【知識貼】
詳解：你真的瞭解澳洲的增值稅嗎？ 導 讀： 澳 洲 的 資 本 增 值 稅 (Capital Gains Tax) 是在 1985 年 9 月 20 日起實施，針對 投資產品，例如股票和物業等買賣所產 生的“差價收益”而徵收的。但現今， 仍然有許多人對這項稅收不太瞭解。擔 心自己現在居住的房產在將來賣出之後， 由於升值，需要支付大筆的增值稅。但 事實上，這個擔心是多餘的。
物業類型 首先需要瞭解的是自住物業和投資 物業的區別： 自住物業：業主購入物業後必須自 己入住，且居住至少一年。
可考慮的豁免情況： 在某些情況下，即使是用於出租的 物業，同樣可以免交增值稅： 因工作需要而暫時移居海外或其他 州份； 需要長期照顧病患家屬而搬離原自 住物業； 以上情況，只要租期不超過六年， 都可以豁免。
不同方式購入物業計算方法 此外，有很多人會以聯名的方式購 入物業，亦即超過一個人擁有同一物業， 在這個情況下，又如何計算稅金呢？在
投資物業：業主購入物業後，立即
澳洲最常見的聯名業權方式是聯權共有
出租，便意味著購買這個物業的目的是
（Joint tenancy ）和分權共有（Tenancy in
用作投資賺取收入。
common）。
什麼是增值稅 增值稅指的是投資物業在轉售時， 在所獲利潤部分徵收的稅款。 例如：
等分來劃分物業的擁有權，購買人可以 不只兩個人，用類似股份的方式擁有部 份房子的所有權，不需要平分業權。而 在繳付增值稅時，也以所占的份額計算 應繳的稅金。
一般夫妻購買物業大多採用聯權共 有的方式，也就是雙方共同擁有這個房
購買公寓期房的好處
產，各占一半業權，因此在出售投資物
經過一番介紹，大家都知道了收取
業時，夫婦兩人亦需每人負擔 50% 的增
增值稅是以合同簽署日（Contract Date）
值稅。而 Tenancy in common 也就是根據
計 算， 而 不 是 物 業 交 收 日（Settlement
Date）。那麼聰明的你一定想到了，對於 購買公寓期房的話，通常我們購買的樓花 是需要平均 1-2 年的時間才能交房，當然 這中間的時間差也算在增值稅的時間概 念裡。那麼投資者們是可以享受稅收折 扣的。這要比投資現房出售要划算得多。 畢竟交付的那些稅可不是一筆小數目。
就以物業來說，增值稅就是指投資 物業在轉售時，在利潤部分徵收的稅款。 如：以 60 萬元購入一套公寓，之後以 75 萬元轉售，扣除其他有關開支後，獲利 10 萬元，而增值稅就是在 10 萬元利潤中 徵收稅款。在澳洲，所有收入均須繳稅， 從投資物業獲得的租金和轉賣所得的利
澳期房投資者“進退兩難” 貸款利率上升“逼退”投資者
潤也不例外。物業增值稅另一目的就是 打擊炒風，所以如果投資的物業一年內
那些投資公寓期房、租金和資本
Foster-Ramsay 先生補充道：“對
家才會在過戶之前安排貸款事宜。許
賣出，所獲的利潤會全部計入該年度的
增長比預期要低的房產投資者們可能
於那些支付了超過銀行最低要求的本
多投資者發現，在他們為公寓尋找貸
應賦稅收入。
需要四處尋找最佳的利率才能滿足更
金和利息還款以及能向他們的貸款方
款時，貸款正變得越來越貴，而且越
高的還款額。
提供歷史證明的投資者，他們將通過
來越難申請，尤其是當公寓被重新估 價的時候。
投 資 一 年 以 上 後 才 賣 出， 則 所 賺 的 一 半 會 加 入 該 年 度 的 應 賦 稅 收 入。
房地產仲介和開發商警告道，許
與銀行協商更大折扣的方式而獲益，
要留意的是增值稅是以合同簽署日
多即將竣工的公寓期房的投資者或將
根本原因是他們（進行借貸）的風險
（Contract Date）計算，而不是物業交收
面臨租金收入和估值下滑逾 20% 的危
更低。”
日（Settlement Date）。
機。
隨著悉尼和墨爾本房價的不斷上 漲，澳洲監管部門開始加大對投資型
抵押貸款經紀商預計，在澳洲共
貸款的監管力度，澳五大銀行紛紛提
增值稅的目的就是打擊炒房風，減 少炒房行為
Capital Home Loans 總 經 理 Chris
