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澳洲房產憑什麼這麼火 優勢五：住房供應量遠遠小於需求量 與人口激增相對應的住宅興建緩慢，
“幾乎澳大利亞所有首府城市的房
導 致 理 想 物 業 愈 加 供 不 應 求。 根 據 RP
價均已經恢復到了金融危機前的水準。”
Data 最新報告，澳大利亞平均每年新建
澳 大 利 亞 RP Data 資 料 調 研 主 管 Tim
住房達 15 萬套，未來的一年內可能達到
Lawless 聲稱。 經濟危機後很多國家面臨
18 萬套，需要每年新增 3 萬套住宅才能
巨大的挑戰，但是澳大利亞房產價格卻
夠緩解住房短缺問題。國家住房供應理 事會 (National Housing Supply Council) 說， 到 2031 年，住房需求量將比供應量高出 66.3 萬套。 優勢六：經濟發展穩定帶動房產市場發 展穩健 經濟危機對澳大利亞房產的影響也
連央視都報導澳洲房產了！澳洲房
了，1 澳元只能兌換 4.55 元人民幣，而在
並不是很大，並沒有震動澳洲房產市場。
產為啥這麼火？澳洲房產的火爆程度竟
去 年，2014 年 4 月 4 日 澳 幣 兌 人 民 幣 匯
根據澳大利亞 RPData 發佈的報告顯示，
然引發了央視的大幅報導，報導指出澳
率為 5.7343，也就是 1 澳元兌換 5.7 元人
洲房產漲勢明顯，其中以悉尼房價漲幅
民幣。
最為迅猛，2015 年第一季度漲幅創 6 年
如果你現在用人民幣在澳洲買東西
來最高紀錄，可見中國人民對澳洲房產
簡直便宜爆了！買房子也是一樣同比去
的關注越來越高，那麼，澳洲房產到底
年節省了一大筆人民幣！比如一套 100 萬
憑什麼這麼火呢？
澳元的房子，去年你買就是 570 萬人民
優勢一：房產相關的政策法律體系 1、房屋、土地永久產權與繼承權
整整節省 195 萬人民幣，節省的錢都夠在
4、嚴格控制建造量，空置率常年低
布里斯班買套一居室啦！
哪些原因 ? 澳大利亞穩定的經濟、健全的法律 法規、規範的金融 08 年全球金融危機， 也對 08 年澳大利亞房價起到了支撐作用。 而經過 180 多年發展和完善的澳大利亞法 律和房地產管理模式已經相當成熟，也
彈，當地的別墅房價增幅為 24.6%，為全
利亞儲備銀行公佈，截止到 14 年 6 月的
澳大利亞最大的房價增幅，而當地的公
過去的 12 個月中，澳大利亞經濟穩健地
寓房價也飛漲了 21.1%。而墨爾本的房價
增長了 3.1%。
澳洲經濟學家 : 中國人來澳搶房才剛開始
如 果 跟 2012 年 相 比， 當 時 匯 率 6.5 左右，那你節省的就是 650 萬減去 455 萬，
萎靡的經濟市場中強勢反彈，這其中有
支撐著澳大利亞經濟穩步的發展。 澳大
了 115 萬人民幣！
3、規範的房屋操作市場
在 以 7%~10% 的 漲 幅 穩 步 上 漲， 甚 至 在
悉尼房價已經從 12 年 12 月的低谷強勢反
幣，而今天就是 455 萬人民幣！整整節省
2、無遺產稅、無房產稅
增幅也較為強勁。
澳洲首域投資集團全球資產管理
很有可能對於全球金融市場造成比最
優勢四：移民政策、鼓勵生育政策、留
公 司（Colonial First State Global Asset
近幾年更大的影響。“中國人的儲蓄
學生持續上升導致住房需求大
Management）首席經濟學家 Halmarick
率很高，這主要是因為缺乏社會安全
有資料顯示：2013 年，澳大利亞商
表示，澳大利亞人也許覺得中國人推
網路。不要低估了中國資金湧入海外
業地產交易額又創新高，增幅達到 70%，
高了澳大利亞房地產的價格，但“這
而推高外國資產價格的可能性，就算
本地的機構投資人、本地土豪的投資額
僅僅是剛開始”。他指出，隨著中國
增幅百分之六十多。澳大利亞放鬆了移
是中國經濟的增長速度現在已經減
資本市場的放開，將進一步引起全球
民資格以後，買房的人開始增多，尤其
緩。”
1. 貸款額度大 投資門檻低
相關資產價格的上漲。
首 付 10%， 交 房 再 付 10%。 貸 款 額
是移民當中可能有很多也是實力買家。
於 2% 5、澳洲房產交易強制律師和仲介參 與 6、保障資金安全 首付款存於獨立信 託帳戶管理 優勢二：貸款額度高 可只還息不還本
據費法斯傳媒報導稱，在最近的
度 海 外 人 士一 般 為 70%-80%。 此 外，期
澳大利亞國家住房供應理事會指出，
幾周內主要的焦點都針對於中國放開
房也可抵押貸款：澳洲正在按揭的房子
到 2031 年澳大利亞將迎來人口增長的高
金融市場所面臨的挑戰，而相伴隨的
可以再向銀行抵押貸款。
潮，預計住房供不應求的趨勢將上漲，
市場動盪也適用於澳大利亞經濟。
2. 貼現政策：房產增值部分可貸款：
需求量將比供應量超出 66.3 萬套左右。
每三年將升值部分貼現，拿到錢可
在積極吸引海外移民政策和鼓勵自然生
再迴圈投資期房，一套房變兩套。 3. 還貸方式： 還貸不還息：無本金貸款 ( 貸款還款 只還利息，不還本金 )（投資必選還貸方 式） 還貸少還息：對沖帳戶，存抵充分 利用對沖功能。 優勢三：匯率低 當下正省錢 今年 7 月 6 日澳元兌人民幣匯率再 跳水，跌破 4.7，最低價至 4.55，已經跌 至 6 年來最低。這意味著人民幣更加值錢
