解密： 什麼原因讓中國投資者躍居 澳洲海外房產投資首位？ 幾年前，澳洲房地產海外投資排名 首位的是美國，其次英國，新加坡，隨 後才是中國，然而近兩年來，中國海外 投資澳洲房產的份額占到了第一位，為 何澳洲房產對中國投資者具有如此大的 吸引力 ? 中國和澳洲在房產政策和市場環境 方面到底有哪些不同呢 ? 11 個理由，你就知道為什麼要投資 澳洲房產 ! 1、市場成熟度 20 多年前，中國房地產業才正式邁 入市場化，新政策不斷出臺，宏觀調控頻 繁，市場波動較大。澳洲的房地產業已 有百年以上的發展歷史，保持穩定增長 走勢，近半個世紀以來房價平均每七到 十年翻一番，受益於澳洲政府對於房產 市場的保護政策和金融系統的有效調控。 2、法律保障 中國買房一般去房產交易所辦理， 沒有專業律師參與。如果投資者對合同 細節不予瞭解，日後容易陷入陷阱和麻 煩之中。在澳洲，買賣雙方都要聘請專業 過戶師或律師處理法律事務。有專業人 士諮詢和把關，能保護利益，降低風險。 3、產權年限 土地管理法規定，中國住宅土地的 使用期限是 70 年。70 年後，土地歸國家 所有，續租費用未定。澳洲絕大部分房 產是永久產權，可以傳給子孫後代，沒 有遺產稅。 4、期房貸款 在中國，簽合同時一般要首付 20%50%，購買第二套房首付比例更高。交房 前就要開始還貸，只能選擇連本帶息還。 另外，中國沒有對沖帳戶，申請過貸款 的人再次申請貸款比較困難。 澳洲簽期房合同時，一般首期支付 只需 10%，土地交割時支付 30% 貸款的 剩餘部分，並且是土地轉讓後才開始還 貸，最多可申請到 70% 左右的貸款，可 以選擇只還利息或者等額本息還款。還可 以開通對沖帳戶，把手頭多餘的資金放在 裡面，以此對沖本金，抵消利息。此外， 在澳洲再次申請貸款很方便，也可以等房 產增值後進行再融資，將增值部分套現， 用於新的投資。 5、新房交付 中國交房時，大部分是毛坯房，牆 面地面僅做基礎處理，交房後需要業主
自行裝修。在澳洲，新房交付時大多都 是精裝修，馬上就可出租。 6、爛尾樓風險 在我國，首付款交給開發商，沒有 監管。如果開發商資金短缺出現爛尾樓 問題，會使投資者遭受損失，投資風險 較大。在澳洲，首付款存放在政府監管 的信託帳戶，還有利息收入，交房前開 發商無權動用。 7、負扣稅 中國沒有負扣稅政策。在澳洲，租 金收益若少於貸款利息、房屋折舊和其 它支出，政府允許投資者申報損失，抵 扣其它收入。 8、租賃管理 在中國，房屋租賃管理體系還沒有 達到規模化、專業化和規範化，立法工作 滯後，出租管理公司缺乏後續服務。澳洲 的租賃業相對正規，出租管理公司能為 投資者提供一系列服務，包括刊登出租 廣告、篩選租客、管理物業、收取租金、 代繳費用等。
在澳洲當房東 要注意的 五大事項！
9、租金回報 報告顯示，今年上半年中國十七個 大中城市的普通住宅租金回報率均值為 2.6%。上海和北京的租金回報率分別為 1.9% 和 1.8%。澳洲首府城市的租金回報 率一般都在 3.5% 至 6% 之間，公寓略高 於別墅，但是別墅通常沒有物業管理費， 房產增值速度高於公寓，公寓的物業管 理費會逐年遞增。
和國民經濟的正常運行 ; 空置率在 20% 以 上為商品房嚴重積壓區。
11、抵押融資工具 在我國房產通常稱為不動產，在沒 有還完銀行貸款的情況下，即使房產增 值了，想獲得增值的部分只能考慮將房 產出售或者通過協力廠商非銀行機構的 高利息下貸款。 然而澳洲房產通常在房產增值後， 隨時可以通過銀行將房產增值部分抵押 10、空置率 2014 年 中 國 城 鎮 住 房 空 置 率 報 告 再 貸 款 出 來， 基 本 等 同 於 增 值 部 分 的 顯 示， 全 國 城 鎮 住 宅 市 場 的 空 置 率 達 80%，利率等同于房貸利率，在不出售房 到 26.4%， 上 海 和 北 京 的 空 置 率 分 別 為 子的情況下獲得更多的現金流儲備。 18.5% 和 19.5%。根據今年 1 月份的統計， 綜上所述，和中國相比，澳洲房產 澳洲各大州府城市的出租空置率在 3% 左 市場更為成熟與規範，信貸制度和租賃 右。 管理體系相對健全與完善。澳洲房產為 按照國際通行慣例，5%-10% 之間的 永久產權，沒有遺產稅，投資門檻低，還 空置率為合理範圍，說明商品房供求平 款壓力小。期房鮮有爛尾樓風險，交付 衡，有利於國民經濟的健康發展 ;10%-20% 後馬上可以出租，還可享受負扣稅優惠。 之間的空置率為空置危險區，有必要採 租金回報率高且空置率低，適合中長期 取一定措施，保證房產市場的正常發展 投資。