有 9 萬套已經出售但還未正式過戶的
高投資型貸款的上限，同時加大對自
Foster-Ramsay 先生說道：“投資性借
公 寓 期 房 正 處 於 建 造 中。 來 自 Core-
住者貸款的審批力度，爭取讓更多自
貸的版圖正迅速發生改變。銀行將貸
Logic 的投資者統計資料顯示，在這些
住者購下滿意的房產。不過多數小型
由於資本增值稅只針對投資的利潤，
款價值比率限定在 80%，上調了投資
公寓期房的買家中，有大約 20% 的人
銀行及借貸機構為了保持競爭力，還
所以自住的房屋可以獲得豁免。一般來
性貸款利率，將只付息貸款利率上調
（或 1.8 萬名買家）只支付了相當於
沒有開始上調投資型貸款利率。而對
25 個基點，（一些銀行甚至）完全撤
房屋全部售價 10% 的保證金。
於投資期房的投資者來講，可以尋求
說，業主在購入物業後必須自己入住， 而居住為期至少一年，方被視為自住。 如果購入後立即租出，便意味著您購買這 個物業的目的是作投資用途以賺取收入， 故必須在出售時繳交增值稅。
離投資者借貸市場。” 好消息就是，自住業主市場的競 爭將加劇，尤其是本金和利息貸款。
買家只需付相當於售價 10% 的保
其他還沒有調整貸款利率的小型銀行
證金就可購買一套公寓，通常在公寓
去申請貸款，還可以通過超級信託基
快要建成時（一般是幾年以後），買
金的方式來規劃貸款。
布里斯班的內城區公寓越來越多了，為什麼房租還上漲了 1.4% ？ 導 讀： 如 今 投 資 澳大利亞，首選布里斯 班的人越來越多。所以 這使得布里斯班內城區 公寓的蓬勃發展，大家 看到如此高調的發展， 內心多少會有點點的擔 心，會不會供過於求了 呢？ 然 而 根 據 Domain 最新公佈的一份報告顯 示似乎很解答這樣的疑 問。 此 報 告 顯 示， 布 里 斯本租房者所支付的費 用一直在平穩的上漲， 而且報告中，那布里斯 班和墨爾本相比較，發 現布里斯班目前已經與 來會出現租金價格下降的現象。
墨爾本基本持平，儘管兩個城市的房價
本公寓在第二季度的平均租金價格上揚
撰稿人，向媒體透露，布里斯本租賃市
差異較大。
了 1.4％漲至 370 元，這就已經與墨爾本
場相對穩定的狀況直接反映了置業者在
然而，威爾遜博士表示，在墨爾本
地區租金持平了！而且，房屋租賃市場
過去一年間的投資熱情上升。這也就是
地區，內城公寓發展水準一直處於創紀
並沒有給布里斯班租房者喘口氣的機會。 仍然處於平穩狀態，價格停滯在 400 元。
我們可以清楚的看到布里斯班內城區的
錄的狀態，租金也在不斷增加，這可能
房產的建設數量在激增。
對於布里斯本投資者來說會是個好兆頭。
報告甚至還指出，不斷上漲的租金 因為預測房租的上漲在 2015 年的第二季
那麼，這就使得布里斯班的平均租金比墨
度更甚。傳言似乎與實際情況南轅北轍。
爾本還每週高出 10 元。不得不注意的是，
與悉尼，墨爾本和珀斯不同，布里
他說，“相比其他省會城市，墨爾本仍然
所謂的“供過於求”並沒有對目前的市
房地產投資者卻以低於墨爾本 10 萬元的
斯本的租金收益率一直保持在 5% 以上，
處於相對可以接受的狀態。而有趣的現
場造成任何影響。因為市場還是在那裡，
均價在昆州首府城市布里斯班搶購房產。
這就說明了它仍然是個很有吸引力的投
象在於，儘管內城區的建設不斷，公寓
Domain 的高級經濟學家威爾遜（An-
資市場。面對布里斯本蓬勃發展的內城
租金在今年第二季度出現了上漲現象。”
drew Wilson），也就是這份報告的研究人
公寓市場，許多人覺得，供大於求，未
不悲不喜，平和上漲。 根據 Domain 資料統計發現，布里斯
報告裡面詳細的揭露出各個城市的 房地產市場，比如悉尼和達爾文兩地仍 然有著租金最為膨脹的房地產市場，而 霍巴特和阿德雷德則顯得較為溫和。然而
財務指南 | 房產交易中關於 GST 的注意事項
最後得出的結論是，大多數州府的租賃 處於供不應求狀態，生長空間還是很大。 根據投資者的自身的原因，選擇布
如果您要購買、出售、租賃或開發房 產，那麼您就需要登記 GST，因為您可被 認為是在進行企業經營。企業經營包括您