育政策的雙重實施下，澳大利亞人口數 量與日遞增。澳大利亞政府目前正斥鉅 資進行基層建設和完善社區環境，以應 對未來數年持續增加的新增人口和新移 民人口帶來的需求。在可預見的未來， 房屋的剛性需求也進一步增加。 自從 2000 年以來，澳大利亞所占的 全球留學生比例就不斷上漲，在這其中， 中國是澳大利亞最大的留學生輸出國。而 為了節約留學澳大利亞的成本，父母替 子女購置房產用以“以房養學”也逐漸 成了主流，並且日前這種趨勢越來越熱。
他在悉尼舉行的澳大利亞養老金 信託研究所主持的會議中說道：“現 在對於世界至關重要的是，中國正在
他指出，中國面臨的最大風險在 於政策制定者的方向性轉變。“不過 我們預期當局會持續應對市場動盪， 平衡結構改革和開放金融市場之間的 關係。” 根據中國統計局資料，中國將在 2015 年實現 7% 的年經濟增長率。 他說，雖然有不少基金經理質疑
允許國人出資海外。澳人可能會覺得 悉尼和墨爾本的房地產市場內有很多 中國人投資，但他們還沒有見到真格
這一資料的準確性，但它應該是反映 相對變化的一個重要指標。 麥格理資產管理公司固定收益部
的。” 在過去的一年月內，澳大利亞股
門經理盧偉特（Brett Lewthwaite）說，
市受到中國股市的波動影響而顛簸動
中國經濟的減緩已經被國家通過“軟
盪。
著陸”而良好的管理。中國採用中央 Aberdeen 資產管理公司固定收益
政府 10 年期的發展模式，這有利於政
資產部門經理 Bishop 同意這一說法。
策制定者按照長期改革計畫來確保實
他指出，未來幾年中國熱錢的外流，
施。
買房不再是為了居住 澳洲房產改變您對房子的傳統觀念 澳洲房產改變您對房子的傳統觀念， 6. 傳承工具 買房不再是為了居住！ 房子是什麼 ? 僅僅是個家，是個住的 地方麼 ? 它取決於國家背景下所賦予它的
澳洲無房產稅、無遺產稅，是非常 好的財富載體。中國的房子超過 20 年銀
特性。對於澳洲的房子來講，它不僅僅是
行不與抵押貸款，只能低價套現，出租還
您度假旅遊的家，更是最好的投資理財工
得再掏錢裝修。 2020 年老齡化人口高達
具 ...
20%，房產需求減少，指望政府拆遷而獲
1. 投資工具
取高額賠償已不可能實現。
澳洲房產歷經百年，交易機制成熟透
7. 海外留學教育基金
明，政府監管得力，沒有資金風險。空置 率低達 3%。澳洲房產近 50 年來平穩增值，
選擇好的區域，好的樓盤，通過房產
平均每 7-10 年翻一番，增長趨勢穩定，
的增值可實現兒女的免費海外留學，同時
是非常好的投資理財，分散資金風險，抵
解決自住問題。
禦通貨膨脹的最佳工具。 8. 養老基金 2. 抵押工具： 澳洲房產首付低，可貸款最高可達 70-80%，使投資風險小，收益大。
澳洲購房享有永久產權，通過租房 帶來的源源不斷的正向收益，實現以房養 老。而中國的房子因產權問題，市場不夠
3. 再融資工具 澳洲房產增值部分不用出售，再次經 銀行評估後可貸出增值部分，增加您的現
成熟，超過 20 年的房產破舊不堪，銀行 一般不予貸款，無法實現以房養老。
金流動。很好的實現了貨幣到資產，資產 再轉為貨幣的流動性。 4. 外匯投資工具
賺錢新熱點！中國投資變風向湧入澳洲基建
a. 高通脹下，人民幣絕對購買力下 降，對內貶值，對外有升有貶。外匯投資
引言 據《smh》報導，幾家中國
州政府價值 200 億澳元的電線杆和輸
ings 比較喜歡 Newcastle 港的長期穩定
的確有風險，但同時，單一持有人民幣本
最大的國有基建集團年底前將投標澳
電線租賃，以及 Origin Energy 公司和
回報優勢。Langsford 先生也說到，“很
身也是最大的風險。抵禦通貨膨脹的最佳
大利亞一系列港口和公共設施項目，
Santos 公 司 的 天 然 氣 管 道。（ 圖 片：
明顯中國招商局被基建資產吸引，他
方式是持有多種貨幣，持有強勢貨幣，澳
反映出中國在澳投資已經從鐵礦砂和
smh）
幣這樣的資源性貨幣。因為澳洲擁有的資
煤礦能源業轉向基建行業。
源是不可再生的，只會越來越貴。
HSBC 杠杆收購融資負責人 Todd
銀行業巨頭滙豐銀行去年為中國
Langsford 在採訪中說到：“中國有巨
們喜歡這種投資所帶來的長期回報。” 未來半年可能出售的資產還有新 州政府價值 200 億澳元的電線杆和輸
b. 在澳洲買房後，可申請對沖帳戶。
大陸在澳大利亞的兩大投資專案融資：
大的主權財富，他們正在尋求投資澳
有多餘的資金，可存入這個對沖帳戶，按
一個是中國招商局集團與 Hastings 基金
大利亞高品質資產。”
貸款利率以天計息，並可隨時支取。既享
管理公司去年聯合耗資 17.5 億澳元獲
該銀行表示中國國內對澳投資已
價值 60 億澳元的 APLNG 天然氣管道
有了高額活期存款利息，又沖抵了因貸款
得 Newcastle 港 98 年 的 租 賃 期； 另 一
經有了戰略性轉變，從礦業和能源業
和和 Santos 公司價值相近的 GLNG 天
產生的利息。操作簡單，受益無窮。
個是中國交通建設公司耗資 10 億澳元
轉向了基建資產，折射出其本國經濟
然氣管道。
購得前 Leighton 分公司 John Holland。
從重工業轉向交通、物流和工程的長
5. 杠杆工具 a. 財 務 杠 杆。 澳 洲 購 房 首 付 10%， 30-40 萬可以撬動 100 萬的資產。收益高， 風險低是澳洲房產的穩定特性。 b. 時間杠杆。澳洲購房只還利息不還 本金，隨著時間房租房價增長，以 10 年 後的租金來還今天欠銀行的錢，以租養房 輕鬆投資。