如果聘請房地產經理，他們可以為 你提供比較房產的資訊及租金建議。 2. 今早檢查帳戶，避免欠租監察不 力 如果租戶逾期交租，處理過程既費 時又昂貴，影響收入。 記錄租戶交租的到期日，然後在那 些日子檢查你的銀行帳戶。 在澳大利亞投資買房，找到了租 如果租戶在到期日前都未能交租， 戶，投資目標就基本達到了，但 你需要每天檢查銀行帳戶，還要發出欠 任何投資都一樣，即使在完成以 租通知。欠租多久才可以發終止通知， 上工作後，你還是需要密切關注你的 以及發出通知後需要提供多少時間讓租 房產，避免落進一些財務陷阱。 戶搬走的條款因地而異，因此你需要對 下面就和朋友們分享澳洲房東最 當地租賃法律有足夠的認識。 常遇到的財務陷阱，以及避免的方法。 定時監察欠租情況，及時發出適當 希望可以幫到正在將房產出租的朋友 的通知，不但可以及早解決問題，更可 們。 以減輕財務損失。 1. 避免租金訂得太高或太低 3. 如果沒有充足的資源，最好將房 建議：購買投資房產前，開展廣 產交給專業的地產經理託管 泛的調查，決定恰當的租金水準。租 自行管理房產會帶來很多麻煩，尤 金太高未能吸引潛在租戶，長期空置 其是當房東沒有太多時間及資源（而他 容易招致虧本。 們在問題惡化之前還未意識到）。 而租金太低將增加你的財務壓 一些房主為認為：自行管理可以節 力，限制租金收入，更有可能遇上不 省一小部分支出，但聘用房地產經理的 合適的租戶。搜索差不多類型的樓盤 好處比節省金錢更吸引。 廣告，參考它們的租金定位。 房地產經理可以定期檢查房子，指
出維修的問題，擁有尋找及篩選潛在 租戶的制度，而且可以獲得租戶過去 的紀錄，包括拖欠租金、損壞房產及 收回租房的紀錄。由於房地產經理熟 悉相關法律，當跟租戶發生任何爭執 的時候，他們可以提供正確的程式， 儘快解決問題。 4. 忽略維修 作為房東，當察覺到維修問題時， 你有責任儘快處理，或授權房地產經 理幫忙。如果有維修問題而你不能夠 及時解決，當租戶發生意外，你便需 要負上法律責任。因此確保維修工程 順利完成，而且符合標準，是非常重 要的。 5. 保險不足 房東保險可以保障擁有租賃房產 的投資者免受多種風險影響，不用擔 心租戶損壞房子或逃跑、能否定期收 租等問題。標準建設內容和保險政策 通常不會替房東承擔以上風險。房東 保險包括租戶惡意破壞、意外損壞、 造成死亡或人身傷害的法律責任，以 及房產損壞或租戶逃跑造成的租金損 失。
買房故事：賣國內一套婚房換三套澳洲別墅 賣掉國內的唯一住房，去澳洲買了 幣左右：“其餘兩套期房，一套 70 萬澳 3 套房，而且全部為投資，陳海生的投資 幣，一套 40 萬澳幣，第一次付款只需要 方式，讓很多人難以想像。“用 200 萬元 付 10% 的首付，兩套加起來 11 萬澳幣， 人民幣的房子，換回了近 200 萬澳幣的房 約合人民幣 70 萬元左右，剛好在我 200 子，這筆投資還是划算的。”陳海生說。 萬元人民幣的投資款預算內，3 套澳洲別 墅 的 總 價， 在 180 萬 澳幣 左 右， 等 於 用 一次旅行決定海外投資置業 200 萬元人民幣的錢，換了近 200 萬澳幣 2008 年，陳海生參加公司組織的旅 的房子，相當於賺取了 6 倍的匯率錢。” 行，前往紐西蘭。“我是上海人，在去紐 陳海生說，期房 2012 年初交付，所 西蘭之前，上海房價已經很高了，所以 以只要在 2012 年前，能湊齊兩套期房剩 到了紐西蘭，對當地的房價很感興趣。” 餘 20% 的首付款即可：“加在一起在 22 導遊告訴陳海生，紐西蘭的房屋價 萬澳幣左右，而我的預算，是想通過現 值比較穩定，有一定的升值潛力，而且 房的增值部分，取現支付這 22 萬澳幣。” 房價並不很高：“這讓我非常動心，而 且和上海比起來，紐西蘭的自然環境實 在太好了，我第一次有了投資海外房產 的想法。” 旅行結束後，陳海生開始在網上研 一 個 財 政 年 度 結 束 了， 另 一 個 究起海外房產：“通過澳洲房產網，發現 財政年度開始了。這段時間，對一個 澳洲的房子比紐西蘭的房子更具有潛力， 投資房地產的人來說，要做的事情不 升值空間也很大，所以把投資眼光轉向 僅僅是稅務減免和房地產貶值的時間 了澳洲。” 表，這也是對你所投資的澳洲房地產 在對澳洲房產進行研究之後，陳海 進行重新估價的大好時機，以便使你 生發現，在當地購房和中國相比，有兩 在新的財政年度裡處於一個有利的境 個很大的區別：“第一，在澳洲買期房， 地。 交付之前，只需要付 10% 的首付款，其 據 澳 洲 房 地 產 觀 察 網 報 導， 列 餘部分，可以等到房屋交付時再交，這 舉有關五個根本問題，建議在新財年 就意味著，買房的首付門檻很低。第二， 開始的第一個月裡，投資者們都應該 在澳洲購買的現房過一段時間銀行評估 來答一答。為的是讓他們的房產在目 後，如果房價出現增值，房主可以從銀 前的澳洲租房市場上繼續保持有競爭 行將增值部分的 70% 取現，進行再投資， 力、有人住。 這讓我看到了很大的投資空間。”
首付款不夠用樓花補差價 2012 年到了兩套期房的交付時間， 陳海生去銀行將 60 萬元的現房進行評估， 發現漲到了 65 萬澳幣，可以用銀行取現 5 萬元增值部分的 70%，也就是 3.5 萬澳 幣，但這還不足以支付 22 萬澳幣的剩餘 首付：“澳洲房產可以炒樓花，所以我 決定把那套 70 萬澳幣的別墅，在交付之 前賣掉，收回 7 萬多澳幣的資金。” 隨後，他將增值取現的 3.5 萬澳幣和 7 萬澳幣，一同支付了總價 40 萬澳幣期 房的剩餘首付款，共 8 萬元澳幣左右。 現在最初的那套期房，每月房租能達到