•住宅，還是
以盈利為目的進行的生意或者活動。 很
•商業房產。
多人在進行產權交易時實際上是在進行企
瞭解與產權交易相關的 GST 義務和
業經營，但是他們卻沒有按照要求登記 GST。即使是像劃分土地並在其上進行開
權益並不容易。住宅房產 住宅房產包括房屋、單元和公寓樓。
發建設這樣的”一次性”交易，您仍然 需
閒置的土地通常不被認為是住宅房產。可
要登記 GST。
以被佔用、已被佔用或打算被用作居住的
如果您在連續的 12 個月之內銷售的 總價值或者您預計等於或超過＄75,000， 那麼您必須登記 GST。 基於 GST 之目的，房產包括以下所 有：
房產就是住宅房產。 · 現有住宅房產 對現有住宅房產進行銷售不需要繳納 GST，除非該房產是新房產（參照以下新 住宅房產部分）。
•土地； •土地及樓宇；
如果您擁有用作居住及商業用途的房
不同的房產適用的 GST 不同，取決 於該房產是：
如果您要購買現有住宅房產，那麼您 不能申領 GST 抵免。
產，那麼可能適用 GST（參照商業住宅房 產部分）。 · 新住宅房產 屬於以下情形的房產屬於新住宅房
里斯班最主要的幾個理由如下： 1. 城市好 整潔有序的城市規劃、清新優質的 生活水準、安全穩定的生活環境和以人 為本的社會機制。 2. 房子好 城市規劃和房屋建築設計是世界公
產： •之前未被用作住宅房產銷售的房
認的一流水準，特別是在花園洋房設計 方面有獨到之處。
產； •通過大規模翻新而建成的房產； •在同一地塊上拆毀舊的建築重新建 造的建築物。 一處新的住宅房產在被連續租用 5 年 之後，就不再被視為新住宅房產。
3. 走勢好 城市規模較大，穩步健康的人口增 長、持續堅挺的經濟發展，正確有效的 政策引導，健康的房地產市場。 4. 透明度高 沒有交樓時”面積縮水”，交樓標
您可以為您銷售新住宅房產而進行的
準均為精裝修。
•土地權益；
您購買與現有住宅房產銷售相關的物
所有購買，申請 GST 抵免（遵從 GST 抵
5. 空置率低
•土地產權；
品都不能申領 GST 抵免。當您出售物業
免標準條例）。你必須為房產銷售而支付
公認的空置率低。
•土地佔用許可證；
時，您不能申領 GST 抵免。
GST。
這幾條票選出的理由，到底哪個最 吸引你呢？
雙贏局面易實現
合夥買房置業澳洲 與兄弟姐妹或好友合夥資金能力，
四、對合夥購房者的提示
一起涉入澳洲房產市場到底是不是好主
對合夥購房者非常重要的是，應明
意呢？雖然共同購房好處巨大，但很多人
確各方所占份額的比例。產權轉讓師賈
沒有充分瞭解其中情況的複雜性就進行
勒特（Leonie Jarrett）解釋道：“他們需
交易，可能最終發生分歧導致關係破裂；
要記住在一開始時，應該確定遺囑，決
但只要正確處理，在澳洲合夥購房可以 創造一個雙贏的局面：
一、房產發展穩定永久產權首付一成 《房產市場興隆——房產投資七個 步驟像一專家》一書的作者桑庫勒（Miriam Sandkuhler）比喻合夥購房經歷如同 簽署婚前協定。她認為合夥在澳洲買房可 以提供進入房產市場的一個很好的機會， 只要雙方達成一致，但事先應設置好基本 規則，否則投入了感情，沒有理性思考， 事情就會失控。 由 ME 銀行最近進行的一項調查顯 示，合買房產的方式受到首次購房年輕 人的歡迎。14% 的購房者與父母一起買 房，還有與其他家庭成員合夥購買房者 占 12%，約 4% 的人與好友合夥購房。 ME 銀行貸款產品總經理表示合買房
定他們死後自己的份額如何處理。”
五、合夥購房後可能出現的問題 很多共同購買房產的人可能不瞭解 會遇到突然出現的麻煩。 以下為兄弟姐妹合權購房所遇問題 的例子： 約翰（John）和瑪麗（Mary）合夥貸 款 40 萬澳元購買了一套房產，每人借款 20 萬澳元，但銀行和貸款機構可能記錄 的貸款額為每人 40 萬澳元。 這使人們再貸款時會處於劣勢，當 他們決定購買另一房產而申請貸款時，
是一個真正的絆腳石，這時候，約翰可
想退出。所以協議必須到位，注明一方
能想賣房，而瑪麗不同意。這是個明智
