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Rev No. A B C
Date 16.12.2014 23.12.2014 07.01.2014
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粟逸凡 LEE SU 0437 168 007 LEE@360PROPERTYGROUP.COM.AU Issued by Rev No.
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SCALE@A3
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專家教你如何首次在 澳洲購房 專家也是針對以往首次購房中出現 的問題，提出了一些關於如何首次在澳 洲買房的建議： 首次購房者購房出現的問題： 強健的澳洲房產市場對在澳洲買房 者來說是一個好消息，但是首次購房者 也許就不那麼幸行了。 根據澳洲統計局的資料，一位元首 次購房者在悉尼購買一棟中位價 782,973 澳元的房產，首期付款 10% 大約需要 7.8 萬澳元。當然，有一些較便宜的選擇， 但仍然需要 4 萬澳元的首付款，外加其它 花銷。這對於剛剛開始工作的人是很難 湊夠的。 針對這些狀況，專家提出了一些關 於如何首次涉足在澳洲房產的建議： 一、調整你的期望 澳洲房產投資人、節目主持人格雷 說：“首次購房者應該把房地產市場看作 為一個梯子，買家獲得增值的過程就是在 這一梯子上一級一級地往上攀登的過程。 “問題是，年輕的一代要住在邦岱 的兩間一廳的套房，那麼需要 75 萬澳元， 而 20 多歲的人不應該去邦岱買房。” “你不是一下子就能住進你理想的 房子。你必須要準備住在差一點的區。 我們每個人剛剛開始時候是這樣做的。” 二、買房作為投資，而不是買夢寐 以求的房 格雷建議買家不要去想苦苦地攢錢
幾年來作為買一個夢想的房的首付款， 而是用你現有的不論多少的錢馬上進入 市場。 “我開始時自己買不起房，因此我 買了一棟三臥室的投資房，把其中兩臥 室租出去，來幫助還我抵押貸款。” “動態地產集團”（Motion Property Group）的總裁布拉卡茲（Jack Brukarz） 建議，在市中心 10 公里的範圍內買房投 資並把房子租出去。儘管買的是一臥一 廳的房，那也可以成為一顆搖錢樹。 “如果你只要 30 萬到 40 萬澳元，那 不夠你買自住房的所需。” 布拉卡茲還建議買樓花，這可以給 買家更長的時間來湊齊首付款。“這就 相當於分期付款一般。” “儘管我不樂意去買市區的摩天大 樓的樓花，因為那裡可能會有供應過剩， 而增值有限。我情願去有吸引力的遠一 點的街上買更精緻的公寓房。” 三、分擔負擔 格雷提議，首次買房者與其去向父 母要錢，不如向他們提出一個生意建議。 “父母也許有錢存在一個帳號上， 這個帳號帶來的收益不大，你可以讓他 們把錢拿出來與你一起投資。” “跟他們講，‘如果你借給我 10 萬， 我可以把這筆錢連本帶利還給你’，在 他們面前拿出你的生意計畫來，那麼父
導讀 : 在許多城市的房價上漲速度比人們 存款增加的快速的情況下，資金方面可能 會使人思慮再三。而首次在澳購房的人群 更是面臨著各種各樣的不解和疑問。
“第一次”很關鍵 母中有一方或許感興趣。” 布拉卡茲說：“你還可以與兄弟姐 妹一起在澳洲買房，那麼意味著你只需湊 夠一半的首付款就行了。當然你要明白， 房子帶來的增值你只能享受一半。 四、入股買房 如果其它的方式都行不通的話，你 還可以考慮一個更具創造性的擁有房產 的方式。 格雷說，購房者們應該關注在澳洲