2000 澳幣左右，和貸款額持平，這套新 拿到手的別墅，未來也會租出去，估計 價格也差不多，所以不用貸款對我不造 成壓力。”陳海生說，自己一家三口現 在還和岳母住在一起，但遲早還是會在 上海重新買房：“這 3 套別墅我就是打算 純投資，根本沒計畫以後去澳洲居住。” 陳海生堅持認為，上海房價遲早會 跌：“就算不跌，我在澳洲買的那套現房 現在也賺了，等賣掉之後再買回中國的房 子，錢也足夠。相當於我用幾年的時間， 用一套國內的房子，換回一套澳洲房和 國內的房子，一點都不虧。”
新財年澳洲房地產投資者需要考慮的五大根本問題
200 萬元人民幣換回 200 萬澳幣房 盤算好了投資方式，陳海生開始尋 找 啟 動 資 金。“2010 年 虹 口 有 一 套 110 平方米的房子，是我 2002 年前後買的婚 房，當時我們一家三口就住在裡面，是 唯一住房，也是我當時唯一能換取大筆 資金的固定資產。但我不想錯過那一撥 澳洲房產的市場行情，就毅然把上海的 房子賣了，拿到 200 萬元人民幣的現金。” 對於陳海生“破釜沉舟”的決定，他的 妻子也很支持：“實際上賣了房子之後， 我們一家三口就搬到我岳母家去住了。” 拿到了 200 萬元現金，陳海生開始 了自己的海外換房計畫。“選擇了澳洲 黃金海岸的 3 套別墅，其中一套是現房， 兩套是期房。”陳海生說，現房價值 60 多萬澳幣，約合人民幣 380 萬元左右，首 付 3 成其餘貸款，首付款在 120 萬元人民
的評價。 在一個競爭激烈的市場上，房主要 求提高租金以適應通貨膨脹的水準，這 往往是被人接受的。相似的，如果房子 所在地區變得更加宜人、方便，比如新 的基礎設施建成，大學校園落成、公共 交通改善、等等，可以與你的房產管理 員商量適當地提高房租。 與之相反，當房地產市場繁榮的時 候，租房市場往往變得平淡，因為許多 租房的人自己買了房子去住。在這種情 況下，保證你的房子具有競爭力，不要 空閒。或許值得維持現行的房租，直到 一年之後再重新審議。
有足夠的錢去做全面的翻新裝修，請 記住一下小打小鬧的修補也可以維持 相對長的時間，比如可以重新刷一遍 漆。把小活分長期來做，不會讓你感 到在錢的方面有多大的負擔，並且可 以實現你的長期維修目標。此外，你 目前的租客也會感謝你為房產的保養 所做的努力。 是否需要轉換貸款？
對那些目前的貸款已經為繼了好 幾年的人來說，很可能你的生活方式 與財務狀況已經發生了變化。如果是 這樣的話，很可能你值得重新做貸款。 每一個投資人都應該考慮重新貸 你有沒有保險？ 租客是否合適？ 款，找到一個更好的貸款計畫，從中 對於一個投資房地產的人來說，房 獲益。比如，你可以找一個利率更低 大 多 數 租 房 合 同 在 12 個 月 後 結 束。這意味著，你應該評價一下對你 主保險是必須要有的。畢竟，你需要保 的貸款，並且帶有更好的條款，如允 的房產來說，你的租客是否合適。問 護你的財產，以防萬一你的租客嚴重地 許重新取款、允許把帳戶分開等。把 問自己，他們是否準時付房租，把房 損壞了你的房子。然而，在報稅的忙亂期 貸款重做，也可以給你帶來稅務上的 子照看的好好的？你的房產管理員是 間，許多人忘了去更新自己的房主保險。 好處，如果你可以使用屬於自己的那 不是時常需要去催房租？如果後一個 請你或你的房產管理員記住在新的財政 部份錢投資於更多的房產的話。不論 是什麼理由，徵求你的財務顧問的意 問題的答案是“是”的話，那麼現在 年度開始時把保險更新了。 見。 可能是你找新的租客的時候了。可以 是不是做點小維修？ 身為房地產投資人並不是一件輕 與你的管理員商談一下，問他們認為 許多投資人買房時，想的是將來有 而易舉的小事。儘管你可以求助於房 租客有沒有問題。他們每天照看那麼 錢了對其進行翻新或裝修。結果發現， 地產管理人、財務顧問、法律顧問， 多的房子，所以可以很清楚地告訴你 五年過去了，還是一點也沒有做。 但最終的根本問題還需要你自己來回 你的租客怎麼樣。 翻新裝修可以為你帶來巨大的回報。 答。在每一個財政年度開始的時候， 是否是更新租約的時機？ 從短期來看，改善了的房子可以對租客 花點時間，重新評價一下自己的投資， 新財政年度的開始也是一個大好 更具有吸引力，從長期來看，適當的做 將會更有利於你最大限度地在投資房 時機，來檢查一下租金是否合適。並 一些修補工作可以為你有一天出售房子 上獲取短期與長期的收益。 不是所有的租約都是在 6 月底結束的， 時帶來很大的增值。 如果在財政年底的時候，你發現沒 但這不意味著你不可以在這時開始你