想退出，而另一方不想退出時如何處理。
的決定嗎？
明確雙方的目標和目的，如果雙方不能
他們不知道銀行按照全額評估貸款能力。
只要正確處理，合夥購房可以創造
斯隆解釋稱，有些銀行對每一位元
一個雙贏的局面。關鍵是確保達成明確
當事人按全部貸款額記錄。約翰和瑪麗
的書面協定，避免後續問題。
貸款總額為 40 萬澳元，當約翰去銀行以
達到一致，就應避免合夥購房的方式 ME 銀行內部回饋表明，越來越多的 人正在考慮與家人或朋友合夥購買房產。 他建議人們諮詢適當的法律意見，來達到
六、需再三考慮這樣的購房模式
產呈上升趨勢：“從我們的角度來看，
自己的名字申請貸款時，銀行會按已貸
我們發現越來越多的人將這種方式作為
款 40 萬進行評估，因為當瑪麗沒有支付
當人們合夥投資房產，10 年下來可
進入房地產市場的一種策略。”
她的貸款額時，約翰必須代為支付。這
能生活發生了改變，合作夥伴要結婚或
他們的目標：“合夥購房有很好的優點， 可以提高借貸能力，購買到僅憑一己之 力無法負擔得起的房產。”
二、如何避免紛爭？ 抵 押 貸 款 經 紀 人 史 基 柏 斯（Geoff
中國投資者瞄準澳洲農牧場
Schippers）表示，衝突通常發生在一方想 退出協議，而另一方不願意。事前推心 置腹的討論可避免分歧的發生，投資期 限應該列為議事日程的第一項：“如果 沒有事先商定好，可能會遇到以下情況，
中國買家尋求可靠食品來源，欲購買澳
都是暗中進行，所以他們來到澳洲都對
Don Meij 和新聞集團（News Corp）董事
即一個人的發展超越了其他人，或他們
洲農場。
當地的仲介持懷疑態度。
Lachlan Murdoch，Murdoch 在 活 動 上 還
的情況更迅速地發生了改變。”
Ray White 集團近日在黃金海岸會展中心
“但是他們信任 Ray White 家族，因為我
成功投資者公司（The Successful In-
談到默多克家族。
召開會議，商討了上月自由貿易協定簽
們一直有良好聲譽。”
vestor）總經理認為，聯合購房計畫的完
訂後，人民幣是如何流入澳洲、並逐漸
Ray White Rural 主席 Paul White 說現在農
結可能因為兄弟姐妹中的一人結婚，並
成為大趨勢的。
業領域迎來了其繁榮期。
希望購買自己的房子，或者他們的經濟
Ray White 集團總裁、今年 75 歲的 Brian
“中國買家現在肯定都在觀望，準備適
講。
情況發生了變化：“你得事先商定好退
White 說，毫無疑問，中國的影響力正
時購買。”
“我腳踝受傷後，洛杉磯的醫生告誡我
出計畫，可以規定在五年後，任何一方
在增加。
“他們想要養牛場、奶製品，”Paul 說
現在的狀態不能坐飛機，我的腳看起來
提出賣房，另一方必須同意。”
“許多中國人來找我們購買土地以進行
道。
像 個 足 球， 但 是 沒 有 什 麼 能 阻 擋 我 對
初級生產，”他說道。
“近期，Gulf 地區有大筆交易達成。但
White 家族已經做了 110 年的房產生意，
是隨後澳洲家庭也再次開始購買土地，
這一集團現已為中國敞開了大門。
還會有一些英國買家。”
維州 Ray White 集團的 Suki Fei 表示，房
White 家族邀請了許多業內巨頭參與他
默多克先生說，承擔“企業風險”的精
產仲介在中國並不受人尊重，因為交易
們 的 活 動， 包 括 Dominos Pizza 的 CEO
神深深地紮根於新聞集團的基因裡。
三、合權購房和分權購房之差異 通常情況下夫妻會合權購房，他們 共同擁有房產。合權購房受到法律約束， 如果其中一方過世，房產則轉至另一方。 分權購房的情況相對較複雜。
默多克先生一周前在洛杉磯攀岩時受 傷，但這並沒能阻止他來此次活動上演
Brian 和他的家族的尊重，”他對在場的 2000 名代表說道。
住宅總值突破六萬億， 投資者紛紛看向郊區！ 別是在 Bennelong 的“Toaster”豪華頂層
一年以 77.7% 的增長幅度一路開掛，大批
6 萬億。這個盤子究竟有多大呢？悉尼內
過去三個月裡墨爾本已經代替悉尼