HSBC 表示，中國招商局既可以
期投資。HSBC 杠杆收購融資亞太區負
做 Asciano 90 億港口和鐵路接管業務
責人 Lyndon Hsu 表示：“與那些國有
的競拍合作夥伴，也可以做獨立競拍
公司高層交流的時候，主題已經不再
者，不管怎樣由於澳大利亞待售資產
是純粹的投資什麼，他們想謀求的不
的優良性，中國對澳大利亞工程和基
再是短期內的高回報，而是建立在長
建交易的興趣都非常濃厚。 未來半年可能出售的資產包括新
期基礎上的回報。” Hsu 先生指出中國招商局和 Hast-
電線租賃，Origin Energy 公司在昆士蘭
BG 集 團 12 月 份 將 QCLNG 天 然 氣管道以 50 億美元的價格賣給了 APA 集團，當時也吸引了擁有 2000 億美元 主權財富的中國投資公司參與投標。 Langsford 先生說中國公司將會著 眼 於 APLNG 和 GLNG 天 然 氣 管 道 交 易。
家庭信託 財富傳承的魔法棒
隨著悉尼房地產市場的復蘇和越
定的目的，對財產進行管理或保管的行
來越趨向于繁榮，廣大的投資者們已經
為。家庭信託作為信託的一種，是一種
不滿足於簡單的用房地產投資的負扣稅
很好的管理家族資產的方式，在澳洲被
(Negative Gearing ) 功能進行投資和個人避
廣泛使用。
稅；進而更傾向於瞭解如何在避稅的同
用一個形象的例子，父母常年在國
•委託人（Settlor）：信託的發起人， 務狀況 ( 比如破產 ) 等而受到影響； 也是原財產的實際擁有者。 •受託人（Turstee）：根據受託人 根據契約管理財產的保管人。
外，他們會將一筆錢交給孩子的姑姑，
•受益人（Beneficiaries）：根據受
效、合理的再分配。家庭信託在諸多方面
由姑姑定期交給孩子當作生活費用。父
託人與委託人簽訂的契約，而最終享有
母就是委託人，孩子是受益人，而姑姑
資產的獲利人，通常為委託人的親屬。
不過三代”魔咒的魔法棒。
則是受託人。從法律上來說，信託的資
2、家庭信託的投資優點
家庭信託 （Family Trust）
產已經不再屬於資產的原始擁有人了，
1. 資產的安全性：如果用一個公司
信託（Trust）：
這樣可以保證家庭財產，避免遺產、婚
作為家庭信託基金的管理人 (Trustee) ，
前財產糾紛，免去昂貴的遺產稅，從而
而家庭成員作為這個公司的 Directors 和
人 Trustee，讓受託人根據創立人的主旨，
延續家族財富。
信託基金的受益人 (Beneficiaries)，那麼所
為 受 益 人（Beneficiaries） 之 利 益 或 為 特
1、家庭信託中的主要因素
投資的房地產不會因為投資者個人的財
創立人（Settlor）將其財產交予受託
稅。
與委託人簽訂的契約，在名義上持有並
時進行個人或家庭財富的持續積累和有 的優勢，使其已成為高淨值人群打破“富
2. 通過對家庭收入的再分配進行避
3. 資產便於管理。可以保證信託基 金下的財產的持久性和受益人長期的收 益。 4. 信託基金的管理人 (Trustee) 有權 決定家庭信託基金的資產和利潤的分配。 投資建議 1. 如 果 您 的 房 地 產 投 資 目 前 已 經 不存在負扣稅的情況下，即租金收入減 去利息和其他的支出是正值；而您個人 的 Personal Income 又 很 高， 我 們 建 議 您 就應該把這個投資房轉到家庭信託基金
澳元跌至新低 刺激海外對澳洲投資和留學需求
(Family Trust) 裡面。然後把利潤分配給家 庭中收入低的成員。從而達到避稅的目 的。
在墨爾本生活多年的中國留學生
鬥手頭小有積蓄，打算購買一套標價
2. 如果您個人沒有什麼其他的收入，
孫菁說，她當天用人民幣兌換了 1 萬
80 萬澳元的兩居室公寓，現在折合約
而又擔心自己名下當前購買的房地產在
澳元兌美元匯率 16 日下跌，兌人
澳元，“相比前幾年的高位真是省了
59 萬美元，比三年前能便宜 10 多萬美
民幣匯率也跌至 6 年來的新低。預計
不少，現在就連房租和生活費算下來
元。
這對外國投資和留學 ( 課程 ) 有刺激作
也便宜很多”。
澳元跌至新低 刺激海外對澳洲投 資和留學需求
2011 年澳元幣值處於較高水準，
用。 澳元兌美元匯率 16 日上午跌至 1
當時 1 澳元兌換 7.12 元人民幣。一個
澳元兌換 0.7354 美元，兌人民幣匯率
留學生每年在澳大利亞的學費大約為 4
也進一步下滑至 1 澳元兌 4.54 元人民
萬澳元，這意味著與 2011 年相比，現
幣，創下 6 年來新低。分析人士認為，
在每年可以節約 10.3 萬元人民幣。而
促使澳元持續走低主要是美元走強，
購買一輛普通轎車，可以節省 7.7 萬元
以及希臘債務危機和中國股市波動等
人民幣。
澳大利亞一家房地產資訊公司 CoreLogic RP Data 的資料顯示，過去 3
將來自己不能管理的情況下，那麼您就 要考慮使用家庭信託基金來管理。 3. 對 於 目 前 購 買 了 樓 花 而 在 等 待
個月內墨爾本的房屋清盤率為 79.3%，
Settle 的投資者，我們建議如果你有興趣
是 7 年來的較高水準。而根據政府資
用家庭信託基金 (Family Trust) 來投資，
料和一些機構的研究，澳全國新房產
就 請 在 Settle 之 前 把 投 資 房 的 Title 轉 到