即將成立的幾家“部份所有權公司”， 它們允許人們購買一棟房產的一個部份。 “你可以在一個增值高的地區花 10 萬澳元買一棟房產的一股，這比起湊足 一棟房產的首付款要容易多了。” 不論通過什麼樣的途徑，最重要的 是儘快登上澳洲房產的梯子，然後再一 步一步的往上爬。
每週多付 $100 求入住 黃金海岸租房供不應求 黃金海岸的租客願意每週多付 $100 給房東，以求找到棲身之所。 昆士蘭地產學院給出的資料表明黃
正在減少，城市中的建築工作正在增加。 因為國際恐怖事件的顧慮，旅居國 外的澳洲人也正在返回國內，而且昆士
金海岸是昆士蘭租房形式最嚴峻的城市， 房屋空置率僅 1.3%，達到七年以來最低
蘭南部的地產市場也在升溫，鼓勵著投
點。
大量的投資者進入，許多尚未買房 的人被趕出了買家市場，於是他們就轉
這比布里斯班底了 1 個百分點，也 低於悉尼的 1.7%，而墨爾本是 2.2%。 地 產 專 家 Antonia Mercorella 指 出， 黃金海岸和陽光海岸的超低空置率證明 這兩個城市的房地產正在快速反彈。 與此相反的是，在昆士蘭的自然資 源產區，空置率越來越高，例如以礦業為 主的 Mackay 房屋空置率已經達到 9.4%。 對黃金海岸的租房市場影響最大的 是曾經在礦區工作的工人們。礦區的工作
資者們進場。
而租房居住。 儘管競價租房不合法，但是租客多 出錢租下房子並不少見。有時候房子一 上市，就有七八十人趕來參觀。許多人 嘗試加價，有人願意多加 $50 到 $100 租 下房子。
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托馬斯•亨勒教授 德累斯頓技術大學
購房策略之如何報價
交通或是購物中心等等。如果對於這個房產的 需求是比較大的，你可能就需要做出一個更高 的報價。 現今樓市火爆，但面臨著大城市拍賣清 第二，結識房地產經紀人 盤率 80% 的幾率下，大部分的投標人在拍賣槌 談判是雙向的——所以和代表房地產商 落下的時候錯失了他們所中意的房產。那麼， 的房地產經紀人有一個良好的合作關係是很重 如何才能避免去拍賣會呢 ? 當你在沒有足夠的 要的。確保他們看到你是嚴肅的對待買房這件 資金來出價時，怎麼做才能確保中意的房產的 事，這樣他們就會更加尊重你的要求和談判。 安全呢？ 以下幾點會幫助你制定報價戰略： 比較好的策咯是在拍賣會之前就去報價。 為什麼房地產商要賣這個房子？ 有時很多房地產商會願意讓市場來決定房產 房地產商期待怎樣的價格？ 的最佳價格，但是也有在拍賣會之前接受報價 房地產商的結算要求是什麼？他們想要 的。以下幾點技巧可以幫助你避免麻煩和膨脹 長期還是短期呢？他們需要延長在這套房產裡 的拍賣會出價。 的滯留時間麼？ 第一，提前做好功課 這是一個投資房產還是房地產商的家呢 ? 在你報價一個房產之前，你需要確定一 他們是否已在其他地方買了新房了呢？ 個報價金額。首先要研究該地區其他可比性的 這些會幫助你決定如何開始談判及報價。 房產的價格。這會幫助你思考一個使你和房地 第三，制定報價策略 產商都能接受和合理的報價。研究臨近房產的 一旦你充分瞭解房屋資訊之後，你就要 價格還會提醒你這個房產的價格是不是在你預 仔細思考一下你的報價了。現在，你應該在你 期的範圍之內，值不值得你為之付出時間。 的心中根據你的財產基礎和對房產價值的認識 接下來，你要去調查這個房產的建築本 制定一個價格上限了。無論在談判過程中發生 體的建設以及病蟲害檢驗報告。如果這個房產 了什麼，報價絕對不要超過你的價格上限。因 有這些方面的問題的話，你便可以名正言順的 為人很容易受個人情緒和房地產經紀人巧妙的 以這個原因降低你的報價。 談判策略所影響，所以你應該始終堅持這個硬 另外需要研究的是這種類型的房產在這 性的規則。 該地區的需求狀況。需求決定價格，而且大部 如果你想要討價還價的話，報價很低是聽 分情況下是房價偏高的主要原因之一。靠近學 起來很個有誘惑力的選擇。但是這樣很有可能 校的地區會吸引基礎設施建設項目，像是公共 會讓房地產經紀人認為你不是個認真的買家而