公 寓， 交 易 價 2200 萬 澳 元。Vaulcuse 海
投資者流入了悉尼郊區市場。
城區的公寓成交價屢創新高，並且使悉
成為資本收益率最高的省會城市，住房
濱房產 Loch Maree, 交易價 2400 萬澳元。
尼在全球豪宅指數榜上榮登第三。不過，
價值增長了 6.1%。
然而 , 交易價格低於三年前標注的 3000
日前澳大利亞住宅總價值已經突破
最近悉尼郊區的住宅也是搶手貨，一路 高漲，難道這才是最理性的選擇？
2.8%，而過去一年增長了 11.1%。
全球豪宅指數，悉尼排第三 根 據 Knight Frank 全 球 城 市 豪 宅 指
萬澳元。 悉尼最貴公寓所在區排名，郊區住宅成 為新的火爆點
年漲 11.1% ！澳大利亞住宅總價值突破六
數，到 2015 年 6 月為止，悉尼市場增長
萬億
了 13%, 是增長率排名第三的城市。溫哥
根據房地產資料顯示，在上半年，
其他新進入名單的地區包括 Ramsgate Beach ( 平 均 公 寓 價 格 107 萬 澳 元 )， Caringbah South ( 平均公寓價格 106 萬澳元 ), 和 Manly( 平均公寓價格 101 萬 澳元 )。
據《The Australian》報導，在悉尼和
華增長了 15%，邁阿密增長了 14%。墨爾
悉尼公寓中位元價格最貴的地區是 Point
內城區公寓開發有限，投資者們看向郊
墨爾本火熱房市的推動下，澳大利亞住
本增長了 7.9%，排在第七位。排在前十
Piper （161.5 萬 澳 元 ）。 其 次 是 Milsons
區
宅總價值已經突破了 6 萬億。
的城市有 7 個是亞太地區的城市，在那些
Point 地區 （平均公寓價格 160 萬澳元）
城市有著大量的資本迴圈。
和 Darling Point ( 平均公寓價格 152.5 萬澳
CoreLogic RP Data 資料顯示，7 月份 澳大利亞省會城市的住宅價值又增長了
最近悉尼幾個最引人注目的交易分
元 ) 。但是郊區公寓的平均價格在過去的
據《澳大利亞金融評論報》報導， 經濟預測機構 BIS Shrapnel 稱，由於悉尼 內城區可開發的地皮數量有限，悉尼內 城區的新公寓數量不會出現供大於求。
投資貸款步步縮緊，如何還貸才是王道！
現在開發新公寓的限制非常多，那些大 面積的、容易開發的土地都沒有了，目 前可開發的地皮開發難度係數都很大。
最近這一周滿屏都是銀行升息 的 消 息。 從 ANZ 打 頭 陣 開 始，CBA,
果甚微，那麼還會陸續有其它政策出 臺。
不變的情況下還貸總額相差： 年利率為 7%：每月還款額—2,661
悉尼內城區公寓資本長期增值的地 區 包 括 Pyrmont, Quay, East Sydney, Surry
NAB, Westpac 四大銀行緊隨其後提高
與其坐等銀行加息和未知的後續
澳元，30 年共還利息—558,036 澳元；
投資房貸款基準利率（NAB 針對所有
控制投資房貸款的政策，不如好好把
年 利 率 為 4.5%： 每 月 還 款 額 —
Hills, City Centre, City South, North Sydney
只還利息的貸款），升息從 0.27-0.29
握目前這個歷史利率最低點，重新規
2,027 澳元，30 年只需還利息—329,627
和 South Dowling。這些地區在 2000 年處
不等，最快的從 8 月 4 日開始生效。
劃下自己的房貸計畫。根據澳洲各大
澳元。
於開發的繁榮期，共開發了 4500 間新公
這幾個月的信貸市場可謂風雲變幻，
金融機構的資料，澳洲最低的房貸浮
先 是 縮 小 海 外 人 士 貸 款 比 例， 接 著
動利率已經破 4 而降到了 3.99 個百分
減少投資貸款利率折扣，現在又有銀
點。大好良機，廣大置業者們不要錯
更不用說，在現今這個由低基準
行自主上調投資貸款利率，變相“加
過，華瑞給您支支招，房貸怎麼還最
利率帶動的房貸低息時期，朋友們完
息”，真是一波未平，一波又起。（更
划算！