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澳人有盼頭了 ! 財長放話 : 個人稅務一定得降 ! 澳洲東部時間 8 月 10 日 據《澳洲人 報》報導，澳洲財長 Joe Hockey 發表言論 稱澳人的個人稅務太高，會為澳洲帶來 風險，因此必須降低個人稅務，以鼓勵 經濟增長和促進就業崗位的增加。據悉， 財長的這番言論也是為了下屆選舉拉選 票。 財長警告稱，個人所得稅太高，已 經威脅到澳洲的就業和經濟增長。Hockey 還就商品及服務稅（GST）發表觀點—— 將 GST 從 10% 提至 15%。 “我們不能讓如此重的稅務負擔來 阻礙經濟增長，導致工作崗位流失。我 們不能將稅務制度和澳洲的納稅人當成 搖錢樹。所以在開發一個更好的稅務制 度的過程中，我們需要考慮到我們對所 得稅（尤其是個人所得稅）過度依賴的 情況。” 政府將在下次選舉中繼續高喊減稅 口號，以防止未來兩年出現“稅級攀升” 的狀況導致 30 萬工人交更高的稅。 不過稅改的成本也是驚人的高。據 財長估計，要抵消“稅級攀升”的影響， 未來 5 年需要花費 250 億澳元。
據瞭解，澳洲的最高邊際稅率比發 達國家的平均水準還要高。Hockey 表示： “我們的個人所得稅收入面臨不可持續 的風險。舉個例子，處於頂層 10% 的個 人所得稅納稅人支付了近半政府收取的 個人所得稅稅款。這就是過度依賴的最 好例子。” 政 府 消 息 人 士 表 示， 聯 盟 黨 意 在 靠著稅改這面大旗參與下屆選舉。不過 Hockey 並未承諾一定會進行稅改，只是 表達了自己希望稅改的願望。 什麼是稅級攀升？ 稅級攀升是用以描述通貨膨脹將薪 酬推高至較高稅收級別（Tax Brackets）。 比如，通過“稅級攀升”過程，通貨膨 脹使中產階層家庭承擔了原來只針對過 富階層的個人所得稅。 由於很多累進稅制並不會因通貨膨 脹而調整，當通貨膨脹發生，薪酬的帳 面水準上漲時會被征以更高的稅，但薪 酬的實際水準可能根本沒有增長。這樣除 非累進稅制或稅率進行調整來補償薪酬 的損失，否則會導致實際的稅收會增長。
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千呼萬喚：上海直航布里斯班指日可待
澳洲监管机构批准澳航与东航代码共享协议
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“中國上海和布里斯班之間的直
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托馬斯•亨勒教授 德累斯頓技術大學
中國人悉尼房市狂撈錢！中國政府眼紅也來買
澳洲東部時間 8 月 17 日 據《每日電訊 報》報導，中國政府一年要買掉價值數億 澳元的澳洲房產，搶購位於悉尼 CBD， 北悉尼（North Sydney ）以及近郊的優質 物業。 來自中國的私人投資者對澳洲房市 的青睞有目共睹，不過中國國有企業在
2014 年買走的商業地產價值也高達 2.6 億 澳元。 主 要 的 收 購 案 包 括：Epping 區 Cambridge Office Park 被 保 利 地 產 集 團 （Poly Real Estate Group） 以 1.1 億 澳 元 買下；北悉尼的 Lucent 項目被上海綠地 集 團（Greenland） 以 5800 萬 澳 元 拿 下；
Leichhardt 區 Kolotex 工廠同樣被綠地集團 拿下，成交價為 4500 萬澳元。 澳 洲 畢 馬 威（KPMG） 以 及 悉 尼 大 學 中國研究中心（University of Sydney China Studies Centre）的一份報告顯示，去年中 國對澳洲商業地產的投資額增加了近 4 倍，達到 43.7 億澳元——這幾乎是中國
在澳投資額的近一半——只不過投資重 點從礦業轉向房地產和基礎設施項目。 該中心教授 Hans Hendrischke 表示：“最 大的轉變是，94% 的投資額屬於私人投資 者，6% 來自中國政府。”資料基數十分 巨大，即使是很小的比例，換算出的投資 額也是個不小的數字。 該報告指出，澳洲地理位置上離中國 不遠，房產的收益高，這些都是吸引中國 投資的有利條件。2014 年，中國人在悉 尼和墨爾本的商業地產上的投資甚至超 過了紐約和倫敦。 Hendrischke 教 授 稱， 中 國 國 有 企 業 的 經營模式很像私人公司。“他們都是商業 運營公司，相對獨立，他們也會像私人公 司一樣對類似項目感興趣。” 中國政府機構雖然不是澳洲住宅市場 的主要參與者，但近年來中國也買了不 少 重 要 房 產， 包 括 位 於 Elizabeth St 的 舊 領 事 館 辦 事 處； 位 於 Camperdown 區 Dunblane St 的領事館舊址等。 畢馬威和悉尼大學的這份聯合報告表 明，中國投資者現在可能將他們的投資重 點轉移至澳洲的其他主要城市以及首府 城市的郊區。
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Issue No.001 / Friday June 05,2015