約三分之一被外國人買走，這些房產
Family Trust 中。 這 樣 就 避 免 了 重 複 繳
主要位於墨爾本和悉尼。
納印花稅 (Stamp Duty). 因為如果在房屋
目 前， 有 意 願 到 澳 大 利 亞 投 資
澳大利亞政府今年 7 月 1 日開始
美聯儲主席珍妮特·耶倫 15 日在
買房或進行投資移民的外國人也更多
實施旨在吸引外國精英投資者和企業
國會發言，再次表示美聯儲的趨向是
了。在墨爾本港灣區一家房產仲介門
家的“高端投資者簽證”計畫，要求
今年開始加息，而啟動加息週期的時
口，來澳大利亞已經 4 年的印度移民
投 資 額 1500 萬 澳 元。 與 2013 年 換 匯
印花稅 (Stamp Duty)。並且如果房價上漲，
間最早可能是在 9 月。受此影響，美
穆達利阿一家正在仔細查看附近公寓
相比，現在投資移民澳大利亞無疑能
轉 Title 的時候就有可能還要繳納資產變
元走強。
樓的房價。他告訴記者，經過幾年奮
夠省下不小的一筆資金。
賣所得稅 (Capital Gain Tax) 。
因素。
Settle 之 後 再 把 資 產 轉 移 到 Family Trust 中，就視同新的買賣交易而要重新繳納
打造最宜居的城市： 墨爾本城市規劃剖析 九大戰略性原則 在規劃部部長曾發佈由內部諮詢委 員會討論的墨爾本大都會區規劃戰略《墨 爾本，我們談談未來》中，提出了規劃墨 爾本未來的九大原則，其中前五個原則關 於墨爾本最受人們關注的部分： 1. 有特色的墨爾本 2. 連接全球的有 競爭力大都市 3. 社會與經濟的參與性 4. 強 有力的社區 5. 環境恢復能力 第六及第七原則關於墨爾本在當地 範圍內的管理方式： 6. 連接地區性城市的多中心都市 7. 方 便的生活—“20 分鐘城市” 最後兩大原則關於如何實施城市規 劃戰略： 8. 支撐城市發展的基礎設施建設投資
9. 領導力和協作力墨爾本規劃推進圖 規劃 墨爾本規劃的重點概念全新的綜合
的多元化發展。
市都有責任和義務讓自身實現可持續發
投資機遇的重要管道
展，科學利用能源、水源並科學處理城市
墨爾本有許多大規模的基建項目與
垃圾。比如實行“緊湊型城市（compact
墨爾本的就業中心將位於交通網絡
城市恢復項目，跨經濟、社會與環境等多
city）”可持續發展理念（編者加：“緊
發達的區域，綜合性經濟三角區將為投資
個領域，《墨爾本規劃》為私營部門在墨
湊型城市”即在城市的交通節點形成政
和就業提供更多的選擇。
爾本的交通網絡投資提供投資機遇管道，
務、生活服務、商務等功能集聚，在公交
在既定的地區規劃人口密度
並積極支援這些項目的決策及實施。
和徒步範圍內實現生活和生產活動，主張
對既有資產更好的利用
人們居住在靠近工作地點和日常生活所必
性經濟三角區
這一概念的含義在於，為市民提供 多樣的居住方式選擇，既買得到適合的居
現代化大都市的發展需要依託強大
須的服務設施的地方，是一種基於土地資
所，也可以生活便利，這是對於土地高效
的基礎設施系統，而一系列的基建每年都
源高效利用和城市精緻發展的新思維）、
利用的要求。
需要上億資金的投入用以設施維護和升
推廣資源的重複利用等。
帶動維州的火車頭
級，市民作為納稅人，當然也不希望自己
良好的管理與穩固的夥伴關係
墨爾本作為維州的首府城市，擔任著
納的稅被浪費，所以市政規劃需要最大化
整個州的經濟、服務等領頭羊的職責，所
地利用這些投資。比如採用高科技來提高
以今後墨爾本的發展將使得這裡與其他城
能源利用率等等。 20 分鐘生活圈
房子著火 昆州人會搶救什麼
所謂“20 分鐘生活圈”即你可以在 離家 20 分鐘內達到超市、學校、公園、 單位及社區活動場所。創建 20 分鐘的生 活圈需要將市場及各項設施進行集中，使
遇到火災時，大家首先會搶救什
式電腦，8.1% 的人會搶救大學學歷證 書，還有 3.7% 的人會搶救墨鏡。
麼？ 面對這個問題，昆州人似乎變得很 現實，沒那麼多愁善感。 據《 時 代 報 》 報 導， 保 險 公 司
RACQ 表示，他們的發現是基於 5 月對 1,019 名昆州人進行的網上調查以 及對 2014 年的索賠聲明進行分析而得
RACQ 的一份調查發現，一旦房子著火， 出的。 71.7% 的人認為錢包和手提包是他們首
昆 州 消 防 及 急 救 服 務 隊
先要搶救的重要物品。這一比例遠高於
（Queensland Fire & Emergency）一名女
寵 物 的 55.9%、 手 機 和 平 板 的 48.6%、
發言人表示，去年冬天，昆州發生了
駕照的 48.4% 和照片的 45.7%。
522 起住宅火災，其中 171 起發生在布
另外，16% 以上的人會試著搶救臺
隨著全球氣候的變化，每一個大城
市更好地連接在一起，並協助區域性城市
里斯本。
一個成功的國際化大都市既要有科 學的市政管理，也要有包容性強的政府接 受不同的聲音，同時有各方面夥伴的共同 努力，包括穩固的社會關係、與友鄰城市 的合作。 總結 墨爾本人希望自己的家園變得越來
其足夠服務周邊居民的生活所需。
越“宜居”，一個“宜居”的城市應當讓
市民有多種居住方式的選擇並房價相宜
市民感受到既生活便利舒適，又工作方
《墨爾本規劃》考慮到的房價問題不
便，城市經濟強勁同時環境優美，人文方
僅僅是房屋本身的售價，還考慮到人們的
面還有獨一無二的特色，可謂是繁忙與休
生活成本。當然，一個規劃系統不能控制
閒的結合體。這一“高標準”如何達到，