全可以通過儘量縮短還款時限來規避
多貸款資訊歡迎添加華瑞微信諮詢號
雖然大家平時都希望儘快還清房
2.5 個百分點之差能幫 A 某省下 整整 22 萬 8409 澳元的利息！
未來可能發生的基準利率上調。
寓。但是目前開發的局限性已經日益凸 顯，這一數位也不可能再重現。 面對內城區越來越有限的住房供給， 其它地區卻有源源不斷的土地開發和樓 盤開發，並且它們的社區設施建設將更
貸，但常常都只是說而不動，但是現
同樣是這筆 40 萬澳元的房貸，如
具便利性和人性化。尤其對於首次置業
面 對 APRA 嚴 壓 之 下 各 大 銀 行
在真的是絕佳的時機：“每個月的按
表格一所示：30 年的還款期限，年利
者和年經人來說，內城區以外住宅的負
作出的種種回應，目的都是希望達到
揭貸款數額和基準利率成正比，利率
率 4.5%，每月還款額為 2,027 澳元；
擔性更高。
APRA 所要求的將投資房年增長控制
低，還款額也就少。”
homeloans）
如果 A 某每週多還 50 澳元呢？
在 10% 以內。銀行升息也好，控制貸
比 如 A 某 有 一 筆 40 萬 澳 元 的 房
根據計算得出：房貸還款期限將
款比例也好，都是結構上的調整。如
貸，還款期限為 30 年，連本帶息，那
從 30 年減至 25 年，A 某從中能節省
果目前這些調控措施在一段時間後效
麼根據不同的基準利率，在其他條件
利息 6 萬 3491 澳元！
悉尼內城區房租的收益率也在逐漸 下降，而借由不斷增長的人口，政府大型 基建工程以及廣闊的就業市場等，郊區地 區的租金和房價的收益潛力勢必無限大。
R
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Saturday 22nd Aug 2015
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能可以將剩餘的房屋貸款金額以 30 年還 款週期轉貸，因此大大減少你的月還款金 額。
清債務的困境中。一般來說，這些債務像 是信用卡－時常包含每年 20% 的利息或 更多，車貸，商店專用信用卡等方面的利 率。
2. 擴建或改造你的家
轉貸你的住房貸款，有必要嗎 （上） 如果你近年來才開始借得房貸，轉貸可能 是你最不需要考慮的事情之一。但是，如 果你認為成功貸款後就一勞永逸然後對其 不聞不問，這是很不應該的。在你償還貸 款的週期內不對其作出任何改變意味著你 將錯過大量的儲蓄，或者甚至是失去未來 獲得更多錢生錢的機會。這篇文章會列出 5 個你或許應該考慮對你的住房貸款進行 轉貸的最重要的因素。
1. 支付更少的按揭還款金額 轉貸通常會降低你按揭還款的金額－這可 能是大部分人選擇轉貸的首要原因。由於 房屋貸款還款一般占正常人每月收入的
30%，因此大家都希望在他們房貸的上節 省更多的錢。 如果你已經開始還款一段時間，如果彼時 還款利息下降，你可以得到一個更好的利 率，然後每月還款的總額就會下降。即便 從你開始還款之後利率一直沒有下降，假 設此時你的個人財務狀況變好了，這種情 況你也有可能獲得一個更低的利率。 獲得更低的還款利率不盡意味著你的還款 金額會降低，利率的輕微下調也能在你的 還款期間為你節省一筆不小的費用。 如果你選擇延長還款日期，轉貸能幫助你 減少每個月實際要償還的金額。例如，你 已經償還貸款有 10 年或者 15 年了，你可
如果你的家庭成員增加了而你需要更多臥 室或者一些額外的空間，為此你去購買一 間更大的房子，這或許不是一個理智的決 定。許多人會選擇轉貸他們的房貸以獲取 資金來擴建或者改造他們的房屋，而非大 費周章搬家。 翻新、改造和擴建是得到你夢想家園的絕 佳方式。更重要的是，這樣能夠同時使得 你的房屋價值增加。因此即便你從房屋的 資產中取出一部分來完成擴展，擴建的成 果會提高房屋的價值並有機會再次提高你 的資產，同時説明你補償其部分開銷。
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貸款利率以天計息，並可隨時支取。既