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影響您談判的進程。所以如果你有一個合理的 買房產的合同，這樣談判就結束了。 低價的理由的話，請一定要告訴房地產經紀人 第五，一定要自信！ 你的原因，這樣他們才會認真的對待您的報價。 談判會是一個傷腦筋的經歷，所以對自己 如果您真的很想獲得中意的房產，您需 的報價有信心是很重要的。做好前期準備會為 要做出一個真心誠懇的報價。好的方法是出一 您爭取談判的有利形勢。談判時一定要自信， 個比您預估的房產價值稍較低一點的的價格。 如果談判情況對您不利，您也可以走開。 請確 這將向房地產經紀人展現您對於房產的認真程 保報價不會超過預算，為了確保一個特定的房 度，並且在開發商不同意您第一次的報價時提 產把自己推入財政困難的火坑是不值得的。 供一些商量的餘地。 為了幫助您在談判中站住有利位置，請 制定對開發商更有吸引力的報價策略。你 您和我們談談您的財政預算，我們會説明您獲 可以給他們提供在拍賣會上可以得到的同樣的 得預批融資，給予您更多的談判力量。 條件，提供更大的款項，滿足他們的結算條件。 請您記住，Smart Mortgage 會竭盡所地能 第四，準備談判進程 幫助您的房地產計畫。和我們的團隊討論您的 談判過程將會在您成功向房地產經紀人 計畫，我們會幫助您鎖定您的投資計畫先人一 上交書面的報價之後開始。口頭報價是不被接 步。現在正是房地產市場大好的時候，馬上給 受的，您的報價必須是以簽過字的書面形式遞 我們打電話吧！ 交給開發商的。 一旦您做完了這一點，開發商要麼接受 您的報價，要麼拒絕您的報價，或者給您一個 還盤報價。如果開發商拒絕了您的報價或是 提出了還盤價格，您可以提高您的報價或是放 棄，這是您自己的選擇。 聲明 : 文章僅作參考之用，所有借貸須受銀行信貸 有時房地產經紀人會告訴你他們有了更 批核准則規限，附帶條款和細則以及收費適用。 好的報價，並且慫恿你提高你的報價。請不要 讓這種常用的戰術來影響您對房產的報價上 限。確保您隨後的報價也是合理及公平的。 請記住，拍賣耗時耗資不利於最佳利益， 所以很多開放商避開拍賣的願意。一旦開發商 歡迎掃描二維碼 關注 Smart Mortgage 微信平臺 接受了您的報價，您會被要求簽署一份同意購
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澳大利亞人的草坪慢生活 還記得那只躺在草坪上，邊看雲彩、
說到悉尼市中心最出名的綠地，非
邊挖鼻屎的可愛大熊貓嗎？讓都市中的
海德公園和皇家植物園莫屬了。海德公
得天獨厚的自然環境，造就了澳大
是需要付出代價的，當地政府和民眾都
繁忙白領們無不感歎只有熊貓才能過這
園是悉尼最悠久、最古老的城市公園，
利亞的美麗與繽紛，來到這裡的人們，
為良好的城市環境而一直不懈的努力著。
麼舒服的日子呀～然而在澳大利亞，這
已經有 200 多年的歷史。公園裡的參天大
無不被這樣輕鬆愜意的草坪生活所感染。 如果我們也希望能過上這樣的生活，那就
只不過是一件稀鬆平常的事情哦～
樹們，也都是年過百歲的“老人家”了。
或許是因為從沒發生過戰爭，澳大
那時候，被流放到澳大利亞的英國人，
利亞總給人一種自由的感覺；或許是因
照著老家倫敦海德公園的樣子，興建了
為燦爛的陽光，澳大利亞總讓人覺得快
悉尼的海德公園。因為這片綠地同時還
樂無比；或許是因為有著考拉、袋鼠、美
用作軍隊的操練場、並且還做過賽馬場、
麗的大堡礁、熱帶叢林等各種珍奇的動
板球場等，所以當年的海德公園比現在
植物，澳大利亞總是充滿了和諧與美好。
大好幾倍。
也正是由於以上種種，造就了澳大利亞 人充滿活力、喜樂悠閒的生活方式。 海濱城市悉尼，擁有著天然的海港、 迷人的海灘和眾多的綠地花園，一年四季