【黃金村｜新聞】
$3.45 億賭場酒店開建，為 2018 年英聯邦運動會蓄勢待發 酒店特色設施 • 私人管家服務； • 80 套豪華套間：每個套間都有超 大露臺，部分豪華間更有海景露臺； • 部分套間設有私人卡拉 ok 廳，私 人電影院； • 頂層無邊游泳池，360 度黃金海岸 美景； • 博彩貴賓室，和兩家新餐廳； 昨天，在黃金海岸木星賭場全新 17 層六星級酒店大樓開始興建。3 億投資金 額，全新的木星六星級賭場酒店將會成為 黃金海岸賭場的王牌，為 2018 年英聯邦 運動會蓄勢待發。 木星賭場是 ECHO 娛樂集團所有，酒 店由澳大利亞最大開發商之一的 Probuild 開發，因此，這次的擴建工程在還沒施工 前就備受矚目。這次賭場酒店的興建將會 創造多大 500 個就業機會，包括施工階段 和後期的酒店服務。 ECHO 娛樂集團負責人 GeoffHogg 說：
“新的賭場酒店共有 80 套酒店套房，其 中會有澳大利亞最豪華的住宿套房。木星 六星級酒店會把豪華重新定義，用個性化 的服務展現給大家。” Geoff Hogg 還補充：“新酒店主要針 對高端的旅客，主要以亞洲旅客為主；從 客人踏入酒店的那一刻，我們將會為旅客 提供一個其他酒店無法比擬的無縫服務體 驗。如果旅客需要，我們還會提供機場接 送的服務。” 木星六星級賭場酒店的套房有一房， 兩房，三房以及四房套間，從 80 平方米 的標準間——300 平方米的豪華套房。每 個套間都會有專屬的私人露臺。10 層以 上的豪華套間更有超級露臺，讓住客可以 欣賞太平洋海岸美景。 Geoff Hogg 在接受採訪時說：“我們 盡最大的努力滿足各個旅客，賭場酒店別 出心裁，在部分套房會安設私人卡拉 OK 廳，室內電影院；對於家庭式旅客，我們 有額外的家庭套間；對於出差商務人員，
我們有商務式套間。” “木星賭場酒店提供的是六星級的 酒店服務，客人可以在酒店品嘗來自世界 不同風味的餐廳，欣賞黃金海岸美麗的天 際線。套房會安裝電子數位標牌，住客可 以把酒店裡的資訊更改成各國語言。” 木星賭場六星級酒店還設有豪華餐 廳酒吧，能俯瞰城市天際線的無邊游泳池
以及全新博彩貴賓室。 開發商 Probuild 昆士蘭州董事長 Peter 說：“賭場酒店裡的燈飾，配件，傢俱和 大理石浴室等等都是從世界各地搜羅的高 端材料，我們都十分期待酒店的誕生。特 別是頂層的無邊游泳池，這是澳大利亞從 未有過的創舉。作為黃金海岸人，我十分 的自豪驕傲。”
轉貸你的住房貸款（下） 4. 獲得資產以用於其他用途 你在房產上積累的資產是一筆寶貴的財富。上文我們曾提到，抵押貸款 是一種“良性”的債務形式，它能夠幫你在未來建立財富。隨著貸款逐 步償房產價值也同步在攀升，這意味著你的資產也在持續上升。所以， 這樣做有可能讓你獲取一大筆資金，而如果你沒有使用抵押貸款你就不 會得到這筆錢。 這意味著，你的抵押貸款是可以使你過上想要的生活，以及為你的未來 積累財富。通過轉貸，你可以獲得抵押資產淨值，然後用這筆錢來作房 產投資的存款、投資股票與證券、支付教育費用、幫助你的孩子購買房 產還有許多其他用途。 5. 鎖定你的利率或者換到不同類型的房貸產品 換成固定還款利率（或者提供更多優惠的貸款類型）是另外一個選擇轉
貸的常見原因。時間推移，你的個人需求發生了變化，可能另外的抵押 貸款產品如固定貸款利率對你更有利。 選擇固定抵押貸款利率最大的好處就是你的還款利率在一個約定的期限 內保持不變，通常這個期限為 1、3 年或者 5 年。這會令你更加安心， 因為這樣將大大方便你制定預算方案。 很多人認為換到固定抵押貸款利率，可以使他們不受到還款利率上漲的 影響。當然，某些情況下這樣想是沒錯，但開始時固定貸款利率一般都 比正常浮動利率要高，所以想要省錢只有在你使用固定利率期間，發生 浮動利率大幅上升的情況才行。 如今許多抵押貸款產品可能比你現有的房屋貸款更有利。舉例來說，提 取還款或者是對沖帳戶。如果你現有的房貸根本不能給予你所需的靈活 性，那你就有必要和我們探討一些可行的替代方案。 跟我們談談你的房貸健康 每年這個時候，我們都會鼓勵你就房貸健康程度來跟我們交談。 對你的房貸進行有規律的回顧和審視很有必要，這樣做可以確保你的房 貸產品對你而言依舊是可選擇的方案中最理想的一個。我們建議你至少 每年都跟我們進行一次交談，以考慮借貸形勢是否發生變化或者哪種程 度上選擇轉貸對你更加有益。 如果你希望為你的房貸狀況進行一次檢查，請致電我們。我們會幫你評 估房貸表現，從而根據你個人的財務狀況還有現在及未來的財務目標來 確保現有的貸款產品依然是你最好的選擇。