澳洲房產首付低，投資風險小，收
享有了高額火氣存款利息，又沖抵了因
益大。根據澳洲法律規定，房屋可以進
貸款產生的利息。操作簡單，受益無窮。
行二次貸款，即從銀行貸款房子增值部 分以用做其他投資項目當中，因此房子 可以作為投資者們的快速借貸載體。 3. 再融資工具 澳洲房產增值不用出售房產就可以 獲得，增值部分可再次經銀行評估後可 貸出，增加您的現金流動，很好的實現 了從貨幣到資產，資產再次轉為貨幣的 的流轉性。 房子到底算是什麼呢？相信在大部
重要工具，但是在澳洲，不只是可以居
分的國人眼裡，房子是家，是住的地方，
住的房子，也可能是您度假旅遊的家，
是可以保值的硬通貨。房子從來就沒有
更是最好的投資理財工具。
一個準確的定義，對於房子的理解，不
有多餘的資金可存入這個對沖帳戶，按
2. 抵押工具
4. 外匯投資工具 高通貨膨脹的環境下，人民幣絕對 購買力下降，對內貶值，對外有升有貶。
5. 傳承工具 澳洲無房產稅，無遺產稅，是非常 好的財富載體。國內普通的房子超過 20 年銀行不予抵押貸款，只能低價套現， 出租還得再花錢裝修。 到了 2020 年老齡化人口高達 20%， 人口驟降，房產需求急劇減少，到時指 望政府拆遷而獲得高額的賠償基本已經 不可能實現。 6. 海外留學教育基金 選擇好的區域，好的樓盤，通過房
外匯投資的確有風險，但同時，單一持有
產的增值可實現兒女的免費海外留學，
1. 投資工具
同種貨幣本身也是最大的風險。抵禦通
同時解決自主問題。 7. 養老基金
澳洲房產經歷百年，交易機制成熟
貨膨脹的最佳方式是持有多種貨幣，持
房子，在不同的國家都有相同的意
透明，政府監管得力沒有資金風險。空
有強勢貨幣，類似澳幣這樣的資源型貨
澳洲購房享有永久產權，通過租房
味，但在某些特殊時期，特殊的國家背
置率抵達 3%。澳洲房產近 50 年來平穩增
幣。因為澳洲擁有的資源是不可再生的，
帶來的源源不斷的正向收益，實現以房
景下，賦予了它特殊的特性。對於歐洲
值，平均每 7-10 年便可實現翻一番，增
只會越來越貴。
養老。而國內的房子因產權的問題，市
一些國家，房子可以是移民的手段，而
長趨勢穩定，剛性需求長期存在，是非
在澳洲買房後，可申請對沖帳戶（請
場不夠成熟，超過 20 年的房產破舊不堪，
美國的房子是可以拉動某些地區經濟的
常好的投資理財，分散資金風險，抵禦
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銀行一般不予貸款，無法實現以房養老。
同的人有不同的理解。
政府是否應該干預房市？ 澳洲近年房價不斷飆升，政府為了避 免出現泡沫經濟，推出不少政策令房市 降 溫。 最 近 澳 洲 審 慎 監 管 局（Australian Prudential Regulation Authority） 向 金 融 機 構設定投資者房貸年增幅上限，規定不 可超過 10%。各大銀行隨即收緊投資物 業房貸準則，增加首付金額及調高利率， 令投資者的房貸成本大增。之前，聯邦政 府也建議外國投資者購買 100 萬澳元以下 住房需付 5000 澳元的申請費，每多 100 萬則要額外支付 1 萬澳元申請費。 對於政府的措施，很多人都會問，澳 洲作為一個自由經濟體系：“政府是否 應該干預市場運作？” 美國傳統基金會的 2015 年經濟自由度 指數報告，對全球 178 個經濟體的經濟自 由度作出排名，十項評估專案是：營商 自由、貿易自由、財政自由、政府開支、 貨幣自由、投資自由、金融自由、產權 保障、廉潔程度和勞工自由。澳洲名列 第四位，僅次於香港、新加坡和紐西蘭， 可見澳洲的經濟自由度極高。但這些干 預房地產市場的政策會否損害澳洲的經 濟自由度呢？ 自由市場與經濟繁榮關係密切，如果 政府過分干預會嚇怕本地和海外投資者， 資金流入也會減少，長遠來說也可能會 影響作為全球最自由經濟體之一的聲譽。