影響房價的所有因素，然而卻可以影響房
實在考驗城市規劃者們的戰略性思維，以
子建造的位置和地區的生活成本。所以建
上概念說明，墨爾本在未來將讓城市資源
造近超市、近單位的房子會説明減少居民
進行集約性可持續發展。圍繞這樣的目
的生活成本，這樣的“生活方式”即是人
標，市政將大力建設公共交通、吸引基礎
們所需要的，也是可以承擔的。
設施建設投資、科學規劃人口分佈、幫助
過渡為一個可持續發展的城市
市民減少生活成本。
房子是 八個 工具 澳洲房產推翻你的傳統觀念！ 1. 投資工具： 澳洲房產歷經百年，交易機製成熟透明， 政府監管得力，沒有資金風險。空置率低 達 3%。澳洲房產近 50 年來平穩增值，平 均每 7-10 年翻一番，增長趨勢穩定，是 非常好的投資理財，分散資金風險，抵禦 通貨膨脹的最佳工具。 2. 抵押工具： 澳 洲 房 產 首 付 低， 可 貸 款 最 高 可 達 7080%，使投資風險小，收益大。 3. 再融資工具： 澳洲房產增值部分不用出售，再次經銀行 評估後可貸出增值部分，增加您的現金流
動。很好的實現了貨幣到資產，資產再轉 為貨幣的流動性。
生的利息。操作簡單，受益無窮。
4. 外匯投資工具：
1）財務杠杆。澳洲購房首付 10%，30-40 萬可以撬動 100 萬的資產。收益高，風險 低是澳洲房產的穩定特性。
1）高通脹下，人民幣絕對購買力下降， 對內貶值，對外有升有貶。外匯投資的確
5. 杠杆工具：
有風險，但同時，單一持有人民幣本身也 是最大的風險。抵禦通貨膨脹的最佳方式 是持有多種貨幣，持有強勢貨幣，澳幣這 樣的資源性貨幣。因為澳洲擁有的資源是 不可再生的，只會越來越貴。
2）時間杠杆。澳洲購房只還利息不還本 金，隨著時間房租房價增長，以 10 年後 的租金來還今天欠銀行的錢，以租養房輕 鬆投資。
2）在澳洲買房後，可申請對沖帳戶。有 多餘的資金，可存入這個對沖帳戶，按貸
澳洲無房產稅、無遺產稅，是非常好的財
款利率以天計息，並可隨時支取。既享有 了高額活期存款利息，又沖抵了因貸款產
6. 傳承工具： 富載體。中國的房子超過 20 年銀行不與 抵押貸款，只能低價套現，出租還得再掏
錢裝修。2020 年老齡化人口高達 20%，房 產需求減少，指望政府拆遷而獲取高額賠 償已不可能實現。 7. 海外留學教育基金： 選擇好的區域，好的樓盤，通過房產的增 值可實現兒女的免費海外留學，同時解決 自住問題。 8. 養老基金： 澳洲購房享有永久產權，通過租房帶來的 源源不斷的正向收益，實現以房養老。而 中國的房子因產權問題，市場不夠成熟， 超過 20 年的房產破舊不堪，銀行一般不 予貸款，無法實現以房養老。
黃金海岸市出資社交媒體宣傳以吸引更多中國留學生 黃金海岸市作為國際化 旅遊城市而為人們熟知，然
顯著的，而在教育業中，每 一個額外的學生對於當地經
而這座城市在教育方面的表 現也毫不遜色，並且一直是 眾多留學生嚮往的目的地。
濟的價值是每年約五萬至七 萬澳元，比如在旅遊，房地 產，零售和餐飲這些領域帶
黃金海岸正在首次發起一項 聯合活動，以說服更多的中 國學生來這裡學習，此舉可
來的收益，”她說。 “這意味著我們每增長 一個百分點，整座城市便意
能帶來數百萬澳元收益。 黃金海岸市議會為 Study
外收穫價值數百萬美元。” 同時，作為主要的市場
Gold Coast 提 供 33 萬 5 千 澳 元資金推出社交媒體活動，
推廣，一批黃金海岸的中國 學生已經形成在澳大利亞的
旨在不斷增加目前的中國學 生人數。 來自北京大學的 Yang Yi
第一個專門的協會 - 並且已 經有 1500 成員熱衷於連系本 地學生和企業。
和黃金海岸格里菲斯大學的 Nicholas Filer 以及中國來的訪
黃金海岸著名的大學有 邦德大學，格里菲斯大學以
問學生 據 Study Gold Coast 介 紹， 黃 金 海 岸 目前大約有一萬七千的國際學生，其中四 分之一來自中國。 此活動有望在明年獲得至少一萬名
追隨者。活動從成都開始，這座城市的學
得非常成功，而在教育方面的綜合努力這
生人數比黃金海岸的全部人口還要多。 Study Gold Coast 的 CEO Shannon Wil-
是第一次。在活動未開始之前的一年裡， 國際學生的數量已經增加了百分之七。
loughby 說黃金海岸在促進旅遊業方面做
“百分之七的增長在任何行業都是
及南十字星大學，其中邦德 大學是澳洲第一所私立大學，也是澳洲最 優秀的大學之一。昆士蘭州有 1280 所公 立中小學和 454 所私立學校，主要分佈在 布里斯班和黃金海岸。
2
Issue No.001 / Friday June 05,2015 R
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中國人投資買房 有助降低澳洲房價？ 澳洲買入大量房屋，但從整個市場來看，
海外買家實際上幫助澳洲增加房屋供應
中國買家還是占少數。誠然中國買家對
量，對房價下行施加壓力。阻隔外國投
澳洲房價產生影響，但這只是小範圍的 影響。受影響的主要是全新獨立屋價格 或內城新公寓價格。”
資將導致房價增幅進一步加大。 亞伯特政府上周宣佈打擊非法購買
“首次置業者顯然希望住在市中心， 澳洲住房的外國買家，懲罰包括 10 萬元 不太願意搬到城市週邊居住。但他們需
以 上 罰 款 以 及 3 年 監 禁。 但 Laurenceson