海德公園雖然地處鬧市，四周高樓 林立，但走進這裡，瞬間便將喧囂隔絕。 蟲鳴鳥叫、樹葉隨風擺動……大自然的 聲音不絕於耳。
花開不敗，是世界知名的“花園之都”。
和倫敦的海德公園一樣，悉尼的海
而覆蓋面積廣闊的綠地，則為人們休閒
德公園也有許多的演講者。週末，這裡
娛樂提供了很好的去處。
還有足球比賽、街頭藝人的表演等等。
雖然悉尼有著“南半球的紐約”之 稱，但你卻感受不到它的快節奏。相反，
海德公園內分佈著雕塑、噴泉、池 塘、大片潔淨的草坪，其中最著名的景點
得花上一整天的時間了。
當然，能讓城市擁有這樣高的綠化覆蓋
請從身邊做起，努力愛護每一片綠地吧！
哪种方式移民澳洲最好 2、适合人群：会计、IT、翻译、
1、符合移民条件，先移民，后留
厨师、美容美发师及其他技工是最热
学 对 众 多 留 学 生 来 讲， 如 何 快 速
门人选。 3、为吸引会计人才，澳洲不遗余
拿到学校录取通知书进入留学国，可 能是考虑的首要因素。但是，如果这
力
些学生已经具备了可以移民的条件，
澳大利亚移民局根据国内就业市
那么先移民后留学将是不容置疑的决
场形势，定期公布全澳热门职业，目
定。其优势如下：
前会计榜上有名。这意味着会计在澳
（1）无需家庭提供巨额担保，节
是亞齊伯德噴泉，這是為了紀念一戰中法
省大量时间与财力；移民耗费几万人
從繁忙的港口，到幽靜的公園，處處都
國和澳大利亞聯盟軍而興建的。雕塑群
民币，留学动辄几十万人民币；
是人們悠閒的身影。
從藍天白雲的白日、到繁星密佈的夜晚；
率，能保持草坪如此的一塵不染，這些都
洲具有相当大的择业优势。 （1） 前 所 未 有 的 超 低 条 件： 年 龄 45 周岁以下；会计专业学士学位； 1 年工作经验（其他职业也可）；
的中心人物是太陽神阿波羅，他一手拿
（2） 先 移 民 较 容 易 得 到 入 学
當打開一張悉尼市地圖，上面佈滿
著豎琴、一手伸向遠方，配上背後扇形
offer，亦可免去大部分学费（25％—
了大大小小的綠色區塊，這些都是悉尼的
的噴泉，在陽光的照射下顯得格外動人。
75％左右）；
綠地，其 1/4 的面積都是被綠植覆蓋著。
順著阿波羅神面朝方向看去，是聖
（3）可与当地公民一样享有免费
申请人只要符合澳洲移民的基本条
瑪麗大教堂，也在夕陽的映襯下熠熠生
医疗、医药津贴、特别救济金、大学
件，就可以迅件以会计职业身份移民
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奖学金等福利；
澳洲，在中国境内直接获得澳洲永久
所以無論走到哪兒、無論是否是休息日， 總能看到悉尼人快樂的在草坪上聊天、 看書、聚餐、午睡、和小狗玩耍……十 分愜意。
緊鄰悉尼歌劇院的皇家植物園，曾 經是澳洲的第一座農場。由於當地的氣候
（4）选择自己喜欢的专业，不需
這裡的人們似乎習慣了享受隨時隨
條件非常適宜植物生長，所以皇家植物園
地的草坪生活：走累了，坐在草坪上休
內收集展示了大量熱帶、亞熱帶的植物，
请整个流程花费时间差不多。而通过
數量多達 7000 多種。
学生签证再转移民身份这种方式，在
睡覺；和約會對象，在草坪上漫步、閒
和海德公園相比，這裡的占地面積
話；和孩子、寵物一起在草坪上玩耍……
可是大多了，園內還包含宮廷花園、棕櫚
連我這個遊客，都恨不得能就這麼躺在
園、蕨類植物區、南威爾士國家標本館、
草坪上賴著不走～～
第一農場等區域。想要一一逛完，恐怕
居民签证。 4、热门 IT 业，登上紧缺职业榜
要为了移民而留学； （5）移民签证申请和学生签证申
息一會兒；午休時間，在草坪上吃飯、
（2）如果申请人已经具备以上条 件，那么根据目前的澳洲移民政策，
多变的移民政策下显得苍白无力； （6）同样在国外，移民身份比留 学身份能得到更多的就业机会
