而工作的人還是 老老實實地工作。不過建議投資人在看 價格的同時也算算租金回報率吧，畢竟 那也是長期的一個支出。 而從大方面看，樓花市場在近幾年 還是不會降熱，持續下跌的澳幣和穩定 的回報依舊會吸引足夠的中國投資人進 入這個市場，在開發商毫無章法地定價 的樓花市場，依舊會有人來接盤。今天 的你，還不用那麼擔心。
黃金海岸市政府 解讀 您的房產投資 依據 大資料解讀黃金海岸投資優勢 『14,000 人次』- 預測每年新增 計增加 40%。到 2031 年，該地區預計達 大技術學院，以及高品質中小學和國際 需要，從而為該地區人口長期增長打下堅 到 328,000 個工作崗位。這相當於平均每 語言學校。其中包括各醫學研究領域很 實的設施基礎。其中主要項目包括：黃 人口（2011-2031） 生活方式 ▎ 昆士蘭州已成為澳大利亞居民最青
年新增 5,223 個崗位。 2011 年，黃金海岸地區擁有就業崗 位 223,725 個。
受關注的理菲斯大學（16,500 名學生）黃
金海岸綜合醫院（750 個床位），在藥物、
金海岸校區，以及獲得澳大利亞學生綜
心理學和口腔衛生等研究領域設施完善，
合滿意度最高排名的邦德大學。
睞的居住地之一，特別是擁有昆士蘭州
其中，醫療與文化產業的工作崗位
黃金海岸多元化教學設施和宜人氣
最佳地理人文優勢的黃金海岸。黃金海
增幅最為顯著。這些推動城市未來就業
候使其成為每年吸引超過 7,000 名國際留
岸氣候宜人，自然風光秀麗，就業機會
發展的投資領域還包括：電影、媒體、
學生的教育勝地。另外，當地還有超過
多元化。這使其成為獨居生活品位的魅
文化娛樂。
75 所中小學，其中包括一些澳大利亞頂
力城市。
級公立與私立學校。
『12,000,000 人 次 』- 到 2020 『75,000 人次』- 每日預計運載 岸人口在 2011 年已增至 527,000 人次。未 年，每年預計接待旅客 乘客 來 20 年中，這一人口強勁增長將拉動未 旅遊業 ▎ 來該地區住宅的需求。 黃金海岸被譽為澳大利亞最負盛名 黃金海岸輕軌 ▎ 耗 資 $10 億 的 黃 金 海 岸 輕 軌 『$43 億澳元』- 基礎設施投資 的旅遊地點。為旅客提供一系列多元化 的觀光項目。從世界著名的海灘，列為 （GoldLinQ）專案一期完工，二期正在計 額（2012-2018） 作為澳大利亞第六大城市，黃金海
基礎設施 ▎ 黃金海岸基礎設施的廣泛投資促進 了該地區人口的穩健增長。這些推動城 市未來發展的基礎投資領域包括：醫療、 交通、旅遊、體育娛樂和教育。
世界文化遺產的亞熱帶雨林，到澳大利
畫中，這將極大提高線路範圍地區的公
亞最大最集中的主題公園群，以及快速
共交通，並促進沿線地區的城市發展。
發展的文化藝術產業。旅遊業是黃金海 岸經濟發展的重要支柱產業。
一期輕軌全長覆蓋 13 公里，採用目 前國際領先技術設備，小時運載量達到
目前，黃金海岸每年接待旅客超過
10,000 人次，有效連通沿線多個就業中
29,000 人次。到 2020 年，黃金海岸國際
心。沿線主要就業區域包括：新醫療與
目前投資專案主要包括：黃金海岸
旅客人數預計增加 37%。旅客主要來源為
教 育 社 區、Southport 商 業、 零 售、 以 及
Broadwater 海口區域開發，包括新建一個
亞洲國家，這將為當地帶來每年 $70 億的
娛樂中心：飆網者天堂和 Broadbeach。
國際郵輪港口，以及耗資十幾個億的綜
旅遊零售消費。
$20 億 ▎
合旅遊設施。以及，黃金海岸文化廣場 區域建設，致力打造一個藝術創造平臺，
昆士蘭政府在黃金海岸醫療領域投
發展社區文化，創造經濟價值。
『42,500 名』- 高中生
資（2007-2013）
就業 ▎
教育 ▎
醫療 ▎
未來 20 年，黃金海岸地區就業前景
黃金海岸擁有澳大利亞一些頂尖的
目前耗資巨大的醫療項目投入將用
強勁。2011 到 2031 年之間，工作崗位預
教育機構，包括三所大學，昆士蘭州最
來滿足未來人口增長所帶來的醫療服務
技術先進。這為大量優秀的科學教、醫 師和醫療技術人才提供了更好的工作學 習機會。 黃金海岸在醫療健康研究方面競爭 優勢顯著。當地擁有一系列世界先進水 準的研究、培訓和教育機構，以及設施 完備的大型綜合醫院和醫療中心。不但 為黃金海岸帶來年均 15 億的經濟收入， 同時也為當地提供了 7,493 個就業崗位。
『$24 億』- 2018 英聯邦運動會 計畫投資金額 2018 英聯邦運動會 ▎ 黃金海岸因其宜人的氣候、健全的 體育設施以及全民運動精神，成功當選 為 2018 英聯邦運動會的主辦城市。這一 國際賽事給予黃金海岸向全世界觀眾全 方面展示其充滿活力、多元化、魅力之 城形象的機會。 從現在到 2018 年，黃金海岸將耗資 超過 $5 億用於 15 個運動場館與設施的建 造與改造。同時大賽主辦委員會還制定 了長期規劃策略，以保證這些設施在大 賽結束後繼續服務當地社區。從而延續 組辦此次大賽所帶來的經濟效益。
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售價：約$1,100,000 面積: 12.95公頃 參觀請預約
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Issue No.007 / Friday July 17,2015