要準備做出更多犧牲，例如購買房齡老
否認“中國人非常淘氣，想方設法規避
一點的住所。對於首次置業者來說，他 們需要改變購買目標，購買二手房而不 是新房。”Kusher 補充道。
法律”的說法，他指出違反外資擁有權 規定的做法早已非常普遍。
Kusher 認 為， 購 買 第 二、 第 三 套
瑞士信貸報告也指出，全新的外國
房子的人比外國投資者更能影響房價走
人投資法規——例如購買 100 萬元以下房
勢。外國投資者主要集中在悉尼和墨爾
屋需要提交申請費 5000 元，很難降低中
據新聞有限公司網站報導，本周公
尼 23% 的新屋及墨爾本 20% 的新屋賣給
本，對其餘州城市的影響可以忽略不計。
佈的資料顯示中國人向澳洲房地產市場
了中國人。“如果中國買家準備拿下 1/4
他建議悉尼人和墨爾本人購買負擔性更
注入源源不斷的資金，規模之大前所未
澳洲新屋，那麼我們將看到悉尼和墨爾
強的房子，例如選擇到其他州府城市居
而針對外國人投資的國會質詢報告
有。
本房價增幅超越收入增幅的原因所在。”
住，或選擇在新州地區城市 Newcastle 或
也表示，沒有足夠證據支撐外國買家推
報告如是說。
Wollongong 居住。
升澳洲房價的說法。儘管資料有限，但
金 融 服 務 公 司 瑞 士 信 貸（Credit
國人對澳洲房產的需求。
Suisse）估計，中國投資者和中國移民在
外國投資通常被指責阻礙首席職業
悉尼科技大學澳中關係研究所（UTS
澳洲住房市場的投資量將于未來 6 年增加
者進入房地產市場，但專家表示，公眾在
Australia-China Relations Institute）副所長、
超過 1 倍，達 600 億元。瑞士信貸本周公
中國買入如何影響房價的問題上產生偏
經濟學家 Laurenceson 也同意中國投資者
佈的報告顯示，中國買家是澳洲住房價格
見。Core Logic RP Data 房 地 產 資 料 高 級
對澳洲房價的影響力被誇大了。他引述
產生了很多新職位。更重要的是，鼓勵澳
的重要推動者。在 2013-2014 年期間，悉
分析師 Kusher 表示：“中國買家似乎在
2014 年房地產投資國會質詢報告，指出
洲業界建造更多新房，增加房屋供應量。
報告指出外國買家實際上會增加澳洲房 價的可負擔性，因為他們投資澳洲經濟，
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者可能會“把所有的雞蛋都放在一個籃子 裡”的投資情況下，他們還認為房地產投 資貸款的快速增長是有風險的。他們更願 意鼓勵消費者投資的多樣性。
APRA 的物業投資貸款的變化對我們意味 著什麼？ 你們有些人可能聽說過 APRA 已經對投 資貸款嚴加管制，導致許多貸款機構重新 審核自己的投資貸款政策。 那什麼是 APRA 呢？它具體有起著什麼作 用呢？ The Australian Prudential Regulation Authority (APRA), 中文名澳大利亞金融 監管局。是澳大利亞金融服務業的監管 機構。它起到了調節貸款人，銀行，信用 合作社，房屋互助協會，一般保險公司， 私人醫療保險機構，以及養老金行業的作 用。 APRA 通過維護金融行業的貿易標準，對 投資者以及澳洲人民的金融福祉起到了至 關重要的作用。他們的任務是建立與執行
行業標準，旨在確保所有合理情況下，由 機構所做出的金融承諾可以保持金業的穩 定，高效及競爭力。作為消費者，APRA 的行動可以確保這個金融業是可以讓你有 信心去做每一筆日常交易的，可靠的，公 平的金融市場。 那什麼是 APRA 物業貸款的新措施呢？ 2014 年 12 月，APRA 致函所有接受存款 的機構 ( 如銀行或其他貸款機構 ) 制定出 完善的貸款標準，特別是針對投資貸款。 其中包括對住宅抵押貸款的最大 10% 的 增長標杆。對現今進入房地產投資市場的 人數及當前經濟形勢所指引的市場穩定程 度的擔憂是形成這一變化的原因。
通過採取這些措施，APRA 正在為作為消 費者的你營造一個更安全的房地產市場。 通過放緩投資貸款，APRA 也在致力於給 高居不下的房市價格“降溫”，尤其是那 些被房地產分析師所汾西的增長過快的墨 爾本和悉尼的樓盤。 這對物業投資貸款來說又有什麼意義呢？ 許多貸方和金融機構為了迎合 APRA 的 要求正在改變他們的物業投資貸款的標 準。許多大銀行已經宣佈他們將降低投資 貸款折扣優惠，這意味著新增投資貸款的 利率將稍高於自用房屋貸款利率。 此外，大多數貸方已經收緊了自己的投資 借貸標準。大多數專注於貸款價值比，這 意味著作為一個投資者，你可能會需要比 以前更多的存款額。以及你會發現想舉債 經營房產和訪問股權會比以前更加困難。
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澳洲房產投資模式開啟 RP Data 最新發佈的 Core Logic 房價 指數顯示，10 月份全澳房價上漲了 1%， 悉尼和墨爾本漲幅分別是 1.3% 和 1.9%。 這一趨勢應驗了 RP Data 的全澳研究部門 主管勞力斯早期的預測。此外，全澳房 屋銷量也在一路上升。據澳洲住房產業 協會（HIA）的統計資料顯示，10 月份， 澳洲公寓與半獨立屋的銷量勁增了 11%。 海外房產權威機構市場部發言人研究表 示，“儘管 11 月房屋價格與銷量指數尚 未可知，但 11 月初首個週末，全澳的二 手房清拍率飆升至 71.1%，相比去年同期 的 70.3%，再度攀升。” 業內人士分析，“澳洲房產擁有永久 產權、首付僅一成、貸款比例高達 70%、 年均 7%-10% 的漲幅、無物業稅遺產稅等 優勢，頗為受寵，在全球經濟復蘇伊始， 便吸引了買家頻頻注資。澳洲二手房清拍 率幾乎每週都處於高位，一些優質地段的 房屋甚至以高出預估價兩倍的價格出售， 供需矛盾愈發尖銳。然而，雖然澳洲房產 具有永久產權，但原則上並不建議投資人 士購買二手房。其一，無澳洲身份者不 能購買澳洲二手房；其二，在租賃方面，