单 （1）IT 类为澳洲移民打分系统 中的最高分职业之一（60 分）。 （2）基本条件：年龄 45 周岁以下； 工作经验根据学历而定（所学专业可 以为非计算机专业）。
2015 年 8 月 1 日南半球的冬天， Graham Quirk 和 市 長 夫 人 安 妮 Anne 起共進晚餐。兩位熱心的慈善家 Paul 高，擔心摔在某帥哥懷裡，就沒有應邀 感 謝 布 里 斯 本 市 議 員 黃 文 毅 Steven Quirk 向來賓們致辭，市長伉儷非常感 與 Grace 商量好了，兩項晚餐合併一 去跳舞，明年市長慈善晚宴，歡姐會穿 Huang 邀請我和第一傳媒的娜一起參 謝大家熱心支持市長的慈善基金會，該 起，市長和市長夫人共進晚餐 20 個席 雙適合跳舞的鞋。 散 會 後， 在 停 車 場， 與 黃 文 加布里斯本市長和市長夫人的慈善基金 基金會成立於 1960 年代，基金會的款 位，每個席位起拍價格 $1,200，Paul 會募款晚宴。 項用於幫助殘疾人，無家可歸者，精神 表示扣除成本，多餘的款項繼續捐給市 毅 Steven Huang 市 議 員 和 林 俊 廷 傍晚 6 點半在布里斯本市政廳廣 病患者，吸毒者，酗酒者，心理受創傷 長和市長夫人的慈善基金會，而且 Paul Anthony Lin 律師依依不捨地話別，感 場餐前酒會，各界來賓端著自己喜歡的
者，基金會的每一分錢都投入在幫助這
酒水，四處走動，聯絡感情。傍晚 7 點 些弱勢人群中。很多公司與機構選擇捐 半晚宴入場，整個市政廳主大廳裡藍色
款給該基金會，因為可以照顧到各類型
燈光和白色裝飾樹營造出今年慈善晚宴 的弱勢群體。
可以開抵稅的收據給熱心參與者。台商
恩他們為華人爭取話語權，同時用自身
會這一桌非常給力，共計捐出 $2 萬澳 華語的優勢，為中澳的商務經濟和文化 元。除了現場熱鬧沸騰的競拍，還有通
交流做貢獻。
過手機短信來參與的默拍活動，默拍的
期待著 2016 年的市長慈善晚宴，
物品也是琳琅滿目，歡姐好喜歡那雙有
希望更多華人一起來參與，眾人拾柴火
的主題：冬天的童話。兩位澳洲年輕女
晚宴簡潔的三道：開胃餐，主餐
子一左一右站在門口，打扮成古希臘女
和甜點。歡姐茹素，黃議員特別安排了
Mr. LI Cunxin 李存信先生簽名的芭蕾舞 焰高，如果您擔心不認識別人，那麼請
神的裝束。
素食，很感恩。觥籌交錯，熱鬧的慈善
鞋，不知道後來是誰拍走了。
感謝布里斯本華人市議員黃文毅
現場競拍開始，澳洲昆士蘭華人地產培
Steven Huang 安排我們與他同桌，在 訓課程講師 Paul Shih 施伯欣老師博得 最靠近舞臺右前方的第 6 桌。總共 42 頭 籌， 以 $7,500 的 價 格 成 功 拍 得 10 桌其中 4 桌是華人來賓，400 多位來 位嘉賓與市長一起共進晚餐，並且由澳 賓就座後，美輪美奐的花仙子舞蹈表 洲名廚 Matt Golinski 來主理。接下來市 演，歌唱，現場樂隊，大家在愉快的氛 長慈善基金會新任榮譽大使 Grace Yu 圍裡開始就餐。 布里斯本市長格萊姆 女士成功拍得 10 位嘉賓與市長夫人一
記下歡姐的聯繫方式，屆時歡姐儘量
晚宴歡快的繼續著，因為歡姐不 安排和您一桌，把各界好朋友們介紹給 飲酒，端著水與各位政要和商界名流碰
您，幫助您爭取與市長和市長夫人單獨
杯，合影。與老朋友們交流最新的各種
合影的機會。
行業動態，與新朋友們互相加微信和 Huan 羅 歡：info@huan.property Facebook。幾位好朋友酒壯英雄膽， 手機：0439 737 928 平時靦腆的他們，主動熱情地邀請歡姐 去跳舞，歡姐因為當晚穿的高跟鞋太
明年慈善晚宴我們一起共舞！
布里斯本市長和市長夫人慈善基金會募款晚宴 The Lord Mayor's Charitable Trust Gala Ball 2015 Huan 羅歡 |Huan Property 歡姐房屋仲介