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澳洲房產投資 過程中的 5 大誤區 提要：澳洲和中國的真實情況天差 地別，因此，以這樣理念投資可以說是 隱患重重。我們對此進行了綜合分析， 總結出澳洲房產投資過程中的 5 大誤區與 關注澳洲房產投資者一起分享。 很多投資者在剛剛進入澳洲房產市 場時，習慣性用中國市場的投資策略來 衡量澳洲房產，然而，澳洲和中國的真 實情況天差地別，因此，以這樣理念投資 可以說是隱患重重。我們對此進行了綜 合分析，總結出澳洲房產投資過程中的 5 大誤區與關注澳洲房產投資者一起分享。 第一、只關注幾個熟悉的區域 大部分中國人來到澳洲都是先租房， 等到合適的時機再購買屬於自己的房子。 在選擇買房區域的時候，最常見的現象 就是更願意關注自己熟悉或習慣的區域。 慣性的力量是強大的，大家關注自 己熟悉或習慣的區是可以理解的，但習 慣不代表最適合，更不代表最好。 有不少人都是非某某區的房子堅決 不考慮，但是又遲遲找不到適合自己的 房子，結果荒廢了很長的時間，錯過了 入市的最佳時機。 如果在房地產市場火爆的時候，一 年的時間已經足夠讓你把預算提高幾萬 甚至上十萬，甚至有的人在增加了預算 的同時，還不得不退而求其次降低買房 標準。 因此，把眼光放廣闊一些是非常必 要的，也許有的不那麼熟悉的區會帶給 你驚喜 ! 第二、對交通工具的考慮有局限性 在選擇買房地點的時候，最需要考 慮的事情之一就是公共交通，但是有很多 人把眾多交通工具中的火車作為了單一 的衡量標準，把其他交通工具忽略不計， 這樣是不可取的。 澳洲的公共交通是火車、公車、輕 軌、輪渡共同配合形成的綜合網路，各 種公共交通各有千秋。 隨著公交網路的不斷完善，各種公 共交通費用的差別也越來越小，火車的 價格優勢將更不復存在。 所以，只要交通便利，不一定非得 拘泥於某種形式 ! 第三、房子只是用來居住的 在正常且健康的房地產市場下買的 房子，不僅可以用來自己居住，還可以 成為賺錢工具，而且是安全有效的。 澳洲房產投資與其他國家不同，具 備了自身獨特的優勢，包括租金回報高、
會跌的朋友，所以遲 遲不肯入市，那麼他 們如願以償了嗎 ? 也 許有在交易量降低 的時候可以有稍微 多一些的選擇，但在 價格上不會撿到大 投入相對小、可以進行負扣稅、增值效果 便宜。 顯著且規律、產權永久、沒有遺產稅等。 相 反， 倒 是 有 如果根據自身情況，投資幾套增值潛力 很 多 人 曾 經 堅 信 房 相對大的房子，壓力不大的同時還可以 價會跌，卻因為錯過 有很好的收益 ! 時機不得不增加大 第四、總想等房價跌了再買 量預算，這是誰的責 在一個正常且健康的房地產市場下， 任 只 有 自 己 心 裡 最 沒有長期風險 ; 換句話說，長期一定是 清楚 ! 漲，尤其是民宅 ( 上千萬的奢華豪宅規律 則不同 )。 第五、澳洲房價是中國人炒起來的 在澳洲政府鼓勵生育和吸引外來移 澳洲房產是正常且健康的，增長的 民的雙重刺激下，澳洲全國人口增長率 本質原因是供不應求。認為房價是由中國 高達 2%。 對於今天住房量已經供不應求的情 況，未來的海量人口增長會使澳洲房地 產市場的供需矛盾更加緊張，那麼未來 房地產市場的價格走勢更會上漲。 相信大家身邊一定有堅信澳洲房價
人炒起來的，有太多人都表示過類似的觀 點，這是錯誤的。造成這個錯誤的原因是 我們瞭解且更願意關注中國人集中的區， 對其他區的瞭解明顯不夠，從而造成了 一種非常典型的“盲人摸象，以點概面” 的現象。
中國人在澳洲的數量約占 2%，即使 使用誇張的假設，每個中國人擁有 10 套 房子，再加上海外同胞的投資，也未必能 夠對整個澳洲房地產市場造成質的影響。 所以，個別區的房價是被中國人炒 起來的現象是存在的，但認為整個澳洲 房地產價格是被中國人炒起來的，這個 觀點是有很大誤區的。
澳洲房產投資 6S 法則 從長遠看，澳洲房產只要保持一 定的時間，增值是必然的。因此，出 手買房越早的人總是比那些反復比較 而遲遲不出手的人要有機會賺錢。但 為什麼有的人買的房子漲得快，而有 的人的房子漲價的幅度就不高呢？請 看經驗豐富的投資者分享的投資秘笈： 澳洲房產投資 6S 法則。
1. Station 車站 尋找有價值潛力的物業時， 我們首先要關注的就是房產的附近是 否有火車站或者是電車和公共汽車網 站。公共交通的便利，是購買物業時 一個非常重要的考量。交通繁華地段 的房子，開車和停車麻煩，但公共交 通會被越來越重視。出行方便，無論 是對自住和投資都成為購房的一個十 分重要的考量因素。
2. School 學校 在選擇房子時，周邊是否有 好的中學？小學？或者是大學，都是 一個十分重要的增值因素。房子周邊 有著名的學校，尤其是私立的好學校， 方便子女上學，這也就是學區房往往 比非學區房貴出許多的道理。只要是 那個學校在那裡，房子的價值就會一 直在那裡，將來房子也很容易出手， 你不僅可以順利地收回你的投資，而
且還可以獲得可觀的增值。
3. Shopping 購物中心 時尚、品味的購物中心，也同 樣關係到生活的品質。而且，就近的， 令地區人們滿意的社區購物中心，更是 吸引人們不斷地搬來的原因之一，這一 點對房子的增值有很重要的影響。