同地段的新房租賃比二手房更加緊缺， 租金也更高。” 儘管國人置業海外的規模空前擴大， 但這僅僅是個開始。據悉，繼 500 萬澳元 重大投資移民簽證之後，澳洲近期又出 臺了 1500 萬澳元超級富豪移民簽證，雖 然該政策預計至 2015 年 7 月才能正式實 施，但是很多富豪已經未雨綢繆。業內人 士預測，這一舉措將吸引更多海外資本 間接流入澳洲房地產市場，特別是悉尼、 墨爾本、布里斯班、黃金海岸的高端住 宅市場。
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布里斯班在第一屆房展會中大放異彩 第一屆布里斯班房地產展覽會 6 月盛 大開幕，為各大公司抓住潛在購房客戶提 供了良好平臺。以下是幾個有趣的現象：
90% 的展位都出租給了講 普通話的代理人 儘管有一些語言障礙，非普通話代理 人表現也很出彩。他們都主動迎上前與來 房展會的人交談。 房展會上各大機構競爭激烈，某位代 理人在一天內成交了 4 筆交易。 從 2014 年 12 月以來，越來越多的中 國及澳洲投資者都來詢問布里斯班房產情 況。所有的廣告材料內容都是中文，並且 絕大多數房產代理人都有中文背景，中國 投資者顯然是房展會的焦點 布里斯班房展會的組織者於娜說， “在越來越多的中國房產投資者們轉向昆 士蘭房產市場的這一大趨勢中，我們公司 剛在布里斯班設立了辦公室。事實表明， 房展會取得了巨大成功，我們已經在考
慮 2016 年 3 月舉辦第二屆布里斯班房展 會。” 歡姐地產（Huan Property）的羅歡贊 同道：“比起悉尼和墨爾本，中國投資者 更喜歡布里斯班是有原因的。與維多利亞 州不同的是，在布里斯班買房時，非常住 居民不用交額外再交 3% 的印花稅。投資 者用同樣的一筆錢，可以在布里斯班買到 比悉尼、墨爾本地理位置更好、品質更上 乘的房產。” 與悉尼和墨爾本相比，布里斯班房 產價格相對較容易負擔，房產價格漲勢也 開始顯示其巨大潛力。一般來說，買家用 相同數目的資金（如 $500,000）, 在布里 斯班可選房產數量達到悉尼和墨爾本的兩 倍。 房產投資者對布里斯班市場的信心 表明，現在是進入房產市場的大好時機。
澳大利亞經濟及房地產報告 2015 年伊始最值得一提的是澳大利
這意味著在房地產市場確實存在施兩種
功購買地產，其仍需支付申請費。因此，
這對你來說意味著什麼？
亞央行於 2015 年 2 月初宣佈的利率下調， 不同的發展速度。
許多人對此規定持批判態度。針對外商
預計全國範圍中等價格住宅將繼續
即將基準利率下調 25 個基點至 2.25%。
投資費，房地產行業協會已要求政府考
上漲，區域性市場最終將受益于蓬勃興
但市場解讀不一，許多人認為利率下調 是一柄雙刃劍。一方面，利率下調有利
利亞經濟發展來說是好消息，2014 年第 慮同等的全球收費情況。特別是英國、 四季度其上升了 5.30%，2014 年（日曆年） 美國及加
旺的市場。 州府城市獨棟住宅和公寓的平均折
於樹立信心並提高（物業及其他產業的）
全年則上升了 12.40% 。受益於 2015 年 2
扣相差僅 0.10%，表示對這兩類地產的需
可購買力。另一方面，其表明經濟依然低
月澳大利亞央行頒佈的利率下調及預計
迷。儘管後者不容置疑，但是我們應注
在今年剩餘階段進一步實施的擴張性貨
有趣的是，市場似乎對其他種類的
市場上掛牌地產數量的減少暗示近
意到澳大利亞並不是 2015 年初唯一一個 下調利率的國家。印度、波蘭及中國（及 其他國家）也都實施了寬鬆的貨幣政策 並下調了利率。 根據澳大利亞統計局公佈的國內生 產總值， 2014 年末澳大利亞經濟增速有 一定放緩，但是其還未低於經濟學家的 預測或偏離政府預期。受益於蓬勃發展 的房地產市場，新南威爾士增速最快， 而在 2014 年末維多利亞州及北領地房地 產市場呈現了相對健康的走勢。南澳大 利亞州、塔斯馬尼亞州及澳大利亞首都 圈經濟增速較緩慢。與去年 12 個月相比， 2014 年第四季度西澳大利亞州及昆士蘭 對商品和服務的最終需求下降。 顯而易見，澳大利亞各個州及領地 的經濟發展速度並不相同。房地產市場的 不同增速體現了該現象。譬如，在新南威 爾士州，2015 年初州府城市房地產市場 經濟增長了 7%，而在大都會及偏遠地區， 其分別增長了 6.60% 和 4.80%。與此相比， 昆士蘭州府城市市場經濟增長了 5.00%,， 而其大都會及偏遠地區分別增長了 0.50% 和 1.10%。各個州之間及各個州內的獨棟 住宅中間價格增長上漲情況與此類似。