不過，現時房價不斷上升，澳洲一般收入 人士的工資難以追上房價及通漲，最新的 數字顯示悉尼居民要儲蓄 14 年才可有兩 成的首付。加上租金亦跟隨房價同時上 升，增加生活負擔。但有錢投資房產的 人卻可在房市暢旺中獲利，令貧者愈貧， 富者愈富，加劇社會貧富懸殊的矛盾， 隨時引起民怨，影響社會安定。 房市急速升溫，政府制定政策和穩定 房市的措施，以防出現泡沫是很恰當的做 法。作為自由經濟體系，讓 市場擁有自由調節的空間， 不等於完全放任市場發展。 當自由市場失效時，政府不 能置之不理，但必須小心控 制介入的力度。例如要求金 融機構收緊房貸，並不是直 接干預市場，只是令投資者 購買物業的成本增加，所以 並沒有違反自由經濟原則。 況且，投資物業佔房貸市場 達六成，自住人士反而不到 一 半， 措 施 可 能 有 助 購 房 自住的人更容易獲得房貸， 尤其首次置業者可以受惠， 令失衡的情況重回正軌。 不 過， 要 解 決 房 屋 問 題 應從增加供應著手。房價不
斷上升，但仍不斷有需求，這就證明問題 的關鍵是供應不足。政府應該增加土地 供應，達致供求平衡，才可以穩定房價。 不過，增加房屋供應並非短期內可以做 到，遠水救不了近火，政府為了令房市 不再繼續升溫，暫時推出這些政策實屬 無可厚非。 現時澳洲利率長期偏低，除了本地人 覺得是入市好時機外，因為澳元持續下 跌，也吸引不少海外投資者，房市升溫
是意料中事。不過一旦加息週期來臨， 海外資金撤離，房市可能應聲下跌，到 時可能政府又要調整政策，以免影響經 濟穩定。 究竟應該讓市場自動調節，還是由政 府加以調控，也要視乎情況而定。因此 政府在制定政策時，必須公平和公正， 並要考慮多方的利益。
【房貸】國民銀行盯緊澳貸款， 看看有那些是違約最危險區！
澳 大 利 亞 國 民 銀 行（NAB） 近 日 將 40 個郵區劃歸為商業和個人貸款違約 風險最高的地區，因為這些地方過度依 賴單一產業發展，失業率較高，而房價 上漲的幅度飛快。 據《悉尼先驅晨報》報導稱，國民銀
行首席風險官蓋爾（David Gall）說，不 斷上漲的利率和失業率對於澳大利亞銀 行產業是兩個最大的風險，因此 2500 個 郵區的貸款抗壓能力需要重新衡量。 在其中的 40 個區域內，國民銀行實施 了更加嚴格的貸款申請測試標準，包括增 加借貸者所必須準備的首付等。蓋爾說： “我們確實區分了高風險區域和低風險 區域，然後我們制定出符合標準的貸款 和首付比例。” 他說：“我們考慮的一個因素在於失 業率，或者區域內的產業狀況。另外， 我們還會考慮某些區域內房價的上漲速 度。”
國民銀行表示不會透露這些區域的名 稱。 然 而 Digital Finance Analytics 公 司 總 裁諾斯（Martin North）也分析澳大利亞 最容易被貸款利率和失業率上漲所影響 的區域。 他指出，在新州銀行可能比較擔憂的 區域包括西北的 Blackville, Caroona, Colly Blue, Pine Ridge, Quirindi, Spring Ridge 和 Wallabadah (2343) ，以及獵人區（2334） 的 Greta。另外在悉尼範圍內，一些高風 險 的 區 域 包 括：Riverstone (2765), Mount Annan (2567), Auburn (2144), Blaxland (2774), Chipping Norton (2170), Berala (2141) 和 Bass Hill (2197) 。
在墨爾本，貸款違約風險最大的區 域 為：Aberfeldie, Essendon 和 Essendon West (3040); Gladstone Park, Gowanbrae 和 Tullamarine (3043); Pascoe Vale (3044); Belgrave 和 Tecoma (3160); Mount Evelyn (3796); Endeavour Hills (3802); Berwick 和 Harkaway (3806)。 雖然擔心一些地區的貸款產生壞賬， 但國民銀行表示，主要的經濟指標顯示 壞賬在數年內保持穩定。其它幾大銀行 也在過去的幾周內強調重視貸款抗壓 測試，不過壞賬的比例近幾年都處於歷 史低位。