4. Sports Environment 運動環 境 在澳洲，花園別墅很普遍，無論是 清晨，還是傍晚，甚至是中午時分，經 常可以看到跑步和鍛煉的人們。在澳洲， 健身已成為人們生活的一部分了。澳洲 人對體育的熱情或者說是傳統，也一樣 強烈地影響著新移民。因此，在購房時， 關心一下周邊的體育鍛煉場所，對自己 和物業同樣具有十分重要的意義。
5. Safety 安全 物業周圍的環境，對於家庭而言是 至關重要，購房時，必須要對房子周邊 的，或者是本地區的犯罪率做一瞭解，盡 可能選那些犯罪率低的區域，同時要對自 己的鄰居有一定瞭解，留意有沒有塗鴉， 有沒有吸毒，酒鬼等跡象。
6. Silent 安靜 除了上面所言的安全以外，選擇一 個安靜的環境，是保證我們的生活品質 的又一重要條件。安靜不僅僅是對社區
或者是房子所在街道的要求，也同樣 是對鄰裡的要求。熱情而又彬彬有禮 的鄰裡，寧靜而有序的和品味的社區， 對於房產的增值，同樣具有重要的影 響。 當然，影響房產增值的因素其實 遠遠不止這 6 個“S”，但道理是一樣 的。當我們掌握了影響房產的各種因 素後，便可以依據自己的特定需求， 尋找理想的居所。另外萬事都很難達 到完美，權衡其輕重，把握大方向， 果斷地決斷，同時做好相應的備案， 千萬不要因為糾纏在具體的問題中而 讓好的澳洲房產投資機會白白溜走。
澳洲實在太適合移民了， 理由一個不夠，給你 12 個！ 澳大利亞太“任性”了 ! 它雖然不是 一個超級大國，不過卻是一個在諸多領 域表現不凡的國家。 雖然澳大利亞人口只與中國的上海 市相當，但在世界多個排行榜中都處於 領先位置。毫不客氣的說，全世界的排 行榜都被澳大利亞承包啦！ 一、全球清廉指數：澳大利亞排名 第九 透 明 國 際 的《2013 年 清 廉 指 數 》 (Corruption Perception Index) 顯示，澳大利 亞是全球 10 個最為清廉的國家之一，與 加拿大並列排在第 9 位。丹麥和紐西蘭 並列第一，同時進入前十位的還有芬蘭、 瑞典、挪威、新加坡、瑞士、荷蘭。英 國 (14)、德國 (12)、美國 (19)、香港 (15) 都進入到了前 20。 這個指數以專家觀點為基礎，對大 家眼中的公共產業貪腐進行評分。這一 指數涵蓋 177 個國家。 二、全球最幸福國家：澳大利亞排 名第十 聯合國資助的研究團隊“可持續發 展解決方案網路”(SDSN) 近日發佈《2015 年 全 球 幸 福 報 告 》(World Happiness
Report)。據報告調查的評分排名，瑞士和 北歐三國冰島、丹麥、挪威以及加拿大 分居前五位，澳大利亞排名第十 ! 這份年度報告從 2012 年起發佈，旨 在幫助指導各國的公共政策、推動可持 續發展。報告對全球 158 個國家都根據國 民調查結果給出了評分，其衡量幸福的 標準是：人均 GDP、社會支持、健康壽命、 做人生抉擇的自由、寬宏大量、對腐敗的 看法和其他。報告結果取的是 2012-2014 年調查的均值。 三、全球最適合孩子出生長大的國 家：澳大利亞排名第二 2013 年， 哪 個 國 家 生 孩 子 最 合 適 ? 福利會更有保障 ? 哪個國家更適合育兒 ? 人出生的地點將影響他的一生，就和你 的父母是誰，或者你出生在哪個年代一 樣重要。《經濟學人》雜誌社的智囊團 評選出了 2013 年全球最適合孩子出生長 大的 10 個地方，瑞士排名第一，澳大利 亞排名第二 ! 四、全球青少年幸福指數：澳大利 亞排名第一 2014 年， 美 國 和 國 際 青 年 基 金 會 共同調查了全球青少年幸福指數 (Global
Youth Wellbeing Index)，結果表明澳大利 亞的年輕人 (12-24 歲 ) 幸福指數非常高， 澳洲的年輕人比世界其他國家的 12-24 歲 之間的年輕人生活得更好。 五、全球最友好國家： 澳大利亞排 名第七 根據世界經濟論壇的《2015 出遊和 旅遊競爭力報告》，西班牙因景點出色、 文化、娛樂和基礎設施優越，成為全球 遊客量第三多的國家。而澳洲被指是全 球世界遺產自然景點最多的國家，例如 大堡礁和袋鼠等，而且休閒娛樂和交通 設施完善，被評為全球第七個對遊客最 友好的國家。 六、全球最強大護照：澳大利亞排 名第九 據世界旅遊者網站報導，一份最新 的線上護照指數評出了各國護照的“威 力”。澳洲護照在這份榜單中排名第九， 對澳洲免簽的國家達到 138 個，紐西蘭排 名第八，對其免簽的國家有 139 個。 七、全球工資排行榜：澳大利亞排 名第一 根據 ConvergEx 集團發佈最新報告顯 示，澳大利亞時薪達到 16.88 美元，高於
8 月 29 號，一群人扛著標語牌和 旗幟出現在悉尼下北岸，反對外國買 家擁有悉尼房產，給幾場拍賣會帶來 麻煩。 據費爾法克斯媒體下屬 Domain 網 站報導，這群人扛著寫有“讓澳洲夢 活著”和“我們不想要你的髒錢（中 英文）”等標語的牌子出現，促使好 幾個拍賣商不得不把等待競標的買家 帶到室內競拍。