幣政策，預計該數字將繼續增加。在某 種程度上，這些經濟政策與聯邦政府的 財政政策（稅收及收益）、經濟增長和 收入預測相適應。 根 據 2015 年 3 月 5 日 出 版 的《2015 年代際報告》，由於人口增速放緩及因 老齡化而造成勞動力數量呈現下降趨勢， 從長遠看，預計經濟增速將逐步下降。 此外，該報告指出，目前澳大利亞政府 每天的支出比其收入多 1 億澳元以上， 並且其通過借貸來彌補這些差額。這本 身將向澳大利亞公眾傳遞財政預算問題， 並因此而影響其購買住宅的能力。 為了應對 2014 年及 2015 年初國外投 資行為的持續增加，聯邦政府提議對 100 萬澳元以下的地產交易徵收 5000 澳元的 申請費（對 100 萬澳元以上的地產徵收 1 萬澳元的申請費）。國外投資者在申請 購買每處地產時，應向外國投資審查委 員會支付該費用。國外投資者投資活動 的減緩可為本地投資者、自住業主及首 套房購買者創造更多的購買空間，並因 此使得房地產市場更加平等。但是，此 類國外投資稅可能阻止新住宅的建造。 該申請費規定意味著即使申請人未能成
外國投資者（間接投資者）關注較少。 此類國外買家通過家庭成員購買地產或 與澳大利亞公民或永久居民共同購買。 或許，是時候對地產市場間接國外投資 者影響予以關注了。 第一套住宅購房者的支付能力仍為 熱點話題，特別是聯邦政府聲稱可能允許 澳大利亞年輕人提取退休金支付購房保 證金。年輕人對此表示歡呼雀躍的同時， 經濟學者發出警告，這種做法可能會增 加私人債務，如果不進行監管，或許會 導致退休金虧空。專家提出可限制允許 提出的退休金上限數額，但是，關於該 建議有效性的爭議仍將繼續。
期市場供應進一步減少，將推動州府城
新的住宅投資領域的出現對於澳大
拿大這些國家並不存在住宅地產申 請費。
步 入 2015， 區 域 性 市 場 2.50% 的增長令人信心倍增。 2015 年 3 月主要資料 消費者物價指數 : 1.70% 標準可變房貸利率：5.65% 失業率：6.30% 澳大利亞平均燃油價格：$1.24/L
地產增長 澳大利亞偏遠地區中等價格住宅平 均增長 4.7%，而州府城市增長 8.7%。該 差異證實了存在發展速度不一致的兩個 市場。
市場平均時間 與 平均折扣
求類似，市場競爭水準相當。
市市場空前增長。
信心 消費者信心指數回升 至 2015 年頭兩個月中，澳大利亞消 費者信心指數迅速回升，上升至 100.7 點。 這標誌著在過去一年中消費者信心指數 第一次恢復至正數水準。2014 年 12 月， 消費者信心指數跌至最低點（91.1 點）， 但是由於利率下調的影響，在 2015 年月 又反彈至 93.2 點。因此，有理由將二月 份的消費者信心指數回升歸咎於澳大利 亞央行做出的利率下調舉措（應對蕭條 經濟擴張性貨幣政策）。 隨著至 014 年 12 月此前三個月的經 濟下滑，澳大利亞商業信心不再，2015 年 2 月指數停滯在 1.50 點。低利率並不 意味著一定會有積極的效果，但某些行業 有效。礦業投資的減少、汽車製造業的 萎縮、及減少對非住宅類專案批准均為 影響因素，同時，澳元利率下降增加了 某些製造商的進口成本。有趣地是，儘 管油價偏低，消費者對於交通運輸及公 用事業的信心也有所下降，然而，商業、 金融及地產業前景良好。
商業信心
這對你來說意味著什麼？ 商業信心持續下滑，在許多經濟行 業都幾乎沒有改善的跡象。這可能促進 政府進一步採取相關行動，即時針對行 業的經濟援助。 消費者信心和商業信心的不一致意
香港澳洲商會 (HKABA) 昆士蘭分會 慶祝香港特別行政區成立 18 週年活動
為慶祝香港特別行政區成立 18 週年，由香港澳洲 商會 (HKABA) 昆士蘭分會主辦，並在香港經貿 辦事處 (HKETO) 及多個企業團體和贊助商的鼎 力支持下，於 2015 年 7 月 24 日晚上假座於布里 斯班市中心的東方華麗大酒樓 (Valley Oriental Yum Cha) 隆重舉行美酒佳餚晚宴。除了由東 方華麗大酒樓精心準備的九道佳餚外，HKABA 還邀請了品酒大師 Mr. Hugo Martin 為來賓主 持品酒比賽。當晚約 240 多位政商界嘉賓及社 團領袖出席，氣氛非常熱鬧。 HKABA 昆士蘭分會會長 Mr. Philip Fung 的致 詞為當天的晚宴揭開序幕。當晚贊助商 Orchid Jarressa Wine Group 更 為 每 道 佳 餚 均 配 上 精 心 安 排 的 不 同 美 酒， 如 鮮 泥 蟹 肉 蒸 乳 酪 配 Jarressa Estate 2011 Limited Release Adelaide Hill Chardonnay、五味解構左口魚配 Jarressa
Estate 2009 Single Vineyard McLaren Vale Shiraz 、 及 鮮 露 筍 炒 9+ 和 牛 粒 配 Jarressa Estate 2010 Single Vineyard Coonawarra Cabernet Sauvignon 等。 除了與新舊朋友聯誼及得到味覺上的滿足外， 大會還安排了抽獎遊戲及品酒比賽。過程緊張 刺激，使各賓客均樂而忘返。而抽獎遊戲更送 出了不同的名貴獎品，如 Cathay Pacific 國泰 送出香港 - 布里斯班來回機票、Sophisticated Access Capital 及 Orchid Jarressa Wine Group 分別送出的珍貴名酒、Small Business Solutions 送出的精美商用禮品套裝等。一眾賓 客當晚熱情高漲，美酒佳餚，盡興而歸。 感謝 HKABA 舉辦這場別具生面的晚宴，同時 希望澳洲與香港在來年更加緊密合作，建造更 多商機。