他們來了，我也得好好應對一下，”他說 道，“我們不希望他們跑到屋內，於是決 定到室內舉行拍賣會。但他們也沒有嚇 唬我們，所以也沒有導致拍賣會夭折。” 一共有七名買家參與競拍，經過三 人的激烈競爭，Lobelia St 17 號的兩臥室 住宅以 135.5 萬元的價格售出，比保底價 高 5 萬多元。 “很多人都在笑話他們，而不是覺 得被冒犯了。大家只是很驚奇地看到居 然有人扛著標語牌出現，”Cannan 先生 說道。 這 群 人 出 現 在 Artarmon Sydney St 4 號的拍賣會現場時，待遇就沒這麼友好 了。鄰里稱他們的出現對該區域來說“有 點難看”。 “我們是一個多元文化城區，所以 我懷疑這是本地人想要看到的嗎，這看 上去就像街頭的種族主義行為，”鄰居 Chris McNally 先生說道。 另一名不願具名的鄰居表示，讓孩 子們看到這群人的滑稽動作真是一件令 人悲傷的事。“有很多孩子在這兒，我 聽到他們在問出什麼事了——那些標語 牌太噁心了。”
Sydney St 4 號的拍賣會後來取消 了，這棟四臥室住宅的歸屬最後由兩 名買家進行私下協商，不知道是不是 受那群抗議者的影響。 LJ Hooker Willoughby 的銷售經紀 人 John McManus 先生在抗議者來時將 他們稱作“害蟲”。 抗議者的領袖、澳洲“爭取自由 黨（Party for Freedom）” 主 席 Nick Folkes 先生表示，抗議活動旨在應對 他認為聯邦政府忽略的一個問題。“拍 賣會上的大部分人看上去是剛剛從飛 機上下來的買家。我們沒有咄咄逼人， 我們沒有說滾回老家——真正的問題 在於外國持有權，我們在政治上是不 正確的，因為如果我們抗的是政治正 確的標語牌，我們就無法傳達出真正 的資訊。” 今年 5 月，在 Folkes 先生的帶領 下，“爭取自由黨”的志願者們曾向 悉尼下北岸、內西區和內城區的居民 信箱中投遞具有煽動性的“抗議中國 人侵略房市”傳單，引起華裔學生的 憤怒。
來 自 Think Real Estate 的 拍 賣 商 Brian Cannan 先 生 負 責 Chatswood Lobelia St 17 號住宅的拍賣，選擇在後 院舉行，以免受到干擾。 “30 年來，我沒見過什麼抗議活 動，真希望他們沒有出現；不過既然
美國的 7.25 美元，領先世界主要國家， 高居榜首。你的工資時薪是多少 ? 八、最適合華人移民的國家：澳大 利亞第二 哪 些 國 家 最 適 合 華 人 移 民 ?2013 年 10 月 福 布 斯 評 選 出 了 十 大 最 適 合 華 人 移 民 的 國 度 (Top10Chinese Immigration Destinations)。瑞典這個北歐國家因其富 裕、福利好、壽命長、社會進步指數全 球排名第一，成為最適合華人移民的國 家 ; 澳洲則以溫暖的氣候、海灘的文化、 清新的空氣而排在第二位。 九、世界生活品質最好的國家：澳 大利亞第一 經 濟 合 作 與 發 展 組 織 ( 簡 稱 OECD) 發表了 2013 年最新的“更好生活指數” 報告，對加入該組織的 34 個成員國家民 眾的生活品質作出評估。其中名列前十 名的國家多數集中在歐洲，但美國也有 上榜，而最令人驚訝的是澳大利亞是連 續三年成為 OECD 成員國中生活品質最 好的國家。所以有專家點評說，要想此生 過上幸福快樂的生活，就到澳大利亞去。 十、全球人類發展指數國家：澳大 利亞第二 在 2013 年的報告中，澳洲排在 187 個國家的第二位，僅次於挪威 ; 美國排在 第三，而剛果民主共和國則墊底。榜單上 前十名的國家分別是挪威、澳大利亞、美 國、荷蘭、德國、紐西蘭、愛爾蘭、瑞典、 瑞士和日本。這個指數不僅主要對例如 衛生、教育和收入等元素進行對比，還 對這些元素加入了“性別不公平因素”， 而不是單純地取平均值。 十一、全球最適合養老的十大國家： 澳大利亞排名第三 法 盛 全 球 資 產 管 理 公 司 (Natixis Global Asset Management) 全球退休指數顯 示，最適合養老的十大國家中澳大利亞 排名第三。該指數根據世界銀行、世界 衛生組織等提供的資料，從醫療環境、 預 期 壽 命、 金 融 穩 定 和 生 活 品 質 等 20 個方面，比較了全球 150 個國家的養老 情況。澳大利亞的職業養老金保障制度 (Superannuation Guarantee) 是 該 國 在 這 一 榜單上名列前茅的主要原因。 十二、QS 世界大學排名：澳大利亞 八大均進入前 100 名 近日，總部位於英國倫敦的 QS 教育 集團，發佈了 2015 年最新的《QS 世界大 學排名》! 根據最新的排名顯示，澳洲國 立大學 (ANU) 綜合排名繼續蟬聯澳大利 亞第一的位置，在全球的排名為第 25 位， 墨爾本大學排名第 33 位，悉尼大學排名 第 37 位。此外，澳大利亞八大名校全部 進入了前 100 的榜單。